Gestattungsvereinbarung - Stadtumbau Sachsen-Anhalt
Gestattungsvereinbarung - Stadtumbau Sachsen-Anhalt
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<strong>Gestattungsvereinbarung</strong>en Fläche und Haus –<br />
„bunte Grauzone“ im <strong>Stadtumbau</strong>?!<br />
Referentin: Astrid Heck<br />
Büro Heck,<br />
Freiraumplanung und Stadterneuerung,<br />
Leipzig<br />
28.05.2008<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Hintergrund<br />
Verlust von 100.000 Einwohnern seit 1990<br />
25.000 Abwanderung West<br />
50.000 Abwanderung<br />
Stadtumland<br />
25.000 Bevölkerungsrückgang<br />
trotz positiver Einwohnerentwicklung seit 2002<br />
40.000 leer stehende Wohneinheiten<br />
2.000 ungenutzte Grundstücke<br />
HANDLUNGSINSTRUMENTE, z.B.<br />
<strong>Gestattungsvereinbarung</strong> Flächen<br />
Wächterhäuser<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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<strong>Gestattungsvereinbarung</strong> Fläche<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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„Öffentlich-rechtliche“ Nutzung<br />
Private Flächen für öffentliche Nutzung<br />
Qualifizierung der Nachbarschaft für<br />
die, die bleiben<br />
Attraktivierung für die, die kommen<br />
Der Eigentümer stellt der<br />
Nachbarschaft Flächen zur Nutzung<br />
zur Verfügung<br />
Eine Wiederbebauung des<br />
Baugrundstückes ist dabei jederzeit<br />
möglich<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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rechtliche Grundlagen<br />
§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB<br />
(Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher<br />
Maßnahmen auf Kosten des Vertragspartners)<br />
§§ 146, 147 Nr. 3 BauGB<br />
(Ordnungsmaßnahmen; Freilegung von Grundstücken)<br />
Artikel 1, § 171a Abs. 3 Nr. 3 EAGBau<br />
(<strong>Stadtumbau</strong>maßnahmen sollen u. a. dazu beitragen, dass freigelegte Flächen einer<br />
nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder einer hiermit verträglichen<br />
Zwischennutzung zugeführt werden)<br />
§§ 54 ff. Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG)<br />
(Öffentlich-rechtlicher Vertrag)<br />
Abschn. B Ziff. III., 1 c) Sächs. VwV-StBauE v. 29.11.2003<br />
(Ordnungsmaßnahme/Freilegung von<br />
Grundstücken/Ausgaben für Zwischennutzungen)<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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zentrale Vertragsinhalte<br />
Abbruch/Ordnungsmaßnahme durch den Eigentümer<br />
Gestaltung durch den Eigentümer<br />
Unterhaltungspflege und Verkehrssicherungspflicht beim Eigentümer<br />
Gestattung/Duldung der öffentlichen Nutzung der Flächen durch den<br />
Eigentümer über einen Bindungszeitraum von min. 10-15 Jahren<br />
Der Eigentümer kann den Erlass der Grundsteuer für die Vertragslaufzeit<br />
beantragen (§ 32 Abs. 1 Nr. 2 GrStG (öffentl. Grünanlage)<br />
Förderung des Abbruchs, der Gestaltung sowie der Fertigstellungs- und<br />
Entwicklungspflege i.d.R. durch die Stadt Leipzig<br />
Anteilige Rückzahlung von Fördermitteln bei vorzeitiger Beendigung der<br />
öffentlichen Nutzung<br />
Grundsätzlicher Bestand des Baurechts in 34-er Gebieten<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Handlungsinstrument „<strong>Gestattungsvereinbarung</strong>“<br />
Vorteile der Stadt<br />
Attraktivierung der innerstädtischen Standorte gegenüber den Umlandgebieten<br />
aufgewertetes Wohnumfeld für ein attraktives Investitionsklima (z.B. Eigentumsbildung)<br />
zusätzliche öffentlich nutzbare Freiräume<br />
Abbau des Gründefizits und Aktivierung brachliegender Freiflächen<br />
Unterhaltungspflege und Verkehrssicherungspflicht obliegt dem Eigentümer<br />
Vorteile des Eigentümers<br />
Beräumung verwahrloster Grundstücke durch Fördermittel („Baureifmachung“)<br />
Erlass der Grundsteuer für die Dauer der Vertragslaufzeit<br />
Abmilderung der laufenden Kosten (Abwasser, Vandalismus etc.)<br />
Sicherung und Vorhaltung von Baugrundstücken<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Temporäre und dauerhafte Freiflächen<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Beispiel Wurzner Straße<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Beispiel Rolf-Axen-Straße<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Zwischennutzungen in Leipzig<br />
