Region Zürich: Eigentumswohnungen

Kapitel 2 Perspektiven
Preissturz bei neuen Mietwohnungen
Wie erwartet hat sich der Preisanstieg der auf dem Markt
angebotenen Mietwohnungen im vergangenen Halbjahr
stark verlangsamt. Mit 1.1 Prozent lag die Preisentwicklung
weit unter den 2.9 Prozent, die im Halbjahr zuvor registriert
wurden. Dieser Trend dürfte sich in naher Zukunft fortsetzen
und wird dazu führen, dass sich das Preisniveau über
die kommenden zwölf Monate stabilisieren beziehungsweise
sogar leicht reduzieren wird. So zeigen die Prognosemodelle
bis Mitte 2010 einen leichten Preisrückgang um 0.4
Prozent an, womit – nach genau zehn Jahren mit stetig steigenden
Angebotspreisen – erstmals wieder mit einer bescheidenen
Preisreduktion zu rechnen ist.
Parallel zur Verlangsamung des Preiswachstums war in
den letzten Monaten auch eine leichte Zunahme der Marktliquidität
zu beobachten. Dies dürften die ersten Anzeichen
dafür sein, dass das anhaltend hohe Niveau der Mietwohnungsproduktion
auf eine abnehmende Nachfrage trifft.
Dadurch verlängern sich die Absorptionszeiträume, was vor
allem bei Neubauwohnungen bereits zu einer deutlich höheren
Marktliquidität geführt hat; die Auswahl für die wohnungssuchenden
Mieter vergrössert sich wieder.
Angebotsüberhang bei den Neuwohnungen
Ein veritabler Preissturz war im vergangenen Halbjahr bei
den angebotenen Neuwohnungen zu verzeichnen, gaben
diese doch um 6.6 Prozent nach, während sich die Altwohnungen
– welche die überwiegende Mehrheit der angebotenen
Wohnungen bilden – um 1.2 Prozent verteuerten. Analog
zu den Preisen hat sich auch die Marktliquidität erhöht.
So liegt die Angebotsziffer bei den Neubauwohnungen mit
0.7 Prozent auf einem für dieses Segment recht stattlichen
Wert, der in dieser Art letztmals 1998 erreicht wurde. Damit
deuten hier Preis- und Angebotsentwicklung auf einen
zunehmenden Angebotsüberhang hin. Zur Wiedervermietung
befanden sich pro Quartal 4.3 Prozent aller Mietwohnungen
im Angebot, was aus längerfristiger Sicht für dieses
Segment keinen übertrieben hohen Wert darstellt.
Was die Wohnungsgrössen betrifft, so waren es insbesondere
die Grosswohnungen, die sich am stärksten verteuerten.
Und dies, obwohl sich die Angebotsziffern bei den
unterschiedlichen Wohnungsgrössen in den letzten Jahren
weitgehend angeglichen haben. Kleine und mittlere Wohnungsgrössen
konnten im letzten Halbjahr preislich bestenfalls
leicht zulegen.
Preiserosion von Nordwesten her
Bezüglich der Angebotspreisentwicklung haben in den vergangenen
zwölf Monaten vor allem die Regionen im Nordwesten
und Westen der Schweiz schlecht abgeschnitten. In
den Regionen Basel, Bern und Westschweiz lag die Preisentwicklung
klar unter dem gesamtschweizerischen Schnitt,
und in den kommenden Monaten ist in diesen Regionen
gar mit sinkenden Preisen zu rechnen. Zu den Regionen mit
nachlassenden Angebotsmietpreisen werden sich die Regionen
Zürich, Ostschweiz und Südschweiz gesellen, denn
auch hier zeigen die Prognosemodelle eine Trendumkehr
an. Lediglich am Genfersee und in der Innerschweiz wird
sich das Preisniveau bis zur Mitte des kommenden Jahres
auf dem aktuellen Niveau halten können.
2.9 Mittlere Veränderung der Mietwohnungspreise
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
2.8% 3.5% 4.0% –0.4%
3.4% 3.2% 5.3% -0.3%
1.7% 2.8% 4.5% -0.3%
3.1% 3.4% 7.2% ±0.0%
1.8% 2.7% 2.9% -0.7%
1.9% 2.7% 3.4% -0.7%
3.4% 2.8% 3.6% -0.4%
5.4% 6.3% 7.3% ±0.0%
2.6% 3.7% 1.3% -0.7%
2.10 Durchschnittliche Angebotsziffern bei Mietwohnungen
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
4.7% 5.1% 4.7%
4.2% 4.8% 4.0%
5.0% 5.2% 4.8%
4.2% 4.4% 4.0%
6.4% 6.7% 6.5%
5.6% 5.9% 6.0%
4.3% 4.5% 4.3%
2.9% 3.0% 2.2%
6.1% 6.7% 6.5%
28 Immo-Monitoring 2010 I 1