Ausserordentliche Gemeindeversammlung - Gemeinde Stäfa

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Gemeinde Stäfa
Ausserordentliche
Gemeindeversammlung
der Politischen Gemeinde Stäfa
Montag, 30. März 2009, 20 Uhr,
eventuell zusätzlich 6. April 2009, 20 Uhr,
reformierte Kirche Stäfa
Liebe Stäfnerinnen und Stäfner
Wir laden Sie freundlich ein zur Teilnahme an der ausserordentlichen
Gemeindeversammlung der Politischen Gemeinde. Wegen des sehr umfangreichen
Traktandums werden die ausführlichen Weisungen an alle
Haushaltungen verteilt.
Wir freuen uns, wenn Sie von Ihrem demokratischen Recht zur Mitgestaltung
unserer Gemeinde möglichst zahlreich Gebrauch machen!
Mit freundlichen Grüssen
IM NAMEN DES GEMEINDERATES STÄFA
Karl Rahm
Gemeindepräsident
Daniel Scheidegger
Gemeindeschreiber
Stäfa, 10. Februar 2009

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Politische Gemeinde Stäfa
Antrag des Gemeinderates
1. Ortsplanungsrevision 2009
Festsetzung
Aktenauflage
Die Akten samt den behördlichen Anträgen liegen für die Stimmberechtigten
ab Montag, 16. März 2009 in der Gemeindeverwaltung (Büro S201,
2. Stock, Akten- und Planauflage) zur Einsicht auf.
Geschäftszeiten der Gemeindeverwaltung
Montag bis Freitag, 8.30 bis 11.30 und 14.00 bis 16.30 Uhr
am Montagabend bis 18.30 Uhr
Öffentliche Information
Im Vorfeld der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 30. März
2009 lädt der Gemeinderat ein auf
Donnerstag, 19. März 2009, 19.30 Uhr,
im Pfarreizentrum St. Verena, Kreuzstrasse 15, Stäfa
zu einer öffentlichen Informationsveranstaltung zur Revision der Ortsplanung.
Die Stimmberechtigten sind herzlich eingeladen, die Gelegenheit zu benützen,
um sich über dieses Geschäft zu informieren und ihre Fragen dazu
zu stellen.

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Antrag des Gemeinderates
Ortsplanungsrevision 2009
Festsetzung
Die Gemeinde Stäfa hat ihre Ortsplanung im Jahr 1994 auf das 1991 revidierte
Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) angepasst. Die
seinerzeitige Revision stand ganz im Zeichen der inneren Verdichtung.
Obwohl die Ausnützungsmöglichkeiten 1994 im Vergleich mit anderen
Gemeinden relativ moderat angehoben wurden, sind die Spuren einer
neuen Massstäblichkeit der Bauten an vielen Stellen sichtbar geworden.
Die bauliche Entwicklung in Stäfa boomt weiterhin ungebremst. In den
letzten Jahren ist eine überdurchschnittliche Bautätigkeit zu verzeichnen.
Die neu entstandenen Überbauungen weisen im Vergleich zur bestehenden
Bausubstanz eine ganz andere Erscheinung auf. Grosse Fenster, weit
ausladende Balkone und allgemein grössere Bauten dominieren das Erscheinungsbild.
Insbesondere an den Nahtstellen zwischen Neu und Alt wird
diese Entwicklung von vielen Bewohnerinnen und Bewohnern von Stäfa
als störend empfunden. Die rasante Entwicklung und der Druck auf die
Bauzonenreserven halten an, wie die zahlreichen Baustellen und laufenden
Baugesuche belegen. Bei ungebremster Dynamik ist davon auszugehen,
dass die bestehenden Bauzonenreserven schnell aufgebraucht
sein werden, was den Druck auf bestehende, intakte, aber unternutzte
Quartiere noch erhöhen wird.
Veränderungen in bestehenden Quartieren
In mehreren Quartieren zeichnen sich strukturelle und bauliche Veränderungen
ab. Rund 30% der heutigen Bausubstanz wurde zwischen 1930
und 1970 erstellt. Bei diesen Gebäuden stellt sich im Rahmen von anstehenden
Sanierungsmassnahmen die Frage eines Ersatzbaus. Der Entscheid
dürfte vor allem dann zugunsten eines Neubaus fallen, wenn das Grundstück
eine bevorzugte Lageklasse aufweist, der Nutzungsrahmen gemäss
Bau- und Zonenordnung nicht voll ausgeschöpft ist und die Wertschöpfung
und Renditemöglichkeiten optimiert werden können.
Handlungsbedarf
Die Dynamik und die laufenden strukturellen Veränderungen im Siedlungsbild
werden von vielen Bewohnerinnen und Bewohnern von Stäfa als
Qualitäts- und Identitätsverlust empfunden. Aus Sicht des Gemeinderats
drängt sich daher eine Kurskorrektur auf. Der raschen Wachstumsphase in

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jüngster Vergangenheit soll nun eine Phase der Konsolidierung folgen.
Deshalb sollen die wichtigsten Instrumente der Ortsplanung, nämlich die
Bauordnung und der Zonenplan, überprüft und mit flankierenden Massnahmen
auf ein qualitätsorientiertes Wachstum ausgerichtet werden. Die
Gemeindeversammlung hat im Dezember 2007 zu diesem Zweck einen
Planungskredit beschlossen. Die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung
sowie der Zonenplan wurden darum in einem ersten Planungsschritt
überprüft und neuen Erkenntnissen angepasst.
Revisionsziele
Der Gemeinderat hat einen umfangreichen Zielkatalog für eine qualitative
Gemeindeentwicklung festgelegt. Diese Ziele sollen schrittweise umgesetzt
werden. Hauptziele dieser Teilrevision sind:
• Siedlungs-, Infrastruktur- und Grünraumplanung sind aufeinander
abzustimmen.
• Die verbleibenden Bauzonenkapazitäten sollen Massstab für die konsolidierte
Entwicklung der nächsten 10 bis 15 Jahre sein. Neueinzonungen
sind somit nicht vorgesehen.
• Die ortsbildprägenden Freiräume sind zu erhalten, und die Durchgrünung
im Siedlungsgebiet ist sicherzustellen und weiter zu fördern.
• Die geltenden Bestimmungen zur Dichte, zur Gebäudelänge und zu
Gebäudeabständen sind in den einzelnen Quartieren zu überprüfen
und gegebenenfalls anzupassen. Bei landschaftlich empfindlichen Lagen
und intakten, erhaltenswerten Quartierstrukturen sind differenzierte
Regelungen anzustreben.
• Es sind Anreize für eine effiziente Energienutzung zu prüfen.
Wichtigste Änderungen der Bauordnung und des Zonenplans
Die wichtigsten Änderungen betreffen folgende Sachbereiche:
• In den Wohnzonen werden die Geschosszahlen wieder eingeführt.
• Die Gebäudelängen in den Wohnzonen werden um durchschnittlich
10 m verkleinert.
• In den Wohnzonen wird ein Mehrlängenzuschlag festgelegt.
• Der Anteil des Freiflächenanteils bei Mehrfamilienhäusern wird erhöht.
• Der Gewerbebonus wird aufgehoben.
• Es wird eine neue Quartiererhaltungszone Kreuzstrasse ausgeschieden.
• Es werden Teile der Zone W/1,9 in die neue Zone W2/1,6 um- und
damit abgezont.
• Für das Gebiet Zehntentrotte–Unterächer–Trubenberg wird eine Gestaltungsplanpflicht
festgelegt.
• Differenzierung des Bonussystems bei Arealbebauungen in den Wohnzonen:
angepasste Gebäudelängen, erhöhte Anforderungen bezüg-

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lich Wärmedämmung, Baumassenbonus für Gebäude mit sehr guter
Wärmedämmung.
• Regelung der maximal zulässigen Anzahl Stufen bei Terrassenhausüberbauungen.
Sämtliche Änderungen sind auf ein moderates, der Infrastruktur angepasstes
und qualitatives Wachstum ausgerichtet.
Einleitung
1. Ausgangslage
Die Gemeinde Stäfa hat seit fünf Jahren eine überdurchschnittliche Bautätigkeit
zu verzeichnen. Die neu entstandenen Überbauungen weisen im
Vergleich zur bestehenden Bausubstanz oft eine andere Massstäblichkeit
auf (Grösse und Architektur der Bauvolumen), die in ihrer ganzen Ausprägung,
insbesondere an den Nahtstellen zwischen Neu und Alt, von vielen
Bewohnerinnen und Bewohnern von Stäfa als fremd oder störend empfunden
wird. Baugebiete wie Binz, Trübel, Fangen, Rütihof, Bänderbühl
und Geren waren lange Zeit durch Erschliessungsverfahren blockiert und
sind nun ganz oder weitgehend überbaut worden. Rund 680 Wohnungen
wurden in dieser Zeit erstellt. Die Bevölkerungszahl wuchs rasch von 11’600
im Jahr 2000 auf ca. 13’500 Einwohnerinnen und Einwohner. Davon wohnen
rund 13’300 Personen innerhalb der Bauzonen.

