Wir bauen Schritt für Schritt - Effizienzhauslotse

Einleitung 

Willkommen in Ihrem 

Effizienzhaus-Lotsen! 

Schritt für Schritt. 

Ihr energieeffizientes Bauvorhaben leicht gemacht. 

Der Effizienzhaus-Lotse der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) begleitet Sie in allen 

Phasen Ihres Bau- oder Sanierungsvorhabens. Er unterstützt Sie bei der Suche nach einem 

kompetenten und zuverlässigen Baubegleiter, zeigt Ihnen Wege der Finanzierung und erinnert 

Sie in jeder Phase des Bauprozesses an die wichtigen Punkte, die Sie beachten müssen. 

Lassen Sie sich lotsen. 

Unser Lotse hilft Ihnen auf dem Weg durch den Bau- oder Sanierungsprozess mit Checklisten 

und Arbeitshilfen, Ihre eigenen Gedanken und Berechnungen zu ordnen und sie festzuhalten 

und aufzubereiten. So können Sie als Bauherr auf Augenhöhe mit dem Sachbearbeiter Ihrer 

Bank, Ihrem Baubegleiter oder den Handwerkern sprechen. 

www 

Im Internetauftritt des Effizienzhaus-Lotsen www.zukunft-haus.info/effizienzhaus-lotse 

finden Sie, ebenfalls geordnet nach den 5 Phasen, wertvolle Dokumente, die Sie sich bei Bedarf 

anschauen sollten. Dokumentvorlagen finden Sie hier genauso wie die aktuellen Informationen 

zur öffentlichen Förderung oder Protokolle. 

dena-Effizienzhaus-Lotse.

Einleitung 

Bedienungsanleitung 

So benutzen Sie unseren Lotsen. 

Bedienungsanleitung. 

Die 5 Bauphasen. 

Durchlaufen Sie die 5 Phasen des Lotsen und kommen Sie so sicher an Ihr Ziel. 

Phase 1: Diagnose und Beratung. 

Der Startschuss. 

Hier stehen Sie im Mittelpunkt. Hier klären Sie Ihre ganz persönlichen Wünsche und Bedürfnisse: 

Was ist Ihnen bei der Sanierung oder dem Hausbau besonders wichtig? Wie soll Ihr 

Haus nach der Sanierung aussehen? Daneben finden Sie Informationen über eine solide Bauund 

Energieberatung: worauf Sie achten sollten, welche Kriterien entscheidend sein können, 

wie Sie den richtigen Baubegleiter finden und warum ein Energieausweis Sinn macht. 

Phase 2: Finanzierung. 

Die finanzielle Grundlage. 

Hier geht es um Ihr Budget und die Priorisierung Ihrer eigenen Wünsche: Wie viel Kapital 

steht Ihnen zur Verfügung? Welchen Betrag kann Ihnen die Bank leihen? Welche Maßnahmen 

sind Ihnen besonders wichtig und welche Fördermöglichkeiten gibt es? 

Phase 3: Planung. 

Weitblick spart Ärger. 

Hier dreht sich alles um die gute Organisation. Sie bekommen einen Überblick darüber, was 

es in der Planungsphase zu beachten gilt: Wie sind die unterschiedlichen Aufgaben verteilt? 

Wie lange dauern entsprechende Arbeitsschritte? Wie hoch sind die konkreten Kosten für Ihr 

Vorhaben? 

Phase 4: Umsetzung. 

Die erfolgreiche Baustelle. 

Hier fließt alle Vorarbeit der vorangegangenen Phasen zusammen. Dabei geht es um die Koordination 

der Baustelle: Welche Aufgaben hat der Bauleiter? Hat Ihr Planer einen markierten 

Ablaufplan erstellt? Sind Meilensteine gesetzt? Kennt Ihr Baubegleiter die Termine? 

Phase 5: Abschluss. 

Nachbereitung ist wichtig. 

Hier geht es noch einmal darum, ganz genau zu sein. Stellen Sie noch einmal alle Fragen, 

die Ihnen ungeklärt scheinen: Was ist der Unterschied zwischen einer Übergabe und einer 

Abnahme? Was gehört alles zu einer Schlussabnahme? 

Service. 

Gesamtübersicht. 

In diesem Kapitel finden Sie eine Gesamtübersicht der einzelnen Schritte und Hinweise zu 

weiteren Informationsquellen. 


Einleitung 


Die 5 Phasen. 

Die fünf Phasen sind ihrer Reihenfolge nach geordnet. Durch die Reiter an den Deckblättern 

sind die Kapitel schnell zu finden und leicht zu unterscheiden. Der sechste Reiter schließt den 

Effizienzhaus-Lotsen ab. Hier finden Sie weitere Informationsquellen auf einen Blick und eine 

Gesamtübersicht über alle Phasen. 

Phase 1: 

Diagnose und Beratung. 

Phase 2: 

Finanzierung. 

Phase 3: 

Planung. 

Phase 1: 

Diagnose und 

Beratung. 

Phase 2: 

Finanzierung. 

Phase 3: 

Planung. 

Phase 4: 

Bauphase. 

Phase 5: 

Abschluss. 

Service. 

Phase 4: 

Umsetzung. 

Phase 5: 

Abschluss. 

Service. 

Die Startseite jeder Phase. 

Jede Phase beginnt mit einer kompakten Einführung. Die Übersicht stellt alle Schritte dar und 

dient als Inhaltsverzeichnis der jeweiligen Phase. 

Phase 1: Diagnose und Beratung 

Phasenübersicht 

Phase & Schritt, 

in dem Sie sich befinden: 

zur einfachen Orientierung 

Phase 1: 


Was sind meine Ziele? 

Wie komme ich mit Erfolg dorthin? 

Phase, in der Sie sich befinden 

Legen Sie den Grundstein für ein erfolgreiches Bau- oder Sanierungsvorhaben: Bereiten Sie 

sich optimal vor! Dazu gehört vor allem, Zeit einzuplanen, die Sie brauchen, um über Ihre 

eigenen Wünsche und Bedürfnisse Klarheit zu erhalten. So einfach es klingt: Alles beginnt mit 

Ihren eigenen Vorstellungen vom neuen oder sanierten Haus. In Verbindung mit einer kompetenten 

Beratung bilden sie das Fundament für die kommenden Bauphasen. 

Übersicht: Phase 1 

Schritt Thema Seite Erledigt 

Der erste Schritt in die Sanierung. 

7 

1 

Finden Sie heraus, welche eigenen Ziele Ihnen besonders 

wichtig sind und wie es um Ihren Energieverbrauch steht. 


Tabelle: Persönliche Ziele 9 

Kurz-Check: Energieverbrauch 10 

2 

3 

4 

Einstieg in den Neubau. 

Treffen Sie wichtige Entscheidungen, die Auswirkungen 

auf Ihr Budget und den Wohnkomfort haben werden. 

Die Baubegleitung. 

Erfahren Sie, was die Aufgaben eines Baubegleiters sind, 

warum die Baubegleitung so wichtig ist und wie Sie den 

richtigen Partner dafür finden. 

Energieberatung und Energieausweis. 

Welchen Stellenwert besitzt die Energieberatung und 

warum sollte sie zentraler Ausgangspunkt Ihres Bauvorhabens 

sein? 

11 

13 

15 

Tabelle: Informationen für eine Angebotserstellung 15 

5 

Prioritäten-Check. 

Erstellen Sie mit Hilfe Ihres Baubegleiters eine Übersicht 

über die in Frage kommenden Maßnahmen und ihre Kosten. 

Sie dient Ihnen später in der Phase „Finanzierung“ als 

wertvolle Entscheidungsgrundlage. 

19 

Prioritäten-Check: Was ist Ihnen wichtig? 20 

6 

Dokumentation: Diagnose und Beratung. 

Heften Sie alle Unterlagen dieser Phase ab: Verträge, den 

Energieausweis, eigene Aufzeichnungen usw. So finden Sie 

alles an der richtigen Stelle. 

22 

6 

d e n a - E f f i z i e n z h a u s - L o t s e . 


Einleitung 


Phase 3: 

Planung. 

Auf die Plätze, Planung los! 

Gewissenhafte Vorbereitung: So läuft in der Bauphase alles reibungslos. 

Die Phasenübersicht. In diesem Kapitel bekommen Sie einen Überblick darüber, was es für eine reibungslose 

Sie verschafft Ihnen Planungsphase einen Überblick zu beachten über die gilt. Schritte, Damit Sie diese in Phase der mit jeweiligen ihren einzelnen Phase Etappen anstehen. gut einschätzen 

der Schritte können, erledigt geht es hier haben, um die können Zuständigkeiten Sie ein Häkchen und die ungefähre hinter Dauer den Schritt von Arbeits- 

set- 

Nachdem Sie einen 

schritten. Sie erfahren, wie und wann Sie sinnvollerweise Angebote einholen und auswerten, 

zen. So können Sie kleine Etappen siege feiern und sind darüber hinaus gut organisiert. 

welche Vertragsmodelle es gibt und welche Vor- und Nachteile sie jeweils haben. 

Schritt für Schritt durch 

das Bauvorhaben. Die Schritte 

sind in den Phasen durchgängig 

fortgeführt. 



12 

Ablaufplan. 

Hier erhalten Sie einen Überblick über die Aufgabenverteilung 

auf dem Bau sowie den Umfang und die Dauer der 

verschiedenen Arbeitsschritte. 

43 

13 

Kostenberechnung, -anschlag, -feststellung. 

In der Planungsphase werden die Baukosten konkretisiert. 

Beachten Sie unsere Tipps, damit Sie später keine teuren 

Überraschungen erleben. 

46 

Häkchen setzen! So können 

Sie sicher sein, dass Sie nichts 

vergessen haben. 

14 

Vertragsgestaltung. 

In der Planungsphase werden auch die wichtigsten Verträge 

mit den Baubeteiligten geschlossen. Lesen Sie, was es 

zu beachten gilt. 

48 

15 

Bauantrag und Baugenehmigung. 

Im Neubau und ggf. bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen 

sind Genehmigungen einzuholen. So geht’s! 

51 

Tabelle: Unterlagen für einen Bauantrag 53–54 

16 

Dokumentation: Planung. 

Halten Sie die wichtigsten Punkte dieses Kapitels fest. 

Dokumentation 56 

der eigenen Unterlagen: 

In jeder Phase finden Sie am Ende einen 

Abschnitt, in dem Sie Ihre eigenen Unterlagen 

einheften können. 

Weiterführende Informationen und Dokumentvorlagen. 

Achten Sie auf diese Zeichen: 

www 

Weitere Informationen im Internet. 

Dieses Zeichen weist auf einen Link hin, unter dem Sie weiterführende 

Informationen zu dem entsprechenden Thema finden. 

42 

dena-Effizienzhaus-Lotse. 

www 

Dokumentvorlagen im Internet. 

Stoßen Sie auf dieses Zeichen, finden Sie einen Link innerhalb des 

Textes. Der Link führt Sie zu hilfreichen Dokumentvorlagen. Diese 

liegen im Internet zum Download bereit. 

Dokument gehört in Ihre Ablage. 

Achten Sie auf dieses Zeichen oben in der Kopfzeile. Die Seiten, die 

mit diesem Zeichen versehen sind, sind Teil Ihrer Dokumentation 

und gehören in die Ablage der jeweiligen Phase. 

Tipps im Überblick. 

Am Fuß der einzelnen Seiten finden Sie oft hilfreiche Tipps. 


Phase 1: 

Diagnose und 

Beratung. 

Phase 1: 

Diagnose und Beratung.



Phase 1: 


Was sind meine Ziele? 

Wie komme ich mit Erfolg dorthin? 

Legen Sie den Grundstein für ein erfolgreiches Bau- oder Sanierungsvorhaben: Bereiten Sie 

sich optimal vor! Dazu gehört vor allem, Zeit einzuplanen, die Sie brauchen, um über Ihre 

eigenen Wünsche und Bedürfnisse Klarheit zu erhalten. So einfach es klingt: Alles beginnt mit 

Ihren eigenen Vorstellungen vom neuen oder sanierten Haus. In Verbindung mit einer kompetenten 

Beratung bilden sie das Fundament für die kommenden Bauphasen. 



1 

Der erste Schritt in die Sanierung. 

Finden Sie heraus, welche eigenen Ziele Ihnen besonders 

wichtig sind und wie es um Ihren Energieverbrauch steht. 

7 



2 

3 

4 

Einstieg in den Neubau. 

Treffen Sie wichtige Entscheidungen, die Auswirkungen 

auf Ihr Budget und den Wohnkomfort haben werden. 

Die Baubegleitung. 

Erfahren Sie, was die Aufgaben eines Baubegleiters sind, 

warum die Baubegleitung so wichtig ist und wie Sie den 

richtigen Partner dafür finden. 

Energieberatung und Energieausweis. 

Welchen Stellenwert besitzt die Energieberatung und 

warum sollte sie zentraler Ausgangspunkt Ihres Bauvorhabens 

sein? 

11 

13 

15 

Tabelle: Informationen für eine Angebotserstellung 15 

5 

Prioritäten-Check für die Sanierung. 

Erstellen Sie mit Hilfe Ihres Baubegleiters eine Übersicht 

über die in Frage kommenden Maßnahmen und ihre Kosten. 

Sie dient Ihnen später in der Phase „Finanzierung“ als 

wertvolle Entscheidungsgrundlage. 

19 


6 

Dokumentation: Diagnose und Beratung. 

Heften Sie alle Unterlagen dieser Phase ab: Verträge, den 

Energieausweis, eigene Aufzeichnungen usw. So finden Sie 

alles an der richtigen Stelle. 

22 

6 



Schritt 1 

1 Der erste Schritt in die Sanierung. 

Wie soll Ihr Haus aussehen? 

Der sinnvolle Einstieg in Ihre ersten Planungsschritte beginnt mit der Beantwortung einiger 

konkreter Fragen in Bezug auf Ihr Sanierungsvorhaben. Dabei geht es um: 

1) persönliche Wünsche 

2) funktionale Vorstellungen 

3) energetische Ziele 

4) Werterhalt und Wertsteigerung 

5) Ihr finanzielles Budget 

Sollten Sie Freunde oder Nachbarn haben, die in einer ähnlichen Situation sind, tauschen Sie 

sich aus und lassen Sie sich Empfehlungen geben! 

Fragen Sie erst sich und dann den Fachmann. 

So sollten Sie starten. 

www 

Der Fragenkatalog auf der folgenden Seite wird Ihnen helfen, Ihre persönlichen Ziele und 

Wünsche bei der Sanierung zu formulieren. Beantworten Sie diese Fragen erst für sich selbst, 

bevor Sie Kontakt zum Fachmann aufnehmen. Sie können sich auch Anregungen holen. In der 

Effizienzhaus-Datenbank der dena stellen zahlreiche Bauherren und Sanierer Ihre energieeffizienten 

Häuser und die umgesetzten Bau- und Modernisierungsmaßnahmen vor: 

www.zukunft-haus.info/effizienzhaus 

So sind Sie vorbereitet und können schon mit klareren Vorstellungen in das erste Gespräch mit 

dem Fachmann gehen. 

Teilen Sie sich dem Fachmann mit. 

Energieeinsparung ist wichtig und sollte bei der Planung einen hohen Stellenwert genießen. 

Daneben ist die Verbesserung des eigenen Wohnwerts natürlich ebenso wichtig. Formulieren 

Sie von Anfang an Ihre Ansprüche an Komfort, Aussehen und Funktionalität Ihres verbesserten 

Hauses. Teilen Sie diese Ihrem Experten mit. So wissen beide Seiten, worauf es ankommt. 

www 

Nicht zuletzt zu den rechtlichen Bestimmungen beim Bauen ist fachlicher Rat vonnöten. Die 

Energieeinsparverordnung (EnEV) und im Neubau zusätzlich das Erneuerbare-Energien- 

Wärmegesetz (EEWärmeG) geben Bauherren Pflichten zur Energieeinsparung auf. Verstöße 

gegen diese Verpflichtungen können als Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern geahndet 

werden. Lesen Sie mehr: www.zukunft-haus.info/enev 

www 

Die dena-Broschüre „Modernisierungsratgeber Energie“ bietet ausführliche Informationen 

und Anregungen zum Thema. Sie steht zum kostenlosen Download für Sie bereit unter 

www.zukunft-haus.info/publikationen 


7



Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen zu den eigenen Wünschen. 

8 dena-Effizienzhaus-Lotse.



Was sind Ihre persönlichen Ziele? 

Anregungen für Ihre Analyse. 

In der Tabelle finden Sie einige Fragen, die Ihnen helfen können, Kriterien aufzustellen, nach 

denen Sie dann Ihre Ziele für die Sanierung formulieren können. Was möchten Sie gern an 

Ihrer Wohnsituation ändern? 

Tabelle: Persönliche Ziele 

Komfortverbesserung Ja Nein 

Möchten Sie Ihren Haushalt in absehbarer Zeit vergrößern 

(Nachwuchs, Dachausbau)? Wenn ja, um m 2 

Sind Änderungen in der Raumaufteilung vorgesehen? 

Sollten Fensterflächen vergrößert oder anders aufgeteilt werden? 

Sollten Maßnahmen zur Barrierefreiheit berück sichtigt werden 

(Stichwort „Altersgerechtes Wohnen“)? 

Welche Beeinträchtigungen im Wohnkomfort stören Sie 

momentan in Ihrem Haus? 

