WealthCap Immobilien Deutschland 35 - HypoVereinsbank

ANLAGEKLASSE Immobilien Deutschland
WealthCap Immobilien Deutschland 35
Vermögensanlagen-Informationsblatt
Stand: 22.02.2013
Bezeichnung der
Vermögensanlage
Art der Vermögensanlage
Anbieterin der
Vermögensanlage
Emittentin (Fondsgesellschaft)
Treuhänderin
Beschreibung der
Vermögensanlage
Anlageobjekte
Beteiligungsstruktur
und Anlageform
Anlagestrategie,
Anlagepolitik
Finanzierung
Prognostizierte Laufzeit
Risiken
(Prospekt Seiten 23–41)
Geschäfts-/Unternehmerisches
Risiko und Prognoserisiko
WealthCap Immobilienfonds Deutschland 35 GmbH & Co. KG
Sachwertbeteiligung in Form eines geschlossenen Immobilienfonds (unmittelbare oder mittelbare Kommanditbeteiligung)
WealthCap Initiatoren GmbH, München
WealthCap Immobilienfonds Deutschland 35 GmbH & Co. KG, München
WealthCap Investorenbetreuung GmbH, München
Unternehmerische Beteiligung an der WealthCap Immobilienfonds Deutschland 35 GmbH &. Co. KG
Die Fondsgesellschaft investiert mittelbar über eine Objektgesellschaft in einen im Jahr 2005 fertiggestellten Bürokomplex („Ten
Towers“) in München. Die Fondsimmobilie ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung zu 100 % vermietet. Hauptmieterin ist die
GMG Generalmietgesellschaft mbH (GMG), eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG.
Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft entweder
unmittelbar als Direktkommanditist oder
mittelbar als Treugeber über die Treuhandkommanditistin
Aus dieser unternehmerischen Beteiligung erwachsen Rechte (insb. Informations-, Kontroll- und Mitspracherechte) und Pflichten
(insb. Einzahlung der Einlage). Die Mindesteinlage beträgt 10.000 EUR zzgl. 5 % Agio (Aufgeld). Die Anleger nehmen am Vermögen
und Geschäftsergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft gemäß ihrer Beteiligungsquote teil.
Die Emittentin hat mittelbar über eine Objektgesellschaft einen Bürokomplex in München erworben. Ziel ist die Erwirtschaftung von
Gewinnen durch Vermietung, und anschließende Veräußerung des Bürokomplexes oder der bestehenden Beteiligung an der Objektgesellschaft.
Das konsolidierte Gesamtinvestitionsvolumen beträgt ca. 236.874.750 EUR, davon
auf Ebene der Fondsgesellschaft ca.133.874.750 EUR Eigenkapital (Kommanditkapital i. H. v. ca. 127.500.000 EUR und Agio
i. H. v. ca. 6.374.750 EUR)
auf Ebene der Objektgesellschaft 103.000.000 EUR Fremdkapital aufgenommen. Das langfristige Fremdkapital unterteilt sich
in eine feste Tranche über 92.700.000 EUR zu einem Zinssatz von 2,99 % p. a. mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % p. a. ab
dem 01.01.2014 sowie eine variable Tranche über 10.300.000 EUR, verzinst mit dem 3-Monats-EURIBOR zzgl. einer Nominalmarge
von 2,10 % p. a. Beide Tranchen laufen jeweils bis zum 30.12.2022
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Die Anleger können unabhängig davon ihr Gesellschaftsverhältnis mit einer
Frist von sechs Monaten erstmals zum 31.12.2025, danach mit gleicher Frist zum Ende eines Geschäftsjahres, kündigen. Der Prognosezeitraum
beträgt zwölf Jahre bis zum 31.12.2025. Ein Verkauf der Fondsimmobilie bzw. der Beteiligung an der Objektgesellschaft
und die Auflösung der Fondsgesellschaft zu jedem anderen Zeitpunkt können grundsätzlich jederzeit von den Anlegern mit
einer 75%-Mehrheit und mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin beschlossen werden.
