Wohnumfeldqualität - IRAP - HSR Hochschule für Technik Rapperswil
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Laura Chavanne<br />
Wohnumfeldqualität<br />
Zahlungsbereitschaft und Präferenzen der Mieter<br />
Eine Anwendung des Choice‐Experiments<br />
Master of Science in Engineering<br />
MRU Public Planning<br />
<strong>Hochschule</strong> für <strong>Technik</strong> <strong>Rapperswil</strong>
Wohnumfeldqualität<br />
Zahlungsbereitschaft und Präferenzen der Mieter<br />
Eine Anwendung des Choice‐Experiments<br />
<strong>HSR</strong> <strong>Hochschule</strong> für <strong>Technik</strong> <strong>Rapperswil</strong><br />
Master of Science in Engineering<br />
MRU Public Planning<br />
Verfasser<br />
Laura Chavanne<br />
Advisor<br />
Prof. Dr. Joachim Schöffel<br />
Abgabe<br />
Sommer 2009
Abstract<br />
Immobilieneigentümer sind die wichtigsten Akteure in Bezug auf die Qualität<br />
eines Wohnumfeldes. Die Frage ist nur: lohnt es sich für den Eigentümer in die<br />
wohnungsnahen Freiräume zu investieren<br />
Diese Arbeit befasst sich mit der Frage welche Bereiche und Nutzungen für die<br />
Bewohner am wichtigsten sind und ob Mieter eine Zahlungsbereitschaft für<br />
deren Aufwertung aufweisen.<br />
Die Hauptziele dieser Arbeit waren (1) herauszufinden welche<br />
Befragungsmethodik sich am besten eignet die Zahlungsbereitschaften und<br />
Präferenzen betreffend einer Wohnumfeldaufwertung zu analysieren und (2)<br />
abzuklären welche Anforderungen an Bilder gestellt werden sollten, die für die<br />
Befragung von Laien verwendet werden. Die Implementierung der, von<br />
Schöffel et al. (2009) entwickelten, Bewertungsmatrix in der Präferenzerfassung<br />
war ebenfalls ein Hauptvorliegen.<br />
Eine Befragung basierend auf der Choice‐Experiment‐Methode hat sich als<br />
meist geeignet herausgestellt. Die Durchführung eines kurzen Pre‐Tests, in<br />
einer ausgewählten Wohnüberbauung, hat die Entscheidung bestätigt.<br />
Beim Choice‐Experiment wird der Befragte vor die Wahl gestellt: Möchte er<br />
den Ist‐Zustand erhalten oder ist er bereit für eine Aufwertungsvariante mehr<br />
Miete zu bezahlen Dazu sind jeweils der Ist‐Zustand und zwei Varianten eines<br />
Wohnumfeldbereichs (z.B. Hauseingangsbereich) dargestellt mit der<br />
entsprechenden Mietzinserhöhung. Die Varianten werden durch Fotomontagen<br />
dargestellt.<br />
Je nachdem wie oft eine Variante, bestehend aus verschiedenen im Voraus<br />
bestimmten Elemente, ausgewählt wurde, kann herausgefiltert werden,<br />
welche Elemente für die Befragten wichtig sind. Nach Auswertung der<br />
Resultate hat der Eigentümer eine Übersicht in welche Elemente und Bereiche<br />
es sich lohnt zu investieren.<br />
1
Inhaltsverzeichnis<br />
Abstract ................................................................................................................. 1<br />
Inhaltsverzeichnis ................................................................................................... 3<br />
Vorwort ................................................................................................................. 7<br />
Einleitung............................................................................................................... 9<br />
1 Ausgangslage und Hintergrund ..................................................................... 9<br />
1.1 Die Wohnumfeldproblematik ................................................................................... 9<br />
1.2 Einbettung in das Gesamtprojekt ............................................................................. 9<br />
2 Zielsetzung ................................................................................................. 14<br />
3 Aufbau des Berichts ..................................................................................... 15<br />
Teil I Die Gestaltung des Wohnumfelds .............................................................. 16<br />
4 Die Ästhetik des Wohnumfelds ..................................................................... 16<br />
4.1 Wie wird das Wohnumfeld wahrgenommen .......................................................... 16<br />
4.2 Ästhetik erleben ...................................................................................................... 18<br />
4.3 Ästhetik des Angenehmen ....................................................................................... 18<br />
4.4 Wichtige Bereiche, Elemente und Kriterien ............................................................. 19<br />
5 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche .................................................. 21<br />
5.1 Das Freiraumkonzept .............................................................................................. 21<br />
5.2 Wohnungsbezogener Bereich .................................................................................. 24<br />
5.3 Hauseingangsgemeinschaft ....................................................................................26<br />
5.4 Siedlungsgemeinschaft – Funktionsbestimmt ......................................................... 28<br />
5.5 Siedlungsgemeinschaft – Nutzungsoffen ................................................................ 30<br />
3
Teil II Untersuchungsmethodik .......................................................................... 32<br />
6 Eine Einführung ...........................................................................................32<br />
6.1 Wohnumfeld als Allmendegut ................................................................................. 32<br />
6.2 Der hypothetischen Markt ....................................................................................... 34<br />
6.3 Individuelle Zahlungsbereitschaft ............................................................................ 34<br />
7 Bewertungsmethoden ................................................................................. 35<br />
7.1 Direkte und indirekte Methoden .............................................................................. 35<br />
7.2 Contingent Valuation und Conjoint Analysis ............................................................ 36<br />
7.3 Auswahl der Methode .............................................................................................. 37<br />
8 Anwendung des Choice‐Experiments ........................................................... 39<br />
8.1 Aufbau eines Choice Experiments ........................................................................... 39<br />
8.2 Experimentelles Design ........................................................................................... 39<br />
Teil III Das Wohnumfeld in Bildern ....................................................................... 41<br />
9 Bilder als Kommunikationsmittel ................................................................. 41<br />
9.1 Potentiale und Einschränkungen ............................................................................. 41<br />
9.2 Die Wahrnehmung von Bilder .................................................................................. 43<br />
9.3 Allgemeine Kriterien für Visualisierungen ................................................................ 45<br />
10 Darstellungsmethoden und –techniken ........................................................ 48<br />
10.1 Unterschiedliche Ziele – Unterschiedliche Ansprüche.............................................. 48<br />
10.2 3D‐Simulationen versus Bearbeitung fotographische Bilder .................................... 52<br />
10.3 Auswahl der Methode .............................................................................................. 53<br />
10.4 Fotokollage und –montage...................................................................................... 54<br />
Teil IV Erhebungsdesign ..................................................................................... 56<br />
11 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität ............................................... 56<br />
11.1 Portrait .................................................................................................................... 56<br />
11.2 Auswahlkriterien ..................................................................................................... 57<br />
11.3 Beschreibung der Wohnumfeldbereiche .................................................................. 59<br />
11.4 Die Bewertung ......................................................................................................... 62<br />
4
12 Wahl der Sichte, Attributes und Levels .......................................................... 64<br />
12.1 Sicht 1: Der Kinderspielplatz mit Sitzbereich ........................................................... 65<br />
12.2 Sicht 2: Der Eingangsbereich .................................................................................. 69<br />
12.3 Sicht 3: Der Gemeinschaftsbereich ‐ Rückzugsfläche ............................................... 72<br />
13 Der Fragebogen .......................................................................................... 76<br />
13.1 Richtlinien für Fragebögen ...................................................................................... 76<br />
13.2 Die Struktur des Fragebogens ................................................................................. 76<br />
13.3 Das gewählte Vorgehen ........................................................................................... 76<br />
13.4 Der Pretest .............................................................................................................. 77<br />
13.5 Auswertung der Erhebung ....................................................................................... 77<br />
14 Zu erwartete Resultate ................................................................................ 78<br />
Teil V Schlussfolgerungen .................................................................................. 79<br />
15 Ereignisse und Einschränkungen................................................................... 79<br />
16 Evaluation der angewandten Methoden ........................................................ 80<br />
16.1 Das Choice Experiment ............................................................................................ 80<br />
16.2 Die Fotokollagen und ‐montagen ............................................................................ 82<br />
17 Anregungen für weitere Forschung ............................................................... 83<br />
Literaturverzeichnis .............................................................................................. 84<br />
Abbildungsverzeichnis ........................................................................................... 87<br />
Tabellenverzeichnis ............................................................................................... 88<br />
Anhang I: Die Befragungsbilder .............................................................................. 89<br />
Anhang II: Der Fragebogen .................................................................................... 94<br />
5
Vorwort<br />
Wohnumfeldverbesserung ist ein Forschungsprojekt beauftragt vom<br />
Bundesamt für Wohnungswesen und bearbeitet durch das Institut für<br />
Raumentwicklung der <strong>HSR</strong>. Als Vorbereitung auf den Masterstudiengang MSE<br />
Public Planning hat die <strong>Hochschule</strong> für <strong>Technik</strong> <strong>Rapperswil</strong> (<strong>HSR</strong>) mir<br />
vorgeschlagen im Rahmen dieses Forschungsthemas ein Projekt zu<br />
bearbeiten. Meine Aufgabe besteht darin eine Methode vor zu schlagen um<br />
Präferenzen von Mieter bezüglich ihres Wohnumfeldes und ihre<br />
Zahlungsbereitschaft gegenüber Wohnumfeldverbesserungen zu erfassen.<br />
Ich danke Raimund Kemper ganz herzlich für seine Unterstützung, Beratung<br />
und kritischen Lektüren. Auch möchte ich Susanna Kytzia für ihren<br />
methodischen Input und mein Advisor Joachim Schöffel und<br />
Studiengangleiterin Rosmarie Müller, die dieser spannenden Arbeit überhaupt<br />
ermöglicht haben, meine Dankbarkeit äussern. Schliesslich geht einer ganz<br />
herzlicher Dank an meinem Mann, für seinen Geduld und Beistand und die<br />
finalen Lektüre.<br />
<strong>Rapperswil</strong>, Sommer 2009<br />
Laura Chavanne<br />
7
Einleitung<br />
1 Ausgangslage und Hintergrund<br />
1.1 Die Wohnumfeldproblematik<br />
Wohlbefinden, Lebensqualität, Identifikation… .<br />
Durch den wachsenden Wohlstand in Industrieländer, tauchen diese Begriffe<br />
immer häufiger auf. Die Qualität des Lebensraumes, das Wohnumfeld 1 ,<br />
nimmt in diesem Bereich an Wichtigkeit zu.<br />
Viele Wohnumfelder weisen jedoch keine hohe Qualität auf und haben ein<br />
mangelndes Freiraumkonzept. Die Problematik ist vor allem in den<br />
Siedlungen der Moderne sehr ausgeprägt. Eine möglichst hohe bauliche<br />
Ausnützung der Parzelle hat zur Folge, dass die meisten Grünflächen nur<br />
‚Restgrössen‘ sind. Oft wird in der Gestaltung des Wohnumfeldes nur eine<br />
Nutzergruppe berücksichtigt und die Dynamik der Bewohnerschaft und die<br />
wandelnden Bedürfnisse werden nicht beachtet. Zudem bedeutet Grün‐ und<br />
Freiraum für Eigentümer zu oft Kosten und Aufwand für Pflege und Unterhalt.<br />
Freiräume bei<br />
Geschosswohnungsbauten<br />
sind häufig nur<br />
Restflächen<br />
1.2 Einbettung in das Gesamtprojekt<br />
Im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) wird am Institut für<br />
Raumentwicklung (<strong>IRAP</strong>) 2 das Projekt Wohnumfeldverbesserung bearbeitet. Es<br />
zielt darauf ab, Arbeitsgrundlagen für die vier Bereiche (1)<br />
Wohnumfeldqualität, (2) Wohnumfeldkosten, (3) Wohnumfeldplanung und (4)<br />
Marktwert des Wohnumfelds zu erarbeiten.<br />
1.2.1 Vorstudie<br />
Erstes Ergebnis war eine Strukturierungsstudie (Schöffel, 2005). Diese befasste<br />
sich mit der Frage, was das Wohnumfeld eigentlich ist – was gehört<br />
zum Wohnumfeld, wo liegen die Grenzen Zur Beantwortung dieser Fragen<br />
wurden die verschiedenen Funktionen des Wohnumfelds und häufige<br />
1 Unter Wohnumfeld werden die privaten, gemeinschaftlichen und halböffentlichen Freiräume<br />
die an das Wohngebäude anschliessen verstanden. In dieser Arbeit handelt es sich dabei um<br />
Mehrfamilienhäuser mit hauptsächlich Mietwohnungen.<br />
2 Ein Institut der <strong>Hochschule</strong> für <strong>Technik</strong> <strong>Rapperswil</strong><br />
Ausgangslage und Hintergrund 9
Probleme bezüglich Gestaltungs‐ und Nutzungsqualität in verschiedenen<br />
Bereiche genauer beleuchtet, sowie Thesen zu den wichtigsten Einflussfaktoren<br />
im Hinblick auf die Wohnumfeldqualität aufgestellt. Darüber hinaus<br />
wurden erste Ansatzpunkte für die Umsetzung von Verbesserungsmassnahmen<br />
definiert.<br />
Eigentümer sind die<br />
wichtigster Akteure<br />
Das wichtigste Ergebnis aus dieser Studie ist, dass für die Umsetzung von<br />
Massnahmen zur Wohnumfeldverbesserung der Eigentümer der<br />
