Vortrag von Prof. Dr. Brambring, Köln als pdf-download.

Die Kunst der verständlichen Urkunde – das Notariat im Spannungsfeld
zwischen Rechtsklarheit und Bürgernähe
Prof. Dr. Günter Brambring, Notar a. D., Köln
I. Einleitung
„Verhandelt zu Köln, am …
Vor mir dem unterzeichneten Notar…
erschienen…
und erklärten bei gleichzeitiger Anwesenheit gemeinsam mündlich und mit der
Versicherung, nicht über ihr gesamtes oder nahezu gesamtes Vermögen zu
verfügen, mit dem Ersuchen um Beurkundung den nachfolgenden
Grundstückskaufvertrag wie folgt:“
Mit diesem monströsen Satz beginnen viele notarielle Urkunden, wenn auch
nicht alle so überladen wie in meiner Collage.
„Ihr Blick fällt auf einen dicken kleinen Herrn, der gesund aussieht und einen
schwarzen Anzug trägt, der selbstsicher und fast immer steif und pedantisch
wirkt, den vor allem etwas Bedeutungsvolles umgibt … Vor allem bewundern
Sie einen butterfarbenen Schädel, der auf nächtelange Arbeit, Verdruss,
Widerstreit der Gefühle, auf Stürme in der Jugend und das Erlöschen jeglicher
Leidenschaft schließen lässt. Sie sagen: Dem Aussehen nach könnte dieser Herr
Notar sein…
Ach, dem Notar ergeht es geradeso wie den beiden wohl gefügigsten Dingen
auf der Welt, dem Weib und dem unbeschriebenen Papier….
Während Sie sein ausdrucksloses Gesicht betrachten, hören Sie
heruntergeleierte Satzungetüme und - sagen wir es ruhig - so manche
Gemeinplätze.“

Auszüge aus dem Text „Der Notar“, den Honore´ de Balzac im Jahre 1840
veröffentlichte, ein intimer Kenner des Notariats, war er doch bei einem
Pariser Notar in der Lehre, um Notariatsschreiber und vielleicht auch einmal
Notar zu werden
Balzac blieb das Schicksal des von ihm mit spitzer Feder karikierten
mittelmäßigen und leidenschaftslosen Notars erspart:
„Früher oder später gerät er auf die schiefe Bahn, macht Konkurs und besteigt
die Postkutsche nach Belgien, den Leichenwagen des Notars. Er nimmt das
Beileid einiger Freunde und das Geld seiner Klienten mit und hinterlässt eine
freie Gattin.“
Heruntergeleierte Satzungetüme, Gemeinplätze?
Schauen wir uns den Urkundeneingang genauer an.
„Verhandelt“
„Als Verhandlung wird die Besprechung oder Erörterung eines Sachverhalts
verstanden, der die Herbeiführung eines Interessenausgleichs zwischen
mindestens zwei Verhandlungspartnern dient und wobei sich die Parteien
durch Interaktion untereinander einen Vorteil gegenüber der aktuellen
Situation versprechen“.
Nach § 8 BeurkG muss bei der Beurkundung von Willenserklärungen eine
Niederschrift über die Verhandlung aufgenommen werden.
Wie sieht die Realität aus?
Weder schreibt der Notar im Beurkundungstermin die mündlichen Erklärungen
der Beteiligten nieder, noch kommt es zu einer Verhandlung der Parteien in
dem vorgenannten Sinne, die der Notar notfalls zu verhindern weiß. Der nach
einer Vorbesprechung mit den Vertragsparteien oder nach den von ihnen
gemachten Angaben vom Notar vorbereitete Vertragstext liegt im
Beurkundungstermin fertig vor. Über ihn wurde, wenn überhaupt, dann nahezu
ausschließlich über den Kaufpreis und den Besitzübergang, vorab von Verkäufer
und Käufer verhandelt, die Amtsstube des Notars ist kein Basar!

Der Federkiel ist durch den Computer mit gespeicherten Mustertexten ersetzt,
aus denen der Notar den konkreten Vertragsentwurf zusammengestellt hat.
Die Niederschrift ist in Wirklichkeit kein Verhandlungsprotokoll im Sinne eines
Berichts über den Verlauf der Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien,
sondern ein Ergebnisprotokoll der bereits zustande gekommenen Einigung der
Beteiligten über den Vertragsinhalt.
„Zu“ Köln, hierzu bekenne ich mich. Auch meine Universität ist eine
„Universität zu Köln“ und nicht eine in Köln. Das hebt sich ab.
„Erschienen“.. „etwas wird irgendwo sichtbar“, „im Traum erscheint mir ein
Engel“.
Selbst fortschrittliche junge Kollegen halten an diesem antiquierten Begriff fest
und schreiben nicht: „waren da“. Für den Notar als Träger eines öffentlichen
Amts gehört ein wenig Transzendenz im Beurkundungstermin nun einmal dazu.
Und jetzt kommt es für den juristischen Laien „knüppeldick“, bevor es
überhaupt mit dem Vertrag losgeht. Der Kenner schnalzt mit der Zunge, ein
vorbildlicher Notar, der § 925 Abs.1 S.1 BGB (gleichzeitige Anwesenheit bei der
Auflassung) und § 1365 Abs. 1 BGB (Verfügung eines Ehegatten über sein
Vermögen im Ganzen) „im Griff hat“ und dem Rechtspfleger keine Chance für
eine Beanstandung gibt. Die Vertragsparteien ahnen, dass der Kauf einer Wiese
für 4.000 € nicht so einfach ist, wie sie glaubten. Und das ist gut so und vom
Notar auch beabsichtigt, seine Feststellungen sind der Sache nach aber schlicht
überflüssig, ebenso dass die Erklärungen „gemeinsam und mündlich“
abgegeben wurden – wie sonst?
Ist Eheleuten Müller als Verkäufern und Eheleuten Huber als Käufern eines
bebauten Grundstücks zu einem Kaufpreis von 500.000 € überhaupt bewusst,
dass sie sich glücklich schätzen dürfen: der grundgütige Notar ist ihrem
„Ersuchen“, „höflich, in förmlicher Weise um etwas bitten“, um Beurkundung
nachgekommen. Jetzt gilt es, ihn nicht mit Fragen zu belästigen, er könnte
anderen Sinnes werden. Wir wissen: nach § 4 BeurkG hat der Notar die
Beurkundung vorzunehmen – auch ohne „Ersuchen“, er darf sie nur ablehnen,
wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre.

