Steglitzer Hausbesitz 2013 - und Grundbesitzerverein von 1887 ...

Steglitzer
Hausbesitz
Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

Unsere Tür steht Ihnen doppelt offen.
Verwaltung von Miethäusern, Gewerbeobjekten,
Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwaltung
von vermieteten Eigentumswohnungen
Betreuung bei der Umwandlung von Miethäusern
in Wohnungseigentümergemeinschaften
Übernahme von Einzelaufgaben, wie Umlagenabrechnungen,
Mieterhöhungen, Um- und
Ausbauten etc.
Vermittlung von Kaufobjekten:
Miethäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser,
Baugrundstücke, Eigentumswohnungen
Vermittlung von Mietobjekten:
Einfamilienhäuser, Wohnungen,
Büro- und Gewerberäume
Herzlich willkommen in der Potsdamer Straße 37· 12205 Berlin-Lichterfelde West· Telefon 0 30 / 3 90 80 50
krohn @ ekon-hausverwaltung.de· www.ekon-hausverwaltung.de· info @ lohmueller-immobilien.de· www.lohmueller-immobilien.de
Steuerliche Bewertung von Grundstücken,
Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern
und Eigentumswohnungen in Schenkungsund
Erbschaftsfällen.
Dipl.-Kfm Dietmar Guhl
Steuerberater
Breite Straße 10a · 12167 Berlin
Fon 790 99 30 · Fax 790 99 390
2 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

» Inhaltsverzeichnis
Einladung zur Mitgliederversammlung ....................................................... 4
AKTUELLER Hinweis zur Anwendung des Berliner Mietspiegels ................. 4
Vorwort ..................................................................................................... 5
Vorweggenommene Erbfolge an Grundstücken ................................... 6 - 7
Wenn der Mieter alt wird – Rechte und Pflichten ...................................... 8
Vorsicht! Asbest in Wohnungen und deren Sanierung ....................... 9 - 10
Gartenpflege im Herbst............................................................................ 11
Einbrecher „arbeiten“ unter Zeitdruck ..................................................... 12
Unbeschwert den Sommer genießen ....................................................... 13
Modernisierungsaktion bis Ende 2013 ..................................................... 14
Die auf dem Weltmarkt einzigartige Alarmanlage Bublitz B2.................... 15
Impressum
Herausgeber:
Haus- und Grundbesitzerverein von 1887
Berlin-Steglitz e.V.
Schloßstrasse 41 ·12165 Berlin
Telefon: 030 - 792 1969
Fax: 030 - 793 35 79
www.hgv-berlin-steglitz.de
email: info@hgv-berlin-steglitz
Auflage: 1.350 Stück
Anzeigen:
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Am Wiesengrund 1 · 40764 Langenfeld
Telefon (0 21 73) 10 95-100 · Telefax (0 21 73) 10 95-111
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Satz:
mf-design Michael Fichtenkamm
Pfarrer-Hoffmans-Straße 11 · 52249 Eschweiler
Telefon: 0 24 03 / 1 04 33 · www.mf-design.net
Druck
Steimer Druckerei & Verlag GmbH
Münchener Straße 1 · 76726 Germersheim
Telefon 07274-7005-0 · Telefax 07274-7005-55
buero@steimer-medien.de · www.steimer-medien.de
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EINLADUNG zur
Mitgliederversammlung
am Mittwoch, den 18. September 2013, 19.00 Uhr
Best Western Premier Hotel Steglitz International,
Saal Steglitz-Zehlendorf
Tagesordnung:
1. Eröffnung und Begrüßung, RA u Notar Axel Paul, Vorsitzender
2. Vortrag „Einbaupflicht von Wärmezählern zur
Warmwasserabtrennung nach der Heizkostenverordnung
ab 31.12.2013“
Referent: Uwe Kordt, Zentralheizungs- und Lüftungsbaumeister
3. Vortrag „Asbest in Wohnungen - Sanierungsmöglichkeiten“
Referent: Walter Felder, ö. b. u. v. Sachverständiger
für das Maler- u Lackiererhandwerk
Nach dem offiziellen Teil laden wir Sie gern zu einem Glas Sekt und einem kleinen Imbiss ein.
Wir freuen uns, mit Ihnen in lockerer Atmosphäre ins Gespräch zu kommen
AKTUELLER Hinweis zur Anwendung des Berliner Mietspiegels
Bitte beachten Sie folgende Änderung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: es
sind zunächst - ausgehend vom Mittelwert - vorliegende Sondermerkmale zu berücksichtigen.
Liegt eines oder mehrere dieser Sondermerkmale vor, können die wohnwerterhöhenden
Merkmale die neu zu bestimmende Miete nur noch bis zum ausgewiesenen Oberwert des
Mietspiegels erhöhen. Demnach ist bei Vorliegen eines Sondermerkmals kein Überschreiten
des Mietspiegeloberwertes durch das Vorhandensein von wohnwerterhöhenden Merkmalen
mehr möglich. Ist der Oberwert bereits durch die Sondermerkmale überschritten, werden die
Merkmale der Orientierungshilfe gar nicht mehr berücksichtigt.
Der Mietspiegel liegt in unserer Geschäftsstelle zur Abholung bereit.
Für weitere Rückfragen rufen Sie uns an!
4 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

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Vorwort
Liebe Mitglieder
im Jahr 2012 ist unser Verein stolze 125 Jahre alt
geworden. Es ist Zeit, neue Seiten aufzuschlagen. Mit der
vorliegenden ersten Ausgabe unserer neuen Mitgliederzeitung
passen wir uns den heute üblichen Publikationen an
und nehmen gleichzeitig die Möglichkeit war, Sie in Zukunft
besser zu informieren. Die neue Zeitung wird im Gegensatz
zu den fünf Ausgaben der früheren Jahre nur noch zweimal
im Jahr mit Schwerpunktthemen erscheinen.
