und Grünordnungsplan Nr. 20 „Liftenweg“ - VG Mering

GEMEINDE STEINDORF 

Bebauungsplan Nr. 20 “Liftenweg“ 

Gemeinde Steindorf 

Verwaltungsgemeinschaft Mering 

Landkreis Aichach-Friedberg 

Begründung zum 

Bebauungsplan mit Grünordnungsplan 

Nr. 20 „Liftenweg“ 

VORENTWURF 

Datum: 01.09.2010, 12.04.2013 

Planverfasser: 

Grünordnungsplan 

Umweltbericht: 

Frank Bernhard REIMANN 

Dipl.-Ing. Univ. Architekt+Stadtplaner 

Stadelbergerstraße 24a, 82256 Fürstenfeldbruck 

Tel: 0 81 41 - 4 25 73 

Martin LOHDE 

Dipl.-Ing. FH Landschaftsarchitekt 

Leonhardsplatz 1, 82256 Fürstenfeldbruck 

Tel: 0 81 41 - 53 01 03 

Inhalt: 

1. EINFÜHRUNG 2 

2. AUSGANGSITUATION 3 

3. DERZEITIGE PLANUNGSRECHTLICHE GEGEBENHEITEN 5 

4. GRUNDZÜGE DES PLANERISCHEN KONZEPTS 7 

5. UMWELTBERICHT 8 

6. PLANINHALT 15 

7. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 20 

FRANK BERNHARD REIMANN BEGRÜNDUNG MIT UMWELTBERICHT SEITE 1/22 

DIPL.-ING. UNIV. ARCHITEKT+STADTPLANER 12.04.2013



1. EINFÜHRUNG 

1.1. Lage der Plangebiete 

Der Bebauungsplan setzt sich aus zwei räumlich getrennten Teilbereichen zusammen. Der Bereich 1 

des Bebauungsplanes befindet sich im Ortsteil Hofhegnenberg nordwestlich und südöstlich des 

„Liftenwegs“ im Bereich der vorhandenen Bebauung. 

Abb. 1: Bereich 1, Auszug aus der Digitalen Orthophoto (DOP 2012 27.07.2012), © LVG Bayern 

Der Bereich 2 des Bebauungsplanes (Ausgleichsfläche) befindet sich westlich von Steindorf, im Bereich 

des Hochwasserrückhaltebeckens „Putzmühle“. 

Abb. 2: Bereich 2, Auszug aus der Digitalen Orthophoto (DOP 2012 27.07.2012), © LVG Bayern 



1.2. Anlass des Bebauungsplanes 



Die Gemeinde Steindorf möchte im Bereich des Ortsteils Hofhegnenberg (Gemarkung Hausen) den 

Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung an Wohneigentum decken und darüber hinaus einen 

verträglichen Zuzug ermöglichen. Hierbei werden die Belange des Immissionsschutzes, die des zum Teil 

wild abfließenden Oberflächenwassers und die der Erweiterungsmöglichkeit des vorhandenen 

landwirtschaftlichen Betriebes berücksichtigt. 

Hierzu wird ein Allgemeines Wohngebiet (ca. 0,488 ha), ein Dorfgebiet (ca. 0,837 ha), Verkehrsfläche 

(ca. 0,20 ha), Straßenbegleitgrün (ca. 0,05 ha) und eine Ausgleichsfläche (ca. 0,34 ha) festgesetzt. 

2. AUSGANGSITUATION 

2.1. Abgrenzung und Größe 

Abb. 3: Bestandaufnahme Dezember 2009 März 2013, Innerhalb: hellgrün - Fläche für Landwirtschaft, 

Außerhalb: hellrot - Wohnnutzung, rot - Vollerwerbslandwirtschaft, braun: Immissionsradius 100 m, grau - 

Nebengebäude Garagen, 

Der Bereich 1 liegt am nordwestlichen Ortsrand von Hofhegnenberg im Bereich der Gemarkungsgrenze 

zu Hausen. Er umfasst eine Größe von ca. 15.810 m² und kann in zwei Teilbereiche aufgegliedert 

werden. Der nördlich des „Liftenweges“ gelegene Teilbereich fällt von Osten (ca. 546,0 m ü.NN) nach 

Westen (ca. 533,5 m ü.NN) um ca. 12,5 m (ca. 6,9 %), und weist eine Kernabmessung von ca. 180 m x 

bis ca. 70 m auf. Hierbei sind die Fl.-Nrn. 109 und 111, Gemarkung Hausen, unbebaut und werden 

landwirtschaftlich als Wiese genutzt. Die Fl.-Nr. 112 beinhaltet einen Feldweg und weist im Westen drei 

Bäume auf. Die Fl.-Nr. 111/2 ist teil der „Badangerstraße“. 

Die Erschließung erfolgt über den als Ortsstraße gewidmeten Liftenweg (Fl.-Nrn. 108T, 108/1T und 

109/1T, Gemarkung Hausen) und weist eine Mischfläche mit einer Breite von 3,7 m bis ca. 4,1 m auf. 

Der südlich des „Liftenweges“ gelegene Teilbereich fällt von Osten nach Westen ab und weist eine 

Kernabmessung von ca. 85 m auf ca. 75 m (ca. 6.300 m²). Der Grundstücksteil ist bebaut und weist 

eineinhalb bis zweigeschossige Gebäude mit Satteldach auf. Diese werden landwirtschaftlich als 

Maschienenhalle, Stallgebäude und Wohngebäude genutzt. Ferner ist noch ein Fahrsilo vorhanden. Es 

umfasst so den landwirtschaftliche Betrieb (Sedlhofring Nr. 5) mit einer Milchviehhaltung und einem 

Bestand von ca. 70 Rindern (ca. 60-70 GV). 

Der Bereich 2 befindet sich im Außenbereich, am Hochwasserrückhaltebecken „Putzmühle“, im Bereich 

des „Mittleren Paarfeldes“ auf einem Teilstück der Flur Nr. 487. Er umfasst eine Fläche von ca 3.435 m². 





Abb. 4: Bestandsaufnahme DOP 40 

2.2. Umgebende Bebauung und Nutzung 

Der nördliche Bereich 1 wird im Norden umgeben von landwirtschaftlichen Flächen, im Osten, 

Südwesten und Westen umgeben von ein- bis zweigeschossigen kleinteiligen Wohngebäuden und im 

Südosten von der landwirtschaftlichen Hofstelle mit eineinhalb bis zweigeschossigen Gebäuden. 

Der südliche Bereich 1 wird im Norden und Osten von ein- bis zweigeschossigen kleinteiligen 

Wohngebäude bzw. zu Wohnzwecken umgenutzten ehem. landwirtschaftliche Hofstellen umgeben. Im 

Süden befinden zweigeschossige zum Teil brach gefallene bzw. umgenutzte landwirtschaftliche 

Anwesen mit Wohnteil. Im Westen liegt der zur Hofstelle gehörenden Wiesenbereich. 

Der Bereich 2 ist von landwirtschaftlicher Nutzung umgeben, die hauptsächlich aus Grünlandflächen 

besteht. Im Westen grenzt ein Graben an. 

2.3. Eigentumsverhältnisse 

Die im Planungsumgriff Bereich 1 vorhandenen öffentlichen Verkehrsfläche des „Liftenweges“, sowie die 

Fl.-Nr. 109, 111/1 und 112 befinden sich im öffentlichen Eigentum. Die übrigen Grundstücke befinden 

sich in Privateigentum. 

Die Flächen im Bereich 2 befinden sich im öffentlichem Eigentum. Für die Nutzung als Ausgleichsfläche 

wurde eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Bezirk Schwaben bzw. Freistaat Bayern 

getroffen. 

2.4. Vorbelastung des Plangebietes 

2.4.1. Altlasten/ Altlastenverdachtsfläche 

Vonseiten der Gemeinde Steindorf sind keine Unterlagen und Erkenntnisse über Altlasten/Altstandorte 

vorhanden. 

2.4.2. Emissionen 

Im Bereich 1 ist im südlichen Teilbereich ein landwirtschaftlicher Betrieb mit einem Stall für 

Milchviehhaltung und einem Fahrsilo vorhanden, von dem Geruchs- und Lärmemissionen ausgehen 

können. Nördlich sind landwirtschaftlich genutzte Flächen vorhanden, von denen auch bei ortsüblich 

betriebener Landwirtschaft Emissionen (Lärm, Geruch, Staub etc.) ausgehen können. 

2.5. Verkehrliche Anbindung 

Die verkehrliche Anbindung des Bereichs 1 erfolgt: 

- Für den motorisierten Individualverkehr (MIV) durch den „Selhofring“ und den „Liftenweg“ 

(Ortsstraßen), die an die „Badangerstraße“ bzw. „Herzog-Wilhelm-Straße“ anbinden. 

- für den Radfahrverkehr über die Mischnutzung mit dem MIV. 





- für den ÖPNV über die ca. 185 m entfernte Haltestelle „Hofhegnenberg Ost“ (Linie 106 Steindorf - 

Steinach - Merching Mering) mit ca. fünf Fahrten pro Wochentag. 

Für alle Straßen ist keine Trennung der Verkehrsarten vorhanden. Verkehrsrechtliche Anordnungen sind 

nicht vorhanden, sodass diese durch die Ortstafeln (VZ 310) bestimmt wird. So beginnt die 

geschlossene Ortschaft, und damit Tempo 50 km/h, im „Liftenweg“ bei Hausnummer 7a und in der 

„Badangerstraße“ bei Hausnummer 1 (Gemarkungsgrenze). 

Aufgrund der schmalen Breite des „Liftenweges“ und des starken Gefälles im Mündungsbereich der 

„Badangerstraße“ kann dieser nicht mit größeren Fahrzeugen, wie z.B. Müllfahrzeug befahren werden. 

2.6. Energie-Atlas Bayern 1 

− 

− 

− 

− 

− 

− 

Potentiale aus Biomasse sind in näherer Umgebung nicht kartiert. 

Für Geothermie wird das Gebiet für Erdwärmesonden als „bedarf einer Einzelfallprüfung durch die 

Fachbehörde“ bewertet. 

