Oberösterreich 1995/09 - Der Rechnungshof

REIHE OBER…STERREICH 1995/9
Republik …sterreich
T€TIGKEITSBERICHT
DES RECHNUNGSHOFES
in bezug auf die
Stadt Wels
VerwaltungsjahrÊ1994
WIEN 1995
…STERREICHISCHE STAATSDRUCKEREI

Hinweis fŸr die Staatsdruckerei
Bitte auf der Innenseite des Umschlagbogens drucken:
Bisher sind erschienen:
REIHE OBER…STERREICH
1995/1
Wahrnehmungsbericht des Rechnungshofes Ÿber Unternehmungsbeteiligungen
des Landes Oberšsterreich
1995/2
TŠtigkeitsbericht des Rechnungshofes in bezug auf die Stadtgemeinde Leonding
1995/3
Wahrnehmungsbericht des Rechnungshofes Ÿber die Stadtgemeinde Leonding
(inhaltsgleich mit 1995/2)
1995/4
TŠtigkeitsbericht des Rechnungshofes in bezug auf die Landeshauptstadt Linz
1995/5
Sonderbericht des Rechnungshofes Ÿber die Verrechnung von SondergebŸhren und
€rztehonoraren im Allgemeinen Krankenhaus der Landeshauptstadt Linz
(inhaltsgleich mit 1995/4)
1995/6
Nachtrag zum TŠtigkeitsbericht des Rechnungshofes in bezug auf die Landeshauptstadt Linz
1995/7
TŠtigkeitsbericht des Rechnungshofes in bezug auf die Stadt Steyr
1995/8
TŠtigkeitsbericht des Rechnungshofes in bezug auf die Stadtgemeinde Traun
AuskŸnfte
Rechnungshof
1033 Wien, Dampfschiffstra§e 2
Telefon: (00Ê43Ê1) 711 71-8466 oder 8225
Fax: (00Ê43Ê1) 712 49 17

ÐÊIÊÐ
Inhaltsverzeichnis
Absatz/Seite
Vorbemerkungen ..................................................................................................... 1, 2/1
PrŸfungsergebnisse
Wirkungsbereich der Stadt Wels
GemeinnŸtzige Bauvereinigungen Ð Allgemeine Bemerkungen
PrŸfungsgegenstand und -darstellung ...................................................................... 3.1/2
Rahmenbedingungen ............................................................................................... 3.2-3.4/2
GemeinnŸtzige Eisenbahnsiedlungsgesellschaft Linz GesmbH
Kurzfassung des PrŸfungsergebnisses ..................................................................... Ð/4
PrŸfungsablauf ......................................................................................................... 4.1/4
Eigenmittelverwendung ........................................................................................... 4.2/5
Schlu§bemerkung .................................................................................................... 4.3/5
GemeinnŸtzige Landeswohnungsgenossenschaft fŸr Oberšsterreich,
GenossenschaftÊmbH, Linz
Kurzfassung des PrŸfungsergebnisses ..................................................................... Ð/5
PrŸfungsablauf ......................................................................................................... 5.1/6
Eigenmittelverwendung ........................................................................................... 5.2/6
Schneegatterer, GemeinnŸtzige WohnungsgesmbH, Linz
Kurzfassung des PrŸfungsergebnisses ..................................................................... Ð/6
PrŸfungsablauf ......................................................................................................... 6.1/7
Eigenmittelverwendung ........................................................................................... 6.2/7
Schlu§bemerkung .................................................................................................... 6.3/7

ÐÊIIÊÐ
AbkŸrzungsverzeichnis
Im Interesse einer BeschrŠnkung des Umfanges und ohne GefŠhrdung der Lesbarkeit erscheint dem
RH die durchgehende Verwendung folgender AbkŸrzungen gerechtfertigt.
Abs
Absatz
BM ... Bundesministerium ...
BMF
fŸr Finanzen
BMwA
fŸr wirtschaftliche Angelegenheiten
B-VG
Bundes-Verfassungsgesetz
EU
EuropŠische Union
GesmbH Gesellschaft mit beschrŠnkter Haftung
Mill
Million(en)
rd
rund
RH
Rechnungshof
S
Schilling (nachgestellt)
Diese AbkŸrzungen werden - ausgenommen bei †berschriften oder wenn der Zusammenhang die
offene Schreibweise verlangt - verwendet.