Zugluft 

Beschlagene Fenster 

Fußkälte 

Rauschende Heizung 

Andere: 

Werterhalt 

Risse oder feuchte Stellen 

Undichtes Dach 

Andere: 

Energieeinsparung und Umweltschutz 

Hat der Schornsteinfeger hohe Abgasverluste ermittelt? 

Ist der Heizkessel älter als 20 Jahre? 

Sind erneuerbare Energien im Einsatz? 

Das Dach ist nicht oder nur unzureichend gedämmt? 

Andere: 

www 

Altersgerechte Umbaumaßnahmen werden gefördert. Informieren Sie sich auf den Internetseiten 

der KfW Förderbank. www.kfw.de 


9



Kurz-Check Energieverbrauch. 

So bekommen Sie ein Gefühl für Ihren Verbrauch. 

Wie viel Ihr Auto auf 100 Kilometer verbraucht, wissen Sie sicher. Doch wie viel verbraucht die 

Heizung in Ihrem Haus? Nutzen Sie unseren Kurz-Check, um ein Gefühl für den Verbrauchswert 

und die Einsparpotenziale Ihres Gebäudes zu bekommen. So ermitteln Sie einen ersten 

überschlägigen Energiekennwert. Anhand der Rechnung Ihres Brennstofflieferanten können 

Sie den jährlichen Energieverbrauch bestimmen. 

Kurz-Check: Energieverbrauch 

Schritt 1: Gesamtverbrauch. 

a. Tragen Sie rechts den Verbrauch Ihrer Heizung direkt in Kilowattstunden ein. 

b. Ist der Verbrauch Ihrer Heizenergie in Liter oder m 3 angegeben, multiplizieren Sie 

den Wert mit 10 und tragen dieses Ergebnis in die rechte Spalte ein. 

a) Verbrauch: 

b) Verbrauch: l (m 3 ) x 10 = 

kWh / Jahr 

kWh / Jahr 

Schritt 2: Verbrauch Warmwasser. 

Multiplizieren Sie die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen mit 1.000. Wenn das 

Warmwasser nicht durch die zentrale Heizungsanlage erzeugt wird, entfällt dieser Schritt. 

Personen (im Haushalt) x 1.000 kWh = 

kWh / Jahr 

Schritt 3: Verbrauch Heizenergie. 

Ziehen Sie Schritt 2 von 1 ab. Wenn Schritt 2 entfallen ist, tragen Sie bitte 

nur Schritt 1 ein. 

Schritt 1 – Schritt 2: 

– = kWh / Jahr 

Schritt 4: Überschlägiger Verbrauchskennwert 

Teilen Sie das Ergebnis aus Schritt 3 durch Ihre Wohnfläche (in m 2 ). Das Ergebnis gibt Ihnen 

einen überschlägigen Richtwert Ihres Energieverbrauchs. 

kWh / Jahr : m 2 = kWh/(m 2·Jahr) 

Wert unter 60. 

Ihr Haus befindet sich auf einem guten energetischen Niveau. 

Wert zwischen 60 und 160. 

Energiesparmaßnahmen sollten in die Sanierungsplanung mit einbezogen werden. 

Wert über 160. 

Sie sollten unbedingt eine umfassende Modernisierung Ihres Hauses prüfen. Es gibt viele 

Maßnahmen, mit denen Sie wirtschaftlich Energie sparen können. 


Mit dem Heizcheck der dena können Sie für ausgewählte Modernisierungsmaßnahmen die 

mögliche Energieeinsparung errechnen. www.zukunft-haus.info/heizcheck 

www 




2 Einstieg in den Neubau. 

Die Entscheidungsfindung. 

Vor der Umsetzung Ihres Neubauvorhabens sollten Sie einige Dinge unbedingt berücksichtigen. 

Einige kleine Entscheidungen können sich maßgeblich auf Ihren zukünftigen Energieverbrauch 

und Ihre Heizkosten im neuen Haus auswirken. Dabei können mit einfachen 

Mitteln Wärmeverluste von vornherein vermieden werden. 

Kompaktheit des Gebäudes. 

Je kompakter ein Gebäude, umso geringer die Wärmeverluste. Aus energetischer Sicht sind 

einfache geometrische Formen vorzuziehen. Versätze, Erker und Gauben vergrößern die 

Außenfläche und erhöhen die Wärmeverluste. Reihen- und Doppelhäuser beispielsweise mit 

kleineren Fassaden sind kompakter. Auch die Dachform hat Einfluss: Flach geneigte Dächer 

haben eine geringere Oberfläche als steile Dächer. 

Ausrichtung des Gebäudes. 

Durch die Fenster wird dem Gebäude Wärme in Form von Sonnenenergie zugeführt. Große 

nach Süden ausgerichtete Fensterflächen profitieren auch an kalten Tagen von der Sonneneinstrahlung. 

Im Sommer müssen sie jedoch verschattet werden, damit sich die Wohnräume 

nicht zu stark aufheizen. Die Fensterflächen auf der Nordseite sollten immer möglichst klein 

sein. 

Verschattung. 

Wie viel Sonnenenergie von dem Gebäude durch die Fenster eingefangen wird, ist von ihrer 

Ausrichtung und Qualität abhängig. Die Verschattungssituation durch Nachbarbebauung 

oder Bepflanzung in Hausnähe kann die solaren Gewinne besonders im Winter, bei tief stehender 

Sonne, stark reduzieren. 

Anordnung der Räume. 

Eine sinnvolle Raumanordnung trägt zum günstigen Energiestandard bei. Grundsätzlich gilt: 

Funktionsräume und Verkehrsflächen (Diele, Treppenhaus, Technik- und Haushaltsraum) 

gehören eher auf die Nordseite. In Südrichtung sollten Wohnräume wie Ess-, Wohn- und Kinderzimmer 

angeordnet werden. 

www 

Die dena-Broschüre „Bauen für die Zukunft“ bietet ausführliche Informationen und Anregungen 

zum Thema. Sie steht zum kostenlosen Download für Sie bereit unter 

www.zukunft-haus.info/publikationen 

dena-Effizienzhaus-Lotse. 11



Keller. 

Ob das Gebäude einen Keller erhält, ist meist eine Kostenfrage. Der Keller kann entweder beheizt 

oder unbeheizt sein. In beiden Fällen sind im Gegensatz zu Häusern ohne Keller umfangreiche 

Dämmmaßnahmen erforderlich. 

Wärmeversorgung. 

Energieeffiziente, gut gedämmte Gebäude mit einem geringen Wärmebedarf bieten ideale 

Voraussetzungen für den Einsatz einer effizienten Anlagentechnik mit erneuerbaren Energien. 

So kann beispielsweise durch Solarwärme ein hoher Anteil des Warmwassers bereitgestellt 

und ein Teil der benötigten Heizenergie erzeugt werden. 


Der Gesetzgeber schreibt für Neubauten die Nutzung erneuerbarer Energien im Erneuerbare- 

Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) vor. www.zukunft-haus.info/erneuerbare 

www 

12 




3 Die Baubegleitung. 

Den richtigen Partner finden. 

www 

Lassen Sie Ihr Vorhaben professionell begleiten. Idealerweise beauftragen Sie einen unabhängigen 

Experten mit der Baubegleitung und binden ihn von Beginn an mit ein. Mit dem Baubegleiter 

gehen Sie die Ergebnisse der Energieberatung durch. Im Planungsprozess achtet er auf 

die Berücksichtigung der Energieeffizienz, im Bauprozess auf die fachgerechte Ausführung 

der Energiesparmaßnahmen und unterstützt den Bauherrn bei der Abnahme der Leistungen. 

Ausführliche Informationen zu den Vorteilen einer qualifizierten Baubegleitung erhalten Sie 

auf den Internetseiten der KfW Förderbank zum Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren 

- Baubegleitung“: www.kfw.de 

Wer ist der richtige Baubegleiter? 

Die weichen Faktoren. 

Wie der Name es schon sagt: Ihr Baubegleiter wird Sie über einen längeren Zeitraum bei Ihrer 

Sanierung begleiten. Entscheiden Sie sich deshalb nicht nur nach rein fachlichen Qualifikationen, 

sondern auch nach Ihrem Gefühl. Sympathie und Vertrauen sind ebenso wichtige 

Erfolgsfaktoren wie die rein technischen Qualifikationen Ihres Baubegleiters. Wenn Sie den 

Eindruck haben, dass er Ihre Wünsche versteht, und Sie sich eine langfristige Zusammenarbeit 

vorstellen können, ist das eine gute und wichtige Grundlage für Ihre erfolgreiche Zusammenarbeit. 

Mögliche Baubegleiter. 

Diese Personengruppen können es sein. 

Energieberater 

Bauherr 

Sie stehen in permanentem 

Kontakt mit 

dem Baubegleiter. 

Baubegleiter 

Idealerweise unabhängige 

Person, die Sie während des 

gesamten Bauvorhabens 

begleitet. 

Planer 

Handwerker 

Bauleiter 

Mögliche Baubegleiter 

www 

Baubegleiter, die für die Förderprogramme des Bundes antragsberechtigt sind, finden Sie 

hier: www.energie-effizienz-experten.de 

Planen Sie das Honorar für einen Baubegleiter in Ihrem Budget von vornherein mit ein. 

Sie sparen damit später viel Geld! 

www 

Für umfassende energetische Sanierungen erhalten Ein- und Zweifamilienhausbesitzer von der 

KfW Förderbank einen Zuschuss für die Baubegleitung. Die aktuellen Konditionen finden Sie auf 

den Internetseiten der KfW Förderbank. www.kfw.de 




Wer ist der richtige Baubegleiter? 

Die fachlichen Kriterien. 

Ihr Baubegleiter besitzt langjährige Erfahrung im Bauablauf, besonders im energieeffizienten 

Bauen. Er kennt sich in allen wichtigen baurechtlichen Belangen aus und hat genug Baustellenerfahrung, 

um die besonders kniffligen Details in Verträgen, Planung, Ausschreibung und 

Umsetzung zu kennen! Erfahrungsgemäß ist es sinnvoll und für die Förderung notwendig, 

dass der Baubegleiter unabhängig von den übrigen Baubeteiligten agiert, da es sonst immer 

wieder zu Interessenkonflikten kommen kann. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick 

über die vier wichtigsten Baubeteiligten: 

1. Der Energieberater. 

Zentrale Baubeteiligung hat der Energieberater. Er erstellt für das Gebäude eine Energiebilanz 

und kann, von dieser ausgehend, die Energieeffizienz verschiedener baulicher und technischer 

Varianten berechnen. In Abhängigkeit von den geplanten Effizienzstandards werden 

die Maßnahmen staatlich gefördert. Der Energieberater berät Sie auch zu den unterschiedlichen 

Fördervarianten. 

Die Qualifikation des Energieberaters ist eine Zusatzqualifikation, die zusätzlich zu einer bestehenden 

Ausbildung erlangt werden kann. Energieberater können Architekten oder Bauingenieure 

sein, aber auch Handwerker und andere Leute vom Fach. 

2. Der Planer. 

Ausgehend von den Empfehlungen des Energieberaters und Ihren finanziellen Möglichkeiten 

(Arbeitshilfe „Persönliche Finanzübersicht“ in der Phase „Finanzierung“) können die Baumaßnahmen 

konkret geplant werden. Hierbei kommt insbesondere bei größeren Vorhaben ein 

Architekt oder Bauingenieur ins Spiel. Auf Basis einer detaillierten Planung holt er die Angebote 

der Handwerker ein und liefert dem Bauherrn Empfehlungen für die Beauftragung. Bei 

Bedarf zieht er – in Absprache mit dem Bauherrn – weitere Fachleute wie zum Beispiel Haustechniker, 

Statiker, Bauphysiker, Bodengutachter oder Denkmalpfleger hinzu. 

3. Der Bauleiter. 

Er überwacht die sachgerechte Ausführung vor Ort und koordiniert die Arbeiten der Handwerker. 

Er organisiert Baubesprechungen, schreibt Bautagebuch und ist auf der Baustelle 

präsent. Die Bauleitung kann vom Energieberater, vom Planer, von einem Bautechniker oder 

von einem der maßgeblich beteiligten Handwerksbetriebe übernommen werden. In Phase 4 

„Umsetzung“ erfahren Sie mehr über die Aufgaben des Bauleiters. 

4. Der Handwerker. 

Nach der Beauftragung dreht sich alles um die Handwerker. Wählen Sie die Handwerksbetriebe 

nach Erfahrung und Referenzen in den Bereichen aus, die für Ihr Bauvorhaben wichtig 

sind. Auch bei sorgfältigen Voruntersuchungen kann es während der Bauphase zu neuen Erkenntnissen 

und unvorhergesehenen Problemen kommen. Hier ist eine zügige Abstimmung 

zum weiteren Vorgehen zwischen Handwerker und Bauherrn erforderlich. Ziehen Sie in diesen 

Situationen Ihren Baubegleiter zurate. 


Der Energieberater kann im Anschluss an seine Leistungen auch die Baubegleitung übernehmen. 

Förderung gibt es dann doppelt: Vom BAFA gibt es einen Zuschuss für die Vor-Ort-Beratung und 

die KfW Förderbank unterstützt die Baubegleitung. Die Liste antragsberechtigter Energieberater 

finden Sie unter: www.energie-effizienz-experten.de 

www 

14 




4 Energieberatung und 

Energieausweis. 

Bauen und Modernisieren – aber richtig. 

Sollten Sie mit dem Kurz-Check in Phase 1, Schritt 1 und bei der ersten Analyse Ihres Gebäudes 

Handlungsbedarf für Maßnahmen zur Energieeinsparung ermittelt haben, empfehlen wir 

Ihnen, einen Experten mit einer Energieberatung zu beauftragen. Auch bei der Planung eines 

neuen Gebäudes ist es sinnvoll, von Beginn an einen Energieberater zu Rate zu ziehen. Er kann 

im Anschluss an seine Leistungen auch die Baubegleitung (siehe Schritt 3) übernehmen. 

Förderung gibt es dann doppelt: Vom BAFA gibt es einen Zuschuss für die Energieberatung 

und die KfW Förderbank unterstützt die Baubegleitung. Auf den folgenden Seiten erfahren 

Sie mehr zu Energieberatung, Qualitätssicherung und Energieausweis. 

Machen Sie sich schlau. 

Holen Sie verschiedene Angebote ein. 

www 

In unserer Expertendatenbank können Sie die entsprechenden Fachleute anfragen und sich 

ein unverbindliches Angebot für eine Energieberatung zuschicken lassen. 

www.zukunft-haus.info/experten 

Die folgenden Informationen sollten enthalten sein, damit die Experten ihr Angebot zügig 

erstellen können: 

Tabelle: Informationen für eine Angebotserstellung 

Art des Gebäudes Wohngebäude 

Nichtwohngebäude 

Frei stehendes Haus 

Reihenhaus 

Andere Gebäudeform 

Größe des Gebäudes m 2 Nutzfläche 

Anschrift des Gebäudes 

Wenn möglich, folgende 

Unterlagen 

Alte Pläne 

Rechnungen für Bauteile (z. B. Fenstertausch) 

Fotos des Hauses 

www 

Auf unserer Internetseite www.zukunft-haus.info erhalten Sie umfangreiche Informationen 

rund um den Energieausweis. 


15

Gebäudetyp 

Vorsitzender der Geschäftsführung 

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) 

Mehrfamilienhaus 

Straße, Hausnummer Musterstraße 55 

PLZ, Ort 

10115 Berlin 

Fertigstellung (Monat/Jahr) Mai 2009 

Baujahr (bei Sanierung) 1957 

Firma 

Vorname, Name 

Fa. Mayer 

Dr. Max Mustermann 

Straße, Hausnummer Musterstraße 55 

PLZ, Ort 

10115 Berlin 

Berechnungsgrundlage Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 

Primärenergiebedarf xy kWh/(m · a) 

Endenergiebedarf xy kWh/(m · a) 

Transmissionswärmeverlust 

xy W/m K 

Effizienzhaus-Identifikationsnummer 12345-09 

Energieausweis mit dena-Gütesiegel 

Gebäudedatenbank-Identifikationsnummer 1234 

dena-123456-BELY5 

Ausstellungsdatum Effizienzhaus-Zertifikat 00. 00. 2000 

*Die Kriterien für das dena-Gütesiegel Effizienzhaus wurden von der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) festgelegt 

und sind in dem jeweils geltenden Effizienzhaus-Regelheft zu finden (www.zukunft-haus.info/effizienzhaus). 

Geschäftsführer 




Vor-Ort-Beratung. 

Der Staat fördert Ihre Energieberatung. 

Als Hausbesitzer können Sie eine staatlich geförderte Energieberatung in Anspruch nehmen. 

Neben dem Energieausweis beinhaltet sie eine umfassende energetische Beratung durch einen 

qualifizierten und unabhängigen Energieberater. 

In einem Einfamilienhaus kann eine Energieberatung in Abhängigkeit vom Gebäude durchschnittlich 

600 bis 1.200 Euro kosten. Eine gute Beratung und die langfristig eingesparten 

Energiekosten sind diesen Aufwand jedoch wert. Außerdem kann die Energieberatung mit 

circa 50 Prozent der Kosten bezuschusst werden. Die aktuellen Konditionen finden Sie unter 

www.bafa.de. Um Mehrkosten zu vermeiden, benötigt der Energieberater Unterlagen zum 

Gebäude, wie Bauzeichnungen und die Herstellerunterlagen zur Heiztechnik. 

www 

Damit Sie die eingeholten Angebote der Berater schnell vergleichen können, hier einige Anhaltspunkte, 

um die richtige Person für Ihre Bedürfnisse zu erkennen: 

Qualifikation: Handelt es sich um einen dena-Effizienzhaus-Experten (siehe unten)? 