Der Anleger geht mit dieser unternehmerischen Beteiligung eine langfristige Verpflichtung ein. Er sollte daher alle in
Betracht kommenden Risiken in seine Anlageentscheidung einbeziehen. Nachfolgend können nicht sämtliche mit der
Anlage verbundenen Risiken ausgeführt werden. Auch die nachstehend genannten Risiken können hier nicht abschließend
erläutert werden. Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist ausschließlich dem Verkaufsprospekt zu dieser
Vermögensanlage zu entnehmen.
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investition und damit auch der Erfolg der Vermögensanlage
kann nicht mit Sicherheit prognostiziert werden. Höhe und Zeitpunkt von Zuflüssen können daher weder zugesichert
noch garantiert werden. Der wirtschaftliche Erfolg ist abhängig von einer Vielzahl variabler Einflussfaktoren, insbesondere der Entwicklung
des jeweiligen Marktes und der Bonität der Vertragspartner. Auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können
sich ändern und Auswirkungen auf die Emittentin haben. Die Investition wird zum Teil über Fremdkapital finanziert. Die Objektgesellschaft
hat dieses unabhängig von der Einnahmesituation zu bedienen. Die Prognose aller Zahlungsströme basiert auf Erwartungen
und Annahmen hinsichtlich der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung von Investitionen und kann kein Indikator für eine
zukünftige Wertentwicklung sein. Der tatsächliche Ausschüttungsverlauf kann daher von den prognostizierten Ausschüttungen
abweichen.
WealthCap Immobilien Deutschland 35 – Vermögensanlagen-Informationsblatt Seite 1

Ausfallrisiko der Emittentin
(Fondsgesellschaft)
Haftungsrisiko
Maximalrisiko
Mieterrisiko und
Anschlussvermietung
Wertentwicklungsrisiko
Kosten und Provisionen
Platzierungsphase
Bestandsphase
Mögliche weitere Kosten
beim Anleger
Aussichten für die Kapitalrückzahlung
und Erträge unter verschiedenen
Marktbedingungen
Gesamtauszahlungen
Die Emittentin kann aufgrund geringerer Einnahmen und/oder höherer Ausgaben als erwartet zahlungsunfähig werden oder in
Überschuldung geraten. Die daraus folgende Insolvenz der Emittentin kann bis zum Verlust der Einlage des Anlegers führen, da die
Fondsgesellschaft keinem Einlagensicherungssystem angehört.
1. Anleger, die sich als Kommanditisten beteiligen:
Diese haften direkt gegenüber Gläubigern der Emittentin in Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Haftsumme.
2. Anleger, die als Treugeber beteiligt sind:
Diese haften den Gläubigern der Fondsgesellschaft nicht unmittelbar. Sie sind durch ihre Ausgleichsverpflichtung gegenüber der
Treuhandkommanditistin den Kommanditisten jedoch wirtschaftlich gleichgestellt und haften somit indirekt.
Die Haftsumme entspricht 1 % der Einlage (ohne Agio). Hat der Anleger seine Einlage mindestens in Höhe dieser Haftsumme geleistet,
ist seine persönliche Haftung ausgeschlossen.
Die persönliche Haftung des Anlegers kann wieder aufleben, wenn der Anleger Beträge entnimmt oder von der Fondsgesellschaft
erhält, die sein Kapitalkonto unter den Betrag seiner Haftsumme sinken lassen. Auch die Ausschüttungen liquider Mittel, die keinem
Gewinn der Fondsgesellschaft entsprechen, können zum Wiederaufleben der Haftung des Anlegers führen. Soweit die Einlage jeweils
unter die eingetragene Haftsumme sinkt, haftet der Anleger bis maximal in Höhe der Haftsumme.
Es besteht das Risiko des Totalverlusts der Einlage zzgl. Agio sowie der im Zusammenhang mit der Beteiligung aufgewandten Nebenkosten.
