Immobilienstrategie - CPV/CAP Pensionskasse Coop

Immobilienstrategie
Die Immobilienstrategie stützt sich auf das Anlagereglement. Die Immobilienquote bestimmt
sich aufgrund von Anhang Nr. 1 (Strategische Vermögensallokation) zum Anlagereglement.
1. Strategische Ziele
• Erzielung einer langfristigen, nachhaltigen Wertsteigerung und einer marktkonformen
Rendite.
• Ausrichtung des Immobilienportfolios auf die Marktbedürfnisse und eine nachhaltige
Vermietbarkeit.
• Pflege eines guten Images als Vermieter und Investor am Immobilienmarkt.
2. Strategische Grundsätze
• Investition schwergewichtig in Direktanlagen in der Schweiz wobei der Fokus der
Investitionen auf grösseren Immobilien in den schweizerischen Grossstädten und deren
Agglomerationen liegt. Neubaurealisierungen erfolgen in der Regel mit Total- oder
Generalunternehmungen.
• Neuanlagen und soweit möglich Gesamtsanierungen an Gebäuden sind auf die
energetischen Anforderungen „Minergie“, oder sogar „Minergie P“ auszurichten.
• Diversifikation des Portfolios durch indirekte Immobilienanlagen im In- und Ausland. Im
Ausland werden kollektive Anlagen überwiegend in gut diversifizierten Portfolios von
Geschäftsliegenschaften getätigt.
• Immobilien in Regionen, die den künftigen Marktbedürfnissen nicht entsprechen
und/oder die keine Synergieeffekte in der Bewirtschaftung aufweisen, werden
veräussert.
• Wir betreiben eine faire, glaubwürdige Mietzinspolitik.
3. Immobilienanlagen Schweiz
3.1. Diversifikation
Um eine risikogerechte Diversifikation zu erreichen, gelten folgende Ansätze:
Anlageform in direkte Immobilienanlagen min. 80%
Anlageform in indirekte Immobilienanlagen max. 20%
Nutzung in Wohnimmobilien min. 60%
Nutzung in Geschäftsimmobilien max. 40%
Nutzung in Spezialimmobilien max. 15%
Risiko Core, Core Plus min. 80%
Value added max. 15%
Opportunistic max. 5%
Immobilienstrategie D VR 10.06.2009.doc Seite 1 / 4

3.2. Objekte für Investition und Devestition
• Objekte Kauf
o Der durchschnittliche Anlagewert pro Liegenschaft wird langfristig erhöht. Die
Grösse der Neu-Anlageobjekte soll CHF 8 Mio. nicht unterschreiten.
o Bei Neu-Investitionen werden Objekte bevorzugt, die jünger als 12 Jahre alt sind
und energetisch mindestens die Anforderungen von „Minergie“ erfüllen.
o Die maximale Grösse eines Anlageobjektes soll 5% des gesamten direkt investierten
Immobilienanlagevolumens nicht überschreiten.
• Objekte Devestition
o Einzelobjekte mit einem Anlagewert unter CHF 5 Mio. sind längerfristig auf
Devestitionsmöglichkeiten zu überprüfen.
o Wird bei Objekten eine Totalsanierung notwendig, ist vorgängig der
Durchführung die Möglichkeit der Devestition des Objektes zu überprüfen.
o Weitere Devestitionen gelten für unvorteilhafte Makro- und Mikrolagen sowie
Objekte die keine Synergien oder andere Vorteile aufweisen.
• Debitorenrisiko
o Zur Vermeidung von zu grossen Debitorenrisiken dürfen Mieteinnahmen eines
Mieters 4% der Gesamtmieteinnahmen nicht überschreiten, wobei die Coop
Gruppe als Ausnahme 18% erreichen darf.
Die Wirtschaftskraft der Mieter ist genau zu prüfen.
• Geografie
o Direktinvestitionen erfolgen schwergewichtig in wirtschaftlich starken Regionen
sowie deren Agglomerationen.
o Der Anteil in einem Kanton darf max. 40% des gesamten direkt investierten
Immobilienanlagevolumens betragen.
3.3. Eigentumsformen
• Mit Priorität werden bebaute oder unbebaute Grundstücke zu Alleineigentum erworben.
Der Erwerb von Miteigentum oder Stockwerkeigentum ist möglich.
• Bei entsprechenden Rahmenbedingungen ist auch der Erwerb von selbstständigen und
dauernden Baurechten möglich.
• Die CPV/CAP beteiligt sich auch bei Projektentwicklungen.
3.4. Finanzierung
Die CPV/CAP finanziert die Immobilien zu 100% selbst. Allfällige Ausnahmen sind durch
den Stiftungsrat zu genehmigen und sind nur im Rahmen der Bestimmung von Art. 54 b,
Abs. 2 BVV2 zulässig.
3.5. Bewirtschaftung
Die Bewirtschaftung kann je nach Region direkt und/oder indirekt erfolgen. Details werden in
einem Bewirtschaftungskonzept durch die Geschäftsleitung geregelt.
4. Immobilienanlagen im Ausland
• Investitionen sind möglich in folgende Anlagevehikel: REIT's, Fund of Funds, börsenkotierte
Immobilienfonds und -gesellschaften sowie schweizerische Immobilienstiftungen
mit Tätigkeitsfeld im Ausland.
• Eine Erweiterung auf private, nicht börsenkotierte Fonds und Gesellschaften ist durch
Beschluss des Anlageausschusses möglich.
Immobilienstrategie D VR 10.06.2009.doc Seite 2 / 4