Und letztlich: der „unterzeichnete“ Notar ist grammatikalisch einer, der bereits
unterschrieben hat, was nach § 13 Abs. 3 BeurkG nicht sein darf.
Mein Deutschlehrer auf dem Gymnasium hätte gesagt: „Brambring
mangelhaft“.
II. Rechtssprache oder Umgangssprache
Nach § 17 Abs. 1 BeurkG hat der Notar die Erklärungen der Beteiligten „klar
und unzweideutig“ in der Niederschrift wiederzugeben, er hat darauf zu achten
dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte
Beteiligte nicht benachteiligt werden. Wir sprechen von der
Formulierungspflicht des Notars und dem Verbraucherschutz durch notarielles
Verfahren.
Nicht nur „klar und unzweideutig“, also unmissverständlich, muss der
Urkundeninhalt sein, sondern bei Beteiligung eines Verbrauchers auch
„transparent“. Ist eine formularmäßige Klausel „nicht klar und verständlich“,
kann sich bereits hieraus nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB eine unangemessene
Benachteiligung für den Verbraucher und damit die Unwirksamkeit der Klausel
nach Satz 1 ergeben. Nach der Rechtsprechung verlangt das Transparenzgebot,
die Klausel muss für den Verbraucher „durchschaubar“, „klar, einfach und
präzise“ sein, sie muss „die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für
einen durchschnittlichen Vertragspartner soweit erkennen lassen, wie dies
nach den Umständen gefordert werden kann“. Der Verwender darf aber aus
der Gesetzessprache unbestimmte Rechtsbegriffe, wie z. B. „wichtiger Grund“
übernehmen.
Der Notar muss klar, eindeutig, präzise aber auch einfach und verständlich
formulieren, sonst droht ihm die Haftung.
Welche Möglichkeiten zur Gestaltung rechtlich relevanter Erklärungen und
deren Formulierung stehen dem Notar zur Verfügung, wenn der Urkundentext
diesen Anforderungen genügen soll, auch dem kritischen Auge seines früheren
Deutschlehrers standhalten soll, also unserem Thema „Kunst der
verständlichen Urkunde“ (hierzu zähle ich auch die der guten deutschen
Sprache) zumindest nahekommt?
Und damit sind wir bei der „Gretchenfrage“.

Rechtssprache oder Umgangssprache?
Auf die Frage der ZEIT (Ausgabe vom 16. Mai 2012), „Warum bemühen Sie sich
nicht bei Urteilsbegründungen um eine verständlichere Sprache?“, antwortete
der Präsident des Bundesverfassungsgerichts Voßkuhle: „Uns liegt sehr daran,
die Entscheidungen so zu formulieren, dass sie die Bürgerinnen und Bürger
verstehen und überzeugen. Aber man darf sich nichts vormachen: die
juristische Sprache ist eine Fachsprache, die sehr spezifische Anforderungen an
den juristischen Diskurs erfüllen muss und deshalb nicht leicht zugänglich ist.“
Der Richter verlässt sich darauf, dass der anwaltliche Vertreter die
Entscheidungsgründe seinem Mandanten „übersetzt“, also verständlich
vermittelt. Der Notar hat weder die Autorität eines Gerichts noch steht den am
Rechtsgeschäft Beteiligten in aller Regel ein anwaltlicher Interessenvertreter
zur Seite. Vor allem: seine Urkunde, in der die Vertragsparteien originär Recht
setzen, muss einer späteren richterlichen Prüfung standhalten.
Was heißt das für die Urkundensprache?
Einerseits: eindeutige und präzise Formulierungen sind streitvermeidend und –
streitentscheidend. Also ist die Rechtssprache zu verwenden mit ihrem hohen
Grad an Abstraktion, die den Richter im Streitfall bindet und so für die
Beteiligten Rechtssicherheit schafft.
Andererseits: mit dem Gebot juristischer Präzision und der diesem Rechnung
tragenden Verwendung der juristischen Fachsprache kollidiert zwangsläufig
die Forderung nach Verständlichkeit für den Bürger als einem juristischen
Laien. Er ist aber der Adressat des notariellen Vertragsentwurfs. Da er das
Rechtsgeschäft abschließt, muss er seinen Inhalt verstehen.
Verliert er später den Prozess, weil er die ihn benachteiligende, aber rechtlich
eindeutige Klausel, zum Beispiel zu den Erschliessungskosten, nicht verstanden
hat, entspricht das dem Zweck der notariellen Beurkundung nun auch nicht.
Nach Krafka und Seeger, zwei bayerischen Kollegen, ist die Kollision „jedoch im
Zweifel funktional zutreffend zugunsten der durch die Rechtssprache
vorgegebenen Präzision aufzulösen“ (ZNotP 2011, 445, 451). Richtig ist, dass
sich der Verständnishorizont eines Vertragstextes, worauf die Kollegen
hinweisen, an dem des Rechtsanwalts und Richters zu orientieren hat, und

