SIL-Varianten und Gemeindeentwicklung Schleinikon

Kanton Zürich
Planungsgruppe Zürcher Unterland PZU
SIL-Varianten und Gemeindeentwicklung
Schleinikon
Juni 2007
Gabriele Horvath
\\Tsplu3\g\RPV Zürcher Unterland (PZU)\32011 SIL\Stat\Schleinikon\Schleinikon_Bericht2.doc
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Raumentwicklung und Umweltplanung
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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Ausgangslage _____________________________________________ 3
2 Auswirkungen der SIL-Varianten für Schleinikon ________________ 4
2.1 SIL-Prozess Flughafen Zürich ________________________________________ 4
2.2 Lärmbelastungsgrenzwerte __________________________________________ 5
2.2.1 Bedeutung der Lärmempfindlichkeitsstufen ________________________ 5
2.2.2 Belastungsgrenzwerte ________________________________________ 5
2.3 Bewertung der 19 SIL-Varianten ______________________________________ 7
2.3.1 Planungswerte ______________________________________________ 7
2.3.2 Immissionsgrenzwerte und Alarmwerte __________________________ 11
3 Analyse der Gemeindestruktur von Schleinikon ________________ 12
3.1 Bevölkerungsentwicklung __________________________________________ 12
3.2 Erwerbsstruktur __________________________________________________ 14
3.3 Steuerkraft ______________________________________________________ 15
3.4 Flächenverbrauch und Immobilienmarkt _______________________________ 17
3.4.1 Immobilienverkäufe und Bodenpreise ___________________________ 17
3.4.2 Bauinvestitionen und Bauzonenverbrauch ________________________ 18
3.4.3 Wohnungsneubau und Leerstand ______________________________ 19
3.4.4 Geschossflächenreserven ____________________________________ 20
3.4.5 Haushaltsgrössen und Wohndichte _____________________________ 21
4 Fazit ____________________________________________________ 23
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1 Ausgangslage
Im Koordinationsprozess Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) für den Flughafen Zürich
wurden vom Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) 19 technisch mögliche Varianten für den
künftigen Betrieb des Flughafens erarbeitet. Mit dem SIL-Koordinationsprozess erfolgt die
Abstimmung der Sachplanung des Bundes für die Infrastrukturanlagen der Zivilluftfahrt mit
den Raumplanungen der betroffenen Kantone. Es geht nun darum, die unterschiedlichen
Varianten unter Einbezug von Überlegungen zur Nachhaltigkeit gegeneinander abzuwägen.
Diese werden vor allem hinsichtlich der Fluglärmbelastung kontrovers beurteilt. Bei allen
Varianten ist jedoch das Zürcher Unterland relativ stark betroffen.
Um eine Grundlage für die Abschätzung des Entwicklungsspielraums der Gemeinden im
Zürcher Unterland und in der ganzen Region zu erhalten, hat sich der Vorstand der PZU
entschlossen, die Auswirkungen der 19 Varianten auf die Bauzonen der Regionsgemeinden
ermitteln zu lassen und gleichzeitig diverse Entwicklungskennzahlen zu erheben, aus denen
sich mögliche Trends ableiten lassen.
Die der Indikatorenanalyse (Kap. 4) beigefügten Kommentare beziehen sich auf besonders
auffällige Sachverhalte. Inwieweit diese mit der Fluglärmsituation in einem Zusammenhang
stehen, muss von der Gemeinde beurteilt werden. Weiterhin sollen diese Kennzahlen eine
Grundlage liefern, auf der die Gemeinde bzw. der Ortsplaner ihre Entwicklungsvorstellungen
wie auch ein Leitbild entwickeln können.
Die in Abschnitt 3.3 dargestellten Zonenreserven (nicht baureife Zonenflächen) stammen
aus den Datensätzen des Kantons. Die Gemeinden beurteilen diese zum Teil als
(baureife) Baulücken. Diese Diskrepanzen sind zwischen Gemeinde und ARV zu bereinigen.
Die hier vorliegende Analyse stellt den schlimmst möglichen Fall bezüglich
Nutzbarkeit der rechtsgültigen Bauzonen dar.
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2 Auswirkungen der SIL-Varianten für Schleinikon
2.1 SIL-Prozess Flughafen Zürich
Das Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) hat 19 technisch mögliche Varianten für den künftigen
Betrieb des Flughafens präsentiert, die den Betrieb des Flughafens über das ganze Jahr
hinweg und bei jedem Wetter umfassen. Sie lassen sich in drei Gruppen unterteilen: Sieben
Varianten basieren auf dem bestehenden Pistensystem, sechs Varianten bedingen Pistenverlängerungen
und weitere sechs gehen von einer in Parallellage gedrehten Piste aus. Nur
zehn dieser Varianten halten die Restriktionen der deutschen Verordnung ein, bei den anderen
hofft man auf eine flexiblere zukünftige Nutzung des deutschen Luftraums. Die 19 Varianten
befinden sich jetzt in der politischen Diskussion.