Für Solarenergie wird eine Globalstrahlung im Jahresmittel von ca. 1165 - 1179 kWh/m² und eine 

Sonnenscheindauer (im Jahresmittel) von ca. 1600 -1649 h/Jahr angegeben. 

Potentiale aus Wasserkraft sind in der näheren Umgebung nicht kartiert. 

Für Windenergie wird eine Windgeschwindigkeit in 10 m Höhe mit 2,0 - 2,4 m/s ermittelt. 

Potentiale aus Abwärme sind nicht kartiert. 

2.7. Demographie 2 

Im Demographie-Spiegel für Bayern wird die Bevölkerungsentwicklung der bayerischen Gemeinden bis 

zum Jahr 2021 und die der Kreise bis zum Jahr 2029 modelliert. Demzufolge wird dem Landkreis 

Aichach-Friedberg in den kommenden zwei Dekaden ein Einwohnerwachstum von 2,5 bis 7,5 % 

attestiert. Für die Gemeinde Steindorf werden, bei der Prognose der Bevölkerungsentwicklung bis 2021 - 

ausgehend von dem Bevölkerungsstand von 2009 (mit 902 Einwohnern) - vier Varianten unterschieden. 

So sieht die Hauptvariante (konstanter Trend) eine Bevölkerung von 880 Einwohnern, die Variante 

erhöhter Zuzug 910 Einwohner, die Variante verminderter Zuzug 860 Einwohner und die Variante 

natürliche Vorausberechnung 880 Einwohner voraus. 

Am 31.12.2011 3 war eine Belegungsdichte von 2,2 Einwohnern je Wohnung mit 57,73 m² Wohnfläche/Einwohner 

bzw. 124,7 m² Wohnfläche/Wohnung gegeben. Dabei wohnten 77,2 % der Einwohner 

in Einfamilienhäusern, 21,3 % in Zweifamilienhäusern und 1,5 % in Mehrfamilienhäusern. 

In der Gemeinde Steindorf gibt es eine Kindertageseinrichtung mit 50 genehmigten Plätzen und mit 31 

betreuten Kindern. 

Der Anteil der unter 18-jährigen beläuft sich auf 19,3 %, der 18 bis unter 65-jährigen liegt bei 63,6 % und 

der der über 65-jährigen bei 17,1 %. 

3. DERZEITIGE PLANUNGSRECHTLICHE GEGEBENHEITEN 

3.1. Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 

Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan der Gemeinde Steindorf i.d.F. vom 22.11.2001 wurde 

bereits zweimal geändert. Der Bereich 1 ist nördlich als „Fläche für die Landwirtschaft“ und südlich als 

„Dorfgebiet“ dargestellt. Der nördliche Teil wird überlagert durch den Schutzstreifen der 20-kV-Leitung 

der IAW, die bereits abgebaut wurde. Umgeben wird das Gebiet im Westen durch ein „Dorfgebiet“, im 

Süden durch „Dorfgebiet“ und „Grünfläche“ und im Westen und Norden durch „Fläche für die 

Landwirtschaft“. Der „Liftenweg „ist als vorhandene „Bestehende Straße“ dargestellt. 

Der Flächennutzungsplan wird im Rahmen der 4. Änderung entsprechend überarbeitet. Der 

Feststellungsbeschluss wurde am 11.04.2013 gefasst. Er stellt innerhalb des Bereiches 

„Wohnbaufläche“, „Dorfgebiet“, „geplante Straße“ und „Grünfläche“ (Ortsrand) dar. Überlagert wird dies 

mit dem Vermerk des „wassersensiblen Bereichs“ und der nachrichtlichen Übernahme des „kartierten 

Bodendenkmals“. Umgeben wird das Gebiet im Westen durch ein „Dorfgebiet“, im Süden durch 

„Dorfgebiet“ und „Grünfläche“ und im Westen „Fläche für die Landwirtschaft“ und Norden durch 

„Grünfläche“ und „Fläche für die Landwirtschaft“. die Überlagerung mit der 20-kV-Leitung ist entfallen. 

1 

2 

3 

http://geoportal.bayern.de/energieatlas Datenabruf 03/2013 

https://www.statistik.bayern.de/statistik/gemeinden/ Datenabruf 03/2013 

https://www.statistik.bayern.de/ Datenabruf 03/2013 





Abb. 5: Rechtswirksamer Flächennutzungsplan - Bereich 1 mit 4. Änderung 

Der Bereich 2 wird seit der 1. Änderung i.d.F. vom 09.10.2008 als „Flächen für Maßnahmen zum 

Schutz, zur Pflege und zur Erhaltung von Boden, Natur und Landschaft“ dargestellt. Umgeben wird der 

Bereich komplett von „Fläche für die Landwirtschaft“. Überlager und und südlich als „Dorfgebiet“ 

dargestellt. Überlagert wird es mit der Nachrichtlichen Übernahme der „kartierten Bodendenkmäler“. 

Abb. 6: Rechtswirksamer Flächennutzungsplan Bereich 1 mit 1. Änderung 

3.2. Gemeindliche Planung 

Östlich schließt der Geltungsbereich der „Klarstellungs-, Ergänzungs- und Aufhebungssatzung ‚Bereich 

Liftenweg‘ i.d.F. vom 14.09.2011 an. 



3.3. Planungsrechtliche Beurteilung 



Die nördliche Teil des Bereichs 1 befinden sich im Außenbereich und ist nach § 35 BauGB zu beurteilen, 

der südliche Teil des Bereichs 1 ist dem Innenbereich zuzuordnen und ist nach § 34 BauGB zu 

beurteilen. Der Bereich 2 ist dem Außenbereich zuzuordnen und ist nach § 35 BauGB zu beurteilen. 

3.4. Örtliche Bauvorschriften - Satzungen 

Die Gemeinde Steindorf hat keine örtlichen Bauvorschriften bzw. Satzungen erlassen. 

3.5. Weitere Rechtsvorschriften 

3.5.1. Denkmalschutz 

Aufgrund des Datenabrufs beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege4 sind keine Eintragungen in 

die Denkmalliste vorhanden. 

Im Bereich 1 ist ein Bodendenkmale kartiert: 

− Denkmalnummer 7-7732-0082 

„Mittelalterlicher und frühneuzeitlicher Altort von Hofhegnenberg“. Benehmen hergestellt 

Die nächstliegenden Baudenkmäler (Sühnekreuz, Gasthaus Post, Kriegerdenkmal) liegen mit über 

170 m nicht im Nähebereich des Bebauungsplanes. 

Der Bereich 2 liegt innerhalb des kartierten Bodendenkmals: 

− Denkmalnummer 7-7731-0050 

„Siedlung der römischen Kaiserzeit“ Benehmen hergestellt 

3.5.2. Wasserwirtschaft 

Oberflächengewässer und „Festgesetzte Überschwemmungsgebiete“ sind in den Geltungsbereichen 

nicht vorhanden. Auf Grund des Datenabrufs beim Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete 

Gebiete in Bayern 5 liegt das Gebiet größtenteils in einem "Wassersensiblen Bereich". Dieser Standort 

wird vom Wasser beeinflusst. Nutzungen können hier beeinträchtigt werden durch über die Ufer tretende 

Flüsse und Bäche, zeitweise hohen Wasserabfluss in sonst trockenen Tälern oder zeitweise hoch 

anstehendes Grundwasser. Im Unterschied zu amtlich festgesetzten oder für die Festsetzung 

vorgesehenen Überschwemmungsgebieten kann bei dieser Fläche nicht angegeben werden, wie 

wahrscheinlich Überschwemmungen sind. Die Fläche kann je nach örtlicher Situation ein kleines oder 

auch ein extremes Hochwasserereignis abdecken.“ 6 

4. GRUNDZÜGE DES PLANERISCHEN KONZEPTS 

4.1. Verfahren 

Für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist das Regelverfahren anzuwenden. 

4.2. Städtebauliches und verkehrliches Konzept 

Das städtebauliche Konzept sieht im südlichen Bereich die Beibehaltung der landwirtschaftlichen 

Nutzung vor. Im Bereich nördlich des „Liftenweges“ erfolgt eine lockere Bebauung mit Einzel- und 

Doppelhäusern, die konsequent mit ihren Hauptfassaden hangabwärts nach Südenwesten ausgerichtet 

sind um die Grundlage für aktive bzw. passive Solarenergienutzung (Klimaschutz) zu schaffen. 

Die Höhenentwicklung der Gebäude stuft sich im nördlichen Teilbereich von Osten nach Westen ab und 

reagiert auf das Gelände insbesondere auf die neuen und bestehenden Einschnitte der neuen 

Erschließungsstraße. 

Die verkehrliche Erschließung erfolgt über eine neue Verbindungsspange die die als Mischfläche mit 

einem straßenbegleitenden Mehrzweckstreifen (Parkplätze und Bäume) ausgestaltet ist. Die 

Unterbringung von Kraftfahrzeugen für Besucher kann im Stauraum vor der Garage erfolgen. 

4.3. Grünordnerisches Konzept 

Zur Einbindung des Neubaugebietes in die freie Landschaft ist im Nordosten Begrünungsstreifen (in 

Fortführung der Klarstellungs- Ergänzungs- und Aufhebungssatzung „Bereich Liftenweg“) festgesetzt. 

Darüber hinaus säumen Baumpflanzungen den Straußenraum. Ein Pflanzschlüssel zur Pflanzung von 

Bäumen innerhalb des Wohngebietes sorgt für eine Durchgrünung und Einfügung in die vorhandenen 

Strukturen. 

4 

5 

6 

Bayernviewer Denkmal: http://www.geodaten.bayern.de/tomcat_files/denkmal_start.html, Datenabruf 03/2013 

Informationsdienst Überschwemmungsgefährdeter Gebiete in Bayern, 

http://www.geodaten.bayern.de/bayernviewer-aqua/ Datenabruf Juli 2009 

ebenda. 



4.4. Technische Versorgung 

− 

− 



Die Stromversorgung erfolgt über das Netz der E.ON. 

Die Wasserversorgung erfolgt über den Zweckverband zur Wasserversorgung der Adelberggruppe. 