Referenzen: Kann er realisierte Sanierungsvorhaben vorweisen? 

Ist er antragsberechtigt für die Förderprogramme von KfW und BAFA? 

Der Umfang Ihres Bauvorhabens ist auch wichtig bei der Auswahl des Energieberaters. 

In Schritt 3 erhalten Sie einen Überblick über die Besonderheiten der verschiedenen 

Baubeteiligten. 

Spezialisierung: Wenn Sie bereits konkrete Vorstellungen haben, worauf in Ihrer 

Sanierung der Schwerpunkt liegen soll, können Sie auch die Fachrichtung des Energieberaters 

als Entscheidungskriterium heranziehen. 

Das dena-Gütesiegel-Effizienzhaus. 

Qualitätssicherung mit Zertifikat. 

ZERTIFIKAT. 

Dieses Wohngebäude erhält das dena-Gütesiegel Effizienzhaus 55.* 

Gebäude 

Gebäudeeigentümer 

Energiekennwerte 

Identifikationsdaten 

Die Effizienzhaus-Experten unter www.zukunft-haus.info/experten sind auch die richtigen 

Ansprechpartner für qualitätssichernde Maßnahmen mit dem dena-Gütesiegel Effizienzhaus. 

Die dena empfiehlt diese zusätzliche Qualitätssicherung bei besonders energieeffizienten 

Neubauten (Effizienzhaus 70, 55, 40) und Sanierungen (Effizienzhaus 100, 85, 70, 55, 40). Der 

Effizienzhaus-Experte prüft dann nach Abschluss der Bauarbeiten, ob die geplanten Energiewerte 

wirklich erreicht werden. Wenn alles stimmt, erhalten Sie zur Bestätigung das Zertifikat 

dena-Gütesiegel Effizienzhaus und ein Hausschild, das an der Fassade angebracht werden 

kann. 

Stephan Kohler 

Andreas Jung 

Geprüfte Qualität: Das dena-Gütesiegel 

Effizienzhaus bestätigt einen 

besonders niedrigen Energiebedarf. 


Im Effizienzhaus-Portal der dena finden Sie Effizienzhaus-Experten, Informationen zur Qualitätssicherung 

mit dem Effizienzhaus-Gütesiegel und jede Menge gute Effizienzhaus-Beispiele. 


www 




Das erste Gespräch mit Ihrem Energieberater. 

Was es zu klären gilt. 

Besprechen Sie die Konditionen des Beratungsvertrags, bevor Sie die Energieberatung verbindlich 

vereinbaren. Folgende Punkte sollten Sie im Vorfeld gemeinsam besprochen haben: 

Honorar (inklusive BAFA-Förderung) 

Beratungsumfang und zu berechnende Modernisierungsvarianten 

Optionale Leistungen wie Thermografie 

Termin für die Vor-Ort-Begehung und die Besprechung der Modernisierungsempfehlungen 

Termin für die Übergabe des Energieausweises und des Beratungsberichts sowie für die 

Abschlussbesprechung 

Je mehr Unterlagen zu Ihrem Gebäude vorliegen, umso schneller kann Ihr Energieberater 

arbeiten. Folgendes sollte nach Möglichkeit zum ersten Beratungstermin vorliegen: 

Alte Pläne, Bauausführungen und Fotos 

Energieverbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre 

Rechnungen zu bereits ausgeführten Maßnahmen (zum Beispiel Fenstertausch) 

Informationen zur Heizungsanlage, zum Beispiel Schornsteinfeger-Protokoll und 

Wartungsvertrag 

Richtwert für den persönlichen finanziellen Rahmen 

Liste der persönlichen Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich der Sanierung 

www 

Auch hier gilt wie bei der Wahl des Baubegleiters: Der Preis sollte nicht das wichtigste Kriterium 

bei der Auswahl eines Energieberaters sein. Erfahrung ist mindestens genauso wichtig. Befragen 

Sie dazu den Energieberater, bevor Sie ihn beauftragen. Vorzeigbare Referenzen finden Sie auch 

hier: www.zukunft-haus.info/effizienzhaus 


Energieverbrauch für Warmwasser: enthalten nicht enthalten 

Das Gebäude wird auch gekühlt; der typische Energieverbrauch für Kühlung beträgt bei zeitgemäßen Geräten 

etwa 6 kWh je m 2 Gebäudenutzfläche und Jahr und ist im Energieverbrauchskennwert nicht enthalten. 

Energieträger 

von 

Zeitraum 

bis 

1) 

Anteil 

Wa rmwasser 

[kWh] 

Energieverbrauch 

[kWh] 

Klimafaktor 

Energieverbrauchskennwert in kWh/(m 2 ·a) 

(zeitlich bereinigt, klimabereinigt) 

Heizung Warmwasser Kennwert 

Durchschnitt 

Die modellhaft ermittelten Ve rgleichswerte beziehen 

sich auf Gebäude, in denen die Wä rme für Heizung und 

Warmwasser durch Heizkessel im Gebäude bereitgestellt 

wird. 

Soll ein Energieverbrauchskennwert verglichen werden, 

der keinen Wa rmwasseranteil enthält, ist zu beachten, 

dass auf die Wa rmwasserbereitung je nach Gebäudegröße 

20 –40 kWh/(m 2 ·a) entfallen können. 

Soll ein Energieverbrauchskennwert eines mit Fern- oder 

Nahwärme beheizten Gebäudes verglichen werden, ist 

zu beachten, dass hier normalerweise ein um 15 –30% 

geringerer Energieverbrauch als bei vergleichbaren 

Gebäuden mit Kesselheizung zu erwarten ist. 

Das Ve rfahren zur Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Die Werte sind spezifische 

Werte pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (A N ) nach Energieeinsparverordnung. Der tatsächliche Ve rbrauch einer Wohnung oder 

eines Gebäudes weicht insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutzerverhaltens vom angegebenen Energieverbrauchskennwert 

ab. 

1) EFH: Einfamilienhäuser , MFH: Mehrfamilienhäuser 

0 50 100 15 0 200 250 300 350 ≥ 400 

Musterstr. 123b 

Vo rderhaus 



Der Energieausweis mit dena-Gütesiegel. 

Das dena-Gütesiegel schafft Vertrauen in den Energieausweis. 

Ob die Qualität beim Energieausweis stimmt, erkennt man am „dena-Gütesiegel“. Nur hochwertige 

Energieausweise, die die Anforderungen der dena einhalten, erhalten dieses Siegel. 

Jeder Energieausweis mit dena-Gütesiegel wird vom Aussteller nach verbindlichen Qualitätsstandards 

der dena sorgfältig erstellt und durchläuft eine Prüfung. 

ENERGIEAUSWEIS für Wohngebäude 

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) 

Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes 

Energieverbrauchskennwert 

Dieses Gebäude 

203 kWh/(m²·a) 

3 

Das Energieausweis-Label zeigt Ihnen, wie effizient Ihr Gebäude ist. 

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser 

Erdgas H 

01.01.2006 31.12.2006 106.268 19.128 1,07 162,2 

33,3 195,4 

Erdgas H 

01.01.2007 31.12.2007 11 4.826 20.669 1,06 173,6 

35,9 209,5 

Erdgas H 

01.01.2008 31.12.2008 109.422 19.696 1,08 168,5 

34,3 202,8 

202,6 

Vergleichswerte Endenergiebedarf 

Passivhaus 

MFH Neubau 

EFH Neubau 

EFH energetisch 

gut modernisiert 

Durchschnitt 

Wohngebäude 

MFH energetisch nicht 

wesentlich modernisiert 

EFH energetisch nicht 

wesentlich modernisiert 

Erläuterungen zum Verfahren 

Energieausweis, Seite 1 

Die energetischen Schwachstellen Ihres Hauses und die Einsparpotenziale der verschiedenen 

Sanierungsmaßnahmen werden anschaulich dargestellt. 

Die Dokumentation des Energieausweises zeigt, wie sich der energetische Zustand Ihres 

Hauses durch eine Modernisierung verbessert. 


Mehr Informationen finden Sie unter www.zukunft-haus.info/guetesiegel 

www 

18 




5 Prioritäten-Check 

für die Sanierung. 

So wägen Sie am besten ab. 

Im Sanierungsfall ist die Entscheidungsfindung komplexer als bei einem Neubauvorhaben. 

Die unterschiedlichen Bauteile und technischen Anlagen des Gebäudes, deren Zustand, ihr 

Einfluss auf den Energieverbrauch und die voraussichtliche Lebensdauer müssen gewissenhaft 

analysiert und beurteilt werden. Der Prioritäten-Check hilft Ihnen, die verschiedenen 

Empfehlungen aus der Energieberatung miteinander zu vergleichen und abzuwägen. So 

finden Sie heraus, welche Maßnahmen Sie per sönlich als wichtig erachten. Sie können auf diesem 

Weg eine zu Ihrem Kostenrahmen passende Auswahl treffen. 

So ist es am einfachsten. 

Priorisieren Sie im Bereich „Wichtigkeit“ den Werterhalt, die Energieeinsparung und die 

Komfortverbesserung nach hoch, mittel oder niedrig. Die Höhe Ihrer eigenen Priorisierung 

ergibt sich aus der Kombination von Wichtigkeit und den geschätzten Kosten der jeweiligen 

Maßnahme. Tragen Sie Ihre persönliche Priorisierung in die rechte Spalte ein. 

Prioritäten-Check: Was ist Ihnen wichtig? (Beispiel) 

Beispieltabelle. 

Hier sehen Sie beispielhaft, wie der Prioritäten-Check ausgefüllt aussehen könnte. Lassen Sie 

sich von Ihrem Energieberater helfen und füllen Sie auf der Folgeseite Ihren persönlichen 

Prioritäten-Check aus. 

Maßnahme Wichtigkeit Geschätzte 

Kosten in Euro 

Werterhalt / Energieeinsparunverbesserung 

Komfort- 

Wertsteigerung 

Eigene 

Priorität 

Dämmung der obersten 

Geschossdecke 

Austausch der alten teils undichten 

Fenster und Terrassentür 

gegen neue Wärmeschutzfenster 

Einbau einer Pelletheizung und 

einer Solarwärmeanlage 

mittel hoch mittel 2.000–3.000 hoch 

hoch hoch hoch 9.000–14.000 hoch 

mittel hoch mittel 15.000–20.000 mittel 

Anbau eines Carports mittel keine mittel 5.000 niedrig 

Einbau einer zentralen Lüftungsanlage 

mit Wärmerückgewinnung 

mittel mittel hoch 4.000–8.000 mittel 

Tragen Sie beim Prioritäten-Check auch die Maßnahmen mit ein, über die Sie sich in der Vergangenheit 

bereits informiert haben, und die Sie für die Zukunft eingeplant haben. 


19



Prioritäten-Check: Was ist Ihnen wichtig? 



Werterhalt / Energieeinsparunverbesserung 

Komfort- 


Eigene 

Priorität 


Dokumentation: 

Diagnose und 

Beratung. 

Dokumentation.



6 Dokumentation: 


Ihre Ablage. 

In diesem Schritt können Sie alle Unterlagen aus der Phase „Diagnose und Beratung“ ablegen 

und strukturieren. Unterschriebene Verträge, der Energieberatungsbericht, Ihre eigenen 

Unterlagen: alles, was für Sie wichtig ist für die spätere Nachvollziehbarkeit. So haben Sie alles 

gebündelt an einem Ort und können (nachdem Sie alle Häkchen gemacht haben) in die nächste 

Phase gehen: die Finanzierung. 

Dokumentation: Diagnose und Beratung 

Unterlage In Schritt Eingeheftet am 

Eigene Aufzeichnungen zum ursprünglichen 

Zustand des Hauses und zu den eigenen Wünschen 

1 



Tabelle: Informationen für eine Angebots erstellung 4 

Energieausweis des Gebäudes vor der Sanierung 4 

Unterschriebener Vertrag mit dem Energie berater 4 

Empfehlungen des Energieberaters für Förder mittel 4 

Energieberatungsbericht der geförderten 

Vor-Ort-Beratung 

4 



Bei einer Sanierung sollte der ursprüngliche Zustand des Gebäudes von Ihnen festgehalten 

werden. Das gilt ebenso für Ihre eigenen Wünsche und die Empfehlungen Ihres Energieberaters. 

So wird später nichts vergessen und bleibt nachvollziehbar. 

22 


Phase 2: 

Finanzierung. 

Phase 2: 

Finanzierung.

Phase 2: Finanzierung 


Phase 2: 

Finanzierung. 

Wie hoch ist mein Budget? 

Wie setze ich es sinnvoll ein? 

In diesem Kapitel erhalten Sie Antworten auf Fragen rund um Ihre Finanzierung: Finden Sie 

heraus, wie viel Geld Ihnen zur Verfügung steht und wie viel Ihnen die Bank zur Verfügung 

stellen kann. Klären Sie hier Fragen der Priorisierung: Welche Maßnahmen sind Ihnen wichtiger 

als andere, welche Förderung erhalten Sie für die jeweiligen Maßnahmen und welche 

Reihenfolge im Vorgehen ist sinnvoll? 



7 

Ihre persönliche Finanzübersicht. 

Ermitteln Sie Ihre finanziellen Spielräume. 

25 

Tabellen: Persönliche Finanzübersicht 25–26 

8 

Feststellung Finanzierungsbedarf. 

Führen Sie Ihre bisherigen Erkenntnisse zusammen und 

erstellen Sie Prioritätenpakete. Diese können Sie nun mit 

einer ersten Kostenschätzung hinterlegen und als Grundlage 

für das Bankgespräch verwenden. 

27 

Stufenplan: Ihr Finanzierungsbedarf 29 

9 

10 

Fördermöglichkeiten. 

Hier erfahren Sie, was es bei der Frage der Förderung zu 

beachten gilt. 

Vorbereitung Bankgespräch. 

Organisieren Sie alle notwendigen Unterlagen für Ihr 

Bankgespräch. Eine Vergleichstabelle hilft Ihnen bei der 

Festlegung der Finanzierungseckdaten und der Angebotsauswertung. 

31 

32 

Weitere Fragen an den Finanzberater 34 

Checkliste: Unterlagen für das Finanzgespräch 35 

Tabelle: Vergleich Finanzierungsmodelle 37–38 

11 

Dokumentation: Finanzierung. 


40 

24 




7 Ihre persönliche Finanzübersicht. 

Damit können Sie rechnen. 

Die Klärung Ihrer persönlichen finanziellen Spielräume ist der erste Schritt auf dem Weg zu 

einem gesicherten, soliden Finanzierungsplan. Verschaffen Sie sich einen Überblick über alle 

monatlichen Einnahmen und Ausgaben sowie Ihr vorhandenes Kapital. Hier finden Sie Anregungen 

zur Erstellung einer anschaulichen Übersicht. 

Tabelle 1. 

Tragen Sie in die unten stehende Tabelle Ihre regelmäßigen monatlichen Einnahmen ein. So 

ermitteln Sie die Summe, die Ihnen für Ihr Bauvorhaben zur Verfügung steht. 

Tabelle 1: Persönliche Finanzübersicht 

Einnahmen pro Monat 

Nettoeinkommen 

Kindergeld 

Sonstige Einnahmen 

Euro 

Ehefrau 

Euro 

Ehemann 

Einnahmen gesamt pro Monat 

Bedenken Sie auch, dass es zu unvorhersehbaren Ereignissen wie zum Beispiel einer außerplanmäßigen 

Baumaßnahme oder einem Verdienstausfall kommen kann. Bauen Sie lieber einen 

finanziellen Puffer extra ein. 


25



Tabelle 2. 

Tragen Sie in die Tabelle Ihre regelmäßigen monatlichen Ausgaben ein. Tragen Sie die Summe 

der Einnahmen aus der vorangegangenen Tabelle unten in das Feld „Einnahmen gesamt pro 

Monat (Übertrag Tabelle 1)“ und die Gesamtausgaben in das Feld „Ausgaben gesamt pro Monat“ 

ein. So errechnen Sie Ihren monatlichen finanziellen Spielraum. 

Tabelle 2: Persönliche Finanzübersicht 

Ausgaben pro Monat 

Haus oder Wohnung netto 

Wohnnebenkosten 

Strom 

Heizung 

Telefon 

Versicherungen 

Arztkosten 

Lebensmittel 

Kleidung 

Freizeit 

Pkw-/Fahrtkosten 

Urlaub 

Zahlungsverpflichtungen 

Sonstige Ausgaben 

Euro 

Ehefrau 

Euro 

Ehemann 

Einnahmen gesamt pro Monat (Übertrag Schritt 1) 

Ausgaben gesamt pro Monat 

Finanzieller Spielraum pro Monat 


In diesem Schritt geht es ausschließlich um die Ermittlung Ihres monatlichen finanziellen Spielraums. 

Bereits vorhandenes Kapital wird später in Schritt 10 berücksichtigt. 




8 Feststellung Finanzierungsbedarf. 

Ihre Prioritäten ganz konkret. 

So errechnen Sie Ihren Gesamtfinanzierungsbedarf. 

Der Prioritäten-Check aus Schritt 5 hilft. 

Hier geht es nun um die Feststellung Ihres ganz konkreten Finanzierungsbedarfs. Nehmen Sie 

zuerst die Ergebnisse aus Ihrem „Prioritäten-Check“ (Schritt 5) als Grundlage und ordnen Sie 

die Maßnahmen nach ihrer Wichtigkeit in die Tabelle auf der folgenden Seite. So erhalten Sie 

„Wichtigkeitspakete“ mit geschätzten Kosten. Die Kostenschätzung nimmt Ihr Planer oder 

Energieberater vor. 

