Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft "Wohnpark Alt-Erlaa ...

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KA IV - GU 36-5/08
TO 17
Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft "Wohnpark
Alt-Erlaa", Wirtschaftliche Situation des Kaufparks
Alt-Erlaa
Tätigkeitsbericht 2008

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KURZFASSUNG
Die Prüfung der wirtschaftlichen Situation des Kaufparks der Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
"Wohnpark Alt-Erlaa" (AEAG) ergab, dass derzeit keine wesentlichen
Leerstehungen oder Mietenrückstände zu verzeichnen sind. Da der Kaufpark
seit nahezu 30 Jahren betrieben wird, wurde angeregt, eine künftige Modernisierung
unter Berücksichtigung der besonderen rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen
abzuklären. Der Kaufpark dient nicht nur der Nahversorgung der BewohnerInnen
sondern erfüllt durch die Abhaltung von Veranstaltungen auch eine wichtige soziale
Funktion.

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INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung.....................................................................................................................4
2. Entwicklung des Kaufparks..........................................................................................5
2.1 Allgemeines ...............................................................................................................5
2.2 Leerstehungen (unvermietete Flächen) in den Jahren 1984 bis 2007.......................6
2.3 Errichtung einer Wohnhausanlage in Wien 23, Erlaaer Platz ....................................8
2.4 Empfehlungen zur Verbesserung der Kundinnen- und Kundenfreundlichkeit............9
3. Finanzielle Situation des Kaufparks...........................................................................11
3.1 Kosten der Leerstehungen ......................................................................................11
3.2 Kosten von Reparaturen und Instandhaltungen ......................................................12
4. Werbung....................................................................................................................13
Anhang
ALLGEMEINE HINWEISE.............................................................................................15
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS......................................................................................16

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PRÜFUNGSERGEBNIS
1. Einleitung
Der Wohnpark Alt-Erlaa besteht aus drei Wohnblöcken A, B und C mit insgesamt 3.180
Wohnungen und 2.777 Garagen-Stellplätzen. Für seine Nahversorgung wurde das Geschäftszentrum
Kaufpark Alt-Erlaa errichtet, in dem derzeit 97 Geschäftslokale, Büros
und Lagerräume sowie 174 Garagenplätze untergebracht sind. Ferner sind zwei Ärztinnen-
bzw. Ärztezentren, zwei Schulen, drei Kindergärten, eine Rundturnhalle, Tennishallen,
Kirche, ein Stützpunkt der Magistratsabteilung 48 - Abfallwirtschaft, Straßenreinigung
und Fuhrpark, über den die zentrale Müllentsorgung samt Sondermüllsammelplatz
und eine Mülltrennung betrieben werden, als weitere infrastrukturelle Einrichtungen vorhanden.
Der Wohnpark Alt-Erlaa bietet seinen BewohnerInnen auch umfangreiche Freizeiteinrichtungen
wie z.B. Dach- und Hallenschwimmbäder, Saunas, Solarien, Schlechtwetterspielplätze
für Kinder und Räumlichkeiten für Gemeinschaftseinrichtungen, die
teilweise von mehr als 25 Freizeitclubs genutzt werden. Der Wohnpark Alt-Erlaa, der -
gemessen an der Zahl seiner BewohnerInnen - etwa der Größe von Eisenstadt entspricht,
verzeichnet - wie mehrere Umfragen im Auftrag der GESIBA Gemeinnützige
Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft (GESIBA) ergeben haben - die höchste Wohnzufriedenheit
aller geförderten Wohnhausanlagen in Wien und ist somit nicht nur ein
städtebauliches sondern auch ein soziales Vorzeigeprojekt. Ergänzend wäre noch anzuführen,
dass die GESIBA als Hauptaktionärin der AEAG im Rahmen eines Betreuungsvertrages
für die kaufmännische und technische Betreuung der Wohnhausanlage
verantwortlich ist. Durch eine effizient geführte 24-Stunden-Haustechnikzentrale (mit
vier administrativen MitarbeiterInnen und 40 Haustechnikern), einem Infozentrum im
Kaufpark sowie durch die online-Erfassung von Wünschen der MieterInnen durch das
IT-Hausverwaltungs- und Informationssystem (HAVIS) - Störungsmeldungen, Beschwerden,
Informationen - ist die Hausverwaltung optimiert worden. Positiv hervorzuheben
wäre noch, dass der Vorstand der AEAG bzw. der GESIBA die Errichtung eines
Sozialstützpunktes für ältere WohnparkbewohnerInnen im Kaufpark beschlossen hat,
über den wichtige Hilfestellungen und Dienstleistungen bereitgestellt werden können.
Grundsätzlich war anzumerken, dass - ausgehend vom Errichtungszeitpunkt des