Als Ausgleich dafür versorgen wir Sie über unsere Infobriefe
und unsere Website zeitnah mit den wichtigsten Informationen
rund um die Immobilie aus Politik, Steuer- und Mietrecht.
Diejenigen, die uns bereits jetzt mit ihren E-Mail-Adressen
versehen haben, kennen diese Infobriefe bereits. So haben
wir kurz vor den Ferien über den neu herausgekommenen
Mietspiegel des Jahres 2013 und den geänderten Umgang
hiermit in kurzen, knappen Worten informiert. Wir
möchten durch diese wesentlich flexiblere Möglichkeit der
Informationen die Wege verkürzen und Ihnen die Möglichkeit
geben, sich im Zeitalter immer schneller wechselnder
Rechtsvorschriften schnell auf die neu gegebenen Situationen
einzustellen.
Ich bitte Sie deshalb, sofern noch nicht geschehen, uns mit
Ihren E-Mail-Adressen zu versehen und regelmäßig auch
unsere Seite im Internet zu besuchen.
Gleichzeitig haben wir auch die Zahl der Mitgliederversammlungen
reduziert. Auch wenn wir ca. 40 bis 60 die
Versammlung regelmäßig besuchende Mitglieder jetzt persönlich
seltener sehen, als dies in der Vergangenheit der Fall
war, hoffen wir doch, den Kontakt zu ihnen zu intensivieren.
Da wir jedoch nicht alle Ihre Wünsche und Vorstellungen
erahnen können, lade ich Sie nochmals herzlich ein, mir persönlich
wie auch unserer Geschäftsführerin, Frau Nakic,
oder auch Frau Hettler Ihre eigenen Anregungen und Ideen
mitzuteilen, damit wir diese in unsere Arbeit aufnehmen
und umsetzen können.
Parallel zu diesen renovierten Auftritten nach außen möchten
wir auch vermehrt wieder Seminare oder Fortbildungsveranstaltungen
für Mitglieder anbieten, die wir in Zusammenarbeit
mit einem renommierten Fortbildungsinstitut
durchführen möchten.
Soweit von Ihnen Interesse besteht, bitten wir Sie, sich in
der Geschäftsstelle zu melden und mitzuteilen, zu welchen
Themen Sie gerne diese Fortbildungsveranstaltungen
haben möchten. Wir werden diese zu einem sehr günstigen
Sonderpreis für unsere Mitglieder anbieten können.
Wir alle sind gespannt auf Ihre Resonanz in der nächsten
Versammlung. Ich hoffe, Sie dort zahlreich begrüßen zu
können.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Axel Paul,
Vorsitzender
Da unsere Stammtische inzwischen auf regen Zuspruch gestoßen
sind, soll auch dieses mindestens im Jahresrhythmus
wiederholt werden.
Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V. 5

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Vorweggenommene Erbfolge
an Grundstücken:
Besser verschenken als vererben
von Hans-Joachim Beck, VRiFG a.D.
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Steuersparmöglichkeiten: Freibeträge von 400.000 Euro pro
Elternteil alle zehn Jahre
Um den Lebensunterhalt der Eltern zu sichern, kann das
Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen werden
Seit dem 1. 1. 2009 werden Grundstücke bei der Erbschaftund
der Schenkungsteuer nicht mehr mit dem niedrigen
Bedarfswert, sondern mit dem Verkehrswert angesetzt.
Dieser ist bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
nach dem Vergleichswertverfahren und bei vermieteten
Grundstücken nach dem Ertragswertverfahren zu
ermitteln. Anders als für das Betriebsvermögen gibt es praktisch
keine Verschonungen. Lediglich für vermietete Wohnungen
wird ein Abschlag von 10 Prozent gewährt. Dies
führt zu einer erheblichen Verschärfung der Steuer.
Je nach Ausgang der Wahl droht in der nächsten Legislaturperiode
eine Erhöhung der Erbschaftssteuer. Für Eigentümer
kann es sich daher lohnen, bereits jetzt ihren Grundbesitz
auf die zukünftigen Erben zu übertragen. Dadurch
können nicht nur Steuern gespart werden, sondern man
hat auch mehr Einfluss auf die Nachfolgeregelung. Durch
die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrechtes
kann die vererbende Partei die Immobilie auch nach der
Schenkung weiterhin bewohnen.
Vorgehen bei mehreren Erben
Gibt es mehrere Erben, bilden diese im Erbfall eine Erbengemeinschaft,
die gemeinschaftlich Eigentümer des Nachlasses
ist. In einem Testament kann man festlegen, welchen Anteil
des Nachlasses die einzelnen Erben bekommen. Wenn der
Erblasser genau bestimmen möchte, wer was bekommt, ist
es nötig, die Erbauseinandersetzung zu regeln und hierfür
auch eine Testamentsvollstreckung anzuordnen. Die Zuordnung
bestimmter Gegenstände kann nur durch die Anordnung
eines Vermächtnisses erfolgen. Der Vermächtnisnehmer
ist zwar dann kein Erbe, hat aber ein Recht auf die
Herausgabe des Grundstücks. Wenn mehrere Kinder vorhanden
sind und nur ein Kind das Grundstück bekommen
soll, kann es sich lohnen, das Grundstück schon zu Lebzeiten
zu verschenken. Das oder die übergangenen Kinder haben
dann zwar auch Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten
Grundstücks zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs
dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch
verringert sich jedoch jedes Jahr um ein Zehntel.
In der Regel ist es sinnvoll mit dem Kind, dem man das
Grundstück schenkt, zu vereinbaren, dass die Schenkung
auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet
wird.