Am Ende von Schritt 7 wissen Sie, welcher Betrag Ihnen monatlich zur Verfügung steht und 

kennen die Summe Ihres freien Kapitals. Diese können Sie nun den geschätzten Kosten der 

verschiedenen Maßnahmenpakete gegenüberstellen. Damit erhalten Sie eine gute Gesprächsgrundlage 

für Ihre Finanzberatung. 

Beispiel: Prioritäten-Check aus Schritt 5. 

Prioritäten-Check: Was ist Ihnen wichtig? (Beispiel) 



Werterhalt / 


Energieeinsparung 

Komfortverbesserung 

Eigene 

Priorität 

Priorität 1 

Priorität 1 

Priorität 2 

Dämmung der obersten 

Geschossdecke 

Austausch der alten teils undichten 

Fenster und Terrassentür 

gegen neue Wärmeschutzfenster 

Einbau einer Pelletheizung und 

einer Solarwärmeanlage 

mittel hoch mittel 2.000–3.000 hoch 

hoch hoch hoch 9.000–14.000 hoch 

mittel hoch mittel 15.000–20.000 mittel 

Priorität 3 

Anbau eines Carports mittel keine mittel 5.000 niedrig 

Priorität 2 

Einbau einer zentralen Lüftungsanlage 

mit Wärmerückgewinnung 

mittel mittel hoch 4.000–8.000 mittel 

In dieser Phase wird der finanzielle Rahmen abgesteckt. Ihr Energieberater oder Planer kann die 

Kosten der verschiedenen Maßnahmen zunächst nur grob nach pauschalen Ansätzen ermitteln. 

Deshalb sollten Sie finanzielle Puffer berücksichtigen und sich überlegen, worauf Sie nötigenfalls 

verzichten würden. In Schritt 13 können Sie nachlesen, wie die Kosten später in der Planungsphase 

immer konkreter werden. 




Beispielstufenplan. 

So könnte Ihr Stufenplan aussehen. Füllen Sie auf der nächsten Seite Ihren persönlichen Stufenplan 

aus. 

Stufenplan: Ihr Finanzierungsbedarf (Beispiel) 

Maßnahme 

Geschätzte Kosten 

Wichtigkeit hoch (Priorität 1) 

Dämmung der obersten Geschossdecke 2.000,00 

Austausch der Fenster 11.000,00 

Einbau Pelletkessel und Solaranlage 23.000,00 

Kosten gesamt für Priorität 1 36.000,00 

Wichtigkeit mittel (Priorität 2) 

Umbau Kinderzimmer 5.000,00 

Einbau Fußbodenheizung 12.000,00 

Dachdeckung neu 20.000,00 


Wichtigkeit niedrig (Priorität 3) 

Neuer Holzfußboden (Eichendielen) 14.000,00 

Offener Kamin im Wohnzimmer 6.000,00 





Gesamtfinanzierungsbedarf 93.000,00 


Beachten Sie auch, dass durch die Investitionen Energie eingespart werden kann. Das kann gegebenenfalls 

positive Auswirkungen auf Ihren Investitionsrahmen haben. Besprechen Sie sich mit 

Ihrem Energieberater. 

28 




Stufenplan: Ihr Finanzierungsbedarf 

Maßnahme 

Geschätzte Kosten 

Wichtigkeit hoch (Priorität 1) 

Kosten gesamt für Priorität 1 

Wichtigkeit mittel (Priorität 2) 


Wichtigkeit niedrig (Priorität 3) 





Gesamtfinanzierungsbedarf 

Ein Aufschlag für vorher nicht absehbare Zusatzleistungen sollte in einer Schätzung immer mit 

enthalten sein. 


29



Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen zum Stufenplan Finanzierung. 




9 Fördermöglichkeiten. 

Lassen Sie sich beraten. 

Die Fördersituation in Deutschland ist sehr komplex. Die Berücksichtigung diverser Fördertöpfe 

beginnt schon in der ersten Phase „Diagnose und Beratung“. Ihr Baubegleiter ist im 

besten Falle Energieberater und damit Ihr wichtigster Förderberater. Er gibt Ihnen frühzeitig 

Hinweise auf die entsprechenden Förderbedingungen und hilft Ihnen bei der Beantragung 

der Fördermittel. Bei den Finanzierungsgesprächen mit Ihrer Bank sollten die Fördervarianten 

ebenfalls gezielt angesprochen werden. In der Regel gibt es keinen Rechtsanspruch auf 

Förderung. Die meisten Förderungen werden auf Antrag gewährt. 

Beachten Sie besonders: 

Wer Anträge für das Förderprogramm stellen darf 

Was genau gefördert wird 

Die Kumulierbarkeit, also gleichzeitige Gewährung von Fördermitteln aus 

verschiedenen Förderprogrammen 

Die Konditionen der Förderung 

(bei Krediten zum Beispiel Laufzeit, Zinssätze, Tilgung, Sicherheiten) 

Die Auszahlbedingungen 

Den aktuellen Stand der noch verfügbaren Fördermittel 

(siehe zum Beispiel Förderampel des BAFA) 

www 

Unter www.zukunft-haus.info/foerderung erhalten Sie einen schnellen Überblick über alle 

für Ihr Sanierungsvorhaben oder den Hausneubau in Frage kommenden Förderprogramme. 

Detaillierte Informationen zu den bundesweiten Förderprogrammen erhalten Sie auf den 

Internetseiten der KfW Förderbank www.kfw.de und des Bundesamtes für Wirtschaft und 

Ausfuhrkontrolle (BAFA) www.bafa.de. 

Bedenken Sie auch, dass diverse kleinere Förderprogramme auf Landes- und Kreis ebene angeboten 

werden. 




10 Vorbereitung Bankgespräch. 

So sind Sie gut beraten. 

Hier finden Sie eine Zusammenstellung der zentralen Fragen zu einer Baufinanzierung. Beschäftigen 

Sie sich mit den folgenden Fragen schon vor dem Gespräch mit Ihrem Finanzberater, 

damit Sie wissen, worauf es bei einer Finanzierung ankommt. Lassen Sie sich verschiedene 

Finanzierungsmodelle anbieten. 

Fachwissen zur Baufinanzierung. 

Das sollten Sie mit Ihrem Finanzberater besprechen. 

Die unten aufgeführten Informationen sind relevant für die Beurteilung der Finanzierungsmodelle, 

die Sie sich vorschlagen lassen. 

Höhe des effektiven Jahreszinssatzes. 

In den effektiven Jahreszinssatz fließen drei Größen ein: 

1. Kreditkosten (Zinsen + Bearbeitungsgebühr der Bank) 

2. Laufzeit (Anzahl der Monatsraten zur Kreditrückzahlung) 

3. Nettodarlehensbetrag (Leihbetrag) 

Anhand des effektiven Zinssatzes lassen sich Angebote verschiedener Banken vergleichen. 

Dennoch ist es nicht ausgeschlossen, dass Ihnen weitere Nebenkosten berechnet werden – 

erkundigen Sie sich, ob zusätzlich Nebenkosten auf Sie zukommen. 

Länge der Zinsbindung. 

In Zeiten mit niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung (15 bis 20 Jahre), bei 

hohem Zinssatz sollten Sie eine kurze Bindung wählen (5 bis 10 Jahre). 

Höhe der monatlichen Rate. 

In der monatlichen Rate sind sowohl Zinsen für das Darlehen als auch Tilgungsanteile enthalten. 

Anhand der Checkliste „Persönliche Finanzübersicht“ (Schritt 7) haben Sie Ihren monatlichen 

finanziellen Spielraum ermittelt. Gehen Sie nicht darüber hinaus. Sie sollten sich keinen 

erhöhten monatlichen Sparzwang auferlegen, den Sie womöglich nicht dauerhaft durchhalten 

können. 

Höhe der Anfangstilgung. 

Je nach finanzieller Belastung kann es sinnvoll sein, die Anfangstilgung niedrig zu gestalten. 

Sie zahlen dann zunächst größtenteils Zinsen und steigen zu einem späteren Zeitpunkt in die 

Tilgung des Darlehens ein. Hierfür gibt es auch speziell zugeschnittene Bausparverträge. Es 

gibt auch die Möglichkeit, sogenannte „endfällige Kredite“ zu vereinbaren. Hier werden in 

der ersten Zeit nur Zinsen gezahlt und das Darlehen wird nicht getilgt. Die Tilgung des Darlehens 

wird erst am Ende der Laufzeit fällig. 


Der Darlehenszins der Hausbank ist grundsätzlich günstiger, wenn mit einem sogenannten erstrangigen 

Darlehen lediglich bis zu 60 Prozent der Investitionssumme finanziert werden sollen. 

Dann lohnt es, sich nach dem Zinssatz der Hausbank zu erkundigen und bei attraktiven Konditionen 

nur den zusätzlichen Finanzierungsbedarf durch einen zinsgünstigen KfW-Kredit zu decken. 

32 




Tilgungsplan. 

Zu jedem Finanzierungsangebot gehört ein Tilgungsplan. Es lohnt sich, diesen sorgfältig zu 

studieren und verschiedene Varianten zu vergleichen. 

Gesamtlaufzeit. 

Die Gesamtlaufzeit beginnt mit der Auszahlung und endet mit der vollständigen Tilgung 

des Darlehens. Sie steht vor allem in Abhängigkeit zur Höhe der Zinsen, der Tilgungsrate, 

zum Beispiel 1, 2 oder 3 Prozent, und der monatlichen Gesamtrate. Bei einer langen Laufzeit 

sind die monatlichen Raten niedriger. Insgesamt fallen allerdings mehr Zinsen für das Darlehen 

an, wodurch die zu tilgende Gesamtsumme deutlich höher ist. 

Restschuld. 

In manchen Finanzierungsmodellen besteht nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld. 

Für diese Summe muss in der Regel eine neue Finanzierungsvereinbarung getroffen werden 

(Anschlusskredit). 

Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung. 

Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Erkundigen 

Sie sich vor Abschluss des Vertrags über die Möglichkeiten für Ihre individuelle Situation. 

Eine Anschlussfinanzierung kann je nach Konditionen bei dem bisherigen Geldgeber oder einem 

anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden. Beginnen Sie spätestens sechs Monate vor 

Ablauf der Zinsbindung mit der Recherche. 

Sondertilgungsrechte ohne Preisaufschlag. 

Die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten ermöglicht dem Kreditnehmer die Einzahlung 

ein- oder mehrmaliger Sonderbeträge. So können der Rückzahlungsbetrag und damit gleichzeitig 

die anfallenden Zinsen gemindert werden. Ziel der Sondertilgungsvereinbarung ist es, 

eine gewisse Flexibilität in der Rückzahlung zu erreichen. Eine Erbschaft oder die Auszahlung 

einer Lebensversicherung können gute Gründe für eine Sondertilgung sein. 

Angenommenen Beleihungswert prüfen. 

Wenn Sie Ihr Grundstück, Ihr Gebäude oder andere Pfandobjekte als Kreditsicherheit mit einbringen, 

errechnet die Bank daraus den Beleihungswert. Er bestimmt maßgeblich die Höhe 

des Kredits, den die Bank zu vergeben bereit ist. Nicht immer legt sie den tatsächlichen Wert 

als Beleihungswert zugrunde. Lassen Sie den Wert vergleichsweise durch einen unabhängigen 

Gutachter schätzen. Dies kann auch Ihr Baubegleiter, Energieberater oder Planer sein. 

Bereitstellungsgebühren vergleichen. 

Im Darlehensvertrag wird genau geregelt, in welchem Zeitraum das Darlehen ausgezahlt 

wird (zum Beispiel innerhalb von sechs Monaten). Durch Verzögerungen auf der Baustelle 

kann es jedoch vorkommen, dass Teilbeträge später als geplant abgerufen werden. Hierbei 

verlangen die Banken in der Regel gesonderte Bereitstellungsgebühren. Eine weitere Variante 

ist es, den Zinssatz insgesamt zu erhöhen, um eine flexible Bereitstellung zu gewährleisten. 

Insbesondere bei langen Laufzeiten ist es meistens günstiger, einmalige Gebühren für die verlängerte 

Bereitstellung zu bezahlen. 


33



Sind alle Fördermöglichkeiten aus der Energieberatung mit eingeflossen? 

Das Finanzierungsangebot sollte hinsichtlich der relevanten Förderungen von Ihrem Energieberater 

geprüft werden. 

Steuerliche Absetzbarkeit. 

Sanierungskosten für Gebäude, in denen Mieteinnahmen erzielt werden, können steuerlich 

geltend gemacht werden. Auch in selbst genutzten Wohnimmobilien gibt es Möglichkeiten, 

beispielsweise Handwerkerleistungen steuerlich abzusetzen. 

Weitere Fragen an den Finanzberater. 

Ergänzen Sie. 

Sollten Sie weitere Fragen an den Finanzberater haben, können Sie diese hier vermerken. 

Frage 1: 

Frage 2: 

Frage 3: 

Frage 4: 

Frage 5: 


Legen Sie ein eigenes Konto für Ihr Baugeld an! Damit können Sie auf einen Blick Ihr Budget 

überschauen und halten alltägliche Ausgaben vom Baugeschehen getrennt. Setzen Sie sich ein 

klares Kostenlimit und verwalten Sie die Ausgaben am besten selbst mit einer Tabelle – so laufen 

Sie nicht Gefahr, dass die Kosten unbemerkt aus dem Ruder laufen! 

34 




Unterlagen für das Finanzgespräch. 

Das sollten Sie bereithalten. 

Je besser Sie vorbereitet sind, umso leichter erreichen Sie Ihr Ziel einer soliden Finanzierungsplanung. 

Mit folgenden Unterlagen erkennt Ihr Finanzberater auf den ersten Blick, was Ihnen 

wichtig ist, und kann Ihnen dazu entsprechende Angebote machen. 

Checkliste: Unterlagen für das Finanzgespräch 

Unterlage In Schritt Erledigt 

Tabelle: Persönliche Finanzübersicht 7 

Zusammenstellung und Nachweise zum Eigenkapital, 

zum Beispiel Lohnabrechnungen, Kontoauszüge und Steuererklärungen 

(auch Eigenleistung zählt als Eigenkapital) 

7 


Empfehlungen des Energieberaters zu Fördermitteln 9 

Fragen an den Finanzberater 10 

Tabelle: Vergleich Finanzierungsmodelle mit vorausgefüllten 

Eckdaten 

10 

Die Ergebnisse des anstehenden Finanzgesprächs können Sie auf den folgenden Seiten in die 

Tabelle eintragen. Vereinbaren Sie mit verschiedenen Finanzberatern ein Gespräch und schaffen 

Sie so eine Vergleichbarkeit. 

Achten Sie darauf, dass in den Bankangeboten alle relevanten Fördermöglichkeiten mit einbezogen 

sind und im besten Falle Vergleiche angestellt wurden zwischen den unterschiedlichen 

Fördervarianten und ihren Kombinationsmöglichkeiten. Sprechen Sie die Varianten und Bankempfehlungen 

mit Ihrem Energieberater durch. 




Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen für das Finanzgespräch. 




Vergleich Finanzierungsmodelle. 

Finden Sie Ihre beste Finanzierungslösung. 

Die für Sie ideale Finanzierung finden Sie, indem Sie verschiedene Finanzierungsmodelle 

miteinander vergleichen. Legen Sie zunächst folgende Punkte fest: 

Tabelle: Vergleich Finanzierungsmodelle 

Bank A (Name): 

Darlehenssumme – richtet sich nach den Kosten der im „Stufenplan: Ihr Finanzierungsbedarf“ 

aus Schritt 8 gewählten Baumaßnahmen 

Monatliche Rate – entspricht Ihrem monatlichen finanziellen Spielraum, den Sie in 

Schritt 7 ermittelt haben; tragen Sie diesen Wert als monatliche Rate ein 

Zeitraum der Zinsbindung 

Eventuell Höhe der Anfangstilgung 

Finanzierungsmodelle 

Vorhandenes Kapital 

Beleihungswert 

Darlehen 

Beispiel modell Modell 1 Modell 2 Modell 3 Steuerliche 

Absetz barkeit 

20.000 Euro 

150.000 Euro 

40.000 Euro 

Effektivzins 4,30 % 

Anfangstilgung 4,80 % 

Zinsbindung 

Gesamtlaufzeit 

Sondertilgung möglich 

Förderung 1 

Förderung 2 

Förderung 3 

Restschuld 

Monatliche Rate 

15 Jahre 

15 Jahre 

ja 

12.500 Euro 

KfW-Effizienzhaus 55 

Zuschuss 

1.000 Euro 

KfW-Zuschuss 

Baubegleitung 

1.400 Euro Marktanreizprogramm 

(BAFA) 

0 Euro 

300 Euro 

Oftmals haben die Banken mehr Verhandlungsspielraum als erwartet. Nutzen Sie ihn! 

Achten Sie darauf, dass die Bank bei ihrem Finanzierungsangebot die öffentliche Förderung 

berücksichtigt. Ihr Energieberater sagt Ihnen, welche Förderprogramme in Frage kommen. 


37



Tragen Sie hier verschiedene Finanzierungsangebote ein und vergleichen Sie sie mit dem 

Vorschlag Ihrer Bank. 

