Konzernlagebericht 2009/2010 - IMW Immobilien SE

IMW Immobilien Aktiengesellschaft,
Berlin
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009/2010
1. Struktur und Geschäftstätigkeit
Die börsennotierte IMW Immobilien AG mit Sitz in Berlin ist ein Immobilienunternehmen
mit Fokus auf Wohnimmobilien. Sie ist die Konzernobergesellschaft der IMW-Gruppe,
die zum Berichtsstichtag 27 Gesellschaften umfasst. Der IMW-Konzern hält zum Ende
des Geschäftsjahres Wohn- und Gewerbeimmobilien in deutschen Ballungszentren mit
ca. 437.000 m² vermietbare Fläche, wovon ca. 362.700 m² auf Wohn- und ca. 74.300 m²
auf Gewerbeflächen entfallen. Der Immobilienbestand setzt sich aus rund 55 Objekten
mit insgesamt 5.760 Einheiten (davon 5.490 Wohneinheiten und 270 Gewerbeeinheiten)
zusammen. Der Marktwert des gesamten Immobilienbesitzes zum 31. März 2010 wird
auf rund € 339,6 Mio. taxiert. Im Vergleich zum Berichtszeitpunkt des Vorjahres ergibt
sich eine Reduktion um rund 425.000 m² infolge der Veräußerung der beiden Portfolien
PRIMA und Valbonne 4_9_12 sowie einiger weiterer Objekte, die zur Konsolidierung der
in den Jahren 2006 und 2007 erfolgten expansiven Geschäftspolitik notwendig waren.
Weiterhin verfolgen wir die Konzentration auf den Standort Berlin.
Der Immobilienbesitz der IMW-Gruppe wurde jeweils in separate Gesellschaften eingelegt,
die als Special Purpose Vehicel (SPV) strukturiert sind. Entsprechend den Vorschriften
des internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 8, der erstmals anzuwenden war,
wird bei der Berichterstattung auf die Geschäftssegmente abgestellt, die der Unternehmenssteuerung
dienen. Diese erfolgt im IMW-Konzern auf der Ebene der einzelnen Immobilienportfolien.
Im Berichtszeitraum 1. April 2009 - 31. März 2010 waren dies
Austerlitz
Falcon Crest
PRIMA (verkauft 1. Dezember 2009)
Valbonne 3 (Gropiusstadt)
Valbonne 4_9_12 (verkauft 28. Januar 2010)
Rund 73 % der Mieterlöse der IMW-Gruppe stammen zum Bilanzstichtag aus der Vermietung
von Wohnimmobilien, die verbleibenden ca. 27 % der Mieterlöse resultieren aus
der Vermietung von Gewerbeimmobilien.
Das Tätigkeitsfeld der IMW Immobilien AG und ihrer Servicegesellschaften erstreckt
sich auf:
(1) Portfoliomanagement: Hier liegt der Schwerpunkt auf dem Erwerb von Immobilien
mit Wertschöpfungspotenzial, wobei diese in den Bestand des IMW-Konzern integriert
und durch die Nutzung von Know how und Synergieeffekten prosperierende Portfolien
gebildet werden.
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(2) Asset- und Property-Management: Ziel ist es, durch ein effektives Management
und die Konzentration auf die Werttreiber den market value der erworbenen Immobilien
langfristig zu steigern.
(3) Allgemeine Immobiliendienstleistungen: Die Verwaltung der Bestände, die technische
Betreuung oder das Forderungsmanagement werden durch eigene Tochtergesellschaften
durchgeführt.
(4) Vermietung eigener Immobilienbestände: Ein überwiegend auf eigene Immobilienbestände
konzentrierter Vermietungsservice sichert dem IMW-Konzern die notwendigen
Mieterträge. Daneben wird dieser Service auch anderen Immobilieninvestoren
angeboten.
Die IMW-Gruppe war in attraktiven Standorten in Deutschland tätig. Dabei konzentrierte
sie sich auf die Städte Berlin, Hamburg und Hannover sowie den Raum Dortmund.
Durch gezielte Verkäufe hat sie sich aus den Standorten Hamburg, Hannover und Dortmund
weitgehend zurückgezogen. In den nächsten Jahren wird die Bundeshauptstadt
der zentrale Wirtschafts- und Investitionsschwerpunkt sein.
Bislang investierte die IMW-Gruppe überwiegend in Wohnimmobilien. Dies hat sich auch
gerade in kritischen Zeiten als richtungsweisend erwiesen. Dabei konnte die IMW AG
als börsennotiertes Unternehmen den Erwerb großer Immobilienportfolien im Zuge von
Sachkapitalerhöhungen durch Ausgabe von Aktien darstellen. Diese Möglichkeit richtet
sich speziell an internationale Immobilieninvestoren, die an der erfolgreichen Verwaltung
und Betreuung eigener Immobilienbestände interessiert sind und gleichzeitig an der
Prosperität einer börsennotierten Immobiliengesellschaft teilhaben wollen.
2. Allgemeine wirtschaftliche Lage
Die Auswirkungen durch die weltweite Finanzkrise, die ihren Höhepunkt im Herbst 2008
erreichte, sind noch überall zu spüren. Allerdings gelang es durch das Handeln vieler Regierungen
einen totalen Zusammenbruch zu verhindern. Glücklicherweise sind die dramatischen
Vorhersagen nicht in vollem Umfang eingetreten. Dennoch geht das Jahr 2009 als
das wirtschaftlich bislang schwächste in der Nachkriegszeit in die Geschichtsbücher ein.
So sank das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland um 4,9 % gegenüber dem Vorjahreswert.
Erstaunlicherweise spiegelt sich diese negative Entwicklung nicht in den Arbeitsmarktzahlen
wider, denn die Arbeitslosigkeit in der Bundesrepublik Deutschland lag Ende März
2010 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mit 8,5 % unter dem Vergleichswert
des Vorjahres von 8,6 %. Durch umfangreiche Programme wurde versucht, die wirtschaftliche
Entwicklung zu stabilisieren, was allerdings zu Lasten der Staatsverschuldung ging.
Begleitet wurden diese Maßnahmen durch eine niedrige Zinspolitik. Dies mündete keineswegs
in eine merkliche Inflationsrate; im Gegenteil: Preissteigerungen sind weitgehend
ausgeblieben.
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Doch kaum konnte im ersten Quartal 2010 eine leichte Belebung der wirtschaftlichen Aktivitäten
festgestellt werden, so dürfte die Krise der europäischen Währung ihren Tribut im
weiteren Jahresverlauf fordern, da erneut die Staatshaushalte im besonderem Maße belastet
werden.
Während die Immobilienmärkte in vielen Teilen der Welt in preislicher Hinsicht völlig eingebrochen
sind, lassen sich derartige dramatische Entwicklungen in Deutschland nicht
erkennen. Zwar ist auch hierzulande das Transaktionsvolumen im Vergleich zu früheren
Zeiträumen nochmals deutlich zurückgegangen; die Immobilienpreise sind jedoch nur moderat
gesunken.
Insgesamt betrug das Immobilientransaktionsvolumen in Deutschland 2009 nach Schätzungen
von Experten € 13,4 Mrd. (Vorjahr € 25,9 Mrd.; 2007: € 65,3 Mrd.). Zahlenmäßig
ist der Rückgang bei Einzelhandelsimmobilien mit € 3,5 Mrd. (Vorjahr: € 6,1 Mrd.) am
stärksten ausgefallen. Das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien ging auf € 5,1 Mrd.
(Vorjahr € 5,8 Mrd.) zurück. Im Wohnimmobilienbereich lag das Volumen bei
€ 3,3 Mrd. (Vorjahr € 4,8 Mrd.).
Allmählich schätzen jedoch die Investoren Wohnimmobilien und erkennen, dass diese
aufgrund des geringeren Risikos und der beständigen Mieterträge eine attraktive Alternative
zu riskanteren Gewerbeimmobilien darstellen.
