Einzelhandelskonzept Stadt Delbrück

Einzelhandelskonzept 

Stadt Delbrück 

Junker und Kruse 

Stadtforschung • Planung 

Dortmund, April 2012 


Stadtforschung • Planung Dortmund


Stadt Delbrück 

Im Auftrag der Stadt Delbrück 

Elisabeth Kopischke 

Stefan Kruse 

unter Mitarbeit von 

Jana Fieseler 


Stadtforschung • Planung 

Markt 5 44137 Dortmund 

Telefon: 02 31-55 78 58-0 Fax: 02 31-55 78 58-50 

www.junker-kruse.de info@junker-kruse.de 

April 2012

Stadt Delbrück • Einzelhandelskonzept 

Hinweise 

Das Einzelhandelskonzept der Stadt Delbrück wurde am 29.03.2012 vom Rat der Stadt als städtebauliches 

Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB verabschiedet. Am 17.04.2012 

wurde der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW), Sachlicher Teilplan Großflächiger 

Einzelhandel vom Kabinett beschlossen. Die somit vorliegenden „in Aufstellung befindlichen 

Ziele“ sind gemäß § 4 Absatz 2 Raumordnungsgesetz (ROG) i.V.m. § 3 Absatz 1 Nr. 4 ROG 

als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung und bei Ermessensentscheidungen 

bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu berücksichtigen. Die vorliegende Fassung 

des Einzelhandelskonzeptes berücksichtigt die aktuellen gesetzlichen Regelungen auf Landesebene 

ebenso wie die Ergebnisse der Abwägung der Anregungen aus der öffentlichen Beteiligung. 

Die Änderungen zur Entwurfsfassung des Einzelhandelskonzeptes vom 16.12.2011 (Grundlage 

des Ratsbeschlusses) sind gänzlich kompatibel mit den ursprünglichen stadtentwicklungsplanerischen 

Zielsetzungen der Stadt Delbrück und bedingen somit keine grundlegende konzeptionelle 

Änderung. 

Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche 

Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen 

und Männer angesprochen. 

Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht (§ 2 Absatz 2 sowie 

§ 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber 

nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung 

(auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. 

4 




Inhalt 

1 Ausgangslage, Anlass und Zielsetzung der 

Untersuchung ........................................................................ 7 

2 Methodik ............................................................................. 10 

2.1 Angebotsanalyse ............................................................................... 10 

2.2 Nachfrageseite ................................................................................... 15 

2.3 Städtebauliche Analyse ...................................................................... 16 

2.4 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur ........................... 17 

3 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen 

der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Delbrück ............. 18 

3.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung ................................. 18 

3.2 Bevölkerung und Siedlungsstruktur .................................................... 19 

3.3 Einzelhandelsrelevante und sekundärstatistische Einordnung .............. 20 

4 Einzelhandelsstruktur der Stadt Delbrück ............................. 22 

4.1 Gesamtstädtische Struktur ................................................................. 22 

4.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebotes in der 

Stadt Delbrück ................................................................................... 26 

4.2.1 Innenstadt (Hauptzentrum) .................................................................................. 27 

4.2.2 Zentraler Bereich in Lippling ................................................................................. 31 

4.2.3 Zentraler Bereich in Ostenland ............................................................................. 33 

4.2.4 Zentraler Bereich in Westenholz ........................................................................... 35 

4.2.5 Weitere Einzelhandelsstandorte ........................................................................... 37 

4.3 Struktur und räumliche Verteilung der Grundversorgung .................... 38 

4.3.1 Übersicht räumlicher Angebotsschwerpunkte innerhalb der Delbrücker 

Einzelhandelsstruktur ........................................................................................... 44 

4.4 Fazit Angebotsanalyse ....................................................................... 45 

5 Analyse der Nachfrageseite .................................................. 48 

5.1 Einzugsgebiet .................................................................................... 48 

5.2 Umsätze und Zentralität des Delbrücker Einzelhandels ........................ 49 

5.3 Fazit der Nachfrageanalyse ................................................................ 51 

6 Prognose der Verkaufsflächenspielräume ............................. 52 

6.1 Ökonomische Rahmenbedingungen ................................................... 52 

6.2 Zielzentralitäten für das Jahr 2020 / Entwicklungsperspektiven.......... 53 

5 




7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Delbrück ........................ 57 

7.1 Übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt 

Delbrück ............................................................................................ 57 

7.2 Standortstruktur ................................................................................ 59 

7.3 Zentrale Versorgungsbereiche in Delbrück .......................................... 62 

7.3.1 Abgrenzungskriterien........................................................................................... 63 

7.3.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ................................ 64 

7.3.3 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Lippling .................................... 67 

7.3.4 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Ostenland ................................. 68 

7.3.5 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Westenholz ............................... 69 

7.4 Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung in der Stadt 

Delbrück ............................................................................................ 70 

7.5 Tabubereiche für den Einzelhandel in Delbrück ................................... 70 

7.6 Delbrücker Sortimentsliste ................................................................. 71 

7.6.1 Herleitung der Delbrücker Sortimentsliste ............................................................. 74 

7.7 Grundsätze zur Entwicklung des Einzelhandels in Delbrück ................. 79 

7.7.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten 

Kernsortimenten .................................................................................................. 81 

7.7.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten 

Kernsortimenten (ohne nahversorgungsrelevante Sortimente) ............................... 84 

7.7.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten 

Kernsortimenten .................................................................................................. 86 

7.7.4 „Handwerkerprivileg“ ......................................................................................... 88 

7.7.5 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben ............................. 89 

8 Aktualisierung und Fortschreibung ....................................... 91 

9 Schlusswort .......................................................................... 93 

10 Verzeichnisse ....................................................................... 94 

11 Anhang ................................................................................ 97 

11.1 Abkürzungen ..................................................................................... 99 

11.2 Legenden ........................................................................................ 100 

11.3 Einordnung von Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung 

in Delbrück ...................................................................................... 101 

11.4 Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ................. 112 


Stadtforschung • Planung Dortmund 

6


1 Ausgangslage, Anlass und Zielsetzung der Untersuchung 

Seit mehr als drei Jahrzehnten dauert der Strukturwandel im Einzelhandel an und hat, angesichts 

der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne, anscheinend noch nicht seinen 

Höhepunkt erreicht. Dieses Phänomen trifft auf fast alle Branchen und Betriebsformen zu, wobei 

dem Lebensmittelsektor und hier insbesondere den Lebensmitteldiscountern, eine besondere 

Bedeutung zukommt. Lebensmitteldiscounter verfolgen gleich mehrere Strategien in ihren Betriebskonzepten: 

• bevorzugt autokundenorientierte Standorte mit einer ausreichenden Anzahl an Stellplätzen, 

• preisaggressiv im Hauptsortiment Lebensmittel sowie 

• gezielte (wöchentlich wechselnde) Sortimentsergänzungen mit Non-Food-Artikeln (Aktionswaren), 

die dann nicht selten Marktanteile von bis zu 50 % für den Angebotszeitraum erreichen 

und 

• somit in einen starken Wettbewerb zu anderen örtlichen Anbietern vor allem in gewachsenen 

zentralen Strukturen in den betroffenen Hauptbranchen treten. 

Der Trend zu größer werdenden Betriebsformen und der damit einhergehenden Ausdifferenzierung 

des Warenangebotes (auch in Richtung Non-Food-Artikeln) sowie die in vielen Regionen 

dramatisch angestiegene Anzahl der Einzelhandelsbetriebe führt zudem bei einem nahezu 

gleichbleibenden (und teilweise sogar rückläufigen) Nachfragepotenzial, u.a. auf Grund rückgängiger 

Bevölkerungszahlen, zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb, der in vielen Fällen 

bereits „kannibalöse Ausmaße“ annimmt. 

Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wächst zunehmend, 

was sich insbesondere in neuen Betriebskonzepten und -strategien ausdrückt, allerdings auch 

mit erheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden einhergeht. Diese Neuorientierung 

ist für die raumbezogene Planung auch mit neuen Standortanforderungen und 

-mustern verbunden. Dies ist auch in der Stadt Delbrück festzustellen: integrierte Standorte in 

den Zentren werden bzw. wurden zunehmend in Frage gestellt, Anfragen zu Einzelhandelsansiedlungen 

zielen bevorzugt auf dezentrale Standorte in verkehrsgünstiger Lage. Die Folge solcher 

Entwicklungen besteht darin, dass vor dem Hintergrund einer aus quantitativer Sicht ausreichenden 

Versorgungssituation ehemals funktionierende Versorgungsnetze und insbesondere 

gewachsene Zentren, sowohl innerstädtische wie auch Nahversorgungszentren, in ihrer Versorgungsfunktion 

geschwächt werden. Zudem erhalten derartige „neue“ Standorte in der Regel 

eine stark autokundenorientierte Ausrichtung, wodurch insbesondere nicht-Pkw-mobile Menschen 

in ihrer Grund- bzw. Nahversorgung und somit auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt 

werden. 

Ähnliche Probleme sind bei Fachmärkten festzustellen, wenngleich ihr Expansionsverhalten nicht 

ganz so aggressiv ist wie das der Lebensmitteldiscounter. Auch bei diesem Betriebstyp spielen 

neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie sich ändernde Betriebskonzepte 

eine Rolle, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in 

den Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Konsequenzen dieser Entwicklung 

konzentrieren sich allerdings auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenziel- 

7 




ler Kunden- und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztlich 

die Funktion der Zentren gefährdet sein kann. 

Den betrieblichen bzw. konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und städtebauliche 

Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- bzw. Landesebene gegenüber, 

die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen 

sind. So steht auch die Stadt Delbrück vor der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen betreibermotivierten 

Standortwünschen auf der einen sowie städtebaulichen und stadtentwicklungspolitisch 

motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen auf die spezifische Situation 

in der Stadt ausgerichteten, konstruktiven Umgang mit den beschriebenen Strukturentwicklungen 

zu finden. 

Die – auch insbesondere rechtliche – Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen 

Umsetzung) der Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, das ein städtebauliches 

Entwicklungskonzept i.S.v. § 1 (6) Nr. 11 BauGB darstellt, ist in verschiedenen Urteilen des OVG 

Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn „erst solche konzeptionellen Festlegungen, 

die dann gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu 

berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente 

an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen 

Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist.“ 1 Die Verbindlichkeit eines solchen Konzeptes ist 

dabei durch einen entsprechenden Ratsbeschluss unbedingt herbeizuführen. 

Aber auch für die Steuerung in – bisher – unbeplanten Innenbereichen ist ein solches Einzelhandelskonzept 

eine bedeutsame Grundlage. Denn nach der neuen Vorschrift des § 9 (2a) BauGB 

kann für „im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) [...] zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler 

Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung 

und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, 

dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig 

oder nicht zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können; [...]. Dabei ist insbesondere 

ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 

11 BauGB zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden 

zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält [...].“ 

Bis zum 31.12.2011 gab das im Juni 2007 in Kraft getretene Landesentwicklungsprogramm des 

Landes Nordrhein-Westfalen (LEPro NRW) mit dem § 24a klare Zielvorgaben zur Ansiedlung des 

großflächigen Einzelhandels. Aufgrund eines Urteils des OVG NRW vom 30.09.2009 war § 24a 

LEPro in den Kommunen in ihrer Abwägung (nur noch) zu berücksichtigen. Am 17.04.2012 

wurde nunmehr der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW), Sachlicher Teilplan 

Großflächiger Einzelhandel vom Kabinett beschlossen. Die somit vorliegenden „in Aufstellung 

befindlichen Ziele“ sind gemäß § 4 Raumordnungsgesetz (ROG) als sonstige Erfordernisse 

der Raumordnung in der Abwägung und bei Ermessensentscheidungen bei raumbedeutsamen 

Planungen und Maßnahmen zu berücksichtigen. 2 

1 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar 2006 - 7 D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts 

auch OVG NRW, Urteil vom 28. August 2006 - 7 D 112/05.NE 

2 http://www.nrw.de/landesregierung/landesplanung/ 



8


Die Zielvorgaben des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel beziehen sich auf 

tatsächlich vorhandene sowie zu entwickelnde, von den Gemeinden festgelegte, zentrale Versorgungsbereiche. 

Bei der Festlegung der ortstypischen Sortimentsliste sind die zentrenrelevanten 

Leitsortimente nach LEP NRW zu beachten. Angestrebt wird mit dem LEP NRW, Sachlicher 

Teilplan Großflächiger Einzelhandel eine klare Steuerung des zentrenrelevanten (sowie nahversorgungsrelevanten) 

und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels im Sinne einer geordneten Einzelhandelsstruktur 

sowie zum Schutz gewachsener zentraler Versorgungsbereiche. 

Vor diesem Hintergrund wurde das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung • Planung, 

Dortmund mit der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Delbrück beauftragt. 

Diese Untersuchung soll, unter Berücksichtigung sowohl der rechtlichen, demographischen und 

städtebaulichen Rahmenbedingungen als auch der betrieblichen Anforderungen, Strategien zur 

Einzelhandels- und letztlich auch zur Stadtentwicklung aufzeigen. 

Ziel ist es dabei, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung, eine sachgerechte 

und empirisch abgesicherte Bewertungsgrundlage für aktuell anstehende Bebauungsplanverfahren 

und / oder Ansiedlungsanfragen zu liefern als auch mögliche Entwicklungsperspektiven 

und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufzuzeigen, 

so dass sowohl Stadtverwaltung als auch Politik der Stadt in die Lage versetzt werden, 

stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie frühzeitig mögliche 

Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur einschätzen 

zu können. Gleichzeitig bildet ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept auch 

eine wichtige (Argumentations- und Rechts-) Grundlage für eine Kommune, wenn es um die 

Abwehr geplanter Vorhaben in Nachbarkommunen geht, die sich ggf. negativ auf die Verwirklichung 

ihrer eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen auswirken können (§ 2 (2) BauGB). 

Mit Blick auf die Ausgangssituation und die untersuchungsrelevanten Fragestellungen wurden 

folgende Arbeitsschritte durchgeführt: 

• Analyse und Bewertung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Delbrück 

• Darstellung von Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in Delbrück 

• Ableitung konzeptioneller Bausteine 

• Darstellung einer hierarchisch gegliederten Standortstruktur 

• Definition übergeordneter Ziele 

• Definition und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche 

• Erarbeitung einer Delbrücker Sortimentsliste 

• Definition von Grundsätzen für die zukünftige Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Delbrück 

9 




2 Methodik 

Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Delbrück stützt sich sowohl auf primär- wie 

sekundärstatistische Daten. Zur Abbildung der Angebotssituation in der Stadt Delbrück wurde 

eine Vollerhebung aller Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne 3 und der Leerstände im 

gesamten Stadtgebiet durchgeführt. 

Für die sekundärstatistischen Daten wurden spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten) 

genutzt, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die von 

Delbrück gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraftkennziffern aus dem Bereich der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln. 

Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung 

städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen 

Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a), 

34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO sowie des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 

darstellen und somit auch aus planungsrechtlicher Sicht zwingend erforderlich sind. 

Diese städtebauliche Analyse ergänzt die quantitativen Bausteine, so dass sich in der Gesamtschau 

ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in der Stadt Delbrück ergibt. 

2.1 Angebotsanalyse 

Zur Analyse der Delbrücker Angebotssituation wurde eine flächendeckende Erhebung des Einzelhandelsbestandes 

(inkl. Leerstände) im Stadtgebiet vorgenommen (Stand November 2010). 

Dabei wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben. Auf Basis 

einer Ortsbegehung sowie kartographischen Auswertung wurden anschließend die Geschäfte 

nach ihrer räumlichen Lage eingeordnet. 

Der Verkaufsfläche liegt dabei folgende Definition zugrunde: 

Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; 

einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, 

der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken 

und die dahinter befindlichen Flächen, Schaufenster und sonstige Flächen, die dem 

Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend 

genutzt werden 4 . 

3 

4 

Der Einzelhandel im engeren Sinne (auch funktionaler Einzelhandel genannt) umfasst den Absatz von Waren an 

Endverbraucher, ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-, Schmier- und Kraftstoffhandel sowie rezeptpflichtiger Apothekenwaren. 

Aufgrund ihrer z.T. nicht unerheblichen Relevanz für die Versorgungssituation wurden sowohl das 

Lebensmittelhandwerk als auch Tankstellenshops und Kioske in der Untersuchung berücksichtigt. 

Diese Definition der Verkaufsfläche wurde durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bestätigt (vgl. BVerwG 

4 C 10.04 Beschluss vom 24. November 2005). 



10


Davon zu unterscheiden und damit nicht zur Verkaufsfläche hinzu zu rechnen sind Lagerflächen 

oder auch Vorbereitungsräume (z.B. zur Portionierung von Fleisch für die Selbstbedienungstheke). 

Hinsichtlich des Umgangs mit Pfandräumen ist ein aktueller obergerichtlicher Beschluss des 

OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009 zu berücksichtigen. Danach ist nicht der 

gesamte Pfandraum (mithin auch die Fläche, die für die Lagerung der Pfandflaschen benötigt 

wird) der Verkaufsfläche hinzuzurechnen, sondern nur die Fläche, die auch tatsächlich vom 

Kunden begangen werden kann. Diesen Raum könnte man funktional mit Pfandabgaberaum 

bezeichnen und sollen ihn somit von dem eigentlichen Pfand(lager)raum auch begrifflich trennen. 

Streitgegenständlich ist häufig die Berücksichtigung der Aufstellflächen für Einkaufswagen. Hierzu 

hat sich das OVG NRW in dem vorstehenden Beschluss geäußert. Danach zählen außerhalb 

des Gebäudes befindliche Aufstellflächen für Einkaufswagen nicht zur Verkaufsfläche. 

Die primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage 

zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung 

im Rahmen der Bauleitplanung ist eine sehr dezidierte Bestandserfassung 

unabdingbar. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben 

den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um 

eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden 

daher alle geführten Sortimente (auf der Basis eines etwa 60 Sortimente umfassenden Branchenschlüssels) 

differenziert aufgenommen und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt, 

soweit möglich bzw. vom Geschäftsinhaber / Filialleiter zugelassen. Zum Teil wurde bei der Bestimmung 

der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen auf filial- oder anbieterspezifische Sortimentsschlüssel 

zurückgegriffen. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass die 

dargestellten Verkaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe im Einzelfall von den tatsächlich genehmigten 

Flächen (Baugenehmigung) abweichen können. 

In der Auswertung der Analysedaten wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle 

zu entnehmenden 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet. 

Tabelle 1: 

Hauptbranchen 

Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung 

Sortimente (Erhebungsgrundlage) 

Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe 

1. Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) 

Bäckerei- / Konditoreiwaren 

Metzgerei- / Fleischereiwaren 

Getränke 

2. Blumen / Zoo (Schnitt-) Blumen 

Topfpflanzen/Blumentöpfe, Vasen 

Zoologischer Bedarf 

3. Gesundheit und Körperpflege Drogerie, Körperpflegeartikel 

Parfümerie- und Kosmetikartikel 

Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel 

Apothekenwaren 

Fortsetzung Tabelle nächste Seite 

11 




Hauptbranchen 

4. Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 

/ Zeitschriften / Bücher 


Bücher 

Papier, Schreibwaren, Büroartikel 

Zeitungen / Zeitschriften 

Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe 

5. Bekleidung / Textilien Herren-, Damen- und Kinderbekleidung 

Bekleidung und Textilien allgemein 

6. Schuhe / Lederwaren Schuhe 

Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren 

Lederwaren (Koffer, Taschen, Regenschirme) 

7. Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke 

Glas, Porzellan, Keramik 

Geschenkartikel 

8. Spielwaren / Hobbyartikel Spielwaren 

Musikinstrumente und Zubehör 

Hobby- und Bastelartikel 

9. Sport und Freizeit Sportbekleidung 

Sportschuhe 

Überwiegend langfristige Bedarfsstufe 

Sportartikel 

Sportgeräte 

Campingartikel 

Fahrräder und Zubehör 

10. Wohneinrichtung Wohn- und Einrichtungsartikel 

Haus- und Heimtextilien, Gardinen 

Sicht- und Sonnenschutz 

Teppiche (Einzelware) 

Kunst, Bilder, Rahmen 

Bettwaren, Matratzen 

11. Möbel Badmöbel 

Küchenmöbel 

Haus-, Bett- und Tischwäsche 

Büromöbel 

Gartenmöbel 

Möbel allgemein 

12. Elektro / Leuchten Elektrogroßgeräte 

Elektrokleingeräte 

Lampen / Leuchten / Leuchtmittel 

Fortsetzung Tabelle nächste Seite 



12


Hauptbranchen 


13. Elektronik / Multimedia Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, 

Tonträger 

Videokameras und –geräte, Fotoapparate und 

Zubehör 

14. Medizinische und orthopädische Artikel Augenoptik, Hörgeräte, 

Mobiltelefone, Telefone und Faxgeräte und Zubehör 

Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, 

Software 

Sanitätsbedarf 

15. Uhren, Schmuck Uhren / Schmuck 

16. Bau- und Gartenmarktsortimente Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, 

Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, 

Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), 

Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör) 

Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf 

Kfz-Zubehör 

17. Sonstiges Aktionswaren 

Quelle: eigene Darstellung 

Erotikartikel 

Kinderwagen 

Daneben stellt die Einordnung nach Lagekategorien eine wichtige Grundlage zur Erarbeitung der 

Delbrücker Sortimentsliste dar. Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe in 

Lagekategorien eingeordnet. Hier handelt es sich auf der einen Seite um zentrale Lagen 

(Hauptzentrum Innenstadt und Nahversorgungszentren Lippling, Ostenland, Westenholz) sowie 

die (übrigen) städtebaulich integrierten und nicht integrierten Lagen auf der anderen Seite. Diese 

sind wie nachfolgend beschrieben zu unterscheiden: 

Integriert: Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte 

und -konzentration nicht ausreicht um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden 

sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen 

(z.B. der Lebensmittelvollsortimenter Marktkauf, Lange Straße). 

Nicht integriert: Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang 

mit der Wohnbebauung stehen, z.B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen 

bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten (z.B. das Einrichtungshaus Hansel, 

Knäppenstraße). 

13 




Zentrale Lagen: Diese zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie 

besitzen entsprechend einer Einordnung in Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren eine 

Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet oder siedlungsräumliche Teilbereiche (Stadtteile). 

Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen 

Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und 

Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 

§ 11 (3) BauNVO und des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. 

Daneben wurde eine kleinräumige Zuordnung der Betriebe unter Bezug auf die Delbrücker 

Stadtteile vorgenommen. Dabei wurden die folgenden zehn Stadtteile berücksichtigt (vgl. dazu 

auch Karte 1): 

• Delbrück 

• Anreppen 

• Bentfeld 

• Boke 

• Hagen 

• Lippling 

• Ostenland 

• Schöning 

• Steinhorst 

• Westenholz 

Karte 1: 

Erhebungseinheiten in der Stadt Delbrück 

Quelle: DGK 5; eigene Darstellung 



14


Die durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Delbrücker Einzelhandels 

im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der 

strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt - im Allgemeinen - dar. Im 

Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des innerstädtischen Geschäftszentrums und der 

Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Stadtteilen, lassen sich Rahmenbedingungen 

analysieren, die in die zukünftigen gesamtstädtischen, insbesondere nahversorgungsrelevanten 

Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen, einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte 

Vorgehensweise im Hinblick auf die im Rahmen des Konzeptes zu erarbeitende „Delbrücker 

Sortimentsliste“ zwingend geboten. 

Unter Berücksichtigung der Verkaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Stadtgebietes 

sowie der im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung 

der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen 

für die Stadt Delbrück ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse 

und stadtplanungsrelevanten Aussagen einfließen. 

2.2 Nachfrageseite 

Die zweite Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie 

muss ein umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und -präferenzen der 

Delbrücker Bevölkerung liefern und auf diese Weise Rückschlüsse auf den Angebots- und Leistungsstand 

des Einzelhandels ermöglichen. 

Sekundärstatistische Daten 

Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten 

und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend 

abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen 

keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss 

der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender 

Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert 

werden. Entsprechende Werte werden u.a. jährlich von der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, 

Köln oder der GfK Gesellschaft für Konsum und Absatzforschung, Nürnberg herausgegeben. In 

der vorliegenden Untersuchung wird auf Daten der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln 

zurückgegriffen, die in Teilen modifiziert wurden und an den der Erhebung zu Grunde gelegten 

Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden. 

Die sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, 

vermitteln das Niveau des Kaufkraftpotenzials einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im 

Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Ein errechneter Wert unter dem Indexwert 

100 (Bundesdurchschnitt) weist auf ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres Kaufkraftniveau 

im Vergleich zum Bundesdurchschnitt hin. Bewegt sich der lokalspezifische Wert 

über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor. 

Ergänzend zu den vorab beschriebenen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische 

Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige 

15 




Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden 

Untersuchung. 

2.3 Städtebauliche Analyse 

Im Rahmen einer auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichteten städtebaulichen Analyse 

wurden Einzelhandelsstrukturen im gesamten Stadtgebiet, also das innerstädtische Geschäftszentrum 

und die Nahversorgungszentren ebenso wie die übrigen die Standortstruktur prägenden 

bzw. relevanten Einzelhandelsstandorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, ihrer Funktionen und 

der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen 

Analyse: 

• Lage der Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet / Lage von Magnetbetrieben 

• Struktur und Ausdehnung von Einzelhandelslagen 

• Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr 

• Bebauungsstruktur 

• Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation / Einkaufsatmosphäre 

• räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten sowie 

• Nutzungsmischung, insbesondere mit öffentlichen und privaten Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben 

bzw. kulturellen / sozialen / kirchlichen Einrichtungen. 

Im Rahmen der Analyse der Einzelhandelslagen werden die in der Innenstadt vorhandenen Einzelhandelsdichten 

bestimmt. Die Einzelhandelsdichte beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe 

im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleistungs- oder Wohnnutzungen. 

Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandelsbesatz von 90 

bis 100 % auf. Bei geringen Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % ist 

demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden. 

Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für 

die Stadt Delbrück. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen 

für die Zentren der Stadt und die entsprechende Einzelhandelssteuerung. Gleichzeitig 

stellt sie aber auch einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der 

zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der §§ 2 (2) und 34 (3) BauGB und des § 11 (3) BauN- 

VO und § 9 (2a) BauGB sowie des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel dar. 

In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen 

Ausdehnung eines zentralen Versorgungsbereiches vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung 

5 keine planerische „Abgrenzungsübung“ sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine 

rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen 

zu bieten. 

5 

Vgl. dazu u.a. Urteile des BVerwG vom 11.10.2007 (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom 25.10.2007 (AZ 7A 

1059/06) 



16


2.4 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur 

Die Untersuchung gliedert sich in drei wesentliche Bausteine (vgl. dazu Abbildung 1): die Analyse 

der Angebots- und Nachfrageseite in Delbrück zum Status-Quo, die perspektivische Betrachtung 

von Entwicklungspotenzialen und einer künftigen Steuerungsstrategie sowie dem Einzelhandelskonzept 

mit seinen konzeptionellen Bausteinen (Zielen, Standortstruktur, Grundsätzen 

zur Umsetzung). Das Einzelhandelskonzept ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.v. § 1 

(6) Nr. 11 BauGB. Die Verbindlichkeit – im Sinne einer kommunalen Eigenbindung bzw. als 

Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung – ist schließlich 

durch eine entsprechende Beschlussfassung im Rat der Stadt herzustellen. 