Kinderfreibetrag von 400.000 Euro pro Person alle
zehn Jahre
Auch steuerlich bietet die vorweggenommen Erbfolge viele
Vorteile, da jedes Kind in der Erbschaftsteuer einen Freibetrag
von 400.000 Euro hat. Dieser Freibetrag kann nach
Ablauf von zehn Jahren neu ausgenutzt werden. Wenn man
mit der Übertragung der Immobilie rechtzeitig beginnt, kann
man diesen Freibetrag also mehrfach nutzen. Der Freibetrag
gilt für den Erwerb von einer Person; Vater und Mutter
können dem Kind also jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken.
Nicht zu unterschätzen ist auch der Effekt, dass bei einer
Schenkung des Grundstücks die zukünftigen Wertsteigerungen
bereits in der Hand des Kindes entstehen und damit nicht
von der Erbschaftsteuer erfasst werden. Es ist auch möglich,
dass man das Grundstück nicht auf das Kind, sondern das
Enkelkind überträgt und damit eine Generation überspringt.
Allerdings beträgt der Freibetrag bei einer Schenkung an
Enkel nur 200.000 und nicht 400.000 Euro.
6 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt
Wenn das Vermögen der Eltern nach der Übertragung nicht
mehr ausreichend wäre, um den Lebensunterhalt zu
sichern, sollten Eltern das Grundstück unter Vorbehalt
des Nießbrauchs übertragen. Dem Nießbrauchsberechtigten
stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus
dem Grundstück zu, er hat aber keine Rechte an der Vermögenssubstanz.
Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und
nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod
des Berechtigten. Handelt es sich um ein vermietetes
Grundstück, bleibt der Vorbehaltsnießbraucher Vermieter.
Ihm stehen die Mieten zu und er ist Partei des Mietvertrages.
Die Mieter müssen über die Übertragung also nicht
informiert werden.
Einkommensteuer bei Nießbrauchsvorbehalt
Die Einkommensteuer behandelt den Vorbehaltsnießbraucher
wie einen wirtschaftlichen Eigentümer. Er muss also
weiterhin die Mieteinnahmen versteuern und kann die
Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen. Als Werbungskosten
kann er auch die übrigen Aufwendungen für die
Immobilie abziehen, wenn er sie tatsächlich getragen hat und
nach dem BGB oder dem Übertragungsvertrag zur Tragung
verpflichtet ist. Nach dem BGB hat der Nießbraucher nur die
üblichen Erhaltungsaufwendungen zu tragen, während
außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten
vom Eigentümer zu tragen sind. Um den Abzug auch dieser
Kosten als Werbungskosten zu sichern, wird daher in der
Praxis üblicherweise vereinbart, dass der Nießbraucher – abweichend
vom Gesetz – sämtliche Kosten zu tragen hat.
Denn der Eigentümer kann während des Bestehens des Nießbrauchs
keine Werbungskosten abziehen, weil er keine Einnahmen
erzielt. Eine solche Verpflichtung des Nießbrauchers
ist auch wirtschaftlich angemessen, weil der Nießbraucher
die Mieteinnahmen erzielt, aus denen die Aufwendungen
bezahlt werden können. Nach Erlöschen des Nießbrauchs
stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, so
dass er oder sie diese versteuern muss. Von diesem Zeitpunkt
an darf er sämtliche Werbungskosten und damit auch die
Gebäude-AfA als Werbungkosten abziehen.
Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und Übernahme
einer Verbindlichkeit
Wird ein Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen
und übernimmt der Beschenkte außerdem eine auf dem
Grundstück lastende Verbindlichkeit, sollte vereinbart werden,
dass der Nießbrauchsberechtigte Zins und Tilgung bis zu
seinem Tod übernimmt. Dafür gibt es mehrere Gründe:
zunächst hat dies wirtschaftliche Gründe, weil nur der Nießbrauchsberechtigte
die Mieteinnahmen erzielt, aus denen
Zins und Tilgung bedient werden sollen. Vor allem hat diese
Gestaltung aber einkommensteuerliche Gründe. Denn zu
Lebzeiten des Nießbrauchsberechtigten erzielt nur dieser Einkünfte
aus der Vermietung des Grundstücks, so dass auch
nur er das Recht hat, die Zinsaufwendungen als Werbungskosten
abzuziehen. Nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten
kann der Eigentümer die Zinsaufwendungen als Werbungkosten
abziehen, weil er nunmehr die Einkünfte aus der
Vermietung erzielt.
Schenkungssteuer
Für die Schenkungsteuer ergeben sich aus dieser Gestaltung
jedoch gewisse Probleme. Grundsätzlich werden zur Ermittlung
des Wertes des Erwerbs von dem Wert der Immobilie
sowohl der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts als auch der
Wert der Verbindlichkeit abgezogen. Bei der Verbindlichkeit
handelt es sich wegen der aufschiebenden Bedingung jedoch
um eine aufschiebend bedingte Last, die gemäß § 6
in Verbindung mit § 5 BewG erst in dem Augenblick berücksichtigt
wird, in dem die Bedingung eintritt. Es handelt sich
dann um ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abgabenordnung,
so dass der Erbschaftsteuerbescheid geändert
und die Verbindlichkeit nachträglich berücksichtigt
werden muss. Maßgeblich ist dabei der Wert der Verbindlichkeit
zum Zeitpunkt des Todes; dieser Betrag wird außerdem
auf den Zeitpunkt der Schenkung abgezinst. Allerdings
führt das Finanzamt die Korrektur nur durch, wenn man
einen entsprechenden Antrag stellt. Dieser muss bis zum
Ablauf des Jahres gestellt werden, in dem der Nießbrauchsberechtigte
gestorben ist.
Selbstgenutztes Einfamilienhaus
Eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt ist auch bei
einem selbstgenutzten Einfamilienhaus möglich. In der Praxis
wird in diesen Fällen aber häufig statt des Nießbrauchsvorbehalts
ein Wohnungsrecht vereinbart.