Die IMW Immobilien AG konzentriert sich auf die Stadt Berlin, die sich zu einem bedeutenden
Wissenschafts- und Forschungsstandort entwickelt hat. Aber auch die Kunst, Medien
und Kreativwirtschaft sind in der Bundeshauptstadt stark vertreten. Nach einer Untersuchung
des schweizerischen Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos zählt Berlin bei
Kommunikations- und Medienunternehmen zu den wichtigsten Standorten in Deutschland.
In anderen Bereichen besteht noch Nachholbedarf. Für langfristig orientierte Immobilienbesitzer
sind daher Wachstumspotenziale von großer Bedeutung, denn der Wert von Immobilien
wird insbesondere auch von den langfristigen wirtschaftlichen Aussichten des
jeweiligen Standortes beeinflusst.
Diese positiven Aspekte zeigen sich auch im Wohnimmobilienbereich. So erhöhte sich die
Zahl der Einwohner in Berlin seit dem Jahr 2000 um etwa 50.000 Personen auf 3.432.000
(Ende 2008). Auch die Zahl der Haushalte hat durch Alterung und zunehmende Individualisierung
zugelegt, was zu einer Reduzierung der Leerstandsquote führte: Nur etwa 71.000
(oder 3,8 %) marktaktive Wohnungen von insgesamt 1.890.000 stehen derzeit leer. Folgerichtig
konnte daher auch ein Anstieg der Mietpreise festgestellt werden.
3. Konsolidierung abgeschlossen
Die IMW-Gruppe setzte im Berichtsjahr 2009/2010 ihren Konsolidierungskurs konsequent
fort und konnte ihn erfolgreich abschließen. Im Jahresverlauf wurden im Zuge der
Umsetzung der strategischen Planung die beiden Portfolien PRIMA und Valbonne
4_9_12 sowie weitere Einzelimmobilien im Gesamtwert (market value) von rund € 324,8
Mio. veräußert. Bei den Einzelobjekten handelte es sich vorwiegend um Gewerbeobjekte
in Hamburg, Hannover und München. Die Portfolien Valbonne 4_9_12 stellten den ge-
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samten Immobilienbesitz der Unternehmensgruppe in Nordrhein-Westfalen dar sowie
Appartementhäuser in Berlin und zum Verkauf bestimmte Einfamilienhäuser/Wohnungen.
Das Portfolio PRIMA umfasste einen Wohnungsbestand von etwa
4.500 Einheiten im Berliner Bezirk Lichtenberg. Bei diesem Portfolio gelang es durch
konsequente Betreuungsoptimierung die Leerstandsquote auf 1,5 % bei einem für den
Bezirk vergleichsweise hohem Mietniveau von € 5,30 je qm zurückzufahren. Nach unserer
Einschätzung sind in diesem Bereich alle Optimierungsmöglichkeiten weitgehend
ausgeschöpft, so dass ein Verkauf geboten erschien.
Die Portfolien PRIMA und Valbonne 4_9_12 wurden jeweils im Rahmen eines Share
deals veräußert. Somit sind auch sämtliche im Zusammenhang mit den Portfolien stehenden
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (u.a. Darlehensverbindlichkeiten) abgegangen.
Der vorläufige Gesamtkaufpreis liegt für das PRIMA Portfolio bei ca. € 37 Mio.
bei einem abgehenden Nettovermögensüberhang von € 35,3 Mio. Von diesem Betrag
wurden € 14,5 Mio. auf Treuhandkonten für abgegebene Garantien hinterlegt, die nach Ablauf
des jeweiligen Garantiezeitraumes bei Nichtinanspruchnahme an den Verkäufer ausgezahlt
werden. Wir gehen nach derzeitigen Erkenntnissen von keiner Inanspruchnahme der
Garantien aus. Daneben wird noch ein weiterer Betrag von ca. € 1,5 Mio. des Gesamtkaufpreises
spätestens im Januar 2013 ausgezahlt. Der Kaufpreis beim Verkauf der Gesellschaften
des Portfolios Valbonne 4_9_12 entspricht ungefähr dem Nettovermögen der Gesellschaften
im Konzern und lag bei einem EURO.
In der Zwischenzeit konnte für ein weiteres Objekt in Berlin im Volumen von € 1,8 Mio.
ein Kaufvertrag abgeschlossen werden, der Nutzen-/Lastenwechsel erfolgt aber erst im
neuen Geschäftsjahr.
Wir hatten die erworbenen Immobilien in spezielle Gesellschaften eingebracht (sog.
SPVs). Dabei handelt es sich um reine Objektgesellschaften. Dadurch konnte vermieden
werden, dass problematische Entwicklungen auf der Kreditseite in einem Portfolio negative
Auswirkungen auf den Gesamtkonzern haben.
Wir steuern die Objektgesellschaften über wertorientierte Cash-Flow Ergebnisse, die monatlich
ermittelt werden. Auf der Ebene der Immobilienportfolios wird jeweils das Ergebnis
vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen gebildet (EBITDA). Als Vergleichsmaßstab
für die einzelnen Portfolien dient die EBITDA-Marge (EBITDA in Relation
zu Mieterlösen), wobei insbesondere die Entwicklung im Zeitablauf und der Abgleich mit
den Planwerten beachtet werden. Die Zielgröße dabei ist 75 %. Daneben sind Kreditvergabekriterien
(sog. Covenants) wichtige Kennzahlen, die laufend ermittelt und verfolgt
werden. Das Ziel ist es, in allen Portfolien den Zins- und Tilgungsdienst sicherzustellen.
Zum Ende des Berichtsjahres verfügte unser Konzern über eine gesamte vermietbare Fläche
von über 437. 000 m² mit jährlichen Mieterlösen von rund € 26 Mio. (netto, kalt). Die
konzerneigenen Mieteinheiten belaufen sich auf 5.760, wovon rund 99 % auf den Standort
Berlin entfallen. Der Leerstand über das gesamte Portfolio liegt bei ca. 6 %.
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3. Ertragslage
Die nachstehende Darstellung der Ertragslage für die beiden letzten Geschäftsjahre gestattet
einen Einblick in die Entwicklung des Konzerns im Geschäftsjahr 2009/2010:
Veränderung
2009/10 2008/09
T€ T€ T€
Erlöse aus der Vermietung von Immobilien 26.545 33.433 -6.888
Erlöse aus weiterbelastbaren Betriebskosten 12.065 14.224 -2.159
Aufwendungen aus weiterbelastbaren Betriebskosten -13.022 -15.720 2.698
Grundstücksbetriebskosten -4.228 -5.698 1.470
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien -2.192 -709 -1.483
Personalaufwand -2.483 -3.505 1.022
Abschreibungen -792 -2.149 1.357
Sonstige betriebliche Erträge 2.906 5.667 -2.761
Sonstige betriebliche Aufwendungen -4.313 -4.600 287
Betriebsergebnis 14.486 20.943 -6.457
Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung zum
beizulegenden Zeitwert 1.381 2.264 -883
Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert -23.609 -85.984 62.375
Erträge aus Unternehmen, die nach der
Equity-Methode bilanziert werden 44 -3 47
Zinserträge 524 617 -93
Zinsaufwendungen -15.204 -22.300 7.096
Ergebnis aus der Veränderung der beizulegenden
Zeitwerte von Finanzderivaten -1.234 -15.999 14.765
Ertragsteuern 2.287 11.328 -9.041
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen -21.325 -89.134 67.809
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen 5.692 -79.188 84.880
Konzernergebnis -15.633 -168.322 152.689
Der Konzernabschluss wird gemäß den internationalen Rechnungslegungsvorschriften
(IFRS) erstellt. Der Jahresabschluss der IMW Immobilien Aktiengesellschaft folgt den
deutschen Rechnungslegungsvorschriften (HGB).