Abbildung 1: 

Bausteine der Untersuchung 

Status-Quo 

Perspektive 

Ziel 

1 

Angebots- u. 

Nachfrageanalyse 

2 

Potenziale 

Strategien 

Instrumente 

3 

Entwurf 


4 

Beschluss 



Prozessbegleitung 

Neben einer umfassenden Analyse und Bewertung der Angebots- und Nachfragestruktur bei der 

Konzepterstellung ist es erstrebenswert, gleichrangig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft 

sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im Überschneidungsbereich von Einzelhandels- 

und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein entsprechender fachbezogener 

Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess – auch 

nach Ablauf der begleiteten Untersuchung – an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der 

Untersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die 

Basis für eine konstruktive Fortsetzung – nach Abschluss der Untersuchung – gegeben. Wenn 

aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der 

Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. 

Durch einen breit angelegten Kommunikationsprozess wurde in Delbrück insbesondere der lokale 

Sachverstand in den Prozess eingebracht. Die Diskussion der Ergebnisse, bereits während der 

Erarbeitung des Konzeptes, in einem internen Arbeitskreis, einem Workshop und die Berichterstattung 

in politischen Gremien und in der Werbegemeinschaft DEMAG führten zu einer größeren 

Transparenz der Inhalte und ihrer Transformation in die entsprechenden Institutionen, Gremien 

und Akteure. 

17 




An dieser Stelle sei allen Mitwirkenden für die konstruktive Mitarbeit gedankt. 

3 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der 

Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Delbrück 

Zur grundsätzlichen Einordnung der Stadt Delbrück hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten und 

städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich 

direkt oder indirekt auf die Positionierung, die kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch 

auf die Prosperität des Einzelhandelsstandortes Delbrück auswirken können. 

3.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung 

Die Stadt Delbrück befindet sich im Osten des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, im Nordwesten 

des ostwestfälischen Kreises Paderborn. Im Westen grenzt die Stadt Delbrück an die Städte 

Rietberg und Verl (Kreis Gütersloh). Die nordöstliche und östliche Begrenzung bilden die Gemeinde 

Hövelhof und die Stadt Paderborn und die südliche Begrenzung die Städte Salzkotten 

und Lippstadt (Kreis Soest). 

Im Rahmen der Landesplanung wird die Stadt Delbrück als Mittelzentrum eingestuft (vgl. Karte 

2). Die nächstgelegenen Oberzentren sind die Städte Paderborn (rund 20 Autominuten) und 

Bielefeld (rund 45 Autominuten). 

Karte 2: 

Lage im Raum 


Die Stadt Delbrück liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße 64 (Rheda-Wiedenbrück – Paderborn). 

In einem Radius von 25 km ist die Anbindung an Bundesautobahnen (A 33, A 44 und 



18


A 2) gegeben. Die Stadt Delbrück ist nicht an den Bahnverkehr angebunden. Nächstgelegene 

Bahnhöfe befinden sich in Paderborn, Salzkotten, Rheda-Wiedenbrück und Lippstadt. Einerseits 

ist die Stadt Delbrück für den Kfz-Verkehr somit gut zu erreichen, andererseits sind aber auch 

andere (überregionale) Wettbewerbsstandorte, wie Paderborn oder Bielefeld, für die Delbrücker 

Bevölkerung gut erreichbar. 

3.2 Bevölkerung und Siedlungsstruktur 

Die Siedlungsstruktur der Stadt Delbrück ist in der nachfolgenden Karte dargestellt und zeigt 

einen räumlichen Schwerpunkt im zentralen Stadtgebiet. 

Karte 3: 

Siedlungsstruktur Delbrück 

Quelle: DGK 5; eigene Darstellung; Legende siehe Anhang 

Der Siedlungsschwerpunkt der Stadt Delbrück liegt mit rund 11.420 Einwohnern (38 % der Gesamtbevölkerung 

Delbrücks) im gleichnamigen zentralen Stadtteil, in dem sich auch die Innenstadt 

befindet (vgl. dazu Karte 3 und Tabelle 2). In den übrigen neun Stadtteilen stellt sich die 

Siedlungsstruktur dörflich strukturiert dar und wird weitgehend durch einen hohen Anteil an 

landwirtschaftlich genutzten Flächen geprägt. 

19 




Tabelle 2: 

Einwohner der Stadt Delbrück nach Stadtteilen 

Stadtteil 

Einwohner 

Anreppen 1.340 

Bentfeld 1.360 

Boke 2.610 

Delbrück 11.420 

Hagen 2.380 

Lippling 2.130 

Ostenland 3.030 

Schöning 1.290 

Steinhorst 780 

Westenholz 3.690 

gesamt 30.030 

Quelle: Einwohnermeldeamt Stadt Delbrück (Stand 12/2010), gerundete Werte 

Die nächstgrößeren Stadtteile mit rund 3.690 bzw. 3.030 Einwohnern sind der Stadtteil Westenholz 

im westlichen Stadtgebiet und der Stadtteil Ostenland, welcher östlich an den Stadtteil 

Delbrück angrenzt. In den nördlichen Stadtteilen Steinhorst, Lippling und Schöning leben insgesamt 

rund 4.200 Einwohner, wobei Steinhorst mit lediglich rund 780 Einwohnern der kleinste 

Stadtteil Delbrücks ist. Der westlich an den Stadtteil Delbrück angrenzende Stadtteil Hagen zählt 

rund 2.380 Einwohner. In den Stadtteilen Boke und Anreppen, die die südliche Begrenzung des 

Stadtteils Delbrück bilden, leben insgesamt rund 3.950 Einwohner. Der Stadtteil Bentfeld im 

Südosten, der wie der Stadtteil Westenholz nicht an den Stadtteil Delbrück angrenzt, zählt rund 

1.360 Einwohner. Insgesamt erstreckt sich die Stadt Delbrück über eine Fläche von rund 157 

km² und zählt insgesamt rund 30.030 Einwohner. 

3.3 Einzelhandelsrelevante und sekundärstatistische Einordnung 

Die nachfolgende Karte 4 und Tabelle 3 geben einen Überblick, wie sich die Stadt Delbrück insbesondere 

bezogen auf die landesplanerische Einordnung und das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau 

im Vergleich zu ihren Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch sind die Nachbargemeinden 

wie folgt eingestuft: 

• Grundzentren: Augustdorf, Bad Lippspringe, Borchen, Hövelhof, Langenberg, Salzkotten, 

Schlangen, Schloß Holte-Stukenbrock und Verl 

• Mittelzentren: Geseke, Gütersloh, Lippstadt, Rheda-Wiedenbrück und Rietberg 

• Oberzentrum: Paderborn 

In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben 

sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. 

Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 99,1 liegt Delbrück leicht unter 

dem Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus und 

bewegt sich im Mittelfeld der Nachbargemeinden. 



20


Karte 4: 

Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 

Quelle: eigene Darstellung; einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern: 

IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln, 2010 

Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 2010 

einzelhandelsrelevante 

Zugehöriger 

Kommune 

Einwohner Kaufkraft in Kaufkraftkennziffer 

Kreis 

Mio. Euro 

Augustdorf Lippe 9.582 41,7 88,3 

Bad Lippspringe Paderborn 15.126 73,1 97,1 

Borchen Paderborn 13.597 67,2 99,2 

Delbrück Paderborn 30.030 148,6 99,1 

Geseke Soest 20.810 99,6 96,3 

Gütersloh Gütersloh 96.343 501,9 104,0 

Hövelhof Paderborn 15.938 77,9 98,2 

Langenberg Gütersloh 8.193 41,0 100,2 

Lippstadt Soest 66.924 336,7 100,8 

Paderborn Paderborn 144.811 703,3 97,6 

Rheda-Wiedenbrück Gütersloh 46.951 241,4 102,8 

Rietberg Gütersloh 28.828 144,1 100,1 

Salzkotten Paderborn 24.913 122,4 98,6 

Schlangen Lippe 8.833 43,0 97,7 

Schloß Holte-Stukenbrock Gütersloh 26.154 133,4 102,1 

Verl Gütersloh 24.908 129,2 103,6 

Quelle: eigene Darstellung; IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln, 2010 6 

6 Die Daten der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln wurden modifiziert und an den der Erhebung zu Grunde 

gelegten Branchenschlüssel angepasst (vgl. dazu Kapitel 2.2). 

21 




Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt 

von rund 5.100 Euro / Kopf ergibt sich für die Stadt Delbrück in Abhängigkeit von der 

Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von 

rund 148,6 Mio. Euro (Stand 2010). 

4 Einzelhandelsstruktur der Stadt Delbrück 

Eine unabdingbare Grundlage für die Bewertung der Einzelhandelssituation in Delbrück sowie 

die Ableitung einer künftigen Steuerungsstrategie für den Einzelhandel bildet die Untersuchung 

der Einzelhandelsstruktur, nicht zuletzt auch unter Berücksichtigung städtebaulicher Aspekte. 

Auf Grundlage der im November 2010 durchgeführten flächendeckenden Einzelhandelserhebung 

sowie der städtebaulichen und einzelhandelsbezogenen Beurteilung der Versorgungsstandorte 

und -bereiche wird die Angebotsseite des Delbrücker Einzelhandels analysiert. Dabei 

wird die Analyse jeweils differenziert für die Gesamtstadt sowie die räumlichen Angebotsschwerpunkte 

vorgenommen. 

4.1 Gesamtstädtische Struktur 

Das gesamtstädtische Bild der Einzelhandelssituation zum Erhebungszeitpunkt (November 2010) 

wird im Folgenden dargestellt: 

• Auf gesamtstädtischer Ebene existieren in der Stadt Delbrück 209 Einzelhandelsbetriebe mit 

einer Verkaufsfläche von rund 88.300 m² (ohne Leerstände). 

• Die einwohnerbezogene Verkaufsfläche beträgt 2,94 m² und rangiert über dem bundesdeutschen 

Durchschnittswert von 1,4 m² Verkaufsfläche / Einwohner. 

• Auf den großflächigen Einzelhandel (Betriebe ab 800 m² Verkaufsfläche) entfallen 21 Betriebe 

im Delbrücker Stadtgebiet. Sie nehmen eine Verkaufsfläche von rund 60.800 m² ein, 

das entspricht einem Anteil von 69 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. 

• Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt rund 420 m² und liegt damit 

deutlich über dem bundesdurchschnittlichen Wert von rund 230 m² pro Betrieb. Dieser Wert 

veranschaulicht die prägende Bedeutung des großflächigen Einzelhandels in Delbrück. 

• Im Delbrücker Stadtgebiet stehen 16 Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von rund 

1.520 m² leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,1 %. Bis zu 10 % Leerstand in 

einer Gemeinde werden noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze 

für eine natürliche Fluktuationsrate gilt, wobei jedoch bei einer weitergehenden Bewertung 

u.a. die Dauer, die Größe und die Lage einzelner Leerstände zu analysieren sind. Es ist festzuhalten, 

dass sich die Leerstandssituation in Delbrück derzeit keineswegs kritisch darstellt. 

Das Verkaufsflächenangebot des Delbrücker Einzelhandels, gegliedert nach übergeordneten 

Warengruppen, verdeutlicht die nachfolgende Tabelle: 



22


Tabelle 4: 

Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Delbrück 

Warengruppe 

Anzahl 

der 

Betriebe* 

Verkaufsfläche 

Einwohnerbezogene 

Verkaufsflächenausstattung 

Anteil an der 

Gesamtverkaufsfläche 

in m² in % in m² 

Nahrungs- und Genussmittel 66 11.100 12,5 0,37 

Blumen / Zoo 5 3.550 4,0 0,12 

Gesundheit und Körperpflege 14 2.100 2,4 0,07 

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / 

Bücher / Zeitungen / Zeitschriften 7 1.050 1,2 0,03 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 92 17.800 20,1 0,59 

Bekleidung / Textilien 27 5.250 5,9 0,17 

Schuhe / Lederwaren 9 1.850 2,1 0,06 

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 

1 2.900 3,3 0,10 

Spielwaren / Hobbyartikel 5 900 1,0 0,03 

Sport und Freizeit 5 700 0,8 0,02 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 47 11.600 13,1 0,39 

Wohneinrichtung 11 6.450 7,3 0,22 

Möbel 7 12.400 14,1 0,41 

Elektro / Leuchten 6 3.150 3,5 0,10 

Elektronik / Multimedia 8 1.250 1,4 0,04 

Medizinische und orthopädische 

Artikel 7 450 0,5 0,01 

Uhren / Schmuck 1 150 0,2 0,01 

Baumarktsortimente 18 23.350 26,4 0,78 

Gartenmarktsortimente 11 11.650 13,2 0,39 

Überwiegend langfristiger Bedarf 69 58.850 66,6 1,96 

Sonstiges 1 100 0,1 0,00 

gesamt / Durchschnitt 209 88.300 100,0 2,94 

Quelle: Junker und Kruse: Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010), eigene Berechnung 

* Anzahl der Betriebe bezogen auf das vorgehaltene Kernsortiment 

Unter quantitativen Gesichtspunkten ist der Delbrücker Einzelhandel wie folgt gekennzeichnet: 

• Insgesamt 58.850 m² bzw. 67 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche werden in den 

Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe in der Stadt Delbrück vorgehalten. 

Diese Warengruppe ist vor allem geprägt durch die Angebote in den Warengruppen 

Bau- und Gartenmarktsortimente (insgesamt rund 35.000 m² Verkaufsfläche) sowie Möbel 

23 




(rund 12.400 m² Verkaufsfläche). Gemeinsam umfassen sie einen Anteil von mehr als 80 % 

an der Verkaufsfläche innerhalb der Bedarfsstufe. 

• Rund 17.800 m² Verkaufsfläche bzw. ein Anteil von 20 % an der Gesamtverkaufsfläche 

entfallen auf die Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe. Hierbei tritt – 

entsprechend des typischen Bildes auch in anderen Kommunen – die Warengruppe Nahrungs- 

und Genussmittel quantitativ hervor. Sie ist mit rund 11.100 m² Verkaufsfläche 

und einem Anteil von 13 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in der Delbrücker 

Einzelhandelslandschaft vertreten. Damit liegt die Verkaufsfläche im Bereich der Warengruppe 

Nahrungs- und Genussmittel mit 0,37 m² pro Einwohner nur leicht unter dem bundesdeutschen 

Durchschnitt von 0,38 - 0,40 m² Verkaufsfläche pro Einwohner. 

• Auf die Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe entfällt ein Anteil von 13 % an 

der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Hier ragt die innerstädtische Leitbranche Bekleidung / 

Textilien mit einem Verkaufsflächenangebot von rund 5.250 m² Verkaufsfläche bzw. 6 % 

an der Gesamtverkaufsfläche hervor. 

Im Vergleich zur Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2004 ist festzuhalten, dass sich der 

Delbrücker Einzelhandel, auch vor dem Hintergrund einer zunehmenden Einwohnerzahl, positiv 

entwickelt hat. 

Tabelle 5: Kennwerte des Delbrücker Einzelhandels im Vergleich 2004 zu 2010 

Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 

(ohne Leerstände) 

Verkaufsfläche in m² (gerundet, 

ohne Leerstände) 

Durchschnittliche Verkaufsfläche pro 

Betrieb in m² (gerundet) 

2004* 2010 

203 209 

61.200 88.300 

302 425 

Verkaufsflächenausstattung in m² 

2,06 2,94 

pro Einwohner (gerundet) 

Quelle: Junker und Kruse: Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010); 

Verträglichkeitsanalyse geplanter Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Delbrück, 2005 

*Erhebungszeitraum: Oktober 2004 

• Der Einzelhandel in Delbrück ist quantitativ gut aufgestellt. 

• Es besteht ein attraktiver Mix aus inhabergeführten und filialisierten ebenso wie aus kleinflächigen 

und großflächigen Betrieben. 



24


Großflächiger Einzelhandel 

Insgesamt 21 großflächige Betriebe 7 bilden mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rund 

60.800 m² einen Anteil von rund 69 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Angebotsschwerpunkte 

liegen neben Betrieben mit den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel oder 

Gartenmarktsortimenten vor allem im Bereich der Baumarktsortimente und Möbel. Der größte 

Betrieb im Stadtgebiet ist der Möbelmarkt Hansel mit rund 17.600 m² Verkaufsfläche, gefolgt 

von den Baumärkten Gerwing (ehemals Bussemas) 8 mit rund 10.000 m² Verkaufsfläche und Obi 

mit rund 6.300 m² Verkaufsfläche (vgl. Karte 5). 

Karte 5: 

Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet Delbrück 

Quelle: DGK 5; Junker und Kruse: Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010), eigene 

Darstellung; Legende siehe Anhang 

Insgesamt ist festzuhalten, dass das Einzelhandelsangebot in der Stadt Delbrück ein Spektrum 

über alle Warengruppen umfasst, jedoch z.T. geringer Breite und Tiefe. Zur weiteren Bewertung 

dieses quantitativen Angebotes im Hinblick auf stadtentwicklungsrelevante Aspekte und Entwicklungsspielräume 

sind darüber hinaus vor allem auch qualitative, strukturelle und räumliche 

Kriterien, wie beispielsweise die Lage der entsprechenden Einzelhandelseinrichtungen in einem 

7 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige 

Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach § 11 (3) BauNVO mit Überschreiten einer 

Verkaufsfläche von 800 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². (Vgl. dazu auch: Bundesverwaltungsgericht 

Leipzig, Pressemitteilung: Entscheidung zum großflächigen Einzelhandel. Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb 

als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet (Urteile vom 

24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05)). 

8 Am 01.08.2011 wurde die Firma Bussemas von der Firma Gerwing übernommen. 

25 




Zentrum oder dezentral sowie nachfrageseitige Entwicklungen zu berücksichtigen. Diese werden, 

ausgerichtet auf den Untersuchungsgegenstand, insbesondere auch auf Ebene der Versorgungs- 

und Standortbereiche in den folgenden Kapiteln näher untersucht. 

4.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Delbrück 

In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Einzelhandelsangebotes auf die Lage der 

Betriebe in Bezug auf ihre städtebauliche und siedlungsräumliche Integration betrachtet. Darüber 

hinaus berücksichtigt die Analyse insbesondere in der Delbrücker Innenstadt und den Nahversorgungszentren 

städtebauliche wie funktionale bzw. einzelhandelsrelevante Aspekte gleichermaßen 

und ist somit im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes eine unverzichtbare Grundlage 

zur Ableitung der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche. 

Karte 6 gibt einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Delbrücker Stadtgebiet. 

Der räumliche und quantitative Schwerpunkt zeichnet sich im zentralen Hauptsiedlungsbereich 

bzw. der Innenstadt (vgl. dazu Kapitel 4.2.1) von Delbrück ab. Daneben treten die zentralen 

Lagen in Lippling, Ostenland sowie Westenholz (vgl. dazu Kapitel 4.2.2 bis 4.2.4) besonders 

hervor. Darüber hinaus ergänzen großflächige Einzelhandelsbetriebe in solitären Lagen das 

gesamtstädtische Einzelhandelsangebot (vgl. dazu Kapitel 4.2.5). 

Karte 6: 

Lage der Einzelhandelsbetriebe im Delbrücker Stadtgebiet 





26


4.2.1 Innenstadt (Hauptzentrum) 

Die Innenstadt bildet den räumlichen Kern der Stadt und stellt den Versorgungsschwerpunkt 

dar. Sie erstreckt sich von der Lange Straße über die Thülecke bis hin zur Oststraße. Ergänzende 

Einzelhandelslagen befinden sich nördlich an der Lipplinger Straße und am Brenkenkamp. 

Der Einzelhandel, Leitfunktion der Innenstadt, ist vor allem entlang der Ortsdurchfahrt, also am 

Verkehrsband Oststraße, Thülecke und Lange Straße lokalisiert. Er ist daher besonders gut erreichbar, 

leidet aber auch gleichzeitig unter den verkehrlichen Belastungen, unter den erheblichen 

Raumansprüchen des mobilisierten Individualverkehrs sowie unter den Luft- und 

Lärmemissionen. Es handelt sich dabei weitgehend um inhabergeführten Facheinzelhandel, der 

überwiegend attraktiv aufgestellt ist. 

Die Innenstadt zeichnet sich durch eine gute Mischung der Funktionen aus. Bildungs- und Kultureinrichtungen, 

Kirchen und gastronomische Einrichtungen sind zentral verortet und üben eine 

starke Magnetwirkung für das Umland aus. Zudem wird in der Innenstadt oder in unmittelbarer 

Nähe zu ihr gewohnt. 

Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Delbrück ein städtebauliches Entwicklungskonzept für ihre 

Innenstadt, unter Berücksichtigung der „Förderrichtlinien Stadterneuerung 2008“, erstellen lassen. 

In einem breit angelegten Planungs- und Beteiligungsprozess entstand ein Integriertes 

Handlungskonzept 9 , das, ausgehend vom vorhandenen Stadtbild und aufbauend auf den bisherigen 

Planungen, konkrete Antworten auf die genannten Probleme und Fragestellungen liefert. 

Darüber hinaus sollen mit Fördergeldern aus dem Bund-Länder-Programm „Aktive Stadt- und 

Ortsteilzentren“ die Konzeptbausteine in den nächsten Jahren realisiert werden. 

Das Konzept zur Stärkung der Innenstadt setzt auf eine Vielzahl unterschiedlicher Projekte, die 

entsprechend der Analyse und formulierten Zielsetzungen vom Umbau des zentralen Alten 

Marktes bis hin zur Aufwertung des öffentlichen Raums durch Kunstobjekte und Grün sowie die 

Attraktivierung des Gesichts der Stadt durch attraktivere Fassaden, also Investitionen der Privaten, 

reichen. Dadurch sollen neue Treffpunkte und Attraktionen in der Innenstadt entstehen. Im 

Kern geht es darum, die Aufenthaltsqualität für Besucher und Kunden, insbesondere im Hinblick 

auf Familien- und Seniorenfreundlichkeit deutlich zu erhöhen und so für Lebens- und Wohlfühlqualität 

und eine nachhaltige, auch ökonomisch wirksame Entwicklung der Stadt zu sorgen. 

Eine zentrale Voraussetzung für eine Aufwertung der Delbrücker Innenstadt liegt in der Reduzierung 

und Neuordnung des Verkehrs in der Ortsdurchfahrt, um die Emissionen deutlich zu 

reduzieren und Bummeln in sicherer Umgebung für alle Delbrücker zu ermöglichen. Nur 

dadurch kann langfristig nachhaltiger Städtebau im Zentrum betrieben werden. Die Aufwertung 

des Kirchplatzes oder des Marktes zur Verbesserung der Aufenthaltsmöglichkeiten stellt hier 

einen wichtigen Baustein dar. 

9 Junker und Kruse, SHP Ingenieure: Integriertes Handlungskonzept für die Innenstadt von Delbrück, August 2011 

27 




Angebotsstruktur 

Insgesamt werden in der Innenstadt zum Zeitpunkt der Erhebung in 90 Betrieben rund 

18.250 m² Verkaufsfläche und damit 21 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt vorgehalten 

(vgl. dazu Tabelle 6). 

Der größte Anbieter und wichtiger Magnetbetrieb in der Innenstadt ist der Lebensmittelvollsortimenter 

Minipreis (rund 1.200 m² Verkaufsfläche), darüber hinaus sind als prägende Frequenzbringer 

im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels der Lebensmittelvollsortimenter Elli Markt 

(rund 900 m² Verkaufsfläche) sowie die Lebensmitteldiscounter Netto (rund 800 m² Verkaufsfläche), 

Lidl (rund 700 m² Verkaufsfläche) und Aldi (rund 700 m² Verkaufsfläche) zu nennen. In 

der Warengruppe Bekleidung / Textilien stellt das Fachgeschäft Dunschen (rund 1.200 m² Verkaufsfläche) 

den größten Anbieter dar. Des Weiteren sind in der Warengruppe Gesundheit und 

Körperpflege der Drogeriemarkt Rossmann (rund 500 m² Verkaufsfläche) und im Bereich Schuhe 

/ Lederwaren das Fachgeschäft Schuh Okay (rund 550 m² Verkaufsfläche) zu nennen, die 

jeweils in den Warengruppen die größten Anbieter darstellen. Darüber hinaus befinden sich mit 

dem Malerfachmarkt Scheller an der Oststraße, dem Raiffeisen Markt sowie dem Baustoffhandel 

Happe an der Lipplinger Straße auch Anbieter mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment in der 

Innenstadt von Delbrück. 

Insgesamt besteht in der Innenstadt ein umfassendes, zentrentypisches Angebot mit einem Betriebsformenmix 

aus Filialisten und inhabergeführten Fachgeschäften. 

In der folgenden Tabelle ist das Einzelhandelsangebot in der Delbrücker Innenstadt differenziert 

nach Hauptwarengruppen dargestellt: 

Tabelle 6: 

Angebotssituation im innerstädtischen Zentrum von Delbrück 

(Hauptzentrum) 

Warengruppe 

Anzahl der 

Betriebe* 


in m² in % an gesamt 

Nahrungs- und Genussmittel 17 4.790 26,2% 

Blumen / Zoo 1 290 1,6% 

Gesundheit und Körperpflege 8 1.290 7,1% 

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher / 

Zeitungen / Zeitschriften 6 530 2,9% 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 32 6.890 37,7% 

Bekleidung / Textilien 24 4.630 25,3% 

Schuhe / Lederwaren 8 1.710 9,4% 

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 1 340 1,9% 

Spielwaren / Hobbyartikel 2 180 1,0% 

Sport und Freizeit 1 460 2,5% 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 36 7.330 40,1% 

Wohneinrichtung 4 1.010 5,5% 

Möbel 2 570 3,1% 

Elektro / Leuchten - 20 0,1% 



28


Warengruppe 

Anzahl der 

Betriebe* 



Elektronik / Multimedia 5 500 2,7% 


Artikel 6 360 2,0% 

Uhren / Schmuck 1 160 0,9% 

Baumarktsortimente 3 1.140 6,2% 

Gartenmarktsortimente 1 260 1,4% 

Überwiegend langfristiger Bedarf 22 4.020 22,0% 

Sonstiges - 30 0,2% 

gesamt / Durchschnitt 90 18.270 100,0% 


* Anzahl der Betriebe bezogen auf das vorgehaltene Kernsortiment 

• Das Verkaufsflächenangebot im Bereich der Waren der kurzfristigen Bedarfsstufe umfasst 

insgesamt rund 6.900 m². Das Gros entfällt dabei auf die Warengruppen Nahrungs- und 

Genussmittel mit 4.800 m² Verkaufsfläche sowie Gesundheit und Körperpflege mit rund 

1.300 m² Verkaufsfläche. Neben den großen Lebensmittelmärkten ergänzen kleinere Lebensmittelanbieter, 

wie etwa Lebensmittelhandwerksbetriebe oder Fachgeschäfte und auch 

einzelne Betriebe mit Randsortimenten aus dem Bereich der kurzfristigen Bedarfsstufe, das 

Angebot. 

