immobilienmarkt norddeutsche bundeslÃ¤nder 2013 - DG Hyp

IMMOBILIENMARKT 

NORDDEUTSCHE BUNDESLÄNDER 2013 

EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP APRIL 2013 

NORDDEUTSCHE STÄDTE IM BUNDESTREND – 

LEICHT STEIGENDE MIETEN IN 2013

Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | 2013 

Inhalt 

Grußwort____________________________________________________________________ 2 

Summary_ ___________________________________________________________________ 3 

Immobilienmarkt Norddeutschland____________________________________________ 4 

Immobilienstandorte und wirtschaftliche Entwicklung____________________ 4 

Wohnimmobilien_______________________________________________________ 6 

Büroimmobilien________________________________________________________ 10 

Handelsimmobilien_____________________________________________________ 14 

Bremen______________________________________________________________________ 17 

Hamburg____________________________________________________________________ 21 

Niedersachsen_______________________________________________________________ 25 

Bundesland im Überblick_______________________________________________ 25 

Immobilienmarkt Braunschweig_________________________________________ 27 

Immobilienmarkt Hannover_____________________________________________ 30 

Immobilienmarkt Oldenburg____________________________________________ 34 

Immobilienmarkt Osnabrück____________________________________________ 37 

Schleswig-Holstein___________________________________________________________ 40 

Bundesland im Überblick_______________________________________________ 40 

Immobilienmarkt Kiel__________________________________________________ 41 

Immobilienmarkt Lübeck_______________________________________________ 44 

Überblick Marktdaten________________________________________________________ 47 

Impressum __________________________________________________________________ 48 

Disclaimer 

Anschriften der DG HYP ______________________________________________________ 49 

1


Grußwort 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

als gewerbliche Immobilienbank der genossenschaftlichen FinanzGruppe untersuchen 

wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsaktivitäten und 

das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der 

Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten 

sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die 

Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam 

Finanzierungen durchführen. 

In der vorliegenden Studie analysieren wir die Immobilienmarktsegmente Wohnen, 

Büro und Handel in den Bundesländern Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein 

sowie in den norddeutschen Großstädten. Neben Hamburg, Bremen und 

Hannover betrachten wir auch die Städte Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und 

Osnabrück, die im Allgemeinen nicht im Fokus von Immobilienmarktberichten stehen, 

mit zusammen mehr als 1 Million Einwohner immobilienwirtschaftlich aber interessant 

sind. 

Die norddeutschen Bundesländer gelten abgesehen von Hamburg als strukturschwach. 

Der vorliegende Bericht zeigt hingegen, dass sich die untersuchten Standorte positiv 

auf dem Niveau deutscher Großstädte bewegen und bestätigt diese allgemeine Einschätzung 

also nicht. 

Mit der Publikation ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die „Regionalen 

Immobilienzentren“ sowie den „Immobilienmarkt Deutschland“, die wir regelmäßig 

im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Darüber hinaus sind Marktberichte über die 

Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, die ostdeutschen 

Bundesländer und Berlin sowie die Region Weser-Ems erschienen. 

Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter 

www.dghyp.de/unternehmen/markt-research. 

Hans Henrik Dige 

Leiter Immobilienzentrum Hamburg 

DG HYP 

2


SUMMARY 

» Das Interesse an Gewerbeimmobilien in Norddeutschland konzentriert sich auf 

Hamburg sowie – in schon deutlich geringerer Intensität – Bremen und Hannover. 

Damit wird der gewerbliche Immobilienmarkt der Bundesländer Bremen, 

Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein aber nur zu einem kleinen 

Teil erschlossen. Wir wollen mit dem Bericht zum gewerblichen Immobilienmarkt 

in Norddeutschland diese Lücke schließen und betrachten dazu mit 

Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück fünf weitere interessante 

Standorte mit zusammen mehr als einer Million Einwohnern. 

» Norddeutschland gilt – abgesehen von Hamburg – eher als strukturschwach. 

Trotz vielerlei positiver Trends, die im Norden zu beobachten sind, reichen weder 

Wirtschaftsleistung noch die Beschäftigungslage an die „starken“ süddeutschen 

Bundesländer heran. Aber entwickeln sich deshalb auch die Märkte für 

Gewerbeimmobilien in den norddeutschen Großstädten unterdurchschnittlich? 

» In den von uns betrachteten Segmenten Wohnen, Büro und Handel konnten wir 

eine solche Entwicklung nicht feststellen. Weder die Miethöhe noch die Mietentwicklung 

zeigen signifikante Abweichungen zum Durchschnitt deutscher 

Großstädte. Allein aus diesem Grund sollten norddeutsche Großstädte in der 

Grundgesamtheit relevanter Immobilienstandorte auch nicht vernachlässigt 

werden. 

Wohnen 

» Der bundesweite Trend steigender Einwohnerzahlen in Großstädten zeigt sich 

auch in Norddeutschland. Aber auch wenn der Anstieg hier im Durchschnitt 

nicht ganz so stark ausfällt, sind attraktive Wohnungen durch die hier wie im 

Bundestrend niedrigen Fertigstellungszahlen eher knapp. Dadurch steigen auch 

in Norddeutschland die Mieten spürbar. Das Ausmaß ist allerdings höchst unterschiedlich. 

So sind die Erstbezugsmieten in den vergangenen zehn Jahren in 

Braunschweig, Kiel und Lübeck um 15 Prozent, in Oldenburg und Osnabrück 

um 30 Prozent und in Bremen, Hamburg und Hannover um 50 Prozent gestiegen. 

Büro 

» Seit etwa 2005 steigt die Zahl der Bürobeschäftigten im Fahrwasser der günstigen 

Arbeitsmarktlage recht kontinuierlich an. Dementsprechend werden auch 

Büroflächen stärker nachgefragt. Allerdings ist der Beschäftigungsanstieg wie 

auch der Zuwachs bei den Büroflächen in den norddeutschen Standorten 

unterdurchschnittlich ausgefallen. Dagegen weist die Leerstandsquote hier sehr 

günstige Werte auf. Die Spitzenmiete hat in den letzten Jahren zwar leicht 

angezogen, angesichts der stark bedarfs- und eigennutzungsorientierten Ausrichtung 

der Standorte ist die Marktdynamik aber relativ niedrig. 

Handel 

» Während die Spitzenmiete im Einzelhandel in Hamburg – wie an allen Top- 

Standorten – kräftig zulegt, fällt der Anstieg in den anderen norddeutschen 

Städten eher moderat aus. Dies gilt aber genauso für die Mehrzahl regionaler 

Oberzentren. Relativ hoch ist dagegen die Bandbreite der Spitzenmiete. Sie 

reicht von 90 Euro je Quadratmeter in Oldenburg bis hin zu über 185 Euro in 

Hannover. Damit liegt die Einzelhandelsmiete in der niedersächsischen Landeshauptstadt 

rund 50 Prozent über dem Durchschnitt regionaler Oberzentren. 

Mietentwicklung in acht 

norddeutschen Großstädten 

Wohnen: Durchschnittsmiete 

Erstbezug in Euro/m² 

14 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

6 

5 

Hamburg 

Städte ohne HH 

93 97 01 05 09 13e 

Büro: Spitzenmiete 

in Euro/m² 

28 

24 

20 

16 

12 

8 

Hamburg 

4 


0 

93 97 01 05 09 13e 

Handel: Spitzenmiete 

in Euro/m² 

270 

240 

210 

180 

150 

120 

90 

60 

30 

0 

Hamburg 


93 97 01 05 09 13e 

Quelle: BulwienGesa 

3


IMMOBILIENMARKT NORDDEUTSCHLAND 

Immobilienstandorte und wirtschaftliche Entwicklung 

Norddeutschland hat zwar einen hervorragenden Ruf als Urlaubsregion, gilt aus 

wirtschaftlicher Sicht – mit Ausnahme der „Boomtown“ Hamburg – zuweilen aber 

eher als strukturschwach und ländlich geprägt. Diese Einschätzung wird der Realität 

allerdings nicht gerecht. Zwar reichen die wirtschaftlichen Eckdaten der betrachteten 

Bundesländer nicht an die hervorragenden Werte von Bayern und Baden- 

Württemberg heran, sie sind aber keineswegs schlecht. So sind in den norddeutschen 

Großstädten viele positive wirtschaftliche Entwicklungen zu beobachten. Das 

nebenstehende Leitmotiv der Bremer Kaufleute trifft also durchaus auch heute noch 

zu, wenngleich vieles eher im Verborgenen stattfindet. Abgesehen von Hamburg, 

Bremen und Hannover ist das Wissen über norddeutsche Städte – etwa Braunschweig 

oder Osnabrück – und deren wirtschaftliche Lage jedenfalls eher gering. 

Buten un binnen – wagen un winnen 

STADTSTAATEN UND FLÄCHENLÄNDER WEISEN GROSSE … 

Mecklenb.-Vorp. 

Thüringen 

Brandenburg 

Sachsen-Anhalt 

Sachsen 

Schlesw .-Holst. 

Rheinland-Pfalz 

Niedersachsen 

Berlin 

Saarland 

Deutschland 

Nordrh.-Westf. 

Baden-Würt. 

Bayern 

Hessen 

Bremen 

Hamburg 

15 20 25 30 35 40 45 50 55 

BIP je Einw ohner in Tausend Euro (2011) 

… UNTERSCHIEDE IHRER WIRTSCHAFTLICHEN DATEN AUF 

Bayern 

Baden-Würt. 

Rheinland-Pfalz 

Hessen 

Niedersachsen 

Saarland 

Deutschland 


Hamburg 

Nordrh.-Westf. 

Thüringen 

Sachsen 

Brandenburg 

Bremen 

Sachsen-Anhalt 

Meckl.-Vorp. 

Berlin 

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 

Arbeitslosenquote in % (2012) 

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 

Quelle: BA 

Der Fokus dieses Berichtes liegt auf dem gewerblichen Immobilienmarkt von acht 

norddeutschen Großstädten und deckt die Bundesländer Bremen, Hamburg, 

Niedersachsen und Schleswig-Holstein ab. Mecklenburg-Vorpommern ist dagegen 

nicht Teil dieser Studie. Das Bundesland war mit den Standorten Rostock und 

Schwerin bereits im Dezember des vergangenen Jahres in unserem Bericht zu den 

ostdeutschen Bundesländern enthalten. Auf den folgenden Seiten geben wir 

zunächst einen kompakten Überblick über die Marktsegmente Wohnen, Büro und 

Handel. Im Anschluss gehen wir auf diese drei Marktsegmente an den jeweiligen 

Standorten nach Bundesländern unterteilt ein. Die wirtschaftliche Entwicklung der 

Bundesländer wird ebenfalls kurz charakterisiert. Auf der folgenden Seite sind alle 

Standorte und Bundesländer in einer Tabelle mit einigen Eckdaten zur Wirtschaft 

und zum Immobilenmarkt zusammenfassend dargestellt. 

Gewerbliche Immobilien in acht 

norddeutschen Großstädten 

4


STANDORTE UND BUNDESLÄNDER IM ÜBERBLICK 

Kiel 

Lübeck 

Oldenburg 

Hannover 

Osnabrück 

Region/Standort 

Strukturdaten 2012 

Ein- Haus- BIP * 

Verfügb. Eink. *) Arbeitsl.- 

Fläche wohner halte gesamt pro Kopf pro Kopf quote 

Km² Tausend Tausend Mrd. EUR EUR EUR % 

Deutschland 357.022 87.870 40.400 2.469 28.098 17.652 6,8 

Bremen (Bundesland) 404 661 367 26,0 39.334 19.332 11,2 

Hamburg 755 1.864 997 81,5 43.723 22.368 7,5 

Niedersachsen 47.612 7.923 3.831 197,0 24.864 16.848 6,6 

Schleswig-Holstein 15.771 2.838 1.376 72,3 25.476 17.100 6,9 

Summe/Durchschnitt 64.542 13.286 6.571 377 28.361 17.800 7,0 

Anteil an Deutschland 18,1% 15,1% 16,3% 15,3% - - - 

Hamburg 755 1.805 997 81,5 45.104 22.369 7,5 

Braunschweig 192 251 124 8,3 32.850 17.501 7,4 

Bremen (Stadt) 327 548 301 22,0 40.110 20.167 10,5 

Hannover 204 527 306 25,9 49.080 16.868 10,3 

Kiel 117 242 118 8,6 35.641 14.536 10,1 

Lübeck 214 211 103 6,0 28.446 16.074 10,4 

Oldenburg 103 163 77 5,6 34.513 17.342 8,4 

Osnabrück 120 165 71 6,2 37.720 17.250 7,8 

Städte ohne Hamburg 1.276 2.108 1.101 83 39.186 17.520 9,7 

Standorte insgesamt 2.032 3.913 2.098 164 41.940 19.757 8,6 

Region/Standort 

Wohnen Büro Handel 

Whg.- Fertigst. auf Miete Bürofläche 

Miete Handelsfläche Miete 

bestand 1000 Einw. Neubau Bestand Leerst. Top-Lage Bestand pro Kopf Top-Lage 

Tausend 2012 EUR/m² mtl. Tausend m² % EUR/m² mtl. Tausend m² m² EUR/m² mtl. 

Hamburg 900 2,1 12,9 13.641 8,2 24,1 2.936 1,6 245 

Braunschweig 138 1,9 7,4 1.383 4,1 10,6 686 2,7 115 

Bremen (Bundesland) 291 1,7 9,5 3.305 4,6 12,8 1.350 2,5 120 

Hannover 290 1,2 10,0 4.141 4,4 13,8 922 1,7 185 

Kiel 132 1,2 8,2 1.555 2,5 13,0 481 2,0 80 

Lübeck 115 2,2 8,1 1.046 2,5 8,5 616 2,9 95 

Oldenburg 87 3,5 8,0 1.119 2,4 9,3 523 3,2 88 

Osnabrück 86 1,8 7,5 1.031 3,6 9,5 515 3,1 105 

Städte ohne Hamburg 1.139 1,7 8,8 13.581 3,8 12,0 5.093 2,5 119,5 

Standorte insgesamt 2.039 1,9 10,6 27.222 6,0 18,1 8.029 2,2 165,4 

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, DZ BANK *) in Preisen von 2000 

Braunschweig 

5


Wohnimmobilien 

WOHNEN: IM DURCHSCHNITT ZEIGEN MIETEN IM NORDEN … 

Euro je Quadratmeter 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

Miete Erstbezug Durchschnitt 

Hamburg 


Regional-12 

Top-7 

6 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

… MIT AUSNAHME VON HAMBURG KAUM AUFFÄLLIGKEITEN 

Braunschw eig 

Osnabrück 

Oldenburg 

Lübeck 

Kiel 

Regional-12 


Bremen 

Hannover 

Top-7 

Hamburg 

Durchschnitt 

Top-Lage 

6 8 10 12 14 16 18 

Euro je Quadratmeter (2012) 

Quelle: BulwienGesa durchschnittliche Miete für Erstbezug Quelle: BulwienGesa jeweils Miete für Erstbezug 

Die Mietentwicklung – jeweils bei Erstbezug – in den von uns untersuchten norddeutschen 

Großstädten zeigt wenig Auffälligkeiten. Dies gilt genauso hinsichtlich 

des durchschnittlichen Niveaus wie auch bei der Miete für Top-Lagen. So ist sowohl 

der Verlauf als auch das Niveau der von uns berechneten Indizes „Städte ohne 

Hamburg“ praktisch deckungsgleich zu den Werten, die wir für zwölf deutsche Oberzentren 

– Top-Standorte wie Berlin, München und Frankfurt sind darin nicht 

enthalten – berechnet haben. Insofern gilt auch in Norddeutschland, dass den seit 

einigen Jahren steigenden Wohnungsmieten eine längere Periode mit einem 

rückläufigen Mietniveau vorangegangen ist. Dadurch liegen die Mieten heute im 

Durchschnitt nur leicht oberhalb der Miethöhe zu Beginn der 1990er Jahre. 

