1-2-3/2006 - Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt e.V.

Inhaltsverzeichnis 

im Internet unter www.vdwvdwg.de als PDF-Dokument abrufbar Redaktionsschluss: 31.03.2006 

1-2-3/2006 

I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell Seite 4 

- Landtagswahl 2006 – Was kommt jetzt? 

- Stadtumbau 2006 – Wieder Verzögerungen? 

- Wohnungswirtschaft fordert weiterhin generelle 

Altschuldenentlastung 

- Verkauf der Woba Dresden 

- Aktuelle Überlegungen zum Entwurf einer Beleihungswert- 

ermittlungsverordnung – gegen eine Verschlechterung der 

Finanzierungsgrundlage der Wohnungswirtschaft 

- Überführung des Wohnraumförderungsgesetzes in die 

Kompetenz der Länder – Konsequenzen für die Wohnungs- 

wirtschaft 

- Empfehlungen und Forderungen für eine effiziente 

Energieversorgung der Wohnungsbestände 

- Betriebsvergleich 2004 

- Entwurf eines Gesetzes zur Einführung der Europäischen 

Genossenschaft und zur Änderung des Genossenschaftsrechts 

- Entwicklung der Anzahl von Wohnungsgenossenschaften mit 

Spareinrichtung und des Einlagebestandes (Spareinlagen und 

Sparbriefe) sowie deren Anlagestruktur im Jahr 2005 

II Verbändeaktivitäten Seite 21 

- VdW/VdWg-Neujahrsempfang 

- Stadtumbaukongress 23.02.2006 

- Politpodiumsdiskussion mit den Spitzenkandidaten 

zur Landtageswahl 

- 16. Landes-Bau-Ausstellung (LBA) vom 03.-05.03.2006 

- Übersicht der VdW/VdWg Informationsveranstaltungen, 

Fachtagungen, Seminarveranstaltungen, Fachausschuss-, 

Arbeitsgemeinschafts-, Arbeitsgruppen- und Arbeitskreis- 

sitzungen 

- Verbände im Gespräch 

III Recht Seite 27 

- Fogging 

- Geltendmachung eines Modernisierungszuschlages bei 

Einbau von Isolierglasfenstern 

- Bundesgerichtshof zur Abrechnung von Betriebskosten 

im Wohnraummietrecht 

- Abzug von Kosten für die Warmwassererwärmung 

- Gesetz zur Änderung des SGB II und anderer Gesetze 

- Betriebskostenspiegel 

IV Multimedia und innovative Entwicklungen Seite 31 

- VdW/VdWg-Internetauftritt / www.vdwvdwg.de 

– Zugriffsstatistik 

- BSI veröffentlicht neues IT-Grundschutzhandbuch 

Verbandsreport 1-2-3/2006 1

Inhaltsverzeichnis 

V Betriebswirtschaft/Wirtschaftsprüfung/Steuern Seite 32 

- Steuerpolitik der neuen Bundesregierung 

- Änderung des § 38 KStG – Problematik der Versteuerung 

von ausgezahlten Geschäftsguthaben 

- Auswirkungen der Betreibung einer Photovoltaikanlage auf 

die erweiterte Kürzung im Rahmen der Gewerbesteuer 

- Neue Richttafeln für die Bewertung von Pensionsrück- 

stellungen 

- Verleihung des Prüfungsrechtes sowie Aufsicht über die 

genossenschaftlichen Prüfungsverbände 

- Altersvorsorge durch den Erwerb zusätzlicher Genossenschafts- 

anteile 

- Steuertermine 2006 

- Aktuelle BMF-Schreiben 

- Aktuelle OFD-Verfügungen bzw. Erlasse der Finanzministerien 

VI Technik/Bau Seite 39 

- Landesbauordnung Sachsen-Anhalt 

- Leitfaden „Kunst am Bau“ 

- Neues aus dem Normenwerk 12/2005, 01/2006, 02/2006 

und 03/2006 

VII WSA Wohnungswirtschaftliche Treuhand Seite 40 

Sachsen-Anhalt GmbH 

- Mitnahme von Verträgen der betrieblichen Altersvorsorge 

bei Arbeitgeberwechsel durch neues Übertragungsabkommen 

vereinfacht 

VIII Weitere Themen Seite 41 

- Novellierung des Ausbildungsberufes 

- Fachtagung für Berufsschullehrer der Immobilienwirtschaft 

- Neue Flexibilisierungsmechanismen für die Beschäftigten 

in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

IX Publikationen/Stellengesuche/Stellenangebote Seite 45 

- Verbandsnachrichten 

- Neuerscheinungen 

- Stellengesuch 

X Informationen aus den Mitgliedsunternehmen Seite 48 

- Personalien 

- Aus den Mitgliedsunternehmen 

- Neue Mitglieder VdW/VdWg 

- Beteiligungen/Mitgliedschaften VdW/VdWg 

XI Veranstaltungskalender Seite 55 

- April/Mai/Juni 2006 

2 Verbandsreport 1-2-3/2006

„Wir müssen wieder mehr ein 

Land der Tüftler und Denker werden 

und weniger ein Land der Heuschrecken 

und Investmentbanker.“ 

Zitat von Bundeswirtschaftsminister 

Michael Glos (CSU) 

anlässlich der Eröffnung 

der Handwerksmesse 

16.-22.03.2006 in München 


I Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft aktuell 

Landtagswahl 2006 – Was kommt 

jetzt? 

Das Wahlergebnis vom 26.03.2006 steht 

fest und wie zu erwarten war, muss eine 

Koalition gebildet werden. 

Die Wohnungswirtschaft sieht insbesondere 

aufgrund der Wahlaussagen aller Parteien 

mit großer Zuversicht in die Zukunft, da der 

Stadtumbau als wichtige und zu unterstützende 

Landesaufgabe bezeichnet und die 

Rolle der Wohnungsgesellschaften und 

Wohnungsgenossenschaften als Hauptakteure 

anerkannt wird. 

Für die Wohnungswirtschaft ergeben sich 

eine Vielzahl von Forderungen an die Landesregierung, 

die von Seiten der Verbände 

auch schon vor der Wahl geäußert worden. 

Im Wesentlichen sind dies: 

- Fortführung des Stadtumbauprogramms 

in vollem Umfang bis 2009; 

- Fortsetzung des Stadtumbauprogramms 

über 2009 hinaus auf höherem 

Niveau; 

- Fortentwicklung der Stadtentwicklungskonzepte 

und ressortübergreifende 

Umsetzung; 

- Befreiung von den Altschulden bei 

allen abzureißenden Wohnungen und 

Sicherstellung der Kassenmittel im 

Rahmen des § 6 a AHG; 

- Unterstützung des Stadtumbaus 

durch gezielte Wohnungsbauförderung 

und das Programm „Soziale 

Stadt“; 

- Mehr Flexibilität beim Aufwertungsanteil 

der Kommunen; 

- Schaffung einer generellen Abrisskündigung. 

Zu ergänzen ist vor dem Hintergrund der 

Koalitionsbildung mit Blick auf die organisatorische 

Umsetzung des Stadtumbaus die 

Forderung der Wohnungswirtschaft nach 

Beibehaltung eines eigenen Ministeriums, 

das sich eigenständig um die Belange des 

Stadtumbaus, der Stadtentwicklung und des 

Wohnungswesens kümmert. Es geht um die 

zukunftsweisende Umstrukturierung unserer 

Städte und Gemeinden, die von einem eigenen 

Ministerium – auch in Abstimmung 

mit anderen Ressorts – aktiv angegangen 

werden muss. 

Wer diesen schwierigen Prozess der Umstrukturierung 

als Anhängsel an irgendeinen 

anderen Ministerium behandeln will, verkennt 

die positiven Wirkungen des Stadtumbaus, 

einerseits für die Menschen, damit 

sie trotz der Schrumpfung lebens- und liebenswerte 

Städte bekommen und andererseits 

für den Arbeitsmarkt wegen der damit 

verbundenen Aufträge, die im eigenen Land 

getätigt werden können. 

(rie) 

Stadtumbau 2006 – Wieder Verzögerungen? 

Im Rahmen des Stadtumbaukongresses vom 

23.02.2006 in Magdeburg gab Bundesbauminister 

Wolfgang Tiefensee bekannt, 

dass in der Verwaltungsvereinbarung, die 

zwischen Bund und Ländern abgeschlossen 

werden muss, um das Programm umsetzen 

zu können, Änderungen zum Vorjahr aufgenommen 

werden sollen. 

Im Wesentlichen geht es um die Verringerung 

der Abrissförderung von 60,00 EUR, 

die auf 70 %, d. h., 42,00 EUR abgesenkt 

werden soll. Diesem Ansinnen haben der 

GdW und die ostdeutschen Regionalverbände 

sofort aus folgenden Gründen vehement 

widersprochen: 

1. Eine große Gefahr der neu angedachten 

Regelung besteht darin, dass die 

§ 6 a AHG-Wohnungsunternehmen 

durch die Reduzierung der Rückbauzuschüsse 

nicht mehr in vollem Umfang 

die zusätzliche Teilentlastung bei 

Abriss erhalten. Diese wird nur in Höhe 

von max. 77,00 EUR/m² Wohnfläche 

gewährt, wenn die Länder sich 



mit dem gleichen Betrag an den Sanierungskonzepten 

der betroffenen 

Wohnungsunternehmen beteiligen. 

Da die Länder ihren Beitrag in aller 

Regel in Form der Rückbauzuschüsse 

leisten, hätte eine Reduzierung dieser 

zur Folge, dass sich auch die zusätzliche 

Teilentlastung entsprechend reduzieren 

würde. Die § 6 a AHG- 

Unternehmen müssten ausgehend 

hiervon ihre Abrissplanungen überprüfen, 

was sowohl negative Auswirkungen 

auf die Sanierungskonzepte 

der Unternehmen als auch die Umsetzung 

der Stadtentwicklungskonzept 

hätte. 

2. Die Reduzierung der Rückbauzuschüsse 

auf 70 % der anfallenden Kosten, 

d. h. auf maximal 42,00 EUR/m² würde 

darüber hinaus vor allem die Unternehmensgruppe 

erheblich 

benachteiligen, die aufgrund hoher 

Leerstände ohnehin in ihrer wirtschaftlichen 

Existenz gefährdet ist und 

daher zu Recht als am meisten förderfähig 

angesehen wurde. 

Gerade die § 6 a AHG-Unternehmen 

verfügen in aller Regel nicht über die 

erforderlichen Mittel, um 30 % der 

Aufwendungen, die sie bisher für den 

Rückbau erhalten haben, künftig aus 

eigener Kraft zu finanzieren. Sie sind 

zwingend darauf angewiesen, dass sie 

auch weiterhin die Kosten – die nicht 

fiktiv sind, sondern real anfallen - ungeschmälert 

bezuschusst bekommen, 

also wie bisher zumindest bis zu 

60,00 EUR/m² Wohnfläche. 

3. Die Reduzierung der Rückbauhilfen 

und damit einhergehend die Minderung 

der Altschuldenentlastung hätten 

des Weiteren zur Folge, dass die 

Unternehmenskonzepte – die die 

Grundlage für das Engagement und 

die weitere Zusammenarbeit mit den 

Banken sind – in den wesentlichen Pa- 

rametern verändert werden. Sie gehen 

alle davon aus, dass der Rückbau 

mit bis zu 60,00 EUR/m² bezuschusst 

wird und die zusätzliche Teilentlastung 

in voller Höhe erfolgt. 

Wenn jetzt Finanzlücken entstehen, 

können die Konzepte nicht umgesetzt 

werden. Die Banken werden hierauf 

kurzfristig reagieren, indem sie zusätzliche 

Sicherheiten verlangen, d. h. der 

Kapitaldienst für die Wohnungsunternehmen 

würde sich damit insgesamt 

noch mehr erhöhen. 

4. Bei der beabsichtigten Änderung der 

Förderung wird unterstellt, dass mit 

dem Rückbauzuschuss von maximal 

60,00 EUR/m² alle anfallenden Kosten 

des Rückbaus abgedeckt sind, was bei 

den meisten Wohnungsunternehmen 

aber nicht zutrifft. Neben den reinen 

Abrisskosten entstehen ihnen erhebliche 

Aufwendungen vor allem im 

Rahmen des Umzugsmanagements 

und der Bereitstellung und Herrichtung 

der Ersatzwohnungen für die 

Mieter aus den Abrissobjekten. Gerade 

diese Kosten werden tendenziell 

steigen, da künftig immer mehr Objekte 

abgerissen werden müssen, die 

zum Teil noch bewohnt sind und erst 

mit großem Aufwand frei gezogen 

werden müssen. 

Völlig unberücksichtigt bleibt auch, 

dass die Unternehmen ohnehin bilanzielle 

Verluste beim Abriss hinnehmen 

müssen, die aus dem Wegfall der 

Vermögensposten herrühren. Die Verluste 

aus den außerplanmäßigen Abschreibungen 

der Gebäude bei Abriss 

zuzüglich der Kosten, die nach dem 

Entwurf der Verwaltungsvereinbarung 

durch die Abrissförderung künftig 

nicht mehr gedeckt werden sollen, 

können die betroffenen Wohnungsunternehmen, 

insbesondere die § 6 a 

AHG-Unternehmen, wirtschaftlich 

nicht verkraften. 



5. Die Wohnungsunternehmen, die keinen 

Anspruch auf die zusätzliche Teilentlastung 

haben, werden trotz der 

vorgesehenen „zusätzlichen“ Rückbauzuschüsse 

nicht in die Lage versetzt, 

sich in dem erforderlichen Umfang 

am Stadtumbau zu beteiligen, 

und für die § 6 a AHG-Unternehmen 

würde die wirtschaftliche Grundlage 

für eine weitere Beteiligung gefährdet 

werden. 

Ein höheres Engagement der Nicht-§ 

6 a AHG-Unternehmen könnte nur 

durch eine Entlastung von den Altschulden, 

nicht aber durch eine höhere 

Abrissförderung bewirkt werden. 

Wenn die Förderpolitik des Stadtumbaus - 

so wie im Entwurf der Verwaltungsvereinbarung 

vorgesehen - geändert wird, werden 

sich mehr und mehr Wohnungsunternehmen 

am Stadtumbau nicht mehr beteiligen 

können. Hinzu kommt, dass es bei einem 

Teil der Unternehmen zu neuen Insolvenzrisiken 

kommen könnte. 

Zusätzlich zu diesen negativen materiellen 

Folgen sehen wir noch weitere gravierende 

Belastungen für den Stadtumbau Ost: Es 

entstünde ein folgenschwerer Vertrauensschaden 

im Verhältnis zwischen Politik und 

beteiligten Wohnungsunternehmen. Außerdem 

könnte der bisher - alles in allem - vorhandene 

Konsens zwischen den unterschiedlich 

vom Leerstand betroffenen Wohnungsunternehmen 

in den ostdeutschen 

Städten in Bezug auf die Stadtentwicklungskonzepte 

und die Notwendigkeit einer 

Beteiligung am Stadtumbau nachhaltig gefährdet 

werden. Dies hätte für den ökonomisch 

und gesellschaftlich gleichermaßen 

komplizierten wie wichtigen Prozess des 

Stadtumbaus verheerende Auswirkungen. 

Die vorgesehene Änderung bei der Förderung 

stellt im Kern nicht eine Verbesserung, 

sondern eine erhebliche Verschlechterung 

der Rahmenbedingungen für den Stadtumbau 

dar. Die Gewährung differenzierter 

Rückbauhilfen kann die Altschuldenproble- 

matik nicht lösen und schon gar nicht zur 

Beschleunigung des Stadtumbaus in Ostdeutschland 

beitragen. 

Bei Redaktionsschluss dieses Verbandsreportes 

war noch nicht endgültig abzusehen, ob 

die angedachten Verschlechterungen in der 

Verwaltungsvereinbarung wieder vom Tisch 

sind. Wir hoffen aber, dass dies so sein 

wird, damit der Stadtumbau auf erfolgreichem 

Weg weitergehen kann. 

(rie) 

Wohnungswirtschaft fordert weiterhin 

generelle Altschuldenentlastung 

Notwendig ist eine generelle Lösung der 

Altschuldenproblematik, die nur darin bestehen 

kann, dass alle Wohnungsunternehmen, 

die sich am Stadtumbau beteiligen 

und Wohnungen abreißen, von den darauf 

lastenden Altschulden befreit werden. Dass 

die Altschuldenentlastung eine wesentliche 

Voraussetzung ist, um die zwingend notwendigen 

Marktbereinigungen in dem erforderlichen 

Umfang durchführen zu können, 

zeigen die bisherigen Abrisszahlen. 

Von den im Zeitraum 2000 bis 2004 erfolgten 

Abrissen von insgesamt 89.510 Wohnungen 

haben allein die § 6 a AHG- 

Unternehmen 81.699 Wohnungen (91 %) 

abgerissen. Diese Unternehmen haben nach 

der bisher vorliegenden Hochrechnung der 

GdW-Jahresstatistik in 2005 weitere rd. 

40.000 Wohnungen vom Markt genommen. 

Dadurch konnte die durchschnittliche 

Leerstandsquote in Höhe von 14,9 % Ende 

2004 weiter auf voraussichtlich 13,9 % 

abgesenkt werden – was ein beachtliches 

Ergebnis ist. Für den Zeitraum 2006 bis 

2010 planen die § 6 a AHG-Unternehmen 

den Abriss von ca. 140.000 Wohnungen. 

Wenn sich diese Planungen alle realisieren 

lassen, könnten Ende 2010 allein die § 6 a 

AHG-Unternehmen einen Abriss von insgesamt 

rd. 265.000 Wohnungen verzeichnen. 



Dies reicht aber nicht aus. Um die Zielsetzung 

des Stadtumbauprogramms zu erfüllen, 

nämlich 350.000 Wohnungen bis 2010 

vom Markt zu nehmen, müssen weitere rd. 

85.000 Wohnungen abgerissen werden. 

Hierfür ist es erforderlich, dass sich auch die 

Wohnungsunternehmen am Stadtumbau 

beteiligen, die bisher keine zusätzliche Teilentlastung 

erhalten. 

Die 814 Wohnungsunternehmen, die per 

31.12.2003 weniger als 15 % Leerstand 

hatten, haben in den Jahren 2000 bis 2004 

lediglich 7.811 Wohnungen abgerissen. Für 

den Zeitraum 2005 bis 2010 erwägen sie 

den Abriss von lediglich 16.825 Wohnungen, 

und dies auch nur in der Hoffnung, 

dass die Altschuldenproblematik auch für 

sie noch gelöst wird. Das Abrisserfordernis 

ist bei diesen Wohnungsunternehmen an 

sich aber viel höher. 

In den Ost-Bauministerkonferenzen wurde 

mehrfach betont, dass die Altschuldenfrage 

generell gelöst werden muss. In Anbetracht 

der angespannten Haushaltslage wird zurzeit 

allerdings kaum eine Möglichkeit gesehen, 

weitere Mittel für eine zusätzliche Teilentlastung 

über die 1,133 Mrd. EUR hinaus 

zu mobilisieren. Deshalb soll geprüft werden, 

ob im Rahmen der derzeit zur Verfügung 

stehenden Mittel zumindest die Wohnungsunternehmen 

eine Unterstützung 

erhalten können, die nach dem 31.12.2003 

die 15 % Leerstandsquote erreicht bzw. 

überschritten haben. 

Nach der GdW-Jahresstatistik wären dies 

107 Unternehmen mit knapp 32.000 leer 

stehenden Wohnungen, von denen nach 

bisheriger Planung nur rd. 4.000 Wohnungen 

bis 2010 abgerissen werden sollen. Die 

Altschuldenentlastung für diese 4.000 

Wohnungen würde – bezogen auf eine 60 

m²-Wohnung und eine Entlastung von 

67,00 EUR/m² – rd. 16 Mio. EUR erfordern. 

Per 31.12.2004 hatten insgesamt 812 

Wohnungsunternehmen einen Leerstand 

von weniger als 15 % - darunter 105 § 6 a 

AHG-Unternehmen, die aufgrund der von 

ihnen vorgenommenen Abrisse bereits unter 

die 15 %-Leerstandsquote gekommen sind. 

Die verbleibenden 707 Wohnungsunternehmen, 

die keine zusätzliche Altschuldenhilfe 

erhalten, verwalteten per 31.12.2004 

unter Berücksichtigung der im Zeitraum 

2000 bis 2004 abgerissenen 1.111 Wohnungen 

immer noch einen Leerstand von 

fast 57.000 Wohnungen. Der wirtschaftliche 

Druck auf Grund der Leerstände wird 

auch bei diesen Unternehmen zunehmend 

größer, was die fast Verdopplung der von 

ihnen geplanten Abrisse für 2005 (2.126 

WE) deutlich macht. 

Diese Planung der Nicht-§ 6 a AHG- 

Unternehmen wie auch die für 2006 bis 

2010 – wo sie nochmals fast 13.000 Wohnungen 

vom Markt nehmen wollen – stehen 

unter dem Vorbehalt, dass es doch 

noch zu einer Lösung der Altschuldenproblematik 

kommt. Wenn auch die Wohnungsunternehmen 

mit weniger als 15 % Leerstand 

von den Altschulden im Falle des Abrisses 

befreit werden, ist davon auszugehen, 

dass sie ihr Engagement beim Stadtumbau 

wesentlich erhöhen werden. 

Ausgehend hiervon – vor allem aber im Interesse 

der Umsetzung der Stadtentwicklungskonzepte 

vor Ort – sollten daher weitere 

Mittel für die Altschuldenentlastung bei 

Abriss bereitgestellt werden. Nach unseren 

Berechnungen sind über die bisher zur Verfügung 

stehenden 1,133 Mrd. EUR hinaus 

ca. 300 Mio. EUR erforderlich, um alle 

Wohnungsunternehmen, die sich am Stadtumbau 

beteiligen - und zwar unabhängig 

von ihrer Leerstandsquote – von den restlichen 

Altschulden zu entlasten. 

Beide wohnungswirtschaftliche Verbände 

Sachsen-Anhalts werden sich wie bisher 

dafür einsetzen, dass es zu weiteren Verbesserungen 

bei der Altschuldenentlastung 

kommt. 

(rie) 



Verkauf der Woba Dresden 

Am 09.03.2006 beschloss der Stadtrat von 

Dresden, seine Wohnungsgesellschaft mit 

sämtlichen kommunaleigenen ca. 48.000 

Wohnungen und 1.300 Gewerbeeinheiten 

für 1,7 Mrd. EUR (inkl. der Kreditschulden) 

an Fortress Deutschland GmbH zu verkaufen. 

Vollzogen wurde dieser Verkauf am 

10.03.2006. 

Sowohl örtlich als überörtlich ist dieser Verkauf, 

der erstmals in Deutschland eine Stadt 

schuldenfrei machen soll, ausführlich kommentiert 

worden. 

Nach dem Verkauf haben sich nach Mediennachfragen 

die großen Städte in Sachsen-Anhalt 

dahingehend positioniert, dass 

ein derartiger Gesamtverkauf aller kommunalen 

Wohnungen nicht anstehe. 

Dafür gibt es viele gute Gründe: 

1. Der einmalige erzielte Kaufpreis löst 

nicht die dauerhaften Finanzprobleme, 

auch nicht in Dresden. 

2. Nach dem Verkauf erbringt die wirtschaftlich 

gut dastehende Woba 

Dresden keine finanzielle Rendite 

mehr für die Stadt. 

3. Die vielfältigen Leistungen der Woba 

Dresden im Bereich Stadtentwicklung, 

Sozialarbeit u. a. wird nicht mehr im 

gewohnten Maße weitergeführt werden. 

Diese so genannte Stadtrendite 

entfällt damit weitestgehend. 

