VereinsrundschreibenNr2 _3 - Haus
VereinsrundschreibenNr2 _3 - Haus
VereinsrundschreibenNr2 _3 - Haus
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Vereinsrundschreiben<br />
<strong>Haus</strong>- und Grund Lübeck e.V.<br />
Schmiedestraße 20-22, 23552 Lübeck,<br />
Tel 0451-79887-101, Fax 0451 – 75943,<br />
www.haus-und-grund-luebeck.de<br />
Nr. 02/2009<br />
Jahreshauptversammlung 2009<br />
Am 14. Mai 2009 fand im Großen Saal der Gemeinnützigen die diesjährige Jahreshauptversammlung<br />
statt.<br />
In seinem Geschäftsbericht blickte Herr Quickert auf ein ereignisreiches Jahr zurück. Dessen für<br />
die Mitglieder wesentlichste Veränderung waren sicherlich die neuen Rechtsberater, Frau<br />
Rechtsanwältin Gudrun Riemann und Herr Rechtsanwalt Sascha Sebastian Färber. Die Mitgliederzahlen<br />
sind leicht rückläufig gewesen. Zum 31. Dezember 2008 gehörten dem Verein 5.798<br />
Mitglieder an. Dies entspricht einem Rückgang von 38 Mitgliedern. Die tägliche Beratung und<br />
schriftliche Unterstützung der Mitglieder bildet unverändert den Schwerpunkt der Vereinstätigkeit.<br />
Allein im vergangenen Jahr sind über 1.200 neue Aktenvorgänge angelegt worden. In diesem<br />
Zusammenhang weist der Vorstand auf die Notwendigkeit hin, für Sonderleistungen zukünftig<br />
Gebühren zu erheben, um einerseits eine gerechtere Lastenverteilung herzustellen und<br />
andererseits das in den letzten Jahren zurückgegangene Eigenkapital des Vereines wieder zu<br />
stärken.<br />
Bei den Vorstandswahlen sind einstimmig Christa Piepereit und Frank Schumacher in ihren Ämtern<br />
bestätigt worden.<br />
Die Niederschrift der Jahreshauptversammlung kann in der Geschäftsstelle eingesehen werden.<br />
Mitglieder werben Mitglieder<br />
Leider sind die Mitgliederzahlen im vergangenen Jahr leicht rückläufig gewesen. Wir bitten Sie,<br />
Ihren Nachbarn, Freunden, Bekannten und Verwandten von den vielen Vorteilen zu berichten,<br />
die mit einer Mitgliedschaft in unserem Verein verbunden sind. Als Dankeschön für die Vermittlung<br />
nur eines neuen Mitgliedes erhalten Sie in jedem Fall einen
2 Vereinsrundschreiben<br />
• famila-Einkaufsgutschein im Wert von 20 €.<br />
Im Jahr 2009 nehmen zudem alle erfolgreichen Werber wieder automatisch an einer Verlosung<br />
von <strong>Haus</strong> & Grund Deutschland teil, bei der 200 wertvolle Preise winken, u.a.<br />
• Mittelmeerkreuzfahrt „Antikes Olympia und bezaubernder Bosporus“<br />
• fünf Tage Entspannung in der Provence<br />
• dreitägige Städtereise nach Valencia<br />
Als Anlage übersenden wir Ihnen den Teilnahmecoupon. Wir bedanken uns und drücken die<br />
Daumen.<br />
Anschlusszwang an die Fernwärme für Lübeck beschlossen<br />
Und täglich grüßt das Murmeltier. Wie Bill Murray als Phil Collins in der bekannten Filmkomödie<br />
immer wieder den Tag des Murmeltiers miterleben muss, sieht sich der Lübecker <strong>Haus</strong>- und<br />
Grundeigentümer in steter Regelmäßigkeit neuen Belastungen gegenüber, um die stets leere<br />
Stadtkasse der Hansestadt zu entlasten.<br />
Am 28. Mai ist in der Bürgerschaft ein Benutzungs- und Anschlusszwang an die Fernwärme beschlossen<br />
worden. Ziel des Beschlusses ist ausdrücklich die Sanierung der finanziell angeschlagenen<br />
Stadtwerke. Soweit ein Benutzungs- und Anschlusszwang besteht, ist der <strong>Haus</strong>- und Grundeigentümer<br />
verpflichtet, sich an die Fernwärmeeinrichtung anzuschließen. Die durch den Anschluss<br />
entstandenen hohen Kosten gehen zu seinen Lasten. Der Anschlusszwang gilt unabhängig<br />
davon, welcher Energieträger genutzt wird. Selbst Eigentümer mit modernen und energetisch<br />
guten Heizungsanlagen sind vom Anschlusszwang betroffen. Im Falle eines Anschlusses an<br />
die Fernwärme ist die teilweise mit erheblichen Investitionen angeschaffte Heizungsanlage nutzlos.<br />
Trotz der Belastungen für die <strong>Haus</strong>- und Grundstückseigentümer hat das Oberverwaltungsgericht<br />