1
TŠtigkeitsbericht des Rechnungshofes
in bezug auf die
Stadt Wels
Vorbemerkungen
1. Der RH erstattet gemŠ§ ArtikelÊ127a AbsÊ6 erster Satz B-VG an den Gemeinderat der
Stadt Wels Ÿber seine TŠtigkeit im vorausgegangenen Jahr nachstehenden Bericht. Dieser
Bericht wird zeit- und inhaltsgleich dem Oberšsterreichischen Landtag gemŠ§ ArtikelÊ127
AbsÊ6 erster Satz B-VG in Verbindung mit ¤Ê18 AbsÊ8 zweiter Satz des Rechnungshofgesetzes
1948 vorgelegt. Ferner wird Ÿber die gemeinsamen Kapitalbeteiligungen
- je nach Wirkungsbereich - sowohl dem Nationalrat als auch den GemeinderŠten
der StŠdte Linz und Steyr sowie der Stadtgemeinden Leonding und Traun zeit- und inhaltsgleich
berichtet.
2. Nachstehend werden in der Regel punkteweise zusammenfassend die Sachverhaltsdarstellung
(Kennzeichnung mit 1 an der dritten Stelle der Absatzbezeichnung), deren Beurteilung
durch den RH (Kennzeichnung mitÊ2), die Stellungnahme der ŸberprŸften
Stelle (Kennzeichnung mit 3 und im Kursivdruck) sowie die allfŠllige GegenŠu§erung
des RH (Kennzeichnung mit 4) aneinandergereiht. Bei dem in diesem Bericht enthaltenen
Zahlenwerk wurden gegebenenfalls kaufmŠnnische Auf- und Abrundungen vorgenommen.