• Für die Auswahl der Regionen und Länder ist der Entwicklungsstand des
Immobilienmarktes im entsprechenden Land zu beurteilen und eine angemessene
Diversifikation zu berücksichtigen.
• Risiko: Core, Core Plus min. 70%
Value added max. 20%
Opportunistic max. 10%
5. Mindestrendite
• Die Mindestnettorendite auf dem gesamten Immobilienportfolio soll 1 ¼ % über dem
Zinssatz für risikolose Finanzanlagen liegen. Als Vergleichsgrösse gilt das Jahresmittel
der Kassa-Zinssätze für Obligationen der Eidgenossenschaft mit einer Laufzeit von zehn
Jahren.
6. Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze
• Verkehrswert Marktwert nach DCF-Methode (discounted cash
flow)
• Land im Baurecht Aktueller indexierter Vertragswert
• Landreserve Marktwert
• Bauten in Ausführung Aufgelaufene Baukosten
• Indirekte Immobilien letztbekannter NAV oder Börsenkurs
• Nettorendite direkte Immobilien =
Ergebnis nach Abschreibungen,
Liegenschaftsverkäufen und Wertberichtigungen
____________________________________________________________
(inkl. Anlagen im Bau) Immobilien inkl. Anlagen im Bau
• Nettorendite direkte Immobilien =
Ergebnis nach Abschreibungen,
Liegenschaftsverkäufen und Wertberichtigungen
____________________________________________________________
(exkl. Anlagen im Bau) Immobilien exkl. Anlagen im Bau
• Nettorendite indirekte Immobilien =
7. Benchmark
Rendite - Vermögensverwaltungskosten
__________________________________________________
Investiertes Kapital
Aufwand- und Ertragszahlen, Rendite und Performance der direkten Immobilien werden
durch aussagekräftige Kennzahlen mit dem Swiss Property Benchmark (IAZI) verglichen.
Gleichzeitig werden alle drei Jahre einzelne Immobilien durch einen neutralen Fachexperten
überprüft.
Die Performance der indirekten Immobilien wird anhand von vergleichbaren, aussagekräf-
tigen Benchmarkindices überprüft.
Immobilienstrategie D VR 10.06.2009.doc Seite 3 / 4

8. Überwachung
• Die wirtschaftliche Entwicklung und die Marktentwicklung der Immobilien sind laufend zu
überwachen. Notwendige Korrekturen auf Strategieebene aufgrund der Ergebnisse sind
frühzeitig einzuleiten.
9. Überarbeitung der Strategie
• Diese Strategie ist bei jeder Überarbeitung der Gesamtanlagestrategie zu überprüfen.
• Unabhängig davon sind Änderungen der Strategie durch den Stiftungsrat möglich, bei
Veränderung der Marktsituation, rechtlicher Rahmenbedingungen oder sonstiger
wichtiger externer Faktoren.
10. Schlussbestimmungen
• Die Immobilienstrategie wurde vom Stiftungsrat an seiner Sitzung vom 10. Juni 2009
genehmigt und tritt per 17.09.2009 in Kraft.
• Sie ersetzt die Immobilienstrategie vom 8. November 2006.
Immobilienstrategie D VR 10.06.2009.doc Seite 4 / 4