• Innerhalb der Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsdeckung nehmen die innerstädtischen 

Leitbranchen Bekleidung / Textilien mit rund 4.650 m² Verkaufsfläche sowie Schuhe / 

Lederwaren mit rund 1.700 m ² Verkaufsfläche einen besonderen quantitativen Stellenwert 

ein. Somit sind 88 % bzw. 92 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche dieser Warengruppen 

in der Innenstadt angesiedelt. Insgesamt entfällt in der Delbrücker Innenstadt auf die 

mittelfristige Bedarfsstufe eine Verkaufsfläche von rund 7.350 m² Verkaufsfläche und somit 

knapp zwei Drittel der entsprechenden Gesamtverkaufsfläche der Stadt. 

• Das Warenangebot der langfristigen Bedarfsstufe ist im Innenstadtbereich von Delbrück mit 

rund 4.000 m² Verkaufsfläche vertreten. Dies entspricht lediglich einem Anteil an der Gesamtverkaufsfläche 

der Stadt von rund 5 %. Mehr als die Hälfte entfallen dabei auf die Warengruppen 

Baumarktsortimente und Möbel mit rund 1.150 m² Verkaufsfläche bzw. rund 

1.000 m² Verkaufsfläche. Die langfristige Bedarfsstufe ist geprägt durch typische nichtzentrenrelevante 

Sortimente (Bau-, Gartenmarktsortimente und Möbel), aber auch durch 

zentrenrelevante Sortimente wie Elektronik / Multimedia oder Uhren / Schmuck. Der größte 

Anbieter in der Warengruppe Elektronik / Multimedia befindet sich allerdings außerhalb der 

Innenstadt. 

29 




Karte 7: 

Einzelhandelsbetriebe in der Delbrücker Innenstadt 



Die räumlich funktionale Struktur der Innenstadt 

Die Delbrücker Innenstadt zeichnet sich durch ein dichtes Einzelhandelsangebot (vgl. dazu Karte 

7), hohe Passantenfrequenzen, einen zentrenrelevanten Branchenmix, eine innenstadttypische 

Anbieterstruktur sowie eine typische städtebauliche Gestaltung aus. 

Das Einzelhandelsangebot in der Delbrücker Innenstadt wird durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe 

ergänzt, die vor allem auch die zentrale, stadtweit übergreifende Versorgungsfunktion 

unterstreichen, dazu zählen u.a. Rathaus, Bildungseinrichtungen, kath. Bücherei, Bank / 

Sparkasse, Ärzte, Versicherungen, Krankenkassen und gastronomische Einrichtungen. 

Ein wichtiges Kriterium für die Abgrenzung des Geschäftszentrums in Delbrück ist die Nutzungsstruktur 

und die Differenzierung in Haupt-, Neben- und Ergänzungslagen. Die Einzelhandelsdichte 

beschreibt in diesem Zusammenhang das Verhältnis von Einzelhandelsnutzungen zu anderen 

Nutzungen wie Dienstleistungen, Gastronomie, Wohnen oder auch Leerständen in den 

Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung. Die Darstellung der Einzelhandelsdichten 

gibt ein anschauliches Bild der räumlichen Ausprägung des Geschäftszentrums und seiner unterschiedlichen 

Einzelhandelslagen (vgl. Karte 8). Somit werden insbesondere auch Konzentrationspunkte 

und zusammenhängende Lagen der Einzelhandelsnutzungen verdeutlicht. 



30


Karte 8: 

Einzelhandelsdichten in der Delbrücker Innenstadt 

Quelle: DGK 5; eigene Darstellung; Legende siehe Anhang 

4.2.2 Zentraler Bereich in Lippling 

Der zentrale Bereich im Stadtteil Lippling befindet sich etwa 3,6 km (Luftlinie) entfernt von der 

Delbrücker Innenstadt und erstreckt sich über den Kreuzungsbereich Zur alten Kapelle, Zur 

Schmiede und der Westerwieher Straße. 


Insgesamt umfasst das Einzelhandelsangebot des Lipplinger Hauptgeschäftsbereiches rund 

950 m² Verkaufsfläche, was einem Anteil von 1 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt entspricht. 

Größter Anbieter im Lipplinger Geschäftsbereich ist der Lebensmittelmarkt Nahkauf an 

der Straße Zur alten Kapelle. 

Der Angebotsschwerpunkt im zentralen Bereich Lippling liegt mit rund 450 m² Verkaufsfläche – 

geprägt durch einen Lebensmittelmarkt – in den Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsdeckung, 

insbesondere in dem Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel und ist damit vor 

allem auf die Grund- bzw. Nahversorgung im Stadtteil ausgerichtet. 

Ferner befinden sich in diesem zentralen Bereich Dienstleistungsbetriebe, dabei handelt es sich 

u.a. um eine Sparkasse, eine Volksbank, eine Grundschule, einen Friseur und gastronomische 

Angebote. 

31 




Tabelle 7: 

Verkaufsflächen im zentralen Bereich in Lippling 

Warengruppe 

Anzahl der 

Betriebe* 



Nahrungs- und Genussmittel 3 400 40,0% 

Blumen / Zoo - - - 

Gesundheit und Körperpflege 1 < 100 7,4% 


Zeitungen / Zeitschriften - < 100 1,1% 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 4 450 48,4% 

Bekleidung / Textilien 1 100 11,6% 

Schuhe / Lederwaren - - - 

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren - < 100 1,1% 

Spielwaren / Hobbyartikel - - - 

Sport und Freizeit - - - 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1 100 12,6% 

Wohneinrichtung 1 100 12,6% 

Möbel - - - 

Elektro / Leuchten 1 < 100 7,4% 

Elektronik / Multimedia - - - 


Artikel - - - 

Uhren / Schmuck - - - 

Baumarktsortimente 1 200 20,0% 

Gartenmarktsortimente - - - 

Überwiegend langfristiger Bedarf 3 350 38,9% 

Sonstiges - - - 

gesamt / Durchschnitt 8 950 100,0% 


*Anzahl der Betriebe bezogen auf das vorgehaltene Kernsortiment 



32


Karte 9: 

Zentraler Bereich in Lippling 



Die räumlich funktionale Struktur des zentralen Bereichs in Lippling 

Es ist festzuhalten, dass im zentralen Bereich im Stadtteil Lippling eine aufgelockerte Bebauung 

mit dörflichem Zentrencharakter vorherrscht. Dieser wird geprägt durch Einzelhandelsnutzungen, 

die im Wesentlichen auf ein Angebot von Waren der kurzfristigen Bedarfsstufe ausgerichtet 

sind und durch öffentliche wie private Dienstleistungen sowie gastronomische Angebote ergänzt 

werden. 

4.2.3 Zentraler Bereich in Ostenland 

In 4,8 km Entfernung nordöstlich der Delbrücker Innenstadt befindet sich der zentrale Bereich 

des Stadtteils Ostenland. Dieser erstreckt sich im Kreuzungsbereich der Straßen Auf dem Haupte, 

Auf der Bache und Osterloher Straße. 


Insgesamt umfasst der zentrale Bereich in dem Stadtteil Ostenland zum Zeitpunkt der Erhebung 

rund 2.450 m² Verkaufsfläche. Der größte Betrieb ist die Landgärtnerei Sporkmann mit rund 

1.700 m² Verkaufsfläche. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist der Supermarkt Markant 

(rund 500 m² Verkaufsfläche) als funktionstragender Anbieter des Zentrums hervorzuheben. 

33 




Tabelle 8: 

Verkaufsflächen im zentralen Bereich in Ostenland 

Warengruppe 

Anzahl der 

Betriebe* 



Nahrungs- und Genussmittel 3 500 20,5 

Blumen / Zoo 1 900 36,9 

Gesundheit und Körperpflege 1 200 7,8 


Zeitungen / Zeitschriften - - - 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 5 1.600 65,2 

Bekleidung / Textilien - - - 


Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren - < 100 3,7 



Überwiegend mittelfristiger Bedarf - < 100 3,7 

Wohneinrichtung - 500 20,9 

Möbel - - - 

Elektro / Leuchten - - - 



Artikel - - - 


Baumarktsortimente - - - 

Gartenmarktsortimente - 250 10,2 

Überwiegend langfristiger Bedarf - 750 31,1 

Sonstiges - - - 

gesamt / Durchschnitt 5 2.450 100,0 



Die Angebotsstruktur ist überwiegend durch nahversorgungsrelevante Sortimente geprägt. Etwa 

65 % der Verkaufsfläche sind den Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe zuzuordnen. 

Den quantitativen Schwerpunkt stellen die Warengruppen Blumen / Zoo sowie Nahrungs- und 

Genussmittel dar. Darüber hinaus besteht ein ergänzendes Einzelhandelsangebot in einzelnen 

Sortimentsbereichen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe. Hier tritt besonders die Warengruppe 

Wohneinrichtung hervor. Außerdem sind in diesem zentralen Bereich Dienstleitungsbetriebe 

anzutreffen, dabei handelt es sich u.a. um eine Sparkasse, eine Volksbank und einen Friseur. 



34


Karte 10: 

Zentraler Bereich in Ostenland 



Die räumlich funktionale Struktur des zentralen Bereichs in Ostenland 

Insgesamt ist der zentrale Bereich im Stadtteil Ostenland mit seiner aufgelockerten Bebauung 

durch einen dörflichen Charakter geprägt. Hier findet man eine Bündelung unterschiedlicher 

Nutzungen: Einzelhandelsnutzungen, die im Hinblick auf die Nahversorgung im Wesentlichen 

auf ein Angebot von Waren der kurzfristigen Bedarfsstufe (Nahrungs- und Genussmittel) ausgerichtet 

sind, öffentliche Einrichtungen wie eine Mehrzweckhalle und die Kirche, Dienstleistungsbetriebe 

sowie ein gastronomisches Angebot. 

4.2.4 Zentraler Bereich in Westenholz 

Im Westen des Delbrücker Stadtgebiets befindet sich der zentrale Bereich des Stadtteils Westenholz. 

Dieser erstreckt sich entlang der Westenholzer Straße von der Knäppenstraße bis zur Suternstraße. 


In der folgenden Tabelle ist das Einzelhandelsangebot in dem zentralen Bereich des Stadtteils 

Westenholz differenziert nach Hauptwarengruppen dargestellt: 

35 




Tabelle 9: 

Verkaufsflächen im zentralen Bereich in Westenholz 

Warengruppe 

Anzahl der 

Betriebe* 



Nahrungs- und Genussmittel 5 650 63,2% 

Blumen / Zoo - < 100 1,9% 

Gesundheit und Körperpflege 3 200 19,8% 


Zeitungen / Zeitschriften 1 < 100 4,7% 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 9 950 88,7% 

Bekleidung / Textilien - - - 


Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren - < 100 2,8% 



Überwiegend mittelfristiger Bedarf - < 100 2,8% 

Wohneinrichtung - < 100 1,9% 

Möbel - - - 

Elektro / Leuchten 1 < 100 6,6% 


Medizinische und orthopädische Artikel - - - 


Baumarktsortimente - - - 

Gartenmarktsortimente - - - 

Überwiegend langfristiger Bedarf 1 < 100 8,5% 

Sonstiges - < 100 0,9% 

gesamt / Durchschnitt 10 1.050 100,0% 



Der zentrale Bereich verfügt über rund 1.050 m² Verkaufsfläche. Als Magnetbetrieb fungiert der 

Supermarkt Markant mit rund 500 m² Verkaufsfläche. Die Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe 

nehmen rund 89 % der Verkaufsfläche des zentralen Bereiches ein. Erwartungsgemäß 

stellen die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit und Körperpflege den 

quantitativen Schwerpunkt zur Sicherung der Nahversorgung für den umliegenden Wohnsiedlungsbereich 

dar. Sie prägen im Wesentlichen die auf die Nahversorgung ausgerichtete Funktion 

des Zentrums. Angebote aus dem Bereich der Warengruppen der mittel- und langfristigen Bedarfsdeckung 

haben nur ergänzenden Charakter und sind in geringer quantitativer Ausprägung, 

z.T. lückenhaft vorhanden. 



36


Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe, hierzu 

zählen eine Sparkasse, eine Volksbank sowie ein Arzt. 

Karte 11: 

Zentraler Bereich in Westenholz 



Die räumlich funktionale Struktur des zentralen Bereichs in Westenholz 

Insgesamt ist der zentrale Bereich im Stadtteil Westenholz mit seiner aufgelockerten Bebauung 

im Wesentlichen linear entlang der Westenholzer Straße zwischen der Einmündung zur Knäppenstraße 

bis zum Markant-Markt südlich der Einmündung Suternstraße ausgerichtet. Einen 

städtebaulichen Kristallisationspunkt stellt der Dorfplatz dar. Der dörfliche Zentrencharakter wird 

durch unterschiedliche Nutzungen geprägt, dazu gehören neben dem vor allem auf die Grundversorgung 

ausgerichteten Einzelhandelsangebot auch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. 

4.2.5 Weitere Einzelhandelsstandorte 

Im gesamtstädtischen Kontext der Versorgungsstruktur sind neben den zentralen Bereichen in 

Delbrück auch zahlreiche solitäre Standorte des Einzelhandels vertreten. Diese befinden sich in 

städtebaulich integrierter oder nicht integrierter Lage des Siedlungsbereichs der Stadt Delbrück. 

Neben den großflächigen Anbietern Marktkauf, Pfennigpfeifer und Super-Schnäppchen, die 

nahversorgungsrelevante bzw. zentrenrelevante Sortimente anbieten, weisen die entsprechen- 

37 




den Anbieter überwiegend Angebotsschwerpunkte im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente 

(Bau-, Gartensortimente, Möbel ) auf. Aufgrund der Art und des Umfangs der nichtzentrenrelevanten 

Sortimente und daraus resultierenden geringen Flächenproduktivitäten werden 

diese regelmäßig nicht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen 

angeboten. Aufgrund des hohen Potentials einer Mobilisierung ausreichend großer 

Baugrundstücke, der im Vergleich zu Innenstädten und örtlichen Zentren geringeren Bauerschließungskosten 

und nicht zuletzt durch eine in der Regel verkehrsgünstige Lage an städtischen 

Ausfallstraßen, rücken derartige Sonderstandorte oftmals in den Fokus von Investoren 

auch solcher (großflächiger) Einzelhandelsbetriebe, die sich durch zentrenrelevante Kernsortimente 

auszeichnen. Vor diesem Hintergrund und besonderer Berücksichtigung des Zentrenschutzes 

ist auch eine konzeptionelle Auseinandersetzung mit nicht integrierten Sonderstandorten 

und eine Bewertung hinsichtlich zukünftiger Entwicklungspotentiale im Rahmen eines Einzelhandelskonzepts 

unmittelbar angezeigt. 

Innerhalb der lokalen Einzelhandelsstrukturen in Delbrück sind die ergänzenden Angebote des 

großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels (Kernsortimente: Bau-, Gartensortimente, 

Möbel) ausschließlich als Einzelstandorte vorhanden. Dazu zählen folgende Anbieter: 

• Einrichtungshaus Hansel, Westenholz (Möbel) 

• Gerwing (ehemals Bussemas), Boke (Baumarktsortiment) 

• Obi, Delbrück (Baumarktsortiment) 

• Im grünen Glück, Delbrück (Gartenmarktsortiment) 

• Försters Freizeitmarkt, Schöning (Gartenmarktsortiment) 

• I&M Bauzentrum Westerhorstmann, Delbrück (Baumarktsortiment) 

• Gärtnerei Neiske, Ostenland (Gartenmarktsortiment) 

• Paul Arens, Ostenland (Möbel) 

• Baumschule Helfgerdt, Delbrück (Gartenmarktsortiment) 

• Hassenbürger, Hagen (Baumarktsortiment) 

• Kückmann, Delbrück (Baumarktsortiment) 

• Gärtnerei Grundmeier, Delbrück (Gartenmarktsortiment) 

4.3 Struktur und räumliche Verteilung der Grundversorgung 

Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur, aber auch im Rahmen der 

kommunalen Daseinsvorsorge, nimmt die Grundversorgung ein. Unter der wohnungsnahen 

Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern und 

Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum 

Konsumenten angeboten werden. 



38


Zu den Gütern des überwiegend kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungsund 

Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege, Schreibwaren, Papier, Bürobedarf sowie 

(Schnitt-)blumen / zoologische Artikel gezählt. Ergänzt werden diese Warengruppen häufig 

durch (kleinteilige) Gastronomie- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. 

Dienstleistungsangebote sind als relevant für die wohnungsnahe Grundversorgung einzustufen, 

dabei ist zu berücksichtigen, dass insbesondere in Nahversorgungszentren das ergänzende 

Dienstleistungs- und Gastronomieangebot nicht immer alle aufgeführten Anbieter umfassen 

muss, um den Nutzungsmix abzurunden: 

Tabelle 10: 

Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung (idealtypisch) 

Mindestausstattung Nahrungs- und Genussmittel 

Brot und Backwaren 

Fleisch und Wurstwaren 

Getränke 

Gesundheit und Körperpflege 

Apothekerwaren 

Zusatzausstattung 

Spirituosen, Tabakwaren 

Zeitungen, Zeitschriften 

Schreibwaren, Papier, Bürobedarf 

Schnittblumen / zoologische Artikel 

Post, Bank 

Ärzte, Friseur, Lotto 

Café, Gaststätte 

Reinigung, Reisebüro 

Quelle: eigene Zusammenstellung 

In der Praxis wird als Indikator zur Bewertung der Grundversorgungssituation einer Kommune 

insbesondere die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben der rein 

quantitativen Betrachtung ist darüber hinaus auch die Analyse der räumlichen (Erreichbarkeit) 

und strukturellen (Betriebsformenmix) Aspekte unerlässlich. 

Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung an Lebensmittelverkaufsfläche 

pro Einwohner (vgl. dazu Tabelle 11). 

39 




Tabelle 11: 

Quantitative Angebotssituation im Bereich Nahrungs- und Genussmittel in 

den Stadtteilen 


Einwohner 

Anzahl der 

Betriebe NuG 

VKF NuG in m² 

VKF NuG / EW 

Anreppen 1.340 - - - 

Bentfeld 1.360 1 130 0,10 

Boke 2.610 4 300 0,11 

Delbrück 11.420 32 7.600 0,67 

Hagen 2.380 2 520 0,22 

Lippling 2.130 5 450 0,21 

Ostenland 3.030 5 890 0,29 

Schöning 1.290 5 440 0,34 

Steinhorst 780 - - - 

Westenholz 3.690 12 750 0,20 

Summe bzw. 

Durchschnitt 

30.030 66 11.080 0,37 

Quelle: Junker und Kruse: Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010) 

• Gesamtstädtisch ergibt sich für die Stadt Delbrück auf Grund der ermittelten Verkaufsfläche 

für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ein Ausstattungswert von 0,37 m² / 

Einwohner. Dieser liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 0,38 - 0,40 m² Lebensmittelverkaufsfläche 

/ Einwohner und weist somit in einer ersten gesamtstädtischen Einschätzung auf 

eine nur leicht unterdurchschnittliche quantitative Ausstattung der Stadt hin. 

• Bei der stadtteilspezifischen Betrachtung werden Unterschiede bei der Verkaufsflächenausstattung 

mit Nahrungs- und Genussmitteln deutlich. Das Angebot im Stadtteil Delbrück 

ist mit einer Verkaufsflächenausstattung von 0,67 m² Verkaufsfläche pro Einwohner 

überdurchschnittlich, was die zentrale Bedeutung der dort befindlichen Innenstadt wiederspiegelt. 

In den übrigen Stadtteilen liegen die Verkaufsflächenausstattungen z.T. deutlich 

unter dem gesamtstädtischen Wert. 

Von einem quantitativ unterdurchschnittlichen Wert der Verkaufsflächenausstattung in der Warengruppe 

Lebensmittel allein ist jedoch noch kein Handlungsbedarf abzuleiten. Hier sind ergänzend 

auch die nachfolgenden strukturellen und räumlichen Aspekte zu berücksichtigen. Darüber 

hinaus ist festzuhalten, dass im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung durch zusätzliche, 

strukturprägende Lebensmittelanbieter aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine entsprechende 

Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein muss. 

Sie liegt im Hinblick auf heutige Marktzutrittsgrößen von Lebensmittelvollsortimentern (ab 

1.200 m² Verkaufsfläche) und Lebensmitteldiscountern (ab 800 m² Verkaufsfläche) bei rund 

5.000 Einwohnern. Diese Schwelle ist in den dörflichen Stadtteilen z.T. deutlich unterschritten. 



40


Im Hinblick auf die strukturelle Bewertung der Grundversorgungssituation werden folgende 

strukturprägende Betriebstypen mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel unterschieden: 

Tabelle 12: 

Begriff 

Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel 

Erläuterung 

Lebensmitteldiscounter 

SB-Warenhaus 

Supermarkt 

Selbstbedienung, umschlagstarke Artikel, aggressive Niedrigpreispolitik, 

z.B. Aldi, Penny, Lidl. Heutige Marktzutrittsgröße i.d.R. 800-1.000 m² 

Verkaufsfläche. 

Einzelhandelsgroßbetrieb, Discount-Prinzip, Selbstbedienung, Verkaufsfläche 

mind. 5.000 m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- 

und Genussmittel / Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige 

Kundenparkplätze (z.B. Real, Kaufland). 

Selbstbedienung, Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche 

von mind. 400 m², Lebensmittel einschließlich Frischwaren, 

Non-Food-Anteil nicht über 25 % der Gesamtverkaufsfläche. 

Verbrauchermarkt 

Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche mind. 1.500 m², 

Selbstbedienung, breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln 

und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen 

Bedarfs, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik, 

Standort meist autokundenorientiert. 

Quelle: eigene Zusammenstellung 

Darüber hinaus ergänzen Lebensmittel-SB-Läden (kleine Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte mit 

weniger als 200 m² Verkaufsfläche, Selbstbedienung), Lebensmittel-SB-Märkte (kleine Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte 

mit 200 – 400 m² Verkaufsfläche, auch Frischwaren sowie integrierte 

Non-Food-Waren, Selbstbedienung), Fach- und Spezialgeschäfte (z.B. Kaffee-, Tee- oder 

Süßwarenfachgeschäfte) sowie Lebensmittelhandwerksbetriebe (Bäckereien, Fleischereien) das 

Grundversorgungsangebot. In Siedlungsbereichen mit einer geringen Mantelbevölkerung können 

diese kleinflächigen Betriebe - wie auch in Delbrück zu beobachten ist - einen wichtigen 

Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung leisten. Sie unterliegen nicht den bauplanerischen 

Steuerungsmöglichkeiten im Sinne des § 11 (3) BauNVO (großflächiger Einzelhandel). 

41 




Tabelle 13: 

Betriebe mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel in den Delbrücker 

Stadtteilen 


Lebensmittelhandwerk 

Lebens- 

mittel- 

laden 

Lebens- 

mittel- 

markt 

Lebens- 

mitteldis- 

counter 

Lebensmittelsupermarkt 

Getränkemarkt 

Landhandel 

/ 

Sonstige 

Summe 

Anreppen 

Bentfeld 1 1 

Boke 2 1 1 4 

Delbrück 14 1 1 3 3 3 1 26 

Hagen 1 1 2 

Lippling 2 1 1 1 5 

Ostenland 2 1 1 4 

Schöning 1 2 1 4 

Steinhorst 

Westenholz 2 1 1 1 6 11 

Summe 25 5 3 3 7 6 8 57 

Quelle: Junker und Kruse: Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010) 

Aus struktureller Sicht ist festzuhalten, dass in Delbrück ein mit verschiedenen strukturprägenden 

Lebensmittelbetrieben (Supermärkte (7) und Lebensmitteldiscountern (3)) ausgewogener 

Betriebsformenmix vorzufinden ist. Der größte Anteil des strukturprägenden Angebots entfällt in 

Delbrück auf die Lebensmittelsupermärkte. Der hohe Anteil Landhandel / sonstige Betriebe ist 

auf die Berücksichtigung sämtlicher Fachgeschäfte, aber auch Lebensmittelhandwerksbetriebe 

oder Kioske, in dieser Rubrik zurückzuführen. 

• In der Delbrücker Kernstadt befinden sich je drei Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelsupermärkte, 

die für einen ausgewogenen Betriebsmix sorgen. Ergänzt werden sie durch Lebensmittelfachgeschäfte 

und Betriebe des Lebensmittelhandwerks. 

• In den Stadtteilen Hagen, Ostenland, Schöning und Westenholz stellen je ein Lebensmittelsupermarkt 

sowie ergänzende kleinere Betriebe des Sortimentsbereiches Nahrungs- und Genussmittel 

die Nahversorgung sicher. 

• In Anreppen, Bentfeld, Boke, Lippling und Steinhorst bestehen keine größeren strukturprägenden 

Lebensmittelmärkte. Hier übernehmen z.T. aber dennoch kleinteilige Betriebe der 

Nahrungs- und Genussmittelbranche eine Teilfunktion als Nahversorger. 

Zur räumlichen Bewertung der Einzelhandelsstandorte wird die fußläufige Erreichbarkeit von 

Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche 

Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis 1.000 m als maximal akzeptierte 

Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Weg-Schwelle für Fuß- 



42


gängerdistanzen. Dieser Radius ist als anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und 

Standorten mit Grundversorgungsangeboten allgemein anerkannt. 

Karte 12 zeigt die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (ohne Lebensmittelhandwerksbetreibe 

und Kioske) im Delbrücker Stadtgebiet mit einem Luftlinienradius von 600 m. 

Karte 12: 

Fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten 


Darstellung 

• In der Kernstadt von Delbrück lassen sich mehrfache Überlappungen der Radien fußläufiger 

Erreichbarkeit feststellen, die nicht zuletzt auch auf das hohe quantitative, zentrale Angebot 

zurückzuführen sind. 

• Räumliche Versorgungsdefizite ergeben sich im Rahmen einer ersten Einschätzung vornehmlich 

in Siedlungsrandbereichen bzw. in Wohnbereichen mit geringer Siedlungsdichte, wie 

beispielsweise in Steinhorst, Anreppen und Bentfeld. 

Bei der Bewertung der räumlichen Versorgungssituation sind vor dem Hintergrund einer hohen 

quantitativen Verkaufsflächenausstattung vor allem aber auch übergeordnete stadtentwicklungspolitische 

Zielvorstellungen heranzuziehen. Dabei sind Standorte außerhalb zentraler Bereiche 

im Hinblick auf die Schaffung eines engmaschigen, flächendeckenden Netzes bei der Versorgung 

mit Lebensmitteln nur dann zusätzlich notwendig, wenn sie zur Schließung von Versorgungslücken 

beitragen. Wettbewerbliche Auswirkungen auf die übrigen Standorte sind im Hin- 

43 




blick auf eine Verbesserung der Versorgungsstruktur in einem solchen Fall im Einzelfall abzuwägen 

und ggf. hinzunehmen. 

4.3.1 Übersicht räumlicher Angebotsschwerpunkte innerhalb der Delbrücker Einzelhandelsstruktur 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Delbrücker Einzelhandelsstruktur zum einen aus 

der Innenstadt und den dörflichen Zentren in Lippling, Ostenland, Westenholz sowie zum anderen 

aus solitären Standorten, die in ihrer Versorgungsfunktion auf die Grundversorgung oder auf 

eine Ergänzung des Einzelhandelsangebotes in den Zentren mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten 

ausgerichtet sind, zusammensetzt. 

Das räumliche Standortprofil der Stadt Delbrück wird in der folgenden Karte 13 dargestellt. 

