Konzept zur Neuausschreibung der IGM - Bau- und ...
Konzept zur Neuausschreibung der IGM - Bau- und ...
Konzept zur Neuausschreibung der IGM - Bau- und ...
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
<strong>Konzept</strong> <strong>zur</strong> <strong>Neuausschreibung</strong> <strong>der</strong> <strong>IGM</strong>-<br />
Dienstleistungen durch den BLB NRW<br />
Düsseldorf, den 17.06.2009<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
1
1. Informationsveranstaltung für die Dienstleister<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Programm:<br />
10:00 h Eröffnung <strong>und</strong> Begrüßung durch den BLB NRW<br />
(Frau Bourscheidt) – Rede –<br />
10:10 h „Was ist <strong>der</strong> BLB“ (Vorstellung Herr Zeleny)<br />
10:20 h <strong>Konzept</strong>darstellung <strong>IGM</strong>-Ausschreibung (<strong>IGM</strong>-Team/Aufteilung)<br />
12:00 h Pause<br />
(Kaffee, Tee, Softdrinks, belegte Brötchen)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
2
1. Informationsveranstaltung für die Dienstleister<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Programm:<br />
12:45 h Fortsetzung <strong>der</strong> Veranstaltung mit einer<br />
kurzen Darstellung <strong>der</strong> Ausschreibungsplanung<br />
(<strong>IGM</strong>-Team)<br />
13:00 h Fragen <strong>und</strong> Antworten - Dienstleister/BLB NRW -<br />
14:00 h Ende <strong>der</strong> Veranstaltung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
3
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Agenda<br />
1. <strong>Konzept</strong> <strong>der</strong> „qualitätsorientierten Reinigung“<br />
2. Pilotierung <strong>und</strong> bisherige Ergebnisse<br />
3. Leistungskennwerte<br />
4. Wertung<br />
5. Ausschreibungsplanung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
4
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
1. <strong>Konzept</strong> <strong>der</strong> „qualitätsorientierten Reinigung“<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
5
<strong>Konzept</strong>entwicklung<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Basierend auf den Erfahrungen <strong>der</strong> letzten Ausschreibung <strong>und</strong> den wesentlichen Kritikpunkten<br />
<strong>der</strong> K<strong>und</strong>en des BLB NRW wurde in Zusammenarbeit mit dem REFA B<strong>und</strong>esverband, Prof.<br />
Ohme, CSC, den Ressortvertretern <strong>der</strong> Ministerien, dem Landesinnungsverband des Gebäu<strong>der</strong>einiger-Handwerks<br />
für das Land NRW <strong>und</strong> den Reinigungsdienstleistern für ausgewählte<br />
Pilotobjekte ein neues <strong>Konzept</strong> <strong>zur</strong> Unterhaltsreinigung entwickelt.<br />
• Die Qualitätsorientierung steht dabei im Vor<strong>der</strong>gr<strong>und</strong> des neuen <strong>Konzept</strong>es. Ergänzt wird<br />
dieses <strong>Konzept</strong> durch ein Qualitätsmanagementsystem.<br />
• Die Reinigungsleistung/-qualität ist künftig messbar. Qualitätsmängel werden konkret aufgezeigt<br />
<strong>und</strong> zeitnah sanktioniert.<br />
die K<strong>und</strong>enzufriedenheit wird so gesteigert<br />
• Leistungskennwerte für geclusterte Objekte führen zu „realistischen“ Reinigungszeiten.<br />
Eine extreme Leistungsverdichtung für die einzelne Reinigungskraft kann so vermieden werden.<br />
• Für kleinere Liegenschaften (< 2.000 qm) wird aus Gründen <strong>der</strong> Praktikabilität auch weiterhin<br />
die verrichtungsorientierte Reinigung beauftragt.<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
6
<strong>Konzept</strong> <strong>der</strong> qualitätsorientierten Reinigung<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Die Gr<strong>und</strong>lage <strong>der</strong> qualitätsorientierten Reinigung ist die Zuordnung aller Liegenschaften zu<br />
Objektnutzungsarten (ONA). Die ONA werden in Raumnutzungsarten (RNA) geglie<strong>der</strong>t <strong>und</strong><br />
für jede RNA sind alle möglichen Raumausstattungsmerkmale erfasst:<br />
Objektnutzungsart (ONA)<br />
Raumnutzungsart (RNA)<br />
Raumausstattungsmerkmale<br />
Beispiel<br />
ONA 1: Bereich alle Ressorts<br />
ONA 2: Bereich FM-spezifisch<br />
RNA 1: Büro extensiv<br />
RNA 2: Büro intensiv<br />
Schreibtisch<br />
Schreibtischstuhl<br />
ONA 3: Bereich IM-spezifisch<br />
RNA 3: Sanitär<br />
…<br />
ONA 4: Bereich JM-spezifisch<br />
RNA n: …<br />
…<br />
…<br />
…<br />
Papierkorb<br />
Berücksichtigung ressortindividueller<br />
Datenerfassung<br />
Festlegung <strong>der</strong> Raumkategorie<br />
als Raumnutzungsart<br />
Definition einmalig je<br />
Raumnutzungsart<br />
<br />
einmalige Definition <strong>der</strong><br />
Objektnutzungsarten<br />
<br />
Festlegung je Raum<br />
notwendig<br />
<br />
keine raumindividuelle<br />
Festlegung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
7
59 Raumnutzungsarten werden <strong>der</strong> DIN 277 zugeordnet.<br />
Je<strong>der</strong> Raumnutzungsart werden Qualitätsniveaus zugeordnet.<br />
DIN 277 <strong>und</strong> zugeordnete Qualitätsniveaus (QN) Beispiel: Büroarbeit<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Nutzungsartenschlüssel<br />
nach<br />
DIN 277<br />
RNA<br />
Bezeichnung<br />
max<br />
erreichbare<br />
Punkte<br />
QN 1<br />
entspricht<br />
x %<br />
2.1<br />
Büroräume<br />
2.1.7<br />
Büro intensiv<br />
72<br />
95<br />
2.1.1<br />
Büro extensiv (allgemein)<br />
77<br />
80<br />
2.1.4<br />
Büroarchive<br />
74<br />
80<br />
2.1.8<br />
Erkennungsdienstliche Räume, KTU - Bildtechnik<br />
77<br />
90<br />
2.2<br />
Großraumbüros<br />
77<br />
80<br />
2.3<br />
Besprechungsräume<br />
67<br />
90<br />
2.3.1<br />
Konferenzräume (Sitzungssäle…)<br />
67<br />
90<br />
Büroarbeit<br />
2.3.4<br />
2.5<br />
Gerichtssäle<br />
Schalterräume<br />
75<br />
70<br />
90<br />
90<br />
2.6<br />
Bedienungsräume (z.B. Empfangsbereiche nicht in<br />
Verkehrserschließungsflächen, Schleusen…)<br />
70<br />
90<br />
2.7<br />
Aufsichtsräume<br />
70<br />
80<br />
2.7.1<br />
Leitstellen (Telefonzentralen…; Führungs- <strong>und</strong><br />
