Revitalisierung einer 50/60er-Jahre-Siedlung mit ... - MBWSV NRW
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REVITALISIERUNG EINER <strong>50</strong>/60ER-JAHRE<br />
JAHRE-SIEDLUNG<br />
MIT EINEM WOHNUNGSUNTERNEHMEN ALS MOTOR<br />
– FLÜSSESIEDLUNG IN BOCHUM-GRUMME<br />
–<br />
Blick auf den bereits modernisierten Teil der Flüssesiedlung<br />
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN<br />
Mietdifferenzierung innerhalb von Bochum<br />
Standort der<br />
Flüssesiedlung<br />
Miete bei Neuvermietung 2011<br />
Mietwohnungen BJ bis 2005<br />
PLZ‐Ebene in EUR/m²
DAS QUARTIER IM ÜBERBLICK<br />
VBW-Bestand<br />
1.188 WE<br />
LEG-Bestand<br />
ca. 200 WE<br />
Privates<br />
Wohneigentum<br />
ca. 300 WE<br />
Insgesamt ca.<br />
1.700 WE<br />
Private<br />
Dienstleistungen/<br />
Stadtteilladen<br />
Kirche / Schule /<br />
Sportanlagen<br />
Grünbereiche /<br />
Gewerbe<br />
Anteil der über 60-jährigen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung: ca. 32 % (Vergleich Gesamtstadt: ca. 27%)<br />
Leerstand: 2 %<br />
Fluktuation:<br />
10 % <strong>mit</strong> steigender Tendenz<br />
WOHNUNGSANGEBOT – BAUTYP <strong>50</strong>ER JAHRE<br />
IST-ZUSTAND<br />
Daten und Fakten<br />
►Überwiegender Bautyp der Wohnungsbestände<br />
der VBW in der Flüssesiedlung<br />
► Anzahl WE: 610<br />
► Durchschnittliche Wohnfläche: ~ <strong>50</strong> m²<br />
► Durchschnittliche Miete: 4,87 €/m²<br />
► Freifinanziert<br />
► Ohne Balkon / Terrasse<br />
Maßnahmen in den 80er <strong>Jahre</strong>n<br />
► Wärmedämmung der Fassaden (ca. 6 cm)<br />
► Isolierverglaste Fenster<br />
Energetische Daten<br />
► Fernwärmeversorgung<br />
► Durchschnittlicher Energieverbrauch ist 110 kWh/m²<br />
(nach Erstmodernisierung in den 80er<br />
<strong>Jahre</strong>n)
WOHNUNGSANGEBOT – BAUTYP 60ER JAHRE<br />
IST-ZUSTAND<br />
Daten und Fakten<br />
► Anzahl WE: 424<br />
► Größere Differenzierung der Wohnungsgrößen<br />
von 43 m² bis 121 m²<br />
► Durchschnittliche Miete: 5,17 €/m²<br />
► Freifinanziert<br />
► Balkon / Terrasse<br />
Energetische Daten<br />
► Fernwärmeversorgung<br />
► Durchschnittlicher Energieverbrauch:<br />
~ 140-180 kWh/m²<br />
Ausnahme: bereits modernisierte Punkthochhäuser<br />
aus der gleichen Bauzeit (184 WE)<br />
WOHNUNGSANGEBOT – BAUTYP 70ER JAHRE<br />
SENIORENWOHNANLAGE – IST-ZUSTAND<br />
Daten und Fakten<br />
► Anzahl WE: 45<br />
► Differenzierung der Wohnungsgrößen<br />
von 40 m² bis 56 m²<br />
► Durchschnittliche Miete: 4,26 €/m²<br />
► Öffentlich gefördert<br />
Energetische Daten<br />
► Fernwärmeversorgung<br />
► Durchschnittlicher Energieverbrauch:<br />
~ 140 kWh/m²<br />
Erfüllen nach heutigen Maßstäben nur sehr bedingt<br />
die Anforderungen für Seniorenwohnungen,<br />
insbesondere <strong>mit</strong> Blick auf Barrierefreiheit und<br />
Betreuungsleistungen.