Darüber hinaus besteht für den Anleger das Risiko, sein sonstiges Vermögen z. B. aufgrund von Steuerzahlungen oder aufgrund
von Zahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit einer Fremdfinanzierung der Beteiligung zu vermindern, was im Extremfall
zur persönlichen Insolvenz des Anlegers führen kann. Deshalb ist die Beteiligung an Vermögensanlagen nur im Rahmen der Beimischung
in einem Anlegerportfolio geeignet.
Es besteht das Risiko, dass insbesondere die Hauptmieterin ihren mietvertraglichen Verpflichtungen, wie z. B. der fristgerechten Leistung
fälliger Mieten oder erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen, nicht oder nicht in vollem Umfang nachkommen kann. Zudem
kann aus der Bonität, insbesondere der Hauptmieterin, in der Vergangenheit oder zum aktuellen Zeitpunkt nicht auf deren künftige
Bonität geschlossen werden. Folgen einer Verschlechterung der Bonität oder der wirtschaftlichen Situation können zu Zahlungsausfällen
oder Insolvenz der Mieterinnen führen. Dies kann sich auf die vom Anleger erzielbaren Rückflüsse auswirken und auch zum Totalverlust
führen. Das Mietausfallrisiko kann sich zudem dadurch erhöhen, dass die Fondsimmobilie zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
mit einem Anteil von ca. 96 % der Jahresnettomiete fast vollständig an die GMG vermietet ist. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit
oder Insolvenz der GMG bzw. der Deutschen Telekom AG würde sich dies deutlich stärker auf die vom Anleger erzielbaren Rückflüsse
auswirken, als dies bei einer breiteren Diversifizierung der Investition auf mehrere Objekte und/oder Mieter der Fall wäre.
Die Wertentwicklung einer Immobilie wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst, die in ihrer Gesamtheit nur schwer zu prognostizieren
sind und von vielen Variablen abhängen. Beispiele dafür sind die Höhe der tatsächlichen Mieteinnahmen (in Abhängigkeit von
der Inflation), die Standortentwicklung bzw. die allgemeine wirtschaftliche und konjunkturelle Entwicklung, die Restlaufzeit der
Mietverträge zum Veräußerungszeitpunkt, Verkaufsmöglichkeit und -preis, Erfordernis und Umfang von Instandhaltungs- und Erneuerungsmaßnahmen
oder das Objektmanagement. Eine geringere Wertentwicklung der Immobilie als in der Prognoserechnung
kalkuliert würde zu einem geringeren Verkaufserlös führen, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbaren Rückflüsse auswirken
und bis hin zu einem Totalverlust führen kann.
Die nachfolgenden Ausführungen fassen die mit der Vermögensanlage verbundenen Kosten und die von der Fondsgesellschaft
gezahlten Provisionen zusammen. Eine ausführliche und vollständige Darstellung und Erläuterung hierzu ist
ausschließlich dem Verkaufsprospekt zu entnehmen.
Während der Platzierungsphase (Emission der Anteile) fallen bei der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaft fondsabhängige
Vergütungen und fondsabhängige Nebenkosten i. H. v. insgesamt ca. 7,6 % des Gesamtinvestitionsvolumens an. Dabei handelt es
sich um Vergütungen für Eigenkapitalbeschaffung und -vermittlung, Fondskonzeption und Projektaufbereitung, Platzierungs- und
Einzahlungsgarantie, Übernahme der Haftung, treuhänderische Verwaltung und die Geschäftsführung sowie für die Vermittlung der
Fremdfinanzierung. Bei einer Einlage von 10.000 EUR entspricht dies 1.417 EUR.
In den fondsabhängigen Vergütungen sind Kosten für die Vermittlung des Eigenkapitals i. H. v., ca. 4,8 % des Gesamtinvestitionsvolumens
enthalten (entspricht 9 % der Einlage).