bedeutendste Akteur ist. Eigentümer haben jedoch häufig unzureichende<br />
Fachinformationen und werden mit den vorhandenen Planungsinstrumenten<br />
nicht erreicht.<br />
Verschiedene lösungsorientierte Ansatzpunkte ‐ in Form von Qualitätsstandards,<br />
ökonomischen Anreizen, Planungsinstrumenten, Information und<br />
Beratung – für eine Einflussnahme auf die Wohnumfeldqualität wurden<br />
erarbeitet.<br />
1.2.2 Arbeitsgrundlagen<br />
In Zusammenarbeit mit dem Institut für Landschaft und Freiraum (IFL) und<br />
dem Institut für Bau und Umwelt (IBU) 3 wurde Mitte 2009 der Forschungsbericht<br />
Arbeitsgrundlagen für Wohnumfeldverbesserungen (Schöffel, et al.,<br />
2009) publiziert. Im ersten Teil werden Antworten auf die Fragen „Wie stellt<br />
man Wohnumfeldqualität fest“ und „Welche Einflussmöglichkeiten hat die<br />
Planung“ vorgestellt.<br />
Wohnumfeldqualität<br />
Um Wohnumfeldqualität definieren und bewerten zu können wurde eine<br />
Matrix entwickelt mit Merkmalen der Nutzungs‐, Gestaltungs‐, und ökologischen<br />
Qualität der verschiedenen Wohnumfeldbereiche (Hauseingangsgemeinschaft,<br />
Wohnungsbezogener Bereich, Siedlungsgemeinschaft) und<br />
ihren Elemente (Pflanzelemente, Gärten, Spielplätze,...). Sowohl die quantitative<br />
als auch die qualitative Dimension wurden in der Festlegung der<br />
Kriterien (Identifikationspotential, Grösse, Sicherheit,…) berücksichtigt.<br />
Sieben Wohnsiedlungen wurden anhand dieser Matrix auf ihre<br />
Wohnumfeldqualität analysiert.<br />
3 Beide sind Forschungsinstitute der <strong>Hochschule</strong> für <strong>Technik</strong> <strong>Rapperswil</strong><br />
10 Ausgangslage und Hintergrund
Räumliche An‐ &<br />
Zuordnung<br />
Nutzungsqualität<br />
Angemes‐sene<br />
Grösse<br />
Art des<br />
Angebotes<br />
Nutzbarkeit als<br />
sicherer Raum<br />
Kriterien<br />
Raumgestalt<br />
Gestaltqualität<br />
Raumgefüge<br />
Identifikation<br />
Material<br />
ökol.<br />
Qual.<br />
Terrassen & ebenerdige Balkone<br />
Wohnungsbezogen<br />
Mietergärten (% Wohnungen)<br />
Garten am Haus<br />
Horizontale Pflanzelemente<br />
Solitäre Pflanzelemente<br />
Raumgliedernde vert. Elemente<br />
Eingangsberiech<br />
Bereiche<br />
Hauseingangsgemeinschaft<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Siedlungsgem.<br />
Nutzungsoffen<br />
Elemente<br />
Veloabstellplatz<br />
Horizontale Pflanzelemente<br />
Solitäre Pflanzelemente<br />
Raumgliedernde vert. Elemente<br />
Kleinkinderfläche<br />
Kinderfläche<br />
Jugendfläche<br />
Rückzugsfläche<br />
Aufenthaltsbereiche & Sitzplätze<br />
Horizontale Pflanzelemente<br />
Solitäre Pflanzelemente<br />
Raumgliedernde vert. Elemente<br />
Begegnungszonen<br />
Multifunktions‐&<br />
Aneignungsflächen<br />
Horizontale Pflanzelemente<br />
Solitäre Pflanzelemente<br />
Raumgliedernde vert. Elemente<br />
Sonderelemente<br />
Tab. 1: Bewertungsmatrix (Schöffel, et al., 2009)<br />
Ausgangslage und Hintergrund 11
Beurteilungs‐ und<br />
Beratungsgrundlagen<br />
für Einflussnahme<br />
Gemeinden<br />
Wohnumfeldplanung<br />
Für die Planung von Wohnumfeldern kann die Gemeinde durch konsequente<br />
Anwendung des kantonalen und kommunalen Planungs‐ und Baurechts Einfluss<br />
auf die Wohnumfeldqualität nehmen. Dies betrifft nicht nur den Prozess<br />
der Baubewilligung, sondern auch eine fortwährende Qualitätskontrolle als<br />
Teil des Verwaltungshandelns.<br />
Über den Prozess der Bewilligung hinaus ist der Gemeinde auch durch<br />
Beratung der Gesuchsteller, die Möglichkeit gegeben, eine möglichst hohe<br />
Wohnumfeldqualität zu erwirken. Eine gute Beratung setzt natürlich das<br />
Wissen um die Kriterien zur Beurteilung der Wohnumfeldqualität voraus. Entsprechend<br />
wurden die Qualitätsstandards für das Wohnumfeld als Beratungsund<br />
Beurteilungsgrundlage für den Bewilligungsprozess entwickelt.<br />
Weiteres Handlungsbedarf<br />
Neben Arbeitsgrundlagen für Wohnumfeldqualität‐ und Planung sollen in<br />
einem weiteren Teil auch die Bereiche Wohnumfeldkosten und Marktwert des<br />
Wohnumfelds beleuchtet und entsprechenden Arbeitsgrundlagen dazu erstellt<br />
werden.<br />
1.2.3 Zahlungsbereitschaftsanalyse<br />
Da es sich bei Aufwertungen und Qualität um Kosten handelt, ist es wichtig zu<br />
untersuchen wer dafür bezahlt. Eigentümer wollen meistens nur im Wohnumfeld<br />
investieren wenn die Kosten über eine Mietzinserhöhung kompensiert<br />
werden. Ein Zahlungsbereitschaftsanalyse sollte Ausschluss geben über die<br />
Zahlungsbereitschaft der Mieter.<br />
Benedict Vuilleumier (2008) untersuchte in sein Masterthesis, wie die<br />
Contingent Valuation Methode (siehe dazu 7.2.) eingesetzt werden kann zur<br />
Erfassung der Zahlungsbereitschaft der Bewohner einer Siedlung in Bern‐<br />
Bümpliz für Wohnumfeldaufwertungsmassnahmen.<br />
Bei der Erhebung der fragebogengestützten Interviews stellt sich heraus, dass<br />
die meisten Mieter mit ihrem Wohnumfeld zufrieden scheinen. Nur 30 bis 40%<br />
der Bewohner erweisen einer positiven Zahlungsbereitschaft für die vorgestellten<br />
Verbesserungsmassnahmen.<br />
12 Ausgangslage und Hintergrund
1.2.4 Wohnumfeld als Marketingaspekt<br />
Neben der Zahlungsbereitschaft von Bewohner, ist es auch wichtig zu wissen<br />
ob künftige Mieter angezogen werden können durch ein attraktives Wohnumfeld.<br />
Kann man Wohnumfeld als Marketingaspekt einsetzen Und was ist<br />
für Mieter Qualität<br />
Der Masterstudent Patrick Rossi (2008) setzte sich in seiner Thesis mit diesem<br />
Marketingaspekt auseinander. Er untersuchte zwei neuere Grosssiedlungen<br />
mit hochwertigem Wohnumfeld unter dem Aspekt, welche Elemente der<br />
Gestaltung den Anforderungen und Bedürfnissen der Mieter entsprechen.<br />
Nach Analyse des Angebotes und der Nachfrage (durch Bewohnerbefragung)<br />
wurden Empfehlungen zur Gestaltung abgegeben.<br />
Für Bewohner ist der private Aussenbereich von grosser Bedeutung. Grösse<br />
und Schutz aber auch Aussicht ins Grüne spielen hierbei eine wichtige Rolle.<br />
Gemeinschaftliche Räume haben ein eher untergeordnetes Gewicht.<br />
Der privater Freiraum<br />
wird hohen Bedeutung<br />
beigemessen<br />
1.2.5 Die vorliegende Arbeit<br />
Als Erweiterung von Veuillemiers Untersuchung (2008) wird in dieser Arbeit<br />
der Einsatz von Bildern in Befragungen vertieft und eine andere Methode zur<br />
Zahlungsbereitschaftsanalyse, nämlich das Choice‐Experiment, angewandt.<br />
Diese Methode erlaubt, die von Schöffel et. al (2009) entwickelte Matrix zu<br />
implementieren. Hiermit wird gleichzeitig die Einsetzbarkeit dieser Matrix<br />
überprüft. Die Ergebnisse und Empfehlungen von Rossis Arbeit (2008) werden<br />
benützt um den Fokus in dieser Studie auf den, für die Mieter, wichtige<br />
Elemente zu lenken.<br />
Ausgangslage und Hintergrund 13
2 Zielsetzung<br />
In der vorliegenden Arbeit soll der Marktwert von dem Gut Wohnumfeld<br />
betrachtet werden. Folgende Fragestellungen sind forschungsleitend:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Wie wichtig ist ein qualitatives Wohnumfeld für Bewohner eines<br />
Mehrfamilienhauses<br />
Lohnen sich Investitionen der Eigentümer in Wohnumfeldverbesserungsmassnahmen<br />
Bzw. sind Mieter bereit, für Wohnumfeldaufwertungen, einen<br />
höheren Mietzins zu bezahlen<br />
Welche Bereiche und Elemente des Wohnumfelds sind für die<br />
Zahlungsbereitschaft entscheidend<br />
Ist für Mieter vor allem eine ästhetische Gestaltung oder eher ein<br />
grosses Angebot an Nutzungsmöglichkeiten wichtig<br />
Zur Beantwortung dieser Fragen, wird eine Bewohnerbefragung abgefasst. 4<br />
Für eine repräsentative Gestaltung dieser Fragebögen ist es notwendig den<br />
Einsatz von Bildern als Kommunikationsmittel zu untersuchen und somit eine<br />
geeignete Darstellungsmethode zu finden.<br />
Eine Auseinandersetzung mit verschiedenen Methoden für Zahlungsbereitschaftsanalysen<br />
und Präferenzerfassungen gibt Ausschluss darüber welche<br />
Methodik der Präferenzerfassung, unter Verwendung der bisherigen<br />
Forschungsergebnisse, am besten geeignet ist für die Bestimmung der<br />
Zahlungsbereitschaft für Wohnumfeldqualität.<br />
4 Im Rahmen dieser Arbeit ist die tatsächliche Durchführung der Befragung nicht möglich, eine<br />
Pre‐Test wurde jedoch durchgeführt.<br />
14 Zielsetzung
3 Aufbau des Berichts<br />
In einem ersten Teil werden inhaltliche Grundlagen angereicht, in Form von<br />
einer architektonischen und ästhetischen Annährung zum Thema Wohnumfeld,<br />
ihre Wahrnehmung und Bewertung.<br />
Die zwei folgenden Teile sollen einen methodischen Input geben. Nach einer<br />
Erläuterung der Untersuchungsmethodik, werden Kriterien und Methoden<br />
zum Einsatz von Bildern in Befragungen festgelegt.<br />
Das 4. Teil beschreibt das eigene Vorgehen und beinhaltet das Resultat der<br />
vorherigen Kapiteln: die Visualisierungen von Aufwertungsmassnahmen und<br />
das Erhebungsdesign.<br />
Zum Schluss wird der Methodik evaluiert und Anregungen für weitere<br />
Forschungsarbeiten gegeben.<br />
Aufbau des Berichts 15
Teil I<br />
Die Gestaltung des Wohnumfelds<br />
In diesem Teil werden wichtige Aspekte und Faktoren für eine gute<br />
Gestaltungs‐ und Nutzungsqualität erarbeitet. Dafür wird zuerst beschrieben<br />
wie das Wohnumfeld von den Nutzern wahrgenommen und bewertet wird<br />
und welche Elemente für Bewohner ausschlaggebend sind für ein gutes<br />
Wohnumfeld.<br />
4 Die Ästhetik des Wohnumfelds<br />
Der Laiengeschmack<br />
soll in Wohnumfeldaufwertungen<br />
berücksichtigt werden<br />
Zu oft gehen Landschaftsarchitekten und andere Fachleuten davon aus, dass<br />
ihre Entwürfe ästhetisch sind und sie den Vorstellungen von (fast) jeder<br />
entsprechen. Ihr Geschmack ist ja schliesslich besser als den der ‚Laien‘. Wird<br />
Aber die Gestaltung von den Nutzern überhaupt derart wahrgenommen und<br />
als ästhetisch empfunden Da schlussendlich das Wohnumfeld für die Laien<br />
gestaltet wird, sie es nutzen, und es ihnen gefallen sollte, ist es wichtig zu<br />
verstehen was ‚Laien‘ grundsätzlich als ‚ästhetisch‘ empfinden. Zuvor muss<br />
jedoch zuerst kurz erläutert werden wie Freiraum wahrgenommen wird.<br />
4.1 Wie wird das Wohnumfeld wahrgenommen<br />
Die Wahrnehmung von Freiräumen besteht aus zwei Komponenten<br />
(Schwahn, 1990):<br />
<br />
<br />
Die Sinneswahrnehmung: Wie man etwas wahrnimmt.<br />
Das Empfinden: Wie das Wahrgenommene wirkt und bewertet wird.<br />
16 Die Ästhetik des Wohnumfelds
4.1.1 Die Sinneswahrnehmung<br />
Bei der sinnlichen Wahrnehmung unterscheidet man zwischen fünf Sinnen:<br />
Sehen, Hören, Fühlen, Riechen und Schmecken. Diese Sinneswahrnehmungen<br />
können jedoch in Art und Intensität eingeschränkt werden. Diese<br />
sogenannten immanenten Beschränkungen werden geprägt durch unsere begrenzte<br />
Fähigkeit, mehrere Sinnesimpulse gleichzeitig wahrzunehmen und<br />
voneinander unterscheiden zu können.<br />
Aber welche Sinneswahrnehmung ist entscheidend für das Bewerten einer<br />
Umgebung Diese Frage ist schwer und nicht abschliessend zu beantworten.<br />
Laut einer spanischen Studie von 1992, (Carles, et al.) ist das Hören ausschlaggebend<br />
für die Präferenz und Bewertung einer Umgebung. José Luis Carles<br />
führte mehrere Untersuchungen in diesem Bereich durch (Carles, et al., 1999),<br />
(Carles, et al., 1992).<br />
Bruce (1996) wiederum ist überzeugt, dass die visuelle Komponente ausschlaggebend<br />
ist bei der Wahrnehmung von Freiräumen und damit auch eine<br />
visuelle Darstellung repräsentativ ist. Da es in dieser Studie auch um die<br />
Gestaltung, die Ästhetik, von Freiräumen handelt und Ästhetik per Definition<br />
visuell ist, wird der Gedanke von Bruce verfolgt und mit dem visuellen Aspekt<br />
weiter gearbeitet.<br />
4.1.2 Das Empfinden<br />
Die Sinneswahrnehmung wird kombiniert mit unsere, an Räume verbundenen,<br />
Erinnerungen und Erwartungen: die Empfindung. Verschiedene<br />
Faktoren spielen hierbei eine Rolle:<br />
<br />
<br />
<br />
Individuelle Faktoren: Geschlecht, Herkunft, Alter, Beruf, usw.<br />
Erinnerung prägende Faktoren: wie Erfahrungen mit den derzeitigen<br />
und früheren Freiräume (Wohnumfeldern)<br />
Erwartungshaltung gegenüber Freiräume: z.B. Umweltbewusstsein,<br />
Naturauffassung,...<br />
Diese Wahrnehmungskomponente ist stark emotional geprägt und somit sehr<br />
subjektiv und persönlich.<br />
Die Ästhetik des Wohnumfelds 17
4.2 Ästhetik erleben<br />
Die Sinneswahrnehmung und das Empfinden beeinflussen somit das<br />
ästhetische Erleben wesentlich.<br />
Das ästhetische Erlebnis von Freiräume ist also schwierig zu untersuchen, zu<br />
beschreiben und aus zu werten, da:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Das Erlebnis von Person zu Person unterschiedlich ist;<br />
Es sehr viele Erlebnisnuancen gibt. Was für den einen schön ist, ist für<br />
der anderen interessant usw.;<br />
Die Wahrnehmung situationsabhängig ist. Wie man einem Freiraum<br />
wahrnimmt hängt ab vom Ziel des Aufenthalts,...;<br />
Der Bezugs‐ und Bewertungsrahmen ebenfalls eine entscheidende<br />
Rolle spielt.<br />
Jeder Freiraum seine Singularität, eigenen Kontext und Umgebung<br />
hat.<br />
Es kommt also nicht nur darauf an, wie der Freiraum gestaltet wird, sonder<br />
auch wie das gestaltete wahrgenommen wird. Auffallend ist, dass vor allem<br />
die Diskrepanz zwischen dem ästhetischen Erlebnis von ‚Laien‘ und<br />
‚Professionellen‘ sehr gross ist.<br />
4.3 Ästhetik des Angenehmen<br />
In sein Buch ‚Ästhetik des Angenehmen‘ zeigt Wulf Tessin auf, wie (städtische)<br />
Freiräume gestaltet werden können „zwischen professioneller Ästhetik und<br />
Laiengeschmack“ (Tessin, 2008).<br />
Leute halten mehr von<br />
einen angenehmen<br />
Aufenthalt als von ein<br />
gestalterisch reizvollen<br />
Erlebnis.<br />
Aufgrund verschiedener Umfragen kommt er zu dem Schluss, dass für<br />
Besucher eines Freiraums das Geschehen wichtiger ist, also ästhetischer erlebt<br />
wird, als die Gestalt. Ein Freiraum soll angenehm sein, sowohl im visuellen Sinn<br />
als auch auf das Erlebnis bezogen.<br />
Angenehm heisst: das richtige Mass. Ein Freiraum darf belebt sein, dass ist<br />
sogar attraktiv, aber zu belebt wirkt unruhig. Grüne Plätze werden als sehr<br />
angenehm empfunden, aber nur dann, wenn das Grün auch gepflegt ist. Gut<br />
erschlossene Freiräume werden geschätzt, aber die Verkehrsbelastung darf<br />
nicht so hoch sein, dass die Ruhe zerstört wird.<br />
18 Die Ästhetik des Wohnumfelds
Ein angenehmer Freiraum ist:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Erreichbar,<br />
Sicher, ordentlich und gepflegt,<br />
Gut ausgestattet,<br />
Grün,<br />
Ein Kontrast zum Alltag.<br />
Angenehm liegt in diesem Sinne näher zu bequem und nützlich als zu ‚schön‘.<br />
Dies heisst nicht, dass die Freiräume die funktionell aber ohne viel weiteren<br />
Aufwand gestaltet wurden, mit kleinem Budget, als gute Beispiele gelten<br />
können. Die benützten Materialien und Möblierungen sind zwar oft vandalismussicher,<br />
pflegeleicht, kostengünstig, normgerecht und standardisiert aber<br />