WOHNUNGSANGEBOT – NACHVERDICHTUNG<br />
1980 UND SPÄTER – IST-ZUSTAND<br />
Daten und Fakten<br />
► Anzahl WE: 62<br />
► Größere Differenzierung der<br />
Wohnungsgrößen<br />
von 44 m² bis 130 m²<br />
► Durchschnittliche Miete: 4,67 €/m²<br />
► Öffentlich gefördert<br />
Energetische Daten<br />
► Fernwärmeversorgung<br />
► Durchschnittlicher Energieverbrauch:<br />
~85kWh/m²<br />
PRIVATES WOHNEIGENTUM<br />
IST-ZUSTAND<br />
Daten und Fakten<br />
► Privatisierte Wohnungsbestände der Bochumer Stahlwerke aus den 30er <strong>Jahre</strong>n<br />
► Privatisierte Wohnungsbestände der VBW aus den <strong>50</strong>er <strong>Jahre</strong>n<br />
► Anzahl WE: ca. 300<br />
Energetische Daten<br />
► überwiegend öl- bzw. gasgestützte Einzelheizungen<br />
► Durchschnittlicher Energieverbrauch: k. A.
EINSTIEG IN DIE STRATEGISCHE<br />
QUARTIERSENTWICKLUNG<br />
1. BA Modernisierung rund um den Rhönplatz von 2005 bis 2008 (Kosten: ca. 700 €/m²)<br />
GESAMTÜBERBLICK<br />
Baujahr<br />
Anzahl<br />
der WE<br />
O Wohnungsgrößen<br />
Art<br />
O Miete pro qm<br />
1 <strong>50</strong>er-<strong>Jahre</strong> 610 49,62 m² freifinanziert 4,87 €<br />
1a<br />
<strong>50</strong>er-<strong>Jahre</strong><br />
(modernisierter<br />
Bereich Rhönplatz)<br />
80 <strong>50</strong> m²<br />
freifinanziert<br />
6,<strong>50</strong> €<br />
2 <strong>60er</strong>-<strong>Jahre</strong> 424 64,62 m² freifinanziert 5,17 €<br />
3 70er-<strong>Jahre</strong> 45 51,37 m² öffentlich gefördert 4,26 €<br />
4 ab 80er-<strong>Jahre</strong> 62 65,98 m² öffentlich gefördert 4,67 €<br />
►Geringe Produktdifferenzierung auf eher bescheidenem Niveau<br />
►Insgesamt geringes Preisniveau<br />
►Das kleine Segment der öffentlich geförderten Wohnungen ist das qualitativ hochwertigste, und<br />
das bei geringeren Mieten
BAUSTRUKTUR<br />
VBW-Bestand<br />
… der <strong>50</strong>er <strong>Jahre</strong><br />
… der <strong>60er</strong> <strong>Jahre</strong><br />
… der 70er <strong>Jahre</strong><br />
… 1980 und später<br />
Private und<br />
Privatisierte<br />
Bestände<br />
... der 30er <strong>Jahre</strong><br />
… der <strong>50</strong>er <strong>Jahre</strong><br />
(ehemals VBW)<br />
… der <strong>50</strong>er <strong>Jahre</strong><br />
DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE STRATEGIE<br />
Leitlinie: Langfristig denken – „kurzfristig“ handeln<br />
Mischung unterschiedlicher Wohnungsqualitäten und Größen in einem<br />
Quartier <strong>mit</strong> Vielfalt und sozialer Integration<br />
Bezahlbarkeit (nicht nur) für die vorhandenden Mieter sichern<br />
Neue Zielgruppen durch Preis- und Qualitätsdifferenzierung gewinnen<br />
Miethöhen und Qualitäten in Übereinstimmung bringen<br />
Mischung von Miete und Eigentum anstreben
BAUTYP <strong>50</strong>ER JAHRE<br />
PERSPEKTIVE<br />
610 WE<br />
(hiervon ca. 160 WE bereits modernisiert)<br />
Ziel<br />
► Gute Adresse für preiswertes Wohnen schaffen<br />
Strategie<br />
Bestandsaufwertung <strong>mit</strong> begrenztem Mitteleinsatz<br />