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Wohnparks (Block A: vor 31 Jahren, Block B: vor 29 Jahren, Block C: vor 23 Jahren) -
durch die hohe Wohnzufriedenheit in Verbindung mit einer niedrigen Fluktuationsrate
der BewohnerInnen die WohnparkbewohnerInnen ein relativ hohes Durchschnittsalter
aufweisen.
Nach Meinung des Kontrollamtes wäre für ähnliche Wohnhausanlagen bezogen auf die
Altersstruktur der MieterInnen die Einrichtung von Sozialstützpunkten ebenfalls empfehlenswert.
Dadurch könnte in vielen Fällen dem Wunsch der MieterInnen, vor Ort
Unterstützung, Beratung und Hilfe zu erhalten, nachgekommen werden. Diese Maßnahme
könnte auch z.T. zu einer Entlastung im Bereich der Pensionistinnen- und Pensionistenwohnhäuser
und Pflegeheime beitragen. Die demografische Entwicklung weist
somit in eine Richtung, dass in größeren Wohnhausanlagen neben dem bekannten Infrastrukturangebot
für Kinder und Jugendliche (z.B. Mutterberatung, Kinderärztin bzw.
Kinderarzt, Kindergarten, Schulen, Sport- und Freizeiteinrichtungen) auch für die älteren
MieterInnen Vorsorge zu treffen wäre. Da eine günstige Nahversorgungsmöglichkeit für
ältere und teilweise gehbehinderte BewohnerInnen einschließlich der möglichen Zustellung
in die Wohnung künftig an Bedeutung gewinnen wird, sollten die diesbezüglichen
Bedürfnisse unter Einbeziehung des sozialen Stützpunktes ermittelt werden.
2. Entwicklung des Kaufparks
2.1 Allgemeines
Der Kaufpark Alt-Erlaa wies im Prüfungszeitpunkt 97 Geschäftslokale und Büros mit
insgesamt 174 Garagenplätzen auf und wurde im Jahr 1979 gemeinsam mit der Eröffnung
des Wohnblockes B in Betrieb genommen. Er wurde aus Mitteln der Wohnbauförderung
1968, mit Zuschüssen der Stadt Wien (insbesondere für Grünflächen und
Wege), mit Hypothekardarlehen, dem Eigenkapital der AEAG und aus Baukostenbeiträgen
der LokalmieterInnen finanziert. Die Mietzinsbildung bzw. die Mietverträge unterliegen
daher den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und
sind mit den Konditionen rein gewerblich betriebener Shopping-Center nicht vergleichbar.
Gemäß den Bestimmungen des WGG kann bis zu einem Drittel der Wohnnutzflächen
für Geschäftslokale und infrastrukturelle Einrichtungen mit Förderungsmittel errichtet
werden. Zum Zeitpunkt der Eröffnung des Kaufparks waren nur die Wohnblöcke