Karte 13: 

Standortstruktur (Analyse) 


Darstellung 



44


4.4 Fazit Angebotsanalyse 

Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die Delbrücker Einzelhandelsstruktur folgende 

Aspekte festhalten: 

Gesamtstädtische Ebene 

• Auf gesamtstädtischer Ebene verfügt Delbrück mit rund 88.300 m² Verkaufsfläche bzw. 

2,9 m² Verkaufsfläche pro Einwohner über eine insgesamt überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. 

• Mit rund 58.800 m² Verkaufsfläche bzw. einem Anteil von rund 67 % an der Gesamtverkaufsfläche 

nehmen die Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufen erwartungsgemäß 

den quantitativ höchsten Stellenwert ein. Innerhalb dieser Bedarfsstufe ragen 

die durch großflächige Angebotsformen geprägten Warengruppen Möbel (rund 

12.400 m² Verkaufsfläche) sowie Bau- und Gartenmarktsortimente (rund 23.300 m² und 

11.700 m² Verkaufsfläche) besonders hervor. Gemeinsam umfassen sie einen Anteil von 

mehr als 80 % an der Verkaufsfläche innerhalb der langfristigen Bedarfsstufe. 

• Insgesamt rund 20 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche werden in den Warengruppen 

der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe in der Stadt Delbrück vorgehalten. Hierbei 

tritt - entsprechend des typischen Bildes auch in anderen Kommunen - die Warengruppe 

Nahrungs- und Genussmittel quantitativ hervor. Sie ist mit rund 11.100 m² und einem 

prozentualen Anteil von rund 13 % in der Delbrücker Einzelhandelslandschaft vertreten. 

Damit liegt die Verkaufsfläche der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit rund 

0,37 m² Verkaufsfläche pro Einwohner leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 0,38 m² - 

0,40 m² Verkaufsfläche pro Einwohner. 

• Auf die Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe entfällt ein Anteil von 13 % an der 

gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Typisch - wie auch in anderen Kommunen - ragt die innerstädtische 

Leitbranche Bekleidung / Textilen mit einem Verkaufsflächenangebot von 

rund 5.300 m² Verkaufsfläche bzw. 6 % an der Gesamtverkaufsfläche besonders hervor. 

• Die rechnerische Verkaufsfläche pro Betrieb liegt in der Stadt Delbrück bei durchschnittlich 

425 m² und damit über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von rund 230 m² Verkaufsfläche 

pro Betrieb. Das Verhältnis von kleinteiligem Einzelhandel, der eher in den zentralen 

Lagen zu finden ist, zu großflächigen, ergänzenden Betriebsformen ist in Delbrück 

demnach als üblich anzusehen. 

• Auf den großflächigen Einzelhandel entfallen 21 Betriebe im Delbrücker Stadtgebiet. Sie 

nehmen einen Verkaufsflächenanteil von rund 60.800 m² Verkaufsfläche ein, das entspricht 

einem Anteil von 69 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Angebotsschwerpunkte 

liegen neben Betrieben mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel oder Möbel vor 

allem im Bereich der Bau- und Gartenmarktsortimente. 

• Insgesamt wird die Stadt Delbrück ihrer mittelzentralen Bedeutung rein quantitativ gerecht, 

über das Grundversorgungsangebot hinaus ist zudem ein ergänzendes und differenziertes 

Angebot in den mittel- und langfristigen Warengruppen vorhanden. 

45 




Räumliche Verteilung des gesamtstädtischen Angebots 

• Rund 21 % der Verkaufsfläche der Stadt Delbrück (18.300 m² von insgesamt 88.300 m² 

Verkaufsfläche) befinden sich in der Innenstadt im Stadtteil Delbrück. Darüber hinaus befinden 

sich nahversorgungsrelevante Angebote in den dörflichen zentralen Lagen in Lippling, 

Ostenland und Westenholz. 

• Im gesamtstädtischen Kontext der Versorgungsstruktur sind neben den zentralen Bereichen 

auch zahlreiche solitäre Standorte des großflächigen Einzelhandels vertreten. Diese befinden 

sich in städtebaulich integrierter oder nicht integrierter Lage des Siedlungsbereichs der Stadt 

Delbrück und übernehmen eine Ergänzungsfunktion zu den Angeboten in den Zentren. Neben 

den großflächigen Anbietern Marktkauf, Pfennigpfeifer und Super-Schnäppchen, die 

nahversorgungsrelevante bzw. zentrenrelevante Sortimente anbieten, weisen die übrigen 

großflächigen Einzelhandelsbetriebe Angebotsschwerpunkte im Bereich der nichtzentrenrelevanten 

Sortimente (Bau-, Gartensortimente, Möbel ) auf. Zu den größten Anbietern 

gehören neben dem Möbelhaus Hansel die Baumärkte Gerwing (ehemals Bussemas) 

und Obi. 

Nahversorgungssituation 

• Die Stadt Delbrück verfügt in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, die als Indikator 

zur quantitativen Bewertung der Nahversorgungssituation einer Kommune herangezogen 

werden kann, mit rund 11.100 m² Verkaufsfläche bzw. 0,37 m² Verkaufsfläche pro 

Einwohner über eine nur leicht unterdurchschnittliche quantitative Ausstattung. Dabei 

herrscht ein differenziertes Angebot von strukturprägenden, großen Anbietern, die ergänzt 

werden durch kleinflächige Lebensmittelanbieter wie Fachgeschäfte, aber auch Lebensmittelhandwerksbetriebe 

oder Kioske / Tankstellenshops. 

• Die stadtsteilspezifische Verkaufsflächenausstattung mit Nahrungs- und Genussmitteln stellt 

sich unterschiedlich dar: Das Angebot im Stadtteil Delbrück ist mit 0,67 m² Verkaufsfläche 

pro Einwohner deutlich ausgeprägt, was nicht zuletzt auch auf die zentrale, gesamtstädtische 

Versorgungsbedeutung der Innenstadt zurückzuführen ist. 

• In den übrigen, dörflichen Stadtteilen liegt die Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel 

z.T. deutlich unter dem gesamtstädtischen Wert. Dabei ist zu berücksichtigen, 

dass im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung durch zusätzliche, strukturprägende 

Lebensmittelanbieter aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine entsprechende Mantelbevölkerung 

(einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein muss. Sie liegt im 

Hinblick auf heutige Marktzutrittsgrößen von Lebensmittelvollsortimentern (ab 1.200 m² 

Verkaufsfläche) und Lebensmitteldiscountern (ab 800 m² Verkaufsfläche) bei rund 5.000 

Einwohnern. Diese Schwelle ist in den dörflichen Stadtteilen z.T. deutlich unterschritten. 

Dennoch bestehen hier in weiten Teilen - z.T. kleinflächige – Angebote, die eine teilweise 

Grundversorgung in den Stadtteilen gewährleisten. Unter räumlichen Aspekten (fußläufige 

Erreichbarkeit von Lebensmittelanbietern) ergeben sich lediglich in Siedlungsrandbereichen 

bzw. in Wohnbereichen mit geringer Siedlungsdichte, wie beispielsweise in Steinhorst, Anreppen 

und Bentfeld, Versorgungslücken. 

• Der Betriebsformenmix im Bereich der Grundversorgung ist, bezogen auf das gesamte 

Stadtgebiet, differenziert und ausgewogen. Es gibt sowohl großflächige, strukturprägende 

Angebote (Supermarkt, Lebensmitteldiscounter) als auch ergänzende kleinere Fachgeschäfte 



46


und Betriebe des Lebensmittelhandwerks. Das Gros des Angebotes ist im Kernort Delbrück 

angesiedelt, wo auch der überwiegende Teil der Bevölkerung wohnt. 

• Die Nahversorgung im Stadtgebiet Delbrück stellt sich aus quantitativer, struktureller und 

räumlicher Sicht überwiegend gut dar. Dennoch ist zu betonen, dass der vielerorts zu beobachtende 

Druck der Lebensmitteldiscounter auf den Markt auch in Delbrück ablesbar ist 

und damit nicht zuletzt auch die Wettbewerbssituation für Lebensmittelvollsortimenter sowie 

bestehende, städtebaulich sinnvolle Standorte zunehmend angespannt wird. Vor dem 

Hintergrund der aus gesamtstädtischer Sicht guten quantitativen Ausstattung muss es daher 

bei künftigen An- oder Umsiedlungs- und Erweiterungsvorhaben vor allem um qualitative 

Verbesserungen, im Sinne eines ausgewogenen und modernen Betriebsformenmixes, an 

städtebaulich sinnvollen Standorten gehen. 

47 




5 Analyse der Nachfrageseite 

Sowohl für die Ermittlung möglicher absatzwirtschaftlicher Spielräume als auch für die Bewertung 

der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind neben der Kenntnis der relevanten Einzelhandels- 

und Angebotsstrukturen in Delbrück speziell auch die monetären Gegebenheiten auf 

der Nachfrageseite von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche primärstatistische und sekundärstatistische 

Quellen zurückgegriffen, die eine absatzwirtschaftliche Einordnung des bestehenden 

Delbrücker Einzelhandels ermöglichen. Wesentliche Aspekte bei der Betrachtung der 

einzelhandelsrelevanten Nachfrageseite sind zum einen das Einzugsgebiet des Einzelhandels 

sowie zum anderen das lokal vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial sowie Einzelhandelsumsätze, 

die in der Zusammenschau Aussagen zur Ausstrahlungskraft (Zentralität) 

und Prosperität des Delbrücker Einzelhandels zulassen. 

5.1 Einzugsgebiet 

Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere 

mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen 

Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen 

werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als 

auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. 

Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet 

über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur 

Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Stadt als Einzelhandelsstandort. Andererseits ist aber 

auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt 

bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum 

andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Aus diesem 

räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. 

Die Abgrenzung des gesamtstädtischen Einzugsgebietes im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes 

dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Delbrücker 

Einzelhandels, zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Das 

Einzugsgebiet Delbrücks lässt sich wie folgt einordnen: 

Kerneinzugsgebiet 

Das Stadtgebiet Delbrück mit einem Kundenpotenzial von rund 30.000 Einwohnern wird als 

Kerneinzugsgebiet definiert. Der überwiegende Anteil der Kunden (i.d.R. 70-80 %) stammt aus 

diesem Bereich. 

Näheres Einzugsgebiet 

Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft 

zur Untersuchungsregion liegen und noch eine starke Orientierung zum Einkaufsstandort 

aufweisen. Der Anteil der Kunden, die aus diesem Verflechtungsbereich stammen, liegt 

i.d.R. bei 20-30 %. 



48


Ferneinzugsgebiet und Streuumsätze 

Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die keinem der oben genannten 

Einzugsbereiche zugeordnet werden können. Darüber hinaus werden die sogenannten 

Streuumsätze des Delbrücker Einzelhandels hinzugezählt, dazu gehören auch Zufallskäufe von 

Personen, die außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes wohnen und Delbrück nur selten 

und nicht regelmäßig besuchen. Der Anteil der „Zufallskunden“ liegt i.d.R. unter 5 %. 

5.2 Umsätze und Zentralität des Delbrücker Einzelhandels 

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden nicht nur die Verkaufsflächen pro Hauptbranche 

bzw. Sortiment und bundesdurchschnittlichen Umsatzkennwerte angesetzt, vielmehr wird 

die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dies erfolgt über durchschnittliche Flächenproduktivitäten 

(Umsatz pro m² Verkaufsfläche) der Vertriebsformen, spezifische Kennwerte 

einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Delbrück. 

Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich für die einzelnen Hauptwarengruppen 

daraus die in Tabelle 14 dargestellten branchenspezifischen Umsätze in Delbrück. Dabei 

wurden z.T. Agglomerationen vorgenommen, um eine Kompatibilität mit den Angaben der 

IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln zu erreichen. Insgesamt setzt der Delbrücker Einzelhandel 

rund 188 Mio. Euro im Jahr um. 

Die Verbrauchsausgaben pro Warengruppe sind unterschiedlich ausgeprägt. Dabei nimmt die 

Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit 60,9 Mio. Euro rund 41 % des gesamten einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraftpotenzials ein. Deutlich geringere, aber dennoch prägnante Anteile 

entfallen auf die Warengruppen Bekleidung sowie Baumarktsortimente (rund 12,9 Mio. Euro 

sowie rund 13,3 Mio. Euro) und Elektronik / Multimedia (rund 10,1 Mio. Euro). Weitere monetär 

bedeutsame Warengruppen sind Gesundheits- und Körperpflegeartikel und Möbel. Das gesamte 

einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Delbrück umfasst rund 149 Mio. Euro 

im Jahr. 

Die Ausstrahlungskraft des Delbrücker Einzelhandels wird durch die einzelhandelsrelevante 

Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese wird durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz 

und lokalem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) dargestellt. Ein Wert von 1 bedeutet, dass 

der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhandene Kaufkraftpotenzial, während 

Abweichungen über den Basiswert auf eine Leistungsstärke bzw. Abweichungen unterhalb 

des Basiswertes auf Strukturschwächen des Einzelhandels hinweisen können. 

Stellt man den ermittelten Umsatz (rund 188 Mio. Euro) dem auf Grundlage der IFH-Kennziffern 

ermittelten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial gegenüber (rund 149 Mio. Euro) ergibt 

sich daraus die Zentralität von 1,27 über alle Warengruppen, d.h. der Einzelhandel in Delbrück 

kann per Saldo die lokal vorhandene Kaufkraft im Stadtgebiet binden und darüber hinaus fließen 

(ebenfalls per Saldo) 27% des Umsatzes aus dem weiteren Einzugsgebiet hinzu. 

Für ein Mittelzentrum ist das ein positiv hervorzuhebender Wert, der verdeutlicht, dass der Delbrücker 

Einzelhandel eine über die Stadtgrenzen hinausragende Ausstrahlungskraft entfaltet. 

49 




Tabelle 14: 

Umsätze und Zentralitäten des Delbrücker Einzelhandels, branchenspezifisch 

Warengruppe 

Einzelhandelsrelevan- 

Einzelhandelsrele- 

Einzelhandels- 

ter Umsatz 

vantes Kaufkraft- 

relevante 

potenzial 

Zentralität 

in Mio. Euro 

in Mio. Euro 

Nahrungs- und Genussmittel 51,5 60,9 0,84 

Blumen / Zoo 6,4 3,1 2,03 

Gesundheit und Körperpflege 8,2 9,5 0,86 

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / 

Bücher / Zeitungen / Zeitschriften 

4,0 5,6 0,71 

überwiegend kurzfristiger Bedarf 70,0 79,2 0,88 

Bekleidung / Textlilien 16,5 12,9 1,28 

Schuhe / Lederwaren 6,2 3,2 1,92 

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 

7,3 2,0 3,65 

Spielwaren / Hobbyartikel 2,7 3,2 0,86 

Sport und Freizeit 2,1 2,4 0,89 

überwiegend mittelfristiger Bedarf 34,8 23,7 1,47 

Wohneinrichtung 10,3 3,3 3,11 

Möbel 16,1 8,1 1,99 

Elektro / Leuchten 8,6 3,9 2,18 

Elektronik / Multimedia 8,4 10,1 0,83 


Artikel 

2,6 2,1 1,26 

Uhren / Schmuck 1,3 1,4 0,87 

Baumarktsortimente 28,4 13,3 2,13 

Gartenmarktsortimente 7,5 2,4 1,32 

überwiegend langfristiger Bedarf 83,1 44,7 1,86 

Sonstiges 0,4 1,1 0,33 

gesamt 188,3 148,6 1,27 

Quelle: eigene Berechnung 

• Die Zentralitätskennziffern erreichen in den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsdeckung 

hohe Werte. Eine Zentralität von 1,47 über das gesamte mittelfristige Warensortiment 

zeigt deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland auf. Dabei weisen nahezu alle Warengruppen 

Zentralitäten von über 1,0 auf, die eine gute Aufstellung des Warenangebots in 

der mittelfristigen Bedarfsstufe in der Delbrücker Einzelhandelslandschaft belegen. 



50


• Auch die Warengruppen der langfristigen Bedarfsdeckung erreichen insgesamt eine Zentralität 

von 1,86, was auf entsprechende Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland hindeutet. Dabei 

treten innerhalb dieser Bedarfsstufe besondere die Warengruppen Möbel und Baumarktsortimente 

mit Zentralitätswerten > 2,0 hervor. Auch die Zentralitätswerte in den Warengruppen 

Uhren / Schmuck (0,87) und Elektronik / Multimedia (0,83) zeigen eine hohe Eigenbindung 

der lokalen Kaufkraft. 

• Im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung kann das Delbrücker Einzelhandelsangebot 

das lokal vorhandene Kaufkraftpotential nicht in vollem Umfang binden. Für die überwiegend 

nahversorgungsrelevanten Warengruppen ist eine Zentralität von 0,88 abzulesen, was 

auf leichte Kaufkraftabflüsse hindeutet. Dabei sind rein quantitativ in den Sortimenten Nahrungs- 

und Genussmittel (0,84) oder Gesundheits- und Körperpflege Arrondierungsspielräume 

erkennbar, wohingegen die Warengruppe Blumen (Indoor) / Zoo mit einer Zentralität 

von 2,03 vergleichsweise gut aufgestellt ist. 

Insgesamt lässt die modelltheoretisch skizzierte Umsatz-Kaufkraft-Relation auf eine ausgewogene 

und funktionsfähige Einzelhandelsstruktur schließen, die keine gravierenden Versorgungsdefizite 

erkennen lässt. Daher gilt es zukünftig die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen und damit 

die mittelzentrale Versorgungsfunktion sowie ein attraktives Angebot im gesamten Stadtgebiet 

zu erhalten und zu sichern. Dies impliziert Entwicklungsoptionen im Hinblick auf die aufgezeigten 

Warengruppen, in denen die lokale Kaufkraft derzeit nicht vollends mobilisiert werden kann, 

jedoch vor allem vor dem Hintergrund der stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen (u.a. 

Zentrenschutz, Innenstadtentwicklung). 

5.3 Fazit der Nachfrageanalyse 

Zusammenfassend lassen sich bezüglich der nachfrageseitigen Analyse der Stadt Delbrück folgende 

Aspekte festhalten: 

• In Delbrück leben im Jahr 2011 rund 30.030 Einwohner mit einem einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraftpotential von rund 149 Mio. Euro. 

• Insgesamt werden durch den Delbrücker Einzelhandel rund 188 Mio. Euro umgesetzt, so 

dass die am Standort vorhandene Kaufkraft gebunden und zusätzliche Kaufkraft aus dem 

regionalen Umland mobilisiert werden kann. Die größten Umsatzanteile stellen die Warengruppen 

Nahrungs- und Genussmittel, Baumarktsortimente, Bekleidung / Textilien sowie 

Möbel und Wohneinrichtungsartikel. 

• Die Einzelhandelszentralität der Stadt Delbrück von 1,27 ist positiv einzustufen. Gravierende 

Unterversorgungen können weder in der Gesamtheit des Einzelhandelsangebots, noch 

bezogen auf einzelne Sortimente ausgemacht werden. 

Insgesamt gelingt es dem Delbrücker Einzelhandel, die vorhandene Kaufkraft der Bevölkerung 

zu binden, und darüber hinaus zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland zu generieren. Die Zentralität 

ist dabei für ein Mittelzentrum im Zusammenhang mit den standortrelevanten Rahmenbedingungen 

und der regionalen Konkurrenzsituation gut. Als maßgebliches Entwicklungsziel sind 

der Erhalt und die langfristige Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion anzustreben. 

51 




6 Prognose der Verkaufsflächenspielräume 

Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Standortentwicklung, 

Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittelfristiger 

Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Auch für die Stadt Delbrück als Träger der 

kommunalen Planungshoheit besitzen entsprechende Aussagen als Orientierungsrahmen bei der 

Beurteilung perspektivischer Neuansiedlungen, Erweiterung oder Umnutzung von Einzelhandelsflächen 

eine Relevanz. 

6.1 Ökonomische Rahmenbedingungen 

Die Ermittlung möglicher Verkaufsflächenspielräume dient grundsätzlich der Orientierung des 

bis zum Zeitraum 2020 voraussichtlich zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in Delbrück. In 

die Ermittlung fließt eine Reihe von Faktoren ein, für die entweder Prognosen herangezogen 

oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden folgende Kriterien zu Grunde gelegt: 

Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation 

Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfassende 

Analyse für die Stadt angestellt (vgl. dazu Kapitel 4 und 5). Insbesondere der branchenspezifische 

Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzelhandelsrelevanten Zentralitäten fließen 

in die Ermittlung zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein. 

Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern / Flächenproduktivitäten 

Die Entwicklung der Flächenproduktivität 10 wird als konstant angenommen. Sie ist in der Vergangenheit 

bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller 

Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz 

jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwicklung deutlich ausdifferenziert. 

Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitäten erreicht, was durch die hohe und 

zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben angezeigt wird und mit Marktsättigungstendenzen einhergeht. 

Durch die damit verbundenen fortschreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen 

zukünftig zumindest teilweise wieder mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. 

Der nominale Umsatz im bestehenden Delbrücker Einzelhandel wird in Abhängigkeit der Entwicklung 

einzelhandelsrelevanter Kennwerte und unter Einbeziehung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten 

gering ansteigen. 

Bevölkerungsentwicklung in Delbrück bis 2020 

Gemäß der Gemeindemodellberechnung der Landesdatenbank NRW des Landesbetriebs für 

Information und Technik Nordrhein-Westfalen wird für den Prognosehorizont 2020 ein leichter 

Bevölkerungsanstieg von 30.030 (12/2010) auf 31.200 erwartet (vgl. Abbildung 2). 

10 Die Flächenproduktivität bezeichnet den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche. 



52


Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Delbrück von 2000 bis 2020 (31.12.) 

31.500 

31.000 

30.500 

30.000 

29.500 

29.000 

28.500 

28.000 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2020 

Quelle: Landesdatenbank Nordrhein-Westfalen 

Branchenbezogene Entwicklung der Einzelhandelsausgaben 

Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage bis 2020 

ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben. Die 

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Faktoren 

abhängig: 

• zum einen vom privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch, 

• zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte 

(Ausgabeanteile nach Warengruppen). 

Es zeigt sich, dass in den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege, Unterhaltungselektronik 

sowie Foto / Optik (besonders Digitalfotografie) weitere Wachstumsimpulse zu erwarten 

sind. Die Ausgabenanteile und somit das warengruppenspezifische Kaufkraftvolumen werden 

zwischen 2 % und 4 % bis 2020 steigen. In den übrigen Warengruppen wird das zur Verfügung 

stehende reale Kaufkraftvolumen eher stagnieren bzw. sinken. 

6.2 Zielzentralitäten für das Jahr 2020 / Entwicklungsperspektiven 

In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölkerung im 

Bereich der Grundversorgung eine Zielzentralität von 100 angenommen. Es zeigt sich, dass im 

Bereich des kurzfristigen Bedarfs (mit Ausnahme der Warengruppe Blumen / Zoo) diesbezüglich 

aus quantitativer Sicht eine Steigerung der vorhandenen in die Betrachtung eingehende Zentralität 

möglich ist. Dabei handelt es sich unter Berücksichtigung der rechnerischen Betrachtungen 

mit Ausnahme des Bereichs Nahrungs- und Genussmittel um kleinflächige Arrondierungsspiel- 

53 




räume. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich ein absatzwirtschaftlich tragfähiges 

Potenzial für einen zusätzlichen Lebensmittelmarkt. 

Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird entsprechend der mittelzentralen Funktion der Stadt Delbrück 

eine Zielzentralität von 120 angenommen. Es zeichnet sich in den Warengruppen Spielwaren 

/ Hobbyartikel sowie Sport und Freizeit ein kleiner Arrondierungsspielraum ab. 

Für die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe wird eine Zielzentralität von 120 zu Grunde 

gelegt, die eine Erhöhung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels in Delbrück in 

einzelnen Warengruppen implizieren würde, aber dennoch den Anforderungen der Versorgungsfunktion 

eines Mittelzentrums entspräche. Rechnerisch ergeben sich kleinflächige Arrondierungsspielräume 

für die Warengruppen Elektronik / Multimedia und Uhren / Schmuck, die 

insbesondere zur Bestandssicherung und Stärkung der innerstädtischen Funktion genutzt werden 

sollten. 

Insgesamt ist aufgrund der Diskrepanzen zwischen Ausgangs- und Zielzentralitäten aus rein 

quantitativer Sicht nur ein eingeschränkter Entwicklungsspielraum in einzelnen Warengruppen 

ablesbar. 

Abbildung 3: 

Aktuelle und Ziel-Zentralitäten des Delbrücker Einzelhandels 

0 50 100 150 200 250 300 350 400 

Nahrungs- und Genussmittel 

Blumen (Indoor) / Zoo 

Gesundheit und Körperpflege 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 

Bekleidung / Textilien 

Schuhe / Lederwaren 

GPK / Haushaltswaren 

Spielwaren / Hobbyartikel 

Sport und Freizeit 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 

Wohneinrichtung 

Möbel 

Elektro / Leuchten 

Elektronik / Multimedia 

medizinische und orthopädische Artikel 

Uhren / Schmuck 

Baumarktsortimente 

Gartenmarktsortimente 

Überwiegend langfristiger Bedarf 

~100 

~120 

~120 

Quelle: eigene Berechnungen 

Vor dem Hintergrund der Versorgungsfunktion der Stadt Delbrück, dem Ziel der Sicherung der 

bestehenden Versorgungsstruktur und nicht zuletzt auch der regionalen Konkurrenzsituation 

sind die quantitativen Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in Delbrück begrenzt. Das bedeutet 

aber nicht, dass künftig keine Entwicklung mehr stattfinden kann, sondern, dass es bei 

potenziellen Ansiedlungsvorhaben insbesondere in der Innenstadt oder im Hinblick auf die Stärkung 

der Grundversorgung auf folgende Aspekte ankommt: 



54


• Ist der avisierte Standort städtebaulich sinnvoll? 

• Wie stellen sich die Größe des Vorhabens und der Betriebstyp im gesamtstädtischen Zusammenhang 

und im Hinblick auf die zugedachte Versorgungsaufgabe dar? 

• Welche Funktion wird der Einzelhandelsbetrieb übernehmen? Werden bestehende Strukturen 

ergänzt bzw. gestützt und Synergien zu bestehenden Anbietern ausgenutzt? 

• Hinsichtlich der dargestellten Entwicklungsspielräume ist festzuhalten: 

Die in Abbildung 3 mit Pfeilen dargestellten quantitativen Entwicklungsmöglichkeiten besitzen 

lediglich einen „Orientierungscharakter“. Erst durch die Abwägung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale 

mit der jeweiligen Veranschlagung der potenziellen Verkaufsfläche eines 

konkreten Planvorhabens nach 

• Art (Betriebsform und -konzept), 

• Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und 

• Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials) 

kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit eines Vorhabens 

abgeschätzt werden. 

Vor allem sind einer „zügellosen“ Ausweitung von Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche 

Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen 

mobilisiert werden kann 11 . Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt 

dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit 

zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit 

der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. 

Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass 

sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. 

In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten 

sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen. 

Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten können zur Verbesserung 

und Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch der Innenstadt, 

führen. Die Tatsache, dass dies zu Lasten weniger geeigneter Standorte geschieht, wird dabei in 

Kauf genommen. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass eine deutliche Überdimensionierung 

der Einzelhandelsentwicklung innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sowohl 

zu einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsverlusten 

innerhalb der Zentren führen kann. Zukünftige Entwicklungen müssen somit generell 

mit Blick auf die Ziele des Delbrücker Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 7.1) abgewogen 

werden. Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich 

darüber hinaus auch dann Entwicklungsspielräume abzeichnen, wenn das übergeordnete 

Hauptsortiment bereits umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum 

besteht. 