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In mehreren Quartieren zeichnen sich strukturelle und bauliche Veränderungen
ab. Rund 30% der heutigen Bausubstanz wurde zwischen 1930
und 1970 erstellt. Bei diesen Gebäuden stellt sich im Rahmen von anstehenden
Sanierungsmassnahmen die Frage eines Ersatzbaus. Der Entscheid
dürfte dann zugunsten eines Neubaus fallen, wenn das Grundstück eine
bevorzugte Lage aufweist, der Nutzungsrahmen gemäss Bau- und Zonenordnung
nicht voll ausgeschöpft ist oder die Wertschöpfung sowie die
Renditemöglichkeiten optimiert werden können.
Die Dynamik und die laufenden strukturellen Veränderungen im Siedlungsbild
werden häufig als Qualitäts- und Identitätsverlust empfunden. Aus
Sicht des Gemeinderates drängt sich daher eine Kurskorrektur auf. Der
raschen Wachstumsphase in jüngster Vergangenheit soll nun eine Phase
der Konsolidierung folgen. Deshalb sollen die Instrumente der Ortsplanung
überprüft und mit flankierenden Massnahmen vermehrt auf ein qualitätsorientiertes
Wachstum ausgerichtet werden.
2. Strukturanalyse
Die letzte umfassende Überarbeitung der Ortsplanung stammt aus dem
Jahr 1994 als Folge des 1991 neu erlassenen kantonalen Planungs- und
Baugesetzes. Mit jener Ortsplanungsrevision wurde der Wechsel von der

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Ausnützungs- zur heutigen Baumassenziffer beschlossen, um der vom
neuen kantonalen Gesetz angestrebten Verdoppelung der baulichen Dichte
entgegenzuwirken. Der Wechsel der Nutzungsziffer mit dem gezielten
Einsatz der neuen Verdichtungsinstrumente brachte eine theoretische Volumenverdichtung
von bis zu 30% mit einer Nutzflächenverdichtung von bis
zu zwei Dritteln.
Im Jahr 1994 wurde die Bauzonenkapazität unter Anwendung der revidierten
Bau- und Zonenordnung für einen Zeitraum bis 2008 auf eine
Bevölkerungszahl von 13’000 und eine Arbeitsplatzzahl von 4500 geschätzt.
Diese ermittelten Abschätzungen haben sich bis heute weitgehend erfüllt.
Rund 14% der gesamten Bausubstanz in Stäfa ist nicht älter als 10 Jahre.
Auffallend ist die Entwicklung der letzten 5 Jahre. In diesem Zeitraum
wurden rund 240 neue Bauten erstellt oder bestehende Gebäude ersetzt.
Die Bevölkerungszahl hat sich im Zeitraum zwischen 2002 und 2007 um
rund 1400 Einwohner resp. 12% erhöht. Im Mittel entspricht dies einer
Bevölkerungszunahme von ca. 280 Einwohnern pro Jahr. Diese Entwicklung
ist die Folge der überproportional starken Bautätigkeit, die teilweise
auf den Abschluss von verschiedenen Quartierplanverfahren zurückzuführen
ist. Die Gemeinde will die künftige Entwicklung am 15-jährigen
Mittel ausrichten. Die überhitzte Dynamik der letzten 5 Jahre soll nicht als
Wegweiser dienen.
Zwischen 2002 und 2007 sind im Durchschnitt rund 5 ha Wohn- und Mischzonen
pro Jahr überbaut worden. Im Vergleich zum 15-jährigen Mittelwert
(2,8 ha/J) ist der Bauzonenverbrauch somit um rund 70–80% angestiegen.
Die Kapazitätsgrenze des heute rechtskräftigen Zonenplans liegt bei rund
16’000 Einwohnern. Diese Einwohnerzahl wird erreicht, wenn
• die heute noch nicht überbauten Grundstücke in den Bauzonen
überbaut werden (+ 1500 Einwohner);
• die heute bereits überbauten Grundstücke in den Bauzonen besser
genutzt werden (Anbauten, Aufstockungen oder Ersatzbauten) und
dadurch der durchschnittliche Ausbaugrad von heute 67% auf rund
75% ansteigt (+ 1200 Einwohner).
Bei unveränderter dynamischer Bautätigkeit wären diese vorhandenen
inneren Reserven in ca. 5 Jahren aufgebraucht. Ein solch rasantes Wachstum
ist jedoch aus Sicht des Gemeinderates weder erwünscht noch mit
den Kapazitäten der Infrastruktur vereinbar. Die verbleibenden Bauzonenreserven
sollen Massstab für die künftige Entwicklung der nächsten 10

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Jahre sein. Neueinzonungen sind deshalb im Rahmen dieser Ortsplanungsrevision
2008/2009 nicht vorgesehen.
Die vorhandenen Reserven an Wohn- und Mischzonen ermöglichen ein
angemessenes Wachstum. Auch für die Schaffung neuer Arbeitsplätze
bestehen gute Voraussetzungen.
Die Überprüfung der Bauzonenkapazitäten hat gezeigt, dass einstweilen
genügend Bauzonen ausgeschieden sind. Auf die Einzonung von Reservezonen
wird in dieser Planungsrunde verzichtet. Nach Vorliegen des revidierten
kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplans werden die Reservezonen
erneut auf den Prüfstand gestellt. Dann wird auch über die
Zweckmässigkeit der einzelnen Reservebauzonen zu entscheiden sein.
Angestrebte Gemeindeentwicklung

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3. Revisionsziele
Der Gemeinderat hat einen umfangreichen Zielkatalog für eine qualitative
Gemeindeentwicklung festgelegt. Diese Ziele sollen schrittweise umgesetzt
werden. Hauptziele dieser Teilrevision sind:
• Siedlungs-, Infrastruktur- und Grünraumplanung sind aufeinander
abzustimmen.
• Die verbleibenden Bauzonenkapazitäten sollen Massstab für die konsolidierte
Entwicklung der nächsten 10 bis 15 Jahre sein. Neueinzonungen
sind somit nicht vorgesehen.
• Die ortsbildprägenden Freiräume sind zu erhalten, und die Durchgrünung
im Siedlungsgebiet ist sicherzustellen bzw. zu verbessern.
• Die geltenden Bestimmungen zur Dichte, zu Gebäudelänge und
Gebäudeabständen sind in den einzelnen Quartieren zu überprüfen
und gegebenenfalls anzupassen. Bei landschaftlich empfindlichen
Lagen und erhaltenswerten Quartierstrukturen sind differenzierte
Regelungen anzustreben.
• Es sind Anreize für effiziente Energienutzungen zu überprüfen.
4. Beschränkung auf Teilrevision
Der Gemeinderat hat sich für ein zielgerichtetes, etappiertes Vorgehen
entschieden und den Themenbereich der laufenden Teilrevision eingeschränkt.
Nicht Bestandteil der Beschlussfassung dieser Teilrevision sind
folgende Themen:
• Reservezonen
• Kernzonenbestimmungen und die Kernzonenpläne, davon ausgenommen
ist eine untergeordnete Anpassung im Kernzonenplan
Kehlhof
• Aussichtsschutzpläne
• Gewässer- und Waldabstandslinienpläne
• Richtplan Verkehr
Diese Themen und die entsprechenden Planungsinstrumente sollen in
einem anschliessenden Planungsschritt auf ihre Zweckmässigkeit hin überprüft
und gegebenenfalls revidiert werden.
Die Reservezone umfasst Flächen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist
oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen werden soll
(§ 65 PBG). Die im Rahmen der öffentlichen Auflage thematisierte Arrondierung
der Reservezonen ist als Absichtserklärung des Gemeinderates zu
verstehen. Er setzt sich beim Kanton dafür ein, dass die langfristigen

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Entwicklungsspielräume der Gemeinde auf das Orts- und Landschaftsbild
sowie die Naturräume abgestimmt sind.
Der Gemeinderat nimmt die zahlreich eingereichten Anträge zu den
Reservezonen entgegen und wird diese bei der weiteren Interessenabwägung
berücksichtigen. Die neuen Reservezonen, wie sie längerfristig
angedacht sind, liegen zum Teil ausserhalb des kantonalen Siedlungsgebiets.
Der Kanton hat im Rahmen der Vorprüfung die beabsichtigte Arrondierung
zur Kenntnis genommen und wird den Antrag der Gemeinde
im Rahmen der laufenden Revision des kantonalen Siedlungsplans prüfen.
Am Grundsatz der Arrondierung der Reservezonen wird festgehalten. Die
eigentliche planungsrechtliche Umsetzung erfolgt, sobald im kantonalen
Richtplan Siedlung und Landschaft dafür die nötige Rechtsgrundlage
geschaffen wird. Die Bevölkerung wird über das Thema Reservezonen im
Rahmen einer separaten Teilrevision entscheiden können.
5. Änderungen im Überblick
Im Zonenplan sind folgende Änderungen vorgesehen (Details vgl. Kapitel
Zonenplan, Seiten 13 ff.):
• Reduktion der Baumassenziffer in den Gebieten Laubstenstrasse, Im
Grafen, Rain, Gsteig, Moritzberg und Stationsstrasse von der Zone
W/1,9 in die neue Zone W2/1,6
• Umzonung im Gebiet Laubisrütistrasse von der Zone WG/2,4 in die
Zone W2/1,9 mit Zulassung von mässig störenden Betrieben
• Festlegung Perimeter mit Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet
Zehntentrotten–Unterächer–Trubenberg (vgl. auch Art. 27a BZO)
• Neu Freihaltezone auf Wunsch der Grundeigentümerin für einen Teil
von Kat.-Nr. 12736
• Untergeordnete Anpassung Kernzonenplan Kehlhof Kat.-Nr. 11182
Mit Ausnahme von einer untergeordneten punktuellen Anpassung eines
Baubereichs in der Kernzone Kehlhof (Details vgl. Kapitel Kernzonenplan,
Seite 20) sind die Kernzonenpläne nicht Gegenstand dieser Planung. Sie
sollen in einem zweiten Planungsschritt überprüft und gegebenenfalls angepasst
werden.
Neu wird für das Quartier Kreuzstrasse ein Quartiererhaltungszonenplan
festgelegt. Mit dem Quartiererhaltungszonenplan kann die spezielle
Quartierstruktur erhalten werden. Zudem können bauliche Erweiterungen
besser auf die bestehende Bausubstanz abgestimmt werden (Details
vgl. Kapitel Quartiererhaltungszonenplan, Seiten 21 ff.).

