Fall: Scheidung - Immonetworx-gutachten.de

Verkehrswertgutachten
Bewertungsobjekt:
Doppelhaushälfte mit Grundstück
Adresse: A-Straße in P.
Auftraggeber: Hr. u. Fr. M.
Wertermittlungsstichtag: 25. November 2005
Michael Kleisel
Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken (TÜV)
Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle
TAR-Zert Nr. 01 SGR 23214
Lindenstr. 7 A
85716 Unterschleißheim b. München (Sitz)
IMMONETWORX, Senator-Gerauer-Str. 23
85586 Poing bei München (Filiale)
Tel: 089-4309470
Fax: 089-4309742
Email: kleisel.gutachter@web.de
Internet : www.immonetworx-gutachten.de

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 1
Inhaltsverzeichnis
1 Allgemeines .......................................................................................................................................................2
2 Wertrelevante Merkmale ................................................................................................................................5
2.1 Lage ...........................................................................................................................................................5
2.2 Rechtliche Gegebenheiten .........................................................................................................................5
2.3 Bauliche Anlagen.......................................................................................................................................7
2.4 Sonstiges....................................................................................................................................................9
3 Sachwert..........................................................................................................................................................10
3.1 Verfahrenswahl........................................................................................................................................10
3.2 Bodenwert................................................................................................................................................10
3.3 Herstellungswert der baulichen Anlagen .................................................................................................12
3.4 Korrektur wegen des Gebäudealters ........................................................................................................14
3.5 Sachwert ..................................................................................................................................................15
4 Verkehrswert..................................................................................................................................................16
Zusammenstellung wesentlicher Daten
Objekt
Doppelhaushälfte mit Grundstück
Wertermittlungsstichtag 25. November 2005
Ortstermin 19.November 2005
Baujahr des Gebäudes ca. 2001
Wohnlich nutzbare Fläche rd. 127,70
Grundstücksfläche
+ ¼ Miteigentumsanteil (Garage)
+ ¼ Miteigentumsanteil (Gemeinschaftszuweg)
Bodenwert (relativ)
Bodenwert (absolut)
Herstellungswert der baulichen Anlagen
Wertminderung wegen Alters
Beseitigungskosten für Unterhaltungsrückstände
Zeitwert der Küche
Sachwert
Marktanpassung
Verkehrswert
190 m²
19,75 m²
45,75
603 EUR/m²
114.625,10 EUR
186.173,00 EUR
5585,00 EUR
0 EUR
4082,00 EUR
299.295.-EUR
14.964,75 EUR
314.000 EUR

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 2
1 Allgemeines
Vorbemerkung und
Zweck des Gutachtens
Bewertungsobjekt
Grundbuchrechtliche
Angaben
Eigentümer
Ortsbesichtigung
Dieses Verkehrswertgutachten dient zur Vorbereitung einer
Vermögensauseinandersetzung. Auf Wunsch der Auftraggeber
sollen folgende Wertermittlungen durchgeführt werden:
1. Ohne freien Verkauf des Bewertungsobjektes (hier: nur
Sachwert)
2. Bei freiem Verkauf des Bewertungsobjektes (hier Sachwert
+/- Marktanpassung = Verkehrswert)
3. Ausweisung eines Zeitwerts für die Küche
Es handelt sich um eine an der Allinger Straße in Puchheim
(Ortsteil: Bahnhof) gelegene Doppelhaushälfte mit Grundstück und
Einzelgarage
• Amtsgericht F.
• Grundbuch von P.
• Blatt
• Lfd-Nr. 1, 2, 3.
• Geh- u. Fahrtrecht für Gemeinde P.
• Geh- u. Fahrtrecht für die Eigentümer des Grundstücks
• Geh- u. Fahrtrecht für die Eigentümer der Grundstücke
Eigentümer sind laut dem vorgelegtem Grundbuchauszug die
Eheleute Martin, Gerhard u. Sabine geb. Graf (Auftraggeber) zu je
1/2.
Die Ortsbesichtigung wurde am 19. November 2005 durchgeführt.
Anwesend waren:
• M. G.
• M. S.
Wertermittlungssticht
ag
Dokumente und Informationen,
die bei der
Wertermittlung zur
Verfügung standen
Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des
Bewertungsobjekts wurde am abgeschlossen. Dieser Tag ist auch
der Wertermittlungsstichtag.
• Auszug aus dem Grundbuch vom 21.11.2005 (unbeglaubigt)
(Anlage 1)
• Auszug aus der Flurkarte vom 21.11.2005 (unbeglaubigt)
(Anlage 2)
• Wohn- u. Nutzflächenberechnungen vom 12.12.1997 sowie
Grundrisse, Ansichten und Schnitt des Architekten Heinz R.
(Anlage 3)
• Auszug aus der URNr. 408 N vom 04.03.98 des Notariat Dr. S.
(Grunddienstbarkeit) (Anlage 4)
• Auszug aus der URNr. 2117 N vom 06.10.1998 des Notariat Dr.
S. (Grunddienstbarkeit und Bauerrichtung) (Anlage 5)
• Auszug aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses
der Stadt F. (Anlage 6)