Schenkung unter Vorbehalt: Rückforderungsrecht vereinbaren
Zu guter Letzt ist es ratsam, bei der Schenkung eines Grundstücks
ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten
Entwicklung der Verhältnisse des Beschenkten zu
vereinbaren. Das BGB sieht ein Rückforderungsrecht des
Schenkers für den Fall des Notbedarfs des Schenkers oder
des groben Undanks des Beschenkten vor. Empfehlenswert
ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu
vereinbaren wie etwa die Insolvenz des Beschenkten, die
Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben
und die Ehescheidung des Beschenkten.
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Wenn der Mieter alt wird:
Rechte und Pflichten
von Britta Nakic
Erfreulich ist, dass aufgrund des medizinischen Fortschritts die
Menschen in Deutschland immer älter werden. Die meisten
Senioren möchten so lange wie möglich in der ihnen vertrauten
Wohnung weiterleben. Hieraus ergeben sowohl auf Seiten
des Mieters als auch des Vermieters verschiedene Fragen,
wovon wir einige beantworten wollen:
Darf der Mieter die Wohnung behindertengerecht
umbauen?
Ein Treppenlift, besondere Haltegriffe oder ein Behinderten-
WC können älteren Menschen das Leben erleichtern. Nach
§ 554 a BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung
zu baulichen Veränderungen, die für eine behindertengerechte
Nutzung der Mietsache erforderlich sind. Bei Beendigung
des Mietverhältnisses muss der Mieter den früheren
Zustand wiederherstellen, also alles wieder zurückbauen. Der
Vermieter kann aber seine Zustimmung von einer angemessenen
zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustandes abhängig machen.
Mein Mieter ist bereits 90 Jahre alt und körperlich gebrechlich.
Muss ein Mieter renovieren, obwohl er hierzu
körperlich gar nicht mehr in der Lage ist?
Ja. Bei einer wirksamen Renovierungsklausel muss der Mieter
renovieren; er kann dies nicht mit Verweis auf sein hohes Alter
verweigern. Die Renovierungsarbeiten können auch durch
Bekannte, Familienangehörige oder von einem beauftragten
Maler erledigt werden.
Darf der Mieter andere Personen in seine Wohnung
aufnehmen, die ihn pflegen?
Die Aufnahme eigener Kinder muss dem Vermieter nur angezeigt
werden. Die Aufnahme von fremden Pflegepersonen
stellt eine Untervermietung dar, die genehmigungsbedürftig
ist. Die Pflege eines älteren Menschen stellt aber in der Regel
ein berechtigtes Interesse des Mieters dar, so dass die Zustimmung
hierzu grundsätzlich nicht verweigert werden darf.
Hat der Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung
aus dem Mietvertrag, wenn er in ein Seniorenheim
umziehen muss?
Nein. Das Gesetz kennt kein besonderes Kündigungsrecht
hierfür. Daher ist der Mieter an die dreimonatige Kündigungsfrist
gebunden. Es verbleibt jedoch die einvernehmliche Beendigung
des Mietvertrages durch eine Aufhebungsvereinbarung,
wenn der Vermieter hieran interessiert ist.
Kann der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung
an die Ortsüblichkeit abwehren, wenn er nur
eine kleine Rente hat?
Nein. Ein sonst wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters
kann nicht wegen eines zu niedrigen Einkommens zurückgewiesen
werden. Ein zu geringes Einkommen kann aber
unter Umständen bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung
als „finanzielle Härte“ zu berücksichtigen sein, so
dass eine Modernisierungsumlage bei diesem Mieter nicht
durchsetzbar ist.
Müssen betagte Mieter umfangreiche Bauarbeiten in
der Wohnung dulden?
Instandsetzungsarbeiten muss der Mieter uneingeschränkt
dulden, wenn dies zur Beseitigung von Mängeln erforderlich
ist. Bei vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungsarbeiten
kann aber ein hohes Alter und ein schlechter Gesundheitszustand
des Mieters der grundsätzlichen Duldungspflicht
entgegenstehen.
8 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

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Umgang mit Vinyl-Asbest-Platten und asbesthaltigem
Kleber in Berliner Wohnungsbeständen
bei Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Das LAGetSi (Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz
und technische Sicherheit Berlin) veröffentlichte im
Juli 2012 eine Informationsschrift zum künftigen Vorgehen
bei Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit
Vinyl-Asbest-Platten und asbesthaltigem Kleber in Berliner
Wohnungsbeständen.
Bei den Vinyl-Asbestplatten, welche im Sprachgebrauch
auch als „Flexplatten“ bezeichnet werden, handelt es sich
meist um quadratische Bodenbelagsplatten mit den Maßen
25 x 25 cm. Da allerdings auch andere Formate anzutreffen
sind, stellt eine Abweichung hiervon kein Ausschlusskriterium
dar. Die Platten wurden unter Verwendung von PVC
oder Mischpolymerisaten des Vinylchlorids sowie Asbest
und anderen Füllstoffen, Pigmenten und sonstigen Zusatzstoffen
hergestellt. Ihr Asbestgehalt liegt in der Regel bei
5 bis 20%. Verbaut wurden sie überwiegend in den Jahren
von 1950 bis 1970. Beim Einbau wurden häufig Bitumen-
Klebstoffe eingesetzt, welche ebenfalls sehr häufig mit
Asbest versetzt waren. Rein äußerlich kann man weder den
Platten noch dem Kleber ansehen, ob es sich um ein asbesthaltiges
Material handelt. Bei entsprechenden Platten und
Kleber aus den einschlägigen Einbaujahren ist jedoch mit
hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass diese
asbesthaltig sind. Eine eindeutige Aussage ist allerdings nur
durch eine Materialanalyse möglich.
In der Information des LAGetSi vom Juli 2012 wurde bestätigt,
dass von intakten Vinylasbest-Platten keine akuten
Gesundheitsgefährdungen ausgehen.
