Wohnumfeldqualität - IRAP - HSR Hochschule für Technik Rapperswil

Laura Chavanne
Wohnumfeldqualität
Zahlungsbereitschaft und Präferenzen der Mieter
Eine Anwendung des Choice‐Experiments
Master of Science in Engineering
MRU Public Planning
Hochschule für Technik Rapperswil

Wohnumfeldqualität
Zahlungsbereitschaft und Präferenzen der Mieter
Eine Anwendung des Choice‐Experiments
HSR Hochschule für Technik Rapperswil
Master of Science in Engineering
MRU Public Planning
Verfasser
Laura Chavanne
Advisor
Prof. Dr. Joachim Schöffel
Abgabe
Sommer 2009

Abstract
Immobilieneigentümer sind die wichtigsten Akteure in Bezug auf die Qualität
eines Wohnumfeldes. Die Frage ist nur: lohnt es sich für den Eigentümer in die
wohnungsnahen Freiräume zu investieren
Diese Arbeit befasst sich mit der Frage welche Bereiche und Nutzungen für die
Bewohner am wichtigsten sind und ob Mieter eine Zahlungsbereitschaft für
deren Aufwertung aufweisen.
Die Hauptziele dieser Arbeit waren (1) herauszufinden welche
Befragungsmethodik sich am besten eignet die Zahlungsbereitschaften und
Präferenzen betreffend einer Wohnumfeldaufwertung zu analysieren und (2)
abzuklären welche Anforderungen an Bilder gestellt werden sollten, die für die
Befragung von Laien verwendet werden. Die Implementierung der, von
Schöffel et al. (2009) entwickelten, Bewertungsmatrix in der Präferenzerfassung
war ebenfalls ein Hauptvorliegen.
Eine Befragung basierend auf der Choice‐Experiment‐Methode hat sich als
meist geeignet herausgestellt. Die Durchführung eines kurzen Pre‐Tests, in
einer ausgewählten Wohnüberbauung, hat die Entscheidung bestätigt.
Beim Choice‐Experiment wird der Befragte vor die Wahl gestellt: Möchte er
den Ist‐Zustand erhalten oder ist er bereit für eine Aufwertungsvariante mehr
Miete zu bezahlen Dazu sind jeweils der Ist‐Zustand und zwei Varianten eines
Wohnumfeldbereichs (z.B. Hauseingangsbereich) dargestellt mit der
entsprechenden Mietzinserhöhung. Die Varianten werden durch Fotomontagen
dargestellt.
Je nachdem wie oft eine Variante, bestehend aus verschiedenen im Voraus
bestimmten Elemente, ausgewählt wurde, kann herausgefiltert werden,
welche Elemente für die Befragten wichtig sind. Nach Auswertung der
Resultate hat der Eigentümer eine Übersicht in welche Elemente und Bereiche
es sich lohnt zu investieren.
1

Inhaltsverzeichnis
Abstract ................................................................................................................. 1
Inhaltsverzeichnis ................................................................................................... 3
Vorwort ................................................................................................................. 7
Einleitung............................................................................................................... 9
1 Ausgangslage und Hintergrund ..................................................................... 9
1.1 Die Wohnumfeldproblematik ................................................................................... 9
1.2 Einbettung in das Gesamtprojekt ............................................................................. 9
2 Zielsetzung ................................................................................................. 14
3 Aufbau des Berichts ..................................................................................... 15
Teil I Die Gestaltung des Wohnumfelds .............................................................. 16
4 Die Ästhetik des Wohnumfelds ..................................................................... 16
4.1 Wie wird das Wohnumfeld wahrgenommen .......................................................... 16
4.2 Ästhetik erleben ...................................................................................................... 18
4.3 Ästhetik des Angenehmen ....................................................................................... 18
4.4 Wichtige Bereiche, Elemente und Kriterien ............................................................. 19
5 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche .................................................. 21
5.1 Das Freiraumkonzept .............................................................................................. 21
5.2 Wohnungsbezogener Bereich .................................................................................. 24
5.3 Hauseingangsgemeinschaft ....................................................................................26
5.4 Siedlungsgemeinschaft – Funktionsbestimmt ......................................................... 28
5.5 Siedlungsgemeinschaft – Nutzungsoffen ................................................................ 30
3

Teil II Untersuchungsmethodik .......................................................................... 32
6 Eine Einführung ...........................................................................................32
6.1 Wohnumfeld als Allmendegut ................................................................................. 32
6.2 Der hypothetischen Markt ....................................................................................... 34
6.3 Individuelle Zahlungsbereitschaft ............................................................................ 34
7 Bewertungsmethoden ................................................................................. 35
7.1 Direkte und indirekte Methoden .............................................................................. 35
7.2 Contingent Valuation und Conjoint Analysis ............................................................ 36
7.3 Auswahl der Methode .............................................................................................. 37
8 Anwendung des Choice‐Experiments ........................................................... 39
8.1 Aufbau eines Choice Experiments ........................................................................... 39
8.2 Experimentelles Design ........................................................................................... 39
Teil III Das Wohnumfeld in Bildern ....................................................................... 41
9 Bilder als Kommunikationsmittel ................................................................. 41
9.1 Potentiale und Einschränkungen ............................................................................. 41
9.2 Die Wahrnehmung von Bilder .................................................................................. 43
9.3 Allgemeine Kriterien für Visualisierungen ................................................................ 45
10 Darstellungsmethoden und –techniken ........................................................ 48
10.1 Unterschiedliche Ziele – Unterschiedliche Ansprüche.............................................. 48
10.2 3D‐Simulationen versus Bearbeitung fotographische Bilder .................................... 52
10.3 Auswahl der Methode .............................................................................................. 53
10.4 Fotokollage und –montage...................................................................................... 54
Teil IV Erhebungsdesign ..................................................................................... 56
11 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität ............................................... 56
11.1 Portrait .................................................................................................................... 56
11.2 Auswahlkriterien ..................................................................................................... 57
11.3 Beschreibung der Wohnumfeldbereiche .................................................................. 59
11.4 Die Bewertung ......................................................................................................... 62
4

12 Wahl der Sichte, Attributes und Levels .......................................................... 64
12.1 Sicht 1: Der Kinderspielplatz mit Sitzbereich ........................................................... 65
12.2 Sicht 2: Der Eingangsbereich .................................................................................. 69
12.3 Sicht 3: Der Gemeinschaftsbereich ‐ Rückzugsfläche ............................................... 72
13 Der Fragebogen .......................................................................................... 76
13.1 Richtlinien für Fragebögen ...................................................................................... 76
13.2 Die Struktur des Fragebogens ................................................................................. 76
13.3 Das gewählte Vorgehen ........................................................................................... 76
13.4 Der Pretest .............................................................................................................. 77
13.5 Auswertung der Erhebung ....................................................................................... 77
14 Zu erwartete Resultate ................................................................................ 78
Teil V Schlussfolgerungen .................................................................................. 79
15 Ereignisse und Einschränkungen................................................................... 79
16 Evaluation der angewandten Methoden ........................................................ 80
16.1 Das Choice Experiment ............................................................................................ 80
16.2 Die Fotokollagen und ‐montagen ............................................................................ 82
17 Anregungen für weitere Forschung ............................................................... 83
Literaturverzeichnis .............................................................................................. 84
Abbildungsverzeichnis ........................................................................................... 87
Tabellenverzeichnis ............................................................................................... 88
Anhang I: Die Befragungsbilder .............................................................................. 89
Anhang II: Der Fragebogen .................................................................................... 94
5

Vorwort
Wohnumfeldverbesserung ist ein Forschungsprojekt beauftragt vom
Bundesamt für Wohnungswesen und bearbeitet durch das Institut für
Raumentwicklung der HSR. Als Vorbereitung auf den Masterstudiengang MSE
Public Planning hat die Hochschule für Technik Rapperswil (HSR) mir
vorgeschlagen im Rahmen dieses Forschungsthemas ein Projekt zu
bearbeiten. Meine Aufgabe besteht darin eine Methode vor zu schlagen um
Präferenzen von Mieter bezüglich ihres Wohnumfeldes und ihre
Zahlungsbereitschaft gegenüber Wohnumfeldverbesserungen zu erfassen.
Ich danke Raimund Kemper ganz herzlich für seine Unterstützung, Beratung
und kritischen Lektüren. Auch möchte ich Susanna Kytzia für ihren
methodischen Input und mein Advisor Joachim Schöffel und
Studiengangleiterin Rosmarie Müller, die dieser spannenden Arbeit überhaupt
ermöglicht haben, meine Dankbarkeit äussern. Schliesslich geht einer ganz
herzlicher Dank an meinem Mann, für seinen Geduld und Beistand und die
finalen Lektüre.
Rapperswil, Sommer 2009
Laura Chavanne
7

Einleitung
1 Ausgangslage und Hintergrund
1.1 Die Wohnumfeldproblematik
Wohlbefinden, Lebensqualität, Identifikation… .
Durch den wachsenden Wohlstand in Industrieländer, tauchen diese Begriffe
immer häufiger auf. Die Qualität des Lebensraumes, das Wohnumfeld 1 ,
nimmt in diesem Bereich an Wichtigkeit zu.
Viele Wohnumfelder weisen jedoch keine hohe Qualität auf und haben ein
mangelndes Freiraumkonzept. Die Problematik ist vor allem in den
Siedlungen der Moderne sehr ausgeprägt. Eine möglichst hohe bauliche
Ausnützung der Parzelle hat zur Folge, dass die meisten Grünflächen nur
‚Restgrössen‘ sind. Oft wird in der Gestaltung des Wohnumfeldes nur eine
Nutzergruppe berücksichtigt und die Dynamik der Bewohnerschaft und die
wandelnden Bedürfnisse werden nicht beachtet. Zudem bedeutet Grün‐ und
Freiraum für Eigentümer zu oft Kosten und Aufwand für Pflege und Unterhalt.
Freiräume bei
Geschosswohnungsbauten
sind häufig nur
Restflächen
1.2 Einbettung in das Gesamtprojekt
Im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) wird am Institut für
Raumentwicklung (IRAP) 2 das Projekt Wohnumfeldverbesserung bearbeitet. Es
zielt darauf ab, Arbeitsgrundlagen für die vier Bereiche (1)
Wohnumfeldqualität, (2) Wohnumfeldkosten, (3) Wohnumfeldplanung und (4)
Marktwert des Wohnumfelds zu erarbeiten.
1.2.1 Vorstudie
Erstes Ergebnis war eine Strukturierungsstudie (Schöffel, 2005). Diese befasste
sich mit der Frage, was das Wohnumfeld eigentlich ist – was gehört
zum Wohnumfeld, wo liegen die Grenzen Zur Beantwortung dieser Fragen
wurden die verschiedenen Funktionen des Wohnumfelds und häufige
1 Unter Wohnumfeld werden die privaten, gemeinschaftlichen und halböffentlichen Freiräume
die an das Wohngebäude anschliessen verstanden. In dieser Arbeit handelt es sich dabei um
Mehrfamilienhäuser mit hauptsächlich Mietwohnungen.
2 Ein Institut der Hochschule für Technik Rapperswil
Ausgangslage und Hintergrund 9

Probleme bezüglich Gestaltungs‐ und Nutzungsqualität in verschiedenen
Bereiche genauer beleuchtet, sowie Thesen zu den wichtigsten Einflussfaktoren
im Hinblick auf die Wohnumfeldqualität aufgestellt. Darüber hinaus
wurden erste Ansatzpunkte für die Umsetzung von Verbesserungsmassnahmen
definiert.
Eigentümer sind die
wichtigster Akteure
Das wichtigste Ergebnis aus dieser Studie ist, dass für die Umsetzung von
Massnahmen zur Wohnumfeldverbesserung der Eigentümer der
bedeutendste Akteur ist. Eigentümer haben jedoch häufig unzureichende
Fachinformationen und werden mit den vorhandenen Planungsinstrumenten
nicht erreicht.
Verschiedene lösungsorientierte Ansatzpunkte ‐ in Form von Qualitätsstandards,
ökonomischen Anreizen, Planungsinstrumenten, Information und
Beratung – für eine Einflussnahme auf die Wohnumfeldqualität wurden
erarbeitet.
1.2.2 Arbeitsgrundlagen
In Zusammenarbeit mit dem Institut für Landschaft und Freiraum (IFL) und
dem Institut für Bau und Umwelt (IBU) 3 wurde Mitte 2009 der Forschungsbericht
Arbeitsgrundlagen für Wohnumfeldverbesserungen (Schöffel, et al.,
2009) publiziert. Im ersten Teil werden Antworten auf die Fragen „Wie stellt
man Wohnumfeldqualität fest“ und „Welche Einflussmöglichkeiten hat die
Planung“ vorgestellt.
Wohnumfeldqualität
Um Wohnumfeldqualität definieren und bewerten zu können wurde eine
Matrix entwickelt mit Merkmalen der Nutzungs‐, Gestaltungs‐, und ökologischen
Qualität der verschiedenen Wohnumfeldbereiche (Hauseingangsgemeinschaft,
Wohnungsbezogener Bereich, Siedlungsgemeinschaft) und
ihren Elemente (Pflanzelemente, Gärten, Spielplätze,...). Sowohl die quantitative
als auch die qualitative Dimension wurden in der Festlegung der
Kriterien (Identifikationspotential, Grösse, Sicherheit,…) berücksichtigt.
Sieben Wohnsiedlungen wurden anhand dieser Matrix auf ihre
Wohnumfeldqualität analysiert.
3 Beide sind Forschungsinstitute der Hochschule für Technik Rapperswil
10 Ausgangslage und Hintergrund

Räumliche An‐ &
Zuordnung
Nutzungsqualität
Angemes‐sene
Grösse
Art des
Angebotes
Nutzbarkeit als
sicherer Raum
Kriterien
Raumgestalt
Gestaltqualität
Raumgefüge
Identifikation
Material
ökol.
Qual.
Terrassen & ebenerdige Balkone
Wohnungsbezogen
Mietergärten (% Wohnungen)
Garten am Haus
Horizontale Pflanzelemente
Solitäre Pflanzelemente
Raumgliedernde vert. Elemente
Eingangsberiech
Bereiche
Hauseingangsgemeinschaft
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Siedlungsgem.
Nutzungsoffen
Elemente
Veloabstellplatz
Horizontale Pflanzelemente
Solitäre Pflanzelemente
Raumgliedernde vert. Elemente
Kleinkinderfläche
Kinderfläche
Jugendfläche
Rückzugsfläche
Aufenthaltsbereiche & Sitzplätze
Horizontale Pflanzelemente
Solitäre Pflanzelemente
Raumgliedernde vert. Elemente
Begegnungszonen
Multifunktions‐&
Aneignungsflächen
Horizontale Pflanzelemente
Solitäre Pflanzelemente
Raumgliedernde vert. Elemente
Sonderelemente
Tab. 1: Bewertungsmatrix (Schöffel, et al., 2009)
Ausgangslage und Hintergrund 11

Beurteilungs‐ und
Beratungsgrundlagen
für Einflussnahme
Gemeinden
Wohnumfeldplanung
Für die Planung von Wohnumfeldern kann die Gemeinde durch konsequente
Anwendung des kantonalen und kommunalen Planungs‐ und Baurechts Einfluss
auf die Wohnumfeldqualität nehmen. Dies betrifft nicht nur den Prozess
der Baubewilligung, sondern auch eine fortwährende Qualitätskontrolle als
Teil des Verwaltungshandelns.
Über den Prozess der Bewilligung hinaus ist der Gemeinde auch durch
Beratung der Gesuchsteller, die Möglichkeit gegeben, eine möglichst hohe
Wohnumfeldqualität zu erwirken. Eine gute Beratung setzt natürlich das
Wissen um die Kriterien zur Beurteilung der Wohnumfeldqualität voraus. Entsprechend
wurden die Qualitätsstandards für das Wohnumfeld als Beratungsund
Beurteilungsgrundlage für den Bewilligungsprozess entwickelt.
Weiteres Handlungsbedarf
Neben Arbeitsgrundlagen für Wohnumfeldqualität‐ und Planung sollen in
einem weiteren Teil auch die Bereiche Wohnumfeldkosten und Marktwert des
Wohnumfelds beleuchtet und entsprechenden Arbeitsgrundlagen dazu erstellt
werden.
1.2.3 Zahlungsbereitschaftsanalyse
Da es sich bei Aufwertungen und Qualität um Kosten handelt, ist es wichtig zu
untersuchen wer dafür bezahlt. Eigentümer wollen meistens nur im Wohnumfeld
investieren wenn die Kosten über eine Mietzinserhöhung kompensiert
werden. Ein Zahlungsbereitschaftsanalyse sollte Ausschluss geben über die
Zahlungsbereitschaft der Mieter.
Benedict Vuilleumier (2008) untersuchte in sein Masterthesis, wie die
Contingent Valuation Methode (siehe dazu 7.2.) eingesetzt werden kann zur
Erfassung der Zahlungsbereitschaft der Bewohner einer Siedlung in Bern‐
Bümpliz für Wohnumfeldaufwertungsmassnahmen.
Bei der Erhebung der fragebogengestützten Interviews stellt sich heraus, dass
die meisten Mieter mit ihrem Wohnumfeld zufrieden scheinen. Nur 30 bis 40%
der Bewohner erweisen einer positiven Zahlungsbereitschaft für die vorgestellten
Verbesserungsmassnahmen.
12 Ausgangslage und Hintergrund

