Marktspiegel für Bayern 2011 - Sparkassen Immobilien
Marktspiegel für Bayern 2011 - Sparkassen Immobilien
Marktspiegel für Bayern 2011 - Sparkassen Immobilien
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<strong>Marktspiegel</strong><br />
für <strong>Bayern</strong> <strong>2011</strong><br />
<strong>Sparkassen</strong>-<strong>Immobilien</strong>-Vermittlungs-GmbH<br />
www.sparkassen-immo.de
<strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> <strong>2011</strong><br />
<strong>Sparkassen</strong>-<strong>Immobilien</strong>-Vermittlungs-GmbH<br />
• Preislandkarten<br />
• Kaufpreise für Baugrundstücke<br />
sowie für neue und gebrauchte Wohnimmobilien<br />
• Informationen zur Angebots- und Nachfragesituation<br />
• aktuelle Preistendenzen<br />
• <strong>Immobilien</strong>umsätze<br />
Herausgeber<br />
<strong>Sparkassen</strong>-<strong>Immobilien</strong>-Vermittlungs-GmbH<br />
Karolinenplatz 1 • 80333 München<br />
Telefon 089 74648-0 • Telefax 089 74648-111<br />
info@sparkassen-immo.de • www.sparkassen-immo.de<br />
Nachdruck und Vervielfältigung ist (auch auszugsweise) nur mit Genehmigung des Herausgebers und Quellenangabe gestattet. Der <strong>Marktspiegel</strong> basiert auf der<br />
Befragung öffentlicher Stellen und unserer Vertretungen; eine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben kann nicht übernommen werden.<br />
Stand: März <strong>2011</strong>, Schutzgebühr: 50,– EUR<br />
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© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong>
Inhaltsverzeichnis<br />
Inhalt<br />
Der Wohnimmobilienmarkt in <strong>Bayern</strong> ..........................<br />
Ausblick auf den <strong>Immobilien</strong>markt <strong>2011</strong> .....................<br />
Erläuterungen und Hinweise ..........................................<br />
Preislandkarten .........................................................<br />
Kaufpreise Neu- und Gebrauchtwohnungsmarkt ....<br />
Oberbayern ....................................................................<br />
Niederbayern .................................................................<br />
Schwaben .......................................................................<br />
Oberpfalz ........................................................................<br />
Mittelfranken .................................................................<br />
Oberfranken ...................................................................<br />
Unterfranken ..................................................................<br />
Angebot, Nachfrage, Preistendenz ..........................<br />
Oberbayern ....................................................................<br />
Niederbayern .................................................................<br />
Schwaben .......................................................................<br />
Oberpfalz ........................................................................<br />
Mittelfranken .................................................................<br />
Oberfranken ...................................................................<br />
Unterfranken ..................................................................<br />
Umsätze ....................................................................<br />
Seite<br />
04<br />
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08<br />
09<br />
17<br />
17<br />
27<br />
