2012 Geschäftsbericht - Wohnbaugenossenschaft Gewo Züri Ost

Genossenschaftlich wohnen
Geschäftsbericht
2012
Wohnbaugenossenschaft
Gewo Züri Ost
Aathalstrasse 5
8610 Uster

Umschlagbild:
Bachtelstrasse
Foto von Peter Hegelbach (14.04.2013)
Seite 2
Geschäftsbericht
13.05.2013

Inhaltsverzeichnis
Organe der Genossenschaft ______________________________________________ 4
Verwaltung ____________________________________________________________ 4
Jahresbericht des Vorstandes ______________________________________________ 5
Jahresbericht der Geschäftsstelle __________________________________________ 8
Jahresbericht des Siedlungsrats ____________________________________________ 8
Bilanz _______________________________________________________________ 10
Erfolgsrechnung _______________________________________________________ 11
Erläuterungen zur Bilanz ________________________________________________ 12
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung ________________________________________ 13
Anhang zur Jahresrechnung _____________________________________________ 14
Bilanzgewinn und Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung __________ 15
Berichterstattung über den Solidaritätsfonds _________________________________ 15
Immobilien ___________________________________________________________ 16
Immobilien im Bau oder Sanierung ________________________________________ 17
Erneuerungsfonds _____________________________________________________ 18
Mieterwechsel Wohnungen ______________________________________________ 19
Geografische Verteilung der Immobilien ____________________________________ 20
Bericht der Revisionsstelle _______________________________________________ 21
Bericht der Geschäftsprüfungskommission __________________________________ 22
Mitgliedschaften _______________________________________________________ 22
Wettbewerb ___________________________________________________________ 23
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Organe der Genossenschaft / Verwaltung
Vorstand
Name/E-Mail Wohnort/Beruf Ressort Im Amt seit
Peter Hegelbach Uster Präsidium / Personal 20.10.1998
p.hegelbach@gewo.ch Betriebsökonom HWV 27.05.2010 Präs.
Ludi Fuchs Uster 06.11.2012
(Rücktritt Feb. 2013)
Werner Hug Dürnten Nachhaltigkeit 27.05.2010
werner.hug@gewo.ch Elektro Ing. HTL
Heinz Pfenninger Feldmeilen Finanzen 06.11.2012
h.pfenninger@gewo.ch
Barbara Thalmann Uster Immobilien Projekte 07.06.2002
b.thalmann@gewo.ch Architektin ETH
Klaus Ziltener Binz Immobilien Objekte 30.05.2006
k.ziltener@gewo.ch Dipl. Ing. Architekt
Siedlungsrat
Name Delegiert von der Hausgemeinschaft Amt
Alexis Ringli Im Werk Präsident ad interim
Claudia Colombini
Brandstrasse Uster
Werner Koppensteiner Brandstrasse Uster
Ruth Walter
Buechstrasse Rüti
Urs Richard Büelstrasse Dürnten Protokoll, Finanzen
Helena Fischer
Etzelstrasse Stäfa
Franca Ehrat
Kunklerstrasse Dübendorf
Carsten Schulz
Langfurrenstrasse Wetzikon
Barbara Rinderknecht-Wyss Längistrasse Egg
Dominique Tschannen Spiegelacker Rikon
Victor Campos
Spiegelacker Rikon
Markus Schartner
Talweg Uster
Otmar Schmid
Im Werk
Klaus Ziltener Zelgli Binz Vertretung VS
Bernhard Villiger Zelgli Binz Website
Geschäftsprüfungskommission
Name Wohnort Im Amt seit
Bernhard Riedle Opfikon 25.06.2009
Ruth Köppel Rikon 06.11.2012
Revisionsstelle
Ostschweizerische Treuhand Zürich AG, Wengistrasse 7, Zürich
Verwaltung
Name Funktion Telefon E-Mail-Adresse
Urs Schnyder Geschäftsführung 044 905 80 05 u.schnyder@gewo.ch
Brigitte Spiller Finanzen 044 905 80 06 b.spiller@gewo.ch
Marianne Sommer Finanzen 044 905 80 02 m.sommer@gewo.ch
Jakob Meier Bewirtschaftung 044 905 80 07 j.meier@gewo.ch
Rosalia Glesti Bewirtschaftung 044 905 80 08 r.glesti@gewo.ch
Mohamad Om Hani Techn. Hauswart om@gewo.ch
Noelia Aviles Auszubildende 044 905 80 01 n.aviles@gewo.ch
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Geschäftsbericht
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Jahresbericht des Vorstandes
Der Jahresbericht berücksichtigt auch wichtige Ereignisse aus dem 1. Quartal 2013.
Auch das Jahr 2012 brachte dem Vorstand
wieder ein reich befrachtetes Programm. An 14
ordentlichen Sitzungen und unzähligen weiteren
Treffen und Versammlungen, unter anderem
Sitzungen von Baukommissionen und der
Finanzkommission, einer Retraite in der Bleichi in
Wald sowie weiteren Gespräche und Konferenzen,
versucht der Vorstand, Pendenzen abzubauen,
Planungen voranzutreiben und Strategien
an neue Gegebenheiten anzupassen. Es scheint,
dass der Arbeit einfach nicht weniger wird.
Einige der Themen tragen wir bereits seit
längerem mit uns herum, wie zum Beispiel die
Überarbeitung von Reglementen. Ebenfalls noch
in den Kinderschuhen steckt die systematische
Unterhaltsplanung unserer vermehrt in die Jahre
kommenden Liegenschaften sowie die daraus
abgeleitete Finanzplanung.
Im vergangenen Jahr haben auch zwei
Generalversammlungen stattgefunden. Einerseits
die ordentliche Jahresversammlung, die
nebst der Abnahme der Jahresrechnung erstmals
auch eine Berufung gegen einen
Mitgliedschaftsausschluss behandelte, sowie
eine in finanzieller Hinsicht markante Statutenänderungen
beschloss. Andererseits die ausserordentliche
Versammlung mit der Wahl von zwei
neuen Vorstandsmitgliedern und der Abnahme
von zwei Bauabrechnungen.
Ein Highlight an der ordentlichen GV war auch
der Rückblick auf das Schaffen von Jean-Pierre
Kuster, der als Pionier und Motor die Entwicklung
unsere Genossenschaft während mehr als zwei
Jahrzehnten zu grossen Teilen geprägt hatte.
Anlässlich des Erreichen des Rentenalters und
damit seines Rücktritts von allen Funktionen bei
der Gewo Züri Ost.
Die beiden neu gewählten Vorstandsmitglieder
haben voller Tatendrang ihre Arbeit aufgenommen.
Heinz Pfenninger widmet sich dem
Ressort Finanzen, während Ludi Fuchs
organisatorische Aspekte der Vorstandarbeit
sowie die Zusammenarbeit mit der Geschäftsstelle
im Augenmerk hatte. Leider hat er im
Februar 2013 seinen sofortigen Rücktritt aus
dem Vorstand gegeben, weil sich seine
Vorstellungen nicht realisieren liessen. Wir
danken Ludi Fuchs für das zwar nur kurze, aber
dennoch engagierte Wirken für die
Genossenschaft.
Fusionen
Derzeit laufen keine Verhandlungen über das
Zusammengehen mit anderen Genossenschaften.
Die Fusion mit der Wohn- und
Siedlungsbaugenossenschaft Wallisellen, der die
Generalversammlung 2011 zugestimmt hat, ist
voll umgesetzt und die Wohnungen werden seit
1. Januar 2013 von der Geschäftsstelle der
Gewo betreut.
Reglemente
Das Reglement über die Bezahlung von Anteilen
aus Mitteln der beruflichen Vorsorge wurde
überarbeitet, um wieder mit den gesetzlichen
Vorgaben in Übereinstimmung zu kommen. Eine
leicht überarbeitete Fassung des Reglements
über den Solidaritätsfonds konnte vom Vorstand
verabschiedet werden. Beide Reglemente stehen
den interessierten Genossenschaftern auf der
WebSite der Gewo zum Download zur
Verfügung.
Das Mietzinsgestaltungsreglement, welches die
allgemeinen Grundsätze der Vermietung sowie
die Festlegung der Anfangsmieten nach
Abschluss eines Bauprojekts definiert, ist in
Bearbeitung. Darin soll festgehalten werden, wie
Mietzinsänderungen umgesetzt werden und
welche Kostenanteile kalkulatorisch in der Miete
enthalten sind und welche über die
Nebenkosten-Abrechnung den Mietern belastet
werden.
Mieten
Der vom Bundesamt für Wohnungswesen als
Durchschnitt aller Hypotheken in der Schweiz
ermittelte Referenzzinssatz hat sich im Jahr 2012
erneut reduziert.
Auch 2012 konnten Mieten gesenkt werden. Der
Grossteil der Mieten verblieb jedoch auf dem
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alten Stand, dies vor allem infolge von
Subventionsbestimmungen.
Allgemein wird von einer weiteren Senkung des
Referenzzinssatzes vermutlich noch im Jahr
2013 ausgegangen.
Wohnungsbestand
Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Bestand an
Wohnungen 2012 nicht verändert, sodass wir
weiterhin 437 Wohnungen besitzen. In
Mönchaltorf realisieren wir zurzeit 34
Neubauwohnungen.
Gebäude-Sanierungen
An der Ankengasse in Wetzikon sind die vier
Teilprojekte Aussensanierung (energetische
Verbesserung der Fassade), Innensanierung,
Aufstockung sowie Bau einer Unterniveau-
Garage zwar seit längerer Zeit abgeschlossen.
Es sind erhebliche Mehrkosten entstanden,
worüber wir die Generalversammlung 2012
bereits grob informiert haben. Um die Gründe für
die Kostenexplosion zu eruieren, hat der
Vorstand Bernhard Riedle von der
Geschäftsprüfungskommission beauftragt, einen
beleuchtenden Bericht über die Baukosten sowie
über die Tätigkeit der Baukommission zu
erstellen.
Unterhaltskonzept
Ein Konzept über den planmässigen Unterhalt
der Gewo-Liegenschaften inklusive Koordination
mit der Finanzplanung ist vom Vorstand
entworfen worden.
Im Sinne eines ersten Testlaufs sind die beiden
Siedlungen Etzelstrasse Stäfa und Kunklerstrasse
Dübendorf analysiert worden. Es werden
daraus kurz-, mittel- und langfristige Massnahmen
abgeleitet.
Ziel des Vorstandes ist, das Konzept weiter zu
optimieren und umzusetzen.
Kunklerstrasse 11 + 13, Dübendorf
Die Fenster und Haustüren in der Siedlung
Kunklerstrasse sind durch neue, dichte
Gebäudeabschlüsse getauscht worden. Damit ist
ein lang gehegter Wunsch der Bewohnerschaft
erfüllt worden. Mit dem Einbau der Fenster
werden die Energiekosten optimiert.
Die neuen Haustüren sind aus Sicherheitsgründen
von aussen nur mit einem Schlüssel
zugänglich. Dies erforderte die Installation von
externen Briefkastenanlagen und den Einbau
von Gegensprechanlagen für den kontrollierten
Zugang.
Ankengasse 2, Wetzikon
Kamine der Wärmepumpe
Neubauten
Widenbüel, Mönchaltorf
(www.widenbuel.ch)
Laubengang
Die uns lange Zeit blockierenden Rekurse
konnten beseitigt werden, bzw. sind
zurückgezogen worden. Im Januar 2012 hat die
Gewo das Grundstück definitiv erworben. Die
Baukommission hat ihre Arbeit Anfang 2012
wieder aufgenommen und im Juni 2012 den
Spatenstich gefeiert. Bis Ende Dezember konnte
die Tiefgarage im Rohbau fertiggestellt werden.
Allerdings haben die winterlichen Verhältnisse
auf den Bau verzögernde Auswirkungen gehabt.
Der Bau ist finanziell auf Kurs.
Geplant ist eine enge Zusammenarbeit mit der
Gemeinde Mönchaltorf zur Umsetzung von
Altersangeboten in der Siedlung. Es ist ein
entsprechendes Gesuch an die Age Stiftung
eingereicht worden.
Mit dem Bezug der Wohnungen ist im
Spätfrühling bis Sommer 2014 zu rechnen. Die
Mietzinsen ohne Nebenkosten kommen in eine
Bandbreite von Fr. 1'500 für 2½-Zimmer-
Wohnungen bis zu Fr. 2'600 für 5½-Zimmer-
Wohnungen zu liegen.
Ansicht von Südost mit Aufstockung
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Spatenstich am 22. Juni 2012 in Mönchaltorf
Stogelacher, Uster
Der Gestaltungsplan Stogelacher, der im Vorjahr
ausgearbeitet wurde, ist infolge diverser
gesetzlicher Unklarheiten blockiert. Insbesondere
ist die Kulturlandinitiative, die vom Stimmbürger
im Juni 2012 überraschend angenommen wurde,
Anlass für den Kanton, die Begutachtung zu
verzögern.
Dies veranlasste uns, ein juristisches Gutachten
in Auftrag zu geben und einen neuen Anlauf bei
den kantonalen Instanzen in die Wege zu leiten.
Finanzen
Im Berichtsjahr 2012 konnte die Gewo Züri Ost
einen Ertrag von CHF 8.6 Mio. erwirtschaften
(Vorjahr CHF 8.2 Mio.). Die Zunahme ist auf die
Siedlung Geren, Stäfa, zurückzuführen. Hier ist
der Mietertrag erstmals für volle 12 Monate
angefallen.
Die Aufwandseite teilt sich im 2012 in drei
praktisch gleich grosse Teile von je rund
CHF 3.0 Mio. auf, und zwar:
• Fremdkapitalzinsen (CHF 2.6 Mio./VJ CHF
2.8 Mio.) und Baurechtszinsen (CHF 0.4
Mio./ VJ CHF 0.4 Mio.)
• Unterhaltskosten (CHF 1.4 Mio./VJ CHF 1.6
Mio.), Betriebs- und Verwaltungskosten
(CHF 1.4 Mio./VJ CHF 1.6 Mio.)
• Abschreibungen (CHF 1.0 Mio./VJ CHF 0.4
Mio.) und Einlagen in Erneuerungsfonds
(CHF 2.0 Mio./VJ CHF 1.5 Mio.)
Die Buchwerte der vermieteten Liegenschaften
(ohne Bauprojekt Widenbüel, Mönchaltorf)
belaufen sich per 31.12.2012 auf CHF 143.4 Mio.
und die entsprechenden Versicherungswerte der
GVZ betragen CHF 142.2 Mio. Die getätigten
Abschreibungen und Einlagen in die
Erneuerungsfonds belaufen sich zusammen auf
rund 2% dieser Werte. Der Gesamtbestand der
Erneuerungsfonds hat CHF 11.2 Mio. (7.5% des
GVZ-Werts) erreicht. Zu erwähnen ist, dass im
Rahmen der Bauabrechnung Ankengasse 2,
Wetzikon CHF 1.3 Mio. dem Erneuerungsfonds
entnommen wird.
Aus dem Vergleich Buchwert (CHF 143.4 Mio.)
mit dem Mietertrag abzüglich Baurechtszinsen
(CHF 8.3 Mio.) ergibt sich über den gesamten
Liegenschaftsbestand eine Bruttorendite von
5.8%. Dies lässt den Schluss zu, dass die
Buchwerte in etwa dem Ertragswert entsprechen,
aber kaum stille Reserven vorhanden sind.
Die Eigenmittel haben sich im 2012 nur
unwesentlich um CHF 0.5 Mio. auf
CHF 15.9 Mio. erhöht, was 10% der
Bilanzsumme entspricht. Die Struktur dieser
Mittel hat sich dagegen deutlich verändert. Die
Darlehen der Mieter und Genossenschafter
haben von CHF 10.9 Mio. auf CHF 8.1 Mio.
abgenommen, während sich schwergewichtig
durch Darlehensumwandlungen die
ausgegebenen Anteilscheine aller Kategorien
von CHF 3.4 Mio. auf CHF 6.7 Mio. erhöht
haben. Das Eigenkapital beläuft sich auf 5% der
Bilanzsumme (VJ 3%).
Angesichts des Alters unserer Liegenschaften,
des relativ tiefen Bestandes der
Erneuerungsfonds, des bescheidenen
Eigenmittelanteils und des Fehlens von stillen
Reserven, ist die Erarbeitung einer
aussagekräftigen Mittel- und Langfristplanung
eine vordringliche Aufgabe, die wir im Vorstand
zusammen mit der Geschäftsstelle rasch an die
Hand zu nehmen haben, um die erfolgreiche
Weiterentwicklung der Gewo Züri Ost zu sichern.
Uster, 8. Mai 2013
Der Vorstand
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Jahresbericht der Geschäftsstelle
Das Geschäftsjahr 2012 war aus Sicht der
Verwaltung ein Jahr ohne ausserordentliche
Vorkommnisse. Ungewöhnlich war die Menge an
Wohnungswechseln und die damit verbundenen
Aufwendungen. Diverse Wohnungen mussten
teils umfassend saniert werden. Auch hatten wir
mehrere kleinere Bauprojekte unter anderem
nach Wasserschäden und infolge eines
Wohnungsbrands. Insgesamt hat es uns nicht an
Arbeit gefehlt. Denn trotz mittlerweile 437 Gewo
Wohnungen, 34 Wohnungen der BGU und 2
Stockwerkeigentümergemeinschaften und der
Buchhaltung des Vereins Inselstrasse (Wogeno
Zürich) ist der Personalbestand unverändert. Wir
sind laufend bestrebt, unsere betrieblichen
Abläufe zu verbessern und die Effizienz zu
erhöhen. Sie können uns mit kleinen
Massnahmen dabei unterstützen, zum Beispiel
indem Sie Ihre Miete via LSV erledigen lassen.
Das ermöglicht eine vereinfachte Abrechnung
der Nebenkosten und ist am einfachsten bei
Anpassungen der Miete.
Insgesamt sind wir mit dem Erreichten zufrieden
und freuen uns über die erhaltenen
Komplimente. Gerne möchten wir von der
Geschäftsstelle uns bei allen Mieterinnen und
Mietern für die angenehme Zusammenarbeit
bedanken.
Uster, 8. Mai 2013
Urs Schnyder
Geschäftsführer
Jahresbericht des Siedlungsrats
Der Siedlungsrat hat sich 2012 zu drei
ordentlichen Sitzungen an der Aathalstrasse in
Uster getroffen. Zudem wurde der Versuch unternommen,
an zwei Terminen mit dem Geschäftsführer
und Vertretern des Vorstandes Positionen
zu klären und eine nachhaltige Basis für die
künftige Zusammenarbeit zu legen. Die Treffen
haben zur Versachlichung der Kommunikation
zwischen Geschäftsstelle und Siedlungsrat
beigetragen, es bestehen aber nach wie vor
unterschiedliche Auffassungen über die
Bedeutung der Hausgemeinschaften im
organisatorischen Gefüge der Genossenschaft.
Voraussetzung für einen aktiven und
handlungsfähigen Siedlungsrat, bleibt die
Stärkung der Zusammenarbeit zwischen
Siedlungsrat und Vorstand.
Die Arbeitsgruppe «Struktur und Konflikte» hat
im vergangenen Jahr einen ausführlichen
Anhang zum Vermietungsreglement erarbeitet.
Das Papier regelt die Mitsprache der
Hausgemeinschaften bei der Vergabe von
Mietobjekten. Nach Abschluss der aktuell
laufenden Vernehmlassung durch die
Geschäftsstelle, wird der Reglementsentwurf an
den Vorstand überwiesen. Die Inkraftsetzung ist
für Sommer 2013 vorgesehen.
Uster, 12. Mai 2013
Für den Siedlungsrat
Alexis Ringli
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Geschäftsbericht
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Hofstrasse 65, Wetzikon
Melchrütistrasse, Wallisellen
Geschäftsbericht Seite 9
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Bilanz
31.12.2012 31.12.2011
Liquide Mittel 2'068'170 1% 918'680 1%
Forderungen aus Vermietung 453'331 0% 434'325 0%
Übrige Forderungen 296'706 0% 319'325 0%
Delkredere -48'000 0% -37'000 0%
Aktive Rechnungsabgrenzung 76'333 0% 127'592 0%
Umlaufsvermögen 2'846'540 2% 1'762'922 1%
Beteiligungen 404'202 0% 394'800 0%
Vorschüsse WEG 33'745 0% 87'593 0%
Immobilien 135'209'740 88% 135'581'734 92%
Immobilien in Bau 15'025'638 10% 7'085'599 5%
Immobilien in Planung 155'192 0% 1'627'435 1%
Mobilien und Geräte 46'000 0% 74'000 0%
Anlagevermögen 150'874'517 98% 144'851'161 99%
Total Aktiven 153'721'057 100% 146'614'083 100%
Verbindlichkeiten aus Lieferung + Leistung 586'605 0% 599'638 0%
Akonti / Vorausbezahlte Mieten 764'618 0% 807'018 1%
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 95'588 0% 43'037 0%
Passive Rechnungsabgrenzung 179'678 0% 248'821 0%
Kurzfristiges Fremdkapital 1'626'490 1% 1'698'514 1%
Hypotheken 100'219'975 65% 94'793'315 65%
Darlehen, Anleihen 24'044'620 16% 24'774'605 17%
Darlehen Mieter / Genossenschafter 8'136'148 5% 10'956'944 7%
Vorschüsse Bund (WEG) 33'745 0% 87'593 0%
Erneuerungsfonds 11'199'671 7% 9'200'138 6%
Mietzinsausgleichsfonds 632'530 0% 632'860 0%
Langfristiges Fremdkapital 144'266'688 94% 140'445'455 96%
Fremdkapital 145'893'178 95% 142'143'969 97%
Genossenschafts-Kapital 6'733'892 4% 3'468'033 2%
Gesetzliche Reserven 16'390 0% 15'890 0%
Solidaritätsfonds 754'077 0% 679'420 0%
Bilanzgewinn (vor Gewinnverwendung) 323'519 0% 306'772 0%
Eigenkapital 7'827'879 5% 4'470'114 3%
Total Passiven 153'721'057 100% 146'614'083 100%
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Erfolgsrechnung
2012 2011
Mietzinsen 8'826'884 102% 8'353'693 101%
Grundverbilligungen Bund -55'819 -1% 29'246 0%
Diverser Liegenschaftenertrag 44'699 1% 77'180 1%
Dienstleistungsertrag Geschäftsstelle 36'335 0% 0%
Betriebsertrag Soll 8'852'100 102% 8'460'118 102%
Ertragsausfall Leerstände -151'536 -2% -155'413 -2%
Mietzinsvergünstigungen -26'698 0% -32'242 0%
Mietzinsverluste / Delkredere -11'000 0% -13'117 0%
Betriebsertrag Netto 8'662'866 100% 8'259'346 100%
Kapitalzinsen -2'640'098 -30% -2'794'289 -34%
Baurechtszinsen -390'585 -5% -389'009 -5%
Versicherungsprämien -63'429 -1% -57'212 -1%
Gebäudeunterhalt -1'436'734 -17% -1'618'422 -20%
Gebäudebetriebskosten -585'054 -7% -610'643 -7%
Verwaltungsaufwand Immobilien -626'740 -7% -761'872 -9%
Verwaltungsaufwand Mandate -29'068 0% 0%
Betriebserfolg vor Genossenschaftskosten 2'891'157 33% 2'027'899 25%
Finanzertrag 59'328 1% 124'955 2%
Beiträge Energetische Sanierung 117'640 1%
Übriger Verwaltungsaufwand -48'494 -1% -75'479 -1%
Genossenschaftsaufwand -41'664 0% -39'858 0%
Diverse Unkosten -77'754 -1% -85'785 -1%
Sachaufwand Mandate -7'267 0% 0%
Betriebserfolg vor Abschreibung 2'892'946 33% 1'951'733 24%
Speisung Erneuerungsfonds -1'984'300 -23% -1'553'350 -19%
Entnahme Erneuerungsfonds 0% 0%
Abschreibungen Immobilien -932'170 -11% -459'279 -6%
Abschreibungen Übriges -62'293 -1% -32'647 0%
Bildung / Auflösung Rückstellung 0% 100'000 1%
Betriebserfolg -85'817 -1% 6'457 0%
Ausserordentliche Erträge 140'000 2% 27'835 0%
Ausserordentlicher Aufwand 0% -8'787 0%
Steuern / Emissionsabgaben -33'361 0% -17'945 0%
Jahresgewinn / -verlust 20'822 0% 7'560 0%
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Erläuterungen zur Bilanz
Zusammensetzung der Eigenmittel 31.12.2012 31.12.2011
Stammanteile zu CHF 100.-- 130'200 1% 133'500 1%
Mieteranteile 4'855'948 33% 2'632'050 18%
Förderanteile 711'900 5% 734'400 5%
Investitionsanteile 1'180'000 8% 110'000 1%
nicht einbezahlte Mieteranteile -144'156 -1% -141'918 -1%
Genossenschaftskapital 6'733'892 45% 3'468'033 24%
Darlehen Mieter 500'000 3% 2'956'808 20%
Darlehen Genossenschafter 7'366'954 50% 7'517'339 52%
Kapitalisierte Zinsen 269'194 2% 482'797 3%
Darlehen Genossenschafter 8'136'148 55% 10'956'944 76%
Eigenmittel 14'870'040 100% 14'424'977 100%
Beteiligungen 31.12.2012 31.12.2011
Emmissionszentrale gemeinnützige Wohnbauträger 20'000 5% 20'000 5%
Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft 383'200 95% 374'800 95%
Baugenossenschaft Uster 1'000 0% 0%
Wogeno St. Gallen, (Sanierungsbeihilfe) 1 0% 0%
Baugenossenschaft mehr als wohnen 1 0% 0%
404'202 100% 394'800 100%
Anleihen / Darlehen 31.12.2012 31.12.2011
EGW Anleihen 7'600'000 32% 7'600'000 31%
Darlehen Kanton Zürich 7'635'230 32% 8'086'365 33%
WBG Fonds de Roulement 2'957'730 12% 3'174'910 13%
WBG, Solidaritätsfonds 851'660 4% 913'330 4%
Darlehen Gemeinde Stäfa & Wallisellen 5'000'000 21% 5'000'000 20%
24'044'620 100% 24'774'605 100%
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Geschäftsbericht
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Erläuterungen zur Erfolgsrechnung
Organentschädigungen 2012 2011
1. Mitglieder Vorstand 51'860 28'865
2. Mitglieder Siedlungsrat 10'950 12'750
3. Mitglieder Baukommissionen 18'800 2'500
Total Organentschädigungen 111'360 70'465
Aufträge an dem Vorstand nahestehende Unternehmen 49'444 186'575
Geschäftsstelle
Saläraufwand für Verwaltung und Geschäftsführung 386'030 513'469
Summe Anstellungsprozente Ende des Geschäftsjahres
(exkl. Auszubildende) 430% 530%
Geschäftsprüfungskommission (GPK)
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Anhang zur Jahresrechnung
Art. 663b OR 2012 2011
1. Bürgschaften, Garantieverpflichtungen und
Pfandbestellungen zugunsten Dritter keine keine
2. Verpfändete oder abgetretene Aktiven sowie Aktiven
unter Eigentumsvorbehalt 150'225'378 142'687'333
3. Nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten (inkl. MWSt.) 8'319 keine
4. Brandversicherungswerte der Sachanlagen
- Immobilien (GVZ) 142'238'400 138'918'200
- Mobiliar (in Liegenschaften und Büro) 120'000 120'000
- Mietzinsausfall versichert versichert
5. Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen keine keine
(in Kreditoren enthalten)
- NEST, Prämien-Kontokorrent
- Arbeitgeber-Beitragsreserve
6. Beiträge, Zinssätze und Fälligkeiten der
Obligationsanleihen keine keine
7. Wesentliche Beteiligungen keine keine
8. Ergebnisverbesserung durch aufgelöste stille Reserven keine keine
9. Angaben über Aufwertungen keine keine
10. Angaben über Erwerb, Veräusserung und Anzahl keine keine
eigener Genossenschaftsanteile
11. Genehmigte und bedingte Kapitalerhöhung entfällt entfällt
12. Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung - -
13. Gründe für den vorzeitigen Rücktritt der Revisionsstelle entfällt entfällt
14. Übrige wesentliche Angaben
- Rechnungslegungsstandard OR OR
- MWST-pflichtig nein nein
- Emissionsabgabepflichtig ja ja
- Befreiung von den direkten Steuern nein nein
Seite 14
Geschäftsbericht
13.05.2013

Bilanzerfolg und Gewinnverwendung
(Vorschlag des Vorstandes)
2012 2011
Erfolgsvortrag aus dem Vorjahr 302'697 248'921
Übernahme aus Fusion 50'291
Reinerfolg 20'822 7'560
Bilanzerfolg 323'519 306'772
Gewinnverwendung (Vorschlag des Vorstandes)
Einlage in die gesetzliche Reserve OR. Art. 671 -1'040 -500
Einlage in die statutarische Reserve OR Art. 860 -820
Verzinsung Investitionsanteile -16'372 -3'575
Bilanzerfolg nach Gewinnverwendung 305'287 302'697
Berichterstattung über den Solidaritätsfonds
2012 2011
Begünstigte Personen 3 3
Saldovortrag aus Vorjahr 679'420 671'469
Einlagen:
Beiträge von Mietern 83'077 85'064
Zuwachs aus Fusion 57'700
Total Einlagen 83'077 142'764
Ausschüttungen:
Verbilligung von hohen Anfangsmieten 123'782
Leistung von individuellen Hilfen 2'623
Tilgung von Mietzinsrückständen 8'420 8'409
Total Ausschüttungen 8'420 134'814
Schlussbestand 754'077 679'420
Geschäftsbericht Seite 15
13.05.2013

Immobilien
Anlagewert Wertberichtigung Buchwert
Wohnungen
Gewerbe
Garagen
Baurecht
WEG
kant. Subvent.
Baujahr
Investitionen
(im GJ
aktiviert)
kumulierte
Investitionen
Wertbericht.
Geschäftsjahr
kumulierte
Wertberichtigungen
Dübendorf
Kunklerstrasse 12 1 1 1953 2'903'812 252'555 2'651'257
Dürnten
Büelstrasse 11 11 2002 4'754'577 41'646 631'622 4'122'955
Egg
Längistrasse 36 5 37 x 1997 15'054'553 71'627 800'790 14'253'763
Maur
Zelgli- Fridlimatt 24 33 x 2004 9'724'036 153'036 9'571'000
Rikon
Spiegelacker 28 26 x x 1997 7'760'000 67'330 1'094'330 6'665'670
Spiegelacker (M) 9 9 2002 4'224'530 38'485 414'515 3'810'015
Rüti
Buechstrasse 12 12 x x 1995 3'666'442 16'490 384'932 3'281'510
Lindenbergstr. 4 2 1950 840'283 7'464 101'387 738'896
Stäfa
Etzelstrasse 7 1961 1'531'380 13'687 176'410 1'354'970
Gerenstrasse 30 23 x x 2010 13'554'883 13'554'883
Uster
Aathalstrasse 5 4 1890 7'013 3'003'051 87'233 546'667 2'456'384
Aathalstrasse 7 2 1905 495'747 4'566 43'763 451'984
Bankstrasse 39 3 1 1929 975'361 8'645 119'539 855'822
Bankstrasse 41 1 1928 1'150'000 9'736 186'094 963'906
Brandstrasse 19 7 19 2008 8'985'091 99'229 288'775 8'696'316
Freiestrasse 8 2 8 x 1980 2'515'864 24'972 541'854 1'974'010
Im Werk 39 6 36 x x 1998 13'385'866 125'467 691'115 12'694'751
Seestrasse 12 1 11 x 1993 3'680'531 31'284 583'455 3'097'076
Talweg 10 x x 1996 3'035'547 25'575 503'622 2'531'925
Wallisellen
Melchrütistrasse 54 54 x x 1995 18'004'038 83'685 1'350'723 16'653'315
Strangenstrasse 14 9 1961 3'450'000 30'023 477'711 2'972'289
Wetzikon
Ankengasse 24 18 1959 2'403'212 21'400 284'612 2'118'600
Bachtelstrasse 18 1949 3'806'641 36'245 218'425 3'588'215
Hofstrasse 6 1949 1'335'705 12'386 109'483 1'226'222
Langfurrenstr. 54 35 x x 1999 15'644'223 74'995 720'218 14'924'005
Total 437 26 345 7 4 7 7'013 145'885'374 932'170 10'675'634 135'209'740
Seite 16
Geschäftsbericht
13.05.2013

Immobilien im Bau oder Sanierung
Wohnungen
Gewerbe
Garagen
Baurecht
WEG
kant. Subvent.
Baujahr
Investitionen
Vorjahr
Investitionen
Geschäftsjahr
kumulierte
Investitionen
GV Kredit
Mönchaltorf
Widenbuel 34 4 27 2012 1'524'370 5'249'654 6'774'024 18'400'000
Wetzikon
Ankengasse 24 18 2012 7'085'599 140'387 7'225'986 5'167'760
Stäfa
Gerenstr. UNG 23 2012 750'000 168'244 918'244
Dübendorf
Kunklerstrasse 2012 107'385 107'385
Total 5'665'669 15'025'638
Immobilien in Planung
Uster
Stogelacher 2011 102'463 52'729 155'192 200'000
Total 52'729 155'192
Geschäftsbericht Seite 17
13.05.2013

Erneuerungsfonds
Baurecht
WEG
kant. Subvent.
Baujahr
Sanierung
Gebäude
Versicherungs
Wert
Einlagen
Entnahmen
Saldo
Dübendorf
Kunklerstrasse 1953 2003 3'003'300 55'000 75'100
Dürnten
Büelstrasse 2002 5'052'000 52'600
Egg
Längistrasse x 1997 12'544'000 125'400 1'765'046
Maur
Zelgli- Fridlimatt x 2004 8'057'600 180'600 836'000
Rikon
Spiegelacker x x 1997 8'802'100 326'109
Spiegelacker M 2002 3'604'600 57'100
Rüti
Buechstrasse x x 1995 3'592'800 35'900 455'125
Lindenbergstr. 1950 teilw. 902'000 20'000 26'400
Stäfa
Etzelstrasse 1961 2002 1'423'600 40'000 50'300
Gerenstrasse x x 2010 10'575'100 105'800 105'800
Uster
Aathalstrasse 5 1890 1990 4'192'300 40'000 54'300
Aathalstrasse 7 1905 2006 645'800 1'800
Bankstrasse 39 1929 2002 840'600 20'000 32'200
Bankstrasse 41 1928 2001 748'300 20'000 25'300
Brandstrasse 2008 5'893'500
Freiestrasse x 1980 1997 2'326'900 31'218
Im Werk x x 1998 14'354'200 146'900 1'715'465
Seestrasse x 1993 2'951'300 211'888
Talweg x x 1996 3'466'000 64'230
Wallisellen
Melchrütistrasse x x 1995 18'170'000 181'700 2'422'298
Strangenstrasse 1961 2007 3'700'400 75'000
Wetzikon
Ankengasse 1959 2011 6'600'000 800'000 1'324'370
Bachtelstrasse 1949 2011 4'090'000 46'595 63'462
Hofstrasse 1949 2011 1'340'000 28'638 43'138
Langfurrenstrasse x x 1999 15'362'000 153'000 1'385'421
Total 7 4 7 142'238'400 1'999'533 11'199'671
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Geschäftsbericht
13.05.2013

Mieterwechsel Wohnungen
2012 2011
Whg. We. % Whg. We. %
Dübendorf Kunklerstrasse 11, 13 12 3 25% 12 1 8%
Dürnten Büelstrasse 17, 19, 21 11 1 9% 11 2 18%
Egg Längistrasse 8, 10, 12, 14, 16,18 36 4 11% 36 7 19%
Maur Zelglistrasse 7, 9 / Fridlimattstr. 10, 12 24 0% 24 4 17%
Rikon
Spiegelacker 9, 11, 13, 15, 19 28 7 25% 28 6 21%
Spiegelacker 27, 29, 31, 33 9 1 11% 9 1 11%
Rüti
Buechstrasse 2, 4 12 2 17% 12 0%
Lindenbergstrasse 32, 34 4 0% 4 0%
Stäfa
Etzelstrasse 30 7 1 14% 7 1 14%
Gerenstrasse 17, 19 30 2 7% 30 0%
Aathalstrasse 7 2 0% 2 0%
Bankstrasse 39 3 2 67% 3 1 33%
Bankstrasse 41 1 0% 1 0%
Uster
Brandstrasse 15 19 2 11% 19 3 16%
Freiestrasse 39 8 0% 8 3 38%
Im Werk 1-4, 8-9 39 2 5% 39 5 13%
Seestrasse 86 12 3 25% 12 3 25%
Talweg 167 10 0% 10 0%
Wallisellen
Melchrütistrasse 23, 25, 27, 29 54 5 9% 54 2 4%
Strangenstrasse 3, 5 14 1 7% 14 2 14%
Ankengasse 2 24 10 42% 24 1 4%
Wetzikon
Bachtelstrasse 20, 22, 24 18 2 11% 18 1 6%
Hofstrasse 65 6 1 17% 6 1 17%
Langfurrenstrasse 25, 27, 29, 31 ,33, 35 54 7 13% 54 4 7%
Total 437 56 13% 437 48 11%
Anzahl Mieterwechsel
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Mieterwechsel
Wohnungen
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
500
400
300
200
100
0
Anzahl Wohnungen
Geschäftsbericht Seite 19
13.05.2013

Geografische Verteilung der Immobilien
Seite 20
Geschäftsbericht
13.05.2013

Bericht der Revisionsstelle
Geschäftsbericht Seite 21
13.05.2013

Bericht der Geschäftsprüfungskommission
Der Bericht liegt noch nicht vor, wird aber an der Generalversammlung vom 6. Juni 2013 aufliegen.
Mitgliedschaften
wohnbaugenossenschaften schweiz wbg
Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft schweizerischer Bau- und Wohnbaugenossenschaften HBG
Genossenschaft Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW
Schweizerischer Verband der WOGENO-Genossenschaften
Baugenossenschaft mehr als wohnen, Zürich
Baugenossenschaft Uster, Uster
Seite 22
Geschäftsbericht
13.05.2013

Wettbewerb
Von welchem Gewo Haus wurde
dieses Foto aufgenommen?
Gesucht wird Ort und Strasse
Teilnahmeberechtigt sind alle Genossenschafter und deren Kinder der Gewo Züri Ost.
Bei mehreren richtigen Antworten werden die Gewinner per Los bestimmt.
1er Preis ein "Wirtschaftsbesuch" Ihrer Wahl im Wert von Fr. 200.-
(Familien mit Kindern erhalten pro Kind zusätzlich Fr. 30.-)
2. – 10. Trostpreis
(P. S.: Kinder können sich ein Geschenk wünschen.)
Name:
Vorname:
Adresse:
Geb. Jahr bei Kindern:
E-Mail:
Telefon:
Lösung: Ort: ________________________
Strasse: __________________________________
Einsenden per Post an Gewo oder per E-Mail an Info@gewo.ch Stichwort Wettbewerb
Einsendeschluss 31. Juli 2013
Über den Wettbewerb wird keine Korrespondenz geführt und der Rechtsweg ist ausgeschlossen.
Geschäftsbericht Seite 23
13.05.2013