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Die übrigen Ergänzungspläne, namentlich die Gewässer- und Waldabstandslinienpläne
sowie die Aussichtsschutzpläne, sind wie erwähnt nicht
Bestandteil dieser Teilrevision.
Folgende Bauordnungsbestimmungen werden teilrevidiert (Details vgl.
Kapitel Bau- und Zonenordnung, Seiten 24 ff.):
Art. 1 Neue Bezeichnung der Wohnzonen
Art. 2 Präzisierung der massgebenden Planinhalte
Art. 9a ff Neue Quartiererhaltungszone Kreuzstrasse
Art. 13 Anpassung der Grundmasse für die zwei- und dreigeschossigen
Wohnzonen und Wohn- und Gewerbezonen:
neuer Zonentyp W2/1,6; Wiedereinführung der Geschosszahlregelung;
Reduktion der Gebäudelängen
Art. 14a Einführung eines Mehrlängenzuschlags für die Wohnzonen
Art. 15 Aufhebung der Abstandsprivilegierung von gewerblich genutzten
Bauten
Art. 16 Aufhebung Bonus für gewerbliche Nutzflächen
Art. 22 Zulässigkeit von Arealüberbauungen
Art. 23 Änderung der Mindestfläche von Arealüberbauungen
Art. 24 Differenzierung des Bonussystems bei Arealüberbauungen:
angepasste Gebäudelängen, erhöhte Anforderungen bezüglich
Wärmedämmung, Baumassenbonus für Gebäude mit sehr
guter Wärmedämmung
Art. 26 Zulässigkeit von Terrassenhäusern
Art. 27 Regelung der Anzahl Stufen bei Terrassenbauten
Art. 27a Neue Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet Zehntentrotten–
Unterächer–Trubenberg; Festlegung der Ziele für die Gebiete
mit Gestaltungsplanpflicht
Art. 31 Pflicht zur Begrünung von Flachdächern, wenn diese grösser
als 30 m 2 sind und nicht als Terrassen oder für Anlagen zur
Nutzung der Sonnenenergie beansprucht werden
Art. 31a Einordnungsvorschrift für Bauten und Anlagen, die an Kernzonen
grenzen
Art. 36 Erhöhung Freiflächenanteil bei Mehrfamilienhäusern
Art. 41 Versickerungsfähige Beläge für Fahrzeugabstellplätze (neuer
Absatz 11)

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6. Ergebnis der öffentlichen Auflage und Mitwirkung der Bevölkerung
Von der Mitwirkungsmöglichkeit wurde rege Gebrauch gemacht. Insgesamt
wurden rund 150 Änderungsbegehren gestellt, die durch die Planungskommission
und den Gemeinderat sorgfältig geprüft wurden. Teilweise
fanden die Anliegen Eingang in die Vorlage.
Das Spannungsfeld der Einwendungen ist gross. Es geht von zu strengen
Vorschriften bis zu weitergehenden baulichen Regelungen und Abzonungen.
Viele Einwendungen wurden zu den Reservezonen eingereicht. Auf
diese Anträge kann im Rahmen dieser Teilrevision materiell nicht eingetreten
werden, da im kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan teilweise
dazu zuerst die Rechtsgrundlage geschaffen werden müsste.
Der Gemeinderat hat in seinem Antrag an die Gemeindeversammlung
darzulegen, welche Einwendungen aus welchen Gründen nicht berücksichtigt
wurden. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamthaft
bei der Planfestsetzung entschieden.
Die Änderungsanträge sind im separaten Bericht zu den Einwendungen
thematisch gegliedert und zusammengefasst. Die Stellungnahme des Gemeinderates
legt dar, welche Einwendungen berücksichtigt werden konnten,
welche den Planungszielen des Gemeinderates nicht entsprechen und
welche im Sinne der Etappierung zu einem späteren Zeitpunkt behandelt
werden. Dieser Bericht kann während der Aktenauflage auf der Gemeindeverwaltung
eingesehen werden.
7. Schlussbemerkung
Mit der Ortsplanungsrevision 2008/09 werden die Voraussetzungen geschaffen,
dass die bauliche Entwicklung in der Gemeinde Stäfa unter Berücksichtigung
der vorherrschenden Siedlungsstruktur und Körnung erfolgt.
Die präzisierten Baubestimmungen und die detaillierten Nutzungsabstufungen
bilden die Grundlage für eine ausgewogene und nachhaltige Entwicklung.
Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass mit der Ortsplanungsrevision
nicht alle Bedürfnisse und Anliegen im gleichen Mass umgesetzt
werden. Er vertritt die Auffassung, dass sich Stäfa mit der vorliegenden
Kurskorrektur der Bau- und Zonenordnung und des Zonenplans und in
Zusammenarbeit mit der Bevölkerung zu einer qualitativ hoch stehenden
Wohn- und Arbeitsplatz-Gemeinde am rechten Zürichseeufer weiterentwickeln
wird.

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Zonenplan
1. Um- und Abzonungen
Die Gebiete Laubstenstrasse (1), Rain (2), Im Grafen (3), Moritzberg (4),
Stationsstrasse (5) und Gsteig (6) werden von der W/1,9 in die W2/1,6
abgezont.
Die durchgeführten Dichteerhebungen in diesen Quartieren haben gezeigt,
dass ein erhebliches Verdichtungspotenzial besteht. Wird dieses im
Rahmen von Neubauvorhaben voll ausgeschöpft, so kann dies die bestehende
Quartierstruktur stören. Neubauten sollen sich stärker an der Massstäblichkeit
der bestehenden Bausubstanz orientieren.
Mit der Abzonung in die neue Zone W2/1,6 wird den örtlichen Verhältnissen
Rechnung getragen. In den Quartieren verbleibt trotz Abzonung auf
den meisten Baugrundstücken ein genügend grosser Entwicklungsspielraum.
Der nachfolgende Plan zeigt die Quartiere, die der neuen Wohnzone
W2/1,6 zugewiesen werden.
Geändert wird auch die Zonierung an der Laubisrütistrasse. Die heutige
Wohn- und Gewerbezone WG/2.4 wird neu in die Wohnzone W2/1.9
umgezont (7). Da nach wie vor mässige störende Gewerbebetriebe erstellt
werden dürfen, hat die Revision keinen Einfluss auf die zulässige Nutzweise.
Mit der Reduktion der baulichen Dichte um 21% wird den topografischen
Gegebenheiten Rechnung getragen. Die neue Wohnzone W2/1,9 erleichtert
die Einordnung der Neubauten in die landschaftlich empfindliche
Hanglage.

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Abzonung Laubstenstrasse von W/1,9 zu W2/1,6
Die durchschnittliche bauliche Dichte beträgt heute 1,1 m 3 /m 2 . Auf den
Baugrundstücken dürfen neu 1,6 m 3 Bauvolumen pro Quadratmeter
Landfläche erstellt werden.
Abzonung Rain von W/1,9 zu W2/1,6
Die durchschnittliche bauliche Dichte beträgt heute 1,1 m 3 /m 2 . Auf den
Baugrundstücken dürfen neu 1,6 m 3 Bauvolumen pro Quadratmeter
Landfläche erstellt werden.

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Abzonung Im Grafen von W/1,9 zu W2/1,6
Die durchschnittliche bauliche Dichte beträgt heute 1,3 m 3 /m 2 . Auf den
Baugrundstücken dürfen neu 1,6 m 3 Bauvolumen pro Quadratmeter
Landfläche erstellt werden.
Abzonung Moritzberg von W/1,9 zu W2/1,6
Die durchschnittliche bauliche Dichte beträgt heute 1,4 m 3 /m 2 . Auf den
Baugrundstücken dürfen neu 1,6 m 3 Bauvolumen pro Quadratmeter
Landfläche erstellt werden.

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Abzonung Stationsstrasse von W/1,9 zu W2/1,6
Die durchschnittliche bauliche Dichte beträgt heute 1,4 m 3 /m 2 . Auf den
Baugrundstücken dürfen neu 1,6 m 3 Bauvolumen pro Quadratmeter
Landfläche erstellt werden.
Abzonung Im Gsteig von W/1,9 zu W2/1,6
Die durchschnittliche bauliche Dichte beträgt heute 0,9 m 3 /m 2 . Auf den
Baugrundstücken dürfen neu 1,6 m 3 Bauvolumen pro Quadratmeter
Landfläche erstellt werden.