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A und B besiedelt. Die infrastrukturellen Einrichtungen des Kaufparks waren jedoch
schon für die im Jahr 1985 erfolgte Erweiterung durch den Wohnblock C mit rd. 1.000
Wohnungen konzipiert worden. Der Kaufpark war ursprünglich für die Nahversorgung
zu großzügig dimensioniert und als überregionales Shopping-Center nicht wettbe-
werbsfähig. Hiezu kam die starke Konkurrenzsituation durch das relativ nahe Einkaufs-
zentrum der Shopping City Süd (SCS), das diesbezüglich zu den größten Einrichtungen
in Österreich zählt.
Der Kaufpark Alt-Erlaa hatte somit eine längere Anlaufphase zu überwinden. Diese war
auch geprägt durch hohe Leerstehungsraten und häufige Wechsel im Zusammenhang
mit der Vermietung von Geschäftslokalen; auch Insolvenzen, hohe Mietenrückstände
sowie zahlreiche Adaptierungen und Umbauten von Geschäftslokalen und Büros erschwerten
die Betriebsführung. Die Besiedelung des Wohnblockes C, die Anbindung
des Wohnparks an die U 6, die Verbesserung des Branchenmix, die Etablierung von
zwei großen Supermärkten und eine intensivere Bewerbung des Kaufparks in Verbindung
mit zahlreichen Events haben in der Folge zu einer Vollvermietung des Kaufparks
geführt.
2.2 Leerstehungen (unvermietete Flächen) in den Jahren 1984 bis 2007
Die in der nachstehenden Tabelle angeführten Zahlen der Jahre 1984, 1993 und 1997
wurden dem Tätigkeitsbericht des Kontrollamtes 1998 (Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
"Wohnpark Alt-Erlaa", Wirtschaftliche Aspekte des "Kaufparks Alt-Erlaa")
entnommen. Die Tabelle gibt Auskunft über unvermietete Flächen im Betrachtungszeitraum
der Jahre 1984 bis 2007:
Prüfmonat/Prüfjahr 3/1984 4/1993 12/1997 12/2007
Geschäftslokale in m 2 1.446,53 1.249,97 162,87 67,17
Büros in m 2 262,72 - 508,79 43,81
Lager in m 2 369,75 64,82 69,13 -
Summe in m 2 2.079,00 1.314,79 740,79 110,98
vermietbare kommerzielle
Flächen inkl. Büros und ärztliche
Praxen im Kaufpark in m 2 11.622,23 11.719,90 11.217,17 11.438,47
unvermietete Flächen der
kommerziell verwertbaren
Gesamtflächen in % 17,9 11,2 6,6 1,0

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Die Entwicklung der letzten zehn Jahre zeigte eine deutliche Verbesserung des Verhält-
nisses vermietbarer zu unvermieteten Flächen (Leerstehungen), wobei die früher zu
verzeichnenden längerfristigen Leerstehungen nunmehr eher von kurzfristiger Natur
sind, sodass von einer rascheren Weitervermietung auszugehen war.
Bezogen auf den 31. Dezember der letzten drei Jahren lassen sich folgende Leerstände
festhalten: Im Jahr 2005: Drei Lokale im Ausmaß von insgesamt 300,60 m 2 ; im Jahr
2006: Ein Lokal im Ausmaß von 67,17 m 2 ; im Jahr 2007: Zwei Lokale im Ausmaß von
insgesamt 110,98 m 2 .
Primär waren diese Zahlen aus den letzten drei Jahren auf Leerstände im Bürobereich
im Obergeschoß (OG) der Mall zurückzuführen sowie auf eine Leerstehung im Ärztezentrum
Mitte und im Bürobereich der Arena.
Zum 31. Dezember 2007 stand ein Lokal mit 67,17 m 2 in der Mall (OG) leer, das bereits
an den Verein V. als Sozialstützpunkt vermietet werden konnte. Das zweite Lokal im
OG der Mall in der Größe von 43,81 m 2 war eine aufgekündigte Arztpraxis, die zwischenzeitig
ebenfalls in Bestand gegeben wurde. Das OG der Mall war allerdings stets
ein Problembereich des Kaufparks, dem durch Einmietungen von Bürobetrieben und
gewerblichen Dienstleistungsbetrieben begegnet wurde. Die Gastronomie ist mit einer
Pizzeria und einem Restaurant im OG gut vertreten und kann im Hinblick auf die Attraktivität
des Einkaufszentrums als ausreichend bezeichnet werden. Der Branchenmix genügt
dem Aspekt der Nahversorgung. Lediglich die Bereiche Unterhaltungselektronik,
Heimcomputer einschließlich Hard- und Software sowie Sportartikel sind nicht entsprechend
repräsentiert.
Im Prüfungszeitpunkt standen zwei kleinere Lokale nämlich mit rd. 54 m 2 und mit rd.
61 m 2 in der Arena seit kurzem leer, wobei ein Lokalmieter in ein anderes Lokal in der
Arena übersiedelte. Auf Grund der Lage und der geringen Größe der beiden Geschäftslokale
rechnete die Hausverwaltung jedoch mit einer baldigen Nachnutzung.
Ergänzend wäre noch auszuführen, dass sich - u.zw. gegenüber dem Wohnblock A -
ein kleineres Einkaufszentrum mit Handel und Dienstleistungsbetrieben etabliert hat.