2
Wirkungsbereich der Stadt Wels
PrŸfungsergebnisse
GemeinnŸtzige Bauvereinigungen Ð Allgemeine Bemerkungen
PrŸfungsgegenstand und -darstellung
3.1 Der RH hat mehrere Wohnbaugesellschaften hinsichtlich der Verwendung ihrer Geldmittel
ŸberprŸft, welche auch dem Bereich des Bundes (BMF) zuzuordnen waren. Der
RH berichtet vorerst allgemein Ÿber die fŸr sŠmtliche Wohnbaugesellschaften ma§geblichen
Rahmenbedingungen und stellt nachfolgend die auf die jeweilige Gesellschaft
bezogenen Ergebnisse seiner †berprŸfung dar.
Rahmenbedingungen
3.2 GemŠ§ dem WohnungsgemeinnŸtzigkeitsgesetz 1979 haben gemeinnŸtzige Bauvereinigungen
ihr Vermšgen der ErfŸllung der dem Gemeinwohl dienenden Aufgaben des
Wohnungs- und Siedlungswesens zu widmen.
Verwendet eine gemeinnŸtzige Bauvereinigung eigenes Geld zur Finanzierung von
Wohnbauten, darf sie fŸr diese Eigenfinanzierung den Mietern einen Zinssatz von nur
5Ê% (seit 1.ÊJŠnnerÊ1994) verrechnen. Dieser Zinssatz ist weit geringer als jener fŸr
Geldveranlagungen bei Banken, Versicherungen oder in Wertpapieren, er ist aber auch
deutlich geringer als jener fŸr ein Hypothekardarlehen eines Kreditinstitutes.
FŸr eine Gesellschaft bringt daher die Veranlagung ihrer Gelder in Wertpapieren einen
hšheren Ertrag als deren Verwendung zur Finanzierung eines Wohnbaues. Die Mieter
zahlen hingegen, wenn zur Finanzierung ihrer Wohnung nicht gefšrderte Hypothekardarlehen
verwendet wurden - da die gesamten Finanzierungskosten ein Bestandteil der
Grundmieten sindÊ- hšhere Mieten, als wenn die Gesellschaft Eigenmittel zum gesetzlichen
Zinssatz von 5Ê% in Rechnung gestellt hŠtte.
3.3.1 Eine gemeinnŸtzige Wohnbauvereinigung benštigt wie jede Unternehmung zur
Deckung des laufenden GeschŠftsbetriebes flŸssige Geldmittel. Der šsterreichische
Verband gemeinnŸtziger Bauvereinigungen (Revisionsverband) hat festgestellt, da§ die
gemeinnŸtzigen Bauvereinigungen fŸr ihren laufenden GeschŠftsbetrieb im Durchschnitt
flŸssige Mittel in der Hšhe von 161Ê% ihrer kurzfristigen Verbindlichkeiten benštigten.
3.3.2 Der RH hat im Rahmen der gegenstŠndlichen †berprŸfung gemeinnŸtzige Wohnbauvereinigungen
kritisiert, wenn sie einen hšheren als diesen Durchschnittsbetrag in Wertpapieren
oder bei Banken veranlagt hatten, im selben Zeitraum aber zur Finanzierung
ihrer Wohnungen teure, nicht gefšrderte Hypothekarkredite aufgenommen hatten.
Der RH empfahl, fŸr den laufenden GeschŠftsbetrieb nicht notwendige liquide Mittel
anstelle hochverzinster Hypothekardarlehen fŸr Wohnbauten einzusetzen, um so die
Mieten entsprechend zu senken.

3
3.3.3 Das BMF als EigentŸmervertreter von Bauvereinigungen vermeinte, das WohnungsgemeinnŸtzigkeitsgesetz
1979 schreibe nicht vor, fŸr die Finanzierung von Wohnbauten
Eigenkapital vor einer Fremdmittelaufnahme einzusetzen. Ein eventueller Eigenmitteleinsatz
mŸ§te fŸr die Unternehmung wirtschaftlicher und zweckmŠ§iger sein als die
Aufnahme von Fremdmitteln.
3.3.4 DemgegenŸber vertrat der RH die Ansicht, es sei nicht jene Finanzierungsform zu
wŠhlen, die der Bauvereinigung den hšchsten Ertrag sichert, sondern jene Finanzierungsform,
die die Kalkulation der niedrigsten Mieten mšglich macht. Es ist daher
bei der Finanzierung eines Wohnhauses das jeweils billigste zur VerfŸgung stehende
Kapital heranzuziehen. Dies werden in erster Linie Wohnbaufšrderungsmittel oder sonstige
zu niedrigen Zinsen zur VerfŸgung gestellte Gelder sein, in weiterer Folge die
ebenfalls niedrig zu verzinsenden Eigenmittel und erst, wenn all diese Finanzierungsquellen
erschšpft sind, wŠren teure, nicht gefšrderte Hypothekardarlehen anzusprechen.
StŸnde fŸr eine gemeinnŸtzige Bauvereinigung in erster Linie die hšchstmšgliche Gewinnerzielung
und nicht die Errichtung billiger Mietwohnungen im Vordergrund, wŸrde
der von der Verfassung und von der EU geforderte sachliche Unterschied zwischen
einer als gemeinnŸtzig anerkannten Bauvereinigung und einer, die diese Anerkennung
nicht erlangt hat, fehlen. Diesfalls wŠren auch Steuerbefreiungen und Vorteile bei der
Erlangung von Fšrderungen, die nur den als gemeinnŸtzig anerkannten Unternehmungen
zugute kommen, nicht gerechtfertigt.
3.4 Um gemeinnŸtzige Bauvereinigungen stŠrker als bisher zum Einsatz von Eigenmitteln
in Wohnbauten zu verhalten, wurde mit Wirkung vom 21.ÊAprilÊ1993 der ¤Ê7 AbsÊ6 des
WohnungsgemeinnŸtzigkeitsgesetzes neu eingefŸhrt, wonach Bauvereinigungen verpflichtet
werden, nicht fŸr andere Zwecke dringend benštigtes Eigenkapital (Reservekapital)
fŸr die Finanzierung von Wohnbauten einzusetzen. Mit dieser Klarstellung ist
der Gesetzgeber den Intentionen des RH gefolgt.
Allerdings ist die genaue Hšhe der fŸr den laufenden GeschŠftsbetrieb bereitzuhaltenden
flŸssigen Mittel noch im Wege einer ErgŠnzung der Gebarungsrichtlinienverordnung
vom BMwA festzulegen, welche sich zu Redaktionsschlu§ dieses TŠtigkeitsberichtes
noch in Begutachtung befand. Die diesbezŸglichen Vorstellungen Ÿber das Ausma§
der von gemeinnŸtzigen Bauvereinigungen benštigten flŸssigen Mittel reichen von
100Ê% bis zu 210Ê% der jeweiligen kurzfristigen Verbindlichkeiten.

