VereinsrundschreibenNr2 _3 - Haus

Vereinsrundschreiben
Haus- und Grund Lübeck e.V.
Schmiedestraße 20-22, 23552 Lübeck,
Tel 0451-79887-101, Fax 0451 – 75943,
www.haus-und-grund-luebeck.de
Nr. 02/2009
Jahreshauptversammlung 2009
Am 14. Mai 2009 fand im Großen Saal der Gemeinnützigen die diesjährige Jahreshauptversammlung
statt.
In seinem Geschäftsbericht blickte Herr Quickert auf ein ereignisreiches Jahr zurück. Dessen für
die Mitglieder wesentlichste Veränderung waren sicherlich die neuen Rechtsberater, Frau
Rechtsanwältin Gudrun Riemann und Herr Rechtsanwalt Sascha Sebastian Färber. Die Mitgliederzahlen
sind leicht rückläufig gewesen. Zum 31. Dezember 2008 gehörten dem Verein 5.798
Mitglieder an. Dies entspricht einem Rückgang von 38 Mitgliedern. Die tägliche Beratung und
schriftliche Unterstützung der Mitglieder bildet unverändert den Schwerpunkt der Vereinstätigkeit.
Allein im vergangenen Jahr sind über 1.200 neue Aktenvorgänge angelegt worden. In diesem
Zusammenhang weist der Vorstand auf die Notwendigkeit hin, für Sonderleistungen zukünftig
Gebühren zu erheben, um einerseits eine gerechtere Lastenverteilung herzustellen und
andererseits das in den letzten Jahren zurückgegangene Eigenkapital des Vereines wieder zu
stärken.
Bei den Vorstandswahlen sind einstimmig Christa Piepereit und Frank Schumacher in ihren Ämtern
bestätigt worden.
Die Niederschrift der Jahreshauptversammlung kann in der Geschäftsstelle eingesehen werden.
Mitglieder werben Mitglieder
Leider sind die Mitgliederzahlen im vergangenen Jahr leicht rückläufig gewesen. Wir bitten Sie,
Ihren Nachbarn, Freunden, Bekannten und Verwandten von den vielen Vorteilen zu berichten,
die mit einer Mitgliedschaft in unserem Verein verbunden sind. Als Dankeschön für die Vermittlung
nur eines neuen Mitgliedes erhalten Sie in jedem Fall einen

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• famila-Einkaufsgutschein im Wert von 20 €.
Im Jahr 2009 nehmen zudem alle erfolgreichen Werber wieder automatisch an einer Verlosung
von Haus & Grund Deutschland teil, bei der 200 wertvolle Preise winken, u.a.
• Mittelmeerkreuzfahrt „Antikes Olympia und bezaubernder Bosporus“
• fünf Tage Entspannung in der Provence
• dreitägige Städtereise nach Valencia
Als Anlage übersenden wir Ihnen den Teilnahmecoupon. Wir bedanken uns und drücken die
Daumen.
Anschlusszwang an die Fernwärme für Lübeck beschlossen
Und täglich grüßt das Murmeltier. Wie Bill Murray als Phil Collins in der bekannten Filmkomödie
immer wieder den Tag des Murmeltiers miterleben muss, sieht sich der Lübecker Haus- und
Grundeigentümer in steter Regelmäßigkeit neuen Belastungen gegenüber, um die stets leere
Stadtkasse der Hansestadt zu entlasten.
Am 28. Mai ist in der Bürgerschaft ein Benutzungs- und Anschlusszwang an die Fernwärme beschlossen
worden. Ziel des Beschlusses ist ausdrücklich die Sanierung der finanziell angeschlagenen
Stadtwerke. Soweit ein Benutzungs- und Anschlusszwang besteht, ist der Haus- und Grundeigentümer
verpflichtet, sich an die Fernwärmeeinrichtung anzuschließen. Die durch den Anschluss
entstandenen hohen Kosten gehen zu seinen Lasten. Der Anschlusszwang gilt unabhängig
davon, welcher Energieträger genutzt wird. Selbst Eigentümer mit modernen und energetisch
guten Heizungsanlagen sind vom Anschlusszwang betroffen. Im Falle eines Anschlusses an
die Fernwärme ist die teilweise mit erheblichen Investitionen angeschaffte Heizungsanlage nutzlos.
Trotz der Belastungen für die Haus- und Grundstückseigentümer hat das Oberverwaltungsgericht
Schleswig (vgl. Urteil vom 05.01.2005, Az.: 2 LB 62/04) sowie das Bundesverwaltungsgericht
(vgl. Urteil vom 25.01.2008, Az.: 8 C 13.05) einen Anschluss- und Benutzungszwang für eine von
der Gemeinde betriebenen Fernwärmeeinrichtung als zulässig erachtet. Rechtsgrundlage für die
den Anschluss- und Benutzungszwang begründende Satzung ist die Vorschrift des § 17 Abs. 2
der Gemeindeordnung, nach welcher die Gemeinde bei dringendem öffentlichen Bedürfnis
durch Satzung den Anschluss an die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung, die Abfallentsorgung,
die Versorgung mit Fernwärme, die Straßenreinigung und ähnliche der Gesundheit und
dem Schutz der natürlichen Grundlagen des Lebens dienenden öffentliche Einrichtung und die
Benutzung dieser vorschreiben.
Voraussetzung für den Anschluss- und Benutzungszwang ist danach, dass dieser aus Gründen des
Klimaschutzes eingeführt wird. Keine Rechtfertigung sind dagegen fiskalische Erwägungen, wie