Tabelle: Vergleich Finanzierungsmodelle 

Bank B (Name): 

Finanzierungsmodelle 

Vorhandenes Kapital 

Beleihungswert 

Darlehen 

Beispiel modell Modell 1 Modell 2 Modell 3 Steuerliche 

Absetz barkeit 

20.000 Euro 

150.000 Euro 

40.000 Euro 

Effektivzins 4,30 % 

Anfangstilgung 4,80 % 

Zinsbindung 

Gesamtlaufzeit 

Sondertilgung möglich 

Förderung 1 

Förderung 2 

Förderung 3 

Restschuld 

Monatliche Rate 

15 Jahre 

15 Jahre 

ja 

12.500 Euro 

KfW-Effizienzhaus 55 

Zuschuss 

1.000 Euro 

KfW-Zuschuss 

Baubegleitung 

1.400 Euro Marktanreizprogramm 

(BAFA) 

0 Euro 

300 Euro 


Besprechen Sie diese Tabelle mit Ihrem Baubegleiter. Wägen Sie gemeinsam Vor- und Nachteile 

gegeneinander ab. Wurden auch alle Fördermöglichkeiten bedacht? 



Finanzierung. 

Dokumentation.



11 Dokumentation: Finanzierung. 

Ihre Ablage. 

Heften Sie für die Schritte 7 bis 10 dieser Finanzierungsphase alle relevanten Unterlagen ab. 

Wer Überblick über seine Finanzierung, alle Dokumente eingeheftet und hier abgezeichnet 

hat, ist bereit für Phase 3: die Planung. 

Dokumentation: Finanzierung 


Tabelle: Persönliche Finanzübersicht Schritt 1/Schritt 2 7 


Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen zum 

Stufenplan Finanzierung 

8 

Weitere Fragen an den Finanzberater mit Protokoll 10 

Checkliste: Unterlagen für das Finanzgespräch 10 

Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen für 

das Finanzgespräch 

10 

Tabelle: Vergleich Finanzierungsmodelle 10 

Vertragsunterlagen mit Kreditinstitut 10 

Weitere Unterlagen 

40 


Phase 3: 

Planung. 

Phase 3: 

Planung.

Phase 3: Planung 


Phase 3: 

Planung. 

Auf die Plätze, Planung los! 

Gewissenhafte Vorbereitung: So läuft in der Bauphase alles reibungslos. 

In diesem Kapitel bekommen Sie einen Überblick darüber, was es für eine reibungslose 

Planungsphase zu beachten gilt. Damit Sie diese Phase mit ihren einzelnen Etappen gut einschätzen 

können, geht es hier um die Zuständigkeiten und die ungefähre Dauer von Arbeitsschritten. 

Sie erfahren, wie und wann Sie sinnvollerweise Angebote einholen und auswerten, 

welche Vertragsmodelle es gibt und welche Vor- und Nachteile sie jeweils haben. 



12 

13 

14 

15 

Ablaufplan. 

Hier erhalten Sie einen Überblick über die Aufgabenverteilung 

auf dem Bau sowie den Umfang und die Dauer der 

verschiedenen Arbeitsschritte. 

Kostenberechnung, -anschlag, -feststellung. 

In der Planungsphase werden die Baukosten konkretisiert. 

Beachten Sie unsere Tipps, damit Sie später keine teuren 

Überraschungen erleben. 

Vertragsgestaltung. 

In der Planungsphase werden auch die wichtigsten Verträge 

mit den Baubeteiligten geschlossen. Lesen Sie, was es 

zu beachten gilt. 

Bauantrag und Baugenehmigung. 

Im Neubau und ggf. bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen 

sind Genehmigungen einzuholen. So geht’s! 

43 

46 

48 

51 

Tabelle: Unterlagen für einen Bauantrag 53–54 

16 

Dokumentation: Planung. 


56 

42 




12 Ablaufplan. 

So läuft alles geplant. 

Für die zügige und technisch korrekte Umsetzung der Baumaßnahme ist es besonders wichtig, 

die Arbeiten der beteiligten Handwerksbetriebe (Gewerke) frühzeitig aufeinander abzustimmen. 

Es muss klar abgegrenzt sein, welche Aufgaben von welchem Gewerk zu erfüllen 

sind und bis wann bestimmte Leistungen erbracht sein müssen. Planer und Bauleiter erfüllen 

diese Aufgabe in der Planungs- und später auch in der Bauphase. 

Dabei kommt nicht nur den Handwerkern eine besondere Rolle zu. Auch der Bauherr muss 

sich im Klaren sein, welche Beeinträchtigungen er zu tolerieren bereit ist. Je nach Bauvorhaben 

können eine Menge Staub und Lärm auf der Baustelle anfallen, was sich bei bewohnten 

Objekten auf die Wohnqualität auswirken kann. 

Ihr Planer nimmt zu Beginn eine zeitliche Planung vor. In ihr werden die wichtigsten Meilensteine 

des Projekts festgehalten - das heißt Termine, zu denen bestimmte Leistungen erbracht 

sein müssen. Im Folgenden werden die gängigen Fristen und Zeiträume für den Planungsprozess 

bei Wohngebäuden erläutert. 

Planung. 

Stimmen Sie sich ab. 

Energetisches Konzept. 

Mit Ihrem Energieberater haben Sie in Phase 1 die notwendigen Schritte zur Senkung des 

Energiebedarfs Ihres Hauses besprochen und im Prioritäten-Check (Schritt 5) bewertet. Die 

ausgewählten Energiesparmaßnahmen muss der Planer nun natürlich auch berücksichtigen, 

damit die errechnete Energieeinsparung später auch erreicht werden kann. 

Entwurfsplanung. 

Mit der Entwurfsplanung erarbeitet Ihr Planer ein realisierbares Gebäudekonzept. Je nach 

Komplexität der Baumaßnahme kann es einige Zeit – durchaus auch Wochen – beanspruchen, 

bis Sie zusammen mit Ihrem Planer die richtige Bau- oder Sanierungslösung gefunden 

haben. Ergebnis dieses Abstimmungsprozesses sind neben den notwendigen Arbeiten auch 

die zeitlichen Abläufe der Bau- oder Sanierungsmaßnahmen. 

www 

Bei der Planung besonders energieeffizienter Gebäude empfiehlt es sich, qualitätssichernde 

Maßnahmen mit dem Planer zu vereinbaren. Erfahrungen zeigen, dass dann deutlich besser 

gebaut wird. Das dena-Gütesiegel „Effizienzhaus“ bietet sich in solchen Fällen an. Dabei prüft 

ein Effizienzhaus-Experte nach Abschluss der Bauarbeiten vor Ort, ob das Haus die geplanten 

Energiewerte erreicht. Wenn alles stimmt, wird das Haus mit dem dena-Gütesiegel „Effizienzhaus“ 

ausgezeichnet. Weitere Informationen erhalten Sie unter www.zukunft-haus.info/ 

effizienzhaus 

Die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen 

(Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI) gibt den Rahmen für die Tätigkeiten 

von Planer und Bauleiter vor. Häufig kommt es vor, dass der Planer die Aufgaben der Bauleitung 

mit übernimmt. Lesen Sie mehr zur HOAI in Schritt 14. 




Werkplanung. 

Basierend auf den Entwurfsplanungen erstellt der Planer eine detaillierte Werkplanung. Sie 

enthält in zeichnerischer Form alle Angaben, die für die Bauaufgabe notwendig sind. Besonders 

die Abstimmung gestalterischer Fragen benötigt häufig einen „Reifeprozess“, in dem die 

Bauherren und Planer eng zusammenarbeiten müssen. 

Finanzierung. 

Die Baukosten werden konkret. 

In der vorigen Phase „Finanzierung“ haben Sie Ihr Budget ermittelt. Die Tabelle „Persönliche 

Finanzübersicht“ (Schritt 7), die Fragen an den Finanzberater (Schritt 10), der Stufenplan „Ihr 

Finanzierungsbedarf“ aus Schritt 8 und der Finanzierungsmodellvergleich (Schritt 10) helfen 

Ihnen dabei, die Finanzierungsgrundlage für Ihr Bau- oder Sanierungsvorhaben zu schaffen. 

Während der Planung gehen die Verhandlungen mit der Hausbank zur Finanzierung des Vorhabens 

weiter. Das Einholen der ersten Handwerkerangebote übernimmt Ihr Planer, sobald er 

die Ausführungsplanung in Abstimmung mit Ihnen abgeschlossen hat. 

Ungefähre Dauer: Die Zeitspanne bis zum Abschluss der Finanzierungsverhandlungen ist wiederum 

abhängig von der Komplexität Ihres Bauvorhabens. Mit drei Wochen sollten Sie aber 

mindestens rechnen. 

Angebote einholen. 

Kompetente Handwerksbetriebe finden. 

Um aussagekräftige Angebote einholen zu können, werden vom Planer Leistungsverzeichnisse 

erstellt. Darin sind in textlicher Form folgende Punkte enthalten: 

1. Art und Umfang des Projekts 

2. Notwendige Arbeitsschritte der verschiedenen Gewerke 

3. Zu verwendende Materialien und Produkte 

4. Zusätzliche Leistungen zur Qualitätssicherung 

(zum Beispiel Luftdichtigkeitstest, siehe Phase 5 „Abschluss“) 

5. Wenn nötig: Pläne und Detaildarstellungen 

Der Bauleiter unterstützt Sie bei der Versendung der Leistungsverzeichnisse an ausgewählte 

Betriebe mit der Bitte um Angebotserstellung. Für eine repräsentative Auswahl sollten mindestens 

drei Betriebe angeschrieben werden. Ein Vor-Ort-Termin mit dem Handwerker kann 

hilfreich sein. 

Wird bei einem Bauvorhaben kein Bauleiter hinzugezogen, muss die Koordination der Handwerker 

durch Sie als Bauherrn erfolgen. Das sollten Sie nicht unterschätzen und unter anderem 

berücksichtigen welche Fristen und Vorlaufzeiten die Beteiligten brauchen. 


Geeignete Handwerksbetriebe finden Sie im Effizienzhaus-Portal www.zukunft-haus.info/ 

experten der dena oder schauen Sie in der Liste „Weitere Informationsquellen“ im Anhang nach. 

www 

Die Anfragen an die Gewerke müssen alle nötigen Arbeitsschritte enthalten. Nicht berücksichtigte 

Arbeiten müssen später nachbeauftragt werden (Nachtrag) und erhöhen die Baukosten. 

44 




Ungefähre Dauer: Vom Versenden der Leistungsverzeichnisse bis zur Abgabe der Angebote 

sollten Sie rund einen Monat einplanen. 

Angebote auswerten. 

Handwerkerpreise und -referenzen vergleichen. 

Die Auswertung der Angebote übernimmt in der Regel der Bauleiter. Er erstellt eine Tabelle 

mit Zwischensummen für einzelne Arbeitspakete und weist die Höchst- und Mindestgebote 

aus. Außerdem analysiert er, an welchen Positionen besonders hohe oder besonders niedrige 

Preise angesetzt sind. Bestehen in einzelnen Positionen große preisliche Unterschiede, sollte 

geprüft werden, ob die Formulierung im Leistungsverzeichnis eventuell missverständlich war. 

Ungefähre Dauer: ca. 1 bis 2 Wochen. 

Beauftragung. 

Die ausgewählten Handwerker werden Vertragspartner. 

Die Beauftragung eines Betriebs erfolgt durch den Bauherren in Abstimmung mit dem Planer 

oder Bauleiter. Neben wirtschaftlichen Gesichtspunkten sollten vor der Beauftragung auch 

weitere Aspekte geprüft werden: 

Kann der Betrieb für Sie relevante Referenzen vorweisen? 

Räumliche Nähe des Betriebs zur Baustelle: Ist der Betrieb im Bedarfsfall schnell vor Ort? 

Größe der Belegschaft: Ist genug Personal verfügbar, um den Bauablauf zügig voranzutreiben? 

Ungefähre Dauer: Planen Sie je nach Abstimmungsbedarf 1 bis 4 Wochen nach Angebotsauswertung 

bis zur fertigen Beauftragung ein. 

Vergessen Sie bei längeren Bauvorhaben nicht, das sich die Witterungsbedingungen in den 

verschiedenen Jahreszeiten auf den Bauprozess auswirken. 




13 Kostenberechnung, -anschlag, 

-feststellung. 

So teuer wird´s. 

Für eine Baumaßnahme ist der finanzielle Rahmen ein entscheidender Faktor. Für Sie als 

Bauherrn ist es wichtig, möglichst früh die zu erwartenden Kosten zu kennen. So können Sie 

in den Verhandlungen mit der Bank eine geeignete Finanzierung aufstellen und laufen nicht 

Gefahr, nachfinanzieren zu müssen. 

Kostenschätzung. 

Ein erster Überblick. 

Ihr Planer oder Energieberater kann im Rahmen der Planung, also vor Erstellung der Leistungsverzeichnisse 

und Eingang der Handwerkerangebote, eine erste überschlägige Kostenschätzung 

anfertigen. 

Bei den in Ansatz gebrachten Kosten sind spezifische Besonderheiten (zum Beispiel Lage, Erschließung, 

Qualitätsstandard) zu berücksichtigen. Je nach Ergebnis kann der Entwurf dann 

noch überarbeitet und dem vorhandenen Budget angepasst werden. Erwarten Sie in dieser 

Phase keine zu große Genauigkeit. Die Kostenschätzung dient dazu, eine grundsätzliche Entscheidung 

über das Bauvorhaben herbeizuführen. 

Kostenberechnung. 

Kein Problem für erfahrene Planer. 

In Schritt 13 hat Ihr Planer zur Vorbereitung der Einholung von Handwerkerangeboten ein 

Leistungsverzeichnis mit Preisen aus eigener Erfahrung erstellt. Auf dieser Basis kann er nun 

genauere Berechnungen durchführen. 

In einer Kostenberechnung sollten mindestens folgende Punkte aufgeführt sein: 

Art, Größe und Umfang des Projekts 

Angaben zu den Massen und Flächen 

Geschätzte Preise 

Die Qualitäten von energetisch relevanten Bauteilen müssen beschrieben sein 

Endsumme 


Erfahrungsgemäß weichen die im Voraus geschätzten Kosten von der Summe aller Schlussrechnungen 

ab. Bei der Kostenschätzung kann der Unterschied durchaus 30 Prozent betragen, bei 

der Kostenberechnung immerhin noch bis zu einem Viertel der Gesamtkosten. 

46 




Kostenanschlag. 

Die voraussichtlichen Baukosten auf Basis der Handwerkerangebote. 

Sind die Planungen weiter fortgeschritten und die Leistungsverzeichnisse (siehe Ablaufplan 

„Angebote einholen“) erstellt, kann vom Planer ein Kostenanschlag ermittelt werden. Er basiert 

auf den ausgewählten Angeboten der Handwerker und stellt schon eine relativ genaue 

Bausumme dar. In einem Kostenanschlag sollten mindestens die folgenden Punkte aufgeführt 

sein: 


Detaillierte Angaben zu den Gebäudebauteilen 

Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten 

Beschreibung der zu verwendenden Materialien und Bauprodukte 

Beschreibung von gewünschten Farben, Oberflächen und Qualitäten 

An dieser Stelle haben Sie vor der endgültigen Beauftragung der Handwerker zum letzten Mal 

die Möglichkeit, Einfluss auf die Baukosten auszuüben, falls die angebotenen Leistungen Ihr 

Budget übersteigen sollten. 

Kostenfeststellung. 

Vergleich der geplanten mit den tatsächlich entstandenen Kosten. 

Wenn später alle Arbeiten abgeschlossen sind, werden vom Planer die Handwerkerrechnungen 

zusammengestellt. In dieser Kostenfeststellung werden die tatsächlich entstandenen 

Kosten aufgelistet und dokumentiert. Grundlage sind Schlussrechnungen und andere Kostenbelege 

sowie gegebenenfalls auch Nachweise über Eigenleistungen. In den Belegen sollten 

mindestens die folgenden Punkte aufgeführt sein: 


Abgerechnete Massen und Kosten der Gebäudebauteile 

Beschreibung der durchgeführten Arbeiten 

Datenblätter der verwendeten Materialien und Produkte 

Stundenbelege der ausführenden Betriebe 

Die Kostenfeststellung kann vom Kostenanschlag noch einmal abweichen. Besonders bei Sanierungsmaßnahmen 

können einige Details erst im Zuge der Umsetzung endgültig bewertet 

werden. Dies kann beispielsweise bei verdeckten Gebäudeteilen vorkommen, deren Zustand 

vor der Sanierung nicht ermittelt werden konnte. 

Bevor später nach Schritt 25 die Schlussrechnungen beglichen werden, sollten möglichst die abgerechneten 

Mengen mit den vor Ort gemessenen Mengen verglichen werden. Nach Begleichen 

der Schlussrechnung ist es schwierig, Rückforderungen zu stellen und durchzusetzen. 




14 Vertragsgestaltung. 

Die Rahmenbedingungen. 

Im Rahmen des Bauprozesses müssen Verträge mit verschiedenen Dienstleistern geschlossen 

werden. Ihr Baubegleiter kann Ihnen Hilfestellung bei allen Fragen der Vertragsgestaltung 

geben. Ein Überblick über die wichtigsten Rahmenbedingungen: 

BGB oder VOB. 

Das ist Verhandlungssache. 

In Deutschland herrscht Vertragsfreiheit. Das heißt: Verträge können zwischen zwei Parteien 

grundsätzlich frei vereinbart werden und es steht eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten 

zur Verfügung. Normalerweise kommt dabei das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zum 

Tragen, das ergänzend in den §§ 631 ff. die grundlegenden Rechte und Pflichten der Vertragsparteien 

bestimmt. So räumt zum Beispiel das BGB dem Auftragnehmer das Recht ein, Nachbesserungen 

vornehmen zu können, wenn der Bauherr einen Mangel anmahnt. Der Bauherr 

darf also nicht von sich aus den Mangel sofort beheben bzw. beheben lassen und die Kosten 

dafür anschließend dem Auftragnehmer in Rechnung stellen. 