Die Grundversorgung mit Löschwasser wird durch Bereitstellung aus der öffentlichen 

Trinkwasserversorgung sicher gestellt. Hier werden folgende Werte angesetzt: Für das Allgemeine 

Wohngebiet mit einer Vollgeschosszahl von kleiner als 3, einer rechnerischen Geschossflächenzahl 

von zwischen 0,3 bis 0,6 und einem Löschwasserbedarf mit einer kleinen Gefahr der 

Brandausbreitung, ergibt sich ein Löschwasserbedarf von 48 m³/h 7 . Für das Dorfgebiet mit einer 

Vollgeschosszahl von kleiner gleich 3, einer rechnerischen Geschossflächenzahl von zwischen 0,3 

bis 0,6 bzw. 0,7 mit einer kleinen Gefahr der Brandausbreitung, ergibt sich ein Löschwasserbedarf 

von 96 m³/h. 

− Die Fernmeldeversorgung erfolgt über das Netz der Telekom. Eine Breitbandversorgung 8 ist mit 

1 Mbit/s zu über 95 % gesichert. 

4.5. Technische Entsorgung 

− 

− 

Die Abwasserentsorgung erfolgt im Mischsystem über die Gemeinde Steindorf. Eine Abwasserleitung 

ist im „Liftenweg“ von Westen nach Osten (bis auf Höhe Fl.-Nr. 107) vorhanden. Im Rahmen des 

Neubaus der Erschließungsstraße wird dieses System weitergeführt. 

Die Niederschlagswasserbeseitigung erfolgt zentral über das Mischsystems. Dennoch sollte 

anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser möglichst breitflächig versickert werden. 

Die Müllentsorgung erfolgt zentral über das Entsorgungssystem des Landkreises Aichach-Friedberg. 

Hierzu müssen von den zukünftigen Bewohnern die Müllbehälter im öffentlichen Straßenraum 

bereitgestellt werden. 

4.6. Vorbeugender Brandschutz 

Die Belange des vorbeugenden Brandschutzes werden durch eine ausreichende verkehrsmäßige Erschließung 

und Zugänglichkeit der Grundstücke berücksichtigt. So ermöglicht die geplante öffentliche 

Verkehrsfläche hinsichtlich der Fahrbahnbreite, den Kurvenkrümmungsradien usw., dass diese mit den 

Fahrzeugen der Feuerwehr jederzeit und ungehindert befahren werden können. Dies führt zu einer 

wesentlichen Verbesserung der bestehenden Erschließungssituation 

Kenntnisse über brandschutztechnische Risiken im Planbereich (z.B. Mineralöl- oder Gasfernleitungen) 

liegen nicht vor. Ebenso ist keine negative Wechselbeziehung zwischen dem Planungsbereich und den 

umliegenden Gebieten erkennbar. 

Weitere Anforderungen für die Bauwerke werden im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Verfahrens 

nachgewiesen. 

5. UMWELTBERICHT 

5.1. EINLEITUNG 

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist nach § 2 Abs. 4 BauGB ein Umweltbericht als Anlage zur 

Begründung der Bauleitpläne zu erstellen, in dem die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen 

zu ermitteln sind. 

Auf einen gesonderten Scoping-Termin wird verzichtet. Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung 

werden die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB eingebunden. 

Dabei sind die Behörden dazu aufgefordert, sich auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und 

Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zu äußern. 

Für den Bereich 2 erfolgt keinen Abarbeitung des Umweltberichts, da eine Verbesserung der 

vorhandenen Situation erfolgt. Dabei kann das Schutzgut Kultur- und Sachgüter (hier kartiertes 

Bodendenkmal) im Rahmen des nachfolgenden wasserrechtlichen Verfahrens abgeschichtet werden. 

5.1.1. Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele des Bauleitplanes 

Die Gemeinde Steindorf möchte die Nachfrage der ortsansässigen Bevölkerung an Wohneigentum 

decken bzw. einen verträglichen Zuzug ermöglichen und entsprechend Wohnbauflächen im Ortsteil 

Hofhegnenberg/Hausen ausweisen. 

7 

8 

Technische Regeln Arbeitsblatt W 405 vom Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches e.V. DVGW 

http://www.zukunft-breitband.de/DE/Breitbandatlas/breitband-vor-ort.html, Datenabruf 03.2013 





5.1.2. Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten umweltrelevanten 

Ziele und ihrer Begründung 

Als umweltrelevante Ziele sei auf die allgemeinen gesetzlichen Grundlagen wie dem Baugesetzbuch, § 1 

Abs. 6 Nr. 7 BauGB – Berücksichtigung des Umwelt- und Naturschutzes, insbesondere des 

Naturhaushaltes, des Wasser, der Luft und des Bodens und auf § 1a Abs. 2 bis 4 BauGB - u.a. die 

Eingriffsregelung sowie dem Immissionsschutzgesetzt verwiesen. 

LANDESENTWICKLUNGSPROGRAMM BAYERN (LEP) 

Steindorf liegt im ländlichen Raum im Umfeld zwischen den großen Verdichtungsräumen Augsburg und 

München. Mering, als Teil der Verwaltungsgemeinschaft, ist das nächste Unterzentrum. Das Plangebiet 

liegt nahe einer Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung. 

Ziele der Landesplanung stehen dem Vorhaben nicht entgegen. 

REGIONALPLAN REGION AUGSBURG (9) 

Bedeutendes Ziel der Regionalplanung ist die sinnvolle Zuordnung von Wohnen, Arbeiten, Versorgungsund 

Freizeiteinrichtungen zusammen mit der Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur. Für die 

Siedlungsentwicklung sollen vorrangig Siedlungsbrachen, Baulücken und mögliche 

Verdichtungspotentiale genutzt werden, wobei die Dörfer in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten 

und weiterentwickelt werden sollen. 9 

Der Bereich der Steinach ist ab Eresried in Richtung Norden Landschaftliches Vorbehaltsgebiet. 10 

Das nächste Wasserschutzgebiet ist mehr als 3 km entfernt. 

Entlang der Steinach nördlich von Hausen gibt es Vorranggebiete für die öffentliche Wasserversorgung. 

11 

Die Nutzung von Windkraft ist im Betrachtungsgebiet grundsätzlich ausgeschlossen. 12 

FLÄCHENNUTZUNGSPLAN MIT INTEGRIERTEM LANDSCHAFTSPLAN 

Der bestehende Flächennutzungsplan der Gemeinde Steindorf stellt Dorfgebiet dar. Die Planung wird im 

Parallelverfahren geändert, so dass der Bebauungsplan entsprechend entwickelt aus dem 

Flächennutzungsplan betrachtet werden kann. 

5.1.3. Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen 

Die Untersuchung basiert auf vorhandenen Unterlagen, sowie Lokal-Augenschein. Es erfolgt eine verbalargumentative 

Einschätzung der Erheblichkeit in den Stufen gering – mittel – hoch in Bezug auf die 

Schutzgüter entsprechend dem „Der Umweltbericht in der Praxis – Leitfaden zur Umweltprüfung in der 

Bauleitplanung“ 13 . 

Die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung wird gemäß dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und 

Landschaft – Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“ 14 durchgeführt. 

Des Weiteren ist die Immissionsschutzgesetzgebung mit den entsprechenden Verordnungen zu 

berücksichtigen. 

Derzeit erfolgt auf dem Betrachtungsgebiet landwirtschaftliche Nutzung. 

SCHUTZGUT KLIMA UND LUFTHYGIENE 

Der durchschnittliche Jahresniederschlag im Betrachtungsgebiet liegt bei 850 mm und die 

Jahresmitteltemperatur beträgt 7°C. 

Die landwirtschaftlich genutzte Fläche mit seiner flachen Vegetation ist ein Kaltluftbildner. Bei der 

Entwicklung eines Dorfgebietes würde diese Funktion verloren gehen. Der Landschaftsplan weist jedoch 

auf keine besondere Bedeutung im Hinblick auf Frischluftzufuhr hin. 

Durch den im Süden befindlichen landwirtschaftlichen Betrieb sind entsprechende Geruchs- und 

Lärmemissionen zu erwarten. Gleiches gilt für die nördlich anschließenden landwirtschaftlichen Flächen. 

Es ist von einer geringen Erheblichkeit auszugehen. 

9 

10 

11 

12 

13 

14 

http://www.rpv-augsburg.de/images/Gesamtfortschreibung/Ziele_Grundsaetze.pdf (BV Siedlungswesen), 

Datenabruf vom 09.04.2013 

http://www.rpv-augsburg.de/images/Gesamtfortschreibung/Karte3_Natur_und_Landschaft.pdf, Datenabruf vom 

09.04.2013 

http://www.rpv-augsburg.de/images/Gesamtfortschreibung/Karte2a_Siedlung_und_Versorgung.pdf, Datenabruf 

vom 09.04.2013 

http://www.rpv-augsburg.de/downloads/karte2b_siedlung_und_versorgung-1.pdf, 15.04.2013 

Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren und Bayrisches Staatsministerium für 

Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz, ergänzte Fassung, 2 Auflage, Januar 2007 

Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft, Bayrisches Staatsministerium für Landesentwicklung und 

Umweltfragen, 2. erweiterte Auflage, Jan. 2003 





SCHUTZGUT BODEN 

Westlich im Betrachtungsgebiet bestehen, durch die Steinach beeinflusst, „Gleye und andere 

grundwasserbeeinflusste Böden aus carbonatfreien Talablagerungen“. Im Osten schließt „Braunerde aus 

Lößlehm“ an. 15 

Es sind keine Sonderstandorte vorhanden bzw. keine Altlastenverdachtsflächen bekannt 16 Gewässer 

sind nicht vorhanden. Es gibt keine festgelegten Überschwemmungsgebiete. Jedoch gibt es eine 

Einstufung als wassersensibler Bereich. 17 

Die Versiegelungen durch Gebäude und Verkehrsflächen bedingen eine Einschränkung der 

Funktionsfähigkeit des Bodens. 

Mit geeigneten Vermeidungsmaßnahmen, wie z.B. der Reduzierung der Versiegelung auf ein 

Mindestmaß und der Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Stellflächen können die 

Auswirkungen reduziert werden. 

Es ist von einer mittleren Erheblichkeit auszugehen. 

SCHUTZGUT WASSER 

Die betrachtete Fläche liegt außerhalb festgelegter Überschwemmungsgebiete. 