1.2.4 Wohnumfeld als Marketingaspekt
Neben der Zahlungsbereitschaft von Bewohner, ist es auch wichtig zu wissen
ob künftige Mieter angezogen werden können durch ein attraktives Wohnumfeld.
Kann man Wohnumfeld als Marketingaspekt einsetzen Und was ist
für Mieter Qualität
Der Masterstudent Patrick Rossi (2008) setzte sich in seiner Thesis mit diesem
Marketingaspekt auseinander. Er untersuchte zwei neuere Grosssiedlungen
mit hochwertigem Wohnumfeld unter dem Aspekt, welche Elemente der
Gestaltung den Anforderungen und Bedürfnissen der Mieter entsprechen.
Nach Analyse des Angebotes und der Nachfrage (durch Bewohnerbefragung)
wurden Empfehlungen zur Gestaltung abgegeben.
Für Bewohner ist der private Aussenbereich von grosser Bedeutung. Grösse
und Schutz aber auch Aussicht ins Grüne spielen hierbei eine wichtige Rolle.
Gemeinschaftliche Räume haben ein eher untergeordnetes Gewicht.
Der privater Freiraum
wird hohen Bedeutung
beigemessen
1.2.5 Die vorliegende Arbeit
Als Erweiterung von Veuillemiers Untersuchung (2008) wird in dieser Arbeit
der Einsatz von Bildern in Befragungen vertieft und eine andere Methode zur
Zahlungsbereitschaftsanalyse, nämlich das Choice‐Experiment, angewandt.
Diese Methode erlaubt, die von Schöffel et. al (2009) entwickelte Matrix zu
implementieren. Hiermit wird gleichzeitig die Einsetzbarkeit dieser Matrix
überprüft. Die Ergebnisse und Empfehlungen von Rossis Arbeit (2008) werden
benützt um den Fokus in dieser Studie auf den, für die Mieter, wichtige
Elemente zu lenken.
Ausgangslage und Hintergrund 13

2 Zielsetzung
In der vorliegenden Arbeit soll der Marktwert von dem Gut Wohnumfeld
betrachtet werden. Folgende Fragestellungen sind forschungsleitend:
Wie wichtig ist ein qualitatives Wohnumfeld für Bewohner eines
Mehrfamilienhauses
Lohnen sich Investitionen der Eigentümer in Wohnumfeldverbesserungsmassnahmen
Bzw. sind Mieter bereit, für Wohnumfeldaufwertungen, einen
höheren Mietzins zu bezahlen
Welche Bereiche und Elemente des Wohnumfelds sind für die
Zahlungsbereitschaft entscheidend
Ist für Mieter vor allem eine ästhetische Gestaltung oder eher ein
grosses Angebot an Nutzungsmöglichkeiten wichtig
Zur Beantwortung dieser Fragen, wird eine Bewohnerbefragung abgefasst. 4
Für eine repräsentative Gestaltung dieser Fragebögen ist es notwendig den
Einsatz von Bildern als Kommunikationsmittel zu untersuchen und somit eine
geeignete Darstellungsmethode zu finden.
Eine Auseinandersetzung mit verschiedenen Methoden für Zahlungsbereitschaftsanalysen
und Präferenzerfassungen gibt Ausschluss darüber welche
Methodik der Präferenzerfassung, unter Verwendung der bisherigen
Forschungsergebnisse, am besten geeignet ist für die Bestimmung der
Zahlungsbereitschaft für Wohnumfeldqualität.
4 Im Rahmen dieser Arbeit ist die tatsächliche Durchführung der Befragung nicht möglich, eine
Pre‐Test wurde jedoch durchgeführt.
14 Zielsetzung

3 Aufbau des Berichts
In einem ersten Teil werden inhaltliche Grundlagen angereicht, in Form von
einer architektonischen und ästhetischen Annährung zum Thema Wohnumfeld,
ihre Wahrnehmung und Bewertung.
Die zwei folgenden Teile sollen einen methodischen Input geben. Nach einer
Erläuterung der Untersuchungsmethodik, werden Kriterien und Methoden
zum Einsatz von Bildern in Befragungen festgelegt.
Das 4. Teil beschreibt das eigene Vorgehen und beinhaltet das Resultat der
vorherigen Kapiteln: die Visualisierungen von Aufwertungsmassnahmen und
das Erhebungsdesign.
Zum Schluss wird der Methodik evaluiert und Anregungen für weitere
Forschungsarbeiten gegeben.
Aufbau des Berichts 15

Teil I
Die Gestaltung des Wohnumfelds
In diesem Teil werden wichtige Aspekte und Faktoren für eine gute
Gestaltungs‐ und Nutzungsqualität erarbeitet. Dafür wird zuerst beschrieben
wie das Wohnumfeld von den Nutzern wahrgenommen und bewertet wird
und welche Elemente für Bewohner ausschlaggebend sind für ein gutes
Wohnumfeld.
4 Die Ästhetik des Wohnumfelds
Der Laiengeschmack
soll in Wohnumfeldaufwertungen
berücksichtigt werden
Zu oft gehen Landschaftsarchitekten und andere Fachleuten davon aus, dass
ihre Entwürfe ästhetisch sind und sie den Vorstellungen von (fast) jeder
entsprechen. Ihr Geschmack ist ja schliesslich besser als den der ‚Laien‘. Wird
Aber die Gestaltung von den Nutzern überhaupt derart wahrgenommen und
als ästhetisch empfunden Da schlussendlich das Wohnumfeld für die Laien
gestaltet wird, sie es nutzen, und es ihnen gefallen sollte, ist es wichtig zu
verstehen was ‚Laien‘ grundsätzlich als ‚ästhetisch‘ empfinden. Zuvor muss
jedoch zuerst kurz erläutert werden wie Freiraum wahrgenommen wird.
4.1 Wie wird das Wohnumfeld wahrgenommen
Die Wahrnehmung von Freiräumen besteht aus zwei Komponenten
(Schwahn, 1990):
Die Sinneswahrnehmung: Wie man etwas wahrnimmt.
Das Empfinden: Wie das Wahrgenommene wirkt und bewertet wird.
16 Die Ästhetik des Wohnumfelds

4.1.1 Die Sinneswahrnehmung
Bei der sinnlichen Wahrnehmung unterscheidet man zwischen fünf Sinnen:
Sehen, Hören, Fühlen, Riechen und Schmecken. Diese Sinneswahrnehmungen
können jedoch in Art und Intensität eingeschränkt werden. Diese
sogenannten immanenten Beschränkungen werden geprägt durch unsere begrenzte
Fähigkeit, mehrere Sinnesimpulse gleichzeitig wahrzunehmen und
voneinander unterscheiden zu können.
Aber welche Sinneswahrnehmung ist entscheidend für das Bewerten einer
Umgebung Diese Frage ist schwer und nicht abschliessend zu beantworten.
Laut einer spanischen Studie von 1992, (Carles, et al.) ist das Hören ausschlaggebend
für die Präferenz und Bewertung einer Umgebung. José Luis Carles
führte mehrere Untersuchungen in diesem Bereich durch (Carles, et al., 1999),
(Carles, et al., 1992).
Bruce (1996) wiederum ist überzeugt, dass die visuelle Komponente ausschlaggebend
ist bei der Wahrnehmung von Freiräumen und damit auch eine
visuelle Darstellung repräsentativ ist. Da es in dieser Studie auch um die
Gestaltung, die Ästhetik, von Freiräumen handelt und Ästhetik per Definition
visuell ist, wird der Gedanke von Bruce verfolgt und mit dem visuellen Aspekt
weiter gearbeitet.
4.1.2 Das Empfinden
Die Sinneswahrnehmung wird kombiniert mit unsere, an Räume verbundenen,
Erinnerungen und Erwartungen: die Empfindung. Verschiedene
Faktoren spielen hierbei eine Rolle:
Individuelle Faktoren: Geschlecht, Herkunft, Alter, Beruf, usw.
Erinnerung prägende Faktoren: wie Erfahrungen mit den derzeitigen
und früheren Freiräume (Wohnumfeldern)
Erwartungshaltung gegenüber Freiräume: z.B. Umweltbewusstsein,
Naturauffassung,...
Diese Wahrnehmungskomponente ist stark emotional geprägt und somit sehr
subjektiv und persönlich.
Die Ästhetik des Wohnumfelds 17

4.2 Ästhetik erleben
Die Sinneswahrnehmung und das Empfinden beeinflussen somit das
ästhetische Erleben wesentlich.
Das ästhetische Erlebnis von Freiräume ist also schwierig zu untersuchen, zu
beschreiben und aus zu werten, da:
Das Erlebnis von Person zu Person unterschiedlich ist;
Es sehr viele Erlebnisnuancen gibt. Was für den einen schön ist, ist für
der anderen interessant usw.;
Die Wahrnehmung situationsabhängig ist. Wie man einem Freiraum
wahrnimmt hängt ab vom Ziel des Aufenthalts,...;
Der Bezugs‐ und Bewertungsrahmen ebenfalls eine entscheidende
Rolle spielt.
Jeder Freiraum seine Singularität, eigenen Kontext und Umgebung
hat.
Es kommt also nicht nur darauf an, wie der Freiraum gestaltet wird, sonder
auch wie das gestaltete wahrgenommen wird. Auffallend ist, dass vor allem
die Diskrepanz zwischen dem ästhetischen Erlebnis von ‚Laien‘ und
‚Professionellen‘ sehr gross ist.
4.3 Ästhetik des Angenehmen
In sein Buch ‚Ästhetik des Angenehmen‘ zeigt Wulf Tessin auf, wie (städtische)
Freiräume gestaltet werden können „zwischen professioneller Ästhetik und
Laiengeschmack“ (Tessin, 2008).
Leute halten mehr von
einen angenehmen
Aufenthalt als von ein
gestalterisch reizvollen
Erlebnis.
Aufgrund verschiedener Umfragen kommt er zu dem Schluss, dass für
Besucher eines Freiraums das Geschehen wichtiger ist, also ästhetischer erlebt
wird, als die Gestalt. Ein Freiraum soll angenehm sein, sowohl im visuellen Sinn
als auch auf das Erlebnis bezogen.
Angenehm heisst: das richtige Mass. Ein Freiraum darf belebt sein, dass ist
sogar attraktiv, aber zu belebt wirkt unruhig. Grüne Plätze werden als sehr
angenehm empfunden, aber nur dann, wenn das Grün auch gepflegt ist. Gut
erschlossene Freiräume werden geschätzt, aber die Verkehrsbelastung darf
nicht so hoch sein, dass die Ruhe zerstört wird.
18 Die Ästhetik des Wohnumfelds

Ein angenehmer Freiraum ist:
Erreichbar,
Sicher, ordentlich und gepflegt,
Gut ausgestattet,
Grün,
Ein Kontrast zum Alltag.
Angenehm liegt in diesem Sinne näher zu bequem und nützlich als zu ‚schön‘.
Dies heisst nicht, dass die Freiräume die funktionell aber ohne viel weiteren
Aufwand gestaltet wurden, mit kleinem Budget, als gute Beispiele gelten
können. Die benützten Materialien und Möblierungen sind zwar oft vandalismussicher,
pflegeleicht, kostengünstig, normgerecht und standardisiert aber
nicht ‚angenehm‘. Bei angenehm stehen Gebrauchswert, und Wohlfühlen
(Natur, Aneignungsmöglichkeiten,...) im Mittelpunkt.
4.4 Wichtige Bereiche, Elemente und Kriterien
In seiner Arbeit macht Rossi (2008) einen Ansatz, der Laiengeschmack zu
erfassen. Als Resultat einer Umfrage in zwei Grosssiedlungen, formuliert er
einige Empfehlungen zur Gestaltung des Wohnumfelds. Dabei stellt sich
heraus, dass Bewohner vor allem grosszügige private Bereiche sehr schätzen
und, dass ihnen die Nutzung und weniger die Gestaltung wichtig ist, wie auch
Tessin bereits in seiner Forschungsarbeit ‚Ästhetik des Angenehmen‘ (Tessin,
2008) folgerte.
„Die privaten Freiräume werden von allen Befragten als die wichtigsten und
zentralen Elemente des Wohnumfelds bezeichnet. Sie werden von allen Befragten
sehr oft genutzt, sei es zum Essen, um die Sonne zu geniessen oder um
mit Bekannten und Freunden die Zeit zu verbringen. Viele Bewohner identifizieren
sich auch mit ihrem Balkon oder Sitzplatz. Man schätzt es, ihn nach den
eigenen Wünschen gestalten zu können.“ (Rossi, 2008)
Die unterstehende Tabelle gibt eine Übersicht von den Elementen und
Kriterien, die von den Befragten erwähnt (Bemerkungen) und besonderes
geschätzt (Grüne Zellen) wurden.
Die Ästhetik des Wohnumfelds 19

Terrassen & ebenerdige
Balkone
Mietergärten
Garten am Haus
Eingangsberiech
Zugangswege
Velo‐abstellplatz
Kleinkinder‐fläche
Kinderfläche
Jugendfläche
Rückzugs‐fläche
Aufenthalts‐bereiche &
Sitzplätze
Begegnungs‐zonen
Multifunk‐tions‐& Aneignungsflächen
Kriterien
Nutzungsqualität Gestaltqualität
Räumliche An‐ & Zuordnung Angemessene Grösse Art des Angebotes Nutzbarkeit als sicherer Raum Raumgestalt Raumgefüge Identifikation Material
> Einsicht‐ und Lärmschutz
> Trennung von Nachbarn
z.B. Veranden
> Genug Tief > Selber gestaltbar
> Privatsphäre
> Aussicht ins Grüne / Natur z.B.
auf Innenhof
> Selber gestaltbar
> Einsichtschutz
> Gliederung / Abgrenzumg
z.B. Hecke
> Grosszügige Fläche > Selber gestaltbar
> Privatsphäre
> Sicherheits‐gefühl > Pergola / Sonnestoren > Hecken und Bäume als
Schwellen
> Bodenplatten für Sitzbereich
> Rasen
> Trennung v. öffentlicher
Bereich
> Vorbereich
> Sichtschutz von Strasse
> Einsichtschutz durch z.B.
Hecke
>>> > Vollständige Überdachung
> Rampe als Ergänzung bei
Treppen
> Ruhe
> Frei von MIV und ÖV
> Offen und Hell
> Gute Beleuchtung
> Soziale Kontrolle
> Gute Beleuchtung
> Übersicht
> Pergola
> Grün, aber nich aufwendig
> Grün, aber nicht aufwendig
> Hecke und Bäume
> Herkennbarheit durch Pergola
usw.
>>> > Schaffen von Identität durch
Allee,...
Hinweis: Häufig im UG des
Gebäude
> Genügend Abstellfläche > Überdachung > Soziale Kontrolle
> Diebstahlssicherung
> Trennung v. öffentlicher
Bereich
> Abwechslungsreiches
Spiellandschaft
> Aktuelle Spielgeräte
> Einsicht
> Beleuchtung
> Bäume > Pflege > Wiese statt Kies
> Trennung v. öffentlicher
Bereich
> Abwechslungsreich und
aktuell
> Einsicht
> Beleuchtung
> Bäume > Pflege > Wiese statt Kies
> Trennung v. öffentlicher
Bereich
> Trennung v. öffentlicher
Bereich
> Grün, aber nich zu aufwendig
> Trennung v. öffentlicher
Bereich
> Prtivatsphäre > Grün, aber nich zu aufwendig
> Bäume für Schatten
> Teilweise überdacht > Offen und hell > Begrünter Pergola Nicht zu aufwendig
> Teilweise überdacht > Offen und hell > Wiese ‐ Sicht ins Grüne Nicht zu aufwendig
Tab. 2: Die für den Bewohnern wichtige Bereiche und Kriterien
Bereiche
Hauseingangsgemeinschaft
Siedlungsgemeinschaft
Nutzungsoffen
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Wohnungsbezogen
Elemente
20 Die Ästhetik des Wohnumfelds