nicht ‚angenehm‘. Bei angenehm stehen Gebrauchswert, und Wohlfühlen<br />
(Natur, Aneignungsmöglichkeiten,...) im Mittelpunkt.<br />
4.4 Wichtige Bereiche, Elemente und Kriterien<br />
In seiner Arbeit macht Rossi (2008) einen Ansatz, der Laiengeschmack zu<br />
erfassen. Als Resultat einer Umfrage in zwei Grosssiedlungen, formuliert er<br />
einige Empfehlungen zur Gestaltung des Wohnumfelds. Dabei stellt sich<br />
heraus, dass Bewohner vor allem grosszügige private Bereiche sehr schätzen<br />
und, dass ihnen die Nutzung und weniger die Gestaltung wichtig ist, wie auch<br />
Tessin bereits in seiner Forschungsarbeit ‚Ästhetik des Angenehmen‘ (Tessin,<br />
2008) folgerte.<br />
„Die privaten Freiräume werden von allen Befragten als die wichtigsten und<br />
zentralen Elemente des Wohnumfelds bezeichnet. Sie werden von allen Befragten<br />
sehr oft genutzt, sei es zum Essen, um die Sonne zu geniessen oder um<br />
mit Bekannten und Freunden die Zeit zu verbringen. Viele Bewohner identifizieren<br />
sich auch mit ihrem Balkon oder Sitzplatz. Man schätzt es, ihn nach den<br />
eigenen Wünschen gestalten zu können.“ (Rossi, 2008)<br />
Die unterstehende Tabelle gibt eine Übersicht von den Elementen und<br />
Kriterien, die von den Befragten erwähnt (Bemerkungen) und besonderes<br />
geschätzt (Grüne Zellen) wurden.<br />
Die Ästhetik des Wohnumfelds 19
Terrassen & ebenerdige<br />
Balkone<br />
Mietergärten<br />
Garten am Haus<br />
Eingangsberiech<br />
Zugangswege<br />
Velo‐abstellplatz<br />
Kleinkinder‐fläche<br />
Kinderfläche<br />
Jugendfläche<br />
Rückzugs‐fläche<br />
Aufenthalts‐bereiche &<br />
Sitzplätze<br />
Begegnungs‐zonen<br />
Multifunk‐tions‐& Aneignungsflächen<br />
Kriterien<br />
Nutzungsqualität Gestaltqualität<br />
Räumliche An‐ & Zuordnung Angemessene Grösse Art des Angebotes Nutzbarkeit als sicherer Raum Raumgestalt Raumgefüge Identifikation Material<br />
> Einsicht‐ und Lärmschutz<br />
> Trennung von Nachbarn<br />
z.B. Veranden<br />
> Genug Tief > Selber gestaltbar<br />
> Privatsphäre<br />
> Aussicht ins Grüne / Natur z.B.<br />
auf Innenhof<br />
> Selber gestaltbar<br />
> Einsichtschutz<br />
> Gliederung / Abgrenzumg<br />
z.B. Hecke<br />
> Grosszügige Fläche > Selber gestaltbar<br />
> Privatsphäre<br />
> Sicherheits‐gefühl > Pergola / Sonnestoren > Hecken und Bäume als<br />
Schwellen<br />
> Bodenplatten für Sitzbereich<br />
> Rasen<br />
> Trennung v. öffentlicher<br />
Bereich<br />
> Vorbereich<br />
> Sichtschutz von Strasse<br />
> Einsichtschutz durch z.B.<br />
Hecke<br />
>>> > Vollständige Überdachung<br />
> Rampe als Ergänzung bei<br />
Treppen<br />
> Ruhe<br />
> Frei von MIV und ÖV<br />
> Offen und Hell<br />
> Gute Beleuchtung<br />
> Soziale Kontrolle<br />
> Gute Beleuchtung<br />
> Übersicht<br />
> Pergola<br />
> Grün, aber nich aufwendig<br />
> Grün, aber nicht aufwendig<br />
> Hecke und Bäume<br />
> Herkennbarheit durch Pergola<br />
usw.<br />
>>> > Schaffen von Identität durch<br />
Allee,...<br />
Hinweis: Häufig im UG des<br />
Gebäude<br />
> Genügend Abstellfläche > Überdachung > Soziale Kontrolle<br />
> Diebstahlssicherung<br />
> Trennung v. öffentlicher<br />
Bereich<br />
> Abwechslungsreiches<br />
Spiellandschaft<br />
> Aktuelle Spielgeräte<br />
> Einsicht<br />
> Beleuchtung<br />
> Bäume > Pflege > Wiese statt Kies<br />
> Trennung v. öffentlicher<br />
Bereich<br />
> Abwechslungsreich und<br />
aktuell<br />
> Einsicht<br />
> Beleuchtung<br />
> Bäume > Pflege > Wiese statt Kies<br />
> Trennung v. öffentlicher<br />
Bereich<br />
> Trennung v. öffentlicher<br />
Bereich<br />
> Grün, aber nich zu aufwendig<br />
> Trennung v. öffentlicher<br />
Bereich<br />
> Prtivatsphäre > Grün, aber nich zu aufwendig<br />
> Bäume für Schatten<br />
> Teilweise überdacht > Offen und hell > Begrünter Pergola Nicht zu aufwendig<br />
> Teilweise überdacht > Offen und hell > Wiese ‐ Sicht ins Grüne Nicht zu aufwendig<br />
Tab. 2: Die für den Bewohnern wichtige Bereiche und Kriterien<br />
Bereiche<br />
Hauseingangsgemeinschaft<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Nutzungsoffen<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Wohnungsbezogen<br />
Elemente<br />
20 Die Ästhetik des Wohnumfelds
5 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche<br />
Um ein Wohnumfeld qualitativ gestalten zu können braucht es nicht nur<br />
Wünschen von Mieter sondern sicher auch Unterstützung und Empfehlungen<br />
von Fachleuten.<br />
Aufbauend auf der Bewertungsmatrix und der Strukturierungsstudie<br />
(Schöffel, 2005) werden nachfolgend einige Empfehlungen formuliert, die bei<br />
der Gestaltung der verschiedenen Bereiche 5 des Wohnumfeldes zu beachten<br />
sind. Bei der Zerlegung des Wohnumfelds in Bereiche und Elemente sollte die<br />
Bedeutung eines Freiraumkonzeptes aber nicht vergessen werden.<br />
5.1 Das Freiraumkonzept<br />
„Das vielleicht wichtigste Merkmal jeder guter Gestalt ist jenes der verbindenden<br />
Idee, des Konzeptes, des Oberthemas, des ‚roten Fadens‘.“ (Loidl, et al., 2003 S.<br />
166)<br />
Auch im Wohnumfeldbereich ist für das gute Funktionieren des Raumes ein<br />
übergeordnetes Freiraumkonzept notwendig. Dieses Konzept sollte Aussage<br />
machen über das Wohnumfeld selber sowie über den Übergang vom<br />
öffentlichen Bereich zum eigentlichen Wohnumfeld.<br />
Punktuelle<br />
Aufwertungen reichen<br />
nicht für eine<br />
Wohnumfeldverbesserung<br />
Das Freiraumkonzept beinhaltet sowohl eine, für das Wohnumfeld prägende,<br />
Gesamtidee für die Gestaltung als auch ein Verbindungskonzept für die Nutzungen.<br />
Folgende allgemeine Aspekte sind zu betrachten (Schöffel, 2005):<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Raumfolgen müssen abwechslungsreich kreiert und die räumliche<br />
Schwellen als Gestaltübergänge genützt werden;<br />
Die Verwendung von hochwertigen, alterungsfähigen Materialien<br />
und standortgerechte Vegetationselemente ist zu empfehlen;<br />
Unverwechselbarkeit ist wesentlich: Merk‐ und Identifikationspunkte<br />
sollten hierzu benützt werden;<br />
durch Mitwirkung in der Planung werden Identifikation und Aneignung<br />
gefördert.<br />
5 Für eine tiefergehende Betrachtung der verschieden Bereiche, Elementen und Kriterien wird<br />
verwiesen nach Schöffel et al., 2009.<br />
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 21
5.1.1 Umfeld des Wohnumfeldes<br />
Das Wohnumfeld soll intergiert werden in den öffentlichen Bereich: die<br />
Nutzungen und Funktionen des Wohnumfelds selber hängen ab von den<br />
bereits vorhandenen oder fehlenden Nutzungen des weiteren Umfeldes.<br />
Der Gestaltung der Übergänge zwischen Strassenraum (öffentlicher Bereich)<br />
und des halböffentlichen Wohnumfeld ist besondere Betrachtung zu<br />
schenken. Schwellen und Eingänge zum Wohnumfeld sind spürbar und<br />
deutlich zu gestalten. Beim Siedlungseingang sind von MIV und ÖV geprägte<br />
Elemente wie Parkplätze, Bushaltestelle, usw. zu vermeiden.<br />
5.1.2 Siedlungskonfiguration<br />
Motorisierter Verkehr (und sicher Durchgangsverkehr) soll ausserhalb der gesamten<br />
Siedlung, vor allem der Siedlungsmitte, gehalten werden. Oft formt<br />
die Lage der Parkplätze ein Problem für die Nutzungstauglichkeit des<br />
Wohnumfeldes: sie liegen zentral in den Siedlungen, bei den Hauseingänge<br />
und machen diese Bereiche so unattraktiv zum Verweilen.<br />
Die Siedlungsmitte ist offen zu gestalten (geringere Baudichte), aber soll<br />
gleichzeitig genug Wind‐ und Regenschutz bieten.<br />
Abstands‐ und Restflächen sind selbstverständlich zu vermeiden. Eine deutlich<br />
ablesbare Nutzung und eine angemessene Gestaltung müssen hierbei<br />
betrachtet werden.<br />
5.1.3 Soziale Kontrolle und Sicherheitsgefühl<br />
Soziale Kontrolle sorgt in einer Siedlung für Ordnung, Stabilität und<br />
Kontinuität, es bedeutet Beherrschung und bewusster Steuerung sozialer<br />
Prozesse und Entwicklungen.<br />
Es ist erforderlich dem Freiraum so zu gestalten, dass der Nutzer zu jeder Zeit<br />
das Gefühl hat die Situation persönlich unter Kontrolle zu haben. Dieses<br />
subjektive Sicherheitsgefühl wird erzeugt wenn eine informelle soziale<br />
Kontrolle ermöglicht wird. Dies heisst, dass:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Wege und Pfade übersichtlich und logisch sind,<br />
es in jedem Raum das richtige Mass an Einsehbarkeit gibt,<br />
der öffentliche, gemeinschaftliche und private Bereich deutlich getrennt<br />
und die Schwellen entsprechend gestaltet sind,<br />
Materialien und Geräte vandalismussicher sind,<br />
Lage und Funktionen sorgfältig bestimmt wurden,<br />
ein guter Pflegezustand erhalten wird<br />
das Wohnumfeld attraktiv und angenehm gestaltet ist.<br />
22 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche
Wohnungsbezogen<br />
Bereich<br />
Hauseingangsgemeinschaft<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Nutzungsoffen<br />
Abb. 1:<br />
Wohnsiedlung an der Hegianwandweg, Zürich mit ein überlegtes<br />
Freiraumkonzept (Schöffel, et al., 2009)<br />
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 23
5.2 Wohnungsbezogener Bereich<br />
Im wohnungsbezogen Bereich, dies sind privat nutzbare Räume wie Balkone,<br />
Terrassen und (Mieter‐)Gärten, gilt es eine Privatsphäre zu schaffen. Dennoch<br />
sollte dieser private Bereich mit den halböffentlichen Bereichen<br />
zusammenhängen.<br />
Nutzungsqualität<br />
Im wohnungsbezogen Bereich muss Aneignungspotential<br />
geschaffen werden um so eine Identifikation zu ermöglichen.<br />
Es gilt vor allem ein variiertes Angebot an privat nutzbaren<br />
Bereichen mit einer befriedigenden Grösse zu schaffen.<br />
Gestaltungsqualität<br />
Der Übergang zum wohnungsbezogen Bereich soll bewusst gestaltet<br />
und nicht einfach ‚zugemauert‘ werden. Dennoch sollten diese<br />
Räume so angeordnet werden, dass sie für Einsehbarkeit geschützt<br />
sind.<br />
24 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche
Abb. 2: Mietergärten zentral in der Siedlung(Hafner, et al., 1998)<br />
Abb. 3: Abschirmung privater Bereich als Gestaltungschance (Schöffel, et al., 2009)<br />
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 25
5.3 Hauseingangsgemeinschaft<br />
„Eingangsbereiche sind Orte der Begegnung: Von ihrer Gestaltung hängt ab, ob<br />
es ‚Raum‘ für Gespräche und Kontakte (Nischen, Sitzbereich usw.) gibt oder<br />
nicht.“ (Schöffel, 2005 S. 73).<br />
Die Hauseingangsgemeinschaft enthält Elemente wie Eingangsbereich,<br />
Fahrradabstellplatz und Zugangswege.<br />
Nutzungsqualität<br />
Eine räumlich deutliche Zonierung und die Funktionalität der<br />
verschiedenen hauseingangsbezogene Infrastrukturen (Briefkästen,<br />
Fahrräder, Abfallbehälter usw.) sind erforderlich.<br />
Eingangszonen sind wichtige Aufenthaltsbereiche für Kinder und<br />
sind Teil des fliessenden Spielraums.<br />
Gestaltqualität<br />
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und die Trennung des halböffentlichen<br />
Bereichs vom öffentlichen Bereich fördern die Nutzung<br />
und Aneignung und somit das Identifikationspotential und<br />
Verantwortungsbewusstsein.<br />
Der Hauseingang soll deutlich gestaltet werden und soziale Kontrolle<br />
(durch Einsehbarkeit, Beleuchtung usw.) ermöglichen.<br />
Jedem Hauseingangsbereich ist eine überschaubare Zahl an<br />
Wohnungen zu zuweisen.<br />
26 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche
Abb. 4:<br />
Der Fahrradabstellplatz trennt das eigentliche Wohnumfeld vom<br />
öffentlichen Bereich (Schöffel, et al., 2009)<br />
Abb. 5:<br />
Jede Wohnung hat einen eigenen Eingang, es gibt jedoch kaum<br />
individuellen Gestaltungsmöglichkeiten (Schöffel, et al., 2009)<br />
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 27
5.4 Siedlungsgemeinschaft – Funktionsbestimmt<br />
In den funktionsbestimmten siedlungsgemeinschaftlichen Bereiche sind<br />
Aufenthalt, Spielen für verschiede Altersgruppen und die dazu gehörende<br />
Infrastrukturen von zentraler Bedeutung. Auch Rückzugsflächen gehören in<br />
diesen Bereich.<br />
Nutzungsqualität<br />
Das Kinderspiel ist nicht platzgebunden, deswegen ist es<br />
empfehlenswert ein Grossteil des Freiraumes für Kinder nutzbar zu<br />
machen, und nicht die Kinderaktivitäten auf eine Spielfläche zu<br />
konzentrierten.<br />
Ein differenziertes Angebot an Nutzungsmöglichkeiten und verfügbaren<br />
Flächen sind erforderlich. Den meist notwendigen Funktionen<br />
sollen ausreichend Flächen zugewiesen werden.<br />
Zur Verhinderung von Sozialbrachen sollen Funktionen ablesbar sein<br />
und Nutzungsüberlagerungen überprüft werden.<br />
Die unterschiedliche Nutzungen sollten einander jedoch gegenseitig<br />
nicht stören. Notwendige Abgrenzungen bzw. Verbindungen<br />
müssen berücksichtigt werden.<br />
Gestaltungsqualität<br />
Bei der Gestaltung der Sitzbereiche müssen Gebäudebezug und<br />
Windschutz eingehalten werden.<br />
Die verschiedene Nutzungen brauchen spürbare Übergänge und<br />
sollten ablesbar sein durch eine entsprechende Gestaltung.<br />
Die Flächen sollen teils besonnt und teils beschattet werden.<br />
28 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche
Abb. 6:<br />
Infrastrukturen für verschiedene Altersgruppen gut kombiniert<br />
(Schöffel, et al., 2009)<br />
Abb. 7:<br />
Eine ‚Grün‘ gestaltete Spielfläche<br />
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 29
5.5 Siedlungsgemeinschaft – Nutzungsoffen<br />
Vor allem in Siedlungen mit wenigen privat nutzbaren Bereichen haben (dies<br />
ist der Fall in das untersuchte Wohnumfeld – siehe Kapitel 11) die Aneignungsund<br />
Multifunktionsflächen einen hohen Stellenwert.<br />
Nutzungsqualität<br />
Das Nutzungsangebot ist flexibel und kann an die sich verändernden<br />
Bedürfnisse angepasst werden. Die deutlich ablesbaren Funktionen<br />
fördern die Nutzung dieser Flächen.<br />
Ruhige und lebendige Zonen werden getrennt, Lesbarkeit und<br />
Ordnung betonen den Nutzungscharakter.<br />
Gestaltungsqualität<br />
Ein passender Belag und eine gepflegte Vegetation machen diese<br />
nutzungsoffenen Räume zu angenehme Treffpunkten und/oder<br />
Aufenthaltsorten.<br />
Um ein öffentlicher‐Raum‐Charakter zu vermeiden braucht es einen<br />
entsprechenden intimeren Gestaltungsstil (z.B.: Landschaftspark‐<br />
Stil wäre nicht angemessen).<br />
30 Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche
Abb. 8:<br />
Fläche mit Aneignungspotential<br />
Abb. 9:<br />
Begegnungszone mit gepflegter Vegetation und passender Belag<br />
Gestaltungsregeln für Wohnumfeldbereiche 31
Teil II<br />
Untersuchungsmethodik<br />
Welche Bereiche und Elemente sind für die Mieter wichtig bei einer Aufwertung<br />
des Wohnumfelds Sind Mieter bereit für eine Wohnumfeldverbesserung<br />
zu zahlen Vielleicht gefallen die vorgeschlagenen Veränderungen dem<br />
Mieter, aber er ist trotzdem nicht bereit dafür zu bezahlen....<br />
Welchen Wert hat also das Wohnumfeld für die Mieter und welches sind die<br />
Präferenzen der Mieter Dies wird untersucht anhand einer Präferenzerfassung<br />
und Zahlungsbereitschaftsanalyse.<br />
6 Eine Einführung<br />