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Abzonung im Gebiet Laubisrüti von der WG/2,4 in die W2/1,9
Die Abzonung erfolgt in Abstimmung auf die topografischen
Verhältnisse. Mässig störende Gewerbebetriebe sowie Terrassenhäuser
sind nach wie vor zulässig.
2. Gestaltungsplanpflicht
Das Gebiet Unterächer–Zehntentrotten–Trubenberg ist landschaftlich empfindlich
gelegen und eines der Kernareale der künftigen Entwicklung von
Stäfa. Daher wird für dieses Gebiet neu eine Gestaltungsplanpflicht festgelegt.
Mit dem Gestaltungsplan werden folgende Ziele verfolgt (vgl. auch Art.
27a Abs. 2 BZO):
• gute Einordnung der Bauten in die landschaftlich sensiblen Lagen
• besonders gute Ausgestaltung des Übergangs zur Kern- und zur Freihaltezone
• Anlegung und ansprechende Gestaltung von Quartierfreiräumen
• die ökologische Vernetzung zwischen dem Freihaltegebiet Sternenhalden
und Chilerain soll geprüft werden
• schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen
• ortsbildverträglicher Lärmschutz

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Zusätzliche Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet Unterächer–
Zehntentrotten–Trubenberg
Mit der Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht kann das landschaftlich
empfindlich gelegene Gebiet und Kernareal schonungsvoll entwickelt
werden.
3. Freihaltezone
Eine Teilfläche des Grundstücks Kat.-Nr. 12736 wird neu der Freihaltezone
zugewiesen. Mit der Umzonung sind keine Entschädigungsforderungen
seitens der Grundeigentümer verbunden.
Vergrösserung Freihaltezone am Kirchweg
Durch die Zuweisung einer Teilfläche des Grundstücks Kat.-Nr. 12736 in
die Freihaltezone kann die bestehende Freihaltezone am Kirchweg
vergrössert werden.

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Kernzonenplan
1. Kernzonenplan Kehlhof
Westlich des bestehenden Gebäudes am Zehntentrottenweg in der Kernzone
Kehlhof wurde für den Bau eines Provisoriums eine zeitlich befristete
Baubewilligung erteilt. Mit der befristeten Baubewilligung wurde eine
Anpassung des Kernzonenplans in Aussicht gestellt. Die Frist der Bewilligung
läuft nun aus. Im Rahmen dieser Teilrevision soll daher die Grundlage
für eine den örtlichen Verhältnissen angepasste definitive bauliche
Lösung geschaffen werden.
Der bestehende Baubereich für das Hauptgebäude Vers.-Nr. 316 wird bis
zur Kernzonengrenze verlängert. Diese untergeordnete Anpassung wird
aus betrieblichen Gründen gegenüber der gesamthaften Überprüfung der
Kernzonenpläne und Kernzonenbestimmungen terminlich vorgezogen.
rechtskräftiger Kernzonenplan (links), neuer Kernzonenplan (rechts)

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Quartiererhaltungszonenplan
1. Quartiererhaltungszone Kreuzstrasse
Die Bebauung längs der Kreuzstrasse zeichnet sich durch eine hohe Siedlungsqualität
aus.
Die Besonderheiten dieses Quartiers werden durch den rückwärtigen
Freihaltebereich Chilerain verstärkt.
Ziel ist es, den Charakter des homogen in Erscheinung tretenden Quartiers
mit der kleinkörnigen, punktuellen Baustruktur zu erhalten. Die heutigen
Bestimmungen bieten keine Garantie, dass diese wertvolle Quartierstruktur
erhalten bleibt. Daher soll eine massgeschneiderte Regelung getroffen
werden.
Das Planungs- und Baugesetz ermöglicht es, Quartiererhaltungszonen auszuscheiden.
Diese müssen in sich geschlossene Quartiere mit hoher Siedlungsqualität
umfassen, deren bauliche Gliederung erhalten und weiterentwickelt
werden sollen.
Mit der Quartierhaltungszone Kreuzstrasse wird eine auf die bestehende
Struktur abgestimmte bauliche Entwicklung ermöglicht.

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Die bestehenden Bauvolumen dürfen weiterhin ohne Einschränkungen
um-, aus- oder wiederaufgebaut werden.
Der Nutzungsspielraum wird gegenüber den geltenden Bestimmungen
geringfügig erhöht. Die bestehenden Hauptgebäude dürfen um höchstens
30% vergrössert werden.
Im Gegenzug haben Bauten und Anlagen erhöhte gestalterische Anforderungen
zu erfüllen. Bauliche Ergänzungen haben Rücksicht auf die bestehende
Struktur zu nehmen.
Der Quartiererhaltungszonenplan bezeichnet Baubereiche, in denen die
Bauvolumen zu situieren sind. Damit wird die charakteristische offene
Bebauung bewahrt.
Visualisierung der gewünschten Entwicklung

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Bau- und Zonenordnung
1. Kommentare zu den Änderungen
Artikel 1 Zonen
Die Zonenübersicht wird entsprechend den neuen Zonentypen redaktionell
angepasst. Zudem wird die Quartiererhaltungszone Kreuzstrasse neu
eingeführt.
Artikel 2 Massgebende Grundlagen
Der Artikel 2 wird redaktionell angepasst, da die genaue Abgrenzung der
einzelnen Nutzungszonen neu Bestandteil der amtlichen Vermessung ist
(Mehranforderungen gemäss § 5 der kantonalen Verordnung über die amtliche
Vermessung, KVAV).
Wie die Kernzonenpläne gehört der neue Quartiererhaltungszonenplan
Kreuzstrasse zu den Ergänzungsplänen. Darin werden insbesondere die
Baubereiche zur Sicherstellung der Baustruktur festgelegt.
Artikel 9a bis 9e
Zur Quartiererhaltungszone Kreuzstrasse wird ein neuer Artikel eingeführt.
Die entsprechenden Bestimmungen sind im Kapitel Quartiererhaltungszone
erläutert.
Artikel 13 Grundmasse
Grundsätzlich soll die zonentypische Körnung der Massstab der bestehenden
Bauten für die künftige Quartierentwicklung sein. Dabei orientieren
sich die neuen Grundmasse an der Bauordnung 85.
Aufgrund der durchgeführten Dichteerhebung wird ein neuer Zonentyp
mit einer zulässigen baulichen Dichte von 1,6 m 3 /m 2 eingeführt. (Erläuterungen
vgl. Kapitel Zonenplan).
In Anlehnung an die BZO 85 wird zudem die Geschosszahl wieder geregelt.
Die Regelung mit einer freien Geschosszahl innerhalb der zulässigen
Gesamthöhe hat sich nicht bewährt. In zweigeschossigen Zonen wurden
beispielsweise Bauten mit vier Wohnebenen gebaut, was nicht dem
Quartierbild bzw. Quartiercharakter entspricht. Neubauten dürfen künftig
in den zweigeschossigen Wohnzonen maximal drei Wohnebenen aufweisen.
Die Bauwilligen sollen jedoch wählen können, ob sie zusätzlich zu
den zwei Vollgeschossen ein Untergeschoss oder ein Dachgeschoss zu
Wohnzwecken nutzen möchten.
Die Gebäudelängen werden zur Verbesserung der Eingliederung von Neubauten
in die bestehende Quartierstruktur ebenfalls reduziert.

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Artikel 14a Mehrlängenzuschlag
Der Mehrlängenzuschlag wird im Interesse der Wohnhygiene und des
Nachbarschutzes eingeführt. Damit soll verhindert werden, dass aufgrund
von gegenseitigen Näherbaurechten ein zu geringer Gebäudeabstand
resultiert.
Artikel 15 Herabsetzung des Grundabstands bei nicht beanspruchter
Gebäudehöhe
Der Artikel 15 wird ersatzlos aufgehoben. Ziel ist es, die Grünflächen zwischen
den Häusern zu vergrössern. Die heute mögliche Reduktion des
Grenzabstands wirkt diesem Ziel von zusätzlichen Freiräumen im Siedlungsgebiet
jedoch entgegen und ist deshalb zu unterbinden.
Artikel 16 Gewerbeerleichterung
Der Artikel 16 wird ersatzlos aufgehoben, da der Gewerbebonus zu einer
unerwünschten Verdichtung führt, ohne dass qualitative Mehranforderungen
zu erfüllen sind. Zudem wird dieser Bonus in der Praxis oft zweckentfremdet,
indem der zusätzliche Gewerbeanteil nachträglich zu Wohnraum
umgenutzt wird.
Artikel 23 Arealfläche
Die Mindestarealfläche wird neu einheitlich auf 3000 m 2 festgelegt. Damit
wird der Spielraum für die bauliche Einordnung erhöht.
Artikel 24 Grundmasse für Arealüberbauungen
Um die Einordnung von Arealüberbauungen zu erleichtern, wird der
Nutzungsbonus in den lockeren Wohnzonen einheitlich geregelt. Der Bonus
soll nicht zu einer unerwünschten Verdichtung führen und soll deshalb 1 ⁄20
der zulässigen Baumassenziffer nicht überschreiten.
In der rechtskräftigen Bauordnung ist die Gebäudelänge bei Arealüberbauungen
nicht beschränkt. Neu darf die Gebäudelänge im Vergleich
zur Regelbauweise um maximal 10 m erhöht werden. Damit wird eine
bessere Einordnung von Arealüberbauungen in die Quartierstruktur gewährleistet.
Zu beachten ist neu der Mehrlängenzuschlag.
Diesen Erleichterungen stehen höhere Anforderungen bezüglich der Gestaltung
gegenüber. Sofern die Anforderung gemäss § 71 PBG erfüllt werden,
können Arealüberbauungen von einem zusätzlichen Vollgeschoss
anstelle eines Dachgeschosses profitieren. Arealüberbauungen ab 20 Wohneinheiten
haben zudem einen Gemeinschaftsraum für Bewohner aufzuweisen.