5 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche
Um ein Wohnumfeld qualitativ gestalten zu können braucht es nicht nur
Wünschen von Mieter sondern sicher auch Unterstützung und Empfehlungen
von Fachleuten.
Aufbauend auf der Bewertungsmatrix und der Strukturierungsstudie
(Schöffel, 2005) werden nachfolgend einige Empfehlungen formuliert, die bei
der Gestaltung der verschiedenen Bereiche 5 des Wohnumfeldes zu beachten
sind. Bei der Zerlegung des Wohnumfelds in Bereiche und Elemente sollte die
Bedeutung eines Freiraumkonzeptes aber nicht vergessen werden.
5.1 Das Freiraumkonzept
„Das vielleicht wichtigste Merkmal jeder guter Gestalt ist jenes der verbindenden
Idee, des Konzeptes, des Oberthemas, des ‚roten Fadens‘.“ (Loidl, et al., 2003 S.
166)
Auch im Wohnumfeldbereich ist für das gute Funktionieren des Raumes ein
übergeordnetes Freiraumkonzept notwendig. Dieses Konzept sollte Aussage
machen über das Wohnumfeld selber sowie über den Übergang vom
öffentlichen Bereich zum eigentlichen Wohnumfeld.
Punktuelle
Aufwertungen reichen
nicht für eine
Wohnumfeldverbesserung
Das Freiraumkonzept beinhaltet sowohl eine, für das Wohnumfeld prägende,
Gesamtidee für die Gestaltung als auch ein Verbindungskonzept für die Nutzungen.
Folgende allgemeine Aspekte sind zu betrachten (Schöffel, 2005):
Raumfolgen müssen abwechslungsreich kreiert und die räumliche
Schwellen als Gestaltübergänge genützt werden;
Die Verwendung von hochwertigen, alterungsfähigen Materialien
und standortgerechte Vegetationselemente ist zu empfehlen;
Unverwechselbarkeit ist wesentlich: Merk‐ und Identifikationspunkte
sollten hierzu benützt werden;
durch Mitwirkung in der Planung werden Identifikation und Aneignung
gefördert.
5 Für eine tiefergehende Betrachtung der verschieden Bereiche, Elementen und Kriterien wird
verwiesen nach Schöffel et al., 2009.
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 21

5.1.1 Umfeld des Wohnumfeldes
Das Wohnumfeld soll intergiert werden in den öffentlichen Bereich: die
Nutzungen und Funktionen des Wohnumfelds selber hängen ab von den
bereits vorhandenen oder fehlenden Nutzungen des weiteren Umfeldes.
Der Gestaltung der Übergänge zwischen Strassenraum (öffentlicher Bereich)
und des halböffentlichen Wohnumfeld ist besondere Betrachtung zu
schenken. Schwellen und Eingänge zum Wohnumfeld sind spürbar und
deutlich zu gestalten. Beim Siedlungseingang sind von MIV und ÖV geprägte
Elemente wie Parkplätze, Bushaltestelle, usw. zu vermeiden.
5.1.2 Siedlungskonfiguration
Motorisierter Verkehr (und sicher Durchgangsverkehr) soll ausserhalb der gesamten
Siedlung, vor allem der Siedlungsmitte, gehalten werden. Oft formt
die Lage der Parkplätze ein Problem für die Nutzungstauglichkeit des
Wohnumfeldes: sie liegen zentral in den Siedlungen, bei den Hauseingänge
und machen diese Bereiche so unattraktiv zum Verweilen.
Die Siedlungsmitte ist offen zu gestalten (geringere Baudichte), aber soll
gleichzeitig genug Wind‐ und Regenschutz bieten.
Abstands‐ und Restflächen sind selbstverständlich zu vermeiden. Eine deutlich
ablesbare Nutzung und eine angemessene Gestaltung müssen hierbei
betrachtet werden.
5.1.3 Soziale Kontrolle und Sicherheitsgefühl
Soziale Kontrolle sorgt in einer Siedlung für Ordnung, Stabilität und
Kontinuität, es bedeutet Beherrschung und bewusster Steuerung sozialer
Prozesse und Entwicklungen.
Es ist erforderlich dem Freiraum so zu gestalten, dass der Nutzer zu jeder Zeit
das Gefühl hat die Situation persönlich unter Kontrolle zu haben. Dieses
subjektive Sicherheitsgefühl wird erzeugt wenn eine informelle soziale
Kontrolle ermöglicht wird. Dies heisst, dass:
Wege und Pfade übersichtlich und logisch sind,
es in jedem Raum das richtige Mass an Einsehbarkeit gibt,
der öffentliche, gemeinschaftliche und private Bereich deutlich getrennt
und die Schwellen entsprechend gestaltet sind,
Materialien und Geräte vandalismussicher sind,
Lage und Funktionen sorgfältig bestimmt wurden,
ein guter Pflegezustand erhalten wird
das Wohnumfeld attraktiv und angenehm gestaltet ist.
22 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche

Wohnungsbezogen
Bereich
Hauseingangsgemeinschaft
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Siedlungsgemeinschaft
Nutzungsoffen
Abb. 1:
Wohnsiedlung an der Hegianwandweg, Zürich mit ein überlegtes
Freiraumkonzept (Schöffel, et al., 2009)
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 23

5.2 Wohnungsbezogener Bereich
Im wohnungsbezogen Bereich, dies sind privat nutzbare Räume wie Balkone,
Terrassen und (Mieter‐)Gärten, gilt es eine Privatsphäre zu schaffen. Dennoch
sollte dieser private Bereich mit den halböffentlichen Bereichen
zusammenhängen.
Nutzungsqualität
Im wohnungsbezogen Bereich muss Aneignungspotential
geschaffen werden um so eine Identifikation zu ermöglichen.
Es gilt vor allem ein variiertes Angebot an privat nutzbaren
Bereichen mit einer befriedigenden Grösse zu schaffen.
Gestaltungsqualität
Der Übergang zum wohnungsbezogen Bereich soll bewusst gestaltet
und nicht einfach ‚zugemauert‘ werden. Dennoch sollten diese
Räume so angeordnet werden, dass sie für Einsehbarkeit geschützt
sind.
24 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche

Abb. 2: Mietergärten zentral in der Siedlung(Hafner, et al., 1998)
Abb. 3: Abschirmung privater Bereich als Gestaltungschance (Schöffel, et al., 2009)
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 25

5.3 Hauseingangsgemeinschaft
„Eingangsbereiche sind Orte der Begegnung: Von ihrer Gestaltung hängt ab, ob
es ‚Raum‘ für Gespräche und Kontakte (Nischen, Sitzbereich usw.) gibt oder
nicht.“ (Schöffel, 2005 S. 73).
Die Hauseingangsgemeinschaft enthält Elemente wie Eingangsbereich,
Fahrradabstellplatz und Zugangswege.
Nutzungsqualität
Eine räumlich deutliche Zonierung und die Funktionalität der
verschiedenen hauseingangsbezogene Infrastrukturen (Briefkästen,
Fahrräder, Abfallbehälter usw.) sind erforderlich.
Eingangszonen sind wichtige Aufenthaltsbereiche für Kinder und
sind Teil des fliessenden Spielraums.
Gestaltqualität
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und die Trennung des halböffentlichen
Bereichs vom öffentlichen Bereich fördern die Nutzung
und Aneignung und somit das Identifikationspotential und
Verantwortungsbewusstsein.
Der Hauseingang soll deutlich gestaltet werden und soziale Kontrolle
(durch Einsehbarkeit, Beleuchtung usw.) ermöglichen.
Jedem Hauseingangsbereich ist eine überschaubare Zahl an
Wohnungen zu zuweisen.
26 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche

Abb. 4:
Der Fahrradabstellplatz trennt das eigentliche Wohnumfeld vom
öffentlichen Bereich (Schöffel, et al., 2009)
Abb. 5:
Jede Wohnung hat einen eigenen Eingang, es gibt jedoch kaum
individuellen Gestaltungsmöglichkeiten (Schöffel, et al., 2009)
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 27

5.4 Siedlungsgemeinschaft – Funktionsbestimmt
In den funktionsbestimmten siedlungsgemeinschaftlichen Bereiche sind
Aufenthalt, Spielen für verschiede Altersgruppen und die dazu gehörende
Infrastrukturen von zentraler Bedeutung. Auch Rückzugsflächen gehören in
diesen Bereich.
Nutzungsqualität
Das Kinderspiel ist nicht platzgebunden, deswegen ist es
empfehlenswert ein Grossteil des Freiraumes für Kinder nutzbar zu
machen, und nicht die Kinderaktivitäten auf eine Spielfläche zu
konzentrierten.
Ein differenziertes Angebot an Nutzungsmöglichkeiten und verfügbaren
Flächen sind erforderlich. Den meist notwendigen Funktionen
sollen ausreichend Flächen zugewiesen werden.
Zur Verhinderung von Sozialbrachen sollen Funktionen ablesbar sein
und Nutzungsüberlagerungen überprüft werden.
Die unterschiedliche Nutzungen sollten einander jedoch gegenseitig
nicht stören. Notwendige Abgrenzungen bzw. Verbindungen
müssen berücksichtigt werden.
Gestaltungsqualität
Bei der Gestaltung der Sitzbereiche müssen Gebäudebezug und
Windschutz eingehalten werden.
Die verschiedene Nutzungen brauchen spürbare Übergänge und
sollten ablesbar sein durch eine entsprechende Gestaltung.
Die Flächen sollen teils besonnt und teils beschattet werden.
28 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche

Abb. 6:
Infrastrukturen für verschiedene Altersgruppen gut kombiniert
(Schöffel, et al., 2009)
Abb. 7:
Eine ‚Grün‘ gestaltete Spielfläche
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 29

5.5 Siedlungsgemeinschaft – Nutzungsoffen
Vor allem in Siedlungen mit wenigen privat nutzbaren Bereichen haben (dies
ist der Fall in das untersuchte Wohnumfeld – siehe Kapitel 11) die Aneignungsund
Multifunktionsflächen einen hohen Stellenwert.
Nutzungsqualität
Das Nutzungsangebot ist flexibel und kann an die sich verändernden
Bedürfnisse angepasst werden. Die deutlich ablesbaren Funktionen
fördern die Nutzung dieser Flächen.
Ruhige und lebendige Zonen werden getrennt, Lesbarkeit und
Ordnung betonen den Nutzungscharakter.
Gestaltungsqualität
Ein passender Belag und eine gepflegte Vegetation machen diese
nutzungsoffenen Räume zu angenehme Treffpunkten und/oder
Aufenthaltsorten.
Um ein öffentlicher‐Raum‐Charakter zu vermeiden braucht es einen
entsprechenden intimeren Gestaltungsstil (z.B.: Landschaftspark‐
Stil wäre nicht angemessen).
30 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche

Abb. 8:
Fläche mit Aneignungspotential
Abb. 9:
Begegnungszone mit gepflegter Vegetation und passender Belag
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 31

Teil II
Untersuchungsmethodik
Welche Bereiche und Elemente sind für die Mieter wichtig bei einer Aufwertung
des Wohnumfelds Sind Mieter bereit für eine Wohnumfeldverbesserung
zu zahlen Vielleicht gefallen die vorgeschlagenen Veränderungen dem
Mieter, aber er ist trotzdem nicht bereit dafür zu bezahlen....
Welchen Wert hat also das Wohnumfeld für die Mieter und welches sind die
Präferenzen der Mieter Dies wird untersucht anhand einer Präferenzerfassung
und Zahlungsbereitschaftsanalyse.
6 Eine Einführung
Zahlungsbereitschaftsanalyse
Präferenzerfassung
In dieser Arbeit wird untersucht welchen Wert Mieter für eine Verbesserung
der Qualität ihres Wohnumfeldes zahlen würden. Dieser Betrag wird
Zahlungsbereitschaft oder auch Monetäre Bewertung genannt. Die
verschiedenen Methoden zur Ermittlung der Zahlungsbereitschaft werden in
Kapitel 7 erläutert.
Der Zahlungsbereitschaftsanalyse ist Teil der Präferenzerfassung, wo
Befragte (potentielle) Veränderungen des betreffenden Gutes (hier: das
Wohnumfeld) bewerten und so ihre Präferenzen äussern bezüglich Verbesserungsmassnahmen.
6.1 Wohnumfeld als Allmendegut
Viele Güter haben die Eigenschaft, dass sie nur einmal konsumiert werden
können, und dass bestimmte ‚potenzielle Nutzer‘ von ihrer Nutzung ausgeschlossen
werden können. M.a.W., für diese Güter gilt ‚Rivalität im Konsum‘
und ‚Ausschlussmöglichkeit von Nutzungen‘. Diese Güter, wie z.B. Lebensmittel,
gehören zu den Kategorien der reinen Privatgüter.
32 Eine Einführung

Bei reinen Kollektivgütern gilt das Gegenteil: Es gibt keine Rivalität im
Konsum und Ausschliessbarkeit von der Nutzung ist allgemein nicht möglich.
Als Kollektivgüter kann man Luft, Strassenbeleuchtung,... nennen.
Ausschlussmöglichkeit
von der Nutzung
Reine Privatgüter
Klubkollektivgüter
Rivalität im Konsum
Nicht‐Rivalität im Konsum
Allmendegüter
Reine
Kollektivgüter
Keine Ausschlussmöglichkeit
von der Nutzung
Abb. 10: Klassifikation von Gütern(Liebe, 2007)
Manche Güter erweisen Eigenschaften von sowohl Privatgüter als auch
Kollektivgüter. Hier gibt es zwei Kategorien:
Klubkollektivgüter: Bei diesen Gütern gibt es keine Rivalität im
Konsum, Personen können aber von ihrer Nutzung ausgeschlossen
werden. Z.B.: Erholungsanlagen mit Eintrittspreise.
Allmendegüter: Keiner kann von der Nutzung ausgeschlossen
werden, es gibt aber eine Rivalität in der Nutzung. Z.B.: Eine
Sitzbank im öffentlichen Raum.
Auch das Wohnumfeld erweist Eigenschaften von sowohl Privatgütern als
auch von Kollektivgütern. So besteht eine gewisse Rivalität im Konsum:
Obwohl das Wohnumfeld für jeden Mieter nutzbar ist, können nicht allen die
Elemente gleichzeitig benützen. So hat z.B. ein Sitzbereich eine beschränkte
Zahl an Sitzplätze. Die halböffentlichen/gemeinschaftlichen Bereiche des
Wohnumfelds sind für alle Mieter nutzbar, es besteht also keine
Das Wohnumfeld ist
kein Privatgut...
Eine Einführung 33

Ausschliessbarkeit von Nutzungen. Das Wohnumfeld wird den Allmendegüter
zugeteilt.
Sowohl die reinen Kollektivgüter, die Klubkollektivgüter als auch die
Allmendegüter werden als öffentliche Güter bezeichnet.
6.2 Der hypothetischen Markt
... deswegen wird ein
hypothetischer Markt
für die Zahlungsbereitschaftsanalyse
erstellt
Da es sich in dieser Arbeit bei den Wohnumfeldaufwertungen über
hypothetische Situationen (potentielle Aufwertungsvarianten) handelt, ist es
für ihre Präferenzerfassung notwendig, einen hypothetischen Markt zu
erstellen.
Dieser hypothetische Markt bietet einerseits die Möglichkeit zu untersuchen,
welche Präferenzen Personen gegenüber dem Wohnumfeld und seinen
Gestaltungs‐ und Nutzungsalternativen haben. Anderseits kann mittels des
hypothetischen Markts die ökonomische Bewertung von (künftigen) Mieter
für Wohnumfeldaufwertungen geprüft (ermittelt) werden.
Wichtig bei der Errichtung hypothetischer Märkte ist eine genaue Umschreibung
der zu bewerten Änderungen des Gutes.
6.3 Individuelle Zahlungsbereitschaft
Die individuelle Wertschätzung von einem Gut hängt, ökonomisch gesehen,
ab von den Präferenzen und dem Einkommen der Befragten. Laut Liebe
(2007) können vier Faktorenblöcke definiert werden, die die individuelle
Zahlungsbereitschaft beeinflussen:
Ökonomische Faktoren: Einkommen, Nutzung des Gutes
Faktoren kollektiven Handelns: Dilemmabewusstsein, Vertrauen in
Institutionen und in andere Personen
Einstellungsbezogene Faktoren: Einstellung gegenüber dem Gut
und der Zahlungshandlung
Normative Faktoren: moralische Verpflichtung, subjektive Norm
34 Eine Einführung