für Vermietbarkeit von 15 – 20 <strong>Jahre</strong>n<br />
Geplante Maßnahmen<br />
► Funktionale Verbesserungen (Wohnungszugang, Briefkasten, Beleuchtung)<br />
► Optische Aufwertung Gebäudehülle und Treppenhäuser<br />
► Energetische Sanierung <strong>mit</strong> Augenmaß<br />
(Ziel: Durchschnittsverbrauch von 70 kWh/m² )<br />
► Teilweise Abbau von Barrieren<br />
► Neugestaltung des Wohnumfeldes<br />
Kooperation<br />
► Firma Knauf als Partner bei der Entwicklung des Bauprogramms<br />
Kosten<br />
► Gesamtinvestition: 300 €/m² x 4<strong>50</strong> WE x <strong>50</strong> m² = 6.7<strong>50</strong>.000 €<br />
Förderung<br />
RL Bestandsinvest grundsätzlich geeignet<br />
Energetische Standards für begrenzten Nutzungszeitraum anpassen<br />
Einsatz von Tilgungszuschüssen prüfen<br />
BAUTYP <strong>50</strong>ER JAHRE<br />
ABRISS UND NEUBAU<br />
Partieller Abriss und Neubau<br />
Ziel<br />
►Weitere Diversifizierung des Wohnungsangebotes<br />
durch Neubau auf Bestandsflächen<br />
Strategie<br />
► Altbestände ohne Perspektive durch Neubauten ersetzen<br />
► Flächenpotentiale nutzen<br />
Geplante Maßnahmen<br />
► Leerzug und Abriss Altbestand<br />
► Neubau von barrierefreien Miet- und Eigentumsobjekten<br />
► Inklusion (z.B. Wohnprojekte <strong>mit</strong> Behinderten)<br />
Detailplanung und Kostener<strong>mit</strong>tlung läuft<br />
Förderung
BAUTYP 60ER JAHRE<br />
PERSPEKTIVE<br />
424 WE<br />
(240 WE werden modernisiert; durchschnittliche<br />
Wohnungsgröße 80 m²)<br />
Ziel<br />
►Potenziale für gehobenes und barrierefreies Wohnen<br />
im Bestand nutzen<br />
Strategie<br />
► Umfassende Modernisierung,<br />
ggf. Dachgeschossaufstockung<br />
Geplante Maßnahmen<br />
► Anbau von Aufzügen und Dachgeschossaufstockungen<br />
für barrierefreies Wohnen<br />
►Umfassende energetische Sanierung<br />
(Ziel: Durchschnittsverbrauch von 60 kWh/m² )<br />
Kooperation<br />
Firma Knauf<br />
Kosten<br />
►Gesamtinvestition: 990 €/m² x 240 WE x 80 m² ~ 19.000.000 €<br />
(inkl. Neubauanteil für Dachgeschossaufstockung)<br />
Förderung<br />
„Klassische“ Modernisierungs-Förderung<br />
Umfassender Einsatz des Tausches von Belegungsbindungen<br />
BAUTYP 70ER JAHRE – SENIORENWOHNANLAGE<br />
PERSPEKTIVE<br />
45 WE<br />
Ziel<br />
► Vorhandene Bestände für neue Zielgruppen herrichten<br />
Strategie<br />
► Umnutzung der bestehenden Seniorenwohnanlage<br />
für studentische Wohnen<br />
Maßnahmen<br />
►Analog zum <strong>50</strong>er <strong>Jahre</strong>-Bestand <strong>mit</strong> begrenztem<br />
Mitteleinsatz behutsame Modernisierung des<br />
Wohnungsbestandes<br />
► Umnutzung der ehemaligen Begegnungsstätte<br />
► Freiraumgestaltung für studentisches Leben<br />
Kooperation<br />
Akafö<br />
Kosten<br />
► Gesamtinvestition: 4<strong>50</strong> €/m² x 45 WE x <strong>50</strong> m² ~ 1.000.000 €<br />
Förderung<br />
►Inwertsetzung bereits öffentlich geförderter Wohnprojekte<br />
durch Ergänzungsförderung
NEUBAU EINER SENIORENWOHNANLAGE<br />
ALS BESTANDSERSATZ<br />
Ziel<br />
► „Zuhause alt werden“<br />
Strategie<br />