Mieten in norddeutschen Großstädten 

zeigen gegenüber dem 

Bundestrend kaum Auffälligkeiten 

ES GIBT UNTERSCHIEDE, ABER KEINEN WIRKLICHEN AUSREISSER 


13 

12 

Braunschw eig 

Hamburg 

Bremen 

Hannover 

11 

Kiel 

Lübeck 

Oldenburg Osnabrück 

10 

9 

8 

7 

6 

5 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

ZUM TEIL STEIGEN DIE MIETEN SEHR KRÄFTIG AN 

16 

14 

2010 

Miete gg. Vorjahr in % 

12 

2011 

10 

2012 

8 

6 

4 

2 

0 

BS HB HH H KI HL OL OS 

Quelle: BulwienGesa durchschnittliche Miete für Erstbezug Quelle: BulwienGesa urchschnittliche Miete für Erstbezug 

Unterschiede ergeben sich natürlich bei der individuellen Betrachtung der Städte. So 

geht der steigende Miettrend mit einer großen Bandbreite der Veränderungsrate 

gegenüber dem Vorjahr einher. Bei der Miethöhe ragt vor allem Hamburg mit dem 

nach München bundesweit höchsten Mietniveau von rund 13 Euro je Quadratmeter 

Hamburgs Mieten sind doppelt 

so hoch wie in Braunschweig als 

günstigstem Standort 

6


– durchschnittliche Miete bei Erstbezug – hervor. Danach folgen Bremen und 

Hannover mit rund 10 Euro je Quadratmeter vor den übrigen fünf Städten mit einer 

Miethöhe zwischen 7 und 8 Euro je Quadratmeter. Überdurchschnittlich positiv 

haben sich in den letzten Jahren Bremen und jüngst auch Hannover gezeigt. Eher 

wenig Dynamik war dagegen in Kiel und Lübeck zu beobachten. 

WOHNEN: STARKER ANSTIEG IN HAMBURG, BREMEN, HANNOVER 

Kiel 

Braunschw eig 

Lübeck 

Regional-12 

Top-7 

Oldenburg 

Osnabrück 


Hamburg 

Bremen 

Hannover 


0 10 20 30 40 50 60 

Miete Erstbezug Durchschnitt 2002-2012 in % 

EINWOHNERZAHL LEGT FAST ÜBERALL ZU 

Lübeck 

Osnabrück 

Bremen 


Hannover 

Braunschw eig 

Oldenburg 

Hamburg 

Regional-12 

Top-7 

Kiel 

Quelle: Feri 

-1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 

Einw ohnerzahl von 2002-2012 in % 

Wie in vielen deutschen Städten ist der spürbare Mietanstieg eine Folge des in den 

vergangenen Jahren kaum noch durch Neubau ausgeweiteten Wohnungsangebots 

in Verbindung mit einer wachsenden Bevölkerung. Dieser Zusammenhang wird 

allerdings von weiteren Faktoren – etwa der Angebotsreserve zu Beginn unseres 

Vergleichs – beeinflusst, so dass es zwischen der Einwohnerentwicklung und dem 

Ausmaß der Mietsteigerung auf Stadtebene erhebliche Abweichungen gibt. Außerdem 

bezieht sich die von uns dargestellte Miete jeweils auf den Wohnungserstbezug. 

Dennoch ist auffällig, dass Kiel mit dem stärksten relativen Einwohneranstieg in 

den vergangenen zehn Jahren den geringsten prozentualen Mietanstieg aufweist. 

Dagegen sind die Mieten in Bremen und Hannover in ganz erheblichem Umfang 

angestiegen, während sich die Einwohnerzahl hier eher moderat entwickelt hat. 

Steigende Bevölkerungszahl ist ein 

zentraler Treiber des Mietanstiegs 

WOHNEN: VOR ALLEM IN HAMBURG STEIGT DIE ZAHL DER … 

… HAUSHALTE SCHNELLER ALS DER WOHNUNGSBESTAND 

1994 = 100 

114 

112 

110 

108 

106 

104 

Hamburg 

Haushalte 

Wohnungen 

1994 = 100 

114 

112 

110 

108 

106 

104 

Städte ohne Hamburg 

Haushalte 

Wohnungen 

102 

102 

100 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

100 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

7


Die Nachfrage nach Wohnungen hängt in erheblichem Maße von der Zahl der privaten 

Haushalte ab, die neben der schon angesprochenen steigenden Bevölkerung 

auch vom Trend hin zu immer kleineren Haushaltsgrößen positiv beeinflusst wird. 

Während in den 1990er Jahren durch die damals relativ starken Bauaktivitäten die 

Zahl der Wohnungen schneller wuchs als die Zahl der privaten Haushalte, hat sich 

die Entwicklung in den vergangenen Jahren gedreht. Während sich die Ausweitung 

des Wohnungsbestands etwa seit der Jahrtausendwende spürbar abgeflacht hat, 

zieht die Zahl der Haushalte seitdem kräftiger an. Insbesondere in Hamburg zeigt 

sich hierbei ein deutliches Missverhältnis als Ursache der starken Mietsteigerungen. 

Zahl der Haushalte stieg in den 

letzten Jahren schneller als der 

Wohnungsbestand 

Ein wesentlicher Grund für das heute in fast allen Städten knappe Wohnungsangebot 

ist der hinter dem Wohnungsbedarf weit zurückgefallene Wohnungsneubau, was 

wiederum als Spätfolge des im Zuge der Wiedervereinigungseuphorie in Ost- und 

Westdeutschland aufgekommenen Baubooms angesehen werden kann. Durch das 

deutlich vergrößerte Wohnungsangebot ging das Mietniveau merklich zurück. Diese 

Ernüchterung führte zu einem starken Rückgang des Wohnungsbaus auf ein ausgesprochen 

niedriges Niveau. Diese Entwicklung kann analog auch in den von uns 

untersuchten acht norddeutschen Standorten beobachtet werden. An einigen 

Standorten wurde in manchen Jahren nicht einmal eine Wohneinheit auf 1.000 Einwohner 

fertiggestellt. Inzwischen hat die Zahl der Fertigstellungen zwar etwas angezogen, 

das Niveau ist aber immer noch niedrig. Dabei sind die Unterschiede im 

Fertigstellungsniveau neuer Wohnungen zwischen den Standorten relativ gering. 

Lediglich in Oldenburg werden etwas mehr Wohnungen gebaut. 

Auch in Norddeutschland wurden 

in den letzten Jahren kaum noch 

Wohnungen gebaut 

NEUBAU ZIEHT AUF GERINGEM NIVEAU WIEDER AN 

Fertigstellungen je 1000 Einwohner 

6,0 

Hamburg 

5,0 


4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

1993 1997 2001 2005 2009 2013e 

Quelle: Feri 

IN OLBENBURG WIRD ÜBERDURCHSCHNITTLICH VIEL GEBAUT 

Hannover 

Kiel 

Bremen 


Osnabrück 

Braunschw eig 

Regional-12 

Hamburg 

Lübeck 

Oldenburg 

Quelle: Feri 

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 

Fertigstellungen auf 1000 EW (Durchschnitt 2002-2012) 

Eine grundlegende Änderung der Lage auf dem Wohnungsmarkt ist in den von uns 

betrachteten Städten in der nahen Zukunft nicht zu erwarten. Steigende Einwohnerund 

Haushaltszahlen sorgen für anhaltende Wohnraumnachfrage, wohingegen der 

Wohnungsmarkt vielerorts kaum noch Angebotsreserven aufweist. Zwar zieht das 

Neubauvolumen allmählich wieder an, das Niveau ist aber noch niedrig. Insofern 

dürfte sich der aufwärtsgerichtete Trend des Mietniveaus erst einmal weiter fortsetzen. 

Das dürfte über kurz oder lang zwei Entwicklungen zur Folge haben. Auf der 

einen Seite werden Investitionen in den Neubau attraktiver, während auf der anderen 

Seite die Städte gegenüber dem zumeist deutlich günstigeren Umland an Attraktivität 

einbüßen. Dadurch dürfte sich der steigende Miettrend wiederum abbremsen. 

Der Trend auf dem Wohnungsmarkt 

dürfte sich vorerst im Wesentlichen 

fortsetzen 

8


Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem Mietanstieg für Neubauwohnungen von 

etwas mehr als 2 Prozent. Aufgrund des schon sehr hohen Niveaus in Hamburg 

dürfte der prozentuale Anstieg hier marginal schwächer ausfallen als in den sieben 

Oberzentren. Die einzelnen Werte sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. 

Prognose Wohnen 2013 

PROGNOSE WOHNEN 

Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro (% ggü. Vorjahr) 2011 2012 2013e 

Hamburg Top-Lage 18,0 (5,9) 18,5 (2,8) 18,9 (2,2) 

Durchschnitt 12,5 (8,7) 12,9 (3,2) 13,2 (2,3) 

Braunschweig Top-Lage 8,6 (6,2) 8,7 (1,2) 8,9 (2,3) 

Durchschnitt 7,4 (4,2) 7,4 (0) 7,6 (2,0) 

Bremen Top-Lage 12,0 (4,3) 12,5 (4,2) 12,8 (2,2) 

Durchschnitt 9,0 (5,9) 9,5 (5,6) 9,7 (2,1) 

Hannover Top-Lage 12,0 (9,1) 13,0 (8,3) 13,4 (3,1) 

Durchschnitt 9,0 (12,5) 10,0 (11,1) 10,3 (3,0) 

Kiel Top-Lage 10,7 (1,9) 10,9 (1,9) 11,1 (1,8) 

Durchschnitt 8,0 (2,6) 8,2 (2,5) 8,4 (2,4) 

Lübeck Top-Lage 10,0 (0,0) 10,1 (1,0) 10,3 (2,0) 

Durchschnitt 7,9 (1,3) 8,1 (2,5) 8,2 (1,6) 

Oldenburg Top-Lage 9,0 (5,9) 9,6 (6,7) 9,9 (3,1) 

Durchschnitt 7,5 (4,2) 8,0 (6,7) 8,2 (2,5) 

Osnabrück Top-Lage 8,4 (6,3) 8,9 (6,0) 9,1 (2,7) 

Durchschnitt 7,1 (2,9) 7,5 (5,6) 7,7 (2,7) 

Städte ohne Hamburg Top-Lage 10,7 (5,3) 11,2 (4,7) 11,5 (2,5) 

Durchschnitt 8,3 (6,2) 8,8 (5,9) 9,0 (2,3) 

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research 

9


Büroimmobilien 

BÜRO: SPITZENMIETE HEUTE AUF DEM NIVEAU VON 1993 


32 

28 

24 

20 

16 

12 

8 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 


Hamburg 


Regional-12 

Top-7 

SPITZENMIETE IST 2011 UND 2012 GESTIEGEN 

Miete gg. Vorjahr in % 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

-3 

-4 


Hamburg Top-7 Städte ohne 

HH 

2010 2011 2012 

Regional-12 

Die günstige Beschäftigungsentwicklung in Deutschland sorgt für eine seit Jahren 

steigende Zahl der Bürobeschäftigten und damit zugleich für eine hohe Nachfrage 

nach – im Regelfall zeitgemäßen und attraktiven – Büroflächen. Diese Entwicklung 

zeigte sich auch an den norddeutschen Standorten, so dass hier – genauso wie im 

bundesweiten Trend – die Bürospitzenmiete in den vergangenen beiden Jahren 

gestiegen ist. Mit Hilfe dieses Zuwachses liegt die Spitzenmiete heute sowohl in 

Hamburg als auch im Durchschnitt der sieben anderen betrachteten norddeutschen 

Städte wieder auf dem Niveau von vor rund 20 Jahren. Wie im Abschnitt zuvor bei 

den Wohnimmobilien sind nur minimale Unterschiede zwischen den norddeutschen 

Großstädten und dem bundesweiten Durchschnitt zu erkennen. Im Mittel beträgt die 

Spitzenmiete rund 12 Euro in den norddeutschen Oberzentren. In Hamburg ist das 

Mietniveau doppelt so hoch. 

Büromieten sind 2011 und 2012 

gestiegen 

BÜRO: SPITZENMIETE (2012) WEIST GROSSE BANDBREITE AUF 

Lübeck 

Oldenburg 

Osnabrück 

Braunschw eig 


Regional-12 

Bremen 

Kiel 

Hannover 

Hamburg 

Top-7 


5 10 15 20 25 


NIEDRIGES LEERSTANDSNIVEAU 

Oldenburg 

Kiel 

Lübeck 

Osnabrück 


Braunschw eig 

Hannover 

Bremen 

Regional-12 

Hamburg 

Top-7 

Quelle: Feri 

2 3 4 5 6 7 8 9 

Leerstandsquote in % (2012) 

10


Auffällig ist allerdings, dass die Miete in den meisten norddeutschen Oberzentren 

deutlich vom Mittelwert abweicht. Nur Bremen und Kiel liegen mit jeweils rund 

13 Euro je Quadratmeter in der Nähe des durchschnittlichen Niveaus. In Hannover 

ist die Miete mit 14 Euro je Quadratmeter deutlich höher. In Braunschweig, Lübeck, 

Oldenburg und Osnabrück sind sie dagegen deutlich unterdurchschnittlich. 