<strong>Gestattungsvereinbarung</strong>en - Qualitätsstandards<br />
i.d.R. robustes, funktionales Grundkonzept mit horizontaler (Wege) und vertikaler<br />
(Bäume) Gliederung, einheimische Vegetation<br />
Extensiver Pflegeaufwand („selbstpflegend“), minimierte Ausstattung (Bank, ggf.<br />
Papierkorb, Findlinge, Hölzer, Sträucher, wassergebundene Decke)<br />
Höherwertige Ausstattung nur, wenn Betreibung gewährleistet ist<br />
Herstellungskosten variieren zwischen 15-40 EUR/m² (ohne Abbruch)<br />
<strong>Gestattungsvereinbarung</strong>en haben als „weicher“ Standortfaktor in erster Linie die Aufgabe,<br />
städtebauliche Missstände abzubauen. Die zusätzliche Schaffung öffentlich nutzbarer<br />
Flächen trägt gleichzeitig zur Verbesserung der Freiraumversorgung bei und wertet das<br />
Wohnumfeld auf.<br />
Der neue Lagewert steigert die Qualität der Lebens- und Wohnverhältnisse und trägt so zu<br />
stabilen Mieterstrukturen und privaten Folgeinvestitionen entscheidend bei („grüne Ränder in<br />
der Stadt“).<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”<br />
160 <strong>Gestattungsvereinbarung</strong>en<br />
180.000 m 2 nutzbare Freifläche<br />
270 aktivierte Flurstücke<br />
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„privatrechtliche“ Nutzung<br />
Freiräume für Bürgerträume<br />
Aktivierung brach liegender Baugrundstücke<br />
Grundstücke werden einer Nutzung zugeführt,<br />
mit positiven Impulsen für das Wohnumfeld<br />
Gültiges Baurecht bleibt erhalten<br />
Individuelle Vertragsgestaltung zwischen<br />
Eigentümer und Nutzer<br />
Stadt fungiert als Vermittler - keine investiven<br />
Kosten<br />
Als Vertragsgrundlage dienen Miet- oder<br />
Pachtverträge, die die jeweiligen Rechte und<br />
Pflichten regeln<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Flächenvermittlung<br />
Flächenvermittlungsagentur<br />
Inhalte / Aufgaben<br />
Verwaltung<br />
Kontaktvermittlung zwischen<br />
potenziellen Interessenten<br />
und Grundstückseigentümern<br />
<strong>Stadtumbau</strong> Ost<br />
Lokale Akteure<br />
Erstellung von Handlungsempfehlungen<br />
zu privatrechtlichen<br />
Vertragsvereinbarungen<br />
Aufbau eines Netzwerkes<br />
zwischen lokalen Akteuren<br />
und Eigentümern<br />
AGENDA 21<br />
Flächenvermittlung<br />
Soziale Stadt<br />
Moderation und Unterstützung<br />
beim Abschluss einer<br />
privatrechtlichen Vereinbarung<br />
Bürgervereine<br />
Quartiersmanagement<br />
Eigentümer<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Werbe- und Informationsmaterialien<br />
Plakat Freiräume für Bürgerträume<br />
www.flaechen-in-leipzig.de<br />
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Beispiel Bürgergarten Meißner Straße<br />
Entstanden durch bürgerschaftliches Engagement, Aktion des Bürgervereins Neustädter Markt e.V.<br />
Wiederbelebung brachliegender Grundstücke (Meißner Str. 40-44) als öffentlicher Garten im<br />
Wohngebiet und Integration des Schulgartens der Wilhelm-Wander-Schule<br />
Aufwertung des Wohnumfeldes und der Lebensqualität im Viertel<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Beispiel Kunstgarten Ludwigstraße<br />
Initiiert vom Stötteritzer Spielkiste e.V. und Partnern auf der Brachfläche der Ludwigstraße 42 - 44<br />
Schaffung eines Ortes, um gemeinsam Kunstobjekte zu gestalten, die das Image des Stadtteils<br />
verbessern<br />
Mitmachen ist ausdrücklich erwünscht!<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Ergebnisse<br />
200 erfasste Flächen<br />
davon<br />
95 nicht verfügbar für Vermittlung<br />
63 derzeit vermittelbar<br />
42 bereits vermittelt<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
Ausgangssituation<br />
rapide fortschreitender Verfall unsanierter<br />
gründerzeitlicher Gebäude, insbesondere an<br />
Hauptverkehrsstraßen<br />
kaum eine Aussicht auf eine klassische Sanierung<br />
und Wiedernutzung, andere Wege werden von<br />
Eigentümern selten selbst gefunden<br />
durch den zunehmenden Abriss entstehen weitere<br />
Brachflächen<br />
andererseits besteht ein Potenzial für<br />
unkonventionell nutzbare Räumlichkeiten<br />
jenseits des üblichen Mietmarktes<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
Lösungsansatz<br />