Schleswig (vgl. Urteil vom 05.01.2005, Az.: 2 LB 62/04) sowie das Bundesverwaltungsgericht<br />
(vgl. Urteil vom 25.01.2008, Az.: 8 C 13.05) einen Anschluss- und Benutzungszwang für eine von<br />
der Gemeinde betriebenen Fernwärmeeinrichtung als zulässig erachtet. Rechtsgrundlage für die<br />
den Anschluss- und Benutzungszwang begründende Satzung ist die Vorschrift des § 17 Abs. 2<br />
der Gemeindeordnung, nach welcher die Gemeinde bei dringendem öffentlichen Bedürfnis<br />
durch Satzung den Anschluss an die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung, die Abfallentsorgung,<br />
die Versorgung mit Fernwärme, die Straßenreinigung und ähnliche der Gesundheit und<br />
dem Schutz der natürlichen Grundlagen des Lebens dienenden öffentliche Einrichtung und die<br />
Benutzung dieser vorschreiben.<br />
Voraussetzung für den Anschluss- und Benutzungszwang ist danach, dass dieser aus Gründen des<br />
Klimaschutzes eingeführt wird. Keine Rechtfertigung sind dagegen fiskalische Erwägungen, wie
3 Vereinsrundschreiben<br />
sie offensichtlich nun in Lübeck Antrieb für die Einführung eines Anschluss- und Benutzungszwanges<br />
gewesen sind.<br />
Die dem Anschluss- und Benutzungszwang vorausgesetzte Satzung wird nunmehr von der Verwaltung<br />
ausgearbeitet. Wir werden das Verfahren kritisch begleiten und uns für die Interessen<br />
der <strong>Haus</strong>- und Grundeigentümer einsetzen.<br />
Recht kompakt<br />
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel<br />
Ausgangsfall: Die Mieter nahmen bei Mietvertragsende die Endrenovierung vor, obwohl die der<br />
Endrenovierung zugrunde liegende Vertragsklausel unwirksam gewesen ist. Sie machen nunmehr<br />
einen Ersatzanspruch für die von ihnen durchgeführte Endrenovierung geltend, weil eine<br />
wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden hat.<br />
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 27.05.2009 (Az.: VIII ZR<br />
302/07 – noch nicht veröffentlicht) einen Ersatzanspruch der Mieter bejaht. Die Höhe des Ersatzanspruches<br />
bemisst sich nach dem Betrag der üblichen oder angemessenen Vergütung für die<br />
ausgeführten Renovierungsarbeiten. Führt der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst aus, bestimmt<br />
sich die Höhe des Ersatzanspruches üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise<br />
neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung<br />
für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.<br />
Hinweis: Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist einmal mehr Vorsicht angezeigt,<br />
wenn der Vermieter vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt. Ist die<br />
Schönheits- oder Endrenovierungsklausel unwirksam, kann der Mieter den Ersatz der von ihm für<br />
die Durchführung der Renovierungsarbeiten aufgewendeten Kosten zurückverlangen. Für den<br />
Vermieter können hierdurch höhere Kosten entstehen, als wenn er die Arbeiten selbst veranlasst<br />
hätte.<br />
Sonderkündigungsrecht auch im Zweifamilienhaus mit zusätzlicher gewerblicher Nutzung<br />
Ausgangsfall: Im Erdgeschoss eines Mietshauses befand sich eine Wäscherei sowie möblierte<br />
Zimmer für die Auszubildenden. Im ersten Stock wohnten die Mieter, im zweiten die Vermieter.<br />
Die Vermieter kündigten unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB.<br />
Die Mieter widersprachen der Kündigung mit der Begründung, es läge weder ein Vertragsverstoß,<br />
noch Eigenbedarf vor.<br />
Entscheidung: Der BGH entschied mit Urteil vom 25.6.2008 (VIII ZR 307/07), es läge ein Sonderkündigungsrecht<br />
vor, denn dies bestehe auch, wenn in einem Gebäude mit zwei Wohneinheiten,
4 Vereinsrundschreiben<br />
in dem der Vermieter selber wohnt, zusätzlich Gewerberäume vorhanden sind, es sich also um<br />
ein gemischt genutztes Gebäude handelt.<br />
(Die Zimmer der Auszubildenden wurden im vorliegenden Fall nicht als Wohnungen, sondern als<br />
unselbständige Wohnräume eingestuft, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen<br />