umgangssprachliche Ausdrücke daher verfehlt sind. Aber ist ihre These
zwingend, dass „ein Vertragstext nur insoweit unmittelbare
Informationsfunktion für die Beteiligten erfüllen kann, als das durch die
Fachsprache vorgegebene Gebot juristischer Präzision nicht entgegensteht“?
Hat die Urkundensprache primär die Funktion, die richterliche Entscheidung in
einem späteren Rechtsstreit der Parteien mittels der verwendeten
Rechtsbegriffe zu determinieren und damit nicht zuletzt den eigenen
Haftungsfall von dem Notar abzuwenden? Welchen Sinn macht es, wenn der
Notar den Vertragsentwurf vorab den Beteiligten zur Prüfung zuschickt, diesen
aber die hierzu erforderlichen Informationen über den Inhalt des Vertrages
nicht oder nur schwer verständlich vermittelt?
Gibt es nicht doch einen Königsweg zwischen der dem Bürger unverständlichen
Rechtssprache, die zwar klar und eindeutig ist, aber nicht für den juristischen
Laien, und der Umgangssprache? Ist die Kunst der verständlichen Urkunde eine
Utopie?
Ich meine nein.
Eins vorausgeschickt, damit ich nicht missverstanden werde:
Der ureigene Zweck des in § 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG zwingend
vorgeschriebenen Verlesens der Niederschrift, also der Mündlichkeit der
Verhandlung, ist die Erläuterung der Rechtsbegriffe durch den Notar, also ihre
Übersetzung in eine dem Bürger verständliche Sprache, die es diesem
überhaupt erst erlaubt, Fragen zu stellen, deren Beantwortung Anlass geben
kann, eine in ihrer Bedeutung jetzt erst erkannte Regelung in Frage zu stellen
und auch zu ändern. Der Notar hat die Funktion eines Dolmetschers mit der
Fähigkeit, auch schwierige rechtliche Zusammenhänge allgemeinverständlich in
einfache Begriffe aufzulösen. Das meint § 17 Abs. 1 BeurkG, der Notar soll den
wahren, wirklichen Willen der Beteiligten erforschen. Den können sie aber nur
äußern, wenn sie alles verstanden haben, insbesondere nach Erläuterung des
Notars die rechtliche Tragweite einzelner Klauseln überschauen.
Diese unbedingte Amtspflicht des Notars entbindet ihn aber nicht davon, die
Urkunde auch verständlich zu formulieren.
1. Beispiele, wie eine rechtlich präzise Klausel verständlich gefasst werden
kann.

Nach § 19 BeurkG hat der Notar bei einem Grundstückskaufvertrag darauf
hinzuweisen, dass zur Eigentumsumschreibung die Vorlage der
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich ist. Mit dem
Begriff „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ kann der Bürger nichts anfangen und
wittert Arges (hat er wirklich alle Steuern gezahlt?). Ergänze ich den Hinweis
um die Worte, „die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt wird“, ist den
Beteiligten klar, worum es geht.
Die nachstehenden Beispiele zumindest schwer verständlicher Klauseln
entstammen Formularbüchern.
Wird im Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück der Kaufgegenstand mit
„das Grundstück mit allen Bestandteilen“ bezeichnet, ist das juristisch
einwandfrei, für den Laien aber irreführend, der das Haus kaufen will. Das ist
für ihn wirtschaftlich der Kaufgegenstand. Transparent wird es für ihn, wenn
wir formulieren, verkauft wird „das Grundstück mit Gebäuden und sonstigen
Bestandteilen“.
„Der Kaufpreis ist fällig, wenn die nachstehend bewilligte
Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist“. Der Begriff
„Auflassungsvormerkung“ ist antiquiert und stammt aus der Zeit, als die
Auflassung erst nach Zahlung des Kaufpreises in gesonderter Urkunde erklärt
wurde. Nicht die Auflassung wird vorgemerkt, sondern der Eigentumserwerb.
Verständlich ist dagegen: „Der Kaufpreis ist fällig, wenn zur Sicherung des
Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung eine Vormerkung im
Grundbuch eingetragen ist“.
„Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist, dass sämtliche für die vertragsgerechte
Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen, und zwar ggf.
nur mit solchen Treuhandauflagen, die aus dem Kaufpreis erfüllbar sind“. Was
ist mit „erforderlichen Unterlagen“ gemeint? Das kann der Bürger beim besten
Willen nicht wissen. Er muss sich blind auf die Fachkenntnisse und die
Unparteilichkeit des Notars verlassen. Als mündiger Bürger sollte er aber ein
Mindestmaß an Einblick in die juristische Geheimwissenschaft erhalten.
Es geht hier vor allem um die Lastenfreistellung. Warum schreiben wir nicht,
„die Löschungsunterlagen für die vom Käufer nicht übernommenen
Belastungen müssen dem Notar auflagenfrei oder mit der Maßgabe vorliegen,

hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der nicht höher als
der Kaufpreis ist“.
Der Satz “bei nicht rechtzeitiger Zahlung gelten die gesetzlichen
Verzugsregelungen“ ist einerseits überflüssig, andererseits nicht aussagekräftig.
Zumindest einem rheinischen Käufer, der es mit einem Zahlungstermin nicht so
genau nimmt („et kütt, wie et kütt“), muss der Notar deutlich machen, dass bei
Fälligkeit zu zahlen ist, anderenfalls der Verkäufer auch ohne Mahnung
Schadensersatz verlangen und nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten
kann.
Im Muster eines Bauträgervertrages findet sich der Satz „weitere, nicht vom
Notar zu bestätigende Grundvoraussetzung für die Fälligkeit der Teilbeträge ist
das Vorliegen der Baugenehmigung. Der Verkäufer erklärt hierzu, dass die
Baugenehmigung erteilt ist“. Ist die Voraussetzung nun erfüllt, oder ist dem
Käufer die Baugenehmigung vor Zahlung des ersten Teilbetrages
nachzuweisen?
„Hinsichtlich der vertragsgegenständlichen Bauleistungen gelten die
gesetzlichen Vorschriften, also das Werkvertragsrecht des BGB“. Warum fehlt
die für den Verbraucher-Käufer wichtige Information, dass damit seine Rechte
wegen eines Sachmangels des Bauwerks gemeint sind, ihm zunächst ein
Anspruch auf Nacherfüllung zusteht und seine Mängelansprüche in fünf Jahren
nach Abnahme verjähren?
Das notariell beurkundete gemeinschaftliche Testament der Ehegatten
bestimmt, „sämtliche vorstehend getroffenen Verfügungen sind
wechselbezüglich“. Ich habe keine Zweifel, der Notar hat die Beteiligten über
die rechtliche Tragweite dieser Bindung, insbesondere der Einsetzung der
Kinder zu Erben des Längstlebenden, belehrt, auch über die Möglichkeit des
Widerrufs bei Lebzeiten der Ehegatten, und ist damit seinen Amtspflichten
nachgekommen. Aber wer kann sich später an diese mündlichen Erläuterungen
noch erinnern? Nehmen wir an, dass sich die Eheleute zehn Jahre später
trennen und die Frau die Erbeinsetzung des Mannes widerrufen will. Wer sagt
ihr, dass der Widerruf einer wechselbezüglichen Verfügung nach § 2271 Abs. 1
S. 1 BGB nach der für den Rücktritt von einem Erbvertrag geltenden Vorschrift
des § 2296 BGB zu erfolgen hat, also der notariellen Beurkundung, und des

Zugangs bei ihrem Ehemann bedarf, ein neues Testament dagegen nicht
genügt?
Als Erinnerungsstütze (und zur Vermeidung späterer Vorwürfe an den Notar)
hilft der Vermerk in der Urkunde: „Der Notar hat uns darauf hingewiesen, dass
wir unser Testament gemeinsam jederzeit aufheben oder ändern können, dies
aber nach dem Tode eines von uns nicht mehr möglich ist. Ein einseitiger
Widerruf zu Lebzeiten des anderen Ehegatten ist möglich, bedarf aber der
notariellen Beurkundung“.
Im Erbvertrag ist die Bestimmung, alle Verfügungen der Ehegatten von Todes
wegen sind „vertragsmäßig“, präzise und eindeutig. Was aber meint der
Vermerk „Der Notar hat uns über die durch diesen Erbvertrag begründeten
erbrechtlichen Bindungen belehrt“?
Warum schreiben wir nicht weit verständlicher und damit bürgerfreundlich in
die Urkunde, dass der Erbvertrag nur gemeinsam durch einen neuen Erbvertrag
( bei Ehegatten auch durch ein gemeinschaftliches Testament) aufgehoben
oder geändert werden kann, ein einseitiger Rücktritt nur möglich ist, wenn er
im Vertrag vorbehalten ist, und der Längstlebende seine letztwilligen
Verfügungen, insbesondere die Erbeinsetzung der Kinder zu gleichen Teilen,
nach dem Tod des Erstversterbenden nicht mehr ändern kann, wenn er es sich
nicht ausdrücklich vorbehalten hat?
Eine kritische Prüfung rechtlich einwandfreier Klauseln in den
Formularbüchern, deren Adressaten vertragsgestaltende Rechtsanwälte und
Notare sind, zeigt, dass sie ohne Einbuße an Präzision mit minimalem Aufwand
verständlicher formuliert werden können. Rechtssprache und Umgangssprache
lassen sich in vielen Fällen ohne weiteres miteinander kombinieren, etwa in
der Weise, dass dem juristischen Fachbegriff eine umgangssprachliche
Erläuterung hinzugefügt wird.
Am Rande sei erwähnt, dass die uns vorgeschriebenen Formulare der Banken
und Sparkassen zur Grundschuldbestellung an Intransparenz nicht zu
überbieten sind. Warum findet sich hier nicht im Eingang des Textes der
klarstellende (und beruhigende) Satz, „alles, was der Notar dir vorliest, gilt nur,
wenn du deinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht
nachkommst, der auch die richtigen Zinsen ausweist“.

2. Übersichtlichkeit und innere Logik der Vertragsstruktur tragen zur
Verständlichkeit der Urkunde bei
Wir alle kennen Urkunden von Kollegen, die auf jede Gliederung des
Vertragstextes verzichten, auf Absätze, Zwischenüberschriften und
Ordnungszahlen, nicht selten auch jede innere Ordnung und Struktur vermissen
lassen. Wenn schon der Anwalt oder Notar seine liebe Mühe hat, einen solchen
Vertrag zu verstehen, gilt das für den juristischen Laien umso mehr. Ein Vertrag
ohne eine logische Struktur, die die eigenständigen Regelungskomplexe
geschlossen darstellt, ist unübersichtlich und damit intransparent und
unverständlich. Der Vertragstext hat sich an Sachzusammenhängen zu
orientieren und darf nicht konzeptionslos Einzelbausteine aneinanderreihen.
Beim Standard-Grundstückskaufvertrag kann eine Gliederung mit den
Abschnitten Grundbuchstand, Verkauf, Kaufpreis und Fälligkeit,
Finanzierungsvollmacht, Besitzübergang, Rechts- und Sachmängelhaftung,
Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbuchanträge, Schlussbestimmungen
entscheidend zur Übersichtlichkeit beitragen, übrigens auch den Mitarbeitern
die Abwicklung erleichtern und die Beantwortung späterer Rückfragen der
Beteiligten oder des Grundbuchamts vereinfachen. Das gilt für andere Verträge
in gleicher Weise.
Beim vorsorgenden Ehevertrag macht eine Präambel Sinn, in der der Notar die
persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der (künftigen) Eheleute und
den geplanten Zuschnitt der Ehe (Stichwort: Kinderwunsch) dokumentiert und
so die hierauf zugeschnittenen ehevertraglichen Vereinbarungen vor einer
späteren richterlichen Inhaltskontrolle schützt.
Die von Balzac angesprochenen, notartypischen „Satzungetüme“, die sich auch
in Formularbüchern finden, erschweren die Verständlichkeit entscheidend.
Werden z.B. die Fälligkeitsvoraussetzungen in einen einzigen ellenlangen Satz
zusammengepresst, wird die große Bedeutung jeder einzelnen Voraussetzung
für sich genommen nicht deutlich. Anders ist es bei einer Einzelaufzählung
jeweils unter einer Ordnungsnummer, z. B. Ziffer: 1. Eintragung der
Vormerkung, 2. Lastenfreistellung, 3. Eingang aller Genehmigungen, etc.
In dem vom BGH kürzlich entschiedenen Fall (DNotZ 2011,192) eines
Bauträgervertrages hatte der Notar lediglich auf einen in Abt. II eingetragenen