Entsprechend den IFRS-Vorschriften wurden die Erträge und Aufwendungen der verkauften
Geschäftsbereiche (PRIMA und Valbonne 4_9_12) unter der separaten Position Ergebnis
aus aufgegebenen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Das detailliert dargestellte
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen enthält daher nur die Ergebnisse der
Portfolien Falcon Crest, Austerlitz und Valbonne 3. Die Vorjahreswerte wurden entspre-
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chend angepasst. Die Ergebnisse der im Vorjahr abgegangenen Portfolien Valbonne 7
und 10 sind im Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen des Vorjahres enthalten.
Die Mieterlöse in der IMW Gruppe betrugen im Berichtszeitraum € 26,5 Mio. (Vorjahr:
€ 33,4 Mio.). Die rückläufigen Zahlen sind durch den Verkauf einiger Immobilien aus den
Portfolien Falcon Crest und Austerlitz sowie vor allem durch den im Vorjahr erfolgten Abgang
der Portfolien Valbonne 7 und 10 bedingt. Außerdem waren im Vorjahr € 1,6 Mio.
aus Mietgarantien enthalten.
Aus weiterbelastbaren Betriebskosten wurden Erlöse von € 12,1 Mio. (Vorjahr: € 14,2
Mio.) erzielt. Die korrespondierenden Aufwendungen hierzu beliefen sich auf € 13,0 Mio.
(Vorjahr € 15,7 Mio.). Die Grundstücksbetriebskosten (nicht weiterbelastbare Betriebskosten
der Immobilien) betrugen € 4,2 Mio. (Vorjahr: € 5,7 Mio.).
Der Rückgang der Erlöse aus weiterbelastbaren Betriebskosten sowie die korrespondierenden
Aufwendungen und Grundstücksbetriebskosten entspricht weitgehend der oben
genannten Reduzierung unseres Immobilienvermögens.
Aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien war ein Verlust von
€ 2,2 Mio. (Vorjahr: € 0,7 Mio.) auszuweisen, da die Buchwerte über den Verkaufserlösen
lagen. Hinzu kamen Aufwendungen im Zusammenhang mit den Verkaufsmaßnahmen.
Der Personalaufwand ist auf € 2,5 Mio. (Vorjahr: € 3,5 Mio.) zurückgegangen. Dies ist unter
anderem eine Folge des Kostensenkungsprogrammes, das der Vorstand im Vorjahr
gestartet hatte. Per 31. März 2010 umfasst die Belegschaft des IMW Konzerns 45 Personen
(Vorjahr: 57 Beschäftigte, ohne den aufgegebenen Geschäftsbereich) jeweils incl.
Vorstandsmitgliedern und Auszubildenden. Des Weiteren sind die Personalaufwendungen
gesunken, da im Vorjahr Personalaufwandsrückstellungen im Zusammenhang mit dem
Ausscheiden eines Vorstandsmitgliedes in Höhe von 0,4 Mio € sowie Aufwendungen für Aktienoptionsprogramme
von 0,2 Mio € erfasst wurden.
Die Abschreibungen belaufen sich auf € 0,8 Mio. (Vorjahr: € 2,2 Mio.). Im Berichtsjahr
2009/10 sind weitere Abschreibungen auf Firmenwerte in Höhe von € 0,6 Mio. (Vorjahr:
€ 2,0 Mio.) notwendig gewesen.
Die sonstigen betrieblichen Erträge sind auf € 2,9 Mio. (Vorjahr: € 5,7 Mio.) zurückgegangen.
Im Vorjahr hatte ein Ertrag aus nachträglichen Kaufpreisminderungen von € 3,8 Mio.
den Wert maßgeblich beeinflusst.
Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnten Einsparungen erzielt werden. Im
Berichtsjahr belaufen sie sich auf € 4,3 Mio. (Vorjahr: € 4,6 Mio.). Allerdings bestimmten
wie schon im Vorjahr umfangreiche Rechts- und Beratungskosten von € 2,2 Mio. (Vorjahr:
€ 2,2 Mio.) diese Aufwandsposition. Daneben entfielen auf Zuführungen zu Wertberichtigungen
und Forderungsausbuchungen € 0,4 Mio. (Vorjahr: € 0,5 Mio.) sowie auf Prüfungsleistungen
für Jahresabschlüsse € 0,2 Mio. (Vorjahr: € 0,4 Mio.).
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Gemäß IAS 40 wird der Wert der Immobilienbestände zu jedem Bilanzstichtag neu eingeschätzt.
Werterhöhungen werden als positive nicht realisierte Ergebnisbeiträge ausgewiesen;
Wertminderungen als nicht realisierte Verluste. Die Bewertungsanalyse der nicht zur
Veräußerung gehaltenen Immobilien des IMW-Konzerns wurde zum 28. Februar 2010/
31. März 2010 von der Savills Immobilien Beratungs GmbH, Frankfurt am Main, durchgeführt.
Die durch die Finanzkrise hervorgerufene hohe Unsicherheit auf den Immobilienund
Kapitalmärkten und die restriktivere Vergabe von Krediten durch Banken hatte im Vorjahr
zu erheblichen Wertabschlägen bei den Marktpreisen von Immobilien geführt. Im Berichtsjahr
entwickelten sich die Immobilienpreise zunächst stabil. Allerdings mussten wir
feststellen, dass bei Portfolien mit einem Gesamtvolumen von über € 100 Mio. nach wie
vor große Zurückhaltung bei Käufern/Finanziers zu spüren ist. Dies hat uns veranlasst,
speziell bei dem Portfolio Valbonne 3 (Gropiusstadt) einen weiteren Wertabschlag vorzunehmen.
Hinzu kam, dass technische Probleme im Fassadenbereich eine zusätzliche
Wertkorrektur verursachten. Insgesamt belaufen sich die Wertminderungen auf € 23,6
Mio. (Vorj. € 86,0 Mio.). Zusammen mit den Wertminderungen in den aufgegebenen Geschäftsbereichen
beliefen sich die Wertminderungen im Vorjahr auf € 173,3 Mio. Die
Wertzuwächse belaufen sich auf € 1,4 Mio. (Vorj. € 2,3 Mio.). Saldiert ergab sich eine Reduzierung
um € 22,2 Mio. (Vorjahr: € 83,7 Mio.).
Die Zinserträge liegen mit € 0,5 Mio. leicht unter dem Vorjahresniveau von € 0,6 Mio. Liquide
Mittel werden zu Tagesgeldzinsen bei Kreditinstituten angelegt. Die Zinsaufwendungen
sind deutlich um € 7,1 Mio. auf € 15,2 Mio. gesunken. Dies ist auf die Darlehensreduzierungen
im Zuge von planmäßigen und außerplanmäßigen Tilgungen sowie dem Vorjahresabgang
der Gesellschaften Valbonne 7 und 10 zurückzuführen. Neben der verbesserten
Cash-Situation und den im Durchschnitt niedrigeren Zinssätzen sehen die Kreditvereinbarungen
vor, dass die Darlehensvaluta bei Veräußerung von Immobilien überproportional
zurückgeführt werden müssen.
Bei den Ergebnissen aus der Veränderung der fair values von Finanzderivaten hat sich ein
Verlust von € 1,2 Mio. (Vorjahr: € 16,0 Mio.) ergeben. Dies ergibt sich aus der aktuellen
und zukünftig prognostizierten Zinsentwicklung, die sich bislang mit einem Leitzins der
EZB von 1,0 % auf einem historisch niedrigen Niveau bewegt. Die Derivate wurden vor
einigen Jahren abgeschlossen, um das Zinsrisiko aus langfristigen Finanzverbindlichkeiten
einzugrenzen.
Durch die gesunkenen Immobilienmarktpreise haben sich die latenten Steuerverbindlichkeiten
für Immobilienwerte um € 3,0 Mio. (Vorjahr: € 10,8 Mio.) reduziert. Dies trug im
Wesentlichen zu dem positiven Ertragssteuerergebnis von € 2,3 Mio. (Vorjahr: € 11,3
Mio.) bei.