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Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 3
• Rechnung der Fa. Segmüller über die Küche (Anlage 7)
Wesentliche rechtliche
Grundlagen
Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der
Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden
Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen:
• Baugesetzbuch (BauGB)
• Wertermittlungsverordnung (WertV)
• Wertermittlungsrichtlinien(WertR)
• Baunutzungsverordnung (BauNVO)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Wesentliche Literatur • Kleiber, Wolfgang, Jürgen Simon und Gustav Weyers.
Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und
Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-,
Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung
von WertV und BauGB.
• Kröll, Ralf. Rechte und Belastungen bei der
Verkehrswertermittlung von Grundstücken
• Sommer, Goetz und Jürgen Piehler. Grundstücks- und
Gebäudewertermittlung für die Praxis
Ansicht des
Bewertungsobjekts
(Süd-West)

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Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 4
Gemeinschaftszuweg
Garage
Küche (nur Ansicht
einer Zeile von zwei)
Allinger Straße
Umgebungskarten
Hier nicht wiedergegeben

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Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 5
2 Wertrelevante Merkmale
2.1 Lage
Lage und Anbindung • P. Ortsteil B.
• Entfernung nach F.: Ca. 10 KM
• Entfernung nach München: Ca. 25 KM
Nähere Umgebung
In der näheren Umgebung des Bewertungsgrundstücks sind
überwiegend 2-3-geschossige Wohnhäuser als Einzel- bzw.
Doppelhäuser vorhanden.
Verkehrsanbindung • Autobahnanschluss München-L.
• Bushaltestelle (S-Bahn-Zubringer in der Nähe vorhanden
• S-Bahn-Haltestelle P. in ca. 1100 m Entfernung
Parkplätze
Zum Wertermittlungsobjekt gehört eine Einzelgarage. Im
öffentlichen Straßenraum sind weitere Parkplätze vorhanden.
Immissionen Die A- Straße ist eine Querverbindung von der Staatsstraße 2069
zur B11 sowie zur B2 Sie wird besonders in den
Berufsverkehrszeiten stärker frequentiert. Die 4 Einzelgaragen der
zwei Doppelhäuser befinden sich zwischen der Allinger Straße und
der Südseite des Bewertungsobjektes. Dies bewirkt eine
geringfügige Abschirmung des Bewertungsobjektes. Die
Immissionsbelastung bleibt jedoch im wesentlichen erhalten.
Infrastruktur
Insgesamte Lagebeurteilung
Wo wird die Lage bei
der Wertermittlung
berücksichtigt?
P. hat eine städtische Infrastruktur. Schulen, Kindergärten, Ärzte,
Apotheken etc. sind in genügender Anzahl am Ort vorhanden.
Geschäfte für den kurzfristigen Bedarf befinden sich in ca. 1 KM
vom Bewertungsobjekt. Der langfristige Bedarf kann ebenfalls am
Ort durch Großverbrauchermärkte etc. gedeckt werden.
Die Wohnlage an der A- Straße ist als verkehrsbelastete Wohnlage
einzustufen.
Insbesondere im Bodenwert.
2.2 Rechtliche Gegebenheiten
Mietverträge
Das Gebäude wird von Hr. u. Fr. Martin (Auftraggeber) mit den
beiden Kindern selbst bewohnt. Es existieren keine Miet- oder
Pachtverträge.
Rechte und Lasten in
Abt. II des
In Abt. II des Grundbuchs (Anlage) sind u. a. Geh- u. Fahrtrechte
für die angrenzenden Grundstücke eingetragen. Dieses Geh- u.

