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Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen
Nr. 1/2009
Berliner Mietspiegel 2009:
Daten & Fakten

u | Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen Nr. 1/2009
Am 3. Juni 2009 wurde der neue Berliner Mietspiegel
veröffentlicht. Erstmals seit dem Jahr 2000 wurde
er von allen Verhandlungspartnern - sowohl durch
die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch
durch die Vermieter- und Mieterverbände - unterzeichnet.
Erstmals wurde dabei auch der energetische
Gebäudezustand im Rahmen der Orientierungshilfe
im Mietspiegel berücksichtigt. Die Orientierungshilfe
richtet sich dabei an den Energieverbrauchskennwerten
des Energieausweises aus.
Die hier vorgelegten Wohnungswirtschaftlichen Hintergrundinformationen
geben Antworten auf die wichtigsten
Fragen zum Berliner Mietspiegel.
2. Welche Funktion hat der Mietspiegel?
Nach § 558 a BGB dient der Mietspiegel zur Begründung
von Mieterhöhungsverlangen durch den
Vermieter.
Gleichzeitig können auch die Mieter mit ihm die Berechtigung
von Mieterhöhungsverlangen überprüfen. Die
ausgewiesenen Netto-Kaltmieten werden für jeden Wohnungstyp
in einem Feld mit einem Mittelwert und einer
oberen oder unteren Mietpreisspanne ausgewiesen. Der
Mittelwert bildet dabei den Preis für eine normale Wohnung
mit Standardausstattung in üblicher, ihrem Baualter
entsprechender Qualität. Für Behörden/Gerichte kann
der Mietspiegel für die Festsetzung von Wohngeld oder
Sozialhilfe herangezogen werden.
1. Was ist der Berliner Mietspiegel 2009?
Der Berliner Mietspiegel 2009 wurde im Auftrag der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom Institut
GEWOS erarbeitet. Er stellt eine Neuerhebung nach
§ 558 d BGB dar. Er ist eine Übersicht über die in
Berlin am 1. Oktober 2008 üblicherweise gezahlten
Mieten für die unterschiedlichen Wohnungstypen
jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage im frei finanzierten Wohnungsbau.
Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ wird
als Netto-Kaltmiete in Euro/qm ausgewiesen.
Im Wege der Neuerstellung wurden von GEWOS Mietund
Ausstattungsdaten von knapp 13.000 Wohnungen ermittelt.
In der Mietspiegeltabelle sind nach Kontrollen rund
9.600 Datensätze eingeflossen. Der Berliner Mietspiegel
2009 ist nach § 558 d BGB als qualifizierter Mietspiegel
anzusehen, der nach anerkannten wissenschaftlichen
Kriterien erstellt wurde.
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Berliner Mietspiegel 2009: DAten & Fakten
3. Was sind die Kernaussagen
des Mietspiegels 2009?
Im Durchschnitt sieht der neue Berliner Mietspiegel
jährliche Steigerungen der nicht preisgebundenen
Mieten in Höhe von ca. 0,8 Prozent pro Jahr (1,7
Prozent seit 2007) vor.
Gegenüber dem Mietspiegel 2007 ist die durchschnittliche
Netto-Kaltmiete über alle Wohnungen von 4,75
Euro/qm monatlich auf 4,83 Euro/m 2 monatlich angestiegen.
Das sind durchschnittlich 0,08 Euro mehr je
Quadratmeter und Monat als vor zwei Jahren. Damit
liegt der Mietenanstieg deutlich unter der Inflationsrate
von 2,5 Prozent. Unverändert groß sind die Unterschiede
zwischen den Wohnlagen- und Baualtersklassen. Seit
dem Mietspiegel 2007 zeigen sich für die Mietenentwicklung
folgende Tendenzen:
Auch der Mietspiegel 2009 zeigt die fortgesetzt starke
Ausdifferenzierung des Berliner Mietwohnungsmarktes.
