Fall: Schenkungssteuer - Immonetworx-gutachten.de

IMMONETWORX Inh. Michael Kleisel Seite 1
Kurzgutachten über den Verkehrswert
Bewertungsobjekt:
Mit Einfamilienhaus bebautes Grundstück
Adresse:
Auftraggeber: Hr. Klaus Z.
München
Wertermittlungsstichtag: 23.05.05
Michael Kleisel
Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken (TÜV)
Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle
TAR-Zert Nr. 01 SGR 23214
Lindenstr. 7 A
85716 Unterschleißheim b. München (Sitz)
Tel: 089-4309470
Fax: 089-4309742
Email: kleisel.gutachter@web.de
Internet : www.immonetworx-gutachten.de

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Kurzgutachten über den Verkehrswert
des bebauten Grundstücks R.-Str. 59, 8...........
1. Vorbemerkung
Diese Verkehrswertermittlung dient zur Vorlage beim Finanzamt. Nach Auskunft des
Auftraggebers wurde Form und Umfang des Gutachtens mit dem Finanzamt abgesprochen. Es
ist ein Kurzgutachten, ohne die sonst übliche eingehende Begründung aller Wertansätze,
ausreichend. Das Bewertungsobjekt wurde am 23.05.05 zu ½ Anteil im Wege der
vorweggenommenen Erbfolge auf Hr. Klaus Z. übertragen. Dieser Tag ist auch der
Wertermittlungsstichtag.
Grundlage des Gutachtens ist die am 05. Juli 2006 durchgeführte Ortsbesichtigung. Zur
Bewertung lagen mir folgende Unterlagen vor:
Unbeglaubigter Auszug aus dem Grundbuch vom 29.05.2006
Urkunde des Notars Dr. Eckart..........Nr. 1173/A/2005 (Nießbrauch) (Anlage 1)
Lageplan des Vermessungsamtes München (unbeglaubigt)
Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für den Landkreis München
Original-Baupläne
GRZ-u. GFZ-Berechnungen des Architekturbüros W. vom 05.04.2005
Entwurf des neuen Bebauungsplanes Nr. 1G der Gemeinde G. (Lageplan Anlage 2)
Sprengnetter-Studie über Verkehrslärmbelästigungen (Anlage 3)
Preisspiegel des IVD (Anlage 4)
2. Grundstücksmerkmale
Das Bewertungsgrundstück weist folgende wertrelevante Merkmale auf:
• Das Grundstück liegt in der Gemarkung Gräfelfing, Flurstück-Nr. .........., und hat eine
Breite von ca. 27 m und eine Tiefe von ca. 49 m
• Es ist mit einem zweigeschossigen Massivbau mit Satteldach, E+D+integrierter
Einzelgarage, bebaut. Im Dachgeschoss befindet sich ein Zimmer mit einer Brutto-
Grundfläche von ca. 5,0 x 4,0 m. Der übrige Teil des Dachgeschosses ist nicht zu
Wohnzwecken ausgebaut.

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• Bei der Lage an der R.- Str. handelt es sich um eine verkehrsbelastete Straße, die als
Zubringer zur A96 und als Querverbindung der Ortsteile L. und G. genutzt wird. Im
Bebauungsplanentwurf Nr. 1 G wird hinsichtlich der Lage an der ......... Straße auf
Überschreitungen der Immissionswerte nach DIN 18005, Teil 1, hingewiesen. Am
Bewertungsgrundstück waren weitere Immissionen von der in ca. 100 m Entfernung
vorbeiführenden Autobahn München-Lindau A96 feststellbar.
• In der näheren Umgebung sind überwiegend ein- bis dreigeschossige Wohnhäuser
vorhanden.
• Die Größe des Grundstücks lt. Grundbuch beträgt 1314 m²
3. Gebäudemerkmale
Kurze Baubeschreibung
• Baujahr: Ca. 1951
• Massivbauweise E+D (Dachgeschoss überwiegend nicht ausgebaut)
• Holz-Dachstuhl, Dacheindeckung aus Ziegel, teilweise in 1970 erneuert, insgesamt
renovierungsbedürftig
• voll unterkellert
• Heizungszentrale (Gas) in 2005 erneuert, Viessmann Vitodens 300
• Elektroinstallationen veraltet, zweiaderig, ohne FI-Schalter
• Fenster: Verbundfenster, teilweise verzogen und marode
• Holztreppe zum OG
• Holzbalkendecke mit Kiesschüttung zum DG, Betondecke zum KG
• Fußböden in Parkett,, teilweise abgenutzt, in den Sanitärräumen und in der Küche gefliest
• Einfache Sanitär- u. Küchenausstattung
• Geschossfläche gem. Architektenberechnung: 140,62 m²