– 26 –
Ebenfalls erhöhte Anforderungen werden bezüglich der Energienutzung
gestellt. Entscheidet sich die Bauherrschaft, ein Gebäude nach dem Minergie-P-Standard
zu erstellen, kann sie von einem Nutzungsbonus für die
zusätzlich erforderliche Wärmedämmung profitieren.
Es ist dem Grundeigentümer freigestellt, ob er das Gebäude gemäss Minergie-Label
zertifizieren will.
Artikel 26 Zulässigkeit
Der Artikel 26 wird entsprechend den neuen Zonentypen redaktionell
angepasst. Künftig sind in der WG Terrassenhäuser nicht mehr zulässig. Im
Gebiet Laubisrüti, wo bereits einige Terrassenhäuser gebaut wurden, wird
eine Umzonung von der WG/2.4 in die W2/1.9 vorgeschlagen. Somit sind
in diesem Gebiet Terrassenhäuser nach wie vor zulässig.
Artikel 27 Grundmasse
Für Terrassenhäuser gilt die zonengemässe Baumassenziffer. Obwohl die
Anforderungen der Arealbauweise gelten, kann der Arealbonus nicht beansprucht
werden. In den zweigeschossigen Wohnzonen sind zudem maximal
drei bewohnte Terrassenstufen zulässig. Nicht anrechenbare Untergeschosse,
z.B. für die Parkierung, sind in unbeschränkter Zahl möglich.
Die Messweise der Gebäudelänge bei Terrassenhäusern erfolgt gemäss PBG
immer horizontal. In der Falllinie darf ein Terrassenhaus eine Länge von
maximal 35 m aufweisen. Auf den übrigen Seiten ist die Gebäudelänge
(eigentlich Gebäudebreite) gemäss Art. 13 einzuhalten. Diese maximale
Länge gilt auch bei Arealüberbauungen.
Artikel 27a Gestaltungsplanpflicht
Bisher waren die zu beachtenden Anforderungen für die Gebiete mit
Gestaltungsplanpflicht lediglich im erläuternden Bericht zur Bauordnung
umschrieben. Im Interesse der Transparenz werden die Ziele der Gebietsentwicklung
der einzelnen Gestaltungsplan-Areale neu in der Bauordnung
verankert.
Das Gebiet Unterächer–Zehntentrotten–Trubenberg ist landschaftlich empfindlich
gelegen und eines der Kernareale der künftigen Entwicklung von
Stäfa. Für dieses Gebiet wird daher neu eine Gestaltungsplanpflicht festgelegt
(Erläuterungen vgl. Kapitel Zonenplan).
Artikel 31 Dächer
Flachdächer, die grösser als 30 m 2 sind, müssen künftig begrünt werden.
Durch die Begrünung von Flachdächern wird Regenwasser zurückgehalten,
was die Kanalisationsleitungen bei starkem Regen entlastet. Zudem
leistet die Begrünung einen siedlungsökologischen Beitrag.

– 27 –
Artikel 31a Gestaltung und Einordnung
Im empfindlichen Übergangsbereich zwischen den Kernzonen und den
übrigen Bauzonen wird mit der neuen Bestimmung eine schonungsvolle
Einordnung der Bauten und Anlagen sichergestellt. Die Bauten und Anlagen
haben erhöhte bauliche Anforderungen zu erfüllen.
Artikel 33 Besondere Gebäude
Besondere Gebäude sind auch bei der Bemessung des Mehrlängenzuschlags
nicht relevant.
Artikel 36 Spiel- und Erholungsflächen, Freizeit- und Pflanzgärten
Der Freiflächenanteil bei Mehrfamilienhäusern wird im Rahmen dieser
Revision von 12% auf 15% erhöht. Damit wird eine bessere Durchgrünung
der Quartiere gefördert. Ein Drittel davon ist an geeigneter Lage als zusammenhängende
Freifläche auszugestalten.
Artikel 41 Fahrzeugabstellplätze
Für besondere Fälle und für öffentliche Bauten und Anlagen werden die
Anzahl Pflichtparkplätze sowie der Anteil an Besucherparkplätzen gemäss
VSS-Normalien festgelegt. Zu den besonderen Nutzweisen zählen dabei
beispielsweise Alterssiedlungen. Bei diesen Nutzungen kann der Normbedarf
reduziert werden.
Die Fahrzeugabstellplätze sind im Interesse eines nachhaltigen Wasserhaushalts
wenn möglich mit versickerungsfähigen Materialien zu verwenden.
Artikel 44 Übergangsbestimmungen
Der Artikel 44 wird ersatzlos aufgehoben. Massgebend sind neu die Bestimmungen
im PBG.
Hinweis zu den redaktionellen Änderungen
In den folgenden Artikeln werden redaktionelle Änderungen aufgrund
der geänderten Zonentypbezeichnung vorgenommen:
• Artikel 1 Abs.1
• Artikel 13 Abs. 1 und 2
• Artikel 14 Abs. 3
• Artikel 17 Abs. 1
• Artikel 22 Abs.1
• Artikel 24 Abs. 1 und 2
• Artikel 26 Abs. 1

– 28 –
2. Neue BZO
Hinweis:
Aufzuhebende Texte sind durchgestrichen: der Abstand
Neue Texte sind kursiv und fett gedruckt: der Abstand
1. Zonen, Zonenplan und Ergänzungspläne
Artikel 1 Zonen
1
Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht kantonalen oder regionalen
Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen mit zugehöriger
Baumassenziffer (BZ) und Empfindlichkeitsstufe (ES) eingeteilt:
Zonen Zonen- BZ(G) in BZ(S) in ES
kurzbe- m 3 /m 2 m 3 /m 2
zeich- Grundziffer für Hauptnung
für Haupt- bauten mit
bauten Schrägdach
a. Bauzonen
1. Kernzonen
Kernzone A KA 3,5 3,6 III
Kernzone B KB 2,5 2,6 III
Kernzone Seeufer KS 1,5 1,6 III
1a Quartiererhaltungszone
Kreuzstrasse Q – – II
2. Zentrumszone Z 4 4,1 III
3. Wohnzonen
Wohnzone Seeufer WS 1 1,1 II
W2/1,0
Lockere Wohnzone WL 1,4 1,5 II
W2/1,4
Wohnzone W2/1,6 1,6 1,7 II
Mittlere Wohnzone WM 1,9 2 II
W2/1,9
Dichte Wohnzone WD 2,4 2,5 II
W3/2,4

– 29 –
Mit Gewerbeerleichterung
WG 2,4 2,5 III
WG3/2,4
4. Industriezone I 6 6 III
5. Gewerbezone G 3 3 III
b. Landwirtschaftszone L III
c. Freihaltezone F
d. Reservezone R
e. Erholungszonen E
2
Die BZ(S) wird nur für Bauten mit Dachneigungen von mindestens 22,5
Grad angewendet.
3
Abweichungen von der Zuordnung einer ES gemäss Lärmschutzverordnung
(LSV) sind im Zonenplan festgelegt.
Artikel 2 Massgebende Grundlagen
1
Folgende Grundlagen sind massgebend:
a. der Zonenplan im Massstab 1:5000; sowie die im Datensatz der
Amtlichen Vermessung erfassten Grenzen für die Abgrenzung der Zonen
und für Anordnungen innerhalb der Zonen;
b. die Ergänzungspläne im Massstab 1:1000 für die Wald- und Gewässerabstandslinien,
für das Gebiet südlich der Seestrasse sowie für den
Aussichts- und Ansichtsschutz;
c. der jeweilige Kernzonenplan im Massstab 1:1000 sowie die im
Datensatz der Amtlichen Vermessung erfassten Anordnungen für die
Kernzonen Ötikon/Oberhausen, Kehlhof und Ürikon.
der jeweilige Kernzonenplan im Massstab 1:1000 für die Kernzonen
Ötikon/Oberhausen, Kehlhof und Ürikon;
d. der Quartiererhaltungszonenplan Kreuzstrasse im Massstab 1:500.
2
Für die Zoneneinteilung ist der genehmigte Zonenplan 1:5000
massgebend. Die genaue Abgrenzung der Zonen sowie der genaue Verlauf
von Gewässer- und Waldabstandslinien sind in der amtlichen Vermessung
definiert.
2
3
Die massgebenden Pläne sowie die Inventare des Natur- und Heimatschutzes
können auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.