4. Die Versorgung von einkommensschwachen 

Haushalten wird in zunehmendem 

Maße in den kommenden 

Jahren schwieriger, da die Stadt 

über keine eigenen Wohnungen mehr 

verfügt. So wird auch jede Erhöhung 

z. B. bei den Mieten für ALG II- 

Empfänger wiederum von der Stadt 

zu bezahlen sein. 

5. Die ausgehandelte Sozialcharta bietet 

vor allem keinen langfristigen Schutz 

für die Mieter und die Mitarbeiter. 

6. Der Aufkäufer muss Rendite machen. 

Dies kann er nur mit 

- Druck auf die Mieter in Form von 

Mieterhöhungen und Wohnungsprivatisierung, 

- durch Weiterverkäufe von Teilbeständen 

an bisher nicht bekannte 

Dritte, 

- eine Leerstandsreduzierung, die 

Vermietungsdruck auf die anderen 

Großvermieter, insbesondere 

die Genossenschaften schaffen 

wird und 

- strikte Kosteneinsparungen bei Instandhaltung, 

Instandsetzung, 

Personal etc., die zu Lasten des 

örtlichen Handwerks und der Mitarbeiter 

gehen werden. 

7. Durch Honorare für die Verkaufsabwicklungen 

und Vorfälligkeitsentschädigungen 

werden Millionenbeträge 

an Vermittler und Finanzierer 

verschwendet, die besser für Investitionen 

genutzt werden sollten. 

8. Die Verbitterung westdeutscher Städte 

über die Umwidmung von erhaltenen 

Wohnungsbau- und Städtebaufördermitteln, 

die in den letzten Jahren 

in den Wohnungsbestand Dresdens 

geflossen sind und nun zur gesamten 

Entschuldung genutzt werden, 

wird sich in zukünftigen Gesprächen 

zur weiteren Finanzierung von 

Leistungen für Ostdeutschland negativ 

auswirken. 

9. Der Verkauf des gesamten Wohnungsbestandes 

ist generell ein Schritt 

zur Selbstentmündigung einer Stadt. 

Offenbar stammt die Begeisterung ausländischer 

Geldgeber nach Auffassung von Immobilienexperten 

aus der großen Differenz 



zwischen Mietrendite und Fremdkapitalzinsen. 

Die Fonds finanzieren ihre Milliardendeals 

billig auf Pump und erhalten dafür 

Unternehmen mit stolzen und vor allem 

stetigen Mieteinnahmen. Oft stammen lediglich 

10 % des Kaufpreises aus dem Vermögen 

der Großanleger. Das billige Geld 

treibt also den Boom, da wohnungswirtschaftliche 

Fakten den Trend nicht erklären 

können. Die Käufer rechnen nicht nur mit 

niedrigeren Zinsen, sondern auch mit einem 

raschen Weiterverkauf und ggf. einem 

schnellen Börsengang. Sollten jedoch die 

Zinsen weiter steigen, würden Nachfrage 

und Preise sinken. Damit stellt sich auch die 

Frage, ob der Höhepunkt der Verkaufsaktivitäten 

gerade wegen steigender Zinsen nicht 

inzwischen überschritten ist und nicht nur 

deshalb, sondern auch generell mit einem 

größeren Kaufinteresse gegenüber sachsenanhaltischen 

Wohnungsgesellschaften nicht 

zu rechnen sein wird. Diese Auffassung teilt 

im Übrigen auch der Städte- und Gemeindebund 

Sachsen-Anhalts. 

Einige Stimmen zum Verkauf der Woba 

Dresden: 

Lutz Freitag, Präsident GdW Bundesverband 

deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e.V.: "Wieder einmal wird der 

Verdacht bestätigt, dass Politik um der kurzfristigen, 

nur scheinbaren Erfolge willen, die 

langfristigen Folgen des eigenen Handelns 

ausblendet. Die Mehrheitsentscheidung des 

Dresdner Stadtrates macht die Stadt wohnungslos. 

Damit wird ein kommunales Unternehmen 

verkauft, dass für die Entwicklung 

und die Zukunft der Stadt eine wesentliche 

Bedeutung hat. Kein gut geführtes 

Wirtschaftsunternehmen würde eine strategische 

Beteiligung nur für einmalig zu erzielende 

Einnahmen verkaufen. Eine solche 

Fehlentscheidung bleibt Politikern vorbehalten, 

die dann, wenn die negativen Folgen 

ihres Handelns eintreten, nicht mehr im Amt 

sind. 

Nach allen Erfahrungen führten einmalige 

Einnahmen der öffentlichen Hand durch 

Verkauf von Vermögen auch nicht zur dauerhaften 

Sanierung der Haushalte. Wenn 

sich das Ausgabenverhalten nicht ändere 

und damit das strukturelle Defizit nicht beseitigt 

werde, schmelzen auch große Verkaufserträge 

schnell dahin wie Schnee in 

der Sonne. Der Verkaufserlös der GAGFAH 

habe gerade für 3,5 Tage Rentenzahlung 

gereicht. Jetzt hat Dresden sein Tafelsilber 

verkauft, ohne zu überlegen, wie es sich auf 

Plastik speist." 

München´s Oberbürgermeister Christian 

Ude, Präsident des Deutschen Städtetages: 

„Dies ist eine Verzweiflungstat. Die Wohnungsversorgung 

gehörte schon immer zu 

den wichtigen Aufgaben kommunaler Daseinsvorsorge.“ 

Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des 

Deutschen Städte- und Gemeindebundes: 

„Dresden ist kein Vorbild für die Lösung 

kommunaler Finanzprobleme.“ 

Als wohnungswirtschaftliche Verbände 

Sachsen-Anhalts wissen wir um die Bedeutung 

der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. 

Ein Gesamtverkauf kommunaler 

Wohnungen ist aus den o. g. Gründen abzulehnen. 

Wer dieses Thema in den Städten 

aufruft, gefährdet den derzeitigen Grundkonsens 

zwischen allen Beteiligten am 

Stadtumbauprozess und zwar nicht nur im 

Verhältnis zwischen Stadt und kommunaler 

Gesellschaft, sondern auch zu den anderen 

Vermietern, den Banken, den Versorgern, 

dem Handwerk und den Mietern. 

Nur gemeinsam kann der Stadtumbau gelingen 

und hierfür braucht er verlässliche 

Partner. Wenn jeder nur nach seinen eigenen 

Renditevorstellungen vorgehen würde, 

wird sich kaum eine positive Stadtentwicklung 

gewährleisten lassen. 

(rie) 



Aktuelle Überlegungen zum Entwurf 

einer Beleihungswertermittlungsverordnung 

- gegen eine 

Verschlechterung der Finanzierungsgrundlage 

der Wohnungswirtschaft 

Der Entwurf einer Verordnung über die Ermittlung 

der Beleihungswerte von 

Grundstücken gemäß § 16 Abs. 1 und 2 des 

Pfandbriefgesetzes hat im Herbst 2005 die 

Wohnungswirtschaft und ihre Verbände in 

große Aufregung versetzt. 

Warum? 

Die Beleihungswertermittlungsverordnung 

hat für die von uns vertretenen Wohnungsunternehmen 

erhebliche Bedeutung, da die 

Beleihungswerte die Grundlage für Finanzierungen 

sind. Dies betrifft nicht nur Finanzierungen 

von Neubau- oder Modernisierungsmaßnahmen, 

sondern auch die Bedingungen 

bei der Prolongation von Krediten. 

Wie bereits im Prozess von Basel II mehrfach 

hingewiesen, ist es für uns als Branchenverband 

unverständlich, dass bei so wichtigen 

Entscheidungen mit Einfluss auf die Werthaltigkeit 

und die Finanzierungsbedingungen 

von Immobilien die wohnungs- und 

immobilienwirtschaftlichen Verbände nicht 

hinzugezogen werden und nur die Spitzenverbände 

der Kreditwirtschaft angehört 

wurden. 

Die Ermittlung von Beleihungswerten ist 

aber keineswegs nicht nur für die kreditgebenden 

Banken von erheblicher Bedeutung, 

sondern auch und gerade für die Eigentümer 

der Immobilien. Dies hängt damit zusammen, 

dass Investitionen – egal, ob Neubau- 

oder Bestandsinvestitionen – im Bereich 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

extrem kostenintensiv sind und somit 

regelmäßig mit einem hohen Anteil von 

Fremdkapital finanziert werden müssen. 

Verschlechtern sich die Bedingungen für die 

Ermittlung der Beleihungswerte, hat dies 

direkte Folgen für die Wirtschaftlichkeit der 

Investitionen und der Objekte. 

Die Verbände haben in ihrer Stellungnahme 

vom 5. September 2005 Positionen der 

Wohnungsunternehmen vertreten und 

Hinweise für das weitere Verordnungsverfahren 

unterbreitet. 

Zwischenzeitlich liegen uns weitere Informationen 

aus dem Kreise des Zentralen Kreditausschusses 

zum aktuellen Diskussionsstand 

der Beleihungswertermittlungsverordnung 

vor. Nach unseren Informationen ist es vorgesehen, 

nun die Gruppe der „Risiko- 

Wohnimmobilien“, die besonders hervorgehoben 

werden, noch um die Großwohnanlagen 

und Wohnhochhäusern generell zu 

erweitern. Allerdings soll in Bezug auf die 

Erfahrungssätze für die Nutzungsdauern bei 

solchen Objekten, ein etwas gemilderter 

Ansatz gefahren werden, insbesondere abhängig 

vom Sanierungs- und Modernisierungsgrad 

und der Lage des Objektes im 

örtlichen Verdichtungsraum, eine längere 

wirtschaftliche Nutzungsdauer zugelassen 

werden. Im Bereich der Kapitalisierungszinssätze 

soll es ebenfalls weiterhin bei einer 

Zweiteilung bleiben, d. h. die Bandbreite der 

Kapitalisierungssätze soll bei Wohnhäusern 

zwischen 5,0 und 6,5 % und bei der nunmehr 

ausgeweiteten Gruppe der Risiko- 

Wohnimmobilien (Großwohnanlagen, 

Wohnhochhäuser und Plattenbauten) zwischen 

6,5 und 9,0 % liegen. 

U. E. wird damit den berechtigten Petiten 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in 

keiner Weise Rechnung getragen. Im Gegenteil 

wird das Problem durch solche Überlegungen 

noch deutlich zugespitzt, wenn – 

zusätzlich zu den Plattenbauten in Ostdeutschland 

– generell Großwohnanlagen 

und Wohnhochhäuser in Westdeutschland 

durch eine solche stigmatisierende Behandlung 

in eine Finanzierungsproblematik abzurutschen 

drohen. 



Bei den Kapitalisierungszinssätzen könnte 

generell eine Bandbreite zwischen 4,0 und 

9,0 % vorgesehen werden. 

Wir erneuern insoweit unsere Forderung, 

auf eine Kategorisierung der Wohnimmobilien 

insgesamt zu verzichten. Da auch wir 

sehen, dass es – abhängig von der Bauweise 

und vom Standort der Immobilie – risikoreichere 

Immobilien auch im Bereich der 

Wohnimmobilien geben kann, schlagen wir 

stattdessen vor, generell die Bandbreiten für 

die wohnungswirtschaftliche Nutzungsdauer 

von Immobilien wie auch für die Kapitalisierungszinssätze 

weiter aber einheitlich zu 

fassen. Wir schließen uns insoweit auch den 

Forderungen des Zentralen Kreditausschusses 

an. 

D. h. konkret, dass im Bereich der Nutzungsdauer 

von Wohnimmobilien keine 

Differenzierung erfolgen sollte, allerdings 

die Nutzungsdauer dann generell abhängig 

vom Gebäudealter, dem Modernisierungs- 

und Sanierungszustand zwischen 15 und 80 

Jahren liegen könnte. 

4,0 % als Mindestkapitalisierungszinssatz 

für Wohnobjekte deshalb, weil es u. E. nach 

wie vor dringend erforderlich ist, die Mindestkapitalisierung 

auf ein marktübliches 

Niveau abzusenken. Eine Mindestkapitalisierung 

von 1a-Wohnimmobilien mit 5,0 % 

wird auch von anerkannten Bewertungsfachleuten 

als deutlich zu hoch angesehen. 

Zumindest müsste eine – wie für die Gewerbeimmobilien 

gleichwertige – Regelung 

vorgesehen werden, die ein Unterschreiten 

der Mindestkapitalisierungszinssätze erlaubt. 

Nutzungsdauer und Mindestkapitalisierungszinssätze 

für Wohnobjekte sind für 

uns entscheidende Faktoren der Beleihungswertermittlung. 

Um Verschlechterungen 

im Segment der Finanzierung zu verhindern, 

werden wir gemeinsam mit dem 

GdW weiterhin tätig sein. 

(mei) 

Überführung des Wohnraumförderungsgesetzes 

in die Kompetenz 

der Länder – Konsequenzen 

für die Wohnungswirtschaft 

Am 06.03.2006 hat die Bundesregierung 

zwei Gesetzentwürfe im Zuge der Föderalismusreform 

beschlossen: 

- Entwurf eines Gesetze zur Änderung 

des Grundgesetzes und 

- Entwurf eines Föderalismusreform- 

Begleitgesetzes. 

Der Deutsche Bundestag und auch der Bundesrat 

haben die Gesetzentwürfe erstmalig 

am 10.03.2006 im Plenum behandelt. Der 

Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages 

hat am 15.03.2006 das weitere Verfahren 

beraten. Das mehrtägige Anhörungsverfahren, 

das gemeinsam mit dem Bundesrat 

durchgeführt wird, soll am 08.05.2006 beginnen 

und in sechs Themenblöcke (Verfassung, 

Umwelt, Bildung, Justiz, Beamte, Soziales) 

unterteilt werden. 

Sachverhalt: 

Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU 

und SPD vom 11.11.2005 enthält als Anlage 

2 die Ergebnisse der Koalitionsarbeitsgruppe 

zur Föderalismusreform. Danach sollen folgende 

Bereiche aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 

Grundgesetz in die Länderkompetenz überführt 

werden: 

- soziale Wohnraumförderung, 

- Abbau der Fehlsubventionierung, 

- Wohnungsbindungsrecht, 

- Zweckentfremdungsrecht, 

- Wohnungsgenossenschaftsvermögensrecht. 

Vor dem Hintergrund der Abschaffung des 

Art. 104 a Abs. 4 GG, auf dem bisher die 

Mischfinanzierung für die Wohnungsbauförderung 

beruhte, und der Bestimmung 

des neuen Art. 104 b GG, dass die Finanz- 



hilfen des Bundes nicht für Gegenstände 

der ausschließlichen Gesetzgebung der Länder 

gelten, haben die Länder mit dem Bund 

über eine finanzielle Kompensation für den 

Wegfall der Mischfinanzierung für die 

Wohnungsbauförderung verhandelt. Auf 

folgende Eckpunkte hat man sich geeinigt: 

- Referenzzeitraum 2000 – 2008, 

- Kompensationszeitraum 2007 – 2019, 

- Verteilung unter den Ländern: Durchschnittsanteil 

eines jeden Landes im 

Zeitraum 2000 – 2003, 

- Festschreibung der Beträge bis 2013, 

- 2013 Revisionsklausel und Wegfall der 

gruppenspezifischen Zweckbindung 

(investive Zweckbindung bleibt bis 

2019), 

- Klarstellung in Verfassung, dass Zusagen 

aus dem Solidarpakt II unberührt 

bleiben. 

Für die Finanzhilfe zur Förderung des Wohnungsbaus 

stellt der Bund den Ländern jährlich 

518,2 Mio. EUR zur Verfügung (Kassenmittel). 

Die Mittel sollen in einem ersten Schritt wie 

folgt aufgeteilt werden: 

- westdeutsche Länder inkl. Berlin- 

West: 65 % = 336,83 Mio. EUR, 

- ostdeutsche Länder inkl. Berlin-Ost: 

35 % = 181,37 Mio. EUR. 

Die Einigung zwischen Bund und Ländern 

auf jährlich 518,2 Mio. EUR bedeutet, dass 

die neuen Länder ab 2007 ungefähr das 3fache, 

die alten Länder im Durchschnitt ungefähr 

das Doppelte an Kassenmitteln pro 

Jahr zur Verfügung haben. 

Die Verteilung der Bundesmittel in Höhe 

von 518,2 Mio. EUR wurde im Föderalismusreform-Begleitgesetz 

geregelt. Danach 

entfallen auf Sachsen-Anhalt Finanzhilfen 

von jährlich 23.967.000 EUR. Bedeutung 

hat die festgelegte Zweckbindung. 

Die Beträge nach § 3 Abs. 4 sind von den 

Ländern jeweils für die Finanzierung von 

Maßnahmen der Wohnraumförderung einzusetzen. 

Die Länder werden dem Bund jährlich über 

die Verwendung der erhaltenen Beträge 

nach § 2 und § 3 bis Ende Juni des dem 

Berichtsjahr folgenden Jahres berichten. 

Wird festgestellt, dass Beträge im Berichtsjahr 

nicht zweckgerecht verwendet wurden, 

wird die Zuweisung an das jeweilige Land 

um den fehlverwendeten Betrag gekürzt 

und dieser Betrag entsprechend dem jeweiligen 

Aufteilungsschlüssel nach § 4 auf die 

anderen Länder verteilt. 

Schlussfolgerungen für die Verbände des 

Landes Sachsen Anhalt: 

1. In den künftigen Landeshaushalten ab 

2007 muss sichergestellt werden, dass 

die Finanzhilfen des Bundes für die 

Wohnraumförderung eingestellt werden. 

2. In den Förderrichtlinien des Landes ab 

2007 müssen diese Mittel zweckgebunden 

und effektiv auf wohnungswirtschaftliche 

Zwecke ausgerichtet 

werden. 

(mei) 

Empfehlungen und Forderungen 

für eine effiziente Energieversorgung 

der Wohnungsbestände 

Die im GdW und seinen Mitgliedsverbänden 

zusammengeschlossenen Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen bieten gutes und 

sicheres Wohnen. Das heißt auch: Wohnen 

zu bezahlbaren Preisen. Die Unternehmen 

bewegen sich dabei im Spannungsfeld des 

ökologisch Vernünftigen, des ökonomisch 

Verantwortbaren und des sozial Vertretbaren. 

Im Zusammenhang mit der Energieversorgung 

der Wohnungsbestände heißt dies: 

Eine zukunftssichere, kostengünstige und 

akzeptierte Versorgung unter Beachtung 



der Wirtschaftlichkeit sowie möglichst hoher 

Energieeffizienz sicherzustellen. 

Die folgenden Empfehlungen und Forderungen 

sind Ergebnis der Arbeit der Ad-hoc- 

Arbeitsgruppe (AG) Energiestrategie des 

GdW. Die Empfehlungen beziehen sich auf 

Handlungsoptionen für die Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen. Die Forderungen 

richten sich auf notwendige Verbesserungen 

der Rahmenbedingungen in Bezug auf 

die Energiemärkte und die Erhöhung der 

Energieeffizienz sowie energetischer Innovationen. 

Sie wurden anlässlich des GdW- 

Forums „Energie“ am 21.03.2006 erstmalig 

einer breiten Öffentlichkeit präsentiert. 

Empfehlungen zu Handlungsoptionen 

der Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

1. Benchmarking konsequent einsetzen 

Benchmarking der Energiekosten und des 

Energieverbrauchs auf Basis von Kennwerten 

sowohl in Querschnittsuntersuchungen 

als auch im Zeitverlauf für einzelne Gebäude 

zeigt Potenziale für Einsparmaßnahmen auf. 

Benchmarking ermöglicht den Unternehmen 

die Identifizierung von Durchschnittswerten, 

Bestwerten und überdurchschnittlichen 

Werten. Überregional erlauben die 

Daten des Energiebenchmarkings der Branche, 

die Diskussion zur Energieeffizienz und 

Energieeffizienzsteigerung aktiv mitzugestalten. 

2. Geringinvestive Maßnahmen umsetzen 

Erhebliches Einsparpotenzial im Gebäudebestand 

besteht durch die Verbesserung des 

Anlagenbetriebes. 

Wesentliche Gesichtspunkte dazu wurden 

beispielsweise im Forschungsprojekt Optimus 

(gefördert durch die Deutsche Bundesstiftung 

Umwelt) erarbeitet. Es ist im praktischen 

Alltag allerdings immer noch schwierig, 

dafür qualifizierte Ingenieurbüros und 

Fachfirmen zu finden. Die Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft trägt dazu bei, die 

berufliche Qualifizierung für die Optimierung 

des Anlagenbetriebes zu verbessern, 

und unterstützt erste Projekte. 

3. Energetische Modernisierung unter 

Portfoliogesichtspunkten betrachten 

Ein wesentlicher Aspekt bei der Portfolioplanung 

von Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

ist die Frage, wann und in 

welchem Umfang in welche Bestände investiert 

werden soll. Dies gilt auch für die Frage 

der energetischen Sanierung. Die Wirtschaftlichkeit 

bestimmter Modernisierungen 

ergibt sich dabei aus dem angestrebten 

energetischen Standard und der damit zusammenhängenden 

Investition, den erzielbaren 

Mieten und weiteren Faktoren, wie 

beispielsweise der Beseitigung eines bestehenden 

Leerstandes oder der Vermeidung 

zukünftiger Leerstände, aber auch unter 

steuerlichen und bilanziellen Gesichtspunkten. 

In den letzten Jahren sind praxisorientierte 

Entscheidungshilfen für diese komplexe 

Thematik entwickelt worden. 

4. Alternative Energieversorgung 

Die dezentrale Energieversorgung und die 

Nutzung regenerativer Energien kann für 

die Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

ein Stück Unabhängigkeit schaffen und 

die Verhandlungsmacht gegenüber den 

leitungsgebundenen Energieträgern stärken. 

Eine Vielzahl innovativer Lösungen werden 

in den Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

bereits praktiziert. Auf Anregung 

der Ad-hoc-AG sollen Erfahrungen zu den 

Chancen und Problemen dieser Alternativen 

aufbereitet und den Mitgliedsunternehmen 

zugänglich gemacht werden. 

5. Nachfragebündelung 

Bei funktionierendem Wettbewerb der 

Energieanbieter und bei entsprechend gro- 



ßer – gebündelter – Nachfrage besteht für 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

die Chance, günstigere Preise zu erzielen. 

Bereits die interne Optimierung der Nachfrage 

in den Unternehmen bietet interessante 

Möglichkeiten zur Stärkung der Verhandlungsmacht, 

umso mehr die Bündelung der 

Nachfrage auf überbetrieblicher Ebene. 

Auch für den Mieterstrom könnten Vorteile 

durch Bündelung der Nachfrage erreicht 

werden. 

6. Einzelverträge transparent gestalten 

Die Einzelverträge zwischen Versorgern und 

Wohnungsunternehmen müssen so gestaltet 

werden, dass ein wirklicher Interessenausgleich 

stattfindet. Auch bei individuell 

vereinbarten Preisen und Konditionen darf 

eine gerichtliche Nachprüfbarkeit der Preisgrundlagen 

nicht ausgeschlossen werden. 

Neue Verträge sollen Öffnungsklauseln für 

Bedarfsreduzierungen (z. B. durch energieeffiziente 

Modernisierungsmaßnahmen) 

enthalten. Durch entsprechende Regelungen 

muss sichergestellt werden, dass bei 

längerfristig abgeschlossenen Einzellieferungsverträgen 

deren Preisentwicklung 

nicht die allgemeinen Preise und Tarife übersteigt. 

7. Forschung für die nachhaltige 

Wohnungsbewirtschaftung 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

sowie ihre Verbände haben sich in der Vergangenheit 

aktiv an Forschungsprojekten, 

aber auch an vielfältigen Pilot- und Modellvorhaben 

beteiligt. Dies sollte auch in Zukunft 

im Rahmen ihrer wirtschaftlichen 

Möglichkeiten fortgesetzt werden. Darüber 

hinaus wird die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

ihren Forschungsbedarf formulieren, 

um neue Forschungsprojekte für 

die nachhaltige Wohnungsbewirtschaftung 

zu initiieren. 