Zahlungsbereitschaftsanalyse<br />
Präferenzerfassung<br />
In dieser Arbeit wird untersucht welchen Wert Mieter für eine Verbesserung<br />
der Qualität ihres Wohnumfeldes zahlen würden. Dieser Betrag wird<br />
Zahlungsbereitschaft oder auch Monetäre Bewertung genannt. Die<br />
verschiedenen Methoden zur Ermittlung der Zahlungsbereitschaft werden in<br />
Kapitel 7 erläutert.<br />
Der Zahlungsbereitschaftsanalyse ist Teil der Präferenzerfassung, wo<br />
Befragte (potentielle) Veränderungen des betreffenden Gutes (hier: das<br />
Wohnumfeld) bewerten und so ihre Präferenzen äussern bezüglich Verbesserungsmassnahmen.<br />
6.1 Wohnumfeld als Allmendegut<br />
Viele Güter haben die Eigenschaft, dass sie nur einmal konsumiert werden<br />
können, und dass bestimmte ‚potenzielle Nutzer‘ von ihrer Nutzung ausgeschlossen<br />
werden können. M.a.W., für diese Güter gilt ‚Rivalität im Konsum‘<br />
und ‚Ausschlussmöglichkeit von Nutzungen‘. Diese Güter, wie z.B. Lebensmittel,<br />
gehören zu den Kategorien der reinen Privatgüter.<br />
32 Eine Einführung
Bei reinen Kollektivgütern gilt das Gegenteil: Es gibt keine Rivalität im<br />
Konsum und Ausschliessbarkeit von der Nutzung ist allgemein nicht möglich.<br />
Als Kollektivgüter kann man Luft, Strassenbeleuchtung,... nennen.<br />
Ausschlussmöglichkeit<br />
von der Nutzung<br />
Reine Privatgüter<br />
Klubkollektivgüter<br />
Rivalität im Konsum<br />
Nicht‐Rivalität im Konsum<br />
Allmendegüter<br />
Reine<br />
Kollektivgüter<br />
Keine Ausschlussmöglichkeit<br />
von der Nutzung<br />
Abb. 10: Klassifikation von Gütern(Liebe, 2007)<br />
Manche Güter erweisen Eigenschaften von sowohl Privatgüter als auch<br />
Kollektivgüter. Hier gibt es zwei Kategorien:<br />
<br />
<br />
Klubkollektivgüter: Bei diesen Gütern gibt es keine Rivalität im<br />
Konsum, Personen können aber von ihrer Nutzung ausgeschlossen<br />
werden. Z.B.: Erholungsanlagen mit Eintrittspreise.<br />
Allmendegüter: Keiner kann von der Nutzung ausgeschlossen<br />
werden, es gibt aber eine Rivalität in der Nutzung. Z.B.: Eine<br />
Sitzbank im öffentlichen Raum.<br />
Auch das Wohnumfeld erweist Eigenschaften von sowohl Privatgütern als<br />
auch von Kollektivgütern. So besteht eine gewisse Rivalität im Konsum:<br />
Obwohl das Wohnumfeld für jeden Mieter nutzbar ist, können nicht allen die<br />
Elemente gleichzeitig benützen. So hat z.B. ein Sitzbereich eine beschränkte<br />
Zahl an Sitzplätze. Die halböffentlichen/gemeinschaftlichen Bereiche des<br />
Wohnumfelds sind für alle Mieter nutzbar, es besteht also keine<br />
Das Wohnumfeld ist<br />
kein Privatgut...<br />
Eine Einführung 33
Ausschliessbarkeit von Nutzungen. Das Wohnumfeld wird den Allmendegüter<br />
zugeteilt.<br />
Sowohl die reinen Kollektivgüter, die Klubkollektivgüter als auch die<br />
Allmendegüter werden als öffentliche Güter bezeichnet.<br />
6.2 Der hypothetischen Markt<br />
... deswegen wird ein<br />
hypothetischer Markt<br />
für die Zahlungsbereitschaftsanalyse<br />
erstellt<br />
Da es sich in dieser Arbeit bei den Wohnumfeldaufwertungen über<br />
hypothetische Situationen (potentielle Aufwertungsvarianten) handelt, ist es<br />
für ihre Präferenzerfassung notwendig, einen hypothetischen Markt zu<br />
erstellen.<br />
Dieser hypothetische Markt bietet einerseits die Möglichkeit zu untersuchen,<br />
welche Präferenzen Personen gegenüber dem Wohnumfeld und seinen<br />
Gestaltungs‐ und Nutzungsalternativen haben. Anderseits kann mittels des<br />
hypothetischen Markts die ökonomische Bewertung von (künftigen) Mieter<br />
für Wohnumfeldaufwertungen geprüft (ermittelt) werden.<br />
Wichtig bei der Errichtung hypothetischer Märkte ist eine genaue Umschreibung<br />
der zu bewerten Änderungen des Gutes.<br />
6.3 Individuelle Zahlungsbereitschaft<br />
Die individuelle Wertschätzung von einem Gut hängt, ökonomisch gesehen,<br />
ab von den Präferenzen und dem Einkommen der Befragten. Laut Liebe<br />
(2007) können vier Faktorenblöcke definiert werden, die die individuelle<br />
Zahlungsbereitschaft beeinflussen:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Ökonomische Faktoren: Einkommen, Nutzung des Gutes<br />
Faktoren kollektiven Handelns: Dilemmabewusstsein, Vertrauen in<br />
Institutionen und in andere Personen<br />
Einstellungsbezogene Faktoren: Einstellung gegenüber dem Gut<br />
und der Zahlungshandlung<br />
Normative Faktoren: moralische Verpflichtung, subjektive Norm<br />
34 Eine Einführung
7 Bewertungsmethoden<br />
Präferenzen und Zahlungsbereitschaften können anhand verschiedener<br />
Methoden analysiert werden, mit jedem seine spezifischen Anwendungsbereich.<br />
Im Folgenden werden ihre Gemeinsamkeiten und Unterschiede<br />
erläutert.<br />
7.1 Direkte und indirekte Methoden<br />
Es gibt zwei Kategorien von Methoden um Zahlungsbereitschaften und<br />
Präferenzen zu erfassen: die direkte und die indirekte Methoden.<br />
7.1.1 Direkte Methoden<br />
Die Präferenzen werden in dieser Kategorie anhand von Befragungen untersucht<br />
und wird deswegen auch als geäusserte Präferenzen oder Stated<br />
Preferences bezeichnet. Die Befragten äussern sich darüber wie sie in<br />
hypothetische Situationen entscheiden würden.<br />
Diese direkten Methoden werden oft im Marketing, der Stadtplanung und<br />
dem Verkehrs‐ und Transportwesen benützt.<br />
7.1.2 Indirekte Methoden<br />
Bei den indirekten Methoden (auch Methoden der offenbarten Präferenzen<br />
oder Revealed Preferences genannt) wird der Marktwert eines öffentlichen<br />
Gutes anhand der Beobachtung des bestehenden Markts analysiert. Das<br />
öffentliche Gut wird verglichen mit einem ähnlichen oder damit verbundenem<br />
Privatgut.<br />
Diese Methoden sind aus folgenden Gründen für die Marktwertanalyse von<br />
Wohnumfeldqualität nicht angemessen:<br />
<br />
<br />
Bei Mietwohnungen gibt es üblicherweise keine privaten Güter die<br />
anstatt oder zusammen mit dem öffentlichen Gut ‚Wohnumfeld‘<br />
konsumiert werden können.<br />
Da mit den indirekten Methoden nur reelle Güter bewertet werden<br />
können, sind hypothetische Güter (mögliche Veränderungen) mit<br />
dieser Methodenkategorie nicht analysierbar. Die möglichen<br />
Aufwertungen des Wohnumfelds sind noch nicht ausgeführt; und<br />
haben also noch kein ‚Markt‘.<br />
Die direkte Methoden<br />
eigene sich am besten<br />
für die monetäre<br />
Bewertung von<br />
Allmendegüter<br />
Deshalb wird in dieser Arbeit eine der direkten Methode angewendet.<br />
Bewertungsmethoden 35
Bewertungsmethoden<br />
Indirekte Methoden<br />
(Revealed Preference)<br />
Direkte Methoden<br />
(Stated Preference)<br />
Reisekostenansatz<br />
Hedonische<br />
Preismethode<br />
Conjoint Analysis<br />
Contingent Valuation<br />
Choice Ranking Rating<br />
Abb. 11: Methoden zur Messung der Zahlungsbereitschaften und Präferenzen ‐<br />
Nach: (Liebe, 2007) und (Banfi, et al., 2007)<br />
7.2 Contingent Valuation und Conjoint Analysis<br />
Es gibt zwei mögliche Ansätze für die Anwendung der direkten Methoden:<br />
<br />
<br />
Contingent Valuation<br />
Conjoint Analysis<br />
Die maximale<br />
Zahlungsbereitschaft<br />
wird direkt befragt<br />
7.2.1 Contingent Valuation<br />
Der kontingente Bewertungsansatz basiert auf der direkten Abfrage der<br />
Wertschätzung. Die Verbesserungen und Massnahmen werden detailliert beschrieben,<br />
wonach der Befragte sich äussern muss über seine maximale<br />
Zahlungsbereitschaft für die vorgeschlagenen Aufwertungen. Diese Methode<br />
wurde von Benedict Veuillemier (2008) in seiner Arbeit angewandt.<br />
36 Bewertungsmethoden
7.2.2 Conjoint Analysis<br />
Beim Conjoint Analysis‐Verfahren wird das Gut in einzelne Eigenschaften<br />
(Attribute) zerlegt und beschrieben. Hierdurch wird die Multidimensionalität<br />
eines Guts berücksichtigt. Je nach Level (Ausprägung) der verschiedenen<br />
Attribute entstehen mehrere Varianten für das zu verändernde Gut. 6<br />
Befragte sollen die verschiedenen Varianten abwägen. Es gibt drei Möglichkeiten<br />
für die Präferenzäusserung im Conjoint Analysis: Ranking, Rating und<br />
Choice. Bei dem Rating werden die verschiedenen Varianten Einzel bewertet<br />
und bei Ranking wird eine Rangordnung gemacht. Beim Choice Experiment<br />
müssen die Befragten die Variante auswählen, die ihren Vorstellungen am<br />
meisten entspricht.<br />
Das Conjoint Analysis Verfahren kann in mehreren Bereichen eingesetzt<br />
werden um Präferenzen zu untersuchen; so benütz Mambretti (2007) diese<br />
Methode um das Sicherheitsgefühl in und die Ästhetik von öffentlichen Parks<br />
und fiktive Gestaltungsvarianten zu bewerten. Wenn einer der Attribute<br />
einem monetären Faktor entspricht, kann die Zahlungsbereitschaft erfasst<br />
werden.<br />
Da der monetäre Aspekt eines von den (vielen) Elementen darstellt, wird, im<br />
Gegensatz zu dem Contingent Valuation‐Methode, nur diskret nach der<br />
Zahlungsbereitschaft gefragt.<br />
Das Conjoint Verfahren wird häufig benützt um Präferenzen von bestimmten<br />
Zielgruppen zu messen.<br />
Der Preisfaktor ist einer<br />
von viele Elementen<br />
und wird so nur indirekt<br />
befragt<br />
7.3 Auswahl der Methode<br />
Da bei der Conjoint Analyse davon ausgegangen wird, dass die verschiedenen<br />
Elementen entscheidend sind für die Präferenzen der Befragten, schliesst<br />
diese Methode gut an den Elementen und Bereichen der entwickelten Matrix<br />
an (Schöffel, et al., 2009). Diese Methode bietet hierdurch viele zusätzliche<br />
Informationen, die bei einer Contingent Valuation nicht erfassbar wären.<br />
(Bennett, et al., 2001)<br />
Liebe (2007) bespricht weiter folgende Vor‐ und Nachteile der Conjoint<br />
Analysis Methode gegenüber der Contingent Valuation‐Methode:<br />
6 Die Attributen entsprächen bei der Anwendung auf das Wohnumfeld Gegenstände wie<br />
Bepflanzung, Spielfläche, Hauseingang usw. Die Levels wären dann z.B. die verschiedene<br />
gestaltungsvarianten der Gegenständen.<br />
Bewertungsmethoden 37
Vorteile<br />
Spezifische Werte von Elementen können besser erfasst werden.<br />
Viele Änderungen beziehen sich auf die verschiedenen Levels der<br />
Attribute (Elemente).<br />
Der Grenznutzen der einzelnen Attribute kann ermittelt werden.<br />
Ein Grenznutzen deutet an zu wie viel zusätzlichen Nutzen eine Erweiterung<br />
des Attributes führen würde. (Baumgart, 2005)<br />
Die Befragten müssen keine Alles oder Nichts Entscheidungen<br />
treffen, sondern wählen zwischen Alternativen. Das Problem des<br />
Yea‐saying (Hinnahme) wird somit vermieden, und strategisches<br />
Antwortverhalten gemindert.<br />
Nachteile<br />
Die Entscheidungssituationen sind oft komplex.<br />
Bei Conjoint Analysis wird davon ausgegangen, dass der<br />
Gesamtwert dem Wert der Summe seiner Teile entspricht.<br />
Im Fall ‚Wohnumfeld‘ liegt aber der Gesamtwert öfter höher.<br />
38 Bewertungsmethoden
8 Anwendung des Choice‐Experiments<br />
8.1 Aufbau eines Choice Experiments<br />
Das Choice Experiment wird in verschiede Schritte aufgebaut.<br />
Zuerst werden die verschiedenen Attributes ausgewählt. Attributes sind die<br />
Elemente, die prägend sind (oder die für die Zukunft wichtig geachtet werden)<br />
für die Bewertung des Gutes. In diesem Projekt handelt es sich dabei um<br />
Elemente der Matrix wie Fahrradständer, Sitzbereich, Pflanzelemente, in<br />
Kombination mit der Mietzinserhöhung.<br />
In einem nächsten Schritt werden die (geeignete) Ausprägungen der<br />
Attributes, Levels, festgelegt wie z.B. die Anordnung der Sitzbank, eine<br />
mögliche Überdachung des Veloständers und das Ausmass der<br />
Mietzinserhöhung.<br />
Danach werden die verschieden Attributes und ihre Levels kombiniert zu<br />
Scenarios, diese sind die verschiedenen Varianten des Gutes.<br />
Schlussendlich werden zwei oder mehrere Scenarios gruppiert in Choice Sets.<br />
Aus diesen Choice Sets müssen die Befragten dann später ihre präferierten<br />
Variante auswählen. Nach einer statistischen Auswertung der Befragungsresultate<br />
kann man Rückschlüsse ziehen auf die Präferenzen der Mieter für<br />
einzelne Attributes und Levels und eine eventuelle Zahlungsbereitschaft<br />
erfassen.<br />
Elemente....<br />
...und ihre<br />
Ausprägungen ....<br />
...werden kombiniert zu<br />
Varianten...<br />
...und von den<br />
Befragten bewertet.<br />
8.2 Experimentelles Design<br />
8.2.1 Full und Fractional factorial Design<br />
Um die Effekte der einzelnen Elemente repräsentativ analysieren zu können,<br />
müssen zahlreiche Choice Sets vorgelegt werden. Für die besten Resultate<br />
sollte jeder Befragte alle Kombinationsmöglichkeiten bewerten. Dies würde<br />
die Befragten aber überfordern, da sich aus:<br />
4 Attributes mit je<br />
3 Levels<br />
3 x 3 x 3 x 3 = 3 4 = 81 Verschiedene Scenarios ergeben würden.<br />
Diese 81 Scenarios formen das Full factorial Design. Eine Reduzierung der<br />
Kombinationsmöglichkeiten ist daher erforderlich. Hierfür wird eine<br />
Anwendung des Choice‐Experiments 39
Untermenge bestimmt, das sogenannte Fractional factorial Design oder<br />
Teilfaktorplan.<br />
Fractional Designs werden anhand einer orthogonalen Methode bestimmt<br />
und werden notiert als l k – p<br />
Wobei l Anzahl der Levels<br />
k Anzahl untersuchte Faktoren (Attributes)<br />
p Grösse der Fraktion (Teil)<br />
Das orthogonale Design geht davon aus, dass wenn ein Element oft genug in<br />
Kombination mit einem Teil der Elemente gewählt wird, es wahrscheinlich<br />
auch gewählt wird, in Kombination mit anderen Elementen.<br />
8.2.2 Die Zusammenstellung der Choice Sets<br />
Bei der Zusammenstellung der Entscheidungssituationen (Choice Sets) ergibt<br />
sich ebenfalls eine Vielzahl an Kombinationsvarianten. Üblicherweise werden<br />
jeweils drei Scenarios pro Choice Set aufgenommen 7 , wovon eines den<br />
Status‐Quo (Ist‐Zustand) darstellt, und zwei Alternativen. Dies ist nötig weil:<br />
<br />
<br />
Die Entscheidung dann einer realistischen Entscheidungssituation<br />
ähnlich ist;<br />
Der Befragte dann die Möglichkeit hat ‚nein‘ zu sagen gegen Veränderungen<br />
oder einer Mietzinserhöhung.<br />
Die zwei Alternativen in jedem Choice Set werden ‚zufällig‘ ausgewählt. Jeder<br />
Befragte wird schlussendlich in dem Fragebogen 6 verschieden Choice‐Sets<br />
zur Bewertung vorgelegt.<br />
7 Eine Studie von Rolfe und Bennett (2009) erweist, dass es vorteilhaft ist mehr als zwei<br />
Alternativen zu bieten in Choice Sets, die ein Status quo‐Zustand beinhalten. Zu viele Scenarios<br />
würde der Entscheidungssituation zu Komplex machen.<br />
40 Anwendung des Choice‐Experiments
Teil III<br />
Das Wohnumfeld in Bildern<br />
Da Wohnumfeldqualität, wie im 1. Teil behandelt wurde, neben der Nutzungsqualität<br />
auch eine Gestaltungsqualität beinhaltet und die Gestaltung im<br />
Grunde eine visuelle Variable ist, scheint der Einsatz von Bildern für die Untersuchung<br />
selbstverständlich. Die sogenannte visuelle Kommunikation bietet<br />
zudem verschiedene Vorteile gegenüber einem textuellen Informationenaustausch.<br />
Allerdings gibt es auch einige Einschränkungen, die in der Kommunikation<br />