„Vermerk“ hingewiesen, bei dem es sich um einen
Zwangsversteigerungsvermerk handelte. Es liegt auf der Hand, der Notar wollte
im Interesse des guten Klienten dessen prekäre wirtschaftliche Situation dem
Käufer verschleiern. Leider finden sich in notariellen Verträgen vereinzelt
Formulierungen, die bewusst intransparent gehalten sind und dem Bürger
absichtlich wesentliche Informationen vorenthalten, ein eklatanter Verstoß
gegen die Neutralitäts- und Formulierungspflicht.
3. Überlange Vertragstexte erschweren das Verständnis
Das Standard-Muster eines Kaufvertrages über ein Altbaugrundstück füllt in
einem Formularbuch nahezu 13 Druckseiten. Das dürfte einem Umfang der
notariellen Niederschrift von mehr als 40 Seiten entsprechen. Das Verlesen
schafft auch ein routinierter Notar nicht unter zwei Stunden. Mein Muster
eines Standardvertrages ohne Besonderheiten hat einen Umfang von 9 Seiten.
Im vorgenannten Muster füllt der Abschnitt „Hinweise und Belehrungen“ 43
Druckzeilen, obwohl der eigentliche Vertragstext bereits mit
Belehrungsvermerken gespickt ist, wie die Rehkeule mit Speck. In meinem
Muster fehlen neben den gesetzlich vorgeschriebenen Vermerken fakultative
Belehrungsvermerke gänzlich.
Ich versetze mich in die Lage eines privaten Käufers, der zum ersten Mal in
seinem Leben ein Grundstück kauft und als Verbraucher bei Übersendung des
Vertragsentwurfs vom Notar angehalten wird, „sich vorab mit dem Gegenstand
der Beurkundung auseinanderzusetzen“ (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). 40 Seiten
Vertragstext! Da reichen nicht einmal die zwei Wochen Sperrfrist vor der
Beurkundung.
Der Umfang des Vertrages hat mit der ars notarii oder dem Gebot des
sichersten Weges nicht unbedingt etwas zu tun. Eine interessengerechte und
rechtssichere Vertragsgestaltung erfordert weder einen derartigen Umfang
noch wortreiche Belehrungsvermerke über allgemeine Risiken und
Unwägbarkeiten, die eher den Eindruck erwecken, der Notar habe diese im
Vertrag nicht in den Griff bekommen.
Wie stellt der Notar sicher, dass die Beteiligten bei einem 2-stündigen Lese-
Marathon noch in der Lage sind, sich auf die wesentlichen Punkte des

Vertrages zu konzentrieren und hierzu ihre Fragen zu stellen? Das ist aber der
Zweck des Verlesens und der Erläuterung einzelner Klauseln durch den Notar.
Die verständliche Urkunde ist so kurz wie irgend möglich.
4. Standardmäßige, wortreiche Belehrungsvermerke fördern nicht die
Verständlichkeit
Tragen wortreiche Belehrungsvermerke zum Verständnis der Beteiligten bei?
Selbstverständlich nicht, da sie die vom Notar bereits erteilte mündliche
Belehrung lediglich dokumentieren. Sie dienen nahezu ausschließlich dem
Notar zur Beweissicherung im Haftungsfall.
„Die Beteiligten wurden vom beurkundenden Notar eingehend belehrt und
dabei unter anderem auf Folgendes hingewiesen“: man riecht den
Angstschweiß des Kollegen, wegen Verletzung seiner Belehrungspflichten zur
Verantwortung gezogen zu werden. Die Hinweise füllen in diesem Muster etwa
drei Seiten und geben dem Bürger neue Rätsel auf, da er davon ausging, dass
der Notar einen interessen- und sachgerechten, einen rechtssicheren Vertrag
vorschlägt, der nach dem Verlesen nur noch unterschrieben werden muss.
Was soll der Vermerk im Bauträgervertrag, „die Zahlung des Kaufpreises vor
lastenfreiem Eigentumsübergang bringt Gefahren mit sich“. Das ist eine
Leerformel, da Grundstückskaufverträge ausnahmslos die Kaufpreiszahlung vor
Eigentumsumschreibung vorsehen.
Einige Vermerke lesen sich so, als warne der Notar generell vor dem Abschluss
eines jeden Grundstückskaufvertrages, da er nicht beherrschbare Risiken in sich
birgt. Da hat jemand die Warnfunktion der notariellen Beurkundung gründlich
missverstanden.
5. Die Sprache ist kein Mittel zur Selbstdarstellung des Notars
Es gibt Notare, die einen Hang zur Mystifizierung in dem Sinne haben, dass ihre
Fachsprache dem Bürger nachdrücklich vor Augen führt, ohne den allwissenden
Notar bist du verloren. Seine Machtinstrumente sind der Nominalstil,
überlange Schachtelsätze, Zitate gesetzlicher Vorschriften oder Gesetze in
abgekürzter Form („VersAusglG“) oder Verweisungen hierauf, Konditionalsätze,
die Verwendung von Füllworten wie „auch“, „gilt entsprechend“, „hinsichtlich“,