Mit einem Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen von - € 21,3 Mio. (Vorjahr:
€ - 89,1 Mio.) ist erneut ein schwaches Ergebnis zu verzeichnen. Allerdings konnte das
operative Ergebnis (Ergebnis vor Steuern, Finanzergebnis, Abschreibungen, Ergebnis aus
Immobilienverkäufen und Fair-Value-Änderungen der Immobilien) im Verhältnis zu den
Zinsaufwendungen trotz deutlich geringerer sonstiger betrieblicher Erträge verbessert
werden. So stieg das operative Ergebnis nach Abzug der Zinsaufwendungen um € 0,8
Mio. von € 1,5 Mio. auf € 2,3 Mio.
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Aus den aufgegebenen Geschäftsbereichen wurde ein Gewinn von € 5,7 Mio. erzielt (Vorjahr:
€ -79,2 Mio.), der sich im Wesentlichen aus Immobilienaufwertungen von € 5,9 Mio.
ergibt. Insgesamt beläuft sich der Konzernverlust auf € - 15,6 Mio. (Vorjahr: € - 168,3
Mio.).
Aufsichtsrat und Vorstand werden aufgrund der Ergebnissituation der Hauptversammlung
keine Dividendenausschüttung vorschlagen.
4. Finanzlage
Hinsichtlich der Finanzlage im Berichtsjahr wird auf die Konzernkapitalflussrechnung verwiesen.
Der Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in der Gruppe beträgt - € 0,5 Mio. (Vorj.
€ 3,0 Mio.), der Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit liegt bei € 44,9 Mio. (Vorj. € 13,6
Mio.) und der aus der Finanzierungstätigkeit beläuft sich auf - € 36,6 Mio. (Vorj. - € 20,9
Mio.).
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist um € 3,5 Mio. zurückgegangen. Dies ist
im Wesentlichen auf eine weitere Abnahme des Bestandes an Verbindlichkeiten unter
gleichzeitig nur geringer Zunahme der Vermögenswerte zurückzuführen, die nicht der Investitions-
und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ist neben den Einzahlungen aus dem Verkauf von
Immobilien von € 29,8 Mio. (Vorjahr € 18,8 Mio.) durch Einzahlungen aus dem Verkauf der
aufgegebenen Geschäftsbereiche von € 14,9 Mio (abzüglich abgehender Zahlungsmittel;
Vorjahr 0) geprägt. Die daraus erwirtschafteten Mittel sowie die Gelder aus der im April
2009 stattgefundenen Kapitalerhöhung in Höhe von € 6,3 Mio führten einerseits zu der
oben angesprochenen Tilgung von Verbindlichkeiten als auch netto zu einer Reduzierung
des Kreditvolumens um € 42,9 Mio (Vorjahr: 20,9 Mio).
Der Finanzmittelfonds des Konzerns beträgt zum Bilanzstichtag
€ 13,2 Mio. (Vorjahr: € 5,5 Mio.).
Die Steuerung der Finanzierung erfolgt durch die zentrale Finanzabteilung gemäß den von
Vorstand und Aufsichtsrat gemeinsam verabschiedeten Richtlinien. Dabei erfolgt die Darlehensgewährung
für den Erwerb von Immobilien meist auf non recourse-Basis, um Haftungsrisiken
für die IMW AG zu minimieren. Um Zinserhöhungsrisiken zu begegnen, wurden
bei langfristigen Darlehen entsprechende Zinssicherungsgeschäfte eingegangen.
Durch Cashpools werden die Zahlungsvorgänge optimiert. Neben dem Ziel der Verbesserung
der Effizienz ermöglicht das übergreifende Finanzmanagement auch die Sicherung
der Liquidität, über deren Entwicklung regelmäßig informiert wird.
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5. Vermögenslage
Die nachfolgende Übersicht zeigt die gegenüber dem Vorjahr eingetretenen Veränderungen
im Vermögensaufbau:
31.03.2010 31.03.2009 Veränderung
T€ T€ T€
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 331.570 420.633 -89.063
Sachanlagen 312 593 -281
At-Equity bewertete Beteiligungen 44 0 44
Immaterielle Vermögenswerte
einschl. Firmenwerte 26 931 -905
Latente Steuerforderungen 18 5 13
Derivative Finanzinstrumente 3 10 -7
Sonstige langfristige Vermögenswerte 15.951 6.320 9.631
347.924 428.492 -80.568
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorratsimmobilien 0 3.401 -3.401
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.802 3.057 -1.255
Ertragsteuerforderungen 191 187 4
Derivate Finanzinstrumente 0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 13.200 4.331 8.869
Sonstige finanzielle Vermögenswerte 10.256 3.448 6.808
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 657 808 -151
26.106 15.232 10.874
Veräußerungsgruppen sowie Vermögenswerte,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert
werden 1.800 260.483 -258.683
27.906 275.715 -247.809
Summe Vermögensgegenstände 375.830 704.207 -328.377
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 16.467 15.200 1.267
Kapitalrücklage 158.131 153.108 5.023
Rücklage für Marktbewertung 0 -3.771 3.771
Konzernbilanzverlust/-gewinn -99.383 -85.327 -14.056
75.215 79.210 -3.995
Anteile anderer Gesellschafter 1.900 5.485 -3.585
77.115 84.695 -7.580
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31.03.2010 31.03.2009 Veränderung
T€ T€ T€
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 152.650 141.161 11.489
Latente Steuerverbindlichkeiten 9.618 14.890 -5.272
Derivative Finanzinstrumente 15.337 19.014 -3.677
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 0 2.750 -2.750
177.605 177.815 -210
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 109.195 200.297 -91.102
Rückstellungen 150 621 -471
Ertragsteuerverbindlichkeiten 5.198 7.748 -2.550
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.848 3.969 -2.121
Sonstige Verbindlichkeiten 2.974 7.314 -4.340
119.365 219.949 -100.584
Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerten sowie Veräußerungsgruppen
1.745 221.748 -220.003
121.110 441.697 -320.587
Gesamtes Eigen- und Fremdkapital 375.830 704.207 -328.377
Die Bilanzsumme des IMW Konzerns zum 31. März 2010 ist auf € 375,8 Mio.
(Vorj. € 704,2 Mio.) zurückgegangen. Dies ist im Wesentlichen durch den Verkauf der Geschäftsbereiche
PRIMA und Valbonne 4_9_12 sowie den Verkauf vereinzelter Immobilien
zurückzuführen. Diese Transaktionen haben einen großen Einfluss auf die Veränderung
von fast allen Bilanzpositionen gehabt. Zu den im Zusammenhang mit der Veräußerung
von Geschäftsbereichen abgehenden Vermögenswerten und Schulden verweisen wir auf
die Anhangangabe 38.1.
Wir hatten im Vorjahr unter der Position zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
€ 260,5 Mio. ausgewiesen. Zum 31. März 2010 sind hier nur noch Werte von € 1,8 Mio.
verzeichnet. Diese betreffen eine Immobilie in Berlin. Die aus dem Verkauf resultierende
Verpflichtung zur Darlehensrückzahlung von € 1,7 Mio. wird innerhalb der kurzfristigen
Verbindlichkeiten in einer separaten Position gezeigt.
Dagegen sind die sonstigen langfristigen Vermögenswerte auf € 16,0 Mio. (Vorjahr: € 6,3
Mio.) angestiegen. Im Zuge der Veräußerung der Geschäftsanteile an der PRIMA wurde
ein Teil des Kaufpreises langfristig auf Notaranderkonten hinterlegt. Der Wert des Vorjahres
entfiel im Wesentlichen auf Forderungen aus der Verpachtung von 3 Immobilien an
einen Dritten, dem eine Kaufoption eingeräumt wurde. Diese Forderungen werden zum
31. März 2010 unter den sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen.
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Die Bilanzposition Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente hat sich durch die Erlöse
aus dem Verkauf der PRIMA auf € 13,2 Mio. (Vorjahr: € 4,3 Mio.) erhöht.