Oberflächengewässer sind auf der betrachteten Fläche nicht vorhanden. 

Der Informationsdienst überschwemmungsgefährdeter Gebiete in Bayern stuft den betrachteten Bereich 

als wassersensiblen Bereich ein. 

Der „Ziele und Maßnahmenplan Gewässer des Arten- und Biotopschutzprogramms Landkreises 

Aichach-Friedberg“ zeigt für die betrachtete Fläche die Signatur „Weitere Gebiete für die 

Wiederherstellung eines gewässertypischen Arten- und Lebensraumspektrums“. Diese Bereiche 

(Überschneidung mit den wassersensiblen Bereichen des Bayerischen Landesamt für Umwelt) sollen zu 

…funktionsfähigen Lebensräumen und Verbundachsen für Organismen der Gewässer und 

Feuchtgebiete entwickelt werden. Zudem soll eine Beachtung einer an die (Grund-)Wasserverhältnisse 

angepassten Nutzung, um das Schadensrisiko durch mögliche Überschwemmungen und/ oder zeitweilig 

hohe Grundwasserstände zu verringern erfolgen (Ziele und Maßnahmenplan LKR Aichach-Friedberg, 

2.1 Gewässer, September 2007). 

Durch die erhöhte Versiegelung des Baugebiets erfolgt eine Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser. 

Mit der Durchführung von Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen wie versickerungsfähige Beläge 

und Reduzierung der befestigen Flächen auf das Notwendigste, können die Auswirkungen vermindert 

werden. 


SCHUTZGUT TIERE UND PFLANZEN 

Die betrachtete Fläche wird landwirtschaftlich genutzt. Im Nordwesten besteht die Nutzung als Acker. 

Alles Weitere wird als Grünland genutzt. Der einzige Baumbestand befindet sich im Zwickel der Fl.Nr. 

111 in Form von 2 Birken und einer jungen Kiefer. 

Gemäß Abruf des FIS-Natur Online (Fin-Web) sind weder kartiere Biotope, Schutzgebiete noch Natura- 

2000-Gebiete vorhanden 18 . 

Die UNB Aichach-Friedberg 19 gibt die Auskunft, das nicht mit dem Vorkommen besonders und streng 

geschützter Arten nach BNatSchG und Anhang lV der FFH-Richtlinie zu rechnen ist. 

Durch die Bebauung wird durch die versiegelten Flächen Raum für Flora und Fauna, im Besonderen die 

Bereiche des Grünlandes verloren gehen. Durch die Anlage von Hausgärten werden im Gegenzug neue 

Habitate für Tiere und Pflanzen geschaffen. Festsetzungen sichern die Qualität der Lebensräume. So 

werden durch Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen in Form einer Eingrünung in Teilbereichen 

des neuen Baugebietes, der Anpflanzung einer Baumreihe entlang des Straßenraumes und eines 

Pflanzschlüssels zur Sicherstellung der Durchgrünung innerhalb des Baugebietes geschaffen. 


SCHUTZGUT LANDSCHAFT 

Das neue Baugebiet ist durch seine Lage bereits von Osten und Südwesten durch bestehende 

Bebauung und deren Eingrünungen eingebunden. Im Süden schließt über den Liftenweg hinaus eine 

15 

16 

17 

18 

19 

http://www.bis.bayern.de/bis/, Datenabruf vom 12.11.2012 

https://www.abudis.bayern.de/ Datenabruf vom 20.09.2010 

http://www.geodaten.bayern.de/bayernviewer-flood, Datenabruf vom 12.11.2012 

http://gisportalumwelt2.bayern.de/finweb/risgen?template=StdTemplate&preframe=1&wndw=800&wndh=600&askbio=on, 

Datenabruf vom 14.04.2013 

Untere Naturschutzbehörde Aichach-Friedberg, Telefonat vom 20.09.2010 





landwirtschaftliche Fläche an, die wiederum von Bebauung bzw. Hofstellen umgeben ist. Im Norden 

befinden sich landwirtschaftliche Fläche bzw. weiter im Nordwesten der Ortsteil Hausen. Im Norden 

besteht im Bereich des Feldweges eine Senke, die weiter nördlich allmählich wieder ansteigt. Ansonsten 

fällt das Gelände nach Westen. Insgesamt ist die Landschaft wellig ausgebildet. 

Geprägt ist das Ortsbild von traditionellen dörflichen Gestaltungselementen wie Ziegeldächer ohne 

Dachüberstand, hellverputzte Wände oder der Einsatz von Holz als Verkleidungsmaterial sowie 

eingestreute Gehölze in Form von Sträuchern oder Bäumen, sowie die Felderlandschaft der 

landwirtschaftlich genutzten Flächen. 

Das Baugebiet wird durch seine anhöhige Lage auf der Dorfstraße nach den Häusern von Hausen, mit 

Blick Richtung Osten wahrnehmbar sein. 

Durch Minimierung und Vermeidungsmaßnahmen wie der Einbindung des neuen Baugebietes mittels 

einer Ortsrandeingrünung sowie Festsetzungen zur Bepflanzung innerhalb der Grundstücke kann die 

Erheblichkeit als gering eingestuft werden. 

SCHUTZGUT MENSCH (ERHOLUNG, LÄRMIMMISSIONEN) 

Das Plangebiet hat für die Erholungsnutzung keine wesentliche Bedeutung. 

Durch den im Süden befindlichen landwirtschaftlichen Betrieb sind entsprechende Geruchs- und 

Lärmemissionen zu erwarten. Gleiches gilt für die nördlich anschließenden landwirtschaftlichen Flächen. 

Es ist von einer geringen Erheblichkeit auszugehen. 

SCHUTZGUT KULTUR- UND SACHGÜTER 

In den zur Verfügung stehenden Unterlagen gibt es keine Hinweise auf Bodendenkmäler im 

Geltungsbereich. In unmittelbarer Nähe innerhalb des Dorfgebietes verteilt, sind jedoch 

zusammenhängende Bodendenkmäler bzw. Baudenkmäler kartiert. Bedingt durch diese Nähe, kann es 

im Zuge der Baumaßnahmen zum Auffinden von Bodendenkmälern kommen. 

Die Einschätzung wird als mittlere Erheblichkeit eingestuft, da das Vorhandensein eines Denkmals im 

Vorhinein nicht abzusehen ist. Ist ein Bodendenkmal vorhanden, wird die Erheblichkeit hoch sein, gibt es 

keinen Fund, ist von keiner Betroffenheit auszugehen. 

5.2. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung 

Der betrachtete Bereich würde in Zukunft weiterhin als landwirtschaftliche Fläche genutzt. 

5.3. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 

5.3.1. Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung 

SCHUTZGUT KLIMA UND LUFTHYGIENE 

Zur Verminderung der Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft tragen Festsetzungen zur 

Begrenzung der versiegelten Flächen und standortgerechte Pflanzungen dazu bei, das Mikroklima zu 

verbessern. 

SCHUTZGUT BODEN 

Die Auswirkungen können durch die Begrenzung der versiegelten Flächen und durch die Festsetzung 

versickerungsfähiger Beläge für Stellflächen vermindert werden. Regenwasser soll die Möglichkeit 

haben, flächig zu versickern. 

SCHUTZGUT WASSER 

Unbelastetes Oberflächenwasser soll vor Ort und durch Regenwasserrückhaltung verzögert versickert 

werden und so die Grundwasserneubildung sichern. 

Durch versickerungsfähige Beläge wird die Wasseraufnahmekapazität des Bodens in Teilbereichen 

erhalten. Das anfallende Niederschlagswasser soll nach Möglichkeit als Brauchwasser genutzt und 

ansonsten versickert werden. 

SCHUTZGUT TIERE UND PFLANZEN 

In den grünordnerischen Maßnahmen innerhalb des Bebauungsplanes werden Festsetzungen für eine 

Eingrünung in Teilbereichen in Anlehnung an die Ortsabrundungssatzung getroffen. Zugleich wird eine 

Baumreihe entlang der Straße mit heimischen Laubbäumen als Hochstämmen, Wuchsordnung 1. bis 2, 

festgesetzt. Für eine Durchgrünung sorgt die Festsetzung, dass in den Privatgärten ein Baum 2. oder 

3. Ordnung je angefangene 300 m² Grundstücksfläche zu pflanzen ist 

Einfriedungen durch Sockelmauern sind nicht zulässig, da der Siedlungsrand zur freien Landschaft für 

Wechselbeziehungen durchlässig bleiben soll. 

SCHUTZGUT LANDSCHAFT 

Mit gestalterischen Festsetzungen orientieren sich die geplanten Gebäude an den vorhandenen 

Strukturen. 





Durch Durchgrünung und Eingrünung des Plangebietes soll die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes 

vermieden und die Baumaßnahme in die Umgebung eingebunden werden. 

5.3.2. Maßnahmen zum Ausgleich 

Nach § 1a BauGB ist bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu prüfen, ob und wie weit damit Eingriffe in 

Natur und Landschaft verbunden sind. Gibt es Beeinträchtigungen, die nicht vermeidbar sind, sind diese 

durch Naturschutz- und Landespflegerische Maßnahmen auszugleichen. 

Bei der Errichtung einer neuen Baugebiets am Liftenweg in Steindorf handelt sich nach demnach um 

einen Eingriff in Natur und Landschaft, dessen Umgang zu ermitteln ist und gegebene 

Ausgleichsmaßnahmen umgesetzt werden müssen. 

Für die Eingriff-/Ausgleichsbilanzierung wird der Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft 

– Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“ herangezogen. 

AUSGLEICHSMASSNAHMEN 

Der Ausgleich wird durch Sammelausgleichsflächen mit Maßnahmen erbracht. Diese wird in einem 

zweiten räumlich getrennten Geltungsbereich - Bereich 2 - (als „interne“ Ausgleichsfläche § 1a Abs. 3 

Satz 2 BauGB) festgesetzt. Zusätzlich liegt eine vertragliche Verpflichtung (§ 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB 

2. Alternative) vor, da es sich um Grundstücke des Freistaats Bayern handelt. 

BEWERTUNG DES BESTANDES 

Das Grünland, die landwirtschaftliche Fläche sowie die Wiesenböschung werden als Fläche geringer 

Bedeutung (Kategorie l) für Naturhaushalt und Landschaftsbild angesetzt. 