Wenn jedoch im Zuge von Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
die in die Jahre gekommenen Platten
ganz oder teilweise beseitigt werden, stellt sich grundsätzlich
die Frage, wie mit den Platten und dem asbesthaltigen
Kleber verfahren werden soll. In der Vergangenheit verblieb
der Kleber als asbesthaltiger Rest vielfach nach der vollständigen
Entfernung der Vinyl-Asbest-Platten auf dem Untergrund
und wurde anschließend überbeschichtet und/oder
überspachtelt. Da somit nur ein Teil der asbesthaltigen Bauteile
entfernt wurde, besteht jedoch die Gefahr, dass die
Wohnungen als „asbestsaniert“ und somit als „asbestfrei“
gelten. Es kann in Vergessenheit geraten, dass der Fußboden
noch Asbest enthält. Bei späteren Arbeiten am Fußboden,
z.B. z.B. beim Durchbohren des Fußbodens für
Kabel- oder Rohrverlegungen, müssen dann immer noch
die gefahrstoffrechtlichen Vorgaben und ggf. umfangreiche
Schutzmaßnahmen wegen des verbliebenen Asbests eingehalten
werden. Auch müsste z.B. beim Abriss ggf. die
gesamte Bausubstanz des Fußbodens als gefährlicher Abfall
(„Sondermüll“) entsorgt werden.
Bei allen Arbeiten an asbesthaltigen Bodenbelägen wie
Vinyl-Asbest-Platten und asbesthaltigen Klebern handelt es
sich um anzeigepflichtige Tätigkeiten mit Asbest, die in den
Regelungsbereich der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)
und der Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) 519
fallen. Danach sind grundsätzlich Arbeiten an und mit asbesthaltigen
Teilen von Gebäuden generell verboten. Hiervon
ausgenommen sind lediglich Abbrucharbeiten sowie Sanierungs-
und Instandhaltungsarbeiten.
1. Die nach der GefStoffV erlaubten Abbrucharbeiten umfassen
das vollständige Herausnehmen der asbesthaltigen
Bauteile oder Erzeugnisse. Dabei werden die asbesthaltigen
Platten und der Kleber als eine Einheit/System
betrachtet. Nur die restlose Entfernung der vollständigen
Einheit, also beider Komponenten - Platten und Kleberist
Abbruch und somit erlaubt.
Der Begriff „Abbruch“ darf hier nicht im Sinne des „Demolierens“
gesehen werden, sondern ist als vorsichtiges
„demontieren/entfernen“ zu verstehen, um eine Faserfreisetzung
weitgehend zu vermeiden. Die emissionsarmen Verfahren
(u.a. BT Verfahren) zur Entfernung von asbesthaltigem
Kleber haben sich erst in jüngster Zeit so weit entwickelt,
dass nunmehr ein gefahrstoffrechtskonformes
Vorgehen in der Praxis technisch möglich ist.
1. Die ebenfalls nach der GefStoffV erlaubten Instandhaltungsarbeiten
umfassen alle Maßnahmen zur Bewahrung
des Soll-Zustandes (Wartung), zur Feststellung und
Beurteilung des Ist-Zustandes (Inspektion) und zur Wiederherstellung
des Soll-Zustandes (Instandsetzung).
Fortsetzung Seite 10
Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V. 9

1. Sanierungsarbeiten umfassen ausschließlich die Vorbereitung
und Durchführung von Maßnahmen zur Beseitigung
von Gefahren, die durch schwach gebundene asbesthaltige
Gefahrstoffe entstanden sind, einschließlich der erforderlichen
Nebenarbeiten. Eine Sanierung kann beispielsweise
die Beschichtung oder die räumliche Trennung
von schwach gebundenen Asbestprodukten umfassen.
Die Vinyl-Asbest-Platten, die zu den fest gebundenen
Asbestprodukten gehören, und der Kleber sind deswegen
als Einheit zu betrachten, da weder der Kleber ohne die
Platte noch die Platte ohne den Kleber nutzbar sind. Auch
können Kleberreste nicht für sich als schwach gebundene
Asbestprodukte eingestuft und dürfen folglich auch nicht
mehr - wie früher durchaus praktiziert - mittels Beschichtungen
überdeckt werden (Sanierungsarbeiten).
Somit kommen im Zuge von Renovierungs-, Modernisierungsmaßnahmen
in Verbindung mit Vinyl-Asbest-Bodenbelägen
und asbesthaltigen Klebern lediglich die vollständige
Entfernung (Abbruch) oder theoretisch die Instandhaltung
in Betracht. Unter Instandhaltungsarbeiten fällt beispielsweise
die Ausbesserung von kleineren Beschädigungen,
also das Auswechseln einzelner defekter Platten um
den bereits bestehenden Fußbodenbelag wieder nutzbar zu
machen. Ziel der Instandhaltung ist die Herstellung des Sollzustandes,
d. h. der ursprünglichen Funktion des Bauteils.
Dies ist bei Kleberflächen allerdings nicht möglich. Sie haben
ihre Funktion, wenn sich die Bodenplatte gelöst hat oder
diese abgelöst wurde, vollständig verloren. Die Kleber sind
in diesem Stadium am irreparablen Ende ihres Lebenszyklusses
angekommen. Eine auf den Kleber beschränkte Instandhaltung
ist also praktisch nicht möglich. Gegenüber
früheren Regelungen sieht die am 1. Dezember 2010 in
Kraft getretene Gefahrstoffverordnung in diesem Zusammenhang
keine spezifische Ausnahmemöglichkeit vor. Aufgrund
dieser bestehenden gesetzlichen Regelungen ergibt sich die
Problematik, dass dogmatisch betrachtet bereits Ausbesserungs-
bzw. Instandhaltungsarbeiten lediglich in sehr geringem
Umfang zu einer vollständigen Entfernung der Platten
und des Klebers führen. Aus diesem Grunde wird dem Verarbeiter
bzw. dem Wohnungseigentümer ein gewisser, allerdings
sehr eng und stringent ausgelegter Spielraum eingeräumt,
um unangemessene Härten im Einzelfall nach Möglichkeit
zu vermeiden. Einen solchen Fall soll das nachfolgende
Beispiel verdeutlichen:
Ein Wohnraum von 20 m² Grundfläche ist mit Vinyl-Asbest-
Platten der Maße 25x25 cm belegt. Somit sind dort ca. 320
Platten verlegt. Wird nun festgestellt, dass sich beispielsweise
12 einzelne Platten (dies entspricht einem Anteil von
knapp 4 % bezogen auf die gesamt verlegten Platten) gelöst
haben, so kann dies als geringfügig betrachtet werden, eine
Instandhaltung im oben dargestellten Sinne wäre also möglich.