mit Bildern betrachtet werden sollten.<br />
9 Bilder als Kommunikationsmittel<br />
9.1 Potentiale und Einschränkungen<br />
Potentiale<br />
Begriffe wie Aufwertung, Qualität sowie Sicherheit und Gemütlichkeit haben<br />
nicht für jeden die gleiche Bedeutung. Vor allem zwischen Fachleuten und<br />
‚Laien‘ kann bei ihrer Interpretation eine grosse Diskrepanz auftreten. Um<br />
diese Kommunikationslücke zu überbrücken, werden Bilder eingesetzt. Bilder<br />
sind, mehr als Text, geeignet abstrakte Informationen zu vermitteln. Bilder<br />
fördern zudem die Vorstellungskraft des Betrachters.<br />
Bilder vereinfachen die<br />
Kommunikation mit<br />
den Befragten<br />
Auch bei der Beschreibung von Aufwertungsmassnahmen sorgen Bilder für<br />
eine einfachere und schnellere Erläuterung, anstatt den sonst vielen Wörtern.<br />
Mambretti argumentiert der Einsatz von Bildern in Befragungen damit, dass<br />
Aspekte die in einer verbalen Beschreibung nicht explizit beschrieben werden,<br />
aufgefüllt werden durch die eigene Phantasie der Befragten (Mambretti,<br />
2007), Bilder erlauben diesen Spielraum nicht. Erfahrungen zeigen zudem,<br />
dass es Befragten bei einem konkreten Bild leichter fällt, Stellung zu nehmen<br />
gegenüber den vorgeschlagenen Veränderungen (Warren‐Kretzschmar,<br />
2007).<br />
Bilder als Kommunikationsmittel 41
Laut Bennett würde eine Visuelle Unterstützung der Befragung das Choice<br />
Experiment (Siehe Kapitel 8) attraktiver machen für den Befragten und sorgt<br />
so für ein besseres Verständnis (Bennett, et al., 2001) der Fragen.<br />
Baum<br />
Abb. 12:<br />
eindeutig<br />
Für das Wort Baum gibt es viele Interpretationen, ein Bild ist jedoch<br />
Bilder sind Komplex<br />
Einschränkungen<br />
Bilder besitzen aber eine hohe Komplexität durch die grosse Menge an Informationen,<br />
die simultan und ungeordnet übermittelt wird. Unser Gehirn kann<br />
diese Komplexität nicht fassen und unterscheidet die relevante von der nicht<br />
relevanten Information durch eine sogenannte aktive Selektionsleistung.<br />
Diese Selektion führt dazu, dass bestimmte Elemente von Bildern gesehen<br />
aber nicht wirklich wahrgenommen werden. Je vertrauter man in einer Umgebung<br />
ist, desto mehr Elemente werden ausgeblendet. Es werden vor allem nur<br />
noch die Elemente wahrgenommen, die Bewegen oder Veränderungen<br />
unterliegen.<br />
42 Bilder als Kommunikationsmittel
Bei Bildern wird zudem die vielfältige Realität reduziert auf das ‚Sehen‘. Ein<br />
statisches Bild kann also nie eine dynamische Wirklichkeit wiedergeben. Es<br />
fehlt das Geräusch von spielenden Kindern, der Duft von Blumen oder das<br />
Wahrnehmen vom jahreszeitlichen Rhythmus der Natur. Diese Elemente<br />
würden jedoch bei einer verbalen Umschreibung der Verbesserungsmassnahmen<br />
ebenfalls fehlen, so dass dies nicht gegen den Einsatz von<br />
Bildern spricht. Dieser Faktor soll jedoch berücksichtigt werden.<br />
Bilder versus Realität<br />
9.2 Die Wahrnehmung von Bilder<br />
Weiter ist zu beachten, dass genauso wie beim Wohnumfeld selber, die Wahrnehmung<br />
von Bildern beeinflusst wird durch soziale und kulturelle Hintergründe,<br />
Fachwissen und so weiter. Diese Heterogenität der Betrachter führt<br />
zu einer heterogenen Interpretation der Visualisierungen.<br />
Zwischen Wahrnehmung und Bewertung<br />
Unterstehendes Schema zeigt wo der Ersteller der Bilder ihre Repräsentativität<br />
beeinflussen kann, und wo die Subjektivität der Befragten mitspielt in<br />
der letztendlichen Zahlungsbereitschaft.<br />
Es zeigt, dass die Fachperson verantwortlich ist für eine qualitative Gestaltung<br />
des Wohnumfelds und deren repräsentativen Visualisierung, aber trotzdem<br />
die Zahlungsbereitschaft nur teilweise beeinflussen kann.<br />
Bilder als Kommunikationsmittel 43
Entwurfidee<br />
• Repräsentativität des gewählten Blickwinkels<br />
•Optische Klarheit<br />
• Genauigkeit<br />
• Massstab<br />
FACHPERSON<br />
Visualisierung<br />
•Jahreszeit / Licht‐ und Wetterverhältnisse<br />
•Präsentation<br />
• Darstellungsmethode<br />
FACHPERSON<br />
Wahrnehmung<br />
• Kulturelle Hintergrung<br />
• Ortskenntnisse und ‐verbundeheit<br />
• Gemütszustand<br />
BEFRAGTE<br />
Interpretation<br />
•Alter / Familiensituation<br />
• Interesse für Gestaltung<br />
• Bewertung der Ist‐Zustand<br />
• Frühere Wohnumfelderfarungen<br />
BEFRAGTE<br />
Bewertung<br />
• Finanzielle Möglichkeiten<br />
•Grund Wohnungswahl<br />
•Eigene Bedürfnisse<br />
BEFRAGTE<br />
Zahlungsbereitschaft<br />
Abb. 13:<br />
Bewertungsprozess (eigene Darstellung)<br />
44 Bilder als Kommunikationsmittel
9.3 Allgemeine Kriterien für Visualisierungen<br />
Um den ganzen Prozess von der Idee bis zur Wahrnehmung und Bewertung<br />
auf das richtige Gleis zu führen sollen folgende Kriterien zur Erstellung der<br />
Bilder in Betracht genommen werden.<br />
Äquivalente Reaktion<br />
„Eine Visualisierung sollte beim Betrachter eine Reaktion hervorrufen, die der<br />
Reaktion auf den Anblick des Projekts in der Realität im Wesentlichen<br />
entspräche.“ (Appleyard, 1997)<br />
Hierzu hat Stephen Sheppard bereits 1989 fünf allgemeine Grundsätze aufgestellt<br />
die die Akzeptanz der Betrachter berücksichtigen:<br />
Repräsentativer Charakter: Visualisierungen sollten typische oder<br />
wichtige Ansichten/Voraussetzungen abbilden.<br />
Genauigkeit: Visualisierungen sollten das faktische oder erwartete<br />
Erscheinungsbild simulieren (zumindest für die Faktoren, die<br />
beurteilt werden sollen).<br />
Optische Klarheit: Details, Bestandteile und Gehalt der<br />
Visualisierung sollten deutlich erkennbar sein.<br />
Interesse: Die Visualisierung sollte das Interesse des Publikums<br />
wecken und möglichst für längere Zeit fesseln.<br />
Legitimität: Die Visualisierung sollte sich rechtfertigen lassen und<br />
ihr Genauigkeit nachweisbar sein.<br />
Komplexität reduzieren<br />
Die Komplexität der Bilder und damit die benötigte aktive Selektionsleistung<br />
soll reduziert werden, insofern den oben stehenden Kriterien nicht widersprochen<br />
werden. Nun stellt sich die Frage, wie Bilder aufgebaut werden<br />
können, damit wir die richtige Selektion machen bzw. die richtige Information<br />
als relevant einordnen.<br />
Aktive<br />
Selektionsleistung<br />
reduzieren<br />
<br />
<br />
<br />
Nicht relevante Details sollen weggelassen werden.<br />
Bilder dürfen nicht überladen sein; z.B. durch darstellen von vielen<br />
menschlichen Gestalten.<br />
Die Setzung eines verbalen Kontexts lenkt die Gedanken der<br />
Betrachter, z.B. in Form von Über‐ oder Unterschriften<br />
Bilder als Kommunikationsmittel 45
Realitäts‐ und Detaillierungsgrad<br />
„People will be realistic if you are. “ (Sheppard, 1989)<br />
Je detaillierter, desto<br />
objektiver das Bild<br />
Farben sind wichtige<br />
Details<br />
Ein höherer Abstraktionsgrad führt zu Elementen, die unbekannt oder vage<br />
bleiben. Diese Lücken werden durch die (subjektive) Vorstellungen der<br />
Betrachter ausgefüllt und können so zu falschen Interpretationen führen<br />
(Appleton, et al., 2003). Es fehlt Laien die Übung im Umgang mit solchen<br />
abstrakteren Darstellungen.<br />
Ein höherer Detailgrad hilft zudem den Befragten sich besser in die<br />
Vorgeschlagene Gestaltung ein zu leben.<br />
Verwendung von Farben<br />
Die Verwendung von Farben ist eine Art Detaillierung und hilft dem<br />
Betrachter verschiedene Elemente voneinander unterscheiden zu können.<br />
Manchmal sind Farben (das Bunte) wichtige Bestandteile der Gestaltung eines<br />
Freiraums, eine Visualisierung in Graustufen würde dann wichtige Farbakzenten<br />
verbergen. Das Verwenden von realistischen Farben ist also unerlässlich<br />
für eine repräsentative Wiedergabe der Entwurfe / Entwurfsvarianten.<br />
Abb. 14:<br />
Ein zu abstraktes Bild (http://www.competitionline.de)<br />
46 Bilder als Kommunikationsmittel
Abb. 15:<br />
Ein Realitätsnahes, aber überladenes Bild (West8)<br />
Bilder als Kommunikationsmittel 47
10 Darstellungsmethoden und –techniken<br />
Es gibt aber weder eine eindeutige Erfüllung obenstehender Kriterien noch<br />
eine eindeutige ‚Darstellungsart‘ die in jeder Situation eingesetzt werden<br />
kann. Je nach Ziel, werden andere Ansprüche an die Bildern gestellt und<br />
braucht es dementsprechend andere Visualisierungsmethoden und Präsentationstechniken.<br />
In diesem Kapitel werden die Unterschiede zwischen den<br />
Methoden, ihre Vor‐ und Nachteile und ihre Einsetzbarkeit in dieser Arbeit<br />
besprochen.<br />
10.1 Unterschiedliche Ziele – Unterschiedliche Ansprüche<br />
Obwohl das dargestellte (das Wohnumfeld, ein der Bereiche oder Elemente)<br />
immer das gleiche ist, kann es doch zu verschieden ‚Bildern‘ führen, da ein Bild<br />
sich zerlegen lässt in drei Komponenten.<br />
Was ist ein Bild<br />
10.1.1 Bildkomponenten<br />
Diese Komponente sind: (Bild‐)<br />
<br />
<br />
<br />
Träger: das benützte Medium; z.B.: Leinwand, Bildschirm, Papier,…;<br />
Objekt: die Darstellung (Präsentation): das was auf dem Bildträger<br />
sichtbar wird;<br />
Sujet: der wirkliche, dargestellte Gegenstand.<br />
Das Bildobjekt und der Träger werden immer im Verbund gesehen. Eine Darstellung<br />
kann erst Objekt sein, wenn ein Medium benützt wurde. Das<br />
Zusammenspiel von Bildträger und –objekt wird oft als Bild bezeichnet.<br />
Visualisieren beinhaltet das verwalten der visuellen Einheiten und zweitens<br />
das Präsentieren der visuellen Eigenschaften. Das Umgehen mit dem Inhalt<br />
(eine wahrhaftige Wiedergabe) ist also genauso wichtig wie die Art und<br />
Gestaltung der Präsentation. (Mambretti, 2007)<br />
48 Darstellungsmethoden und –techniken
Abb. 16:<br />
Bildobjekt und ‐träger sind nur eine Repräsentation von der<br />
Wirklichkeit, dem Sujet (René Magritte)<br />
Darstellungsmethoden und –techniken 49
Bei Befragungen soll<br />
das Gesamtbild und die<br />
Nutzungen deutlich<br />
werden<br />
10.1.2 Bilder für die Zahlungsbereitschaftsanalyse<br />
Die Bilder für die Zahlungsbereitschaftsanalyse sollten vor allem:<br />
Einen Gesamteindruck des entsprechenden Bereichs übermitteln;<br />
Das Resultat von dem Nutzungs‐ und Gestaltungskonzept<br />
darstellen;<br />
Die mögliche Nutzungen herausheben.<br />
Für Befragungsbilder ist vor allem folgendes zu betrachten: je realistischer die<br />
Visualisierung (grosse Ähnlichkeit mit repräsentierten Umgebung und/oder<br />
Veränderungen), desto zuverlässiger sind die Reaktionen und Bewertungen.<br />
Abb. 17:<br />
Mögliche Visualisierungstechnik für Befragungsbilder<br />
(http://www.competitionline.de)<br />
50 Darstellungsmethoden und –techniken
10.1.3 Didaktische Bilder<br />
Neben Bilder für Präferenzerfassungen beinhaltet einen weiteren Schritt der<br />
Forschungsarbeit des <strong>IRAP</strong> die Erstellung von Beratungsgrundlagen für<br />
Gemeinden. Diese Beratungsgrundlagen bestehen teilweise aus Beispielen,<br />
dargestellt durch Bilder.<br />
Didaktische Bilder<br />
sollen vor allem die<br />
einzelne Aspekten<br />
zeigen.<br />
Diese Visualisierungen haben eine didaktische Rolle und sollten folgende<br />
Aspekte hervorheben:<br />
<br />
<br />
Die Effekte der einzelnen Elementen auf dem dargestellte Bereich<br />
oder dem gesamten Wohnumfeld;<br />
Das Konzept, dass hinter der Nutzung und Gestaltung steckt<br />
Abb. 18:<br />
Mögliche Visualisierungstechnik für didaktische Bilder<br />
(http://www.competitionline.de)<br />
In beiden Anwendungen ist das Sujet, nämlich das Wohnumfeld bzw. dessen<br />
Bereiche oder Elemente, das gleiche. Der Bildträger (das Medium) und das<br />
Bildobjekt (die Darstellung) können aber, je nach Ziel, unterschiedlich sein.<br />
Darstellungsmethoden und –techniken 51
10.2 3D‐Simulationen versus Bearbeitung fotographische Bilder<br />
Die verschiedenen Darstellungsmethoden werden vor allem geprägt durch<br />
ihre unterschiedliche Entstehungsweise und die dafür benötigten Materialien<br />
und/oder Software. Die Methoden können in zwei grosse Kategorien<br />
unterteilt werden, nämlich die Analoge Darstellungen und die digitale<br />
Visualisierungen. Es können aber auch Mischformen entstehen wenn z.B. von<br />
Hand gezeichnete Elementen in digitale Bilder eingebracht werden.<br />
Da von Hand visualisierten Situationen mehr ‚Stilabhängig‘ sind und öfter<br />
abstrakt bleiben, werden diese Methoden, in Rahmen dieser Arbeit, keine<br />
weitere Betrachtung geschenkt.<br />
10.2.1 Fotomontagen und ‐kollagen<br />
Bei Fotokollagen und ‐montagen wird ein fotographisches Bild als Basis benützt<br />
und danach bearbeitet. Bildbearbeitungssoftware wie CorelDRAW und<br />
Adobe Photoshop werden hierfür häufig verwendet.<br />
Die Vorteile von diesen <strong>Technik</strong>en sind, dass:<br />
<br />
<br />
<br />
Die verschiedenen Möglichkeiten (Varianten) einfach ein‐ und ausgeblendet<br />
werden können;<br />
Für wenige Bilder der Aufwand relativ gering ist;<br />
Die Software einfach zu handhaben ist.<br />
Die Nachteile liegen darin, dass<br />
<br />
<br />
<br />
Die Elementen zuerst bearbeitet werden müssen (Schatten, Jahreszeit,…);<br />
Jeder Standpunkt neu gemacht werden muss;<br />
Die Fähigkeiten und Erfahrungen des Bearbeiters die Qualität der<br />
Bilder beeinflusst.<br />
10.2.2 3D‐Simulationen<br />
Mit 3D‐CAD‐Programme (Computer Aided Design) wie AutoCAD, ArchiCad,<br />
VectorWorks,.... wird eine Umgebung von ein tabula rasa aufgebaut.<br />
Zuerst werden dreidimensionale Volumenmodelle erstellt, danach werden<br />
Materialien zugewiesen und Lichtquellen, sowie die Position und Blickrichtung<br />
bestimmt (Rendering).<br />
52 Darstellungsmethoden und –techniken
Als Vorteile sind zu nennen:<br />
<br />
<br />
Verschiedene Gesichtspunkte (sowohl in Jahreszeit, Tag‐Nacht,<br />
Blickwinkel, usw.) sind schnell und einfach zu generieren;<br />
Die Visualisierungen haben keine Grenzen und/oder Zentren.<br />
Folgende Nachteile sind aber zu betrachten:<br />
<br />
<br />
Für nur wenige Visualisierungen, lohnt sich der Aufwand nicht;<br />
Die Software ist nicht sehr zugänglich und erfordert in der Handhabung<br />
einige Erfahrung.<br />
Abb. 19: 3D‐Visualisierung (Mambretti, 2007)<br />
10.3 Auswahl der Methode<br />
Die Bilder für die Zahlungsbereitschaftsanalyse zeigen nur relativ kleine Veränderungen<br />
am Wohnumfeld, andere Konstanten wie Gebäude werden<br />
behalten. Deswegen sind fotographische Bilder als Basis sehr geeignet.<br />
Anhand dieser Status Quo‐Bilder und einer ‚Bibliothek‘ von Elementen,<br />
werden mittels eines geeigneten Bildbearbeitungsprogramms, die Scenarios<br />
erstellt.<br />
Darstellungsmethoden und –techniken 53
Fotomontagen bieten zusätzlich folgende Vorteile:<br />
<br />
<br />
<br />
Der (foto)realistische Qualität der Bilder;<br />
Der Zugänglichkeit und der Benutzerfreundlichkeit von Adobe<br />
Photoshop;<br />
Die Anzahl der Bilder ist zu gering um eine 3D‐Simualation auf zu<br />
bauen.<br />
Abb. 20: Ein Fotokollage<br />
10.4 Fotokollage und –montage<br />
Bei den Fotomontagen wird ein digitales Bild als Basis Benützt. Bilder oder<br />