Um Rechte und Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer ausgewogen zu gestalten, 

ist in Deutschland speziell für den Bauprozess die VOB eingeführt worden. VOB steht für „Vergabe- 

und Vertragsordnung im Bauwesen“. Die VOB ist speziell auf die Besonderheiten des 

Bauprozesses abgestimmt. 

Darin enthalten sind zum Beispiel auch Regelungen, welche Arbeiten in einem bestimmten 

Leistungsbild enthalten sind und daher nicht gesondert erwähnt werden müssen. Die VOB 

muss zwischen Bauherrn und Handwerker explizit vertraglich vereinbart werden. Geschieht 

dies nicht ausdrücklich, werden die Verträge nach BGB geschlossen. In der Praxis hat sich die 

VOB vor allem für große Bauvorhaben bewährt, in denen viele Parteien mitarbeiten. Unter anderem, 

weil die VOB auch vom Auftraggeber viele Mitwirkungspflichten verlangt, sollte man 

sich als privater Bauherr damit auseinandersetzen. 

Der Vertrag mit dem Planer (HOAI). 

Die Preise für Planungsleistungen sind verbindlich geregelt. 

Mit den Planern und Ingenieuren werden Werkverträge geschlossen. Das heißt: Es wird eine 

Leistung in Form einer Planung nach den Wünschen des Bauherrn erbracht, die allen gesetzlichen 

Anforderungen genügt und technisch einwandfrei ist. Die Leistungen sind in der HOAI 

(Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) festgelegt. Hier werden die erforderlichen 

Arbeitsschritte auf neun Leistungsphasen verteilt und detailliert beschrieben. Die HOAI gilt 

für alle Planungsleistungen im Bauwesen. 


BGB: Die Paragrafen 631 ff. regeln grundsätzliche Pflichten der Vertragspartner eines Werkvertrags. 

VOB: Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie muss vertraglich vereinbart werden. 

HOAI: Die HOAI beinhaltet Preisvorgaben für alle Planungsleistungen. 

48 




Der Vertrag mit dem Handwerker. 

Leistungen, die nicht im Angebot oder Leistungsverzeichnis stehen, kosten 

extra. 

Für die Handwerkerverträge sind Planer und Bauleiter Ihre wichtigsten Ansprechpartner. Die 

vom Handwerker zu erbringende Leistung ist im Leistungsverzeichnis beschrieben. Dabei ist 

zunächst unerheblich, wie groß der Zeitaufwand hierfür ist. Wichtig ist, dass das Leistungsverzeichnis 

Bestandteil des Vertrags ist und die geforderten Leistungen umfänglich beschreibt. 

Kommt es im Bauablauf dennoch zu unvorhergesehenen Arbeiten und sind diese nicht vom 

Handwerker verschuldet, müssen sie natürlich abgegolten werden. Daher ist es wichtig, das 

Leistungsverzeichnis so ausführlich wie möglich aufzustellen und außerdem im Vorhinein 

einen Stundensatz für zusätzliche Leistungen zu vereinbaren. 

Haftung. 

Zwischenabnahmen können Ärger vermeiden. 

Wenn auf der Baustelle etwas schiefgeht, stellt sich schnell die Frage nach der Haftung. 

Der Planer haftet für eine Falschplanung, die Handwerksbetriebe sind für eine fehlerhafte 

Ausführung haftbar. Dabei ist der Nachweis, wer fehlerhaft gearbeitet hat, insbesondere im 

Nachhinein häufig schwer zu führen. Bewährt haben sich in diesem Zusammenhang Zwischenabnahmen 

(siehe Schritt 20 „Meilensteine und Zwischenabnahmen“). Insbesondere 

wenn bestimmte, energetisch relevante Bauteile wie Dämmung oder luftdichte Ebene nach 

Fertigstelllung nicht mehr zugänglich sind, sollten zu einem geeigneten Zeitpunkt die Arbeiten 

gemeinsam mit Ihrem Baubegleiter überprüft und abgenommen werden. 

Gewährleistung. 

So kommen Sie auch nach dem Bau zu Ihrem Recht. 

Ein wesentlicher Unterschied zwischen BGB und VOB besteht in der Dauer der Gewährleistung. 

Gelten nach BGB fünf Jahre Gewährleistung, sind es nach VOB nur vier Jahre, sofern 

keine anderen Fristen vereinbart worden sind. 

Um Gewährleistungsansprüche auch praktisch durchsetzen zu können, hat sich in der Praxis 

das Zurückhalten von Sicherheiten (meistens 5 bis 10 Prozent der Auftragssumme der vom 

Handwerker ausgeführten Arbeiten) bewährt. Diese werden erst nach Ausbesserung der Mängel 

gezahlt. 

Wichtig ist eine gute Dokumentation, auch des Ist-Zustands. Machen Sie ausreichend Fotos. 


49



Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen zur Planungsphase. 




15 Bauantrag und Baugenehmigung. 

So ist der Ablauf. 

Zuerst prüft der Planer, ob für die Umsetzung des Bau- oder Sanierungsvorhabens eine Genehmigung 

erforderlich ist oder ob es sich um ein genehmigungsfreies Vorhaben handelt. Er 

stellt dann, wenn nötig, den Bauantrag bzw. das Baugesuch. Die entsprechenden Regelungen 

sind in den Landesbauordnungen festgelegt. Mit dem Bauantrag oder -gesuch wird dann 

eine Baugenehmigung beantragt. Der Antrag wird in den wichtigsten Punkten geprüft. Im 

Folgenden finden Sie Informationen zum Ablauf und eine Übersicht über die erforderlichen 

Unterlagen. 

Ablauf einer Baugenehmigung. 

Das erwartet Sie. 

Nach Abstimmung des Entwurfs wird die Planung bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. 

Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag nach Eingang auf seine Vollständigkeit. 

Für gewöhnlich muss die Behörde gemäß der jeweiligen Landesbauordnung innerhalb 

einer bestimmten Frist von beispielsweise zwei Monaten über den Bauantrag entscheiden. 

Im Falle eines vereinfachten Genehmigungsverfahrens verringert sich diese Frist. Mehr 

Informationen dazu erhalten Sie bei Ihrer Baubehörde. 

Bei Genehmigung erhält der Bauherr ein Genehmigungsschreiben und eine individuelle 

Auflistung von Auflagen, die innerhalb einer Frist erfüllt werden müssen. 

Die Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung liegt je nach Bundesland zwischen zwei und 

vier Jahren. Verlängerungen sind möglich. 

Beispiele für typische genehmigungspflichtige Baumaßnahmen. 

Bei Neubauvorhaben: Hausneubau, Errichtung einer Garage 

Im Sanierungsfall: Hausanbau, neuer Balkon, Ausbau des Dachgeschosses, Nutzungsänderung 

von Gebäuden 

www 

Die KfW Förderbank belohnt besonders energieeffiziente Neubauvorhaben mit attraktiven 

Konditionen. Informieren Sie sich unter www.kfw.de 




Ablauf einer Baugenehmigung. 

Die einzelnen Schritte auf einen Blick. 

Entwurfsabstimmung 

zwischen Bauherrn und bau vorlagen 

berechtigtem Experten 

(siehe unten) 

Erstellung der 

Genehmigungsplanung 

Prüfung auf Vollständigkeit 

Bauaufsichtsbehörde prüft in der 

Regel innerhalb weniger Tage nach 

Eingang 

Einreichung der Genehmigungsplanung 

bei der Bauaufsichtsbehörde 

Prüfung des Bauantrags 

Die Antragsprüfungsfrist kann je nach Bundesland variieren. Im sogenannten 

vereinfachten Baugenehmigungsverfahren kann die Wartezeit verkürzt werden. 

Der Antrag wird dann nur in den wichtigsten Punkten geprüft. Allerdings bleibt 

dann mehr Verantwortung beim Antragsteller. 

Genehmigung 

– Erhalt eines Genehmigungsschreibens 

– Auflistung von Auflagen, die innerhalb 

einer Frist erfüllt werden 

müssen 

– Die Genehmigung ist bundeslandabhängig 

zwischen zwei und 

vier Jahren gültig 

Ablehnung 

– Dazu sollte es bei guter Planung 

nicht kommen 

– Wenn doch, muss der Planer den 

Antrag nach den gesetzlichen 

Vorgaben umarbeiten 


Die Bauvorlageberechtigung ist in Deutschland nach Landesrecht geregelt. Je nach Bundesland 

und Größe des Bauvorhabens sind hierfür beispielsweise Architekten, Ingenieure und bei kleineren 

Baumaßnahmen auch Handwerksmeister zugelassen. 

52 




Erforderliche Unterlagen für einen Bauantrag. 

Organisieren Sie sich rechtzeitig. 

Vermerken Sie unten in der Tabelle die Kontaktdaten der Firmen bzw. Behörden, von denen 

Sie Unterlagen für den Bauantrag erhalten haben. So ersparen Sie sich für die Zukunft zeitaufwendiges 

Suchen nach Adressen. 

Lageplan (Maßstab 1:500, wird zum Beispiel vom Vermessungsingenieur erstellt) 

Übersichtsplan (Maßstab 1:1000, kann bei Ihrer Gemeinde bestellt werden) 

Bauzeichnungen (Maßstab 1:100, wird vom Planer erstellt) 

Baubeschreibung (textliche Beschreibung auf einem amtlichen Formular) 

Berechnung der Grundflächen- und der Geschossflächenzahl, der Wohn- und Nutzfläche 

und des umbauten Raums (schriftlich als Anlage zum Bauantrag) 

Nachweis der erforderlichen Pkw-Stellplätze (schriftlich und zeichnerisch) 

Bautechnische Nachweise (Wärme- und Schallschutz, Standsicherheit, ggf. Brandschutznachweis) 

Erklärung des Entwurfsverfassers (im vereinfachten Verfahren) 

Statistischer Erhebungsbogen für Bauanträge (Formular) 

Weitere Nachweise können gegebenenfalls gefordert werden (zum Beispiel Entwässerungsplan, 

nachbarrechtliche Erklärungen, Nachweis über die Berufshaftpflicht des Bauvorlageberechtigten 

etc.). 

Tabelle: Unterlagen für einen Bauantrag 

Unterlage Beauftragt am Name und Kontaktdaten 

des Planers / der Behörde 

Lageplan 

Maßstab 1:500 

Übersichtsplan 


Bauzeichnungen 


Baubeschreibung 

Berechnung der Grund- und 

der Geschossflächenzahl, der 

Wohn- und Nutzfläche und 

des umbauten Raums 

Ob und wie ein Bauantrag gestellt werden muss, regelt die Bauordnung Ihres Bundeslandes. 

Zugang zu den erforderlichen Regelungen und Formularen sowie weitere Informationen zum 

Bauantrag erhalten Sie in der Regel im Internet auf den Seiten des zuständigen Bauamtes. 


53



Tabelle: Unterlagen für einen Bauantrag 

Unterlage Beauftragt am Name und Kontaktdaten 

des Planers / der Behörde 

Nachweis der erforderlichen 

Pkw-Stellplätze, schriftlich 

und zeichnerisch 

Bautechnische Nachweise 

Erklärung des Entwurfsverfassers 

Statistischer Erhebungsbogen 

für Bauanträge 

Weitere Nachweise 



Planung. 

Dokumentation.



16 Dokumentation: Planung. 

Ihre Ablage. 

Eine Dokumentation der Planung ist wichtig, um im Verlauf des weiteren Bauprozesses die 

Details nicht aus den Augen zu verlieren und die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten 

kontrollieren zu können. Die Schritte 12 bis 15 haben Ihnen Aufschluss über alle wichtigen 

Punkte zum Thema Planung gegeben. Heften Sie die unten aufgeführten Unterlagen in Ihre 

Dokumentation ein und haken Sie die Liste ab. 

Dokumentation: Planung 


Zeichnerische/textliche Darstellung des energetischen 

Konzepts (Grundlage dafür war die Energieberatung) 

Entwurfsplanung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) 

als Grundgerüst der weiteren Planung 

Werkplanung mit Angaben zu Materialien, 

eventuell Detailzeichnungen etc. 

12 

12 

12 

Detailpläne kniffliger Punkte 12 

Vertragsunterlagen der beauftragten Handwerker 12 

Kostenberechnung für den ausgewählten Entwurf 13 

Eigene Aufzeichnungen und Überlegungen zur 

Planungsphase 

14 

Baugenehmigungsunterlagen 15 

Statikpläne bei Änderung statisch relevanter 

Bauteile 

Haustechnikpläne (Wo liegen die Leitungen? 

Welche Produkte wurden verbaut?) 

Berechnungen (zum Beispiel statischer Nachweis, 

Haustechnik) 

15 

15 

15 

Tabelle: Unterlagen für einen Bauantrag 15 

56 


Phase 4: 

Umsetzung. 

Phase 4: 

Umsetzung.

Phase 4: Umsetzung 


Phase 4: 

Umsetzung. 

Von der Planung zur gelungenen Umsetzung. 

Jetzt kann es losgehen. 

In der Umsetzungsphase zeigt sich der Erfolg der Arbeit aus den vorangegangenen Kapiteln. 

Sie haben schon viel geschafft! Jetzt entscheiden die Qualität der Handwerker und eine gute 

Bau (stellen) begleitung über das reale Ergebnis Ihres Bauvorhabens. Bisher hat Ihr Baubegleiter 

ein Auge auf die Planung gehabt, jetzt geht es für ihn darum, bei den entscheidenden 

Momenten (insbesondere bei Zwischen- und Endabnahmen) auf der Baustelle präsent zu sein 

und guten Kontakt zu allen am Bau Beteiligten zu pflegen. 



17 

18 

19 

20 

21 

Koordination auf der Baustelle. 

Hier finden Sie Informationen darüber, welche Aufgaben 

der Bauleiter hat. 

Der Bauleitervertrag. 

Alles Wesentliche, was Sie zum Bauleitervertrag wissen 

sollten. 

Checkliste: Notwendige Kenntnisse des Bauherrn als 

Bauleiter 

Baubesprechungen. 

Warum Auftaktbesprechung und Baubesprechungen 

von zentraler Bedeutung sind und wie sie durchgeführt 

werden. 

Meilensteine und Zwischenabnahmen. 

An dieser Stelle sollte geklärt sein, ob Ihr Planer einen markierten 

Ablaufplan erstellt hat, ob Meilensteine gesetzt 

wurden und ob Ihr Baubegleiter die Termine kennt. 

Dokumentation: Umsetzung. 

Halten Sie Ihre Aufzeichnungen und wichtige Informationen 

hier fest. 

59 

61 

62 

63 

64 

66 

58 




17 Koordination auf der Baustelle. 

Der Bauleiter hat den Überblick. 

Die wichtigste Funktion für eine gute Koordination auf der Baustelle ist die Bauleitung. Die 

Aufgabe des Bauleiters ist es, die zeitlichen und technischen Abläufe im Blick zu behalten und 

auf die Ausführung der einzelnen Arbeiten zu achten. Die Bauleitung übernimmt in der Regel 

der Planer, sie kann jedoch auch dem Energieberater, einem Bautechniker oder einem Handwerker 

aus einem der Hauptgewerke übertragen werden. Die Kosten des Bauleiters hängen 

vom Bauvolumen und den Leistungen ab. 

Der Bauleiter. 

Hier läuft alles zusammen. 

Noch einmal zur Begriffserklärung: 

Der Baubegleiter berät 

Sie während des gesamten 

Bauvorhabens. Der Bauleiter 

sorgt für den reibungslosen 

Ablauf zwischen den Gewerken 

auf der Baustelle. Im Idealfall 

übernimmt der Baubegleiter 

auch die Funktionen des 

Bauleiters. 

Der Bauleiter ist mit den unterschiedlichsten Aufgaben betraut: Er koordiniert und dokumentiert 

die Baustelle, prüft Ausschreibungen und Rechnungen und ist beteiligt an Abnahmen 

der Behörden und mit Ihnen als Bauherrn. Seine zentralen Aufgaben sind: 

Erstellung der Ausschreibungen 

Angebotsprüfung 

Baustellenpräsenz (mindestens wöchentlich) 

Baustellenablauf koordinieren 

Zeit- und Ablaufplan mit Meilensteinen anpassen (bei Verzögerungen) 

Bautagebuch führen 

Fotodokumentation der eingebauten Materialien und Zwischenstände erstellen 

(bei Sanierungen Situation vorher/nachher) 

Baubesprechungen leiten (mit Protokoll) 

Mitwirkung bei behördlichen Abnahmen 

Aufstellung der Baumängel und Bauschäden 

Gegebenenfalls Betreuung qualitätssichernder Maßnahmen (siehe dena-Gütesiegel 

Effizienzhaus, Schritt 4) 

Überwachen der Mängelbeseitigung 

Technische Nachweise und Unternehmererklärungen prüfen 

Rechnungen der Handwerker prüfen 

Zwischen- und Schlussabnahmen (mit Protokoll für Ihre Unterlagen) 

Information des Bauherrn über zu leistende Abschlagszahlungen 

Setzen Sie das Honorar des Bauleiters in Relation zu den gesamten Baukosten. Sie werden feststellen, 

dass es nur einen Bruchteil von der Gesamtsumme ausmacht. Spätere Bauschäden oder 

die höheren Energiekosten bei mangelhafter Ausführung können Ihren Geldbeutel weit mehr 

belasten! 