Wären in diesem Beispiel jedoch 30 Platten und somit
knapp 10 % der Fläche betroffen, so kann man nicht mehr
von „einzelnen Platten“ ausgehen, eine Instandhaltung
käme nicht in Betracht. Dabei kann jedoch keine starre
Grenze definiert werden, es kommt stets auf die Betrachtung
des Einzelfalls an, bei dem die Raumgeometrie und
eventuell vorhandene Einbauten wie Rohrdurchführungen
etc. zu berücksichtigen sind.
Wenn bei Modernisierungsmaßnahmen die Vinyl-Asbest-
Bodenplatten und asbesthaltiger Kleber nicht vollständig
entfernt werden, sind die Wohnungsbaugesellschaften gebeten
worden, folgende Maßnahmen zu ergreifen:
•. Die Wohnungsbaugesellschaften führen ein Verzeichnis,
in dem die asbesthaltigen Gebäudeteile aufgelistet sind.
•. Die Mieter werden informiert, dass noch Asbest im Fußboden
vorhanden ist und Arbeiten am Fußboden nur
durch Fachfirmen in Abstimmung mit der Hausverwaltung
durchgeführt werden dürfen (ggf. Ergänzung
der Mietverträge).
•. Darüber hinaus sind die Mieter davon zu informieren,
dass bei ordnungsgemäßer Nutzung des Fußbodens
keine Gesundheitsgefahren bestehen.
•. Bei Anfragen von Mietern aus Wohnungen mit asbesthaltigem
Kleber, ist diesen von den Vermietern/Eigentümern
Auskunft zu erteilen.
Diese Maßnahmen sollen vor allem dazu beitragen, den
Informationsfluss über noch im Boden befindliche Asbestfundorte
zu gewährleisten um nicht bei späteren Arbeiten
vom Vorhandensein asbesthaltiger Bauteile „überrascht“
zu werden, was u. U. den Vorwurf des unsachgemäßen
Umgangs mit diesem gefährlichen Material nach sich
ziehen könnte.
Bodenplatte
Asbestfaser
Bei Fragen zum Thema Asbest in Bodenbelägen stehe
ich Ihnen gerne zur Verfügung!
Kontakt:
Walter Felder, ö.b.u.v. Sachverständiger für das
Maler- u Lackiererhandwerk
www.sachverstaendiger-felder.de / tel: 033203 – 88 69 49
10 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V

» Gartenpflege im Herbst
von Jens Oberender, Garten-und Landschaftsbau
Die Tage sind schon wieder merklich kürzer geworden und es
stellt sich die alljährliche Frage was man dem Garten noch Gutes
angedeihen lassen kann:
Den Rasen von Laub befreien und noch einmal schneiden,
damit er jederzeit gut abtrocknen kann, um Schimmelbildung
vorzubeugen. Außerdem empfiehlt es sich neben eventuellem
Vertikutieren, um abgestorbene Rasengräser zu entfernen,
einen kaliumbetonten Herbstdünger auszubringen.
Ihre Bäume, Sträucher und Obstgehölze werden die Entfernung
von Totholz danken; ein Rückschnitt verringert auch die
Schneelast. Sich überschneidende oder nach innen wachsende
Triebe werden entfernt. Laub kann als Isolierschicht und
zum Schutz des Bodenlebens durchaus in Gehölzflächen
verbleiben.
Herbstzeit ist auch Pflanzzeit.
Ein guter Zeitpunkt um im Garten neue Akzente zu setzen.
Auch vorhandene Pflanzen können gut umgesetzt werden.
Immergrüne Gehölze haben im Gegensatz zu den Laubabwerfenden
das Problem, dass bei gefrorenem Boden und
starker Sonneneinstrahlung Wasser über die Blätter
verdunstet und die Wurzeln kein Wasser nachliefern können.
Das kann durch eine Schattierung mittels spezieller Gewebe
vermindert werden. Auch kann Bewässerung an frostfreien
Tagen helfen. Wer nach einem langen Winter farbenfrohe
Frühlingsblüher in seinem Garten begrüßen möchte, setzt
jetzt Blumenzwiebeln. Der Boden sollte locker und durchlässig
sein, um ein Faulen der Zwiebeln zu vermeiden. Bei
lehmigem Standort sollte gegebenenfalls mit Sand abgemagert
werden.
Denken Sie auch daran, das Laub aus und auf Ihrem Teich zu
entfernen. Teichnetze sind zu säubern, damit der Lichteintrag
nicht beeinträchtigt wird.
Ist die Bewässerungsanlage zur Vermeidung von Frostschäden
entwässert worden?
Falls Sie Ihren Garten noch per Hand wässern und es manchmal
lästig erscheint, ist jetzt die Zeit, ein paar Leitungen
im Boden zu verlegen und der nächsten Gartensaison
gelassen entgegenzusehen. Bevorzugt zu verwendende
Tropfschläuche sind unauffällig zu verlegen und sparen
Wasser. Sie reduzieren die Verdunstung auf ein Minimum,
da das Wasser direkt den Wurzeln zugeführt wird. Versenkregner
im Rasen erledigen ihren Teil in den frühen Morgenstunden.