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Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 6
Grundbuchs
Fahrtrecht lastet auf einer Fläche von 31,5 m² (9x3,50) vor dem
Bewertungsobjekt. Es weist folgende wertbeeinflussenden
Merkmale auf:
Derzeit keine wesentlichen Immissionen
Zusätzliche Immissionsbelastungen bei Neubebauung der Flur-Nr.
möglich
Keine bauliche Einschränkung des Bewertungsgrundstücks
Wegerecht verläuft am Rande des Bewertungsgrundstücks zur
Hauseingangsseite
Ich halte dafür einen Abschlag in Höhe von 5% vom Bodenwert als
angemessen.
Baurecht
Abgabenrechtliche
Situation
Es wird davon ausgegangen, dass die baulichen Anlagen im
Rahmen einer rechtsgültigen Baugenehmigung errichtet wurden.
Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte
nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag noch
öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu
entrichten waren. Es wird daher vorausgesetzt, dass derartige
Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren.
Dabei handelt es sich vor allem um
• Erschließungsbeiträge nach den §§ 124 BauGB
• Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB
• Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
nach den §§ 154 f. BauGB
• Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder
• Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen
• Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben
(Kostenerstattungsbeträge)
• Versiegelungsabgaben
• Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen
• Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und
Bodenverbände

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Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 7
2.3 Bauliche Anlagen
Vorbemerkung
Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf dominierende
Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend
ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile
beruhen auf Auskünften während des Ortstermins, vorgelegten
Unterlagen oder Annahmen.
Baujahr Das Baujahr des Gebäudes ist laut Bauunterlagen ca. 2001.
Bauweise • dreigeschossig
• ausgebautes Satteldach in Holzkonstruktion
• Ziegeleindeckung
• Dachgeschoss wärmeisoliert
• Massivbauweise (Liapor) 36,5 cm
• Fassade in Außenputz
• Geschosstreppen aus Stahlbeton mit Granit-Belag
• voll unterkellert
• übliche Außenanlagen (Garten, Einfriedung, Zuweg, Ver- und
Entsorgungsleitungen)
• Überdachtes Gerätehaus in Leichtbauweise mit Dachspeicher
Wesentliche
Ausstattungsmerkmale
• Fußböden überwiegend in Fliesen und Teppichböden
• Wände und Decken mit Innenputz, weiß gestrichen
• Sprossen-Holzfenster (Fichte) mit Isolierverglasung
• Kunststoffrollläden
• Holzinnentüren (Eiche natur)
• Bad im OG mit Dusche(Echtglaskabine), Waschbecken,WC u.
Fußbodenerwärmung
• separates Gäste-WC im EG
• Anschluss für Bad im DG
• Gas-Thermoblockheizung mit Aussentemperatursteuerung
• Ein Kellerraum ist hobbymäßig ausgebaut (mit Heizung)
• Holzeinschubtreppe zum Spitzboden
• Dachgeschoss teilweise ausgebaut (Arbeitszimmer)
Zustand • Das Gebäude befindet sich größtenteils in einem normal bis gut
gepflegten Unterhaltungszustand. Es konnten keine
wesentlichen offensichtlichen Unterhaltungsrückstände und
Schäden festgestellt werden.
• Kleinere Mängel sind im Übrigen auch im Ansatz der
Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung mit
enthalten. Es wird vorausgesetzt, dass das Gebäude nach den
üblichen Regeln des Bauhandwerks errichtet wurde.
Aufteilung und
wohnlich nutzbare
Fläche
Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt:
EG: Windfang, Garderobe separates Gäste-WC,
Wohnzimmer, Küche, Terrasse rd. 52,92 m²
OG: Flur, Bad, drei Zimmer, Balkon rd. 52,40 m²