Als Forum für die Debatte steht im SIL-Prozess das Koordinationsgespräch 2 zur Verfügung.
Daran nehmen Bundesstellen, der Kanton Zürich, der Flughafen sowie die raumplanerisch
betroffenen Nachbarkantone Schaffhausen und Aargau teil. Die anderen Nachbarkantone
können ebenfalls Stellungnahmen abgeben. Von Seiten des Kantons Zürich werden auch
Vertreter der betroffenen Bezirke beigezogen, wobei der Bezirk Bülach als das am stärksten
betroffene Gebiet mit drei Vertretern Einsitz nimmt. Im Anschluss an das Koordinationsgespräch
sind technische Optimierungen der Varianten vorgesehen. Die optimierten Varianten
werden Thema des Koordinationsgesprächs 3 sein. In der zweiten Jahreshälfte 2007 soll der
Schlussbericht zum Koordinationsprozess vorliegen, der Übereinstimmungen und Differenzen
in Bezug auf die Varianten festhält. In der politischen Diskussion geht es darum, die
unterschiedlichen Varianten unter Einbezug der Überlegungen zur Nachhaltigkeit gegeneinander
abzuwägen. Insbesondere ist zu klären, welchen Entwicklungshorizont der Flughafen
Zürich erhalten und wie der künftige Start- und Landebetrieb organisiert werden soll.
Die im SIL-Prozess zur Diskussion stehenden Betriebsvarianten sind auch die Grundlage für
die weiteren Gespräche mit Deutschland über eine Neuregelung der Benutzung des süddeutschen
Luftraums.
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2.2 Lärmbelastungsgrenzwerte
2.2.1 Bedeutung der Lärmempfindlichkeitsstufen
Die Lärmschutzverordnung (LSV) bestimmt, dass in Nutzungsplänen Lärmempfindlichkeitsstufen
(LES) festgelegt sind. Die Verordnung unterscheidet vier Stufen. Kriterium der Differenzierung
ist das Lärmschutzbedürfnis der Bevölkerung in den einzelnen Nutzungszonen.
Unterschieden werden:
• LES I in Zonen mit einem erhöhten Lärmschutzbedürfnis.
• LES II in Zonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, namentlich in
Wohnzonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen.
• LES III in Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich Wohnund
Gewerbezonen (Mischzonen) und Landwirtschaftszonen.
• LES IV in Zonen, in denen stark störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in
Industriezonen.
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung für Bauten in der Bauzone ist die Zonenkonformität
des Projekts. Zu den für ein Projekt massgebenden Zonenvorschriften gehört
auch die LES. Es wäre deshalb nicht zulässig, eine Baubewilligung unter dem Vorbehalt
der Festsetzung der LES oder der Aufstufung der geltenden LES zu erteilen.
2.2.2 Belastungsgrenzwerte
Unterschieden werden in der Lärmschutzverordnung (LSV, Stand 2001) Planungswerte,
Immissionsgrenzwerte und Alarmwerte. Sie werden nach Lärmart, Tageszeit und Lärmempfindlichkeit
der zu schützenden Gebäude und Gebiete festgelegt (Art. 2 Abs. 5 LSV). Anhand
dieser Kriterien werden bei der Bewertung der Lärmbelastung mehrfach abgestufte Planungswerte
(PW), Immissionsgrenzwerte (IGW) und Alarmwerte (AW) zugrunde gelegt.
Noch nicht erschlossene Bauzonen für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen dürfen nur
so weit erschlossen werden, als die Planungswerte eingehalten sind oder durch eine Änderung
der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen
eingehalten werden können. Die Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen
gestatten (Art. 30 LSV).
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Aus diesen Bestimmungen ergeben sich bei überschrittenen Planungswerten folgende Konsequenzen:
a. Sollen die betroffenen Gebiete neu eingezont werden, so können sie nicht einer Bauzone
mit lärmempfindlichen Nutzungen zugewiesen werden.
b. Sind die betroffenen Gebiete bereits eingezont und für lärmempfindliche Nutzungen
vorgesehen, aber noch nicht erschlossen, so können sie allenfalls einer Zone mit
weniger lärmempfindlichen Nutzungen zugeführt werden.
c. Da die Planungswerte nur für Neueinzonungen und Neuerschliessungen massgebend
sind, gelten in bereits erschlossenen, aber noch nicht überbauten Gebieten mit
lärmempfindlichen Nutzungen die Immissionsgrenzwerte bzw. die Alarmwerte.