– 30 –
2. Bauzonen
2.1 Kernzonen
Artikel 3 Allgemein
1
Bestehende Gebäude dürfen unter Beibehaltung des heutigen Gebäudeprofils
– mit Ausnahme von zulässigen Dachaufbauten –, des herkömmlichen
Erscheinungsbildes und unter dem Vorbehalt von Unterschutzstellungen
ohne Berücksichtigung von Ausnützungsbeschränkungen gemäss
Artikel 3 Absatz 3 umgebaut oder wiederaufgebaut werden.
2
Beim Ersatzbau können aus Gründen der Hygiene, des Ortsbildschutzes
und der Verkehrssicherheit geringfügige Abweichungen vom bisherigen
Gebäudeprofil bewilligt oder angeordnet werden. Abweichungen vom
Erscheinungsbild sind gestattet, wenn sie durch Nutzungsänderungen bedingt
sind und keine Verschlechterung des Ortsbildes bewirken.
3
Für Neubauten gelten die folgenden Bestimmungen:
Grundmasse KA KB KS
BZ(G) max. m 3 /m 2 3,5 2,5 1,5
BZ(S) max. m 3 /m 2 3,6 2,6 1,6
Vollgeschosszahl max. 2 2 2
Dachgeschoss max. 1 1 1
Grosser Grundabstand mind. m 5 7 7
Kleiner Grundabstand mind. m 3,5 4 4
Gebäudehöhe max. m 7,5 7,5 7,5
Firsthöhe max. m 7 7 7
4
Die verschärften Abstandsvorschriften für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden
gemäss BBV II sind nicht anwendbar.
Artikel 4 Im Gebiet eines Kernzonenplans
1
Für die bezeichneten Gebäude ist nur der Umbau oder Ersatzbau gemäss
Artikel 3 Absätze 1 und 2 zugelassen.
2
Innerhalb der Baubereiche oder innerhalb bestehender Gebäudevolumen
sind Neu-, Um- und Ersatzbauten gestattet, wobei unter Abweichung
von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und
Gebäudeabstände auf die Baubereichsgrenzen gebaut werden darf.
3
Baubereiche, die längs Baulinien einer bestehenden Strasse durch einen
im Plan punktiert dargestellten Bereich begrenzt sind, dürfen bis an die

– 31 –
Grenze eines solchen Bereichs mit Bauten überschritten werden, wenn
damit das Ortsbild verbessert wird und der Strasseneigentümer zustimmt.
4
Abweichungen von der zonengemässen Vollgeschosszahl und Gebäudehöhe
sind im Kernzonenplan festgelegt. Wo dieser 3 Vollgeschosse zulässt,
beträgt die Gebäudehöhe 10,5 m.
5
Die bezeichneten Gartenbereiche sind als Gartenanlagen zu erhalten,
wiederherzustellen oder als solche neu zu schaffen. Abweichungen sind
möglich, wenn damit das Ortsbild verbessert wird oder für den Eigentümer
sonst eine unzumutbare Einschränkung entstünde.
Artikel 5 Grosser und kleiner Grundabstand
1
Der grosse Grundabstand gilt für eine von der Strasse, dem Platz oder
Weg abgekehrte, rückwärtige Gebäudeseite.
2
Für nicht an eine Strasse, einen Platz oder einen Weg angrenzende Bauten
gilt der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete
Hauptfassade.
3
Der kleine Grundabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten.
Artikel 6 Geschlossene Bauweise
1
Die geschlossene Bauweise ist zulässig.
Artikel 7 Bauweise
1
Ohne nachbarliche Zustimmung ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen
der Grenzbau nur zulässig, wenn die Bebaubarkeit des Nachbargrundstücks
nicht beeinträchtigt wird.
Artikel 8 Gestaltung der Bauten
1
Bei Neu- und Umbauten sowie bei Aussenrenovationen ist bei der Gestaltung
der Bauten und ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung zu
erreichen, insbesondere bezüglich Proportionen, Länge, Einordnung, Materialien,
Farben und Details. Den Belangen des Ortsbildschutzes ist Rechnung
zu tragen. Die Typologie und Charakteristik der bestehenden Bauten
sind bei deren Ersatz und Umbau zu übernehmen.
2
Es sind nur Dächer mit den in der näheren Umgebung üblichen Neigungen,
Dachformen und Dachmaterialien zulässig.
3
Dachaufbauten sind insbesondere in Form von Giebellukarnen, Ochsenaugen
und Schleppgauben zulässig. Sie sind nur im ersten Dachgeschoss
zulässig und dürfen unter Vorbehalt kantonaler Festlegungen insgesamt
nicht breiter als einen Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein. Schleppgauben
dürfen nicht höher als 1,2 m und nicht breiter als 1,6 m sein.

– 32 –
4
Je 40 m 2 der betreffenden Dachfläche ist höchstens 1 liegendes Dachfenster
mit bis zu 0,3 m 2 Fläche im Licht zulässig, sofern es der Belichtung
von Nebenräumen oder der zusätzlichen Belichtung von Haupträumen
dient. Bruchteile werden abgerundet.
5
Dacheinschnitte sind nur in den bezeichneten Gebieten und höchstens
auf einem Viertel der betreffenden Dachseite zulässig. Sie dürfen zusammen
mit den Dachaufbauten nicht länger als die Hälfte der betreffenden
Fassadenlänge sein.
6
Die herkömmliche Umgebungsgestaltung wie Mauern, Einfriedungen
ist zu erhalten oder wiederherzustellen. Garagen und Abstellplätze sind
unauffällig einzupassen.
Artikel 9 Bewilligungen
1
Im Bereich der Kernzonenpläne sind Aussenrenovationen bewilligungspflichtig.
2
Eine Abbruchbewilligung wird nur erteilt, wenn die Erstellung des Ersatzbaus
gesichert ist oder wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt.
2.1a Quartiererhaltungszone
Artikel 9a Zonenzweck
1
Die Quartiererhaltungszone Kreuzstrasse bezweckt die Strukturerhaltung
und die zeitgemässe Weiterentwicklung der bestehenden Bebauung.
Artikel 9b Nutzweise
1
Es sind Wohnungen sowie nicht störende Betriebe zulässig.
Artikel 9c Grundmasse
1
Lage und Abstände der Hauptgebäude ergeben sich aus den im Quartiererhaltungszonenplan
festgelegten Baubereichen.
2
Besondere Gebäude nach PBG § 273 sind auch ausserhalb der Baubereiche
zulässig.
3
Die bestehenden Bauvolumen dürfen ohne Einschränkungen um-, ausoder
wiederaufgebaut werden, sofern die gestalterischen Anforderungen
gemäss Art. 9e erfüllt werden. Die Bauvolumen der Hauptgebäude in
den Baubereichen dürfen gegenüber dem Zustand vom 1.7.2008 um maximal
30% vergrössert werden.

– 33 –
Artikel 9d Geschlossene Bauweise
1
Gebäude sind in offener Überbauung zu erstellen.
Artikel 9e Gestaltung und Einordnung
1
Bauliche Veränderungen müssen eine besonders gute Gesamtwirkung
erzielen und die Einheitlichkeit der Bebauung berücksichtigen. Zu beachten
sind insbesondere nachfolgende quartierspezifischen Merkmale:
– Architektonischer Ausdruck
– Bauliche Struktur
– Geschosszahl
– Dachform
– Stellung der Gebäude
2
Bei Um- oder Ersatzbauten ist die bestehende Dachgestaltung, die Firstrichtung
und das Sockelgeschoss beizubehalten.
2.2 Zentrumszone
Artikel 10 Grundmasse
1
Es gelten folgende Grundmasse:
BZ(G) max. m 3 /m 2 4
BZ(S) max. m 3 /m 2 4,1
Grosser Grundabstand für Obergeschosse mind. m 10
Kleiner Grundabstand mind. m 5
Gebäudehöhe max. m 13,5
Firsthöhe max. m 7
Artikel 11 Grosser und kleiner Grundabstand
1
Der grosse Grundabstand gilt nur für Obergeschosse. Bei Bauten, die
längs Strassen, Plätzen oder Wegen stehen, gilt er für die rückwärtige
Gebäudeseite. Bei Bauten, die quer zur Strasse stehen, gilt er für die am
meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade.
2
Der kleine Grundabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten und für
alle Seiten des Erdgeschosses.
Artikel 12 Geschlossene Bauweise
1
Die geschlossene Bauweise ist zulässig.