Die Bandbreite der verlangten Mieten ist sehr groß. Der
unterste Mittelwert im Berliner Mietspiegel 2009 beträgt
2,77 Euro für große, minderausgestattete Altbauwohnungen
mit Bezugsfertigkeit bis 1918 in einfacher Wohnlage
(Mietspiegel 2007: 2,71 €), der oberste Mittelwert von
7,46 Euro für große Westberliner Neubauwohnungen der
Baualtersklasse 1984 bis 1990 in guter Wohnlage (2007:
7,64 €).
––Die Mieten für kleine Wohnungen (unter 40 m 2
) stiegen
überdurchschnittlich um 5,3 Prozent (von 5,14 €/m 2
monatlich auf 5,41 €/m 2 monatlich). Der Nachfragedruck
nach kleinen Wohnungen ist in den letzten Jahren
unverändert weiter gestiegen.
––Mit 3,9 Prozent liegen auch die Mietsteigerungen in der
Baualtersklasse 1919 bis 1949 über dem Durchschnitt
(von 4,58 €/m 2 monatlich auf 4,76 €/m 2 monatlich). Das
gilt auch für den Bereich der Baualtersklasse 1950 bis
1955 (+ 3,8 %, von 4,70 €/m 2 monatlich auf 4,88 €/m 2
monatlich). Das Gleiche ist festzustellen für die Baualtersklassen
1973 bis 1983 (West), die um 3,8 Prozent
(von 6,12 €/m 2 monatlich auf 6,35 €/m 2 monatlich)
stiegen.
––Überwiegend Mietrückgänge zu verzeichnen sind in
der Baualtersklasse 1965 bis 1972 (- 2,2 %, von 4,94
€/m 2 monatlich auf 4,83 €/m 2 monatlich) sowie in der
Baualtersklasse 1984 bis 1990 (West) (- 3,6 %, von
6,76 €/m 2 monatlich auf 6,52 €/m 2 monatlich). Die
vergleichsweise hohen Mieten sind bei Neubauten
auf dem Berliner Wohnungsmarkt unverändert schwer
durchzusetzen.
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Berliner Mietspiegel 2009: DAten & Fakten
4. Wie ist das Mietenniveau in Berlin im
Vergleich zu anderen deutschen Städten?
Berlin hat im Vergleich zu anderen Ballungszentren
ein unverändert sehr niedriges Mietenniveau.
Mit 4,83 Euro/qm monatlich liegt es weit hinter Hamburg
(6,53 €/m2 monatlich) und München (9,90 €/m2 monatlich).
Selbst unter Beachtung der durchschnittlich höheren
Nettoeinkommen liegt die Mietbelastung in Hamburg und
München weit über der in Berlin.
5. Was ist bei Mieterhöhungen
zu berücksichtigen?
Für die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren
ist der Vermieter an die Voraussetzungen der §§ 558
BGB gebunden.
Er muss dabei sowohl formale als auch inhaltliche Anforderungen
einhalten:
––Einhaltung der Sperrfrist: Zum Zeitpunkt der verlangten
Mieterhöhung darf seit 15 Monaten für die Wohnung
(abgesehen von Betriebskostenerhöhungen oder Modernisierungsumlagen)
keine Mieterhöhung erfolgt sein.
Dies gilt bei Neuvermietung ab Mietbeginn.
––Einhaltung der Kappungsgrenze: Der Vermieter darf
innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent Mieterhöhung
verlangen - wenn die ortsübliche Vergleichsmiete
diese Erhöhungen rechtfertigt.
––Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Mieterhöhungen sind möglich, wenn die jeweilige Vergleichsmiete
für die Wohnung dies zulässt. Die ortsübliche
Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mittelwert
unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen (d.h.
Zu- und Abschläge für bestimmte Merkmale) und der
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung.
6. 2/3 bis 3/4-Spanne: Was bedeutet das?
Unverändert enthält der Berliner Mietspiegel auch im
Jahr 2009 eine so genannte variable Spannenfestlegung
innerhalb der Mietspiegelwerte. Diese wurde
einvernehmlich erstmals zwischen Vermieter- und
Mieterseite auf 2/3 bis 3/4 festgelegt.