Das vom Anleger bei Erwerb der Beteiligung zu zahlende Agio wird zur Finanzierung eines Teils dieser Kosten verwendet. Aus den
Kosten für die Eigenkapitalvermittlung werden Provisionen an die Vertriebspartner gezahlt.
Während der prognostizierten Laufzeit fallen bei der Emittentin insbesondere Kosten für die Geschäftsführung, die Haftungsübernahme,
die Objektverwaltung sowie die Übernahme der Treuhandverwaltung und für ihre jeweiligen Dienstleister an. Die genannten
Vergütungen sind jeweils zzgl. ggf. anfallender Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe zu zahlen. Die Gesamtkosten betragen anfänglich
ca. 0,6 % des Kommanditkapitals p. a.
Weiterhin fallen beim Verkauf des Objektes bzw. bei Veräußerung der Beteiligung an der Objektgesellschaft eine fixe Vergütung i. H. v.
1 % des Veräußerungserlöses sowie eine variable Vergütung i. H. v. 2 % des die Prognosewerte übersteigenden Überschusses an.
Einzelfallbedingt können dem Anleger individuelle Kosten entstehen, wie z. B. durch Handelsregistereintragung, im Falle eines Erwerbs
oder der Veräußerung des Anteils oder bei Ausübung von Mitbestimmungs- und Kontrollrechten (z. B. Reisekosten).
Diese Beteiligung hat unternehmerischen und langfristigen Charakter. Feste oder garantierte Verzinsungen gibt es bei geschlossenen
Fonds nicht. Die Anbieterin hat eine Prognoserechnung erstellt, die im Verkaufsprospekt dargestellt ist und die nach heutiger Einschätzung
der Anbieterin die für die Zukunft möglichen Einnahmen und Ausgaben dieser Vermögensanlage darstellt. Der Einschätzung
der Anbieterin liegen hierbei verschiedene eigene Annahmen, Meinungen und Schätzungen, ggf. auch von Dritten, zugrunde.
Auf Basis der Miet-/Pachtverträge mit der GMG Generalmietgesellschaft mbH, der Fit Star Holding GmbH & Co. KG, der Sodexo
Catering und Service GmbH und der Ströer Media Deutschland GmbH & Co. KG sowie eines geplanten Veräußerungserlöses bei
einem angenommenen Verkauf der Immobilie im Jahr 2025 i. H. v. ca. 116,9 % des Zeichnungsbetrags (ohne Agio) sind folgende
Auszahlungen prognostiziert, die jedoch je nach tatsächlicher Entwicklung der Beteiligung ggf. stark variieren können. Zudem
nimmt die Prognosesicherheit mit zunehmender Dauer des Prognosezeitraums ab.
Bis zum Ende des Prognosezeitraums von zwölf Jahren sind Gesamtauszahlungen (einschließlich der Rückzahlung der Einlage) von
ca. 175 % des Zeichnungsbetrages (ohne Agio) vor Steuern prognostiziert. Sie teilen sich in laufende Auszahlungen und solche aus
Schlusszahlung auf.
Bitte beachten Sie, dass Prognosen keinen zuverlässigen Indikator für eine zukünftige Wertentwicklung darstellen.
WealthCap Immobilien Deutschland 35 – Vermögensanlagen-Informationsblatt Seite 2

Laufende Auszahlungen
Prognostiziert werden Auszahlungen i. H. v. 5,3 % des Zeichnungsbetrages (ohne Agio) p. a., erstmals für das Jahr 2014 im Jahr
2015, mit Ausnahme des Jahres 2022, jeweils zum 30.06 des Folgejahres.
Der Ausschüttungsverlauf (Prognose)
Einzahlung
100 % zzgl.