Lagenzentren)<br />
70<br />
90<br />
2.8<br />
Bürotechnikräume (z.B. Serverräume, Kopierräume<br />
u.ä.)<br />
83<br />
80<br />
2.9<br />
Wachtmeistereien, Wachräume, Polizeiwachen<br />
88<br />
80<br />
2.10<br />
Poststellen<br />
83<br />
80<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
8
59 Raumnutzungsarten werden <strong>der</strong> DIN 277 zugeordnet.<br />
Je<strong>der</strong> Raumnutzungsart werden Qualitätsniveaus zugeordnet.<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
DIN 277 <strong>und</strong> zugeordnete Qualitätsniveaus (QN) Beispiele: Lagern, Verteilen, Verkaufen <strong>und</strong><br />
Bildung, Unterricht <strong>und</strong> Kultur<br />
Nutzungsartenschlüssel<br />
verän<strong>der</strong>t nach<br />
DIN 277<br />
RNA<br />
4.1<br />
Lagerräume<br />
Bezeichnung<br />
max<br />
erreichbare<br />
Punkte<br />
71<br />
QN 1<br />
entspricht<br />
x %<br />
60<br />
4.1.5<br />
Munitions- <strong>und</strong> Waffenlager (Explosivstoffe)<br />
55<br />
70<br />
Lagern, Verteilen,<br />
Verkaufen<br />
4.2<br />
4.3<br />
4.4<br />
Archive, Sammlungsräume OHNE Büro<br />
Kühlräume<br />
Annahme- <strong>und</strong> Ausgaberäume<br />
71<br />
24<br />
77<br />
60<br />
95<br />
80<br />
4.5<br />
Verkaufsräume<br />
77<br />
85<br />
4.6<br />
Ausstellungsräume<br />
72<br />
95<br />
5.1<br />
Unterrichts-, Schulungs- <strong>und</strong> Übungsräume<br />
50<br />
85<br />
5.3<br />
Unterrichts-, Schulungs- <strong>und</strong> Übungsräume mit beson<strong>der</strong>er<br />
Ausstattung<br />
50<br />
85<br />
Bildung,<br />
Unterricht <strong>und</strong><br />
Kultur<br />
5.4<br />
5.4.6<br />
5.5<br />
Bibliotheksräume<br />
Registraturen<br />
Sporträume<br />
84<br />
84<br />
63<br />
90<br />
60<br />
80<br />
5.5.2<br />
Schwimmhallen (mit Aufsichtbüro, Erste-Hilfe-Raum)<br />
75<br />
95<br />
5.5.8<br />
Raumschießanlagen (RSA):Schießstand<br />
95<br />
80<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
9
Für jedes Raumausstattungsmerkmal wird als Gr<strong>und</strong>lage<br />
für die spätere Bewertung die Sauberkeit eindeutig definiert<br />
PRINZIPDARSTELLUNG<br />
Raumausstattungsmerkmal<br />
Schreibtische mit Unterbau<br />
Tischleuchten<br />
Waschbereich<br />
Tische (Besucher)<br />
Papierkörbe<br />
Bodenbeläge<br />
Bestückung; Seifenspen<strong>der</strong><br />
Oberfläche / Mobiliar<br />
Frei von<br />
(sichtbaren) lose<br />
aufliegenden<br />
Verschmutzungen<br />
<br />
<br />
<br />
Frei von<br />
(sichtbaren)<br />
haftenden<br />
Verschmutzungen<br />
<br />
<br />
<br />
Oberfläche / Sanitär<br />
Frei von<br />
(sichtbaren) lose<br />
aufliegenden<br />
Verschmutzungen<br />
<br />
Frei von<br />
(sichtbaren)<br />
haftenden<br />
Verschmutzungen<br />
<br />
Frei von<br />
(sichtbaren) lose<br />
aufliegenden<br />
Verschmutzungen<br />
<br />
Bodenbeläge<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Frei von<br />
(sichtbaren)<br />
haftenden<br />
Verschmutzungen<br />
<br />
Ver- <strong>und</strong><br />
Entsorgungstätigkeiten<br />
<br />
<br />
Das Raumausstattungsmerkmal ist frei von:<br />
lose aufliegendem Grobschmutz, z. B. Abfall,<br />
Papier, Pflanzenblätter<br />
nicht haftendem Feinschmutz, z. B. Staub, Krümel,<br />
Haare, Spinnweben<br />
nicht haftendem Grobschmutz, z. B. Sand, Kies<br />
haftenden Verschmutzungen, z. B. Getränkeflecke,<br />
Fingerabdrücke, Reinigungsmittel<br />
Rückständen, Verfleckungen, z. B. optische Verän<strong>der</strong>ungen<br />
auf dem Bodenbelag, sofern diese nicht auf<br />
eine irreversible Verän<strong>der</strong>ung des Belagsmaterials<br />
<strong>zur</strong>ückzuführen ist<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
10
Optimierte raumscharfe Reinigungskalkulationslisten liefern<br />
Datengr<strong>und</strong>lagen <strong>zur</strong> Ausschreibung <strong>und</strong> Kalkulation<br />
Struktur <strong>der</strong> Listen<br />
Gebäudebezeichnung mit Ressortzugehörigkeit <strong>und</strong> vollständiger Anschrift<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Raum-Nr. Etage Bezeichnung<br />
Raumgruppe/<br />
Nutzungsart<br />
DIN 277<br />
RNA<br />
U00 Treppenhaus 9.2.1<br />
Treppenhäuser u.<br />
Treppen extensiv<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
Reinigungsfläche<br />
in qm<br />
QN 1<br />
in %<br />
83,45 70<br />
Bodenbelag<br />
Betonwerkstein<br />
U01 Kellergeschoss Aktenraum <strong>Bau</strong>amt 4.2<br />
Archive,<br />
Sammlungsräume Linoleum 27,74 60<br />
OHNE Büro<br />
U05 Kellergeschoss Büro Archiv 2.1.2 Büro extensiv Linoleum 13,88 80<br />
Archive,<br />
U06-08 Kellergeschoss Archiv 4.2 Sammlungsräume Linoleum 42,44 60<br />
OHNE Büro<br />
U09 Kellergeschoss Büro 2.1.2 Büro extensiv Linoleum 13,78 80<br />
Räume für zentrale<br />
U10 Kellergeschoss Heizungsraum 7.6 Technik <strong>und</strong> Estrich 14,80 60<br />
Haustechnik<br />
Archive,<br />
U11 Kellergeschoss Aktenraum Kasse 4.2 Sammlungsräume Estrich 24,50 60<br />
OHNE Büro<br />
U12 Kellergeschoss Kopierraum 2.8 Bürotechnikräume Linoleum 9,00 80<br />
U13 Kellergeschoss<br />
Räume für zentrale<br />
Hausanschlussraum<br />
7.6 Technik <strong>und</strong> Estrich<br />
Haustechnik<br />
13,70 60<br />
U14 Kellergeschoss WC/Dusche 7.1 Sanitärräume Fliesen 2,98 95<br />
U15 Kellergeschoss Flur 9.1.3<br />
Kellerflure, Betonwerkstein<br />
Dachböden etc.<br />
56,35 60<br />
Zwischensumme Kellergeschoss<br />
302,62<br />
E04 Erdgeschoss Büro 2.1.2 Büro extensiv PVC 16,59 80<br />
E05 Erdgeschoss Büro Chef 2.1.1 Büro intensiv PVC 15,01 95<br />
Keine/Eigenreinigung<br />
x<br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
Bemerkung<br />
Eigenes<br />
Personal<br />
11
Kalkulationslisten: Fortsetzung qualitätsorientierte Reinigung<br />
Voll pauschalierter St<strong>und</strong>ensatz: x €<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Raum-Nr.<br />
Etage<br />
…<br />
Reinigungsfläche<br />
in qm<br />
QN 1<br />
in %<br />
…<br />
Zeitbedarf/<br />
qm/Jahr<br />
Summe Raumreinigung/Jahr*<br />