– 34 –
2.3 Wohnzone
Artikel 13 Grundmasse
1
Es gelten folgende Grundmasse:
WS WL WM WD WG
W2/1,0 W2/1,4 W2/1,6 W2/1,9 W3/2,4 WG3/2,4
BZ(G) max. m 3 /m 2 1 1,4 1,6 1,9 2,4 2,4
BZ(S) max. m 3 /m 2 1,1 1,5 1,7 2 2,5 2,5
Vollgeschosszahl max. 2 2 2 2 3 3
Anrechenbare
Dachgeschosse max. gemäss Abs. 1a 1 1
Anrechenbare
Untergeschosse max. gemäss Abs. 1a 1 1
Gesamtlänge max. m 20 30 40 50 50
25 30 35 45 45
Grosser Grundabstand mind. m 8 8 8 8 10 10
Kleiner Grundabstand mind. m 5 5 5 4 5 5
Gebäudehöhe max. m 7,5 7,5 7,5 10,5 11,4
gemäss Abs. 1a
Firsthöhe max. m 5 5 5 5 7 7
Gesamthöhe max. m gemäss Abs. 1a – –
1a
In den zweigeschossigen Wohnzonen gilt:
a. Neubauten dürfen neben zwei Vollgeschossen höchstens ein anrechenbares
Untergeschoss oder ein anrechenbares Dachgeschoss
aufweisen.
b. Die zulässige Gebäudehöhe beträgt:
– beim Bau von 2 Vollgeschossen und einem anrechenbaren
Dachgeschoss max. 7,5 m
– beim Bau von 2 Vollgeschossen und einem anrechenbaren
Untergeschoss max. 8,5 m
c. Sofern ein anrechenbares Untergeschoss erstellt wird, ist eine Gesamthöhe
von max. 11 m einzuhalten.
2
In den im Zonenplan mit * (Stern) bezeichneten Wohnzonen WD W3/2,4
gelten eine Baumassenziffer von 2,5 m 3 /m 2 BZ(G) bzw. von 2,6 m 3 /m 2 BZ(S)
und eine Gebäudehöhe von 7,5 m.

– 35 –
Artikel 14 Grosser und kleiner Grundabstand
1
Der grosse Grundabstand gilt für die am meisten gegen Süden gerichtete
Hauptfassade.
2
Der kleine Grundabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten.
3
In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten in der Zone WS W2/1,0
sind aus Gründen des Aussichtsschutzes zwischen den Gebäuden ein Streifen
von 12 m freizuhalten und sichtbehindernde Elemente wie Mauern
und Blenden über 1,4 m Höhe (ab Trottoirniveau gemessen) nicht zulässig.
Artikel 14a Mehrlängenzuschlag
1
Misst in den Zonen W2/1,0, W2/1,4, W2/1,6, W2/1,9 eine Fassadenlänge
mehr als 25 m und in den Zonen W3/2,4 und WG3/2,4 mehr als 35 m, so ist
der Grenzabstand um die Hälfte der Mehrlänge bis auf maximal 10 m zu
vergrössern.
2
Bei der Berechnung der für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen
Fassadenlängen werden die Fassadenlängen von Gebäuden zusammengerechnet,
wenn
– in den Zonen W2/1,0, W2/1,4, W2/1,6, W3/2,4, WG3/2,4 ein Gebäudeabstand
von 10 m unterschritten wird;
– in der Zone W2/1,9 ein Gebäudeabstand von 8 m unterschritten
wird.
Artikel 15 Herabsetzung des Grundabstandes bei nicht beanspruchter
Gebäudehöhe
1
Der Grundabstand darf je 3 m nicht beanspruchte Gebäudehöhe um 1
m bis auf 3,5 m herabgesetzt werden.
Artikel 16 Gewerbeerleichterung
1
In der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung erhöht sich die zonengemässe
BZ um den Anteil der gewerblichen Nutzung. Die Erhöhung darf
einen Fünftel der BZ(G) nicht überschreiten.
2
In der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung beträgt der Grenzabstand
auf allen Seiten für dauernd gewerblich genutzte Erd- und Untergeschosse
3,5 m.
Artikel 17 Geschlossene Bauweise
1
Die geschlossene Bauweise bis zur zulässigen Gesamtlänge ist ausser in
der Zone WS W2/1,0 zulässig.

– 36 –
2.4 Industrie- und Gewerbezone
Artikel 18 Grundmasse
1
Es gelten folgende Grundmasse:
I G
BZ(G) max. m 3 /m 2 6 3
BZ(S) max. m 3 /m 2 6 3
Freiflächenziffer mind. % 10 10
Höchste Höhe max. m 15,5 13,5
Grundabstand im Innern der Zone
und gegenüber Zone G resp. I mind. m 3,5 3,5
Grundabstand gegenüber Grundstücken
in Wohnzonen mind. m 10 7
Grundabstand gegenüber Grundstücken
in den Zonen WG mind. m 8 7
Artikel 19 Bauweise
1
Die geschlossene Bauweise ist zulässig und die Bautiefe nicht beschränkt.
Artikel 20 Nutzweise
1
Provisorische Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte
Personen sind zulässig.
2.5 Zone für öffentliche Bauten
Artikel 21 Grundmasse
1
Gegenüber Nachbargrundstücken, die in einer anderen Zone liegen,
sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.
2
Gebiete in der Zone für öffentliche Bauten, die nicht im Eigentum der
Politischen Gemeinde oder der Schulgemeinde sind, unterliegen der Gestaltungsplanpflicht.
2.6 Erholungszonen
Artikel 21 bis Grundmasse, Nutzweise
1
In der Erholungszone E1 ist ein Grundabstand von 4 m und eine höchste
Höhe von 12 m einzuhalten. Zulässig sind Sport- und Mehrzweckhallen.

– 37 –
2
In der Erholungszone E2 sind Familiengärten und zugehörige Gebäude
und Anlagen bis zu folgenden Grundmassen zulässig:
a. Gebäudehöhe: max. 2,4 m
b. Höchste Höhe: max. 3,4 m
c. Überbauungsziffer: max. 8%, für Familiengartenhäuschen, jedoch
höchstens eine Grundfläche von 12 m 2 und ein zusätzliches Vordach
von 8 m 2 . Gemeinschaftshäuser dürfen die maximale Grundfläche
überschreiten.
3
In der Erholungszone E3 sind Pferdesportanlagen zulässig. Neubauten
und Erweiterungen bestehender Bauten unterliegen der Gestaltungsplanpflicht.
4
In der Erholungszone E4 sind Bootstrockenplätze und zugehörige Bauten
und Anlagen zulässig.
3. Besondere Institute
3.1 Arealüberbauungen
Artikel 22 Zulässigkeit
1
Arealüberbauungen sind in folgenden Zonen zulässig: KB, Z, WS,
W2/1,0, WL, W2/1,4, W2/1,6, WM, W2/1,9, WD, W3/2,4, WG, WG3/2,4, I, G.
Artikel 23 Arealfläche
1
Die Mindestarealflächen betragen:
a. 2’000 m 2 für die Zonen KB, Z, WS, WL, WM
b. 3’000 m 2 für die Zonen WD, WG, I, G
Die Mindestarealfläche beträgt 3000 m 2 .
Artikel 24 Grundmasse für Arealüberbauungen
1
In den Zonen WS und WL W2/1,0 und W2/1,4 erhöht sich die
zonengemässe BZ in Abhängigkeit zur Grösse der Arealflächen: um maximal
einen Zwanzigstel der BZ(G).
– Arealfläche 2000 bis 4000 m 2 : ein Zwanzigstel der BZ(G)
– Arealfläche grösser als 4000m 2 : ein Zehntel der BZ(G)
In den übrigen Zonen erhöht sich die zonengemässe BZ unabhängig von
der Arealfläche um einen Zehntel der BZ(G).

– 38 –
2
Es gelten folgende Gebäudelängen:
Gesamtlänge max. m 30 35
In den übrigen Zonen sind die Gebäudelängen frei.
Die zonengemässen Gesamtlängen gemäss Artikel 13 erhöhen sich um
maximal 10 m.
3
In der Kernzone KB ist die Geschosszahl frei.
4
Ist eine besonders gute ortsbauliche und landschaftliche Einordnung
der Bauten gewährleistet und werden die übrigen Anforderungen von
§ 71 PGB erfüllt, kann anstelle eines anrechenbaren Dachgeschosses ein
zusätzliches Vollgeschoss realisiert werden. Die zulässige Gebäudehöhe
gemäss Artikel 13 erhöht sich um maximal 3 m.
5
Arealüberbauungen haben neben § 71 PBG folgende Anforderungen
zu erfüllen:
– umweltgerechte Systeme für den Energie- und Wärmebedarf
– mindestens Minergie®-Standard
– ab 20 Wohneinheiten ist ein Gemeinschaftsraum mit einer Mindestfläche
von 50 m 2 zu erstellen.
6
Werden die Anforderungen des Minergie-P-Standards erfüllt, erhöht
sich die zonengemässe BZ um maximal einen Zehntel der BZ(G).
Artikel 25 Ausnützungsverschiebung
1
Bei Arealen mit unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit sind in der Regel
Ausnützungsverschiebungen im Ausmass von einem Zehntel möglich. Zur
Erhaltung von Altbauten, Bäumen und Gärten sowie bei besonders guter
Gestaltung sind höhere Ausnützungsverschiebungen zulässig.
3.2 Terrassenhäuser
Artikel 26 Zulässigkeit
1
Terrassenhäuser sind in folgenden Zonen zulässig: WL, WM, WD, WG
W2/1,4, W2/1,6, W2/1,9.
2
Für Terrassenhäuser gelten die Anforderungen gemäss § 71 PBG.
Artikel 27 Grundmasse
1
Es gilt die zonengemässe BZ(G).
2
Die zulässige Stufenzahl ergibt sich aus der Summe der zulässigen anrechenbaren
Dach-, Voll- und Untergeschosse.
2
WS
WL

