Oberösterreich 1995/09 - Der Rechnungshof

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2 Wirkungsbereich der Stadt Wels PrŸfungsergebnisse GemeinnŸtzige Bauvereinigungen Ð Allgemeine Bemerkungen PrŸfungsgegenstand und -darstellung 3.1 Der RH hat mehrere Wohnbaugesellschaften hinsichtlich der Verwendung ihrer Geldmittel ŸberprŸft, welche auch dem Bereich des Bundes (BMF) zuzuordnen waren. Der RH berichtet vorerst allgemein Ÿber die fŸr sŠmtliche Wohnbaugesellschaften ma§geblichen Rahmenbedingungen und stellt nachfolgend die auf die jeweilige Gesellschaft bezogenen Ergebnisse seiner †berprŸfung dar. Rahmenbedingungen 3.2 GemŠ§ dem WohnungsgemeinnŸtzigkeitsgesetz 1979 haben gemeinnŸtzige Bauvereinigungen ihr Vermšgen der ErfŸllung der dem Gemeinwohl dienenden Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu widmen. Verwendet eine gemeinnŸtzige Bauvereinigung eigenes Geld zur Finanzierung von Wohnbauten, darf sie fŸr diese Eigenfinanzierung den Mietern einen Zinssatz von nur 5Ê% (seit 1.ÊJŠnnerÊ1994) verrechnen. Dieser Zinssatz ist weit geringer als jener fŸr Geldveranlagungen bei Banken, Versicherungen oder in Wertpapieren, er ist aber auch deutlich geringer als jener fŸr ein Hypothekardarlehen eines Kreditinstitutes. FŸr eine Gesellschaft bringt daher die Veranlagung ihrer Gelder in Wertpapieren einen hšheren Ertrag als deren Verwendung zur Finanzierung eines Wohnbaues. Die Mieter zahlen hingegen, wenn zur Finanzierung ihrer Wohnung nicht gefšrderte Hypothekardarlehen verwendet wurden - da die gesamten Finanzierungskosten ein Bestandteil der Grundmieten sindÊ- hšhere Mieten, als wenn die Gesellschaft Eigenmittel zum gesetzlichen Zinssatz von 5Ê% in Rechnung gestellt hŠtte. 3.3.1 Eine gemeinnŸtzige Wohnbauvereinigung benštigt wie jede Unternehmung zur Deckung des laufenden GeschŠftsbetriebes flŸssige Geldmittel. Der šsterreichische Verband gemeinnŸtziger Bauvereinigungen (Revisionsverband) hat festgestellt, da§ die gemeinnŸtzigen Bauvereinigungen fŸr ihren laufenden GeschŠftsbetrieb im Durchschnitt flŸssige Mittel in der Hšhe von 161Ê% ihrer kurzfristigen Verbindlichkeiten benštigten. 3.3.2 Der RH hat im Rahmen der gegenstŠndlichen †berprŸfung gemeinnŸtzige Wohnbauvereinigungen kritisiert, wenn sie einen hšheren als diesen Durchschnittsbetrag in Wertpapieren oder bei Banken veranlagt hatten, im selben Zeitraum aber zur Finanzierung ihrer Wohnungen teure, nicht gefšrderte Hypothekarkredite aufgenommen hatten. Der RH empfahl, fŸr den laufenden GeschŠftsbetrieb nicht notwendige liquide Mittel anstelle hochverzinster Hypothekardarlehen fŸr Wohnbauten einzusetzen, um so die Mieten entsprechend zu senken.
3 3.3.3 Das BMF als EigentŸmervertreter von Bauvereinigungen vermeinte, das WohnungsgemeinnŸtzigkeitsgesetz 1979 schreibe nicht vor, fŸr die Finanzierung von Wohnbauten Eigenkapital vor einer Fremdmittelaufnahme einzusetzen. Ein eventueller Eigenmitteleinsatz mŸ§te fŸr die Unternehmung wirtschaftlicher und zweckmŠ§iger sein als die Aufnahme von Fremdmitteln. 3.3.4 DemgegenŸber vertrat der RH die Ansicht, es sei nicht jene Finanzierungsform zu wŠhlen, die der Bauvereinigung den hšchsten Ertrag sichert, sondern jene Finanzierungsform, die die Kalkulation der niedrigsten Mieten mšglich macht. Es ist daher bei der Finanzierung eines Wohnhauses das jeweils billigste zur VerfŸgung stehende Kapital heranzuziehen. Dies werden in erster Linie Wohnbaufšrderungsmittel oder sonstige zu niedrigen Zinsen zur VerfŸgung gestellte Gelder sein, in weiterer Folge die ebenfalls niedrig zu verzinsenden Eigenmittel und erst, wenn all diese Finanzierungsquellen erschšpft sind, wŠren teure, nicht gefšrderte Hypothekardarlehen anzusprechen. StŸnde fŸr eine gemeinnŸtzige Bauvereinigung in erster Linie die hšchstmšgliche Gewinnerzielung und nicht die Errichtung billiger Mietwohnungen im Vordergrund, wŸrde der von der Verfassung und von der EU geforderte sachliche Unterschied zwischen einer als gemeinnŸtzig anerkannten Bauvereinigung und einer, die diese Anerkennung nicht erlangt hat, fehlen. Diesfalls wŠren auch Steuerbefreiungen und Vorteile bei der Erlangung von Fšrderungen, die nur den als gemeinnŸtzig anerkannten Unternehmungen zugute kommen, nicht gerechtfertigt. 3.4 Um gemeinnŸtzige Bauvereinigungen stŠrker als bisher zum Einsatz von Eigenmitteln in Wohnbauten zu verhalten, wurde mit Wirkung vom 21.ÊAprilÊ1993 der ¤Ê7 AbsÊ6 des WohnungsgemeinnŸtzigkeitsgesetzes neu eingefŸhrt, wonach Bauvereinigungen verpflichtet werden, nicht fŸr andere Zwecke dringend benštigtes Eigenkapital (Reservekapital) fŸr die Finanzierung von Wohnbauten einzusetzen. Mit dieser Klarstellung ist der Gesetzgeber den Intentionen des RH gefolgt. Allerdings ist die genaue Hšhe der fŸr den laufenden GeschŠftsbetrieb bereitzuhaltenden flŸssigen Mittel noch im Wege einer ErgŠnzung der Gebarungsrichtlinienverordnung vom BMwA festzulegen, welche sich zu Redaktionsschlu§ dieses TŠtigkeitsberichtes noch in Begutachtung befand. Die diesbezŸglichen Vorstellungen Ÿber das Ausma§ der von gemeinnŸtzigen Bauvereinigungen benštigten flŸssigen Mittel reichen von 100Ê% bis zu 210Ê% der jeweiligen kurzfristigen Verbindlichkeiten.
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