Das Eigenkapital hat sich im Zuge der Ergebnisentwicklung auf € 77,1 Mio. (Vorj. € 84,7
Mio.) verringert. Davon entfallen auf Anteile anderer Gesellschafter € 1,9 Mio. (Vorjahr:
€ 5,5 Mio.). Die Eigenkapitalquote bezogen auf den Anteil des auf die Anteilseigner des
Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapitals ist auf 20,0 % (Vorjahr: 11,2 %) gestiegen.
Das Volumen der langfristig ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten hat sich im Berichtsjahr
aufgrund der Darlehensverbindlichkeiten des Austerlitz-Portfolios, in dem ein Verkauf
der zwei verbliebenen Immobilien nicht mehr in diesem Geschäftsjahr als höchstwahrscheinlich
angesehen wird, auf € 152,7 Mio. (Vorjahr: € 141,2 Mio.) erhöht. Der grundsätzlich
erst langfristig zu tilgende Darlehensbetrag des Falcon-Crest Portfolios von € 103,5
Mio (Vorjahr: € 105,2) wird weiterhin aufgrund einer noch zum Bilanzstichtag bestehenden
Covenants-Verletzung von T€ 660 als kurzfristig ausgewiesen. Durch den bereits abgeschlossenen
Kaufvertrag für eine Immobilie wird die Covenants-Verletzung durch weitere
Tilgung des Darlehens aus dem noch ausstehenden Verkaufserlös vollständig behoben
werden. Die gesamten Darlehensverbindlichkeiten belaufen sich zum 31. März 2010 auf
€ 263,6 Mio. (Vorjahr: € 548,7 Mio.).
Die latenten Steuerverbindlichkeiten sind überwiegend in Folge der Reduzierung der beizulegenden
Zeitwerte der Immobilien auf € 9,6 Mio. (Vorjahr: € 14,9 Mio.) zurückgegangen.
Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind um insgesamt € 91,1 Mio. von € 200,3 Mio.
auf € 109,2 Mio. zurückgegangen. Aufgrund von Covenants-Verletzungen wurde im Vorjahr
ein langfristiger Darlehensbetrag von € 81,7 Mio. unter den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten
ausgewiesen, der durch den Verkauf der Portfolien Valbonne 4_9_12 vollständig
zurückgeführt werden konnte. Daneben wurde der Kontokorrent in Höhe von € 3,1
Mio. getilgt. Die restlichen Reduktionen entfallen auf planmäßige und zusätzliche Tilgungen.
Der Rückgang der sonstigen kurzfristigen und langfristigen Verbindlichkeiten ist überwiegend
auf die Tilgung von zwei gegenüber Nichtbanken bestehenden Darlehen im Umfang
von € 5,8 Mio. zurückzuführen.
6. Nachtragsbericht
1. Die Löschungsbewilligungen für die zuvor genannte Immobilie liegt mittlerweile ebenfalls
vor, so dass auch für dieses Objekt im Volumen von € 1,8 Mio. die Abwicklung vollzogen
werden kann.
2. Wir planen für unser Portfolio Valbonne 3 (Gropiusstadt) ein umfangreiches Sanierungsprogramm
und wollen in den nächsten 4 Jahren ca. € 32 Mio. investieren. Im Zuge
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der ersten Maßnahmen wurde ein defektes Befestigungssystem an einer Fassadenplatte
festgestellt. Die Ursachen und Auswirkungen werden momentan untersucht.
7. Risikobericht
Der Vorstand einer börsennotierten Aktiengesellschaft ist gemäß § 91 AktG verpflichtet,
ein Risikomanagementsystem zu installieren und ständig der laufenden Entwicklung anzupassen.
Jede unternehmerische Tätigkeit ist mit Risiken und Chancen verbunden. Unter Risiko
wird allgemein die Möglichkeit ungünstiger zukünftiger Entwicklungen verstanden, durch
die das tatsächliche Resultat einer unternehmerischen Aktivität von dem erwarteten Ergebnis
abweicht. Normale Risiken beinhalten Schadensgefahren, bei denen das Vermögen
unmittelbar gemindert wird. Das spekulative Risiko umfasst dagegen diejenigen
Ereignisse, die sich durch unternehmerisches Handeln vermögensmindernd oder vermögensmehrend
(Chancen) auswirken.
Unternehmerische Risiken können nicht vermieden werden, sie sollen allerdings frühzeitig
erkannt und überwacht werden. Art und Umfang des Risikomanagements definieren sich
dabei durch die Größe und Komplexität des Unternehmens sowie den branchenspezifischen
Risikopotentialen, denen unsere Gesellschaft ausgesetzt ist.
Im Jahr 2004 wurde ein Risikomanagementhandbuch erarbeitet und darin die Ziele und
Methoden festgelegt. In den Folgejahren wurde dieses Handbuch ständig auf die jeweiligen
Erfordernisse ausgerichtet. Risikorelevante Kennzahlen werden laufend überprüft und
die Grenz- bzw. Schwellenwerte für die geänderten Unternehmensbedingungen neu definiert.
Darüber hinaus wird ständig die Liste der Einzelrisiken analysiert und um neu identifizierte
Risiken ergänzt. Insbesondere im Geschäftsjahr 2006/2007 erfuhren die Kennzahlensysteme
eine kontinuierliche Ausweitung und werden zukünftig noch detaillierter ausgebaut.
Für die Integration des Portfolios „Valbonne“ wurde eine Beratungsgesellschaft
beauftragt, ein geeignetes Reportingsystem zu erarbeiten.
Im Zuge der Erstellung des Börsenprospekts in 2008 wurde die Risikosituation der IMW
Immobilien AG erneut umfassend analysiert. Dabei wurde zwischen Markt- und branchenspezifischen
Risiken, Risiken der Geschäftstätigkeit, solchen aus rechtlichen und regulatorischen
Rahmenbedingungen und sonstige spezifische Risiken unterschieden. Im Geschäftsjahr
2009/2010 wurde das Risikomanagementsystem erneut auf seine Funktionalität
überprüft.
Markt- und branchenspezifische Risiken
Die Geschäftstätigkeit der IMW-Gruppe konzentriert sich neben den Bereichen Portfolio-,
Asset- und Propertymanagement auf den Erwerb und die anschließende Vermietung von
Immobilien bzw. Immobilienportfolien. Das Geschäftsmodell hängt daher von der Möglichkeit
ab, geeignete Immobilien mit Wertschöpfungspotential zu erwerben. Somit kommt es
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hinsichtlich der Objekte auf die bauliche Substanz, die Entwicklungsfähigkeit und weitere,
wertbeeinflussende Faktoren wie z.B. erzielbare Mieterlöse, Lage, Standortqualität sowie
Bonität des Mieters an.
Weiterhin gibt es eine Reihe von der IMW-Gruppe nicht beeinflussbarer, vorherrschender
Marktbedingungen (Wirtschaftswachstum, Inflation, Zinsniveau). Diese nehmen erheblichen
Einfluss auf Erwerbsmöglichkeiten, -zeitpunkte und erzielbare Preise. Dies ist deshalb
von Bedeutung, da attraktive Renditen meist nur bei antizyklischem Investitionsverhalten
erzielbar sind.
Hinzu kommt der verstärkte Wettbewerb durch in- und ausländische Investoren, der vor
allem das Preisniveau für Immobilien beeinflusst. Dies ist für die Verkäuferseite sicherlich
von Vorteil, jedoch eher ungünstig einzuschätzen, wenn ein Portfolio aufzubauen ist.
Die IMW AG benötigt umfangreiche finanzielle Mittel, die sie für den Erwerb von Immobilien
verwendet. Mit steigendem Zinsniveau erhöhen sich die Finanzierungskosten. Dagegen
lassen sich die Mieteinnahmen nicht in gleicher Weise steigern. Zur Reduzierung des
Zinssteigerungsrisikos werden laufzeitkongruente Sicherungsmechanismen, wie Swaps
oder Caps abgeschlossen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die vorgesehenen
Sicherungsinstrumente nur teilweise greifen und die Verlängerung bzw. der Neuabschluss
auslaufender Finanzierungen zu deutlich ungünstigeren Konditionen erfolgen
müssen. Dazu verweisen wir auch auf die Ausführungen zu Punkt 8. Prognosebericht.