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sie offensichtlich nun in Lübeck Antrieb für die Einführung eines Anschluss- und Benutzungszwanges
gewesen sind.
Die dem Anschluss- und Benutzungszwang vorausgesetzte Satzung wird nunmehr von der Verwaltung
ausgearbeitet. Wir werden das Verfahren kritisch begleiten und uns für die Interessen
der Haus- und Grundeigentümer einsetzen.
Recht kompakt
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Ausgangsfall: Die Mieter nahmen bei Mietvertragsende die Endrenovierung vor, obwohl die der
Endrenovierung zugrunde liegende Vertragsklausel unwirksam gewesen ist. Sie machen nunmehr
einen Ersatzanspruch für die von ihnen durchgeführte Endrenovierung geltend, weil eine
wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden hat.
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 27.05.2009 (Az.: VIII ZR
302/07 – noch nicht veröffentlicht) einen Ersatzanspruch der Mieter bejaht. Die Höhe des Ersatzanspruches
bemisst sich nach dem Betrag der üblichen oder angemessenen Vergütung für die
ausgeführten Renovierungsarbeiten. Führt der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst aus, bestimmt
sich die Höhe des Ersatzanspruches üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise
neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung
für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
Hinweis: Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist einmal mehr Vorsicht angezeigt,
wenn der Vermieter vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt. Ist die
Schönheits- oder Endrenovierungsklausel unwirksam, kann der Mieter den Ersatz der von ihm für
die Durchführung der Renovierungsarbeiten aufgewendeten Kosten zurückverlangen. Für den
Vermieter können hierdurch höhere Kosten entstehen, als wenn er die Arbeiten selbst veranlasst
hätte.
Sonderkündigungsrecht auch im Zweifamilienhaus mit zusätzlicher gewerblicher Nutzung
Ausgangsfall: Im Erdgeschoss eines Mietshauses befand sich eine Wäscherei sowie möblierte
Zimmer für die Auszubildenden. Im ersten Stock wohnten die Mieter, im zweiten die Vermieter.
Die Vermieter kündigten unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB.
Die Mieter widersprachen der Kündigung mit der Begründung, es läge weder ein Vertragsverstoß,
noch Eigenbedarf vor.
Entscheidung: Der BGH entschied mit Urteil vom 25.6.2008 (VIII ZR 307/07), es läge ein Sonderkündigungsrecht
vor, denn dies bestehe auch, wenn in einem Gebäude mit zwei Wohneinheiten,