11 insbesondere auch vor dem Hintergrund der regionalen Konkurrenzsituation 

55 




Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterung oder Umnutzung 

von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen 

Kontext unabdingbar ist. 

Generell gilt zwar, dass die Einzelhandelsstruktur durch einen quantitativen Ausbau zu stärken 

ist, es ist aber vor allem die Sicherung und Verbesserung der räumlich strukturellen Angebotssituation 

im Sinne einer Stärkung der Innenstadt sowie Verbesserung der wohnungsnahen 

Grundversorgung zu verfolgen. Das impliziert, dass zusätzliche zentrenrelevante Sortimente im 

innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden. 



56


7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Delbrück 

Die vorangegangenen Analysen, Betrachtungen zu Entwicklungsspielräumen sowie die daraus 

entwickelte Strategie der räumlich-funktionalen Gliederung stellen die Basis für die im Folgenden 

dargestellten allgemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar. Diese verfolgen das 

Ziel, den Einzelhandelsstandort Delbrück zu sichern und zu stärken. Dabei gilt es vor allem, die 

räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf die Innenstadt zu sichern und zu profilieren, 

die Grundversorgung zu erhalten und zu stärken sowie funktionale Ergänzungsstandorte 

zu ermöglichen. 

Folgende strategische Bausteine stellen die wichtigen Grundpfeiler des Einzelhandelskonzeptes 

der Stadt Delbrück dar: 

• die übergeordneten Ziele, 

• die Standortstruktur, 

• die Delbrücker Sortimentsliste, 

• die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie 

• die Grundsätze zur Einzelhandelssteuerung. 

7.1 Übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Delbrück 

Für die Stadt Delbrück wurden folgende übergeordneten Ziele für eine zukunftsorientierte 

Stadtentwicklung formuliert, die eine Fortführung der bisherigen stadtentwicklungspolitischen 

Ziele darstellen: 

• Sicherung der landesplanerischen Funktion der Stadt Delbrück als Mittelzentrum 

Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentralörtliches 

Gliederungssystem eingeordnet. Die Stadt Delbrück nimmt danach eine mittelzentrale 

Versorgungsfunktion ein. Aus einzelhandelsrelevanter Sicht nimmt die Stadt Delbrück diese, 

nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund einer ausgeprägten Konkurrenzsituation im Umfeld, 

nur unzureichend wahr. Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung müssen daher – im gesamtstädtischen 

und regionalen Kontext – auf die Funktion als Mittelzentrum Rücksicht 

nehmen, um so eine Sicherung und Stärkung des Einzelhandelsstandortes Delbrück zu gewährleisten. 

• Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in der Stadt Delbrück 

unter Berücksichtigung einer hierarchisch gegliederten, sich funktional ergänzenden 

Standortstruktur 

Die Attraktivität eines Einkaufsstandortes bestimmt sich in erster Linie durch die Quantität 

des Einzelhandelsangebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche) und seine qualitative 

Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und 

-konzepte sowie Betriebsgrößenzuordnungen). Nur durch ein Miteinander dieser beiden 

Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Delbrück attraktiv zu gestalten 

und auch längerfristig zu erhalten. Ziel muss es daher sein, eine Vielfalt (im oben genannten 

57 




Sinne) für die Stadt Delbrück zu erlangen bzw. zu sichern. Dies hat zwangsläufig zur Folge, 

dass die Entwicklung in den einzelnen Bereichen gemäß der ihnen zuerkannten Versorgungsfunktion 

gelenkt wird. So kommt der Innenstadt eine zentrale Bedeutung nicht nur für 

den Einzelhandel, sondern für alle weiteren innerstädtischen Funktionen wie Kultur, Bildung, 

Verwaltung, Gastronomie und Erholungseinrichtungen etc. und den Nahversorgungszentren 

Lippling, Ostenland sowie Westenholz eine Nahversorgungsfunktion für die umliegenden 

Wohnsiedlungsbereiche zu. Es ist Aufgabe der Ergänzungsstandorte, die Angebotssituation 

in den zentralen Versorgungsbereichen funktional zu ergänzen. Dabei ist hervorzuheben, 

dass eine ausgewogene Versorgungsstruktur die wesentliche Grundlage für eine regional 

konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist. Die Stärke eines 

Geschäftszentrums liegt als gewachsener Versorgungsbereich insbesondere in der räumlichen 

Dichte und Vielfalt des – seiner Versorgungsstruktur entsprechenden – Einzelhandelsund 

Nutzungsangebotes bzw. seiner Funktionsvielfalt. Eine Öffnung neuer oder Stärkung 

vorhandener (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte außerhalb der 

gewachsenen Strukturen, in denen insbesondere zentrenrelevante (über die Entwicklungspotenziale 

hinausgehende) Sortimente angeboten werden, führt in der Regel zu einer (weiteren) 

Schwächung der bestehenden Einzelhandelsstruktur und hat einen ruinösen Wettbewerb 

zur Folge. 

• Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt in der Stadt 

Delbrück 

Die Innenstadt stellt den historisch, siedlungsräumlich und städtebaulich wichtigsten Einzelhandelsstandort 

innerhalb der Stadt Delbrück dar, der sich durch seine Multifunktionalität 

(Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Verwaltung 

etc.) auszeichnet. Diese ist insbesondere das Ergebnis der bisherigen Stadtentwicklungspolitik. 

Die Vielfalt des Einzelhandelsangebotes, der Betriebsformen und nicht zuletzt auch 

Dienstleistungs- und gastronomischen Nutzungen prägen die Attraktivität der Innenstadt. 

Gleichwohl sind aktuell im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich quantitative und qualitative 

Schwächen vorhanden, die erkannt wurden und die es weiter zu verbessern gilt. Auch 

zukünftig soll der Focus der Einzelhandelsentwicklung (insbesondere der Entwicklung von 

Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten) auf den Hauptgeschäftsbereich 

gesetzt werden. Die Innenstadt genießt als zentraler Versorgungsbereich oberste Priorität 

innerhalb der Delbrücker Standortstruktur, dem sich alle weiteren Standorte und Ziele im 

Rahmen einer hierarchischen Gliederung unterordnen. 

Die Identität der Delbrücker Innenstadt ist zu erhalten und zu stärken. Vor allem im Hinblick 

auf den zunehmenden kommunalen Wettbewerb ist die Entwicklung bzw. Stärkung eines 

klaren Profils von wesentlicher Bedeutung. 

• Sicherung und ggf. Ausbau einer wohnortnahen Grundversorgungsstruktur im gesamten 

Stadtgebiet durch Zuordnung grundversorgungsrelevanter Sortimente zu Siedlungsbereichen 

Ein über verschiedene Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot 

ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil 

eines zukunftsfähigen Einzelhandelskonzeptes. Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch 

sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten 

(Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments 

haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes 



58


Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung dieses Zieles 

erschweren. Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie 

funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur 

im Delbrücker Stadtgebiet zu schaffen bzw. zu erhalten. Primäres Ziel 

sollte es sein, die vorhandenen Standorte und somit die gesamtstädtische Versorgungsstruktur 

zu sichern. 

• Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe 

Großflächige Einzelhandelsstandorte bzw. -standortgemeinschaften, die sich außerhalb der 

gewachsenen Zentren befinden, sind – im Sinne einer Arbeitsteilung – ausschließlich als Ergänzungsstandorte 

aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass bei Neuansiedlung (Eröffnung 

neuer Standorte) bzw. Umnutzung, Verlagerung und Erweiterung bestehender Betriebe 

eine Verträglichkeitsanalyse i.S.v. § 11(3) BauNVO – auf Grundlage der formulierten 

gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen – durchzuführen ist. Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen, 

dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort“ nur sehr 

schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der 

Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann. 

• Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel 

Bei der Diskussion um neue Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der bestehende 

Einzelhandel nach wie vor zu oft nur unzureichend in die entsprechenden Überlegungen 

und Entwicklungsvorstellungen mit einbezogen. Dabei ist es der vorhandene Bestand, 

der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Einkaufsstandortes nicht unwesentlich mitbestimmt. 

Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für den bestehenden Einzelhandel 

gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der Bestandspflege auf der einen wie 

auf der anderen Seite bei zukünftigen Planungen die bestehenden Strukturen verstärkt in die 

Überlegungen und Diskussionen mit einzubeziehen sind. 

• Verhinderung konterkarierender Planungen 

Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene Planungen, 

die den Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes entgegenstehen, ausgeschlossen 

werden. 

Im Folgenden gilt es, diese Zielvorstellungen räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Die 

räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei die Standortstruktur dar. 

7.2 Standortstruktur 

Auf Grundlage der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse und der Entwicklungsstrategie 

für die Stadt Delbrück sowie unter Berücksichtigung bestehender stadtentwicklungspolitischer 

Zielvorstellungen wurden die verschiedenen Einzelhandelsstandorte der Stadt 

unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges, hierarchisches 

Standortstrukturmodell eingeordnet. 

Maßgeblichen Einfluss auf die Einordnung eines Standortbereichs in das Standortprofil haben die 

vorhandenen Nutzungen, insbesondere im Hinblick auf das Einzelhandelsangebot und ergänzende 

gastronomische und Dienstleistungsangebote (Multifunktionalität). 

59 




Daneben sind städtebauliche und stadtentwicklungsrelevante Zielvorstellungen zu berücksichtigen. 

Dazu zählen zum Beispiel auch die Zielvorstellungen zum Schutz der Zentren und einer 

tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung 

von Versorgungseinrichtungen zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden 

kann. 

Abbildung 4: 

Standortstrukturmodell der Stadt Delbrück 


Folgende Einordnungskriterien sind für die einzelnen Standortbereiche in der Stadt Delbrück 

relevant: 

Die Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich im Sinne des BauGB) 

Dieser Zentrentyp zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: 

• gesamtstädtische ggf. regionale Versorgungsbedeutung, 

• vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich – mit 

Wettbewerbssituationen, insbesondere Prägung durch innerstädtische Leitsortiment und frequenzerzeugende 

Magnetbetriebe 

• vielfältiger Größen- und Betriebsformenmix, hoher Anteil an kleinteiligem Facheinzelhandel, 

• breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhandelsnahes 

Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrichtungen. 

Die Nahversorgungszentren 

als lokale Versorgungszentren, die ausschließlich der wohnungsnahen Grundversorgung dienen 

und innerhalb eines Siedlungsbereiches in direkter Nachbarschaft zu Wohngebieten liegen. Sie 

haben insbesondere für die tägliche Versorgung auch nicht mobiler Bevölkerungsgruppen eine 



60


besondere Bedeutung und verfügen über ein schwerpunktmäßig auf die Grundversorgung ausgerichtetes 

Versorgungsangebot. 

Angebotsseitig verfügen sie über folgende Merkmale: 

• Das Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich wird i.d.R. durch einen oder einige wenige 

größere Lebensmittelbetriebe gewährleistet, Kombinationen von verschiedenen Betriebstypen 

sind in Abhängigkeit von der Mantelbevölkerung bzw. dem Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich 

möglich (z.B. Kombination Supermarkt und Bäckerei oder Metzgerei). 

• Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich gibt es nur in vereinzelten kleineren 

Fachgeschäften oder als Randsortiment bei einem Lebensmittelanbieter. Hier können Angebotslücken 

in einzelnen Bedarfsbereichen bestehen. 

• Neben den Einzelhandelsbetrieben können einige Dienstleistungsbetriebe wie Bank, Friseur, 

Post, Sonnenstudio und gastronomische Angebote angegliedert sein. 

• Die erkennbare Einheit eines Nahversorgungszentrums resultiert aus städtebaulichen Aspekten, 

aber vor allem auch aus einem Funktionsunterschied zu umliegenden Siedlungsbereichen. 

Die Nahversorgungsstandorte 

mit einer Versorgungsbedeutung für umliegende Wohngebiete und folgenden Merkmalen (Supermarkt 

Marktkauf in der Lange Straße): 

• Vorhandensein eines strukturprägenden Betriebs im kurzfristigen Bedarfsbereich (v.a. Lebensmittelbereich), 

Randsortimente im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, ggf. ergänzendes 

Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Fleischerei) in betrieblicher Einheit, 

• kein Wettbewerb am Standort, 

• sehr selten ergänzendes, stark eingeschränktes Dienstleistungsangebot (ein oder wenige 

Anbieter). 

In Abgrenzung zu diesem Standorttyp sind solitäre, dezentrale Standorte von Einzelhandelsbetrieben 

mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel einzuordnen, denen keine Nahversorgungsfunktion 

zuzuordnen sind. 

Der Ergänzungsstandort (großflächiger Einzelhandel) 

mit gesamtstädtischem und überörtlichem Einzugsgebiet. Dazu zählen beispielsweise der Standort 

des Baumarktes Gerwing (ehemals Bussemas) in Boke oder das Einrichtungshaus Hansel in 

Westenholz. Folgende Kennzeichen sind anzuführen: 

61 




• solitär oder Standortgemeinschaft (Sonderstandort), 

• Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nicht zentrenprägenden 

Einzelhandels 12 , 

• nur vereinzelt Wettbewerb gegeben, 

• überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft, 

• i.d.R. kein oder nur geringes Dienstleistungsangebot. 

Ausgehend von diesen Einordnungskriterien der einzelnen versorgungsstrukturell bedeutsamen 

Standortbereiche ergibt sich für die Stadt Delbrück folgende räumlich konkretisierte Standortstruktur 

(vgl. Karte 14) als Fortführung der bestehenden stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen: 

Karte 14: 

Standortstruktur 


7.3 Zentrale Versorgungsbereiche in Delbrück 

Im Gegensatz zu Sonderstandorten bzw. solitären Standorten, welche im Analyseteil dargestellt 

wurden, ist es im Hinblick auf eine Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung 

12 Entsprechend der stadtentwicklungsplanerischen Zielvorstellung handelt es sich bei Ergänzungsstandorten des 

großflächigen Einzelhandels ausschließlich um Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten. Betriebe mit 

nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sind als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Darüber hinaus besteht 

für solitäre Standorte außerhalb der Zentren mit zentrenrelevanten Kernsortimenten Bestandsschutz (vgl. dazu 

Grundsätze, Kapitel 7.7 ) 



62


unabdingbar zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet zu definieren und gleichsam parzellenscharf 

abzugrenzen. Im Folgenden werden nach einer Erläuterung der notwendigen Abgrenzungskriterien 

die Innenstadt, das Hauptzentrum Delbrücks, sowie die Nahversorgungszentren 

Lippling, Ostenland und Westenholz behandelt. 

7.3.1 Abgrenzungskriterien 

Ein zentraler Versorgungsbereich stellt grundsätzlich einen künftigen Entwicklungsbereich insbesondere 

für den nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandel dar. 

Die Abgrenzung sowie funktionale Definition der zentralen Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung 

möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die 

Stadt Delbrück dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im 

Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung / Entwicklung einer funktional 

gegliederten Zentrenhierarchie unter besonderer Berücksichtigung (städtischer) gewachsener 

Zentrenstrukturen. 

Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines zentralen Versorgungsbereichs ist nicht als planerische 

„Abgrenzungsübung“ zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Voraussetzungen 

für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität zu schaffen. 

Dabei ist die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs unter Berücksichtigung 

funktionaler und städtebaulicher Kriterien vorzunehmen. Als Grundlage dazu dient nicht zuletzt 

die ausführliche einzelhandelsrelevante und städtebauliche Bestandsanalyse (Kapitel 4). Im Wesentlichen 

sind folgende Kriterien zu berücksichtigen: 

Funktionale Kriterien 

• Einzelhandelsdichte 

• Passantenfrequenz 

• Verkehrliche Erreichbarkeit (ÖPNV, Pkw, Radfahrer, Fußgänger) 

• Multifunktionalität (Mischung von Einzelhandel, öffentliche und private Dienstleistungen, 

Gastronomieanbieter) 

Städtebauliche Kriterien 

• Städtebauliche Einheit 

• Bebauungsstruktur 

• Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur 

• Barrieren (Straße, Bahnlinie) 

• Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung, etc.) 

• Ladengestaltung und -präsentation 

63 




Die räumliche Abgrenzung eines künftigen zentralen Versorgungsbereichs geschieht anhand der 

o.g. Kriterien bzw. der Berücksichtigung des Bestandes sowie möglicher Entwicklungsperspektiven 

gleichsam parzellenscharf. 

7.3.2 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt 

Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt der Stadt Delbrück ist aufgrund seiner Größe und 

dem angebotenen Warensortiment hinsichtlich Quantität und Qualität sowie Breite und Tiefe 

des Warenangebotes der wichtigste Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet. Er besitzt eine gesamtstädtische 

Versorgungsbedeutung und stellt nicht nur unter städtebaulichen sondern auch 

unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten den Mittelpunkt der Stadt Delbrück dar. 

Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs (vgl. Karte 15) wurde unter Berücksichtigung 

funktionaler und städtebaulicher Kriterien vorgenommen und ist eine unentbehrliche 

Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung und u.a. 

auch zur Ableitung der Delbrücker Sortimentsliste. 

Karte 15: 

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt 



Die Abgrenzung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches orientiert sich unter Berücksichtigung 

städtebaulicher Gegebenheiten sowie möglicher Entwicklungsflächen vor allem 

am derzeitigen Einzelhandelsbestand bzw. an vorhandenen Einzelhandelsdichten (vgl. dazu auch 



64


Kapitel 4.2.1). Er erstreckt sich vornehmlich entlang der Lange Straße, Thülecke und Oststraße, 

dem innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich. Dabei stellt der Kirchplatz die städtebauliche, historische 

Mitte der Delbrücker Innenstadt dar. Durchgehende Einzelhandelslagen mit einem 

überwiegend hohen Anteil an Einzelhandelsnutzungen befinden sich im Abschnitt zwischen der 

Einmündung Lange Straße / Bendixwall, der Lange Straße über die Thülecke bis zur Oststraße 

Ecke Ostenländer Straße. Richtung Westen nehmen die Einzelhandelsdichten ab der Einmündung 

Rietberger Straße / Lange Straße ab. Ab der Einmündung Lange Straße / Bendixwall 

schließt sich eine deutlich aufgelockerte Bebauung an. Somit - aus städtebaulicher Sicht abgesetzt 

- liegen in solitärer Lage der Lebensmittelvollsortimenter Marktkauf sowie der Gartenmarkt 

Im grünen Glück. Im Norden reicht der zentrale Versorgungsbereich zwischen Graf-Sporck- 

Straße und Lipplinger Straße bis zum Brenkenkamp und umfasst damit die Lebensmittelmärkte 

(Aldi, Lidl, Netto), den Raiffeisenmarkt südlich des Brenkenkamp sowie den Baustoffhandel 

Happe östlich der Lipplinger Straße 13 . Südlich der Lange Straße bzw. Thülecke befindet sich die 

Entwicklungsfläche Himmelreich. Sie reicht von der Kleinen Straße im Westen bis zur Adolf- 

Kolping-Straße im Osten, umfasst im Süden die Straße Am Himmelreich und berücksichtigt hinsichtlich 

der Abgrenzung bestehende Planungen und bauleitplanerische Festsetzungen 14 . Der 

östliche Teil des zentralen Versorgungsbereiches reicht bis zur Einmündung Oststraße / Ostenländer 

Straße, wobei der Bereich südlich der Ostenländer Straße und östlich der Schlaunstraße, 

als möglicher Verlagerungsstandort für den nördlich gelegenen Lebensmittelmarkt, in den zentralen 

Versorgungsbereich aufgenommen wurde. Die Boker Straße weist durch die aufgelockerte 

Bebauung eine deutlich andere städtebauliche Prägung auf als der übrige Geschäftsbereich, nur 

wenige (kleinflächige) Einzelhandelsnutzungen sind punktuell in solitären Lagen (z.B. Elektronikfachmarkt 

Wiedenstridt) vorhanden. 

Die Parkplätze innerhalb der Innenstadt stellen einen wesentlichen funktionalen Bestandteil dar, 

der nicht zuletzt die Erreichbarkeit der Einzelhandels- und übrigen Nutzungen gewährleistet. Die 

Parkplätze sind daher in Karte 15 markiert, gleichwohl stellen sie jedoch keine potenziellen Entwicklungsflächen 

für den Einzelhandel dar. 

Im Hinblick auf die künftige Entwicklung des (zentrenrelevanten, großflächigen) Einzelhandels in 

der Innenstadt Delbrück sind folgende Aspekte festzuhalten: 

• Der Erhalt, Ausbau und die nachhaltige Sicherung einer attraktiven Versorgungsstruktur 

und -qualität in der Delbrücker Innenstadt ist ein vorrangiges Entwicklungsziel. 

• Dazu gehört eine Arrondierung des Angebotsspektrums, insbesondere durch zielgerichtete, 

branchenspezifische Weiterentwicklungen mit Schwerpunkt in zentrenrelevanten Sortimenten, 

um die Attraktivität dieses räumlichen Entwicklungs- und Angebotsschwerpunkts sichern 

zu können (Waren aller Bedarfsstufen). 

13 Die Fläche des Baustoffhandels wurde aufgrund der bestehenden Einzelhandelsnutzung, die sich von der übrigen 

umgebenden Nutzung absetzt in den zentralen Versorgungsbereich aufgenommen. Im Rahmen der Erarbeitung 

des Einzelhandelskonzeptes wurde sie als Entwicklungsfläche diskutiert (vgl. dazu Anhang, Potenzialfläche 6 – 

Lipplinger Straße, S. 109) und ist daher mit einer gestrichelten Linie markiert. 

14 Vgl. dazu Integriertes Handlungskonzept für die Innenstadt Delbrück (2011), 

Stadt Delbrück: Bebauungsplan Nr. 12A „Himmelreich“ Delbrück-Mitte, vereinfachte 3. Änderung, 12.11.2009 

65 




• Der fast ausschließlich auf die Versorgung mit Lebensmitteln ausgerichtete Einzelhandelsbaustein 

südlich des Brenkenkamp ist, trotz der räumlichen Nähe, aus städtebaulicher Sicht, 

nur unzureichend an den übrigen Geschäftsbereich angeknüpft 15 . Die hier angesiedelten Betriebe 

übernehmen eine wichtige Frequenzfunktion für die Innenstadt und sind daher ein 

wesentlicher Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches. Dieser ist künftig bauplanungsrechtlich 

zu sichern. 

• Eine Positionierung des zentralen Versorgungsbereiches gegenüber nicht integrierten Standorten 

ist notwendig zur Sicherung der zugeordneten Versorgungsfunktion. Zentrenrelevante 

Entwicklungen sind an diesen städtebaulich sinnvollen Standort zu lenken. 

• Grundsätzlich sind im zentralen Versorgungsbereich Einzelhandelsnutzungen jeder Art möglich. 

Im Sinne stadtentwicklungsplanerischer Zielvorstellungen sind künftige Entwicklungen, 

nicht zuletzt auch im Rahmen des integrierten Handlungskonzeptes für die Innenstadt von 

Delbrück, vor allem auf eine städtebauliche und funktionale Konzentration auf die innerstädtische 

Mitte (Marktplatz, Kirchplatz) ausgerichtet. Vor diesem Hintergrund sind künftige Einzelhandelsentwicklungen 

in die Innenstadt zu lenken und Vorhaben mit möglichen negativen 

Auswirkungen auf die Innenstadt außerhalb des zentralen Versorgungbereiches wirksam 

auszuschließen. 

15 Vgl. dazu Integriertes Handlungskonzept für die Innenstadt Delbrück (2011) 



66


7.3.3 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Lippling 

Der zentrale Bereich in Lippling ist als Nahversorgungszentrum eingestuft. Danach übernimmt es 

eine Versorgungsfunktion für den Stadtteil Lippling, vorrangig mit Waren der kurzfristigen Bedarfsdeckung. 

Der Hauptgeschäftsbereich des Lipplinger Einzelhandels erstreckt sich entlang der Straße Zur 

Alten Kapelle und ist geprägt durch kleinteilige Einzelhandelsangebote sowie ergänzende 

Dienstleistungen. Auf Grund der städtebaulichen Gestaltung sowie der Einzelhandelsnutzungen 

und ergänzenden Dienstleistungen und Gastronomie ist dieser Bereich als Zentrum eindeutig 

ablesbar. Mit einem Sortimentsschwerpunkt im Bereich der Waren der kurzfristigen Bedarfsdeckung 

bzw. einem Lebensmittelmarkt als funktionstragendem Magnetbetrieb ist dieser zentrale 

Versorgungsbereich für die Nahversorgung in Lippling zu sichern. 

Karte 16: 

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Lippling 



67 




7.3.4 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Ostenland 

Der zentrale Bereich in Ostenland ist als Nahversorgungszentrum eingestuft und übernimmt eine 

Versorgungsfunktion für den Stadtteil Ostenland, vorrangig mit Waren der kurzfristigen Bedarfsdeckung. 

Der Hauptgeschäftsbereich erstreckt sich im Kreuzungsbereich der Osterloher Straße sowie der 

Straßen Auf dem Haupte und Auf der Bache. Auf Grund der städtebaulichen Gestaltung sowie 

der Einzelhandelsnutzungen und ergänzenden Dienstleistungen und Gastronomie ist dieser Bereich 

als Zentrum eindeutig ablesbar. Ein kleinflächiger Lebensmittelmarkt dient als funktionstragender 

Einzelhandelsbaustein der Nahversorgung im Stadtteil Ostenland. Somit ist dieser zentrale 

Versorgungsbereich als Nahversorgungszentrum für den Stadtteil Ostenland zu sichern. 

Karte 17: 

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Ostenland 





68


7.3.5 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Westenholz 

Der zentrale Bereich in Westenholz ist als Nahversorgungszentrum eingestuft und übernimmt 

eine Versorgungsfunktion für den Stadtteil Westenholz, vorrangig mit Waren der kurzfristigen 

Bedarfsdeckung. 

Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich entlang der Westenholzer Straße ausgehend im 

Norden vom Kreuzungsbereich mit der Knäppenstraße bis zum Lebensmittelmarkt südlich der 

Einmündung in die Suternstraße. Einen städtebaulichen Kristallisationspunkt bildet der Dorfplatz. 

Das Zentrum in Westenholz ist unter Berücksichtigung der städtebaulichen Gestaltung sowie der 

Einzelhandelsnutzungen und ergänzenden Dienstleistungen und Gastronomie abgegrenzt. Der 

Lebensmittelmarkt ist als funktionsprägender Magnetbetrieb des Nahversorgungszentrums einzustufen. 

Insbesondere im Hinblick auf seine Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil Westenholz ist 

dieser zentrale Versorgungsbereich künftig zu sichern. 

Karte 18: 

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Westenholz 



69 




7.4 Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung in der Stadt Delbrück 

Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, kleinmaschigen Nahversorgung im Delbrücker 

Stadtgebiet ist ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Delbrück und rechtfertigt 

die räumliche Lenkung der entsprechenden Investitionen an städtebaulich geeignete Standorte. 