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4. Vorbemerkungen und Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Das Wertermittlungsobjekt wird von der Mutter des Auftraggebers, Fr. Herta Z, bewohnt,
zu deren Gunsten auch das unentgeltliche Nießbrauchsrecht eingetragen ist. (Anlage 1).
Das für den vorhandenen Altbestand überdimensionierte Grundstück führt zur Frage, ob
eine weitere bauliche Ausnutzung und/oder eine Grundstücksteilung möglich ist. Gemäß
dem seit 05.02.04 in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 1G kann auf dem
Bewertungsgrundstück eine Bebauung mit 2 Wohneinheiten und einer maximalen GFZ
von 370 m² (Bestand: 140,62 m², gerundete GFZ 0,11) realisiert werden. Dieser
Bebauungsplan ist noch nicht rechtskräftig. Nach Auskunft von Fr. Riedl, Bauamt,
Rathaus G.......... werden Baugesuche aber bereits nach diesem neuen Plan genehmigt.
Aufgrund dieser Behördenpraxis müssen für den vorliegenden Bewertungsfall, die in dem
neuen Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen berücksichtigt werden. Eine
Grundstücksteilung ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:
1. Gem. Bebauungsplan 1G muss die Mindestgröße für jeden neu zu bebauenden
Grundstücksteil 800 m² betragen. Die Gesamtgröße des Bewertungsgrundstücks von
1314m² ist daher für eine hälftige Teilung nicht ausreichend.
2. Bei einer Teilung unter Beibehaltung des Altbestandes würde die noch verbleibende
Grundstücksfläche unter der geforderten Mindestgröße von 800 m² liegen. (Anlage 1:
Auszug aus dem Bebauungsplan 1G)
Für das Bewertungsgrundstück ist demnach nur eine Neubebauung als Einfamilienhaus,
Zweifamilienhaus oder Doppelhaus mit Teilung nach Grundstücksanteilen gem.
Wohnungseigentumsgesetz möglich.
Zur Wahl eines praxisgerechten Wertermittlungsverfahrens muss vorab das zu erwartende
Marktverhalten eingeschätzt werden. Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Münchner
Peripherie, demnach in einer Hochpreisregion. Daher wird bei einem freien Verkauf die
maximale bauliche Ausnutzung des teuren Bodens im Vordergrund der Überlegungen von
ökonomisch denkenden Kaufinteressenten stehen. Um die baurechtlich maximal realisierbare
Geschossfläche von 370 m²/GR 251 m² auszuschöpfen, müsste der Grundriss des Bestands
wesentlich verändert und das Haus aufgestockt werden. Dies ist mit der vorhandenen
Bebauung aus dem Baujahr 1951 wirtschaftlich nicht sinnvoll zu erreichen. Daher führt nur
ein Abriss des vorhandenen Altbaus zur bestmöglichen Verwertung des Grundstücks. Dieser
Überlegung folgend muss als erster Schritt zunächst der Bodenwert des Grundstücks bei
voller baulichen Ausnutzung gem. dem neuen Bebauungsplan 1G ermittelt werden.
4.1. Ermittlung des Bodenwertes bei voller baulicher Ausnutzung
Grundstücksgröße: 1314 m²
Amtl. Bodenrichtwert 2005: € 600.-/m² GFZ: 0,4
Maximal mögliche GFZ des Bewertungsobjektes nach neuem Bebauungsplan: 0,28 (GF: 370
m²)
Der Gutachterausschuss des für G. zuständigen Landkreises München verwendet für die
Umrechnung von verschiedenen Grundstücksgrößen, Umrechnungskoeffizienten aus dem
Jahre 1999 und weist in seinem Jahresbericht 2005 darauf hin, dass die veröffentlichten
Bodenrichtwerte nur einen begrenzten Aussagewert haben und sich im wesentlichen auf
Grundstücke von ortsüblicher Größe und mittlerer Lage beziehen. Daher muss untersucht