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Der dort befindliche Praktiker-Markt ist insolvent. Diese Hallen sind derzeit unvermietet.
In der Zwischenzeit wurden in der Nähe des Kaufparks weitere Wohnhausanlagen mit
kleineren Nahversorgern errichtet.
2.3 Errichtung einer Wohnhausanlage in Wien 23, Erlaaer Platz
Die AEAG hat im November 2000 in Wien 23, Erlaaer Platz 1, eine weitere Wohnhausanlage
mit 155 geförderten Wohnungen, sieben Geschäftslokalen und 153 Garagen zur
Vermietung übergeben. Auch diese in der Nähe des Kaufparks Alt-Erlaa befindlichen
Geschäfte sind nicht wirklich als ernsthafte Konkurrenz aufzufassen. Es zeigte sich in
der Praxis, dass dort, wo das Verhältnis von Wohnungszahl und Nahversorgung ausgewogen
ist, sich eine durchaus positive Koexistenz für BewohnerInnen und Gewerbebetreibende
entwickeln kann. Natürlich sind branchenspezifische, niedrige Anfangsmieten
für Geschäftslokale, eine entsprechende Bewerbung und Unterstützung von der Hausverwaltung
sowie Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung wichtige Kriterien.
Auch die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die Parkplatzsituation vor
Ort sowie die Angebotspalette in Verbindung mit attraktiven Events ("Shoppingerlebnis")
sind ausschlaggebende Faktoren.
Die Konkurrenzsituation für den Kaufpark Alt-Erlaa hat sich während seines Bestandes
auf Grund der Errichtung neuer großer Einkaufszentren, Outlet-Centers und der zunehmenden
Mobilität der Bevölkerung durch U-Bahn und Pkw wesentlich verändert.
Hinzu kommt der massive Einsatz von Werbung durch große Handelsketten über elektronische
Medien, Printmedien und Flyern, sodass ein kleiner Kaufpark mit sehr eingeschränkten
finanziellen Möglichkeiten überregional kaum konkurrenzfähig auftreten
kann. Der Bindung von Stammkundinnen und -kunden, der persönlichen Dienstleistung,
der Freundlichkeit des Personals, der aktiven Unterstützung der Hausverwaltung und
der gemeinsamen Strategie der Kaufleute vor Ort kommt daher erhebliche Bedeutung
zu, damit eine Geschäftseinrichtung wie der Kaufpark Alt-Erlaa in diesem Umfeld
bestehen kann. In diesem Zusammenhang war ausdrücklich auf das jahrzehntelange
positive Engagement bei der Betreuung des Kaufparks durch die GESIBA hinzuweisen.
Dieser bei der Wiedervermietung von Geschäftslokalen, der Vornahme von baulichen
Veränderungen, in der raschen Behebung von Mängeln und in der Abhaltung von