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Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 8
DG: ein Zimmer ausgebaut, Flur rd. 22,38
–––––––––
rd. 127,70 m²
Die genaue Aufteilung kann den als Anlage beigefügten
Bauzeichnungen entnommen werden.
Die wohnlich nutzbare Fläche wurde aus den vorhandenen Plänen
und Wohnflächenberechnung des Dipl. Ing. Heinz Roiger
übernommen.
Brutto-Grundfläche
des Wohngebäudes
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller
Grundrissebenen eines Bauwerks. Sie ist die Grundlage für die
Ermittlung der Normalherstellungskosten, die an späterer Stelle
durchgeführt wird.
Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde auf der
Grundlage der vorhandenen Baupläne und der Flurkarte in einer für
die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt:
KG: ca. 68,87 m²
EG: ca. 68,87 m²
DG: ca. 68,87 m²
–––––––––
ca. 206,61 m²
In der obigen Brutto-Grundfläche ist die Garage und der überdachte
Anbau(Geräteschuppen) nicht enthalten. Diese Teile werden später
bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten gesondert
berücksichtigt.
Wo werden die
Gebäudemerkmale bei
der Wertermittlung
berücksichtigt?
• Im Wesentlichen bei den Normalherstellungskosten und der
Alterswertminderung.

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 9
2.4 Sonstiges
Bodenbeschaffenheit
Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund,
Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses
Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche
Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden
Fachgutachter durchgeführt werden.
Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der
Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf
mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Es
waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar. Dementsprechend
wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne
bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt.
Erschließung
Anmerkung
Das Grundstück wird von der Allinger Straße aus verkehrsmäßig
erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung
(z.B. Kanal, Wasser und Strom) ebenfalls über diese
Straße verläuft.
Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und
nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden nur
augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen.
Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen
wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher
unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die
Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über
tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß,
Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche
Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses
Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden
Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin
wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel
die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen
Vorschriften und Normen (z.B. Statik, Schall- und Wärmeschutz,
Brandschutz) eingehalten worden sind.

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 10
3 Sachwert
3.1 Verfahrenswahl
Begründung der
Verfahrenswahl
Es handelt sich im vorliegenden Fall um eine Doppelhaushälfte.
Derartige Objekte werden in der Regel nicht ertragsorientiert
genutzt. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr schätzt solche Objekte
im Allgemeinen nach Baukosten oder nach Vergleichspreisen ein.
Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die
Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im
Vordergrund stehen. Dies ist im Rahmen der von der WertV
vorgegebenen Verfahren über das Sachwert- bzw. das
Vergleichswertverfahren möglich.
Die Anwendung des Sachwertverfahrens gem. WerV ist im
vorliegenden Fall unproblematisch. Für die Anwendung des
ebenfalls in der WertV normierten Vergleichswertverfahrens stehen
nach einer Recherche beim Gutachterausschuss des Landratsamtes
Fürstenfeldbruck jedoch nicht genügend Kaufpreise von Objekten
zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau
vergleichbar sind. Insbesondere fehlen Vergleichsobjekte mit dem
maßgeblich wertbestimmenden Merkmal der Allinger Straße.
Insofern wird im vorliegenden Fall der Verkehrswert mittels des
Sachwertverfahrens abgeleitet.
Vorgehensweise im
vorliegenden Fall
Sach- und Verkehrswert ergeben sich im vorliegenden Fall aus
folgenden Komponenten:
Bodenwert
+ Herstellungswert der baulichen Anlagen
– Korrektur wegen des Gebäudealters
± Korrektur wegen sonstiger Umstände
= Sachwert
± Marktanpassung
= Verkehrswert
3.2 Bodenwert
Bodenrichtwert • Nach aktuellem Bericht 2004 des Gutachterausschusses der
Stadt F. wurde für die Gemeinde P. im Bodenrichtwertgebiet II
(=übriger Ortsbereich) ein mittlerer Bodenrichtwert für von Euro
490.-/m², erschließungsbeitragsfrei, bei einer GFZ von 0,40
festgestellt. Dieser Wert bezieht sich auf Wohnbauflächen. Der
Gutachterausschuss definiert die den Bodenrichtwerten zugrunde
liegende GFZ inkl. den Aufenthaltsräumen in Nicht-
Vollgeschossen einschl. der zugehörigen Sanitär- u.
Treppenräume. Demnach ergibt sich für das
Bewertungsgrundstück folgende GFZ-Berechnung:

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 11
EG: ca. 63,6 m²
OG: ca. 63,6 m²
DG: ca. 62,6 m²
Gesamt: 189,8 m²
Berechnung der GFZ:
Zulässige Grundfläche des Bewertungsgrundstücks:
190 m²
+ ¼ MEA Garagengrundstück: 19,75
Gesamt: 209,75
GFZ= 189,8/209,75 = 0,90
Das Kellergeschoss erfüllt nicht die Bestimmungen für
Aufenthaltsräume gem. Bayer. Bauordnung. Demnach wurde das
Kellergeschoss bei der Ermittlung der GFZ nicht berücksichtigt.
Der Speicherraum im Dachgeschoss ist für ein zusätzliches
Badezimmer technisch vorbereitet. Der Verkehr sieht solche
vorbereiteten Räume bereits als wohnlich nutzbare Flächenreserve.
Daher wurde dieser Raum auch bei der Ermittlung der GFZ
hinzugerechnet. Der 1m² große Stellplatz für die Gastherme wurde
nicht berücksichtigt.
Die genannten Aspekte führen dazu, dass der Bodenrichtwert des
Gutachterausschusses umgerechnet. werden muss. Dies erfolgt
mittels der Umrechnungskoeffizienten gem. WertR 2002,
Anlage 11:
Für die Werte 0,9 und 0,4 ergibt sich ein Umrechnungskoeffizient
von 1,44.
Wertminderungen
Bodenwert
a) Aufgrund der Immissionen von der A.- Straße halte ich
einen Abschlag von 10% vom Bodenwert für angemessen.
b) Das eingetragene Geh- u. Fahrtrecht führt in einer Länge
von 9 m am Rande des Bewertungsgrundstücks vorbei. Es
sind derzeit nur geringe Immissionsbelastungen vorhanden.
Ich halte daher, wie bereits o. a. einen Abschlag von 5%
vom unbelasteten Bodenwert für angemessen.
Somit erhält man folgenden Bodenwert:
Bodenrichtwert gem. Gutacherausschuss 490,00 EUR/m²
x Umrechnungskoeffizient 1,44
705,60 EUR/m²
– Abschlag 10 % (Allinger Straße) 70,56 EUR
= unbelasteter Bodenwert 635,04 EUR/m²
- Abschlag 5% (Geh- u. Fahrtrecht) 31,75 EUR
= belasteter Bodenwert 603,29 EUR/m²
x Grundstücksgröße 190 m²

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 12
= Bodenwert 114.625,10 EUR
Der ¼ Miteigentumsanteil an der Zufahrt bleibt bei der Ermittlung
des Bodenwerts unberücksichtigt.
Begründung: Die Zufahrt ist Teil der Erschließung und somit bereits
beim vorliegenden Bodenrichtwert für erschlossenes Bauland
berücksichtigt.
3.3 Herstellungswert der baulichen Anlagen
Ausgangswert zur
Ermittlung der
Normalherstellungskosten
Der Herstellungswert der baulichen Anlagen wird auf der
Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden
im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die im Erlass des
Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
angegebenen Normalherstellungskosten gewählt (NHK 2000).
Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte. Dort werden
folgende Normalherstellungskosten für das Jahr 2000 angegeben:
• Bauweise:............................Doppelhaushälfte (Reihenendhaus)
• Geschosse: ..........................KG, EG, ausgebautes DG
• Ausstattungsstandard:.........mittel
• Baujahr:...............................2001
• Normalherstellungskosten...€ 675.-/m² BGF (2000)
Korrekturen
Korrektur wegen des
Regionaleinflusses
Korrektur wegen der
Ortsgröße
Korrektur wegen der
Baupreisentwicklung
Bei den oben angegebenen Normalherstellungskosten handelt es
sich um durchschnittliche Werte für die gesamte Bundesrepublik
Deutschland. Sie müssen im Allgemeinen noch an die regionalen
und örtlichen Verhältnisse angepasst werden. Schließlich muss noch
berücksichtigt werden, dass die oben ermittelten
Normalherstellungskosten sich auf das Jahr 2000 beziehen und der
Wertermittlungsstichtag im Jahr 2005 liegt.
Der Regionaleinfluss berücksichtigt die unterschiedliche Höhe der
Baukosten in den einzelnen Bundesländern. Der Korrekturfaktor für
Bayern beträgt etwa 1,10.
Die Korrektur wegen der Ortsgröße berücksichtigt über den
Regionaleinfluss hinaus noch die Abhängigkeit der Baukosten von
der Ortsgröße. Für P. liegt der diesbezügliche Korrekturfaktor bei
etwa 0,95
Der o. a. Baupreis (Normalherstellungskosten 2000) bezieht sich
auch auf das Basisjahr 2000 mit entsprechendem Index = 100.
Dieser Baupreisindex hat sich von 2000 bis zum
Wertermittlungsstichtag laut dem letzten verfügbaren Statistischen
Bericht des Bundesamtes für Datenverarbeitung und Statistik auf
102 erhöht. Demnach ergibt sich die Baupreissteigerung zum
Wertermittlungsstichtag wie folgt:
102/100 x € 675= € 688,50