8. Mieter als Energieverbraucher sind 

Partner der Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

Mieter bzw. Nutzer von Wohnungen sind 

wichtige Partner bei den Bemühungen zur 

Verminderung der Energiekosten sowie zur 

Steigerung der Energieeffizienz und Umsetzung 

innovativer Lösungen in der Wohnungsbewirtschaftung. 

Der Erfolg von baulichen 

Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz 

ist auch abhängig von der 

frühzeitigen Einbeziehung der Mieter bzw. 

Nutzer. Wohnungsunternehmen führen 

Energieberatungen nicht nur zum sparsamen 

Umgang mit Heizung und Warmwasser, 

sondern auch zur Senkung des Energieverbrauchs 

und der Energiekosten für Gas 

und Strom durch. 

Die Nutzung neuer Informations- und 

Kommunikationstechniken im „vernetzten 

Wohnen“ kann auch für die Reduzierung 

von Betriebskosten und des Energieverbrauchs 

einen hohen Stellenwert erhalten. 

Forderungen der Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

zur Verbesserung 

der Rahmenbedingungen 

1. Transparente Energiepreisgestaltung 

Die Energieversorgungsunternehmen müssen 

die einzelnen Preisbestandteile der 

Energieträger transparent, nachvollziehbar 

und vergleichbar darlegen. Der Trend zur 

Schaffung von immer mehr unterschiedlichen 

Tarifen - einhergehend mit zunehmender 

Intransparenz - muss gestoppt werden. 

Verschiedene Tarife, insbesondere unterschiedlicher 

Anbieter, müssen für einen 

bestimmten Verbrauchsfall vergleichbar 

werden. Die Ad-hoc-AG regt an, effektive 

Energiepreise für Strom- und Wärmeversorgung 

von Gebäuden, ähnlich der Angabe 

des effektiven Jahreszinses für die Kreditvergabe, 

einzuführen. 



Im Bereich der Fernwärmeversorgung müssen 

die Kartellbehörden in den Bundesländern 

aufgrund des sehr eingeschränkten 

Wettbewerbs die Vertrags- und Preisgestaltung 

der Versorger stärker als bisher kontrollieren. 

2. Mehr Wettbewerb beim Gas 

Für den Gasmarkt ist dringend ein funktionierender 

Wettbewerb zu schaffen. Die 

begrenzte regionale Öffnung von Gasmärkten 

ab 1. April 2006 durch einige Energieversorger 

zur Abwendung eines Missbrauchverfahrens 

durch das Bundeskartellamt 

führt aus Sicht der Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft allein noch nicht zu 

mehr Wettbewerb im Gasmarkt. Diese so 

genannte Beistellung, bei der ein privater 

Endkunde einen Gasversorgungsvertrag mit 

einem neuen Gasversorger schließt, der sein 

Gas wiederum vom örtlichen Netzbetreiber 

im Rahmen eines Beistellungsvertrages 

kauft, ist eine reine Übergangslösung und 

lässt keine Kostensenkung für den Kunden 

erwarten. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

erwartet mit Interesse die Umsetzung 

der Vorgaben des Energiewirtschaftsgesetzes 

für ein wirksames Durchleitungssystem 

zum 01.10.2006 und wird insbesondere 

die Genehmigungspraxis der von den 

Versorgern beantragten Netzentgelte aufmerksam 

beobachten. 

3. Energieeffiziente Modernisierung 

attraktiv machen 

Modernisierungsmaßnahmen, deren energetischer 

Standard über die gesetzlichen 

Anforderungen hinaus geht, senken zwar 

die Heizkosten in besonderem Maße, finden 

allerdings wenig Berücksichtigung bei den 

nachfolgenden Mietentwicklungen in Mietspiegeln. 

Die Mehrkosten solcher Modernisierungen 

gegenüber einer Modernisierung, 

die nur den gesetzlichen Standard umsetzt, 

sollten Basis für einen in die neue Miete 

aufzunehmenden „Energieeffizienz-Mietzuschlag“ 

werden. So entsteht durch die In- 

vestition neben den Vorteilen für den Nutzer 

und die Umwelt auch ein Nutzen für 

den Investor. 

Die Ad-hoc-AG regt an, eine entsprechende 

politische Initiative starten. 

4. Unverhältnismäßig hohe Hürden 

bei Modernisierungsvorhaben beseitigen 

Die Anforderungen des Gesetzgebers zur 

Ankündigung von – auch energieeffizienten 

– Modernisierungsvorhaben, insbesondere 

aber die restriktive Interpretation der gesetzlichen 

Regelungen durch die Gerichte, führen 

dazu, dass die Voraussetzungen für 

deren Durchführung vom Vermieter kaum 

gerichtssicher zu erfüllen sind. Modernisierungen 

von Gebäuden müssen effektiver 

und kostengünstiger ermöglicht werden, 

ohne dass die berechtigten Interessen der 

Mieter, aber auch der Vermieter über Gebühr 

beeinträchtigt werden. Die Ad-hoc-AG 

regt an, eine entsprechende politische Initiative 

zur Vereinfachung der gesetzlichen 

Vorgaben für Modernisierungsmaßnahmen 

in Wohngebäuden zu starten. 

5. Wirksame Anreize setzen 

Anreize zur energiesparenden Modernisierung 

des Gebäudebestandes entstehen 

durch steigende Nachfrage nach modernisierten 

Wohnungen, durch den Anstieg der 

Energiepreise und durch zielgerichtete staatliche 

Förderung. Positiver Effekt staatlicher 

Fördermittel ist dabei die Erhöhung der 

Wirtschaftlichkeit der privaten Investition. 

Damit rechnen sich dann zum Beispiel private 

Investitionen, die ökologisch gewünscht 

sind. Bausteine dazu sind die Zinsverbilligung 

sowie die Vergabe von Zuschüssen 

und Zulagen. Die Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

benötigen zusätzliche 

Besicherungsmöglichkeiten für Kredite zur 

Steigerung der Energieeffizienz, z. B. durch 

Einrichtung von Landesbürgschaftsprogrammen. 



Bei der Gestaltung von Fördermitteln empfiehlt 

die Ad-hoc-AG, ein anspruchsvolles 

Ergebnis der Energieeinsparung bzw. der 

CO 2 -Minderung als Ziel zu setzen. Bei der 

Neugestaltung der KfW-Programme sollten 

Maßnahmenpakete durch flexible Kombinationsmöglichkeiten 

ersetzt werden. Das 

durch die EU-Kommission vorgeschlagene 

Versuchsprojekt zur Anwendung reduzierter 

Mehrwertsteuersätze auf arbeitsintensive 

Dienstleistungen - insbesondere auch die 

Renovierung von Wohnungen - sollte durch 

die Bundesregierung aufgegriffen werden. 

6. Bauforschungsergebnisse zur kostengünstigen 

Erhöhung der Energieeffizienz 

nutzbar machen 

Die Bauforschung der letzten Jahre hat eine 

Vielzahl hervorragender Ergebnisse zum 

Beispiel auf den Gebieten Baukostenoptimierung, 

Energieeinsparung und Bauqualität 

hervorgebracht. Das betrifft nicht nur die 

Forschungsvorhaben der Bundesministerien, 

sondern auch europäische Projekte und die 

Forschung der Universitäten, Institute und 

der Wirtschaft. Forschungsergebnisse müssen 

noch besser und schneller für den Neubau 

und die Modernisierung von Wohnungen 

nutzbar gemacht werden. 

(mei) 

Betriebsvergleich 2004 

Thesen: 

1. Die Kennzahlen für das Jahr 2004 sind 

insbesondere durch die Auswirkungen 

des Abrisses geprägt. 

2. Der Leerstand ist erstmals rückläufig 

(2004: 19,8 %; 2003: 22,0 %; 2002: 

21,5 %). 

16 Verbandsreport 1-2-3/2006 

25,00 

20,00 

15,00 

10,00 

5,00 

0,00 

7,9 

10,7 

14,0 

18,0 

20,1 

21,5 

22,0 

19,8 

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 

3. Die Fluktuationsrate hat sich auf einem 

Niveau von 10 % stabilisiert. 

4. Die Modernisierung sowie Instandhaltung 

sind bedingt durch den engen 

finanziellen Rahmen auf weiterhin 

niedrigem Niveau. 

5. Die Eigenkapitalquote hat sich erstmalig 

wieder erhöht (2004: 43,9 %; 

2003: 42,7 %; 2002: 43,6 %). 

6. Das Verhältnis des Cashflows zur Tilgung 

hat sich unter Berücksichtigung 

steigender Tilgung im Vergleich zur 

Istmiete (2004: 16,5 %; 2003: 

12,6 %, 2002: 10,6 %) sowie konstantenInstandhaltungsaufwendungen 

auf das Zweifache eingepegelt.


Der Abriss hat insbesondere Auswirkungen 

auf folgende Kennzahlen: 

- Durch den Abriss von Wohnungen 

vorrangig im Niedrigpreissegment hat 

sich die durchschnittliche Sollmiete je 

qm Wohnfläche erhöht (2004: 3,89 

EUR; 2003: 3,77 EUR; 2002: 3,73 

EUR). 

- Durch die Verminderung der Wohnfläche 

infolge des Abrisses hat sich 

der Mietenmultiplikator bezogen auf 

die Gebäudewerte weiterhin reduziert 

(2004: 8,6; 2003: 8,8; 2002: 9,2). 

- Die Verschuldung je qm Wohnfläche 

hat sich trotz rückläufiger Neukreditaufnahme 

infolge des Abrisses erhöht 

(2004: 226 EUR/qm Wohnfläche; 

2003: 221 EUR/qm Wohnfläche; 

2002: 222 EUR/qm Wohnfläche). 

(mo/mq) 

Entwurf eines Gesetzes zur Einführung 

der Europäischen Genossenschaft 

und zur Änderung des 

Genossenschaftsrechts 

Wir hatten bereits unterrichtet, dass nunmehr 

der Gesetzentwurf der Bundesregierung 

vorliegt, zu dem in den Beratungen am 

22. bzw. 23. Februar 2006 des Bundesrates 

eine Stellungnahme erarbeitet wurde. 

In dem in Art. 1 enthaltenen Ausführungsgesetz 

zum Statut der Europäischen Genossenschaft 

sind die nationalen Wahlrechte, 

die die EU-Verordnung über das Statut der 

Europäischen Genossenschaft vorsieht, vorsichtig 

und praxisnah umgesetzt. 

Zur Änderung des nationalen Genossenschaftsgesetzes 

(Art. 3) soll wie folgt berichtet 

werden. 

Das Gesetz sieht eine Reihe von Ergänzungen 

und Änderungen vor, die auch redaktioneller 

Art sind. Insbesondere wird begrüßt, 

dass die zunächst vorgesehene erhebliche 

Einschränkung der Befugnisse der Vertreterversammlung 

(Änderung des § 16 Abs. 1) 

so nicht in den Regierungsentwurf übernommen 

worden ist. Die Vertreterversammlung 

hat sich als ein spezielles Organ zur 

Sicherung der Kontinuität der Arbeit bei 

großen Genossenschaften mit mehr als 

1.500 Mitgliedern in der Praxis bewährt. 

Entwertung der Vertreterversammlung? 

Der GdW unterstützt grundsätzlich das Anliegen 

des Regierungsentwurfs, die Transparenz 

der Meinungsbildung zu fördern und 

Mitgliederrechte zu stärken. Dies muss u. E. 

aber mit Augenmaß erfolgen und darf nicht 

die Handlungsfähigkeit der Genossenschaftsorgane 

und die langfristige Stabilität 

der Genossenschaft beeinträchtigen. 

Wie bereits im Regierungsentwurf wurde 

gegenüber dem Referentenentwurf darauf 

verzichtet, alle wesentlichen Beschlüsse, die 

eine qualifizierte Mehrheit erfordern, zu 

Lasten der Vertreterversammlung der Mitgliederversammlung 

zuzuweisen. Damit ist 

gewährleistet, dass das Organ der Vertreterversammlung 

für die großen Genossenschaften 

im Grundsatz erhalten bleibt. 

Beschlüsse der Generalversammlung bei 

bestehender Vertreterversammlung 

Der Bundesrat bittet in ihrer Stellungnahme 

die Bundesregierung um Prüfung, wie die 

vorgesehene Bestimmung, wonach bei Genossenschaften 

mit Vertreterversammlung 

aufgrund der Satzung bestimmte Beschlüsse 

der Generalversammlung vorbehalten bleiben 

können, praktikabel gestaltet werden 

kann. Wenn dies nicht möglich ist, sollte die 

Vorschrift gestrichen werden. 



Abschaffung der Vertreterversammlung 

durch die Mitgliederversammlung 

Im Rahmen der Novellierung des Genossenschaftsgesetzes 

soll ein gesetzliches Verfahren 

zur Abschaffung einer bestehenden 

Vertreterversammlung durch die Mitglieder 

eingeführt werden. 

Die vorgeschlagene Regelung eröffnet diesen 

Weg bereits für eine Minderheit von 

10 % der Mitglieder oder einem in der Satzung 

bestimmten geringeren Teil. In jedem 

Fall sollen mindestens 500 Mitglieder ausreichen, 

um die Einberufung einer General(Mitglieder)versammlung 

zur Abschaffung 

der Vertreterversammlung durchzusetzen. 

Der Bundesrat hält die Zahl von 500 Mitgliedern, 

die einen Antrag zur Einberufung 

der Mitgliederversammlung mit dem Ziel der 

Abschaffung der Vertreterversammlung 

stellen können, für unverhältnismäßig. Eine 

missbräuchliche Nutzung der Einberufungsmöglichkeit 

würde damit Vorschub 

geleistet. Der Bundesrat empfiehlt die Zahl 

von 500 Mitgliedern zu streichen und die 

Einberufungsmöglichkeit erst ab einer Quote 

von 10 % der Mitglieder vorzusehen. 

Quorum für die Einberufung der Mitglieder- 

oder Vertreterversammlung 

In § 45 Abs. 1 wird klargestellt, dass eine 

Minderheit von nur max. 150 Mitgliedern 

die Einberufung einer Vertreterversammlung 

verlangen kann. 

Die vorgesehene Zahl von 150 Mitgliedern 

würde bei allen Wohnungsgenossenschaften 

mit Vertreterversammlung unter 10 % 

liegen, vielfach sogar erheblich unterhalb 

dieser Grenze. Bei den größten Wohnungsgenossenschaften 

mit z. B. 25.000 Mitgliedern 

macht dieses Quorum gerade 0,6 % 

aus. In diesen Fällen würde der weit überwiegenden 

Mehrheit der Mitglieder der 

Wille einer sehr kleinen Minderheit aufgezwungen 

werden können. 

Der Bundesrat hält die im Gesetzentwurf 

vorgesehene Möglichkeit, dass bereits 150 

Genossenschaftsmitglieder ausreichen sollen, 

eine Generalversammlung – d. h. eine 

Mitglieder- oder Vertreterversammlung – 

einzuberufen, mit Blick auf die unterschiedlichen 

Genossenschaftsgrößen für unverhältnismäßig. 

Er empfiehlt die Einberufungsmöglichkeit 

erst ab einer Quote von 

10 % der Mitglieder vorzusehen. 

Rede- und Antragsrecht der Mitglieder 

in der Vertreterversammlung 

Nach § 45 Abs. 1 des Regierungsentwurfs 

wird den – mindestens – 150 und mehr 

Mitgliedern, die die Einberufung einer Vertreterversammlung 

verlangen, nicht nur ein 

Anwesenheitsrecht, sondern auch ein Rede- 

und Antragsrecht eingeräumt, und zwar 

jedem der Antragsberechtigten. 

Erleichterung der Gründung von Genossenschaften 

Die Gründung von Genossenschaften soll 

durch Erleichterungen für kleine Genossenschaften 

gefördert werden. 

Bedenken bestehen gegen die Erleichterungen 

für die Organbestellung bei kleinen 

Genossenschaften mit nicht mehr als 20 

Mitgliedern. 

Insbesondere kann auch auf den obligatorischen 

Aufsichtsrat verzichtet werden. 

Der Bundesrat hält die im Gesetzentwurf 

vorgesehene Herabsetzung der Mindestmitgliederzahl 

der Genossenschaft von – derzeit 

– sieben auf – künftig – drei für zu 

weitgehend. Er empfiehlt eine Herabsetzung 

der Mindestmitgliederzahl auf lediglich 

fünf. 



Erleichterungen bei der Prüfung von 

Kleinstgenossenschaften 

Der Bundesrat bittet die Bundesregierung 

im Verlaufe des weiteren Gesetzgebungsverfahrens 

zu prüfen, ob die Ausnahme der 

Prüfung des Jahresabschlusses für Genossenschaften 

mit einer Bilanzsumme von bis 

zu 2 Mio. EUR noch erweitert werden kann 

um Genossenschaften mit relativ geringen 

Umsatzerlösen oder relativ kleinen Mitgliederzahl. 

Erbringung von Sacheinlagen 

Künftig kann die Satzung auch vorsehen, 

dass Sacheinlagen auf den Geschäftsanteil 

zugelassen sind. Der GdW spricht sich nicht 

generell gegen die Zulässigkeit von Sacheinlagen 

aus. 

Der Bundesrat sieht ebenfalls eine Prüfungslücke 

bei der Prüfung der Werthaltigkeit von 

Sacheinlagen, die erst nach Gründung der 

Genossenschaft durch Mitgliederwechsel 

erbracht werden. Er empfiehlt eine nachträgliche 

Prüfung durch den Verband oder 

eine Bescheinigung des Steuerberaters/ 

Wirtschaftsprüfers etc. 

Zulassung von investierenden Mitgliedern 

Der Regierungsentwurf eröffnet den Genossenschaften 

die Möglichkeit, dass nach dem 

Vorbild der Europäischen Genossenschaft 

„Personen, die für die Nutzung oder Produktion 

der Güter und die Nutzung oder 

Erbringung der Dienste der Genossenschaft 

nicht in Frage kommen, als investierende 

Mitglieder zugelassen werden können“. 

Der GdW hat erhebliche Bedenken gegen 

die Zulassung von investierenden Mitgliedern. 

Die Zulassung investierender Mitglieder bedeutet 

für die Rechtsform Genossenschaft 

einen erheblichen Systembruch, da Mitglied 

und Genossenschaft eine Fördergeschäftsbeziehung 

haben sollen (Identitätsprinzip). 

Erleichterungen bei der Prüfung von 

kleinen Genossenschaften 

Bei kleinen Genossenschaften bis zu einer 

Bilanzsumme von 2 Mio. EUR soll sich die 

Prüfung auf die Feststellung der Ordnungsmäßigkeit 

der Geschäftsführung und die 

wirtschaftlichen Verhältnisse beschränken, 

ohne die formale Einbeziehung der Prüfung 

des Jahresabschlusses. 

Aufsicht über die genossenschaftlichen 

Prüfungsverbände 

Der GdW begrüßt, dass es nach dem Regierungsentwurf 

bei der bisherigen Ausgestaltung 

der Staatsaufsicht in Gestalt der Genossenschaftsreferenten 

der Länder bleiben 

soll. 

Gegenwärtig konkretisieren sich jedoch von 

Seiten der Länder Bestrebungen, die Aufsicht 

über die Prüfungsverbände zu zentralisieren 

und von der bisher gemäß § 64 

GenG zuständigen obersten Landesbehörde, 

in deren Gebiet der jeweilige Verband 

seinen Sitz hat, auf die Wirtschaftsprüferkammer 

(WPK) zu übertragen. Der GdW 

spricht sich strikt gegen solche Überlegungen 

aus. 

Die vom Wirtschaftsausschuss abgegebene 

Empfehlung der Übertragung der Aufsicht 

über die genossenschaftlichen Prüfungsverbände 

von den Ländern auf die Wirtschaftsprüferkammer 

hat im Plenum des Bundesrats 

keine Mehrheit gefunden und wurde 

daher nicht beschlossen. 

(ph) 



Entwicklung der Anzahl von 

Wohnungsgenossenschaften mit 

Spareinrichtung und des Einlagebestandes 

(Spareinlagen und 

Sparbriefe) sowie deren Anlagestruktur 

im Jahr 2005 

In Deutschland hatten zum 31. Dezember 

2005 insgesamt 43 Wohnungsgenossenschaften 

(Vorjahr: 42 Wohnungsgenossenschaften) 

eine eigene Spareinrichtung. Die 

Wohnungsgenossenschaft „Frohe Zukunft“ 

e.G. in Halle hat im Jahr 2005 die Erlaubnis 

zum Betreiben des Einlagengeschäfts erhalten 

und hat ihr Spargeschäft im März 2005 

aufgenommen. Eine weitere Genossenschaft 

hat die Erlaubnis im Jahr 2005 erhalten 

und Anfang 2006 das Spargeschäft 

dann aufgenommen, so dass im März 2006 

im Bundesgebiet bereits 44 Wohnungsgenossenschaften 

eine Spareinrichtung betreiben. 

Der Spareinlagenbestand der 43 Genossenschaften 

betrug zum 31.Dezember 2005 rd. 

1.460,4 Mio. EUR (Vorjahr: 1.352,6 Mio. 

EUR). Damit ist ein Anstieg des Sparvolumens 

im Vergleich zum Vorjahr um rd. 

107,8 Mio. EUR bzw. 8,0 % (Vorjahresanstieg: 

7,25 %) zu verzeichnen. Der durchschnittliche 

Spareinlagenbestand zum 31. 

Dezember 2004 von rd. 32,2 Mio. EUR ist 

auf 34,0 Mio. EUR zum 31. Dezember 2005 

je Genossenschaft angestiegen. 

Werden dem Bestand von Spareinlagen das 

von 8 Genossenschaften ausgegebene Volumen 

von Sparbriefen in Höhe von 60,5 

Mio. EUR zum 31. Dezember 2005 (Vorjahresstichtag: 

56,0 Mio. EUR) hinzugezählt, so 

ergibt sich ein Gesamteinlagenbestand von 

Spareinlagen und Sparbriefen von rd. 1,5 

Mrd. EUR (Vorjahr: 1,4 Mrd. EUR). 

Bei den Spareinrichtungen erfolgten im Jahr 

2005 Einzahlungen in Höhe von 384,1 Mio. 

EUR (Vorjahr: 358,3 Mio. EUR) und Auszahlungen 

in Höhe von 317,8 Mio. EUR (Vor- 

jahr: 307,1 Mio. EUR). Aus den höheren 

Einzahlungen erfolgt ein Mehrbestand von 

Spareinlagen im Vergleich zum Vorjahresstichtag 

in Höhe von 66,3 Mio. EUR. Unter 

Berücksichtigung der erfolgten Zinsgutschriften 

in Höhe von 41,5 Mio. EUR ergibt 

sich das im Vergleich zum Vorjahr gestiegene 

Sparvolumen von insgesamt 107,8 Mio. 

EUR. Die Auszahlungen 2005 in Höhe von 

317,8 Mio. EUR entsprechen rd. 22,6 % des 

im Jahr 2005 gehaltenen durchschnittlichen 

Spareinlagenbestandes. 

Die durchschnittliche Höhe der 290.589 

Sparkonten (Vorjahr: 278.821 Sparkonten) 

beläuft sich zum 31. Dezember 2005 auf 

5.025,74 EUR (Vorjahr: 4.851,09 EUR). 

(ber) 


II Verbändeaktivitäten 

VdW/VdWg-Neujahrsempfang 

Wie immer zum Jahresbeginn führten beide 

Verbände zusammen mit der Architekten- 

und Ingenieurkammer am 09.01.2006 ihren 

traditionellen Neujahrsempfang durch. Neben 

Ministerpräsident Prof. Dr. Wolfgang 

Böhmer und Landtagspräsident Prof. Dr. 