4
GemeinnŸtzige Eisenbahnsiedlungsgesellschaft Linz GesmbH
Kurzfassung des PrŸfungsergebnisses
Die Gesellschaft hat, obwohl sie Ÿber frei verfŸgbare Mittel von rd 130ÊMillÊS (1993) verfŸgte,
auf Kosten ihrer Mieter Hypothekarkredite in der Hšhe von rd 25ÊMillÊS aufgenommen.
GeschŠftsjahr 1989 1990 1991 1992 1993
Anzahl
Wohnungen (verwaltete) 2 150 2 628 2 753 2 809 3 301
Wohnungen (Baubeginn) Ð 48 56 70 26
Wohnungen (Fertigstellung) 24 23 16 56 32
in Mill S
Bilanzsumme 817,9 858,1 911,9 842,7 970,0
Bilanzgewinn 7,7 6,7 17,8 20,2 9,5
GewinnausschŸttung 2,2 2,6 2,6 2,5 2,8
Wertpapiere 117,1 128,4 134,4 138,8 135,6
Bankguthaben 27,3 22,4 22,7 24,6 30,9
Eigenkapital in Wohnbauten 22,1 25,3 27,2 38,7 45,4
Fremdkapital in Wohnbauten
(ohne begŸnstigte Darlehen) 250,0 253,9 263,4 270,7 316,6
PrŸfungsablauf
4.1 Der RH ŸberprŸfte im November 1994 die Gebarung der GemeinnŸtzigen Eisenbahnsiedlungsgesellschaft
Linz GesmbH. Die PrŸfungsmitteilung wurde im Februar 1995
der ŸberprŸften Unternehmung, dem BMF sowie den BŸrgermeistern von Linz, Wels
und Steyr Ÿbermittelt. Die Stellungnahmen hiezu langten zwischen MŠrz und Juni 1995
im RH ein.
EigentŸmer der Gesellschaft sind die Republik …sterreich (Stammkapital von
54Ê986Ê000 S), die Landeshauptstadt Linz (10 000 S), die Stadtgemeinden Steyr und
Wels sowie die Marktgemeinde Attnang-Puchheim und die Ortsgemeinde Selzthal (je
1Ê000 S).
Die Gesellschaft ist an keinen anderen Unternehmungen beteiligt.