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werden, ob diese Umrechnungskoeffizienten für den vorliegenden Bewertungsfall
angewendet werden können. Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:
-Die GFZ des Bewertungsgrundstückes (0,28) und des Vergleichsgrundstückes (0,4)
differieren um 30 Prozent.
-Die Grundstücksgröße von 1314 m² zur Bebauung mit einem EFH/ZFH kann nicht als
„ortsüblich“ bezeichnet werden.
-Die Lage an der verkehrsbelasteten Rottenbucher Straße ist nicht als „mittel“ einzustufen.
-Durch die Anordnung des Baufensters gem. Bebauungsplan 1G kann kein Vorder- u.
Hinterlandanteil gebildet werden. (Anlage 2)
Aufgrund dieser Gegebenheiten wird die Anwendung der Umrechnungskoeffizienten von mir
als nicht praxisgerecht angesehen.
Für ein Vergleichswertverfahren liegen zu wenig Vergleichswerte aus der Lage an der R-
Straße vor.
Ich bewerte daher das Grundstück Bewertungsgrundstück mit Hilfe des nachstehenden,
anerkannten Verfahrens aus der Fachliteratur:
Übergröße und Grundstückstiefe gem. Verfahren und empirischen Untersuchungen
nach Vogels (siehe: Manfred Vogels, Grundstücks- u. Gebäudebewertung –
marktgerecht, neueste Ausgabe 1996, S. 50/51).
Umrechnungsformel für den Bodenrichtwert:
Umrechnungsfaktor F= 1/Teilwert X + (1 – 1/Teilwert X) x GFZ
Bewertungsgrundstück/GFZ Vergleichsgrundstück
Begründung:
1. Bei den o. a. Untersuchungen wurde das Werteverhältnis von notwendigen und nicht
notwendigen Baulandflächen bei übergroßen und tiefen Baugrundstücken untersucht.
Dies entspricht den Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks und dem
Marktverhalten des Verkehrs
2. Unter den von Vogels zu Grunde gelegten Lageuntersuchungen befand sich auch die
Region München.
3. Die individuelle Bebaubarkeit des Bewertungsgrundstücks und der Bodenrichtwert,
werden durch Einbeziehung der GFZ berücksichtigt
Gemäß der Tabelle von Vogels wird die Lage des Bewertungsgrundstücks dem folgenden
Teilwert X zugeordnet: Kleinstadtzentrum, Großstadtvorort = 1,75
Für das Bewertungsgrundstück ergibt sich daher nach der o. a. Formel folgendes Ergebnis:
F=1/1,75 + (1-1/1,75) x 0,28/0,4 = 0,7
Bodenrichtwert: € 600.-/m² x 0,7 =
€ 420.-/m²
Umgerechneter Bodenrichtwert € 420.-/m² x Grundstücksgröße 1314 m²
= Bodenwert absolut € 551.880.-