Der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde zum Bilanzstichtag bewertet.
Der Wert dieses Immobilienbestandes hängt wesentlich von der Entwicklung des
Immobilienmarktes, dem Wettbewerb zwischen den Investoren, den Finanzierungsbedingungen,
der konjunkturellen Lage und der demographischen Entwicklung ab. Darüber hinaus
kann sich auch die Änderung der Sozialstruktur eines Stadtviertels unvorteilhaft
auswirken.
Als Bestandshalter von Wohnimmobilien muss die demographische Entwicklung, die Entwicklung
der Anzahl der Haushalte und die Änderungen des Wohnverhaltens der Mieter
beobachtet werden.
Risiken der Geschäftstätigkeit
Häufig sind Immobilien haltende Gesellschaften verpflichtet, neben Zins- und Tilgungsleistungen
weitere Verpflichtungen einzugehen. Beispielsweise sollen Wert der beliehenen
Immobilien und die Darlehensvaluta in einem bestimmten Verhältnis (LTV) stehen. Sobald
derartige Kennzahlen nicht eingehalten werden, eröffnen die Kreditverträge den Kreditgebern
die Möglichkeit zu Anpassungen oder zur Kündigung der gewährten Darlehen. Deshalb
bedarf es eines umfassenden Systems, die entsprechenden Kriterien aufzubereiten
und deren Entwicklung in naher und ferner Zukunft aufzuzeigen, um gegebenenfalls reagieren
zu können. Diese Maßnahmen können sich auf die Erhöhung der Mieteinnahmen
oder die Reduzierung des Leerstands erstrecken; aber auch der Wert der Immobilien ist
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von großer Bedeutung, der durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beeinflusst
werden kann.
Für die angestrebte Wertschöpfung ist die effiziente Verwaltung des Immobilienbestandes
ein entscheidender Faktor. Unter Beachtung mietrechtlicher Beschränkungen kommt der
Verringerung des Leerstandes und der Steigerung der Mieteinnahmen eine große Bedeutung
zu. Dabei müssen marktgerechte Wohnungen, Marketing- und Werbemaßnahmen
sowie ein auf Mietinteressenten zugeschnittenes Angebot eine ausreichende Nachfrage
erzeugen. Bestehende Mietverhältnisse müssen gepflegt und die Mieterbindung verstärkt
werden.
Die Flächen des IMW-Konzerns sind zu über 80 % an Wohnungsmieter vermietet. Dabei
ist bereits eine erhebliche Risikostreuung gegeben, da der einzelne Mietvertrag - gemessen
am Gesamtvolumen - nur einen geringen Anteil hat. Der Zahlungsausfall einzelner
Mieter wirkt sich somit nicht gravierend auf das Gesamtergebnis aus.
Durch aufwendige und sachgerechte Investitions- und Sanierungsmaßnahmen befinden
sich unsere Wohnungsbestände überwiegend in einem guten Zustand, so dass hohe
Mietausfälle in Folge von Leerstand weitgehend ausgeschlossen werden können. Auch
zukünftig müssen entsprechende Mittel für Modernisierung und Standardverbesserung
bereitstehen, um den steigenden Ansprüchen an Wohnraum gerecht zu werden.
In einer eigenen Vermietungsgesellschaft werden alle Maßnahmen koordiniert, die dazu
beitragen sollen, leerstehende Wohnungen zügig wieder zu vermieten. Dabei setzen die
Maßnahmen sehr früh ein; in aller Regel werden bereits bei dem Erhalt der Kündigung
entsprechende Vermietungsaktivitäten gestartet.
Dies gilt im gleichen Maße für den Bereich der gewerblichen Mieter. Hinzu kommt, dass
durch ein konsequentes Forderungsmanagement ungünstige Entwicklungen frühzeitig
erfasst und Reaktionsmaßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden.
Kauf und Verkauf von Immobilien bzw. Portfolien
Naturgemäß besteht für den Geschäftsbetrieb der IMW AG bzw. ihrer Tochtergesellschaften
ein wesentliches Risiko im Erwerb neuer Immobilien. Diese können sich durch den
Standort, spezifische Objekteigenschaften, technische und wirtschaftliche Risiken ergeben.
Standortrisiken können aus der Nähe zu Gefährdungspotenzialen, Auflagen der Bebauungspläne
und verkehrstechnische Erschließungen resultieren. Spezifische Objekteigenschaften
können aus der Baugenehmigung, der vorhandenen Bausubstanz oder Ausstattung
abgeleitet werden. Aber auch der aktuelle Vermietungsstand, die Mieterstruktur
und -fluktuation, Miethöhe etc. sind wichtige Parameter.
Mithilfe von Checklisten, Expertisen und Cashflow-Analysen werden mögliche Risikoquellen
aufgespürt und bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Zudem werden professionelle
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Berater, Sachverständige und Immobilienspezialisten beauftragt, die jeweiligen Bestände
sorgfältig zu untersuchen. Ohne entsprechende Analysen wird kein Erwerb getätigt.
Nachdem alle Fakten zusammengetragen wurden, erfolgt eine wirtschaftliche Analyse.
Diese ermittelt aus erwarteten Mieteinnahmen und Nebenkosten, dem Investitionsbedarf
sowie den Zins- und Tilgungsleistungen eine monatliche/jährliche Cash-Flow-Darstellung.
Diese führt zu einem Renditewert, der unseren Ertragskennziffervorstellungen entsprechen
muss.
Beim Verkauf von Immobilien ist darauf zu achten, dass Zusicherungen und Garantien
wirtschaftlich erfüllbar sind. Insbesondere durch den Verkauf der PRIMA Wohnbauten Privatisierungs-Management
GmbH wurde ein großes Volumen veräußert. Mögliche steuerliche
und wirtschaftliche Risiken, die sich ergeben können, wurden durch Hinterlegung entsprechender
Beträge abgesichert. Wir gehen davon aus, dass derartige Risiken kaum
eintreten werden.
Beim Verkauf des Portfolios Valbonne 4_9_12 konnte durch geschicktes Verhandeln die
Einräumung von Garantien und Zusicherungen weitgehend vermieden werden. Aus dieser
Transaktion erwarten wir keine weiteren Belastungen oder Inanspruchnahmen.
Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken
Besondere Risiken ergaben sich aus der Finanzierungsstruktur einiger Portfolien. So hatten
wir im Portfolio Falcon Crest bis zum 15. Juli 2008 einen Teilbetrag von € 34,125 Mio. aus
Objektverkäufen zu tilgen. Der Verkauf der Objekte zog sich länger hin als geplant. Hinzu
kam, dass die grundschuldmäßige Absicherung der Objekte noch über das Bankhaus Lehman
Brothers erfolgte. Aufgrund des Zusammenbruchs dieses Bankhauses im September
2008 ergaben sich erhebliche Probleme bei der Löschung der Grundschulden. Durch den
Verkauf einer Berliner Immobilie, deren Abwicklung in den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres
erfolgen wird, ist die vollständige Rückführung des Teilbetrags sicher gestellt.
Im Bereich des Teilportfolios `Austerlitz` konnten wir im Jahr 2008 die mit der finanzierenden
Bank vereinbarten Covenants nicht voll einhalten, so dass die finanzierende Bank grundsätzlich
das langfristig valutierende Darlehen vorfristig zurückfordern hätte können. Im Berichtsjahr
konnten wir drei der fünf Immobilien veräußern und das aufgenommene Darlehen
deutlich reduzieren. Dadurch und durch die niedrige Zinsbelastung sowie durch einige Vermietungserfolge
werden die Covenants-Bedingungen voll erfüllt.
Durch eine Barkapitalerhöhung im Volumen von € 6,3 Mio., die im April 2009 durchgeführt
wurde, und durch den Verkauf des Portfolios PRIMA sowie des problembehafteten Portfolios
Valbonne 4_9_12 konnte die Liquiditätsversorgung für die Zukunft auf ein tragfähiges
Fundament gestellt werden.