Aus diesem Grund ist für eine erste Bewertung von Bedeutung, bei welcher Variante die
Planungswerte eingehalten oder die Alarmwerte überschritten werden, da für die einzelne
Gemeinde hier entweder alle Entwicklungsreserven nutzbar sind oder gar keine mehr. Auf
dieser Basis wird anschliessend eine detaillierte Analyse durchgeführt, welche Gebiete bei
den einzelnen Varianten noch auf welche Weise erschlossen werden können.
Sind die Immissionsgrenzwerte überschritten, so dürfen Neu- und Umbauten mit lärmempfindlichen
Räumen nur bewilligt werden, wenn diese Werte zum Beispiel durch bauliche oder
gestalterische Massnahmen eingehalten werden können, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen.
Können die IGW durch Massnahmen nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung
nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes
Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 1 LSV). Die Schliessung
von Baulücken wird vom Kanton Zürich generell als überwiegendes Interesse eingestuft.
Für alle anderen Gebiete ist bei der Interessenabwägung auch zu berücksichtigen, wie
stark der IGW im konkreten Fall überschritten ist.
Faktisch bedeutet dies nach Praxis des Kantons, dass sämtliche baureifen Grundstücke,
deren Lärmbelastung unter dem Alarmwert liegt, überbaut werden können. Der IGW gibt
lediglich an, wo Lärmschutzmassnahmen zu treffen sind.
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2.3 Bewertung der 19 SIL-Varianten
2.3.1 Planungswerte
Ziel der Untersuchung ist zu berechnen, wie gross der Anteil an Zonenreserven und Reservezonen
auf Gemeindegebiet ist, der pro Variante noch erschlossen werden kann, das
heisst, auf welcher Fläche die Planungswerte unterschritten werden.
Auf der folgenden Übersichtskarte ist das Gemeindegebiet von Schleinikon dargestellt. Basierend
auf Datenmaterial, das vom Kanton Zürich zur Verfügung gestellt wurde, wird auf
dem hellgelb eingefärbten Gemeindegebiet die gesamte Bauzone in einem kräftigen Gelb
gezeigt, darin sind die Zonenreserven (rechtsgültige, aber nicht baureife Bauzonen; vgl.
dazu Kap. 1) Wohnen kräftig rot umrandet, die Reserven an Mischzonen in Blau; unterlegt
sind die Flächen der Zonenreserven je nach zugeordneter Lärmempfindlichkeitsstufe in
Rosa und Hellblau; Reservezonen bleiben weiss (vergrösserte Legende unten). Auf das
Gemeindegebiet wurden nun die Lärmkurven übertragen, wie sie von den 19 Varianten
verursacht werden, jeweils schattiert Richtung Lärmquelle. Für Wohnzonen gilt der Planungswert
(PW) II, für Mischzonen der PW III, für Arbeitszonen der PW IV. Häufig sind PW
II und PW III identisch, weil die Grenzwerte der ersten Nachtstunde ausschlaggebend sind,
die für PW II und III übereinstimmen. Nach den Perimetergesprächen der ersten Runde
wurde die Analyse auf acht Varianten eingeschränkt, und zwar auf A, C, D, E, F, G, J, P, mit
besonderem Gewicht auf die fett gedruckten.
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Die Darstellung zeigt die Grenze des PW II von sechs Varianten, nämlich C, A, O, N, D, R,
die das Gemeindegebiet und damit die Bauzonen von Schleinikon nur partiell betreffen; alle
anderen Varianten beeinträchtigen alle Bauzonen. Im Folgenden werden einzelne Varianten
genauer analysiert.
Tab. 1: Erschliessbarkeit der Zonenreserven Wohnen in Schleinikon
Bauzone
(ha)
Zonenreserve
mit LES II (ha)
Erschliessbar für
Wohnen (ha)
Erschliessbar nur
mit LES IV (ha)
Nicht erschliessbar,
alle PW überschritten
(ha)
Variante A 23.02 1.22 1.22 0.00 0.00
Variante C 23.02 1.22 1.22 0.00 0.00
Variante D 23.02 1.22 0.91 0.31 0.00
Variante E 23.02 1.22 0.00 1.22 0.00
Variante F 23.02 1.22 0.00 1.22 0.00
Variante G 23.02 1.22 0.00 1.22 0.00
Variante J 23.02 1.22 0.00 1.22 0.00
Variante P 23.02 1.22 0.00 1.22 0.00
Bei den Varianten A und C wären die Zonenreserven Wohnen vollständig erschliessbar, bei
Variante D wäre ein knapper Hektar für eine Nutzung bei LES II erschliessbar, der Rest nur
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für Nutzungen bei LES IV. Bei allen anderen betrachteten Varianten wären die gesamten
Zonenreserven Wohnen nur für Nutzungen bei LES IV erschliessbar.