U00 Treppenhaus 83,45 70<br />
U01 Kellergeschoss 27,74 60<br />
U05 Kellergeschoss 13,88 80<br />
U06-08 Kellergeschoss 42,44 60<br />
U09 Kellergeschoss 13,78 80<br />
* wird automatisch<br />
berechnet<br />
[qm* (Zeitbedarf/qm<br />
/Jahr)*St<strong>und</strong>ensatz]<br />
U10 Kellergeschoss 14,80 60<br />
U11 Kellergeschoss 24,50 60<br />
U12 Kellergeschoss 9,00 80<br />
U13 Kellergeschoss 13,70 60<br />
U14 Kellergeschoss 2,98 95<br />
U15 Kellergeschoss 56,35 60<br />
Zwischensumme Kellergeschoss 302,62<br />
E04 Erdgeschoss 16,59 80<br />
E05 Erdgeschoss 15,01 95<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
12
Kalkulationslisten: Fortsetzung verrichtungsorientierte<br />
Reinigung<br />
Voll pauschalierter St<strong>und</strong>ensatz: x €<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Raum-Nr.<br />
Etage<br />
…<br />
Reinigungsfläche<br />
in qm<br />
QN 1<br />
in %<br />
Anzahl Reinigungen<br />
Vollr. Bedarfsr.<br />
Zeitbedarf/qm/Jahr*<br />
Vollr. Bedarfsr.<br />
Summe Raumreinigung/Jahr**<br />
U00 Treppenhaus 83,45 70<br />
U01 Kellergeschoss 27,74 60<br />
U05 Kellergeschoss 13,88 80<br />
104 Tage<br />
148 Tage<br />
* in Abhängigkeit<br />
von <strong>der</strong> Anzahl <strong>der</strong><br />
Reinigungen<br />
U06-08 Kellergeschoss 42,44 60<br />
U09 Kellergeschoss 13,78 80<br />
U10 Kellergeschoss 14,80 60<br />
** wird automatisch<br />
berechnet<br />
[qm* (Zeitbedarf/<br />
qm/Jahr)*<br />
St<strong>und</strong>ensatz]<br />
U11 Kellergeschoss 24,50 60<br />
U12 Kellergeschoss 9,00 80<br />
U13 Kellergeschoss 13,70 60<br />
U14 Kellergeschoss 2,98 95<br />
U15 Kellergeschoss 56,35 60<br />
Zwischensumme Kellergeschoss 302,62<br />
E04 Erdgeschoss 16,59 80<br />
E05 Erdgeschoss 15,01 95<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
13
Qualitätslevel sind täglich zu erreichen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Die definierte Sauberkeit ist täglich zu erreichen.<br />
• Der Reinigungsdienstleister muss so kalkulieren, dass die Reinigungskräfte vor Ort<br />
jeden Tag genug Zeit haben, die Arbeiten zu erledigen<br />
• Im Gegensatz zu einer Vollreinigung müssen nicht alle Reinigungstätigkeiten<br />
jeden Tag gemacht werden<br />
• Beispiel, Büro/Besprechungsraum wurde nicht benutzt<br />
• Nur Griffspuren an den Schränken r<strong>und</strong> um die Griffe entfernen, nicht den ganzen<br />
Schrank reinigen<br />
• Fensterbänke/Schreibtische, Tische etc. nur, wenn größere Flächen frei sind<br />
• Nur 1 Kaffeefleck auf dem Linoleum, sonst alles sauber – nur <strong>der</strong> Kaffeefleck wird entfernt<br />
• Schulung <strong>der</strong> Reinigungskräfte durch den Reinigungsdienstleister wichtig<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
14
Regelmäßige Reinigungskontrollen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Phase 3<br />
• Regelmäßige systematische Reinigungskontrollen mit einem elektronischen QM-<br />
Messsystem sind ein wesentlicher Garant für den Erfolg <strong>der</strong> qualitätsorientierten<br />
Reinigung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
15
Wie funktionieren elektronische QM-Messsysteme ?<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Beim BLB<br />
Quelle: e-QSS_Softwarebeschreibungen & Preisex.pdf <strong>der</strong> Firma Neumann & Neumann Projekt- <strong>und</strong> Beratungs GmbH<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
16
Die Qualitätsprüfung erfolgt durch systemgestützte Stichproben<br />
in <strong>der</strong> Verantwortung des BLB<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Folgende Rahmenbedingungen für elektronische (papierlose) Qualitätskontrollen werden<br />
festgelegt:<br />
• Stichprobenprüfung erfolgt nach dem dualen Prinzip (sauber/nicht sauber)<br />
• Stichprobenauswahl erfolgt zentral systemgestützt (Zufallsstichprobe).<br />
Die Dokumentation <strong>der</strong> Ergebnisse wird unmittelbar in das System <strong>zur</strong>ückgemeldet<br />
• Kontrolle <strong>der</strong> Stichproben durch den BLB NRW <strong>und</strong> gemeinsam mit dem<br />
K<strong>und</strong>en. Dem Dienstleister wird ggf. Gelegenheit <strong>zur</strong> Teilnahme an den<br />
Prüfungen gegeben.<br />
• Sicherheitsaspekte <strong>der</strong> Prüfung<br />
- Anwesenheit (befindet sich <strong>der</strong> Prüfer im Objekt?)<br />
- Zeitfenster (festgelegter Prüfzeitpunkt unmittelbar nach Reinigung)<br />
- Prüfdauer (Beginn <strong>und</strong> Ende <strong>der</strong> Prüfung werden elektronisch protokolliert)<br />
• Graphische Verlaufsdarstellung <strong>der</strong> Kontrollergebnisse zusätzlich zu <strong>der</strong> Listenerfassung<br />
(Soll-Ist-Vergleich)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
17
Der Umfang <strong>der</strong> Stichprobe ergibt sich aus <strong>der</strong> Raumanzahl,<br />
<strong>der</strong> Leveleinstufung sowie ggf. vorliegenden Beschwerden<br />
Umfang Stichprobe, Abhängigkeiten<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Prüffrequenz abhängig von <strong>der</strong> Verlässlichkeit<br />
• DIN EN 13549<br />
• Im Objekt befindliche <strong>und</strong> zu reinigende Räume<br />
• Level-Einstufung <strong>der</strong> Auftragnehmer<br />
• Berücksichtigung nachgeprüfter Beschwerden<br />
• Level 1: Sehr verlässlich - 6-wöchentlich<br />
• Level 2: Standardeinstufung - 4-wöchentlich<br />
• Level 3: Nach Mangelleistung - 2-wöchentlich<br />
Anzahl <strong>der</strong><br />
Raumeinheiten<br />
2 – 8<br />
9 – 15<br />
16 – 25<br />
26 – 50<br />
51 – 90<br />
91 – 150<br />
151 – 280<br />
281 – 500<br />
501 – 1.200<br />
1.201 – 3.200<br />
3.201 – 10.000<br />
keine Beschwerden<br />
zu kontrollierende Räume<br />
Level 1<br />
Level 2 Level 3<br />
2<br />
2<br />
3<br />
5<br />
5<br />
8<br />
13<br />
20<br />
32<br />
50<br />
80<br />
2<br />
3<br />
5<br />
8<br />
13<br />
20<br />
32<br />
50<br />
80<br />
125<br />
200<br />
2<br />
3<br />
5<br />
8<br />
13<br />
20<br />
32<br />
50<br />
80<br />
125<br />
200<br />
Anzahl <strong>der</strong><br />
Raumeinheiten<br />