Der Änderungsbereich des einfachen Bebauungsplanes wird nicht bilanziert. Gleiches gilt für die 

Verkehrsflächen und Feldwege. 

ÖKOLOGISCHE BILANZIERUNG UND AUSGLEICHSMASSNAHME 

Die betrachtete Fläche in die eingegriffen wird und die es zu bilanzieren gilt, setzt sich zusammen aus 

Fläche für die Landwirtschaft, Grünfläche und Böschungsfläche mit 8.700 m². Die Eingriffsschwere wird 

mit Typ B bewertet. Dies entspricht einem niedrigen bis mittlerem Versiegelungs- und Nutzungsgrad bei 

einer festgesetzten GRZ unter 0,35. 

Als Kompensationsfaktor wird aus der Spanne 0,2 – 0,5 der Wert 0,3 gewählt. Begründet wird die Zahl 

damit, dass mit festgesetzten Vermeidungs- bzw. Minimierungsmaßnahmen gearbeitet wird, was die 

Wahl des Faktors aus dem unteren Bereich der Spanne rechtfertigt. 

Vorhandene Fläche Bestand Größe 

Eingriffsschwere 

Faktor 

benötiget 

Ausgleichsfläche 

landwirts. Hofstelle Fl.-Nr. 54T Kat. 6.300 m² Typ0 0 0 m² 

Fläche für die Landwirtschaft, 

Grünfäche, Böschungsfläche Kat. 1 8.700 m² Typ B 0,3 2.610 m² 

Verkehrsfläche Kat. 470 m² kein E 0 0 m² 

Feldweg Kat. 1 340 m² kein E 0 0 m² 

Summe der auszugleichenden Fläche 2.610 m² 

Tab. 1: Berechnung der Ausgleichsflächen 

Ausgleichsmaßnahmen 

Im Bereich des Hochwasserrückhaltebeckens „Putzmühle“ bestehen Flächen des 

Wasserwirtschaftsamtes Donauwörth, die die Gemeinde Steindorf gemäß Vereinbarung als potentielle 

Ausgleichsflächen heranziehen können. Insgesamt umfasst dies Flächen von ca. 24.800 m². Das WWA 

hat für diese Fläche im Jahre 2006 bereits Planungen für geeignete Ausgleichsmaßnahmen 20 verfasst 

und diese mit der UNB abgestimmt 21 . Hier soll auf die entsprechenden Planungen zurückgegriffen 

werden: 

Mit einer Fläche von 3.434 m² ist die Ausgleichsfläche größer als die gemäß der ökologischen 

Bilanzierung erforderlichen 2.610 m². So kann der Rest von 824 m² als Ökokontofläche eingestellt und 

verzinst werden 

Die ins Auge gefassten Maßnahmen sind im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes 

und der Landschaft geeignet, die erheblichen und nachteiligen Beeinträchtigungen durch den zu 

erwartenden Eingriff in einem ausreichenden Umfang zu vermindern, sodass sie nicht mehr als erheblich 

und nachteilig empfunden werden. 

20 

21 

Konzept für die Ausgleichsmaßnahme: Wasserwirtschaftsamt Donauwörth, Fr. Widmann 

s. Abstimmung mit Herrn Wenger, UNB und WWA Frau Widmann, Mailverkehr vom 28.06.2008 





Landkreis: 

Gemeinde: 

Teilfläche: 

Aichach-Friedberg 

Steindorf 

Fl.Nr. 486 

Gmkg. Steindorf 

Aktueller Bestand auf der Fläche: 

Acker, Wiese, extensiv 

Zielsetzung: 

Flächengröße: 

Grabenabflachung mit Seigengestaltung und Gehölzpflanzung 3.434 m² 

Vorgesehene Maßnahmen: 

• Abflachung der östlichen Grabenböschung mit Gestaltung von 2 Grabenaufweitungen an 

geeigneten Stellen 

• Pflanzung einer strauchreichen Gehölzgruppe mit Entwicklung einer Saumgesellschaft 

• Flacher Bodenabtrag (50 - 70 cm), Gestaltung einer Seige mit Anschluss an vorhandenen Graben 

mit flachen, mähbaren Böschungen (Neigungen >= 1:5 bis 1:15), Entwicklung einer extensiven, 

seggenreichen Wiese 

Umwandlung von Acker in Extensivgrünland 

Geplante Durchführung: 

Durch die Gemeinde Steindorf 

Pflegehinweise: 

• Keine Düngung, keine Pflanzenschutzmittel, Mahd grundsätzlich mit Abfuhr des Mähgutes 

• Wiesenbereich ohne Abtrag: Anfangs Ausmagerungsphase (3-4 Schnitte über 3-5 Jahre ab 

15.05.), anschließend Mahd 2x jährlich ab 15.06. 

• Böschungsflächen und abgesenkter Feuchtwiesenbereich: 2-malige Mahd ab 01.07. 

• Grabenabflachung: anfangs Mahd mit dem abgesenkten Feuchtwiesenbereich (ab 01.07.), bei 

Ausbreitung von Schilf Zurücknahme der Mahd in Absprache mit UNB 

Verfügbarkeit der Flächen, Sonstiges: 

Die Flächen sind im Besitz des WWA Donauwörth und sollen der Gemeinde Steindorf zur Verfügung 

gestellt werden (vgl. Vereinbarung Az: 52-4444.2 vom 21.06.2006). 

Entwicklungsziele entsprechend Meldebogen Ökoflächenkataster: 

- Grünland extensiv, mager, trocken 

- Grünland extensiv, feucht, nass 

- Bäume, Feldgehölze, Gebüsche 

- Ufer, Verlandungsbereiche 

Tab. 2: Ausgleichsblatt Steindorf 





Abb. 7: Bereich 2 - Maßnahmen in der Ausgleichsfläche, WWA Donauwörth 

5.4. Alternativenprüfung 

Im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung wurden bereits alternative Entwicklungsräume für 

Wohnbauflächen untersucht. Auf Ebene der Bebauungsplanung wurden verschiedene Erschließungskonzepte 

und Ausgestaltungen vorgestellt. Nachdem die bestehende Erschließungsbreite des 

„Liftenweges“ und des Mündungsbereiches in die „Badangerstraße“ für eine weitere bauliche Entwicklung 

nicht geeignet ist und auch nicht ertüchtigt werden kann wurde der vorliegenden Variante der Vorzug 

gegeben. 

5.5. Zusammenfassung des Umweltberichts 

Durch die Errichtung des Vorhabens werden keine wertvollen Lebensräume beeinträchtigt. Bis auf die 

Versiegelung des Bodens bzw. die Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser sowie in Bezug auf Tiere 

und Pflanzen kann die Erheblichkeit bezogen auf die Schutzgüter als gering eingestuft werden. 

Durch geeignete Vermeidungsmaßnahmen wie versickerungsfähige Beläge und Wasserrückhaltung, 

können jedoch auch die mittleren Erheblichkeiten bezogen auf Boden und Wasser eingeschränkt 

werden. 

Die Einschätzung als mittlere Erheblichkeit für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter rührt daher, das ein 

Vorhandensein eines Denkmals im Vorhinein nicht abzusehen ist. Ist ein Bodendenkmal vorhanden, wird 

die Erheblichkeit hoch sein, gibt es keinen Fund, ist von keiner Betroffenheit auszugehen. 

Die Ergebnisse sind nachfolgender Tabelle zu entnehmen: 

Schutzgut 

Klima und Lufthygiene 

Boden 

Wasser 

Tiere und Pflanzen 

Landschaft 

Mensch 

Kultur- und Sachgüter 

Erheblichkeit 

gering 

mittel 

mittel 

mittel 

gering 

gering 

mittel 

Tab. 3: Zusammenfassung des Inhalts der Umweltprüfung 

5.6. Monitoring, geplante Maßnahmen zur Überwachung der Auswirkungen auf die Umwelt 

Gemäß BauGB, § 4c BauGB obliegt der Gemeinde die Überwachung über die Umweltauswirkungen der 

Planung, um gegebenenfalls Gegenmaßnahmen einzuleiten und die Entwicklungen zu steuern. 





− 

Es sollte durch wiederkehrende jährliche Flurbegehungen geprüft werden, ob sich die 

Gehölzpflanzungen und Ansaaten wie gewünscht entwickeln. Gegebenenfalls sind entsprechende 

Pflegemaßnahmen durchzuführen. 

Zuständig: Untere Naturschutzbehörde. 

6. PLANINHALT 

6.1. Qualifizierter und einfacher Bebauungsplan 

Für die planungsrechtliche Zulassungsvoraussetzung ist der Bebauungsplan in einen einfachen und 

qualifizierten Teil aufgeteilt. So handelt es sich um den Bereich nördlich des „Liftenweges“ um einen 

qualifizierten Bebauungsplan (im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB), hier regelt der Bebauungsplan 

abschließend die planungsrechtliche Zulässigkeit um das Baurecht neu zu schaffen. 

Bei dem Bereich südlich des „Liftenweges“ handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan (im Sinne 

von § 30 Abs. 3 BauGB). Die planungsrechtliche Zulässigkeit, regelt sich nach § 34 BauGB bzw. § 35 

BauGB, da städtebaulich, sowohl für den landwirtschaftlichen Betrieb keine zusätzlichen 

Einschränkungen im Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche, 

gestalterische Regelungen und Immissionsschutz getroffen werden müssen. 

Abb. 8: Gebietseinteilung mit Darstellung des nicht-qualifzierten Teils (schräg schraffiert) 

6.2. Art der baulichen Nutzung 

6.2.1. Allgemeines Wohngebiet 

Am nördlichen Ortsrandbereich ein „Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt. Dies ermöglicht eine 

„dörfliche“ Wohnnutzung mit einer Durchmischung von freiberuflichen Nutzungen und nicht störender 

Handwerksbetriebe. Dies entspricht der charakteristischen, dörflichen Struktur von Hofhegnenberg/Hausen. 