Tab. 2: Erschliessbarkeit der Mischzonenreserven in Schleinikon
Bauzone
(ha)
Zonenreserve
mit LES III (ha)
Erschliessbar
sogar mit
LES II (ha)
Erschliessbar
mit LES III
(ha)
Erschliessbar
nur mit LES IV
(ha)
Nicht
erschliessbar,
alle PW überschritten
(ha)
Variante A 23.02 1.00 1.00 1.00 0.00 0.00
Variante C 23.02 1.00 1.00 1.00 0.00 0.00
Variante D 23.02 1.00 0.08 0.08 0.92 0.00
Variante E 23.02 1.00 0.00 0.00 1.00 0.00
Variante F 23.02 1.00 0.00 0.00 1.00 0.00
Variante G 23.02 1.00 0.00 0.00 1.00 0.00
Variante J 23.02 1.00 0.00 0.00 1.00 0.00
Variante P 23.02 1.00 0.00 0.00 1.00 0.00
Bei den Varianten A und C wären die Mischzonenreserven sogar für eine Wohnnutzung erschliessbar.
Variante D liesse auf 800 m 2 eine Wohnnutzung zu, die restlichen 9'200 m 2 der
Mischzonenreserve wäre nur zum Arbeiten erschliessbar. Bei den übrigen vier Varianten
wäre die gesamte Mischzonenreserve nur für Nutzungen bei LES IV erschliessbar.
Tab. 3: Erschliessbarkeit der Reservezone in Schleinikon
Bauzone
(ha)
Reservezone
(ha)
Erschliessbar
mit
LES II (ha)
Erschliessbar
mit
LES III (ha)
Erschliessbar
mit
LES IV (ha)
Nicht erschliessbar,
alle PW überschritten
(ha)
Variante A 23.02 1.63 1.63 1.63 1.63 0.00
Variante C 23.02 1.63 1.63 1.63 1.63 0.00
Variante D 23.02 1.63 1.63 1.63 1.63 0.00
Variante E 23.02 1.63 0.00 0.00 1.63 0.00
Variante F 23.02 1.63 0.00 0.00 1.63 0.00
Variante G 23.02 1.63 0.00 0.00 1.63 0.00
Variante J 23.02 1.63 0.00 0.00 1.63 0.00
Variante P 23.02 1.63 0.00 0.00 1.63 0.00
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Bei den Varianten A, C und D könnte die Reservezone für jede Nutzung erschlossen werden.
Bei den Varianten E, F, G, J und P wäre die gesamte Reservezone nur für Nutzungen
bei LES IV erschliessbar.
Was die Erschliessbarkeit der Zonenreserven sowie der Reservezone in Schleinikon angeht,
erweisen sich die Varianten A und C als die günstigsten, E, F, G, J und P als ungünstig. Im
Folgenden werden die Lärmkurven für die Planungswerte bei den Varianten A, C und D
kartografisch dargestellt. Bei den anderen Varianten fallen die Lärmkurven nicht auf das
Siedlungsgebiet, sodass eine Darstellung nicht sinnvoll ist.
2.3.1.1 Variante A
Die Kurve für PW II und III liegt so weit nördlich, dass die Grenzwerte in den Zonenreserven
eingehalten würden. Ebenso in den Reservezonen würden die Planungswerte unterschritten,
sodass diese für Wohnnutzungen erschlossen werden könnten. Zusätzlich könnte allenfalls
in Erwägung gezogen werden, am südöstlichen Rand des Ortsteils Wasen eine neue Wohnzone
auszuweisen.
2.3.1.2 Variante C
Variante C liegt nur unwesentlich weiter nördlich als Variante A; die Konsequenzen für die
Erschliessbarkeit sind die gleichen.
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2.3.1.3 Variante D
Bei Variante D durchschneidet die Kurve für PW II und III das Siedlungsgebiet so, dass die
Zonenreserve Wohnen im Norden des Ortsteils Schleinikon nur teilweise für eine Wohnnutzung
erschlossen werden könnte; dafür könnte die Mischzonenreserve ganz im Süden des
Ortsteils Dachsleren sogar zum Wohnen erschlossen werden. Die gesamte Reservezone
wäre für Nutzungen bei LES II, also als Wohnzone, erschliessbar.