Sichten von 3D‐Visualisierungen der Elemente werden in dem Bild eingefügt.<br />
Die Ergänzungen werden perspektivisch angepasst, ergänzt mit digital<br />
gezeichnete Elementen und Schatten. Als Resultat ergeben sich Bilder die ein<br />
harmonisches Gesamtbild darstellen, wo aber doch merkbar ist, dass es sich<br />
um eingefügte Elemente, also fiktive Situationen, handelt. Das verwendete<br />
Programm ist Adobe Photoshop CS4.<br />
54 Darstellungsmethoden und –techniken
Ein Beispiel<br />
Abb. 21:<br />
Aufwertung eines Eingangsbereichs (Eigene Darstellung)<br />
Darstellungsmethoden und –techniken 55
Teil IV<br />
Erhebungsdesign<br />
Die Daten zur Zahlungsbereitschaft und Präferenzen für eine Verbesserung<br />
des Wohnumfelds werden mit einer Haushaltbefragung erhoben. Im ersten<br />
Kapitel wird die untersuchte Überbauung kurz beschrieben und der Zustand<br />
des Wohnumfelds illustriert und bewertet. Der Fragebogen basiert auf den<br />
Ergebnisse der 3 vorangehenden Teilen und enthält Bilder von<br />
Wohnumfeldbereiche, die auf Basis von Attributes und Levels zusammengestellt<br />
wurden. In Kapitel 12 werden ausgewählte Bereiche und Scenarios<br />
vorgestellt. Ein Pretest gibt Ausschluss über die Kompatibilität des<br />
Fragebogen (siehe Kapitel 13). Zum Schluss werden die möglich zu erwarten<br />
Resultate, bei einer vollständigen Erhebung, besprochen.<br />
11 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität<br />
11.1 Portrait<br />
Das Untersuchte Wohnumfeld befindet sich in Dulliken (SO) an dem Alte<br />
Landstrasse 24/26 und Neumattstrasse 25/27 & 29/31 und ist Eigentum der<br />
Surwohl AG. Die Überbauung wurde 1963 fertiggestellt und die meiste<br />
Wohnungen kürzlich renoviert.<br />
Auf der Westseite wird die Parzelle mit einer hohen Lorbeerhecke von den<br />
Nachbarn völlig abgeschirmt. Eine freundlichere, gemischte Hecke markiert<br />
die östliche Grenze der Parzelle. Entlang dieser Hecke führt der Weg zu den<br />
Parkplätzen und der Tiefgarage von Haus 2. In Höhe von Haus 2 ist dieser Weg<br />
nur für den nicht motorisierten Verkehr zugänglich.<br />
56 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität
Abb. 22: Luftbild der Siedlung (Quelle: Google Earth)<br />
Durch die Ost‐West Orientierung von Gebäude 1 und 2, wird der Freiraum<br />
aufgeteilt in 3 kleinere, und dadurch weniger nutzbare, Bereiche.<br />
Die drei Häuser (6 Eingänge) haben insgesamt 39 Wohnungen, variierend<br />
zwischen 1 ‐ 4 Zimmerwohnungen und einige Attika‐Wohnungen. Es gibt eine<br />
sehr differenzierte Bewohnergruppe: von jungen Pärchen über Alleinstehenden,<br />
Familien mit Kinder und ältere Leute mit verschiedensten Hintergründe.<br />
Die Wohnungen und<br />
ihre Bewohner<br />
11.2 Auswahlkriterien<br />
Die Überbauung und ihr Wohnumfeld ist deshalb interessant für diese Arbeit<br />
da: (1) ein mögliches finanzielles Potential bei den Mieter vorhanden ist, (2)<br />
die Grösse der Siedlung abweicht von den bis jetzt betrachteten, (3) eine<br />
Aufwertung des Wohnumfelds absolut notwendig wäre.<br />
Finanzielles Potential<br />
Obwohl billigere Wohnungen in benachbarten Häuser leer stehen, entscheiden<br />
Leute sich trotzdem für eine, etwas elegantere, Wohnung in der Alte<br />
Landstrasse 24/26 und Neumattstrasse 25/27 & 29/31. Dies lässt vermuten,<br />
dass das finanzielle Potential seitens der Bewohnern da ist und sie sich<br />
vielleicht sogar für eine Mietzinserhöhung für Wohnumfeldaufwertungen<br />
entscheiden.<br />
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 57
Grösse der Überbauung<br />
Da in das Gesamtprojekt Wohnumfeldverbesserung bis jetzt vor allem grössere<br />
Siedlungen in Städtischen Kontext betrachtet wurden, ist es interessant<br />
herauszufinden welche Möglichkeiten sich bei kleineren Überbauungen (mit<br />
geringerer Fläche), in Gemeinden ergeben. Auch hier ist Wohnumfeldqualität<br />
wichtig.<br />
Zustand des Wohnumfelds<br />
Obwohl die verfügbare Fläche relativ gross ist, wurde das Potential für gemeinschaftliche<br />
Bereiche nicht genützt. Nur einige vereinsamte Bäume,<br />
wenige Pflanzen und einige Blumentöpfe zieren die leere Rasenfläche und<br />
identitätslose Eingänge. Die Elemente die anwesend sind (ein Picknick‐Bank,<br />
ein Sandkasten, Tischtennis,....) sind meist vernachlässigt und das gesamte,<br />
durch Parkplätze geprägte, gemeinschaftliche Wohnumfeld macht eine<br />
unbelebte Eindruck.<br />
58 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität
Abb. 23:<br />
Ein mangelndes Wohnumfeld (Eigene Aufnahmen)<br />
11.3 Beschreibung der Wohnumfeldbereiche<br />
11.3.1 Wohnungsbezoger Bereich<br />
Alle Wohnungen sind ausgerüstet mit einem Balkon. Sie sind jeweils mit<br />
Trennwänden abgeschirmt von den Nachbarn und geschützt vor Einsicht von<br />
der Strasse oder den gemeinschaftlicher Bereich. Terrassen sowie Gärten am<br />
Haus und Mietergärten sind nicht vorhanden.<br />
Das wohnungsbezogen Bereich wird als einzige oft benützt. Nicht nur bei<br />
schönem Wetter, auch bei Regen sind die süd‐ oder westorientierte Balkone<br />
angenehm zum verweilen, da die Wände und Sonnestoren genug Schutz<br />
bieten.<br />
Abb. 24: Die häufig benützten Balkone bieten die einzige Identifikationsmöglichkeiten<br />
(Eigene Aufnahmen)<br />
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 59
11.3.2 Hauseingangsgemeinschaft<br />
Die Hauseingänge (Eingang zu maximal 9 Wohnungen) sind funktionell<br />
allgemein mager Gestaltet. Nur bei Nr. 27, zieren einige ungeordnete<br />
Blumentopfe und Pflanzen den Eingangsbereich.<br />
Abb. 25:<br />
Die Eingangsbereiche sind wenig attraktiv (Eigene Aufnahmen)<br />
Der Veloabstellplatz befindet sich jeweils in den Untergeschossen der<br />
Gebäude. Es stehen jedoch zwei verlorene und unbenützte Fahrradständer<br />
beim Eingangsbereich vom mittleren Haus.<br />
Abb. 26: Die Fahrradabstellplätze befinden sich im UG und sind deshalb<br />
Diebstahlsicher<br />
60 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität
11.3.3 Siedlungsgemeinschaft – Funktionsbestimmt<br />
Zwischen Haus 1 und 2 befindet sich ein vernachlässigter Sandkasten; das<br />
einzige intakte Spielgerät für Kinder befindet sich auf den Rasenflächen<br />
zwischen Haus 2 und 3. Ab und zu sieht man Kinder velofahren zwischen den<br />
Gebäuden, die Mutter sitz auf dem Boden, da im ganzen Wohnumfeld nur ein<br />
brauchbarer Sitzbank vorhanden ist. Fussballspielen ist verboten; für die ältere<br />
Jugend bleibt nur ein alter Tischtennistisch übrig, der kaum benützt wird.<br />
Abb. 27:<br />
Nur ein Spielgerät und ein Picknickbank machen den funktionsbestimmte<br />
Teil des Wohnumfelds aus.<br />
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 61
11.3.4 Siedlungsgemeinschaft – Nutzungsoffen<br />
Der grösste Teil des Freiraums besteht aus einfacher Wiese und ist in diesem<br />
Sinne Nutzungsoffen. Leider fehlen die nötige Bepflanzung und gliederende<br />
Elemente um den Raum nutzbar, funktionell und aneignungsfähig zu machen.<br />
Die halb‐unterirdische Garagen erschweren die Bepflanzung und prägen so<br />
die Gestaltung des gemeinschaftlichen Bereichs mit.<br />
Abb. 28: Ein zu offener nutzungsoffen Bereich<br />
11.4 Die Bewertung<br />
Die Bewertung der Nutzungs‐ und Gestaltungsqualität dieses Wohnumfelds<br />
geschieht anhand der dafür vorhergesehenen Matrix. Für die einzelnen Zellen<br />
wird jeweils eine Bewertung von 1‐6 gegeben (sehr schlecht, schlecht, eher<br />
schlecht, eher gut, gut, sehr gut); Elementen, die nicht anwesend sind werden<br />
mit 0 bewertet. Für Mietergärten wäre die Siedlung zu klein, und die Fahrräder<br />
können im Untergeschoss abgestellt werden, diese Elementen sowie die<br />
Sonderelementen werden deswegen nicht bewertet. Die Pflanzelementen<br />
können nicht nach allen Kriterien bewertet werden, diese Zellen werden mit x<br />
ausgefüllt.<br />
Der Zielwert entspricht die maximal erreichbare Bewertung; mit der<br />
Zielerreichungsgrad wird angegeben inwiefern das untersuchte Wohnumfeld<br />
die Kriterien der Matrix insgesamt erfüllt.<br />
62 Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität
Nutzungsqualität<br />
Kriterien<br />
Gestaltqualität<br />
ökol.<br />
Qual.<br />
Bereiche<br />
Wohnungsbezogen<br />
Hauseingangsgemeinschaft<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Siedlungsgem.<br />
Nutzungsoffen<br />
Elemente<br />
Räumliche An‐<br />
& Zuordnung<br />
Angemes‐sene<br />
Grösse<br />
Art des<br />
Angebotes<br />
Nutzbarkeit als<br />
sicherer Raum<br />
Terrassen & ebenerdige Balkone 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Mietergärten (% Wohnungen) x x x x x x x x x<br />
Garten am Haus 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0<br />
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Eingangsberiech 3 5 4 5 2 2 1 3 1<br />
Veloabstellplatz x x x x x x x x x<br />
Horizontale Pflanzelemente 1 2 x x 1 x x x 1<br />
Solitäre Pflanzelemente 2 x x x 2 x x x 2<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 4 4 3 4 3 4 2 2 2<br />
Kleinkinderfläche 3 3 1 4 1 2 1 1 1<br />
Kinderfläche 4 4 4 5 4 3 3 4 1<br />
Jugendfläche 1 1 1 3 1 1 2 2 1<br />
Rückzugsfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Aufenthaltsbereiche & Sitzplätze 4 4 2 4 3 2 1 2 1<br />
Horizontale Pflanzelemente 2 2 x x 1 x x x 1<br />
Solitäre Pflanzelemente 4 x x x 3 x x x 2<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 1 1 1 3 1 1 1 4 3<br />
Begegnungszonen 2 4 1 4 1 1 2 2 1<br />
Multifunktions‐&<br />
0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
A i flä h<br />
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0<br />
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Raumgestalt<br />
Raumgefüge<br />
Identifikation<br />
Material<br />
Summe 27 23 13 27 20 14 12 17 15<br />
Zielwert 138 108 84 84 132 84 84 84 132<br />
90 63 15<br />
Gewicht 40% 40% 20%<br />
Total Zielwert 345.6 64.2<br />
Zielerreichungsgrad 19%<br />
Tab. 3:<br />
Das Wohnumfeld bewertet nach der Matrix von Schöffel et al.(2009)<br />
Die Überbauung und ihr Wohnumfeldqualität 63
12 Wahl der Sichte, Attributes und Levels<br />
Als Basis für die Befragung mit der Choice Experiment Methode wird die am<br />
<strong>IRAP</strong> entwickelte Bewertungsmatrix (Schöffel, et al., 2009) verwendet. Die<br />
Attributes und Levels werden so ausgewählt, dass sie den Elemente und<br />
Kriterien der Matrix entsprechen. Jede Sicht stellt ein der Wohnumfeldbereiche<br />
dar.<br />
Die Kombination von allen Attributes und Levels pro Sicht wird in einem Full<br />
factorial Design dargestellt. Dies ergibt die Bildprofile für alle möglichen<br />
Scenarios. Danach werden die Bildprofile des Fractional factorial Designs<br />
aufgelistet. Nur diese Bildprofile werden erstellt und in den Fragebögen<br />
verwendet. Für eine Übersicht der verwendeten Scenarios, siehe Anhang.<br />
Der Mietzinserhöhung ergibt sich aus der Summe der grob geschätzten<br />
Kosten für die einzelnen Levels.<br />
64 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
12.1 Sicht 1: Der Kinderspielplatz mit Sitzbereich<br />
Dieses erste Bild wurde zwischen den Häuser 1 und 2 gemacht. Hier befindet<br />
sich die Kleinkinderfläche der Überbauung und einen Sitzplatz.<br />
Abb. 29: Sicht 1 ‐ Der Status‐Quo<br />
Bei den Scenarios für diesen Beriech werden folgenden Attributes und Levels<br />
definiert:<br />
Attributes<br />
Levels<br />
Spielfläche Sp Status Quo 0<br />
Neue Sandkasten 1<br />
Sandkasten und Wip 2<br />
Sitzplatz Si Status Quo 0<br />
Neuer Bank 1<br />
Sitzbereich mit Picknick‐Tisch 2<br />
Bepflanzungen Bp Status Quo 0<br />
Horizontale Bepflanzungen 1<br />
Tab. 4:<br />
Sicht 1 ‐ Die Attributs und Levels<br />
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 65
Abb. 30:<br />
Sicht 1 ‐ Die Attributes und Levels<br />
66 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
Es werden in die Verbesserungsmassnahmen hauptsächlich folgende<br />
Elemente und Kriterien berücksichtigt:<br />
Räumliche An‐ &<br />
Zuordnung<br />
Nutzungsqualität<br />
Angemes‐sene<br />
Grösse<br />
Art des<br />
Angebotes<br />
Nutzbarkeit als<br />
sicherer Raum<br />
Kriterien<br />
Raumgestalt<br />
Gestaltqualität<br />
Raumgefüge<br />
Identifikation<br />
Material<br />
ökol.<br />
Qual.<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Kleinkinderfläche Sp 1/2 Sp 2 Sp 1 Sp 2<br />
Kinderfläche<br />
Jugendfläche<br />
Rückzugsfläche<br />
Aufenthaltsbereiche &<br />
Sitzplätze<br />
Si 1/2 Si1/2 Si 2 Si 2<br />
Horizontale Pflanzelemente Bp 1 Bp 1 Bp 1<br />
Solitäre Pflanzelemente<br />
Raumgliedernde vert. Elemente<br />
Bp 1<br />
Tab. 5:<br />
Sicht 1 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix<br />
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 67
Die Full und Fractional factorial Designs<br />
Sicht 1 ‐ Full Factorial Design<br />
Nr. Bepflanzung Spielfläche Sitzplatz Bildprofiel Preis<br />
1.1 Status Quo Status Quo Status Quo 1Bp0Sp0Si0 Fr. 0.00<br />
1.2 Status Quo Status Quo Bank 1Bp0Sp0Si1 Fr. 1.00<br />
1.3 Status Quo Status Quo Sitzplatz 1Bp0Sp0Si2 Fr. 9.00<br />
1.4 Status Quo Sandkasten Status Quo 1Bp0Sp1Si0 Fr. 3.00<br />
1.5 Status Quo Sandkasten Bank 1Bp0Sp1Si1 Fr. 4.00<br />
1.6 Status Quo Sandkasten Sitzplatz 1Bp0Sp1Si2 Fr. 12.00<br />
1.7 Status Quo Sandkasten + WipStatus Quo 1Bp0Sp2Si0 Fr. 10.00<br />
1.8 Status Quo Sandkasten + WipBank 1Bp0Sp2Si1 Fr. 11.00<br />
1.9 Status Quo Sandkasten + WipSitzplatz 1Bp0Sp2Si2 Fr. 19.00<br />
1.10 hor. Bepfl. Status Quo Status Quo 1Bp1Sp0Si0 Fr. 7.00<br />
1.11 hor. Bepfl. Status Quo Bank 1Bp1Sp0Si1 Fr. 8.00<br />
1.12 hor. Bepfl. Status Quo Sitzplatz 1Bp1Sp0Si2 Fr. 16.00<br />
1.13 hor. Bepfl. Sandkasten Status Quo 1Bp1Sp1Si0 Fr. 10.00<br />
1.14 hor. Bepfl. Sandkasten Bank 1Bp1Sp1Si1 Fr. 11.00<br />
1.15 hor. Bepfl. Sandkasten Sitzplatz 1Bp1Sp1Si2 Fr. 19.00<br />
1.16 hor. Bepfl. Sandkasten + WipStatus Quo 1Bp1Sp2Si0 Fr. 17.00<br />
1.17 hor. Bepfl. Sandkasten + WipBank 1Bp1Sp2Si1 Fr. 18.00<br />
1.18 hor. Bepfl. Sandkasten + WipSitzplatz 1Bp1Sp2Si2 Fr. 26.00<br />
Sicht 1 ‐ Fractional Factorial Design<br />
Nr. Bepflanzung Spielfläche Sitzplatz Bildprofiel Preis<br />
1.1 Status Quo Status Quo Status Quo 1Bp0Sp0Si0 Fr. 0.00<br />
1.3 Status Quo Status Quo Sitzplatz 1Bp0Sp0Si2 Fr. 9.00<br />
1.5 Status Quo Sandkasten Bank 1Bp0Sp1Si1 Fr. 4.00<br />
1.7 Status Quo Sandkasten + WipStatus Quo 1Bp0Sp2Si0 Fr. 10.00<br />
1.9 Status Quo Sandkasten + WipSitzplatz 1Bp0Sp2Si2 Fr. 19.00<br />
1.11 hor. Bepfl. Status Quo Bank 1Bp1Sp0Si1 Fr. 8.00<br />
1.13 hor. Bepfl. Sandkasten Status Quo 1Bp1Sp1Si0 Fr. 10.00<br />
1.15 hor. Bepfl. Sandkasten Sitzplatz 1Bp1Sp1Si2 Fr. 19.00<br />
1.17 hor. Bepfl. Sandkasten + WipBank 1Bp1Sp2Si1 Fr. 18.00<br />
Tab. 6:<br />
Sicht 1 ‐ Full und fractional factorial Design<br />
68 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
12.2 Sicht 2: Der Eingangsbereich<br />
Der Eingangsbereich von Haus 1, wird geprägt durch parkierte Autos.<br />
Abb. 31:<br />
Sicht 2 ‐ Der Status‐Quo<br />
Bei den Scenarios für diesen Beriech werden folgenden Attributes und Levels<br />
definiert:<br />
