10. Dresdner Baurechtstage

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Rechtssichere kommunale Grundstücksverkäufe im Rahmen der
Investorenansiedlung? Strategien unter Beachtung der jüngsten
Rechtsprechung
Klaus Füßer
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Struktur des Vortrages
Einleitende Beispielfälle
Rechtsgrundlagen - Überblick
Rechtsprechung
Aktuelle Entwicklung
Abschließender Ausblick
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Einleitende Beispielfälle
Fall 1
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Die Gemeinde A will ein nicht mehr benötigtes Grundstück
veräußern, 100 % Wohnbebauung darauf möglich
Makler führt zunächst Bieterverfahren durch
Wert des Grundstücks 9 Millionen
Angebot des X: 8,5 Millionen
Angebot des Y: 9 Millionen: Auswahl als Verhandlungspartner
Neu festgestellte Altlasten während Verhandlung mit Y
Y handelt Preis auf 8 Millionen
Fragen: 1. Hätte X einbezogen werden müssen, nachdem die
Kontamination bekannt geworden war?
2. Hätte ein erneutes Bieterverfahren durchgeführt werden
müssen?

Einleitende Beispielfälle
Fall 2
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Gemeinde B beabsichtigt in ihrem Gemeindegebiet
Gewerbebetriebe der holzverarbeitenden Industrie anzusiedeln
Ziel: Zentrum der Holzverarbeitung zu etablieren, Arbeitsplätze
zu schaffen und die heimische Holzwirtschaft zu revitalisieren
Grundstücksverkauf an Investor I geplant
Vorhabenbezogener B-Plan und Durchführungsvertrag geplant
Fragen: 1. Kann die Gemeinde das Grundstück an I freihändig
veräußern, oder ist eine europaweite Ausschreibung nach
dem Vergaberecht erforderlich?
2. Kann die Gemeinde als Investitionsanreiz für I einen
deutlich unter dem Wert eines Baugrundstückes liegenden
Preis anbieten?

Einleitende Beispielfälle
Fall 3
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Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) wollte ein
ehemaliges Kasernengelände (24 ha) veräußern und gab dies im
Internet bekannt
Hinweis im Verkaufsexposé: Die zulässigen Nutzungen und
baulichen Voraussetzungen sind mit der Gemeinde C
abzustimmen
Grundstückswert laut Sachverständigengutachten: 2,3 Mio. Euro
Von vier Bietern setzt sich Y mit einem auf fünf bis zehn Jahre
angelegten Entwicklunskonzept und einem Gebot von 2,5 Mio.
Euro durch, nachdem die BImA sein Konzept aus städtebaulicher
Sicht ausgewählt und die Gemeinde C ihr Einvernehmen zum
Verkauf gegeben hatte.
Frage: Ist der Grundstücksverkauf ein dem Vergaberecht unterliegender
Vorgang und wegen Verstoßes gegen eine rechtzeitige
Bieterinformation unwirksam?

Rechtsgrundlagen - Überblick
Zivilrecht
§ 311 b BGB
Beihilferecht
Art. 87 EG
Art. 88 EG
Europäisches
Kommunal-
wirtschaftsrecht
Kartellvergaberecht
Grundsätze des
EG-Vertrages
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§ 72 II SächsGemO
§ 90 SächsGemO
VwV Kommunale
Grundstücksveräußerung
RL 2004/18/EG
(VRL)
§§ 97 ff. GWB
§ 13 VgV
VOB/A
Grundfreiheiten
Gleichheitsgrundsatz
Transparenzgebot

Rechtsprechung Fall 1 (BGH, Urt. v. 22. 2. 2008, - V ZR 56/07 -)
Aussagen des BGH:
Keine SE-Ansprüche aus §§ 280 I, 241 II, 311 II BGB
Antworten Fall 1:
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Verkauf kommunaler Grundstücke muss nicht nach
vergaberechtlichen Vorschriften ausgeschrieben werden
Freiwilliges Bieterverfahren begründet ein vorvertragliches
Vertrauensverhältnis, das den Träger der öffentlichen
Verwaltung zu Gleichbehandlung, Transparenz und
Rücksichtnahme verpflichtet
Hierbei aber geringere Maßstäbe als im EG-Vergaberecht
Unrichtige Information verletzt nicht den
Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn alle Teilnehmer gleich
informiert wurden
1. X musste nach Auswahl des Y als
Verhandlungspartner nicht mehr berücksichtigt werden
2. Keine Pflicht der Gemeinde zur Wiederholung eines
freiwilligen Bieterverfahrens, wenn neue Tatsachen
bekannt werden