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Events und Festen im Kaufpark Alt-Erlaa gemeinsam mit dem Verein der Kaufleute be-
triebene Einsatz machte sich insofern bemerkbar, dass es bei den Wohnparkbe-
wohnerinnen bzw. -bewohnern und Kundinnen bzw. Kunden zu einer positiven
Resonanz kam und diese Maßnahmen zum guten Image beigetragen haben.
2.4 Empfehlungen zur Verbesserung der Kundinnen- und Kundenfreundlichkeit
2.4.1 Der Kaufpark Alt-Erlaa stellt nach heutigen Kriterien kein modernes Einkaufszentrum
mit klaren zweckmäßigen rechteckigen Gliederungen und entsprechender Leitung
der BesucherInnenströme mit Aufzügen, Rolltreppen und Anbindung an die Parkebene
dar. Er ist eigentlich ein "Verbindungsbauwerk" zwischen den Wohnblöcken A, B und C.
Daraus resultiert ein inhomogenes, mehrgeschossiges Objekt mit relativ komplexer und
unübersichtlicher Architektur. Der Kaufpark besteht aus drei unterschiedlich gegliederten
Gebäudekomplexen mit mehreren Stiegenhäusern, die als so genannte Mall teilweise
überdacht und als so genannte Arena nicht überdacht ausgeführt sind. Die Kaufparkgarage
befindet sich unter dem Straßenniveau mit zwei Einfahrtsschranken für Kurzparkern
und Dauerparkern. Weiters existieren mehrere getrennte Parkbereiche, die über
Stiegenhäuser zugänglich sind und je über eine Ausfahrt für Lkw und für Pkw verlassen
werden können. Anzumerken war, dass diese Garage im Vergleich zu anderen Einkaufszentren,
die üblicherweise bis zu drei Stunden kostenfrei benützbar sind, nach
einer Stunde Parkdauer entgeltpflichtig ist. Diese Tarifregelung gilt auch am Wochenende,
wenn der Kaufpark geschlossen ist und nur gastronomische Betriebe offen halten.
Im "Sockelgeschoß" (Straßenniveau) werden derzeit ein Gastronomiebetrieb (China-
Restaurant), zwei Büros, ein Fotoshop und eine Bäckerei betrieben. Die eigentliche
Ebene für FußgängerInnen des Kaufparks befindet sich einen Stock höher, im so genannten
"Untergeschoß", das im Bereich der Mall zweigeschossig überdacht und in der
Arena nur teilüberdacht ist. Vor allem in der kalten Jahreszeit oder bei Schlechtwetter
liegt darin für Kundinnen bzw. Kunden und LokalmieterInnen ein Nachteil. Auch die
Teilüberdachung aus vergilbten Kunststoffkuppeln ist optisch nicht mehr zeitgemäß. Der
relativ große, rechteckige, freie Platz im Inneren der Arena könnte durch eine adäquate
Adaptierung mit einer kleinen Grünfläche, Sitzgelegenheiten, Brunnen etc. wesentlich

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attraktiver gestaltet werden. Nach Meinung des Kontrollamtes läge in einer Glasüberda-
chung mit Lüftungsmöglichkeit im Sommer ein Beitrag für eine wesentliche Verbesse-
rung bzgl. Optik und Funktionalität.
2.4.2 Die WC-Situation war nach wie vor unbefriedigend. Sanitäranlagen finden sich in
der Garagenebene nur in einem Stiegenhaus; ihr baulicher Zustand war als sanierungsbedürftig
einzustufen bzw. waren diese wohl auch deswegen zeitweise gesperrt. Im
Sockelgeschoß und im OG der Mall sind keine WC für Kundinnen bzw. Kunden vorhanden.
In das OG gelangt man über einen Lift, eine Rolltreppe oder eine Wendeltreppe;
ein Verlassen dieses Areals ist über Lift und Wendeltreppe möglich. Von der Anton-
Baumgartner-Straße sowie von der U 6-Station kommend ist der Kaufpark nur über
Stiegen zugänglich. Es wurde daher angeregt, mittelfristig nach Lösungen zu suchen,
wie das Einkaufszentrum sowohl für Kundinnen und Kunden als auch für Behinderte in
dieser Hinsicht freundlicher ausgestattet werden könnte.
2.4.3 Unabhängig von den in der Zwischenzeit durchgeführten Verbesserungen in der
Mall, bleiben Optik und Funktionalität des Kaufparks - nicht zuletzt wegen seiner langen
Nutzungsdauer von nahezu 30 Jahren - hinter den Erwartungen, die derzeit an Einkaufszentren
gestellt werden. Es sollten daher - trotz der gegenwärtig guten Situation in
Bezug auf Vermietung und der sehr guten Nahversorgung der WohnparkbewohnerInnen
- mittelfristig Überlegungen forciert werden, wie und in welcher Form eine Modernisierung
und Verbesserung vorangetrieben werden könnten.
Sowohl eine Sanierung als auch eine volle Privatisierung des Kaufparks nach
gänzlicher Rückzahlung der Wohnbauförderung 1968 - die lt. der im Jahresabschluss
2007 eingesehenen Entwicklung der Finanzierungsmittel in rd. drei Jahren gegeben
sein müsste - wären denkmöglich. Die ursprünglich aufgenommenen Hypothekardarlehen
zur Finanzierung der Baukosten sind bereits getilgt. Einerseits dürfen seit dem
Jahr 1994 bei Neuvermietungen von Geschäftslokalen und Büros angemessene Mieten
eingehoben werden, wodurch de facto eine gewerbliche Nutzung vorliegt, sodass in
diesem Bereich über die reine Kostendeckung des WGG hinausgegangen werden darf.
Andererseits dürfen bei vor dem Jahr 1994 geschlossenen Mietverträgen für Instand-