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 13
Normalherstellungskosten
im
vorliegenden Fall
Brutto-Grundfläche
Herstellungskosten
des Wohngebäudes
Die endgültigen Normalherstellungskosten berechnen sich somit
wie folgt:
Ausgangswert
688,50 €/m²
x Regionaleinfluss 1,10
= Zwischenwert 757,35 €/m²
x Einfluss Ortsgröße 0,95
= Normalherstellungskosten 719,48 €/m²
= gerundet 719,00 €/m²
Die Brutto-Grundfläche wurde in einer für die Wertermittlung
ausreichenden Genauigkeit zu ca. 206,61 m² ermittelt.
Mit den oben ermittelten Normalherstellungskosten und der
berechneten Brutto-Grundfläche ergeben sich die
Herstellungskosten des Wohngebäudes wie folgt:
Normalherstellungskosten 719 EUR/m²
x Brutto-Grundfläche 206,61 m²
= Herstellungskosten Wohngebäude148.553 EUR (gerundet)
Herstellungskosten
der Garage
Herstellungskosten
der Gebäude
Außenanlagen
Baunebenkosten
Der Herstellungswert der Garage inklusive des Geräteschuppens
wird von mir auf 10.000 EUR geschätzt.
Herstellungskosten Wohngebäude 148.553 EUR
+ Herstellungskosten Garage u.
Geräteschuppen
10.000 EUR
––––––––––
= Herstellungskosten der Gebäude 158.553 EUR
Es wird von Erfahrungssätzen ausgegangen, nach denen die
vorhandenen Außenanlagen mit rd. 3 Prozent der
Herstellungskosten der baulichen Anlagen hinreichend erfasst sind.
Somit ergeben sich Herstellungskosten der Außenanlagen von rd.
4.757 EUR (3 Prozent von 158.553 EUR).
Die beim Bau angefallenen Honorare für Architekten, Statiker,
Makler und Gutachter, öffentliche Gebühren, Notar- und
Gerichtsgebühren sowie Kosten der Zwischenfinanzierung und
sonstige Nebenkosten bezeichnet man als Baunebenkosten. Sie
gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes.
Im Allgemeinen betragen die Baunebenkosten bei
Doppelhaushälften und Reihenhäusern rund 14 Prozent der
Herstellungskosten der Gebäude einschließlich der Außenanlagen
(gem. WertR 2002). Dieser Prozentsatz erscheint auch im
vorliegenden Fall als angemessen.
Herstellungswert Herstellungskosten Gebäude 158.553 EUR
+ Außenanlagen 4.757 EUR

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 14
= Zwischenwert 163.310 EUR
+ Baunebenkosten 22.863 EUR
––––––––––
= Herstellungswert der baulichen Anlagen186.173 EUR
3.4 Korrektur wegen des Gebäudealters
Vorbemerkung
Wirtschaftliche
Restnutzungsdauer
Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser
Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines
"gebrauchten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen
Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird.
Der Wertverlust muss als Korrekturgröße im Sachwertverfahren
berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Korrekturgröße müssen
zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und die
wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts ermittelt
werden.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in denen
die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und
Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden
können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der
wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen
ermittelt. Gem. WertR 2002 liegt die Gesamtnutzungsdauer von
Doppelhaushälften bzw. Reihenhäusern bei 60 bis 100 Jahren. Im
vorliegenden Fall erscheint ein Wert von 80 Jahren als angemessen.
Mit dem Alter des Objekts von rd. 4 Jahren ergibt sich eine
Restnutzungsdauer von 76 Jahren.
Wertminderung
wegen Alters
Auf der Grundlage der Gesamtnutzungsdauer und der
wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird die Wertminderung wegen
Alters im Modell nach Ross wie folgt berechnet:
⎛
⎜
⎝
1
×
2
⎛
⎜
⎝
(GND − RND)
GND
2
2
(GND − RND)
+
GND
⎞⎞
⎟
⎟
⎠⎠
× 100
Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer
Restnutzungsdauer von 76 Jahren erhält man eine Korrekturgröße
von rund 3 Prozent des Herstellungswerts der baulichen Anlagen,
demnach rund 5585 EUR.