7 Bewertungsmethoden
Präferenzen und Zahlungsbereitschaften können anhand verschiedener
Methoden analysiert werden, mit jedem seine spezifischen Anwendungsbereich.
Im Folgenden werden ihre Gemeinsamkeiten und Unterschiede
erläutert.
7.1 Direkte und indirekte Methoden
Es gibt zwei Kategorien von Methoden um Zahlungsbereitschaften und
Präferenzen zu erfassen: die direkte und die indirekte Methoden.
7.1.1 Direkte Methoden
Die Präferenzen werden in dieser Kategorie anhand von Befragungen untersucht
und wird deswegen auch als geäusserte Präferenzen oder Stated
Preferences bezeichnet. Die Befragten äussern sich darüber wie sie in
hypothetische Situationen entscheiden würden.
Diese direkten Methoden werden oft im Marketing, der Stadtplanung und
dem Verkehrs‐ und Transportwesen benützt.
7.1.2 Indirekte Methoden
Bei den indirekten Methoden (auch Methoden der offenbarten Präferenzen
oder Revealed Preferences genannt) wird der Marktwert eines öffentlichen
Gutes anhand der Beobachtung des bestehenden Markts analysiert. Das
öffentliche Gut wird verglichen mit einem ähnlichen oder damit verbundenem
Privatgut.
Diese Methoden sind aus folgenden Gründen für die Marktwertanalyse von
Wohnumfeldqualität nicht angemessen:
Bei Mietwohnungen gibt es üblicherweise keine privaten Güter die
anstatt oder zusammen mit dem öffentlichen Gut ‚Wohnumfeld‘
konsumiert werden können.
Da mit den indirekten Methoden nur reelle Güter bewertet werden
können, sind hypothetische Güter (mögliche Veränderungen) mit
dieser Methodenkategorie nicht analysierbar. Die möglichen
Aufwertungen des Wohnumfelds sind noch nicht ausgeführt; und
haben also noch kein ‚Markt‘.
Die direkte Methoden
eigene sich am besten
für die monetäre
Bewertung von
Allmendegüter
Deshalb wird in dieser Arbeit eine der direkten Methode angewendet.
Bewertungsmethoden 35

Bewertungsmethoden
Indirekte Methoden
(Revealed Preference)
Direkte Methoden
(Stated Preference)
Reisekostenansatz
Hedonische
Preismethode
Conjoint Analysis
Contingent Valuation
Choice Ranking Rating
Abb. 11: Methoden zur Messung der Zahlungsbereitschaften und Präferenzen ‐
Nach: (Liebe, 2007) und (Banfi, et al., 2007)
7.2 Contingent Valuation und Conjoint Analysis
Es gibt zwei mögliche Ansätze für die Anwendung der direkten Methoden:
Contingent Valuation
Conjoint Analysis
Die maximale
Zahlungsbereitschaft
wird direkt befragt
7.2.1 Contingent Valuation
Der kontingente Bewertungsansatz basiert auf der direkten Abfrage der
Wertschätzung. Die Verbesserungen und Massnahmen werden detailliert beschrieben,
wonach der Befragte sich äussern muss über seine maximale
Zahlungsbereitschaft für die vorgeschlagenen Aufwertungen. Diese Methode
wurde von Benedict Veuillemier (2008) in seiner Arbeit angewandt.
36 Bewertungsmethoden

7.2.2 Conjoint Analysis
Beim Conjoint Analysis‐Verfahren wird das Gut in einzelne Eigenschaften
(Attribute) zerlegt und beschrieben. Hierdurch wird die Multidimensionalität
eines Guts berücksichtigt. Je nach Level (Ausprägung) der verschiedenen
Attribute entstehen mehrere Varianten für das zu verändernde Gut. 6
Befragte sollen die verschiedenen Varianten abwägen. Es gibt drei Möglichkeiten
für die Präferenzäusserung im Conjoint Analysis: Ranking, Rating und
Choice. Bei dem Rating werden die verschiedenen Varianten Einzel bewertet
und bei Ranking wird eine Rangordnung gemacht. Beim Choice Experiment
müssen die Befragten die Variante auswählen, die ihren Vorstellungen am
meisten entspricht.
Das Conjoint Analysis Verfahren kann in mehreren Bereichen eingesetzt
werden um Präferenzen zu untersuchen; so benütz Mambretti (2007) diese
Methode um das Sicherheitsgefühl in und die Ästhetik von öffentlichen Parks
und fiktive Gestaltungsvarianten zu bewerten. Wenn einer der Attribute
einem monetären Faktor entspricht, kann die Zahlungsbereitschaft erfasst
werden.
Da der monetäre Aspekt eines von den (vielen) Elementen darstellt, wird, im
Gegensatz zu dem Contingent Valuation‐Methode, nur diskret nach der
Zahlungsbereitschaft gefragt.
Das Conjoint Verfahren wird häufig benützt um Präferenzen von bestimmten
Zielgruppen zu messen.
Der Preisfaktor ist einer
von viele Elementen
und wird so nur indirekt
befragt
7.3 Auswahl der Methode
Da bei der Conjoint Analyse davon ausgegangen wird, dass die verschiedenen
Elementen entscheidend sind für die Präferenzen der Befragten, schliesst
diese Methode gut an den Elementen und Bereichen der entwickelten Matrix
an (Schöffel, et al., 2009). Diese Methode bietet hierdurch viele zusätzliche
Informationen, die bei einer Contingent Valuation nicht erfassbar wären.
(Bennett, et al., 2001)
Liebe (2007) bespricht weiter folgende Vor‐ und Nachteile der Conjoint
Analysis Methode gegenüber der Contingent Valuation‐Methode:
6 Die Attributen entsprächen bei der Anwendung auf das Wohnumfeld Gegenstände wie
Bepflanzung, Spielfläche, Hauseingang usw. Die Levels wären dann z.B. die verschiedene
gestaltungsvarianten der Gegenständen.
Bewertungsmethoden 37

Vorteile
Spezifische Werte von Elementen können besser erfasst werden.
Viele Änderungen beziehen sich auf die verschiedenen Levels der
Attribute (Elemente).
Der Grenznutzen der einzelnen Attribute kann ermittelt werden.
Ein Grenznutzen deutet an zu wie viel zusätzlichen Nutzen eine Erweiterung
des Attributes führen würde. (Baumgart, 2005)
Die Befragten müssen keine Alles oder Nichts Entscheidungen
treffen, sondern wählen zwischen Alternativen. Das Problem des
Yea‐saying (Hinnahme) wird somit vermieden, und strategisches
Antwortverhalten gemindert.
Nachteile
Die Entscheidungssituationen sind oft komplex.
Bei Conjoint Analysis wird davon ausgegangen, dass der
Gesamtwert dem Wert der Summe seiner Teile entspricht.
Im Fall ‚Wohnumfeld‘ liegt aber der Gesamtwert öfter höher.
38 Bewertungsmethoden

8 Anwendung des Choice‐Experiments
8.1 Aufbau eines Choice Experiments
Das Choice Experiment wird in verschiede Schritte aufgebaut.
Zuerst werden die verschiedenen Attributes ausgewählt. Attributes sind die
Elemente, die prägend sind (oder die für die Zukunft wichtig geachtet werden)
für die Bewertung des Gutes. In diesem Projekt handelt es sich dabei um
Elemente der Matrix wie Fahrradständer, Sitzbereich, Pflanzelemente, in
Kombination mit der Mietzinserhöhung.
In einem nächsten Schritt werden die (geeignete) Ausprägungen der
Attributes, Levels, festgelegt wie z.B. die Anordnung der Sitzbank, eine
mögliche Überdachung des Veloständers und das Ausmass der
Mietzinserhöhung.
Danach werden die verschieden Attributes und ihre Levels kombiniert zu
Scenarios, diese sind die verschiedenen Varianten des Gutes.
Schlussendlich werden zwei oder mehrere Scenarios gruppiert in Choice Sets.
Aus diesen Choice Sets müssen die Befragten dann später ihre präferierten
Variante auswählen. Nach einer statistischen Auswertung der Befragungsresultate
kann man Rückschlüsse ziehen auf die Präferenzen der Mieter für
einzelne Attributes und Levels und eine eventuelle Zahlungsbereitschaft
erfassen.
Elemente....
...und ihre
Ausprägungen ....
...werden kombiniert zu
Varianten...
...und von den
Befragten bewertet.
8.2 Experimentelles Design
8.2.1 Full und Fractional factorial Design
Um die Effekte der einzelnen Elemente repräsentativ analysieren zu können,
müssen zahlreiche Choice Sets vorgelegt werden. Für die besten Resultate
sollte jeder Befragte alle Kombinationsmöglichkeiten bewerten. Dies würde
die Befragten aber überfordern, da sich aus:
4 Attributes mit je
3 Levels
3 x 3 x 3 x 3 = 3 4 = 81 Verschiedene Scenarios ergeben würden.
Diese 81 Scenarios formen das Full factorial Design. Eine Reduzierung der
Kombinationsmöglichkeiten ist daher erforderlich. Hierfür wird eine
Anwendung des Choice‐Experiments 39

Untermenge bestimmt, das sogenannte Fractional factorial Design oder
Teilfaktorplan.
Fractional Designs werden anhand einer orthogonalen Methode bestimmt
und werden notiert als l k – p
Wobei l Anzahl der Levels
k Anzahl untersuchte Faktoren (Attributes)
p Grösse der Fraktion (Teil)
Das orthogonale Design geht davon aus, dass wenn ein Element oft genug in
Kombination mit einem Teil der Elemente gewählt wird, es wahrscheinlich
auch gewählt wird, in Kombination mit anderen Elementen.
8.2.2 Die Zusammenstellung der Choice Sets
Bei der Zusammenstellung der Entscheidungssituationen (Choice Sets) ergibt
sich ebenfalls eine Vielzahl an Kombinationsvarianten. Üblicherweise werden
jeweils drei Scenarios pro Choice Set aufgenommen 7 , wovon eines den
Status‐Quo (Ist‐Zustand) darstellt, und zwei Alternativen. Dies ist nötig weil:
Die Entscheidung dann einer realistischen Entscheidungssituation
ähnlich ist;
Der Befragte dann die Möglichkeit hat ‚nein‘ zu sagen gegen Veränderungen
oder einer Mietzinserhöhung.
Die zwei Alternativen in jedem Choice Set werden ‚zufällig‘ ausgewählt. Jeder
Befragte wird schlussendlich in dem Fragebogen 6 verschieden Choice‐Sets
zur Bewertung vorgelegt.
7 Eine Studie von Rolfe und Bennett (2009) erweist, dass es vorteilhaft ist mehr als zwei
Alternativen zu bieten in Choice Sets, die ein Status quo‐Zustand beinhalten. Zu viele Scenarios
würde der Entscheidungssituation zu Komplex machen.
40 Anwendung des Choice‐Experiments

Teil III
Das Wohnumfeld in Bildern
Da Wohnumfeldqualität, wie im 1. Teil behandelt wurde, neben der Nutzungsqualität
auch eine Gestaltungsqualität beinhaltet und die Gestaltung im
Grunde eine visuelle Variable ist, scheint der Einsatz von Bildern für die Untersuchung
selbstverständlich. Die sogenannte visuelle Kommunikation bietet
zudem verschiedene Vorteile gegenüber einem textuellen Informationenaustausch.
Allerdings gibt es auch einige Einschränkungen, die in der Kommunikation
mit Bildern betrachtet werden sollten.
9 Bilder als Kommunikationsmittel
9.1 Potentiale und Einschränkungen
Potentiale
Begriffe wie Aufwertung, Qualität sowie Sicherheit und Gemütlichkeit haben
nicht für jeden die gleiche Bedeutung. Vor allem zwischen Fachleuten und
‚Laien‘ kann bei ihrer Interpretation eine grosse Diskrepanz auftreten. Um
diese Kommunikationslücke zu überbrücken, werden Bilder eingesetzt. Bilder
sind, mehr als Text, geeignet abstrakte Informationen zu vermitteln. Bilder
fördern zudem die Vorstellungskraft des Betrachters.
Bilder vereinfachen die
Kommunikation mit
den Befragten
Auch bei der Beschreibung von Aufwertungsmassnahmen sorgen Bilder für
eine einfachere und schnellere Erläuterung, anstatt den sonst vielen Wörtern.
Mambretti argumentiert der Einsatz von Bildern in Befragungen damit, dass
Aspekte die in einer verbalen Beschreibung nicht explizit beschrieben werden,
aufgefüllt werden durch die eigene Phantasie der Befragten (Mambretti,
2007), Bilder erlauben diesen Spielraum nicht. Erfahrungen zeigen zudem,
dass es Befragten bei einem konkreten Bild leichter fällt, Stellung zu nehmen
gegenüber den vorgeschlagenen Veränderungen (Warren‐Kretzschmar,
2007).
Bilder als Kommunikationsmittel 41

Laut Bennett würde eine Visuelle Unterstützung der Befragung das Choice
Experiment (Siehe Kapitel 8) attraktiver machen für den Befragten und sorgt
so für ein besseres Verständnis (Bennett, et al., 2001) der Fragen.
Baum
Abb. 12:
eindeutig
Für das Wort Baum gibt es viele Interpretationen, ein Bild ist jedoch
Bilder sind Komplex
Einschränkungen
Bilder besitzen aber eine hohe Komplexität durch die grosse Menge an Informationen,
die simultan und ungeordnet übermittelt wird. Unser Gehirn kann
diese Komplexität nicht fassen und unterscheidet die relevante von der nicht
relevanten Information durch eine sogenannte aktive Selektionsleistung.
Diese Selektion führt dazu, dass bestimmte Elemente von Bildern gesehen
aber nicht wirklich wahrgenommen werden. Je vertrauter man in einer Umgebung
ist, desto mehr Elemente werden ausgeblendet. Es werden vor allem nur
noch die Elemente wahrgenommen, die Bewegen oder Veränderungen
unterliegen.
42 Bilder als Kommunikationsmittel

Bei Bildern wird zudem die vielfältige Realität reduziert auf das ‚Sehen‘. Ein
statisches Bild kann also nie eine dynamische Wirklichkeit wiedergeben. Es
fehlt das Geräusch von spielenden Kindern, der Duft von Blumen oder das
Wahrnehmen vom jahreszeitlichen Rhythmus der Natur. Diese Elemente
würden jedoch bei einer verbalen Umschreibung der Verbesserungsmassnahmen
ebenfalls fehlen, so dass dies nicht gegen den Einsatz von
Bildern spricht. Dieser Faktor soll jedoch berücksichtigt werden.
Bilder versus Realität
9.2 Die Wahrnehmung von Bilder
Weiter ist zu beachten, dass genauso wie beim Wohnumfeld selber, die Wahrnehmung
von Bildern beeinflusst wird durch soziale und kulturelle Hintergründe,
Fachwissen und so weiter. Diese Heterogenität der Betrachter führt
zu einer heterogenen Interpretation der Visualisierungen.
Zwischen Wahrnehmung und Bewertung
Unterstehendes Schema zeigt wo der Ersteller der Bilder ihre Repräsentativität
beeinflussen kann, und wo die Subjektivität der Befragten mitspielt in
der letztendlichen Zahlungsbereitschaft.
Es zeigt, dass die Fachperson verantwortlich ist für eine qualitative Gestaltung
des Wohnumfelds und deren repräsentativen Visualisierung, aber trotzdem
die Zahlungsbereitschaft nur teilweise beeinflussen kann.
Bilder als Kommunikationsmittel 43

Entwurfidee
• Repräsentativität des gewählten Blickwinkels
•Optische Klarheit
• Genauigkeit
• Massstab
FACHPERSON
Visualisierung
•Jahreszeit / Licht‐ und Wetterverhältnisse
•Präsentation
• Darstellungsmethode
FACHPERSON
Wahrnehmung
• Kulturelle Hintergrung
• Ortskenntnisse und ‐verbundeheit
• Gemütszustand
BEFRAGTE
Interpretation
•Alter / Familiensituation
• Interesse für Gestaltung
• Bewertung der Ist‐Zustand
• Frühere Wohnumfelderfarungen
BEFRAGTE
Bewertung
• Finanzielle Möglichkeiten
•Grund Wohnungswahl
•Eigene Bedürfnisse
BEFRAGTE
Zahlungsbereitschaft
Abb. 13:
Bewertungsprozess (eigene Darstellung)
44 Bilder als Kommunikationsmittel

9.3 Allgemeine Kriterien für Visualisierungen
Um den ganzen Prozess von der Idee bis zur Wahrnehmung und Bewertung
auf das richtige Gleis zu führen sollen folgende Kriterien zur Erstellung der
Bilder in Betracht genommen werden.
Äquivalente Reaktion
„Eine Visualisierung sollte beim Betrachter eine Reaktion hervorrufen, die der
Reaktion auf den Anblick des Projekts in der Realität im Wesentlichen
entspräche.“ (Appleyard, 1997)
Hierzu hat Stephen Sheppard bereits 1989 fünf allgemeine Grundsätze aufgestellt
die die Akzeptanz der Betrachter berücksichtigen:
Repräsentativer Charakter: Visualisierungen sollten typische oder
wichtige Ansichten/Voraussetzungen abbilden.
Genauigkeit: Visualisierungen sollten das faktische oder erwartete
Erscheinungsbild simulieren (zumindest für die Faktoren, die
beurteilt werden sollen).
Optische Klarheit: Details, Bestandteile und Gehalt der
Visualisierung sollten deutlich erkennbar sein.
Interesse: Die Visualisierung sollte das Interesse des Publikums
wecken und möglichst für längere Zeit fesseln.
Legitimität: Die Visualisierung sollte sich rechtfertigen lassen und
ihr Genauigkeit nachweisbar sein.
Komplexität reduzieren
Die Komplexität der Bilder und damit die benötigte aktive Selektionsleistung
soll reduziert werden, insofern den oben stehenden Kriterien nicht widersprochen
werden. Nun stellt sich die Frage, wie Bilder aufgebaut werden
können, damit wir die richtige Selektion machen bzw. die richtige Information
als relevant einordnen.
Aktive
Selektionsleistung
reduzieren
Nicht relevante Details sollen weggelassen werden.
Bilder dürfen nicht überladen sein; z.B. durch darstellen von vielen
menschlichen Gestalten.
Die Setzung eines verbalen Kontexts lenkt die Gedanken der
Betrachter, z.B. in Form von Über‐ oder Unterschriften
Bilder als Kommunikationsmittel 45

