Vorgehensweise bei der Bewertung von Fachmärkten ... - Altmeppen

4 Bewertung von Fachmärkten
Die bloße Annahme eines geringeren Liegenschaftszinses kann zu erheblichen
Abweichungen führen. Wird die vorgestellte Berechnung (Abb. 29) statt mit einem
Liegenschaftszinssatz von 7 % mit 6,5 % vollzogen, ergibt sich ein tragbarer
Bodenwert von rund 222 €/m² gegenüber 190 €/m². Es ist also darauf zu achten, dass
jedes Verfahren losgelöst für sich kein garantiert verwertbares Ergebnis liefert, mehrer
Verfahren zusammen aber zu einer relativen Sicherheit in Bezug auf das Ergebnis
führen können.
Nach dieser Berechnung wäre ein Bodenwert in Höhe von 190 €/m² für das betrachtete
Objekt wirtschaftlich tragbar. Weitere Erläuterungen bzgl. der Ermittlung des
Jahresrohertrages und der Bewirtschaftungskosten folgen in den Kapiteln 4.4 und 4.5.
Die abschließende Beurteilung, welches Ergebnis im Kontext mit dem Marktgeschehen
und der Nachfragesituation plausibel ist, obliegt dem Sachverständigen und verlangt
besonders gewissenhafte Arbeit. Die Bewertungsbeispiele in Kapitel 5 werden u.a.
zeigen, dass ein falsch bestimmter Bodenwert zu einem Missverhältnis im Ertragswert
zwischen Boden- und Gebäudeanteil führen kann, durch den die wirtschaftliche
Grundlage des betrachteten Objekts evtl. nicht mehr gegeben ist.
4.3.4 Mietvertrag
Der Mietvertrag ist als das Resultat aller wertbeeinflussenden Umstände von
herausragender Bedeutung für die Wertermittlung. Der Mietvertrag „legt die
gegenseitigen Rechte und Pflichten fest, die sich aus der Überlassung der Sache eines
Vermieters an einen Mieter ergeben.“ 137 Der Mietvertrag regelt genau die
Berechnungsgrundlage für Fest- und Umsatzmieten. Er ist also das Resultat aller
wertbeeinflussenden Faktoren und zugleich selbst ein wertbeeinflussender Faktor, da
bei Veräußerungen von Renditeobjekten in dieser festgelegten Nutzung in erster Linie
der Mietvertrag gehandelt wird. 138
Die getroffenen Vereinbarungen und die Genauigkeit der vertraglichen Ausarbeitung
sind wesentlich mit verantwortlich für den wirtschaftlichen Betrieb des Fachmarktes
und darüber unmittelbar auf den Wert der gesamten Einzelhandelsimmobilie. Mit
steigender Nutzungsdauer verliert der Bodenwert an Bedeutung, da der Ertragsanteil
aus den baulichen Anlagen innerhalb des Ertragswertverfahrens an Einfluss gewinnt.
So werden gerade bei Einzelhandelsimmobilien die Mietverträge im Falle der
Veräußerung der Immobilie gehandelt, sie bestimmen maßgeblich den Wert der
Immobilie.
Die Auswirkungen der Mietvertragslaufzeiten auf die Gesamtnutzungsdauer wird in
Kapitel 4.3.6 ausführlich beschrieben. Im Regelfall beträgt die Laufzeit zwischen zehn
und 15 Jahren, wobei zusätzlich maximal noch zwei Optionen zu je fünf Jahren
vereinbart werden können. Die Dauer der Mietverträge für großflächige
Einzelhandelsimmobilien beschränkt sich daher auf maximal 25 Jahre.
137
Vgl. Handelswissen (2003): Mietvertrag.
138
Vgl. Karl (2002).
Holger Rathjen 45