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in dem der Vermieter selber wohnt, zusätzlich Gewerberäume vorhanden sind, es sich also um
ein gemischt genutztes Gebäude handelt.
(Die Zimmer der Auszubildenden wurden im vorliegenden Fall nicht als Wohnungen, sondern als
unselbständige Wohnräume eingestuft, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen
nicht zu berücksichtigen waren).
Hinweis: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude
mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter nach § 573a BGB ohne Angabe
eines Kündigungsgrundes kündigen. In diesem Fall verlängert sich lediglich die Kündigungsfrist
um drei Monate. Wichtig: In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf
die Vorschrift des § 573a BGB gestützt wird. Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam. Muster
für ein Kündigungsschreiben nach § 573a BGB erhalten Sie in der Geschäftsstelle.
Werbungskosten für Handwerkerrechnung
Ausgangsfall: Die Mutter des Vermieters hatte den Auftrag für eine Handwerkerarbeit in einer
Mietwohnung erteilt und auch die Rechnung bezahlt. Diese Rechnung fügte dann aber der Sohn
des Vermieters seiner Steuererklärung bei und machte die Kosten geltend. Das zuständige Finanzamt
wollte die Kosten des Vermieters nicht anerkennen.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 15.1.2008, IX R 45/07) urteilte anders: Kosten für
Instandsetzungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung sind auch dann als Werbungskosten
anzuerkennen, wenn ein Dritter die Rechnung bezahlt hat!
Routinekontrollen der Mietwohnung durch den Vermieter
Ausgangsfall: Ein Vermieter hatte seinen Mieter unter Berufung auf ein im Mietvertrag vereinbartes
Besichtigungsrecht aufgefordert, mit ihm einen Termin zur Besichtigung der Wohnung
auszumachen. Die Klausel im Mietvertrag sah vor, dass der Mieter in angemessenen Abständen
nach rechtzeitiger Ankündigung eine Besichtigung des Vermieters zur Prüfung des Wohnungszustandes
an bestimmten Tagen und zu bestimmten Uhrzeiten dulden müsse. Der Mieter verweigerte
die Besichtigung mit der Begründung, es läge kein Grund dazu vor.
Entscheidung: Das Münchner Landgericht entschied zu Gunsten des Mieters. Die Klausel im
Mietvertrag sei nicht wirksam, denn sie sei zu unbestimmt. Routinekontrollen durch Vermieter,
allein um den Allgemeinzustand der Wohnung zu ermitteln, seien grundsätzlich unzulässig. Der
Vermieter könne nur dann die Zustimmung des Mieters zur Besichtigung der Wohnung verlangen,
wenn auch ein konkreter Grund dazu bestehe, (LG München II, Beschluss vom 21.7.2008, 12
S 1118/08)

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WEG-Teilungserklärung führt zu Zulässigkeit eines Imbissbetriebes trotz Geruchsbelästigung
Ausgangsfall: Zwei Wohnungseigentümer stritten über Einbau und Nutzung einer Abluftanlage.
Diese war an einen Schornstein angeschlossen, der ausschließlich von dem in der WEG-Anlage
befindlichen Imbiss genutzt wurde. Nach der Teilungserklärung war das Ladengeschäft als Imbiss
nutzbar. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung verklagte den Eigentümer des Imbisses
auf Beseitigung der Belästigung der durch die über die Abluftanlage in seine Wohnung ziehenden
Gerüche. Er berief sich in erster Linie auf bauordnungsrechtliche Vorschriften.
Entscheidung: Das OLG Hamm (9.1.2009, 15 Wx 142/08) beschloss, dass sich aus dem Bauordnungsrecht
zwar grundsätzlich ein Schutz Dritter auch hinsichtlich von Geruchsbelästigungen
ergäbe, danach sich also ein Anspruch darauf ergeben konnte, den Schornstein nicht als Abluftleitung
zu nutzen. Allerdings sei nach der Teilungserklärung der Betrieb eines Imbisses ausdrücklich
zulässig, so dass die damit entstehenden Beeinträchtigungen durch den Eigentümer der
Dachgeschosswohnung hinzunehmen waren.
Die zitierten Entscheidungen senden wir Ihnen gerne auf Anfrage unter info@haus-und-grundluebeck.de
zu.
Sollten Fragen zur Mitgliedschaft oder rechtliche Fragen bestehen, stehen wir Ihnen gerne zur
Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Haus&Grund Team