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haltungen, Reparaturen und Sanierungen nur die Erhaltungs- und Verbesserungs-
beiträge (EVB I und EVB II) verrechnet werden, die allerdings für größere Modernisierungen
und Sanierungen bei weitem nicht ausreichen. Hiezu kommt noch, dass die
AEAG ohnedies seit Jahren für die Finanzierung von Instandhaltungskosten in Vorlage
tritt (Stand per 31. Dezember 2007 mit 2,27 Mio.EUR). Es wurde daher angeregt,
diesen komplexen Themenkreis einer WGG-konformen Sanierung des Kaufparks Alt-
Erlaa in Form eines Rechtsgutachtens unter Einbeziehung der zuständigen Aufsichtsbehörden
(Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband,
Magistratsabteilung 50 - Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche
Angelegenheiten) grundsätzlich abklären zu lassen.
Für das Kontrollamt stellte sich darüber hinaus die Frage, ob und in welchem Umfang
die Generalsanierung eines dem WGG unterliegenden Kaufparks aus Mitteln der Wohnbauförderung
(Altstadterhaltung, Stadterneuerung) grundsätzlich förderbar ist und -
wenn ja - in welchem Umfang eine Förderung denkbar wäre. Eine gänzliche Eigenoder
Fremdfinanzierung einer Modernisierung ist kaum realisierbar, da die Vermietung
von Geschäftslokalen und Büros nach anderen Kriterien erfolgt als die Vermietung von
Wohnungen.
3. Finanzielle Situation des Kaufparks
3.1 Kosten der Leerstehungen
Im Jahresabschluss 2007 der GESIBA wurde in der Hausbewirtschaftung ein Entgelt
von insgesamt 0,87 Mio.EUR (im Jahr 2006: 0,85 Mio.EUR) eingenommen; in Anbetracht
der Komplexität des Wohnparks mit seiner umfangreichen Infrastruktur wies
dieses Ergebnis auf eine sehr sparsame und effiziente Hausverwaltung hin. Die Verwaltung
selbst erfolgt - mit Ausnahme der hauseigenen Haustechnikzentrale - auf
Grund eines mit der GESIBA am 31. Juli 1973 abgeschlossenen Betreuungsvertrages
(mit späteren Ergänzungen); darin wurde festgelegt, dass die GESIBA von der AEAG
90 % des jeweils gemäß Entgeltrichtlinienverordnung 1994 (ERVO) zulässigen Betreuungshonorars
erhält. Technische Leistungen für Reparaturen und Großinstandsetzungen
(örtliche Bauaufsicht, Büroleistungen etc.) wurden gesondert honoriert und liegen
ebenfalls unter den Richtsätzen. Somit war auch die Wirtschaftlichkeit im Bereich der