Attributes<br />
Levels<br />
Zugangsweg Zw Status Quo 0<br />
Neuer Belag und Pflanzen 1<br />
Parkplatz Pp Status Quo 0<br />
Neuer Belag und Pflanzen 1<br />
Bepflanzung Bp Status Quo 0<br />
Solitär 1<br />
Sitzbank Si Status Quo 0<br />
Bank 1<br />
Tab. 7:<br />
Sicht 2 ‐ Die Attributs und Levels<br />
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 69
Abb. 32:<br />
Sicht 2 ‐ Die Attributes und Levels<br />
Damit werden hauptsächlich folgende Elemente und Kriterien berücksichtigt:<br />
Räumliche An‐ &<br />
Zuordnung<br />
Nutzungsqualität<br />
Angemes‐sene<br />
Grösse<br />
Art des<br />
Angebotes<br />
Nutzbarkeit als<br />
sicherer Raum<br />
Kriterien<br />
Raumgestalt<br />
Gestaltqualität<br />
Raumgefüge<br />
Identifikation<br />
Material<br />
ökol.<br />
Qual.<br />
Eingangsberiech<br />
Sb1<br />
Pp1<br />
Hauseingangsgemeinschaft<br />
Veloabstellplatz<br />
Horizontale Pflanzelemente Zw/Pp1 Zw1 Pp1<br />
Solitäre Pflanzelemente<br />
Raumgliedernde vert. Elemente<br />
Bp1<br />
Tab. 8:<br />
Sicht 2 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix<br />
70 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
Die Full und Fractional factorial Designs<br />
Sicht ‐ Full Factorial Design<br />
Nr. Zugangsweg Parkplatz Bepflanzun Sitzbank Bildprofiel Preis<br />
2.1 Status Quo Status Quo Status Quo Status Quo 2Zw0Pp0Bp0Si0 Fr. 0.00<br />
2.2 Status Quo Status Quo Status Quo Sitzbank 2Zw0Pp0Bp0Si1 Fr. 3.00<br />
2.3 Status Quo Status Quo Solitär Status Quo 2Zw0Pp0Bp1Si0 Fr. 0.00<br />
2.4 Status Quo Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw0Pp0Bp1Si1 Fr. 3.00<br />
2.5 Status Quo Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw0Pp1Bp0Si0 Fr. 4.00<br />
2.6 Status Quo Aufgewertet Status Quo Sitzbank 2Zw0Pp1Bp0Si1 Fr. 7.00<br />
2.7 Status Quo Aufgewertet Solitär Status Quo 2Zw0Pp1Bp1Si0 Fr. 4.00<br />
2.8 Status Quo Aufgewertet Solitär Sitzbank 2Zw0Pp1Bp1Si1 Fr. 7.00<br />
2.9 Aufgewertet Status Quo Status Quo Status Quo 2Zw1Pp0Bp0Si0 Fr. 4.00<br />
2.10 Aufgewertet Status Quo Status Quo Sitzbank 2Zw1Pp0Bp0Si1 Fr. 7.00<br />
2.11 Aufgewertet Status Quo Solitär Status Quo 2Zw1Pp0Bp1Si0 Fr. 4.00<br />
2.12 Aufgewertet Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw1Pp0Bp1Si1 Fr. 7.00<br />
2.13 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw1Pp1Bp0Si0 Fr. 8.00<br />
2.14 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Sitzbank 2Zw1Pp1Bp0Si1 Fr. 11.00<br />
2.15 Aufgewertet Aufgewertet Solitär Status Quo 2Zw1Pp1Bp1Si0 Fr. 8.00<br />
2.16 Aufgewertet Aufgewertet Solitär Sitzbank 2Zw1Pp1Bp1Si1 Fr. 11.00<br />
Sicht 2 ‐ Fractional Factorial Design<br />
Nr. Zugangsweg Parkplatz g Sitzbank Bildprofiel Preis<br />
2.1 Status Quo Status Quo Status Quo Status Quo 2Zw0Pp0Bp0Si0 Fr. 0.00<br />
2.4 Status Quo Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw0Pp0Bp1Si1 Fr. 3.00<br />
2.5 Status Quo Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw0Pp1Bp0Si0 Fr. 4.00<br />
2.8 Status Quo Aufgewertet Solitär Sitzbank 2Zw0Pp1Bp1Si1 Fr. 7.00<br />
2.11 Aufgewertet Status Quo Solitär Status Quo 2Zw1Pp0Bp1Si0 Fr. 4.00<br />
2.12 Aufgewertet Status Quo Solitär Sitzbank 2Zw1Pp0Bp1Si1 Fr. 7.00<br />
2.13 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Status Quo 2Zw1Pp1Bp0Si0 Fr. 8.00<br />
2.14 Aufgewertet Aufgewertet Status Quo Sitzbank 2Zw1Pp1Bp0Si1 Fr. 11.00<br />
Tab. 9:<br />
Sicht 2 ‐ Full und fractional factorial Design<br />
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 71
12.3 Sicht 3: Der Gemeinschaftsbereich ‐ Rückzugsfläche<br />
Diese ungenützte Rasenfläche befindet sich westlich vom 3. Gebäude.<br />
Abb. 33:<br />
Sicht 3 ‐ Der Status‐Quo<br />
Bei den Scenarios für diesen Beriech werden folgenden Attributes und Levels<br />
definiert:<br />
Attributes<br />
Levels<br />
Bepflanzung Bp Status Quo 0<br />
Baum 1<br />
Horizontale Bepflanzungen 2<br />
Baum + hor. Bepflanzungen 3<br />
Rückzugsfläche Rf Status Quo 0<br />
Sitzkugeln 1<br />
Pergola 2<br />
Sitzkugeln + Pergola 3<br />
Tab. 10:<br />
Sicht 3 ‐ Die Attributs und Levels<br />
72 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
Abb. 34:<br />
Sicht 3 ‐ Die Attributes und Levels<br />
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 73
Mit diesen Aufwertungen werden hauptsächlich folgende Elemente und<br />
Kriterien berücksichtigt:<br />
Räumliche An‐ &<br />
Zuordnung<br />
Nutzungsqualität<br />
Angemes‐sene<br />
Grösse<br />
Art des<br />
Angebotes<br />
Nutzbarkeit als<br />
sicherer Raum<br />
Kriterien<br />
Raumgestalt<br />
Gestaltqualität<br />
Raumgefüge<br />
Identifikation<br />
Material<br />
ökol.<br />
Qual.<br />
Kleinkinderfläche<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Kinderfläche<br />
Jugendfläche<br />
Rückzugsfläche Rf 1/3 Rf 1/3 Rf 1/3 Rf 1/3<br />
Aufenthaltsbereiche &<br />
Sitzplätze<br />
Horizontale Pflanzelemente x x Bp 2/3 x x x<br />
Solitäre Pflanzelemente Bp 1/3 x x x Bp 1/3 x x x<br />
Raumgliedernde vert. Elemente Rf 2/3 Rf 2/3 Rf 2/3 Rf 2/3<br />
Bp 2/3<br />
Rf2/3<br />
Tab. 11:<br />
Sicht 3 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix<br />
74 Wahl der Sichte, Attributes und Levels
Die Full und Fractional factorial Designs<br />
Sicht 3 ‐ Full Factorial Design<br />
Nr. Bepflanzung Rückzugsfläche Bildprofiel Preis<br />
3.1 Status Quo Status Quo 3Bp0Rf0 Fr. 0.00<br />
3.3 Status Quo SitzKugeln 3Bp0Rf1 Fr. 4.00<br />
3.3 Status Quo Pergola 3Bp0Rf2 Fr. 10.00<br />
3.4 Status Quo Kugeln + Pergola 3Bp0Rf3 Fr. 12.00<br />
3.5 Baum Status Quo 3Bp1Rfo Fr. 1.00<br />
3.6 Baum SitzKugeln 3Bp1Rf1 Fr. 5.00<br />
3.7 Baum Pergola 3Bp1Rf2 Fr. 11.00<br />
3.8 Baum Kugeln + Pergola 3Bp1Rf3 Fr. 13.00<br />
3.9 hor. Bepfl. Status Quo 3Bp2Rf0 Fr. 5.00<br />
3.10 hor. Bepfl. SitzKugeln 3Bp2Rf1 Fr. 9.00<br />
3.11 hor. Bepfl. Pergola 3Bp2Rf2 Fr. 15.00<br />
3.12 hor. Bepfl. Kugeln + Pergola 3Bp2Rf3 Fr. 17.00<br />
3.13 Baum + hor. Bepfl. Status Quo 3Bp3Rf0 Fr. 6.00<br />
3.14 Baum + hor. Bepfl.SitzKugeln 3Bp3Rf1 Fr. 10.00<br />
3.15 Baum + hor. Bepfl. Pergola 3Bp3Rf2 Fr. 16.00<br />
3.16 Baum + hor. Bepfl. Kugeln + Pergola 3Bp3Rf3 Fr. 18.00<br />
Sicht 3 ‐ Fractional Factorial Design<br />
Nr. Bepflanzung Rückzugsfläche Bildprofiel Preis<br />
3.1 Status Quo Status Quo 3Bp0Rf0 Fr. 0.00<br />
3.4 Status Quo Kugeln + Pergola 3Bp0Rf3 Fr. 12.00<br />
3.7 Baum Pergola 3Bp1Rf2 Fr. 11.00<br />
3.8 Baum Kugeln + Pergola 3Bp1Rf3 Fr. 13.00<br />
3.10 hor. Bepfl. Sitzkugeln 3Bp2Rf1 Fr. 9.00<br />
3.11 hor. Bepfl. Pergola 3Bp2Rf2 Fr. 15.00<br />
3.13 Baum + hor. Bepfl. Status Quo 3Bp3Rf0 Fr. 6.00<br />
3.14 Baum + hor. Bepfl. Sitzkugeln 3Bp3Rf1 Fr. 10.00<br />
Tab. 12:<br />
Sicht 3 ‐ Full und fractional factorial Design<br />
Wahl der Sichte, Attributes und Levels 75
13 Der Fragebogen<br />
13.1 Richtlinien für Fragebögen<br />
Ulf Liebe fasst in seiner Forschungsarbeit (Liebe, 2007 pp. 109 ‐ 110) folgende<br />
allgemeine Richtlinien zur Form und Inhalt eines Fragebogens zur<br />
Zahlungsbereitschaftsanalysen zusammen:<br />
Form<br />
Es sollen Zufallsstichproben gezogen werden;<br />
Pretests müssen durchgeführt werden;<br />
Persönliche Interviews (face‐to‐face) eignen sich am besten.<br />
Inhalt<br />
Einen Abschnitt mit dem generellen Kontext leitet die Befragung<br />
ein;<br />
Das Gut (und die Scenarios) soll detailliert beschrieben werden;<br />
Die Zahlungsart soll angegeben werden;<br />
Es sollen personenspezifische Fragen über Einstellungen und den<br />
soziodemographischen Hintergrund gestellt werden.<br />
13.2 Die Struktur des Fragebogens<br />
Der Fragebogen besteht aus drei Teilen: Im ersten Teil werden allgemeine<br />
Fragen gestellt über das Wohnumfeld und ob es der Befragter so gefällt wie es<br />
jetzt ist. Der zweite Teil ist das Kernstück der Befragung, hier werden 6 Choice<br />
Set des Choice Experiments mit jeweils 3 Alternativen vorgelegt, die von den<br />
Befragten bewertet werden sollen. Der dritte Teil enthält Fragen zum soziodemographischem<br />
Hintergrund der Befragten und Fragen zu weiteren<br />
statistischen Angaben. Ein Musterfragebogen ist im Anhang beigelegt.<br />
13.3 Das gewählte Vorgehen<br />
Da es sich um eine kleinere Überbauung handelt, wäre das Ziel alle Haushalte<br />
der Bewohnerschaft den Fragebogen in einer face‐to‐face Begegnung vor zu<br />
legen. Es wird mit einen Dauer von 15 bis 20 Minuten pro Befragung<br />
gerechnet.<br />
76 Der Fragebogen
Die face‐to‐face‐Befragung wird aus folgenden Gründen bevorzugt:<br />
<br />
<br />
<br />
Bei Unklarheiten kann eine Erläuterung gegeben werden;<br />
Befragten lassen sich weniger schnell ablenken von der Befragung;<br />
Die Umfrage muss nicht gross bekanntgemacht werden, Mieter<br />
fühlen sich schneller angesprochen bei direktem Kontakt<br />
13.4 Der Pretest<br />
In einem Pretest wurde der Fragebogen auf Verständlichkeit geprüft. Sowohl<br />
Fachleuten als ‚Laien‘ wurden befragt. Aus dem Pretest hat sich<br />
herausgestellt, dass folgende Sachen beachtet werden sollten:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Die Verschiedenen Choice‐Sets (jeweils 1 A4‐Seite), sollten einseitig<br />
gedruckt werden. Bei doppelseitiges drucken würden jeweils 2<br />
Choice Sets neben einander sichtbar sein. Dies würde zu Verwirrung<br />
führen und die Befragten tendieren die Bilder der beiden Choice‐<br />
Sets zu vergleichen, anstatt nur innerhalb des Choice‐Sets.<br />
Manche Printer, drucken mit einer tieferen Helligkeit. Wenn dies der<br />
Fall ist, sollten die Bilder aufgehellt werden. Die Unterschiede<br />
zwischen den Varianten sind sonst schwierig zu entdecken.<br />
Manche Befragten haben angegeben, dass es schwierig ist sich für<br />
eine Variante zu entscheiden, wenn alle Attributes in<br />
unterschiedliche Levels vorkommen, bzw. wenn es zwischen den<br />
Varianten (ausser der Status‐Quo) keine Gemeinsamkeiten gibt.<br />
Eine theoretisch‐methodische Abklärung diesbezüglich wäre<br />
notwendig.<br />
Bevor der Befragte anfängt den Fragebogen aus zu füllen, soll der<br />
Befragende sich vergewissern, dass das Wort ‚Wohnumfeld‘ richtig<br />
verstanden wird (eine schriftliche Definition reicht nicht immer aus).<br />
13.5 Auswertung der Erhebung<br />
Für die Auswertung der Erhebungen kann das Modell diskreter<br />
Entscheidungen, das sogenannten conditional logit‐Modell, angewendet<br />
werden. Dieses Modell basiert darauf, dass der Befragte eine bestimmte Alternative<br />
wählt, wobei der Nutzen für ihn höher liegt als der Nutzen der anderen<br />
Alternativen. Die Anwendung des diskreten Entscheidungsmodells ist dann<br />
möglich, wenn die Alternativen nicht direkt, sondern diskret unterscheidbar<br />
sind. Da sich die Bilder in dieser Arbeit nur in einzelnen Elemente und nicht<br />
grundsätzlich voneinander unterscheiden, ist die Verwendung des conditional<br />
logit‐Modells für diese Art von Befragung geeignet.<br />
Der Fragebogen 77
14 Zu erwartete Resultate<br />
Bei einer vollständige Befragung in der untersuchten Siedlung kann erwartet<br />
werden, dass die grundsätzliche Zahlungsbereitschaft möglicherweise höher<br />
liegt als der von Veuillemier durchgeführten Befragung. Folgende Gründe<br />
könnten das abweichende Resultat erklären:<br />
<br />
<br />
<br />
Die Siedlung und ihre Bewohner: Die von Veuillemier untersuchte<br />
Siedlung wird bewohnt durch Leute von einem tieferen sozialen<br />
Status. Arbeitslosigkeit, tiefen Lohnen und soziale Problemen<br />
sorgen dafür, dass Wohnumfeldqualität kaum Priorität hat, vor allem<br />
wenn es sich um ‚bezahlen‘ handelt.<br />
Die Methode: Die Choice Experiment Methode untersucht die<br />
Zahlungsbereitschaft nicht explizit und ausschliesslich. Befragten<br />
müssen also kein Grundsatzentscheidung treffen ob sie zahlen<br />
möchten oder nicht. Das Choice Experiment gleicht einem<br />
spontanen Kauf, der Contingent Valuation hingegen einer<br />
Grundsatzüberlegung.<br />
Die Grundlagen: Die Entwurfsvarianten wurden gezielter erstellt. Ergebnisse<br />
aus Rossis Arbeit, die der Laiengeschmack darstellen,<br />
wurden kombiniert mit der von Fachleuten aufgestellten Matrix von<br />
wichtige Elementen und Kriterien.<br />
78 Zu erwartete Resultate
Teil V<br />
Schlussfolgerungen<br />
15 Ereignisse und Einschränkungen<br />
Die vorliegende Arbeit hat einen Versuch unternommen eine Methodik<br />
auszuarbeiten um Zahlungsbereitschaften und Präferenzen von Mieter für<br />
eine Aufwertung der Wohnumfeldqualität zu analysieren. Es wurde eine<br />
quantitative (Choice Experiment) und eine qualitative (Visualisierungen)<br />
Annährung zu dem Thema angestrebt.<br />
Dabei wurde der Eigenwert der Einsatz von Visualisierungen in den<br />
Fragenbögen genutzt und bestätigt. Bilder bieten die Möglichkeit einfacher<br />
eine Entscheidung zu treffen, vor allem bei Gestaltungsfragen. Anhand der<br />
Ergebnisse der Marktwertstudie (Rossi, 2008), war es möglich Entwurfsvarianten<br />
zu erstellen, die die Vorstellungen von Mietern mehr oder weniger<br />
entsprechen.<br />
Da jeder Bereich nur von einem Standpunkt und Blickwinkel und nur als<br />
Momentaufnahme gezeigt wird, werden die Bereiche und ihre Scenarios aber<br />
isoliert betrachtet. Alle Bereiche hängen jedoch zusammen.<br />
Ein Bild macht keine Aussagen über die Ausstattung der anderen Bereiche,<br />
auch die Mietzinserhöhung gilt nur für die gezeigten Veränderungen. Die<br />
totale Mietzinserhöhung würde sich aus einer Aufzählung der verschiedenen<br />
ausgewählten Scenarios und entsprechende Mietzinserhöhungen ergeben.<br />
Dies könnte zur Angabe einer höheren als der wirkliche Zahlungsbereitschaft<br />
führen.<br />
In dieser Arbeit geht es aber nicht wirklich darum, wie viel Mieter genau<br />
bezahlen würden, sondern eher um den Nutzwert. Die Methodik, die in<br />
diesem Bericht eingesetzt wird, eignet sich zur Beantwortung folgender<br />
Fragen: Sind Mieter grundsätzlich für eine Wohnumfeldverbesserung<br />
zahlungsbereit Lohnt es sich für den Eigentümer in Verbesserungsmassnahmen<br />
zu investieren<br />
Ereignisse und Einschränkungen 79
Ein Pretest suggerierte, dass die Befragung grundsätzlich verständlich ist und<br />
die Methode ‚funktioniert‘. Es wurden Zahlungsbereitschaften geäussert.<br />
Leider würde eine vollständige Befragung mit Einbeziehung von mehreren<br />
Siedlungen den Rahmen dieses Projekts sprengen. So kann das Funktionieren<br />
der Fragebögen und die Repräsentativität nicht auf einen grösseren Massstab<br />
geprüft werden.<br />
16 Evaluation der angewandten Methoden<br />
16.1 Das Choice Experiment<br />
Das Choice Experiment wird verwendet um mögliche Veränderungen am<br />
Wohnumfeld zu bewerten. Hierzu werden Umfragen gemacht, die die Präferenzen<br />
der Befragten auf einen hypothetischen Markt widerspiegeln.<br />
Um diese Präferenzen in Zahlungsbereitschaften aus zu drücken, stellt einer<br />
der verwendeten Attribute den Preis des Guts, in Form von einer Mietzinserhöhung<br />
da.<br />
16.1.1 Vor‐ und Nachteile des Choice Experiments<br />
Vorteile<br />
Diese Methode berücksichtigt die Multidimensionalität der vorgeschlagenen<br />
Veränderungen und erlaubt einen Rückschluss auf die<br />