5 % Agio
Prognostizierte Ausschüttungen von ca. 5,30 % p. a. bezogen auf den Zeichnungsbetrag
5,30 % 5,30 % 5,30 % 5,30 % 5,30 % 5,30 % 5,30 % 5,30 %
5,30 % 5,30 % 5,30 %
Geschätzter
Verkehrswert
ca. 117 %
0 %
2014
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Einzahlung Ausschüttungsphase Liquidation
Schlussauszahlung
Mögliche Abweichungen von der
Prognose bei Veränderung
verschiedener Eckdaten,
z.B. hinsichtlich
eines ein- bzw. zweijährigen
Leerstandes bei Auslaufen der
wesentlichen Teilflächen des
Hauptmietvertrages im Jahr
2022 und zusätzlichen Abschläge
i. H. v. 10 % bzw. 20 % auf
die jeweils zuletzt geschuldete
Jahresnettomiete
der Inflationsrate als Einflussfaktor
auf die Mieteinnahmen
Am Ende der prognostizierten Laufzeit (2025) wird eine Auszahlung durch den Verkauf der Immobilie i. H. v. ca. 116,9 % des Zeichnungsbetrags
(ohne Agio) prognostiziert.
Die Prognoserechnung berücksichtigt eine Vielzahl verschiedener Einflussfaktoren. Anhand von zwei wesentlichen Einflussfaktoren
wird nachfolgend beispielhaft aufgezeigt, wie sich veränderte Marktbedingungen auf die erwarteten Gesamtzahlungen bzw.
die Rendite auswirken können. Bei den nachfolgenden Szenarien wurden folgende einheitlichen Annahmen zugrunde gelegt:
Beteiligung i. H. v. 100.000 EUR zzgl. Agio i. H. v. 5 %, Einzahlung der Beteiligung zzgl. Agio in voller Höhe per 31.12.2013 sowie
ein Einkommenssteuersatz von 30 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Einkommenssteuer.
Die Darstellung der Aussichten für die Kapitalrückzahlung und Erträge unter verschiedenen Marktbedingungen ist
nicht abschließend. Die vorstehende Abweichungsanalyse stellt in jedem der dargestellten negativen Fälle nicht den
ungünstigsten anzunehmenden Fall dar. Das bedeutet, es kann auch zu anderen, darüber hinausgehenden negativen
Abweichungen kommen. Es kann auch zu einem Eintritt mehrerer Abweichungen kommen. Hierdurch können sich die
einzelnen Einflussfaktoren ausgleichen oder aber in ihrer Gesamtwirkung positiv oder negativ verstärken. Bitte beachten
Sie, dass Prognosen kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung sind.
Leerstand
(ABWEICHUNGEN VON PROGNOSEN)
IRR-Rendite 1
nach Steuern
Kapitalrückflüsse
nach Steuern
in EUR
Prospekt 4,4 % 164.405
1 Jahr Leerstand/10 % Abschlag 3,7 % 152.885
2 Jahre Leerstand/20 % Abschlag 2,0 % 128.138
Inflationsrate
(ABWEICHUNGEN VON PROGNOSEN)
IRR-Rendite 1
nach Steuern
Kapitalrückflüsse
nach Steuern
in EUR
Inflationsrate 4 % p. a. 7,1 % 220.175
Inflationsrate 2 % p. a. (Prospekt) 4,4 % 164.405
Inflationsrate 0 % p. a. 1,1 % 116.464
Handelbarkeit
Andienungsrecht in bestimmten
persönlichen Notfällen
Besteuerung
Sonstiges
Hinweise
Bezug des Prospektes und des Vermögensanlagen-Informationsblattes
Eine Pflicht der Anbieterin oder der Fondsgesellschaft, die Beteiligung zurückzunehmen, besteht nicht. Anteile an geschlossenen
Fonds sind keine Wertpapiere und auch nicht mit diesen vergleichbar. Für geschlossene Fonds existiert kein einer Wertpapierbörse
vergleichbarer Handelsplatz. Eine Veräußerung des Anteils durch den Anleger ist grundsätzlich rechtlich möglich, insbesondere über
sog. Zweitmarktplattformen. Ggf. ist ein Verkauf mangels Nachfrage gar nicht oder nur unter starken Einschränkungen möglich.