2 – 8<br />
9 – 15<br />
16 – 25<br />
26 – 50<br />
51 – 90<br />
91 – 150<br />
151 – 280<br />
281 – 500<br />
501 – 1.200<br />
1.201 – 3.200<br />
3.201 – 10.000<br />
vorliegende Beschwerden<br />
max. zu kontrollierende Räume<br />
Level 1 Level 2 Level 3<br />
3<br />
3<br />
4<br />
7<br />
7<br />
11<br />
18<br />
27<br />
43<br />
68<br />
108<br />
3<br />
4<br />
7<br />
11<br />
18<br />
27<br />
43<br />
68<br />
108<br />
169<br />
270<br />
3<br />
4<br />
7<br />
11<br />
18<br />
27<br />
43<br />
68<br />
108<br />
169<br />
270<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
18
Regelmäßige Stichprobenprüfung sowie Beschwerdemanagement<br />
laufen parallel; Einfluss Beschwerden auf Stichproben<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Stichprobenprüfung (proaktiv)<br />
Beschwerdemanagement (passiv)<br />
Stichprobenumfang/<br />
-häufigkeit<br />
beeinflusst<br />
Nutzerbeschwerde<br />
gibt vor<br />
beeinflusst<br />
Meldet telefonisch<br />
o<strong>der</strong> per Mail<br />
Regelmäßige<br />
Reinigungsprüfung<br />
prüft<br />
Zu reinigendes<br />
Objekt<br />
SMC<br />
gibt<br />
Rückmeldung<br />
reinigt<br />
veranlasst<br />
Mangelanzeige<br />
(Nachreinigung)<br />
Reiniger<br />
Mangelanzeige<br />
(Nachreinigung)<br />
Eskalationskaskade bei<br />
Schlechtreinigung<br />
GM<br />
Tägl. Information<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
19
Wie sieht ein Erfassungsbogen einer Reinigungskontrolle aus?<br />
Raumausstattungsmerkmale<br />
Raumausstattungsmerkmale<br />
Türen (Türglas-griffe/klinken,- blätter <strong>und</strong> rahmen)<br />
innen <strong>und</strong> außen<br />
Lichtschalter<br />
Trennwandsysteme<br />
Bodenbeläge<br />
Fussleisten<br />
Papierkörbe<br />
Rollcontainer<br />
Schreibtische (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
Stühle<br />
Sidebords (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
Sitzmöbel<br />
Tisch <strong>und</strong> Standleuchten<br />
Tische (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
Fensterbänke (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
Heizkörper (nur wenn zugänglich)<br />
Kommunikationsleisten<br />
Steckdosen (nur außen)<br />
Schränke einschl. Wandschränke, Reinigung bis 1,80 m<br />
Höhe<br />
Waschebereich, Spen<strong>der</strong> Seifen- handtuch<br />
Wand- <strong>und</strong> Deckenflächen<br />
maximale Punkte<br />
1 2 3<br />
4<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
RNA 2.1.1 Büro extensiv, Qualitätsniveau 80 %<br />
RNA 2.1.1 , Qualitätsgrad 80 %<br />
sauber Erreich-<br />
sauber bare<br />
ja/nein<br />
Punkte<br />
Mögliche<br />
Punkte<br />
generell<br />
5<br />
1<br />
5<br />
5<br />
1<br />
5<br />
5<br />
5<br />
5<br />
3<br />
5<br />
3<br />
5<br />
3<br />
3<br />
3<br />
1<br />
3<br />
3<br />
3<br />
72<br />
erreichtes<br />
erreichte erreichter<br />
erreichte Qualitätsgrad<br />
Punkte<br />
niveau<br />
nein<br />
ja<br />
ja<br />
ja<br />
nein<br />
ja<br />
nein<br />
ja<br />
ja<br />
nein<br />
ja<br />
n.V.<br />
ja<br />
n.V.<br />
n.V.<br />
ja<br />
nein<br />
ja<br />
ja<br />
ja<br />
5<br />
1<br />
5<br />
5<br />
1<br />
5<br />
5<br />
5<br />
5<br />
3<br />
5<br />
0<br />
5<br />
0<br />
0<br />
3<br />
1<br />
3<br />
3<br />
3<br />
63<br />
0<br />
1<br />
5<br />
5<br />
0<br />
5<br />
0<br />
5<br />
5<br />
0<br />
5<br />
5<br />
3<br />
0<br />
3<br />
3<br />
3<br />
48<br />
76 %<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Phase 3<br />
Für jede RNA wird landesweit ein<br />
einheitliches Qualitätsniveau<br />
festgelegt<br />
Definition<br />
Raumausstattungsmerkmale je<br />
Raumnutzungsart<br />
Gewichtung <strong>der</strong> Raumausstattungsmerkmale<br />
durch Vergabe von<br />
Punktwerten<br />
Bei Sauberkeitsprüfung duale<br />
Entscheidung (ja/nein) o<strong>der</strong><br />
nicht vorhanden für die<br />
Standardzuordnung<br />
Automatische Berechnung<br />
Erfüllungsgrad durch QM-System,<br />
Schlechtleistung führt zu Konsequenzen<br />
über Rechnungskürzung bis <strong>zur</strong><br />
Vertragskündigung<br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
20
Was folgt aus dem Kontrollergebnis für den Raum?<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
erreichter erreichtes<br />
grad<br />
Qualitätsniveau<br />
Mög-<br />
mögliche<br />
Erreich-<br />
erreichbare<br />
Punkte<br />
sauber<br />
erreichte<br />
Raumausstattungsmerkmale<br />
generell<br />
ja/nein<br />
Punkte<br />
Punkte<br />
Türen (Türglas-griffe/klinken,- blätter <strong>und</strong> rahmen)<br />
innen <strong>und</strong> außen<br />
5<br />
nein<br />
5<br />
0<br />
Lichtschalter<br />
1<br />
ja<br />
1<br />
1<br />
Trennwandsysteme<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Bodenbeläge<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Fussleisten<br />
1<br />
nein<br />
1<br />
0<br />
Papierkörbe<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Rollcontainer<br />
5<br />
nein<br />
5<br />
0<br />
Schreibtische (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Stühle<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Sidebords (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
3<br />
nein<br />
3<br />
0<br />
Sitzmöbel<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Tisch <strong>und</strong> Standleuchten<br />
3<br />
n.V.<br />
0<br />
Tische (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
5<br />
ja<br />
5<br />
5<br />
Fensterbänke (nur größere zusammenhängende Flächen)<br />
3<br />
n.V.<br />
0<br />
Heizkörper (nur wenn zugänglich)<br />
3<br />
n.V.<br />
0<br />
Kommunikationsleisten<br />
3<br />
ja<br />
3<br />
3<br />
Steckdosen (nur außen)<br />
1<br />
nein<br />
1<br />
0<br />
Schränke einschl. Wandschränke, Reinigung bis 1,80 m<br />
Höhe<br />
3<br />
ja<br />
3<br />
3<br />
Waschebereich, Spen<strong>der</strong> Seifen- handtuch<br />
3<br />
ja<br />
3<br />
3<br />
Wand- <strong>und</strong> Deckenflächen<br />
3<br />
ja<br />
3<br />
3<br />
maximale Punkte<br />
72<br />
63<br />