Realitäts‐ und Detaillierungsgrad
„People will be realistic if you are. “ (Sheppard, 1989)
Je detaillierter, desto
objektiver das Bild
Farben sind wichtige
Details
Ein höherer Abstraktionsgrad führt zu Elementen, die unbekannt oder vage
bleiben. Diese Lücken werden durch die (subjektive) Vorstellungen der
Betrachter ausgefüllt und können so zu falschen Interpretationen führen
(Appleton, et al., 2003). Es fehlt Laien die Übung im Umgang mit solchen
abstrakteren Darstellungen.
Ein höherer Detailgrad hilft zudem den Befragten sich besser in die
Vorgeschlagene Gestaltung ein zu leben.
Verwendung von Farben
Die Verwendung von Farben ist eine Art Detaillierung und hilft dem
Betrachter verschiedene Elemente voneinander unterscheiden zu können.
Manchmal sind Farben (das Bunte) wichtige Bestandteile der Gestaltung eines
Freiraums, eine Visualisierung in Graustufen würde dann wichtige Farbakzenten
verbergen. Das Verwenden von realistischen Farben ist also unerlässlich
für eine repräsentative Wiedergabe der Entwurfe / Entwurfsvarianten.
Abb. 14:
Ein zu abstraktes Bild (http://www.competitionline.de)
46 Bilder als Kommunikationsmittel

Abb. 15:
Ein Realitätsnahes, aber überladenes Bild (West8)
Bilder als Kommunikationsmittel 47

10 Darstellungsmethoden und –techniken
Es gibt aber weder eine eindeutige Erfüllung obenstehender Kriterien noch
eine eindeutige ‚Darstellungsart‘ die in jeder Situation eingesetzt werden
kann. Je nach Ziel, werden andere Ansprüche an die Bildern gestellt und
braucht es dementsprechend andere Visualisierungsmethoden und Präsentationstechniken.
In diesem Kapitel werden die Unterschiede zwischen den
Methoden, ihre Vor‐ und Nachteile und ihre Einsetzbarkeit in dieser Arbeit
besprochen.
10.1 Unterschiedliche Ziele – Unterschiedliche Ansprüche
Obwohl das dargestellte (das Wohnumfeld, ein der Bereiche oder Elemente)
immer das gleiche ist, kann es doch zu verschieden ‚Bildern‘ führen, da ein Bild
sich zerlegen lässt in drei Komponenten.
Was ist ein Bild
10.1.1 Bildkomponenten
Diese Komponente sind: (Bild‐)
Träger: das benützte Medium; z.B.: Leinwand, Bildschirm, Papier,…;
Objekt: die Darstellung (Präsentation): das was auf dem Bildträger
sichtbar wird;
Sujet: der wirkliche, dargestellte Gegenstand.
Das Bildobjekt und der Träger werden immer im Verbund gesehen. Eine Darstellung
kann erst Objekt sein, wenn ein Medium benützt wurde. Das
Zusammenspiel von Bildträger und –objekt wird oft als Bild bezeichnet.
Visualisieren beinhaltet das verwalten der visuellen Einheiten und zweitens
das Präsentieren der visuellen Eigenschaften. Das Umgehen mit dem Inhalt
(eine wahrhaftige Wiedergabe) ist also genauso wichtig wie die Art und
Gestaltung der Präsentation. (Mambretti, 2007)
48 Darstellungsmethoden und –techniken

Abb. 16:
Bildobjekt und ‐träger sind nur eine Repräsentation von der
Wirklichkeit, dem Sujet (René Magritte)
Darstellungsmethoden und –techniken 49

Bei Befragungen soll
das Gesamtbild und die
Nutzungen deutlich
werden
10.1.2 Bilder für die Zahlungsbereitschaftsanalyse
Die Bilder für die Zahlungsbereitschaftsanalyse sollten vor allem:
Einen Gesamteindruck des entsprechenden Bereichs übermitteln;
Das Resultat von dem Nutzungs‐ und Gestaltungskonzept
darstellen;
Die mögliche Nutzungen herausheben.
Für Befragungsbilder ist vor allem folgendes zu betrachten: je realistischer die
Visualisierung (grosse Ähnlichkeit mit repräsentierten Umgebung und/oder
Veränderungen), desto zuverlässiger sind die Reaktionen und Bewertungen.
Abb. 17:
Mögliche Visualisierungstechnik für Befragungsbilder
(http://www.competitionline.de)
50 Darstellungsmethoden und –techniken

10.1.3 Didaktische Bilder
Neben Bilder für Präferenzerfassungen beinhaltet einen weiteren Schritt der
Forschungsarbeit des IRAP die Erstellung von Beratungsgrundlagen für
Gemeinden. Diese Beratungsgrundlagen bestehen teilweise aus Beispielen,
dargestellt durch Bilder.
Didaktische Bilder
sollen vor allem die
einzelne Aspekten
zeigen.
Diese Visualisierungen haben eine didaktische Rolle und sollten folgende
Aspekte hervorheben:
Die Effekte der einzelnen Elementen auf dem dargestellte Bereich
oder dem gesamten Wohnumfeld;
Das Konzept, dass hinter der Nutzung und Gestaltung steckt
Abb. 18:
Mögliche Visualisierungstechnik für didaktische Bilder
(http://www.competitionline.de)
In beiden Anwendungen ist das Sujet, nämlich das Wohnumfeld bzw. dessen
Bereiche oder Elemente, das gleiche. Der Bildträger (das Medium) und das
Bildobjekt (die Darstellung) können aber, je nach Ziel, unterschiedlich sein.
Darstellungsmethoden und –techniken 51

10.2 3D‐Simulationen versus Bearbeitung fotographische Bilder
Die verschiedenen Darstellungsmethoden werden vor allem geprägt durch
ihre unterschiedliche Entstehungsweise und die dafür benötigten Materialien
und/oder Software. Die Methoden können in zwei grosse Kategorien
unterteilt werden, nämlich die Analoge Darstellungen und die digitale
Visualisierungen. Es können aber auch Mischformen entstehen wenn z.B. von
Hand gezeichnete Elementen in digitale Bilder eingebracht werden.
Da von Hand visualisierten Situationen mehr ‚Stilabhängig‘ sind und öfter
abstrakt bleiben, werden diese Methoden, in Rahmen dieser Arbeit, keine
weitere Betrachtung geschenkt.
10.2.1 Fotomontagen und ‐kollagen
Bei Fotokollagen und ‐montagen wird ein fotographisches Bild als Basis benützt
und danach bearbeitet. Bildbearbeitungssoftware wie CorelDRAW und
Adobe Photoshop werden hierfür häufig verwendet.
Die Vorteile von diesen Techniken sind, dass:
Die verschiedenen Möglichkeiten (Varianten) einfach ein‐ und ausgeblendet
werden können;
Für wenige Bilder der Aufwand relativ gering ist;
Die Software einfach zu handhaben ist.
Die Nachteile liegen darin, dass
Die Elementen zuerst bearbeitet werden müssen (Schatten, Jahreszeit,…);
Jeder Standpunkt neu gemacht werden muss;
Die Fähigkeiten und Erfahrungen des Bearbeiters die Qualität der
Bilder beeinflusst.
10.2.2 3D‐Simulationen
Mit 3D‐CAD‐Programme (Computer Aided Design) wie AutoCAD, ArchiCad,
VectorWorks,.... wird eine Umgebung von ein tabula rasa aufgebaut.
Zuerst werden dreidimensionale Volumenmodelle erstellt, danach werden
Materialien zugewiesen und Lichtquellen, sowie die Position und Blickrichtung
bestimmt (Rendering).
52 Darstellungsmethoden und –techniken

Als Vorteile sind zu nennen:
Verschiedene Gesichtspunkte (sowohl in Jahreszeit, Tag‐Nacht,
Blickwinkel, usw.) sind schnell und einfach zu generieren;
Die Visualisierungen haben keine Grenzen und/oder Zentren.
Folgende Nachteile sind aber zu betrachten:
Für nur wenige Visualisierungen, lohnt sich der Aufwand nicht;
Die Software ist nicht sehr zugänglich und erfordert in der Handhabung
einige Erfahrung.
Abb. 19: 3D‐Visualisierung (Mambretti, 2007)
10.3 Auswahl der Methode
Die Bilder für die Zahlungsbereitschaftsanalyse zeigen nur relativ kleine Veränderungen
am Wohnumfeld, andere Konstanten wie Gebäude werden
behalten. Deswegen sind fotographische Bilder als Basis sehr geeignet.
Anhand dieser Status Quo‐Bilder und einer ‚Bibliothek‘ von Elementen,
werden mittels eines geeigneten Bildbearbeitungsprogramms, die Scenarios
erstellt.
Darstellungsmethoden und –techniken 53

Fotomontagen bieten zusätzlich folgende Vorteile:
Der (foto)realistische Qualität der Bilder;
Der Zugänglichkeit und der Benutzerfreundlichkeit von Adobe
Photoshop;
Die Anzahl der Bilder ist zu gering um eine 3D‐Simualation auf zu
bauen.
Abb. 20: Ein Fotokollage
10.4 Fotokollage und –montage
Bei den Fotomontagen wird ein digitales Bild als Basis Benützt. Bilder oder
Sichten von 3D‐Visualisierungen der Elemente werden in dem Bild eingefügt.
Die Ergänzungen werden perspektivisch angepasst, ergänzt mit digital
gezeichnete Elementen und Schatten. Als Resultat ergeben sich Bilder die ein
harmonisches Gesamtbild darstellen, wo aber doch merkbar ist, dass es sich
um eingefügte Elemente, also fiktive Situationen, handelt. Das verwendete
Programm ist Adobe Photoshop CS4.
54 Darstellungsmethoden und –techniken

Ein Beispiel
Abb. 21:
Aufwertung eines Eingangsbereichs (Eigene Darstellung)
Darstellungsmethoden und –techniken 55

Teil IV
Erhebungsdesign
Die Daten zur Zahlungsbereitschaft und Präferenzen für eine Verbesserung
des Wohnumfelds werden mit einer Haushaltbefragung erhoben. Im ersten
Kapitel wird die untersuchte Überbauung kurz beschrieben und der Zustand
des Wohnumfelds illustriert und bewertet. Der Fragebogen basiert auf den
Ergebnisse der 3 vorangehenden Teilen und enthält Bilder von
Wohnumfeldbereiche, die auf Basis von Attributes und Levels zusammengestellt
wurden. In Kapitel 12 werden ausgewählte Bereiche und Scenarios
vorgestellt. Ein Pretest gibt Ausschluss über die Kompatibilität des
Fragebogen (siehe Kapitel 13). Zum Schluss werden die möglich zu erwarten
Resultate, bei einer vollständigen Erhebung, besprochen.
11 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität
11.1 Portrait
Das Untersuchte Wohnumfeld befindet sich in Dulliken (SO) an dem Alte
Landstrasse 24/26 und Neumattstrasse 25/27 & 29/31 und ist Eigentum der
Surwohl AG. Die Überbauung wurde 1963 fertiggestellt und die meiste
Wohnungen kürzlich renoviert.
Auf der Westseite wird die Parzelle mit einer hohen Lorbeerhecke von den
Nachbarn völlig abgeschirmt. Eine freundlichere, gemischte Hecke markiert
die östliche Grenze der Parzelle. Entlang dieser Hecke führt der Weg zu den
Parkplätzen und der Tiefgarage von Haus 2. In Höhe von Haus 2 ist dieser Weg
nur für den nicht motorisierten Verkehr zugänglich.
56 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität

Abb. 22: Luftbild der Siedlung (Quelle: Google Earth)
Durch die Ost‐West Orientierung von Gebäude 1 und 2, wird der Freiraum
aufgeteilt in 3 kleinere, und dadurch weniger nutzbare, Bereiche.
Die drei Häuser (6 Eingänge) haben insgesamt 39 Wohnungen, variierend
zwischen 1 ‐ 4 Zimmerwohnungen und einige Attika‐Wohnungen. Es gibt eine
sehr differenzierte Bewohnergruppe: von jungen Pärchen über Alleinstehenden,
Familien mit Kinder und ältere Leute mit verschiedensten Hintergründe.
Die Wohnungen und
ihre Bewohner
11.2 Auswahlkriterien
Die Überbauung und ihr Wohnumfeld ist deshalb interessant für diese Arbeit
da: (1) ein mögliches finanzielles Potential bei den Mieter vorhanden ist, (2)
die Grösse der Siedlung abweicht von den bis jetzt betrachteten, (3) eine
Aufwertung des Wohnumfelds absolut notwendig wäre.
Finanzielles Potential
Obwohl billigere Wohnungen in benachbarten Häuser leer stehen, entscheiden
Leute sich trotzdem für eine, etwas elegantere, Wohnung in der Alte
Landstrasse 24/26 und Neumattstrasse 25/27 & 29/31. Dies lässt vermuten,
dass das finanzielle Potential seitens der Bewohnern da ist und sie sich
vielleicht sogar für eine Mietzinserhöhung für Wohnumfeldaufwertungen
entscheiden.
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 57

Grösse der Überbauung
Da in das Gesamtprojekt Wohnumfeldverbesserung bis jetzt vor allem grössere
Siedlungen in Städtischen Kontext betrachtet wurden, ist es interessant
herauszufinden welche Möglichkeiten sich bei kleineren Überbauungen (mit
geringerer Fläche), in Gemeinden ergeben. Auch hier ist Wohnumfeldqualität
wichtig.
Zustand des Wohnumfelds
Obwohl die verfügbare Fläche relativ gross ist, wurde das Potential für gemeinschaftliche
Bereiche nicht genützt. Nur einige vereinsamte Bäume,
wenige Pflanzen und einige Blumentöpfe zieren die leere Rasenfläche und
identitätslose Eingänge. Die Elemente die anwesend sind (ein Picknick‐Bank,
ein Sandkasten, Tischtennis,....) sind meist vernachlässigt und das gesamte,
durch Parkplätze geprägte, gemeinschaftliche Wohnumfeld macht eine
unbelebte Eindruck.
58 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität

Abb. 23:
Ein mangelndes Wohnumfeld (Eigene Aufnahmen)
11.3 Beschreibung der Wohnumfeldbereiche
11.3.1 Wohnungsbezoger Bereich
Alle Wohnungen sind ausgerüstet mit einem Balkon. Sie sind jeweils mit
Trennwänden abgeschirmt von den Nachbarn und geschützt vor Einsicht von
der Strasse oder den gemeinschaftlicher Bereich. Terrassen sowie Gärten am
Haus und Mietergärten sind nicht vorhanden.
Das wohnungsbezogen Bereich wird als einzige oft benützt. Nicht nur bei
schönem Wetter, auch bei Regen sind die süd‐ oder westorientierte Balkone
angenehm zum verweilen, da die Wände und Sonnestoren genug Schutz
bieten.
Abb. 24: Die häufig benützten Balkone bieten die einzige Identifikationsmöglichkeiten
(Eigene Aufnahmen)
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 59

11.3.2 Hauseingangsgemeinschaft
Die Hauseingänge (Eingang zu maximal 9 Wohnungen) sind funktionell
allgemein mager Gestaltet. Nur bei Nr. 27, zieren einige ungeordnete
Blumentopfe und Pflanzen den Eingangsbereich.
Abb. 25:
Die Eingangsbereiche sind wenig attraktiv (Eigene Aufnahmen)
Der Veloabstellplatz befindet sich jeweils in den Untergeschossen der
Gebäude. Es stehen jedoch zwei verlorene und unbenützte Fahrradständer
beim Eingangsbereich vom mittleren Haus.
Abb. 26: Die Fahrradabstellplätze befinden sich im UG und sind deshalb
Diebstahlsicher
60 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität

11.3.3 Siedlungsgemeinschaft – Funktionsbestimmt
Zwischen Haus 1 und 2 befindet sich ein vernachlässigter Sandkasten; das
einzige intakte Spielgerät für Kinder befindet sich auf den Rasenflächen
zwischen Haus 2 und 3. Ab und zu sieht man Kinder velofahren zwischen den
Gebäuden, die Mutter sitz auf dem Boden, da im ganzen Wohnumfeld nur ein
brauchbarer Sitzbank vorhanden ist. Fussballspielen ist verboten; für die ältere
Jugend bleibt nur ein alter Tischtennistisch übrig, der kaum benützt wird.
Abb. 27:
Nur ein Spielgerät und ein Picknickbank machen den funktionsbestimmte
Teil des Wohnumfelds aus.
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 61

11.3.4 Siedlungsgemeinschaft – Nutzungsoffen
Der grösste Teil des Freiraums besteht aus einfacher Wiese und ist in diesem
Sinne Nutzungsoffen. Leider fehlen die nötige Bepflanzung und gliederende
Elemente um den Raum nutzbar, funktionell und aneignungsfähig zu machen.
Die halb‐unterirdische Garagen erschweren die Bepflanzung und prägen so
die Gestaltung des gemeinschaftlichen Bereichs mit.
Abb. 28: Ein zu offener nutzungsoffen Bereich
11.4 Die Bewertung
Die Bewertung der Nutzungs‐ und Gestaltungsqualität dieses Wohnumfelds
geschieht anhand der dafür vorhergesehenen Matrix. Für die einzelnen Zellen
wird jeweils eine Bewertung von 1‐6 gegeben (sehr schlecht, schlecht, eher
schlecht, eher gut, gut, sehr gut); Elementen, die nicht anwesend sind werden
mit 0 bewertet. Für Mietergärten wäre die Siedlung zu klein, und die Fahrräder
können im Untergeschoss abgestellt werden, diese Elementen sowie die
Sonderelementen werden deswegen nicht bewertet. Die Pflanzelementen
können nicht nach allen Kriterien bewertet werden, diese Zellen werden mit x
ausgefüllt.
Der Zielwert entspricht die maximal erreichbare Bewertung; mit der
Zielerreichungsgrad wird angegeben inwiefern das untersuchte Wohnumfeld
die Kriterien der Matrix insgesamt erfüllt.
62 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität

Nutzungsqualität
Kriterien
Gestaltqualität
ökol.
Qual.
Bereiche
Wohnungsbezogen
Hauseingangsgemeinschaft
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Siedlungsgem.
Nutzungsoffen
Elemente
Räumliche An‐
& Zuordnung
Angemes‐sene
Grösse
Art des
Angebotes
Nutzbarkeit als
sicherer Raum
Terrassen & ebenerdige Balkone 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Mietergärten (% Wohnungen) x x x x x x x x x
Garten am Haus 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Eingangsberiech 3 5 4 5 2 2 1 3 1
Veloabstellplatz x x x x x x x x x
Horizontale Pflanzelemente 1 2 x x 1 x x x 1
Solitäre Pflanzelemente 2 x x x 2 x x x 2
Raumgliedernde vert. Elemente 4 4 3 4 3 4 2 2 2
Kleinkinderfläche 3 3 1 4 1 2 1 1 1
Kinderfläche 4 4 4 5 4 3 3 4 1
Jugendfläche 1 1 1 3 1 1 2 2 1
Rückzugsfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Aufenthaltsbereiche & Sitzplätze 4 4 2 4 3 2 1 2 1
Horizontale Pflanzelemente 2 2 x x 1 x x x 1
Solitäre Pflanzelemente 4 x x x 3 x x x 2
Raumgliedernde vert. Elemente 1 1 1 3 1 1 1 4 3
Begegnungszonen 2 4 1 4 1 1 2 2 1
Multifunktions‐&
0 0 0 0 0 0 0 0 0
A i flä h
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Raumgestalt
Raumgefüge
Identifikation
Material
Summe 27 23 13 27 20 14 12 17 15
Zielwert 138 108 84 84 132 84 84 84 132
90 63 15
Gewicht 40% 40% 20%
Total Zielwert 345.6 64.2
Zielerreichungsgrad 19%
Tab. 3:
Das Wohnumfeld bewertet nach der Matrix von Schöffel et al.(2009)
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 63

12 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
Als Basis für die Befragung mit der Choice Experiment Methode wird die am
IRAP entwickelte Bewertungsmatrix (Schöffel, et al., 2009) verwendet. Die
Attributes und Levels werden so ausgewählt, dass sie den Elemente und
Kriterien der Matrix entsprechen. Jede Sicht stellt ein der Wohnumfeldbereiche
dar.
Die Kombination von allen Attributes und Levels pro Sicht wird in einem Full
factorial Design dargestellt. Dies ergibt die Bildprofile für alle möglichen
Scenarios. Danach werden die Bildprofile des Fractional factorial Designs
aufgelistet. Nur diese Bildprofile werden erstellt und in den Fragebögen
verwendet. Für eine Übersicht der verwendeten Scenarios, siehe Anhang.
Der Mietzinserhöhung ergibt sich aus der Summe der grob geschätzten
Kosten für die einzelnen Levels.
64 Wahl der Sichte, Attributes und Levels

12.1 Sicht 1: Der Kinderspielplatz mit Sitzbereich
Dieses erste Bild wurde zwischen den Häuser 1 und 2 gemacht. Hier befindet
sich die Kleinkinderfläche der Überbauung und einen Sitzplatz.
Abb. 29: Sicht 1 ‐ Der Status‐Quo
Bei den Scenarios für diesen Beriech werden folgenden Attributes und Levels
definiert:
Attributes
Levels
Spielfläche Sp Status Quo 0
Neue Sandkasten 1
Sandkasten und Wip 2
Sitzplatz Si Status Quo 0
Neuer Bank 1
Sitzbereich mit Picknick‐Tisch 2
Bepflanzungen Bp Status Quo 0
Horizontale Bepflanzungen 1
Tab. 4:
Sicht 1 ‐ Die Attributs und Levels
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 65

Abb. 30:
Sicht 1 ‐ Die Attributes und Levels
66 Wahl der Sichte, Attributes und Levels

Es werden in die Verbesserungsmassnahmen hauptsächlich folgende
Elemente und Kriterien berücksichtigt:
Räumliche An‐ &
Zuordnung
Nutzungsqualität
Angemes‐sene
Grösse
Art des
Angebotes
Nutzbarkeit als
sicherer Raum
Kriterien
Raumgestalt
Gestaltqualität
Raumgefüge
Identifikation
Material
ökol.
Qual.
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Kleinkinderfläche Sp 1/2 Sp 2 Sp 1 Sp 2
Kinderfläche
Jugendfläche
Rückzugsfläche
Aufenthaltsbereiche &
Sitzplätze
Si 1/2 Si1/2 Si 2 Si 2
Horizontale Pflanzelemente Bp 1 Bp 1 Bp 1
Solitäre Pflanzelemente
Raumgliedernde vert. Elemente
Bp 1
Tab. 5:
Sicht 1 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 67

Die Full und Fractional factorial Designs
Sicht 1 ‐ Full Factorial Design
Nr. Bepflanzung Spielfläche Sitzplatz Bildprofiel Preis
1.1 Status Quo Status Quo Status Quo 1Bp0Sp0Si0 Fr. 0.00
1.2 Status Quo Status Quo Bank 1Bp0Sp0Si1 Fr. 1.00
1.3 Status Quo Status Quo Sitzplatz 1Bp0Sp0Si2 Fr. 9.00
1.4 Status Quo Sandkasten Status Quo 1Bp0Sp1Si0 Fr. 3.00
1.5 Status Quo Sandkasten Bank 1Bp0Sp1Si1 Fr. 4.00
1.6 Status Quo Sandkasten Sitzplatz 1Bp0Sp1Si2 Fr. 12.00
1.7 Status Quo Sandkasten + WipStatus Quo 1Bp0Sp2Si0 Fr. 10.00
1.8 Status Quo Sandkasten + WipBank 1Bp0Sp2Si1 Fr. 11.00
1.9 Status Quo Sandkasten + WipSitzplatz 1Bp0Sp2Si2 Fr. 19.00
1.10 hor. Bepfl. Status Quo Status Quo 1Bp1Sp0Si0 Fr. 7.00
1.11 hor. Bepfl. Status Quo Bank 1Bp1Sp0Si1 Fr. 8.00
1.12 hor. Bepfl. Status Quo Sitzplatz 1Bp1Sp0Si2 Fr. 16.00
1.13 hor. Bepfl. Sandkasten Status Quo 1Bp1Sp1Si0 Fr. 10.00
1.14 hor. Bepfl. Sandkasten Bank 1Bp1Sp1Si1 Fr. 11.00
1.15 hor. Bepfl. Sandkasten Sitzplatz 1Bp1Sp1Si2 Fr. 19.00
1.16 hor. Bepfl. Sandkasten + WipStatus Quo 1Bp1Sp2Si0 Fr. 17.00
1.17 hor. Bepfl. Sandkasten + WipBank 1Bp1Sp2Si1 Fr. 18.00
1.18 hor. Bepfl. Sandkasten + WipSitzplatz 1Bp1Sp2Si2 Fr. 26.00
Sicht 1 ‐ Fractional Factorial Design
Nr. Bepflanzung Spielfläche Sitzplatz Bildprofiel Preis
1.1 Status Quo Status Quo Status Quo 1Bp0Sp0Si0 Fr. 0.00
1.3 Status Quo Status Quo Sitzplatz 1Bp0Sp0Si2 Fr. 9.00
1.5 Status Quo Sandkasten Bank 1Bp0Sp1Si1 Fr. 4.00
1.7 Status Quo Sandkasten + WipStatus Quo 1Bp0Sp2Si0 Fr. 10.00
1.9 Status Quo Sandkasten + WipSitzplatz 1Bp0Sp2Si2 Fr. 19.00
1.11 hor. Bepfl. Status Quo Bank 1Bp1Sp0Si1 Fr. 8.00
1.13 hor. Bepfl. Sandkasten Status Quo 1Bp1Sp1Si0 Fr. 10.00
1.15 hor. Bepfl. Sandkasten Sitzplatz 1Bp1Sp1Si2 Fr. 19.00
1.17 hor. Bepfl. Sandkasten + WipBank 1Bp1Sp2Si1 Fr. 18.00
Tab. 6:
Sicht 1 ‐ Full und fractional factorial Design
68 Wahl der Sichte, Attributes und Levels

12.2 Sicht 2: Der Eingangsbereich
Der Eingangsbereich von Haus 1, wird geprägt durch parkierte Autos.
Abb. 31:
Sicht 2 ‐ Der Status‐Quo
Bei den Scenarios für diesen Beriech werden folgenden Attributes und Levels
definiert:
Attributes
Levels
Zugangsweg Zw Status Quo 0
Neuer Belag und Pflanzen 1
Parkplatz Pp Status Quo 0
Neuer Belag und Pflanzen 1
Bepflanzung Bp Status Quo 0
Solitär 1
Sitzbank Si Status Quo 0
Bank 1
Tab. 7:
Sicht 2 ‐ Die Attributs und Levels
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 69

Abb. 32:
Sicht 2 ‐ Die Attributes und Levels
Damit werden hauptsächlich folgende Elemente und Kriterien berücksichtigt:
Räumliche An‐ &
Zuordnung
Nutzungsqualität
Angemes‐sene
Grösse
Art des
Angebotes
Nutzbarkeit als
sicherer Raum
Kriterien
Raumgestalt
Gestaltqualität
Raumgefüge
Identifikation
Material
ökol.
Qual.
Eingangsberiech
Sb1
Pp1
Hauseingangsgemeinschaft
Veloabstellplatz
Horizontale Pflanzelemente Zw/Pp1 Zw1 Pp1
Solitäre Pflanzelemente
Raumgliedernde vert. Elemente
Bp1
Tab. 8:
Sicht 2 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix
70 Wahl der Sichte, Attributes und Levels

Die Full und Fractional factorial Designs
Sicht ‐ Full Factorial Design
Nr. Zugangsweg Parkplatz Bepflanzun Sitzbank Bildprofiel Preis
2.1 Status Quo Status Quo Status Quo Status Quo 2Zw0Pp0Bp0Si0 Fr. 0.00
2.2 Status Quo Status Quo Status Quo Sitzbank 2Zw0Pp0Bp0Si1 Fr. 3.00
2.3 Status Quo Status Quo Solitär Status Quo 2Zw0Pp0Bp1Si0 Fr. 0.00
2.4 Status Quo Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw0Pp0Bp1Si1 Fr. 3.00
2.5 Status Quo Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw0Pp1Bp0Si0 Fr. 4.00
2.6 Status Quo Aufgewertet Status Quo Sitzbank 2Zw0Pp1Bp0Si1 Fr. 7.00
2.7 Status Quo Aufgewertet Solitär Status Quo 2Zw0Pp1Bp1Si0 Fr. 4.00
2.8 Status Quo Aufgewertet Solitär Sitzbank 2Zw0Pp1Bp1Si1 Fr. 7.00
2.9 Aufgewertet Status Quo Status Quo Status Quo 2Zw1Pp0Bp0Si0 Fr. 4.00
2.10 Aufgewertet Status Quo Status Quo Sitzbank 2Zw1Pp0Bp0Si1 Fr. 7.00
2.11 Aufgewertet Status Quo Solitär Status Quo 2Zw1Pp0Bp1Si0 Fr. 4.00
2.12 Aufgewertet Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw1Pp0Bp1Si1 Fr. 7.00
2.13 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw1Pp1Bp0Si0 Fr. 8.00
2.14 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Sitzbank 2Zw1Pp1Bp0Si1 Fr. 11.00
2.15 Aufgewertet Aufgewertet Solitär Status Quo 2Zw1Pp1Bp1Si0 Fr. 8.00
2.16 Aufgewertet Aufgewertet Solitär Sitzbank 2Zw1Pp1Bp1Si1 Fr. 11.00
Sicht 2 ‐ Fractional Factorial Design
Nr. Zugangsweg Parkplatz g Sitzbank Bildprofiel Preis
2.1 Status Quo Status Quo Status Quo Status Quo 2Zw0Pp0Bp0Si0 Fr. 0.00
2.4 Status Quo Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw0Pp0Bp1Si1 Fr. 3.00
2.5 Status Quo Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw0Pp1Bp0Si0 Fr. 4.00
2.8 Status Quo Aufgewertet Solitär Sitzbank 2Zw0Pp1Bp1Si1 Fr. 7.00
2.11 Aufgewertet Status Quo Solitär Status Quo 2Zw1Pp0Bp1Si0 Fr. 4.00
2.12 Aufgewertet Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw1Pp0Bp1Si1 Fr. 7.00
2.13 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw1Pp1Bp0Si0 Fr. 8.00
2.14 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Sitzbank 2Zw1Pp1Bp0Si1 Fr. 11.00
Tab. 9:
Sicht 2 ‐ Full und fractional factorial Design
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 71

12.3 Sicht 3: Der Gemeinschaftsbereich ‐ Rückzugsfläche
Diese ungenützte Rasenfläche befindet sich westlich vom 3. Gebäude.
Abb. 33:
Sicht 3 ‐ Der Status‐Quo
Bei den Scenarios für diesen Beriech werden folgenden Attributes und Levels
definiert:
Attributes
Levels
Bepflanzung Bp Status Quo 0
Baum 1
Horizontale Bepflanzungen 2
Baum + hor. Bepflanzungen 3
Rückzugsfläche Rf Status Quo 0
Sitzkugeln 1
Pergola 2
Sitzkugeln + Pergola 3
Tab. 10:
Sicht 3 ‐ Die Attributs und Levels
72 Wahl der Sichte, Attributes und Levels

Abb. 34:
Sicht 3 ‐ Die Attributes und Levels
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 73

Mit diesen Aufwertungen werden hauptsächlich folgende Elemente und
Kriterien berücksichtigt:
Räumliche An‐ &
Zuordnung
Nutzungsqualität
Angemes‐sene
Grösse
Art des
Angebotes
Nutzbarkeit als
sicherer Raum
Kriterien
Raumgestalt
Gestaltqualität
Raumgefüge
Identifikation
Material
ökol.
Qual.
Kleinkinderfläche
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Kinderfläche
Jugendfläche
Rückzugsfläche Rf 1/3 Rf 1/3 Rf 1/3 Rf 1/3
Aufenthaltsbereiche &
Sitzplätze
Horizontale Pflanzelemente x x Bp 2/3 x x x
Solitäre Pflanzelemente Bp 1/3 x x x Bp 1/3 x x x
Raumgliedernde vert. Elemente Rf 2/3 Rf 2/3 Rf 2/3 Rf 2/3
Bp 2/3
Rf2/3
Tab. 11:
Sicht 3 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix
74 Wahl der Sichte, Attributes und Levels