Exkurs: Sicher bauen. 

Die finanziellen Risiken des Hausbaus oder einer teuren Sanierungsmaßnahme können Sie 

durch den Abschluss spezieller Versicherungen minimieren. Deshalb ist eine besonders intensive 

Auseinandersetzung mit dem Thema Versicherungen zu empfehlen. Sprechen Sie mit 

verschiedenen Versicherungsanbietern. 

Bauleistungsversicherung. 

Mit dieser Versicherung schützen Sie Ihr Bauvorhaben vor unvorhergesehenen Schäden beispielsweise 

durch Sturm oder Hagel. 

Feuerversicherung. 

Diese Versicherung wird bei einer Kreditfinanzierung meist von der Bank für den Rohbau verlangt. 

Sie wird nach Baufertigstellung häufig in eine Gebäudeversicherung umgewandelt. 

Bauherrenhaftpflichtversicherung. 

Diese Versicherung ist besonders wichtig. Sie versichert Sie gegen Schäden, die beispielsweise 

durch unsachgemäße Absicherungen entstehen können. 

Gesetzliche Unfallversicherung. 

Private Helfer auf Ihrer Baustelle, also Freunde und Familie, müssen in der gesetzlichen 

Unfallversicherung gemeldet sein. 

Vertragserfüllungsbürgschaft. 

Mit dieser Bürgschaft erhalten Sie von Ihrem Handwerks- oder Baubetrieb die Sicherheit, dass 

bei Insolvenz dessen Bank für die Fertigstellung des Bauvorhabens einsteht. 

60 




18 Der Bauleitervertrag. 

Das Wesentliche im Überblick. 

Der von Ihnen favorisierte Bauleiter wird Ihnen einen Vertrag über seine Leistungen aushändigen. 

Die Inhalte eines Bauleitervertrags variieren und stehen in Abhängigkeit zu den 

entsprechenden Baumaßnahmen. Generell sollten im Vertrag alle Aufgaben so genau wie 

möglich beschrieben werden, so können Sie Missverständnissen vorbeugen. In der Regel 

basieren Bauleiterverträge auf der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). 

Die folgenden Hinweise geben Ihnen wichtige Anhaltspunkte zu Bauleiterverträgen, erheben 

jedoch aufgrund der Unterschiede der Bauvorhaben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 

Das sollte der Vertrag beinhalten: 

Grundstück mit vollständiger Adresse und Flurstücknummer benennen 

Art der Leistungen, zum Beispiel: 

Erstellen der Ausschreibung durch den Bauleiter 

Angebotsprüfung 

Koordination des Baustellenablaufs 

Mängelerfassung 

Gegebenenfalls Betreuung qualitätssichernder Maßnahmen 

(siehe dena-Gütesiegel Effizienzhaus, Schritt 4) 

Zwischen- und Schlussabnahme 

Vergleichen Sie die Vertragsinhalte mit den oben beschriebenen Aufgaben eines Bauleiters 

und prüfen Sie, ob alles, was auf Ihrer Baustelle an Leistungen notwendig ist, im Vertrag 

geregelt ist. 

Umfang der Leistungen (zum Beispiel wöchentliches Erscheinen auf der Baustelle) 

Honorarvereinbarung (auf Stundenbasis, als Festpreis oder nach HOAI) 

Können Sie die Bauleiteraufgaben selbst übernehmen? 

Was es zu beachten gilt. 

Prinzipiell ist es natürlich möglich, dass Sie die Bauleiterfunktion übernehmen. Wie Sie aus 

Schritt 17 schon wissen, sind die Aufgaben eines Bauleiters umfangreich und vielfältig. Sollten 

Sie Laie auf diesem Gebiet sein, empfehlen wir, diese Aufgabe in die Hände eines Profis zu legen, 

der sich damit auskennt. 

Lassen Sie alle Verträge vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Sachverständigen 

oder Ihrem Baubegleiter gründlich prüfen. So stellen Sie sicher, dass Sie nichts vergessen haben 

oder Formulierungen zu Ihren Ungunsten gewählt wurden. Diese Empfehlung gilt übrigens für 

alle Verträge Ihres Bauvorhabens! 




Wenn Sie die Funktion des Bauleiters doch selbst übernehmen wollen, benötigen Sie viel Zeit 

und starke Nerven. Sollten Sie sich diese Rolle zutrauen und die Aufgaben genau kennen, 

empfehlen wir, die nachfolgende Tabelle sehr gewissenhaft auszufüllen. Nur wer die Fragen 

eindeutig mit „Ja“ beantworten kann, sollte Bauleiter für seine eigene Baustelle werden. 

Checkliste: Notwendige Kenntnisse des Bauherrn als Bauleiter 

Frage 

Ja 

Haben Sie sich über die einzelnen Handwerksarbeiten genauestens informiert? 

Wissen Sie, wie diese im Detail und vor allem an den Bauteilanschlüssen durchzuführen 

sind? 

Können Sie Ausführungspläne lesen? 

Wissen Sie, mit welchen technischen Maßnahmen Ihr angestrebter Energieeffizienzstandard 

erreicht wird (technische Einbauten wie zum Beispiel Wärmepumpe, Dicke 

der Dämmung im Dach und in den Wänden, U-Wert der Fenster etc.)? 

Sind Sie mit folgenden Begriffen vertraut: 

– Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis 

– Qualitätssicherungsinstrumente wie zum Beispiel Luftdichtigkeitstest und 

Thermografie 

– Wärme- und Kältebrücken 

– Luftdichtigkeitskonzept 

– Wärmedämmkonzept 

– Thermische Hülle 

– Wärmerückgewinnung 

– Kontrollierte Be- und Entlüftung 

– Technik der Heizung und der Warmwasserbereitung 

– Arbeitssicherheit 

– Bauablaufplan 

– Unternehmererklärung 

62 




19 Baubesprechungen. 

Treffen Sie sich regelmäßig. 

Die Baubesprechung ist das zentrale Element für einen reibungslosen Baustellenablauf. Sie 

wird vom Bauleiter organisiert. Hier werden alle wichtigen Informationen der Baubeteiligten 

ausgetauscht und miteinander abgestimmt. Auch wenn der Bauleiter bei den Baubesprechungen 

anwesend ist, sollten Sie als Bauherr gerade zu den wichtigen Besprechungen dazukommen 

und präsent sein. 

Auftaktbesprechung. 

Binden Sie alle ein. 

Es ist wichtig, zum Auftakt mit allen Beteiligten die Ziele zu besprechen. Binden Sie alle Gewerke 

in die Abläufe ein und lassen Sie auch Einwände zu, sollten Abläufe nach Meinung der 

Ausführenden verbesserungswürdig sein. Wesentliche Inhalte der Auftaktbesprechung sind: 

Bauherr und Bauleiter stellen sich vor 

Beschreibung der baulichen und energetischen Ziele mit Übergabe notwendiger Unterlagen 

wie zum Beispiel Ausführungsplänen und energetischen Konzepten 

Zeit- und Ablaufplan vorstellen und konstruktive Kritik der Beteiligten einfließen lassen 

Meilensteine (Zwischenabnahmen) ansprechen 

Klärung von Zuständigkeiten 

Knackpunkte und Übergänge der Gewerke besprechen und abstimmen 

Adresslisten 

Festlegung regelmäßiger Besprechungstermine (zum Beispiel wöchentlich oder alle 

14 Tage) 

Verfassung eines Ergebnisprotokolls für alle Teilnehmer 

Regelmäßige Baubesprechungen. 

Halten Sie alle auf dem Laufenden. 

Im realen Bauablauf sind Abweichungen von der Planung an der Tagesordnung. In regelmäßigen 

Baubesprechungen können Veränderungen abgestimmt werden. Sie laufen ähnlich 

wie die Auftaktbesprechung ab mit folgenden Ergänzungen: 

Zeit- und Ablaufplan im Blick halten: Sind alle Arbeiten fristgerecht erledigt worden? 

Gab es Schwierigkeiten, Verzögerungen etc.? 

Sind alle Zuständigkeiten im Detail geklärt? 

Sind die Schnittstellen zwischen den Gewerken genau geregelt? 

Festlegung von Einzelabnahmen von später verdeckten Bauteilen 

Beachtung der Arbeitssicherheit 

Protokollversand an alle Teilnehmer: Die offenen Punkte werden mit Datum weitergeführt, 

bis sie erledigt sind. 




20 Meilensteine und 

Zwischenabnahmen. 

So werden die Etappen im Bauablauf 

sicher gemeistert. 

Vor Baubeginn wurden durch den Planer sogenannte Meilensteine gesetzt. Dies sind besondere 

Markierungen, die ein bestimmtes Ziel setzen und in der Regel Voraussetzung für nachfolgende 

Arbeiten sind. Diesen Meilensteinen sollte besondere Aufmerksamkeit gewidmet 

werden! Wird ein Meilenstein später als geplant erreicht, kann das unter Umständen weitreichende 

Folgen für den weiteren Bauablauf haben. Sprechen Sie mögliche Konsequenzen 

rechtzeitig auf den Baubesprechungen an! 

Die Zwischenabnahme. 

Die Zwischenabnahme von Bauleistungen ist deshalb ein wichtiger Schritt im Baugeschehen, 

weil manche Leistungen nur zu einem bestimmten baulichen Zeitpunkt begutachtet und abgenommen 

werden können, da sie später nicht mehr zugänglich sind. Abgenommen werden 

die vertraglich vereinbarte Leistung und die Ausführung nach den „allgemein anerkannten 

Regeln der Technik und dem üblicherweise zu erwartenden Ausführungsstandard“. Nehmen 

Sie Ihren Bauleiter zur Zwischenabnahme mit! 

Begehen Sie vor dem Abnahmetermin mit dem Bauleiter und dem Baubegleiter oder Sachverständigen 

die Baustelle, um eventuell vorhandene Mängel schon vorab zu erkennen und zu 

dokumentieren. Unabhängige Sachverständige finden Sie beispielsweise beim Technischen 

Überwachungsverein (TÜV), beim Verband Privater Bauherren (VPB) oder beim Bauherrenschutzbund 

(BSB). 

Fertigen Sie unbedingt Protokolle und Fotos zu den Zwischenabnahmen an und heften Sie 

diese ab. Bei Abschlagszahlungen können Sie gegebenenfalls einen Teil einbehalten, sofern 

Mängel festgestellt werden. Besprechen Sie das mit dem Bauleiter und den ausführenden Unternehmen. 


Im folgenden Kapitel „Abschluss“ wird die Bedeutung der Schlussabnahme erläutert, die nach 

demselben Prinzip wie die Zwischenabnahmen funktioniert. Der Schlussabnahme fällt eine 

Schlüsselrolle zu, da dies die letzte Abnahme ist und sie zum Abschluss der beauftragten Leistung 

führt. 

64 



Umsetzung. 

Dokumentation.



21 Dokumentation: Umsetzung. 

Ihre Ablage. 

Dokumentieren Sie die Bauphase sehr genau. Fotodokumentationen helfen Ihnen, sich ein 

Vorher-nachher-Bild zu machen. Ergebnisprotokolle führen Ihnen vor Augen, was die Ziele 

waren und welche Ergebnisse ganz konkret erreicht wurden. Haken Sie ab, wenn Sie alle 

Unterlagen zusammenhaben, und machen Sie sich auf den Weg in die letzte Phase: den 

Abschluss. 

Dokumentation: Umsetzung 


Versicherungsunterlagen: Sichern Sie sich gegen 

mögliche Schäden ab und verwahren Sie die Unterlagen 

für den Ernstfall (Exkurs: Sicher bauen). 

17 

Bauleitervertrag 18 

Ergebnisprotokolle Auftakt- und Baubesprechungen 

Fotodokumentation und Protokolle (Baustelle vorher/nachher, 

eingebaute Details, Anschlüsse, die 

später verdeckt sind, etc.) 

Zwischenrechnungen und Nachweise über 

Abschlags zahlungen 

19 

20 

20 

Weitere Unterlagen 


Es empfiehlt sich, immer wieder Fotos von den einzelnen Zuständen der Bauphase zu machen. 

So wissen Sie beispielsweise auch später, wo welche Leitungen liegen. 

66 


Phase 5: 

Abschluss. 

Phase 5: 

Abschluss.

Phase 5: Abschluss 


Phase 5: 

Abschluss. 

Die Arbeit am Bau ist getan. 

Jetzt übernehmen Sie. 

Mit dem Abschluss der Umsetzungsphase sind Sie fast am Ziel. Was noch fehlt ist die Übergabe. 

Diesen Punkt sollten Sie ernst nehmen. Er ist ein entscheidender Schritt, da es jetzt um die 

dauerhafte Nutzung Ihres Hauses geht. Schaffen Sie optimale Voraussetzungen zur gesetzlich 

vorgeschriebenen Gewährleistung. 



22 

23 

Einweisung, Handbuch & Co. 

Hier finden Sie Informationen über den Unterschied 

zwischen einer Übergabe und einer Abnahme. 

Die Schlussabnahme. 

Damit bestätigen Sie, dass die erbrachten Leistungen 

mängelfrei erbracht wurden. 

69 

70 

Checkliste: Schlussabnahme 71 

24 

25 

26 

Mängel und Gewährleistung. 

Welche Möglichkeiten bestehen, wenn Sie mit den 

Leistungen nicht zufrieden sein können? 

Rechnungsprüfung. 

Wenn die Rechnungen eingehen, sollten sie gründlich 

geprüft werden. Worauf ist dabei zu achten? 

Dokumentation: Abschluss. 

Halten Sie Ihre Aufzeichnungen und wichtige 

Informationen hier fest. 

73 

74 

76 

68 




22 Einweisung, Handbuch & Co. 

So funktioniert das neue Haus. 

Vereinbaren Sie mit den Handwerkern Termine zur Einweisung und Übergabe. Ziehen Sie dabei 

Ihren Baubegleiter hinzu. Scheuen Sie sich nicht, alle Fragen zu stellen, die Ihnen relevant 

erscheinen! Nicht nur für Ihre neuen technischen Geräte benötigen Sie eine fachmännische 

Einweisung. Beispielsweise kann Ihnen Ihr Handwerker Informationen über die Spezialpflege 

Ihres neuen Dielenfußbodens oder aber Hinweise für künftige Arbeiten an der frisch 

gedämmten Hausfassade geben. 

Die Übergabe und die Abnahme. 

Zwei verschiedene Paar Schuhe. 

Die Begriffe Übergabe und Abnahme werden umgangssprachlich oft gleichgesetzt. Es handelt 

sich aber um zwei unterschiedliche Schritte, die häufig an einem gemeinsamen Termin 

stattfinden: 

Die Übergabe. 

Die Übergabe einer abgeschlossenen Arbeit vom Auftragnehmer an Sie als Auftraggeber ist 

verbunden mit der Einweisung in die Nutzungs-, Wartungs- und Pflegedetails zum Beispiel 

der neuen Heizungsanlage. Sie erhalten von den Handwerkern Bedienungsanleitungen, Pflegehinweise, 

Wartungsbücher, Garantiebedingungen und eventuell weitere Informationen. 

Die Abnahme. 

Sie ist ein offizieller Vorgang zur Anerkennung der Leistung gemäß der vereinbarten Kriterien. 

Sie ist Voraussetzung für die Schlusszahlung. Weitere Informationen zur Abnahme erhalten 

Sie in Schritt 23. 

Kopieren Sie sich wesentliche Informationen (zum Beispiel aus der Bedienungsanleitung zur 

Heizungs regelung) und bringen Sie diese am Gerät direkt an. 

Heften Sie alle relevanten Dokumente in diesem Kapitel unter „Dokumentation“ ab oder legen 

Sie einen eigenen Ordner an. So haben Sie alles griffbereit sortiert. 




23 Die Schlussabnahme. 

Danach stehen Sie in der Beweispflicht. 

Bei der Schlussabnahme bestätigen Sie als Bauherr dem Handwerker, dass die vertraglich 

vereinbarte Leistung frei von Mängeln ist und von Ihnen ohne Beanstandung angenommen 

wird. Von zentraler Bedeutung ist dieser Schritt aus zwei Gründen: 

Künftig muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt. 

Die Verjährungsfrist für die Gewährleistung beginnt zu laufen. 

Genau wie die im vorangegangenen Kapitel beschriebenen Zwischenabnahmen ist die gewissenhafte 

und kompetente Schlussabnahme zwingend, um Ihre Interessen als Bauherr zu 

wahren. Sollten Sie bisher auf einen unabhängigen Sachverständigen verzichtet haben, sollten 

Sie an dieser Stelle unbedingt auf diese fachliche Unterstützung zurückgreifen! Auch hier 

ist eine Begehung mit einem Sachverständigen vor dem Abnahmetermin empfehlenswert. So 

können Sie eventuelle Mängel schon vorab dokumentieren. Als Baumangel gilt grundsätzlich 

die Abweichung des tatsächlichen Gebäudezustands vom vereinbarten Soll-Zustand. Mängel 

sind durch den verantwortlichen Handwerker kostenlos zu beheben. 

Das Abnahmeprotokoll. 

Wesentlich ist das Abnahmeprotokoll. Hier müssen die Teilnehmer der Abnahme und das Datum 

vermerkt sein sowie alle konkreten Mängel und die Fristen, innerhalb derer die Mängel 

zu beheben sind. Üblicherweise wird ein Teilbetrag der Schlussrechnungen bis zur Behebung 

der Mängel einbehalten. Begleichen Sie die Schlussrechnung erst vollständig, wenn der Mangel 

behoben und die einwandfreie Ausführung der vereinbarten Leistung durch den unabhängigen 

Sachverständigen bestätigt wurde. 