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 15
3.5 Sachwert
Unterhaltungsrückstände
Weitere Korrekturen
Das Objekt weist keine offensichtlichen Unterhaltungsrückstände
auf
Im Bewertungsobjekt befindet sich eine Einbauküche der Marke
Habemat mit Geräten von Neff. Gem. Originalrechnung betrug der
Preis zum Kaufdatum 11.11.2000 für diese Küche ohne Nachlass
DM 19.958 inkl. MwSt (=EUR 10.204,36). Ein Zuschlag dieser
Küche als sog. besondere Betriebseinrichtung zum oben ermittelten
Herstellungswert der baulichen Anlagen würde aufgrund der
anschließend durchzuführenden Alterwertminderung nach Ross
einen Zeitwert zum Wertermittlungsstichtag für diese Küche von
EUR 9898,23 ergeben (3% von EUR 10.204,36). Dies erscheint im
vorliegenden Fall als unangemessen, da in der Praxis die
Wertminderung von gebrauchten Einbauküchen wesentlich höher ist
als die von Gebäuden. Daher berechne ich den Zeitwert dieser
Küche praxisgerecht nach dem Verfahren nach Sternel:
Anschaffungskosten: EUR 10.204,36
Jährliche Abschreibung: 15%
Alter: 4 Jahre
Gesamtabschreibung: 60 %
Zeitwert der Küche zum Wertermittlungsstichtag:
rund € 4082.-
Ein werterhöhender Aufschlag dieses Zeitwertes sowohl auf den
Sachwert als auch auf den Verkehrswert entspricht den üblichen
Anschauungen auf dem regionalen Markt im Vergleich zu anderen,
ähnlichen Objekten.
Berechnung des Sachwerts
Somit ergibt sich der Sachwert wie folgt:
Bodenwert
114.625,10 EUR
+ Herstellungswert der baulichen Anlagen 186.173,00 EUR
– Korrektur wegen des Gebäudealters 5.585,00 EUR
+ Korrektur (Zeitwert Küche) 4.082 EUR
+/- Sonst. wertbeeinflussenden Merkmale
(§ 25 WertV) keine
––––––––––
= Sachwert (gerundet) 299.295 EUR

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 16
4 Verkehrswert
Definition
Marktanpassung
Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist,
wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten
Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem
Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.
Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus
Kostenüberlegungen heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens
und Herstellungskosten des Gebäudes). Dieser Wert ist auch
maßgeblich für die von den Auftraggebern angestrebte interne
Vermögensauseinandersetzung, da in diesem Fall das
Wertermittlungsobjekt nicht auf dem freien Markt veräußert werden
soll. Bei einem freien Verkauf auf dem Markt muss allerdings
neben dem Sachwert noch die individuelle Marktsituation
berücksichtigt werden um den sog. Verkehrswert, also den Preis der
auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre,
zu ermitteln ( gem. § 194 BauGb).
Im vorliegenden Bewertungsfall handelt es sich um eine
Doppelhaushälfte auf eigenem Grund. Objekte dieser Art sind in der
Region P. in der Regel gefragt. Obwohl es sich bei dem
Bewertungsobjekt um eine verkehrsmäßig belastete Wohnlage
handelt, halte ich daher eine Marktanpassung in Höhe von 5% auf
den Sachwert für angemessen.
Sachwert EUR 299.295.-
+ 5% Marktanpassung EUR 14.964,75
= Verkehrswert EUR 314.259,75
gerundet EUR 314.000,00

Michael Kleisel
Verkehrswertgutachten für das bebaute Grundstück A-Straße in P. Seite 17
Verkehrswert
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird
der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 25. November 2005
geschätzt auf
314.000 EUR
Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am
Ergebnis verfasst zu haben.
Unterschleißheim, den 07. Dezember 2005
Michael Kleisel