Die Full und Fractional factorial Designs
Sicht 3 ‐ Full Factorial Design
Nr. Bepflanzung Rückzugsfläche Bildprofiel Preis
3.1 Status Quo Status Quo 3Bp0Rf0 Fr. 0.00
3.3 Status Quo SitzKugeln 3Bp0Rf1 Fr. 4.00
3.3 Status Quo Pergola 3Bp0Rf2 Fr. 10.00
3.4 Status Quo Kugeln + Pergola 3Bp0Rf3 Fr. 12.00
3.5 Baum Status Quo 3Bp1Rfo Fr. 1.00
3.6 Baum SitzKugeln 3Bp1Rf1 Fr. 5.00
3.7 Baum Pergola 3Bp1Rf2 Fr. 11.00
3.8 Baum Kugeln + Pergola 3Bp1Rf3 Fr. 13.00
3.9 hor. Bepfl. Status Quo 3Bp2Rf0 Fr. 5.00
3.10 hor. Bepfl. SitzKugeln 3Bp2Rf1 Fr. 9.00
3.11 hor. Bepfl. Pergola 3Bp2Rf2 Fr. 15.00
3.12 hor. Bepfl. Kugeln + Pergola 3Bp2Rf3 Fr. 17.00
3.13 Baum + hor. Bepfl. Status Quo 3Bp3Rf0 Fr. 6.00
3.14 Baum + hor. Bepfl.SitzKugeln 3Bp3Rf1 Fr. 10.00
3.15 Baum + hor. Bepfl. Pergola 3Bp3Rf2 Fr. 16.00
3.16 Baum + hor. Bepfl. Kugeln + Pergola 3Bp3Rf3 Fr. 18.00
Sicht 3 ‐ Fractional Factorial Design
Nr. Bepflanzung Rückzugsfläche Bildprofiel Preis
3.1 Status Quo Status Quo 3Bp0Rf0 Fr. 0.00
3.4 Status Quo Kugeln + Pergola 3Bp0Rf3 Fr. 12.00
3.7 Baum Pergola 3Bp1Rf2 Fr. 11.00
3.8 Baum Kugeln + Pergola 3Bp1Rf3 Fr. 13.00
3.10 hor. Bepfl. Sitzkugeln 3Bp2Rf1 Fr. 9.00
3.11 hor. Bepfl. Pergola 3Bp2Rf2 Fr. 15.00
3.13 Baum + hor. Bepfl. Status Quo 3Bp3Rf0 Fr. 6.00
3.14 Baum + hor. Bepfl. Sitzkugeln 3Bp3Rf1 Fr. 10.00
Tab. 12:
Sicht 3 ‐ Full und fractional factorial Design
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 75

13 Der Fragebogen
13.1 Richtlinien für Fragebögen
Ulf Liebe fasst in seiner Forschungsarbeit (Liebe, 2007 pp. 109 ‐ 110) folgende
allgemeine Richtlinien zur Form und Inhalt eines Fragebogens zur
Zahlungsbereitschaftsanalysen zusammen:
Form
Es sollen Zufallsstichproben gezogen werden;
Pretests müssen durchgeführt werden;
Persönliche Interviews (face‐to‐face) eignen sich am besten.
Inhalt
Einen Abschnitt mit dem generellen Kontext leitet die Befragung
ein;
Das Gut (und die Scenarios) soll detailliert beschrieben werden;
Die Zahlungsart soll angegeben werden;
Es sollen personenspezifische Fragen über Einstellungen und den
soziodemographischen Hintergrund gestellt werden.
13.2 Die Struktur des Fragebogens
Der Fragebogen besteht aus drei Teilen: Im ersten Teil werden allgemeine
Fragen gestellt über das Wohnumfeld und ob es der Befragter so gefällt wie es
jetzt ist. Der zweite Teil ist das Kernstück der Befragung, hier werden 6 Choice
Set des Choice Experiments mit jeweils 3 Alternativen vorgelegt, die von den
Befragten bewertet werden sollen. Der dritte Teil enthält Fragen zum soziodemographischem
Hintergrund der Befragten und Fragen zu weiteren
statistischen Angaben. Ein Musterfragebogen ist im Anhang beigelegt.
13.3 Das gewählte Vorgehen
Da es sich um eine kleinere Überbauung handelt, wäre das Ziel alle Haushalte
der Bewohnerschaft den Fragebogen in einer face‐to‐face Begegnung vor zu
legen. Es wird mit einen Dauer von 15 bis 20 Minuten pro Befragung
gerechnet.
76 Der Fragebogen

Die face‐to‐face‐Befragung wird aus folgenden Gründen bevorzugt:
Bei Unklarheiten kann eine Erläuterung gegeben werden;
Befragten lassen sich weniger schnell ablenken von der Befragung;
Die Umfrage muss nicht gross bekanntgemacht werden, Mieter
fühlen sich schneller angesprochen bei direktem Kontakt
13.4 Der Pretest
In einem Pretest wurde der Fragebogen auf Verständlichkeit geprüft. Sowohl
Fachleuten als ‚Laien‘ wurden befragt. Aus dem Pretest hat sich
herausgestellt, dass folgende Sachen beachtet werden sollten:
Die Verschiedenen Choice‐Sets (jeweils 1 A4‐Seite), sollten einseitig
gedruckt werden. Bei doppelseitiges drucken würden jeweils 2
Choice Sets neben einander sichtbar sein. Dies würde zu Verwirrung
führen und die Befragten tendieren die Bilder der beiden Choice‐
Sets zu vergleichen, anstatt nur innerhalb des Choice‐Sets.
Manche Printer, drucken mit einer tieferen Helligkeit. Wenn dies der
Fall ist, sollten die Bilder aufgehellt werden. Die Unterschiede
zwischen den Varianten sind sonst schwierig zu entdecken.
Manche Befragten haben angegeben, dass es schwierig ist sich für
eine Variante zu entscheiden, wenn alle Attributes in
unterschiedliche Levels vorkommen, bzw. wenn es zwischen den
Varianten (ausser der Status‐Quo) keine Gemeinsamkeiten gibt.
Eine theoretisch‐methodische Abklärung diesbezüglich wäre
notwendig.
Bevor der Befragte anfängt den Fragebogen aus zu füllen, soll der
Befragende sich vergewissern, dass das Wort ‚Wohnumfeld‘ richtig
verstanden wird (eine schriftliche Definition reicht nicht immer aus).
13.5 Auswertung der Erhebung
Für die Auswertung der Erhebungen kann das Modell diskreter
Entscheidungen, das sogenannten conditional logit‐Modell, angewendet
werden. Dieses Modell basiert darauf, dass der Befragte eine bestimmte Alternative
wählt, wobei der Nutzen für ihn höher liegt als der Nutzen der anderen
Alternativen. Die Anwendung des diskreten Entscheidungsmodells ist dann
möglich, wenn die Alternativen nicht direkt, sondern diskret unterscheidbar
sind. Da sich die Bilder in dieser Arbeit nur in einzelnen Elemente und nicht
grundsätzlich voneinander unterscheiden, ist die Verwendung des conditional
logit‐Modells für diese Art von Befragung geeignet.
Der Fragebogen 77

14 Zu erwartete Resultate
Bei einer vollständige Befragung in der untersuchten Siedlung kann erwartet
werden, dass die grundsätzliche Zahlungsbereitschaft möglicherweise höher
liegt als der von Veuillemier durchgeführten Befragung. Folgende Gründe
könnten das abweichende Resultat erklären:
Die Siedlung und ihre Bewohner: Die von Veuillemier untersuchte
Siedlung wird bewohnt durch Leute von einem tieferen sozialen
Status. Arbeitslosigkeit, tiefen Lohnen und soziale Problemen
sorgen dafür, dass Wohnumfeldqualität kaum Priorität hat, vor allem
wenn es sich um ‚bezahlen‘ handelt.
Die Methode: Die Choice Experiment Methode untersucht die
Zahlungsbereitschaft nicht explizit und ausschliesslich. Befragten
müssen also kein Grundsatzentscheidung treffen ob sie zahlen
möchten oder nicht. Das Choice Experiment gleicht einem
spontanen Kauf, der Contingent Valuation hingegen einer
Grundsatzüberlegung.
Die Grundlagen: Die Entwurfsvarianten wurden gezielter erstellt. Ergebnisse
aus Rossis Arbeit, die der Laiengeschmack darstellen,
wurden kombiniert mit der von Fachleuten aufgestellten Matrix von
wichtige Elementen und Kriterien.
78 Zu erwartete Resultate

Teil V
Schlussfolgerungen
15 Ereignisse und Einschränkungen
Die vorliegende Arbeit hat einen Versuch unternommen eine Methodik
auszuarbeiten um Zahlungsbereitschaften und Präferenzen von Mieter für
eine Aufwertung der Wohnumfeldqualität zu analysieren. Es wurde eine
quantitative (Choice Experiment) und eine qualitative (Visualisierungen)
Annährung zu dem Thema angestrebt.
Dabei wurde der Eigenwert der Einsatz von Visualisierungen in den
Fragenbögen genutzt und bestätigt. Bilder bieten die Möglichkeit einfacher
eine Entscheidung zu treffen, vor allem bei Gestaltungsfragen. Anhand der
Ergebnisse der Marktwertstudie (Rossi, 2008), war es möglich Entwurfsvarianten
zu erstellen, die die Vorstellungen von Mietern mehr oder weniger
entsprechen.
Da jeder Bereich nur von einem Standpunkt und Blickwinkel und nur als
Momentaufnahme gezeigt wird, werden die Bereiche und ihre Scenarios aber
isoliert betrachtet. Alle Bereiche hängen jedoch zusammen.
Ein Bild macht keine Aussagen über die Ausstattung der anderen Bereiche,
auch die Mietzinserhöhung gilt nur für die gezeigten Veränderungen. Die
totale Mietzinserhöhung würde sich aus einer Aufzählung der verschiedenen
ausgewählten Scenarios und entsprechende Mietzinserhöhungen ergeben.
Dies könnte zur Angabe einer höheren als der wirkliche Zahlungsbereitschaft
führen.
In dieser Arbeit geht es aber nicht wirklich darum, wie viel Mieter genau
bezahlen würden, sondern eher um den Nutzwert. Die Methodik, die in
diesem Bericht eingesetzt wird, eignet sich zur Beantwortung folgender
Fragen: Sind Mieter grundsätzlich für eine Wohnumfeldverbesserung
zahlungsbereit Lohnt es sich für den Eigentümer in Verbesserungsmassnahmen
zu investieren
Ereignisse und Einschränkungen 79

Ein Pretest suggerierte, dass die Befragung grundsätzlich verständlich ist und
die Methode ‚funktioniert‘. Es wurden Zahlungsbereitschaften geäussert.
Leider würde eine vollständige Befragung mit Einbeziehung von mehreren
Siedlungen den Rahmen dieses Projekts sprengen. So kann das Funktionieren
der Fragebögen und die Repräsentativität nicht auf einen grösseren Massstab
geprüft werden.
16 Evaluation der angewandten Methoden
16.1 Das Choice Experiment
Das Choice Experiment wird verwendet um mögliche Veränderungen am
Wohnumfeld zu bewerten. Hierzu werden Umfragen gemacht, die die Präferenzen
der Befragten auf einen hypothetischen Markt widerspiegeln.
Um diese Präferenzen in Zahlungsbereitschaften aus zu drücken, stellt einer
der verwendeten Attribute den Preis des Guts, in Form von einer Mietzinserhöhung
da.
16.1.1 Vor‐ und Nachteile des Choice Experiments
Vorteile
Diese Methode berücksichtigt die Multidimensionalität der vorgeschlagenen
Veränderungen und erlaubt einen Rückschluss auf die
Bewertung der verschiedenen Elemente.
Der grosse Vorteil des Choice Experiments ist, dass hypothetische
Entscheidungssituationen sehr realistisch dargestellt werden.
Nachteile
Ein Choice Experiment anhand von Bilder eignet sich weniger für die
Wiedergabe von gesamtheitliche Freiraumkonzepte. Das Zerlegen in
Attributes und Levels sorgt für eine Bewertung der punktuellen
Gestaltungsmassnahmen.
80 Evaluation der angewandten Methoden

16.1.2 Validität der Methode
Folgende methodische Aspekte könnten einen Einfluss auf die geäusserte
Zahlungsbereitschaft ausüben:
Eine Überschätzung oder Unterschätzung der tatsächlichen
Zahlungsbereitschaft kann entstehen bei der Wahl einer zu hohen
oder zu tiefen Mietzinserhöhung für eine bestimmte Variante.
Es kann sein, dass sich der Befragte, aufgrund der Ausprägung eines
bestimmten Elementes, für ein Scenario entscheidet, ohne die
anderen Elemente systematisch zu vergleichen.
Da die Wahl eines Scenarios, anders als der Ausgangslage, immer zu
einer Mietzinserhöhung führt, kann dies eine vermehrte Wahl des
Ist‐Zustands auslösen. Inwiefern dies übereinstimmt mit der Realität
ist aber schwierig ab zu schätzen.
Bei der Mietzinserhöhung wird eine mögliche Einkommensrestriktion
nicht berücksichtigt.
Personen können ‚strategische‘ antworten geben: sie würden eine
höheren als die tatsächliche Zahlungsbereitschaft angeben, in der
Hoffnung, dass diese bestimmte Aufwertung ausgeführt wird.
16.1.3 Protestantworten
Obwohl dem Befragten die vorgeschlagenen Veränderungen am Wohnumfeld
gefallen, kann er trotzdem einen Zahlungsbereitschaft von null angeben da er
grundsätzlich nicht einverstanden ist mit Mietzinserhöhungen oder sich
weigert ein gutes Wohnumfeld als ‚Extra‘ anzusehen. Protestantworten
sollten sich aber unterscheiden lassen von Null‐Antworten die aus finanziellen
Gründen gegeben werden. So könnte man diejenigen die Nullantworten
gegeben haben nach den Grund dafür Fragen. Sie können wählen zwischen
(Freeman III et al. 2003: 166):
Ich kann es mir nicht leisten für Wohnumfeldqualität zu bezahlen
Wohnumfeldqualität ist mir nicht wichtig
Ich finde nicht, dass ich für Wohnumfeldqualität bezahlen sollte.
Die dritte Antwort ist eine Indikation für Protestverhalten. Diese Antworten
werden in viele Untersuchungen nicht weiter in die Auswertung
aufgenommen. In dem Projekt Wohnumfeldverbesserung machen Sie aber
eine wichtige Aussage: Investitionen im Wohnumfeld werden geschätzt,
sollten aber über eine andere Quelle als der Mietzins finanziert werden.
Evaluation der angewandten Methoden 81

16.2 Die Fotokollagen und ‐montagen
Die realitätsnahen Visualisierungen dienen der Erläuterung des Scenarios. Ihr
Einsatz in der Befragung dient der praktische Umsetzung des Choice
Experiments und unterstützt den theoretischen Aufbau.
Vorteile
Die Bilder geben einen Gesamteindruck der Varianten und erleichtern
ihre Auseinandersetzung, da sie helfen abstrakte Begriffe zu
beschreiben.
Nachteile
Bilder werden von verschiedenen Betrachtern unterschiedlich
wahrgenommen. Diese Subjektivität wird unter anderem bestimmt
durch (1) den kulturellen und sozialen Hintergründen (2) Übung in im
Umgang mit Bilder und Gestaltung
Eine exakte Darstellung der neuen Elementen, ihre Beleuchtung und
perspektivische Einpassung ist eine arbeitsintensive Beschäftigung.
Es wurde versucht die verschiedenen Levels nach den Kriterien der
Nutzungs‐ und Gestaltungsqualität auf zu bauen, um so die Entscheidungen
der Befragten nach Nutzung und Gestaltung einteilen
zu können. Trotzdem ist es möglich, dass ein Befragter eine negative
Zahlungsbereitschaft äussert nur weil ihm der ‚Stil‘ nicht gefällt,
obwohl er vielleicht trotzdem grundsätzlich bereit wäre für die
Aufwertung des Nutzens zu bezahlen.
82 Evaluation der angewandten Methoden

17 Anregungen für weitere Forschung
Bei Befragung von mehreren Siedlungen, mit unterschiedlichen Bewohnergruppen,
Lage (Stadtrand, Innenstadt, Agglomeration), Ausstattungsstandart,
Mietzinsklassen, usw. könnte verallgemeinernde Resultaten
erhoben werden. Diese Resultate können in einer Datenbank einfliessen.
Diese Datenbank sollte Beratungsgrundlagen unterstützen und helfen bei der
Zusammenstellung didaktischer Bilder.
Es wäre ebenfalls interessant eine weitere Befragung, parallel zu dieser, durch
zu führen. Und zwar durch Anwendung der gleichen Methode und der
gleichen Bilder, aber ohne Angabe des monetären Aspekts. Hierdurch würden
sich plausiblere Resultaten ergeben zu den tatsächliche Nutzungs‐ und Gestaltungspräferenzen
der Mieter.
Eine Kombination des Choice Experiments mit der Contingent Valuation
Methode (direkte Zahlungsbereitschaftsfrage) könnte helfen eine exakte
Zahlungsbereitschaft zu erfassen.
Der in diesem Bericht verwendete Fragebogen ist für die Befragung, zur
Aufwertung des Wohnumfeldes, von Bewohnern einer Siedlung oder einer
Überbauung konzipiert. Es wäre aber auch möglich eine allgemeine Umfrage
mit Stichproben in grösseren Einheiten (Quartier, Stadt) zu machen. Diese
Befragung würde Bilder beinhalten von fiktive oder bestehenden qualitativen
Wohnumfelder. Die Frage würde dann lauten: sind sie Bereit ein Mietzinserhöhung
von xx,xx CHF zu bezahlen, um in einer Siedlung zu wohnen mit ein
ähnliches Wohnumfeld Mit dieser Frage stellt sich heraus ob Eigentümer,
mittels einer Wohnumfeldaufwertung, neue Mieter anziehen könnten und was
der tatsächlichen Marktwert des Guts Wohnumfeld ist.
Anregungen für weitere Forschung 83