2.3.2 Immissionsgrenzwerte und Alarmwerte
Betrachtet man die höheren Belastungsgrenzwerte, nämlich die Immissionsgrenzwerte und
die Alarmwerte, welche bei der Verdichtung der überbauten Bauzone sowie bei der Schliessung
der Baulücken herangezogen werden, so ergibt sich für das Siedlungsgebiet von
Schleinikon bei keiner Variante eine Überschreitung weder der IGW noch der AW.
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3 Analyse der Gemeindestruktur von Schleinikon
3.1 Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl stieg in Schleinikon bis zum Jahr 2002 stetig auf 693 Personen an, seitdem
stagniert sie. Die Wanderungsbilanz weist eine relativ starke Fluktuation auf; 1998 zogen
mit 63 Personen fast zehn Prozent der Bevölkerung weg; im Jahr 2002 zogen über zehn
Prozent zu. Der meist leicht im positiven Bereich liegende Geburtenüberschuss konnte die
Wanderungsverluste nicht ausgleichen. Seit 2004 bewegt sich der Saldo aus Geburtenüberschuss
und Wanderung um null.
Personen
40
30
Saldo aus Geburtenüberschuss und Wanderungsbilanz für Schleinikon
1994-2005
20
10
0
-10
-20
-30
Geburtenüberschuss
Wanderungsbilanz
Saldo
Geburtenüberschuss/
Wanderung
1994
1'995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
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Der Anteil der Bevölkerungsgruppen bis 40 Jahre ist von 1998 bis 2005 von 58,9 auf 51,1 %
zurückgegangen, was in erster Linie auf Abwanderung zurückzuführen ist. Die Alterspyramide
zeigt zwar eine zunehmende Zwiebelform, Zeichen für einen Geburtenrückgang und
eine beginnende Überalterung, wie sie typisch für die Schweiz ist. Doch sind in Schleinikon
im Jahr 2000 im Vergleich zu den Jahren 1980 und 1990 relativ viele Kinder in den Altersgruppen
zwischen 0 und 14 Jahren zu verzeichnen, was auf die Ansiedlung junger Familien
hindeutet. Ob es besondere Gründe für die auffälligen Asymmetrien der Alterspyramiden
gibt oder ob sich diese nur durch den geringen Umfang der einzelnen Bevölkerungsgruppen
ergeben, lässt sich nur anhand der Zahlen nicht beantworten.
Alterspyramide nach Fünf-Jahres-Altersklassen für Schleinikon 1970-80-90-2000
Altersklassen
90+
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
2000
1990
1980
1970
Hüllkurve
polynomisch
10-14
5-9
0-4
-50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40
Frauen Männer
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3.2 Erwerbsstruktur
Über die letzten 30 Jahre ist die Einwohnerzahl wie auch die Zahl der Erwerbstätigen am
Wohnort stets gestiegen. Bis zum Jahr 1991 haben die Zahlen der Betriebe zugenommen,
seitdem gehen sie zurück. Die Beschäftigten gehen seit 1998 zurück. Hier sind also Betriebe
abgewandert oder sie mussten schliessen. Die Erwerbsquote stieg von 1970 kontinuierlich
von 46,9 bis auf 57,8 % im Jahr 2000 an. Die Pendlerbilanz war stets negativ, sie lag 1970
bei -112 und sank bis zum Jahr 2000 auf -242 Personen. Die Zahl der Zupendler wuchs seit
1970 im Vergleich zu den Erwerbstätigen am Wohnort von 3 % auf 11 % im Jahr 2000. Bei
den Wegpendlern stieg die Zahl von 60 auf 77 %.
Personen
Pendlerbilanz Schleinikon 1970-80-90-2000
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
Erwerbstätige am Wohnort [Pers.]
Erwerbstätige Wegpendler
Erwerbstätige Zupendler
Pendlerbilanz
-400
1970
1980
1990
2000
Anzahl
80
70
60
50
40
30
20
Betriebsstätten und Beschäftige in Schleinikon
1985-2001
Einwohner
700
600
500
400
300
200
Betriebe Total (Anz.)
Beschäftigte Total [Anz.]
10
0
100
0
Einwohnerzahl zivilr.
[Pers.]
