Grundstücksmarktbericht der Stadt Rutesheim für die Jahre 2011 ...

Grundstücksmarktbericht der Stadt Rutesheim für die Jahre 2011 und 2012
Der Gutachterausschuss der Stadt Rutesheim wertet Immobilienkaufverträge aus und führt
eine Kaufpreissammlung, die als Grundlage dient zur Ermittlung von Bodenrichtwerten und
zur Erstellung eines Marktberichts sowie zur Fertigung von Verkehrswertgutachten.
Der Gutachterausschuss erstellt auf Antrag gebührenpflichtige Gutachten über den Verkehrswert
von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Der Vorsitzende und die Gutachter werden vom Gemeinderat jeweils auf die Dauer von
4 Jahren gewählt.
Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte wirkt ein Vertreter der örtlichen zuständigen Finanzbehörde
als Gutachter mit.
Die Verwaltungsgeschäfte des Gutachterausschusses werden von einer Geschäftsstelle geführt.
2. Bodenrichtwerte
A. Unbebaute und bebaute Wohn- und Gewerbegrundstücke
Gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Gutachterausschuss der Stadt Rutesheim
Bodenrichtwerte für die Stadt Rutesheim ermittelt und diese in die einzelnen Zonen der Bodenrichtwertkarte
eingetragen. In der Sitzung des Gutachterausschusses am 03.07.2013
wurden die Bodenrichtwerte für die Berichtsjahre 2011 und 2012 festgestellt. Die Bodenrichtwertkarte
kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingesehen werden
und ist auf der Homepage der Stadt Rutesheim wie folgt veröffentlicht:
www.rutesheim.de/Planen und Bauen/Gutachterausschuss/Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktbericht.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Grundstückswerte für eine Mehrheit von Grundstücken,
für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie werden
in €/m² Grundstücksfläche ermittelt. Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke sind mit dem
Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Die Bodenrichtwerte
beziehen sich auf baureife, erschlossene und abgerechnete Grundstücke.
Die Erfassung und Auswertung der Bodenrichtwerte und Ableitung der wertrelevanten weiteren
Daten aus der Kaufpreissammlung im Rahmen eines eingeführten EDV-gestützten Rechenprogramms
erfolgt seit 01.01.2011. Das bedeutet, dass für die sonstigen abgeleiteten
Daten gemäß der Immobilienverordnung, wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren
sowie Marktanpassungsfaktoren, noch nicht die nötige Anzahl von aussagefähigen
Werte und Daten vorhanden sind.
Indexreihen berücksichtigen die Änderungen der Immobilienwertverhältnisse auf dem örtlichen
Grundstücksmarkt. Durch Indexzahlen werden die durchschnittlichen Verhältnisse der
Immobilienpreise im Erhebungszeitraum im Vergleich zu den Preisen eines Basiszeitraums
(Indexzahl 100) ausgewiesen, jeweils für Grundstücke vergleichbarer Lage und vergleichbarer
Nutzungsverhältnisse. Diese Indexzahlen können den Entwicklungsverlauf der Immobilienwerte
in Form von Diagrammen oder Tabellen darstellen.
Umrechungskoeffizienten dienen der Umrechnung von Abweichungen der Bodenrichtwerte
von einer Standardgröße wie z.B. Umrechnungsfaktoren im Hinblick auf die Grundstückgrößen
(in der Regel je größer die Grundstücksfläche desto niedriger der Faktor) und in Bezug
auf die Geschossfläche (in der Regel je größer die Geschossfläche desto größer der Faktor).

Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke berücksichtigen die Preisentwicklung bebauter
Immobilien in Abhängigkeit von Lage, Alter, Größe, Ausstattung etc., wie z.B. Vergleichsfaktoren
für Ein –und Zweifamilienhäuser in Abhängigkeit von den Wohnlagen und den
Baujahren in €/ qm Wohnfläche. Darstellung in Tabellen- oder Diagrammform.
Sachwertmarktanpassungsfaktoren vergleichen auf der Basis einer ausreichenden Anzahl
von Verkaufsfällen die berechneten Sachwerte (EDV-Verfahren) mit den tatsächlich gezahlten
Immobilienpreisen und führen so zu einer Korrektur der vorläufig ermittelten und berechneten
Sachwerte aus den vorliegenden Kaufverträgen mit der tatsächlichen Immobiliennachfrage
und den Preisen auf dem örtlichen Immobilienmarkt (Diagramme, Tabellen).
Diese o.g. abgeleiteten Faktoren können nur auf der Grundlage von ausreichenden Verkaufsfällen
in den Folgejahren und EDV-gestützten Berechnungsverfahren erfolgen.
Erst in den Folgejahren können diese sonstigen abgeleiteten Daten gemäß der Immobilienwertverordnung
nach Vorlage einer ausreichenden Zahl von Kaufverträgen ausgewertet
werden.
In Bezug auf den wichtigen Marktanpassungsfaktor bei der Auswertung von bebauten
Grundstücken orientiert sich der Gutachterausschuss der Stadt Rutesheim derzeit am
Marktanpassungsfaktor der Stadt Weil der Stadt.
Auch die Liegenschaftszinssätze konnten für die Berichtsjahre 2011 und 2012 nur grob als
unverbindliche Anhaltspunkte ermittelt werden, wobei zu beachten ist, dass in den Folgejahren
diesbezüglich die Liegenschaftszinssätze nach Auswertung einer größeren Anzahl von
Kaufverträgen noch vertiefender und eindeutiger belegt werden können.
Liegenschaftszinssätze werden für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und gewerblich
genutzte Immobilien, auch für vermietete Eigentumswohnungen ermittelt, also für Immobilien
bei denen Renditeüberlegungen (Erträge/Mieten) im Vordergrund stehen. Die Liegenschaftszinssätze
dienen als Orientierung, welche Verzinsung des eingesetzten Kaufpreises nachhaltig
erzielbar ist und der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit dem der Kaufpreis von
Liegenschaften marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszinssatz findet im Ertragswertverfahren
Anwendung.
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden Kaufverträge von den Notaren übersandt
und diese werden mittels einem standardisierten Rechenverfahren (EDV-Verfahren)
erfasst und ausgewertet. Dabei wird auch möglichst der Modernisierungs- und Ausbauzustand
erfasst (Befragungen, Besichtigungen, Ortskenntnis etc.) und auch die vorhandenen
Daten aus den Bauakten werden herangezogen. Der Modernisierungs- und Ausbauzustand
fließt in die Auswertung von bebauten Grundstücken mit ein.
B. Außenbereichsgrundstücke
Acker- und Wiesengrundstücke sowie Grundstücke in den durch Bebauungspläne förmlich
festgesetzten Gartenhausgebieten sind nur nachrichtlich und zur groben Orientierung bei der
Ermittlung der Bodenrichtwerte berücksichtigt worden. Dies als Durchschnittspreise in €/m²
und im Rahmen von Preisspannen.
Die Orientierungsrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke und Grundstücke in den Gartenhausgebieten
für die Berichtsjahre 2011 und 2012 sind in der Legende zur Bodenrichtwertkarte
enthalten.

Rutesheim:
Ackerflächen
Wiesenflächen
4,00 – 5,00 €/m²
3,00 – 4,00 €/m²
Perouse:
Ackerflächen
Wiesenflächen
2,00 – 3,00 €/m²
1,50 – 2,00 €/m²
Gartenhausgebiete Rutesheim
20,00 – 30,00 €/m²
Für die Orientierungsrichtwerte für Grundstücke in Gartenhausgebieten gilt, dass die Grundstückserschließung,
der Grundstückszuschnitt, Zubehör, Einfriedigungen und bauliche Anlagen
(Gartenhäuser) im Rahmen der Richtwertspanne eingeordnet werden können, denn eine
Einzelbewertung von Grundstückszubehör, Einfriedigungen und Gartenhäusern ist im Rahmen
der Richtwertermittlung nicht möglich.
3. Richtwerte und Immobilienmarkt
Die ermittelten und veröffentlichten Grundstücksrichtwerte des Gutacherausschusses sind
grundsätzlich für den freien Immobilienmarkt unverbindlich und dienen nur als Orientierung.
4. Mietspiegel
Die Stadt Rutesheim hat keinen eigenen örtlichen Mietspiegel. Zur Orientierung kann der
aktuelle Mietspiegel der Stadt Leonberg herangezogen werden mit Abschlägen von den darin
veröffentlichten Tabellenwerten für Rutesheim von 5 % und für die Stadtteile Perouse und
Heuweg mit 10 %.
5. Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen)
A. Folgende Richtwerte zur groben Orientierung:
Aus bislang zur Verfügung stehenden und ausgewerteten Kaufverträgen wurden folgende
Kaufpreise in €/m² Wohnfläche (einschl. verkauftem Pkw-Stellplatz als offener Stellplatz oder
als Stellplatz in der Tiefgarage bzw. als Carport oder Garagenstellplatz) ermittelt, je nach
Zustand, Qualität, Ausstattung, Lage und Wohnungsgröße:
Baujahr 2011 –2012
2.000 – 2.600 €/m²
Baujahr 2005 – 2010
1.900 – 2.300 €/m²
Baujahr 2000 – 2004
1.900 – 2.200 €/m²
Baujahr 1995 – 1999
1.800 – 2.100 €/m²
Baujahr 1985 – 1994 1.600 – 1.900 €/m²
Baujahr 1975 – 1984
1.200 – 1.600 €/m²
Baujahr 1965 – 1974
1.000 – 1.200 €/m²
B. Liegenschaftszinssätze
Hier liegen grobe Orientierungswerte aufgrund der bislang ausgewerteten Verträge für Mehrfamilienwohnhäuser
ohne Gewerbeanteile vor.

Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dienen nicht nur der Selbstnutzung, sondern
werden vermietet und dabei spielt auch die Frage eine Rolle, welche Verzinsung des eingesetzten
Kaufpreises nachhaltig erzielbar ist. Der Liegenschaftszinssatz, ist der Zinssatz mit
dem der Kaufpreis bzw. Verkehrswert von Liegenschaften markt- und ortsüblich verzinst
wird. Für Immobilien, bei denen die Erträge (Mieten) wertbestimmend sind, wird zur Verkehrswertermittlung
bzw. der Auswertung von Kaufverträgen im Rahmen der Kaufpreissammlung
(EDV gestützt) das Ertragswert- und Vergleichswertverfahren angewandt. Dabei
wird der Wert der baulichen Anlage, insbesondere die Gebäude, getrennt vom Bodenwert
auf der Grundlage des erzielbaren Ertrags ermittelt. Dabei ist der Liegenschaftszinssatz eine
wesentliche Einflussgröße. Zu berücksichtigen ist, dass Liegenschaftszinssätze aufgrund der
in der Regel langfristigen und sicheren Kapitalbindung vom Kapitalmarktzins abweichen und
unabhängig zu betrachten sind.
Orientierungswerte:
Ein- und Zweifamilienhäuser Mittelwert 2,75 %
Mehrfamilienhäuser mit 3 – 4 Wohnungen 3,5 – 3,75 %
Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen 3,9 – 4,20 %
6. Lage und Entwicklung des örtlichen Grundstücksmarkts
In Rutesheim ist eine sehr gute städtische Infrastruktur vorhanden. In den Jahren 2011 und
2012 wurden Wohn – und Gewerbeflächen ausgewiesen und insbesondere von der Stadt an
Bauwillige veräußert. Es besteht auch eine starke Nachfrage nach Immobilien. Diese starke
Nachfrage wird auch durch die aktuell vorhandenen günstigen finanzwirtschaftlichen Gegebenheiten
(niedere Bauzinsen und starke Tendenz zur Vermögensanlage in Immobilien) unterstützt.
Dies hat einen verstärkten Druck auf die Immobilienpreise und Bodenwerte hervorgerufen.
Auch für das Folgejahr 2013 ist absehbar, dass diese Tendenz anhält.
Die Bodenpreise für Agrarland und für die Grundstücke in förmlich festgesetzten Gartenhausgebieten
sind unverändert stabil.
7. Automatisierte Auswertung (EDV) von Kaufverträgen im Rahmen der Kaufpreissammlung
Die Auswertung der Bodenrichtwerte für die Jahre 2011 und 2012 erfolgte mit dem kürzlich
eingeführten EDV-Programm Automatisierte Kaufpreissammlung für Windows (WinAKPS)
des Zweckverbands Kommunale Datenverarbeitung Region Stuttgart (KDRS). Die Auswertung
kann sich aber nur auf die ausreichende Zahl und Eignung der im Untersuchungszeitraum
(2011 und 2012) eingegangenen Kaufverträge stützen. Erst in den Folgejahren werden
aufgrund der dann in ausreichender Zahl vorliegenden Kaufverträge in der Kaufpreissammlung
weitere wertrelevante Daten gemäß der Immobilienwertverordnung, insbesondere
Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze fundierter ermittelt werden können.
Für den Sachwert- und Marktanpassungsfaktor stützt sich der Gutacherausschuss derzeit
noch auf den vergleichbaren Faktor der Stadt Weil der Stadt bei der Auswertung von bebauten
Grundstücken.
Das Rechenprogramm verwendet als Korrekturfaktor für Baden-Württemberg 1,05 und als
Gemeindefaktor 0,95.

Regionale Korrekturfaktoren für Länder und Kommunen berücksichtigen die regionalen Besonderheiten
auf dem Immobilienmarkt und sind für Baden-Württemberg zwischen 1,0 bis
1,10 festgelegt (Mittelwert 1,05) und richten sich bei den Kommunen vorrangig nach der
Ortsgröße und der örtlichen Immobiliennachfrage (Beispiele: Weil der Stadt 0,94;
Herrenberg 0,95; Stuttgart 1,05, Ludwigsburg 1,0 und Böblingen 0,96).
8. Ansprechpartner
Für Auskünfte und Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt Rutesheim ist Ansprechpartner
die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Rutesheim, Leonberger
Straße 15, 71277 Rutesheim, Herr Kohm, Tel. 07152/5002-46 oder –41; Fax 07152/5002-17
und e-mail g.kohm@rutesheim.de.
Ansonsten können Sie sich auch an den Vorsitzenden des Gutachterausschusses, Herrn
Stadtbaumeister Dieterle-Bard, wenden, Tel. 07152/5002-40 oder –41, Fax 07152/5002-17,
e-mail: b.dieterle-bard@rutesheim.de.