Adolf Spotka konnten mehrere Minister, 

Staatssekretäre, Bundes- und Landtagsabgeordnete, 

Oberbürgermeister und Bürgermeister, 

Vertreter der Wissenschaft, Wirtschaft, 

anderer Organisationen und Verbände 

als Gäste begrüßt werden. In seinem 

ausführlichen Grußwort griff Ministerpräsident 

Prof. Dr. Böhmer den Schlusssatz unserer 

Presseerklärung vom 09.01.2006 auf 

(„Stadtumbau ist nicht alles, aber ohne 

Stadtumbau fast alles nichts“) und betonte, 

dass die Landesregierung den Stadtumbau 

als ein wichtiges Anliegen weiter unterstützen 

werde. 

Für unsere Verbände sprach in diesem Jahr 

VdW-Verbandsratsvorsitzender Fritz-Peter 

Schade. Er betonte die positive Entwicklung 

des letzten Jahres und verknüpfte die guten 

Wünsche zum Neuen Jahr mit der Erwartung, 

dass sich diese insbesondere für alle 

am Stadtumbau Beteiligten im Jahr 2006 

erfüllen mögen. 

(v. l. Ronald Meißner, Karl-Heinz Schönfeld, Prof. Dr. 

Wolfgang Böhmer, Fritz-Peter Schade, Jost Riecke) 

Der Presseartikel aus der Magdeburger 

Volksstimme vom 11.01.2006 ist im Internet 

unter www.vdwvdwg.de (Rubrik Infothek > 

Presseinfos) eingestellt. 

(rie) 

Stadtumbaukongress 23.02.2006 

Mit rund 600 Teilnehmern und einem interessanten 

Programm wurde der Stadtumbaukongress 

2006 des GdW und der Regionalverbände 

in Magdeburg ein voller wohnungspolitischer 

Erfolg. Bundesbauminister 

Wolfgang Tiefensee sprach erstmals und 

noch innerhalb der 100-Tagefrist nach Regierungsbildung 

über die Vorstellung seines 

Ministeriums zum Stadtumbau. Er kündigte 

die Aufstockung der Stadtumbauprogramme 

Ost und auch West ebenso an wie die 

Erhöhung im Programm Soziale Stadt. Einer 

weiteren Entlastung von den Altschulden 

erklärte er jedoch bedauerlicherweise eine 

Absage. 

Wegen der Änderungsvorschläge zur Verwaltungsvereinbarung 

(Reduzierung der 

Abrisszuschüsse u. a.) müssen noch weitere 

Erörterungen erfolgen. 

Sowohl Landesbauminister Dr. Karl-Heinz 

Daehre als auch beide wohnungswirtschaftliche 

Verbände unterstützen die Forderung 

nach uneingeschränkter Fortführung des 

Stadtumbaus unter Beibehaltung der Verwaltungsvereinbarung 

mit den Inhalten aus 

dem Vorjahr, damit nicht wiederum Verzögerungen 

oder Reduzierungen des Förderumfanges 

eintreten. 

Im Rahmen des Kongresses wurden neben 

den politischen Grundsatzreden auch interessante 

Fachvorträge aus mehreren Kommunen 

gehalten. 

Insgesamt sind im GdW-Internetauftritt 

www.gdw.de weitere Informationen abrufbar. 



Die aktuelle Berichterstattung in der Magdeburger 

Volksstimme und der Mitteldeutschen 

Zeitung vom 24.02.2006 sowie die 

Pressemeldungen von MBV und BMVBS 

vom 23.02.2006 sind im Internet 

www.vdwvdwg.de (Rubrik Infothek > Presseinfos) 

nachlesbar. 

(rie) 

Politpodiumsdiskussion mit den 

Spitzenkandidaten zur Landtagswahl 

Im Rahmen der traditionellen VdW/VdWg- 

Frühjahrstagung fand unter Moderation 

beider Verbandsdirektoren am 15.03.2006 

eine Podiumsdiskussion mit den Spitzenkandidaten 

bzw. deren Vertretern der derzeit 

im Landtag vertretenen Parteien statt. 

Für die SPD und FDP nahmen die Spitzenkandidaten 

Jens Bullerjahn und Prof. Dr. 

Karl-Heinz Paqué teil, für den CDU- 

Spitzenkandidaten Minister Dr. Karl-Heinz 

Daehre und für den Die Linkspartei.PDS- 

Spitzenkandidaten Guido Henke. 

In den Eingangsstatements und den anschließenden 

Fragenrunden wurden vornehmlich 

die Themen Entwicklung des Landes 

Sachsen-Anhalt, Förderschwerpunkte, 

Mehrwertsteuererhöhung, Stadtumbau und 

Wohnungsverkäufe erörtert. Dabei zeigten 

sich die parteipolitisch bedingt unterschiedlichen 

Auffassungen. Zum Stadtumbau und 

dessen Fortführung auch nach 2009 bekannten 

sich alle Kandidaten. 

Dem gesamten Verkauf von Wohnungsgesellschaften 

widersprachen die Politiker mit 

Ausnahme von Prof. Dr. Paqué. 

Bei der Mehrwertsteuer ergab sich eine Allianz 

von FDP und Die Linkspartei.PDS gegenüber 

der CDU und SPD. 

Sehr streitig war das Thema, wie und in 

welchem Umfang generell Förderung im 

Land Sachsen-Anhalt betrieben werden soll. 

Insgesamt war die Diskussion sehr interessant 

und offenbarte viele Einzelheiten der 

politischen Absichten. Die Wahrhaftigkeit 

der Aussagen wird jetzt nach der Wahl im 

Rahmen der Umsetzung in der künftigen 

Politik zu prüfen sein. 

Insgesamt war die traditionelle VdW/VdWg- 

Frühjahrstagung mit rund 200 teilnehmenden 

Aufsichtsräten, Vorständen und Geschäftsführern 

wiederum eine gelungene 

Veranstaltung, die einen Überblick über die 

aktuellen Themen mit den entsprechenden 

Informationen vermittelte. 

(rie) 

16. Landes-Bau-Ausstellung (LBA) 

vom 03.-05.03.2006 

Auch in diesem Jahr beteiligten sich die 

wohnungswirtschaftlichen Verbände Sachsen-Anhalts 

und die WSA mit einem Gemeinschaftsstand 

an der jährlich stattfindenden 

Messe. Zentrale Themen sowohl bei 

der Eröffnungspodiumsdiskussion als auch 

auf dem Stand der Verbände waren der 

Stadtumbau sowie die regenerativen Energien. 

Im Laufe der drei Tage waren Bauminister 

Dr. Karl-Heinz Daehre, weitere Vertreter der 

Ministerien, aus der Politik, der Wirtschaft, 

der Wissenschaft und anderer Organisationen 

sowie unser VdW/VdWg-Fachausschuss 

Bau und viele weitere interessierte Messebesucher 

auf dem Stand zu Gast. 

Die Landesbauausstellung Sachsen-Anhalt 

ist und bleibt für die Verbände ein Diskussionsforum 

und -instrument zur Darstellung 

der wohnungswirtschaftlichen Problembereiche 

sowie der Werbung für die durch die 

Verbände formulierten Lösungsvorschläge 

zur Beschleunigung des Stadtumbauprozesses. 



Auf der 16. Landesbauausstellung Sachsen- 

Anhalt präsentierten insgesamt 106 Aussteller 

ihre Projekte, Leistungen, Pläne und 

Ideen. Mit mehr als 9.400 Besuchern konnte 

die LBA 2006 einen erfreulichen Zuwachs 

verzeichnen. 

(v. l. Ronald Meißner, Dr. Karl-Heinz Daehre, Jost 

Riecke) 

(Gemeinschaftsstand VdW/VdWg/WSA) 

(schm) 

Übersicht der VdW/VdWg Informationsveranstaltungen,Fachtagungen, 

Seminarveranstaltungen, 

Fachausschuss-, Arbeitsgemeinschafts-, 

Arbeitsgruppen- und Arbeitskreissitzungen 

Informationsveranstaltungen: 

10.01.2006 – Betrieblicher Leistungsvergleich 

für das Jahr 2004 

(> siehe hierzu auch Beitrag von Seite 16) 

Tagesordnung: 

- Betriebsvergleich für das Jahr 2004 

anhand bedeutender Kennzahlen 

1. Vorbemerkungen zum betrieblichen 

Leistungsvergleich 2004 in 

Sachsen-Anhalt 

2. Präsentation ausgewählter 

Kennzahlen 

a. Kennziffern und deren 

Ermittlung 

b. Aussagewert und Bedeutung 

der Kennziffern 

c. Entwicklung dieser 

Kennziffern im Zeitraum 

von 1997 bis zum Jahr 

2004 in Sachsen-Anhalt 

(regional und nach Größenordnung) 

3. Muster einer Einzelauswertung 

- Bewertung der Wohnungswirtschaft 

des Landes Sachsen-Anhalt 

- aus Sicht der Deutschen Kreditbank 

AG 

- aus Sicht der Norddeutschen 

Landesbank 

Zum Stand: 

- Forderungsverkäufe 

- Beleihungswertverordnung 

- Wohnungswirtschaft 2006 



Fachtagungen: 

15./16.03.2006 – Frühjahrstagung für Aufsichtsräte, 

Geschäftsführer und Vorstände 

(> siehe hierzu auch Beitrag von Seite 22) 

Tagesordnung: 

- Wohnungswirtschaft aktuell – 

Schwerpunktthemen im Überblick – 

- Erfolgsfaktor Personal – Personalentwicklung 

und Bildungsangebote im 

Umbruch 

- Sachsen-Anhalt vor der Wahl – Podiumsdiskussion 

mit den Spitzenkandidaten 

bzw. Vertretern der im Landtag 

vertretenen Parteien – 

- Zur Neuordnung der Kompetenz von 

Vorstand, Geschäftsführung und Aufsichtsrat 

– von der Genossenschaftsreform 

bis zur Neuausrichtung des 

GmbH-Rechts 

- Europa aktuell 

- Stadtumbau aus Sicht des Ökonomen 

- Aktuelle Steuergesetzgebung 

Seminarveranstaltungen: 

26.01.2006 – Gedächtnis- und Konzentrationstraining 

Ziele/Inhalte: 

In diesem Seminar eignen sie sich Techniken 

zur Informationsaufnahme, -verarbeitung 

und -speicherung an. Sie erinnern sich nicht 

nur besser an Begriffe und Zusammenhänge, 

sondern steigern Ihre Merkfähigkeit und 

Lerneffizienz deutlich. Sie werden souveräner 

und selbstbewusster. Durch gezielte und 

fortdauernde Anwendung gehirngerechten 

Lernens steigern sie ihre Gedächtnisleistung 

und schöpfen ihre kreativen Potenziale voll 

aus. 

15.02.2006 – Grundzüge der neuen Landesbauordnung 

Sachsen-Anhalt / Aktuelles 

Baurecht 2006 – Bauverträge erfolgreich 

gestalten und managen 


- wesentliche Regelungsinhalte der 

neuen Landesbauordnung Sachsen- 

Anhalt 

- Bauvertrag als Werkvertrag 

- Bedeutung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 

für den Bauvertrag 

- Vollmacht im Bauablauf 

- Leistungsbeschreibung 

- Bauverzögerung 

- Abnahme gem. § 12 VOB/B 

- Vertragsstrafe 

- Kündigung gem. §§ 8, 9 VOB/B 

- Mangelansprüche nach BGB und VOB 

- Vergütung 

- Sicherheiten 

02.03.2006 – Kompetenztraining für Konfliktsituationen 

– die Methode der Gewaltfreien 

Kommunikation (GFK) 


In diesem Seminar werden wichtige Verhaltensweisen 

für professionelles Handeln im 

Konfliktfall vermittelt. Dabei sind spezielle 

Kommunikationstechniken aus der „Gewaltfreien 

Kommunikation“ an Situationen 

alltäglicher Konfliktfälle angepasst. Diese 

Verhaltensweisen unterstützen sie beim 

aktiven, sicheren Handeln und Kommunizieren, 

wenn es darauf ankommt. Gestärkt 

werden außerdem das eigene Selbstbewusstsein 

und das Sicherheitsgefühl für 

solche besonderen Fälle in der Praxis. 



29.03.2006 – Erfolgreiche Öffentlichkeitsarbeit 


Nutzen sie die gezielte Zusammenarbeit mit 

den Medien als einen wichtigen Baustein 

ihrer erfolgreichen und kostengünstigen 

Öffentlichkeitsarbeit, um die Bekanntheit, 

Akzeptanz und Nachfrage zu erhöhen. In 

diesem Seminar erfahren sie, wie sie die 

erfolgreiche Kommunikation über PR- 

Instrumente zur Verbesserung des Images 

Ihres Wohnungsunternehmens noch besser 

nutzen können. 

Fachausschusssitzungen: 

22.02.2006 – Fachausschuss Recht 

Tagesordnung: 

- Rechtsfragen rund um das Thema 

Einrohrheizung (Abrechnungsgerechtigkeit, 

Veränderung von Abrechnungsschlüsseln) 

- Vereinbarte Kündigungsfristen im 

Vertrag in Zusammenhang mit der 

Neuregelung der Kündigungsfrist für 

den Mieter 

- Rechtsprobleme rund um die Veröffentlichung 

von Betriebskostenspiegeln 

- Rechtsfragen zum Energiepass 

- Rechtsfragen zur Beendigung bzw. 

Aufrechterhaltung von Nutzungsverträgen 

von Garagengrundstücken vor 

und nach dem 31.12.2006 

03.03.2006 – Fachausschuss Bau (mit anschließendem 

Besuch der Landesbauausstellung 

2006) 

Tagesordnung: 

- Beratung und Bestätigung des Arbeitsplanes 

2006 

- Förderung 2006 

28.03.2006 – Fachausschuss Berufliche Bildung 

und Personalentwicklung 

Tagesordnung: 

- Informationen und Ergebnisse der 

Fachtagung für Berufsschullehrer in 

Hamburg 

- Aktueller Sachstand zur Neuordnung 

der Berufsausbildung „Immobilienkaufmann/-frau“ 

- Vorbereitung der Informationsveranstaltung 

„Wohnungswirtschaft aktuell“ 

für Auszubildende in den Wohnungsunternehmen 

- Schulungs- und Seminarthemen der 

Verbände 

Arbeitsgemeinschaften/-gruppen: 

17.01.2006 – Arbeitskreis “Altersgerechtes 

Wohnen“ (VdW/VdWg in Zusammenarbeit 

mit dem DRK) 

18.01.2006 – Arbeitskreis „Rating und neue 

Finanzierungsmodelle“ (Mitteldeutsche Verbände) 

26.01.2006 – Arbeitsgemeinschaft Harz 

(VdW) 

26.01.2006 – Arbeitskreis „Magdeburger 

Wohnungsgenossenschaften“ (VdWg) 

31.01.2006 – Arbeitsgespräch „Modellprojekte 

Stilllegung von oberen Etagen“ 

(VdW/VdWg in Zusammenarbeit mit dem 

MBV) 

22.02.2006 und 27.03.2006 – Arbeitsgruppe 

Marketing (VdW) 

29.03.2006 – Arbeitsgemeinschaft Süd 

(VdW) 

30.03.2006 – Arbeitskreis „Rechnungslegung/Bilanzierung“ 

(VdWg) 

(pa/bü) 



Verbände im Gespräch 

Zu wohnungspolitischen und wohnungswirtschaftlichen 

Themen führten die Verbände 

zahlreiche Gespräche u. a. im Bauministerium 

(Stadtumbaubeiratsitzung, Gesprächsrunde 

mit Banken, Referatsleitertreffen 

Fachkommission „Städtebau“ der Bauministerkonferenz), 

im Sozialministerium 

(Erörterung zur Anhörung eines Sozialpolitischen 

Gesamtkonzeptes) und beteiligten 

sich am Informationsaustausch zur zukünftigen 

Entwicklung des Stadtumbau Ost der 

SPD-Landtagsfraktion. 

Zum Thema ALG II/Kosten der Unterkunft 

führten sie Gespräche mit dem Landesdatenschutzbeauftragten 

und gaben zahlreiche 

Interviews zum Thema. Sie arbeiteten 

im Rahmen der Ad-hoc-AG Energiestrategie 

und Technische Infrastruktur/Stadtumbau 

des GdW an der Erstellung von Arbeitshilfen 

mit. Weiterhin nahmen sie an den Sitzungen 

des isw Netzwerk Stadtumbau in Halle 

teil. 

Traditionell zum Jahresbeginn nahmen sie 

an zahlreichen Neujahrsempfängen u. a. der 

Landesregierung, der im Landtag von Sachsen-Anhalt 

vertretenen Parteien, der Industrie- 

und Handelskammern Magdeburg und 

Halle/Dessau, des GdW und zahlreicher Verbände 

und Organisationen teil. 

Innerhalb der Mitgliedschaft waren beide 

Verbände bei Fachgesprächen, Jubiläen und 

sonstigen Veranstaltungen präsent. 

(pa) 


III Recht 

Fogging 

Das so genannte Phänomen des plötzlichen 

Schwarzwerdens von Wohnungen bzw. von 

Einrichtungsgegenständen in Wohnungen 

beschäftigt zunehmend die Gerichte wie 

auch die Gutachter. Nach momentanem 

Kenntnisstand wirken hier mehrere chemische 

Prozesse ineinander, die zu den 

Schwarzverfärbungen führen. 

Nunmehr hat der BGH mit Beschluss vom 

25.01.2006 (Az. VIII ZR 223/04) dazu festgestellt, 

dass die Voraussetzungen für den 

von einem Mieter wegen des so genannten 

Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten 

Schadenersatzanspruch aus 

§ 536 a BGB einschließlich des Verschuldens 

des Vermieters vom Mieter darzulegen und 

zu beweisen sind. Insoweit gilt nur dann 

etwas anderes, wenn feststeht, dass die 

Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich 

des Vermieters gesetzt worden 

ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter 

hinsichtlich des Verschuldens entlasten. 

Der BGH bestätigte damit die getroffene 

Entscheidung des Berufungsgerichtes, dass 

grundsätzlich alle Voraussetzungen für den 

vom Kläger, hier dem Mieter, wegen des 

schwärzlichen Niederschlags in der Wohnung 

geltend gemachten Schadensersatzanspruch 

und damit auch das Verschulden 

des Vermieters von diesem darzulegen und 

zu beweisen sind. Dies entspricht nicht nur 

der ganz herrschenden Auffassung, sondern 

auch der Rechtsprechung des BGH (siehe z. 

B. Entscheidung des BGH vom 15.03.2000, 

Az. XII ZR 81/97). 

Der Grundsatz, dass der Mieter die Voraussetzungen 

des Schadenersatzanspruches 

aus § 536 a Abs. 1 BGB darzulegen und zu 

beweisen hat, folgt rein aus dem Wortlaut 

der Vorschrift sowie der allgemeinen zivilprozessrechtlichen 

Regelung, dass der Anspruchsteller 

die Darlegungs- und Beweislast 

für die Voraussetzung des von ihm geltend 

gemachten Anspruches trägt. 

Bei Interesse kann die vorgenannte Entscheidung 

des BGH vom 25.01.2006 bei 

den Verbänden abgefordert werden. 

(ph) 

Geltendmachung eines Modernisierungszuschlages 

bei Einbau 

von Isolierglasfenstern 

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster 

durch neue Fenster, kann er die 

Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 

559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er 

in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 

559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit 

der neuen Fenster (etwa durch 

Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten) 

beschreibt, sondern auch den Zustand 

der alten Fenster so genau angibt, dass der 

Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen 

und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung 

aufgezeigten Energiespareffekt 

beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls 

dann, wenn der Mieter keine weiteren 

Erkenntnisse über die Qualität der alten 

Fenster hat. Entscheidung des BGH vom 

25.01.2006 (Az. VIII ZR 47/05). 

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien 

über die Zahlung einer um 73,03 Euro erhöhten 

Miete ab Januar 2003. Das zunächst 

angerufene Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich 

der Mieterhöhung gem. § 549 BGB 

um ca. 35,00 Euro wegen des Einbaus neuer 

Fenster stattgegeben. Weiter vertrat das 

Berufungsgericht die Ansicht, dass die neu 

eingebauten Kunststofffenster technisch 

höherwertig seien als die zuvor vorhandenen 

30 Jahre alten Aluminiumfenster. Das in 

der ersten Instanz eingeholte Gutachten 

bestätigte die Höherwertigkeit der Maßnahme, 

die zu einer nachhaltigen Einsparung 

von Energie führte. Die Energieeinsparnis 

bezog sich im vorliegenden Fall 

jedoch ausschließlich auf die Wohnung der 

Mietsache und nicht auf den weiter durchgeführten 

Einbau von Fenstern im Hausflur 

und die Haustür. Der BGH vertrat zum vorliegendem 

Fall des Einbaus der Isolierglas- 


III Recht 

fenster jedoch eine andere Auffassung und 

führte aus, dass zwar grundsätzlich der 

Vermieter im Rahmen des § 559 BGB die 

Miete unter Umständen dann aufgrund von 

Modernisierungsmaßnahmen erhöhen 

kann, wenn er bauliche Maßnahmen durchführt, 

die den Gebrauchswert der Mietsache 

nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse 

auf Dauer verbessern oder 

nachhaltige Einsparung von Energie mit sich 

führen. Die Erklärung ist gem. § 559 b BGB 

nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund 

der entstandenen Kosten berechnet 

und entsprechend den Voraussetzungen der 

§§ 559 und 559 a BGB erläutert wird. In 

dieser Erläuterung muss der Vermieter darlegen, 

inwiefern die von ihm durchgeführten 

baulichen Maßnahmen solche sind, die 

den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig 

erhöhen bzw. wie im vorliegenden Fall 

eine nachhaltige Einsparung von Energie 

bewirken. Hierbei muss der Mieter in die 

Lage versetzt werden, die Erhöhung plausibel 

nachvollziehen zu können. Insbesondere 

bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung 

von Heizenergien soll sich aus der Erklärung 

des Vermieters ergeben, dass z. B. in 

Schlagworten die Maßnahme erläutert wird 

und hier auch die entsprechenden Tatbestände 

insbesondere für die nachhaltige 

Einsparung von Heizenergie sich in den einzelnen 

Positionen, die der Modernisierung 

unterliegen, sich wieder finden. 

Ausdrücklich führte der BGH aus, wie es 

auch gängige Rechtsprechung ist, dass die 

Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung 

nicht nötig ist. 

Ausreichend und erforderlich ist eine plausible 

Darlegung des Energieeinspareffektes 

sowie eine gegenständliche Beschreibung 

der alten und der neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. 

Der Vermieter hat im vorliegenden Fall zu 

wenig Erläuterungen gegenüber dem Mieter 

vorgenommen, in dem er lediglich die 

Vorschrift des § 559 BGB teilweise wieder- 

holte. Die beigefügten Kostenaufstellungen 

des Vermieters genügten diesen Anforderungen 

nicht. Im vorliegenden Fall wurde 

lediglich dargestellt, dass die neuen Wärme 

einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 

1,1 W/m 2 

k aufweisen, ohne das in dem 

Schreiben z. B. der Zustand der alten Fenster 

ausreichend beschrieben ist. 

Ausdrücklich führte der BGH aus, dass eine 

Mieterhöhungserklärung, die nicht den Anforderungen 

des § 559 b BGB entspricht, 

nichtig ist. Eine Nachbesserung ist damit im 

Prozess nicht möglich. 

(ph) 

Bundesgerichtshof zur Abrechnung 

von Betriebskosten im 

Wohnraummietrecht 

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8. März 

2006 (Az. VIII ZR 78/05) 

Der Mieter bewohnt eine nicht preisgebundene 

Wohnung der Vermieterin. Die Parteien 

streiten um rückständiger Mieten sowie 

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. 