„insbesondere“, Klammereinfügungen, Verweisungen innerhalb des
Vertragstextes von vorne nach hinten und von hinten erneut nach vorne, die
Verwendung unterschiedlicher Rechtsbegriffe für ein- und dasselbe und
Doubletten („doppelt genäht, hält besser“). Sie dienen häufig allein der
Selbstdarstellung des Notars und dazu, den Beteiligten zu imponieren.
„Die Beteiligten erklären nunmehr die Auflassung wie folgt:“. „Auflassung“ ist
eine gesetzliche Definition, deren eigentliche Wortbedeutung und -ableitung
niemand so richtig kennt. Warum nicht schlicht: „Verkäufer und Käufer sind
sich einig, dass das Eigentum an dem Grundbesitz auf den Käufer übergeht“?
„Die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB wird allseits bewilligt“.
Welche andere Vormerkung kommt in Betracht? Wer ist „allseits“?
„Das Vertragsobjekt ist abgesehen von II.3a unbelastet zu liefern“ oder (nicht
besser): „Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitzübergang, soweit
vorstehend nicht etwas anderes vereinbart ist“.
„Die Haftung des Verkäufers für Garantien bleibt unberührt, solche werden
jedoch nicht übernommen“.
„Altlasten i.S. von § 2 BBodschG sind dem Verkäufer nicht bekannt“.
Die Liste verbesserungsfähiger Formulierungen ließe sich erweitern, auch bei
familienrechtlichen und erbrechtlichen Rechtsgeschäften. Man gewinnt den
Eindruck, dem Notar gehe es vornehmlich darum, auf die Beteiligten Eindruck
zu machen: er ist ein gelehrter und hochqualifizierter Jurist, der mit
Rechtsbegriffen und Klauseln, die der normale Bürger noch nie in seinem Leben
gehört hat, wie Rastelli zu jonglieren Weiß.
„Vormerkungseintragung wird bewilligt“, ein „Prachtexemplar“ des
Kanzleistils, ebenso „ Eheleute Schmitz im gesetzlichen Güterstand lebend“.
Gerne verwenden Juristen den Konditional, wenn eigentlich der Indikativ
geboten wäre. „Sollte der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlen“ statt
„Zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht“. Im Ehevertrag: „Sollte aus
unserer Ehe ein gemeinschaftliches Kind hervorgehen, ist der vorstehend
vereinbarte Unterhaltsverzicht als unwirksam anzusehen“ statt „ Der
Unterhaltsverzicht wird mit der Geburt eines gemeinschaftlichen Kindes
unwirksam“.

Bei handschriftlichen Änderungen des Entwurfs während der
Beurkundungsverhandlung greift der Notar gerne auf einen kurzen, einfachen,
aber spontan formulierten Satz zurück. Verwendet der Vertragsjurist einmal
leichtfertig die Umgangssprache, kann dies zu rechtlichen Zweifelsfragen
führen. „Der Verkäufer wird das Garagentor neu streichen“, eine wenig präzise
Formulierung, die bereits die rechtlich relevante Verpflichtung hierzu nur
unscharf erkennen lässt, vor allem die Rechtsfolgen der Pflichtverletzung nicht
regelt. „Der Verkäufer verpflichtet sich, bis zum Tage des Besitzübergangs auf
seine Kosten die Außenseite des Garagentors fachgerecht in grauer Farbe zu
streichen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Käufer einen
Kaufpreisteil von …€ einbehalten.“
Wenig hilfreich wäre hier der Zusatz: „ Im Übrigen hat der Käufer auch das
Recht zur Minderung“, da das Wort „auch“ die Frage aufwirft, welche weiteren
Rechte dem Käufer zustehen, die ungenannt bleiben.
6. Verständlichlichkeit schützt nicht immer vor Unverstand
Es gibt eine Fallgruppe, bei der die Dokumentation des guten Rats des Notars,
der aber auf den Unverstand eines Beteiligten stößt, zwingend erforderlich ist.
Ich meine die Fälle, in denen die Rechtsprechung eine „doppelte“
Belehrungspflicht des Notars annimmt. „Falls ein Urkundsbeteiligter eine
ungesicherte Vorleistung erbringen soll, die als solche nicht ohne weiteres
erkennbar ist, trifft den Notar eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat zum
einen über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des
durch die Vorleistung Begünstigten eintreten (erste Pflicht), und zum anderen
Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (zweite
Pflicht).“
Eine ungesicherte Vorleistung liegt vor, wenn dem einen Vertragsteil nach der
rechtlichen Anlage des Geschäfts angesonnen wird, seine Leistung zu
erbringen, ohne dass sichergestellt ist, dass er die Gegenleistung des anderen
Vertragsteils erhält. Sind die Risiken einer Vorleistung als solche nicht ohne
weiteres für den Laien erkennbar, löst die zweite Pflicht eine besondere
Beratungspflicht des Notars aus, die in Betracht kommenden Sicherungen zur
Vermeidung oder Verringerung des Vorleistungsrisikos den Beteiligten zu