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37<br />
41<br />
45<br />
49<br />
53<br />
53<br />
57<br />
59<br />
63<br />
65<br />
67<br />
69<br />
71<br />
© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong><br />
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Der Wohnimmobilienmarkt<br />
in <strong>Bayern</strong><br />
<strong>Immobilien</strong>umsatz gestiegen –<br />
Sehr starke Nachfrage nach Wohnimmobilien<br />
Mit 29,7 Milliarden Euro ist das aus den grunderwerbsteuerpflichtigen<br />
Umsätzen errechnete Marktvolumen<br />
für <strong>Bayern</strong> um 13,6 Prozent gegenüber<br />
2009 gestiegen. Nach dem deutlichen Rückgang<br />
des Transaktionsvolumens im Jahr 2009 (26,1 Mrd. €)<br />
erreichte dieses im vergangenen Jahr wieder das<br />
Niveau zu Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008.<br />
Die Zuwächse waren in den einzelnen Regierungsbezirken<br />
allerdings unterschiedlich hoch: Oberbayern<br />
und Oberfranken hatten mit jeweils 15,3 Prozent<br />
die höchsten Zuwächse gefolgt von Schwaben mit<br />
einem Plus von 14,3 Prozent. In Mittelfranken und<br />
Unterfranken war die Umsatzentwicklung mit 12,0<br />
bzw. 11,6 Prozent leicht unterdurchschnittlich. Ein<br />
lediglich einstelliges Plus von 9,1 bzw. 5,1 Prozent<br />
wurde in Niederbayern und in der Oberpfalz erreicht.<br />
Mehr als die Hälfte des bayerischen <strong>Immobilien</strong>umsatzes<br />
(56 Prozent) werden in Oberbayern generiert.<br />
Von den 3,6 Mrd. Euro Umsatzzuwachs beim bayerischen<br />
<strong>Immobilien</strong>markt entfielen auf die Stadt und<br />
den Landkreis München 1,5 Mrd. Euro oder 42 Prozent.<br />
Damit hat sich in der Landeshauptstadt und<br />
dem dazugehörigen Landkreis der <strong>Immobilien</strong>um-<br />
satz um 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesteigert.<br />
Dies ist auch auf die wieder gestiegenen Umsätze<br />
mit gewerblichen <strong>Immobilien</strong> zurückzuführen.<br />
In der Stadt München wurde hier ein Plus von rund<br />
75 Prozent verzeichnet.<br />
Starke Nachfrage nach Wohnimmobilien –<br />
Angebot geht zurück<br />
Die Nachfrage hat im Vergleich zum Vorjahr bei allen<br />
Objektarten (Einfamilien-/Doppel- und Reihenhäuser<br />
sowie Eigentumswohnungen – sowohl aus dem<br />
Bestand, als auch im Neubau - und Baugrundstücke)<br />
im Laufe des Jahres weiter zugenommen.<br />
Erstmals seit vielen Jahren ist das Angebot bei allen<br />
Objektarten im <strong>Bayern</strong>durchschnitt zurückgegangen.<br />
Bei gebrauchten Häusern und größeren<br />
gebrauchten Eigentumswohnungen übersteigt die<br />
Nachfrage in den meisten Regionen das vorhandene<br />
Angebot deutlich.<br />
Der Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit der <strong>Sparkassen</strong>-Immo<br />
lag auch 2010 wieder bei Gebrauchtimmobilien:<br />
Acht von zehn der im vergangenen Jahr<br />
vermittelten Häuser und Wohnungen kamen aus<br />
dem Bestand. Dies bedeutet eine leichte Verschiebung<br />
in Richtung Neubau gegenüber dem Vorjahr<br />
(2009 lag der Gebrauchtanteil bei 83 Prozent). Gebrauchte<br />
Häuser kosten in <strong>Bayern</strong> im Durchschnitt<br />
um ca. 120.000 Euro weniger als Neubau-Häuser,<br />
für gebrauchte Wohnungen wurden im Durchschnitt<br />
rund 40 Prozent weniger als für Neubau-Wohnungen<br />
bezahlt.<br />
<strong>Immobilien</strong>preise steigen zum Teil deutlich an<br />
