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Störungen in der Wohnanlage
Im Miteinander unter Nachbarn gilt seit 2004 im Gesetz
verankert, dass Nachbarn „bei der Ausübung ihrer Rechte
aufeinander Rücksicht zu nehmen“ haben. Was bedeutet
das konkret?
Jeder Wohnungseigentümer
möchte
natürlich möglichst
ungestört sein Wohnungseigentum
nutzen. In der Praxis
können aber Störungen
entstehen –
z.B. durch Umbauten
oder durch sonstige
in Wohnhausanlagen
durchaus übliche
Geschehnisse, wie
z.B. Kinderlärm im
Besitzstörung
Die häufi gsten Klagen werden im Zusammenhang mit Störungen
verschiedenster Art eingebracht. Die Besitzstörungsklage zielt
ebenso auf die Abwehr von Störungen des Eigentumsrechts
ab und ist binnen 30 Tagen ab Kenntnis der Besitzstörung
einzubringen.
Zentraler Zweck des Besitzstörungsverfahrens ist der möglichst
rasche Schutz gegen Störungen oder Entziehungen des
Besitzes. Das Besitzstörungsverfahren ist das Rechtsmittel
zur Erhaltung des Besitzstandes. Eine Besitzstörung ist jede
tatsächliche Beeinträchtigung. Die Störungshandlung muss
den Besitz also entweder beeinträchtigen oder entziehen. Dies
liegt etwa vor, wenn ein Fahrzeug auf einem Privatparkplatz auf
fremden Grund abgestellt wird. Wichtig ist, dass es nicht auf
die Dauer der Entziehung ankommt. Sogar bereits sehr kurzes
Abstellen wird von der Rechtssprechung als ausreichend für eine
Besitzstörung angesehen. Selbst eine sehr kurze Ladetätigkeit
braucht der in seinem Besitz Gestörte nicht zu dulden. Er hat
damit bereits die Möglichkeit der Besitzstörungsklage. Weitere
Beispiele: das Parken auf einer Auffahrtsrampe, das Abstellen
von Gegenständen auf allgemeinen Teilen der Wohnanlage
oder Tiefgarage u.v.a.
Unterlassungsanspruch
Betroffenen Eigentümern steht bei Immissionen eine Klage
dann zu, wenn die negativen Auswirkungen das gewöhnliche
Maß wesentlich überschreiten und die Nutzung der eigenen
Wohnung wesentlich beeinträchtigt wird.
Die Immissionsklage nach § 364, 372 ABGB
Einzelne Wohnungseigentümer sind zur Einbringung einer Klage
auf Unterlassung und Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung
des früheren Zustandes berechtigt.
Bei einer unmittelbaren Störung, die von Abwässern, Rauch,
Geruch, Lärm und
ähnlichem ausgeht,
ist immer die
Immissionsklage
zulässig.
Daniela Bertsch Hof, Verkehrslärm
NachbarschaftsrechtlicheUnterlassungsklagen
im Wohnungseigentum
Bei der Eigentumsfreiheitsklage
nach § 523
ABGB ist die Klage DI Sven Katschnig
usw.
der Eigentümer
Diese Störungen sind zu dulden, solange sie das nach den ört- auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes. So kann
lichen Verhältnissen gewöhnliche Ausmaß nicht überschreiten. diese Klage eingebracht werden, wenn z.B. ein Wohnungs-
Wird das ortsübliche Maß überschritten, so kann bei Wiedereigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft mehr nutzt,
holungsgefahr der Gestörte eine Unterlassungsklage gegen als es ihm zusteht bzw. „eigenmächtige“ Änderungen ohne
den Verursacher einbringen. So kann jeder Wohnungsinhaber
(Besitzer) und jeder Eigentümer den Klagsweg beschreiten.
eingeholte Zustimmungserklärungen durchführt.
Allerdings ist auch Mieter gegen Mieter, Eigentümer gegen Der OGH sprach vor kurzem aus, dass die Unterlassungs-
Eigentümer, Eigentümer gegen Mieter und jede andere Konklage nach (§ 364 Abs 2 ABGB (Immissionsschutz) auch
stellation möglich.
Wohnungseigentümern untereinander offen steht. Ein
Wohnungseigentümer kann auch für durch seine Mieter
verursachte Immissionen belangt werden.
Der Wohnungseigentümer kann also wegen seines Mieters
geklagt werden, obwohl er selber nicht Störer ist. Bei Lärmimmissionen
genügt, dass vom vermieteten Objekt Störungen
ausgehen und wenn der Mieter auf den allgemeinen Teilen
des Hauses unzumutbare Störungen erzeugt. Weil diese zum
Bestandrecht Eigentumswohnung gehören und damit mittelbar
von dieser ausgehen.
Schlichtungsmaßnahmen vor Klage
Vor Einbringung einer Klage wegen unzulässiger Einwirkungen
ins Eigentum (Unterlassungsklage) ist ein Nachbar jedoch zur
gütlichen Einigung verpfl ichtet:
– Schlichtungsstellen (z.B. Gemeinde) anzurufen
– einen Vergleich vor Gericht anzustrengen
– im Außerstreitverfahren, im Zuge eines Mediationsverfahrens
(Mediator) ein Streitende zu erreichen
In allen Fällen, Besitzstörung, Besitzentziehung und
Unterlassungsklagen, steht dieses Recht aktiv nicht der
Hausverwaltung zu und kann auch nicht von dem Eigentümer
an diese abgetreten werden. Vielfach unterliegen die
Wohnungsinhaber irrtümlicherweise der Annahme, dass
die Verwaltung hier rechtlich einschreiten kann. Tatsächlich
muss die Liegenschaftsverwaltung dann darauf verweisen,
dass nur gemeinschaftsbezogene Interessen zu vertreten und
keinesfalls Partei für eine Seite zu nehmen sind.
S-IMMOBILIEN aktuell 02/2010 19