Der Stockwerkeigentümer- Erneuerungsfonds - Panorama - Raiffeisen

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Der Stockwerkeigentümer-
Erneuerungsfonds
Als Stockwerkeigentümer zahlen Sie regelmässig in den
Erneuerungsfonds ein. Häufig reicht der Fonds nicht, um
zukünftige Renovationen abzudecken.
Wie sieht Ihre Situation aus?
Wir zeigen Ihnen Chancen und Risiken auf.
Wir machen den Weg frei
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Was zeichnet das Stockwerkeigentum aus?
Als Stockwerkeigentümer sind Sie Eigentümer
Ihrer vier Wände, der sogenannten
sonderrechtlichen Teile der Liegenschaft.
Zudem sind Sie auch Teil der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft,
und diese
wiederum ist Eigentümerin der gemeinschaftlichen
Teile der Liegenschaft. Der
Anteil der gemeinschaftlichen Bauteile an
der Liegenschaft beträgt durchschnittlich
rund 2 /3 , während der Anteil der sonderrechtlichen
Teile, also Ihr ausgeschiedenes
Eigentum, rund 1 /3 beträgt. Für die Instandhaltung
und die künftigen Erneuerungen
der allgemeinen Bauteile zahlen
Die Planung und Realisierung der Stockwerkeinheiten
konzentriert sich im Allgemeinen
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung
der Bauarbeiten und der Übergabe
des Werkes an den Stockwerkeigentümer.
Diese Momentaufnahme wird zum
Idealbild. Ohne Nutzer. Ohne Spuren
des Alltags. Ohne Alterung. Diese Optimierung
des Erstverkaufs verkennt die
Bedeutung langfristiger Strategien in der
Entwicklung, Unterhaltung und Erneuerung
Ihrer Immobilie. Die Festlegung der
Beiträge in den Erneuerungsfonds wird
Sie regelmässig einen bestimmten Betrag
in den Stockwerkeigentümer-Erneuerungsfonds
ein.
Rohbau 35 %
Installationen 12 %
■ Gemeinschaftliche Teile 2 /3
■ Sonderrechtliche Teile 1 /3
Dach 5 % Ausbau 5 %
Die Rechnung wird häufig ohne die Nutzer gemacht
Installationen 8 %
Fassade 15 %
Ausbau 20 %
viel mehr auf das Budget der Stockwerkeigentümer
als auf die effektiven Kosten
der künftigen Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten
ausgelegt.
Der Erneuerungsfonds reicht häufig nicht
aus, um die Renovationskosten zu decken
Durchschnittlich werden gut 0,30 % p.a. des Gebäudeversicherungswertes
in den Erneuerungsfonds einbezahlt. Diese Beträge sollen
für die Deckung der künftigen Renovationen angespart werden. Das
Kapital wird üblicherweise auf einem Kontokorrentkonto zu einem
unterdurchschnittlichen Zinssatz «angelegt».
Die angesparten Rückstellungen decken bei einem Grossteil der
Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften weniger als die Hälfte der
erwarteten Renovationskosten. Dies ist dann problematisch, wenn
Sie sich als Stockwerkeigentümer des Ausmasses der Unterdotierung
des Erneuerungsfonds nicht bewusst sind und zum Zeitpunkt der
Renovation die zusätzlich notwendigen Mittel nicht aufgebracht
werden können. Dies birgt nicht zu unterschätzende Risiken und ist
Nährboden für bereits sichtbare Konflikte, welche die langfristige
Wertenwicklung Ihrer Liegenschaft negativ beeinflussen können.
Wie Sie die Risiken gekonnt umgehen können:
Wir empfehlen Ihnen deshalb, innerhalb Ihrer Stockwerkeigentümer-
Gemeinschaft dieses Thema aufzugreifen und eine Vereinbarung über
folgende Bewirtschaftungsaspekte Ihrer Immobilie zu treffen:
■■ nachhaltig ausgerichtete Zielsetzung über die grundsätzliche Entwicklung
Ihrer Liegenschaft
■■ Renovations- und Erneuerungsplan über einen Zeithorizont eines vollen
Erneuerungszyklus
■■ laufende Unterhaltsarbeiten mit Kostenschätzung
■■ Anlagestrategie für den Erneuerungsfonds
Bestimmen Sie, basierend auf den erarbeiteten
Grundsätzen, die Höhe der Einzahlungen
in den Erneuerungsfonds. Als
Richtlinie können wir Ihnen aufzeigen,
dass bei einer positiven realen Verzinsung
Ihres Kapitals und einer vollumfänglichen
Deckung der künftig anfallenden Kosten
die Einzahlungen im Mittel rund 0,75 %
des Gebäudeversicherungswertes betragen.
Mit diesen Massnahmen optimieren
Sie die langfristige Gebäudebewirtschaftung,
senken den Ressourcenaufwand
sowie auch das Konfliktpotenzial; Sie
steigern die Planungssicherheit und die
Wohnqualität und sichern zudem den
langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie
und somit Ihres Eigenkapitals.
Quellen:
Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum, Hochschule
Luzern (2011). Eine Studie im Auftrag des BWO.
Asset- and-Liability-Management im Stockwerkeigentümmer-Erneuerungsfonds,
Publikation des
Swiss Finance Institute, Zürich / Hauptverlag (2007)
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