Der Mieter hat beanstandet, dass die Vermieterin 

die im selben Gebäude befindlichen 

Gewerbeflächen und die darauf entfallenden 

Kosten in den Betriebskostenabrechnungen 

nicht vorweg abgezogen und 

ihm darüber hinaus trotz eines entsprechenden 

Verlangens keine Fotokopien zu 

den einzelnen Abrechnungsbelegen überlassen 

habe. 

Der BGH hat ausgeführt, dass bei der Abrechnung 

des Vermieters von preisfreiem 

Wohnraum über Betriebskosten, soweit die 

Parteien nichts anderes vereinbart haben, 

ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in 

einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen 

Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls 

dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich 

aller oder einzelner Betriebskostenarten 


III Recht 

nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung 

der Wohnraummieter führen. 

Der Vorwegabzug ist ausdrücklich für bestimmte 

Mietverhältnisse im öffentlich geförderten 

Wohnungsbau (§ 20 NMV) gesetzlich 

vorgeschrieben. 

Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter 

mit Kosten belastet werden, die allein oder 

in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen 

Nutzung in gemischt genutzten Objekten 

entstehen. 

Dem Mieter entsteht jedoch kein Nachteil, 

wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude 

entfallenden Gesamtkosten nach 

einem einheitlich für alle Mieter geltenden 

Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im 

Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- 

und Gewerbeflächen. 

Der BGH hat weiter festgestellt, dass der 

Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich 

keinen Anspruch gegen den Vermieter auf 

Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege 

zur Betriebskostenabrechnung 

hat. Einen Anspruch des Mieters sieht das 

Gesetz für preisfreien Wohnraum nicht vor. 

Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse 

daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme 

in die Rechnungsbelege zu verweisen 

die dessen Interesse an einer Überprüfung 

der Abrechnung in der Regel hinreichend 

Rechnung trägt. 

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung 

von Fotokopien kommt nach Treu und 

Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise 

dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme 

in die Abrechnungsunterlagen 

in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet 

werden kann. 

(ph) 

Abzug von Kosten für die Warmwassererwärmung 

Urteil des Landessozialgerichtes Baden- 

Württemberg vom 30.08.2005 (Az. L 12 AS 

2023/05) 

Wir hatten darüber berichtet, dass es strittig 

ist, begründet durch ein Urteil des Sozialgerichts 

Mannheim, ob der Empfänger von 

Hilfen im Rahmen von Hartz IV einen Abzug 

von so genannten Erwärmungskosten für 

Warmwasser gegen sich gelten lassen muss. 

Das nunmehr angerufene Landessozialgericht 

Baden-Württemberg beurteilte den 

vorliegenden Sachverhalt jedoch leider anders 

als die Vorinstanz. Im vorliegenden Fall 

stritten die Parteien darüber, inwieweit die 

Nebenkosten neben der Wohnungsmiete 

voll zu übernehmen sind und damit die Regelleistung 

zu gering bemessen ist. Nach 

der Regelsatzverordnung umfasst die Regelleistung 

insbesondere die Stromkosten und 

die Kosten für den Energieaufwand zur 

Wassererwärmung. Demnach, so führte das 

Landessozialgericht aus, dürfen die Stromkosten 

sowie die Kosten für die Wassererwärmung 

nicht im Rahmen der Kosten der 

Unterkunft gem. § 22 SGB II ein weiteres 

Mal übernommen werden. Dementsprechend 

führte das Landessozialgericht aus, 

dass der Träger zutreffend von den anfallenden 

Nebenkosten/Heizkosten in Höhe 

von 57,00 EUR die bereits im Regelsatz enthaltenen 

Kosten von pauschal 9,00 EUR für 

die Wassererwärmung und 10,28 EUR 

Stromkosten abgezogen hat. 

Weitere Urteile zum vorliegenden Sachverhalt 

liegen den Verbänden leider nicht vor. 

Sofern weitere Negativurteile zu Lasten von 

Empfängern der Regelleistung vorliegen, 

bitten wir hier um entsprechende Information. 

(ph) 


III Recht 

Gesetz zur Änderung des SGB II 

und anderer Gesetze 

Ohne dass die Wohnungswirtschaft dazu 

angehört wurde, hat der Bundestag mit der 

Mehrheit der Stimmen der Koalition ein 

Änderungsgesetz zum SGB II und anderer 

Gesetze beschlossen. 

Die vorgesehenen gesetzlichen Regelungen 

führen dazu, dass zukünftig Mietschulden 

von Empfängern des Arbeitslosengeldes II 

nur noch darlehensweise übernommen 

werden. Des Weiteren sollen Haushalte, die 

weder das Arbeitslosengeld II noch Sozialhilfe 

beziehen im Gegensatz zu den bisher 

geltenden gesetzlichen Regelungen von der 

Möglichkeit der Mietschuldenübernahme 

durch die Kommunen ganz ausgeschlossen 

sein. U. E. wird die geplante gesetzliche 

Regelung für die Mitgliedsunternehmen 

erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen 

haben. 

(ph) 

Betriebskostenspiegel 

Der Deutsche Mieterbund hatte bereits Ende 

des vergangenen Jahres einen so genannten 

Betriebskostenspiegel für Gesamtdeutschland 

herausgegeben, um nachvollziehbare 

Kosten für Vermieter und Mieter 

bei den Betriebskostenabrechnungen darzustellen. 

Nunmehr liegen für einzelne Bundesländer 

und einzelne Städte Betriebskostenauswertungen 

vor, die in Form eines Betriebskostenspiegels 

dargestellt wurden. Insbesondere 

zur Bewertung des Betriebskostenspiegels 

für Sachsen-Anhalt ist darauf zu verweisen, 

dass die Mehrzahl der dort ausgewiesenen 

Betriebskosten mangels der Vorlage von 

empirischen Daten nur aus dem gesamtdeutschen 

Betriebskostenspiegel entnommen 

werden konnten. 

Ausdrücklich möchten die Verbände darauf 

verweisen, dass die dort enthaltenen Angaben 

keine verbindlichen Ausführungen hinsichtlich 

der möglichen abrechenbaren Positionen 

und Beträge in der Betriebskostenabrechnung 

darstellen. 

(ph) 


IV Multimedia und innovative Entwicklungen 

VdW/VdWg-Internetauftritt 

www.vdwvdwg.de - Zugriffsstatistik 

Der nachfolgenden Übersicht ist zu entnehmen, 

dass sich die Zahl der Besucher 

unserer Website in den ersten drei Monaten 

des Jahres 2006 erhöht hat: 

Monat Besucher 

November 2005 2.571 

Dezember 2005 2.405 

Januar 2006 3.022 

Februar 2006 2.835 

März 2006 3.472 

(schm) 

BSI veröffentlicht neues IT- 

Grundschutzhandbuch 

Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik 

(BSI) veröffentlichte das 

neue IT-Grundschutzhandbuch, erweitert 

durch neue Bausteine und BSI-Standards 

zum Thema „IT-Sicherheitsmanagement“. 

Das IT-Grundschutzhandbuch des BSI bietet 

IT-Sicherheitsverantwortlichen in Verwaltung 

und Wirtschaft seit vielen Jahren eine 

zuverlässige Hilfestellung bei der Erstellung 

und Umsetzung von IT- 

Sicherheitskonzepten. Es enthält Standardsicherheitsmaßnahmen, 

Umsetzungshinweise 

und Hilfsmittel für zahlreiche IT- 

Konfigurationen, die typischerweise im heutigen 

IT-Einsatz anzutreffen sind. 

Die zu Beginn diesen Jahres erschienene 

Version des IT-Grundschutzhandbuches 

wurde um neue Komponenten erweitert: 

Hinzu gekommen sind die Bausteine IT- 

Sicherheitssensibilisierung und -schulung, 

Client unter Windows XP, Mobiler Arbeitsplatz 

und Besprechungs-, Veranstaltungs- 

und Schulungsräume. Bereits vorhandene 

Bausteine wie IT-Sicherheitsmanagement, 

Organisation, Personal, Allgemeiner Server, 

Allgemeiner Client und Laptop wurden stark 

überarbeitet und aktualisiert. 

Gleichzeitig hat das BSI begonnen, eine 

Schriftenreihe mit Standards zu verschiedenen 

Aspekten der Informationssicherheit 

aufzubauen „Die Standards enthalten konkrete 

Empfehlungen des BSI zu Methoden, 

Prozessen und Verfahren sowie Vorgehensweisen 

und Maßnahmen mit Bezug zur IT- 

Sicherheit“, erklärte Dr. Udo Helmbrecht, 

Präsident des BSI. Mit den Standards greife 

das BSI Themenbereiche auf, die von grundsätzlicher 

Bedeutung für die Informationssicherheit 

in Unternehmen oder Behörden 

sind und für die sich national oder international 

sinnvolle und zweckmäßige Herangehensweisen 

etabliert haben, so der Präsident 

weiter. 

Der Preis der Ergänzungslieferung des IT- 

Grundschutzhandbuches (bestehend aus 2 

neuen Ordnern, Registern und 3.180 Seiten 

Inhalt) liegt bei 125,80 EUR. Sie kann beim 

Bundesanzeiger-Verlag oder über den 

Buchhandel erworben werden. Der Preis des 

Grundwerkes (ISBN 3-88784-915-9) beträgt 

weiterhin 148,00 EUR. Die BSI-Standards 

zum Thema IT-Sicherheitsmanagement sind 

in einer Broschüre mit dem Titel „IT- 

Sicherheitsmanagement und IT- 

Grundschutz“ (ISBN 3-89817-547-2) erschienen. 

Der Preis beträgt 39,80 EUR. Sie 

können zudem unter www.bsi.bund.de 

online eingesehen werden. 

Weitere Informationen zum Thema IT- 

Grundschutz erhalten Sie unter: Bundesamt 

für Sicherheit in der Informationstechnik, 

Postfach 20 03 63, 53133 Bonn, Internet 

www.bsi.bund.de. 

(schm) 


V Betriebswirtschaft/Wirtschaftsprüfung/Steuern 

Steuerpolitik der neuen Bundesregierung 

Entwurf des Haushaltsbegleitgesetzes 2006 

Die Bundesregierung hat in ihrer Sitzung am 

22. Februar 2006 den Entwurf des Haushaltsbegleitgesetzes 

2006 beschlossen: 

Folgende wesentliche Änderungen sind 

darin vorgesehen: 

- Anhebung des allgemeinen Umsatzsteuersatzes 

sowie des Regelsatzes 

der Versicherungssteuer 

zum 1. Januar 2007 von 16 % auf 

19 %, 

- Senkung des Beitragssatzes zur 

Arbeitslosenversicherung um 

2,0 % auf 4,5 % zum 1. Januar 2007, 

- Begrenzung der Sozialversicherungsfreiheit 

von Sonn-, Feiertags- und 

Nachtzuschlägen auf einen Grundlohn 

von 25,00 EUR je Stunde ab dem 

1. Juli 2006, 

- Anhebung des Pauschalbeitragssatzes 

für geringfügig Beschäftigte 

von derzeit 25 % auf 30 % zum 


- Herabsetzung der Beiträge zur gesetzlichen 

Krankenversicherung für Bezieher 

von Arbeitslosengeld II. 

Allein durch die erhöhte Versicherungs- und 

Umsatzsteuer sowie die sog. Reichensteuer 

soll der Bundeshaushalt um 28 Mrd. EUR 

entlastet werden. 

Entwurf eines Gesetzes zur Förderung von 

Wachstum und Beschäftigung 

Der Bundesrat wird voraussichtlich am 

7. April 2006 über dieses vom Bundeskabinett 

am 18. Januar 2006 beschlossene 

Steuerreformgesetz beschließen, welches 

insbesondere darauf abzielt, den privaten 

Haushalt als Feld für neue Beschäftigungsmöglichkeiten 

steuerlich zu fördern und die 

heutigen Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen 

begünstigten und nicht begünstigten 

Handwerkerleistungen zu beseitigen. Des 

Weiteren wird eine Neuregelung zur steuerlichen 

Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten 

vorgeschlagen. 


vorgesehen: 

- (Wieder-)Einführung der degressiven 

Abschreibung in Höhe des dreifachen 

linearen Satzes (maximal 

30 %) für Investitionen in den Jahren 

2006 und 2007 -> In-Kraft-Treten: 

Tag nach der Verkündung des Gesetzes, 

- Kinderbetreuungskosten sollen wie 

Werbungskosten oder Betriebsausgaben 

gemäß der neuen Vorschrift des 

§ 4 f EStG unter der Voraussetzung, 

dass das Kind jünger als 14 Jahre ist, 

bei Alleinerziehenden oder Paaren, 

bei denen beide Partner berufstätig 

sind, abziehbar sein (Steuerabzug 

in Höhe von zwei Drittel der 

Aufwendungen, maximal 4.000 EUR, 

Sockelbetrag 1.000 EUR) –> In-Kraft- 

Treten: Veranlagungszeitraum 2006, 

- Kinderbetreuungskosten sollen für 

alle Eltern mit Kindern im Alter 

von drei bis fünf Jahren als Sonderausgaben 

abgezogen werden (Sonderausgaben 

in Höhe von zwei Dritteln 

der Aufwendungen, maximal 

4.000 EUR, kein Sockelbetrag) –> In- 

Kraft-Treten: Veranlagungszeitraum 

2006, 

- Ausdehnung der Ermäßigung der 

tariflichen Einkommensteuer bei 

Aufwendungen für die Inanspruchnahme 

haushaltsnaher Dienstleistungen 

auf Erhaltungs- und Modernisierungsleistungen 

(maximal 600 

EUR) sowie Betreuungskosten für 

pflegebedürftige Personen (maximal 

1.200 EUR) –> In-Kraft-Treten: 

Veranlagungszeitraum 2006. 



Durch diese für die Steuerpflichtigen entlastenden 

Regelungen werden sich die Steuermindereinnahmen 

für Bund, Länder und 

Gemeinden in 2006 auf 2,810 Mrd. EUR, in 

2007 auf 5,655 Mrd. EUR, in 2008 auf 

6,495 Mrd. EUR, in 2009 auf 4,685 Mrd. 

EUR sowie in 2010 auf 1,300 Mrd. EUR 

belaufen. 

Entwurf eines Gesetzes zur Eindämmung 

missbräuchlicher Steuergestaltungen 

Der Bundesrat wird voraussichtlich am 

7. April 2006 über das vom Bundeskabinett 

am 20. Dezember 2005 beschlossene Steuermaßnahmenpaket 

beschließen. 


vorgesehen: 

- Berücksichtigung der Anschaffungskosten 

von Wertpapieren und 

Grundstücken als Betriebsausgabe 

erst im Zeitpunkt der Veräußerung, 

d. h. bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns 

-> Anwendung auf 

Wirtschaftsgüter, die nach dem Tag 

der Verkündung des Gesetzes angeschafft 

werden, 

- Verpflichtung zur Bildung von Bewertungseinheiten 

bei Sicherungsgeschäften 

(Micro-Hedges, Macro- 

Hedges sowie Portfolio-Hedges) in der 

Steuerbilanz, 

- Beschränkung der Anwendung der 

1 %-Regelung auf Fahrzeuge des 

notwendigen Betriebsvermögens -> 

Anwendung für Wirtschaftsjahre, die 

nach dem 31. Dezember 2005 enden, 

- Erweiterung der Steuerschuldnerschaft 

des Leistungsempfängers bei 

bestimmten Gebäudereinigungsleistungen 

-> In-Kraft-Treten: ab 


- Ahndung der entgeltlichen Weitergabe 

von Belegen als Steuerordnungswidrigkeit 

-> In-Kraft-Treten: 

Tag nach der Verkündung des Gesetzes. 

Der Finanzausschuss des Bundestages hat 

mittlerweile mit Beschlussempfehlung und 

Bericht vom 15. März 2006 (Drucksache 

16/975) empfohlen, auf die Erweiterung der 

Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers 

auf bestimmte Reinigungsleistungen 

auf Grund des damit verbundenen hohen 

Verwaltungsaufwandes zu verzichten. Angesicht 

des Ländervotums wurde diese Regelung 

demnach aus dem Gesetzentwurf 

gestrichen. 

Des Weiteren zeichnen sich durch den Koalitionsvertrag 

noch folgende wesentliche 

Änderungen ab: 

voraussichtlich ab 2006 

- Streichung der Abzugsfähigkeit von 

Schulgeld als Sonderausgaben, 

- Selbstbestimmungsrecht für die Länder 

in Bezug auf den Steuersatz der 

Grunderwerbsteuer im Rahmen der 

Föderalismusreform. 

voraussichtlich ab 2007 

- Ersatz der Lohnsteuerklassen beim 

Lohnsteuerabzug von Ehegatten 

durch ein Anteilssystem, bei dem die 

Lohnsteuer nach dem Anteil am gemeinsamen 

Bruttolohn bemessen 

wird, 

- Reformierung der Erbschaftsteuer, 

- Erhöhung der tariflichen Einkommensteuer 

für besonders hohe Einkommen 

(> 250.000 EUR) = sog. Reichensteuer, 

- Berücksichtigung von Aufwendungen 

für ein häusliches Arbeitszimmer nur 

noch unter der Voraussetzung, dass 

sich dort der Mittelpunkt der gesamten 

betrieblichen und beruflichen Tätigkeit 

befindet, 

- Streichung der Entfernungspauschale 

für die ersten zwanzig Entfernungskilometer, 

- Absenkung des Sparerfreibetrages 

von 1.370 EUR auf 750 EUR, 



- Wegfall der Fristen bei den privaten 

Veräußerungsgeschäften (1 Jahr bzw. 

10 Jahre), mit der Folge einer pauschalen 

Versteuerung der Gewinne 

mit 20 %, 

- Gewährung von Kindergeld oder des 

Kinderfreibetrages nur noch bis zum 

vollendeten 25. Lebensjahr, 

- Anhebung der Umsatzgrenze für die 

Buchführungspflicht von 350.000 EUR 

auf 500.000 EUR, 

- Verlängerung der Investitionszulage 

für die gewerbliche Wirtschaft 

(§ 2 InvZulG) über 2006 hinaus. 

voraussichtlich ab 2008 

- Einführung der Unternehmensteuerreform 

unter Reformierung der Gewerbesteuer, 

- Reformierung der Grundsteuer basierend 

auf den Vorschlägen von Bayern 

und Rheinland-Pfalz, 

- Ersatz des bisherigen Systems mit 

Vorsteuerabzug im Bereich der Umsatzsteuer 

durch das sog. „reversecharge-Modell“. 

(mo) 

Änderung des § 38 KStG – Problematik 

der Versteuerung von 

ausgezahlten Geschäftsguthaben 

Die dem GdW seitens des Bundesfinanzministeriums 

bereits mündlich angekündigte 

Klarstellung des § 38 KStG in Bezug auf die 

Auszahlung von Geschäftsguthaben bei 

Genossenschaften soll Gegenstand des 

Steueränderungsgesetzes 2006 werden, 

dessen Entwurf bis Mitte 2006 vorliegen 

soll. Mit der endgültigen Fassung wird Ende 

2006 gerechnet. 

(mo) 

Auswirkungen der Betreibung 

einer Photovoltaikanlage auf die 

erweiterte Kürzung im Rahmen 

der Gewerbesteuer 

Wir hatten im Verbandsreport 4-5-6/2005 

darüber berichtet, dass ein Wohnungsunternehmen 

aus unserem Verbandsgebiet in 

dieser Problematik beim zuständigen Finanzamt 

eine verbindliche Auskunft eingeholt 

hatte. In dieser verbindlichen Auskunft 

erklärte das Finanzamt, dass das Betreiben 

einer Photovoltaikanlage und die damit 

verbundene Einspeisung des erzeugten Solarstromes 

in das Stromnetz eine schädliche 

Tätigkeit mit der Folge des Ausschlusses der 

erweiterten Kürzung ist. 

Der GdW wird diese Thematik aufgreifen 

und sich dafür einsetzen, dass die Betreibung 

einer Photovoltaikanlage als Nebentätigkeit 

zur Wohnungsverwaltung eingestuft 

wird. Bei den Vermietungsgenossenschaften 

strebt der GdW eine Einklassifizierung als 

steuerbegünstigte Tätigkeit an. Ziel der Bemühungen 

des GdW ist die Klarstellung 

dieser Grundsätze in Form eines BMF- 

Schreibens. 

Wir werden Sie über den weiteren Verlauf 

der politischen Debatte unterrichten. 

(mo) 

Neue Richttafeln für die Bewertung 

von Pensionsrückstellungen 

Im Juli 2005 wurden von der Heubeck AG 

die neuen „Richttafeln 2005 G“ veröffentlicht. 

Bei den „Richttafeln 2005 G“ handelt 

es sich um Generationentafeln, die die 

„Richttafeln 1998“, die als Periodentafeln 

bezeichnet werden, ablösen. In den neuen 

Generationentafeln wird die Sterbewahrscheinlichkeit 

erstmals auch in Abhängigkeit 

vom Alter und Geburtsjahr der Pensionsberechtigten 

betrachtet. 



Die Periodentafeln hatten ausschließlich den 

Bezug zwischen Sterbewahrscheinlichkeit 

und Alter hergestellt. 

Behandlung in der Handelsbilanz 

Die neuen Richttafeln finden nach Auffassung 

des Hauptfachausschusses des Instituts 

der Wirtschaftsprüfer (HFA) erstmals ab dem 

Bilanzstichtag nach dem Erscheinen Anwendung. 

Bei Übereinstimmung von Wirtschaftsjahr 

und Kalenderjahr sind die Richttafeln 

demnach erstmals zum 31. Dezember 

2005 anzuwenden. 

Ergibt sich zu den bisherigen Richttafeln ein 

Erhöhungsbetrag, ist dieser nur einmalig in 

voller Höhe als Aufwand des Geschäftsjahres 

zu berücksichtigen. 

Die Auflösung der Pensionsrückstellung 

aufgrund eines sich nach den neuen Richttafeln 

ergebenden Auflösungsbetrages 

stößt nach Ansicht des HFA auf erhebliche 

Bedenken, da bei der Berechnung der Pensionsrückstellung 

in der Handelsbilanz entsprechend 

der Regelung des § 6a EStG ein 

Rechnungszinsfuß von 6 % zugrunde gelegt 

wird, der deutlich höher als der aktuelle 

Marktzins ist. Demnach könnte eine Auflösung 

der Pensionsrückstellung dazu führen, 

dass die Untergrenze des nach den 

Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung 

Vertretbaren unterschritten werden 

würde. 

Behandlung in der Steuerbilanz 

Gemäß BMF-Schreiben vom 15. Dezember 

2006 (IV 2 – S 2176 – 106/05) können die 

neuen Richttafeln erstmals am Ende des 

Wirtschaftsjahres bei der Bewertung der 

Pensionsrückstellungen berücksichtigt werden, 

das nach dem 6. Juli 2005 endet. Die 

„Richttafeln 1998“ können letztmalig für 

das Wirtschaftsjahr verwendet werden, das 

vor dem 30. Juni 2006 endet. Demnach ist 

die Anwendung der „Richttafeln 1998“ 

noch für Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 

2005 möglich. 

Die sich aus den neuen Richttafeln ergebenden 

positiven sowie negativen Unterschiedsbeträge 

sind gleichmäßig auf mindestens 

drei Wirtschaftsjahre zu verteilen. 

Aus Billigkeitsgründen lässt das BMF- 

Schreiben zu, dass der Unterschiedbetrag 

für sämtliche Pensionsverpflichtungen insgesamt 

als Differenz zwischen den Teilwerten 

nach den neuen Richttafeln und den 

Teilwerten nach den alten Richttafeln ermittelt 

wird. 