Eine funktionierende wohnungsnahe Grundversorgung bedeutet, Einkaufsangebote mit 

Waren des täglichen Bedarfs (v.a. Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften) 

und ergänzende Dienstleistungen (z.B. Post, Bank, Reinigung) so dezentral und wohnortnah 

vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst alle Einwohner möglich 

und zumutbar ist. Voraussetzung für die Sicherstellung einer tragfähigen wohnungsnahen 

Grundversorgungsinfrastruktur ist jedoch, dass 

• das Kaufkraftpotenzial der Bevölkerung für den täglichen Bedarf nicht von zentralisierten 

Anbietern des großflächigen Einzelhandels in einem Maß gebunden wird, dass das Betreiben 

kleinerer Einheiten zur Grundversorgung nicht mehr rentabel ist, 

• die Stadt Delbrück städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingungen schafft, die einen 

gewünschten wohnungsnahen Grundversorgungsstandort auch aus Betreibersicht mit den 

wichtigsten Standortfaktoren ausstattet, 

• Betreibern und Konzepten Vorrang eingeräumt wird, die aktiv mit den Herausforderungen 

der im Wandel befindlichen Einzelhandelslandschaft umgehen wollen und können. 

Künftiges Ziel der Stadt Delbrück ist die nachhaltige Sicherung einer flächendeckenden wohnungsnahen 

Grundversorgung im gesamten Stadtgebiet, die sich auf die Innenstadt, die 

Nahversorgungszentren Lippling, Ostenland und Westenholz sowie auf integrierte Nahversorgungsstandorte 

mit ausreichender Mantelbevölkerung stützt. 

7.5 Tabubereiche für den Einzelhandel in Delbrück 

Tabubereiche sind notwendig, um eine geordnete Stadtentwicklung mit klaren räumlichen Einzelhandelsstrukturen 

zu gewährleisten. Grundsätzlich umfassen die Tabubereiche für den Einzelhandel 

alle Gebiete, die nicht im Zusammenhang durch Wohnen geprägt oder als zentraler 

Versorgungsbereich definiert sind. Insbesondere für den großflächigen zentrenrelevanten 

Einzelhandel ergeben sich Restriktionen auf Basis von zu geringer Siedlungsdichte bzw. 

Mantelbevölkerung im Stadtgebiet. Gewerbe- und Industriegebiete bzw. entsprechende Alternativstandorte 

ohne Einzelhandelsvorprägung sind für jeglichen großflächigen Einzelhandel 

auszuschließen. 

Mit Bezug auf die übergeordneten Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes ist die Ansiedlung 

von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem und zentrenrelevantem Kernsortiment 

im Bereich der Einfallstraßen (außerhalb zentraler Versorgungsbereiche), wie z.B. der B 64, vor 

allem zum Schutz der Innenstadt bzw. der wohnungsnahen Grundversorgung grundsätzlich auszuschließen. 



70


7.6 Delbrücker Sortimentsliste 

Die Delbrücker Sortimentsliste stellt ein wichtiges bauplanungsrechtliches Instrumentarium zur 

Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Delbrück dar. Rechtliche Prämissen und Rahmenbedingungen, 

Begriffsdefinitionen sowie schließlich die Herleitung der für Delbrück ortstypischen Liste 

werden im Folgenden dargestellt. 

Exkurs: Rahmenbedingungen zur Erstellung einer ortstypischen Sortimentsliste 

Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung 

richterlich anerkannt. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen 

Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versorgungsbereichen (gemäß 

§§ 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB, § 11 (3) BauNVO, LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger 

Einzelhandel 16 und EHE NRW) sowie die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben im Vordergrund 

der Betrachtungen. 

In der Bauleitplanung ist die Sortimentsliste für Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von 

Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel (insbesondere mit nicht-zentrenrelevanten 

Hauptsortimenten) und bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässigkeit 

des sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach §§ 1-11 

BauNVO unter Bezugnahme auf § 1 (5) und (9) BauNVO relevant. Nur durch eine konsequente 

Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann mit Hilfe der Sortimentslisten beispielsweise in 

Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestsetzungen gemäß § 1 (9) BauNVO nahversorgungs- 

und zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen und dadurch das Zentrengefüge 

geschützt werden 17 . Denn für die Zentrenstruktur einer Kommune können nicht nur großflächige 

Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren außerhalb der dafür bestimmten zentralen 

Versorgungsbereiche, sondern auch der nicht großflächige Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) 

mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten negative städtebauliche 

Auswirkungen haben. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern 

oder Fachmärkten mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Diese operieren 

oft bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß § 11 (3) BauN- 

VO sowie LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel kern- oder sondergebietspflichtig 

zu werden. 

Bei der Steuerung des Einzelhandels ist immer auf eine gemeindespezifische Sortimentsliste abzustellen, 

die einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwicklungsperspektiven 

einer Kommune besitzt. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren- und 

nahversorgungsrelevanter Sortimente, wie beispielsweise die im alten Einzelhandelserlass NRW 

von 1996 aufgeführte Liste oder auch der Verweis auf andere Listen (z.B. Kölner Liste) im Rahmen 

der bauleitplanerischen Steuerung, reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft 18 . 

16 Zum 31.12.2011 trat das LEPro NRW in Gänze außer Kraft. Das Landeskabinett NRW hat am 17.04.2012 den 

Landesentwicklungsplans (LEP) NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – beschlossen. Er ist daher 

als „in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung“ bei künftigen Vorhaben zu berücksichtigen. 

17 Vgl. dazu Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 25.10.2007 (OVG 7 A 1059/06), bzw. der BVerwG 

Leipzig vom 26.03.2009 (BVerwG 4 C 21.07) 

18 Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster 2004 und 2005. 

71 




Sortimentslisten stellen einen wichtigen Bestandteil eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes 

dar, wobei eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und zur 

Vermeidung späterer Auseinandersetzungen auch nicht-zentrenrelevanter Sortimente empfohlen 

wird 19 . 

Begriffsdefinition 

Im Hinblick auf die in der Praxis übliche Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten 

und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten bestimmen die rechtlichen Rahmenbedingungen, 

der Standort an dem die Sortimente angeboten werden sowie eine mögliche Zielformulierung 

die Zuordnung zu einer der genannten Gruppen. Vorab wird zur Erläuterung der 

Begriffe zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente eine Zuordnung der unterschiedlichen 

Merkmale nach folgendem Kriterienkatalog vorgenommen: 

Kriterium 

Zentrenrelevanter Sortimente 

Merkmale 

Nicht-zentrenrelevanter Sortimente 

Städtebauliche und 

Einzelhandelsstruktur 

Besucherfrequenz 

notwendig für einen attraktiven Branchenmix 

hoher Anteil der Verkaufsfläche in den 

zentralen Versorgungsbereichen (insbesondere 

Haupt- und Nebenzentren) 

erzeugen und benötigen hohe Besucherfrequenzen, 

insbesondere auch im Zusammenhang 

mit der Kopplung von Aktivitäten 

nicht prägend für zentrale Versorgungsbereiche 

Lage vornehmlich außerhalb von Zentren, 

städtebaulich integriert und nicht integriert 

erzeugen eigene Besucherfrequenz 

Integrationsfähigkeit vergleichsweise geringer Flächenanspruch sehr hoher Flächenanspruch (z.B. Möbel) 

autokundenorientiert 

Einzelhandelszentralität 

Kopplungsaffinität 

Transportfähigkeit 

hohe Ausstrahlungskraft, teilweise auch 

Seltenheit 

werden im Zusammenhang mit anderen 

Nutzungen im Zentrum aufgesucht (Einzelhandel, 

Gastronomie, Dienstleistungen etc.) 

„Handtaschensortimente“, können leicht 

transportiert werden, d.h. es ist nicht regelmäßig 

ein privates Kfz erforderlich 

i.d.R. hohe kommunale und z.T. auch regionale 

Ausstrahlungskraft 

werden i.d.R. gezielt angefahren, geringe 

bis keine Koppelungen mit anderen Aktivitäten 

können auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit 

nur eingeschränkt transportiert 

werden, i.d.R. Kfz notwendig 

Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfsdeckung. 

Auf sie treffen i.d.R. die Merkmale der zentrenrelevanten Sortimente zu. Insbesondere in Kleinund 

Mittelstädten oder Neben- und Grundversorgungszentren nehmen sie zentrenprägende 

Funktion ein. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche 

kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Sie sind somit nicht stets, 

sondern i.d.R. als zentrenrelevant einzustufen. Unter Berücksichtigung des Einzelfalls sind daher 

hier sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst verbrauchernahe Versorgung 

mit Lebensmitteln zu gewährleisten und den Regelungsinhalten des § 11 (3) BauNVO 

sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entsprechen, zu treffen. 

19 Vgl. dazu U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 485 



72


Landesentwicklungsplan NRW 

Bei der Aufstellung von Sortimentslisten sind die auf Landesebene vorgegebenen Zielaussagen 

beispielsweise durch Landesentwicklungsprogramme / -pläne oder Einzelhandelserlasse zu berücksichtigen. 

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es „eine Legaldefinition dafür, welche Warensortimente 

zentrenrelevant sind“ nicht gibt, auch nimmt der Einzelhandelserlass 1996 nicht für 

sich in Anspruch „die Zentrenrelevanz bestimmter Warengruppen abschließend festzulegen“. 

Somit bedarf es „regelmäßig einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation, 

wenn zum Schutz etwa des Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente an nicht integrierten 

Standorten ausgeschlossen werden sollen“ 20 . 

In Nordrhein-Westfalen bilden der Landesentwicklungsplan LEP NRW – Sachlicher Teilplan 

Großflächiger Einzelhandel (i.d.F. des Kabinettsbeschlusses vom 17.04.2012) sowie der Einzelhandelserlass 

NRW – EHE NRW (i.d.F. vom 20.09.2008) eine bedeutende Grundlage für die 

Erstellung und die Inhalte von Sortimentslisten. Gemäß EHE NRW Nr. 2.5 sind die zentren- und 

nahversorgungsrelevanten Sortimente von der Gemeinde festzulegen. Bei Festlegung der zentrenrelevanten 

Sortimente sind die in der Erläuterung zu Ziel 2 des LEP NRW – Sachlicher Teilplan 

Großflächiger Einzelhandel dargestellten, zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten, 

diese sind als stets zentrenrelevant einzustufen. 

Die zentrenrelevanten Leitsortimente (gemäß Landesentwicklungsplan LEP NRW – Sachlicher 

Teilplan Großflächiger Einzelhandel) sind im Folgenden aufgeführt: 

• Papier / Bürobedarf / Schreibwaren 

• Bücher 

• Bekleidung, Wäsche 

• Schuhe, Lederwaren 

• medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel 

• Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik 

• Spielwaren 

• Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel 

• Elektrogeräte, Medien (=Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto) 

• Uhren, Schmuck 

und 

• Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant) 

• Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant) 

20 Kuschnerus 2007, Rd.Nr. 528 sowie Urteil des OVG NRW vom 03.06.2002 (AZ 7 a D 92/00.NE) 

73 




Bei der Aufstellung ihrer ortsspezifischen Sortimentsliste können die Gemeinden einzelne (Leit-) 

Sortimente konkretisieren. Am Beispiel des Sortiments „Einrichtungszubehör (ohne Möbel)“ 

wird die Möglichkeit, folgende Untergruppen zu bilden, verdeutlicht: 

• Teppiche (Rollwaren und Einzelware) 

• Lampen / Leuchten / Leuchtmittel 

• Matratzen / Bettwaren 

• Bilder / Bilderrahmen / Spiegel 

• Tapeten 

Diese können als zentrenrelevant gelten, während eine andere Gemeinde beispielsweise Matratzen 

oder Lampen / Leuchten / Leuchtmittel als nicht-zentrenrelevant einstuft. Es ist davon auszugehen, 

dass diese aufgezeigte Differenzierung in Untergruppen damit auch auf andere unspezifizierte 

Sortimentsgruppen der Liste der zentrenrelevanten Leitsortimente, wie beispielsweise 

Sportartikel (im Einzelfall Sportgroßgeräte, wie beispielsweise Boote), zu übertragen ist. 

Im Rahmen der Aufstellung der Delbrücker Sortimentsliste wurden insbesondere auch bei diesen 

Sortimenten die lokale Situation sowie die städtebaulichen Zielvorstellungen näher betrachtet. 

7.6.1 Herleitung der Delbrücker Sortimentsliste 

Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städtebaulichen 

Leitvorstellungen dar. Kuschnerus 21 stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende Vorgehensweise 

als sachgerecht bei der Erstellung von Sortimentslisten dar: 

• Im Rahmen der Aufstellung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich 

vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Warensortimente in 

den zentralen Versorgungsbereichen, die durch die Bauleitplanung geschützt und gesichert 

werden sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Verkaufsflächen). 

• Der Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegen 

regelmäßig keinen Bedenken, auch wenn dieselben Sortimente ggf. an anderen – solitären, 

städtebaulich nicht integrierten – Standorten angeboten werden, wenn entsprechende städtebauliche 

Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden, die ein weiteres Angebot 

dieser Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begründen. 

• In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbildende“ Nutzungsarten, 

die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Stadtgebieten 

mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder 

Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen. Diese Sortimente können als zentrenrelevant 

in die stadtspezifische Liste aufgenommen werden (Begründung im Rahmen eines 

städtebaulichen Konzeptes / Einzelhandelskonzept notwendig). 

21 Vgl. Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 530 



74


Eine gemeindespezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen übereinstimmen, sie 

kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkrete Ausgestaltung 

der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt und im 

Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städtebaulichen Erfordernisse motiviert ist. 

Das Vorgehen bei der Bestimmung der Zentrenrelevanz der Sortimente im Delbrücker Stadtgebiet 

ist in dem folgenden Schaubild dargestellt: 

Abbildung 5: 

Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten 

Analyse 

Aufnahme der einzelhandelsrelevanten und 

städtebaulichen Situation (sortimentsspezifische 

Verkaufsfläche, Lagen) 

Lage des überwiegenden Anteils der 

sortimentsspezifischen Verkaufsfläche an 

der Gesamtverkaufsfläche 

Lage 

in zentralen 

Versorgungsbereichen 

außerhalb zentraler 

Versorgungsbereiche 

Differenzierung nach Teilsortimenten möglich 

Übereinstimmung 

mit städtebaulichen 

Zielvorstellungen 

ja 

nein 

ja 

Einordnung 

zentrenrelevant 

nicht zentrenrelevant 


Basierend auf der differenzierten, sortiments- und lagespezifischen Analyse des Einzelhandels in 

der Stadt Delbrück sowie unter Berücksichtigung der im Hinblick auf die Methodik bei der Erstellung 

von Sortimentslisten dargelegten Kriterien werden die einzelnen Sortimente zunächst aufgrund 

ihres, zum Zeitpunkt der Erhebung bestehenden Verkaufsflächenanteils in den Lagen innerhalb 

bzw. außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche in Delbrück aufgeteilt 

(vgl. dazu Abbildung 6). Unter Berücksichtigung des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger 

Einzelhandel und künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen zur Stärkung der gewachsenen 

zentralen Strukturen in Delbrück ergibt sich die in Tabelle 15 dargestellte Delbrücker 

75 




Sortimentsliste mit einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und 

nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. 

Abbildung 6: 

Branchenspezifische Verkaufsflächen in % nach Lagen 


Kinderwagen 

Schuhe / Lederwaren 

Bücher 

Bekleidung / Wäsche 

medizinische / orthopädische Artikel 

Sport / Freizeit 


Gesundheits- und Körperpflege 

Fahrräder und technisches Zubehör 


Papier / Büroartikel / Schreibwaren 

Elektronik / Multimedia 


Spielwaren / Hobbyartikel 

Wohneinrichtungen 

Zoologische Artikel 

GPK / Haushaltswaren 

Bettwaren / Matratzen 

Teppiche (Einzelware) 

Baumarktsortimente 

Möbel 

Blumen (Indoor) 

Gartenmarktsortimente 

Elektro / Leuchten 

12 

11 

8 

5 

5 

26 

20 

18 

18 

40 

43 

43 

51 

60 

66 

92 

89 

88 

83 

78 

100 

100 

88 

89 

92 

95 

95 

97 

98 

99 

74 

80 

82 

82 

60 

57 

57 

49 

40 

34 

8 

11 

12 

17 

22 

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 

Hauptgeschäftsbereich 

übrige Lagen 

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (November 2010) 

Bei der Einordnung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten 

Sortimenten ergeben sich für einzelne Sortimente Abweichungen von der 

Bestandssituation. Dabei lassen sich grundsätzlich drei Kategorien beschreiben: 

• Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die aufgrund des Bestandes nicht-zentrenrelevant 

sind (Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche im zentralen Versorgungsbereich 

< 55 %) und in der Delbrücker Sortimentsliste aufgrund der zu berücksichtigenden 

Leitsortimente nach LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 

bzw. stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen als nahversorgungsrelevant 

bzw. zentrenrelevant eingestuft sind. 

Nahversorgungsrelevante Sortimente übernehmen im zentralen Versorgungsbereich insbesondere 

in kleineren Städten – wie auch der Stadt Delbrück – eine wichtige Magnetfunktion für die 

Zentren. In Delbrück gilt dies sowohl für die Innenstadt als auch die Nahversorgungszentren in 

dörflichen Lagen. Der überwiegende Anteil der gesamtstädtischen Verkaufsflächen innerhalb 

des Sortiments Nahrungs- und Genussmittel (57 %) liegt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche 

und ergänzt somit die wohnungsnahe Grundversorgung in Delbrück. Aufgrund der prägen- 



76


den Funktion des Sortiments Nahrungs- und Genussmittel aber vor allem auch im Hinblick auf 

die Ausweisung als zentrenrelevantes (gleichzeitig nahversorgungsrelevantes) Leitsortiment im 

LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) wird es als nahversorgungsrelevant 

bzw. zentrenrelevant eingestuft. 

• Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die hinsichtlich des Bestandes nicht-zentrenrelevant 

sind (Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche außerhalb der zentralen 

Versorgungsbereiche > 55 %) und in der Delbrücker Sortimentsliste aufgrund der zu 

berücksichtigenden Leitsortimente nach LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger 

Einzelhandel bzw. stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen als zentrenrelevant 

eingestuft sind. 

Aufgrund der Bestandssituation liegt der überwiegende Teil folgender Sortimente außerhalb des 

abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs: Papier, Büroartikel, Schreibwaren (57 % außerhalb 

der zentralen Versorgungsbereiche), Elektronik / Multimedia (60 % außerhalb der zentralen 

Versorgungsbereiche), Glas, Porzellan, Keramik sowie Haushaltswaren (88 % außerhalb der 

zentralen Versorgungsbereiche), Spielwaren / Hobbyartikel (80 % außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche). 

Diese sind im Sinne der stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen der 

Stadt Delbrück sowie unter Berücksichtigung der zentrenrelevanten Leitsortimente nach LEP 

NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel künftig als zentrenrelevant einzustufen. 

Wohneinrichtungsartikel, Bettwaren / Matratzen und Teppiche gehören zur Warengruppe der 

Einrichtungsartikel im Allgemeinen. Diese sind nicht als zentrenrelevante Leitsortimente gemäß 

LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ausgewiesen. Aufgrund ihrer unterschiedlichen 

Beschaffenheit (Transportfähigkeit, Platzbedarf etc.) wurde im Rahmen der Erstellung 

der Delbrücker Sortimentsliste eine Differenzierung dieser Einzelsortimente vorgenommen. 

Während Wohneinrichtungsartikel wie Bilder oder Kunstgewerbe eine hohe Zentrenrelevanz 

aufweisen (u.a. aufgrund einer Kopplung mit anderen Einzelhandelsnageboten, teilweise Seltenheit) 

und daher auch als zentrenrelevantes Sortiment eingestuft werden, wurden Bettwaren / 

Matratzen und Teppiche aufgrund ihrer Beschaffenheit (u.a. Transportfähigkeit, Platzbedarf) der 

Kategorie der nicht-zentrenrelevanten Sortimente zugeordnet. 

• Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die aufgrund des Bestandes zentrenrelevant sind 

(Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche in zentralen Versorgungsbereichen 

> 55 %) und in der Delbrücker Sortimentsliste als nicht-zentrenrelevant eingestuft 

sind. 

Warengruppen, die sich aus verschiedenen Teilsortimenten zusammensetzen, können in Abhängigkeit 

von der Bestandssituation sowie den Eigenschaften der Einzelsortimente (z.B. Flächenbedarf) 

und städtebaulichen Zielvorstellungen als nicht-zentrenrelevant eingestuft werden. Daher 

wurde eine Differenzierung der Hauptwarengruppe Sport / Freizeit vorgenommen. Angler-, 

Jagd- und Reitartikel, Waffen, Campingartikel und Sportgroßgeräte entwickeln eine vergleichsweise 

geringe Magnetfunktion innerhalb der Zentren. Auch aufgrund der übrigen Charakteristika 

dieser Sortimente im Hinblick auf Flächenansprüche und Transportfähigkeit werden diese als 

nicht-zentrenrelevant eingestuft. 

77 




Tabelle 15: 

Delbrücker Sortimentsliste 

Zentrenrelevante Sortimente 

Nahversorgungsrelevante Sortimente 


Back- und Fleischwaren 

Drogeriewaren 

Getränke 


Reformwaren 

Schnittblumen 


Augenoptik 

Bekleidung 

Bücher 

Büromaschinen 

Elektrokleingeräte 

Elektronik und Multimedia 

Fahrräder und technisches Zubehör 

Geschenkartikel 

Glas / Porzellan / Keramik 

Handarbeitsbedarf / Kurzwaren / Meterware 

Stoffe / Wolle 

Haushaltswaren 

Heimtextilien, Dekostoffe, Haus- und 

Tischwäsche 

Hobbyartikel 

Hörgeräte 

Nicht-zentrenrelevante Sortimente 

Angler-, Jagd- und Reitartikel (ohne Bekleidung 

und Schuhe) und Waffen 

Bauelemente, Baustoffe 

Baumarktspezifisches Sortiment 

Bettwaren / Matratzen 

Campingartikel 

Elektrogroßgeräte 

Erotikartikel 

Gartenartikel / -geräte 

Kamine / Kachelöfen 

Kinderwagen 

Lederwaren / Taschen / Koffer / 

Regenschirme 

Medizinische und orthopädische Artikel 

Musikinstrumente und Zubehör 

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren 

Parfümerie- und Kosmetikartikel 

Schuhe 

Spielwaren 

Sportartikel / -kleingeräte (ohne Sportgroßgeräte) 

Sportbekleidung 

Sportschuhe 

Telekommunikation und Zubehör 


Wohneinrichtungsartikel – Kunstgewerbe, 

Bilder, Bilderrahmen 

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör 

Kfz- und Motorradhandel 

Lampen und Leuchten, Leuchtmittel 

Möbel 

Pflanzen / Samen 

Rollläden / Markisen 

Sportgroßgeräte 

Tapeten 

Teppiche, Bodenbeläge 

Zoologische Artikel, lebende Tiere 



78


7.7 Grundsätze zur Entwicklung des Einzelhandels in Delbrück 

Die z.T. geringen absatzwirtschaftlichen Spielräume vor dem Hintergrund des Schutzes bestehender 

Versorgungsstrukturen implizieren, dass weniger ein quantitativer Ausbau als vielmehr 

die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation die Ziele der Einzelhandelsentwicklung 

in Delbrück sicherstellen können. Für die Stadt Delbrück bedeutet dies, dass zusätzliche 

Verkaufsflächen, durch neue Anbieter oder Erweiterungen bestehender Betriebe, bewusst mit 

Blick auf die künftige Entwicklung der Stadt bzw. der Innenstadt, also an städtebaulich sinnvollen 

Standorten, errichtet werden sollten. Dies setzt eine eingehende Prüfung sowohl des Angebotsschwerpunktes 

als auch der Verkaufsflächendimensionierung zusätzlicher Anbieter im Hinblick 

auf mögliche kommunale wie auch ggf. regionale städtebauliche Auswirkungen voraus. 

Aus städtebaulicher Sicht ist eine Neuansiedlung, Verlagerung, Umnutzung oder Erweiterung 

von Einzelhandelsbetrieben dann sinnvoll, wenn sie zur Stärkung des Hauptzentrums bzw. zur 

Sicherung der Nahversorgungszentren, der räumlichen Konzentration des nicht-zentrenrelevanten 

Einzelhandels an den Sonderstandorten oder zur Sicherung der Nahversorgung in 

den Siedlungsbereichen beitragen. 

Im Hinblick auf eine langfristige Sicherung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt 

Delbrück sollten für die zukünftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strategien 

entwickelt werden, die einen Entscheidungsrahmen für die Neuansiedlung, Verlagerung, 

Erweiterung oder Umnutzung von Einzelhandelsbetrieben darstellen. Vor dem Hintergrund der 

Ziele des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Delbrück und unter Berücksichtigung der Bewertung 

der Ausgangssituation einerseits sowie der zukünftigen entwicklungsbestimmenden Faktoren 

andererseits sollen daher für Delbrück die folgenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- 

und Zentrenentwicklung gelten und durch entsprechende politische Beschlüsse manifestiert 

werden. So können sowohl intern (Selbstbindung; zukünftige Bauleitplanverfahren) als auch 

extern (für vorhandene Gewerbetreibende und potenzielle zukünftige Investoren) deutliche Signale 

gesetzt werden. Erst mit diesem Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten, insbesondere 

Politik, Verwaltung, Einzelhändlern und Investoren, Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit 

zu gewährleisten. 

Dabei ergibt sich aber nicht nur für den großflächigen Einzelhandel, sondern auch für Einzelhandelsbetriebe, 

die mit ihrer Verkaufsflächengröße unterhalb der Großflächigkeit angesiedelt sind, 

ein Steuerungserfordernis, dem die formulierten Grundsätze Rechnung tragen. 

Bestehende bzw. genehmigte Betriebe, die auf Grund ihrer Nutzung und Größenordnung nicht 

den formulierten Grundsätzen entsprechen, d.h. die gemäß dieser Regelungen an einem Standort 

nicht mehr zulässig wären, genießen den sogenannten „passiven“ Bestandsschutz. Dieser 

ist begrenzt auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion. Er erlischt bei Zerstörung 

oder erheblicher Änderung des Objektes, bei Aufnahme einer anderen Nutzung sowie bei 

Nichtausübung der genehmigten Nutzung i.d.R. nach frühestens zwei und höchstens drei Jahren 

22 . In einzelnen – nachfolgend explizit aufgeführten – Fällen kann durch entsprechende bauleitplanerische 

Festsetzungen auch abweichend ein erweiterter bzw. aktiver Bestandsschutz fest- 

22 vgl. dazu auch: Kuschnerus, Ulrich; „Der sachgerechte Bebauungsplan – Handreichungen für die kommunale 

Planung“; Münster; 2004 

79 




gesetzt werden, der maßvolle Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen über den derzeitigen 

Bestand hinaus gewährleistet. 

Zur künftigen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Delbrück wurden in Form von drei 

Grundsätzen Ansiedlungsregeln für den Einzelhandel formuliert. Sie stellen einen klaren Ordnungsrahmen 

für künftige Ansiedlungen und Umnutzungen von Einzelhandelsbetrieben mit 

nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dar. 