Literaturverzeichnis
Al‐Kodmany, K. 1999. Using visualization techniques for enhancing public participation in planning and design:
process, implementation, and evaluation. Landscape and Urban Planning. 45, 1999, pp. 37‐45.
Appleton, K. and Lovett, A. 2003. GIS‐based visualisation of rural landscapes: defining "sufficient" realism for
environmental decision‐making. Landscape and Urban Planning. 65, 2003, pp. 117‐131.
Banfi, S., et al. 2007. Zahlungsbereitschaft für eine verbesserte Umweltqualität am Wohnort. ETH Zürich : vdf
Hochschulverlag AG, 2007.
Baumgart, K. 2005. Bewertung landschaftsrelevanter Projekte im Schweizer Alpenraum ‐ Die Methode der Discrete‐
Choice‐Experimente. Universität Bern : Geographica Bernensia, 2005.
Bennett, J. and Blamey, R. (Hrsg.). 2001. The choice modelling approach to environmental valuation. Cheltham :
Edward Elgar, 2001.
Berndt, Ch. 2006. Wie Bilder den Verstand täuschen. Spiegel Online. [Online] Mai 16, 2006. [Cited: Dezember 12,
2008.] http://www.spiegel.de/wissenschaft/mensch/.
Breitfuss, G. and Klausberger, W. 1999. Das Wohnumfeld. Qualitätskriterien für Siedlungsfreiräume. Linz /
Vöcklabruck : Institut für Freiraumplanung ‐ Breitfuss – Klausberger OEG, 1999.
Bruce, V., Green, P.R. and Georgeson, M.A. 1996. Visual Perception. Hove, East Sussex : Psychology Press,
1996.
Bucher, A., et al. 2007. Landschaftsbilder ‐ Zur visuellen Vermittlung von Landschaft. Anthos. 2007, 3.
Carles, J., Barrio, I. and de Lucio, J. 1999. Sound influence on landscape values. Landscape and Urban Planning.
43, 1999, pp. 191‐200.
Carles, J., Bernáldez, F. and de Lucio, J. 1992. Audio‐visual interaction and soundscape preference. Landscape
Research. 17, 1992, pp. 52‐56.
Chandler, D. Prifysgol Aberystwyth University. Visual Perception. [Online] [Cited: 20
http://www.aber.ac.uk/media/Modules/MC10220/, 02.]
De Decker, P. 1999. Huiszoeking. Een kijkboek sociale woningbouw. Brussel : Hugo Beersmans, 1999.
Gerlach, U. 2005. Siedlungen der 50er und 60er Jahre. Ursprung ‐ Qualitäten ‐ Erneuerung. Hannover : Verband der
Wohnungswirtschaft, 2005.
Grosjean, G. 1986. Ästhetische Bewertung ländlicher Räume. Bern : Geographisches Institut der Universität Bern,
1986. Vol. 13 in Schriftenreihe: Geographica Bernensia.
84

Hafner, T., Wohn, B. and Rebholz‐Chaves, K. 1998. Wohnsiedlungen. Basel : Birkhäuser, 1998.
Hartwig, S. Gestaltung und Wahrnehmung von Public Relations‐Bildern. Gesellschaft Public Relations Agenturen.
[Online] [Cited: Dezember 13, 2008.] http://www.pr‐guide.de/.
Kellner, U. and Nagel, G. 1986. Qualitätskriterien für die Nutzung öffentlicher Freiräume. Hannover : Institut für
Grünplanung und Gartenarchitektur. Universität Hannover, 1986. Vol. 16 in Schriftenreihe: Beiträge zur räumliche
Planung.
Liebe, U. 2007. Zahlungsbereitschaft für kollektive Umweltgüter. Soziologische und ökonomische Analysen.
Wiesbaden : VS Verlag für Sozialwissenschaften ‐ GWV Fachverlag GmbH, 2007.
Loidl, H. and Bernard, S. 2003. Freiräumen. Entwerfen als Landschaftsarchitektur. Basel : Birkhäuser Verlag, 2003.
Mambretti, I. 2007. Urban Parks between safety and aesthetics. Exploring urban green spacing using Conjoint
Analysis methods. Zürich : Institut für Raum‐ und Landschaftsentwicklung, 2007.
Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap . 2002. Dichter wonen. Voorbeeldenboek. Brussel : Administratie
Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen, 2002.
Opaschowski, H.W. 2005. Besser Leben, schöner wohnen. Leben in der Stadt der Zukunft. Darmstadt : Primus
Verlag, 2005.
Pfaff, M. 2008. Zur Frage des Bildhaften: Der Widerstreit zwischen semiotischem und phänomenologischem
Bildbegriff. KISDspaces. [Online] August 5, 2008. [Cited: Dezember 13, 2008.]
http://blogs.kisd.de/bildseminar/2008/08/05/.
Pfeifer, G. and Brauneck, P. 2008b. Hofhäuser. Eine Wohnbautypologie. Basel : Birkhäuser Verlag AG, 2008b.
—. 2008a. Reihenhäuser. Eine wohnbautypologie. Basel : Birkhäuser Verlag AG, 2008a.
Rogge, E., Nevens, F. and Gulinck, H. 2007. Perception of rural landscapes in Flanders: Looking beyond
aesthetics. Landscape and Urban Planning. 2007, 82, pp. 159‐174.
Rohrmann, B. and Bishop, I. 2002. Subjective responses to computer simulations of urban environments. Journal
of Environmental Psychology. 22, 2002, pp. 319‐331.
Rolfe, J. and Bennett, J. 2009. The impact of offering two versus three alternatives in choice modelling
experiments. Ecological economics. 68, 2009, pp. 1140‐1148.
Rossi, P. 2008. Wohnumfeldqualität als Marketingaspekt für attraktive Wohnsiedlungen. Chur : Hochschule für
Technik und Wirtschaft, 2008.
Rossi, Patrick. 2008. Wohnumfeldqualität als Marketingaspekt für attraktive Wohnsiedlungen. Chur : Hochschule
für Technik und Wirtschaft Chur, 2008.
Rührmair, Ch. 2007. Äpfel oder Birnen Zeit Online. [Online] November 8, 2007. [Cited: Dezember 13, 2008.]
http://www.zeit.de/online/2007/33/.
85

Schmitt, M., Schläpfer, F. and Roschewitz, A. 2005. Bewertung von Landschaftsveränderungen im Schweizer
Mittelland aus sicht der Bevölkerung. Birmensdorf : Eidg. Forschungsanstalt für Wald, Schnee und Landschaft
WSL, 2005.
Schöffel, J. 2007. Projektentwicklung zum Forschungsthema "Wohnumfeldverbesserungen". Rapperswil : Institut
für Raumentwicklung. Hochschule für Technik Rapperswil, 2007.
—. 2005. Wohnumfeldverbesserung. Strukturierungsstudie im Auftrag des BWO. Rapperswil : Institut für
Raumentwicklung. Hochschule für Technik Rapperswil, 2005.
Schöffel, J., et al. 2009. Wohnumfeldverbesserung: Arbeitsgrundlagen für die Beratung der Eigentümer. Teil 1:
Wohnumfeldqualität und ‐planung. Hochschule für Technik Rapperswil. 2009.
Schwahn, C. 1990. Landschaftsästhetik als Bewertungsproblem. Hannover : Institut für Grünplanung und
Gartenarchitektur. Universität Hannover, 1990. Vol. 28 in Schriftenreihe: Beiträge zur räumliche Planung.
Selle, K. (Hrsg.). 1996. Planung und Kommunikation. 1996.
Sheppard, S. 1999. Regeln für die Nutzung der digitalen Kristallkugel. Garten und Landschaft. 11, 1999, pp. 28‐
32.
—. 1989. Visual simulation. A user's guide for architects, engeneers and planners. New York : Van Nostrand
Reinhold, 1989.
Tessin, W. 2008. Ästhetik des Angenehmen. Städtische Freiräume, zwischen professioneller Ästhetik und
Laiengeschmack. Wiesbaden : VS Verlag für Sozialwissenschaften, 2008.
Vuilleumier, B. 2008. Zahlungsbereitschaft für Wohnumfeldqualität. Eine Anwendung der Contingent Valuation
Methode. Bern : Universität Bern, 2008.
Warren‐Kretzschmar, B. 2007. Leitfaden 7. Unterschiedliche Visualisierungstypen in der Landschaftsplanung
nutzen. Leitfäden zur interaktiven Landschaftsplanung. Bonn : Bundesamt für Naturschutz, 2007.
—. 2007. Leitfaden 8. Visualisierungen in der interaktiven Landschaftsplanung einsetzen: Spektrum der
technischen. Leitfäden zur interaktiven Landschaftsplanung. Bonn : Bundesamt für Naturschutz, 2007.
Wissen, U. [book auth.] Institut für Raum‐ und Landschaftsentwicklung (IRL) ETHZ. Virtuelle Landschaften zur
partizipativen Planung. ETH Zürich : vdf Hochschulverlag AG.
86

Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Wohnsiedlung an der Hegianwandweg, Zürich mit ein überlegtes Freiraumkonzept (Schöffel, et al.,
2009) .................................................................................................................................................... 23
Abb. 2: Mietergärten zentral in der Siedlung(Hafner, et al., 1998) .................................................................... 25
Abb. 3: Abschirmung privater Bereich als Gestaltungschance (Schöffel, et al., 2009) ....................................... 25
Abb. 4: Der Fahrradabstellplatz trennt das eigentliche Wohnumfeld vom öffentlichen Bereich (Schöffel, et al.,
2009) .................................................................................................................................................... 27
Abb. 5: Jede Wohnung hat einen eigenen Eingang, es gibt jedoch kaum individuellen
Gestaltungsmöglichkeiten (Schöffel, et al., 2009) ................................................................................ 27
Abb. 6: Infrastrukturen für verschiedene Altersgruppen gut kombiniert (Schöffel, et al., 2009) ....................... 29
Abb. 7: Eine ‚Grün‘ gestaltete Spielfläche ......................................................................................................... 29
Abb. 8: Fläche mit Aneignungspotential ........................................................................................................... 31
Abb. 9: Begegnungszone mit gepflegter Vegetation und passender Belag ....................................................... 31
Abb. 10: Klassifikation von Gütern(Liebe, 2007) ................................................................................................. 33
Abb. 11: Methoden zur Messung der Zahlungsbereitschaften und Präferenzen ‐ Nach: (Liebe, 2007) und (Banfi,
et al., 2007)........................................................................................................................................... 36
Abb. 12: Für das Wort Baum gibt es viele Interpretationen, ein Bild ist jedoch eindeutig .................................... 42
Abb. 13: Bewertungsprozess (eigene Darstellung) ............................................................................................. 44
Abb. 14: Ein zu abstraktes Bild (http://www.competitionline.de)........................................................................ 46
Abb. 15: Ein Realitätsnahes, aber überladenes Bild (West8) ............................................................................... 47
Abb. 16: Bildobjekt und ‐träger sind nur eine Repräsentation von der Wirklichkeit, dem Sujet (René Magritte) .. 49
Abb. 17: Mögliche Visualisierungstechnik für Befragungsbilder (http://www.competitionline.de)...................... 50
Abb. 18: Mögliche Visualisierungstechnik für didaktische Bilder (http://www.competitionline.de) ..................... 51
Abb. 19: 3D‐Visualisierung (Mambretti, 2007) .................................................................................................... 53
Abb. 20: Ein Fotokollage .................................................................................................................................... 54
Abb. 21: Aufwertung eines Eingangsbereichs (Eigene Darstellung) .................................................................... 55
Abb. 22: Luftbild der Siedlung (Quelle: Google Earth) ........................................................................................ 57
Abb. 23: Ein mangelndes Wohnumfeld (Eigene Aufnahmen) ............................................................................. 59
Abb. 24: Die häufig benützten Balkone bieten die einzige Identifikationsmöglichkeiten (Eigene Aufnahmen) ... 59
Abb. 25: Die Eingangsbereiche sind wenig attraktiv (Eigene Aufnahmen) .......................................................... 60
Abb. 26: Die Fahrradabstellplätze befinden sich im UG und sind deshalb Diebstahlsicher .................................. 60
Abb. 27: Nur ein Spielgerät und ein Picknickbank machen den funktionsbestimmte Teil des Wohnumfelds aus. 61
Abb. 28: Ein zu offener nutzungsoffen Bereich ................................................................................................... 62
Abb. 29: Sicht 1 ‐ Der Status‐Quo ....................................................................................................................... 65
Abb. 30: Sicht 1 ‐ Die Attributes und Levels ........................................................................................................ 66
Abb. 31: Sicht 2 ‐ Der Status‐Quo ....................................................................................................................... 69
Abb. 32: Sicht 2 ‐ Die Attributes und Levels ........................................................................................................ 70
Abb. 33: Sicht 3 ‐ Der Status‐Quo ....................................................................................................................... 72
Abb. 34: Sicht 3 ‐ Die Attributes und Levels ........................................................................................................ 73
87

Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Bewertungsmatrix (Schöffel, et al., 2009) ............................................................................................. 11
Tab. 2: Die für den Bewohnern wichtige Bereiche und Kriterien ...................................................................... 20
88

Nutzungsqualität
Kriterien
Gestaltqualität
ökol.
Qual.
Bereiche
Wohnungsbezogen
Hauseingangsgemeinschaft
Siedlungsgemeinschaft
Funktionsbestimmt
Siedlungsgem.
Nutzungsoffen
Elemente
Räumliche An‐
& Zuordnung
Angemes‐sene
Grösse
Art des
Angebotes
Nutzbarkeit als
sicherer Raum
Terrassen & ebenerdige Balkone 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Mietergärten (% Wohnungen) x x x x x x x x x
Garten am Haus 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Eingangsberiech 3 5 4 5 2 2 1 3 1
Veloabstellplatz x x x x x x x x x
Horizontale Pflanzelemente 1 2 x x 1 x x x 1
Solitäre Pflanzelemente 2 x x x 2 x x x 2
Raumgliedernde vert. Elemente 4 4 3 4 3 4 2 2 2
Kleinkinderfläche 3 3 1 4 1 2 1 1 1
Kinderfläche 4 4 4 5 4 3 3 4 1
Jugendfläche 1 1 1 3 1 1 2 2 1
Rückzugsfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Aufenthaltsbereiche & Sitzplätze 4 4 2 4 3 2 1 2 1
Horizontale Pflanzelemente 2 2 x x 1 x x x 1
Solitäre Pflanzelemente 4 x x x 3 x x x 2
Raumgliedernde vert. Elemente 1 1 1 3 1 1 1 4 3
Begegnungszonen 2 4 1 4 1 1 2 2 1
Multifunktions‐&
0 0 0 0 0 0 0 0 0
A i flä h
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Raumgestalt
Raumgefüge
Identifikation
Material
Summe 27 23 13 27 20 14 12 17 15
Zielwert 138 108 84 84 132 84 84 84 132
90 63 15
Gewicht 40% 40% 20%
Total Zielwert 345.6 64.2
Zielerreichungsgrad 19%
Tab. 3: ........................................ Das Wohnumfeld bewertet nach der Matrix von Schöffel et al.(2009) 63
Tab. 4: Sicht 1 ‐ Die Attributs und Levels .......................................................................................................... 65
89

Tab. 5: Sicht 1 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix .................................................. 67
Tab. 6: Sicht 1 ‐ Full und fractional factorial Design ......................................................................................... 68
Tab. 7: Sicht 2 ‐ Die Attributs und Levels ......................................................................................................... 69
Tab. 8: Sicht 2 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix .................................................. 70
Tab. 9: Sicht 2 ‐ Full und fractional factorial Design .......................................................................................... 71
Tab. 10: Sicht 3 ‐ Die Attributs und Levels .......................................................................................................... 72
Tab. 11: Sicht 3 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix .................................................. 74
Tab. 12: Sicht 3 ‐ Full und fractional factorial Design .......................................................................................... 75
90

Anhang I: Die Befragungsbilder
91

Anhang II: Der Fragebogen
96

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110