5
Eigenmittelverwendung
4.2.1 Die Gesellschaft hatte zum JahresendeÊ1993 rd 14,5ÊMillÊS in unbebauten GrundstŸcken
und rd 45,4ÊMillÊS in Wohnbauten veranlagt und verfŸgte weiters Ÿber Bankguthaben in
Hšhe von rd 30,9ÊMillÊS und Wertpapiere im Wert von rd 135,7ÊMillÊS, das LiquiditŠtserfordernis
betrug dagegen rd 36,4 Mill S.
4.2.2 Der RH bemŠngelte, da§ die Gesellschaft, obwohl sie Ÿber frei verfŸgbare Mittel in der
Hšhe von rd 130ÊMillÊS verfŸgte, Hypothekarkredite von rd 25ÊMillÊS auf Kosten ihrer
Mieter aufgenommen hat.
4.2.3 Die Gesellschaft verwies darauf, da§ aufgrund geŠnderter Rahmenbedingungen in den
kommenden Jahren massiver GrundstŸcksbedarf bestehe, und stellte den Verbrauch des
MittelŸberhanges wŠhrend der kommenden fŸnf Jahre in Aussicht.
Schlu§bemerkung
4.3 Zusammenfassend vermerkte der RH, da§ die Gesellschaft ihre ohne betriebswirtschaftliche
Notwendigkeit in Wertpapieren veranlagten Gelder aufgrund der Empfehlungen
des RH nunmehr einer wohnungswirtschaftlich sinnvollen Verwendung zufŸhren werde.
GemeinnŸtzige Landeswohnungsgenossenschaft fŸr Oberšsterreich,
Genossenschaft mbH, Linz
Kurzfassung des PrŸfungsergebnisses
Die Bauvereinigung hatte zum Jahresende 1993 nicht mehr an flŸssigen Mitteln in Form von
Bankguthaben und Wertpapieren ausgewiesen, als fŸr den laufenden Betrieb notwendig war.
GeschŠftsjahr 1989 1990 1991 1992 1993
Anzahl
Wohnungen (verwaltete) 11 877 12 451 12 546 13 085 13 259
Wohnungen (Baubeginn) 98 370 148 265 323
Wohnungen (Fertigstellung) 82 130 113 301 180
in Mill S
Bilanzsumme 3 568,5 4 055,9 4 415,0 3 825,4 3 687,8
Bilanzgewinn 1,5 1,5 1,3 Ð 1,2
GewinnausschŸttung Ð Ð Ð Ð Ð
Wertpapiere 109,7 115,7 150,7 153,0 188,0
Bankguthaben 168,7 242,7 188,6 243,8 252,1
Eigenkapital in Wohnbauten 248,0 197,5 288,2 260,9 257,8
Fremdkapital in Wohnbauten
(ohne begŸnstigte Darlehen) 920,4 1 119,0 1 077,7 1 110,6 1 199,0