Durch die Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmieten
sowie der feldbezogenen Spannen für Wohnungen
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lage gibt der Mietspiegel die unterschiedlichen Mietenstrukturen
für die einzelnen Mietspiegelfelder wieder.
Bei dem hier verwandten Spannenmodell wird jedem Tabellenfeld
eine eigene Spanne zugewiesen. Diese liegen
zwischen 66,7 Prozent (2/3 Spanne) und 75 Prozent (3/4
Spanne) der erfassten Mietwerte. Die im Mietspiegel enthaltene
Orientierungshilfe dient zur Einordnung innerhalb
der Spanne für die jeweilige Mietwohnung. Hierbei werden
die verschiedenen Vor- und Nachteile einer Wohnung
beim Mietpreis berücksichtigt.
7. Betriebskostenübersicht im Berliner
Mietspiegel: Was ist das?
Die Betriebskostenübersicht, die nicht zum qualifizierten
Mietspiegel gehört, soll bei den Betriebskosten
für mehr Transparenz sorgen. Dargestellt
sind die so genannten „kalten“ Betriebskosten des
Abrechnungsjahres 2007.
Für den Vergleich der aktuellen Betriebskostenabrechnung
(2008) ist die Betriebskostenübersicht daher ungeeignet.
Die Erhöhungen für Strom, Heizung und Wasser
in den letzten Jahren konnte an dieser Stelle noch nicht
berücksichtigt werden.
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8. Wo ist der Mietspiegel erhältlich und
wie lange gilt er?
Der Berliner Mietspiegel mit dem gesamten Berliner
Straßenverzeichnis und der konkreten Wohnlagenzuordnung
ist im Amtsblatt Nr. 27 vom 24. Juni 2009
veröffentlicht. Er wird außerdem den großen Tageszeitungen
beigelegt.
Darüber hinaus stellt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
den neuen Mietspiegel im Internet unter www.
stadtentwicklung.de ein und schaltet wie in der Vergangenheit
für Mieter und Vermieter ein Mietspiegel-Telefon
unter der Rufnummer 9012-3737. Der Mietspiegel 2009
behält seine Gültigkeit bis zur Anpassung im Jahr 2011.
9. Wer ist der BBU?
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
e.V. (BBU) vertritt 365 Wohnungsbaugenossenschaften
und -gesellschaften in den Bundesländern
Berlin und Brandenburg. Seit 1991 haben
die BBU-Mitgliedsunternehmen über 38 Milliarden
Euro in den Wohnungsbestand investiert, um ihren
Mietern bezahlbaren und attraktiven Wohnraum zu
bieten.
In ihren 1,1 Millionen Wohnungen leben heute rund zwei
Millionen Menschen - d.h. jeder dritte Berliner und jeder
dritte Brandenburger. Damit sind die BBU-Mitgliedsunternehmen
die wichtigsten Anbieter von Mietwohnungen
in Berlin und Brandenburg. An den Verhandlungen zum
Mietspiegel 2009 waren von Seiten des BBU Anne Fellner
und Carin Müller beteiligt, die Ihnen als unter der Telefonnummer
(030) 897 81 0 zur Verfügung stehen.
Impressum
Herausgeber
Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)
Lentzeallee 107, 14195 Berlin
E-Mail: info@bbu.de
Internet: www.bbu.de
Redaktion
Anne Fellner, Carin Müller
Layout
Kerstin Braun
Fotos
Ines Meier
Dr. David Eberhart
Erscheinungsweise 14-tägig
Telefon: 0 30/89 781-130/144
Telefax: 0 30/89 781-249
Berlin, den 26. Juni 2009
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gestattet. Kein Teil des Werkes darf in irgendwelcher
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Wohnungsunternehmen e. V. (BBU)
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14195 Berlin
Fon 030 / 897 81 -0
Fax 030 / 897 81 -249
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www.bbu.de
Berliner Mietspiegel 2009: DAten & Fakten