nicht zu berücksichtigen waren).<br />
Hinweis: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude<br />
mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter nach § 573a BGB ohne Angabe<br />
eines Kündigungsgrundes kündigen. In diesem Fall verlängert sich lediglich die Kündigungsfrist<br />
um drei Monate. Wichtig: In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf<br />
die Vorschrift des § 573a BGB gestützt wird. Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam. Muster<br />
für ein Kündigungsschreiben nach § 573a BGB erhalten Sie in der Geschäftsstelle.<br />
Werbungskosten für Handwerkerrechnung<br />
Ausgangsfall: Die Mutter des Vermieters hatte den Auftrag für eine Handwerkerarbeit in einer<br />
Mietwohnung erteilt und auch die Rechnung bezahlt. Diese Rechnung fügte dann aber der Sohn<br />
des Vermieters seiner Steuererklärung bei und machte die Kosten geltend. Das zuständige Finanzamt<br />
wollte die Kosten des Vermieters nicht anerkennen.<br />
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 15.1.2008, IX R 45/07) urteilte anders: Kosten für<br />
Instandsetzungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung sind auch dann als Werbungskosten<br />
anzuerkennen, wenn ein Dritter die Rechnung bezahlt hat!<br />
Routinekontrollen der Mietwohnung durch den Vermieter<br />
Ausgangsfall: Ein Vermieter hatte seinen Mieter unter Berufung auf ein im Mietvertrag vereinbartes<br />
Besichtigungsrecht aufgefordert, mit ihm einen Termin zur Besichtigung der Wohnung<br />
auszumachen. Die Klausel im Mietvertrag sah vor, dass der Mieter in angemessenen Abständen<br />
nach rechtzeitiger Ankündigung eine Besichtigung des Vermieters zur Prüfung des Wohnungszustandes<br />
an bestimmten Tagen und zu bestimmten Uhrzeiten dulden müsse. Der Mieter verweigerte<br />
die Besichtigung mit der Begründung, es läge kein Grund dazu vor.<br />
Entscheidung: Das Münchner Landgericht entschied zu Gunsten des Mieters. Die Klausel im<br />
Mietvertrag sei nicht wirksam, denn sie sei zu unbestimmt. Routinekontrollen durch Vermieter,<br />
allein um den Allgemeinzustand der Wohnung zu ermitteln, seien grundsätzlich unzulässig. Der<br />
Vermieter könne nur dann die Zustimmung des Mieters zur Besichtigung der Wohnung verlangen,<br />
wenn auch ein konkreter Grund dazu bestehe, (LG München II, Beschluss vom 21.7.2008, 12<br />
S 1118/08)
5 Vereinsrundschreiben<br />
WEG-Teilungserklärung führt zu Zulässigkeit eines Imbissbetriebes trotz Geruchsbelästigung<br />
Ausgangsfall: Zwei Wohnungseigentümer stritten über Einbau und Nutzung einer Abluftanlage.<br />
Diese war an einen Schornstein angeschlossen, der ausschließlich von dem in der WEG-Anlage<br />
befindlichen Imbiss genutzt wurde. Nach der Teilungserklärung war das Ladengeschäft als Imbiss<br />
nutzbar. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung verklagte den Eigentümer des Imbisses<br />
auf Beseitigung der Belästigung der durch die über die Abluftanlage in seine Wohnung ziehenden<br />
Gerüche. Er berief sich in erster Linie auf bauordnungsrechtliche Vorschriften.<br />
Entscheidung: Das OLG Hamm (9.1.2009, 15 Wx 142/08) beschloss, dass sich aus dem Bauordnungsrecht<br />
zwar grundsätzlich ein Schutz Dritter auch hinsichtlich von Geruchsbelästigungen<br />
ergäbe, danach sich also ein Anspruch darauf ergeben konnte, den Schornstein nicht als Abluftleitung<br />
zu nutzen. Allerdings sei nach der Teilungserklärung der Betrieb eines Imbisses ausdrücklich<br />
zulässig, so dass die damit entstehenden Beeinträchtigungen durch den Eigentümer der<br />
Dachgeschosswohnung hinzunehmen waren.<br />
Die zitierten Entscheidungen senden wir Ihnen gerne auf Anfrage unter info@haus-und-grundluebeck.de<br />
zu.<br />
Sollten Fragen zur Mitgliedschaft oder rechtliche Fragen bestehen, stehen wir Ihnen gerne zur<br />
Verfügung.<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
Ihr <strong>Haus</strong>&Grund Team