Es sollte ein Regensensor angeschlossen werden,
um unnötige Beregnung zu vermeiden. Luxuskonsum von
Wasser verhindert das Bilden eines tiefgründigen Wurzelwerks.
Wege und Zufahrten auf dem Grundstück, die mit Steinen
belegt sind, sollten auf Pfützenbildung untersucht werden, da
sich dort gefährliches Eis bilden kann. Komplette Neuanlagen
sollte man schon im Frühherbst beginnen, um bei frühem
Frosteinbruch nicht wochenlang auf einer Baustelle zu leben.
Zum Abschluss noch der Tipp Ihre Zäune zu überprüfen.
Hintergrund sind die immer zahlreicheren Wildschweine, die
auf der Suche nach Nahrung immer weiter in besiedelte
Gebiete vordringen. Speziell Rasenflächen werden gerne umgepflügt.
Kontakt:
Jens Oberender, Garten-und Landschaftsbau Fehmarnerstr.18
in 13353 Berlin
Tel.: 0162 407 83 13 oder 030 454 94 607
Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V. 11

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Einbrecher „arbeiten“ unter Zeitdruck
Immer mehr Einbrüche - Sichern Sie Ihre Nebeneingänge!
Alle vier Minuten ein Einbruch sagt die Statistik – und
das „Wo“ ist selten zufällig: Meistens sind Zugänge betroffen,
die nur ungenügend gesichert sind. Täter spähen
Objekte oft sehr genau aus und erkennen schnell den
leichtesten Weg ins Haus. Darum ist der beste Schutz
gegen Diebe, es ihnen möglichst schwer zu machen.
Seit 2011 steigt die Zahl von Haus- und Wohnungseinbrüchen
deutlich an. Besonders Einfamilien- und Reihenhäusern sind das
Ziel der Diebe, gut zwei Drittel aller Einbrüche erfolgen im
Schutz der Dunkelheit. Durch die Haustür kommen die Einbrecher
fast nie, denn die ist in den meisten Fällen gut gesichert.
Sie nehmen lieber gekippte Fenster oder schlecht gesicherte
Nebeneingänge – besonders zum Keller, denn hier gibt es Sichtschutz
gratis. Darum ist es besonders wichtig, diese Türen zu
sichern. Oft genügt es, die „Einbruchhürde“ von Sekunden auf
Minuten zu erhöhen. „Ein Dieb hat keine Zeit und scheut das
Risiko. Knackt er die Tür nicht in wenigen Sekunden, bricht er
den Versuch ab und nimmt sich lieber ein anderes Gebäude
vor“, weiß Sven Diembeck, Sicherheitsexperte beim Türenhersteller
Teckentrup (Verl).
Neue Widerstandsklassen bieten Sicherheit
Obwohl der Keller-Abgang sogar Sichtschutz bietet, ist er in
vielen Häusern nur mit einer leicht aufzubrechenden Holztür
und einem unsicheren Schloss ausgestattet. Das wissen auch
die Langfinger. Türen der Widerstandsklasse RC2 (früher WK2)
sind ein wirksamer Schutz mit Prüfsiegel. Mehrfach-Verriegelung,
Sicherheitszapfen aus Stahl und massive Scharniere, Aufhebelsicherung,
Aufbohr- und Aufziehschutz sorgen dafür, dass
sie nur mit Geduld und einer speziellen Ausrüstung aufgebrochen
werden können. „Für den Keller bieten sich günstige Modelle
mit genormten Einbruchschutz an“, rät Experte Diembeck,
„denn so attraktiv wie die Haustür muss es im Untergeschoss
nicht sein.“ Diembeck empfiehlt zudem, auf Wärmeschutz zu
setzen: „Dann bleibt es auch im Keller warm“.
Übrigens gibt es auch für Garagen ein Sicherheitsplus:
Tore mit TÜV-Siegel für Einbruchschutz halten Kriminelle vom
Eigentum in der Garage fern – auch hier lagern häufig wertvolle
Güter wie Fahrräder, Gartengerät oder Werkzeug.
• Dach • Fassade • Keller
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12 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

Unbeschwert den Sommer genießen
Mit dem richtigen Verlegesystem bleiben Balkon und Terrasse dauerhaft attraktiv
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Der Balkonaufbau zeigt beispielhaft die einzelnenKomponenten
des Komplettsystems.
Foto: djd/Schlüter-Systems
Mit intelligenten Systemaufbauten wird der Balkon zur dauerhaft
schönen Wohlfühloase. Foto: djd/Schlüter-Systems
Auf einem idyllischen Freisitz lässt sich das schöne Sommerwetter
bestens genießen. Optimal aufeinander abgestimmte Komplettsysteme
sorgen dafür, dass Balkone und Terrassen bei sämtlichen
Wetterbedingungen dauerhaft schöne Wohlfühloasen bleiben.
Mit ihnen kann der Handwerker den Außenbereich mit Fliesen
und Naturstein schnell, effizient und sauber bauen oder renovieren.
Das Programm von Schlüter-Systems etwa umfasst alle dafür
wichtigen Komponenten - von der Ablaufrinne über die Flächendrainage
bis hin zu Abschlussprofilen.
Die intelligenten Systeme für die sichere Abdichtung, Entwässerung
und Entkopplung ermöglichen die Verlegung sämt-licher
Fliesen- und Plattenformate. Auch für die Verarbeitung im Trend
liegender großer Formate aus Feinsteinzeug oder Naturstein finden
sich spezielle Lösungen. Für den Bau großer Balkone und
Terrassen oder Treppen im Außenbereich wurde zudem eine
Verbunddrainage und -entkopplung entwickelt, die auch größere
Mengen eintretenden Wassers dauerhaft sicher ableitet.
Elegante Abschlussprofile schützen effektiv den Rand des Freisitzes
und runden den Systemaufbau auch optisch perfekt ab.
