Faktische Ausstiegsmöglichkeiten des Mieters

Privatrechtliche Übungen, Fall 8 Arbeitspapier „Die Vermietungen der Firma Kündig AG“ Herbstsemester 2011
Natur der Norm
Voraussetzungen
Übersicht: Möglichkeiten des faktischen „Ausstiegs“ des Mieters aus dem Mietverhältnis
Untermiete
(Art. 262 OR)
• Nota: Solvenz des Untermieters
ist irrelevant
Übertragung der Miete auf
einen Dritten
(Art. 263 OR)
• relativ zwingend zu Gunsten • relativ zwingend zu Gunsten
des Mieters
des Mieters
• Zustimmung des Vermieters • Miete eines Geschäftsraums
• Einhaltung des vereinbarten • bestehendes, kein erstrecktes
Gebrauchszwecks
Mietverhältnis
• (schriftliche) Zustimmung des
Vermieters
• Übernahmevertrag
Zustimmung des Vermieters • notwendig
• kann nur aus bestimmten
Gründen verweigert werden
(Art. 262 Abs. 2 OR): bei
• Weigerung die Bedingungen
der Untermiete bekanntzugeben
• missbräuchlichen Bedingungen
der Untermiete
• wenn für den Vermieter
wesentliche Nachteile entstehen
Wirkungen • Hauptmietverhältnis bleibt
unberührt
• Untermietverhältnis folgt den
üblichen Regeln (alle Behelfe)
• Vermieter hat direkte Behelfe
gegenüber dem Untermieter
(Art. 262 Abs. 3 OR)
• Untermieter als Hilfsperson
des Mieters (Art. 101 OR)
• Vermieter als Hilfsperson des
Mieters (Art. 101 OR)
• notwendig (Gestaltungsrecht)
• kann nur aus wichtigem Grund
verweigert werden (Art. 263
Abs. 2 OR); allgemein bei Unzumutbarkeit
z.B. bei mangelnder Solvenz
des Übernehmers; vertragswidriger
Nutzung der Mietsache,
etc.
• Parteiwechsel auf der Mieterseite
• Verlust aller Rechte aus dem
Mietvertrag
• Übergang aller Rechte und
Pflichten auf den Dritten
• für eine gewisse Zeit Solidarhaftung
mit dem Übernehmer
(vgl. Art. 263 Abs. 4 OR)
• ist teilweise Art. 181 OR nachgebildet
Vorzeitige Rückgabe der
Mietsache / Ersatzmieter
(Art. 264 OR)
Zession
des Gebrauchsrechtes
(Art. 164 ff. OR)
• relativ zwingend zu Gunsten • dispositiv (vgl. aber Art. 262
des Mieters
OR)
• Vollständige Rückgabe der • Beim Mietobjekt darf es sich
Mietsache
nach der h.L. nicht um einen
• Vorschlagen eines Ersatzmieters,
Geschäftsraum handeln (Art.
der
263 OR als lex specialis)
• zumutbar
• schriftliche Zession des Gebrauchsrechtes
• solvent
• bereit ist, die Miete zu den • Verzicht des Gesetzgebers auf
gleichen Bedingungen anzutreten
Sonderregelung (vgl. noch Art.
264 aOR)
• nicht notwendig, sofern Voraussetzungen
• nicht notwendig
erfüllt
sind
• Wenn der Ersatzmieter zumutbar
ist, ist der Mieter sofort befreit
(kein SE-Anspruch wegen
vorzeitiger Rückgabe der Sache;
Schadensminderung!)
• Verlust aller Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag
• Der Vermieter muss den Vertrag
nicht mit dem Ersatzmieter
abschliessen
• nur das Gebrauchsrecht wird
abgetreten, nicht das Mietverhältnis
• Gestaltungsrechte bleiben beim
Mieter (Kündigung, Herabsetzungsanspruch,
etc.)
• Mietzinsschuldner bleibt der
Mieter, deshalb häufig in
Kombination mit Schuldübernahme
(bedarf der Zustimmung
des Vermieters)
(Art. 175 ff. OR)

Privatrechtliche Übungen, Fall 8 Arbeitspapier „Die Vermietungen der Firma Kündig AG“ Herbstsemester 2011
Wenn der Vermieter die
Zustimmung verweigert
• bei berechtigter Verweigerung
• bei unberechtigter Verweigerung
Wenn der Vermieter gar
nicht um Zustimmung ersucht
wurde
• Der Untermietvertrag bleibt
gültig; Erfüllung ist unzulässig
(Vertragsverletzung, Art. 97
OR); wird trotzdem untervermietet,
hat der Vermieter einen
ordentlichen, u.U. sogar einen
ausserordentlichen Kündigungsgrund
(Art. 257f Abs. 3
OR) und Anspruch aus unechter
GoA (126 III 69); solange
das Mietverhältnis andauert,
hat der Vermieter keine Besitzesschutzbehelfe
(Art. 926 ff.
ZGB; umstritten)
• Der Untervermieter hat wohl
keinen a.o. Kündigungsgrund
(Art. 266g OR) gegenüber UM
• Der Untermieter kann sich auf
Art. 97 OR berufen
• ohne Angabe eines Grundes:
Untervermieter kann den Untermietvertrag
erfüllen; ihm
kann nicht gekündigt werden
(wäre treuwidrig, Art. 271 Abs.
1 OR)
• mit Angabe eines Grundes
(Art. 262 Abs. 2 OR): Untervermieter
muss Feststellungsklage
anheben
• Es liegt eine unbewilligte Untervermietung
vor; Verletzung
einer vertraglichen Nebenpflicht
• Setzt u.U. Verweigerungsgrund
i.S. von Art. 262 Abs. 2 lit. a
OR
• Vermieter hat u.U. einen a.o.
Kündigungsgrund i.S. von Art.
257f Abs. 3 OR
• Der Gebrauch der Sache durch
den Dritten ist unzulässig; kein
Parteiwechsel
• Der Vermieter hat gegenüber
dem Mieter einen Anspruch
aus Art. 97 OR und einen a.o.
Kündigungsgrund (Art. 257f
Abs. 3 OR)
• gegenüber dem „Übernehmer“
Ansprüche aus Besitzesschutz
(Art. 926 ff. ZGB)
• Der Mieter muss eine Feststellungsklage
anheben, dass die
Verweigerung ohne wichtigen
Grund erfolgte. Wenn Verweigerung
ungerechtfertigt: Vertragsübergang
auf den Zeitpunkt
hin, zu welchem der
Vermieter die Zustimmung hätte
erteilen müssen (Art. 156
OR).
• Es findet kein Parteienwechsel
statt
• Der Vermieter kann den Dritten
ausweisen lassen (Art. 926
ff. ZGB)
• und hat u.U. a.o. Kündigungsgrund
gegenüber dem Mieter
(Art. 257f Abs. 3 OR).
Markus Reber