nennen. Die doppelte Belehrungspflicht ist richtigerweise eine sich an die
Belehrung über das Vorleistungsrisiko anschließende Pflicht des Notars zur
interessengerechten Gestaltung des Vertrages. Diese Amtspflicht, sachdienliche
Vorschläge zu unterbreiten, ist der gestaltenden Beratung zuzurechnen, um
einen ausgewogenen, erkannte Risiken vermeidenden Vertragsinhalt zu
bewirken.
Das Besondere an der „doppelten“ Belehrungspflicht ist, dass sich der Notar in
diesen Fällen nicht auf die konkrete Belehrung über die rechtliche Tragweite
des risikobehafteten Geschäfts nach § 17 Abs. 1 BeurkG, insbesondere eines
unerfahrenen und ungewandten Beteiligten, beschränken darf, so dass ein
Belehrungsvermerk insoweit keinen Sinn macht.
In dem vom BGH (DNotZ 2008, 925) entschiedenen Fall des vorzeitigen
Besitzübergangs erklärte der Käufer in der Verhandlung, er könne den
Kaufpreis derzeit nicht zahlen, er wünsche eine Stundung, aber den sofortigen
Besitzübergang gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Nehmen wir an,
der Notar, der die doppelte Belehrungspflicht beherrscht, erkennt das Risiko
einer ungesicherten Vorleistung des Verkäufers und schlägt eine Sicherung
durch eine Anzahlung oder eine Bankbürgschaft vor Besitzübergang vor, ein
Ansinnen, das der Käufer zurückweist: er habe kein Geld und niemand gebe
ihm derzeit Kredit. Der zur Neutralität verpflichtete Notar signalisiert dem
Verkäufer, „nimm Abstand vom Verkauf. Hat der Käufer kein Geld, hilft die
beste Vertragsgestaltung nicht“. Der vertrauensselige Verkäufer will trotzdem
unterschreiben.
Stößt der Notar mit seinen Vorschlägen, ein absehbares Debakel abzuwenden
(das sich im entschiedenen Fall auch sofort realisierte, der Käufer zahlte die
Nutzungsentschädigung nicht), auf den Unverstand des vorleistenden
Vertragsteils, ist er mit seiner Kunst am Ende. Er hat aber seine
Gestaltungsvorschläge in der Niederschrift zu dokumentieren, und zwar
verständlich, das heißt die Konsequenzen ihrer Nichtbefolgung so drastisch zu
schildern, dass spätestens jetzt jeder vernünftige Mensch zu seinem Verstand
zurückfinden sollte. Auch das gehört zur Kunst der verständlichen Urkunde!
7. Die „formelhafte“ Klausel: Verbraucherschutz kontra Rechtssicherheit

In der Ägide des Verbraucherschutzes ist die „formelhafte“ Klausel, also eine
für eine Vielzahl von Verträgen bestimmte vorformulierte Vertragsbedingung,
die Ausgeburt des Satans und der Notar sein williger Vollstrecker, weil er sich
ihrer bedient.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist ein „formelhafter“ Ausschluss
der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb eines Neubaus in einem
Individualvertrag (Verkäufer und Käufer sind Verbraucher) gemäß § 242 BGB
unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber „unter
ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend
erörtert worden ist“. Ist die Freizeichnungsklausel, die nicht „formelhaft“ sein
darf, mit ihren einschneidenden Rechtsfolgen mit dem Käufer nicht eingehend
erörtert worden, sind ihm nicht in verständlicher Sprache Umfang und
Tragweite des Gewährleistungsausschlusses gewissermaßen „vor Augen
geführt" worden und ist ihm daher nicht bewusst, dass ihm bei etwaigen
Mängeln keine Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen, ist sie unwirksam mit
der Konsequenz der uneingeschränkten werkvertraglichen Haftung des
Verkäufers für Sachmängel. Im Streitfall muss der Verkäufer darlegen und
beweisen, dass der Notar den Käufer in dem geforderten Umfang belehrt und
aufgeklärt hat. Nach der Rechtsprechung des BGH "muss zum Schutze des
Erwerbers hingenommen werden, dass die unterbliebene Aufklärung und
Belehrung durch den Notar zur Unwirksamkeit der Klausel führt, also dem
Veräußerer zugerechnet wird, der sich freizeichnen will“.
Die Rechtsprechung ist zu kritisieren. Den Notar trifft die Formulierungspflicht
aus § 17 Abs. 1 BeurkG: die Freizeichnung muss „klar und unzweideutig“ sein,
sie darf aber nicht "formelhaft" sein. Wie aber soll die Klausel, die den
Gesetzestext des § 444 BGB wörtlich übernimmt, "die Rechte und Ansprüche
des Käufers gegen den Verkäufer wegen eines Sachmangels sind
ausgeschlossen", die auch klar, unzweideutig und transparent und für den
juristischen Laien verständlich ist, anders gefasst werden, um den Makel der
Formelhaftigkeit zu vermeiden?
Auch im Urteil des OLG Köln vom 23. 2. 2012 (MittBayNot 2011, 480) ging es
um den individualvertraglichen Gewährleistungsausschluss bei einem Neubau.
Das OLG stellt fest, der Ausschluss einer eigenen Haftung des Verkäufers für
Sachmängel des Neubaus sei „nach dem Verständnis beider Parteien nur

formelhaft, d. h. unter Verwendung pauschaler Begrifflichkeiten, festgelegt
worden“, und definiert: „eine formelhafte Klausel liegt immer dann vor, wenn
diese üblicherweise in Formularverträgen zu finden und nicht auf den
Individualvertrag zugeschnitten ist“. Das ist schlicht Unsinn, da alle notariellen
Verträge zwingend und zu Recht auf ausgearbeiteten Formularen als
Mustertexten beruhen.
Die höchstrichterliche Rechtsprechung zeigt ein grundlegendes Missverständnis
der Kautelen des Vertragsjuristen. Kautelen sind unverzichtbare Instrumente
der „ars notarii“, sie sind ein in der juristischen Tradition entwickelter
Formelschatz, der dem Notar bei der Rechtsanwendung zur Verfügung steht, es
sind dies aber auch die bewussten Rechtsschöpfungen und eigenständige
Vertragsgestaltungen, die vom Kautelarjuristen immer dann gefordert werden,
wenn das Gesetz dem Bürger kein ausreichendes Instrumentarium zur
Verwirklichung und - vor allem - zur Sicherung seiner Interessen an die Hand
gibt. Kautelen sind Schutz- und Sicherheitsklauseln, die den ausgewogenen,
den divergierenden Interessen beider Parteien Rechnung tragenden,
sachgerechten Vertrag sicherstellen und damit Rechtssicherheit schaffen.
Kautelen können aber nicht anders als „formelhaft“ sein, sie müssen es sogar
sein in dem Sinne, dass sie auf der Grundlage des Rechts sorgfältig
ausformuliert sind und gleichlautend von den Vertragsjuristen verwendet
werden. Originalität oder Prosa sind in der notariellen Urkunde fehl am Platz.
Überdies verraten weder der BGH noch das OLG Köln den Notaren, wie eine
Freizeichnungsklausel anders als allgemein üblich gefasst werden soll, um nicht
als „formelhaft“ ihre materielle Wirksamkeit in Frage zu stellen.
Um einen individuell, aber schlampig formulierten Gewährleistungsausschluss
ging es in dem vom OLG Köln entschiedenen Fall. Im Vertrag war auch die
Abtretung der dem Verkäufer zustehenden Ansprüche wegen Sachmängeln
gegen den Bauträger bzw. die am Bau Beteiligten an den Käufer zumindest
nicht eindeutig geregelt. Die Klauseln setzen sich zu Recht dem Vorwurf der
Intransparenz und Unverständlichkeit aus. Der Satz, „die Ansprüche des
Käufers gegen den Verkäufer wegen eines Sachmangels des Grundstücks und
des Gebäudes sind ausgeschlossen“, lässt sich beim besten Willen nicht
eindeutiger und für den Bürger verständlicher formulieren.