Ziel von HausHalten e.V. ist es, die Situation als Chance zu<br />
betrachten und Eigentümer mit Nutzern zusammenzuführen:<br />
gefährdete Gebäude erhalten<br />
Eigentümer beraten<br />
Nutzungen akquirieren<br />
Stadtteile beleben<br />
Beschäftigung fördern<br />
Konzept übertragen<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
GESTATTUNGSVEREINBARUNG HAUS<br />
GESTATTUNGSVEREINBARUNG RAUM<br />
HausHalten e.V.<br />
Gebäudeakquise<br />
Fördermitgliedschaft<br />
EIGENTÜMER<br />
Vertragsverhandlung<br />
Nutzerakquise + Betreuung<br />
Hausbetreuung<br />
NUTZER<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
Beschäftigungsförderung<br />
(ABM)<br />
Erfahrungsaustausch<br />
Strategieentwicklung<br />
Betriebskosten<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
10-Punkte-Maßnahmenplan für die Errichtung eines ‚Wächterhauses':<br />
1. Identifizierung geeigneter Objekte<br />
2. Kontaktaufnahme mit den Eigentümern<br />
3. Einschätzung des baulichen Zustandes<br />
4. Abschluss einer "<strong>Gestattungsvereinbarung</strong> Haus"<br />
5. Zuschüsse zur Gebäudesicherung auf Grundlage der <strong>Gestattungsvereinbarung</strong><br />
6. Objektkonkrete Suche nach "passenden" Nutzern<br />
7. Durchführung der erforderlichen Sicherungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen<br />
8. Unterstützung der Hauswächter<br />
9. Öffentlichkeitswirksame Eröffnung<br />
10. Unterstützung der neuen Hausgemeinschaft<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
Gefährdete Objekte erhalten<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
Konzept übertragen<br />
HausHalten-Halle e.V. wurde 2007 auf Grundlage einer Kooperation<br />
und Beratung mit HausHalten Leipzig gegründet<br />
Interessensbekundungen aus Erfurt, Chemnitz, Bautzen, Dresden,<br />
Gera, Altenburg, Görlitz, Dessau u.a.<br />
VIP (visit Individual places of Creativity and Art) im Rahmen<br />
des EU Interreg IIIC Programms SMART 2007<br />
Untersuchtes Projekt im Rahmen des ExWoSt-<br />
Forschungsprojekts "Zwischennutzungen und Nischen im<br />
Städtebau als Beitrag für eine nachhaltige Stadtentwicklung“<br />
Zunehmende Presseresonanz und Berichterstattung in<br />
überregionalen Zeitungen und Fachzeitschriften<br />
Förderung im Rahmen des ExWoSt Forschungsfeldes „nationale<br />
Stadtentwicklungspolitik“ bis 09.2009<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
Stadtteile beleben<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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Wächterhäuser in Leipzig – www.haushalten.org<br />
12 Wächterhäuser (10 im Leipziger Westen und 2 im Leipziger Osten)<br />
4 weitere Objekte in konkreter Vorbereitung<br />
Über 20 Vereine und mehr als 100 Personen nutzen derzeit Räume in Wächterhäusern<br />
Über 300 Interessenten in Datenbank gelistet<br />
Wachsende Resonanz und Nachfrage durch Kommunen und/oder Institutionen<br />
Förderung innerhalb des ExWoSt - Forschungsfeldes „nationale Stadtentwicklungspolitik“<br />
Projekttitel: „Bildungs- und Kompetenzzentrum HausHalten“<br />
Forschungsfragen u.a.<br />
- „kritische Masse“: Wie viel kreatives Potenzial ist zur erfolgreichen Umsetzung erforderlich?<br />
- „bunte Grauzone“: rechtliche Fallstricke temporärer Nutzungen – Minimierung Haftungsrisiken<br />
- „temporäres Wohnen“: Vereinbarkeit mit Mietrecht? Konkurrenz zum klassischen Mietmarkt?<br />
- „Trägerstruktur“: Wie können Interimsnutzungen professionell betrieben werden?<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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FAZIT<br />
Leipzig verfügt über erhebliche Flächenpotentiale mitten in der Stadt.<br />
Trotz Einwohnerzuwachs werden auch zukünftig Wohnungen leer stehen und<br />
innerstädtische Grundstücke brach liegen.<br />
Es gilt, diese Flächenressourcen als Möglichkeit zu nutzen, stadtstrukturelle Probleme<br />
neu anzugehen.<br />
FREIE RÄUME IN LEIPZIG = FREIRAUMPORTAL = LEIPZIGER FREIHEIT<br />
Mehr Individualität<br />
Mehr Qualität<br />
Mehr Kreativität<br />
Mehr Flexibilität<br />
WICHTIGE MERKMALE EINER<br />
ERFOLGREICHEN NACHHALTIGEN STADTENTWICKLUNG<br />
“Konzepte der Zwischen- und Nachnutzung von Abrissflächen und Wohngebäuden im <strong>Stadtumbau</strong>prozess”
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