Explizit für zulässig erklärt werden gebäudegestützt Photovoltaikanlagen, die aufgrund ihrer gewerblichen 

Nutzung den sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben (im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) 

zugeordnet werden können. 

6.2.2. Dorfgebiet 

Dorfgebiete nach § 5 BauNVO sind gemischte Gebiete, in denen ein Nebeneinander von Landwirtschaft, 

Wohnen und Gewerbe ermöglicht wird. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit ihren besonderen 

Anforderungen und Auswirkungen genießen hier einen besonderen Schutz, da sie prägend und innerhalb 

bebauter Gebiete nur in dieser Gebietskategorie zulässig sind. Die anderen im Dorfgebiet zulässigen 

Nutzungsarten haben auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe und ihre 

Entwicklungsmöglichkeiten Rücksicht zu nehmen. 





So wird das Dorfgebiet einerseits für die bestehende Hofstelle getroffen um den bestehenden 

landwirtschaftlichen Betrieb (Fl.-Nr. 54) zu schützen und dessen Erweiterungsmöglichkeit zu 

ermöglichen. Aus diesem Grund wird die landwirtschaftliche Prägung des MD 2 und MD 3 durch den im 

Einwirkungskreis der Emissionen des MD 1 zugrunde gelegt. Angesichts der Strukturveränderung in der 

Landwirtschaft besteht die Funktion des Gebietstyps "Dorfgebiet" in erster Linie darin, den bestehenden 

landwirtschaftlichen Betrieb zu sichern und dessen Umfeld für die anderen Zwecke eines Dorfgebiets 

(Wohnen) nutzbar zu machen. So erfolgt die Neuausweisung eines Dorfgebietes nördlich des 

„Liftenweges“ der einen verträglichen Übergang der Nutzungsarten gewährleistet und erforderlich ist, da 

dieser Bereich durch Emissionen noch landwirtschaftlich geprägt ist. 

Von einem sogenannten „Etikettenschwindel“ kann nicht ausgegangen werden, da der Bebauungsplan 

eine Gliederung des Dorfgebietes vorsieht und so die allgemeine Zweckbestimmung des Dorfgebietes 

wahrt. So ist im südlichen Bereich eine landwirtschaftliche Betriebsstelle (MD 1) vorhandenen, die den 

südlichen Bereich der Neuausweisung (qualifizierter Bebauungsplan mit MD 2 und MD 3) mit der 

landwirtschaftlichen Nutzung prägt. Damit sind innerhalb (des im Maß der baulichen Nutzung 

gegliederten) Dorfgebietes die Hauptfunktionen vorhanden, die keines prozentualen 

Mischungsverhältnisses bedürfen. 

6.2.3. Wohnungen 

Dabei wird auch die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden in Einzelhäuser mit maximal zwei 

festgesetzt. Dies dient dazu, neben einer „Hauptwohnung“ eine untergeordnete „Einliegerwohnung“ 

zuzulassen. Für Doppelhäuser, bzw. Doppelhaushälften wird eine Wohnung zugelassen. Dies entspricht 

der dörflichen Struktur der Ortschaft Malching. Die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl von 

Wohnungen begründet sich aus dem Ziel familiengerechte Einzelhäuser zu schaffen. 

6.2.4. Ausgeschlossene Nutzungen 

Tankstellen sind nicht zulässig, weil eine Neuerrichtung ausschließlich als Großtankstellen mit 

Supermarkt und Waschanlage erfolgt. Der 24-stündige Betrieb derartiger Tankstellen ist aus der Sicht 

des Immissionsschutzes mit Einzelhandelsbetrieben vergleichbar und in der vorhandenen Struktur nicht 

erwünscht. Ebenso sind Gartenbaubetriebe nicht zulässig, weil ihre Neuerrichtung durch Freiflächen bzw. 

Gewächshäuser einen hohen Flächenverbrauch bewirkt. 

Mobilfunkanlagen im Sinne von sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) 

und als Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO sind nicht zulässig. Dies dient dem wesentlichen 

Planungsziel der Gemeinde zur Erhaltung des Gebietscharakters des Wohngebiets, des Wohnfriedens 

und des vorbeugenden Immissionsschutzes 22 . 

Aufgrund des kleinen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes und der Tatsache, dass im Gemeindegebiet 

Baugebiete bestehen, in denen Mobilfunk-Sende- und Empfangsanlagen zulässig sind, ist die 

flächendeckende angemessene und ausreichende Versorgung mit Telekommunikationsdienstleistungen 

nach wie vor möglich. Die aufgrund ihrer Lizenzverträge auferlegte Verpflichtung der Mobilfunkbetreiber, 

einen bestimmten Versorgungsgrad der Bevölkerung mit Mobilfunk herzustellen, ist damit gegeben und 

entspricht dem LEP 2006 (B V Ziel 2.1.1). 

Ebenso wird die grundgesetzliche Verpflichtung (Art. 87 f Abs. 1 GG) der flächendeckenden angemessenen 

und ausreichenden Telekommunikationsdienstleistung weiterhin in der Gemeinde und vor 

allem durch die vorhandene Anlage ermöglicht. 

Im Dorfgebiet wird die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten für nicht zulässig erklärt. 

Dies ist erforderlich, um eine Störung der Nachbarschaft, insbesondere durch ein erhöhtes 

Verkehrsaufkommen in den Nachstunden zu verhindern. 

6.3. Maß der baulichen Nutzung im qualifizierten Teil 

Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung bestimmt sich aus der Grundflächenzahl (GRZ), der 

Geschossflächenzahl (GFZ), der Zahl der Vollgeschosse (Z) und der Höhe der Gebäude (H). Die räumliche 

Dimension wird komplettiert mit der Dachneigung. 

Für das MD 1 erfolgt keine Festsetzung des Maßes, um die Entwicklungsmöglichkeit des landwirtschaftlichen 

Betriebes nicht einzuschränken. 

6.3.1. Grundflächenzahl 

Die Größe der Grundfläche wird mit dem relativen Maßen (für die Hauptanlage bestimmt) festgesetzt und liegt 

mit einer GRZ von 0,20 bzw. 0,25 unter den Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes für „Allgemeine 

Wohngebiete“ (GRZ von 0,4) bzw. von „Dorfgebieten“ (GRZ von 0,6) des § 17 BauNVO. Für die 

Terrassen und Balkone wird eine maximale Überschreitung der Grundfläche von 25 % im Sinne des § 16 

Abs. 5 BauNVO festgelegt. Für die Parzelle 11 wird wegen der vorhandenen und zukünftigen 

Böschungen eine reduzierte GRZ von 0,20 festgelegt. 

22 

So auch BayVGH Urteil vom 02.08.2007 1 BV 05.2105 



6.3.2. Geschossflächenzahl 



Die Festsetzung der Geschossflächenzahl dient zusammen mit der Höhe und der Gestaltung (Dachform und - 

neigung) die „dritte Dimension“ (Gebäudekubatur) festzulegen und damit die Ausnutzung des Grundstücks zu 

beschreiben. Auch dient es als wichtiger Anhaltspunkt für die Abschätzung der Auswirkungen des 

Bebauungsplanes (z.B. Bevölkerungs- und Wohnungsentwicklung, den Verkehr, den Bedarf an Einrichtungen 

der sozialen Infrastruktur usw.). 

Die Geschossflächenzahl liegt mit einer GFZ von 0,35 bzw. 0,45 unter den Obergrenzen für die Bestimmung 

des Maßes für die Bestimmung des Maßes für „Allgemeine Wohngebiete“ (GFZ von 1,2) bzw. von 

„Dorfgebieten“ (GFZ von 1,6) des § 17 BauNVO. Für die Parzelle 11 wird wegen der vorhandenen und 

zukünftigen Böschungen eine reduzierte GFZ von 0,35 festgelegt. 

6.4. Höhe im qualifizierten Teil 

Im Bezug auf die Höhenlage wird die Oberkante des Erdgeschoss-Rohfußbodens festgesetzt. Dieser 

wird sowohl an die geplante Höhen der zukünftigen Straßenplanung als auch an das vorhandene 

Gelände angepasst. 

Dabei wurde für die Gebäude der höchste Geländepunkt des Baufensters gewählt, sodass sich im 

Bereich des Gebäudes Höhenunterschiede von 0,2 m bis 1,9 m ergeben können. Bei den 

Hauptgebäuden wird die traufseitige Außenwand- und Firsthöhe auf den im Bauvorhaben vorhandenen 

Rohfußboden als unteren Bezugspunkt bestimmt. 

Abb. 9: Gebäudetypen (Östlicher Teil: links und westlicher Teil: rechts) 

Im qualifizierten Teil des Bebauungsplanes bestimmt die traufseitige Außenwandhöhe und die Firsthöhe 

im Zusammenwirken mit der Dachneigung die Höhenentwicklung der Gebäude. Wobei im Bereich des 

westlichen Teiles ein Gebäudetyp und im östlichen Bereich zwei Gebäudetypen für zulässig gesehen 

werden. 

Abb. 10: Straßenabwicklung von Ost (Parzelle 7) nach West (Parzelle 11) mit Blick nach Süden 

Die Höhenlage der Garagen wird auf die Oberkante des Fertigfußbodens festgelegt, der sich aus dem 

Anschlusspunkt der Straßenverkehrsfläche mit einer 4% Steigung bestimmt. Um die Unterordnung der 

Garagen und Nebengebäude zu gewährleisten, wird deren traufseitige Wandhöhe beschränkt. Für die 

Gebäudehöhe der Garagen und Nebengebäude wird auf die Regelung der Bayerischen Bauordnung (Art. 

6 Abs. 9 BayBO) für Gebäude in den Abstandsflächen abgestellt. 

Die durch den Bebauungsplan planungsrechtlich festgelegten traufseitigen Außenwandhöhen weichen 

von den bauordnungsrechtlichen Wandhöhe (vgl. Art. 6 Abs. 4 Satz 2) ab, sodass sich auch durch die 

Topographie höher abstandsflächenrelevante Wandhöhen ergeben. 