Große Bandbreite bei Büromieten 

Während die durchschnittliche Büromiete weitgehend dem bundesweiten Mittelwert 

entspricht, werden hinsichtlich des Leerstandsniveaus weitaus bessere Ergebnisse 

erzielt. Im Durchschnitt bewegt sich die Leerstandsquote der norddeutschen Oberzentren 

bei lediglich 4 Prozent. In Lübeck, Kiel und Oldenburg liegt der Wert sogar 

deutlich unter 3 Prozent. Diese Werte sprechen für eine stark bedarfs- und eigennutzungsorientierte 

Ausrichtung der jeweiligen lokalen Büromärkte. Der spekulative 

Bau von Büroflächen dürfte hier praktisch keine Rolle spielen. 

Sehr niedriger Leerstand spricht für 

starke bedarfs- und eigennutzungsorientierte 

Ausrichtung der Märkte 

Die bedarfs- und eigennutzungsorientierte Ausrichtung korrespondiert allerdings 

auch mit der geringen Größe der Märkte – die spekulative Errichtung von Büroflächen 

lässt sich typischerweise insbesondere an den großen Bürostandorten 

beobachten. Von den etwa 27 Millionen Quadratmetern Bürofläche, die mit diesem 

Bericht erfasst werden, entfällt bereits die Hälfte auf den Top-Standort Hamburg. Die 

Bürofläche in Bremen und Hannover addiert sich auf 7,4 Millionen Quadratmeter 

beziehungsweise 27 Prozent. Damit verbleiben für die fünf Städte Braunschweig, 

Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück zusammen lediglich 6 Millionen Quadratmeter, 

die somit zusammen rund 23 Prozent der erfassten Bürofläche abdecken. 

Auch die relative Größe der Märkte – gemessen an der Bürofläche je Einwohner – 

zeigt eine recht große Bandbreite. Lübeck verfügt je Einwohner über lediglich 

5 Quadratmeter Bürofläche, in Hannover sind es fast 8. 

Kleine Büromärkte überwiegen 

BÜROFLÄCHE IN MILLIONEN QUADRATMETERN 

BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEN IN QUADRATMETERN 

Oldenburg 

1,1 

Braunschw 

eig 

1,4 

Kiel 1,6 

Lübeck 1,0 

Osnabrück 

1,0 

Hamburg 

13,6 

Lübeck 

Braunschw eig 

Bremen 

Osnabrück 

Kiel 

5,0 

5,5 

6,0 

6,2 

6,4 

Bremen 3,3 

Hannover 

4,1 

Oldenburg 

Hamburg 

Hannover 

6,9 

7,6 

7,9 

Quelle: Feri 

Quelle: Feri 

Während die Zahl der Bürobeschäftigten erst seit etwa 2005 wieder kontinuierlich 

anzieht, ist die Bürofläche an vielen deutschen Bürostandorten in den vergangenen 

rund 20 Jahren stetig ausgeweitet worden. Das trifft auch auf die norddeutschen 

Städte zu, wenngleich das Ausmaß hier deutlich geringer ausgefallen ist. Bezogen 

In Norddeutschland ist das Ausmaß 

der Büroflächenausweitung unterdurchschnittlich 

11


auf die Zahl der Bürobeschäftigten ist die Entwicklung in Hamburg besonders 

erfreulich. Dagegen ist der Anstieg in den norddeutschen Oberzentren deutlich 

schwächer – und gegenüber den bundesweiten Oberzentren unterdurchschnittlich – 

ausgefallen. 

BÜRO: WÄHREND DIE FLÄCHE KONTINUIERLICH WÄCHST … 

… NIMMT DIE BESCHÄFTIGUNG ERST SEIT EINIGEN JAHREN ZU 

Bürofläche 1994 = 100 

135 

130 

125 

120 

115 

110 

105 

Hamburg 


100 

Regional-12 

Top-7 

95 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Bürobeschäftigte 1994 = 100 

135 

130 

125 

120 

115 

110 

105 

100 

Hamburg 


Regional-12 

Top-7 

95 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: Feri 

Die seit etwa 2005 kräftig steigende Zahl der Bürobeschäftigung zeigt sich an allen 

acht beobachteten Standorten, wenngleich das Ausmaß sehr unterschiedlich ausfällt. 

Im Durchschnitt hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten in den norddeutschen 

Oberzentren von 2005 bis 2012 um rund 10 Prozent ausgeweitet. In Oldenburg 

– der Stadt mit dem höchsten Anstieg – kann sogar ein fast doppelt so hoher 

Zuwachs beobachtet werden. 

Seit 2005 konnte die Bürobeschäftigung 

an allen Standorten spürbar 

zulegen 

Demgegenüber ist das Büroflächenwachstum in diesem Zeitraum deutlich geringer 

ausgefallen. An keinem Standort ist die Bürofläche prozentual stärker als die Zahl 

der Bürobeschäftigten angestiegen. In Braunschweig und Kiel ist die Bürofläche 

stabil geblieben. Am stärksten hat sie in Bremen mit einer Ausweitung um rund 

8 Prozent zugelegt. 

Demgegenüber wurden die 

Büroflächen nach 2005 langsamer 

ausgeweitet 

BÜRO: SEIT 2005 STEIGT DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG VIEL STÄRKER ALS DIE BÜROFLÄCHE – VERÄNDERUNG 2005-2012 IN % 

Bürobeschäftigte 

15,7 

18,0 

Bürofläche 

7,0 7,3 7,8 

3,4 

0,8 

6,7 

9,7 

4,4 

11,0 11,1 

1,0 

8,1 

12,2 

2,9 

6,2 

6,8 

Kiel Hannover Osnabrück Städte ohne 

Hamburg 

Braunschw eig Bremen Lübeck Hamburg Oldenburg 

Quelle: Feri 

12


Die in der zweiten Jahreshälfte des vergangenen Jahres eingesetzte deutliche 

konjunkturelle Abschwächung in Deutschland ist dafür verantwortlich, dass die seit 

einigen Jahren anhaltende positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt nahezu zum 

Stillstand gekommen ist. Der seit 2005 zu beobachtende kräftige Anstieg der Bürobeschäftigung 

dürfte sich dementsprechend deutlich verlangsamen und dadurch die 

Nachfrage nach Büroflächen erheblich abschwächen. Daher erwarten wir sowohl für 

Hamburg als auch für den Durchschnitt der sieben Oberzentren in diesem Jahr ein 

nur noch sehr geringes Plus bei der Bürospitzenmiete von unter 1 Prozent. Die 

einzelnen Werte sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. 

Prognose Büro 2013 

PROGNOSE BÜRO 

2011 2012e 2013e 

Hamburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 23,5 (4,4) 24,1 (2,6) 24,2 (0,5) 

Leerstandsquote in % 8,5 8,2 8,1 

Braunschweig Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10,5 (5,0) 10,6 (1,0) 10,7 (0,9) 


Bremen Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 12,8 (0,0) 12,8 (0,0) 12,9 (0,8) 


Hannover Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 13,5 (5,5) 13,8 (2,2) 13,9 (0,6) 


Kiel Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 13,0 (0,0) 13,0 (0,0) 13,0 (0,0) 


Lübeck Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 


Oldenburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 8,8 (3,5) 9,3 (5,7) 9,4 (1,1) 


Osnabrück Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 9,4 (1,1) 9,5 (1,1) 9,6 (1,1) 


Städte ohne Hamburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 11,9 (2,5) 12,0 (1,3) 12,1 (0,6) 


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 

13


Handelsimmobilien 

Die Einzelhandelsumsätze in Deutschland steigen nominal nur leicht, real stagnieren 

sie sogar seit vielen Jahren. Hinzu kommt, dass der Onlinehandel über Anbieter wie 

Amazon oder Zalando kräftig wächst. Daraus ergibt sich für den stationären Einzelhandel 

ein rückläufiges Umsatzvolumen. Trotzdem nimmt die Einzelhandelsfläche in 

Deutschland seit vielen Jahren ungebremst zu. Daraus resultieren ein fallender 

Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche und ein entsprechend abnehmender Spielraum 

für die zu zahlende Miete. 

Online-Anbieter und geringe 

Umsatzzuwächse machen dem 

stationären Einzelhandel das 

Leben schwer 

Diese Entwicklung hat die Top-Lagen in den Shoppingmeilen und Einkaufszentren 

der Großstädte bislang aber nur eingeschränkt erfasst. An den sieben Top- 

Standorten steigt die Spitzenmiete seit Mitte der 1990er Jahre sogar kontinuierlich 

an. In regionalen Oberzentren ist die Spitzenmiete dagegen bis in die Mitte des vergangenen 

Jahrzehnts hinein leicht zurückgegangen. Seitdem ist hier aber auch ein 

leicht aufwärtsgerichteter Miettrend zu beobachten. Vor allem die starke Nachfrage 

von nationalen und internationalen Textilfilialisten und herstellereigene Shops 

bekannter Marken generieren in den Innenstadtlagen der Großstädte eine stetige 

Nachfrage nach attraktiven und zugleich hinreichend großen Ladenflächen, die 

naturgemäß nur eingeschränkt verfügbar sind. An den Seitenlagen der Großstädte 

haben die genannten Nachfragergruppen dagegen kaum Interesse, so dass hier 

auch keine Mietsteigerungen zu beobachten sind. 

Dennoch sind die Toplagen in den 

Innenstädten gefragt 

HANDEL: DIE VERKAUFSFLÄCHE IN VIELEN NORDDEUTSCHEN… 

Quadratmeter je Einwohner 

2,75 

2,50 

2,25 

2,00 

1,75 

1,50 

1,25 

1,00 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

Hamburg 


Regional-12 

Top-7 

… GROSSSTÄDTEN IST ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOCH 

Hamburg 

Top-7 

Hannover 

Kiel 

Regional-12 

Bremen 


Braunschw eig 

Lübeck 

Osnabrück 

Oldenburg 

Quelle: Feri 

1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 

Fläche je Einw ohner in Quadratmeter (2012) 

Diese Entwicklung trifft auch auf die betrachteten norddeutschen Standorte zu. Die 

Verkaufsflächen sind hier binnen zehn Jahren um fast 30 Prozent angestiegen. 

Während erwartungsgemäß die Umsätze je Quadratmeter Verkaufsfläche in den 

norddeutschen Oberzentren stetig zurückgehen, weist Hamburg eine weitaus 

günstigere Umsatzentwicklung auf. Im vergangenen Jahr konnte der Umsatz hier 

sogar wieder leicht zulegen. 

Auch in Norddeutschland wachsen 

die Verkaufsflächen ungebremst an 

14


HANDEL: IN HAMBURG ENTWICKELT SICH DER UMSATZ … 

… UND DAS VERFÜGBARE EINKOMMEN DEUTLICH BESSER 

EH-Umsatz je Quadratmeter 

Verkaufsfläche 

5.000 

4.500 

4.000 

3.500 

3.000 

Hamburg 


Regional-12 

Top-7 

2.500 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Mtl. verfügb. Einkommen in Euro 

1.900 

1.800 

1.700 

1.600 

1.500 

1.400 

1.300 

Hamburg 


Regional-12 

Top-7 

1.200 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: Feri 

Auch bei der Mietentwicklung zeigen sich keine abweichenden Trends an den norddeutschen 

Standorten. Hamburgs Mietniveau orientiert sich am Durchschnitt der 

Top-Standorte, während die norddeutschen Oberzentren dem Trend der Großstädte 

im gesamten Bundesgebiet folgen. Bei der Miethöhe gibt es allerdings erhebliche 

Unterschiede zwischen den Standorten. Insbesondere Hannover ragt hierbei hervor. 

Die Spitzenmiete liegt mit 185 Euro je Quadratmeter etwa in der Mitte zwischen 

regionalen Oberzentren und dem Niveau der Top-Standorte. Durch diesen hohen 

Wert wird zugleich der Index „Städte ohne Hamburg“ angehoben. Dadurch liegen 

fünf der sieben norddeutschen Oberzentren unterhalb des Indexniveaus. Die niedrigste 

Spitzenmiete weist Kiel mit 80 Euro je Quadratmeter auf. 

Spitzenmiete in den norddeutschen 

Oberzentren reicht von 

80 bis 185 Euro je Quadratmeter 

HANDEL: MIETANSTIEG KONZENTRIERT SICH AUF TOP-STANDORTE 

LEICHT UNTERDURCHSCHNITTLICHE MIETEN IN NORDDEUTSCHLAND 


260 

240 

Hamburg 


220 Regional-12 

200 Top-7 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 

Kiel 

Oldenburg 

Lübeck 

Osnabrück 

Braunschw eig 


Bremen 

Regional-12 

Hannover 

Hamburg 

Top-7 

50 100 150 200 250 




15


Bedingt durch die anhaltende Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen in den 

Innenstadtlagen der Großstädte dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel auch in 

diesem Jahr zulegen. Für Hamburg erwarten wir den stärksten Zuwachs von 2 Prozent. 

Die Oberzentren erreichen dagegen im Durchschnitt nur ein Plus von weniger 

als 1 Prozent, weil wir an einigen Standorten 2013 keinen Anstieg der Spitzenmiete 

erwarten. In Hannover bremst das schon sehr hohe Niveau vorerst den Anstieg, 

wohingegen in Kiel und Lübeck die dort in den vergangenen Jahren eröffneten Einkaufszentren 

einem Anstieg der Spitzenmiete entgegenwirken. Die einzelnen Werte 

unserer Prognose sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. 

Spitzenmiete dürfte auch 

2013 zulegen 

PROGNOSE HANDEL 

2011 2012e 2013e 

Hamburg Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 235 (4,4) 245 (4,3) 250 (2,0) 

Braunschweig Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 112 (1,8) 115 (2,7) 117 (1,7) 

Bremen Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 120 (0,0) 120 (0,0) 121 (1,0) 

Hannover Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 185 (2,8) 185 (0,0) 185 (0,0) 

Kiel Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 80 (0,0) 80 (0,0) 80 (0,0) 

Lübeck Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 95 (0,0) 95 (0,0) 95 (0,0) 

Oldenburg Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 87 (2,4) 88 (1,1) 89 (1,5) 

Osnabrück Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 100 (2,0) 105 (5,0) 107 (1,9) 

Städte ohne Hamburg 

Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 

118,7 (1,1) 119,5 (0,7) 120,3 (0,7) 


16


BREMEN 

Bundesland im Überblick 

Die Hansestadt bildet mit dem 60 Kilometer entfernt liegenden und viel kleineren 

Bremerhaven das flächen- als auch einwohnermäßig kleinste Bundesland. Dabei ist 

die Hansestadt mit rund 550.000 Einwohnern das unangefochtene Zentrum im vergleichsweise 

dünn besiedelten Nordwesten Deutschlands – die nächstgelegenen 

Großstädte mit gleicher oder größerer wirtschaftlicher Bedeutung wie Hamburg, 

Hannover oder Dortmund sind südlich wie östlich mehr als 100 Kilometer entfernt. 

Außerdem fungiert Bremen als Mittelpunkt der Metropolregion Bremen-Oldenburg. 