48<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
RNA 2.1.1 Büro extensiv , Qualitätsniveau 80 %<br />
RNA 2.1.1 , Qualitätsgrad 80 %<br />
76 %<br />
Vereinbartes Qualitätsniveau für RNA<br />
2.1.1 = 80 %<br />
Ergebnis Kontrolle = 76 %<br />
Fazit: Raum ist nicht ok<br />
Mangelleistung für diesen Raum<br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
21
Wie errechne ich das Gesamtergebnis für das Gebäude ?<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Für jeden Raum aus <strong>der</strong> Stichprobe wird errechnet, ob <strong>der</strong> Raum ok ist<br />
• Die Einzelergebnisse jedes Raumes <strong>der</strong> Stichprobe werden addiert<br />
• Sind 10 % <strong>der</strong> Räume nicht ok ist das gesamte Objekt nicht ok.<br />
Beispiel:<br />
• Stichprobe mit 50 Räumen<br />
• Max zulässige Mangelleistung: unter 10 % von 50 Räumen = 4 Räume<br />
• Festgestelltes Reinigungsleistung: 44 Räume ok<br />
6 Räume nicht ok<br />
• Ergebnis für das Gebäude: nicht ok<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
22
Eskalationskaskade bei guter Leistung<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Beispiel Gebäude mit 300 Räumen<br />
<strong>und</strong> einer Zufallsstichprobe von<br />
50 Räumen, Einstufung des DL in<br />
Level 2<br />
‣ Level 1:<br />
‣ Level 2:<br />
‣ Level 3:<br />
Sehr verlässlich - 6-wöchentlich<br />
Standardeinstufung - 4-wöchentlich<br />
Nach Mangelleistung - 2-wöchentlich<br />
Lfd.<br />
Monat<br />
Stichprobenumfang<br />
nach DIN<br />
Räume o.k.<br />
Tolerierte<br />
Abweichung<br />
(
Rechnungskürzung bei Schlechtleistung. Die Eskalationskaskade<br />
kann <strong>zur</strong> Kündigung des Vertrages führen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Beispiel Gebäude mit 300 Räumen<br />
<strong>und</strong> einer Zufallsstichprobe von<br />
50 Räumen, Einstufung des DL in<br />
Level 2<br />
‣ Level 1: Sehr verlässlich - 6-wöchentlich<br />
‣ Level 2: Standardeinstufung - 4-wöchentlich<br />
‣ Level 3: Nach Mangelleistung - 2-wöchentlich<br />
Lfd.<br />
Monat<br />
Stichprobenumfang<br />
nach DIN<br />
Räume o.k.<br />
Tolerierte<br />
Abweichung<br />
(
Die Bewertung <strong>der</strong> Reinigungsleistung erfolgt fast<br />
vollständig automatisch nach definierten Vorgaben<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Definitionen im Vorfeld<br />
Bewertungsablauf<br />
1. Erstellung Stichprobe durch System<br />
2. Prüfung vorgegebener Räume (Prüfung<br />
<strong>der</strong> einzelnen Raumelemente)<br />
3. Berechnung Erfüllungsgrad<br />
<strong>und</strong> Zuordnung zu einem Qualitätsniveau<br />
4. Berechnung erreichter Fehlerpunkte (Räume<br />
schlechter QN 1)<br />
5. Berechnung erlaubter Fehlerpunkte für die<br />
Stichprobe<br />
6. Feststellung, ob Reinigung für Objekt<br />
insgesamt ausreichend war<br />
7. Festlegung Stichprobenlevel für zukünftige<br />
Prüfungen<br />
8. Festlegung vertragliche Konsequenzen<br />
(Rechnungskürzungen/Kündigungen)<br />
<br />
()<br />
*<br />
()<br />
*<br />
• Objektnutzungsarten<br />
• Raumnutzungsarten<br />
• Raumelemente<br />
• Gewichtung Raumelemente<br />
• Qualitätsniveaus je Raumnutzungsart<br />
• Gewichtung Qualitätsniveaus für<br />
Berechnung Fehlerpunkte<br />
• Prozentsatz geprüfter Räume als max.<br />
zulässige Anzahl Fehlerpunkte<br />
• Bedingungen für Verän<strong>der</strong>ungen<br />
Stichprobenlevel<br />
• Bedingungen für Rechnungskürzungen/Vertragskündigungen<br />
Manuell<br />
Automatisch<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Bewertung auf<br />
Raumebene<br />
Bewertung auf<br />
Objektebene<br />
* Vorschlag nach vorgegebenen Kriterien durch das System; Eingreifmöglichkeit durch BLB gegeben<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
25
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
2. Pilotierung <strong>und</strong> bisherige Ergebnisse<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
26
Aufteilung QM-Messsysteme auf die Pilotliegenschaften<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
QM-Messystem eQSS (Fa. Neumann <strong>und</strong> Neumann)<br />
Steinfurt<br />
Minden<br />
Bielefeld<br />
Bad Oeynhausen<br />
a) FA Minden Fa. Stoll<br />
b) AG Bad Oeynhausen Fa. Stoll<br />
c) BLB NL Bielefeld Fa. Stoll<br />
d) FA Steinfurt Fa. Stoll<br />
e) Landesbehördenhaus Dortm<strong>und</strong> Fa. Dietrich<br />
f) LG Arnsberg Fa. Clemens Kleine<br />
Aachen<br />
Oberhausen<br />
Duisburg<br />
Düsseldorf<br />
Köln<br />
Bonn<br />
Dortm<strong>und</strong><br />
Bergisch<br />
Gladbach<br />
Arnsberg<br />
QM-Messsystem Service–alliance (Fa. Kontura)<br />
a) MUNLV Düsseldorf Fa. Germania<br />
b) Landesbehördenhaus Köln Fa. Schubert<br />
c) FA Oberhausen-Süd Fa. Opti<br />
d) PP Duisburg Fa. Rudolf Weber<br />
e) Finanzamtszentrum Aachen Fa. Dohmen<br />
f) AG/LG Bonn Fa. Dietrich<br />
Pilotliegenschaften<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
27
Die QM-Kontrollen werden im Pilotverfahren durch externe<br />
Firmen <strong>und</strong> durch eigenes Personal durchgeführt<br />
FA Steinfurt<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Aachen<br />
Oberhausen<br />
Duisburg<br />
Düsseldorf<br />
Köln<br />
Steinfurt<br />
Dortm<strong>und</strong><br />
Bergisch<br />
Gladbach<br />
Bonn<br />
Arnsberg<br />
Minden<br />
Bielefeld<br />
Bad Oeynhausen<br />
Kontrolle durch BLB NRW nach<br />
Entscheidung durch die NL<br />
• FA Minden<br />
• BLB NRW Bielefeld<br />
• AG Bad Oeynhausen<br />
• LG Arnsberg<br />
• LBH Dortm<strong>und</strong><br />
• FA Oberhausen-Süd<br />
• MUNLV Düsseldorf<br />
• LBH Köln<br />
PP Duisburg, FAZ Aachen,<br />
AG/LG Bonn<br />
Pilotliegenschaften<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
28
Ergebnisse <strong>der</strong> Reinigungskontrollen des BLB NRW<br />
Zeitraum: bis 15.06.2009 Wertung <strong>der</strong> letzten Kontrolle<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Auswertung <strong>der</strong> Reinigungskontrollen<br />
120%<br />
100%<br />
83,64% 81,28%<br />
93,83% 86,20%<br />
90,33%<br />
88,98%<br />
