Gerhard Joksch: Hinweise und Vorschläge für die politische Beratung
Gerhard Joksch: Hinweise und Vorschläge für die politische Beratung
Gerhard Joksch: Hinweise und Vorschläge für die politische Beratung
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<strong>Hinweise</strong> <strong>und</strong> <strong>Vorschläge</strong> <strong>für</strong> <strong>die</strong><br />
<strong>politische</strong> <strong>Beratung</strong><br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Vorliegende Gutachten<br />
IFSM 2010 FB 8 2012 Assmann 2013<br />
Bislang untersuchte Alternativen<br />
Gebäude Instandsetzung Sanierung Neubau Abbruch<br />
Rathaus x x x x<br />
Stadthalle x x x<br />
Hinweis ► noch nicht untersuchte Alternative<br />
Umnutzung/Verkauf Rathaus + Stadthalle<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Vorschlag der Verwaltung<br />
Umzug Verwaltung + Sanierung Stadthalle + Abbruch Rathaus<br />
(Assmann Variante 3)<br />
Bewertungskriterien<br />
Wirtschaftlichkeit K<strong>und</strong>en & Nutzer Gemeinbedarf<br />
Städtebau<br />
Immaterielle Faktoren<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Maßstab der wirtschaftlichen Bewertung<br />
Lebenszykluskosten (Mio. €)<br />
Kosten Instandsetzung Sanierung Neubau/San. „USA“<br />
Invest 28 40 40 32<br />
Me<strong>die</strong>n/Fin. 47 38 32 40<br />
Gesamt 75 78 72 72<br />
Barwert 48 61 57 54<br />
Quelle: Assmann 2013<br />
Hinweis ► Keine Einnahmen<br />
bei allen bislang untersuchten Alternativen<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Bewertungsunterschiede (Mio. €)*<br />
Quelle Instand. Sanierung Neubau/San. USA<br />
INFA - 2010 13/45 20/44 22/47 -<br />
FB 8 - 2012 - 20/- 22/- -<br />
Assmann - 2013 28/48 40/61 40/57 32/54<br />
* Angaben als Invest/Lebenszyklus (Barwert)<br />
Hinweis ► Kostensteigerung 2010 – 2013: +6% bis +38% - Durchschnitt +22 % !<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Vorschlag 1: Umzug Verwaltung in das Gebäude der Arbeitsagentur<br />
Vorteile ► Wirtschaftlich ► schnell ► k<strong>und</strong>enorientiert<br />
Vorschlag 2: Alternativen zur Sanierung der Stadthalle prüfen<br />
Vorschlag 3: Alternativen zum Rückbau des Rathauses prüfen<br />
Vorschlag 4: Alternativen <strong>für</strong> Rathaus <strong>und</strong> Stadthalle koppeln -<br />
keine Aufspaltung!<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Alternativen <strong>für</strong> <strong>die</strong> Stadthalle<br />
Sanierung Neubau<br />
Verlagerung<br />
► „Autarkstellung“?<br />
► Eigentum?<br />
► Bewirtschaftung?<br />
► Rückmietung?<br />
► Nutzungen?<br />
► ÖPP?<br />
► Wirtschaftlich? ► neuer Standort?<br />
► Bewirtschaftung? ► Bewirtschaftung?<br />
► ÖPP? ► ÖPP?<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Wirtschaftliche Bedeutung der Stadthalle (Mio. €)<br />
Kosten Instands.* Sanierung* Neubau** Verlagerung<br />
Invest 6 8 6 ?<br />
Me<strong>die</strong>n/Finan. 11 11 ? ?<br />
Gesamt 17 19 ? ?<br />
Barwert 10 13 ? ?<br />
* Quelle Assmann 2013<br />
** Quelle ISFM - Schätzung aufgr<strong>und</strong> von BKi-Werten <strong>für</strong><br />
2008<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
„Autarkstellung“ der Stadthalle?<br />
Städtebaulicher Torso<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Verlagerung der Stadthalle?<br />
Andere geeignete Standorte<br />
Karte S. 25
Rathaus Ahlen<br />
Alternativen <strong>für</strong> das Rathaus nach Umzug<br />
Abriss Umnutzung<br />
Verkauf<br />
► Urheberrecht! ► Verkaufserlös!<br />
► Und dann? ► durch wen? ► an wen?<br />
► Nachnutzung? ► neue Nutzungen? ► neue Nutzungen?<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Neue Nutzungen <strong>für</strong> Rathaus <strong>und</strong> Stadthalle<br />
nach Umzug - Beispiele<br />
Oben Wohnen<br />
Mitte Hotel/Boardinghouse<br />
Unten Büro + Dienstleistungen<br />
Halle Kultur<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Vorschlag 5: Gr<strong>und</strong>stück verwerten, Einnahmemöglichkeiten ausschöpfen<br />
Hinweis ► Bodenwert des Gr<strong>und</strong>stücks heute mind. 4 Mio. €!<br />
Vorschlag 6: Stadthalle + Rathaus gemeinsam zum Verkauf stellen<br />
► Auslobung <strong>für</strong> neue Nutzungen im Wettbewerb<br />
► Erhaltungsverpflichtung <strong>für</strong> Erwerber (gegen Kostenbeteiligung?)<br />
► Option <strong>für</strong> Rückmietung Stadthalle – alternativ Verlagerung<br />
► Bauleitplanung zur Sicherung erwünschter Folgenutzungen<br />
Vorschlag 7: Abriss Rathaus nur ultima Ratio,<br />
wenn Verkauf oder Umnutzung scheitern<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Rathaus Ahlen<br />
Fehler der Vergangenheit vermeiden
Rathaus Ahlen<br />
Vorsorge <strong>für</strong> <strong>die</strong> Zukunft treffen!<br />
Vorschlag 8: ► Bauunterhaltung <strong>für</strong> neues Rathaus im Haushalt sicherstellen,<br />
> 1,5 %/a der Bausumme!<br />
► Abschreibung tätigen!<br />
Vorschlag 9: ► Gebäudemanagement verselbständigen<br />
oder 10: ► Bewirtschaftung Rathaus privatisieren – ÖPP<br />
GERHARDJOKSCH<br />
Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong> <strong>für</strong> Kommunen <strong>und</strong> Mittelstand
Impressum:<br />
<strong>Gerhard</strong> <strong>Joksch</strong> - Planung <strong>und</strong> <strong>Beratung</strong><br />
Gildenstr. 2g<br />
48157 Münster<br />
Tel. 0251 1418022 - Fax. 0251 1418018 - Mobil 0170 540 8778<br />
<strong>Gerhard</strong>.<strong>Joksch</strong>@archplan. de<br />
www.gerhard-joksch.de<br />
Impressum G. <strong>Joksch</strong><br />
grafische Gestaltung: Ingrid Kremer<br />
Danke <strong>für</strong> Ihre Aufmerksamkeit – viel Erfolg!
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