Bestehende Standorte, die diesen räumlichen Steuerungskriterien nicht entsprechen, besitzen 

Bestandsschutz. Die folgende Tabelle stellt die sich ergebenden sechs Fallkonstellationen mit 

einer Differenzierung der Betriebsgrößen nach Kleinflächigkeit (bis 800 m² Verkaufsfläche) und 

Großflächigkeit (bei Überschreiten von 800 m²) sowie Beispiele entsprechender Einzelhandelsbetriebe 

dar: 

Kernsortiment Größenordnung Beispiel 

Grundsatz 1 

nahversorgungsrelevant 

1 kleinflächig, ≤ 800 m² 


2 großflächig > 800 m² 


Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, 

Fachgeschäfte, z.B. Obst und 

Gemüse, Spezialgeschäfte, z.B. 

Süßwaren; Lebensmittelhandwerksbetriebe 

(Bäckerei, Metzgerei) 

SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, 

Supermarkt, Lebensmitteldiscounter 

Grundsatz 2 






Textilfachgeschäft oder 

-discounter, Schuhfachgeschäft 

oder -fachmarkt, Musikfachgeschäft 

Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt, 

Elektronikfachmarkt, Sportfachmarkt 

Grundsatz 3 

nicht-zentrenrelevant 





Matratzenfachmarkt , Tapetenund 

Teppichbodenfachmarkt 

Möbelhaus, Küchenstudio, Baumarkt, 

Gartencenter 

Ausnahmen von den Grundsätzen sind im Einzelfall zu begründen und vor den Zielaussagen des 

Einzelhandelskonzeptes und den übrigen berührten Belangen abzuwägen. Grundsätzlich ist dabei 

zu berücksichtigen, dass jede Ausnahme vom Konzept dieses als Argumentationsgrundlage 

für nachfolgende Fälle untergräbt. 



80


7.7.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten 

Ziel: 

Sicherung und Stärkung einer attraktiven, möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung 

im Stadtgebiet insbesondere durch Sicherung und Entwicklung von funktionsfähigen 

Zentren. 

§ § 

Landesgesetzgebung: 

Der Landesentwicklungsplan NRW weist Standorte für Vorhaben i.S. des § 11 Absatz 3 BauNVO 

mit zentrenrelevanten Sortimenten den zentralen Versorgungsbereichen zu (LEP NRW – Sachlicher 

Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Ziel 2). Ausnahmsweise dürfen entsprechend des Zieles 

des LEP NRW Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben des § 11 (3) BauNVO mit nahversorgungsrelevantem 

Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt 

und festgesetzt werden, wenn nachweislich 

• eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und 

• die Gewährung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese 

Bauleitplanung erfordert und 

• zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Getränke 

und Gesundheits- und Drogerieartikel) gemäß Einzelhandelserlass NRW (Kapitel 2.5) als i.d.R. 

zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus kommt dem Lebensmitteleinzelhandel eine 

besondere Bedeutung im Hinblick auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung 

zu, wobei nach entsprechender Prüfung im Einzelfall bei großflächigen Vorhaben 

keine negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung entstehen sollen (EHE 

NRW, Kapitel 2.8). 

Grundsatz 1: 

a. Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment sollen 

in den zentralen Versorgungsbereichen (Hauptzentrum Innenstadt, Nahversorgungszentren 

Lippling, Ostenland, Westenholz) liegen. 

b. Groß- und kleinflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollen 

nicht in Gewerbe- und Industriegebieten angesiedelt werden. (Mögliche Ausnahme: 

Tankstellenshop, Kiosk) 

Ausnahme 1 

Bei atypischer Fallgestaltung können im begründeten Einzelfall großflächige Einzelhandelsbetriebe 

mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb der zentralen Versorgungsbe- 

81 




reiche zulässig sein (Nachweis im Einzelfall unter Berücksichtigung der landesplanerischen Ziele, 

bauplanungsrechtliche Steuerung). 

Ausnahme 2 

Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe können außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 

in städtebaulich integrierten Lagen (z.B. in Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebieten), nur 

wenn sie der Nahversorgung dienen, angesiedelt werden. Negative städtebauliche Auswirkungen 

auf den zentralen Versorgungsbereich und wohnortnahe Versorgungsstrukturen sind ebenso 

wie Agglomerationen (auch kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe) auszuschließen (Nachweis 

im Einzelfall, bauplanungsrechtliche Steuerung). 

Erläuterung 

Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer arbeitsteiligen Versorgungsstruktur 

sowie dem Ausbau bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen 

Grundversorgung sollen Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch 

kleinflächige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im zentralen Versorgungsbereich, 

der Innenstadt von Delbrück bzw. in den Nahversorgungszentren in Lippling, Ostenland 

und Westenholz liegen. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten 

sollen nicht in Gewerbe- und Industriegebieten angesiedelt werden (Ausnahme: 

Tankstellenshops, Kioske), um den Charakter dieser Gebiete zu erhalten und für gewerbliche 

Nutzungen vorzuhalten. 

Folgende Ausnahmen sind im Sinne einer flächendeckenden Nahversorgung im Einzelfall zu 

prüfen. Sie gelten ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten 

und dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet nicht im Bestand gefährden 

bzw. gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen. 

Ausnahme 1 

An solitären Standorten außerhalb des räumlich definierten zentralen Versorgungsbereichs können 

großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten dann 

sinnvoll und zulässig sein, wenn sie einer atypischen Fallgestaltung entsprechen. Diese liegt 

vor, wenn der Einzelhandelsbetrieb auf Grund betrieblicher Besonderheiten oder der besonderen 

städtebaulichen Situation nicht zu der Art Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß 

§ 11 Absatz 3 BauNVO erfasst und eine Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden. 

Betriebliche Besonderheiten, die von der typischen Fallgestaltung abweichen können, sind 

gegeben 

• bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d.h. wenn 

der Anteil der Verkaufsfläche wesentlich unter 2/3 der Geschossfläche liegt, 

• wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment, 

• bei Artikeln, die üblicherweise mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z.B. 

Kfz-Handel mit Werkstatt), 

• bei Artikeln, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen. 



82


Abweichungen der konkreten städtebaulichen Situation von der typischen Fallgestaltung gemäß 

§ 11 Absatz 3 BauNVO bestehen beispielsweise darin, 

• dass der Einzugsbereich des Betriebes im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb 

des Einzugsbereiches des Betriebes zentrale Versorgungsbereiche an anderen Standorten 

(i.S.d. Einzelhandelskonzeptes) nicht vorgesehen sind oder 

• der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich 

integriert) errichtet werden soll, jedoch nur, wenn er der Standort- bzw. Versorgungsstruktur 

(i.S.d. Einzelhandelskonzeptes) entspricht. 

Von einer Nahversorgungsfunktion ist auszugehen, wenn 

• die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem fußläufigen 

600 m Radius an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen 

Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel) 23 der Bevölkerung nicht überschreitet 

und 

• keine mehr als unwesentliche (>10 %) Überschneidung des 600 m Radius mit dem 600 m 

Radius des / der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche(s) besteht. 

Das bedeutet: Moderne Lebensmittelmärkte in einer Größenordnung von rund 800 m² Verkaufsfläche 

(Lebensmitteldiscounter) bzw. 1.200 m² Verkaufsfläche (Lebensmittelvollsortimenter) 

wären auf eine Mantelbevölkerung von mindestens rund 5.500 bis 6.000 Einwohnern innerhalb 

eines 600 m Radius angewiesen 24 . 

Ausnahme 2 

In Baugebieten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (u.a. MI, WA, unbeplanter Innenbereich 

§ 34 BauGB) können Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten bis zur 

Großflächigkeit in Ausnahmefällen zugelassen werden, wenn dadurch eine Versorgungslücke im 

Nahbereich geschlossen werden kann. Im Einzelfall sollte zum einen die Nahversorgungsfunktion 

nachgewiesen werden und zum anderen dargestellt werden, dass vom Vorhaben keine negativen 

Auswirkungen auf die Standortstruktur bzw. den zentralen Versorgungsbereich ausgehen. 

Eine weitere Ausnahme bildet das sogenannte „Handwerkerprivileg“ (vgl. dazu Kapitel 7.7.4). 

23 Diese liegt derzeit bei rund 1.955 Euro pro Einwohner (BBE Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 

2008) 

24 Bei einer Flächenproduktivität von 4.000 Euro/m² für Lebensmittelvollsortimenter bzw. 6.000 Euro/m² für Lebensmitteldiscounter 

und einem Flächenanteil für (nicht nahversorgungsrelevante) Randsortimente von rd. 15- 

20 %. 

83 




7.7.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten 

(ohne nahversorgungsrelevante Sortimente) 

Ziel: 

Sicherung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der regionalen Ausstrahlung 

der Delbrücker Innenstadt als bedeutendster Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet durch 

Sicherung und Entwicklung der Einzelhandelszentralität, der Funktionsvielfalt und der Identifikationsmöglichkeiten 

sowie Sicherung und Stärkung der gesamtstädtischen Standortstruktur. Sicherung 

und Stärkung der Nahversorgungszentren Lippling, Ostenland und Westenholz. 

§ § 


Der landesentwicklungsplan NRW weist Standorte für Vorhaben i.S. des § 11 Absatz 3 BauNVO 

mit zentrenrelevanten Sortimenten den zentralen Versorgungsbereichen zu (LEP NRW – Sachlicher 

Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Ziel 2). 

Vorhandene Standorte für Vorhaben i.S. des § 11 Absatz 3 BauNVO außerhalb von zentralen 

Versorgungsbereichen dürfen unter Beschränkung auf den vorhandenen Bestand als Sondergebiete 

festgesetzt werden (LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Ziel 7). 

Grundsatz 2: 

a. Standorte für (groß- und kleinflächige) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem 

Kernsortiment sollen im Hauptzentrum Innenstadt liegen. 

b. Standorte für kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment 

können auch in den Nahversorgungszentren Lippling, Ostenland und Westenholz liegen. 

c. Groß- und kleinflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen nicht außerhalb 

der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere auch nicht in Gewerbe- und 

Industriegebieten angesiedelt werden. 

Ausnahme 1 

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (z.B. in MI-Gebieten oder in den Dörfern) sollen 

kleinflächige Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur nach entsprechender Einzelfallprüfung 

zugelassen werden, wenn sie der Versorgung der im Nahbereich wohnenden Bevölkerung 

dienen und keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 

zu erwarten sind. 

Erläuterung 

Um die Zukunftsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt mit seiner funktionalen 

Zuordnung als Hauptgeschäftsbereich der Stadt zu gewährleisten und so das Standortgefüge 

innerhalb der Stadt Delbrück attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es sinnvoll und zielfüh- 



84


rend die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steuern. Einzelhandelsbetriebe 

mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen demnach zukünftig vorrangig in die Delbrücker 

Innenstadt gelenkt werden, um diesen Standort in seiner Versorgungsbedeutung zu sichern 

und weiter zu entwickeln sowie einen ruinösen Wettbewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte 

untereinander zu vermeiden. 

Grundsätzlich sind in zentralen Versorgungsbereichen Einzelhandelsnutzungen jeder Art möglich. 

Im Sinne stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen sind jedoch folgende Empfehlungen 

zu einer inneren Gliederung bzw. Steuerung, insbesondere des großflächigen, zentrenrelevanten 

Einzelhandels herauszustellen. 

Insbesondere bei Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollten 

folgende Kriterien geprüft werden: 

• die Lage des Vorhabenstandortes, unter Berücksichtigung von Möglichkeiten einer städtebaulichen 

Verknüpfung mit bestehenden Strukturen zur künftigen Nutzung von Synergien, 

• die Größe (Verkaufsfläche) und das Warenangebot (Betriebstyp, Warenangebot) des Vorhabens 

vor dem Hintergrund einer kommunalen und regionalen Verträglichkeit sowie 

• die Funktion im Sinne einer Ergänzung / Diversifizierung des bestehenden Angebotes. 

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht jede zur Verfügung stehende Fläche innerhalb der 

zentralen Versorgungsbereiche durch Einzelhandel genutzt werden sollten bzw. müssen, sondern 

im Einzelfall auch andere zentrentypische Nutzungen (wie beispielsweise Dienstleistungen 

oder Gastronomie) i.S. einer multifunktionalen Ausrichtung des Zentrums in den Abwägungsprozess 

eingestellt werden sollten. 

Der Grundsatz impliziert einen weitgehend konsequenten Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben 

mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. 

Ist dies z.B. in Gewerbe- und Industriegebieten, in Sondergebieten ohne Einzelhandelsvorprägung 

sowie in allgemeinen oder besonderen Wohngebieten städtebaulich sinnvoll und 

rechtlich auch einfach umsetzbar, so schwer - auch und insbesondere im Hinblick auf die politische 

Vermittelbarkeit dieser möglichen Erforderlichkeit - stellt sich dieser Ausschluss für Mischgebiete 

25 dar. Denn die Stadt Delbrück, ebenso wie auch zahlreiche andere kleinere oder größere 

Kommunen, weist z.T. traditionell gewachsene kleinere Versorgungsangebote und – 

strukturen auf, die in der Regel durch kleinflächige, inhabergeführte Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten 

Sortimenten geprägt sind. Für diese soll das Konzept keine existenzgefährdenden 

Rahmenvorgaben formulieren, was i.d.R. auch einem politischen Konsens und damit den städtebaulichen 

Zielvorstellungen Delbrücks entspricht. Insbesondere für Mischgebiete ist daher im 

Einzelfall zu prüfen, ob ein konsequenter Ausschluss zentrenrelevanten Einzelhandels oder eine 

Zulässigkeit im Sinne einer ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- 

25 Vgl. dazu Urteil des BVerwG vom 26. März 2009 (AZ 4 C 21.07): „Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat entschieden, 

dass ein in einem Bebauungsplan festgesetzter genereller Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben durch das Ziel einer Stärkung 

der in einem gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren städtebaulich gerechtfertigt 

sein kann. Danach ist es einer Gemeinde auf der Grundlage eines schlüssigen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzepts 

grundsätzlich gestattet, Nutzungsarten, die in Zentren nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten 

mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen. 

85 




bzw. Nahbereich dieser Läden den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes bzw. 

den stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen Delbrücks entspricht. In diesem Zusammenhang 

sind vor allem auch Agglomerationen von mehreren Einzelhandelsbetrieben mit einer Größenordnung 

unterhalb der Großflächigkeit zu einem insgesamt größeren und somit wesentlich 

bedeutsameren Standortbereich zu vermeiden. 

Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten (vgl. Grundsatz 3) führen 

regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nichtzentrenrelevanten 

Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung des 

zentralen Versorgungsbereichs ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb 

des städtebaulich-funktionalen Zentrums Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich 

möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen 

Zielen dieses Einzelhandelskonzepts widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da 

sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbelanbietern z.B. Glas / 

Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem 

Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Hauptsortiment 

vorhanden ist, zulässig sein. Gemäß den Zielsetzungen des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger 

Einzelhandel sind innenstadtrelevante Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche 

Größenordnung zu begrenzen (Ziel 5: Umfang der zentrenrelvanten Randsortimente maximal 

10 % der Gesamtverkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment; 

Grundsatz 6: maximal 2.500 m² Verkaufsfläche). Eine städtebauliche und landesplanerische 

Verträglichkeit sollte dabei ggf. im Einzelfall geprüft werden. Unter Berücksichtigung 

der kleinteiligen Strukturen in Delbrück sollte der Orientierungswert für die maximale Verkaufsfläche 

zentrenrelevanter Randsortimente bei 800 m² und damit unterhalb des landesplanerischen 

Schwellenwertes liegen. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente 

insgesamt zulässigen Fläche sollte außerdem sichergestellt werden, dass diese nicht von 

einem einzigen oder einigen wenigen Sortimenten belegt werden kann. Gleichzeitig ist darauf zu 

achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt 

wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich. 

In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben 

mit zentrenrelevanten Kernsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell auszuschließen. 

Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sogenannte „Handwerkerprivileg“. 

7.7.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten 

Ziel: 

Räumliche Konzentration auch des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten 

Kernsortimenten auf dafür festgesetzte Sonderstandorte und Sicherung einer zukunftsfähigen 

Arbeitsteilung zwischen zentralen Versorgungsbereichen, insbesondere der Innenstadt und den 

Sonderstandorten zur Sicherung sowie zum Ausbau einer quantitativ und qualitativ guten Versorgung 

der Bevölkerung. 



86


§ § 


Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (i.S. 

des § 11 (3) BauNVO) dürfen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ausgewiesen werden, 

wenn 

• der Standort im Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) liegt (LEP NRW – Sachlicher Teilplan 

Großflächiger Einzelhandel, Ziel 1) und 

• der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente unter 10 % der Gesamtverkaufsfläche (LEP 

NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Ziel 5) bzw. max. 2.500 m² Verkaufsfläche 

(LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Grundsatz 6) liegt. 

Regelvermutung gemäß Grundsatz 4, LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel: 

Der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweiligen Festsetzungen von Sondergebieten 

für Vorhaben i.S. des § 11 (3) BauNVO mit nicht-zentrenrelvanten Kernsortimenten ermöglichten 

Einzelhandelsnutzungen soll die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für 

die geplanten Sortimentsgruppen nicht übersteigen. 

Grundsatz 3: 

a. Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment 

können in den zentralen Versorgungsbereichen liegen. 

b. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sollen Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe 

mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment vorrangig auf vorhandene, 

ggf. auf zu planende Sonderstandorte konzentriert werden. 

c. Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem 

Kernsortiment können vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen oder an den 

vorhandenen Sonderstandorten liegen. 

Erläuterung 

Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann – aus baurechtlicher 

Sicht – zwar grundsätzlich überall im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel im Rahmen 

der Bauleitplanung zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung 

des Zielsystems zur Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Delbrück als auch unter betriebswirtschaftlichen 

Gesichtspunkten (Synergieeffekte durch kumulierte Einzugsbereiche) sollten jedoch 

auch Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten 

(groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt werden. 

Im Bereich der typischen, nicht-zentrenrelevanten Sortimente (Bau- und Gartenmarktsortimente, 

Möbel) konnten im Rahmen der Potenzialbetrachtungen keine Entwicklungsspielräume ermittelt 

werden. Vor diesem Hintergrund ist die Ausweisung neuer spezieller Sonderstandorte für nichtzentrenrelevante 

Einzelhandelsansiedlungen nicht angezeigt. 

In bestehenden Gewerbe- und Industriegebieten ohne Einzelhandelsvorprägung ist der Einzelhandel 

mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gänzlich (also auch jener unterhalb der Schwelle 

der Großflächigkeit) durch entsprechende Festsetzungen auszuschließen. Zum einen können 

87 




solche Vorhaben die Vorrangstandorte gefährden, zum anderen hat die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben 

in Gewerbegebieten oftmals eine drastische Erhöhung der Bodenpreise im 

betroffenen Gebiet und somit einen Wettbewerbsnachteil insbesondere für mittelständische 

Handwerks- und Gewerbebetriebe zur Folge. Die Ansiedlung von Kfz-Handel ist im Einzelfall zu 

prüfen. 

Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten führen regelmäßig sogenannte 

Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht-zentrenrelevanten Randsortimenten 

definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs 

ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb des städtebaulichfunktionalen 

Zentrums Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich möglich. Obwohl 

das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzepts 

widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform 

bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbelanbietern z.B. Glas / Porzellan / Keramik). 

Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und 

vor allem nur dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist, 

zulässig sein. Gemäß den Zielsetzungen des LEP NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 

sind innenstadtrelevante Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung 

zu begrenzen (Ziel 5: Umfang der zentrenrelvanten Randsortimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche 

eines Einzelhandelsbetriebes mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment; Grundsatz 

6: maximal 2.500 m² Verkaufsfläche). Eine städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit 

sollte dabei ggf. im Einzelfall geprüft werden. Unter Berücksichtigung der kleinteiligen 

Strukturen in Delbrück sollte der Orientierungswert für die maximale Verkaufsfläche zentrenrelevanter 

Randsortimente bei 800 m² und damit unterhalb des landesplanerischen Schwellenwertes 

liegen. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen 

Fläche sollte außerdem sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen oder 

einigen wenigen Sortimenten belegt werden kann. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine 

solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses 

käme einem Einkaufszentrum gleich. 

7.7.4 „Handwerkerprivileg“ 

Darüber hinaus bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten (mit nahversorgungsrelevanten, 

zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten) in Verbindung mit Gewerbebetrieben 

in GE- und GI-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn 

• die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet 

• und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 

• die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen 

oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen 

Handwerksleistungen stehen, 

• die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und 

• die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird. 



88


7.7.5 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben 

Das folgende Prüfschema dient zur ersten Bewertung neuer Planvorhaben im Hinblick auf ihre 

Kompatibilität mit dem Einzelhandelskonzept und den darin formulierten Zielen, dem Standortprofil 

sowie den Grundsätzen zur Umsetzung. 

Den übergeordneten Zielen folgend sind Einzelhandelsvorhaben hinsichtlich ihrer Bedeutung für 

die Versorgungsstruktur für die Stadt Delbrück zu hinterfragen. Grundsätzlich wird darauf hingewiesen, 

dass dieses Prüfschema nur eine erste Einordnung ermöglichen soll und z.B. eine – 

im Einzelfall erforderliche – konkrete landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanalyse 

in keiner Weise ersetzen kann. 

Erläuterungen zur Tabelle 16: 

+ zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Delbrück 

- unzulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt 

Delbrück 

* Im Sinne der Grundsätze sollte vor der Öffnung neuer Standorte für nichtzentrenrelevanten 

Einzelhandel die Option einer Konzentration an bestehenden Standorten 

geprüft werden. 

** Vorrangstandort für großflächige Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel, Begrenzung 

der zentrenrelevanten Randsortimente verträglich gestalten (vgl. Grundsatz 3). 

89 




Tabelle 16: 

Ansiedlungsempfehlungen für Einzelhandelsbetriebe nach Lage und Größe (Prüfschema) 

Einzelhandelsbetrieb 

Kernsortiment Verkaufs- 

standort 

nahversorgungsrelevant 

+ 

(Nahversorgungsfunktion) 


nicht 


fläche 

≤ 800 m² 

> 800 m² 

≤ 800 m² 

> 800 m² 

≤ 800 m² 

> 800 m² 

Lage 

Beispiel Hauptzentrum Nahversorgungs- 

Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, 

Fachgeschäfte, z.B. 

Obst und Gemüse, Spezialgeschäfte, 

z.B. Süßwaren; Lebensmittelhandwerksbetriebe 

(Bäckerei, 

Metzgerei) 

SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, 

Supermarkt, Lebensmitteldiscounter 

Textilfachgeschäft oder - 

discounter, Schuhfachgeschäft 

oder -fachmarkt, Musikfachgeschäft 

Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt, 

Elektronikfachmarkt, Sportfachmarkt 

Matratzenfachmarkt, Tapeten 

und Teppichbodenfachmarkt 

Möbelhaus, Küchenstudio, Baumarkt, 

Gartencenter 

zentren 

+ + 

+ 

+ 

+ 


+ 


außerhalb ZVB 

+ 


SO / Ergänzungs- 

- 

- - 

GE / GI 

- 

Ausnahme: 

Einzelfallprüfung: 

Handwerkerprivileg 

- - 

- 

Ausnahme: 



+ - - - - 

+ + + +** 

+ + +* +* 

- 

Ausnahme: 



- 



Kfz-Handel 

90 




8 Aktualisierung und Fortschreibung 

Die hohe Dynamik der Veränderungen im Einzelhandel muss auch im Hinblick auf die Datengrundlage 

des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Delbrück berücksichtigt werden. Die Delbrücker 

Einzelhandelslandschaft ist, wie auch bundesweit zu beobachten, durch permanente Veränderungen 

wie Neuansiedlungen, Betriebserweiterungen aber auch Betriebsaufgaben gekennzeichnet. 

Daraus kann nicht zuletzt auch im Bereich der Nahversorgung ein neuer Handlungsbedarf 

resultieren. Um diesen rechtzeitig erkennen und darauf reagieren zu können, bedarf die Datenbasis 

bzw. Bestandserhebung des gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes einer regelmäßigen 

Aktualisierung. Auf Grund der bauordnungsrechtlichen Vorschriften kann dies zumindest für 

großflächige Einzelhandelsansiedlungen laufend erfolgen. 

Die Daten können kontinuierlich in ein zugehöriges Geoinformationssystem eingepflegt werden. 

Zum anderen ist eine regelmäßige neue Vollerhebung des Delbrücker Einzelhandels – wie in der 

Vergangenheit bereits geschehen – auch weiterhin unumgänglich. Je nach Finanzierbarkeit sollte 

spätestens alle fünf Jahre eine vollkommene Neuerhebung des Delbrücker Einzelhandelsbestandes 

vorgenommen werden. 

Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 

Das grundsätzliche Ziel des Einzelhandelskonzeptes, die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt 

Delbrück im Sinne einer zentrenorientierten und wohnortnahen Versorgungsstruktur auf die 

integrierten Standorte der zentralen Versorgung zu lenken, sollte jedoch unabhängig von kurzfristigen 

Veränderungen Fortbestand besitzen. Dennoch sind auf Grund der hohen Dynamik der 

im Einzelhandel ablaufenden Prozesse – z.B. im Bereich der Nahversorgung – unvorhergesehene 

Veränderungen und damit ein Bedarf zur Fortschreibung des Konzeptes nicht auszuschließen. 

Dieser Bedarf sollte erfahrungsgemäß etwa alle 5 Jahre von der Stadt Delbrück in Absprache mit 

den Verfahrensbeteiligten und gegebenenfalls mit anderen relevanten Akteuren bewertet werden. 

Insbesondere die konkretisierten Maßnahmenvorschläge des Konzeptes bedürfen einer 

Erfolgskontrolle und eventuell einer Fortschreibung. Für das Einzelhandelskonzept kann sich die 

Notwendigkeit einer Fortschreibung ergeben, wenn sich z.B. Einzelhandelszentralitäten im regionalen 

und kommunalen Zusammenhang stark verschieben sollten. Erhebliche Veränderungen 

der gesetzlichen Grundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung stellen ebenfalls eine 

mögliche Ursache für eine Fortschreibung der Konzepte dar. 

Von großer Bedeutung ist angesichts der dynamischen Entwicklung von Angebots- und Nachfragestrukturen 

im Einzelhandel, dass allen Berechnungen und Bewertungen eine möglichst aktuelle 

Datenbasis zugrunde gelegt wird. Das gilt in besonderem Maß für 

• Einwohnerzahlen für die Stadt Delbrück und die umliegenden Städte und Gemeinden, 

• sortimentsspezifische Kaufkraftkennziffern, 

• Planvorhaben zum großflächigen Einzelhandel mit Informationen zu Betreibern, Standort, 

Betriebsform, Sortiment, Verkaufsfläche, potenziellem Umsatz, Planungsfortschritt und geplantem 

Eröffnungstermin (Delbrück und Region), 

• bestehende Einzelhandelsbetriebe mit Informationen zu Betreibern, Standort, Betriebsform, 

Sortimenten, Verkaufsfläche, geschätztem Umsatz. 

91 




Fortschreibung qualitativer Kriterien 

Neben den bereits beschriebenen Daten müssen auch die qualitativen Kriterien in regelmäßigen 

Zeiträumen (etwa alle 5 Jahre) kritisch überprüft und ggf. an neue Entwicklungen angepasst 

werden. Dazu zählen insbesondere die 

• Anforderungen an Standorte für bestimmte Betriebsformen des großflächigen Einzelhandels 

(z.B. SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte, Bau- / Gartencenter, Möbel- / Einrichtungshäuser), 

• als zentrenrelevant betrachteten Sortimente, 

• Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches. 