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Großinstandsetzung gegeben, da die GESIBA im Geschäftsjahr 2007 inkl. Kaufpark ein
Bauvolumen von rd. 4,02 Mio.EUR abwickelte.
Anzumerken war, dass eventuelle Leerstehungskosten von Geschäftslokalen und Büros
zur Gänze von der AEAG getragen werden müssen, da gemäß WGG kein Kapitaldienst
und keine Betriebskosten weiterverrechnet werden können. Bei Wohnungen hingegen
konnte zumindest dies durch die genannte "Rücklagenkomponente" abgefedert werden.
Der Mietenrückstand betrug per 31. Dezember 2007 im Kaufpark Alt-Erlaa insgesamt
17.928,93 EUR, (im Jahr 2006: 37.957,70 EUR, im Jahr 2005: 38.978,63 EUR). In Relation
zur gesamten monatlichen Mietenvorschreibung vom Dezember 2007 sind das rd.
8 %. Die Einschau ergab, dass nur zwei LokalmieterInnen einen Rückstand von mehr
als einer Monatsmiete aufwiesen, u.zw. in einem Fall waren rd. vier Monatsmieten und
im zweiten Fall rd. zwei Monatsmieten offen. In beiden Fällen wurde von der Rechtsabteilung
der GESIBA eine Mahnklage veranlasst. Insgesamt betrachtet war die Zahlungsmoral
im Kaufpark als gut einzustufen.
3.2 Kosten von Reparaturen und Instandhaltungen
Im Geschäftsjahr 2007 wurden im Kaufpark 0,31 Mio.EUR (im Jahr 2006: 0,46
Mio.EUR, im Jahr 2005: 0,52 Mio.EUR) an Instandhaltungskosten aufgewendet. Diese
Aufwendungen standen im Zusammenhang mit allgemeinen Reparaturen und Instandhaltungen
und betrafen vor allem Baumeisterarbeiten, Schlosser- und Elektroarbeiten
und Personalkosten. In den letzten drei Jahren fielen auch Reparaturen bei den Liften,
Maler- und Anstreicherarbeiten, Arbeiten bei Schrankenanlagen in den Garagen, bei
Sprech- und Schließanlagen sowie Verglasungen und Fassadenreparaturen an.
Diese Kosten wurden aus den monatlich eingehobenen EVB I und EBV II und den Erträgen
aus der Garagenvermietung finanziert, wobei aus diesem Titel 0,27 EUR/m 2 pro
Monat bzw. 0,41 EUR/m 2 pro Monat eingehoben werden. Bei einigen Kaufparkmieter-
Innen, die einen größeren Eigenmitteleinsatz geleistet hatten, bestanden abweichende
Regelungen. Die Einschau ergab, dass die diesbezüglichen Mittel seit Jahren nicht ausreichen,
um die laufenden Instandhaltungskosten zu decken. Auf Grund des jährlichen

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Abganges in diesem Bereich war die Vorlagenfinanzierung der AEAG von 1,80
Mio.EUR per Ende des Jahres 2004 auf 2,27 Mio.EUR per Ende des Jahres 2007 angestiegen,
was einer Zunahme um rd. 9 % p.a. entsprach. Hinsichtlich der restlichen Infrastruktur
betrug die Vorlage per Ende des Jahres 2007 0,79 Mio.EUR. Anzumerken
war, dass dieser Vorgriff im Bereich des Kaufparks nicht gemäß WGG verzinst wird.
Nur bei den Räumlichkeiten der Magistratsabteilung 48, dem Ärztezentrum Ost und der
restlichen Infrastruktur, die eigene Verrechnungskreise bilden, war eine Verzinsung angesetzt
worden. Bei einem Rückstand von 2,27 Mio.EUR und einem aktuellen WGG-
Zinssatz von 3,5 % betrug der entgangene Zinsertrag somit rd. 0,08 Mio.EUR p.a. Der
WGG-Zinssatz wird aus der durchschnittlichen Sekundärmarktrendite für Bundesanleihen
des letzten Jahres -1 % bei einer Obergrenze von 5 % und einer Untergrenze
von 3,5 % errechnet.
Abschließend war anzumerken, dass die Verzinsung der Eigenmittel in der Infrastruktur
über dem WGG-Zinssatz Ende des Jahres 2007 lag, während der Vorgriff auf die Instandhaltung
- wie bereits erwähnt - unverzinst ist. Es wurde daher angeregt, auch aus
diesem Grund mittelfristig eine adäquate Lösung anzustreben.
4. Werbung
Von der AEAG wird von einem Großteil der GeschäftslokalmieterInnen ein Werbekostenbeitrag
von derzeit 2,81 EUR/m 2 pro Monat eingehoben. Hieraus resultierten im Geschäftsjahr
2007 Einnahmen von 0,13 Mio.EUR. Auf Grund eines Guthabens aus dem
Jahr 2006 von 0,05 Mio.EUR und tatsächlichen Ausgaben von 0,12 Mio.EUR ergab sich
ein aktuelles Guthaben von 0,06 Mio.EUR.
Im Kalenderjahr 2007 wurden mit diesen Mitteln u.a. elf Veranstaltungen wie z.B. im
Mai ein "Muttertagsfest", im Juni "Lange Nacht der Spiele", "Erlaaer Radtag", "Show-
box-Wiener Festwochen", im August ein "Italienischer Abend", im September das
"1. Liesinger Oktoberfest", im Oktober "Halloween" und im Dezember "Nikolaus für die
Kleinen", "Krampuskränzchen" sowie die "Weihnachtsgala" abgehalten. In der Advent-
zeit wurde jedes Jahr ein Adventmarkt mit Rahmenprogramm veranstaltet. Diese
Events wurden - gemeinsam mit den Kaufleuten vor Ort - von einer Mitarbeiterin der
GESIBA sehr erfolgreich organisiert.