Die Preise für gebrauchte Häuser (Einfamilienhäuser,<br />
Doppelhaushälften und Reihenhäuser) und Eigentumswohnungen<br />
zogen 2010 im Landesdurchschnitt<br />
um jeweils neun Prozent an. Im Schnitt haben<br />
gebrauchte Häuser bei der <strong>Sparkassen</strong>-Finanzgruppe<br />
in <strong>Bayern</strong> für 197.400 Euro einen neuen Käufer<br />
gefunden. Der durchschnittlich erzielte Preis für<br />
gebrauchte Eigentumswohnungen betrug 106.400<br />
Euro.<br />
Die Preise für neu gebaute Häuser in <strong>Bayern</strong> sind<br />
durchschnittlich um vier Prozent gestiegen. 316.200<br />
Euro musste ein Käufer dafür im Durchschnitt investieren.<br />
Erneut rückläufig entwickelte sich die<br />
durchschnittliche Größe der vermittelten Neubau-<br />
Eigentumswohnungen, da Kapitalanleger wieder<br />
stärker in Neubau-<strong>Immobilien</strong> investieren und dabei<br />
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© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong>
häufiger kleinere Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern<br />
erwerben, während Eigennutzer in der Regel<br />
größere Wohnungen mit drei, vier und mehr Zimmern<br />
bevorzugen.<br />
Der Durchschnittspreis für neu gebaute Eigentumswohnungen<br />
entwickelte sich auf Grund dieses statistischen<br />
Effektes leicht rückläufig und lag um sieben<br />
Prozent unter dem Vorjahreswert. 181.000 Euro betrug<br />
der Kaufpreis im Durchschnitt bei einer durch<br />
die Makler der <strong>Sparkassen</strong>-Finanzgruppe <strong>Bayern</strong><br />
vermittelten neu gebauten Eigentumswohnung.<br />
<strong>Immobilien</strong>umsätze<br />
in <strong>Bayern</strong> 2010<br />
in Mrd. EUR und ihre<br />
Veränderung zum Vorjahr<br />
11,6 % 15,3 %<br />
Unterfranken<br />
1,79 Mrd. €<br />
12,0 %<br />
Mittelfranken<br />
3,42 Mrd. €<br />
Oberfranken<br />
1,24 Mrd. €<br />
5,1 %<br />
Oberpfalz<br />
1,61 Mrd. €<br />
Alle Werte sind lediglich landesweite Durchschnittswerte,<br />
von denen die Preise einzelner Objekte zum<br />
Teil ganz erheblich abweichen können.<br />
13,6 %<br />
<strong>Bayern</strong><br />
29,70 Mrd. €<br />
14,3 %<br />
9,1 %<br />
Niederbayern<br />
1,64 Mrd. €<br />
Schwaben<br />
3,50 Mrd. €<br />
15,3 %<br />
Oberbayern<br />
16,50 Mrd. €<br />
© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong><br />
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<strong>Immobilien</strong>umsätze<br />
in <strong>Bayern</strong> 2001 - 2010<br />
<strong>Immobilien</strong>umsatz in <strong>Bayern</strong> 2010<br />
in Prozent<br />
Mrd. €<br />
35,00<br />
Oberfranken 4%<br />
Unterfranken 6%<br />
30,00<br />
Mittelfranken 11%<br />
25,00<br />
Oberpfalz 5%<br />
20,00<br />
15,00<br />
Schwaben 12%<br />
10,00<br />
Niederbayern 6%<br />
Oberbayern 56%<br />
5,00<br />
0,00<br />
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Jahr<br />
Seite 6<br />
© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong>
Ausblick auf den<br />
Wohnimmobilienmarkt <strong>2011</strong><br />
Die Prognosen für die konjunkturelle Entwicklung in<br />
Deutschland sind auch für das Jahr <strong>2011</strong> sehr positiv.<br />
Neben dem stabilen, durch Veränderung in der<br />
Lebenssituation motivierten <strong>Immobilien</strong>kauf und<br />
-verkauf von Eigennutzern, wird die im vergangenen<br />
Jahr verstärkte Nachfrage von Kapitalanlegern weiter<br />
anhalten. Inländische private und institutionelle<br />
Investoren schätzen die Immobilie wieder als transparentes<br />
und verständliches sowie wertstabiles und<br />
gegenüber derzeitigen Alternativen auch rentables<br />
Investitionsobjekt. Zudem wirken Inflationsängste in<br />
Zusammenhang mit der Entwicklung des Euro häufig<br />
als Erwerbsmotiv. Bei ausländischen Investoren sind<br />
deutsche Wohnimmobilien auf Grund der langjährig<br />
stabilen Preise sowie der stabilen wirtschaftlichen<br />
und politischen Rahmenbedingungen wieder gefragt.<br />
Auch wenn sich die Nachfrage inzwischen wieder<br />
stärker auf das gesamte <strong>Immobilien</strong>spektrum<br />
verteilt, bleibt die Wohnimmobilie wohl auch <strong>2011</strong><br />
die am stärksten nachgefragte Objektart.<br />
sowie für Baugrundstücke müssen Verkäufer in einigen<br />
Regionen jedoch mit weiteren Preisabschlägen<br />
rechnen. Von der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien<br />
in <strong>Bayern</strong> wird – wie bereits im vergangenen<br />
Jahr – der Neubaumarkt noch stärker profitieren.<br />
Hier werden allerorts stabile bis leicht steigende<br />
Preise erwartet, wobei sich der Schwerpunkt der Aktivitäten<br />
von Bauträgern weiterhin auf die Ballungsräume<br />
und die städtischen Bereiche mit Zentrumsfunktionen<br />
fokussieren wird.<br />
Durchschnittliche <strong>Immobilien</strong>preise<br />
in <strong>Bayern</strong> 2010<br />
Im <strong>Bayern</strong>durchschnitt werden von den Maklern der<br />
<strong>Sparkassen</strong>-Finanzgruppe leichte Preissteigerungen<br />
erwartet. Jedoch wird sich die seit einigen Jahren<br />
stattfindende Differenzierung von Märkten und Preisen<br />
weiter fortsetzen. In gefragten Lagen wird es<br />
voraussichtlich zu deutlicheren Preissteigerungen<br />
kommen. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen<br />
gebraucht<br />
197.400 €<br />
Häuser<br />
neu<br />
316.200 €<br />
gebraucht<br />
106.400 €<br />
Wohnungen<br />
neu<br />
181.000 €<br />
© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong> Seite 7
Erläuterungen und wichtige<br />
Hinweise<br />
Allgemeines<br />
Der <strong>Marktspiegel</strong> <strong>2011</strong> gibt Auskunft über die <strong>Immobilien</strong>umsätze<br />
in <strong>Bayern</strong> sowie die am Markt realisierten<br />
Kaufpreise von baureifen Grundstücken, Eigenheimen<br />
und Eigentumswohnungen – bezogen auf<br />
den Neubau – und den Gebrauchtwohnungsmarkt.<br />
Mehrfarbige Preislandkarten geben einen Überblick<br />
über den Wert von gebrauchten Ein-/Zweifamilienhäusern.<br />
Alle Daten sind geordnet nach Regierungsbezirken<br />
und Landkreisen und wurden im Zeitraum<br />
Dezember 2010 bis Februar <strong>2011</strong> bei unseren mehr<br />
als 200 Vermittlungsstellen in <strong>Bayern</strong> erhoben. Trotz<br />
sorgfältigster Überprüfung können wir für die veröffentlichten<br />
Daten keine Gewähr übernehmen.<br />
<strong>Immobilien</strong>umsätze<br />
Die Umsatzzahlen der Jahre 2002 bis 2010 beziehen<br />
sich auf die Geldwerte aller Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge<br />
von unbebauten und bebauten<br />
Grundstücken für wohnwirtschaftliche und gewerbliche<br />
Zwecke. Sie ermitteln sich aus der Hochrechnung<br />
der Grunderwerbsteuerzahlungen an die bayerischen<br />
Finanzämter.<br />
Preisangaben<br />
Die angegebenen Kaufpreisspannen berücksichtigen<br />
unbebaute und bebaute Grundstücke in bevorzugten,<br />