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Rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen
Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer ständigen Veränderung der gesetzlichen,
insbesondere der mietrechtlichen, steuerrechtlichen und umweltrechtlichen Rahmenbedingungen
geprägt. Diese bewirken häufig eine Änderung der Entscheidungsparameter der
Marktteilnehmer. So können sich durch die steuerrechtliche Behandlung von Wohneigentum
oder die Einführung der Zinsschranke und die Neuregelung der gewerbesteuerrechtlichen
Hinzurechnungstatbestände negative Auswirkungen ergeben.
Bei den verwendeten Mietvertragstexten und der Verwaltung der Mietverhältnisse sehen
wir nur ein geringes Risikopotenzial, da wir unsere Formulierungen und Vertragsinhalte an
einer langjährigen, gefestigten Rechtsprechung ausgerichtet haben. Die Überprüfung der
Vereinbarungen obliegt den mit der Verwaltung der Bestände beauftragten Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter, die in regelmäßigen Abständen entsprechend geschult werden.
Insbesondere die steuerlichen Risiken aus der Gesellschafterfremdfinanzierung, die eine
Reduktion der Abzugsfähigkeit von Darlehenszinsen mit sich bringt, dürfte den Immobilienunternehmen
erhebliches Kopfzerbrechen bereiten. Dies gilt auch für die Einführung
der Zinsschranke nach § 4h EStG. Danach ist ein negativer Saldo aus Zinserträgen und
Zinsaufwendungen steuerlich nur bis zu 30 % des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen
abziehbar. Da die Voraussetzungen pro Betrieb geprüft werden, sind wir
durch die Aufteilung der Portfolien auf insgesamt 10 Immobilien haltende Gesellschaften
sowie die Inanspruchnahme von unterschiedlichen Ausnahmeregelungen davon nicht so
stark betroffen.
Weitere Risiken können sich aus der Verletzung von behördlichen Auflagen, der Nichterfüllung
der Anforderungen für öffentliche Fördermittel, der Verletzung von Bestimmungen
zum Schutz von Kundendaten oder Daten von Geschäftspartnern ergeben.
Allgemeine Risiken
Die IMW-Gruppe trägt das Risiko, dass die in Ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke
und Gebäude mit Altlasten, Bodenverunreinigungen oder anderen schädlichen Substanzen
belastet sein können und dass deren Beseitigung erhebliche Kosten verursachen
kann. Auch wertbeeinflussende Auswirkungen oder immaterielle Schäden können entstehen.
Signifikante Umweltrisiken in den bestehenden Portfolien konnten im Rahmen der
zahlreichen Untersuchungen und Begutachtungen nicht festgestellt werden. Durch entsprechende
technische Gutachten sowie vertragliche Regelungen beim Ankauf von Immobilien
werden Risiken aus diesem Bereich soweit wie möglich vermieden. Anzeichen
von bislang unbekannten Risiken haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben.
Der Erfolg der IMW AG hängt wesentlich von dem Einsatz und dem Wissen Ihrer Mitarbeiter
und Führungskräfte ab. Sollten einige Mitarbeiter ausscheiden, so hätte dies einen
entsprechenden Know-how Verlust sowie den Verlust von Kontakten und Beziehungen zur
Folge. Durch intensive Weiterbildung, durch attraktive Arbeitsplatzgestaltungen sowie ein
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Aktienoptionsprogramm versucht die IMW AG, die Mitarbeiter langfristig an das Unternehmen
zu binden.
Die klassischen Risiken, die in Zusammenhang mit der Nutzung und Vermietung von Immobilien
stehen, werden in angemessenem Umfang durch entsprechende Versicherungen
(z. B. Feuer, Wasser, Sturm, Haftpflicht, Umweltgefahren) abgedeckt. Weiterhin wurde
eine D+O Versicherung und Betriebshaftpflichtversicherungen abgeschlossen. Wir haben
unsere gesamte Versicherungsstruktur einer umfassenden Revision unterzogen; der Versicherungsschutz
wird als ausreichend angesehen.
Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
Die IMW Immobilien AG hat ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
eingerichtet. Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem
ist Bestandteil des Risikomanagements des IMW-Konzerns. Die für die Richtigkeit
der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten wesentlichen Risiken werden überwacht
und quartalsweise identifiziert, dokumentiert und beurteilt. Geeignete Maßnahmen
zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung von wesentlichen rechnungslegungsbezogenen
Risiken sind durch das Risikomanagement des IMW Konzerns eingerichtet. Wir haben
Maßnahmen eingeleitet, die die ordnungsmäßige EDV-gestützte Verarbeitung von
rechnungslegungsbezogenen Sachverhalten und Daten sicherstellt.
Die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen werden durch den Vorstand, den Leiter
Rechnungswesen sowie die Controlling-Abteilung durchgeführt. Für die Bewertung der
Immobilien nach IAS 40 sowie die Bewertung der Derivate werden unabhängige Gutachter
bzw. Bewertungsinstanzen eingeschaltet. Alle Posten und wesentlichen Konten der Gewinn-
und Verlustrechnungen, der Bilanzen des Konzernabschlusses und der in den Konzernabschluss
einbezogenen Gesellschaften werden in regelmäßigen Abständen auf Richtigkeit
und Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen
Daten durch das Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die Kontrollen monatlich
oder quartalsweise.
8. Prognosebericht
Infolge der Verwerfungen auf den Finanzmärkten und den äußerst restriktiven Kreditvergabekriterien
der ausleihenden Banken hatte sich das Investitionsvolumen 2009 nochmals
deutlich reduziert. Auch der Beleihungsquotient (Loan to value) hat sich aktuell auf 60:40
oder gar 50:50 verschoben. Nach dem die Konjunkturentwicklung in 2009 deutlich rückläufig
war wird für das Jahr 2010 mit einer leichten Erholung gerechnet. Allerdings stellt die
Krise der europäischen Gemeinschaftswährung und die damit einhergehende Staatsverschuldung
den Wirtschaftsaufschwung in Frage.
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Auf dem Immobilienmarkt hat die „Schließung“ einiger offener Immobilienfonds für Aufregung
gesorgt. Allerdings sind die Immobilienfonds meist in Büro-, Handels- und Gewerbeimmobilien
investiert. Deren Anteil an Wohnimmobilien liegt bei 1%.
Da Wohnimmobilien wesentlich risikoärmer sind und konstante Einnahmen aufweisen,
richten immer mehr nationale wie internationale Investoren ihr Augenmerk auf diese Assetklasse.
Dabei finden besonders Immobilien in erstklassiger Lage großes Interesse.
Außerdem ist im deutschen Wohnungssektor ein leicht ansteigendes Mietpreisniveau festzustellen.
Gerade in Zeiten volatiler Aktienmärkte und niedriger Renditen für Bundesanleihen sowie
historisch niedriger Geldmarktsätze ist davon auszugehen, dass die vorhandene Liquidität
den Weg in die Immobilien finden wird. Dabei werden Objekte bevorzugt, die einen breiten
Mietermix, hervorragende infrastrukturelle Anbindung und einen langjährig gesicherten
Cashflow sowie ein geringes Risikopotenzial ausweisen.
Auf dem Berliner Wohnungsmarkt könnte es – nach einer Studie des Eduard Pestel Instituts
- eng werden, da mit einem Anstieg des Bedarfs an Wohnungen gerechnet wird. Dies
ist zum einen auf einen Zuwachs der Bevölkerung als auch auf eine Zunahme der Haushalte
zurückzuführen. Bis 2014 soll die Zahl der Haushalte um 47.000 anwachsen. Die
zunehmende Zahl der Haushalte ist vor allem durch Senioren und junge Leute geprägt, so
dass zukünftig preiswertere Wohnungen nachgefragt werden dürften.