6
PrŸfungsablauf
5.1 Der RH hat im November 1994 die Gebarung der Bauvereinigung ŸberprŸft. Die PrŸfungsmitteilungen
wurden im Februar 1995 der ŸberprŸften Stelle sowie den der †berprŸfung
durch den RH unterliegenden EigentŸmervertretern zugemittelt. Die Stellungnahmen
der ŸberprŸften Stelle sowie der EigentŸmervertreter langten im MŠrz und
April 1995 im RH ein.
Genossenschafter der Bauvereinigung waren im wesentlichen das Land Oberšsterreich
(55,5 %), 208 oberšsterreichische Gemeinden (43,9 %) sowie die Republik …sterreich
und andere RechtstrŠger (zusammen 0,6 %).
Eigenmittelverwendung
5.2.1 Die Bauvereinigung hatte zum JahresendeÊ1993 rd 257,8ÊMillÊS in Wohnbauten veranlagt
und verfŸgte weiters Ÿber Bankguthaben in Hšhe von 252,1 Mill S und Wertpapiere
im Wert von 188,0 Mill S.
5.2.2 Der RH beurteilte die Hšhe der LiquiditŠtsreserve als angemessen.
Schneegatterer, GemeinnŸtzige WohnungsgesmbH, Linz
Kurzfassung des PrŸfungsergebnisses
Die Gesellschaft hat, obwohl sie mit Bankguthaben von 12,5 Mill S Ÿber ausreichend flŸssige
Mittel verfŸgte, zur Ausfinanzierung ihrer Wohnbauten Hypothekardarlehen in Hšhe von
14,4ÊMill S aushaften, deren Zinsen den Mietern verrechnet werden.
GeschŠftsjahr 1989 1990 1991 1992 1993
Anzahl
Wohnungen (verwaltete) 147 147 147 147 147
Wohnungen (Baubeginn) Ð Ð Ð Ð Ð
Wohnungen (Fertigstellung) Ð Ð Ð Ð Ð
in Mill S
Bilanzsumme 73,3 70,4 74,9 66,5 69,2
Bilanzgewinn 0,2 0,1 0,2 0,1 1,5
GewinnausschŸttung Ð Ð Ð Ð Ð
Wertpapiere Ð Ð 5,0 5,0 5,0
Bankguthaben 14,4 14,5 9,1 8,7 12,5
Eigenkapital in Wohnbauten 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3
Fremdkapital in Wohnbauten
(ohne begŸnstigte Darlehen) 16,7 16,2 15,6 15,0 14,4

7
PrŸfungsablauf
6.1 Der RH hat im November 1994 die Gebarung der Gesellschaft ŸberprŸft. Die PrŸfungsmitteilungen
wurden im Februar 1995 der ŸberprŸften Stelle sowie den der †berprŸfung
durch den RH unterliegenden EigentŸmervertretern zugemittelt. Die Stellungnahmen
der ŸberprŸften Stelle sowie der EigentŸmervertreter langten zwischen MŠrz und
Juni 1995 im RH ein.
Die Gesellschaft befindet sich im Alleineigentum der LAWOG, GemeinnŸtzige Landeswohnungsgenossenschaft
fŸr Oberšsterreich, Genossenschaft mbH, Linz.
Eigenmittelverwendung
6.2.1 Die Gesellschaft hatte zum JahresendeÊ1993 rd 0,3ÊMillÊS in Wohnbauten veranlagt,
verfŸgte weiters Ÿber Wertpapiere im Wert von 5 Mill S und Bankguthaben in Hšhe
von rd 12,5 Mill S, das LiquiditŠtserfordernis betrug dagegen rd 1,9ÊMillÊS.
6.2.2 Der RH bemŠngelte, da§, obwohl die Gesellschaft mit Bankguthaben von 12,5 Mill S
Ÿber ausreichend flŸssige Mittel verfŸgte, zur Ausfinanzierung ihrer Wohnbauten Hypothekardarlehen
in Hšhe von 14,4 Mill S aushaften, deren Zinsen den Mietern verrechnet
werden.
6.2.3 Die Gesellschaft nahm die Kritik des RH zur Kenntnis und gab bekannt, kŸnftig dem gemeinnŸtzigen
Auftrag Rechnung zu tragen. Im August 1995 wurden GrundstŸcke gekauft
und Eigenmittel fŸr bereits begonnene Bauvorhaben bereitgestellt, so da§ den
Empfehlungen des RH entsprochen wurde.
Auch die an der LAWOG beteiligten Gemeinden sowie das Land Oberšsterreich schlossen
sich der Meinung des RH an.
Schlu§bemerkung
6.3 Zusammenfassend vermerkte der RH, da§ die Gesellschaft ohne betriebswirtschaftliche
Notwendigkeit Gelder in Wertpapieren veranlagt hatte, die sie aufgrund der Empfehlungen
des RH nunmehr einer wohnungswirtschaftlich sinnvollen Verwendung zufŸhrt.
Wien, im Dezember 1995
Der PrŠsident:
Dr Franz Fiedler