1985
1991
1995
1998
2001
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3.3 Steuerkraft
Der Steuerertrag hat in Schleinikon im Jahr 2002 einen Höchstwert von 1,6 Millionen Franken
erreicht, seitdem stagniert er; der Beitrag der juristischen Personen, also der Unternehmen,
ist zu vernachlässigen, der Steuerertrag wird fast ausschliesslich von den natürlichen
Personen erwirtschaftet.
Steuerertrag in Schleinikon 1994-2004
Mio. Fr.
1.8
1.6
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
Steuerertrag juristische
Personen [Mio.Fr.]
Steuerertrag natürliche
Personen [Mio.Fr.]
Steuerertrag Total [Mio.Fr.]
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Die Zahl der steuerpflichtigen natürlichen Personen hat bis zum Jahr 2002 tendenziell zugenommen,
seitdem stagniert sie. Das Reineinkommen der natürlichen Personen war bis 2001
relativ stabil, dann stieg es leicht an; das Reinvermögen wächst seit 1996 relativ stetig.
Einkommen und Vermögen in Schleinikon
1994-2004
Mio. Fr.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Personen
370
360
350
340
330
320
310
300
290
280
Reineinkommen nat.
Pers. (Mio. Fr.)
Reinvermögen nat.
Pers. (Mio. Fr.)
Kapital steuerpfl. jur.
Pers. (Mio. Fr.)
Steuerpflichtige
natürliche Personen
[Anz.]
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
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Das durchschnittliche steuerbare Einkommen in Schleinikon hat seit 1995 stetig zugenommen.
25 Prozent der natürlichen Personen verdienten 2003 weniger als 31’000 Franken,
weitere 25 Prozent der Steuerzahler verdienten zwischen 31’000 und 48’700 Franken, das
gut verdienende Viertel der Steuerzahler in Schleinikon erhielt 2003 über 76’400 Franken.
Das durchschnittliche Einkommen lag mit 57'400 Franken leicht über der 50-Prozent-Kurve,
damit können die Einkommensverhältnisse als relativ ausgeglichen bezeichnet werden.
Das durchschnittliche steuerbare Vermögen stieg ebenfalls stets an. 25 Prozent der Steuerzahler
verfügten 2003 über bis zu 6000 Franken Vermögen, weitere 25 Prozent besassen
bis zu 76’000 Franken Vermögen, und das vermögende Viertel der Steuerzahler besass
mehr als 340’000 Franken an Vermögen. Das durchschnittliche Vermögen lag mit 234'000
Franken weit über dem 50-Prozent-Wert, was auf eine relativ ungleiche Verteilung des Vermögens
hindeutet. Im Vergleich zu anderen Gemeinden im Zürcher Unterland liegen die
Vermögenswerte in Schleinikon sehr hoch.
Franken
Schwellenwerte steuerbares Einkommen Schleinikon 1995-1999-2003
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1995
1999
2003
Durchschnitt steuerbares
Einkommen natürliche Personen
Steuerbares Einkommen 75
Prozent der natürlichen Personen
Steuerbares Einkommen 50
Prozent der natürlichen Personen
Steuerbares Einkommen 25
Prozent der natürlichen Personen
Schwellenwerte steuerbares Vermögen Schleinikon 1995-1999-2003
Franken
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
1995
1999
2003
Durchschnitt steuerbares
Vermögen
Steuerbares Vermögen 75
Prozent der natürlichen Personen
Steuerbares Vermögen 50
Prozent der natürlichen Personen
Steuerbares Vermögen 25
Prozent der natürlichen Personen
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3.4 Flächenverbrauch und Immobilienmarkt
3.4.1 Immobilienverkäufe und Bodenpreise
Leider gibt es über die Bodenpreisentwicklung in Schleinikon keine Angaben. Auch bei den
Freihandverkäufen von erschlossenem unbebautem Land in Wohnzonen sind keine Werte
vorhanden, da bei weniger als drei Transaktionen pro Jahr keine Werte ausgewiesen werden
können. Die Immobilienverkäufe überschreiten nie zehn Transaktionen pro Jahr, deshalb
sind auch diese Zahlen wenig aussagekräftig. Seit 1996 hat sich auf dem Immobilienmarkt
in Schleinikon sehr wenig bewegt.
Entwicklung Immobilienverkäufe in Schleinikon 1994-2004
Anzahl
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Verkäufe EFH
Verkäufe MFH
Verkäufe
Stockwerkeigentum
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
TSP Zürich 17

PZU
SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
3.4.2 Bauinvestitionen und Bauzonenverbrauch
Im Jahr 2001 wurde in Schleinikon knapp eine halbe Hektare Bauzone verbraucht, seitdem
liegen die Werte nahe bei null.