6.5. Sonderregelung 

Innerhalb des Bebauungsplanes werden zwei Sonderregelungen im Bezug auf das Maß der baulichen 

Nutzung getroffen. Dies betrifft im Bezug auf die GRZ und GFZ die Parzelle 11 (WA1, das westlich des 

bestehende Gebäudes Liftenweg 1, Fl.-Nr. 110 liegt), hier erfolgt eine Reduzierung da durch die 

vorhandenen und zukünftigen Böschungen eine geringere „ebene“ Fläche übrig bleibt. Ferner betrifft es 

im Bezug auf die Höhe die Parzelle 3 (MD2, westlich des bestehenden Gebäudes Liftenweg 7a, Fl.-Nr. 

104/6, hier erfolgt eine Reduzierung um einen Ausgleich mit der Nachbarschaft zu ermöglichen. 





6.6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstückfläche - Bauweise und Hausform 

Die überbaubare Grundstücksfläche erfolgt durch die Festlegung der Baufenster, die den städtebaulichen 

Entwurf einer offenen kleinteiligen Bebauung umsetzen. Die Größe der Baufenster entspricht einer 

erweiterten Baukörperfestsetzung. 

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze zugelassen und können Nebengebäude 

bis 25 m³ umbauter Raum zugelassen werden. Dies ist ausreichend, um entsprechende 

Gartengerätehäuser unterzubringen. 

Als zulässige Hausform wird das Einzelhaus in der offenen Bauweise und bei geeignet großen 

Grundstücken sowohl das Einzel- und Doppelhaus festgesetzt, da es planerisches und städtebauliches 

Ziel ist, ein funktional selbstständiges, frei auf einem ungeteilten Grundstück stehendes Gebäude zu 

erreichen. 

Für das MD 1 erfolgt keine Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, um die 

Entwicklungsmöglichkeit des landwirtschaftlichen Betriebes nicht einzuschränken. 

6.7. Anzahl der Stellplätze 

Für die Ermittlung und Festsetzung der zu berücksichtigenden Zahl der Stellplätze und Garagen zum Vollzug 

des Art. 47 BayBO, wird auf die gemeindliche Stellplatzsatzung verwiesen. 

6.8. Abstandsflächen 

Es werden die gesetzlichen Abstandsflächen nach BayBO 2008 angeordnet. So gilt im „Allgemeinen 

Wohngebiet“, neben dem sog. Schmalseitenprivileg (vgl. Art. 6 Abs. 6 BayBO), der Regelungen zu den 

untergeordneten Bauteilen (vgl. Art. 6 Abs. 8 BayBO) bzw. der abstandsflächenirrelevanten baulichen 

Anlagen (vgl. Art. 6 Abs. 9 BayBO), dass die Tiefe der Abstandsfläche 1 H, mindestens 3 m, beträgt. Die 

Regelung dient den gesunden Arbeitsverhältnissen, der ausreichenden Belichtung und Belüftung sowie 

dem Brandschutz. 

Der Bebauungsplan setzt die Höhenlage des Gebäudes so fest, dass das vorhandene (natürliche) 

Gelände bei Errichtung des Gebäudes aufgeschüttet werden muss. Somit wird das künftige Gelände als 

die für die Berechnung der Abstandflächen maßgebliche Geländefläche angenommen 23 . 

6.9. Örtliche Verkehrsflächen/Straßenbegleitgrün 

Als öffentliche Verkehrsfläche wird der Straßenraum mit einer Breite von 7,0 m festgesetzt. Dies 

ermöglicht auf Ebene der Straßendetailplanung einen dörflichen Straßenraum mit einer versiegelten 

Straßenbreite (von 4,5 m bis 5,0 m RAST 06 24 ) und einen straßenbegleitenden Mehrzweckstreifen (ca. 

2,5 m) mit Baumpflanzungen. 

Die Verkehrsfläche ist ausreichend dimensioniert, um die Benutzung für Rettungs-, Müll-, Bau- und 

Möbelfahrzeuge zu gewährleisten und das Begegnen von PKW/PKW oder PKW/LKW (bei verminderter 

Geschwindigkeit) zu ermöglichen. 

Entlang des bestehenden „Liftenweges“ wird der bestehende Straßenraum beibehalten. 

Auf die Festsetzung einer funktionalen Trennung (Fahrbahn, Gehweg, Verkehrsgrün) wird verzichtet, da 

dies durch die Straßendetailplanung erfolgt. Somit wird an einer pauschalen Festsetzung des 

Straßenraumes festgehalten. 

Um die Zufahrtsmöglichkeit zu den nördlich anliegenden landwirtschaftlichen Flächen zu erhalten und die 

Böschung zu sichern wird ein Streifen als Straßenbegleitgrün festgelegt. Für die Fl.-Nrn. 87, 87/1 und 88 

kann die Zufahrt außerhalb der Böschungsbereiche erfolgen. Für Fl.-Nr. 86 wird zusammen mit dem 

Straßenbauingenieur und dem Eigentümer eine Lösung erarbeitet. 

6.10. Bauliche Gestaltung 

Zur Einfügung der Bebauung in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild werden besondere Festsetzungen 

zur Gestaltung und zur baulichen Anordnung (wie Dachform, Kniestock, Hauptfirstrichtung 

Dachneigung, Dachauf- und -einbauten) getroffen. Diese beschränken sich auf ein gestalterisches 

Minimum und dienen neben der Einbindung in das Ortsbild der positiven Gestaltungspflege. . 

Für das MD 1 erfolgt keine Festsetzung zur baulichen Gestaltung, um die Entwicklungsmöglichkeit des 

landwirtschaftlichen Betriebes nicht einzuschränken. 

6.11. Grünflächen 

Die Festsetzungen zur Grünordnung dienen dazu, die Eingriffe in Natur und Landschaft zu minimieren, 

das Baugebiet in die Landschaft einzubinden, sowie den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes zu 

verbessern. 

23 

24 

VGH München B. 17.11.1994 26 CS 94.3069 

Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen – Arbeitsgruppe Straßenentwurf – Empfehlungen für die 

Anlage von Stadtstraßen RASt 06 



6.11.1. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 



Es wird entlang der Nordgrenze im östlichen Bereich- ein 5 m breiter Ortsrand in Anlehnung an die 

Ortsabrundungssatzung als Fläche zum Anpflanzen für Bäume bzw. Gehölze geschaffen. 

Darüber hinaus werden straßenbegleitend im Mehrzweckstreifen heimische Laubbäume als Hochstamm, 

1. bis 2. Wuchsordnung festgesetzt. Dies sorgt langfristig für eine konsequente Begrünung und 

Gliederung des Straßenraumes. 

Des Weiteren wird für die durchgehende Begrünung je 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein 

heimischer Baum 2. bis 3. Wuchsordnung, alternativ ein Obstbaum als Hochstamm, festgesetzt. Hiermit 

werden unabhängig von den Eingrünungen kleine bis mittelkronige Bäume locker verteilt auf den Privaten 

Grundstücken für Grünstrukturen sorgen. 

Da an die betreffende Ortsrandeingrünung des Plangebietes direkt landwirtschaftliche Nutzfläche 

angrenzt, darauf zu achten, dass die angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücke daraus keine 

Nachteile erfahren. Negative Einflüsse auf die landwirtschaftlichen Nutzflächen können durch 

Beschattung, Wurzeldruck und Laubfall entstehen. Um dies zu vermeiden ist je nach Bepflanzung ein 

entsprechender Abstand zu den angrenzenden Flächen einzuhalten. Die Anlieger dürfen durch die 

Bepflanzung in der Bewirtschaftung ihrer Flachen (evtl. durch überragende Äste) nicht eingeschränkt 

werden. Später notwendig werdende Pflegemaßnahmen der Anpflanzungen müssen auf Dauer gesichert 

werden. 

6.11.2. Belagsflächen 

Die Festlegungen zu den Belagsflächen schaffen bodenschonend befestigte Flächen, die nicht vollständig 

versiegelt, sondern dauerhaft wasser- und luftdurchlässig sind. Somit werden die Auswirkungen der 

notwendigen Flächenbefestigung minimiert und ermöglichen so ein Versickern des Niederschlagwassers 

weitgehend an Ort und Stelle. 

6.11.3. Geländemodellierungen 

Um die Topographie auszugleichen, werden Aufschüttungen und Abgrabungen nur in einem geringen 

Maß zugelassen. Dies ist erforderlich um die Gebäude in das Orts- und Landschaftsbild einzubinden und 

den angestrebten Zustand von Natur und Landschaft mit den erforderlichen Maßnahmen zu 

gewährleisten. Dies ist ausreichend um eine qualitativ hochwertige Architektur zu realisieren und die 

Terrassen in das Gelände einzubinden. Weitergehende Bodenbewegungen werden damit vermieden. 

Ausgenommen hiervon sind geringfügige Abhebungen und Aufschüttungen für die private 

Verkehrsflächen, die der Anbindung des Grundstücks an die öffentliche Verkehrsfläche dienen, 

zugelassen. So bleibt es dem Belieben der Bauherren, Eigentümer überlassen, Aufschüttungen oder 

Abgrabungen vorzunehmen. Lediglich die Höchstgrenzen werden hierfür gezogen. 

6.12. Versorgungsanlagen 

Die Aufstellung der Kabelverteilerschächte bzw. -schränke erfolgt auf Privatgrund. Dies ist durch die 

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden 25 gedeckt. 

Der städtebauliche und ortsgestalterische Aspekt der Freihaltung des außenbereichsnahen Wohnumfelds 

von Leitungsmasten und oberirdisch geführten Leitungen kommt gerade im ländlichen Raum der 

Ortschaft Hausen bzw. Hofhegnenberg einer hohen städtebaulichen und gestalterischen Bedeutung zu. 

So wird gemäß § 9 Abs. 12 Nr. 13 BauGB 26 festgesetzt, dass die Leitungen nur unterirdisch geführt 

werden dürfen. 

Dadurch wird das Ziel, hiermit ein homogenes, ästhetisch anspruchsvolles Erscheinungsbild einer 

dörflichen Siedlung zu erhalten, unterstrichen. 

Bei der Festsetzung wird davon ausgegangen, dass alle Leitungen unterirdisch verlegt werden können 

und der Versorgungsträger keine zwingenden technischen Gründe für eine oberirdische Verlegung der 

Leitungen besitzt. Zudem wird die unterirdische Erschließung dieses kleinen Baugebietes nicht als 

wirtschaftlich unzumutbar betrachtet. 