Als früheres Schiffbauzentrum war Bremen überproportional vom Strukturwandel betroffen, 

einhergehend mit einer für westdeutsche Großstädte hohen Arbeitslosigkeit. 

Seit 1970 wurde rund die Hälfte der Arbeitsplätze im verarbeitenden Gewerbe abgebaut, 

wodurch die Arbeitslosenquote auf fast 20 Prozent stieg. Unterstützt durch die 

Forschung gelang in Kooperation mit der Universität Bremen erfolgreich die Ansiedlung 

vieler Unternehmen – insbesondere in den Bereichen Fahrzeugbau, Luft- und 

Raumfahrttechnik, Nahrungs- und Genussmittel, Biotechnologie und Logistik. 

Dadurch konnte sich die Beschäftigungssituation spürbar verbessern. 

Zentrale Stadt im Nordwesten 

Deutschlands 

Vom Schiffbau zum granularen 

Wirtschaftsstandort 

BREMEN: EINWOHNERENTWICKLUNG (1992 = 100) ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 

Bremen Norddeutschland Deutschland 

108 

106 

104 

102 

100 

98 

96 

94 

1992 1996 2000 2004 2008 2012 

Arbeitslosenquote in % 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

Bremen Deutschland 

6 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: BA 

BREMEN: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

J/J in % 

6,0 

Bremen 

Deutschland 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

in Tausend Euro 

40 

36 

32 

28 

24 

Bremen 

Deutschland 

20 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: Feri 

17


Wohnimmobilien in Bremen 

WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² 

10 

9 

8 

7 

Bremen 

6 


Regional-12 

5 



14 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

Bremen 

7 


Regional-12 

6 



Die in den vergangenen 20 Jahren rückläufige Einwohnerzahl des Bundeslandes 

geht praktisch vollständig zu Lasten von Bremerhaven. Die Stadt Bremen konnte 

ihre Einwohnerzahl dagegen stabil halten. Bedingt durch die stete Zunahme der 

Zahl der privaten Haushalte – als Folge kleinerer Haushalte – steigt aber auch in 

Bremen der Wohnraumbedarf kontinuierlich an. Demgegenüber wurden jedoch 

kaum noch neue Wohnungen fertiggestellt. Das knappe Angebot an hochwertigen 

Wohnungen, die Attraktivität der Stadt und die erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung 

haben in Kombination mit dem relativ hohen Einkommensniveau zu einem 

überdurchschnittlichen Mietanstieg in den vergangenen Jahren geführt. Die durchschnittliche 

Miete für Neubauwohnungen erreicht inzwischen fast 10 Euro je Quadratmeter, 

in Spitzenlagen müssen sogar fast 13 Euro je Quadratmeter bezahlt werden. 

Durch das knappe Angebot und das hohe Mietniveau in den besonders begehrten 

Lagen – insbesondere Schwachhausen – weicht die Nachfrage mehr und mehr 

auf andere Stadtteile aus. Zu den „Aufsteigern“ zählen etwa Neustadt und Findorff. 

Der Aufwärtstrend dürfte zwar weiter anhalten, bedingt durch das schon relativ hohe 

Niveau erwarten wir allerdings ein leicht zurückgehendes Tempo beim Mietanstieg. 

Hohe Nachfrage und knappes 

Angebot sorgen für überdurchschnittlichen 

Mietanstieg 

WOHNIMMOBILIEN IN BREMEN 

2010 2011 2012e 2013e 

Nachfrage 

Einwohner in Tausend 546 547 548 548 

Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,2 0,2 0,4 0,5 

Arbeitslosenquote (BA) in % 11,1 10,6 10,5 10,8 

Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,0 1,3 1,9 1,3 

Angebot 

Wohnungsbestand in Tausend 290 291 291 292 

Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,2 0,2 0,3 0,3 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 29,5 -9,9 59,0 -0,2 

Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 1,3 1,2 1,9 1,9 

Miete Wohnen Neubau 

Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 11,5 / 8,5 12,0 / 9,0 12,5 / 9,5 12,8 / 9,7 

Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 4,5 / 3,7 4,3 / 5,9 4,2 / 5,6 2,2 / 2,1 

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research 

18


Büroimmobilien in Bremen 

BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN % 

14 

13 

12 

11 

10 

Bremen 


Regional-12 

9 


8 

7 

6 

5 

4 

Bremen 

3 


Regional-12 

2 



Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

Der Bremer Büromarkt ist gemessen an der Einwohnerzahl mit 3,3 Millionen Quadratmetern 

Bürofläche eher klein. Durch ein knappes Angebot an attraktiven Büroflächen, 

vor allem in der City, erreicht die Spitzenmiete mit fast 13 Euro je Quadratmeter 

ein für ein Oberzentrum leicht überdurchschnittliches Niveau. Der größte 

Flächenumsatz im vergangenen Jahr wurde in der Überseestadt gemacht, wo durch 

die Konversion von Hafenflächen Büroneubauten entstanden. Bremens 

Leerstandsquote weist mit unter 5 Prozent einen niedrigen Wert auf. Da es sich 

beim Leerstand im Wesentlichen um veraltete beziehungsweise relativ kleine Einheiten 

handelt, bestehen kaum Angebotsreserven an zeitgemäßen und größeren 

zusammenhängenden Flächen. In den vergangenen zwei Jahren war das Fertigstellungsniveau 

ausgesprochen gering. In diesem Jahr werden aber verschiedene 

Projekte realisiert, so dass das Fertigungsvolumen wieder steigt. Jedoch ist wie in 

vielen Oberzentren die Vorvermietung hoch, so dass das frei verfügbare Angebot an 

attraktiven Büroflächen knapp bleiben dürfte. Wir gehen daher von einem Anstieg 

der Spitzenmiete um etwas weniger als 1 Prozent auf knapp 13 Euro je Quadratmeter 

aus. In Seitenlagen dürfte das Mietniveau stabil bleiben. 

Zeitgemäße Büroflächen sind kaum 

noch verfügbar 

Niedrige Leerstandsquote 

Leichter Anstieg der Spitzenmiete 

möglich 

BÜROIMMOBILIEN IN BREMEN 

2010 2011 2012 2013e 

Nachfrage 

BIP in % ggü. Vorjahr 3,8 2,0 2,2 0,7 

BIP pro Kopf in Tausend Euro 38,6 39,3 40,1 40,4 

BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 3,8 1,9 1,9 0,7 

Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 0,7 1,1 1,9 0,9 

Angebot 

Bürobestand in Millionen m² 3,3 3,3 3,3 3,3 

Bürobestand in % ggü. Vorjahr 1,3 0,3 0,4 0,7 

Leerstandsquote in % 5,1 4,9 4,7 4,6 

Miete Büro 

Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 12,8 / 5,4 12,8 / 5,2 12,8 / 5,8 12,9 / 5,8 

Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / -6,9 0,0 / -3,7 0,0 / 11,5 0,8 / 0,0 


19


Handelsimmobilien in Bremen 

MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO 

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 

140 

130 

120 

110 

100 

Bremen 

90 


Regional-12 

80 


2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

Bremen 


Regional-12 



Quelle: Feri 

Das große Einzugsgebiet und die attraktive Innenstadt mit dem im Barock und der 

Renaissance erbauten Marktplatz bieten dem innerstädtischen Einzelhandel ein 

hohes Potenzial, das jedoch nicht optimal genutzt wird, auch weil der Anteil der 

Innenstadt an der gesamten Verkaufsfläche Bremens relativ klein ausfällt. Während 

die Hansestadt über mehrere große periphere Einkaufszentren verfügt, ist ein attraktives 

innerstädtisches Center nicht vorhanden. Daraus resultiert in den Bremer Top- 

Lagen – Sögestraße und Obernstraße – eine mit 120 Euro je Quadratmeter für die 

Größe und das Potenzial des Standorts moderate Spitzenmiete. Das Interesse von 

Filialisten an großen und hochwertigen Einzelhandelsflächen kann in Bremen nicht 

befriedigt werden. Dies könnte sich jedoch in Zukunft ändern, da die Stadt aufgrund 

eines Senatsbeschlusses Ende 2012 den Lloydhof gekauft hat, um dort nach 

dessen Abriss durch einen Investor ein Einkaufszentrum mit 17.000 Quadratmeter 

Verkaufsfläche errichten zu lassen. Als Fertigstellungstermin wird 2017 anvisiert. 

Dadurch dürften sich aktuell keine größeren Auswirkungen auf das Marktgeschehen 

ergeben. Auch die Bebauung des Bahnhofvorplatzes, die auch Flächen für Einzelhandel 

vorsieht, soll erst Ende 2014 abgeschlossen sein. Wir erwarten, dass die 

Spitzenmiete in diesem Jahr nur leicht steigt. 

Innerstädtischer Einzelhandel leidet 

unter peripheren Einkaufszentren … 

… und derzeit fehlenden attraktiven 

Ladenflächen in der City 

HANDELSIMMOBILIEN IN BREMEN 


Nachfrage 

Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.628 1.649 1.681 1.703 

Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,0 1,3 1,9 1,3 


Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2,2 1,2 2,5 1,1 

Angebot 

Handelsfläche in Millionen m² 1,3 1,3 1,3 1,4 

Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 2,7 1,7 2,6 2,1 

Miete Einzelhandel 

Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 120 / 10,3 120 / 10,0 120 / 10,0 121 / 10,0 

Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / -2,9 0,0 / 0,0 1,0 / 0,0 


20


HAMBURG 


Deutschlands zweitgrößte Stadt weist einen kräftigen Einwohnerzuwachs auf. Gründe 

dafür sind unter anderem die hohe Lebensqualität und ein vielfältiges Angebot 

auf dem Arbeitsmarkt. Neben Logistik und Hafen ist auch die zivile Luftfahrtindustrie 

mit mehr als 40.000 Fachkräften ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Dies spiegelt sich 

auch in den großen Arbeitgebern wider, die nach der Stadt Hamburg selbst Airbus, 

Lufthansa, Bahn oder Deutsche Post heißen. Ein auch nicht zu unterschätzender 

Wirtschaftsfaktor ist der Fremdenverkehr mit einer kontinuierlich steigenden Besucherzahl. 

Obwohl der Logistikstandort mit dem zweitgrößten europäischen Seehafen 

in erheblichem Umfang von der Exportleistung der deutschen Wirtschaft beeinflusst 

ist, hat sich die Euroschuldenkrise kaum ausgewirkt, da nur ein Bruchteil der Waren 

in Euro-Länder verschifft wird. Im vergangenen Jahr wurden jedoch wegen der abgeschwächten 

Konjunktur in China und dessen hoher Bedeutung für den Hamburger 

Hafen rund 1,7 Prozent weniger Standardcontainer als im Jahr zuvor umgeschlagen. 

Eine wichtige Weichenstellung für die Bedeutung des Hamburger Hafens ist die Elbvertiefung, 

die derzeit aufgrund mehrerer Klagen vom Bundesverwaltungsgericht 

blockiert wird. Die Arbeitslosenquote lag 2012 mit 7,5 Prozent geringfügig über dem 

Bundesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Durchschnitt der Großstädte. 

Hohe Lebensqualität am bedeutenden 

Logistikstandort 

HAMBURG: EINWOHNERENTWICKLUNG (1992 = 100) ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 

Hamburg Norddeutschland Deutschland 

108 

106 

104 

102 

100 

98 

1992 1996 2000 2004 2008 2012 


12 

11 

10 

9 

8 

7 

Hamburg 

Deutschland 

6 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: BA 

HAMBURG: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

6,0 

4,0 

Hamburg 

Deutschland 

50 

45 

Hamburg 

Deutschland 

J/J in % 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 


40 

35 

30 

25 

20 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: Feri 

21


Wohnimmobilien in Hamburg 


14 

13 

12 

11 

10 

9 

8 

Hamburg 

Top-7 


20 

18 

16 

14 

12 

10 

Hamburg 

Top-7 


7 

8 

6 



6 



Durch die enorme Beliebtheit der zweitgrößten deutschen Stadt und den über Jahre 

zu geringen Wohnungsneubau hat sich die Bedarfslücke am Wohnungsmarkt immer 

weiter geöffnet und zum stärksten Mietanstieg unter den sieben Top-Standorten geführt. 

So stieg in den vergangenen zehn Jahren die durchschnittl. Miete für Neubauwohnungen 

um rund 50 Prozent, die für Top-Lagen sogar um mehr als 60 Prozent 

an. Als Folge dieser dynamischen Entwicklung liegen die Hamburger Mieten heute 

nur noch leicht unter dem Niveau von München als teuerste deutsche Großstadt. 

Frankfurt wurde von Hamburg auf den dritten Platz verdrängt. Wie in Berlin sind vom 

Mietanstieg auch ehemals günstige, in der Vergangenheit eher „alternativ“ geprägte 

Wohnquartiere wie das Schanzenviertel in erheblichem Maße betroffen. Seit geraumer 

Zeit ruft die Mietentwicklung immer wieder Proteste der Bürger hervor, wodurch 

der Wohnungsmarkt in der Politik der Elbmetropole zunehmend an Bedeutung gewinnt. 

Geplant ist eine erhebliche Ausweitung des Wohnungsbaus. Allerdings wird 

sich die Bedarfslücke in absehbarer Zeit nicht schließen lassen, so dass die angespannte 

Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt anhalten wird. Als Folge des 

schon hohen Niveaus hat sich das Tempo des Mietanstiegs zuletzt aber verlangsamt. 

Eine Fortsetzung dieses Trends erwarten wir auch für dieses Jahr. 

Hamburg ist durch den stärksten 

Mietanstieg unter den Top-Standorten 

inzwischen die zweitteuerste 

Großstadt in Deutschland 

WOHNIMMOBILIEN IN HAMBURG 


Nachfrage 

Einwohner in Tausend 1.779 1.791 1.790 1.796 




Angebot 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -1,9 5,9 30,8 -5,2 

Fertigstellungen je 1000 Einw. Anzahl 2,0 2,1 2,7 2,6 





22


Büroimmobilien in Hamburg 


26 

24 

22 

20 

18 

16 

14 

12 

10 

8 Hamburg Top-7 Städte ohne HH 

6 


12 

10 

8 

6 

4 

2 

Hamburg Top-7 Städte ohne HH 

0 




Der Erfolg der Stadt mit dem zweitgrößten Seehafen in Europa wird in erheblichem 

Umfang von der Exportleistung der deutschen Wirtschaft beeinflusst. Allerdings hat 

sich die Euroschuldenkrise kaum ausgewirkt, weil nur ein Bruchteil der Waren in 

Euro-Länder verschifft wird. Dadurch konnte sich der Büromarkt in den vergangenen 

Jahren positiv entwickeln. Durch den Mietanstieg des vergangenen Jahres von 

2,6 Prozent liegt die Spitzenmiete mit etwas mehr als 24 Euro je Quadratmeter 

sogar leicht oberhalb des Niveaus von 2008. Weil Großabschlüsse ausgeblieben 

sind, ist der Mietumsatz eher schwach ausgefallen. Dieser bleibt nicht nur deutlich 

unter den hohen Umsätzen von 2010 und 2011 zurück, sondern liegt auch etwa 

10 Prozent unter dem Durchschnitt der zurückliegenden zehn Jahre. Bei kleineren 

Flächen ist die Nachfrage dagegen gut; auch weil die Zahl der Bürobeschäftigten in 

den vergangenen fünf Jahren mit 11 Prozent überdurchschnittlich stieg. Durch die 

geringe spekulative Flächenfertigstellung ist das Angebot überschaubar. Im kommenden 

Jahr steigt das Fertigstellungsvolumen aber wieder an, während die 

Flächennachfrage durch die abgekühlte Konjunktur nachlassen dürfte. Insgesamt 

erwarten wir 2013 eine stabile oder bestenfalls leicht steigende Spitzenmiete. 