Stadtforschung • Planung Dortmund 92


9 Schlusswort 

Die aufgezeigte, zielgerichtete Weiter- und Neuentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Delbrück 

bietet gute Chancen, ein auch weiterhin attraktives, konzentriertes und hinsichtlich der 

wohnungsnahen Grundversorgung engmaschiges Versorgungsnetz bereit zu halten bzw. zu 

schaffen, welches einen Kompromiss zwischen den betrieblichen Notwendigkeiten und den 

städtebaulich wünschenswerten Entwicklungen darstellt. 

Mit dem vorgelegten Einzelhandelskonzept liegt nunmehr ein Baustein für die künftige Stadtentwicklung 

vor, der auch als Fortschreibung des bestehenden Entwicklungsleitbildes, den verantwortlichen 

Akteuren aus Einzelhandel, Verwaltung, Politik sowie weiteren Institutionen einen 

Entscheidungs- und Orientierungsrahmen liefert. 

Der Umfang und die Komplexität der zu ergreifenden Maßnahmen machen ein zielgerichtetes 

und möglichst abgestimmtes Engagement aller Akteure erforderlich. Nur im Konsens ist eine 

Umsetzung der Empfehlungen zeitnah möglich. Dabei sollte jeder der beteiligten Akteure seine 

spezifischen Möglichkeiten einbringen. 

• Einzelhändler, Eigentümer und Investoren sind aufgefordert, die aufgezeigten Perspektiven 

sowohl quantitativ als auch qualitativ zu prüfen und, soweit vertretbar, umzusetzen. Insbesondere 

das Erreichen eines angemessenen Standards hinsichtlich der Verkaufsflächen und 

Außenpräsentation ist hier von Bedeutung. 

• Die Verwaltung der Stadt Delbrück wird angesprochen, die planerischen und planungsrechtlichen 

Voraussetzungen für die Umsetzung der aufgeführten Empfehlungen und Anregungen 

zu schaffen und relevante Maßnahmen im öffentlichen Raum zu forcieren. 

• Zudem sind alle Akteure aufgefordert, das Einzelhandelskonzept für Delbrück fortzuschreiben, 

um neue Entwicklungen der Rahmenbedingungen mit berücksichtigen zu können. Dazu 

zählen insbesondere größere Veränderungen in der Delbrücker Angebotsstruktur (z.B. 

Veränderungen im Verkaufsflächenangebot), die Veränderungen der wirtschaftlichen Situation 

oder Entwicklungen im Delbrücker Umland. 

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass die Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes für die 

Stadt Delbrück durch Beschlussfassung im Rat der Stadt politisch manifestiert werden sollte. So 

wird eine Akzeptanz von allen Beteiligten sowie Handlungssicherheit für alle Akteure erlangt 

und die künftige städtebauliche und einzelhandelsrelevante Entwicklung optimal gesichert und 

gestärkt. 

93 Junker und Kruse 



10 Verzeichnisse 

Abbildungsverzeichnis 

Abbildung 1: Bausteine der Untersuchung ........................................................................ 17 

Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Delbrück von 2000 bis 2020 (31.12.)................ 53 

Abbildung 3: Aktuelle und Ziel-Zentralitäten des Delbrücker Einzelhandels......................... 54 

Abbildung 4: Standortstrukturmodell der Stadt Delbrück .................................................. 60 

Abbildung 5: Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten ....................................... 75 

Abbildung 6: Branchenspezifische Verkaufsflächen in % nach Lagen ................................. 76 

Karten 

Karte 1: Erhebungseinheiten in der Stadt Delbrück .................................................... 14 

Karte 2: Lage im Raum ............................................................................................ 18 

Karte 3: Siedlungsstruktur Delbrück .......................................................................... 19 

Karte 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern................................................. 21 

Karte 5: Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet Delbrück ......................... 25 

Karte 6: Lage der Einzelhandelsbetriebe im Delbrücker Stadtgebiet ............................ 26 

Karte 7: Einzelhandelsbetriebe in der Delbrücker Innenstadt ...................................... 30 

Karte 8: Einzelhandelsdichten in der Delbrücker Innenstadt ....................................... 31 

Karte 9: Zentraler Bereich in Lippling ........................................................................ 33 

Karte 10: Zentraler Bereich in Ostenland .................................................................... 35 

Karte 11: Zentraler Bereich in Westenholz .................................................................. 37 

Karte 12: Fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten ...................................... 43 

Karte 13: Standortstruktur (Analyse)........................................................................... 44 

Karte 14: Standortstruktur ......................................................................................... 62 

Karte 15: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ......................... 64 

Karte 16: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Lippling............................. 67 

Karte 17: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Ostenland ......................... 68 

Karte 18: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Westenholz ....................... 69 

Karte 19: Übersicht über Potenzialflächen ................................................................. 102 

Karte 20: Potenzialfläche 1a – Himmelreich .............................................................. 104 

Karte 21: Potenzialfläche 1b – Himmelreich .............................................................. 105 

Karte 22: Potenzialfläche 1c – Himmelreich .............................................................. 106 

Karte 23: Potenzialfläche 2 – Boker Straße West ....................................................... 107 

Karte 24: Potenzialfläche 3 – Boker Straße Ost.......................................................... 108 

Karte 25: Potenzialfläche 4 – Rietberger Straße ......................................................... 109 

Karte 26: Potenzialfläche 5 – Oststraße .................................................................... 110 




Karte 27: Potenzialfläche 6 – Lipplinger Straße .......................................................... 111 

Tabellen 

Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung ............................................ 11 

Tabelle 2: Einwohner der Stadt Delbrück nach Stadtteilen ............................................ 20 

Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 2010 ................... 21 

Tabelle 4: Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Delbrück ........ 23 

Tabelle 5: Kennwerte des Delbrücker Einzelhandels im Vergleich 2004 zu 2010 ............ 24 

Tabelle 6: 

Angebotssituation im innerstädtischen Zentrum von Delbrück 

(Hauptzentrum) .......................................................................................... 28 

Tabelle 7: Verkaufsflächen im zentralen Bereich in Lippling .......................................... 32 

Tabelle 8: Verkaufsflächen im zentralen Bereich in Ostenland ....................................... 34 

Tabelle 9: Verkaufsflächen im zentralen Bereich in Westenholz ..................................... 36 

Tabelle 10: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung (idealtypisch) .............. 39 

Tabelle 11: 

Tabelle 12: 

Tabelle 13: 

Tabelle 14: 

Quantitative Angebotssituation im Bereich Nahrungs- und Genussmittel 

in den Stadtteilen........................................................................................ 40 

Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und 

Genussmittel .............................................................................................. 41 

Betriebe mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel in den 

Delbrücker Stadtteilen ................................................................................. 42 

Umsätze und Zentralitäten des Delbrücker Einzelhandels, 

branchenspezifisch ...................................................................................... 50 

Tabelle 15: Delbrücker Sortimentsliste ........................................................................... 78 

Tabelle 16: 

Ansiedlungsempfehlungen für Einzelhandelsbetriebe nach Lage und 

Größe (Prüfschema) .................................................................................... 90 

Tabelle 17: Potenzialflächen ....................................................................................... 102 







11 Anhang 

11.1 Abkürzungen ............................................................................................. 99 

11.2 Legenden ................................................................................................. 100 

11.3 Einordnung von Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung 

in Delbrück .............................................................................................. 101 

11.4 Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ......................... 112 







11.1 Abkürzungen 

B 

BAB 

BauGB 

BauNVO 

BVerwG 

DGK 

d.h. 

EH 

GE / GI 

GPK 

i.S.v. 

IT 

LEP NRW 

LM 

MI 

Mio. 

Mrd. 

OVG 

PBS 

SB 

SO 

UEL 

VKF 

vgl. 

WA 

z.B. 

z.T. 

ZVB 

Bundesstraße 

Bundesautobahn 

Baugesetzbuch 

Baunutzungsverordnung 

Bundesverwaltungsgericht 

Deutsche Grundkarte 

das heißt 

Einzelhandelsbetriebe 

Baugebiet für gewerbliche / industrielle Nutzung (Bauleitplanung) 

Glas / Porzellan / Keramik 

im Sinne von 

Informationstechnologie 

Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen 

Lebensmittel 

Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO 

Millionen 

Milliarden 

Oberverwaltungsgericht 

Papier / Bürobedarf / Schreibwaren 

Selbstbedienung 

Sondergebiet 

Unterhaltungselektronik 


Vergleiche 

Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO 

zum Beispiel 

zum Teil 

Zentraler Versorgungsbereich 




11.2 Legenden 




11.3 Einordnung von Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung in Delbrück 

Im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Delbrück, insbesondere der 

Abgrenzung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches sowie dem Umgang mit den 

übergeordneten städtebaulichen Zielen und Grundsätzen zur Umsetzung, stellt die Bewertung 

und Einordnung möglicher Potenzialflächen einen wichtigen Baustein dar. Dabei sollte untersucht 

werden, ob, und wenn ja, welche Standorte im Stadtgebiet zukünftig für eine Einzelhandelsnutzung 

im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmitteldiscounter oder Lebensmittelvollsortimenter) 

geeignet sind bzw. wo im Umkehrschluss keine Einzelhandelsansiedlungen 

zu befürworten sind. 

Es ist zu berücksichtigen, dass einer „zügellosen“ Ausweitung von Verkaufsflächen Grenzen 

gesetzt sind, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in 

bestimmten Branchen mobilisiert werden kann, das schließt die Nutzung in Summe aller Potenzialflächen 

durch Lebensmittelmärkte aus. Werden Einzelhandelsvorhaben realisiert, die das Maß 

der rechnerischen absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit überschreiten, führt dies zu Umsatzumverteilungen 

innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. 

einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. 

Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser 

Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung 

auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche bzw. auch kleineren Nahversorgungszentren 

auswirkt. In der Folge kann es zu Gefährdungen der Versorgungsstruktur 

durch Funktionsverluste von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten kommen. 

Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten können zur Verbesserung 

und Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch der Innenstadt, 

führen. Die Tatsache, dass dies zu Lasten weniger geeigneter Standorte geschieht, wird dabei in 

Kauf genommen. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass eine deutliche Überdimensionierung 

der Einzelhandelsentwicklung innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sowohl 

zu einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsverlusten 

innerhalb der Zentren führen kann. Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter 

oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus auch dann Entwicklungsspielräume am 

städtebaulich sinnvollen Standort (!) abzeichnen, wenn das übergeordnete Hauptsortiment bereits 

umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum besteht. 

Vor diesem Hintergrund wurden die Potenzialflächen im Hinblick auf eine künftige Einzelhandelsnutzung 

und ihre Integrierbarkeit in den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich bewertet. 

Tabelle 17 und Karte 19 geben einen Überblick über die Potenzialflächen in Delbrück. 




Karte 19: 

Übersicht über Potenzialflächen 



Tabelle 17: 

Nr. 

Lage 

Potenzialflächen 

1a, 1b, 1c Himmelreich 

2 Boker Straße West 

3 Boker Straße Ost 

4 Rietberger Straße 

5 Oststraße 

6 Lipplinger Straße 

Die Analyse und Bewertung der Potenzialflächen wird auf wesentliche, das Einzelhandelskonzept 

berührende Kriterien beschränkt. In einer abschließenden Entscheidungsfindung zur Eignung 

eines Standortes sind immer auch weitere relevante Aspekte, wie beispielsweise die verkehrliche 

Situation, Lärmimmissionen oder auch die Verfügbarkeit der Flächen zu berücksichtigen. 




Folgende Kriterien wurden untersucht: 

• Lage 

Lage des Standortes im Gemeindegebiet 

• Grundstücksgröße 

Größe der Grundstücksfläche 

• Entfernung zum zentralen Versorgungsbereich 

Lage des Standortes zum zentralen Versorgungsbereich 

• Anbindung an (Haupt-)Geschäftslage 

Lage des Standortes zur (Haupt-)Geschäftslage 

• Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes 

Bewertung des Standortes hinsichtlich der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes 

In den folgenden Tabellen werden die Ergebnisse der Prüfung der einzelnen Standorte dargestellt. 




Karte 20: 

Potenzialfläche 1a – Himmelreich 



Potenzialfläche 1a – Himmelreich 

Lage 

Lage im südwestlichen Bereich des Hauptgeschäftszentrums 

Grundstücksgröße rund 5.000 m² 

Entfernung zu zentralen Versorgungsbereichen 

Anbindung an (Haupt-) Geschäftslage 

Grundsätze Einzelhandelskonzept 

EH mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment 

EH mit zentrenrelevantem Kernsortiment 

EH mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment 

innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches 

ja 

 

 

 

Fazit 

Der Standort ist im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes geeignet zur 

Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes, jedoch schränkt die Flächengröße und rückwärtige 

Lage die Entwicklungsfähigkeit ein. 




Karte 21: 

Potenzialfläche 1b – Himmelreich 



Potenzialfläche 1b – Himmelreich 

Lage 










ja 

 

 

 

Fazit 


Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes, jedoch insbesondere aufgrund der Flächengröße und 

des –zuschnitts ist die Entwicklung eines größeren Lebensmittelmarktes nicht möglich. 




Karte 22: 

Potenzialfläche 1c – Himmelreich 



Potenzialfläche 1c – Himmelreich 

Lage 










ja 

 

 

 

Fazit 


Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes, jedoch insbesondere aufgrund der Flächengröße und 

des –zuschnitts ist die Entwicklung eines größeren Lebensmittelmarktes nicht möglich. 




Karte 23: 

Potenzialfläche 2 – Boker Straße West 



Potenzialfläche 2 – Boker Straße West 

Lage 

städtebaulich integrierte Lage südlich des Hauptgeschäftszentrums 

an der Kreuzung Rietberger 

Straße / Boker Straße 








ca. 500 m zum Hauptgeschäftszentrum 

nein 

 

 

 

Fazit 

Der Standort liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches, daher ist im Sinne der Ziele 

und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit 

nahversorgungsrelevanten oder zentrenrelevanten Kernsortimenten auszuschließen. 




Karte 24: 

Potenzialfläche 3 – Boker Straße Ost 



Potenzialfläche 3 – Boker Straße Ost 

Lage 

Integrierte Lage südlich des Hauptgeschäftszentrums 

an der Kreuzung Rietberger Straße / Boker 

Straße 









nein 

 

 

 

Fazit 







Karte 25: 

Potenzialfläche 4 – Rietberger Straße 



Potenzialfläche 4 – Rietberger Straße 

Lage 

Integrierte Lage südlich des Hauptgeschäftszentrums 

an Rietberger Straße zwischen Boker Straße 

und Schlaunstraße 









nein 

 

 

 

Fazit 







Karte 26: 

Potenzialfläche 5 – Oststraße 



Potenzialfläche 5 – Oststraße 

Lage 

Lage im östlichen Bereich des Hauptgeschäftszentrums 

Grundstücksgröße rund 3.000 m² + rund 2.700 m² 







unmittelbar an den derzeitigen Geschäftsbereich 

angrenzend und daher in den zentralen Versorgungsbereich 

integrierbar 

ja 

 

 

 

Fazit 

Der Standort erlaubt eine direkte Anbindung an den bestehenden Geschäftsbereich im innerstädtischen 

zentralen Versorgungsbereich. Vor dem Hintergrund einer potenziellen Verlagerung / Erweiterung 

des bestehenden gegenüberliegenden Lebensmittelvollsortimenters ist diese Fläche als 

Potenzialfläche in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs aufgenommen worden. 




Karte 27: 

Potenzialfläche 6 – Lipplinger Straße 



Potenzialfläche 6 – Lipplinger Straße 

Lage 

Lage im nördlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereiches 








unmittelbar an den derzeitigen Geschäftsbereich 

angrenzend und daher in den zentralen Versorgungsbereich 

integrierbar 

ja 

 

 

 

Fazit 

Grundsätzlich ist die Ansiedlung jeglichen Einzelhandels an diesem Standort möglich. Jedoch 

wäre eine entsprechende Einzelhandelsansiedlung mit dem städtebaulichen Ziel der inneren, 

funktionalen Gliederung der Innenstadt und der diesbezüglich beabsichtigten Festschreibung 

des Einzelhandelsbestandes als Grundversorgungsbaustein (Lebensmittel) am Brenkenkamp 

nicht vereinbar. 




11.4 Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe 

Begriff 

Einzelhandel 

im engeren Sinne 

Einzelhandelsbetrieb 

Einzelhandelsrelevante 

Kaufkraft 


Kaufkraftkennziffer 


Zentralität 


Zentralitätskennziffer 

Erläuterung 

Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-, 

Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichtige Apothekenwaren. 

Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder 

überwiegend an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. alle 

Kauf- und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte 

sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf 

an Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am 

Standort des Fertigungsbetriebs oder in einem eigens dazu geschaffenen 

Zentrum (Factory-Outlet-Center) erfolgt. 

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Anteil 

an den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. 

Verschiedene Institute wie die IFH RETAIL CONSULTANTS 

GmbH, Köln oder die Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, 

Nürnberg (GfK) ermitteln diesen Schätzwert auf unterschiedlichen 

räumlichen Einheiten und in der Regel in regelmäßigen 

Abständen. Dabei werden die für jedes Gebiet unterschiedlichen 

Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Zukunftsvorsorge 

(ermittelt durch Verbraucherstichproben) von der allgemeinen 

Kaufkraft des Gebietes abgezogen. 

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis 

der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten 

einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. 

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die 

prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten- 

Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an. Die 

Kennziffern werden z.B. von der IFH RETAIL CONSULTANTS 

GmbH, Köln ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann auch 

auf von der GfK oder MB Research ermittelte Kennziffern zurückgegriffen 

werden. 

Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region stellt ein 

maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des 

Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem 

Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft 

zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die 

Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss 

oder den Kaufkraftabfluss einer Stadt / Region. 

Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Verhältnis 

von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten 

Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, 

dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante 

Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert 

(Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine 

Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen 

des Einzelhandels in der untersuchten Region hin. 




Fachmarkt 

Großflächiger 

Einzelhandel 

Kaufkraftabfluss 

Kaufkraftbindung 

Einzelhandelsrelevantes 

Kaufkraftpotential 

(Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400 m² Verkaufsfläche, 

Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere 

Branchen des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen 

Kfz-Handel), meist Standorte außerhalb zentraler Einkaufsbereiche 

mit guter Pkw-Erreichbarkeit (v. a. in Gewerbe- und 

Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außenbereich von Städten), 

Dominanz des Selbstbedienungsprinzips. 

Großflächige Einzelhandelsbetriebe (mit einer Verkaufsfläche von 

mehr als 800 m²) unterliegen dem Sonderregime des § 11 (3) 

BauNVO, da von ihnen (als zuwiderlegende Vermutungsregel) negative 

städtebauliche Auswirkungen ausgehen können. Zu den 

großflächigen Einzelhandelsbetrieben zählen u.a. Einkaufszentren, 

Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte 

sowie Fachmärkte. 

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen 

Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere 

Orte / das Umland oder in den Versand-/Internethandel abfließt. 

Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der 

ansässigen Bevölkerung auf. 

Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den Anbietern 

gebunden und somit in Umsatz umgewandelt werden kann. 

Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen, 

ermittelt aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft. 

Lebensmitteldiscounter Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und i.d.R. keine 

Käse- oder Wursttheke (mit Bedienung), z.B. Aldi, Penny, Lidl. Verkaufsfläche 

i.d.R. 800 - 1.000 m², Selbstbedienung. 

Nahversorgungsrelevantes 

Sortiment 

Nahversorgungsstandort 

Nahversorgungszentrum 

Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen bezeichnet, 

die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Getränke 

sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und demzufolge wohnungsnah 

nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten 

Sortimente sind i.d.R. auch innenstadt- bzw. zentrenrelevant. 

Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, bestehend 

aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter. 

Aus städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine funktionale 

Einheit eingebunden (somit kein Zentrum). Ein Nahversorgungsstandort 

ist sowohl in städtebaulich integrierten als auch nichtintegrierten 

Lagen anzutreffen. 

Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städtebauliche 

Einheit (z.B. durch Platz oder Straßengestaltung) und liegt 

im Siedlungsgefüge integriert in räumlicher Nachbarschaft zu 

Wohngebieten. Es stellt ein lokales Versorgungszentrum dar, welches 

überwiegend der Nahversorgung im Bereich der kurzfristigen 

Bedarfsdeckung dient. Die Angebotsstruktur wird in der Regel 

durch einen Lebensmittelvollsortimenter und/oder Lebensmitteldiscounter, 

Lebensmittelfachgeschäfte, Lebensmittelhandwerksbetriebe 

sowie vereinzelt kleineren Fachgeschäften bestimmt. Darüber 

hinaus sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe, wie beispielsweise 

Friseur, Bank, Sonnenstudio angegliedert. 




SB-Warenhaus 

Sonderstandort 

Stadtteilzentrum 

Supermarkt 

(= Lebensmittelmarkt) 

Umsatzkennziffer 

Nach dem Discountprinzip arbeitender Einzelhandelsgroßbetrieb, 

Selbstbedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 m² bzw. 5.000 

m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel 

/ Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze 

(z.B. Real). 

Sonderstandorte des Einzelhandels sind Standorte des großflächigen 

Einzelhandels. Vorrangig handelt es sich dabei zum einen um Einkaufszentren 

und zum anderen um Einzelhandelsbetriebe aus dem 

nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich (Gartenmärkte, Baumärkte, 

Möbelmärkte). Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte 

Lage. 

Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar. Aus städtebaulicher 

Sicht ist es abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefüge und 

liegt in räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum einen der 

Nahversorgung und zum anderen der Grundversorgung eines 

Stadtteils (bzw. Versorgungsbereiches) mit Waren des mittel- bis 

langfristigen Bedarfs. Die Angebotsstruktur ist gekennzeichnet 

durch Lebensmittelvollsortimenter und/oder Lebensmitteldiscounter 

(z.T. mit Konkurrenzsituation), Lebensmittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. 

Darüber hinaus umfasst das Handelsangebot 

Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs, 

jedoch z.T. in geringer Tiefe und Breite. Darüber hinaus sind zentrentypische 

Dienstleistungen (z.B. Bank, Versicherungsbüro, Post, 

Friseur, Reisebüro, Ärzte, Gastronomie) vorhanden. 

Verkaufsfläche mind. 400 m² bis max. 1.500 m², Nahrungs- und 

Genussmittel einschl. Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen 

und kurzfristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedienung. 

Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzelhandelsumsätze 

in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungsgrundlage 

ist die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden 

muss. Der Umsatz in Euro gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet 

getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen 

Durchschnittsbetrag des Einzelhandelsumsatzes für jeden Einwohner 

des Gebietes an. Die Umsatzkennziffer pro Kopf stellt somit die 

prozentuale Abweichung des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt 

der Bundesrepublik (Indexwert = 100) dar. Abweichungen über 

den Basiswert deuten auf einen umsatzstärkeren Einzelhandel im 

Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt hin bzw. eine Abweichung 

unterhalb des Basiswertes deutet auf vergleichsweise niedrigere 

Umsätze im Einzelhandel in der untersuchten Region hin, und kann 

somit Hinweise auf die Attraktivität einer Stadt als Einzelhandelsstandort 

geben. 

Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500 – 3.000 

bzw. 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln 

und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen 

Bedarfs, überwiegend Selbstbedienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik 

oder Sonderangebotspolitik, Standort meist autokundenorientiert. 


Gemäß Ziffer 2.4 des „Einzelhandelserlasses NRW“ vom 

22.09.2008 ist bei der Berechnung der Verkaufsfläche die dem 

Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören auch 

Schaufenster, Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräu- 




men, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Freiverkaufsflächen 

soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt 

werden. 

• Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die 

vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen 

nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn 

sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in 

dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und verpackt. 

• Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums 

(Einschließlich eines Bereiches zum Einpacken der 

Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials). 

• Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf 

denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und 

sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt sowie die 

(reinen) Lagerflächen (BVerwG, 24.11.2005, 4 C 10.04). 

• Flächen für die Pfandrücknahme sind ebenfalls der Verkaufsfläche 

zuzurechnen soweit sie dem Kunden zugänglich sind. Für 

Kunden unzugängliche Lagerräume für Pfandgut gehören nicht 

zur Verkaufsfläche. 

• Flächen für Einkaufswagen gehören, sowohl innerhalb als auch 

außerhalb des Gebäudes gelegen, grundsätzlich zur Verkaufsfläche. 

Verkaufsflächenausstattung 

je Einwohner 

Zentraler Versorgungsbereich 

Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche bezogen 

auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein quantitativer Versorgungsindikator 

für den Ausstattungsstandard des jeweiligen Untersuchungsgebietes. 

Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des §2(2) BauGB, 

§9 (2a) BauGB, § 34 (3) BauGB, §11(3) BauNVO und LEP NRW, 

Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) schützenswerter 

Bereich, der sich aus planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, 

Raumordnungsplänen), raumordnerischen und/oder städtebaulichen 

Konzeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen 

ergibt. 

Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen 

Versorgungsbereich geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie 

Stadtteil- / Neben- oder Nahversorgungszentren). Daneben muss 

ein zentraler Versorgungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch 

nicht vollständig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige 

Planungskonzeption (zum Genehmigungszeitpunkt eines 

Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb der Innenstadt setzt sich ein 

zentraler Standortbereich für Einzelhandel und Dienstleistungen ab. 

Bei dem zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt handelt es 

sich somit lediglich um einen Teil der durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt 

geprägten Innenstadt. Die Innenstadt „als Ganzes“ 

übernimmt dabei über den Handel hinausgehende Funktionen wie 

öffentliche und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur 

und Erholung. 

Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter 

städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen. 

Dabei kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des 

innerstädtischen Geschäftsbereichs hinausgehen und muss nicht 




Zentrenrelevante 

Sortimente 

zwingend mit einer Kerngebietsausweisung (im Bebauungsplan) 

übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungskriterien sind: 

• Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz, 

Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), 

Multifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastronomie). 

• Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und 

Dimensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie 

etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung 

etc.) und Ladengestaltung, -präsentation. 

Zentrenrelevante Warengruppen zeichnen sich durch Besucherfrequenzerzeugung, 

Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentralität, 

Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit („Handtaschensortimente“) 

aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und 

nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Für den zentrenbezogenen 

Einzelhandel besitzen Warensortimente mit Zentrenrelevanz eine 

hohe Bedeutung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung 

der an den nicht-integrierten Standorten geführten Warensortimente 

geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe, die an dezentralen 

bzw. städtebaulich nicht-integrierten Standorten angesiedelt 

werden, können durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten, 

d.h. durch Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig 

wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile 

u.a. aufgrund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen 

Betriebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kostenfreiem 

Parken) zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte und 

Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sortimenten 

ausgehenden Gefährdungspotentiale für gewachsene Zentren sind 

zudem abhängig von der Größe und der zentralörtlichen Bedeutung 

der Kommune (z.B. kann der Lebensmitteleinzelhandel in Grundzentren 

- angesichts der daraus resultierenden Kundenfrequenz, 

von denen auch Anbieter in anderen Branchen profitieren - durchaus 

zentrentragend sein). Im Hinblick auf die Verwendung von 

Sortimentslisten als räumliches Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) 

zur Sicherung städtebaulicher Ziele ist eine einzelfallbezogene 

bzw. stadtspezifische Konkretisierung notwendig (z.B. in Form 

von Positiv-, Negativlisten).

Einzelhandelskonzept Stadt Delbrück

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?