86,08% 83,40%<br />
88,55%<br />
77,49%<br />
80%<br />
60%<br />
48,55%<br />
43,34%<br />
40%<br />
24,66%<br />
20%<br />
0%<br />
Pilot 1 BT 1<br />
Pilot 1 BT 2<br />
Pilot 2<br />
Pilot 3 BT 1<br />
Pilot 3 B T 2<br />
Pilot 4<br />
Pilot 5<br />
Pilot 6<br />
Pilot 7<br />
Pilot 8<br />
Pilot 9<br />
Pilot 10<br />
Pilot 11<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
29
Verlauf <strong>der</strong> Ergebnisse <strong>der</strong> Reinigungskontrollen (1)<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Entwicklung <strong>der</strong> Reinigungskontrollen<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
Pilot 1 BT 1<br />
Pilot 1 BT 2<br />
Pilot 3 BT 1<br />
Pilot 3 BT 2<br />
Pilot 11<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1.<br />
Prüfung<br />
2.<br />
Prüfung<br />
3.<br />
Prüfung<br />
4.<br />
Prüfung<br />
5.<br />
Prüfung<br />
6.<br />
Prüfung<br />
7.<br />
Prüfung<br />
Negative Qualitätsverläufe<br />
sind auf<br />
kurzfristige Personalausfälle<br />
beim<br />
Dienstleister <strong>zur</strong>ückzuführen,<br />
die nicht<br />
kompensiert wurden.<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
30
Verlauf <strong>der</strong> Ergebnisse <strong>der</strong> Reinigungskontrollen (2)<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Entwicklung <strong>der</strong> Reinigungskontrollen<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
Pilot 2<br />
Pilot 4<br />
Pilot 7<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
2. Prüfung 3. Prüfung 4. Prüfung 5. Prüfung 6. Prüfung 7. Prüfung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
31
Verlauf <strong>der</strong> Ergebnisse <strong>der</strong> Reinigungskontrollen (3)<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Entwicklung <strong>der</strong> Reinigungskontrollen<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
Pilot 5<br />
Pilot 6<br />
Pilot 8<br />
Pilot 9<br />
Pilot 10<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1. Prüfung 2. Prüfung 3. Prüfung 4. Prüfung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
32
Wesentliche Erkenntnisse <strong>der</strong> Pilotierung (1)<br />
Rahmenbedingungen für Pilotierungen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Pilotobjekte wurden durch K<strong>und</strong>en des BLB NRW ausgewählt<br />
• Pilotverfahren wurden innerhalb des laufenden Vertrages mit dem jeweiligen Dienstleister im<br />
Objekt umgesetzt<br />
deshalb keine Sanktionen im Pilotverfahren<br />
• Regelkommunikation zwischen Dienstleister, BLB NRW <strong>und</strong> BLB-K<strong>und</strong>en<br />
Wesentliche Erkenntnisse <strong>der</strong> Pilotierung<br />
• Raumscharfe Reinigungskalkulationslisten vom BLB NRW erstellt, vom BLB-K<strong>und</strong>en gegengezeichnet,<br />
Dienstleister hat die Möglichkeit innerhalb von 2 Monaten Korrekturen geltend zu<br />
machen<br />
• Getrennte Vereinbarung von Son<strong>der</strong>reinigungen (z. B. 4-malige Reinigung von Lagerflächen/Jahr)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
33
Wesentliche Erkenntnisse <strong>der</strong> Pilotierung (2)<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Dokumentation <strong>der</strong> Nicht-Zugänglichkeit <strong>der</strong> Räume durch den Dienstleister erfor<strong>der</strong>lich<br />
• Hinsichtlich <strong>der</strong> Reinigungsqualität waren insbeson<strong>der</strong>e die nachfolgenden<br />
Raumausstattungsmerkmale beson<strong>der</strong>s problembehaftet:<br />
- Heizkörper<br />
- Fußleisten<br />
- Türrahmen<br />
- Tischlampen (soweit vorhanden)<br />
- Drehstühle<br />
- Spinnweben an den Wänden<br />
• Einarbeitungszeitraum von 3 Monaten<br />
• Gestaffelter Leistungsbeginn (losbezogen)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
34
Wesentliche Erkenntnisse <strong>der</strong> Pilotierung (3)<br />
Qualitätskontrolle / Schulung<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Qualitätskontrolle erfolgt zeitnah nach <strong>der</strong> Reinigung<br />
• Wesentlich sind Schulungskonzepte, regelmäßige Schulung <strong>und</strong> Qualifizierung <strong>der</strong><br />
Reinigungskräfte<br />
• Schulungskonzepte werden Gegenstand <strong>der</strong> Wertungskriterien <strong>und</strong> müssen dem Angebot<br />
beigefügt werden<br />
• Eigene Qualitätskontrollen durch Dienstleister fortlaufend erfor<strong>der</strong>lich<br />
• Identifikation <strong>der</strong> Objektleitung mit Objekt <strong>und</strong> Reinigungskonzept erfor<strong>der</strong>lich<br />
• Identifikation <strong>der</strong> Reinigungskräfte mit dem <strong>Konzept</strong> <strong>der</strong> qualitätsorientierten Reinigung<br />
erfor<strong>der</strong>lich<br />
• Reinigungskräften muss das mit <strong>der</strong> Qualitätskontrolle verb<strong>und</strong>ene Ergebnis vermittelt werden<br />
• Unter Umständen Auswechslung von Mitarbeitern erfor<strong>der</strong>lich (neues <strong>Konzept</strong>)<br />
• Urlaubs- <strong>und</strong> Krankheitsausfälle umgehend durch qualifiziertes Personal auffangen<br />
(Ersatzkapazitäten)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
35
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
3. Leistungskennwerte<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
36
Leistungskennwerte REFA bezogen auf das Immobilienportfolio<br />
des BLB<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Durch den REFA B<strong>und</strong>esverband wurden für das Gebäudeportfolio des BLB NRW<br />
für jede Raumnutzungsart differenzierte Leistungskennwerte sowohl für die qualitäts- als<br />
auch die verrichtungsorientierte Reinigung ermittelt.<br />
• Die ermittelten Werte werden im Rahmen <strong>der</strong> Bekanntmachung allen Bietern mitgeteilt<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
37
Das REFA Arbeitssystem<br />
Zeitglie<strong>der</strong>ung je Einheit des Menschen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Haupttätigkeit<br />
(t MH )<br />
Nebentätigkeit<br />
(t MN )<br />
Tätigkeitszeit (tt)<br />
Zusätzliche Tätigkeit<br />
(t MZ )<br />