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Plausibilitätscheck:
Im Preisspiegel 2005 des IVD Süd sind folgende Vergleichswerte für 700 m² große
Grundstücke zur Bebauung mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus enthalten (Anlage 4):
Normale Wohnlage: € 403.-/m²
Mittlere Wohnlage: € 556.-/m²
Mittelwert: € 479,50/m²
Der für das Bewertungsgrundstück rechnerisch ermittelte Wert von € 420.-/m² liegt 12,4 %
unter dem o. a. Mittelwert. Dies wird von mir aufgrund der Unterschiede in den
Grundstücksgrößen (700 m² : 1314 m²) als angemessen eingestuft.
Verkehrsimmissionen
Lärmeinfall wird subjektiv empfunden und ist daher schwer messbar, bezogen auf das
Käuferverhalten auf dem freien Markt. Neuere Untersuchungen aus der Fachliteratur haben
die Abhängigkeit des Bodenwertes von der Verkehrslärmbelästigung nach dB festgestellt. Der
Bebauungsplan 1G weist hinsichtlich der Lage an der R-Straße auf Überschreitungen der
Immissionsrichtwerte durch Verkehrslärm gem. der DIN 18005, Teil 1 hin. Der
Orientierungswert für ein reines Wohngebiet beträgt gem. dieser DIN 50 dB. Gem. den
Untersuchungen nach Sprengnetter beträgt der Umrechnungskoeffizient für einfache u.
mittlere Wohnlagen bei einer Verkehrslärmbelästigung zwischen 50 dB und 60 dB in etwa
0,85 (Anlage 3). Dies erscheint auch für das Bewertungsgrundstück als nachvollziehbar. Für
den oben ermittelten Bodenwert von € 420.-/m² ergibt sich dadurch folgende Umrechnung
aufgrund der Verkehrsimmissionen:
€ 420 x Umrechnungskoeffizient 0,85 = € 357.-/m²
=Bodenwert absolut: € 357.-/m² x 1314 = € 469.098.-, gerundet € 469.000.-
Daraus Bodenwertverzinsung € 469.000.- x Liegenschaftszinssatz 3% € 14.070.-
4.2. Zur Bestimmung des Wertermittlungsverfahrens muss als nächster Schritt die Erhaltung
des Bestandsobjektes und mögliche Nutzung ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs
betrachtet werden. Hierzu wird eine nachhaltige Vermietung zu den nachstehenden
Bedingungen angenommen:
Liegenschaftszinssatz: 3,00%
Wohnfläche: ca. 89 m² inkl. Zimmer im DG, insgesamt 3 Zimmer + Küche + Bad + WC
Angenommene nachhaltig erzielbare Miete kalt: € 900.- p. M., € 10800.- p. A.
./.Bewirtschaftungskosten gem. WertR 2006 rund € 1500.- p. A.
=Jahresreinertrag € 9300.- p. A.
Dem gegenüber steht eine Bodenwertverzinsung wie zuvor ermittelt von € 14.070.-

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Das Ergebnis zeigt, dass ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs die Verzinsung des Bodens
höher wäre als der Reinertrag des Bestandsobjektes.
Aufgrund dieser Berechnungen kann festgestellt werden, dass das Bewertungsobjekt
unwirtschaftlich bebaut ist. Daher wird für den vorliegenden Bewertungsfall das
Liquidationswertverfahren angewandt, so wie es in §20 der WertV normiert ist. Dabei muss
berücksichtigt werden, dass das Bewertungsgrundstück durch das Nießbrauchsrecht nicht
sofort freigelegt werden kann.
5. Liquidationswert und Verkehrswert
Bei den nachstehenden Berechnungen wurden folgende Werte festgesetzt:
Liegenschaftszinssatz gem. Verfahren nach GuG95: 3,00 %
Lebenserwartung der Nießbrauchsberechtigten
gem. Näherungsverfahren nach Strotkamp:
3,45 Jahre
Sämtliche Instandhaltungs- u. Bewirtschaftungskosten bezahlt gem. Urkunde des Notars Dr.
Eckart Keller Nr. 1173/A/2005 die Nießbrauchsberechtigte.
Bodenwert (wie zuvor ermittelt): € 469.000
./. Freilegungskosten inkl. Abfuhr und Kippgebühren für das Bestandsgebäude:
Ca. 720 m³ x € 20.- = € 14.400 zuzügl. 16% MwSt: € 16.704.-
= € 452.296.-
x Abzinsungsfaktor (3,45 Jahre/3%) 0,9030 = € 408.423,28
gerundet € 408.000,-
= Liquidationswert
Um zum Verkehrswert gem. §194 BauGb zu gelangen muss der Liquidationswert noch einer
Marktanpassung unterzogen werden Hinsichtlich des unentgeltlichen Nießbrauchs zeigt die
Erfahrung, dass der Verkehr die Übernahme solcher Rechte subjektiv als wertmindernd
einschätzt. Ich halte daher einen zusätzlichen Abschlag in Höhe von 10% als für angemessen.
Demnach ergibt sich folgender Verkehrswert:
€ 408.000
abzügl. Markanpassungsabschlag 10% 40.800.-
= Verkehrswert: € 367.200 gerundet € 367.000.-
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum
Wertermittlungsstichtag 23. Mai 2005 geschätzt auf
€ 367.000.-
Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am
Ergebnis verfasst zu haben.

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Unterschleißheim, den
Michael Kleisel