Bauzonenüberbauung in Schleinikon
1994-2004
Bestand (ha)
25
Verbrauch (ha)
0.5
20
0.4
15
0.3
Bauzonen gesamt (ha)
10
0.2
Bauzonen überbaut [ha]
5
0.1
Bauzonen nicht überbaut [ha]
0
0
Bauzonenverbrauch
pro Jahr (ha)
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Die Kurven der Bauinvestitionen allgemein und der Bauinvestitionen im Sektor Wohnen verlaufen
parallel. Von relativ hohen Werten im Jahr 1998 sanken beide stetig ab, im Jahr 2001
stiegen sie noch mal an, seitdem sind sie mit um die 1000 Franken pro Einwohner unbedeutend.
Fr/Ew.
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Bauinvestitionen pro Kopf in Schleinikon
1994-2004
Einwohner
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Bauinv. Wohnen [Fr./Einw.]
Bauinvestitionen [Fr./Einw.]
Einwohnerzahl
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
TSP Zürich 18

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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
3.4.3 Wohnungsneubau und Leerstand
Insgesamt wurde in Schleinikon in den letzten Jahren wenig gebaut, pro Jahr entstanden nie
mehr als zehn Wohnungen. In den Jahren 2000 und 2001 wurden zehn bzw. neun Wohnungen
neu gebaut, seitdem praktisch nichts mehr.
Anzahl
12
Wohnungsneubau und Leerstand in Schleinikon 1994-2004
Prozent
2.5
10
8
6
4
2
1.5
1
Wohnungszugang durch
Neubau
Leerstehende Wohnungen
2
0
0.5
0
Leerwohnungsziffer (%)
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
TSP Zürich 19

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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
3.4.4 Geschossflächenreserven
Die Berechnungen basieren auf den vom Kanton (ARV) ermittelten Geschossflächenreserven.
Die Reservekapazität wird, wie angegeben, grob über die mögliche Wohnungszahl
ermittelt. Gegenüber differenzierteren Kapazitätsabschätzungen der
Ortsplaner können sich Abweichungen ergeben. Weitere Differenzen resultieren aus
der unterschiedlichen Bewertung der Baureife und damit der Überbaubarkeit der Flächen.
Betrachtet man die noch vorhandenen Geschossflächenreserven in überbauten Wohnzonen,
so lagen diese seit dem Jahr 2000 stets über 6'500 m 2 , 2005 bei 6'800 m 2 , was einer
Reserve von 45 grossen Wohnungen (mit 150 m 2 Wohnfläche) entspricht. Dazu kommen
noch 5'500 m 2 Geschossflächenreserven in nicht überbauten Zonen; zirka 2'500 m 2 davon
betreffen Baulücken, was etwa 16 Wohnungen entspräche. Zusammen ergibt das Reserven
von etwa 60 Wohnungen (im Jahr 2005). Bei einer durchschnittlichen Belegungsdichte von
2,6 Personen im Jahr 2000 (siehe Abschnitt 3.4.5) würde das den Bedarf an Wohnraum von
150 Einwohnern decken.
Entwicklung Geschossflächenreserve Wohnen in überbauter
Bauzone Schleinikon 2000-2005
1000 m2
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Anzahl
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Anzahl Neuwohnungen
(bei Durchschn. 150 m2)
Geschossflächenreserve
Wohnen in überb. Zone
(1000 m2)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
3.4.5 Haushaltsgrössen und Wohndichte
Seit 1970 nimmt die Anzahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte stark zu, was der allgemeinen
Entwicklung entspricht; die Vier-Personen-Haushalte haben ebenfalls stets zugenommen,
was auf viele Familien mit Kindern hindeutet und im regionalen Vergleich ungewöhnlich
ist. Ebenfalls auffällig ist die geringe Zahl der Ein-Personen-Haushalte im Vergleich
zu den Zwei-Personen-Haushalten, und das bereits seit den Siebzigerjahren. Die Drei-Personen-Haushalte
sind im Jahr 2000 leicht zurückgegangen, die Anzahl der Haushalte mit
mehr als vier Personen ist seit 1970 stetig zurückgegangen. Berechnet man die Trends bis
zum Jahr 2020, so ist zu erwarten, dass die Ein- und Zwei- weiterhin zunehmen, Drei-Personen-Haushalte
werden zahlenmässig relativ stabil bleiben, dafür anteilig abnehmen, bei den
Vier-Personen-Haushalten ist die Entwicklung schwer einzuschätzen; von den grossen
Haushalten mit fünf und mehr Personen wird es immer weniger geben.
Anzahl
120
Haushaltsgrössen in Schleinikon
1970-80-90-2000
100
80
60
Ein-Personen-
Haushalte
Zwei-Personen-
Haushalte
Drei-Personen-
Haushalte
40
Vier-Personen-
Haushalte
20
0
Fünf-Personen-
Haushalte
Haushalte mit sechs
und mehr Personen
Trend (linear)
1970
1980
1990
2000
2010
2020
TSP Zürich 21

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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
Entsprechend der Entwicklung bei den Haushaltsgrössen nimmt die Belegungsdichte ab,
jeder Einwohner verfügt damit über immer mehr Wohnfläche; waren das im Jahr 1980 noch
35 m 2 pro Einwohner, standen im Jahr 2000 dem Einzelnen 48 m 2 zur Verfügung, im Jahr
2020 könnten das sogar fast 60 m 2 sein. Lebten 1970 noch durchschnittlich 3,7 Personen in
einer Wohnung, so waren das im Jahr 2000 nur noch 2,6 Personen. Bis zum Jahr 2020 wird
die Belegungsdichte vermutlich auf unter zwei Personen sinken.
Belegungsdichte und Wohnfläche pro Einwohner in Schleinikon
1970-80-90-2000
Bew./Whg.
m2/Bew.
4
70
3.5
60
3
50
2.5
2
1.5
1
40
30
20
Belegungsdichte
0.5
10
Bruttowohnfläche/Bew.
(m2)
0
1970
1980
1990
2000
2010
2020
0
Trend (linear)
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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
4 Fazit
Bei der Bewertung der acht SIL-Varianten stellen sich Variante A und C als für Schleinikon
am günstigsten dar; hier könnten Zonenreserven wie auch Reservezonen wie geplant vollständig
erschlossen werden. Bei Variante D zeigt sich eine teilweise Einschränkung der Erschliessbarkeit,
bei allen anderen Varianten könnten die Wohnzonenreserven nur für Nutzungen
bei LES IV erschlossen werden, ebenso die Mischzonenreserven und die Reservezonen.
Die Gemeinde Schleinikon zeigt bei einer stagnierenden Bevölkerungszahl eine leichte Tendenz
zur Überalterung, wobei die Bevölkerungsgruppen von 0 bis 14 Jahren im Jahr 2000
allerdings im Vergleich zu den Referenzjahren 1970 bis 1990 leicht zugenommen haben.
Auch die Vier-Personen-Haushalte haben entgegen dem allgemeinen Trend zahlenmässig
stets zugelegt, was auf eine familienfreundliche Gemeinde hindeutet.
Verschiedene Trends weisen auf Stagnation in einigen Bereichen hin: Wanderungsbilanz
und Geburtenüberschuss liegen seit 2003 um null. Die Zahl der Beschäftigten geht seit 1998
zurück, die Anzahl der Betriebe bereits seit 1991. Hier handelt es sich vermutlich um KMU,
da Kapital und Steuerertrag der Unternehmen insgesamt sehr gering sind. Der Gesamtsteuerertrag
stagniert ebenfalls; die Vermögenswerte und die -verteilung lassen auf eine relativ
wohlhabende Bevölkerung schliessen.
Auf dem Immobilienmarkt herrscht seit einigen Jahren Flaute; Neubauten, Bauzonenverbrauch
und Bauinvestitionen liegen nahe bei null. Da bei den Haushaltsgrössen eine
massive Verlagerung zu Ein- und Zwei-Personen-Haushalten stattfindet, steigen die Geschossflächen
pro Einwohner im gleichen Mass. Mit den Geschossflächenreserven innerhalb
der bereits erschlossenen und überbauten Bauzonen ist noch ein gewisses Potenzial an
Wohnraum vorhanden, das die Erstellung von mindestens 60 Wohnungen für 150 Einwohner
erlauben würde. Bei derzeit stagnierender Einwohnerzahl ist dies noch eine wichtige
Reserve für die Zukunft. Weiterhin könnten je nach Variante die bereits eingezonten Reserven
für Wohnen und Mischnutzungen wie auch die Reservezonen für Wohnnutzungen erschlossen
werden.
Theo Stierli + Partner AG
Raumentwicklung und Umweltplanung
Gabriele Horvath
TSP Zürich 23

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SIL-Varianten
Gemeinde Schleinikon
Quellenangaben:
• Statistisches Amt des Kantons Zürich
• Volkszählungsdaten, Bundesamt für Statistik
• ARV, Amt für Raumordnung und Vermessung, Kanton Zürich
(Geschossflächenreserven)
TSP Zürich 24