Vergessen Sie nicht, alle an der Schlussabnahme Beteiligten das Abnahmeprotokoll unterschreiben 

zu lassen und das Protokoll sorgfältig abzuheften! 

70 




Gehen Sie die Checkliste durch, um sicherzustellen, dass Sie bei der Schlussabnahme nichts 

vergessen haben. 

Checkliste: Schlussabnahme 

Aufgaben 

Erledigt 

Legen Sie sich das (idealerweise durch den Baubegleiter) vorbereitete 

Abnahmeprotokoll bereit. 

Schauen Sie sich die Vertragsvereinbarungen genau an. 

Begehen Sie die Baustelle vor dem Abnahmetermin gemeinsam mit einem 

unabhängigen Sachverständigen. Werden hierbei Mängel erkannt, 

werden Sie im Abnahmeprotokoll aufgenommen. 

Lassen Sie ebenfalls vor der Abnahme der Handwerkerleistungen an Fassade, 

Dach, Fenstern oder Türen einen Luftdichtigkeitstest durchführen, 

um mögliche nicht sichtbare Schwachstellen in der Abdichtung der Gebäudehülle 

zu entdecken. 

Falls Sie qualitätssichernde Maßnahmen mit dem dena-Gütesiegel Effizienzhaus 

vereinbart haben, lassen Sie es sich vor der Abnahme ausstellen. 

Neu installierte oder modifizierte technische Anlagen sollten bereits vor 

der Abnahme auf ihre Funktion hin getestet werden. Die neue Heizung 

beispielsweise sollte vor der Abnahme einige Stunden laufen. 

Vereinbaren Sie den Abnahmetermin mit Ihrem Handwerker rechtzeitig. 

Wenn darauf aufbauende Handwerksleistungen erst im Anschluss 

erbracht werden können, werden sie bei erkannten Mängeln eventuell 

verzögert. 

Nehmen Sie zu den Abnahmeterminen auch Ihren geförderten Baubegleiter 

(siehe Diagnose und Beratung) und den Planer mit. 

Bevor Sie die Leistung abnehmen, sollte die Übergabe stattgefunden 

haben. Bei der Übergabe erhalten Sie alle notwendigen Unterlagen und 

Garantieerklärungen, eine ausführliche Einweisung in die Funktionen 

und wichtige Pflegehinweise. 

Vermerken Sie in Ihrem Protokoll alle festgestellten Mängel und die Vereinbarung 

mit dem Handwerker zur Nacherfüllung und zum Termin ihrer 

Fertigstellung. 

Erinnern Sie Ihren Handwerker daran, dass er spätestens zum Abnahmetermin 

die Unternehmererklärung (siehe Schritt 17) mitbringen muss. 

Nach Abschluss aller Arbeiten erfolgt die Kostenfeststellung. Lesen Sie dazu in Phase 3 „Planung“ 

unter Schritt 12 „Ablaufplan“ nach. 


71



Notizen zur Schlussabnahme. 




24 Mängel und Gewährleistung. 

Fristen und Pflichten. 

Sollten Sie trotz professioneller Begleitung zum Beispiel durch einen Energieberater und 

regelmäßiger Kontrolle der Bau- oder Sanierungsetappen Mängel feststellen, haben Sie wie 

im vorangegangenen Kapitel beschrieben vor der endgültigen Abnahme der Leistung die 

Gelegenheit, diese festzustellen und durch den Handwerker beheben zu lassen. Treten jedoch 

nach der Schlussabnahme Mängel auf, greift die Gewährleistungspflicht. 

Sie wird als Verjährungsfrist für werkverträgliche Mängelansprüche bezeichnet. Mängel, die 

bei Abnahme nicht ersichtlich sind und sich erst später offenbaren, müssen bei Verschulden 

eines Auftragnehmers durch diesen innerhalb der Gewährleistungsfrist behoben werden. Der 

Bauherr muss allerdings beweisen, dass der Auftragnehmer die Schuld an dem Mangel trägt. 

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Handwerkern zwischen zwei und fünf und bei Planern 

fünf Jahre (in Einzelfällen auch mehr). 

Gewährleistungsfristen. 

Das sollten Sie beachten. 

Erstellen Sie eine übersichtliche Auflistung der Gewährleistungsfristen aller Gewerke (inklusive 

Abnahmedatum). Beachten Sie bitte auch die Ausführungen des Punktes Gewährleistung 

in Schritt 14. Nach Ablauf der Gewährleistung sind den Handwerksbetrieben die zurückbehaltenen 

Sicherheiten zu überweisen. Kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollten Sie deshalb 

die jeweilige Bauleistung genau anschauen. Sollten Sie dabei Funktionsfehler, erste Risse, 

Feuchtigkeit oder Ähnliches entdecken, müssen Sie den eingetretenen Mangel als solchen 

rechtzeitig anzeigen. 

www 

Kontrollieren Sie Ihren Energieverbrauch nach der Sanierungsmaßnahme. Unser Verbrauchsmonitoring 

auf der Internetseite www.zukunft-haus.info/verbrauchsmonitoring zeigt Ihnen, 

wie es geht. Damit behalten Sie Ihre Energiekosten im Griff. 




25 Rechnungsprüfung. 

Nach der Abnahme kommt die 

Abschlussrechnung. 

Nach der Abnahme der erbrachten Leistungen durch den Bauherrn erstellt der Handwerker 

seine Schlussrechnung. 

Die Schlussrechnung. 

Prüfen Sie genau. 

Bevor Sie nach erfolgreicher Abnahme die Schlussrechnung begleichen, prüfen Sie folgende 

Punkte: 

Ist die Rechnung fällig und die Abnahme erfolgt? 

Wurden die vorher abgerechneten Abschläge korrekt von der Schlussrechnung 

abgezogen? 

Wurden die bei der Abnahme eventuell festgestellten Mängel beseitigt? 

Wurde die Rechnung übersichtlich und nachvollziehbar aufgestellt? 

Wurden die aufgeführten Leistungen im vereinbarten Umfang erbracht? 

Wurden zusätzliche Leistungen außerhalb der vertraglich vereinbarten Inhalte gesondert 

ausgewiesen? 


Die Schlussrechnungen sind Grundlage für die Kostenfeststellung durch den Planer. 

Siehe Schritt 13. 

74 



Abschluss. 

Dokumentation.



26 Dokumentation: Abschluss. 

Ihre Ablage. 

Der letzte Schritt! Dokumentieren Sie gewissenhaft Ihre Unterlagen zu den Themen Übergabe 

und Schlussabnahme sowie alle Pflege- und Wartungshinweise. Heften Sie Bedienungsanleitungen, 

Garantiescheine und Produktbeschreibungen hier oder an einem anderen zentralen 

Ort ab. Wer an dieser Stelle noch einmal gut organisiert ans Werk geht, spart für die Zukunft 

Zeit und Energie. 

Dokumentation: Abschluss 


Technische Produktbeschreibungen der Haustechnik, 

Bedienungsanleitungen 

22 

Pflege- und Wartungshinweise 22 

Garantiescheine und für Garantiebedingungen 

notwendige Unterlagen 

22 

Kontakte bei Störungen oder Ausfällen 22 

Checkliste: Schlussabnahme 23 

Notizen zur Schlussabnahme 23 

Unternehmererklärungen der Handwerker 23 

Unterschriebene Abnahmeprotokolle 

(Bauherr, Sachverständiger, Handwerker) 

23 

Energieausweis nach der Sanierung 23 

Auflistung der Gewährleistungsfristen 24 

Abschlussrechnungen der Handwerker 25 

Abschlussrechnung von Planer, Baubegleiter, 

Bauleiter, Sachverständigem 

25 

Kostenfeststellung (siehe Schritt 13) 25 

76 


Service. 

Service.

Service 

Gesamtübersicht 

Phase Schritt Thema 

Gesamtübersicht 

1 Der erste Schritt in die Sanierung. 

2 Einstieg in den Neubau. 

1 

3 Die Baubegleitung. 

4 Energieberatung und Energieausweis. 

5 Prioritäten-Check für die Sanierung. 

6 Dokumentation: Diagnose und Beratung. 

7 Ihre persönliche Finanzübersicht. 

2 

8 Feststellung Finanzierungsbedarf. 

9 Fördermöglichkeiten. 

10 Vorbereitung Bankgespräch. 

11 Dokumentation: Finanzierung. 

12 Ablaufplan. 

3 

13 Kostenberechnung, -anschlag, -feststellung. 

14 Vertragsgestaltung. 

15 Bauantrag und Baugenehmigung. 

16 Dokumentation: Planung. 

17 Koordination auf der Baustelle. 

4 

18 Der Bauleitervertrag. 

19 Baubesprechungen. 

20 Meilensteine und Zwischenabnahmen. 

21 Dokumentation: Umsetzung. 

22 Einweisung, Handbuch & Co. 

5 

23 Die Schlussabnahme. 

24 Mängel und Gewährleistung. 

25 Rechnungsprüfung. 

26 Dokumentation: Abschluss. 


Service 

Weitere Informationsquellen 

Weitere Informationsquellen. 

Alle auf einen Blick. 

Der Effizienzhaus-Lotse dient Ihnen als Wegweiser durch Ihr Bau- oder Sanierungsvorhaben 

und beantwortet die wichtigsten Fragen. Die enthaltenen Informationen sind kurz und 

knapp. Detailliertere und umfangreichere Informationen erhalten Sie in den Informationsmaterialien 

und auf den Internetseiten der dena, aber auch bei verschiedenen unabhängigen 

Institutionen und Partnern der dena. 

In der folgenden Liste finden Sie eine Auswahl von Beratungsstellen, wichtigen Institutionen 

und Internetportalen. Dort stehen Ihnen kompetente Ansprechpartner oder verständlich aufbereitete 

Internetinhalte zur Verfügung. Sie erhalten umfangreiche und neutrale Auskünfte 

rund um das Thema energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie zur öffentlichen Förderung. 

Ansprechpartner im Überblick. 

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena). 

Kompetenzzentrum für Energieeffizienz, erneuerbare Energien und intelligente Energiesysteme. 

Das Leitbild der dena ist es, Wirtschaftswachstum zu schaffen und Wohlstand zu 

sichern – mit immer geringerem Energieeinsatz. Dazu muss Energie so effizient, sicher, preiswert 

und klimaschonend wie möglich erzeugt und verwendet werden – national und international. 

www.dena.de 

Geben Sie Ihre Postleitzahl ein und finden Sie in Ihrer Nähe qualifizierte Experten mit nachgewiesener 

Erfahrung und Referenzen, Effizienzhäuser zum Anschauen und alle Fördermittel: 

Effizienzhaus-Portal. 

In diesem Portal finden Sie zahlreiche gut dokumentierte Neubau- und Sanierungsvorhaben, 

bei denen Sie sich Anregungen holen können. 


Expertendatenbank. 

Hier findet sich ein Pool aus qualifizierten Energieberatern, Ausstellern von Energieausweisen, 

Architekten, Ingenieuren, Technikern und Handwerkern. Suchen Sie gezielt nach Partnern 

für die Sanierung in Ihrer Nähe. 

www.zukunft-haus.info/experten 

Fördermittelsuche. 

Einen ersten Überblick über die aktuellen Förderprogramme erhalten Sie in der Fördermittelsuche. 

www.zukunft-haus.info/foerderung 

Kostenlose Info-Hotline. 

Montag bis Freitag 7.00 bis 20.00 Uhr: 

Tel.: 08000 - 736-734 


79

Service 


Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS). 

Das BMVBS stellt Informationen in Broschüren und auf der eigenen Internetseite zur Verfügung. 

Der Bürgerservice des Ministeriums kann montags bis freitags zwischen 9 und 12 Uhr 

telefonisch erreicht werden. 

Tel.: 030 18300-3060 

www.bmvbs.de 

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU). 

Auf einer eigenen Internetseite informiert das BMU über die aktuellsten Entwicklungen im 

Sektor der erneuerbaren Energien, über gesetzliche Rahmenbedingungen und über öffentliche 

Förderung. Aktuelle Broschüren können kostenfrei bestellt oder heruntergeladen werden. 

www.erneuerbare-energien.de 

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 

Beim BAFA beantragt Ihr Energieberater den Zuschuss zur Vor-Ort-Energieberatung. 

Das BAFA bietet Ihnen außerdem attraktive Förderkonditionen bei Einsatz erneuerbarer Energien, 

wie zum Beispiel einer Solarwärmeanlage oder einer Pelletheizung. 

www.bafa.de 

KfW Förderbank. 

Der Programmfinder auf der Startseite des KfW-Internetauftritts zeigt Ihnen schnell und unkompliziert 

die Förderprogramme an, die für das geplante Bau- oder Sanierungsvorhaben in 

Frage kommen. In den Merkblättern können Sie die jeweiligen Förderkonditionen nachlesen 

und werden über die Bedingungen informiert, die die KfW an eine effiziente Sanierung oder 

einen Neubau stellt. 

www.kfw.de 

Bundesarchitektenkammer e.V. (BAK). 

Hier finden Sie die Architektenkammer Ihres Bundeslandes und über die Architekten-Suchfunktion 

einen Architekten in Ihrer Nähe. 

www.bak.de 

Bundesingenieurkammer e.V. 

Über die Ingenieurkammern der Länder finden Sie Adressen von Ingenieuren vor Ort. 

Die Liste der Ingenieurkammern finden Sie unter: 

www.bingk.de 

Regionale Kontakte, Beratung vor Ort. 

Bundesverband der Energie- und Klimaschutzagenturen Deutschlands (eaD) e.V. 

Regionale Energieagenturen unterstützen Sie vor Ort. Sie sind Initiatoren lokaler Projekte und 

Kampagnen. Auch hier erhalten Sie Beratungsleistungen und praktische Unterstützung bei 

der Planung und Realisierung Ihres Bau- oder Sanierungsvorhabens. 

www.energieagenturen.de 

DBU – Deutsche Bundesstiftung Umwelt „Haus sanieren – profitieren!“. 

Erfahrene Handwerker aus Ihrer Umgebung machen vor Ort einen ersten kostenlosen und 

unverbindlichen Energiecheck, der Ihnen einen ersten Überblick über den energetischen Zustand 

Ihres Hauses vermittelt und Handlungsbedarf aufdeckt. 

www.sanieren-profitieren.de 

Deutsches Energieberaternetzwerk e.V. 

Unabhängige Energieberater in Ihrer Nähe. 

www.deutsches-energieberaternetzwerk.de 


Service 


Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker Bundesverband e.V. (GIH) 

Unabhängige Energieberater aus Handwerk, Architektur, Ingenieurswesen und Naturwissenschaft. 

www.gih-bv.de 

VPB (Verband Privater Bauherren). 

Der VPB ist mit regionalen Büros in allen größeren Städten und Regionen Deutschlands vertreten 

und berät seine Mitglieder auch vor Ort in allen Belangen einer Sanierung oder eines 

Neubaus. Auf den Internetseiten des Verbands stehen umfangreiche Informationsmaterialien 

zu verschiedensten Aspekten von Sanierungsvorhaben kostenlos zum Download bereit. 

www.vpb.de 

Energieberatung der Verbraucherzentralen. 

In mehr als 600 Orten beraten erfahrene Architekten und Ingenieure zu Energieeffizienz und 

Förderung. Hier erhalten Sie kostengünstig erste Tipps und Anregungen für Ihr Neubau- oder 

Sanierungsvorhaben. Vereinbaren Sie einen Termin in einer Filiale in Ihrer Nähe. 

www.verbraucherzentrale-energieberatung.de 

Weitere interessante Informationen. 

ARD-Ratgeber Bauen + Wohnen. 

Der Ratgeber Bauen + Wohnen auf den Internetseiten der ARD berät umfassend zu vielen 

Fragen. Eine Vielzahl interessanter Beiträge zu neuesten Produkten, Bauverträgen, Finanzierungsfragen 

und vielem mehr können hier angeschaut werden. 

www.wdr.de/tv/ardbauen 


81

Impressum. 

Herausgeber. 


Energieeffiziente Gebäude 

Chausseestraße 128 a 

10115 Berlin 

Tel.: +49 (0)30 72 61 65-600 

Fax: +49 (0)30 72 61 65-699 

E-Mail. 

info@dena.de 

Internet. 

www.dena.de 

www.zukunft-haus.info 

Konzept, Text und Redaktion. 

Henning Discher 

Henri Lukas 

Katharina Bensmann 

Fachliche Unterstützung. 

Stephanie Kallendrusch, Öko-Zentrum NRW GmbH 

Michael Scharf, Öko-Zentrum NRW GmbH 

Stephan Weist, Öko-Zentrum NRW GmbH 

Layout, grafisches Konzept und textliche Überarbeitung. 

PROFORMA Gesellschaft für Unternehmenskommunikation mbH & Co. KG 

Lektorat. 

Susanne Creutz, Krefeld 

Druck. 

schöne drucksachen GmbH 

Stand. 

September 2012 

Alle Rechte sind vorbehalten. Die Nutzung steht unter dem Zustimmungsvorbehalt der dena. Sämtliche Inhalte 

wurden mit größtmöglicher Sorgfalt und nach bestem Wissen erstellt. Die dena übernimmt keine Gewähr für 

die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen. Für Schäden materieller oder 

immaterieller Art, die durch Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen unmittelbar oder mittelbar 

verursacht werden, haftet die dena nicht, sofern ihr nicht nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges 

Verschulden zur Last gelegt werden kann. 

© 2012 Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

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