Bewertung der verschiedenen Elemente.<br />
Der grosse Vorteil des Choice Experiments ist, dass hypothetische<br />
Entscheidungssituationen sehr realistisch dargestellt werden.<br />
Nachteile<br />
Ein Choice Experiment anhand von Bilder eignet sich weniger für die<br />
Wiedergabe von gesamtheitliche Freiraumkonzepte. Das Zerlegen in<br />
Attributes und Levels sorgt für eine Bewertung der punktuellen<br />
Gestaltungsmassnahmen.<br />
80 Evaluation der angewandten Methoden
16.1.2 Validität der Methode<br />
Folgende methodische Aspekte könnten einen Einfluss auf die geäusserte<br />
Zahlungsbereitschaft ausüben:<br />
Eine Überschätzung oder Unterschätzung der tatsächlichen<br />
Zahlungsbereitschaft kann entstehen bei der Wahl einer zu hohen<br />
oder zu tiefen Mietzinserhöhung für eine bestimmte Variante.<br />
Es kann sein, dass sich der Befragte, aufgrund der Ausprägung eines<br />
bestimmten Elementes, für ein Scenario entscheidet, ohne die<br />
anderen Elemente systematisch zu vergleichen.<br />
Da die Wahl eines Scenarios, anders als der Ausgangslage, immer zu<br />
einer Mietzinserhöhung führt, kann dies eine vermehrte Wahl des<br />
Ist‐Zustands auslösen. Inwiefern dies übereinstimmt mit der Realität<br />
ist aber schwierig ab zu schätzen.<br />
Bei der Mietzinserhöhung wird eine mögliche Einkommensrestriktion<br />
nicht berücksichtigt.<br />
Personen können ‚strategische‘ antworten geben: sie würden eine<br />
höheren als die tatsächliche Zahlungsbereitschaft angeben, in der<br />
Hoffnung, dass diese bestimmte Aufwertung ausgeführt wird.<br />
16.1.3 Protestantworten<br />
Obwohl dem Befragten die vorgeschlagenen Veränderungen am Wohnumfeld<br />
gefallen, kann er trotzdem einen Zahlungsbereitschaft von null angeben da er<br />
grundsätzlich nicht einverstanden ist mit Mietzinserhöhungen oder sich<br />
weigert ein gutes Wohnumfeld als ‚Extra‘ anzusehen. Protestantworten<br />
sollten sich aber unterscheiden lassen von Null‐Antworten die aus finanziellen<br />
Gründen gegeben werden. So könnte man diejenigen die Nullantworten<br />
gegeben haben nach den Grund dafür Fragen. Sie können wählen zwischen<br />
(Freeman III et al. 2003: 166):<br />
<br />
<br />
<br />
Ich kann es mir nicht leisten für Wohnumfeldqualität zu bezahlen<br />
Wohnumfeldqualität ist mir nicht wichtig<br />
Ich finde nicht, dass ich für Wohnumfeldqualität bezahlen sollte.<br />
Die dritte Antwort ist eine Indikation für Protestverhalten. Diese Antworten<br />
werden in viele Untersuchungen nicht weiter in die Auswertung<br />
aufgenommen. In dem Projekt Wohnumfeldverbesserung machen Sie aber<br />
eine wichtige Aussage: Investitionen im Wohnumfeld werden geschätzt,<br />
sollten aber über eine andere Quelle als der Mietzins finanziert werden.<br />
Evaluation der angewandten Methoden 81
16.2 Die Fotokollagen und ‐montagen<br />
Die realitätsnahen Visualisierungen dienen der Erläuterung des Scenarios. Ihr<br />
Einsatz in der Befragung dient der praktische Umsetzung des Choice<br />
Experiments und unterstützt den theoretischen Aufbau.<br />
Vorteile<br />
Die Bilder geben einen Gesamteindruck der Varianten und erleichtern<br />
ihre Auseinandersetzung, da sie helfen abstrakte Begriffe zu<br />
beschreiben.<br />
Nachteile<br />
Bilder werden von verschiedenen Betrachtern unterschiedlich<br />
wahrgenommen. Diese Subjektivität wird unter anderem bestimmt<br />
durch (1) den kulturellen und sozialen Hintergründen (2) Übung in im<br />
Umgang mit Bilder und Gestaltung<br />
Eine exakte Darstellung der neuen Elementen, ihre Beleuchtung und<br />
perspektivische Einpassung ist eine arbeitsintensive Beschäftigung.<br />
Es wurde versucht die verschiedenen Levels nach den Kriterien der<br />
Nutzungs‐ und Gestaltungsqualität auf zu bauen, um so die Entscheidungen<br />
der Befragten nach Nutzung und Gestaltung einteilen<br />
zu können. Trotzdem ist es möglich, dass ein Befragter eine negative<br />
Zahlungsbereitschaft äussert nur weil ihm der ‚Stil‘ nicht gefällt,<br />
obwohl er vielleicht trotzdem grundsätzlich bereit wäre für die<br />
Aufwertung des Nutzens zu bezahlen.<br />
82 Evaluation der angewandten Methoden
17 Anregungen für weitere Forschung<br />
Bei Befragung von mehreren Siedlungen, mit unterschiedlichen Bewohnergruppen,<br />
Lage (Stadtrand, Innenstadt, Agglomeration), Ausstattungsstandart,<br />
Mietzinsklassen, usw. könnte verallgemeinernde Resultaten<br />
erhoben werden. Diese Resultate können in einer Datenbank einfliessen.<br />
Diese Datenbank sollte Beratungsgrundlagen unterstützen und helfen bei der<br />
Zusammenstellung didaktischer Bilder.<br />
Es wäre ebenfalls interessant eine weitere Befragung, parallel zu dieser, durch<br />
zu führen. Und zwar durch Anwendung der gleichen Methode und der<br />
gleichen Bilder, aber ohne Angabe des monetären Aspekts. Hierdurch würden<br />
sich plausiblere Resultaten ergeben zu den tatsächliche Nutzungs‐ und Gestaltungspräferenzen<br />
der Mieter.<br />
Eine Kombination des Choice Experiments mit der Contingent Valuation<br />
Methode (direkte Zahlungsbereitschaftsfrage) könnte helfen eine exakte<br />
Zahlungsbereitschaft zu erfassen.<br />
Der in diesem Bericht verwendete Fragebogen ist für die Befragung, zur<br />
Aufwertung des Wohnumfeldes, von Bewohnern einer Siedlung oder einer<br />
Überbauung konzipiert. Es wäre aber auch möglich eine allgemeine Umfrage<br />
mit Stichproben in grösseren Einheiten (Quartier, Stadt) zu machen. Diese<br />
Befragung würde Bilder beinhalten von fiktive oder bestehenden qualitativen<br />
Wohnumfelder. Die Frage würde dann lauten: sind sie Bereit ein Mietzinserhöhung<br />
von xx,xx CHF zu bezahlen, um in einer Siedlung zu wohnen mit ein<br />
ähnliches Wohnumfeld Mit dieser Frage stellt sich heraus ob Eigentümer,<br />
mittels einer Wohnumfeldaufwertung, neue Mieter anziehen könnten und was<br />
der tatsächlichen Marktwert des Guts Wohnumfeld ist.<br />
Anregungen für weitere Forschung 83
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86
Abbildungsverzeichnis<br />
Abb. 1: Wohnsiedlung an der Hegianwandweg, Zürich mit ein überlegtes Freiraumkonzept (Schöffel, et al.,<br />
2009) .................................................................................................................................................... 23<br />
Abb. 2: Mietergärten zentral in der Siedlung(Hafner, et al., 1998) .................................................................... 25<br />
Abb. 3: Abschirmung privater Bereich als Gestaltungschance (Schöffel, et al., 2009) ....................................... 25<br />
Abb. 4: Der Fahrradabstellplatz trennt das eigentliche Wohnumfeld vom öffentlichen Bereich (Schöffel, et al.,<br />
2009) .................................................................................................................................................... 27<br />
Abb. 5: Jede Wohnung hat einen eigenen Eingang, es gibt jedoch kaum individuellen<br />
Gestaltungsmöglichkeiten (Schöffel, et al., 2009) ................................................................................ 27<br />
Abb. 6: Infrastrukturen für verschiedene Altersgruppen gut kombiniert (Schöffel, et al., 2009) ....................... 29<br />
Abb. 7: Eine ‚Grün‘ gestaltete Spielfläche ......................................................................................................... 29<br />
Abb. 8: Fläche mit Aneignungspotential ........................................................................................................... 31<br />
Abb. 9: Begegnungszone mit gepflegter Vegetation und passender Belag ....................................................... 31<br />
Abb. 10: Klassifikation von Gütern(Liebe, 2007) ................................................................................................. 33<br />
Abb. 11: Methoden zur Messung der Zahlungsbereitschaften und Präferenzen ‐ Nach: (Liebe, 2007) und (Banfi,<br />
et al., 2007)........................................................................................................................................... 36<br />
Abb. 12: Für das Wort Baum gibt es viele Interpretationen, ein Bild ist jedoch eindeutig .................................... 42<br />
Abb. 13: Bewertungsprozess (eigene Darstellung) ............................................................................................. 44<br />
Abb. 14: Ein zu abstraktes Bild (http://www.competitionline.de)........................................................................ 46<br />
Abb. 15: Ein Realitätsnahes, aber überladenes Bild (West8) ............................................................................... 47<br />
Abb. 16: Bildobjekt und ‐träger sind nur eine Repräsentation von der Wirklichkeit, dem Sujet (René Magritte) .. 49<br />
Abb. 17: Mögliche Visualisierungstechnik für Befragungsbilder (http://www.competitionline.de)...................... 50<br />
Abb. 18: Mögliche Visualisierungstechnik für didaktische Bilder (http://www.competitionline.de) ..................... 51<br />
Abb. 19: 3D‐Visualisierung (Mambretti, 2007) .................................................................................................... 53<br />
Abb. 20: Ein Fotokollage .................................................................................................................................... 54<br />
Abb. 21: Aufwertung eines Eingangsbereichs (Eigene Darstellung) .................................................................... 55<br />
Abb. 22: Luftbild der Siedlung (Quelle: Google Earth) ........................................................................................ 57<br />
Abb. 23: Ein mangelndes Wohnumfeld (Eigene Aufnahmen) ............................................................................. 59<br />
Abb. 24: Die häufig benützten Balkone bieten die einzige Identifikationsmöglichkeiten (Eigene Aufnahmen) ... 59<br />
Abb. 25: Die Eingangsbereiche sind wenig attraktiv (Eigene Aufnahmen) .......................................................... 60<br />
Abb. 26: Die Fahrradabstellplätze befinden sich im UG und sind deshalb Diebstahlsicher .................................. 60<br />
Abb. 27: Nur ein Spielgerät und ein Picknickbank machen den funktionsbestimmte Teil des Wohnumfelds aus. 61<br />
Abb. 28: Ein zu offener nutzungsoffen Bereich ................................................................................................... 62<br />
Abb. 29: Sicht 1 ‐ Der Status‐Quo ....................................................................................................................... 65<br />
Abb. 30: Sicht 1 ‐ Die Attributes und Levels ........................................................................................................ 66<br />
Abb. 31: Sicht 2 ‐ Der Status‐Quo ....................................................................................................................... 69<br />
Abb. 32: Sicht 2 ‐ Die Attributes und Levels ........................................................................................................ 70<br />
Abb. 33: Sicht 3 ‐ Der Status‐Quo ....................................................................................................................... 72<br />
Abb. 34: Sicht 3 ‐ Die Attributes und Levels ........................................................................................................ 73<br />
87
Tabellenverzeichnis<br />
Tab. 1: Bewertungsmatrix (Schöffel, et al., 2009) ............................................................................................. 11<br />
Tab. 2: Die für den Bewohnern wichtige Bereiche und Kriterien ...................................................................... 20<br />
88
Nutzungsqualität<br />
Kriterien<br />
Gestaltqualität<br />
ökol.<br />
Qual.<br />
Bereiche<br />
Wohnungsbezogen<br />
Hauseingangsgemeinschaft<br />
Siedlungsgemeinschaft<br />
Funktionsbestimmt<br />
Siedlungsgem.<br />
Nutzungsoffen<br />
Elemente<br />
Räumliche An‐<br />
& Zuordnung<br />
Angemes‐sene<br />
Grösse<br />
Art des<br />
Angebotes<br />
Nutzbarkeit als<br />
sicherer Raum<br />
Terrassen & ebenerdige Balkone 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Mietergärten (% Wohnungen) x x x x x x x x x<br />
Garten am Haus 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0<br />
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Eingangsberiech 3 5 4 5 2 2 1 3 1<br />
Veloabstellplatz x x x x x x x x x<br />
Horizontale Pflanzelemente 1 2 x x 1 x x x 1<br />
Solitäre Pflanzelemente 2 x x x 2 x x x 2<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 4 4 3 4 3 4 2 2 2<br />
Kleinkinderfläche 3 3 1 4 1 2 1 1 1<br />
Kinderfläche 4 4 4 5 4 3 3 4 1<br />
Jugendfläche 1 1 1 3 1 1 2 2 1<br />
Rückzugsfläche 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Aufenthaltsbereiche & Sitzplätze 4 4 2 4 3 2 1 2 1<br />
Horizontale Pflanzelemente 2 2 x x 1 x x x 1<br />
Solitäre Pflanzelemente 4 x x x 3 x x x 2<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 1 1 1 3 1 1 1 4 3<br />
Begegnungszonen 2 4 1 4 1 1 2 2 1<br />
Multifunktions‐&<br />
0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
A i flä h<br />
Horizontale Pflanzelemente 0 0 x x 0 x x x 0<br />
Solitäre Pflanzelemente 0 x x x 0 x x x 0<br />
Raumgliedernde vert. Elemente 0 0 0 0 0 0 0 0 0<br />
Raumgestalt<br />
Raumgefüge<br />
Identifikation<br />
Material<br />
Summe 27 23 13 27 20 14 12 17 15<br />
Zielwert 138 108 84 84 132 84 84 84 132<br />
90 63 15<br />
Gewicht 40% 40% 20%<br />
Total Zielwert 345.6 64.2<br />
Zielerreichungsgrad 19%<br />
Tab. 3: ........................................ Das Wohnumfeld bewertet nach der Matrix von Schöffel et al.(2009) 63<br />
Tab. 4: Sicht 1 ‐ Die Attributs und Levels .......................................................................................................... 65<br />
89
Tab. 5: Sicht 1 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix .................................................. 67<br />
Tab. 6: Sicht 1 ‐ Full und fractional factorial Design ......................................................................................... 68<br />
Tab. 7: Sicht 2 ‐ Die Attributs und Levels ......................................................................................................... 69<br />
Tab. 8: Sicht 2 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix .................................................. 70<br />
Tab. 9: Sicht 2 ‐ Full und fractional factorial Design .......................................................................................... 71<br />
Tab. 10: Sicht 3 ‐ Die Attributs und Levels .......................................................................................................... 72<br />
Tab. 11: Sicht 3 ‐ Zusammenhang zwischen Attributes und Bewertungsmatrix .................................................. 74<br />
Tab. 12: Sicht 3 ‐ Full und fractional factorial Design .......................................................................................... 75<br />
90
Anhang I: Die Befragungsbilder<br />
91
Anhang II: Der Fragebogen<br />
96
100
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