Für den Anleger besteht die Möglichkeit, seine Beteiligung in bestimmten persönlichen Notfällen und unter bestimmten weiteren
Bedingungen der Wealth Management Capital Holding GmbH anzudienen. Persönliche Notfälle in diesem Sinne sind Pflegebedürftigkeit
mindestens der Pflegestufe II, Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit von mindestens sechs Monaten. Das Andienungsrecht
besteht, sofern die Zeichnungsphase der Gesellschaft beendet ist, das maximale Andienungsvolumen von 2 % des Kommanditkapitals
pro Kalenderjahr nicht überschritten ist, die persönlichen Notfälle nicht bereits zum Zeitpunkt der Zeichnung vorgelegen haben,
seit dem Eintritt der persönlichen Notfälle kein Jahr vergangen ist, ohne dass der Anleger von seinem Andienungsrecht Gebrauch
gemacht hat, und die Ausübung bis spätestens zum 31.12.2025 erfolgt bzw. bis zu einem früheren Gesellschafterbeschluss zum
Verkauf der Fondsimmobilie bzw. der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Der Kaufpreis beträgt 100% des Zeichnungsbetrages
(ohne Agio) abzüglich geleisteter Ausschüttungen. Vor Ausübung des Andienungsrechts noch thesaurierte Ausschüttungen werden
auf den Kaufpreis angerechnet und separat ausgezahlt. Ferner ist eine Bearbeitungsgebühr von 250 EUR zuzüglich ggf. anfallender
gesetzlicher Umsatzsteuer abzuziehen.
Der Anleger erzielt nach Ansicht der Anbieterin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ggf. Einkünfte aus Kapitalvermögen,
sofern er als natürliche Person in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und seine Beteiligung im Privatvermögen hält.
Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftigen Änderungen
unterworfen sein.
Individuelle steuerliche Fragen sollten mit einem steuerlichen Berater geklärt werden.
Dieses Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) stellt kein öffentliches Angebot und keine Aufforderung zur Beteiligung
dar. Insbesondere ersetzt es in keiner Weise die ausführliche Beratung auf Basis des Verkaufsprospektes.
Anleger sollten ihre Anlageentscheidung auf die Prüfung des gesamten Verkaufsprospektes zu dieser Vermögensanlage stützen. Die
vollständigen Angaben zu diesem Produkt sind einzig dem durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gebilligten
Verkaufsprospekt zu entnehmen. Dieser beschreibt die Bedingungen, Chancen und Risiken sowie die zugrunde liegenden Verträge.
Der Verkaufsprospekt ist die alleinige Grundlage für die Beteiligung.
Das VIB unterliegt nicht der Prüfung durch die BaFin.
Der Anbieter haftet nur für solche Angaben im VIB, die irreführend, unrichtig oder nicht mit einschlägigen Teilen des Verkaufsprospektes
vereinbar sind. Ansprüche können nur dann bestehen, wenn die Beteiligung während der Dauer des öffentlichen Angebotes,
spätestens jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten öffentlichen Angebot im Inland erworben wird.
Der Verkaufsprospekt und das Vermögensanlagen-Informationsblatt liegen in den Geschäftsräumen der Wealth Management
Capital Holding GmbH, Am Eisbach 3, 80538 München, zu den üblichen Öffnungszeiten zur kostenlosen Abholung bereit.
1 Die Renditeangabe nach Interner-Zinsfuß-Methode (IRR-Methode, englisch: Internal Rate of Return) gibt an, wie hoch die Verzinsung ist, die in jedem Zahlungszeitpunkt auf das dann noch gebundene Kapital erzielt werden kann.
Nach dieser Methode werden Höhe der Zu- und Abflüsse und deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. In der Renditeberechnung ist die Kapitalrückzahlung enthalten. Diese Form der Renditeberechnung ist mit sonstigen Renditeberechnungen
anderer Kapitalanlagen, bei denen keine Änderung des gebundenen Kapitals eintritt (z. B. festverzinsliche Wertpapiere), nicht unmittelbar vergleichbar.
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