mittleren und einfachen Lagen. Es handelt sich bei<br />
den bevorzugten Lagen um Objekte, die in Gebieten<br />
mit reiner Wohnbebauung und guter bis sehr guter<br />
Infrastruktur liegen. Die mittleren Lagen bezeichnen<br />
so genannte Durchschnittswohngebiete mit gemischter<br />
Bebauung und einfache Lagen sind sehr ländliche<br />
Räume oder Lagen mit überwiegend gewerblich genutzter<br />
Bebauung. Um bei den Kaufpreisangaben<br />
sinnvolle Vergleiche zu ermöglichen, sind nur Preise<br />
für Objekte einbezogen, die heutigen durchschnittlichen<br />
Ansprüchen an die Wohnungsqualität entsprechen<br />
und in einwandfreiem baulichen Zustand sind.<br />
Extreme Höchst- oder Niedrigpreise wurden hierbei<br />
nicht berücksichtigt. Die angegebenen Preise beruhen<br />
auf einer Momentbetrachtung, weshalb es sich<br />
lediglich um Orientierungswerte handelt. Wir können<br />
nicht garantieren, in der Zukunft <strong>Immobilien</strong> zu den<br />
genannten Preisen zu vermitteln.<br />
Baugrundstücke<br />
Die Preisangaben für Baugrundstücke beziehen sich<br />
auf baureife Grundstücke in der Größenordnung<br />
von 600 m² bis 800 m² für die Errichtung von freistehenden<br />
Ein- und Zweifamilienhäusern, mit einer<br />
Geschossflächenzahl (GFZ) zwischen 0,25 und 0,40.<br />
Die Erschließungskosten (nach BBauG) sind in den<br />
Preisen enthalten, nicht jedoch die Anschlusskosten.<br />
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
Den Preisangaben für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
liegen Grundstücksgrößen von ca.<br />
800 m² im ländlichen Raum und Wohnflächen zwischen<br />
125 m² und 150 m² zugrunde. In Ballungsräumen<br />
sind die Grundstücke entsprechend kleiner.<br />
Doppelhaushälften und Reihenhäuser<br />
Die Preisangaben für Doppelhaushälften und Reihenhäuser<br />
beziehen sich auf Objekte durchschnittlicher<br />
Größe von 100 bis 120 m² Wohn-fläche bei<br />
Grundstücksanteilen bis ca. 400 m² in ländlichen Regionen,<br />
in Ballungsräumen mit entsprechend kleineren<br />
Grundstücken.<br />
Eigentumswohnungen<br />
Die Preise für Eigentumswohnungen beziehen sich<br />
auf den Quadratmeter Wohnfläche im nicht vermieteten<br />
Zustand. Tiefgaragenplätze oder Stellplätze im<br />
Freien blieben unberücksichtigt.<br />
Angebot, Nachfrage, Preistendenz<br />
Abzulesen ist hier das Verhältnis von Angebot und<br />
Nachfrage zueinander sowie die relative Marktgröße<br />
und die voraussichtliche Preisentwicklung. Ein Lesehinweis<br />
befindet sich jeweils am Ende der Tabelle.<br />
Preislandkarten<br />
Die Preislandkarten zeigen die regionalen Unterschiede<br />
im Preisniveau für gebrauchte freistehende<br />
Ein-/Zweifamilienhäuser. Zugrunde gelegt wurde hier<br />
der häufigste Wert aus mittlerer und bevorzugter<br />
Lage, der bei den Kaufpreisen zu beobachten war.<br />
Seite 8<br />
© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong>
Preise für freistehende Ein- /<br />
Zweifamilienhäuser<br />
(gebraucht, mittlere bis bevorzugte Lage,<br />
häufigster Wert, 2010)<br />
700.000 € und mehr<br />
550.000 € bis unter 700.000 €<br />
450.000 € bis unter 550.000 €<br />
350.000 € bis unter 450.000 €<br />
250.000 € bis unter 350.000 €<br />
200.000 € bis unter 250.000 €<br />
bis unter 200.000 €<br />
© <strong>Marktspiegel</strong> für <strong>Bayern</strong> der <strong>Sparkassen</strong>-Immo, <strong>2011</strong> Seite 9
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