Bedeutender Logistikstandort 

Überdurchschnittlicher Anstieg 

der Bürobeschäftigten 

BÜROIMMOBILIEN IN HAMBURG 


Nachfrage 





Angebot 




Miete Büro 


Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr -3,4 / 0,0 4,4 / 2,5 2,6 / 0,6 0,5 / 0,0 


23


Handelsimmobilien in Hamburg 



260 

240 

220 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

Hamburg 

Top-7 


80 


2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

1,4 

1,2 

Hamburg 

Top-7 




Quelle: Feri 

Mit dem höchsten verfügbaren Einkommen, 20 Prozent über dem Durchschnitt der 

Top-Standorte, vielen Touristen und einer stetig wachsenden Einwohnerzahl sind 

die Rahmenbedingungen für den Handel gut. Das zeigt auch der überdurchschnittliche 

Anstieg des Einzelhandelsumsatzes in den vergangenen zehn Jahren, dessen 

Volumen kaum niedriger ausfällt als im bevölkerungsmäßig fast doppelt so großen 

Berlin. Zudem gab es in den letzten Jahren kaum Fertigstellungen in den Top- 

Lagen. In der Innenstadt wurde die Fläche zuletzt 2006 mit der Eröffnung der 

„Europa Passage“ etwas stärker erweitert. Dabei wird es vorerst auch bleiben, denn 

die Pipeline für neue größere Einzelhandelsprojekte ist abgesehen vom Überseequartier 

leer. Das relativ knappe Angebot kommt auch im kleinen Anteil innerstädtischer 

Verkaufsflächen von 12 Prozent am gesamten Flächenbestand zum 

Ausdruck – an anderen Top-Standorten wird zum Teil das dreifache Niveau erreicht. 

Daher überrascht die starke Zuwachsrate der Spitzenmiete auch nicht. Mit 245 Euro 

je Quadratmeter liegt sie aber noch marginal unter dem Durchschnitt der Top- 

Standorte. Insofern scheint das Potenzial noch nicht ausgeschöpft. Daher gehen wir 

von einem unter den Top-Standorten überdurchschnittlichen Anstieg der Spitzenmiete 

aus, der allerdings mit 2 Prozent niedriger als im Vorjahr ausfällt. 

Hamburgs Einzelhandelsimmobilien 

entwickeln sich überdurchschnittlich 

HANDELSIMMBILIEN IN HAMBURG 


Nachfrage 





Angebot 





Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 4,4 / 0,0 4,3 / 0,0 2,0 / 0,0 


24


NIEDERSACHSEN 


Niedersachsen ist nach Bayern und vor Baden-Württemberg das flächenmäßig 

zweitgrößte Bundesland. Bezogen auf die Einwohnerzahl liegt Niedersachsen mit 

7,9 Millionen auf dem vierten Rang nach Nordrhein-Westfalen und den beiden schon 

genannten süddeutschen Bundesländern. Das wirtschaftliche Zentrum Niedersachsens 

liegt in der europäischen Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen- 

Wolfsburg. Rege wirtschaftliche Aktivitäten finden aber auch in der ländlichen Wirtschaftsregion 

Weser-Ems, insbesondere im Bereich des Oldenburger Münsterlandes, 

statt. Die Wirtschaftsleistung pro Kopf liegt leicht unter dem deutschen Durchschnitt. 

Die Arbeitslosenquote fällt mit 6,6 Prozent (2012) dagegen etwas besser als 

für Deutschland insgesamt aus. 

Flächenmäßig ist Niedersachsen das 

zweitgrößte Bundesland 

NIEDERSACHSEN: EINWOHNERENTWICKLUNG (1992 = 100) ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN % 

Niedersachsen Norddeutschland Deutschland 

108 

106 

104 

102 

100 

98 

1992 1996 2000 2004 2008 2012 


12 

11 

10 

9 

8 

7 

Niedersachsen Deutschland 

6 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: BA 

NIEDERSACHSEN.: BIP GGÜ. VORJAHR IN %, IN PREISEN VON 2000 BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

6,0 

4,0 

Niedersachsen 

Deutschland 

32 

30 

Niedersachsen 

Deutschland 

J/J in % 

2,0 

0,0 

-2,0 


28 

26 

24 

-4,0 

22 

-6,0 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

20 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: Feri 

Rund 25 Prozent der Beschäftigten sind im produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) 

tätig. Von erheblicher wirtschaftlicher Relevanz sind aber auch der Tourismus, 

Agribusiness und die Erzeugung regenerativer Energien. Mit rund 55.000 in 

Niedersachsen stationierten Soldaten und zivilen Beschäftigten hat auch die 

Neben dem produzierenden 

Gewerbe haben Tourismus und 

Agribusiness eine hohe Bedeutung 

25


Bundeswehr durchaus wirtschaftliche Relevanz für das Bundesland. Auch nach der 

Bundeswehrreform, die zur Schließung mehrerer Standorte führt, wird die Bundeswehr 

in Niedersachsen stärker vertreten sein als in jedem anderen Bundesland. 

Die Industrie ist in der Metropolregion angesiedelt, insbesondere die Automobilindustrie 

– mit dem VW-Hauptwerk in Wolfsburg – und die dazugehörige 

Zuliefererindustrie. Zu dieser kann man im weiteren Sinne auch die Stahlindustrie 

zählen, die in Peine und Salzgitter Standorte hat. Maschinen- und Anlagenbau in 

Niedersachsen widmet sich besonders den Bereichen Landtechnik und erneuerbarer 

Energien. Die größten Arbeitgeber in Niedersachsen sind Volkswagen, Continental 

sowie TUI und die Salzgitter AG. 

Industrie befindet sich in der Metropolregion 

um Hannover 

An der Küste wird in geringerem Ausmaß Schiffbau betrieben, eine bedeutende 

Rolle hat aber der Hafenbetrieb. Niedersachsens neun Seehäfen schlugen im Jahr 

2011 ein Warenvolumen von 46,1 Millionen Tonnen um. Große Erwartungen sind 

mit dem Milliardenprojekt Jade-Weser-Port verbunden, durch den die derzeit größten 

Containerschiffe der Emma-Mærsk-Klasse auch voll beladen einen deutschen 

Hafen anlaufen können. In den für den Containerumschlag bedeutenden Häfen von 

Hamburg und Bremerhaven ist dies nicht der Fall. Ein halbes Jahr nach der Eröffnung 

hat der Jade-Weser-Port allerdings mit erheblichen Anlaufschwierigkeiten zu 

kämpfen – derzeit legen lediglich zwei Schiffe pro Woche in Wilhelmshafen an. 

Seehäfen mit hohem Umschlag 

Jade-Weser-Port hat Anlaufschwierigkeiten 

Eine weitere wichtige Rolle spielt die Erzielung erneuerbarer Energien und die 

Forschung und Entwicklung entsprechender Technologien und Anlagen. So wird in 

keinem anderen Bundesland mehr Energie aus erneuerbaren Energien gewonnen, 

wichtigste Quellen sind Biogas und Windenergie. Verschiedene Windkraftanlagenhersteller 

haben dementsprechend ihre Produktionsstätten in Niedersachsen, die 

Forschung in diesem Gebiet wird vom Land gefördert. Rund 24.000 Beschäftigte 

arbeiten in dieser Branche in Niedersachsen. 

Zukunftsbranche regenerative 

Energie 

Die Lage in Nordostdeutschland begünstigt darüber hinaus zwei weitere Wirtschaftszweige. 

Zum einen belegte Niedersachsen 2011 im nationalen Vergleich 

Platz 4 in der Besucherzahl im Tourismus, der über 70.000 Arbeitsplätze stellt. 

Insbesondere die Nordseeküste ist bei den größtenteils inländischen Besuchern 

beliebt. Zum andern spielt der Verkehr eine wichtige Rolle. Während Hannover auf 

der Achse zwischen Süddeutschland und Hamburg und dem Ruhrgebiet/Amsterdam 

und Berlin im Schienenverkehr liegt, befindet sich im südöstlichen Teil des Landes 

außerdem ein großes Autobahnkreuz mit wichtigen Nord-Süd- und Ost-West- 

Achsen. Diese dienen auch als Trassen für den Transport von Gütern, die an den 

Nordseehäfen umgeschlagen werden. Zusammen mit dem Bereich Logistik arbeiten 

im Verkehrswesen rund 130.000 Beschäftigte. 

Tourismus und Logistik werden von 

der Lage Niedersachsens begünstigt 

26


Immobilienmarkt Braunschweig 

Braunschweig ist nach Hannover die zweitgrößte Stadt Niedersachsens und bildet 

mit Wolfsburg, Salzgitter und Wolfenbüttel einen gemeinsamen Ballungsraum. Wichtiger 

Wirtschaftszweig der Stadt ist die Elektrotechnik und der Fahrzeugbau. Wie im 

gesamten Ballungsraum ist die Automobilindustrie und die dazugehörige 

Zuliefererindustrie ein großer Arbeitgeber; das VW-Werk in Braunschweig hat allein 

5.700 Beschäftigte. Weitere große Arbeitgeber sind Bosch, Siemens und Bombardier. 

Große Bedeutung für Braunschweig hat auch die Informations- und Kommunikationstechnologie. 

Außerdem ist die Stadt laut einer aktuellen EU-Studie die 

forschungsintensivste Region in Europa mit der höchsten Wissenschaftlerdichte. 

Neben der Technischen Universität, deren 16.000 Studenten knapp 7 Prozent der 

Einwohnerzahl ausmachen, befindet sich hier eine Niederlassung des Deutschen 

Zentrums für Luft- und Raumfahrt. Auch Logistik spielt in der an der Autobahn A2 

zwischen Hannover und Berlin gelegenen Stadt eine Rolle. Der Mix aus verschiedenen 

Industriezweigen ist einer der Gründe für die relativ niedrige Arbeitslosenquote, 

die mit 7,4 Prozent (2012) den niedrigsten Wert der Städte in dieser Studie aufwies. 

Elektrotechnik und Fahrzeugbau 

sind wichtige Wirtschaftszweige in 

Braunschweig… 

… aber auch Forschung und 

Logistik sorgen für eine niedrige 

Arbeitslosenquote 

EINWOHNERENTICKLUNG IM DURCHSCHNITT DER STÄDTE 

NIEDRIGE ARBEITSLOSENQUOTE 

105 

104 

103 

102 

Braunschw eig 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


18 

16 

14 

12 

Braunschw eig 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


101 

10 

100 

8 

99 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

6 

2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: BA 

Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt hat in den letzten Jahren zu einer 

steigenden Wohnungsnachfrage geführt, die sich aber nicht in einem kräftigen Anstieg 

des Mietniveaus gezeigt hat. Von 2002 bis 2012 zogen die Wohnungsmieten 

mit rund 15 Prozent im Rahmen der Studie deutlich unterdurchschnittlich an. 

Hinsichtlich der Miethöhe liegt Braunschweig unter den betrachteten Städten mit 

7,40 Euro je Quadratmeter für den Erstbezug von Wohnungen sogar auf dem letzten 

Platz. Zu dieser unterdurchschnittlichen Entwicklung dürften der erst vor wenigen 

Jahren zum Halten gekommene Einwohnerrückgang, die Lage im früheren „Zonenrandgebiet“ 

und das insgesamt eher farblose Image der Stadt beigetragen haben. 

Angesichts der steigenden Einwohnerzahl und des niedrigen Fertigstellungsniveaus 

dürfte sich das Mietniveau positiv entwickeln. Wir erwarten in diesem Jahr einen 

Anstieg von rund 2 Prozent. 

Wohnen: Niedrigste Mietniveau 

unter den betrachteten Städten 

Die Zahl der Bürobeschäftigten konnte in Braunschweig seit 2005 kräftig um 11 Prozent 

zulegen, während die Bürofläche seitdem nur um 1 Prozent ausgeweitet wurde. 

Insofern ist der überdurchschnittliche Anstieg der Bürospitzenmiete nicht 

Büro: Geringe Fläche pro Beschäftigten 

sorgt für steigende Mieten 

27


überraschend. Das Mietniveau ist mit unter 11 Euro aber eher moderat und dürfte 

bei einer anhaltend positiven Entwicklung der Stadt noch Luft nach oben bieten. Die 

Leerstandsquote ist mit vier Prozent zwar niedrig; im Umfeld der Standorte in der 

Studie ist der Wert durchschnittlich. 

WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M² 

10 

9 

8 

Braunschw eig 


Regional-12 

13 

12 

11 

7 

6 

5 



10 

Braunschw eig 

9 


Regional-12 

8 



Als Oberzentrum mit einer attraktiven Innenstadt angesichts vieler historischer 

Gebäude und Plätze sind die Voraussetzungen für den Einzelhandel gut. Durch verschiedene 

Projektrealisierungen – dazu zählt insbesondere die 2007 erfolgte Eröffnung 

des 30.000 Quadratmeter großen ECE-Centers Schloss-Arkaden mit der 

wiederhergestellten Fassade des Schlosses – in der Innenstadt nahm die Attraktivität 

in den vergangenen Jahren noch zu. Auch dadurch erreicht die Zentralitätskennziffer 

von Braunschweig mit 150 einen sehr hohen Wert. Die zunächst befürchtete 

Schwächung des innerstädtischen Einzelhandels durch die Eröffnung der Schloss- 

Arkaden blieb aus. Durch die gute Nachfrage nach Verkaufsflächen konnte die 

Spitzenmiete innerhalb weniger Jahre von unter 90 Euro auf aktuell 115 Euro 

zulegen. Wir erwarten auch für dieses Jahr einen Anstieg um nicht ganz 

2 Prozent. Problematisch ist allerdings die Situation im City-Point, einem älteren 

Einkaufszentrum, das inzwischen einen hohen Leerstand aufweist. 