Gr<strong>und</strong>zeit<br />
(tg)<br />
Ablaufbedingtes Unterbrechen<br />
<strong>der</strong> Tätigkeit (t MA )<br />
Störungsbedingtes Unterbrechen <strong>der</strong><br />
Tätigkeit (t MS )<br />
Wartezeit (tw)<br />
Erholungszeit<br />
(ter)<br />
Zeit je<br />
Einheit<br />
(te)<br />
Erholen<br />
(t ME )<br />
Sachliche<br />
Verteilzeit (ts)<br />
Verteilzeit<br />
(tv)<br />
Persönlich bedingtes Unterbrechen <strong>der</strong><br />
Tätigkeit (t MP )<br />
Persönliche<br />
Verteilzeit (tp)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
38
Datenstrukturen: QOR (Beispiel)<br />
RNA<br />
1.1<br />
1.2<br />
1.5.4<br />
2.1<br />
2.1.7<br />
2.1.1<br />
2.1.4<br />
2.3<br />
2.3.1<br />
2.3.4<br />
2.9<br />
2.10<br />
…<br />
7.1.1<br />
7.1.2<br />
7.1.10<br />
7.2<br />
Raumarten Raumkomponenten Raumelemente Verschmutzungen<br />
Wohnräume<br />
Teeküche<br />
Büroräume<br />
Büro intensiv<br />
Büroarchive<br />
Gerichtssäle<br />
Poststellen<br />
…<br />
WCs (einschl. Vorräume)<br />
Waschräume, Duschen<br />
(einschl. Vorräume)<br />
Umklei<strong>der</strong>äume<br />
Gar<strong>der</strong>oben<br />
Bezeichnung<br />
Gemeinschaftsräume<br />
Büro extensiv (allgemein)<br />
Besprechungsräume<br />
Konferenzräume<br />
(Sitzungssäle…)<br />
Wachtmeistereien,<br />
Wachräume, Polizeiwachen<br />
Oberflächen<br />
Mobiliar<br />
Bodenflächen<br />
Oberflächen<br />
Sanitär<br />
Seifenschale<br />
Waschbecken<br />
Armaturen<br />
Wandschild<br />
Siphon<br />
Überlauf<br />
Ver- <strong>und</strong> Entsorgungstätigkeiten<br />
Ablagen<br />
Gläser<br />
Spiegel<br />
Abflussrohre<br />
(Element muss frei sein<br />
von …)<br />
nicht haftende Verschmutzungen<br />
entfernen<br />
haftende Verschmutzungen<br />
entfernen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Qualitätsprüfung<br />
Qualitätssicherung - Ergebniskontrolle<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
39
Planzeitenkatalog als Basis für Zeitkalkulationen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Auch für qualitätsorientierte Ansätze ist die Bildung objektbezogener Planzeitenkataloge notwendig.<br />
PRINZIPDARSTELLUNG<br />
Raumausstattungsmerkmale<br />
Spezifika<br />
(<strong>Bau</strong>- o<strong>der</strong><br />
Montageart)<br />
Variante<br />
mittlerer<br />
Zeitwert<br />
(min/<br />
Ausf./<br />
BG)<br />
Bezugs<br />
-größe<br />
Anzahl<br />
BG<br />
Ausführungsh´keit<br />
(p.a.)<br />
M<br />
o<br />
Ausführungszyklus<br />
(Revierplan)<br />
D<br />
i<br />
gerade Woche<br />
M<br />
i<br />
D<br />
o<br />
F<br />
r<br />
S<br />
a<br />
S<br />
o<br />
Produk<br />
tivzeit<br />
p.a.<br />
(Std.)<br />
Vorbereitende<br />
Arbeiten<br />
Höchster<br />
Turnus !!!<br />
pauschal<br />
0,48<br />
Raum<br />
1<br />
252<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
2,02<br />
Waschbecken<br />
normal,<br />
Wandmontage<br />
innen<br />
komplett<br />
0,42<br />
1,17<br />
Stück<br />
Stück<br />
1<br />
1<br />
200<br />
52<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
1,40<br />
1,01<br />
Waschtisch, mit<br />
Verkleidung, ggf.<br />
mit Standfuss<br />
innen<br />
komplett<br />
0,42<br />
2,18<br />
Stück<br />
Stück<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
0,00<br />
0,00<br />
Spiegel<br />
Standardmass<br />
(40 cm x 40 cm)<br />
komplett<br />
0,46<br />
Stück<br />
1<br />
252<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
1,93<br />
Wandfliesen<br />
Hartbelag<br />
(Fliesen,<br />
Steinzeug etc.)<br />
Spritzer <strong>und</strong><br />
Griffspuren<br />
komplett bis<br />
160 cm<br />
m²<br />
m²<br />
28,6<br />
28,6<br />
200<br />
52<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
0,00<br />
0,00<br />
komplett,<br />
deckenhoch<br />
m²<br />
0<br />
1<br />
0,00<br />
Die festen Reinigungshäufigkeiten <strong>der</strong> zyklischen Reinigung werden bei einem qualitätsorientierten<br />
Ansatz durch sog. „Anschmutzungswahrscheinlichkeiten“ substituiert. In beiden Fällen findet jedoch ein<br />
Target-Costing auf <strong>der</strong> Gr<strong>und</strong>lage von kalkulierten Reinigungsst<strong>und</strong>en pro Jahr statt.<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
40
REFA Leistungskennzahlen - Zeitbausteine für den<br />
BLB NRW<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Rüstzeiten (Aufschlag von 4,17% bis 5,81%)<br />
• Wegezeiten (objektübergreifend, Aufschlag von 0% bis 12,5%)<br />
• Verteilzeiten (Aufschlag von 6,9% bis 9,0%)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
41
Rahmenbedingungen für <strong>der</strong> Ermittlung von REFA<br />
Leistungskennzahlen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
In den objektspezifischen REFA Leistungskennzahlen für den BLB NRW sind folgende Bedingungen<br />
berücksichtigt:<br />
• Bei <strong>der</strong> Ermittlung <strong>der</strong> Verteilzeiten wurde insbeson<strong>der</strong>e dem erhöhten Aufwand für Erst- <strong>und</strong><br />
Nachschulungen sowie Ergebnisbesprechungen im Rahmen <strong>der</strong> qualitätsorientierten<br />
Reinigung Rechnung getragen die Aufschläge für sachliche Verteilzeiten wurden deutlich<br />
angehoben<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich gilt: mit steigen<strong>der</strong> (täglicher) Arbeitszeit steigen auch die Verteilzeiten an.<br />
• Die Ermittlung <strong>der</strong> Rüstzeiten bezieht sich auf das arbeitstägliche Auf- <strong>und</strong> Abrüsten des<br />
gesamten Arbeitssystems (Revierorganisation, Farbsystem, einschl. Müllentsorgung).<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich gilt: mit steigen<strong>der</strong> täglicher Arbeitszeit sinken die Rüstzeiten.<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
42
Bedingungen <strong>der</strong> Anwendung von REFA Leistungskennzahlen<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Objektspezifische REFA Leistungskennzahlen sind gr<strong>und</strong>sätzlich dispositionsorientiert<br />
- <strong>der</strong> höchste Turnus <strong>der</strong> insgesamt im betreffenden Raum zu verrichtenden Tätigkeit dient als<br />