(mo) 

Verleihung des Prüfungsrechtes 

sowie Aufsicht über die genossenschaftlichenPrüfungsverbände 

Der Rechtsausschuss, der Wirtschaftsausschuss 

sowie der Ausschuss für Städtebau, 

Wohnungswesen und Raumordnung des 

Bundesrates haben entsprechend dem Antrag 

des Landes Berlin im Rahmen ihrer 

Empfehlungen zum Regierungsentwurfs des 

Gesetzes zur Einführung der Europäischen 

Genossenschaft und zur Änderung des Genossenschaftsrechts 

die Verlagerung der 

bisherigen Kompetenzen der Länder in Bezug 

auf die Verleihung des Prüfungsrechtes 

für genossenschaftliche Prüfungsverbände 

sowie die laufende Aufsicht über genossenschaftliche 

Prüfungsverbände auf die Wirtschaftsprüferkammer 

vorgeschlagen (BR- 

Drucksache 71/1/06 vom 28. Februar 2006). 

Der Antrag wurde mit 9:4:3 Stimmen angenommen. 

Als Begründung für eine Verlagerung wurde 

angeführt, dass die etwa 35 in Deutschland 

agierenden genossenschaftlichen Prüfungsverbände 

derzeit noch durch 16 Landeswirtschaftsministerien 

beaufsichtigt werden. 

Diese Verfahrensweise wird von Seiten der 

Ausschüsse des Bundesrates als höchst inef- 



fizient bewertet. Des Weiteren wird auf die 

höheren Anforderungen an die Aufsicht im 

Zuge der Umsetzung der 8. EU-Richtlinie 

(Abschlussprüfer-Richtlinie) hingewiesen, 

die für die Länder aufgrund der geringen 

Anzahl an genossenschaftlichen Prüfungsverbänden 

nicht zumutbar ist. Demnach 

wird eine Zentralisierung der Aufsicht über 

die genossenschaftlichen Prüfungsverbände 

empfohlen, die im Zuge der bereits schon 

durch den Bundestag vorgenommenen 

Aufgabenverlagerung von den Ländern auf 

die Wirtschaftsprüferkammer (z. B. Durchführung 

der Examen für Wirtschaftsprüfer, 

Bestellung der Wirtschaftsprüfer u. a.) ebenfalls 

auf diese erfolgen soll. Als weiteres 

Argument wird angeführt, dass sich die 

Tätigkeit der genossenschaftlichen Prüfungsverbände 

kaum von der von Wirtschaftsprüfungsgesellschaftenunterscheidet. 

Der GdW und seine Regionalverbände haben 

sich ausdrücklich gegen eine Verlagerung 

der Aufsicht von den Ländern zur 

Wirtschaftsprüferkammer ausgesprochen 

und eine entsprechende Stellungnahme für 

das Bundeswirtschaftministerium mit folgendem 

Kurzinhalt erarbeitet, die im Wesentlichen 

folgende Aspekte berücksichtigt. 

Die Wirtschaftsprüferkammer hat die Aufgabe, 

die Belange der Wirtschaftsprüfer und 

der vereidigten Buchprüfer wahrzunehmen. 

Sie ist insoweit eine berufsständige Organisation 

der Wirtschaftsprüfer, die sich von 

den genossenschaftlichen Prüfungsverbänden 

in ihrem Tätigkeitsschwerpunkt wesentlich 

unterscheiden. Die Prüfung des Jahresabschlusses 

gemäß §§ 316 ff. HGB und die 

genossenschaftliche Betreuungsprüfung 

gem. §§ 53 ff. GenG weisen funktional 

divergierende Zielvorgaben auf. Diesen unterschiedlichen 

Zielvorgaben gilt es auch im 

Rahmen der Ausgestaltung des Aufsichtsregimes 

Rechnung zu tragen. Des Weiteren 

scheint die beabsichtigte Verlagerung der 

Staatsaufsicht in die Kompetenz der Wirtschaftsprüferkammer 

im Hinblick auf die 

weitgehend regionale Orientierung der Verbände 

nicht zweckmäßig. Außerdem ist 

nicht zu erwarten, dass die Zentralisierung 

zu einer wesentlichen Verschlankung der 

Landesverwaltungen und demzufolge zu 

einer Entlastung der Länderhaushalte führen 

wird. Durch die Ausrichtung der Wirtschaftsprüferkammer 

auf die allgemeinen 

Angelegenheiten des Berufsstandes der 

Wirtschaftsprüfer hat diese auch keinen 

weiteren Raum, um sich mit den besonderen 

Erfordernissen des genossenschaftlichen 

Prüfungswesens zu befassen. 

Über den weiteren Verlauf der politischen 

Debatte werden wir Sie unterrichten. 

(mo) 

Altersvorsorge durch den Erwerb 

zusätzlicher Genossenschaftsanteile 

Mit dem ExWoSt-Forschungsbericht „Modelle 

genossenschaftlichen Wohnens – Altersvorsorge 

durch Erwerb zusätzlicher Geschäftsanteile“ 

wird der Grundidee der Expertenkommission 

Rechnung getragen, 

nach der Mitglieder einer Genossenschaft 

neben den Pflichtanteilen zusätzliche Anteile 

erwerben und somit Vermögen für die 

eigene Altersvorsorge ansparen. Dieses angesparte 

Vermögen soll dann zur Reduzierung 

der Wohnkosten im Alter verwendet 

werden. Da insbesondere die mittleren Altersjahrgänge 

nicht mehr damit rechnen 

können, allein mit der staatlichen Altersvorsorge 

ihren Lebensunterhalt im Rentenalter 

bestreiten zu können, ist dieser Weg der 

privaten Altersvorsorge eine attraktive zusätzliche 

Absicherung des Rentenalters. 

Dieser Weg der Altersvorsorge ist außerdem 

konkurrenzfähig zu anderen Altersvorsorgeprodukten, 

muss jedoch durch die vom 

GdW und auch unserem Regionalverband 

geforderte Integration in die staatlich geförderte 

Altersvorsorge (Riester-Rente) noch 

attraktiver für die Genossenschaften und 

ihre Mitglieder werden. Die Spitzenverbän- 



de der Immobilienwirtschaft haben diesbezüglich 

im Januar 2006 das von ihnen erarbeitete 

„KaNaPe-Modell“ veröffentlicht. 

Durch die Bildung eines Kapitalstocks zur 

Kalkulation der nachgelagerten persönlichen 

Einkommensbesteuerung (KaNaPe) 

wird demnach ein Altersvorsorgekonto aufgebaut, 

aus dem die Entnahme für den Immobilienerwerb 

finanziert wird. Die Mitglieder 

können auf diese Weise ihre Wohnkostenbelastung 

im Alter absenken, während 

der Staat durch die nachgelagerte Besteuerung 

im Gegensatz zur früheren Eigenheimzulage 

am Nutzen aus der Immobilie im 

Rahmen der Besteuerung beteiligt bleibt. 

Diese „Win-Win“-Situation ist für beide 

Seiten eine sinnvolle Gestaltung. 

Das Hamburger Beratungsunternehmen 

Analyse & Konzepte hat in Zusammenarbeit 

mit dem Institut für Genossenschaftswesen 

der Philipps-Universität Marburg das Modell 

auf seine Umsetzbarkeit überprüft. Die Ergebnisse 

der Studie wurden im Rahmen 

einer Veranstaltung im Bundesministerium 

für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung am 

9. Februar 2006 in Berlin der Öffentlichkeit 

vorgestellt, an der auch die parlamentarische 

Staatssekretärin des BMVBS Frau Karin 

Roth und Vertreter der CDU/CSU-, SPD- und 

FDP-Bundestagsfraktionen teilnahmen. Alle 

politischen Vertreter sahen in dem Modell 

einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge. 

Dabei hob insbesondere Frau Roth angesichts 

der aktuellen Entwicklungen im Hinblick 

auf den Verkauf von kommunalen 

Wohnungsunternehmen hervor, dass die 

Genossenschaften den Vorteil besitzen, dass 

man „Genossenschaften nicht verkaufen 

kann, Genossen aber kaufen können“. Der 

GdW-Präsident Lutz Freitag nahm die 

„Sachkoalition“ über die Parteigrenzen 

hinweg erfreut zur Kenntnis, wies jedoch 

nochmals ausdrücklich auf die angestrebte 

Einbeziehung des Modells in die staatlich 

geförderte Altersvorsorge hin. 

Über die weitere Entwicklung in diesem 

Bereich werden wir Sie informieren. (mo) 

Steuertermine 2006 

Insbesondere für die Lohnsteuer- 

Anmeldungen, die Umsatzsteuer- 

Voranmeldungen sowie die Kapitalertragsteueranmeldungen 

gelten im Jahr 

2006 folgende Fälligkeits- und Abgabetermine: 

- 10. Januar 2006 (Fälligkeits- und Abgabetermin), 

- 10. Februar 2006 (Fälligkeits- und 

Abgabetermin), 

- 10. März 2006 (Fälligkeits- und Abgabetermin), 

- 10. April 2006 (Fälligkeits- und Abgabetermin), 

- 10. Mai 2006 (Fälligkeits- und Abgabetermin), 

- 10. Juni 2006 Fälligkeitstermin; 

12. Juni 2006 (verschobener Abgabetermin), 

- 10. Juli 2006 (Fälligkeits- und Abgabetermin), 

- 10. August 2006 (Fälligkeits- und Abgabetermin), 

- 10. September 2006 Fälligkeitstermin; 

11. September 2006 (verschobener 


- 10. Oktober 2006 (Fälligkeits- und 


- 10. November 2006 (Fälligkeits- und 


- 10. Dezember 2006 Fälligkeitstermin; 

11. Dezember 2006 (verschobener 

Abgabetermin). 

(mo) 

Aktuelle BMF-Schreiben 

Umsatzsteuer; § 15a Umsatzsteuergesetz 

(UStG) – Berichtigung des Vorsteuerabzugs 

BMF-Schreiben vom 6. Dezember 2005 (IV 

A 5 – S 7316 – 25/05) 

Durch das EU-Richtlinienumsetzungsgesetz 

vom 9. Dezember 2004 wurde der 

§ 15a UStG, der die Berichtigung des Vor- 



steuerabzugs regelt, neu gefasst. In dieser 

Neufassung enthält der mit Wirkung ab 

dem 1. Januar 2005 neu eingefügte 

§ 15a Abs. 3 UStG u. a. die Verpflichtung 

zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs, 

wenn unmittelbar an einem Wirtschaftsgut 

eine sonstige Leistung ausgeführt wird. Bei 

Wohnungsunternehmen sind von dieser 

Neuregelung insbesondere Modernisierungs- 

und Instandhaltungsleistungen – 

auch Kleinstinstandhaltungen – betroffen. 

Demnach muss eine Berichtigung erfolgen, 

wenn sich in dem für Gebäude geltenden 

10-jährigen Berichtszeitraum in Bezug auf 

diese sonstigen Leistungen die für den ursprünglichen 

Vorsteuerabzug maßgebenden 

Verhältnisse ändern. 

Im Hinblick auf den durch diese gesetzliche 

Neuregelung resultierenden erheblichen 

zusätzlichen Verwaltungsmehraufwand hat 

sich der GdW gemeinsam mit dem Bundesverband 

Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen 

(BFW) und Haus & Grund 

Deutschland in einer gemeinsamen Stellungnahme 

für eine Beschränkung des Anwendungsbereichs 

auf aktivierungspflichtige 

Modernisierungsleistungen ausgesprochen. 

Diesem Petitum wurde jedoch im vorliegenden 

BMF-Schreiben noch nicht Rechnung 

getragen. 

Sachbezugswerte 2006 

BMF-Schreiben vom 28. Dezember 2005 

(IV C 5 – S 2334 – 113/05) 

Die bei Bezug von unentgeltlichen oder 

verbilligten Mahlzeiten zu versteuernden 

Sachbezugswerte wurden durch Artikel 1 

der Dritten Verordnung zur Änderung von 

gemeinsamen Vorschriften für die Sozialversicherung 

vom 16. Dezember 2005 wie 

folgt festgesetzt: 

Mittag- oder Abendessen: 2,64 EUR, 

Frühstück: 1,48 EUR. 

Steuerliche Berücksichtigung von Spenden 

und Mitgliedsbeiträgen; Abgrenzung 

zwischen der Förderung kultureller 

Zwecke und kultureller Betätigungen 

für die Frage des Abzugs von Mitgliedsbeiträgen 

(Anlage 1 zu § 48 Abs. 2 

EStDV) 

BMF-Schreiben vom 19. Januar 2006 

(IV C - S 2223 – 2/06) 

Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers 

bei Wartungsarbeiten 

(§ 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG) 

BMF-Schreiben vom 23. Januar 2006 

(IV A 6 – S 7279 – 6/06) 

„Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden 

der Länder wird Folgendes 

vereinbart: Wartungsleistungen an Bauwerken 

oder Teilen von Bauwerken, die einen 

Nettowert von 500 EUR übersteigen, sind 

nur dann als Bauleistungen i. S. d. § 13b 

Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG zu behandeln, 

wenn Teile verändert, bearbeitet oder ausgetauscht 

werden.“ 

(mo) 

Aktuelle OFD-Verfügungen bzw. 

Erlasse der Finanzministerien 

Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in 

Sanierungsgebieten und städtebaulichen 

Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) 

– Stadtumbaumaßnahmen i. S. der §§ 

171a bis 171d BauGB 

Verfügung des Bayrischen Landesamtes für 

Steuern vom 9. Januar 2006 (S 2198a – 2 St 

32/St 33 

Gemäß dieser Verfügung sind Maßnahmen 

an Gebäuden in Sanierungsgebieten i. S. 

der §§ 171a bis 171d BauGB nicht nach 

§ 7 h Abs. 1 EStG förderfähig. Demnach 

können für derartige Modernisierungs- und 

Instandsetzungsmaßnahmen i. S. des 

§ 177 BauGB keine erhöhten Absetzungen 

in Anspruch genommen werden. 

(mo) 


VI Technik/Bau 

Landesbauordnung Sachsen- 

Anhalt 

Im Gesetz- und Verordnungsblatt für das 

Land Sachsen-Anhalt, Nr. 67, Seiten 769 ff. 

findet sich das „Dritte Gesetz zur Erleichterung 

von Investitionen, Gesetz über die 

Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt 

und zur Änderung weiterer Gesetze (Drittes 

Investitionserleichterungsgesetz)“ wieder. 

Die Verbände hatten die Möglichkeit, im 

Rahmen der Anhörung im Landtag zu der 

Neuregelung des Dritten Investitionserleichterungsgesetzes 

Stellung zu nehmen. Kernbestandteil 

des vorgenannten Gesetzes ist 

die Bauordnung für das Land Sachsen- 

Anhalt, die in vorgenannter Regelung komplett 

neu gefasst worden ist. 

Zwischenzeitlich fanden bei den Verbänden 

auch entsprechende Schulungsveranstaltungen 

zur Neufassung der Bauordnung 

statt. Ziel der neu gefassten Bauordnung ist 

insbesondere Investitionserleichterung dadurch 

zu erreichen, dass kürzere Wege und 

schnellere Entscheidungsfindungen in den 

Genehmigungsbehörden stattfinden. Des 

Weiteren wurden die entsprechenden 

§§ 40 ff. (Nutzung von Wohnräumen) an 

die Praxis angepasst und teilweise neu gestaltet. 

(ph) 

Leitfaden „Kunst am Bau“ 

Wir möchten Sie auf den kürzlich eingeführten 

Leitfaden "Kunst am Bau" hinweisen. 

Der Leitfaden wurde im Rahmen der Initiative 

und in Umsetzung der Forderung des 

Deutschen Bundestages, die Bedeutung der 

Kunst am Bau zu stärken, unter Beteiligung 

der bundesweit tätigen Künstlerverbände 

sowie Vertretern der Länder, der kommunalen 

Spitzenverbände und der Bundesarchitektenkammer 

erarbeitet. Er konkretisiert 

die bestehenden Regelungen für Bundesbauvorhaben 

(RBBau, Abschnitt K7). Auch 

wenn der Leitfaden für die Bauverwaltung 

des Bundes gedacht ist, bietet er doch vielleicht 

die eine oder andere Anregung auch 

für große Bauherren und Wohnungsunternehmen. 

Der Leitfaden kann im Internet 

www.bmvbs.bund/bauwesen/arbeitshilfe 

heruntergeladen werden. 

(schm) 

Neues aus dem Normenwerk 

12/2005, 01/2006, 02/2006 und 

03/2006 

Den Verbänden liegen neue Informationen 

aus dem Normenwerk vor. Diese können bei 

Bedarf in den Geschäftsstellen der Verbände 

abgefordert werden. 

(schm) 


VII WSA Wohnungswirtschaftliche Treuhand Sachsen-Anhalt GmbH 

Mitnahme von Verträgen der betrieblichen 

Altersvorsorge bei Arbeitgeberwechsel 

durch neues 

Übertragungsabkommen vereinfacht 

Das neue Jahr hat für die betriebliche Altersvorsorge 

gleich mit einer guten Nachricht 

aus Berlin begonnen: 

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft 

(GDV) hat ein neues 

Abkommen zur Übertragung von Direktversicherungen 

oder Versicherungen in einer 

Pensionskasse vorgelegt, mit dem die im 

Betriebsrentengesetz geforderte Portabilität 

bei einem Arbeitgeberwechsel umgesetzt 

wird. 

Das bisherige Abkommen, das nur für die 

Direktversicherung gültig war, wird damit 

ersetzt. 

Zahlreiche Versicherer sind dem Abkommen 

beigetreten und haben es bereits unterzeichnet. 

Die für die Praxis wichtigsten Punkte 

des Abkommens auf einen Blick: 

- Es erstreckt sich auf alle steuerlichen 

Förderungen, unabhängig ob pauschal 

nach § 40b EStG besteuert (Verträge 

vor 2006) oder die Steuerfreiheit 

im Rahmen von § 3.63 EStG genutzt 

wird. 

- Der Antrag auf Übertragung kann bis 

15 Monate nach Ausscheiden gestellt 

werden. 

- Die Übertragung ist für Einzel- und 

Kollektiversicherungen möglich. 

- Ab dem Übertragungsstichtag gelten 

die Rechnungsgrundlagen und Bedingungen 

des übernehmenden Versicherers 

bzw. der übernehmenden 

Pensionskasse. 

- Bei Fortführung des Vertrages mit 

gleichwertigen Versicherungsleistungen 

fallen keine erneuten Abschlusskosten 

an. 

- Es wird auf eine erneute Gesundheitsprüfung 

verzichtet, sofern gleiche 

biometrische Risiken abgesichert 

werden. 

- Bei Pensionskassen ist das Abkommen 

auf überbetriebliche Pensionskassen 

beschränkt. 

Darüber hinaus sind nun neben einer Übertragung 

innerhalb eines Durchführungsweges 

erstmals auch durchführungswegübergreifende 

Übertragungen von Direktversicherung 

auf Pensionskasse und umgekehrt 

möglich. 

Das Übertragungsabkommen schafft zudem 

eine steuerliche Flankierung, so dass pauschal 

versteuerte Direktversicherungen bei 

einer Übertragung unverändert nach § 40b 

EStG versteuert werden können. Es kommt 

weder zu einem lohnsteuerlichen Zufluss, 

noch werden andere steuerliche Folgen 

durch die Übertragung ausgelöst. 

Das Abkommen fördert die Flexibilität und 

damit Attraktivität der betrieblichen Altersversorgung. 

Ein weiteres wichtiges Argument, mit dem 

die betriebliche Altersvorsorge noch mehr in 

das Bewusstsein der Mitarbeiter einfließen 

sollte! 

Sprechen Sie doch einfach mit uns! Wir 

helfen Ihnen gern weiter….kompetent und 

freundlich! 

Ihre Ansprechpartner im WSA-Team: 

Büro Magdeburg 

Olvenstedter Straße 66, 39108 Magdeburg 

Tel.: (0391)744200, Fax: (0391)7442099 

Herr Thomas Trenck (Trenck@wsa-md.de) 

Büro Halle 

Tangermünder Straße 8, 06124 Halle 

Tel.: (0345)6902535, Fax: (0345)6902536 

Herr Heiko Bielig (Bielig@wsa-md.de) 

(tr) 


VIII Weitere Themen 

Novellierung des Ausbildungsberufes 

Die neue Verordnung über die Ausbildung 

zum/zur Immobilienkaufmann/-frau tritt 

zum 01.08.2006 in Kraft (BGBl. vom 

28.02.2006, Teil I, Nr. 9, Seiten 398 ff). 

Voraussichtlich im Mai 2006 wird der GdW 

eine Arbeitshilfe zur Novellierung des Berufsbildes 

und den Neuerungen im Überblick 

einschließlich des aktuellen Rahmenlehrplanes, 

der Übersicht der Lernfelder, den 

Grundlagen des neuen Lehr-Lern- 

Verhältnisses, den Lernmethoden sowie 

dem neuen Ausbildungsberuf im Kontext 

des integrierten Bildungsmodells veröffentlichen. 

Weitere Informationen erhalten Sie unter 

www.immokaufleute.de. 

(schm) 

Fachtagung für Berufsschullehrer 

der Immobilienwirtschaft 

Gemeinsam mit den Regionalverbänden hat 

der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- 

und Immobilienunternehmen e.V. 

während der Zeit vom 02.-03.03.2006 eine 

weitere Fachtagung für Berufsschullehrer in 

Hamburg durchgeführt. Während dieser 

Fachtagung wurden wiederum zukunftsweisende 

Lerninhalte diskutiert. Durch die Novellierung 

des Ausbildungsberufes zum Immobilienkaufmann/-frau 

kam der Fachtagung 

in diesem Jahr eine besondere Bedeutung 

zu. 

Die wohnungswirtschaftlichen Verbände 

Sachsen-Anhalts haben die zuständigen 

Fachlehrer der Berufsbildenden Schulen in 

Halle und in Magdeburg zu dieser Veranstaltung 

delegiert und die Kosten für die 

Gesamtveranstaltung übernommen. 

(schm) 

Neue Flexibilisierungsmechanismen 

für die Beschäftigten in der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

1. Einleitung 

Tarifverträge haben vor allen Dingen bei 

wirtschaftsorientierten Medien, ob es Tagespresse, 

Wochenmagazine oder Fernsehsendungen 

sind, nicht selten einen schlechten 

Ruf. Die gleiche Stimmung herrscht in 

manchen Unternehmen und Unternehmerverbänden. 

Die Tarifverträge werden als 

Bremse für den wirtschaftlichen Erfolg des 

Unternehmens, oder gar der Branche angesehen, 

teilweise als ein Anachronismus dargestellt. 

Das ist jedoch bei weitem nicht 

einmal die halbe Wahrheit. Das Tarifvertragssystem 

war seit Gründung der Bundesrepublik 

mit ausschlaggebend für eine prosperierende 

Wirtschaft. Kaum eine Industrienation 

musste sich so wenig mit kostenträchtigen 

Arbeitskämpfen herumschlagen 

wie Deutschland. Auch in den Betrieben 

schaffen Tarifverträge die notwendige Ruhe, 

um sich auf das Kerngeschäft konzentrieren 

zu können. Auseinandersetzungen mit einzelnen 

Arbeitnehmern oder betrieblichen 

Arbeitnehmervertretungen über die Höhe 

der Vergütungen oder sonstige Arbeitsbedingungen 

kennt man, anders als in vielen 

Nachbarstaaten, bei uns nicht. Aber auch 

wenn es bei weitem nicht die halbe Wahrheit 

ist, so ist an der Kritik natürlich ein 

Stück Wahres. In verschiedenen Branchen 

wehren sich Gewerkschaften noch zu erkennen, 

dass zur Marktfähigkeit eines Unternehmens 

– nicht nur in globaler Hinsicht, 

sondern auch auf deutschem Boden – ein 

Mindestmaß an Flexibilität auch bei Personalkosten 

und Personaleinsatz gehört. In 

wirtschaftlich insgesamt nicht rosigen Zeiten 

müssen Unternehmen die Möglichkeit haben, 

von tariflichen Niveaus zumindest 

zeitweise auch zu ungunsten der Arbeitnehmer 

abzuweichen, um die Marktfähigkeit 

und damit letztendlich den Bestand des 



Unternehmens zu sichern. Gewähren die 

Arbeitsbedingungen eine solche Möglichkeit 

nicht, droht bei der ersten Krise das Aus. 