Dazu sind passende Ablaufrinnen erhältlich, die sich mit wenigen
Handgriffen ohne Bohren und Kleben an die Randprofile
montieren lassen. Sie sorgen dafür, dass anfallendes Wasser sicher
von der Oberfläche abgeleitet wird.
Infos sind unter www.schlueter.de nachzulesen.
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Modernisierungsaktion bis Ende 2013
Heizung erneuern, Energie sparen, Prämie kassieren
Hausbesitzer, die jetzt ihre Heizung modernisieren, sparen
nicht bloß eine Menge Energie. Sie können auch noch bis Ende
2013 eine Heizöl-Prämie kassieren. Bis zu 500 Liter Heizöl gibt
es gratis, wenn eine neue Öl-Brennwertheizung mit einer
Solaranlage eingebaut wird. Drei von vier Hauseigentümern,
die eine Modernisierung durchgeführt haben oder planen, geben
laut einer Umfrage der Landesbausparkassen (LBS) die
Senkung der Energiekosten als wichtigsten Grund an. Einleuchtend,
denn schließlich macht sich diese Investition unmittelbar
bezahlt. Bis zu 30 Prozent Energie lassen sich durch den
Austausch einer veralteten Heizung gegen Brennwerttechnik
auf einen Schlag einsparen. Wird zusätzlich eine Solaranlage
eingebunden, sinkt der Energiebedarf noch weiter.
Alle Hausbesitzer, die sich jetzt für eine neue Öl-Brennwertheizung
entscheiden, sparen nicht nur bei den Energiekosten –
sie bekommen sogar noch etwas dazu: Bis zu 500 Liter Heizöl
gratis gibt es, wenn sie sich an der Modernisierungsaktion
„Deutschland macht Plus“ beteiligen, die das Institut für Wärme
und Oeltechnik (IWO) gemeinsam mit namhaften Heizgeräteherstellern
jetzt neu aufgelegt hat. Noch bis zum 31. Dezember
2013 gibt es für eine neue Ölheizung mit Brennwerttechnik
und Solaranlage 500 Liter Heizöl. Ohne Solaranlage
liegt die Prämie bei 350 Litern.
Alle Details sowie den Heizöl-Gutschein zum Download gibt
es auf der Aktions-Website
www.deutschland-macht-plus.de
■
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Telefon (0 30) 7 97 10 01 · Telefax (0 30) 79 32 10 27
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14 Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

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Die auf dem Weltmarkt einzigartige Alarmanlage Bublitz B2
Nachdem wir über 20 Jahre unser Alarmsystem Bublitz B1 immer weiter verbessert haben, stellen wir
jetzt als nächsten Entwicklungsschritt unser Alarmsystem Bublitz B2 vor:
Diese Alarmanlage kann nicht nur per Funk-Handsender direkt,
sondern von überall per Telefon aktiviert und deaktiviert werden
Die Einbruchmeldeanlage B2 ist einzigartig und kann durch die Bublitz
Funk-Rauchmelder gleichzeitig als Rauch- und Brandmeldeanlage
genutzt werden. Die Anlage unterscheidet zwischen Einbruch und Feuer
und benachrichtigt über das angeschlossene (GSM-) Telefonwählgerät
jeweils bis zu 6 Teilnehmer über einen frei wählbaren Text, ob es brennt
oder ob ein Einbruchversuch stattgefunden hat.
Wichtige Funktion in einem Notfall:
Mit der Paniktaste kann jederzeit, auch bei deaktivierter Alarmanlage,
ein Überfall/Notalarm ausgelöst werden.
Speicherung der letzten 9 Meldungen:
Anzeige im Display mit Datum und Uhrzeit, welcher Bereich Alarm ausgelöst
hat, z.B.: Sabotage, Überfall, Akku etc., sodass Sie immer
informiert sind, was wann und wo passiert ist.
Kundenvorteile der Bublitz Alarmanlagen B1 und B2
1. Keine Sensoren an Tür oder Fenster, keine Verkabelung, Steckdose genügt!
Dadurch kein Schmutz beim Einbau, keine Beeinträchtigung.
Daher ist das Preis-Leistungsverhältnis gegenüber konventionellen
Alarmanlagen enorm; denn wir wollen erreichen, dass sich jeder
ernsthafte Interessent unsere Sicherheit leisten kann.
2. Volle Bewegungsfreiheit von Mensch und Haustier bei aktivierter
Alarmanlage.
3 Jeder Einbruchsversuch löst sofort Alarm aus, sodass der Einbrecher
noch draußen ist.
4. Bei einem Ortswechsel zieht die Bublitz-Alarmanlage mit, da nur eine
Steckdose erforderlich ist
5. Kinderleichte Bedienung.
6. 48 Stunden Akkubetrieb bei Netzausfall
7. 35 Jahre Erfahrung bedeutet für Sie erhöhte Sicherheit. Unser Familienunternehmen
befindet sich in der 2. Generation, somit sind Sie
sicher, dass Sie kein Plagiat kaufen; denn nur wo Bublitz draufsteht,
ist auch Bublitz drin! Wir bürgen mit unserem geschützten Markennamen
fur Qualität und Sicherheit.
So urteilt die Presse:
Frankfurter Allgemeine Zeitung am 02. 08. 2005: „Es war eine überzeugende
Demonstration..“
Frankfurter Allgemeine Zeitung am 08. 03. 2011: „Einbrecher am Eindringen
hindern……….“
Die WELT/WELT am SONNTAG: „Sie verscheucht Einbrecher mit einem
Höllenlärm…….“
Galileo PRO7: „Keine ist so genial wie der Bublitz Alarm…………..“
Department of the US Army: Wir möchten Ihnen hiermit für die Zuverlässigkeit
und sichere Funktion Ihrer fehlalarmsicheren Systeme danken.
Sicherheitstechnik Bublitz GmbH,
www.bublitz-alarm.de
info@bublitzt-alarm.de
Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V. 15