Handel: Hohe Zentralität 

beflügelt Mieten 

HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M² 

140 

130 

120 

110 

100 

Braunschw eig 

90 


Regional-12 

80 


3,0 

2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

Braunschw eig 


Regional-12 




28


WOHNIMMOBILIEN IN BRAUNSCHWEIG 


Nachfrage 





Angebot 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 36,6 -36,3 60,6 -4,2 






BÜROIMMOBILIEN IN BRAUNSCHWEIG 


Nachfrage 





Angebot 


Bürobestand in % ggü. Vorjahr -0,2 0,2 0,6 0,4 


Miete Büro 




HANDELSIMMOBILIEN IN BRAUNSCHWEIG 


Nachfrage 





Angebot 







29


Immobilienmarkt Hannover 

Mit 527.000 Einwohnern ist Hannover die größte Stadt der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg 

und zugleich die Landeshauptstadt Niedersachsens. 

Die Stadt ist sowohl das Verwaltungszentrum als auch der wichtigste 

Wirtschaftsstandort des Bundeslandes. Hohe Bedeutung haben der Fahrzeugbau 

sowie die Zulieferindustrie, der Maschinenbau und die Versicherungswirtschaft. 

Nicht nur eine Reihe großer Unternehmen hat sich hier niedergelassen; Hannover 

ist mit der Leibniz Universität und der Medizinischen Hochschule auch ein 

wichtiger Wissenschaftsstandort. Die Wirtschaftleistung je Einwohner liegt mit 

49.000 Euro jährlich auf dem zweiten Platz der Oberzentren und übertrifft sogar die 

von Hamburg. Hannover verfügt über einen internationalen Flughafen und – durch 

die EXPO 2000 – über das größte Messegelände der Welt, auf dem unter anderem 

die CeBIT stattfindet. Insgesamt ist Hannover als Oberzentrum gut positioniert und 

bietet damit gute Voraussetzungen für den Immobilienmarkt, wenngleich die Arbeitslosenquote 

mit 10,3 Prozent über dem Durchschnitt der Oberzentren liegt. Die Stadt 

verfügt mit den Autobahnen A2 und A7 sowie diversen ICE-Trassen über eine 

hervorragende Anbindung an Berlin, Hamburg und Bremen. Die wichtigen Wirtschaftszentren 

in Nordrhein-Westfalen sowie das Rhein-Main-Gebiet sind ebenfalls 

gut erreichbar. 

Wirtschafts- und Verwaltungszentrum 

in Niedersachsen 

Internationaler Messestandort 

POSITIVE EINWOHNERENTWICKLUNG 

(EINWOHNER 2000 = 100) 

VERGLEICHSWEISE HOHE ARBEITSLOSIGKEIT 

(ARBEITSLOSENQUOTE IN %) 

105 

104 

103 

Hannover 

Bremen 

Regional-12 


18 

16 

14 

Hannover 

Bremen 

Hamburg 

Regional-12 


102 

12 

101 

10 

100 

8 

99 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

6 

2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 2000 = 100 Quelle: BA Arbeitslosenquote in % 

30


Wohnimmobilien in Hannover 


11 

10 

9 

Hannover 


Regional-12 

14 

13 

12 

11 

Hannover 


Regional-12 

10 

8 

9 

7 

8 

7 

6 



6 



Das Image von Hannover ist zwar eher blass; es wird den tatsächlichen Qualitäten 

der Stadt aber keineswegs gerecht. Dafür spiegelt sich die hohe Lebensqualität in 

der Mietentwicklung wider, die – ähnlich wie in Hamburg und Bremen – in den vergangenen 

Jahren weit überdurchschnittlich gestiegen sind. Dadurch zählt Hannover 

heute zur „Top 10“ der teuersten deutschen Großstädte, wenngleich das hohe 

Niveau auf den ersten Blick überrascht. So weist Hannover weder beim Einwohnerzuwachs 

noch bei der Arbeitsmarktsituation eine überdurchschnittlich gute Entwicklung 

auf. Der Wohnungsnachfrage steht allerdings ein stark limitiertes Angebot an 

attraktiven Neubauwohnungen aufgrund der ausgesprochen niedrigen Fertigstellungszahl 

gegenüber. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurde jährlich 

kaum mehr als eine Wohnung auf 1.000 Einwohner fertiggestellt, also nur knapp die 

Hälfte des ohnehin niedrigen Neubauniveaus in den Großstädten. Wenn sich der 

zuletzt beschleunigte Trend bei der Einwohnerentwicklung fortsetzt, dürfte die angespannte 

Lage auf dem Hannoveraner Wohnungsmarkt weiter anhalten. Zumindest 

sind in den gefragten Stadtteilen wie List, Ost- und Südstadt und Zoo kaum noch 

Baulandreserven vorhanden. Wir erwarten daher einen weiteren Mietanstieg, 

wenngleich das Tempo aufgrund des hohen Niveaus abnehmen dürfte. 

Hohe Nachfrage und ein knappes 

Angebot machen Hannover zu einer 

der teuersten deutschen Wohnlagen 

WOHNIMMOBILIEN IN HANNOVER 


Nachfrage 





Angebot 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -22,7 7,9 58,8 -18,0 






31


Büroimmobilien in Hannover 


14 

13 

12 

11 

Hannover 

10 


Regional-12 

9 



8 

7 

6 

5 

4 

Hannover 

3 


2 

Regional-12 



Der Hannoveraner Büromarkt ist mit rund 4 Millionen Quadratmetern Bürofläche für 

ein Oberzentrum vergleichsweise groß. Durch die vor allem für Eigennutzung und 

selten spekulativ errichteten Büroprojekte orientiert sich die Flächenausweitung mit 

einem Zuwachs von 4,6 Prozent seit 2001 im Wesentlichen am tatsächlichen 

Bedarf, der – gemessen an der Zahl der Bürobeschäftigten – im gleichen Zeitraum 

um 4,4 Prozent angestiegen ist. Dadurch konnte die niedrige Leerstandsquote von 

unter 5 Prozent aufrecht erhalten werden. Seit 2007 steigt die Spitzenmiete an. 

Nach einem erneuten Anstieg 2012 liegt sie mit aktuell fast 14 Euro je Quadratmeter 

sogar über dem hohen Niveau der Jahrtausendwende. Insgesamt haben die Büromarktaktivitäten 

in Hannover zugenommen. So lagen die Flächenumsätze seit 2007 

kontinuierlich und zum Teil sogar deutlich über 100.000 Quadratmetern. Dieser Wert 

wurde davor zuletzt 1993 überschritten. Die Leerstandsquote nahm 2012 weiter ab, 

obwohl die Bürofläche 2009 und 2011 überdurchschnittlich zunahm. Auch die Zahl 

der Bürobeschäftigten ist zuletzt kontinuierlich gestiegen. Diese Entwicklung dürfte 

unserer Einschätzung nach anhalten, auch bedingt durch ein hohes Investitionsbudget 

für den Forschungsstandort. Die Fertigstellungen in diesem Jahr werden 

hauptsächlich zur Eigennutzung sein, daher erwarten wir nach der positiven 

Mietenwicklung der letzten Jahre noch eine marginale Steigerung der Spitzenmiete. 

Mit über 4 Millionen Quadratmetern 

Fläche und hohen Mietumsätzen ist 

der Büromarkt relativ groß 

Büromiete dürfte 2013 weiter steigen 

BÜROIMMOBILIEN IN HANNOVER 


Nachfrage 





Angebot 




Miete Büro 


Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 2,4 / -1,4 5,5 / 0,0 2,2 / 1,4 0,6 / 0,0 


32


Handelsimmobilien in Hannover 



200 

180 

160 

140 

120 

100 

Hannover 


Regional-12 

80 


2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

1,4 

Hannover 


Regional-12 



Quelle: Feri 

Mit überdurchschnittlicher Zentralität und Kaufkraft sowie hohem Touristenaufkommen 

ist Hannover für den Einzelhandel äußerst interessant. Zudem gilt die Stadt 

an der Leine in Norddeutschland als der Top-Shoppingstandort nach Hamburg. Das 

erklärt, warum sich die Spitzenmiete für die 1A-Lagen mit 185 Euro je Quadratmeter 

schon weit in Richtung Top-Standorte entwickelt hat und deutlich über dem Durchschnitt 

der Oberzentren liegt. Gesteigert wird die Attraktivität durch eine große 

innerstädtische Verkaufsfläche in Verbindung mit einem ausgewogenen und 

attraktiven Einzelhandelsangebot. 

Hannover ist Top-Einkaufsstandort 

mit höchster Spitzenmiete unter den 

Oberzentren 

Darüber hinaus wird die Innenstadt durch den Abschluss der Neugestaltung des 

bislang wenig ansehnlichen Centers am Kröpcke – dem zentralen Platz in der Hannoveraner 

City – in diesem Jahr noch aufgewertet. Insgesamt dürfte die schon hohe 

Attraktivität der City für nationale und internationale Filialisten also noch zulegen, 

zumal das Angebot immer noch unter der Nachfrage liegt. Wir erwarten bei einem 

geringfügig steigenden Einzelhandelsflächenangebot angesichts des hohen Mietniveaus 

in diesem Jahr eine konstant hohe Spitzenmiete. 

2013 konstante Mieten 

HANDELSIMMOBILIEN IN HANNOVER 


Nachfrage 





Angebot 





Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / -2,2 2,8 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 


33


Immobilienmarkt Oldenburg 

Die Universitäts- und ehemalige Residenzstadt Oldenburg ist mit 163.000 Einwohnern 

nach Hannover, Braunschweig und Osnabrück die viertgrößte Stadt Niedersachsens 

und das wirtschaftliche, administrative und kulturelle Zentrum der Weser- 

Ems-Region. Neben Dienstleistungen ist die Automobilzulieferung ein wichtiger 

Wirtschaftsfaktor für die Stadt. Außerdem hat der Einzelhandel eine herausragende 

Bedeutung für den Standort. Ein weiteres Standbein, das in den vergangenen 

Jahren an Bedeutung gewonnen hat, ist die Informationstechnologie, unterstützt 

durch das Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg. Oldenburg verfügt darüber 

hinaus über einen Binnenhafen, der mit einem jährlichen Umschlag von durchschnittlich 

1,2 Mio. Tonnen zu den umschlagsstärksten Binnenhäfen Niedersachsens 

gehört. Mit 8,4 Prozent Arbeitslosigkeit lag Oldenburg unter dem Durchschnitt 

der Städte in dieser Studie. 

Dienstleistung und Einzelhandel 

sind wichtige Wirtschaftsfaktoren 

SPÜRBAR POSITIVE EINWOHNERENTWICKLUNG 

(EINWOHNER 2000 = 100) 

NIEDRIGE ARBEITSLOSIGKEIT FÜR EINE NORDDEUTSCHE STADT 


106 

Oldenburg 

105 Bremen 

Hannover 

104 Regional-12 


103 

102 

101 

100 

99 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

Oldenburg 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


6 

2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: BA 

In dem vor einigen Jahren als Stadt mit der höchsten Lebensqualität ausgezeichneten 

Oberzentrum ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich 

angestiegen. Obwohl der Wohnungsbestand im selben Zeitraum fast doppelt so 

stark gestiegen ist, hat die Spitzenmiete in diesem Zeitraum um fast 30 Prozent auf 

knapp 10 Euro zugelegt – nur Bremen, Hamburg und Hannover wiesen einen 

höheren Mietanstieg auf. Dies spiegelt die hohe Wohnungsnachfrage in Oldenburg 

wider. Im Entwicklungsgebiet Alter Stadthafen stehen Potenziale für Wohnbau zur 

Verfügung. Durch die Attraktivität der Stadt dürfte die gute Nachfrage nach Wohnraum 

anhalten. Der steigende Miettrend dürfte sich also noch fortsetzen. 

Wohnen: Anhaltend hohe Nachfrage 

wegen hoher Lebensqualität 

Nur in Braunschweig ist die Miete in den vergangenen fünf Jahren noch stärker angestiegen 

als in Oldenburg. Dies ist eine interessante Entwicklung, da auch das 

Büroflächenwachstum in Oldenburg im selben Zeitraum das höchste war und die 

Bürofläche je Bürobeschäftigten mit gut 35 Quadratmetern recht hoch ist. Jedoch 

Büro: Konstant wachsende 

Zahl an Bürobeschäftigten sorgt 

für steigende Mieten 

34


war auch die Zunahme der Bürobeschäftigten die höchste unter den betrachteten 

Standorten – sie wuchs mehr als doppelt so schnell wie die Bürofläche. 

Die Leerstandsquote ist mit 2,4 Prozent sehr niedrig. Wie beim Wohnbau hat auch 

für den Büromarkt das Konversionsgelände Alter Stadthafen Potenzial. 


10 

9 

8 

7 

Oldenburg 


Regional-12 

13 

12 

11 

10 

9 

6 

5 


8 

Oldenburg 

7 


Regional-12 

6 




In jüngerer Vergangenheit konnte der Einzelhandel durch neue Einzelhandelskonzepte 

und Modernisierungen profitieren. Des Weiteren machen die leicht überdurchschnittliche 

Kaufkraft – die Kaufkraftkennziffer beträgt 104 – und die mit 

141 hohe Zentralität die Stadt für den Einzelhandel attraktiv. Das 2011 eröffnete 

Center Schlosshöfe ist hierbei eine Ergänzung für die Innenstadt und wirkt nicht als 

Konkurrenz. Dennoch ist die Spitzenmiete mit knapp 90 Euro je Quadratmeter 

vergleichsweise niedrig. Hier dürfte sich insbesondere die Nähe zum viel größeren 

Bremen auswirken. Die attraktive Innenstadt dürfte in Verbindung mit dem eher 

knappen Flächenangebot auch in diesem Jahr für leicht steigende Mieten sorgen. 

Handel: Attraktiver Standort mit vergleichsweise 

niedrigen Mieten 


140 

130 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

Oldenburg 


Regional-12 

60 


3,4 

3,2 

3,0 

2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

Oldenburg Städte ohne HH Regional-12 




35


WOHNIMMOBILIEN IN OLDENBURG 


Nachfrage 





Angebot 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 82,2 40,1 -2,7 -39,2 






BÜROIMMOBILIEN IN OLDENBURG 


Nachfrage 





Angebot 




Miete Büro 




HANDELSIMMOBILIEN IN OLDENBURG 


Nachfrage 





Angebot 







36


Immobilienmarkt Osnabrück 

Osnabrück ist mit 165.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Niedersachsens sowie 

eines der Oberzentren des Landes. Größter Wirtschaftsfaktor ist der – meist mittelständische 

– Dienstleistungssektor. Eine hohe Bedeutung für die industriell geprägte 

Stadt hat neben der Metallbranche vor allem die Logistikbranche; begünstigt durch 

die geographische Lage in Kombination mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung 

über Autobahnen in Richtung Nord-Süd und Ost-West, eine gute 

Bahnverbindung sowie den Anschluss an die Binnenschifffahrtswege über den 

Mittellandkanal. 

Logistikstandort mit vielfältigem 

Dienstleistungsangebot 

Durch Universität und Fachhochschule sind 11 Prozent der Bevölkerung Studenten, 

wodurch ein hohes Fachkräftepotenzial verfügbar ist. Insofern ist Osnabrück in 

Verbindung mit der guten Verkehrsinfrastruktur auch ein attraktiver Unternehmensstandort. 

Mit 81.000 Beschäftigten ist die Stadt der Wirtschaftsschwerpunkt im 

Südwesten Niedersachsens. Die Arbeitslosigkeit ist mit rund 8 Prozent für norddeutsche 

Großstädte moderat. 

Wirtschaftsschwerpunkt im südwestlichen 

Niedersachsen 

SEIT 2010 STEIGT DIE EINWOHNERZAHL WIEDER AN 

(EINWOHNER 2000 = 100) 

105 

104 

103 

102 

101 

100 

99 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Osnabrück 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


NIEDRIGE ARBEITSLOSIGKEIT FÜR EINE NORDDEUTSCHE STADT 


18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: BA 

Osnabrück 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


Die wirtschaftliche Attraktivität des Standortes geht mit einer steigenden Einwohnerzahl 

und somit einer entsprechenden Nachfrage nach attraktiven Wohnungen 

einher. Osnabrück bietet dabei eine sehr gemischte Immobilienlandschaft. Dies ist 

insbesondere eine Folge der großen Zerstörungen durch Luftangriffe, weshalb rasch 

Wohnraum geschaffen werden musste. Diesem eher einfachen Wohnungsangebot 

stehen auf der anderen Seite attraktive neu gebaute Wohnungen gegenüber. Durch 

Neubaugebiete wird das Wohnraumangebot zudem ausgeweitet. Durch die lebhafte 

Nachfrage ist das Mietniveau in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen. 

Wohnimmobilien: heterogener 

Wohnungsmarkt und gute Nachfrage 

Der Büromarkt hat mit 1 Million Quadratmetern etwas weniger Fläche als das etwa 

gleich große Oldenburg. Mit 9,50 Euro liegt die Spitzenmiete unter dem Niveau von 

Städten vergleichbarer Größe, die im Schnitt eher bei 11 Euro je Quadratmeter 

anzusiedeln sind. In den nächsten Jahren, besonders 2013, werden einige Projekte 

fertiggestellt, unter anderem auf Konversionsflächen. Diese sind größtenteils 

bedarfsorientiert, wie beispielsweise das Landesbehördenzentrum. 

Bedarfsorientierter Büromarkt 

37



10 

9 

8 

Osnabrück 


Regional-12 

13 

12 

11 

Osnabrück 


Regional-12 

7 

10 

6 

9 

5 


8 




Eine hohe Zentralität und die guten Strukturen machen Osnabrück zur attraktiven 

Einkaufsstadt; Einzelhändler sind an Flächen in Osnabrück interessiert. Die Erweiterung 

des innerstädtischen Shoppingcenters Kamp-Promenade um 4.000 Quadratmeter 

konnte das Flächenangebot zwar etwas ausweiten, die bestehende Nachfrage 

aber nur zum Teil befriedigen. Die Attraktivität und die gute Flächennachfrage 

spiegeln sich zum einen im Mietniveau wider – aktuell sind es 105 Euro je Quadratmeter. 

Zum anderen ist der Mietanstieg ausgeprägt. In den vergangenen fünf Jahren 

konnte die Spitzenmiete um fast 25 Prozent zulegen. Weitere größere Flächenerweiterungen 

stehen erst 2015 mit dem von mfi entwickelten Neumarkt Center an, 

das allerdings auch heftig kritisiert wurde. Gegner haben sogar Grundstücke erworben, 

um ein kleineres Center zu erreichen. Nun werden wohl 22.000 Quadratmeter 

realisiert. Zwar wird dadurch der „Schandfleck“ Neumarkt beseitigt, es wird aber 

auch Verschiebungen im innerstädtischen Einzelhandel geben. 

Starker Anstieg der Spitzenmiete 


130 

120 

110 

100 

90 

Osnabrück 

80 


Regional-12 

70 


3,4 

3,2 

3,0 

2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

Osnabrück 


Regional-12 




38


WOHNIMMOBILIEN IN OSNABRÜCK 


Nachfrage 





Angebot 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -2,3 78,0 -9,1 -20,0 






BÜROIMMOBILIEN IN OSNABRÜCK 


Nachfrage 




Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr -0,8 0,6 1,2 1,1 

Angebot 




Miete Büro 




HANDELSIMMOBILIEN IN OSNABRÜCK 


Nachfrage 





Angebot 







39


SCHLESWIG-HOLSTEIN 


Schleswig-Holstein ist das nördlichste Bundesland und zweitkleinste der Flächenländer. 

Die Bevölkerungsdichte ist mit 179 Einwohnern pro Quadratkilometer relativ 

niedrig. Insgesamt leben in Schleswig-Holstein 2,8 Millionen Einwohner. Kiel und 

Lübeck sind die beiden einzigen Großstädte. Das Bundesland gehört zu den eher 

strukturschwächeren Bundesländern, das BIP pro Kopf liegt deutlich unter dem 

deutschen Durchschnitt. Allerdings entspricht die Arbeitslosenquote mit 6,9 Prozent 

(2012) im Wesentlichen dem Wert der Bundesrepublik. Das produzierende Gewerbe 

hat erst relativ spät Fuß gefasst und ist stark vom Strukturwandel betroffen. Die wirtschaftlich 

stärkeren Regionen sind das Hamburger Umland, wo Maschinenbau und 

Dienstleistungen vertreten sind, sowie die Hafenstädte der Ostseeküste, allen voran 

Lübeck, Deutschlands größtem Ostseehafen. Eine wichtige Rolle spielt der Tourismus. 

Die nordfriesischen Inseln und die Ostseebäder bilden dadurch einen wichtigen 

Teil der Wirtschaftsleistung Schleswig-Holsteins. Weitere wichtige Branchen 

sind die Medizintechnik und erneuerbare Energien. 

Zweitkleinstes Flächenland in 

Deutschland 

SCHLESWIG-HOLSTEIN: EINWOHNERENTWICKLUNG 

(EINWOHNER 1992 = 100) 

DURCHSCHNITTLICHES NIVEAU DER ARBEITSLOSIGKEIT 


Schlesw .-Holst. Norddeutschland Deutschland 

108 

106 

104 

102 

100 

98 

1992 1996 2000 2004 2008 2012 


12 

11 

10 

9 

8 

7 


Deutschland 

6 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: BA 

SCHLESWIG-HOLSTEIN: BIP GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 

6,0 

4,0 

Schlesw ig-Holstein 

Deutschland 

32 

30 

Schlesw ig-Holstein 

Deutschland 

J/J in % 

2,0 

0,0 

-2,0 


28 

26 

24 

-4,0 

22 

-6,0 

20 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: Ferir 

40


Immobilienmarkt Kiel 

Kiel ist die Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins und zugleich mit gut 240.000 

Einwohnern die nördlichste Großstadt Deutschlands. Etwa 10 Prozent der Einwohner 

studieren an der renommierten Christian-Albrechts-Universität. Auch das Kieler 

Institut für Weltwirtschaft und die an die Universität angeschlossene Deutsche 

Zentralbibliothek für Wirtschaftswissenschaften sind hier angesiedelt. Zu den größeren 

Unternehmen am Standort Kiel zählen etwa die HSH Nordbank oder HDW als 

größte deutsche Werft. Durch den bedeutenden Ostseehafen hat die Schifffahrt insgesamt 

einen hohen Stellenwert für den Wirtschaftsstandort Kiel. Der Kieler Hafen 

ist der drittgrößte Passagierhafen und der größte Kreuzfahrthafen in Deutschland. 

Davon unterstützt hat der Tourismus – die Kieler Woche ist international ein Begriff – 

als Wirtschaftsfaktor an Bedeutung zulegen können. Auch als Logistikstandort hat 

Kiel Gewicht. Der Nord-Ostsee-Kanal, der in Kiel-Holtenau in die Ostsee mündet, ist 

die meist befahrene künstliche Wasserstraße der Welt. Zudem ist Kiel ein bedeutender 

Standort der Marine. Ein Minuspunkt ist die relativ hohe Arbeitslosigkeit. Die 

Quote liegt mit 10 Prozent am oberen Rand der Standorte. 

Nördlichste Großstadt Deutschlands 

mit maritim geprägter Wirtschaft 

KRÄFTIGER ANSTIEG DER EINWOHNERZAHL (1992 = 100) LEICHT ÜBERDURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSIGKEIT (IN %) 

105 

104 

103 

102 

Kiel 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


18 

16 

14 

12 

Kiel 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


101 

10 

100 

8 

99 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

Quelle: Feri 

6 

2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: BA 

Kiel kann als Großstadt am Meer punkten und bietet eine hohe Lebensqualität. Als 

Folge der kriegsbedingten Zerstörungen und dem zweckmäßigem Wiederaufbau gilt 

die Stadt zwar nicht als Schönheit, ist aber durch eine Reihe von Entwicklungsmaßnahmen 

durchaus attraktiv. So ist die Stadt in der Summe ihrer Eigenschaften als 

Wohnort stark gefragt und kann mit einer dynamisch wachsenden Bevölkerung 

aufwarten, die zu einer entsprechend hohen Nachfrage nach Wohnraum führt. Dass 

die Wohnungsmiete bei Erstbezug mit knapp über 8 Euro je Quadratmeter dennoch 

nur unterdurchschnittlich ausfällt und der Mietanstieg in den vergangenen zehn 

Jahren mit 14 Prozent schwach ausgeprägt war, dürfte auf den Einwohnerrückgang 

in den 1990er Jahren von rund 6 Prozent der Bevölkerung zurückzuführen sein. 

Relativ hoch ist dagegen die Neubaumiete in den Toplagen mit 11 Euro je Quadratmeter. 

Insgesamt bietet der Kieler Wohnungsmarkt noch „Luft nach oben“. 

Wohnen: Hohe Nachfrage 

Als Landeshauptstadt und als Verwaltungs- und Wirtschaftszentrum der Region – 

Hamburg, Lübeck und Flensburg sind jeweils rund 90 Kilometer entfernt – ist der 

Büroflächenbedarf der Stadt relativ groß. Insgesamt verfügt Kiel über 1,6 Millionen 

Quadratmeter Bürofläche. Die Spitzenmiete ist mit 13 Euro je Quadratmeter über- 

Büro: Niedriger Leerstand und 

hohes Mietniveau 

41


durchschnittlich hoch. Im Rahmen dieses Berichts weisen lediglich Hannover und 

Hamburg höhere Mieten auf. Die Leerstandsquote ist mit unter 3 Prozent sehr 

niedrig. Seit 2005 hat die Bürobeschäftigtenzahl zwar mit 7 Prozent nur unterdurchschnittlich 

zugelegt; allerdings sind die Büroflächen seitdem auch nur um 1 Prozent 

ausgeweitet worden. Der Eigennutzermarkt dürfte im Wesentlichen stabil bleiben. 

Das Potenzial für Mietzuwächse ist angesichts des hohen Niveaus gering. 


10 

14 

9 

13 

8 

12 

7 

6 

5 



Kiel 


Regional-12 

11 

Kiel 

10 


Regional-12 

9 



Viele Touristen, ein hoher Studentenanteil und eine hohe Zentralität schaffen eine 

gute Voraussetzung für den Einzelhandel, auch wenn die Kaufkraft leicht unter dem 

Bundesdurchschnitt liegt. Geschwächt wurde der Handel in den vergangenen 

Jahren allerdings durch Projektentwicklungen außerhalb Kiels beziehungsweise in 

den umliegenden Städten. Daraus resultierend ergibt sich ein relativ niedriges 

Niveau der Spitzenmiete, die zudem in der vergangenen Dekade nur marginal 

gestiegen ist. Allerdings erfolgt derzeit eine Aufwertung der Kieler Innenstadt. Ein 

großer Sprung dürfte durch die Ende 2012 erfolgte Eröffnung des neuen Centers 

„Nordlicht“ mit 20.000 Quadratmetern an der Kieler Shoppingmeile Holstenstraße 

gelungen sein. Durch weitere anstehende Projekte dürfte die Aufwertung der City 

weiter voranschreiten, so dass ein Anstieg der Spitzenmiete in den kommenden 

Jahren wahrscheinlich ist. In diesem Jahr dürfte sie aber stabil bleiben. 

Handel: Niedrige Mieten mit 

Wachstumspotenzial 


140 

130 

120 

110 

Kiel 


Regional-12 

2,8 

2,6 

2,4 

Kiel 


Regional-12 

100 

2,2 

90 

80 

70 

2,0 

1,8 

60 


1,6 




42


WOHNIMMOBILIEN IN KIEL 


Nachfrage 





Angebot 



Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -46,7 90,1 23,2 18,3 






BÜROIMMOBILIEN IN KIEL 


Nachfrage 




Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr -0,1 0,9 0,7 0,4 

Angebot 




Miete Büro 




HANDELSIMMOBILIEN IN KIEL 


Nachfrage 




Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,1 -0,1 0,7 0,4 

Angebot 







43


Immobilienmarkt Lübeck 

Lübeck ist mit etwas über 210.000 Einwohnern neben Kiel die einzige Großstadt 

Schleswig-Holsteins. Der Hafen ist Deutschlands größter Ostseehafen, entsprechend 

ist die Wirtschaftstruktur der Hansestadt geprägt. Die Stadt hat jedoch in den 

vergangenen Jahren einen Strukturwandel erlebt, Schwerindustrie und Schiffbau 

spielen eine weitaus geringere Rolle als noch vor 30 Jahren. Neben dem Hafen sind 

die Medizintechnik sowie der Tourismus wichtige Wirtschaftszweige – Lübecks 

Altstadt gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe; die Stadt verfügt über einen von Ryan 

Air angeflogenen Flughafen. Lübecks Bevölkerung ist in den vergangenen 

10 Jahren um gut 1 Prozent zurückgegangen, steigt seit 2010 aber wieder leicht an. 

Die Arbeitslosigkeit ist mit 10,4 Prozent relativ hoch. Positiv ist, dass die Beschäftigtenzahl 

in den vergangen Jahren wieder zulegen konnte. 