Die IMW-Gruppe ist in diesem Segment gut vertreten. So liegt der durchschnittliche Mietpreis
für ihre rund 5.500 Wohnungen in Berlin bei etwa € 5,00 je m² und Monat. Sie ist an
attraktiven Standorten vertreten, die zukünftig noch an Bedeutung gewinnen werden. So
erwarten wir, dass der Stadtteil Neukölln vom Ausbau des Großflughafens BBI profitierten
wird, da in Schönefeld etwa 20.000 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Viele der am
Flughafen Beschäftigten werden Wohnungen in der Nähe der Arbeitsstätte suchen.
Gerade in diesem Portfolio planen wir Sanierungsmaßnahmen und Investitionen im Gesamtvolumen
von rund € 32 Mio. durchzuführen, die diesen Standort weiter stärken und auf diese
Weise die zukünftige Entwicklung der Unternehmensgruppe prägen sollen. Zusätzlich planen
wir selektiv einzelne Objekte zu erwerben.
Für die gesamte Gruppe rechnen wir trotz der im letzten Geschäftsjahr erfolgten Verkäufe
von einzelnen Immobilien in den Portfolien Falcon Crest und Austerlitz mit annähernd
konstanten Erlösen aus der Vermietung von Immobilien von € 26 bis 27 Mio. bei weiter
sinkenden Zinsaufwendungen. Ohne Berücksichtigung von Bewertungs- und sonstigen
außergewöhnlichen Einflüssen erwarten wir eine stabile Ergebnislage in den nächsten
beiden Jahren.
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9. Berichterstattung nach § 289 Abs. 4 HGB
Gemäß dem Übernahmerichtlinie-Umsetzungsgesetz ist im Lagegericht bzw. im Konzernlagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. April 2009 bis zum 31. März 2010 folgendes zu
berichten:
Das Grundkapital der IMW Immobilien Aktiengesellschaft beträgt zum 31. März 2010
€ 16.466.666,00 und ist eingeteilt in 16.466.666 Namenaktien (Aktien ohne Nennbetrag),
so dass sich rechnerisch ein Nennwert pro Aktie von € 1,00 ergibt. Sämtliche Aktien sind
vollständig eingezahlt.
Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, bestanden,
soweit dem Vorstand der Gesellschaft bekannt ist, zum 31. März 2010 nicht.
Am Kapital ist direkt oder indirekt mit mehr als 10 % der Stimmrechte beteiligt die Watermark
Holding Ltd., St. Helier, Jersey. An dieser hält die Warwick Square Ltd., London/Großbritannien,
eine Beteiligung von über 93 %, welche ihrerseits eine hundertprozentige
Tochtergesellschaft des Warwick Square Trust, London/Großbritannien ist.
Weiterhin sind mit mehr als 10 % der Stimmrechte beteiligt: Herr Th. J. Moeskops, Eindhoven,
Niederlande, und Herr H.P.C.M. van de Moesdijk, Eindhoven, Niederlande, sowie
die Big Apple Estate Inc. Tortola, British Virgin Islands.
Auf der Hauptversammlung vom 1. Juli 2004 wurde die Umstellung auf Namensaktien beschlossen.
Darüber hinaus wurde in der neuen Satzung vorgesehen, dass zwei Aktien das
Recht beinhalten, je einen Aufsichtsrat zu benennen. Eine dieser Aktien hält die Watermark
Holdings Ltd. St. Helier, Jersey, die zweite Aktie hält die VERMAR Verwaltungs- und
Marktstudien AG, Zürich/Schweiz. Weitere Aktien mit Sonderrechten sind nicht ausgegeben
worden.
Die beiden Aktionäre haben von ihrem Entsenderecht gebraucht gemacht. So berief die
Watermark CH AG, Frau Saffron Harrop, St. Helier, Jersey, als ihren Vertreter in den Aufsichtsrat.
Die VERMAR AG ernannte an Herrn Dr. Hermann J. Stern, Zürich, Schweiz, als
ihren Vertreter im Aufsichtsrat.
Stimmbindungsvereinbarungen zwischen Arbeitnehmer-Aktionären sind nicht vereinbart
worden. Auch andere Stimmrechtskontrollen von Arbeitnehmern, die am Kapital beteiligt
sind, bestehen nicht.
Vorstände sind entsprechend den gesetzlichen Regelungen der §§ 84, 85 Aktiengesetz zu
bestellen und abzuberufen. Änderungen der Satzung erfolgen gemäß §§ 133, 179 Aktiengesetz.
Der Vorstand ist befugt, in Höhe des genehmigten Kapitals mit Zustimmung des Aufsichtsrates
neue 8.233.333 Aktien auszugeben. Auf die Erläuterungen im Anhang zum Eigenkapital
wird verwiesen.
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Wesentliche Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels in Folge
eines Übernahmeangebotes stehen, wurden wie folgt vereinbart:
Im Falle eines Übernahmeangebots bzw. eines Change of Control sehen die Bestimmungen
des Aktienoptionsplan 2005 folgende Sonderregelung vor:
Die Bestimmungen der Bezugsrechte dürfen vorsehen, dass die Bezugsrechte auch bereits
vor Ablauf der Wartezeit innerhalb einer angemessenen Frist nach Eintritt eines
Change of Control ausgeübt werden dürfen, sofern für diesen Fall eine Erfüllung durch
Barzahlung bestimmt ist. Die Bestimmungen der Bezugsrechte dürfen ferner vorsehen,
dass die Bezugsrechte nach Eintritt eines Change of Control, auch während der Wartezeit,
binnen angemessener Frist einseitig von der Gesellschaft gegen Barzahlung in Höhe der
Differenz zwischen dem Ausübungspreis und dem Schlusskurs der Aktie der Gesellschaft
im XETRA-Handel (oder an einem an dessen Stelle tretenden funktional vergleichbaren
Nachfolgesystem) am letzten Börsenhandelstag vor dem Tag der Kündigung (Abgabe der
Kündigungserklärung) gekündigt werden können.
Die Bestimmungen der Bezugsrechte sehen vor, dass die Bezugsberechtigten verpflichtet
sind, die Bezugsrechte an den Bieter (im Sinne des WpÜG) zu übertragen, der ein freiwilliges
Übernahmeangebot oder ein Pflichtangebot auf sämtliche ausstehenden Aktien der
Gesellschaft abgibt, sofern der für die Übertragung der Bezugsrechte angebotene Preis je
Bezugsrecht mindestens der Differenz zwischen dem Ausübungspreis und dem für den
Erwerb der ausstehenden Aktien je Aktie angebotenen Preis (einschließlich etwaiger
Preiserhöhungen) entspricht.
Eine Anhebung der Vorstandsgehälter im Falle eines Change of Control ist nicht vorgesehen.
Entschädigungsvereinbarungen für den Fall eines Übernahmeangebotes wurden mit
den Mitgliedern des Vorstandes oder mit Arbeitnehmern nicht getroffen.
Einige Darlehensverträge sehen vor, dass Change of Control Vorgänge sowohl auf der
Ebene der unmittelbar betroffenen Tochtergesellschaften als auch bei der Muttergesellschaft
den finanzierenden Instituten angezeigt werden müssen.
10. Berichterstattung über die Grundzüge des Vergütungssystems der Gesellschaft
gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 5 HGB
Die Mitglieder des Vorstandes erhalten für ihre Tätigkeit ein Grundgehalt sowie Sachbezüge
in Form von Überlassung von Kraftfahrzeugen oder Altersvorsorgeleistungen und anteilige
Erstattung von Krankenkassenbeiträgen.
Daneben erhalten einige Mitglieder des Vorstandes eine variable Vergütung nach Maßgabe
eines vom Aufsichtsrat festzulegenden Zielkatalogs in Höhe von bis zu € 20.000.
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Außerdem wurden an Vorstandsmitglieder 440.000 Aktienoptionen ausgegeben. Hier wird
auf die Erläuterungen zum Aktienoptionsplan im Anhang verwiesen.
Berlin, 10. Juni 2010
IMW Immobilien Aktiengesellschaft
Der Vorstand
Hartmut Fromm Roland Pöhlmann Marcus S. Wisskirchen
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