6.13. Ausgleichsflächen 

Der Ausgleich für den Eingriff wird durch Festsetzung der Sammelausgleichsmaßnahme an anderer 

Stelle als am Ort des Eingriffs (Planzeichnung Bereich 2) erbracht und den Eingriffen (qualifizierter 

Bebauungsplanteil) zugeordnet. Für den einfachen Bebauungsplanteil richtet sich der Ausgleich, je nach 

planungsrechtlicher Beurteilung, nach dem BNatSchG. 

25 § 8 AVBEltV Grundstücksbenutzung 

26 

vgl. Muster-Einführungserlass zum BauGB S. 59 





Art Fläche Verteilung 

WA1, WA2 und WA3 ca. 4.875 m² 56,4% 

MD2 und MD3 ca. 2.070 m² 24,0% 

Straßenverkehrsfläche neu (./.470 m² Bestand) ca. 1.695 m² 19,6% 

Eingriffsfläche ca. 8.640 m² 100,0% 

Tab. 4: Zuordnung der Ausgleichsflächen 

6.14. Maßangabe 

Die Maßangabe erfolgt zurückhaltend für die öffentlichen Verkehrsflächen und straßenseitigen 

überbaubaren Grundstücksflächen. Weitere Maße, durch Planzeichen festgelegte überbaubare 

Grundstücksflächen oder Umgrenzungen für Garagen, sind messtechnisch zu ermitteln. 

6.15. Nachrichtliche Übernahme, Vermerke 

Die Übernahme des kartierten Bodendenkmals dient der nachrichtlichen Übernahme. 

Der Vermerk des Wassersensiblen Bereich dient de Betroffenen als Grundlage zur Eigenvorsorge. 

7. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 

7.1. Flächenverteilung 

Gebietsart Fläche Verteilung 

Landwirtschaftliche Hofstelle Fl.-Nr. 54T ca. 6.300 m² 39,8% 

Fläche für die Landwirtschaft ca. 280 m² 1,8% 

Grünfläche ca. 8.005 m² 50,6% 

Verkehrsfläche ca. 470 m² 3,0% 

Feldweg ca. 340 m² 2,2% 

Böschungen ca. 415 m² 2,6% 

Summe Bereich 1 ca. 15.810 m² 100,0% 

Ausgleichsfläche ca. 3.435 m² 100,0% 

Summe Bereich 2 ca. 3.435 m² 100,0% 

Tab. 5: Flächenverteilung - Bestand 

Gebietsart 

Fläche 

Verteilung 

Bereich 1 - Qualifizierter Bebauungsplan 

∑ 9.510 m² 

Allgemeines Wohngebiet 

(Bauland § 19 Abs. 3 BauNVO) ca. 4.875 m² 25,3% 

Dorfgebiet 


Straßenverkehrsfläche (davon 470 m² Bestand) ca. 2.045 m² 10,6% 

Straßenbegleitgrün ca. 520 m² 2,7% 

Bereich 1 - Einfacher Bebauungsplan 

∑ 6.300 m² 

Dorfgebiet 


Bereich 2 - Ausgleichsfläche 

∑ 3.435 m² 

Ausgleichsfläche mit Maßnahmen ca. 3.435 m² 17,8% 

Summe 

Tab. 6: Flächenverteilung - Neu 

ca. 19.245 m² 100,0% 

FRANK BERNHARD REIMANN BEGRÜNDUNG MIT UMWELTBERICHT SEITE 20/22 




Art Fläche Verteilung 

Geltungsbereich Qualifiziert ca. 9.510 m² 

Allgemeines Wohngebiet und Dorfgebiet 


Grundfläche (§ 19 Abs. 1 BauNVO) GR 1.707 m² GRZ = 0,25 

Grundflächeüberschreitung durch Terrassen GR 427 m² 25,0% 

Grundflächenzahl (§ 19 Abs. 4 BauNVO) ca. 3.473 m² 103 vom Hundert 

Summe Versiegelung Bauland ca. 3.473 m² GRZ = 0,50 

Straßenverkehrsfläche davon 470 m² Bestand ca. 2.045 m² 21,5% 

Summe Versiegelung Geltungsbereich ca. 5.518 m² 58,0% 

Geschossfläche (§ 20 Abs. 2 BauNVO) GF 3.067 m² GFZ = 0,44 

Tab. 7: Bauliche Nutzung - Neu 

7.2. Bodenordnung 

Die Grundstücke befinden sich in privatem und öffentlichem Eigentum. Ein Umlegungsverfahren gemäß 

§ 45 ff BauGB ist nicht erforderlich. Die erforderlichen Grundstücke werden privatrechtlich gesichert. 

7.3. Auswirkungen auf die Infrastruktur 

Durch die Aufstellung und Verwirklichung des Bebauungsplans ergeben sich keine nachteiligen 

Auswirkungen auf die Lebensumstände der in der Umgebung wohnenden und arbeitenden Menschen. 

Die Zahl der Wohnungen umfasst bei einer Einfamilienhausbebauung mindestens 11 bis 13 Wohnungen 

und zusätzlich bis zu 9 Einliegerwohnungen. Bei statistisch 2,2 Bewohner/Wohnung 27 ergibt sich eine 

Anzahl von 13 Einwohnern bis 26 Einwohnern . Hieraus entsteht ein Bedarf von: 

− 1 bis 2 Kinderbetreuungsplätzen, 

− 3 bis 5 Schulplätzen und 

− 30 m² bis 55 m² Friedhofsfläche (bei Anlage von Gräberfeldern und 30 Jahren Liegezeit). 

Dies die kann durch die Kapazität der vorhandenen Einrichtungen bzw. in der Nähe liegenden Flächen 

abgedeckt werden. 

Sonstige mehr als geringfügige, schutzwürdige und erkennbare Belange sind nicht ersichtlich. 

7.4. Belange des Klimaschutzes 

Ein wichtiges Handlungsziel einer nachhaltigen, Klima schonenden und zukunftsorientierten 

Ortsentwicklung ist insbesondere die: 

- Konzentration der Siedlungstätigkeit auf zentrale Orte, hier Hofhegnenberg, 

- Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch Schaffung kompakter Siedlungsstrukturen und 

zurückhaltende Neuausweisung von Bauflächen (Innen- vor Außenentwicklung), 

- Erhalt und Stärkung vorhandener Nutzungsmischungen, Entwicklung von Siedlungsstrukturen der 

kurzen Wege, 

- Abstimmung der Siedlungsentwicklung mit den Erfordernissen einer günstigen Verkehrserschließung 

durch den ÖPNV, 

- Steigerung des ÖPNV-Anteils am Modal-Split durch optimale Vernetzung und 

- Attraktive Wegenetze für den nicht motorisierten Verkehr. 

Allerdings können aufgrund der Größe des Geltungsbereiches und der örtlichen Standortbedingungen 

folgende Punkte nicht umgesetzt werden: 

- Wiedernutzung innerörtlicher Brachflächen und leer gefallener Bausubstanz, 

- Erhalt und Schaffung wohnortnaher Freiflächen und Erholungsräume, 

- Schaffung eines optimierten Versorgungsnetzes (z.B. Wärmeversorgung), 

- Umbau von räumlich entmischten Nutzungen, 

- Schaffung und Sicherung wohnortnaher öffentlicher und privater Dienstleistungen und 

- Stärkung regionaler Kooperationen und Handlungsansätze. 

Um bei der Errichtung, Gestaltung und Betrieb der zukünftigen Gebäude einen ausreichenden 

Gestaltungsspielraum zu ermöglichen, obliegt die Umsetzung folgender Handlungsziele den einzelnen 

Bauwerbern: 

- Beachtung von energieoptimierter Architektur und von baulichem Wärmeschutz, 

- umfassende technischen Konzepte zu einer Energieversorgung (Nah-/Fernwärmenetz) und 

27 Datengrundlage für die Gemeinde Steindorf, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 





- der Nutzung erneuerbarer Energien (Vorkehrungen zur Errichtung von solarthermischen Anlagen und 

Solarstromanlagen). 

7.5. Haftungsausschluss 

Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes wird davon ausgegangen, gen, dass bei Verwirklichung 

des Bebauungsplanes voraussichtlich nicht gegen die Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG verstoßen 

wird. 

Dessen ungeachtet kann nicht mit letzter Sicherheit die Möglichkeit von Erkenntnislücken in Bezug auf 

den Artenschutz ausgeschlossen werden, wenn im Rahmen der Planrealisierung zuvor nicht 

abschätzbare Eingriffe erfolgen. 

Weder die Gemeinde noch der mit der Durchführung des Bebauungsplanes beauftragte Planfertiger 

können für überraschend bei der Planrealisierung oder während des späteren Betriebes auftretende 

Umweltschädigungen und damit verbundene Einschränkungen oder Zusatzkosten haftbar gemacht 

werden. 

7.6. Flächennutzungsplan 

Der Flächennutzungsplan wurde durch das Verfahren zur 4. Änderung geändert. Der 

Feststellungsbeschluss wurde in der Sitzung am 11.04.2013 gefasst. Danach wird der Bebauungsplan 

als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt gesehen. 

7.7. Ausgleichsmaßnahme 

Vor der Anlage der Ausgleichsfläche ist ein wasserrechtliches Erlaubnis notwendig, ebenso muss für die 

Erdarbeiten eine Erlaubnis gemäß Art. 7 DSchG eingeholt werden. Ferner bedarf es einer Kündigung des 

Pachtvertrag für die Teilfläche. 

7.8. Überschlägige Kosten 

Wird im weiteren Verfahren ergänzt. 

Steindorf, 

Fürstenfeldbruck 

.............................. 

Paul Wecker 

1. Bürgermeister 

.............................. ………………… 

Frank Bernhard Reimann 

Martin Lohde 

Architekt+Stadtplaner 

Landschaftsarchitekt 

FRANK BERNHARD REIMANN 

DIPL.-ING. UNIV. ARCHITEKT+STADTPLANER 

BEGRÜNDUNG MIT UMWELTBERICHT SEITE 22/22 

12.04.2013

und Grünordnungsplan Nr. 20 „Liftenweg“ - VG Mering

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