►Geplanter Neubau der Senioren-Wohnanlage „Wohnen<br />
<strong>mit</strong> Service“ in zwei Bauabschnitten <strong>mit</strong><br />
insgesamt 45 WE<br />
Geplante Maßnahmen<br />
► Ambulant betreutes Wohnen<br />
► Niederschwellige gemeinschaftliche Angebote<br />
Kooperation<br />
ASB als Partner für Betreuung<br />
Kosten<br />
► Gesamtinvestition: 5.800.000 € (beide Bauabschnitte)<br />
45 WE<br />
Förderung<br />
Bewilligungsbescheid liegt vor<br />
Anpassung der Förderung bei steigenden<br />
Baupreisen notwendig<br />
FREIRAUM<br />
POTENTIALE NUTZEN<br />
► Freiraum ist in erster Linie Abstandsgrün<br />
► Private Nutzung ist eher zufällig
FREIRAUM<br />
PERSPEKTIVE<br />
Wohnraumerweiterung<br />
im privaten Bereich<br />
Parklandschaft statt<br />
Abstandsgrün<br />
Vernetzung privater und<br />
öffentlicher Freiräume<br />
Anlegen von Mietergärten<br />
Freiraumkonzept des Büros<br />
Davids / Terfrüchte + Partner, Essen)<br />
Naturschutzgebiet<br />
Erlebnisrad<br />
weg<br />
Maßnahmen<br />
Kooperation<br />
Regenwasserbewirtschaftungskonzept<br />
Vernetzung <strong>mit</strong> dem Emschsystem<br />
Förderung<br />
PRIVATE INFRASTRUKTUR<br />
UND NETZWERKE<br />
Private Infrastruktur<br />
Ziel<br />
► Stabilisierung und Erweiterung<br />
vorhandener Angebote<br />
Maßnahmen<br />
► Der Tante-Emma-Laden der Zukunft<br />
► Quartiersmanagement<br />
Privat – Öffentliche<br />
Netzwerkstrukturen<br />
Der Stadtteilladen<br />
Grumme<br />
Kooperation<br />
Örtliche Vereine<br />
Initiativen<br />
Soziale Träger etc.<br />
Förderung<br />
►Versorgungs- und Beratungsstrukturen<br />
dauerhaft unterstützen
DIE ZUKUNFT DER FÖRDERUNG<br />
VON QUARTIEREN<br />
Ziel:<br />
►Demografiefester, energieeffizienter, preiswerter Wohnraum<br />
Was wir brauchen:<br />
► Flexible Anpassung von Fördervoraussetzungen an lokale Gegebenheiten und Zeithorizont<br />
der Maßnahmen – flexibler Umgang <strong>mit</strong> Mietgrenzen. Der geförderte Wohnungsbau muss<br />
nicht zugleich der billigste und beste verfügbare Wohnraum sein!<br />
► Noch mehr Flexibilität in der Anerkennung von „Gegenleistungen“: Belegungsbindung,<br />
Laufzeiten, Belegungstausch auch zwischen Eigentümern,...<br />
► Verschneidung von Elementen der Städtebau- und Wohnraumförderung (Förderfähigkeit<br />
von nicht-rentierlichen Maßnahmen im Zusammenhang <strong>mit</strong> Wohnraumförderung;<br />
Wohnraumförderung als ergänzender Impuls in Gebieten <strong>mit</strong> Städtebauförderung<br />
► Möglichkeit, Moderations- und Managementleistungen quartiersbezogen zu etablieren<br />
und dauerhaft unterhalten<br />
► Erleichterte Zugänge zu Förder<strong>mit</strong>teln (gleich welcher Art) auch für private Eigentümer und<br />
andere institutionelle Akteure außerhalb von Wohnungswirtschaft (soziale Träger usw.)<br />
► Schulung der Bewilligungsbehörden<br />
©2013 Csaba Mester<br />
VIELEN DANK FÜR F R IHRE AUFMERKSAMKEIT!<br />
Wir hoffen, dass wir uns bei der Umsetzung der<br />
Maßnahmen bald wieder treffen!
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