Aber auch stabile Unternehmen müssen 

solche Anpassungsmöglichkeiten an Marktgegebenheiten 

haben, um gar nicht erst in 

die Krise zu geraten und ihren Arbeitnehmern 

neben guten Vergütungen sichere 

Arbeitsplätze auf Dauer bieten zu können. 

In Branchen, in denen es den Sozialpartnern 

nicht gelingt, auf die Anforderungen der 

Zeit mit entsprechenden tariflichen Instrumentarien 

für die Unternehmen zu reagieren, 

wird zu Recht über starre tarifliche Bedingungen 

geklagt. 

2. Der Manteltarifvertrag (MTV) 

Die Sozialpartner in der Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft können auf nunmehr 

fast zehn Jahre zurück blicken, in denen sie 

den genannten Erfordernissen Rechnung 

getragen haben. Schon im Jahre 1997 wurde 

der seinerzeit leicht „angestaubte“ Manteltarifvertrag 

entrümpelt. Ziel war es, für 

die Unternehmen schlanke und für die Arbeitnehmer 

stabile Mindestarbeitsbedingungen 

zu kodifizieren. Viele aus Boomzeiten 

herrührende, lieb gewonnene Besitzstände, 

z.B. Kinderzulage, Hausstandsgeld 

oder Entgeltfortzahlung über den Ablauf 

von sechs Wochen hinaus, wurden ersatzlos 

gestrichen. Kürzungen wurden bei den 

Sonderzahlungen und bei den Jubiläumszuwendungen 

vorgenommen und die Möglichkeit 

entsprechender ergänzender Regelungen 

auf die betriebliche Ebene verlagert. 

Eingeführt wurde eines der heute noch flexibelsten 

Arbeitszeitmodelle in der deutschen 

Tariflandschaft. Neben den üblichen 

Arbeitszeitregelungen, feste Arbeitszeit oder 

Gleitzeit (mit Kappungsgrenze 15 Stunden 

zum Quartal), wurde die Möglichkeit der 

Vereinbarung eines Jahresarbeitszeitmodells 

festgeschrieben, das es erlaubt, die Interessen 

des Unternehmens an der Arbeitsleistung 

und der Arbeitnehmer an Freizeit in 

hohem Maße zu koordinieren. So kann im 

Rahmen des Jahresarbeitszeitmodells bei 

entsprechendem Ausgleich die wöchentliche 

Arbeitszeit auf bis zu 45 Stunden pro 

Woche im Bedarfsfalle ausgedehnt werden. 

Arbeitszeitkonten können in einem Korridor 

von minus 80 bis plus 150 Stunden 

schwanken. Schon 1997 ist im Manteltarifvertrag 

zudem die Möglichkeit der Einführung 

eines Lebensarbeitszeitkontos vorgesehen 

worden, ein Thema, das heutzutage 

in aller Munde ist. Danach kann vereinbart 

werden, dass sich Beschäftigte, die das 55. 

Lebensjahr vollendet haben, sowohl Überstunden 

als auch bis zu fünf Urlaubstagen 

jährlich auf ein Zeitkonto gutschreiben lassen. 

Entsprechend früher können die Arbeitnehmer 

dann unter Fortzahlung der 

Vergütung in den Ruhestand gehen. Festgeschrieben 

wurde im Jahre 1997 auch, dass 

der Samstag in den Unternehmen der Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft praktisch 

ein normaler Arbeitstag ist. Für Samstagsarbeit 

gibt es tariflich keine Zuschläge und 

keine zeitlichen Einschränkungen. Auch die 

Arbeit an Sonntagen ist im Rahmen der 

engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. 

Für notleidende Unternehmen wurden 

Öffnungsklauseln zur Absenkung der Vergütung 

und des Urlaubsgeldes mit den Gewerkschaften 

vereinbart, die bis heute für 

alle Unternehmen der Branche Gültigkeit 

haben. 

3. Altersteilzeit und Entgeltumwandlung 

Im Jahre 1998 folgte ein Tarifvertrag zur 

Altersteilzeit für die Beschäftigten in der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Dieser 

ebenso knapp wie prägnant formulierte 

Tarifvertrag sieht vor, dass die Unternehmen 

unserer Branche in der Altersteilzeit uneingeschränkt 

und ohne weitere Zuschläge all 

das machen können, was das Altersteilzeitgesetz 

zulässt. Auch dieser Tarifvertrag ist in 

dieser Form wohl einzigartig in der Tariflandschaft. 

Eine ebenso auf die gesetzlichen 

Regelungen beschränkte Tarifvereinbarung 

gibt es seit dem Jahr 2000 für die Entgeltumwandlung 

zum Zwecke der betrieblichen 



Altersversorgung, auf die Arbeitnehmer 

nach § 1a des Betriebsrentengesetzes Anspruch 

haben. 

4. Leistungs- und erfolgsorientierte 

Vergütung 

Ein Meilenstein war die im Jahre 2002 eingeführte 

Protokollnotiz zur Zahlung erfolgs- 

oder leistungsorientierter Vergütung. Als 

eine der ersten Branchen in Deutschland 

wurde eine entsprechende Regelung in das 

Tarifwerk aufgenommen. Sie wurde zudem 

unter Einbeziehung von ca. 7 % des jährlichen 

Einkommens im Vergleich zu anderen 

Branchen, die in der Sache gefolgt sind, 

vom Volumen her sinnvoll ausgestaltet, wie 

wohl insoweit noch Spielräume vorhanden 

sein sollten. 

5. Der Tarifvertrag zur Beschäftigungssicherung 

und -förderung 

a) Öffnungsklauseln 

Mit dem Tarifabschluss vom 04.10.2005 

wurde der Tarifvertrag zur Beschäftigungssicherung 

und -förderung in der Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft vereinbart. In 

diesem Tarifvertrag wurden die schon als 

Protokollnotizen bekannten Öffnungsklauseln 

fortgeschrieben, nach denen Unternehmen 

von der monatlichen Vergütung 

oder vom Urlaubsgeld abweichen können. 

Es wurden zudem drei weitere Regelungen 

in diesen Tarifvertrag aufgenommen, die 

der Flexibilisierung der Arbeitsbedingungen 

in unseren Mitgliedsunternehmen dienen. 

b) Befristung von Arbeitsverhältnissen 

Die erste betrifft die Möglichkeit der Befristung 

von Arbeitsverhältnissen. Arbeitsverhältnisse 

können befristet werden, wenn für 

die Befristung ein sachlicher Grund vorliegt. 

Eine solche Befristung ist nicht selten äußerst 

riskant, da man sich ggf. tunlichst 

darüber streiten kann, ob der sachliche 

Grund sachlich genug ist. Kommt im 

Rechtsstreit vor dem Arbeitsgericht der Richter 

zum Ergebnis, dass der sachliche Grund 

nicht ausreichend ist, besteht ein unbefristetes 

Arbeitsverhältnis, dass im Hinblick auf 

den dann regelmäßig eingetretenen Kündigungsschutz 

auch nicht mehr kündbar ist. 

Eine recht flexible gesetzliche Regelung 

sieht in diesem Zusammenhang § 14 Abs. 2 

des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG) 

vor. Mitarbeiter, die zuvor noch nicht bei 

dem Unternehmen beschäftigt waren, können 

ohne Vorliegen eines sachlichen Grundes 

bis zu einer Gesamtdauer von zwei Jahren 

befristet beschäftigt werden. Bei zunächst 

kürzerer Befristung kann diese bis zu 

dreimal bis zur Gesamtdauer von zwei Jahren 

verlängert werden. Die gesetzliche Regelung 

sieht die Möglichkeit vor, dass von 

der Gesamtdauer der Befristung und den 

Verlängerungsmöglichkeiten durch Tarifvertrag 

abgewichen werden kann. Nach der 

Chemie- und der Papierindustrie hat nun 

auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

von dieser Möglichkeit Gebrauch 

gemacht. Mit Zustimmung des Betriebsrats 

– so ein Betriebsrat besteht – kann ein nach 

§ 14 Abs. 2 TzBfG befristetes Arbeitsverhältnis 

über die Grenze von zwei Jahren 

hinaus bis zur Gesamtdauer von vier Jahren 

befristet werden. Die Verlängerungsmöglichkeiten 

sind von drei auf sechs erhöht. 

Kummer bereitet uns in diesem Zusammenhang 

die im Koalitionsvertrag vorgesehene 

Neuregelung der Probezeiten. Danach soll 

die Zeit, bis zu der der Kündigungsschutz 

nach § 1 KSchG eingreifen kann, von derzeit 

sechs Monaten durch Vereinbarung bei 

Abschluss des Arbeitsvertrages auf zwei 

Jahre ausgedehnt werden können. Diese 

Regelung mag in dem einen oder anderen 

Falle für Unternehmen interessant sein. Als 

Junktim sieht der Koalitionsvertrag jedoch 

vor, dass die in der Praxis weit genutzte und 

völlig unproblematisch anwendbare Regelung 

des § 14 Abs. 2 TzBfG ersatzlos gestrichen 

werden soll. Eine solche Neuregelung 

würde damit, bezogen auf die genannten 

Branchen, das ständige Verlangen der letzten 

Bundesregierungen nach Flexibilisierung 

der Arbeitsbedingungen durch die Sozialplaner 

konterkarieren. Wir können daher 



nur hoffen, dass es zu dieser geplanten 

Neuregelung nicht kommt. 

c) Arbeitszeitkorridor 

Für die Unternehmen von Bedeutung und 

auch nicht im Visier „gut gemeinter“ Gesetzesänderungen 

ist der neu geschaffene Arbeitszeitkorridor. 

Danach können Unternehmen 

für alle Arbeitnehmer, einzelne 

Betriebe, einzeln Betriebsteile oder Arbeitnehmergruppen 

durch freiwillige Betriebsvereinbarungen 

zwischen Arbeitgeber und 

Betriebsrat oder in Betrieben ohne Betriebsrat 

mit Zustimmung von 75 % der Arbeitnehmer 

die Arbeitszeit abweichend von der 

in § 5 Abs. 1 des MTV auf 37 Stunden festgelegten 

Wochenarbeitszeit zwischen 34,5 

und 39,5 Stunden festlegen. Der Tarifvertrag 

flexibilisiert somit die Dauer der wöchentlichen 

Arbeitszeit. Die Auswirkungen 

einer Abweichung auf die Vergütungen 

regelt der Tarifvertrag bewusst nicht. Diese 

Frage soll betrieblich geregelt werden. Wird 

die Arbeitszeit über 37 Stunden hinaus verlängert 

und findet keine entsprechende 

Vergütungsanpassung statt, so sollen beschäftigungssichernde 

Maßnahmen vereinbart 

werden. Welche das sein können, steht 

im Belieben der Betriebspartner. Aus dem 

Wort „sollen“ folgt letztlich, dass solche 

Maßnahmen auch nicht zwingend beschlossen 

werden müssen. 

d) Übernahme von Auszubildenden 

Letztlich haben die Tarifvertragsparteien 

vereinbart, dass Unternehmen, die Auszubildende 

über Bedarf befristet für mindestens 

ein Jahr oder unbefristet übernehmen, 

mit diesen vereinbaren können, dass statt 

der üblicherweise zu gewährenden Vergütung 

nach Gruppe III, zweites bis fünftes 

Berufsjahr, eine Vergütung gemäß Gruppe II 

der Gehaltsgruppen bis 21. Lebensjahr gezahlt 

wird. Dies soll die Unternehmen motivieren, 

Auszubildende zu übernehmen und 

ihnen damit die Gelegenheit zu geben, sich 

aus einer festen Anstellung heraus zu bewerben. 

6. Ausblick 

Die Tarifvertragsparteien der Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft haben im letzten 

Jahrzehnt moderne Tarifpolitik betrieben. Im 

Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten 

haben sie für nahezu alle wesentlichen ArbeitsbedingungenFlexibilisierungsmechanismen 

geschaffen. Dies geht von der Dauer 

der Arbeitszeit über die Lage der Arbeitszeit, 

die Verteilung der Arbeitszeit über das Jahr, 

die Höhe der regelmäßigen Vergütung, die 

Höhe des Urlaubsgeldes, die leistungs- 

und/oder erfolgsorientierte Vergütung, die 

Umwandlung von Entgeltbestandteilen zur 

Altersversorgung, Altersteilzeitregelungen 

bis hin zu erweiterten Befristungsmöglichkeiten 

für Arbeitsverhältnisse. Angesichts 

dieses Breitenspektrums und der Flexibilisierungsmechanismen 

kann sich von den Tarifverträgen 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

kein Unternehmen mehr gefesselt 

fühlen. 

Dennoch können sich die Tarifvertragsparteien 

unserer Branche nicht auf ihren Lorbeeren 

ausruhen. Das wirtschaftliche Umfeld 

ändert sich mit steigendem Tempo. Die 

Leistungsfähigkeit der Unternehmen muss 

gesichert werden. Vor allem muss der demographischen 

Entwicklung auch hinsichtlich 

des Personaleinsatzes in den Unternehmen 

Rechnung getragen werden. Themen, 

die in nächster Zeit auf der tarifpolitischen 

Tagesordnung stehen, sind daher die weitere 

Flexibilisierung bei der Vergütungsfindung 

nach dem Vergütungstarifvertrag und 

die Ausweitung der Möglichkeiten zur 

Schaffung von Langzeitkonten für die Arbeitnehmer. 

Beide Themen sind sowohl im 

Hinblick auf die grundlegenden Weichenstellungen, 

insbesondere aber auf die konkrete 

Umsetzung, hoch komplex. Wir sind 

uns aber sicher, dass wir unseren Mitgliedsunternehmen 

auch in diesen Fragen zukunftsweisende 

Handlungsinstrumentarien 

an die Hand geben werden. 

(Beitrag des AGV Arbeitgeberverband der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.) 


IX Publikationen/Stellengesuche/Stellenangebote 

Verbandsnachrichten 

Sofortinformationen: 

Sofortinformation 01/2006 

I. VdW/VdWg-Neujahrsempfang 2006 

II. Arbeitsschwerpunkte VdW/VdWg 


III. Veröffentlichung der Gesetze zur Abschaffung 

der Eigenheimzulage, zum 

Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm 

und zur Beschränkung der 

Verlustverrechnung im Zusammenhang 

mit Steuerstundungsmodellen 

im Bundesgesetzblatt am 30.12.2005 

IV. Aktuelle Überlegungen zur Formulierung 

der Beleihungswertermittlungsverordnung 

V. Bewertung von Pensionsrückstellungen 


I. Stellungnahme zu Rechtsverordnungen 

nach § 18 Abs. 3 und nach § 39 

Abs. 2 des Energiewirtschaftsgesetzes 

II. Was kann und soll ein Energieausweis 

für Wohngebäude leisten? Ergebnisse 

eines Praxistests 

III. Gesetzesinitiative der deutschen Immobilienwirtschaft 

– Integration der 

Wohnimmobilie in die staatlich geförderte 

Altersvorsorge 

IV. Altschuldenhilfe- 

Gesetz/Sonderzahlungstermin Entlastungsbetrag 

gem. § 1 AHGV 


Stadtumbaukongress am 23. Februar 2006 

in Magdeburg 

Sofortinformation 03A/2006 (VdWg) 

Stellungnahme des GdW zu Änderungen 

des Referentenentwurfs der Genossenschaftsrechtsnovelle 


I. Arbeitslosengeld II 

Kosten der Unterkunft und Heizung 

II. Landesbauausstellung 2006 – 03.- 

05.03.2006 in Magdeburg 

III. Digitales Fotomaterial für Publikationen 

IV. Betriebskosten/freiwillige Erhöhung 

der Vorauszahlungen 

V. Mietpreise/Mietspiegel 

VI. Initiative von GdW und Immobilien- 

Scout 24 zur Fußball-WM 2006 „Übernachten 

bei Freunden“ – Steuerliche 

Aspekte der Vermietung von Gästewohnungen 


I. Bundesregierung und KfW Förderbank 

starten optimiertes CO 2 - 

Gebäudesanierungsprogramm und 

gemeinsame Förderinitiative „Wohnen, 

Umwelt, Wachstum“ 

II. Orientierungsleitfaden zur Erstellung 

des Lageberichts nach dem Bilanzrechtsreformgesetz 


I. Wohneigentumsprogramm des Landes 

Sachsen-Anhalt 

hier: Änderungs-Richtlinie vom 31. 

Januar 2006 

II. Landtagswahl 26. März 2006 / Wahlprogramme 



III. DMB-Betriebskostenspiegel für Sachsen-Anhalt 

veröffentlicht 


I. Kongress „Stadtumbau – eine Herausforderung 

für Deutschland“ 

II. Textbausteine für den Geschäftsbericht 

2005 

Sofortinformation 07A/2006 (VdW) 

Verkauf der Woba Dresden GmbH 


Entwurf der Verwaltungsvereinbarung über 

den Stadtumbau für das Programmjahr 



I. Regelung für bislang zinslose Wohnungsbaudarlehen 

jetzt geschaffen 

II. Verwaltungsvereinbarung 2006 

(Stadtumbau) 

III. Stadtumbau aus Sicht des Ökonomen 

(Vortrag Prof. Dr. Blum) 

(pa) 

Neuerscheinungen 

Hammonia Verlag GmbH: 

VOB/A, Das neue Vergaberecht 

Mark von Wietersheim/Dr. Urban Schranner, 

2006, ca. 200 Seiten, € 39,80, Bestell-Nr. 

20747 

VOB im Bild 

Hochbau- und Ausbauarbeiten - Abrechnung 

nach VOB 2002 und dem Ergänzungsband 

2005 

18. Auflage 2005, ca. 400 Seiten, DIN A4, 

mit ca. 950 Abb., € 110,00, Bestell-Nr. 

23002 

Wettbewerbsstellung auf dem Prüfstand 

Jürgen Keßler, 2006, 120 Seiten, € 22,00, 

Bestell-Nr. 10217 

Der Hausmeister und seine Mieter 

Van Zütphen, 2. Auflage 2004, 154 Seiten, 

€ 19,80, Bestell-Nr. 10132 

Die Kündigung des Mietvertrages 

Das Kündigungsrecht bei Wohn- und 

Gewerberaummiete 

Abitz, 2004, 122 Seiten, € 24,80, Bestell-Nr. 

10178 

Investitionsrechnung für Immobilien 

Stefan Kofner, 1. Auflage 2006, 198 Seiten, 

€ 39,80, Bestell-Nr. 10214 

Kommentar zur HOAI 

Locher/Koeble/Frik, 9. Auflage 2005, 1210 

Seiten, € 136,00, Bestell-Nr. 22210 

Wirtschaftsgesetze 

22. Auflage 2005, ca. 1558 Seiten, € 39,80, 


Beck´scher Bilanz-Kommentar 

6. Auflage 2005, 2510 Seiten, € 185,00, 


Unternehmensführung in Wohnungsgenossenschaften 

Iris Beuerle/Eduard Mändle, 1. Auflage 

2005, 192 Seiten, € 23,80, Bestell-Nr. 

10203 

Zu beziehen über Hammonia-Verlag GmbH, 

Fachverlag für die Wohnungswirtschaft, 

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg, 

Telefon: 040/52010338, Telefax: 

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(schm) 



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Fensterlüftung und Raumklima 

Grundlagen – Ausführungshinweise – 

Rechtsfragen 

Hrsg.: Helmut Künzel, 2006, 312 Seiten, 

zahlreiche Abbildungen und Tabellen, Gebunden, 

ISBN 3-8167-6796-6, € 59,00 

Bauunterhaltung 

dauerhaft und wirtschaftlich 

Jürgen Klemisch, 2006, 203 Seiten, zahlreiche 

Tabellen, Gebunden, ISBN 3-8167- 

6915-2, € 39,00 

Zu beziehen über Fraunhofer IBR Verlag, 

Nobelstraße 12, 70569 Stuttgart, Dr. Ingrid 

Honold, Telefon: 0711/970-2505, Telefax: 

0711/970-2599, E-Mail: 

presse@irb.fraunhofer.de, Internet: 

www.IRB.fraunhofer.de/presse. 

(schm) 

Stellengesuch 

Wir sind ein Unternehmen, dass sich ausschließlich 

mit der Betreuung von Immobilien 

und Beratung der Immobilienbranche 

beschäftigt. Im Rahmen unserer weiteren 

Geschäftsausweitung in Magdeburg und 

Umgebung suchen wir eine/n: 

Mitarbeiter/in Immobilienverwaltung 

mit möglichst mehrjähriger Berufserfahrung 

in der Immobilienverwaltung, insbesondere 

Vermietung, laufende Mieterbetreuung und 

Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen. 

Wir erwarten eine kundenorientierte 

und loyale Arbeitsweise sowie gute 

EDV-Kenntnisse. 

Schreiben Sie uns, zusammen mit den üblichen 

Unterlagen sowie Gehaltsvorstellung 

an: DICK Immobilienmanagement e. K., 

Torstraße 49, 10119 Berlin. 

DICK Immobilienmanagement e. K. hat die 

Geschäftsbesorgung für die Wohnungsbausgesellschaft 

mbH in Barby übernommen. 

(schm) 


X Informationen aus den Mitgliedsunternehmen 

Tief erschüttert nehmen wir Abschied von 

Klaus Neuschulz, 

Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft 

Klötze. Herr Neuschulz ist am 3. März 

2006 im Alter von 49 Jahren plötzlich und 

unerwartet verstorben. Unsere Anteilnahme 

gilt der Familie, den Freunden und dem 

Kollegenkreis. 

Wir werden Herrn Neuschulz ein ehrendes 

Andenken bewahren. 

Personalien 

Wechsel in der Unternehmensführung 

Wohnungsbaugesellschaft mbH Coswig 

Herr Gerd Jungmann wurde nach langjähriger 

Geschäftsführertätigkeit in den Ruhestand 

verabschiedet. Zu seiner Nachfolgerin 

wurde ab 01.01.2006 Frau Marion Rathay 

bestellt. 

Burger Wohnungsbaugenossenschaft 

eG 

Herr Diethelm Harp übernimmt als neuer 

Vorstand die Aufgaben von Herrn Achim 

Wagener. 

Wir wünschen den neuen Amtsinhabern für 

ihre verantwortungsvolle Tätigkeit viel Erfolg 

und verabschieden uns von den Ausscheidenden 

und wünschen ihnen weiterhin Gesundheit 

und persönliches Wohlergehen. 

(pa/bü) 

Geburtstage 

50 Jahre: 

Gabriele Berner 

Geschäftsführerin der Wohnungsgesellschaft 

Hettstedt mbH sowie Mitglied im 

Verbandsrat des VdW 

Ingo Thomas 

Vorstand der Wohnungsgenossenschaft 

„Blankenburg“ e.G. 

60 Jahre: 

Dr. Manfred Parchatka 

Vorstandsvorsitzender der Wohnungsbaugenossenschaft 

„Otto-von-Guericke“ eG 

Magdeburg 

Eckhardt Camin 

Vorstandsvorsitzender der Wohnungsgenossenschaft 

„Glückauf“ Gommern eG 

Wir wünschen allen Jubilaren weiterhin Gesundheit, 

Erfolg und Schaffenskraft. 

(pa/bü) 

Auszeichnungen 

Gabriele Berner 

Frau Berner wurde in Anerkennung ihrer 

haupt- und ehrenamtlichen Funktionen für 

die Wohnungsgesellschaft Hettstedt mbH 

sowie des VdW mit der Ehrennadel in Silber 

des VdW ausgezeichnet. 

Eckhardt Camin 

Für seine Verdienste als Vorstand um die 

Wohnungsgenossenschaft „Glückauf“ 

Gommern eG wurde Herr Camin mit der 

Ehrennadel in Silber des VdWg ausgezeichnet. 