sog. „Basishäufigkeit“,<br />
- bei einer sog. „Teil-, Zwischen- o<strong>der</strong> Bedarfsreinigung“ muss ein Mitarbeiter täglich anwesend<br />
sein<br />
- die Zeit für diesen Mitarbeiter muss entsprechend kalkuliert werden.<br />
• Die vollständige Erfüllung des LV (bzw. <strong>der</strong> erwarteten Qualitätsniveaus) wird vorausgesetzt<br />
• Das Ergebnis <strong>der</strong> Reinigung wird als zufriedenstellend / gut angenommen (100 % LV)<br />
• Konsequente <strong>und</strong> richtige Anwendung des geeigneten Reinigungsverfahrens<br />
• Alle Hilfsmittel sind vollständig, verfügbar <strong>und</strong> sachgerecht aufbereitet<br />
• Ausreichendes Material ist vorhanden<br />
• Es wird ausschließlich gut geschultes Personal eingesetzt<br />
• Durchschnittlicher Leistungsgrad 100 %<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
43
Beispiel für einen REFA Leistungskennwert<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
Klassischer Leistungswert z.B.:<br />
100 m²/ St<strong>und</strong>e, Ausführungshäufigkeit 252 Tage/Jahr<br />
(Die Ausführungshäufigkeit ist in einer Kennzahl nicht sinnvoll<br />
abzubilden)<br />
REFA –Leistungsindex als „Stückzeit“:<br />
1/100 h /m²= 0,01 h/m² je Ausführung<br />
0,01 h/m² * 252 Ausführungen = 2,52 h/m²/Jahr<br />
(Durch die Bildung einer solchen Kennzahl kann die<br />
Jahreszeit abgebildet werden, die im qualitätsorientierten<br />
<strong>Konzept</strong> bedarfs- <strong>und</strong> verursachungsgerecht disponiert<br />
werden kann)<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
44
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
4. Wertung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
45
1. Schritt: Formale Prüfung<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Erfüllt das Angebot alle formalen <strong>und</strong> sachlichen Voraussetzungen ?<br />
• Ist das Angebot pünktlich eingegangen ?<br />
• Ist das Angebot unterschrieben ?<br />
• Sind alle Preisangaben vorhanden ?<br />
• Wurden alle gefor<strong>der</strong>ten Unterlagen eingereicht ? (Vollständigkeit)<br />
Fehlende Unterlagen führen zwingend zum Ausschluss aus dem weiteren Verfahren.<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
46
2. Schritt: Eignungsprüfung<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Fachk<strong>und</strong>e: - Handelsregisterauszug<br />
• Leistungsfähigkeit: - Referenzliste mit mindestens 3 Referenzk<strong>und</strong>en in <strong>der</strong><br />
Größenordnung des angefragten Loses <strong>und</strong> Angabe <strong>der</strong><br />
ausgeführten Leistungen<br />
- Umsatz des Unternehmens insgesamt <strong>und</strong> im relevanten<br />
Geschäftsfeld in den letzten 3 Geschäftsjahren<br />
- Mitarbeiteranzahl des Unternehmens insgesamt <strong>und</strong> im relevanten<br />
Geschäftsfeld in den letzten 3 Geschäftsjahren<br />
- Bescheinigung Betriebshaftpflichtversicherung<br />
mit Angaben zu den Deckungssummen<br />
- Einhaltung <strong>der</strong> Leistungskennwerte <strong>der</strong> REFA<br />
• Zuverlässigkeit: - Unbedenklichkeitsbescheinigung <strong>der</strong> Finanzbehörden <strong>und</strong><br />
<strong>der</strong> Sozialversicherungsträger<br />
- Angabe Berufsgenossenschaft<br />
- Eigenerklärung <strong>zur</strong> Zuverlässigkeit<br />
- Negativerklärung über Insolvenz (Eigenerklärung)<br />
- Eigenerklärung über Zahlung von Mindestlöhnen<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
47
3./4. Schritt: Preisspiegel <strong>und</strong> qualitative Wertungskriterien<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• Angemessenheit <strong>und</strong> Auskömmlichkeit des Preises<br />
• Wirtschaftlichstes Angebot:<br />
Zuschlagskriterien: Preis 60 %<br />
qualitative Kriterien: 40 %<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
48
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
5. Ausschreibungsplanung <strong>IGM</strong><br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
49
Veröffentlichungsmedien<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• https://evergabe.blb.nrw.de<br />
• Submissionsanzeiger<br />
• Webvergabe Ausschreibungsdienst<br />
• Amt für amtliche Veröffentlichungen <strong>der</strong> EG<br />
• Subreport Verlag Schawe GmbH<br />
• Mercell Germany GmbH<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
50
Zeitplanung offenes Verfahren für Düsseldorf <strong>und</strong> Münster<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
• 22.07.2009 Bekanntmachung<br />
• 31.08. 2009 13:00 Uhr Submission<br />
• September/Oktober Wertung <strong>der</strong> Angebote<br />
ggf. Durchführung von Aufklärungsgesprächen<br />
• Anfang November Zuschlag<br />
• 02.01.2010 Start <strong>der</strong> Dienstleistung<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
51
Planung Ausschreibung <strong>IGM</strong> nach Nie<strong>der</strong>lassungen<br />
Entwurf<br />
NL<br />
BLB NRW<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Liegenschaftsbetrieb NRW<br />
Zentrale<br />
2009 2010 2011<br />
2012<br />
1. Q. 2. Q. 3. Q. 4. Q. 1. Q. 2. Q. 3. Q. 4. Q. 1. Q. 2. Q. 3. Q. 4. Q. 1. Q. 2. Q. 3. Q. 4. Q.<br />
J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D<br />
Aachen<br />
QOR<br />
VOR<br />
Bielefeld<br />
QOR<br />
VOR<br />
Bekanntmachung /<br />
Veröffentlichung<br />
Zuschlagserteilung /<br />
Vertragsbeginn<br />
Dortm<strong>und</strong><br />
QOR<br />
VOR<br />
Abgabe<br />
<strong>der</strong><br />
Angebote<br />
Prüfung<br />
<strong>der</strong><br />
Angebote<br />
Einführung des<br />
neuen DL<br />
Duisburg<br />
QOR<br />
VOR<br />
Angebotsfrist /<br />
Eröffnungstermin<br />
Leistungsbeginn<br />
Düsseldorf<br />
QOR<br />
VOR<br />
QOR<br />
VOR<br />
Köln<br />
Münster<br />
QOR<br />
VOR<br />
QOR<br />
VOR<br />
QOR<br />
VOR<br />
Soest<br />
QOR<br />
VOR<br />
Ende Pilotphasen<br />
BLB NRW Zentrale GM <strong>IGM</strong><br />
QOR = qualitätsorientierte Reinigung<br />
VOR = verrichtungsorientierte Reinigung<br />
208-00292-1000-94 RESULT<br />
52
Change language