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Neben diesen Aktivitäten werden Werbemittel z.B. in Form der Zeitschrift "Kaufpark-
Shopper" in Printmedien und im Bezirksblatt als Werbebeilage eingesetzt. Auch die
"Wohnpark Alt-Erlaa Zeitung" (WAZ) und das Wohnpark-Fernsehen (Wohnpark-TV)
berichten über Aktuelles, wobei auch Anliegen, Probleme, Informationen des Mieter-
beirates und der Hausverwaltung AEAG sowie über Veranstaltungen oder Termine der
Freizeitklubs Gegenstand der Berichterstattung sind; ferner werden darin Geschäfte im
Kaufpark samt Telefonnummern aufgelistet. Aus der Sicht des Kontrollamtes war die
sparsame Gestionierung der Werbemittel und der optimale Einsatz vor allem in Form
von Events und der "Shopper-Zeitung" positiv hervorzuheben. Auch in Zeiten der direkten
Massenwerbung etwa durch Postwurfsendungen kommt der Stammkundinnenbzw.
Stammkundenbindung im Weg einer Hauszeitung (WAZ) und der Abhaltung von
Events im Kaufpark weiterhin eine wesentliche Bedeutung zu. Der Kaufpark ist somit
nicht nur ein reines Einkaufszentrum für die Nahversorgung sondern ein integrierter Bestandteil
des Wohnparks, der auch eine gewisse soziale Funktion erfüllt und einen
wichtigen wirtschaftlichen Beitrag für die Kleinstadt "Wohnpark Alt-Erlaa" leistet.
Stellungnahme der Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
"Wohnpark Alt-Erlaa":
Hinsichtlich des vorliegenden Kontrollamtsberichtes sind seitens
der AEAG keine Ergänzungen anzubringen.
Die Stellungnahme der geprüften Einrichtung ist den jeweiligen Berichtsabschnitten zugeordnet
worden.
Der Kontrollamtsdirektor:
Dr. Erich Hechtner
Wien, im September 2008

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ALLGEMEINE HINWEISE
Allfällige Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Berechnungen wurden nicht
ausgeglichen.
Schützenswerte personenbezogene Daten wurden im Sinn der rechtlichen Verpflichtung
zum Schutz derartiger Daten anonymisiert, auf die Wahrung von Geschäfts- und
Betriebsgeheimnissen wurde bei der Abfassung des Berichtes Bedacht genommen. Es
wird um Verständnis gebeten, dass dadurch die Lesbarkeit des Berichtes beeinträchtigt
sein könnte.

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ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
AEAG ................................... Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft "Wohnpark
Alt-Erlaa"
EVB ...................................... Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge
GESIBA ................................ GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft
IT .......................................... Informationstechnologie
Lkw ....................................... Lastkraftwagen
OG........................................ Obergeschoß
Pkw....................................... Personenkraftwagen
WAZ ..................................... Wohnpark Alt-Erlaa Zeitung
WGG .................................... Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz