Ellwanger & Geiger Real Estate: Der Stuttgarter Büromarktbericht 2013 / 2014

EIN BLICK DAHINTER.
DER STUTTGARTER BÜROMARKTBERICHT 2013/2014

MILANEO
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 1./2 .Q 2015
LOOK 21
Türlenstr. 2
Büro + Wohnen
Fertigstellung 1. Q 2017
CITYGATE
Kriegsbergstr. 11
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 4. Q 2014
BÜLOW CARRÉ
Lautenschlagerstr. 21
Büro + Einzelhandel
fertiggestellt 2013
80 % vermietet (Büro)
HOSPITALHOF
Hospitalplatz/Gymnasiumstr.
Büro
fertiggestellt 2013
100 % vermietet

DOROTHEEN QUARTIER
Dorotheenstr./Holzstr.
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Fertigstellung 2. Q 2017
90 % vermietet (Büro)
DAS GERBER
Marien-/Tübinger-/Paulinenstr.
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Fertigstellung 4. Q 2014
15 % vermietet (Büro)
PAULINE
Paulinenstr. 21
Büro
fertiggestellt 2013
70 % vermietet (Büro)
CALEIDO
Tübinger Str. 41– 43
Büro + Einzelhandel + Wohnen
fertiggestellt 2013
60 % vermietet (Büro)

BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK
Jahr
Volumen
in m 2
Repräsentative
Spitzenmieten
Durchschnittsmieten
City
Leerstand
in m 2
Leerstand
in %
Angebotsbestand
Fertig stellungs-
volumen
Vorver-
mietungs-
in Mio. m 2
in m 2
volumen in m 2
2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A.
2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000
2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000
2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000
2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500
2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400
2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500
2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400
2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000
2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000
2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400
2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200
2012 191.500 20,00 € 14,60 € 399.000 5,4 7,416 37.000 36.300
2013 258.000 20,00 € 14,40 € 365.000 4,87 7,496 81.200 62.700
* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

INHALT.
Vorwort 8
Stuttgart – gut gerüstet für die Zukunft 10
Entwicklung des Europaviertels schreitet voran 11
Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mit Top-Ergebnis 12
Öffentliche Hand und Industrie als starke Nachfrager 14
Großanmietungen beeinflussen Ergebnis maßgeblich 15
Stabile Mietpreisentwicklung auf hohem Niveau 16
Leerstandsquote sinkt unter 5-Prozent-Marke 18
Stuttgart bundesweit mit größtem Zuwachs 20
Stuttgart City/Innenstadt: Hoher Vermietungsstand bei Neubauflächen 22
Stuttgart Nord: Gesteigerte Attraktivität 23
Stuttgart Ost: Aufwertung in vollem Gange 24
Stuttgart Süd: Teilweise Rekordergebnisse 25
Büromarkt Stuttgart im Überblick 27
Auch 2014 ein lebendiger Markt 28
Ihre Ansprechpartner 30
ELLWANGER & GEIGER Real Estate 31

VORWORT.
Stuttgarts Zukunft: Investitionen in die Infrastruktur.
Stuttgart ist eine hochattraktive Stadt – für ihre Bürgerinnen und Bürger wie auch für die ansässigen
Firmen oder diejenigen, die planen, diese Wirtschaftsregion auch für sich zu nutzen, und sich
hier ansiedeln. Damit Stuttgart auch weiterhin so viel Lebens- und Arbeitsqualität bietet, stand
der vergangene Haushalt unter dem Motto „Sparen, um zu investieren“ und verschrieb sich den
Investitionen in die städtische Infrastruktur.
Das Maßnahmenpaket orientiert sich an den Notwendigkeiten der Bürgerschaft wie der Wirtschaft
und soll dazu beitragen, die Lebensverhältnisse in Stuttgart in vielen Bereichen zu verbessern. Die
Schwerpunkte sind die Kinderbetreuung, Mobilität und Energie sowie die Schaffung von bezahlbarem
Wohnraum.
Industrie- und wirtschaftspolitisch gilt es, die hiesigen Stärken weiter auszubauen. Einmalige Kompetenz
zeigt Stuttgart in den Branchen Mobilität, Maschinenbau und Informationstechnologien.
Die Entwicklung der Stadt von einem der führenden Automobilstandorte hin zu der maßgeblichen
Metropole mit Mobilitätsarbeitsplätzen ist eingeläutet. Ein Schritt, der in enger Zusammenarbeit
mit den hiesigen Automobilherstellern und ihren Zulieferern erfolgen muss. Den stetigen Wandel
vom Produktionsstandort hin zu einem der großen Dienstleistungsstandorte bestätigt diese Zahl:
79,9 Prozent aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Landeshauptstadt arbeiten im
Dienstleistungssektor. Der Finanzsektor spielt dabei eine zentrale Rolle. Mit 8,2 Prozent aller Jobs
in der Landeshauptstadt zählt er zu den wichtigen Arbeitgebern und rangiert deutschlandweit an
Position 2 hinter Frankfurt. Das Thema Umwelt- und Ressourceneffizienz wird weltweit auch im
Maschinenbau zunehmen. Die Unternehmen müssen energieeffiziente Anlagen entwickeln, die zudem
die Anforderungen von Industrie 4.0 mit entsprechender Sensorik und Software erfüllen.
Ziel ist es, dass eines Tages Umwelttechnologien in einem Atemzug mit dem Wissens- und Wirtschaftsstandort
Stuttgart genannt werden und gleichzeitig Stuttgart die schönste Stadt der Bundesrepublik
bleibt.
Fritz Kuhn
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart
Ines Aufrecht
Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart

8
9
Ein Standort mit Weitblick.
Der Stuttgarter Büromarkt hat 2013 ein Top-Ergebnis erreicht und ist auch für die kommenden
Jahre gut aufgestellt. Für Investoren und Arbeitskräfte bleibt die Landeshauptstadt gleichermaßen
attraktiv. Weil die Weichen frühzeitig richtig gestellt wurden, sieht der Standort einer positiven
Zukunft entgegen. Nehmen Sie etwa das Stichwort Elektromobilität, bei dem Stuttgart inzwischen
zu Deutschlands Vorreitern zählt – oder die kontinuierliche Entwicklung neuer Studiengänge im
Bereich der erneuerbaren Energien sowie den Aufbau neuer Cluster in der Medizintechnik.
Dort hat die Stadt wertvolle Impulse gesetzt, um Wissenschaft und Lehre enger zu verzahnen.
Bei den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte eine Region wie Stuttgart, die
auch stark von Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, im Jahr 2014 weiteres Wachstum
verbuchen. Auch die Nachfrage nach effizienten, zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen
wird vor diesem Hintergrund anhalten. Sicher ist auch: Im Innenstadtbereich wird es aufgrund
der verschiedensten Projektentwicklungen der vergangenen Jahre weniger Möglichkeiten für neue
Projekte geben. Umso wichtiger wird es sein, die positive Entwicklung in den Randgebieten
Stuttgarts weiter voranzutreiben.
Auf den folgenden Seiten finden Sie detaillierte Zahlen und Fakten zu den Entwicklungen am
Stuttgarter Büromarkt 2013. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stehen Ihnen
für Fragen und Anregungen gerne zur Verfügung.
Mario Caroli
Björn Holzwarth

STUTTGART – GUT GERÜSTET FÜR DIE ZUKUNFT.
Um eine Stadt zukunftssicher zu machen, galt es schon immer, eine Vielfalt unterschiedlicher und sich
laufend verändernder Faktoren zu berücksichtigen. Weil sich Stuttgart bei der Standortentwicklung durch
ein hohes Maß an Weitsicht auszeichnet, erfährt die für Arbeitskräfte und Investoren gleichermaßen
attraktive Stadt bei einer Vielzahl von Untersuchungen immer wieder große Anerkennung. So haben Studien
des HWWI und des Prognos-Instituts die Zukunftsfähigkeit Stuttgarts erneut positiv hervorgehoben.
ENGE VERZAHNUNG VON LEHRE UND WIRTSCHAFT
In den forschungsintensiven Industrien und wissensintensiven
Dienstleistungen ist heute mehr und mehr hochqualifiziertes
Personal gefragt. Gerade Stuttgart hat diesen
Trend frühzeitig erkannt und in den vergangenen
Jahren etwa mit dem Aufbau neuer Cluster im Bereich
der Medizintechnik oder mit neuen Studiengängen im
Gebiet der erneuerbaren Energien eine noch engere Verzahnung
zwischen Lehre und Wirtschaft vorangetrieben.
BEDEUTUNG VON ELEKTROMOBILITÄT FRÜHZEITIG
ERKANNT
Bereits vor einigen Jahren hat die Stadt zudem begonnen,
das Thema Elektromobilität stark zu fördern, und wurde
zu einer der vier Modellregionen „Schaufenster Elektromobilität“
in Deutschland. Zwischenzeitlich hat sich nicht
nur das Car2Go-Konzept erfolgreich etabliert, auch die
Hybridbusse fahren regelmäßig durch das Stadtgebiet.
INSTITUTIONELLE INVESTOREN ENGAGIEREN SICH
AM WOHNUNGSMARKT
Besondere Relevanz hat auch ein funktionierender Wohnungsmarkt.
Mit Projekten wie den „Pariser Höfen“, dem
„Milaneo“ aber auch dem „Gerber“ engagierten sich
große institutionelle Investoren in den vergangenen beiden
Jahren und stellen insgesamt zirka 750 neue Wohneinheiten
fertig. Ergänzend werden auch andere Projekte
dazu beitragen, dass in den nächsten Jahren die benötigten
rund 1.500 Wohneinheiten jährlich erstellt werden
können. Auch das Studentenwerk Stuttgart hat in den
vergangenen zehn Jahren das Angebot an Studentenwohnungen
angepasst. Allein in den kommenden drei
Jahren werden nochmals 1.000 weitere Wohnheimplätze
entstehen, um den Bedarf an Wohnraum für die zwischenzeitlich
über 70.000 Studenten in Stuttgart zu decken.
STUTTGART BUNDESWEIT EINER DER ATTRAK­
TIVSTEN EINZELHANDELSSTANDORTE
Darüber hinaus steigert auch der Einzelhandel mit seinem
Einzugsgebiet von zirka 2,6 Millionen Konsumenten die
Qualität der Landeshauptstadt, die nach den Städten Berlin,
Hamburg und München auf Platz 4 der bundesweit
attraktivsten Einzelhandelsstandorte steht. Auch die bereits
seit Jahren geringe Arbeitslosenquote von rund 4,3
Prozent, die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von
6,8 Prozent liegt, spiegelt die positive Situation der Wirtschaft
wider.
KAUFKRAFT PRO KOPF 2013 IN €:
GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER
München
28.920
Düsseldorf
25.566
Frankfurt
24.920
Stuttgart
24.297
Hamburg
23.469
Köln
23.236
Berlin
19.423
Quelle: GfK GeoMarketing, Stand: Januar 2014

10
11
ENTWICKLUNG DES EUROPAVIERTELS SCHREITET VORAN.
Seit der Eröffnung der neuen Stadtbibliothek und dem zwischenzeitlich erfolgten Bezug der 240 Wohnungen
der „Pariser Höfe“ füllt sich das Europaviertel mit Leben. Die Fertigstellung der Sparkassenakademie und
des „Milaneo“ 2014 wird ein weiterer Meilenstein in der Entwicklung dieses Gebietes sein, das dann
mehr und mehr seinen urbanen Charakter entfalten wird.
Nach der Fertigstellung der „Pariser Höfe“ Ende 2012
folgt im ersten Quartal 2014 die Einweihung der Sparkassenakademie.
Das Gebäude hat zirka 12.600 Quadratmeter
Schulungs- und Verwaltungsfläche sowie rund
160 Apartments. Das derzeit entstehende Großprojekt
„Milaneo“ mit seinen rund 45.000 Quadratmetern
Einzelhandelsfläche und 450 Wohnungen sowie weiteren
zirka 7.400 Quadratmetern Bürofläche und einem Hotelkonzept
der Starwood-Kette mit 165 Zimmern wird
seine Handelsflächen Ende 2014 eröffnen. Die weiteren
Flächen und der Wohnbereich werden im Laufe der
ersten beiden Quartale 2015 bebaut.
Zwischenzeitlich wurden auch mehrere direkt an das
Europaviertel angrenzende Projekte gestartet. So werden
zwei Drei-Sterne-Hotelkonzepte, eines als Hampton by
Hilton und eines als Holiday Inn Express mit insgesamt
zirka 321 Zimmern sowie ein A&O Hostel mit zirka 400
Betten realisiert. Eine Fertigstellung dieser drei Vor haben
dürfte spätestens im Jahr 2016 erfolgen. Zeitgleich wird
das ehemalige Mercedes-Benz-Areal entwickelt. Das
Projekt mit dem Namen „Look 21“ besteht aus einer
Riegelbebauung zur Heilbronner- und Türlenstraße sowie
einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich. Zukünftig
hat hier die Südwestmetall Verbandsvertretung ihren Sitz.
Im Jahr 2013 haben die Bauarbeiten für das Projekt
„Cloud No. 7“ begonnen. Der Wohn- und Gewerbeturm
wird künftig rund 25 Eigentumswohnungen, ein Hotel
der Steigenberger-Gruppe mit 175 Zimmern sowie zirka
52 Business-Apartments beherbergen. Ein Bezug ist voraussichtlich
im Sommer 2016 möglich.
Im Zuge der Arbeiten für Stuttgart 21 wird derzeit ein Teil
der Straßenbahnstrecke verlegt. Bis 2016 wird sowohl die
neue Erschließung des Europaviertels mit der U12 als auch
der Umbau der Stammstrecke fertiggestellt sein.

STUTTGARTER BÜROVERMIETUNGSMARKT MIT TOP-ERGEBNIS.
Rund 258.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche zum 31. Dezember 2013 haben die Erwartungen an
das Jahresendergebnis übertroffen. Bereits nach dem dritten Quartal des vergangenen Jahres zeichnete
sich ein hohes Vermietungsergebnis ab. Hier lag der Vermietungsumsatz mit rund 194.000 Quadratmetern
schon über dem Gesamtergebnis von 2012 mit rund 191.500 Quadratmetern. Rund 36.000 Quadratmeter
des Umsatzes entfielen auf Eigennutzer, hiervon allein rund 23.000 Quadratmeter auf den Neubau der
Deutschen Rentenversicherung. Das Vermietungsergebnis des Vorjahres konnte damit um zirka 34 Prozent
übertroffen werden.
SÜDLICHE RANDLAGEN STUTTGARTS MIT GRÖSSTEN
UMSÄTZEN
Die größten Umsätze wurden 2013 in den südlichen Randlagen
von Stuttgart erzielt. Der lang erwartete und im
Markt größte Mietvertrag der Ernst & Young GmbH in der
Airport City am Stuttgarter Flughafen umfasste rund
25.500 Quadratmeter. Zwei Anmietungen der Daimler AG
in Stuttgart-Möhringen und Leinfelden-Echterdingen lagen
bei rund 11.315 Quadratmetern beziehungsweise rund
17.640 Quadratmetern. Der Verlag KNV, auf dessen ehemaligem
Firmenareal ein neuer Verwaltungssitz errichtet
werden soll, hat in Stuttgart-Vaihingen den größten Vertrag
mit rund 13.500 Quadratmetern abgeschlossen. Außerdem
konnte ein Neubauprojekt im Stuttgarter Engineering
Park in Vaihingen an einen Solitärnutzer vermietet werden.
Entsprechend hoch lagen die Vermietungsumsätze in
den Teilmärkten Leinfelden-Echterdingen und Vaihingen-
Möhringen.
In den nördlichen Randlagen zeigte sich der Teilmarkt
Zuffenhausen/Feuerbach mit einem guten Ergebnis.
Allerdings wurde es maßgeblich durch die Projektentscheidung
der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart-
Freiberg mit rund 23.000 Quadratmetern beeinflusst.
VERMIETUNGSUMSATZ IN STUTTGARTER CITY
BLEIBT UNTER VORJAHRESERGEBNIS
In der Stuttgarter City lag der Vermietungsumsatz mit
rund 34.600 Quadratmetern deutlich unter den Ergebnissen
der beiden Vorjahre. Hier fehlte es in diesem Jahr vor
allem an Großabschlüssen, wobei die Nachfrage nach
großen Flächen nach wie vor stark ist und in vielen Objekten
bereits über größere Abschlüsse verhandelt wird.
Der größte Vertragsabschluss in der Stuttgarter City lag
im Jahr 2013 bei rund 5.000 Quadratmetern.
Die Stuttgarter Innenstadt rutschte mit etwas weniger
Vertragsabschlüssen leicht unter das Vorjahresergebnis.
Mit rund 11.200 Quadratmetern gehört das Neubauprojekt
des Südwestmetallverbandes auf dem ehemaligen Areal
der Mercedes-Niederlassung in der Türlenstraße zum
größten Vertragsabschluss der Stuttgarter Innenstadt.

12
13
159.000
127.000
VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2001 – 2013 IN M 2 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
149.000
152.000
145.000
140.000
285.000
169.000
180.000
258.000
171.000
194.000
191.500
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
City 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000 61.500 34.600
Innenstadt 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500 58.400 51.000
Vaihingen/Möhringen 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300 18.200 62.200
Fasanenhof 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500 7.400 5.700
Feuerbach/Zuffenhausen 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800 18.700 27.200
Degerloch 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000 4.800 1.900
Weilimdorf 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500 5.300 7.700
Bad Cannstatt/Wangen 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400 12.000 19.800
Leinfelden-Echterdingen 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000 5.200 47.900
Gesamt 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000 191.500 258.000
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

ÖFFENTLICHE HAND UND INDUSTRIE ALS STARKE NACHFRAGER.
Die Gruppe „Sonstige Büronutzer“, die verschiedene Dienstleister,
Freiberufler und Handelsunternehmen umfasst, fragte
2013 rund 73.900 Quadratmeter nach. Dies entsprach zirka
29 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes. Eine bedeutende
Rolle spielte der Bereich „Öffentliche Hand“, der
bei rund 24 Prozent beziehungsweise 61.300 Quadratmetern
Fläche lag. In dieses Ergebnis sind sowohl Anmietungen
von Verbänden eingeflossen als auch die Entscheidung des
Südwestmetallverbandes für ein eigenes Neubauvorhaben
in der Türlenstraße mit rund 11.200 Quadratmetern.
Nach einem leichten Rückgang in 2012 zeigten sich die
Unternehmen aus den Branchen „Energie“ und „Industrie“
wieder nachfragestark. Sie mieteten rund 45.500 Quadratmeter
Bürofläche und damit zirka 18 Prozent des gesamten
Vermietungsvolumens an. Die Daimler AG fiel hier mit zwei
Großanmietungen deutlich ins Gewicht. Schon fast gewohnt
gut für den Stuttgarter Büromarkt ist die Nachfrage
aus der Sparte „Consultants“, die alle beratenden Unternehmen
zusammenfasst. Sie haben rund 41.500 Quadratmeter
angemietet, wobei der Mietvertrag von Ernst & Young
am Flughafen Stuttgart mit rund 25.500 Quadratmetern
einen maßgeblichen Einfluss hatte.
Zwar ging die Nachfrage aus dem Bereich „IT/Telekommunikation“
prozentual betrachtet zurück. Der Grund
hierfür ist jedoch im gestiegenen Gesamtumsatz des
Marktes und nicht in einer rückläufigen Nachfrage zu
suchen. Denn die lag mit rund 21.600 Quadratmetern
fast auf dem Vorjahresniveau von 22.300 Quadratmetern.
Die Gruppe „Finanzdienstleister“ fragte im vergangenen
Jahr über 50 Prozent weniger nach. Hier waren es nur noch
rund 7.100 Quadratmeter – im Vergleich zu 14.600 Quadratmetern
im Vorjahr. Auch Unternehmen aus dem Bereich
„Medien/Kommunikation“ haben weniger angemietet.
Auf diese Branche entfielen ebenfalls nur rund 7.100 Quadratmeter
und damit rund 2,7 Prozent des Umsatzes.
UMSATZ NACH BRANCHEN IN %
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Medien/Kommunikation 4,00 8,00 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82 5,20 2,74
Finanzdienstleister 34,00 12,00 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67 7,60 2,77
Consultants 5,00 10,00 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00 16,70 16,00
Öffentliche Hand 9,00 21,00 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68 14,50 23,74*
Sonstige 29,00 28,00 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42 35,00 28,61
Energie/Industrie 9,00 13,00 12,86 – – – – 15,79 9,30 17,77
IT/Telekommunikation 10,00 8,00 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62 11,70 8,37
Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
* Hierin enthalten sind mit einem Anteil von rund 30 Prozent Anmietungen durch Verbände.
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

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GROSSANMIETUNGEN BEEINFLUSSEN ERGEBNIS MASSGEBLICH.
Stuttgart ist traditionell von vielen Kleinanmietungen geprägt. Zwar wurden 2013 erneut mehr als 200
Verträge bis zu einer Größe von rund 500 Quadratmetern abgeschlossen. Den höchsten Anteil am Vermietungsumsatz
bildeten in diesem Jahr jedoch acht Großverträge. Insgesamt konnten 314 Vertragsabschlüsse
verzeichnet werden.
Im Segment bis 500 Quadratmeter wurden 229 Verträge
mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt rund
54.300 Quadratmetern abgeschlossen. Hiervon entfielen
133 Verträge auf die Lagen City und Innenstadt. Mit rund
31.100 Quadratmetern machten sie einen Anteil von rund
zwölf Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes aus.
In den Flächengrößen 501 bis einschließlich 1.000 Quadratmeter
wurde mit 53 Vertragsabschlüssen im Vergleich
zum Vorjahr ein leicht rückläufiges Ergebnis erzielt. Das
Segment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter hat ein Ergebnis
nahezu auf Vorjahresniveau erreicht. Hier wurden 18 Verträge
mit insgesamt rund 24.800 Quadratmetern unterzeichnet.
Deutlich ausgedünnt war das Segment von
2.001 bis 5.000 Quadratmeter. Während 2012 noch rund
14 Vertragsabschlüsse in dieser Größenordnung lagen,
waren es 2013 nur noch sechs Verträge.
Der größte Umsatzanteil mit rund 46 Prozent und rund
120.000 Quadratmetern fiel in diesem Jahr auf das Flächensegment
über 5.000 Quadratmeter, wobei nur acht Verträge
zu diesem Ergebnis führten. Hiervon lagen vier
Verträge über 10.000 Quadratmeter, so zum Beispiel auch
eine Anmietung des Landes Baden-Württemberg in Bad
Cannstatt sowie zwei Anmietungen der Daimler AG in
Möhringen und Leinfelden-Echterdingen. Zwei Verträge –
Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen und die Deutsche
Rentenversicherung in Stuttgart-Freiberg – lagen jeweils
über 20.000 Quadratmeter.
119.685
VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH
54.720
54.258
40.868
37.183
24.003
24.733
43.146
22.141
28.763
2012
Gesamtfläche 2012:
191.500 m 2
2013
Gesamtfläche 2013:
258.000 m 2
< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²
VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH
197
59
53
229
2012
2013
18
18
14
6
4
8
Gesamtanzahl 2012:
292
Gesamtanzahl 2013:
314
< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²
Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

STABILE MIETPREISENTWICKLUNG AUF HOHEM NIVEAU.
Auch 2013 überzeugte der Stuttgarter Büromarkt mit einer stabilen Mietpreisentwicklung: Die Durchschnittsmiete
für das gesamte Stuttgarter Stadtgebiet lag mit 12,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin
auf einem relativ hohen Niveau.
Insgesamt wurden 137 Mietverträge und somit 43 Prozent
aller Vertragsabschlüsse im Mietpreissegment bis
10,00 Euro pro Quadratmeter gezeichnet. In der Preisspanne
von 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter wurden
112 Verträge abgeschlossen. Deutliches Wachstum
gab es im Segment von 13,01 und 15,00 Euro pro Quadratmeter:
Hier wurden in 2013 78 Vertragsabschlüsse
im Vergleich zu 48 Verträgen in 2012 unterzeichnet.
Mit über 15,00 Euro pro Quadratmeter wurden 27 Büroflächen
neu vermietet, hiervon 11 mit über 17,00 Euro
pro Quadratmeter.
CITY: PREMIUM-FLÄCHEN GARANTIEREN SPITZEN­
NIVEAU
Die Spitzenmiete in der Stuttgarter City mit rund 20,00 Euro
pro Quadratmeter wurde 2013 durch einige Neubauabschlüsse
bestätigt. Die Durchschnittsmiete lag bei rund
14,40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu 14,50 Euro
pro Quadratmeter in 2012. Deutlich gestiegen sind die
Mieten im Innenstadtbereich. Hier konnte durch Projektvermietungen
und hochwertig sanierte Altbauflächen die
Spitzenmiete von 16,00 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr
auf 17,00 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden.
Daraus resultierte auch die Erhöhung der Durchschnittsmiete
von 11,50 Euro pro Quadratmeter auf 12,00 Euro
pro Quadratmeter.
TEILMÄRKTE ENTWICKELN IHR POTENZIAL
In den südlichen Außenbezirken Vaihingen/Möhringen/
Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen führten der Vertragsabschluss
von Ernst & Young und Abschlüsse im Büroturm
Colorado zu einer Steigerung der Spitzenmiete auf
15,00 Euro pro Quadratmeter und der Durchschnittsmiete
auf rund 11,60 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen
Teilmärkten konnte durch verschiedene Anmietungen in
Bad Cannstatt die Durchschnittsmiete im Vergleich zum
Vorjahr von 10,00 Euro auf 10,60 Euro pro Quadratmeter
erhöht werden.
Allein in den nördlichen Randlagen zeigte sich die Mietpreisentwicklung
rückläufig: Die Spitzenmiete der 2013
abgeschlossenen Mietverträge lag nur noch bei rund
10,10 Euro pro Quadratmeter. Allerdings mangelte es
aufgrund fehlender Angebote auch an Neubauvermietungen.
Die Durchschnittsmiete bewegte sich bei
8,50 Euro pro Quadratmeter.
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2001 – 2013 IN € /M 2
15,34 • • 18,41
14,80 • • 17,89
14,50 • • 17,50
14,50 • • 17,00
13,50 • • 17,00
13,60 • • 17,50
Spitzenmieten
14,50 • • 17,50
14,50 • • 18,00
13,60 • • 18,00
14,30 • • 17,50
14,30 • • 18,80
14,50 • • 20,00
14,40 • • 20,00
Durchschnittsmieten
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

16
17
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2013 IN €/M 2
14,40
17,00
12,00
10,10
8,50
11,50
10,60
15,00
11,60
20,00
Spitzenmieten
Durchschnittsmieten
City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd
XXX •
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

LEERSTANDSQUOTE SINKT UNTER 5-PROZENT-MARKE.
Die Angebotsreserve verringerte sich weiter: Ende des Jahres lag sie bei einem Gesamtflächenbestand von
rund 7,5 Millionen Quadratmetern bei rund 365.000 Quadratmetern. Das entspricht einer Leerstandsquote
von rund 4,9 Prozent. Deutlich reduziert ist das Angebot an Flächen für Untermieter, von denen
derzeit nur rund 7.200 Quadratmeter zur Verfügung stehen.
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2
81.200
62.700
79.700
43.100
312.000
Baufertigstellung
Vorvermietung
145.000
80.000
143.500
131.500
68.500
51.400
49.000
28.500
32.600
23.400
115.600
104.900
40.000
22.000
42.400
23.200
45.900
41.200
37.000
36.300
82.300
77.100
220.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Trotz des stark gestiegenen Fertigstellungsvolumens
wurden dem Markt durch viele Vorvermietungen nur in
überschaubarem Maß Neubauflächen zugeführt. In der
Stuttgarter City und Innenstadt blieb das Angebot an
Büroflächen nahezu unverändert. Dennoch hat sich die
Situation bei den hochwertigen Büros in der City inzwischen
entspannt. In Bestandsgebäuden wurden große
Einheiten freigesetzt und auch einige Neubauprojekte wie
zum Beispiel das Bülow Carré, das Caleido oder die Pauline
fertiggestellt. Mangelware sind nach wie vor Mietflächen
im Segment unter 500 Quadratmeter.
Deutliche Veränderung gab es in Leinfelden-Echterdingen.
Die Vermietung großer Bestandsflächen verringerte den
Leerstand von rund 68.100 Quadratmetern auf rund
50.500 Quadratmeter. Allerdings bewegt sich die Anzahl
der verfügbaren Flächen in Bezug auf die Nachfrage nach
wie vor auf zu hohem Niveau.

18
19
ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2013
Degerloch 10.200 m 2
Feuerbach, Zuffenhausen 14.100 m 2
2,79 %
3,86 %
Bad Cannstatt, Wangen etc. 23.200 m 2
Stuttgart-Innenstadt 71.000 m 2
19,4 5%
6,36 %
6,44 %
Vaihingen 23.500 m 2
19,23 %
100 %
(entspricht
ca. 365.000 m 2 )
6,58 %
Fasanenhof 24.000 m 2
Stuttgart-City 70.200 m 2
8,85 %
13,84 %
12,60 %
Möhringen 32.300 m 2
Leinfelden-Echterdingen 50.500 m 2
Weilimdorf 46.000 m 2
Quelle beider Darstellungen:
Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
In Vaihingen und Möhringen haben Vermietungen im
Gewerbegebiet „Am Wallgraben“ die Angebotsreserve
verkleinert. Ein im Bau befindliches Neubauprojekt im
Stuttgarter Engineering Park wurde bereits an einen
Nutzer vermietet, so dass auch hier kaum Flächen mehr
zur Verfügung stehen. Auch das Angebot im südlichen
Stadtteil Degerloch wurde leicht reduziert. Im Gewerbegebiet
Fasanenhof ist die Menge an verfügbaren Flächen
nahezu unverändert.
Deutlich geschrumpft ist das Flächenangebot im Stadtteil
Bad Cannstatt, Stuttgart-Ost. Nahezu keine Neubauflächenzuführung
und größere Vermietungen an die Telekom und
das Land Baden-Württemberg haben zu einer spürbaren
Reduktion von rund 30.600 Quadratmetern im Vorjahr auf
rund 23.200 Quadratmeter zum 31.12.2013 geführt. Im
Norden zeigten sich die Standorte Feuerbach und Zuffenhausen
nahezu unverändert. Weilimdorf allerdings legte in
der Angebotsreserve von rund 41.100 Quadratmetern auf
rund 46.000 Quadratmeter zu.

STUTTGART BUNDESWEIT MIT GRÖSSTEM ZUWACHS.
Die sieben Top-Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und
Stuttgart zeigten sich 2013 mit überwiegend stabilen Märkten. Zulegen konnten vor allem Düsseldorf
und Stuttgart. Die Spitzenmieten blieben konstant oder wuchsen wie in Köln, München oder Düsseldorf.
In Berlin sank die Durchschnittsmiete, die Leerstände sanken an allen Bürostandorten.
Insgesamt erreichten die „Big Seven“ einen Flächenumsatz
von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Während die
Vermietungen in Hamburg mit 2,3 Prozent und Köln mit
3,7 Prozent nur leicht anstiegen, verzeichneten Düsseldorf
und Stuttgart mit einem Plus von 12,7 Prozent
beziehungsweise 34,7 Prozent die größten Zuwächse.
Düsseldorf schloss mit rund 347.000 Quadratmetern mit
dem besten Ergebnis der letzten fünf Jahre. Berlin musste
ein Minus von 17,3 Prozent auf 521.000 Quadratmeter
hinnehmen, was vor allem auf weniger Vermietungen im
Segment über 5.000 Quadratmeter zurückzuführen ist.
Der Flächenumsatz in München sank um 15,1 Prozent
auf 608.200 Quadratmeter.
Die Spitzenmieten in Hamburg, Berlin und Stuttgart
zeigten sich stabil auf dem Niveau des Vorjahres mit
24,00 Euro, 22,00 Euro und 20,00 Euro pro Quadratmeter
im Monat. In Köln stieg die Spitzenmiete mit
21,25 Euro pro Quadratmeter leicht an. München lag
mit 32,50 Euro pro Quadratmeter rund 0,50 Euro höher
als in 2012. Düsseldorf verzeichnete eine Zunahme von
1,50 Euro auf 27,50 Euro pro Quadratmeter.
Die Durchschnittsmiete in Hamburg blieb mit 14,00 Euro
pro Quadratmeter im Monat unverändert, während sie
in Berlin auf 12,30 Euro pro Quadratmeter im Monat und
in Stuttgart auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Monat
zurückging. In Düsseldorf stieg sie um 6 Prozent, in Köln
um 4,5 Prozent und in München um 1,3 Prozent auf
15,10 Euro pro Quadratmeter.
Am stärksten reduzierten sich die Leerstände an den
Standorten Berlin um 10 Prozent von 1,10 Millionen
Quadratmetern auf 0,99 Millionen Quadratmetern und
Stuttgart um 8,5 Prozent von 399.000 Quadratmetern
auf 365.000 Quadratmeter.

20
21
LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %
13,9
14,3
15,1
14,4
13,9
13,7
2008
2009
2010
2011
2012
2013
9,8
10,3
11,5
11,8
11,6
10,9
9,6
8,3
8,9
8,2
7,6
7,4
9,1
9,7
8,3
7,7
6,8
6,3
8,2
8,4
8,9
8,4
5,9
5,3
6,7
7,5
9,8
8,1
7,4
7,0
6,2
6,1
6,5
5,7
5,4
4,9
Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart
Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013
FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2013 IN M 2
• 510.000
149.000 •
152.000 • • 480.000
145.000 • • 580.000
• 620.000
140.000 •
169.000 • • 820.000
180.000 • • 765.000
171.000 • • 540.000
194.000 • • 590.000
285.000 • • 853.000
191.500 • • 716.700
258.000 • • 608.200
München
Berlin
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
Köln
Stuttgart
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013
STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH
Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in %
2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012
Berlin 521.000 630.000 22,00 22,00 12,30 13,20 5,3 5,9
Düsseldorf 347.000 308.000 27,50 26,00 14,95 14,90 10,9 11,6
Frankfurt a. M. 447.600 514.800 38,00 35,00 18,50 17,50 13,7 13,9
Hamburg 440.000 430.000 24,00 24,00 14,00 14,00 7,0 7,4
Köln 280.000 270.000 21,25 21,00 11,90 11,40 7,4 7,6
München 608.200 716.700 32,50 32,00 15,10 14,90 6,3 6,8
Stuttgart 258.000 191.500 20,00 20,00 12,00 12,40 4,9 5,4
Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013

STUTTGART CITY/INNENSTADT: HOHER VERMIETUNGSSTAND
BEI NEUBAUFLÄCHEN.
2014 wird die Aufwertung des Gerberviertels vollzogen, die attraktiven Neubauflächen in der Innenstadt
werden bereits verhandelt. 92 Prozent der Verträge in der City wurden im Segment bis 1.000 Quadratmeter
unterzeichnet, hochpreisige und große Flächen wurden kaum nachgefragt.
Nach der Welle der Fertigstellungen in 2011 und 2012
konnten 2013 große Teile der neuen Flächen platziert
werden. So sind das Caleido zu 60 Prozent und die
Pauline zu 70 Prozent vermietet, das Gerber kann den
ersten unterzeichneten Mietvertrag mit einer Anwaltskanzlei
bekannt geben. Insgesamt stehen hier ab 2015
zirka 7.000 Quadratmeter Bürofläche zu Vermietung.
Durch die Fertigstellung der Handelsflächen im Gerber im
Herbst 2014, der Büroflächen und Mietwohnungen in
2015 und der Eröffnung des Globetrotters in den ehemaligen
Eberhard Passagen, dem heutigen Tübinger Carré,
in 2014 wird das Gerberviertel insgesamt aufgewertet.
Drei neue Mietverträge heben im Bülow Carré den Vermietungsstand
auf 80 Prozent. Im Projekt CityGate,
welches ab Ende 2014 bezugsfertig ist, laufen bereits
Verhandlungen über verschiedene Anmietungen.
In der City lag der Großteil der Vermietungen mit 43 Prozent
der vermieteten Fläche im Segment bis 500 Quadratmeter,
weitere 23 Prozent in einer Größe bis 1.000 Quadratmeter.
In den Flächensegmenten zwischen 2.001 und
4.000 Quadratmetern konnte keine Vermietung getätigt
werden. Einzig der DGB, dessen Gebäude saniert wird,
unterzeichnete eine Interimsanmietung über 5.000 Quadratmetern.
49 Prozent der vermieteten Fläche in der City
wurden bis zu einem Mietpreis von 14,00 Euro pro Quadratmetern,
weitere 35 Prozent zwischen 14 und 17,00 Euro
pro Quadratmetern gehandelt. Nur 17 Prozent konnten zu
Mietpreisen von 17,00 Euro und mehr vermietet werden.
Als derzeit größeres Projekt in der Innenstadt entstehen mit
den Rosenberghöfen rund 11.400 Quadratmeter Bürofläche
auf dem alten AOK Areal. Neben einem IT-Unternehmen
mit einem Bedarf von rund 1.600 Quadratmetern Inh_2012_lay02_A
EuG_RE-J-13014_B
wird sich die AOK wieder an ihrem alten Standort mit Vers1.jpg
zirka 5.000 Quadratmetern etablieren. Insgesamt liegt
der Vermietungstand derzeit bei rund 50 Prozent, die
Fertigstellung ist für Juni 2014 vorgesehen.
In der Innenstadt lagen 57 Prozent der vermieteten Flächen
in einer Größe von bis zu 1.000 Quadratmetern, 20 Prozent
im Segment zwischen 1.001 bis 3.000 Quadratmetern.
Ein Vertrag über gleich 22 Prozent der vermieteten
Fläche konnte mit 11.200 Quadratmetern auf dem alten
Mercedes-Benz Areal in der Türlenstraße abgeschlossen
werden. 26 Prozent der Fläche wurden bis maximal 10 Euro
pro Quadratmeter, weitere 71 Prozent zwischen 10 bis
15 Euro und nur 2 Prozent zu 15,01 Euro und mehr vermietet.

22
23
STUTTGART NORD: GESTEIGERTE ATTRAKTIVITÄT.
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN
Feuerbach und Zuffenhausen sind traditionell von der
Automobilindustrie geprägt. Zwar mieteten sich 2013
weniger Zulieferer dieser Branche ein als in den Vorjahren.
Die Entscheidung der Porsche AG für die Errichtung neuer
Karosserie- und Motorenwerke stellt jedoch eine deutliche
weitere Stärkung des Standortes dar.
Auch die „Automeile“ entlang der Heilbronnerstraße
zeigte eine positive Entwicklung: Ende 2013 eröffnete hier
der Neubau der Audi-Niederlassung. Die Daimler AG erwarb
ein an ihr Verkaufsareal angrenzendes Grundstück
in direkter Ecklage Heilbronnerstraße/Borsigstraße, um
dort eine Niederlassung zu etablieren. VW folgt mit einer
ueromarktber_ neuen Niederlassung auf dem Kiefer Areal in 2015.
nsicht_18-19_
Das Bauvorhaben Oasis II wird voraussichtlich im ersten
Quartal 2015 fertiggestellt. Weitere Wohnungen sowie
zirka 10.000 Quadratmeter Bürofläche sind im Rahmen
des Projektes Skyline in Planung.
Insgesamt war der Markt Feuerbach/Zuffenhausen in
2013 von geringer Nachfrage geprägt. Der im Vergleich
zu den zehn vorangegangenen Jahren mit durchschnittlich
rund 13.500 Quadratmetern zunächst positiv anmutende
Jahresumsatz von zirka 43.000 Quadratmetern
findet allein im Neubau der Deutschen Rentenversicherung
in Freiberg mit einer Fläche von 23.000 Quadratmetern
seine Erklärung.
WEILIMDORF
2012 starteten die Wirtschaftsförderung Stuttgart und
mehrere Eigentümer eine Standortinitiative mit dem Ziel,
die Attraktivität des Standortes zu steigern. Grund war
der Auszug des Großnutzers Ernst & Young zum ersten
Quartal 2016. Bislang sind unter anderem eine Kita und
energetische Verbesserungen einiger Gebäude in Planung.
Eine Umsetzung erster Maßnahmen bereits vor dem
Auszug von Ernst & Young würde sich positiv auf das
Gesamtbild des Standortes auswirken. Förderlich ist auch
die kontinuierlich positive Entwicklung des Softwareunternehmens
Vector Informatik, das sich die vergangenen Jahre
sukzessive erweitert hat. Großkonzerne wie Siemens und
Vodafone tragen ebenfalls weiterhin zur Entwicklung des
Standorts bei.
In Weilimdorf konnten mit 7.700 Quadratmetern 45 Prozent
mehr Fläche als in 2012 und somit deutlich mehr als
im Zehnjahresdurchschnitt von 6.200 Quadratmetern
vermietet werden. Es wurden zehn Verträge im Segment
bis 500 Quadratmeter und zwei Verträge zwischen 500
und 2.000 Quadratmetern abgeschlossen. 92 Prozent der
vermieteten Fläche wurde zu Mietpreisen zwischen 8,00
bis 9,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.

STUTTGART OST: AUFWERTUNG IN VOLLEM GANGE.
BAD CANNSTATT/HEDELFINGEN/WANGEN
Der Bebauungsplan für den Neckarpark auf dem ehemaligen
Güterbahnhof-Areal in Bad Cannstatt wurde 2013
intensiv weiterentwickelt und wird in den kommenden
Jahren umgesetzt. Zwischenzeitlich besteht Einigkeit über
die Erstellung einer grünen Mitte mit einer Fläche von
60 x 200 Metern. Die Grundstücke für die geplanten Bürogebäude
entlang der Daimlerstraße wurden für einen
Erwerber optioniert. Ein Baubeginn für einige Areale ist
nach den intensiven Verhandlungen mit Nutzern wie dem
Roten Kreuz beziehungsweise der Sportklinik in greifbare
Nähe gerückt.
Auch das Gebiet im Umfeld der S-Bahn-Station „Kegelenstraße“
hat sich entwickelt. Dort wurde der Neubau des
Jugendhauses „DAS CANN“ eröffnet, die ehemalige
Schokoladenfabrik Friedel wurde bereits 2012 in die
„Friedel Lofts“ umgebaut. Zusammen mit dem neuen
Stadt museum führt dies zu einer deutlichen Aufwertung
des an den Neckarpark angrenzenden Gebietes.
Insgesamt ist der Büromarkt Bad Cannstatt/Hedelfingen/
Wangen weiterhin von Vertragsabschlüssen unter 500 Quadratmetern
geprägt. Im gesamten Gebiet herrscht aktuell
ein Mangel an modernen kleinteiligen Büroflächen, sodass
ein Entwickler hier mit dem richtigen Konzept eine Marktlücke
schließen könnte.
Die Anzahl der abgeschlossenen Verträge war im Vergleich
zu den Vorjahren leicht rückläufig, die Flächenumsätze
insgesamt jedoch stabil. Durch die Großanmietungen
des Landes Baden-Württemberg für die Polizei mit
11.500 Quadratmetern und der Telekom mit 3.600 Quadratmetern
konnte der Zehnjahresdurchschnitt von rund
12.900 Quadratmetern mit zirka 19.800 Quadratmetern
in 2013 sogar deutlich übertroffen werden. Bedingt durch
diese Abschlüsse lagen 89 Prozent der Flächen bei Mietpreisen
zwischen 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter.

24
25
STUTTGART SÜD: TEILWEISE REKORDERGEBNISSE.
DEGERLOCH
Degerloch, und hier vor allem der Bereich um den Albplatz,
ist nach wie vor ein gefragter Bürostandort. Leider
gab es hier auch 2013 keine Neubauvorhaben, sodass
nahezu keine neuwertigen Flächen zur Verfügung gestellt
werden konnten. Bestandsflächen in Großraumstrukturen
sind wiederum kaum gefragt und haben sehr lange Vermarktungszeiten.
Einfachere Flächen mit Produktionscharakter
findet man im Gewerbegebiet Tränke.
Das Bild geringer Umsätze zeigt sich auch in 2013. 58 Prozent
der vermieteten Gesamtfläche von 1.900 Quadratmetern
lagen im Bereich unter 500 Quadratmetern und
nur ein Vertrag bei 790 Quadratmetern. Einen Abschluss
über große Flächen gab es trotz bestehender Nachfrage
mangels geeigneter Angebote im gesamten Gebiet nicht.
90 Prozent der vermieteten Flächen wurden zu Preisen
zwischen 9,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter gehandelt.
Die Knappheit am Standort Degerloch wirkt sich bereits
auf den angrenzenden Stadtteil Möhringen aus: Hier
wurden weitere Entwicklungen auf dem alten Hansa-
Areal angestoßen.
LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Insgesamt wurde in Leinfelden-Echterdingen mit rund
47.900 Quadratmetern vermieteter Bürofläche ein außergewöhnlich
hohes Ergebnis erzielt. Dies liegt maßgeblich
an zwei Großanmietungen in Bestandsgebäuden von
rund 17.600 Quadratmetern durch einen Automobilkonzern
und rund 1.350 Quadratmetern durch ein
IT-Unternehmen. Dies ist ein wichtiger Impuls für den
Teilmarkt Leinfelden-Unter aichen, der in den letzten
Jahren durch einen hohen Leerstand geprägt wurde.
Der Vertrag für den neuen Standort von Ernst & Young
am Flughafen wurde erfolgreich abgeschlossen. Damit
ist eine weitere Weiche für den Baubeginn der „Airport
City“ mit einem möglichen Gesamtvolumen von rund
100.000 Quadratmetern Neubaufläche für Büro-, Serviceund
Hotel nutzung gestellt. Der Stuttgarter Fernomnibus-
Bahnhof befindet sich bereits im Bau, die Infrastruktur
wird in naher Zukunft durch einen ICE-Fernbahnhof
nochmals erweitert.
Der Großteil der 13 getätigten Vertragsabschlüsse lag im
Segment bis 500 Quadratmeter. Acht Mietverträge mit
einer Gesamtfläche von rund 21.900 Quadratmetern und
damit rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes bewegten
sich in einer Preisspanne von 7,50 bis 11,00 Euro pro
Quadratmeter. Über 12,00 Euro pro Quadratmeter gab es
drei Vertragsabschlüsse. Für den Teilmarkt Leinfelden-
Echterdingen ergibt sich somit eine Durchschnittsmiete
von 12,70 Euro pro Quadratmeter.

FASANENHOF
Der Standort Fasanenhof wird mit der Verbesserung der
Infrastruktur durch die Weiterführung der Stadtbahn
bis zum Flughafen mit Anschluss an den zukünftigen
Fernbahnhof deutlich aufgewertet. Erstmalig gibt es
wieder eine Projektentwicklung, die ein nutzerspezifisches
neues Gebäude in einem planbaren Zeitraum ermöglichen
könnte. Insgesamt konnten rund 5.700 Quadratmeter
vermietet werden – kaum mehr als im Vorjahr
mit 5.200 Quadratmetern. Mit 19 Abschlüssen bewegte
sich der Großteil der Verträge wie in den Vorjahren unter
500 Quadratmetern. Zwei Mietverträge lagen im Segment
zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern. 89 Prozent der
vermieteten Flächen wurden zwischen 9,01 und 10,00 Euro
pro Quadratmeter gehandelt und rund 11 Prozent unter
9,00 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Durchschnittsmiete
von 9,50 Euro pro Quadratmeter.
begonnen. Vermutlich wird der geplante zweite Bauabschnitt
7.2 wohl ebenfalls in Kürze realisiert, da die im
Bau befindlichen Flächen bereits vermietet sind. Auch
das an die Projekte 7.1 und 7.2 angrenzende Zentrum für
Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-
Württemberg (ZSW) ist mittlerweile bewilligt. Hier entstehen
rund 10.000 Quadratmeter Fläche für Forschungslabors,
Werkstätten und Büros.
Im zu Möhringen zählenden Gewerbegebiet an der Sigmaringerstraße
bietet das ehemalige Produktionsareal der
Firma Hansa Raum für Projektentwicklungen. Hier entsteht
auf einer Fläche von rund 5.000 Quadratmetern die neue
Hauptverwaltung der Hansa Metallwerke AG. Geplant ist
eine Fertigstellung im zweiten Quartal 2015. Die verbleibenden
Grundstücke bieten Platz für die Projektierung von bis
zu 10.000 Quadratmetern Bürofläche.
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP
2013 konnte ein hervorragendes Ergebnis erzielt werden:
Rund 62.200 Quadratmeter wurden an neue Büronutzer
vermietet, was fast einer Verdreifachung der durchschnittlichen
Vermietungsleistung der letzten zehn Jahre entspricht.
Eine hohe Nachfrage herrschte im Gewerbegebiet
„Am Wallgraben“, in dem die Anmietung des Bürogebäudes
Emporia mit rund 15.500 Quadratmetern durch
einen Automobilkonzern ins Gewicht fiel.
Eine weitere Großanmietung erfolgte durch den Verlag
Koch, Neff & Volckmar. Auf dessen ehemaligem Gelände
entsteht ein neuer Verwaltungssitz mit rund 13.500 Quadratmetern.
Ende 2015 werden hier mehr als 600 Mitarbeiter
einziehen. Darüber hinaus planen Stadt, Wirtschaftsförderung,
Region, Gemeinderat und der neue Investor eine
Weiterentwicklung des rund 80.000 Quadratmeter großen
Areals: Neben dem Erhalt einiger Bestandsgebäude sind
weitere Neubauprojekte vorgesehen, sodass der Bereich
Industrie-, Ruppmann-, Schockenriedstraße und Wallgraben
zur Aufwertung des Gewerbegebietes beitragen wird.
Im Stuttgarter Engineering Park „STEP“ hat der Bau des
Neubauprojektes 7.1 mit rund 5.800 Quadratmetern Fläche
Auf Initiative der Stadt Stuttgart wurde 2013 eine Planungsstudie
für das leerstehende IBM Areal erstellt. Das Gesamtwerk
des Architekten Egon Eiermann soll erhalten und
sinnvoll ergänzt werden.
Insgesamt wurden im Teilmarkt Vaihingen/Möhringen
48 Miet verträge abgeschlossen. Acht davon lagen unter
8,00 Euro pro Quadratmeter und 17 zwischen 8,01 und
10,00 Euro pro Quadratmeter, was rund 37 Prozent des
gesamten Umsatzes des Teilmarktes ausmacht. Die meisten
Abschlüsse befanden sich im Segment 10,01 bis 13,00 Euro
pro Quadratmeter. Mieten über 16,00 Euro pro Quadratmeter
wurden im 19-stöckigen Büroturm Colorado in
Vaihingen erreicht. 26 Abschlüsse und damit 54 Prozent der
Verträge lagen im Größenbereich unter 500 Quadratmetern.
Im Segment 501 bis 1000 Quadratmeter wurden
13 Büroflächen vermietet, zwischen 1.001 und 3.000 Quadratmeter
konnten lediglich vier Vermietungen erfasst werden.
Vier Verträge kamen in Größen über 4.000 Quadratmetern
zustande. So lagen zwei Verträge mit zusammen 9.100 Quadratmetern
zwischen 4.001 und 5.000 Quadratmetern.
Drei Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern führten zu
insgesamt 30.600 Quadratmetern vermieteter Fläche und
damit zu rund 49 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes
im Gebiet Vaihingen/Möhringen.

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A 8 Richtung
Karlsruhe
Autobahnkreuz
Stuttgart
A 81
A 8 Richtung
München
BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.
Büroflächenumsatz in 2013
< 10.000 m 2
10.000 – 20.000 m 2
20.000 – 30.000 m 2
30.000 – 40.000 m 2
A 81
Richtung Heilbronn
ab 40.000 m 2
Gewerbe-/Bürostandorte
A 81
Richtung Singen
A 8 Richtung
Karlsruhe
A 81
Autobahnkreuz
Stuttgart
A 8 Richtung
München

AUCH 2014 EIN LEBENDIGER MARKT.
Die wirtschaftlichen Prognosen für Deutschland fallen für das Jahr 2014 vergleichsweise gut aus. Die Region
Stuttgart, die stark von den Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, dürfte bei den derzeitigen
Vorzeichen auch 2014 weiteres Wachstum verzeichnen. Entgegen den Vorjahren, in denen Prognosen
schwierig waren, erscheinen die Vorhersagen für 2014 einfacher.
Zwar hat sich das Fertigstellungsvolumen in 2013 mehr
als verdoppelt, allerdings wurden dem Markt aufgrund
der hohen Vorvermietungen Neubauflächen nur in geringem
Umfang zugeführt. Die Nachfrage nach effizienten,
zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen wird
aber weiterhin anhalten, da bereits seit vielen Jahren ein
klarer Trend in Richtung Optimierung sowohl auf der
Nutzer- als auch der Entwicklerseite erkennbar ist. Aufgrund
der zahlreichen Projektentwicklungen in den vergangenen
Jahren sind die Möglichkeiten für neue Projekte
im Innenstadtbereich jedoch weniger geworden.
Eine Umsetzung ist im Wesentlichen nur durch Abriss
beziehungsweise Kernsanierung des Bestandes denkbar.
Die Spitzenmiete wird sich in 2014 auf einem ähnlich
hohen Niveau bewegen, da in 2014 einige Mietvertragsabschlüsse
in hochpreisigen Neubauprojekten zu erwarten
sind. Vor allem in den südlichen Randlagen haben sich
die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich
positiv entwickelt. Auch in den übrigen Teilmärkten
zeigte sich, dass Mieter bereit sind, für Flächen in Neubauqualität
entsprechende Mieten zu bezahlen.

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Aufgrund der umfänglichen Veränderungen am Markt
hat sich das Flächenangebot von der Qualität deutlich
verbessert.
Auf der anderen Seite ist der Stuttgarter Markt immer
auch von einem hohen Anteil von Nutzern geprägt, die
einfache Flächen zu durchschnittlichen Preisen benötigen.
Allerdings haben die gestiegenen behördlichen Anforderungen
und beispielsweise die erfolgte Steigerung
der Energiepreise die Vermarktung von Bestands flächen
erschwert. In der Folge sind die Eigentümer dieser
Immo bilien gezwungen, die Gesamtmietbelastung durch
eine Reduzierung der Grundmiete zu kompensieren, um
wettbewerbsfähig zu bleiben. Andererseits müssen sie aber
auch über umfängliche Sanierungsmaßnahmen nachdenken,
die am Ende wieder zu marktgerechten Preisen
führen. Flächen zu günstigen Preisen werden dadurch
am Markt weniger.

Ausgehend von den relativ stabilen
Flächen umsätzen im kleinflächigen Segment, verbunden
mit einigen zu erwartenden Großanmietungen, dürfte der
Umsatz für 2014 bei zirka 220.000 Quadratmetern Bürofläche
liegen.

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HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit
größter Sorgfalt durchgeführt. Für
die Richtigkeit der durch geführten Einschätzungen
kann keine Haftung übernommen
werden.
Hierfür bitten wir um Verständnis.
Matthias Hägele
Berater Bürovermietung
Telefon 0711/2148-292
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Laura-Teresa Seiler
Assistentin Gewerbliche Immobilien
Telefon 0711/2148-297
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