Rechtsprechung Fall 2 (Ahlhorn -Rechtsprechung OLG Düsseldorf 1 )
Aussagen des OLG-Düsseldorf:
Antworten Fall 2:
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auf einen Grundstückskaufvertrag, der mit einem städtebaulichen
Vertrag nach § 11, 12 oder 124 BauGB verbunden ist,
Vergaberecht Anwendung, soweit der Maßgebliche Schwellenwert
überschritten ist
Für das Vorliegen eines Bauauftrages oder einer Baukonzession
genügt ein mittelbares Eigeninteresse an der Errichtung der
Gebäude, etwa an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
Bauaufträge in Verbindung mit Grundstücksveräußerungen werden
als Baukonzessionen angesehen, da der Auftragnehmer das Recht
zur Verwertung der Bauwerke erhält
1. Nach bisheriger Rspr. des OLG Düsseldorf ist EG-Vergaberecht
bei Überschreiten der Schwellenwerte vorliegend anwendbar
und eine europaweite Ausschreibung ist erforderlich.
2. Ein Unterwertverkauf wäre im Übrigen bereits aus
kommunalrechtlichen Gründen und wegen dem Verbot
unzulässiger Beihilfen unzulässig.
1 OLG Düss Beschl. v. 13.6.2007 VII-Verg 2/07 (Ahlhorn); Beschl. v. 12.12.2007 VII-Verg
30/07 -, (Wuppertal); Beschl. v. 30.1.2008 Verg 37/07 (Stadt Oer-Erkenschwick).

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Rechtsprechung Fall 3 (Vorlagebeschluss des OLG Düsseldorf v. 2. 10. 2008 - VII-Verg 25/08 - )
Aussagen des OLG-Düsseldorf:
Antwort Fall 3:
Ein körperlich greifbarer Beschaffungsbedarf des öffentlichen
Auftraggebers sei für die Anwendung des Vergaberechts nicht
erforderlich
Eine Realisierungsverpflichtung bedeute nicht, dass es sich um eine
einklagbare Verpflichtung handeln müsse
Es genüge, wenn am Ende des Vergabeverfahrens der Abschluss
einer Vereinbarung mit einer hinreichenden Bauverpflichtung stehen
solle
Wird das Grundstück von einem Dritten erworben und ein Bauauftrag
mit der Gemeinde geschlossen, habe bei funktionaler Betrachtung
eine Zusammenschau der Gesamtheit der Verträge stattzufinden
Es gäbe keine Prämisse, wonach eine Baukonzession in jedem
Falle befristet zu sein hätte
Das OLG Düsseldorf hält den vorliegenden Kaufvertrag
wegen Verstoßes gegen das Vergaberecht für unwirksam.
Eine Entscheidung hängt jedoch von der Reaktion des EuGH
ab

Aktuelle Entwicklung
Gesetzesnovelle GWB
In Zukunft keine Ausschreibungspflicht und
Vergabeverfahren mehr bei kommunalen
Grundstücksverkäufen mit Bauverpflichtung
des Erwerbers!
Beschaffungszweck ausdrücklich in § 99 III
GWB betont
Grundstücksveräußerung ist keine
Baukonzession, da diese nach § 99 VI
GWB zeitlich befristetes Nutzungsrecht
enthalten muss
Haltung der Eur opäischen Kommission
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Keine Anwendung des Vergaberechtes, wenn mit einem
Grundstücksvertrag keine verbindliche Bauverpflichtung
verbunden wird
Eine durchsetzbare Bauverpflichtung liegt auch dann nicht vor,
wenn die Gemeinde sich ein Rückkaufsrecht vorbehält für den
Fall, dass der Käufer nicht baut, da eine Bebauung auf diesem
Weg nicht durchgesetzt werden kann

Abschließender Ausblick
In Zukunft wird aufgrund der Neufassung des GWB die
Ahlhorn- Ära beendet sein
Der EuGH wird mit Beantwortung der vorgelegten
Fragen auch die Europarechtskonformität der GWB-
Novelle bestätigen
Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand in
Verbindung mit Bauverpflichtungen werden
zukünftig nicht mehr dem Vergaberecht
unterfallen
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Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkei t
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