Zum anderen hat der Notar im Vertrag zu dokumentieren, wie er den Käufer
verständlich auf die einschneidenden Rechtsfolgen hingewiesen hat. Allein der
Belehrungsvermerk schützt den Vertrag effektiv vor der Unwirksamkeit des
Haftungsausschlusses. Obwohl § 17 BeurkG als "Soll-Vorschrift" ausgestaltet ist,
die Verletzung der Belehrungspflicht zwar zur Haftung des Notars führen kann,
aber die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts nicht berührt (zum Schutz der
Vertragsparteien, die nicht beurteilen können, ob der Notar seinen
Amtspflichten ordnungsgemäß nachkommt), hat beim Verkauf eines Neubaus
eine formelhafte Formulierung und eine unzureichende Belehrung, die allein
der Notar zu verantworten hat, die materielle Unwirksamkeit der Klausel zu
Lasten des Verkäufers zur Folge. Das ist mit der Systematik des
Beurkundungsgesetzes nicht zu vereinbaren.
Weiterhin erforderlich ist der urkundliche Nachweis, dass der Notar mit dem
Käufer den Ausschluss einer eigenen Haftung des Verkäufers für Sachmängel,
sollten die abgetretenen Ansprüche nicht durchsetzbar sein, "eingehend
erörtert" hat. Beim Verkauf eines Altbaus (ohne Herstellungsverpflichtung) ist
eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des
Gewährleistungsausschlusses nicht Voraussetzung für dessen Wirksamkeit,
auch wenn er in einer formelhaften Klausel enthalten ist. Bei einem Kaufvertrag
über einen Neubau soll dagegen der Käufer mit dieser Klausel "überrumpelt"
werden und einer "ausführlichen Belehrung" des Notars bedürfen. Das ist
schwer nachvollziehbar. Der Belehrungsvermerk ist jedenfalls bei diesen
Verträgen zur Vermeidung der Unwirksamkeit der Freizeichnungsklausel
zwingend erforderlich. Nur welchen Inhalt hat er?
8. „Juristendeutsch“ und die gute deutsche Sprache
Nimmt man die Vertragsentwürfe der Großkanzleien zu wirtschaftlich
bedeutenden Verträgen als Maßstab, hat sich das Thema der guten deutschen
Sprache von selbst erledigt: sie kommt überhaupt nicht mehr vor. Englisch ist
„in“ und macht auch mehr her. Auch für den Grundstückskaufvertrag bieten
Formularbücher eine englische Fassung, bei der die Eintragung der Vormerkung
zur „Registration of the priority notice“ wird, was die Rechtsnatur der
Vormerkung „vortrefflich“ beschreibt.

Die Verwendung der guten deutschen Sprache, möglichst frei von Anglizismen
und lateinischen Fachbegriffen, wie culpa in contrahendo, ist nicht nur eine
Frage der Ästhetik, sondern auch unverzichtbare Voraussetzung für die
juristisch präzise , zugleich für den Bürger verständliche notarielle Urkunde.
Eine (wahre) Lehrergeschichte dient dem Eingeständnis, dass auch der Referent
den hohen Ansprüchen seines Vortrags keineswegs genügt.
Ein Lehrerehepaar kauft von einem Privatmann eine leerstehende und
unbelastete Eigentumswohnung. Für den normalen Bürger und für den Notar
ein Routine-Kaufvertrag, nicht dagegen für einen Lehrer. Einzelheiten erspare
ich Ihnen. Nach zwei jeweils einstündigen Beratungsgesprächen endlich der
Beurkundungstermin, selbstverständlich um 11 Uhr, also während der
Unterrichtszeit. Nach 6o Minuten war der 9seitige Text verlesen, unterbrochen
von zahllosen Rückfragen unseres Lehrerehepaares. „Alles verstanden?“
Sensationell „ja,… aber ich würde mir gerne vor der Unterschrift den Text noch
einmal in Ruhe durchlesen“. Verkäufer und ich ließen die Lehrer allein - tun Sie
das nie! 30 Minuten später präsentierten mir die Lehrer mit abgrundtiefem
Abscheu die Niederschrift wie den korrigierten Deutschaufsatz mit unzähligen
Unterstreichungen und Randbemerkungen, selbstverständlich in roter Tinte,
angefangen mit „R“ und „Z“, über „Gr.“ und „Ausdruck“ bis hin zu „drücken Sie
sich verständlicher aus“ und „was soll das heißen?“, „es gilt: Subjekt, Prädikat,
Objekt“, usw.
„Brambring, mangelhaft.“