Lübeck: Hafen- und Tourismusstadt 

LEICHT RÜCKLÄUFIGE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG UND … 

(EINWOHNER 2000 = 100) 

… EINE ETWAS ÜBERDURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSENQUOTE 

(IN %) 

105 

104 

103 

102 

101 

Lübeck 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


18 

16 

14 

12 

Lübeck 

Bremen 

Hannover 

Regional-12 


100 

10 

99 

8 

98 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 

6 

2000 2003 2006 2009 2012 

Quelle: Feri 

Quelle: BA 

Eine schöne Altstadt und die Lage an der Ostsee machen Lübeck neben der steigenden 

Beschäftigung zu einem attraktiven Wohnort. Dadurch konnte sich die 

Bevölkerung trotz der schwachen wirtschaftlichen Lage zumindest stabilisieren. Die 

Miete bei Erstbezug ist mit knapp über 8 Euro je Quadratmeter unterdurchschnittlich. 

Dies gilt auch für die Erstbezugsmiete in Top-Lagen. Hier müssen je Quadratmeter 

zwei Euro mehr kalkuliert werden. Die Mietentwicklung wurde in den zurückliegenden 

Jahren von der rückläufigen Bevölkerung belastet. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete 

konnte von 2002 bis 2012 lediglich um etwa 15 Prozent zulegen. Aus 

unserer Sicht ist das Mietsteigerungspotenzial abgesehen von Top-Lagen mit ihrem 

begrenzten Angebot eher unterdurchschnittlich. 

Wohnen: Knappes Angebot in 

Top-Lagen, insgesamt eher unterdurchschnittliche 

Entwicklung 

Der Lübecker Büromarkt ist mit etwas über 1 Million Quadratmetern Fläche rund ein 

Drittel kleiner als der der Landeshauptstadt Kiel. Hier machen sich die fehlenden 

Verwaltungseinrichtungen und die viel größere Kieler Universität bemerkbar. An der 

Universität zu Lübeck sind rund 3.300 Studenten eingeschrieben. Den Schwerpunkt 

von Forschung und Lehre bildet die Medizin. Die seit 2005 mit einem Plus von 

12 Prozent gegenüber der Bürofläche mit einem Zuwachs von 3 Prozent deutlich 

stärker gestiegene Beschäftigtenzahl hat sich nicht in einem entsprechend positiven 

Büro: Hoher Büroflächenbestand 

drückt Miete 

44


Anstieg der Spitzenmiete niedergeschlagen. Diese ist nicht nur seit vielen Jahren 

stabil, sie weist zudem mit 8,50 Euro je Quadratmeter das niedrigste Niveau im 

Rahmen dieses Berichts auf. Trotz der niedrigen Leerstandsquote von unter 3 Prozent 

erwarten wir für Lübeck eine auch in diesem Jahr stabile Mietentwicklung. 


10 

9 

8 

7 

Lübeck 

6 


Regional-12 

5 


13 

12 

11 

10 

9 

8 

7 

Lübeck Städte ohne HH Regional-12 

6 




Lübeck ist durch seine Funktion als regionales Oberzentrum in Kombination mit der 

einzigartigen Altstadt neben Kiel der bedeutendste Einzelhandelsstandort in 

Schleswig-Holstein. Die Zentralität ist weit überdurchschnittlich. Zudem beflügelt der 

Tourismus den Einzelhandel. Dennoch hat die Spitzenmiete je Quadratmeter seit 

dem Ende der 1990er Jahre nicht mehr die 100-Euro-Marke überschritten. Dabei 

dürfte es vorerst auch bleiben, denn durch die Erweiterung des CITTI-Park Centers 

und die für Ende 2013 geplante Eröffnung eines 70.000 Quadratmeter großen Ikea 

Einrichtungshauses dürfte die Innenstadt nicht nur einen Teil der bisherigen Kaufkraft 

sondern auch das sonst mögliche Mietsteigerungspotenzial einbüßen. Wir 

gehen davon aus, dass die bisherige Spitzenmiete von 95 Euro je Quadratmeter in 

diesem Jahr unverändert bleibt. 

Handel: Innenstadt bekommt 

Konkurrenz 


130 

120 

110 

100 

90 

Lübeck 

80 


Regional-12 

70 


3,2 

3,0 

2,8 

2,6 

2,4 

2,2 

2,0 

1,8 

1,6 

Lübeck 


Regional-12 




45


WOHNIMMOBILIEN IN LÜBECK 


Nachfrage 





Angebot 


Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,4 -0,5 0,3 0,2 

Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -28,5 41,1 -0,2 -15,3 

Fertigstellungen je 1000 Einw. Anzahl 2,1 2,9 2,9 2,4 





BÜROIMMOBILIEN IN LÜBECK 


Nachfrage 





Angebot 


Bürobestand in % ggü. Vorjahr -0,1 0,5 0,7 0,6 


Miete Büro 




HANDELSIMMOBILIEN IN LÜBECK 


Nachfrage 





Angebot 







46


ÜBERBLICK MARKTDATEN 

Wohnimmobilien 

Einwohner 

Entwicklung von 

2002 bis 2012 in % 

Haus- Wohnungshalte 

bestand 


in Euro/m² 


in % ggü. Vorjahr 

Miete Erstbezug Top- 

Lage in Euro/m² 

2011 2012 2013e 2011 2012 2013e 2011 2012 2013e 

Hamburg 3,7 8,1 3,8 12,5 12,9 13,2 8,7 3,2 2,3 18,0 18,5 18,9 

Top-Standorte 4,1 9,6 3,7 10,8 11,4 11,7 6,9 5,9 2,6 15,6 16,4 16,9 

Braunschweig 2,4 6,3 3,2 7,4 7,4 7,6 4,2 0,0 2,0 8,6 8,7 8,9 

Bremen (Stadt) 1,2 4,3 2,6 9,0 9,5 9,7 5,9 5,6 2,1 12,0 12,5 12,8 

Hannover 2,0 4,9 1,8 9,0 10,0 10,3 12,5 11,1 3,0 12,0 13,0 13,4 

Kiel 4,1 6,1 1,9 8,0 8,2 8,4 2,6 2,5 2,4 10,7 10,9 11,1 

Lübeck -0,9 1,6 2,2 7,9 8,1 8,2 1,3 2,5 1,6 10,0 10,1 10,3 

Oldenburg 2,6 10,5 6,9 7,5 8,0 8,2 4,2 6,7 2,5 9,0 9,6 9,9 

Osnabrück 0,7 5,9 3,3 7,1 7,5 7,7 2,9 5,6 2,7 8,4 8,9 9,1 

Standorte ohne Hamburg 1,7 5,1 2,7 8,3 8,8 9,0 6,2 5,9 2,4 10,7 11,2 11,5 

Oberzentren 3,8 8,0 2,5 8,1 8,6 8,8 5,3 5,6 2,3 10,2 10,7 11,0 

Büroimmobilien 

Büroflächenbestand 

Daten 2012 

in 

1000 

m² 

je Einwohner 

in m² 

je Bürobeschäftigten 

in m² 

Miete in Top-Lage 

in Euro pro m² 

Veränderung Miete 

in % ggü. Vorjahr 

Leerstandsquote 

in % 

2011 2012 2013e 2011 2012 2013e 2011 2012 2013e 

Hamburg 13.641 7,6 35,0 23,5 24,1 24,2 4,4 2,6 0,5 8,5 8,2 8,0 

Top-Standorte 11.137 9,7 37,3 24,5 25,2 25,4 3,7 2,8 0,6 9,4 8,8 8,7 

Braunschweig 1.383 5,5 30,5 10,5 10,6 10,7 5,0 1,0 0,9 4,1 4,1 4,0 

Bremen (Stadt) 3.305 6,0 34,3 12,8 12,8 12,9 0,0 0,0 0,8 4,9 4,7 4,6 

Hannover 4.141 7,9 33,4 13,5 13,8 13,9 5,5 2,2 0,6 4,7 4,4 4,5 

Kiel 1.555 6,4 33,2 13,0 13,0 13,0 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5 2,5 

Lübeck 1.046 5,0 35,9 8,5 8,5 8,5 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5 2,5 

Oldenburg 1.119 6,9 35,4 8,8 9,3 9,4 3,5 5,7 1,1 2,4 2,4 2,3 

Osnabrück 1.031 6,2 33,1 9,4 9,5 9,6 1,1 1,1 1,1 3,8 3,6 3,5 

Standorte ohne Hamburg 1.940 6,6 33,6 11,9 12,0 12,1 2,5 1,3 0,6 4,0 3,8 3,8 

Oberzentren 2.899 7,6 36,1 12,2 12,4 12,5 3,0 1,8 0,5 6,8 6,6 6,5 

Handelsimmobilien 

in 

1000 

m² 

Handelsfläche 

Daten 2012 

Einzelhandelskennziffern 

2001- 

2010 

in % 

je Einwohner 

in m² 

Miete Top-Lage 

in Euro/m² 

Veränderung Miete in 

% ggü. Vorjahr 

2011 2012 2013e 2011 2012 2013e Kaufkraft Zentralität 

Hamburg 2.936 31,4 1,6 235 245 250 4,4 4,3 2,0 109 112 

Top-Standorte 2.257 29,2 1,7 238 249 253 4,0 4,6 1,8 113 116 

Braunschweig 686 20,2 2,7 112 115 117 1,8 2,7 1,7 108 150 

Bremen (Stadt) 1.350 31,0 2,5 120 120 121 0,0 0,0 1,0 99 122 

Hannover 922 19,1 1,7 185 185 185 2,8 0,0 0,0 105 131 

Kiel 481 15,7 2,0 80 80 80 0,0 0,0 0,0 96 140 

Lübeck 616 53,0 2,9 95 95 95 0,0 0,0 0,0 96 145 

Oldenburg 523 35,7 3,2 87 88 89 2,4 1,1 1,5 104 141 

Osnabrück 515 25,8 3,1 100 105 107 2,0 5,0 1,9 99 143 

Standorte ohne Hamburg 728 27,7 2,5 119 119 120 1,1 0,7 0,7 101 139 

Oberzentren 807 29,6 2,2 124 126 126 2,9 1,5 0,6 103 124 

Quelle: Feri, BulwienGesa, Comfort, Prognose DZ BANK Research; Top-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart; 

Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg 

47


Impressum 

Herausgeber: 

Vorstand: 

DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, 

Rosenstraße 2, 20095 Hamburg 

Dr. Georg Reutter (Vorsitzender), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber 

Autoren: 

Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft 

Dr. Michael Holstein, Leiter Volkswirtschaft 

Verfasser: Thorsten Lange, Analyst Immobilienmärkte 

Fabian Leicht, Trainee Research und Volkswirtschaft 

Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2013 

Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP 

Daten und Einschätzungen Stand Januar 2013 

Disclaimer 

Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg 

Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Verteilung 

in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland, 

vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften 

verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und 

diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. 

Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, 

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auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die 

DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK 

übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder 

Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines 

Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen 

Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen 

Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt 

der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde. 

Zuständige Aufsichtsbehörde 

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, 

Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany 

48

Ansprechpartner DG HYP 

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 

20095 Hamburg 

Rosenstraße 2 

Postfach 10 14 46 

20009 Hamburg 

Telefon (0 40) 33 34-0 

Telefax (0 40) 33 34-11 11 

Internet: www.dghyp.de 

Immobilienzentrum Hamburg 


20095 Hamburg 

Telefon (0 40) 33 34-37 78 

Telefax (0 40) 33 34-11 02 

Helmut Grimm 

Regionaldirektor 

Volksbanken und Raiffeisenbanken 

Telefon (0 40) 33 34-25 99 

Helmut.Grimm@dghyp.de 

Bernd Möller 

Vertriebsdirektor 

Telefon (0 40) 33 34-21 98 

Bernd.Moeller@dghyp.de 

Thomas Näser 


Telefon (0 40) 33 34-31 92 

Thomas.Naeser@dghyp.de 

Maxim Rabkin 


Telefon (0 40) 33 34-31 60 

Maxim.Rabkin@dghyp.de 

Hans Henrik Dige 

Leiter Immobilienzentrum Hamburg 

Telefon (0 40) 33 34-37 77 

Hans.Henrik.Dige@dghyp.de 

Barbara Kummerfeldt 

Assistenz 

Telefon (0 40) 33 34-37 78 

Barbara.Kummerfeldt@dghyp.de 

Bernd Lowin 


Telefon (05 11) 86 64 38 08 

Bernd.Lowin@dghyp.de 

Tobias Mewes 


Telefon (0 40) 33 34-37 80 

Tobias.Mewes@dghyp.de 

Tobias Voigt 


Telefon (0 40) 33 34-37 70 

Tobias.Voigt@dghyp.de 

Thomas Wendler 


Telefon (0 40) 33 34-37 81 

Thomas.Wendler@dghyp.de 

Ansprechpartner VR WERT 

VR WERT 

Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH 

Standort Hamburg 

20095 Hamburg 


Telefon (0 40) 33 34-26 88 

Telefax (0 40) 33 34-11 77 

Internet: www.vrwert.de 

info@vrwert.de 

Paul Tewes MRICS 

Diplom-Volkswirt 

Immobiliengutachter CIS HypZert (F/M) 

Mobil (0172) 450 10 39 

Telefon (0 40) 33 34-26 88 

paul.tewes@vrwert.de 

Heidrun Kelichhaus 

Assistenz der Geschäftsführung 

Telefon (0 40) 33 34-35 28 

heidrun.kelichhaus@vrwert.de 

Michaela Sternberg-Nissen 

Assistenz 

Telefon (0 40) 33 34-37 95 

michaela.sternberg@vrwert.de 

Michael Gerlach 

Dipl.-Ingenieur 

Immobiliengutachter CIS HypZert (F) 

Mobil (0173) 380 08 78 

Telefon (0 40) 33 34-37 96 

michael.gerlach@vrwert.de 

Dieter Pieper 

Verm.-Ass. Dipl.-Ingenieur 

Immobiliengutachter CIS HypZert (F/M) 

Mobil (0172) 899 60 25 

Telefon (0 40) 33 34-27 70 

dieter.pieper@vrwert.de 

Imke Volmer 

Dipl.-Geographin 

Immobiliengutachterin CIS HypZert (F/M) 

Mobil (0172) 852 08 38 

Telefon (0 40) 33 34-29 81 

imke.volmer@vrwert.de 

Kamill Georg Wipyewski MRICS 

BA Economics, MSc 

PgDip Estate Management 

Immobiliengutachter 

Mobil (0172) 826 5496 

Telefon (0 40) 33 34-20 30 

kamill.wipyewski@vrwert.de

DG HYP 

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 

Rosenstraße 2 | 20095 Hamburg 

Tel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11 

www.dghyp.de 

Stand: April 2013

immobilienmarkt norddeutsche bundeslÃ¤nder 2013 - DG Hyp

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