Detlef Gissendorf 


Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft 

Gartenstadt-Kolonie Reform eG wurde Herr 

Gissendorf mit der Ehrennadel in Silber des 

VdWg ausgezeichnet. 

Margret Herbst 

Anlässlich ihres 30jährigen Dienstjubiläums 

als Vorstandsvorsitzende der Gemeinnützigen 

Wohnungsbaugenossenschaft „Frohe 

Zukunft“ eG Genthin wurde Frau Herbst mit 

der Ehrennadel in Silber des VdWg ausgezeichnet. 



Gerd Jungmann 

In Würdigung seiner Verdienste um die 

Wohnungsbaugesellschaft mbH Coswig 

wurde ihm anlässlich seiner Verabschiedung 

als Geschäftsführer die Ehrennadel in Silber 

des VdW verliehen. 

Dr. Manfred Parchatka 


Wohnungsbaugenossenschaft „Otto-von- 

Guericke“ e. G. in Magdeburg wurde Herr 

Dr. Parchatka mit der Ehrennadel in Silber 

des VdWg ausgezeichnet. 

(pa/bü) 

Betriebsjubiläen 

15 Jahre: 

UMLAND-Wohnungsbaugesellschaft 

mbH Egeln 

Gründungsdatum: 01.01.1991 

Anzahl der Beschäftigten: 25 

Investitionssumme (2005): 626.000 EUR 

Anzahl der WE: 2.181 

Wohnungsgesellschaft Förderstedt mbH 




Anzahl der WE: 590 

Ilsenburger Wohnungsbaugesellschaft 

mbH 




Anzahl der WE: 667 

(sp) 

Aus den Mitgliedsunternehmen 

Wohnungsbaugesellschaft Haldensleben 

mbH 

Neuer Service der Wohnungsbaugesellschaft 

Besuchsdienst hilft Mietern in vielen Angelegenheiten 

Eine neue Dienstleistung, den Besuchsdienst, 

bietet die Wohnungsbaugesellschaft 

Haldensleben ab sofort ihren Mietern an. 

Über einen Ein-Euro-Job konnte diese Tätigkeit 

ins Leben gerufen werden. 

Fast zwei Jahre ist es her, dass die Wohnungsbaugesellschaft 

(Wobau) einen Notruf-Service 

für ihre Mieter ins Leben gerufen 

hat. Die Erfahrungen damit haben die Wobau 

einen neuen Service einrichten lassen, 

den Besuchsdienst. „Wir konnten mit dem 

Notruf-Service schon oft Menschen vor dem 

Tod bewahren“, weiß Harald Schmidt, Geschäftsführer 

der Wobau, aus den Erfahrungen 

mit der schnellen Hilfe im Notfall. 

Doch oft habe sich auch einfach nur jemand 

„aus Versehen“ gemeldet und habe dann 

ein Problem vorgetragen, dass nicht zum 

Notruf gehörte, wohl aber nach Unterstützung 

rief. 

Rund 30 Prozent der eingehenden Anrufe 

fallen unter diese Kategorie, so Harald 

Schmidt. Auch aus den Erfahrungen der 

Bestandsbetreuer der Wobau heraus ist klar 

ersichtlich, dass es viele Mieter gibt, die 

vielfältige Hilfe benötigen. Das gehe bei der 

Information über Möglichkeit von Förderungen 

los und gehe bis hin zu Haushaltshilfen 

oder Rezepteinlösungen. Dafür gibt es 

nun Eva Reichert. „Wir haben eine Dame, 

im Übrigen über 55 Jahre, gefunden, die ab 

sofort ihre Tätigkeit aufnimmt. Die ersten 

Termine stehen schon in ihrem Terminkalender“, 

sagt der Wobau-Geschäftsführer. 



Dieser neue Service entstand aus der Wohnungsbaugesellschaft 

heraus, ist jedoch 

beim Verein „Selbstbestimmt Wohnen“ 

angesiedelt, der schon den telefonischen 

Notruf-Service koordiniert und durchführt. 

Insgesamt drei Kräfte auf Ein-Euro-Basis für 

die Gemeinden Loburg, Schönebeck und 

Haldensleben konnten in Zusammenarbeit 

mit den Arbeitsagenturen vor Ort aus den 

Reihen arbeitsloser Frauen über 55 Jahre 

eingestellt werden. 

Wie dringend eine solche Dienstleistung 

benötigt werde, zeige sich auch immer wieder 

bei den Besuchen des Sozialarbeiters bei 

den Mietern, schildert Harald Schmidt eine 

weitere Schiene, die die Wobau dazu bewogen 

hat, den Besuchsdienst einzurichten. 

Der Besuch von Eva Reichert kann über die 

Wohnungsbaugesellschaft direkt angefordert 

werden, Telefon (0 39 04)6 64 40. Sollte 

jemand mit Hilfeleistungsbegehren beim 

Notruf-Service landen, kann er ebenfalls 

umgelenkt werden, berichtet Harald 

Schmidt. 

(Beitrag aus der Volksstimme vom 

16.03.2006/Wohnungsbaugesellschaft Haldensleben 

mbH) 

Gräfenhainicher Wohnungsgesellschaft 

mbH 

Pilotprojekt stellt sich dem 21. Jahrhundert / 

Böhmer setzt Spatenstich für Wohnhaus mit 

Vorbildcharakter 

Um es gleich vorweg zu nehmen: - Die 

Grundsteinlegung gestern in der Gräfenhainichener 

Ackerstraße 3 war ein erster Spatenstich. 

Vorgenommen von Ministerpräsident 

Wolfgang Böhmer (CDU), dessen Interesse 

an dem Projekt beim Neujahrsempfang 

des Mittelstandes Anfang Januar geweckt 

wurde und der sich quasi selbst zu 

dem Ereignis eingeladen hatte. 

Das Besondere an dem Neubau mit 14 

Wohnungen ist die Nutzung von regenerativen 

Energien (siehe Kasten), die im Mietwohnungsbau 

erstmalig zum Tragen 

kommt, erklärte Frieder Bahn. Der Geschäftsführer 

der Gräfenhainichener Wohnungsgesellschaft 

(GWG), Träger des etwa 

1,4 Millionen teueren Bauvorhabens und 

künftiger Vermieter der zwölf Zwei- und 

zwei Drei-Raumwohnungen, sprach vom 

ersten ganz großen Höhepunkt im Stadtumbau 

Ost für Gräfenhainichen als Stadt 

mit neuen Energien. Denn der in den vergangenen 

18 Monaten angeschobene Abriss 

von nicht mehr benötigtem Wohnraum 

– allein die GWG hat bisher 200 Wohnungen 

vom Markt genommen – ist nur ein Teil 

des Stadtumbaus. 

Der Neubau, dem bereits im Jahr 2007 ein 

weiterer in der Ackerstraße 1 folgen soll, sei 

das Pilotprojekt bei der Aufwertung der 

Stadtquartiere hinsichtlich wirtschaftlicher 

Energienutzung, die sich auch in sinkenden 

Wohnnebenkosten und der Schaffung qualifizierter 

Arbeitsplätze widerspiegelt, so 

Bürgermeister Harry Rußbült (PDS). 

„Das, was hier unter dem Leitbild Stadt mit 

neuen Energie passiert, ist symbolisch für 

das, was wir eigentlich in ganz Sachsen- 

Anhalt machen müssen“, lobte Böhmer das 

Vorhaben der Gräfenhainichener. 

„Den Prozess der Stadtschrumpfungen mit 

einer zukunftsfähigen Umstrukturierung zu 

verbinden, die angesichts immer knapper 

und teurer werdender Rohstoffe nur mit der 

Nutzung regenerativer Energie einhergehen 

kann, wird künftig eine Aufgabe für alle 

Stadtplaner sein“, hofft der Ministerpräsident, 

das auch die Wirtschaft in Sachsen- 

Anhalt, die durchaus im Bereich Windkraft 

und Photovoltaik über gute Grundlagen 

verfügt, die Herausforderung des 21. Jahrhunderts 

annimmt, die ganz klar die Entwicklung 

der Energiekosten sein werden. 



Groß war die Freude auch bei Rita und 

Friedrich Henschel, Monika und Günter 

Sonnabend und Ingeborg Schachtschneider, 

die das kommende Weihnachtsfest bereits 

in den neuen Wohnungen feiern wollen. Als 

Bewohner von zum Abriss bestimmen 

GWG-Häusern haben sie ein Vormietrecht 

für die 14 neuen Wohnungen, für die es 

laut Bahn schon 33 Bewerbungen gibt. 

Neue Energien 

Erdwärme und Sonne 

Das Haus Ackerstraße 3 wird überwiegend 

mit regenerativen Energien wie Erdwärme 

und Solarenergie versorgt. Die Erdwärme 

wird mittels zwölf Sonden aus einer Tiefe 

von 99 Metern im geschlossenen Solekreis 

gewonnen. Die Solewärmepumpe erzeugt 

mit einer Kilowattstunde Elektroenergie 

ganze vier kW Wärmeenergien für die Fußbodenheizung 

und ein Teil der Warmwasserbereitung. 

Etwas 60 Prozent des Wärmebedarfs 

für die Warmwasserbereitung wird 

durch die im bzw. auf dem Gebäude installierte 

Solaranlage abgedeckt. 

(Bildanimation, Neubau 14 WE, Ackerstraße 3) 

(Beitrag aus der Mitteldeutschen Zeitung 

vom 02.03.2006/Gräfenhainicher Wohnungsgesellschaft 

mbH) 

SALEG Sachsen-Anhaltinische Landesentwicklungsgesellschaft 

mbH 

Reif für die Insel? 

In Halle-Heide Süd stehen ovale Baugrundstücke 

zum Verkauf 

Was ist so wichtig, dass man es auf eine 

kleine Insel mitnehmen würde? Die Familie? 

Der Hund? Oder gar das Haus? In Halle 

(Saale) ist das jetzt alles auf einmal möglich: 

Seit Anfang Januar wird im Stadtteil Heide- 

Süd ein neues Baufeld erschlossen. Anders 

als bei herkömmlichen Siedlungsstrukturen 

ist ein Teil der Baugrundstücke in die Landschaft 

eingestreut, als ovale Inseln, umrahmt 

von mannshohen Hecken. “Halle 

überrascht - auch und gerade in Heide-Süd, 

wo wir bei der Entwicklung innerstädtischer 

Wohngebiete nicht zum ersten Mal neue 

Wege gehen, freut sich Josef Weber, stellvertretender 

Leiter des Fachbereiches Stadtentwicklung 

und -planung der Stadt Halle, 

auf die “Grundstücke mit den runden Ecken. 

Die nach ihrer geometrischen Grundform so 

genannten “Ovato-Grundstücke im fließenden 

Landschaftsraum bieten “eine neue 

Qualität des urbanen Wohnens, meinen 

Anita Dietl, Marc-Philip Reichwald und Peter-Karsten 

Schultz, die das Bebauungskonzept 

vor zwei Jahren im Rahmen von EURO- 

PAN 7, Europas größtem Ideenwettbewerb 

für junge Architekten, entwickelten. Einerseits 

ist es die denkbar konsequenteste 

Antwort auf den Wunsch nach dem Haus 

im Grünen, andererseits findet eine städtebauliche 

Verdichtung statt, die der Nähe zur 

Innenstadt und ihren vielfältigen Angeboten 

gerecht wird. Und das komplett 

flexibel: Ob die Bebauung so dicht wird wie 

in den bisherigen Wohngebieten oder es bei 

lockeren Inselgruppen bleibt stets entsteht 

dabei Stadtlandschaft mit einem durchgängigen 

Motiv. 



Je nach Witterung sollen die Erschließungsarbeiten 

bis zum Sommer abgeschlossen 

sein, dann kann gebaut werden. Zur Zeit 

werden Baustraßen angelegt, Bagger heben 

Schächte für die Ver- und Entsorgungsleitungen 

aus. 

“Die Ovato-Grundstücke liegen in den 

Randbereichen, im Zentrum sind Geschossbauten, 

Reihenhäuser und Doppelhäuser 

vorgesehen, erläutert Mathias Möbius von 

der Landesentwicklungsgesellschaft SALEG, 

die die Grundstücke im Auftrag der Stadt 

vermarktet: “Die Einfamilienhäuser sind auf 

zwei Geschosse begrenzt, ansonsten sind 

Bauweise und Gestaltung frei, einzige Vorgabe 

ist die Anlage einer bis auf die Einfahrt 

für das Auto geschlossenen Hecke aus 

Laubgehölzen, die im ausgewachsenen Zustand 

zwischen 1,70 und 2,30 Meter hoch 

sein soll. Die Hecken sind Charaktermerkmal 

der Siedlung und bilden eine Abgrenzung 

vom privatem zum öffentlichem Raum. 

Halle Heide-Süd, das ehemalige Kasernengelände 

zwischen Stadtzentrum und Dölauer 

Heide, ist bereits seit jeher geprägt durch 

großzügige Freianlagen. 

3.300 Menschen wohnen inzwischen in 

dem neuen Stadtteil. Die besonders bei jungen 

Familien begehrten Wohngebiete sind 

um einen etwa 10 Hektar großen Stadtteilpark, 

das “Grüne Dreieck, angeordnet. Attraktive 

Spielplätze, wie der erst im vergangenen 

Jahr eingeweihte Wasserspielplatz, 

erfreuen sich großer Beliebtheit nicht nur im 

Stadtgebiet, sondern auch im Umland. “In 

diese starke landschaftliche Orientierung 

passt das Ovato-Konzept und bietet dabei 

etwas völlig Neues, eine eigenständige Identität 

des Wohngebietes sowie jede Menge 

Raum für individuelle Entfaltung, kündigt 

Möbius an. 

Der Verkauf von zunächst 18 Ovato- 

Grundstücken, die jeweils 440, 550 oder 

710 Quadratmeter umfassen, beginnt im 

März 2006. Auftakt ist die Beteiligung der 

Stadt Halle an der Messe “SaaleBAU in den 

neuen Messehallen vom 17. bis 19. März, 

wo sich Interessenten informieren und 

Grundstücke reservieren können. Kontakt: 

Mathias Möbius von der Landesentwicklungsgesellschaft 

SALEG, Magdeburger 

Straße 36, 06112 Halle, Telefon (0345) 205 

16 39, moebius@saleg.de. 

BU: Runde Ecken, hohe Hecken: Ungewöhnliche 

Grundstückszuschnitte sind in 

Halles neuem Stadtteil Heide-Süd geplant. 

(Bildanimation) 

(Pressemitteilung der SALEG vom 

01.03.2006) 

Köthener Wohnstätten e.G. 

Im Rahmen einer Zukunftskonferenz wurden 

die Mitgliedervertreter und weitere 

geladene Mitglieder der Köthener Wohnstätten 

e. G. über künftige Vorhaben des 

Unternehmens informiert. Als besonderen 

Gast bei der gut besuchten Versammlung 

begrüßte der Vorstand der Genossenschaft 

Helmut Blachowiak den Bundesbauminister 

a. D. Dr. Manfred Stolpe. Die künftigen 

Schwerpunkte der Genossenschaft werden 

neben dem Abriss von insgesamt 340 Wohnungen 

bis zum Jahr 2009 insbesondere die 

Errichtung einer Seniorenwohnanlage auf 

dem nach Abriss freistehenden Gelände 

sein. Weiterhin wird im II. Quartal 2006 mit 

dem Aufbau von Photovoltaik-Anlagen auf 

Gebäuden begonnen. Außerdem ist bereits 

seit März 2006 ein Mitarbeiter im Bereich 

des sozialen Managements zur Unterstützung 

und Beratung der Mieter tätig. 



Der Bundesbauminister a. D. Dr. Manfred 

Stolpe führte aus, dass die Bundesregierung 

das „Genossenschaftliche Wohnen“ weiterhin 

unterstützt und das „Genossenschaftliche 

Wohnen“ gestärkt werden soll. 

(v. l. Kristin Perten, Birgit Hammer, Helmut Blachowiak, 

Renate Schmidt, Dr. Manfred Stolpe, Kurt Jürgen 

Zander, Thomas Rakow) 

(Beitrag der Köthener Wohnstätten e.G.) 

Bau- und Wohnungsgenossenschaft 

Halle-Merseburg e. G. (BWG) 

Zertifikat Seniorenfreundlicher Service 

Als erstes Wohnungsunternehmen der Stadt 

Halle hat die BWG Halle-Merseburg e. G. 

am 20.03.2006 das vom Seniorenrat verliehene 

Zertifikat „Seniorenfreundlicher Service“ 

erhalten. Bei der feierlichen Übergabe 

anlässlich des Seniorenstadtgespräches 

wurden die Bemühungen unserer Genossenschaft 

für die Belange unserer älteren 

Mitbürger gewürdigt. Grundlagen für die 

Vergabe des Zertifikates sind neben den von 

der BWG Halle-Merseburg e. G. angebotenen 

Dienstleistungen rund ums Wohnen 

auch die Erreichbarkeit der Mitarbeiter sowie 

die mitglieder- und mieterfreundlichen 

Geschäftsräume. Ein ganzes Jahr lang wurde 

die Genossenschaft vom Seniorenrat zu 

den einzelnen Vergabekriterien geprüft. So 

fanden Gespräche und Diskussionsrunden 

statt, zu denen wir erläutern konnten, welche 

konkreten Angebote und Dienstleistungen 

angeboten werden. Das Zertifikat hat 

eine Gültigkeit von 2 Jahren. Die Verleihung 

des Zertifikates ist für die Mitarbeiter Ansporn, 

sich weiter für die Belange unserer 

Seniorinnen und Senioren einzusetzen und 

innovativ an den gesteckten Zielen zu arbeiten. 

(Beitrag der Bau- und Wohnungsgenossenschaft 

Halle-Merseburg e. G. (BWG) 

Deutsche Telekom AG – T-Systems 

CeBIT 2006 – T-Systems präsentierte auf der 

diesjährigen CeBIT in Hannover mehr als 30 

Exponate 

Nicht die Technik stand in diesem Jahr im 

Fokus, vielmehr rückte T-Systems beim Messeauftritt 

den Kunden und seine Business- 

Herausforderung in den Mittelpunkt. Die 

anschauliche Präsentationsweise verlieh 

dabei komplexen Lösungen wie etwa Supply 

Chain Management (SCM), Enterprise Application 

Integration (EAI) oder E- 

Government größere Transparenz und 

Greifbarkeit. 



Im Präsentationsbereich von T-Systems fand 

sich eine Auswahl branchenspezifischer 

Lösungen aus den Bereichen Telekommunikation, 

Medien- und Energieversorger, Banken 

und Versicherungen, dem öffentlichen 

Sektor, Automobil und Luftfahrt sowie 

Handel, Transport und Logistik. Die zwei 

Segmente Mittelstand und IT- und TK- 

Infrastruktur rundeten das Angebot ab. 

Exponate zur Kundenbindung, Prozessoptimierung, 

elektronischer Ressourcenplanung 

oder Kundenberatung waren genauso vorhanden 

wie Angebote zu speziellen Voiceover-IP-, 

Sicherheits- und Storage-Lösungen 

sowie bedarfsorientiertem Bereitstellen von 

IT-Ressourcen. 

Ein zentrales Thema war der nahtlose Übergang 

zwischen Fest- und Mobilfunknetz. 

Kundenbesucher im Bereich IT- und TK- 

Infrastruktur konnten Handys testen, die 

nicht länger zwischen Festnetz und Mobilfunk 

unterscheiden. Firmenmitarbeiter sind 

also über ein Gerät zum jeweils geltenden 

Tarif erreichbar. In beiden Fällen geschieht 

das drahtlos: im Festnetz per Wireless Lan 

mit einer Voice-over-IP-Lösung und im Mobilfunk 

per GSM oder UMTS. 

Die nahtlose Kommunikation bietet aber 

noch mehr: Mitarbeiter können mit ihrem 

Notebook oder MDA von unterwegs Unternehmens-Software 

nutzen. Zum Beispiel 

greifen sie auf eine Kundendatenbank zu. 

Weiterhin zeigte T-Systems auf CeBIT die 

Lösung „Seamless Video Collaboration“. 

Am Exponat konnte der Messebesucher live 

miterleben, wie ein Geschäftsreisender eine 

stationäre Videokonferenz unterwegs ohne 

Unterbrechung mit einem MDA fortführt. 

Integraler Bestandteil dieser Lösung ist auch 

der weltweite sichere Zugriff von unterwegs 

auf Daten aus dem Unternehmensnetz. 

Darüber hinaus bietet T-Systems mit speziellen 

Sprachdiensten für Mobiltelefone alle 

Vorteile und Funktionen, die von der stationären 

Telefonanlage bekannt sind. Der Nutzer 

dieser Sprachdienste ist überall unter 

einer einzigen Nummer auf jedem beliebigen 

Endgerät zu erreichen. 

(schm) 

Neue Mitglieder VdW/VdWg 

Mit Beschlüssen beider Verbandsräte wurde 

die DOMUS Nordrevision GmbH - Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

ab 01.01.2006 

als assoziiertes Mitglied in beiden Verbänden 

aufgenommen. 

Mit Beschluss des VdW-Verbandsrates wurde 

die Kabel Deutschland GmbH ab 

01.01.2006 als assoziiertes Mitglied im VdW 

aufgenommen. 

Mit Beschluss des VdWg-Verbandsrates 

wurde die Gesellschaft für wohnungswirtschaftliche 

Dienstleistungen Wittenberg 

mbH – WDW – ab 01.01.2006 und die 

DOMICIL Energiepartner GmbH ab 

01.03.2006 im VdWg aufgenommen. 

Wir freuen uns auf eine gute Zusammenarbeit. 

(rie/mei) 

Beteiligungen/Mitgliedschaften 

VdW/VdWg 

Der VdWg übernahm eine Beteiligung am 

Stammkapital der Hammonia-Verlag GmbH 

von 1 %. 

(bü) 


XI Veranstaltungskalender 

April/Mai/Juni 2006 

April 

05.04.2006 VdWg-Seminarveranstaltung „Genossenschaftsrecht“ 

06.04.2006 VdW/VdWg-Arbeitskreis „Forderungsverkäufe“ 

06.04. und 12.04.2006 VdW/VdWg-Seminarveranstaltung „Datenschutz und 

Datensicherheit in der Wohnungswirtschaft“ 

10.04.2006 VdW/VdWg-Fachausschuss „Betriebswirtschaft/Steuern“ 

27./28.04.2006 VdW/VdWg-Sekretärinnenseminar 

Mai 

03./04.05.2006 5. Genossenschaftstag 

03./04.05.2006 VdW-Arbeitsgemeinschaft „Altmark“ 

10.05.2006 VdW/VdWg-Arbeitskreis „Modellprojekte Stilllegung von oberen 

Etagen“ 

11.05.2006 VdW/VdWg-Seminarveranstaltung „Betriebswirtschaftliche 

Grundlagen für Techniker in der Wohnungswirtschaft“ 

18./19.05.2006 WSA-Informationsveranstaltung „Finanzierung aktuell“ 

24.05.2006 VdW/VdWg-Fachausschuss „Multimedia und innovative 

Entwicklungen in der Wohnungswirtschaft“ 

Juni 

07./08.06.2006 VdWg-Tagung für Vorstände 

14.06.2006 VdW/VdWg-Fachausschuss „Bau“ 

19.06.2006 Arbeitskreis „Rating“ der Mitteldeutschen Verbände 

20.06.2006 VdW/VdWg-Seminarveranstaltung „Internetnutzung im 

rechtlichen Fokus“ 

26.06.2006 VdW/VdWg-Seminarveranstaltung „Aufbauseminar: Datenschutz 

und Datensicherheit in der Wohnungswirtschaft“ 

Veranstaltungshinweis: 

05./06.07.2006 VdW-Geschäftsführertagung

1-2-3/2006 - Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt e.V.

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