– 39 –
3
Die in den einzelnen Zonen zulässige Gebäudehöhe ab gewachsenem
und gestaltetem Terrain darf an keinem Punkt überschritten werden.
3
4
Einzelne Vorsprünge wie Brüstungen, Vordächer usw. dürfen die Gebäudehöhe
um höchstens 2 m überschreiten.
5
In der Hangfalllinie ist eine Gebäudelänge von max. 35 m zulässig. Im
Übrigen ist die Gebäudelänge gemäss Art. 13 einzuhalten.
3.3 Gestaltungspläne
Artikel 27a Gestaltungsplanpflicht
1
Für die im Zonenplan speziell gekennzeichneten Gebiete gilt im Interesse
einer qualitativ guten Überbauung die Pflicht zur Ausarbeitung eines
Gestaltungsplanes.
2
Mit dem Gestaltungsplan sind insbesondere folgende Aspekte zu regeln:
Zentrumsgebiet Bahnhof Stäfa
a. Sicherstellung einer qualitativ überzeugenden Überbauung mit
guter Integration in das Ortsbild
b. ansprechende Gestaltung des öffentlichen Freiraums
c. siedlungsverträgliche Organisation des Verkehrs- und Parkierungsregimes
am Bahnhof
d. standortgerechte Nutzung unter Berücksichtigung der Lärmbelastung
Mischgebiet Bahnhof Ürikon
a. einwandfreie ortsbauliche Einordnung von Neubauten
b. standortgerechte Nutzung unter Berücksichtigung der Lärmbelastung
Kernzone Seestrasse 6
a. Sicherstellung eines architektonisch gut gestalteten Anbaus mit
einer maximalen Grundfläche von 100 m 2 und einer höchsten
Höhe von 6,5 m
b. Beseitigung der bestehenden Anbauten am Hauptgebäude Assek.-
Nr. 878
c. Gewährleistung der Sicht vom Trottoir der Seestrasse auf den See
Gebiet Zehntentrotten–Unterächer–Trubenberg
a. gute Einordnung der Bauten in die landschaftlich sensible Lage

– 40 –
b. besonders gute Ausgestaltung des Übergangs zur Kern- und zur
Freihaltezone
c. ansprechende Gestaltung der Quartierfreiräume
d. Prüfung und Förderung der ökologischen Vernetzung zwischen
den Freihaltegebiete Sternenhalden und Chilerain
e. Sicherstellung eines ortsbildverträglichen Lärmschutzes
f. schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen.
3
In Bezug auf die Gestaltung der Bauten, Anlagen sowie der Umgebung
sind die Anforderungen von § 71 PBG zu erfüllen.
4. Ergänzende Bestimmungen
Artikel 28 Nutzweise
1
In den Kern- und Zentrumszonen sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen
und Läden zulässig.
2
Mässig störende Betriebe (Gewerbe-, Handels-, Produktions- und Dienstleistungsbetriebe)
sind in den Zonen KA, KB, KS, Z, WG, I und G sowie in
den im Zonenplan bezeichneten Gebieten zulässig. Betriebe, die unverhältnismässigen
Verkehr auslösen, sind nicht zulässig.
Artikel 29 Nebenräume
1
In Mehrfamilienhäusern müssen ausreichende Nebenräume wie Einstellgelegenheiten
für Vorräte, Hausrat und dergleichen in folgendem Umfang
erstellt werden:
a. mindestens 8 m 2 pro Wohnung mit bis zu 2 Zimmern;
b. mindestens 11 m 2 pro Wohnung mit 3 oder mehr Zimmern.
2
Zusätzlich sind angemessene Wasch- und Trockengelegenheiten zu erstellen.
Artikel 30 Öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen
1
Im Grundbuch sind als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken:
a. Zweckerhaltung von Kinderspielplätzen, Freizeit- und Pflanzgärten;
b. Abweichende Regelungen bezüglich Bedarf an Fahrzeugabstellplätzen;
c. Auf Drittgrundstücken erstellte Fahrzeugabstellplätze;

– 41 –
d. Beteiligungspflicht an Gemeinschaftsanlagen für Fahrzeugabstellplätze.
Artikel 31 Dächer
1
Unter Vorbehalt der Ortsbilder von regionaler und kantonaler Bedeutung
sind Dachaufbauten und Dacheinschnitte ausser in der Industrie- und
Gewerbezone nur im ersten Dachgeschoss zugelassen.
2
Für grosse Flachdächer kann deren Begrünung vorgeschrieben werden.
Flachdächer grösser als 30 m 2 sind zu begrünen, soweit sie nicht als
begehbare Terrassen benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung
von Sonnenenergie beansprucht werden.
Artikel 31a Gestaltung und Einordnung
1
Wo Baugrundstücke an Kernzonen grenzen, sind Bauten, Anlagen und
Umschwung im Ganzen wie in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass
eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Artikel 32 Gebäudehöhe aufgrund der Verkehrsbaulinie
1
Die Verkehrsbaulinien sind für die Bemessung der Gebäudehöhe nicht
massgebend.
Artikel 33 Besondere Gebäude
1
Für besondere Gebäude gilt eine zusätzliche Baumassenziffer von einem
Fünftel der zonengemässen BZ(G), mindestens jedoch eine Baumasse von
120 m 3 .
2
In den Wohnzonen kann die zusätzliche Baumasse gemäss Absatz 1 für
Garagen und Fahrzeugunterstände auch Hauptgebäuden zugeschlagen
werden.
3
…
4
Besondere Gebäude sind bei der Berechnung der Gesamtlänge nicht
mit einzubeziehen.
Artikel 34 Abstände bei fehlender Baulinie
1
Fehlen Baulinien, so haben Bauten einen Abstand von 6 m gegenüber
Strassen und von 3,5 m gegenüber Plätzen und Wegen aufzuweisen.
2
Unterirdische Bauten haben einen Abstand von 3,5 m, besondere Gebäude
einen solchen von 2 m gegenüber von Strassen, Plätzen und Wegen
aufzuweisen.
3
Bei Wegen und Plätzen ohne bedeutende Werkleitungen können geringere
Abstände bewilligt werden.

– 42 –
Artikel 35 Abgrabungen
1
Abgrabungen untergeordneter Natur sind erlaubt, sofern das Mass der
zulässigen Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten
bleibt.
2
Zusätzlich in Erscheinung treten dürfen Kellerzugänge und Gartenausgänge
sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.
3
Geländeveränderungen (Abgrabungen und Aufschüttungen) sind nur
zulässig, wenn sie im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erzielen. Zu Lasten
der Bauherrschaft kann die Baubehörde zur Prüfung der Einhaltung dieser
Anforderung ein Gutachten einer Fachperson einholen.
Artikel 36 Spiel- und Erholungsflächen, Freizeit- und Pflanzgärten
1
Bei Mehrfamilienhäusern sind besonnte Spiel- und Erholungsflächen mit
freiem Zugang für alle Bewohner oder Freizeit- und Pflanzgärten anzulegen.
Die Grösse dieser Flächen hat zusammen in der Regel 12% insgesamt
15% der massgeblichen Grundfläche zu betragen. Davon ist mindestens
ein Drittel als zusammenhängende Fläche auszugestalten.
2
Diese Flächen sind den Bedürfnissen entsprechend zu gestalten und
ihrem Zweck dauernd zu erhalten.
3
In den Kernzonen können sie den Verhältnissen entsprechend reduziert
werden.
Artikel 37 Energiesparmassnahmen
1
Sonnenenergieanlagen dürfen die zonengemässen Gebäude- und Firsthöhen
überschreiten und die Abstände unterschreiten.
2
…
Artikel 38 Brandmauern
1
Nach aussen in Erscheinung tretende Brandmauern sind befriedigend
zu gestalten.
Artikel 39 Abstellflächen
1
Bei Mehrfamilienhäusern sind in der Nähe des Hauseingangs genügend
grosse, ebenerdig zugängliche Abstellflächen für Kinderwagen und Fahrräder
bereitzustellen.

– 43 –
Artikel 40 Zugänglichkeit
1
Die Bedürfnisse von behinderten und betagten Menschen sind angemessen
zu berücksichtigen.
2
Bei Wohnbauten mit mehr als 4 Wohnungen sind die Zugänge zum
Erdgeschoss behindertengerecht auszugestalten.
Artikel 41 Fahrzeugabstellplätze
1
Bezogen auf die Nutzungsart sind folgende Normbedarfswerte massgebend,
deren Bruchteile über 0,5 am Schluss der Berechnung aufzurunden
sind:

– 44 –
a) Normbedarf
Abstellplätze für: Bewohner oder Besucher/Kunden
Beschäftigte
Nutzungsart
Wohnen: 1 PP/Wohnung 1 PP/4 Wohnungen,
bis zu 2 Zimmern mind. 1 PP/Gebäude
Wohnungen und 1,5 PP/Wohnung mit
Einfamilienhäuser 3 und mehr Zimmern
Gastbetriebe:
Restaurant, Café 1 PP/20 Sitzplätze 1 PP/6 Sitzplätze
Konferenzräume, Säli
1 PP/10 Sitzplätze
Hotel 1 PP/7 Zimmer 1 PP/2 Zimmer
Dienstleistung und
Gewerbe:
publikumsintensive 1 PP/50 m 2 GNF (2)
Betriebe (1) wie Post,
Bank, öffentl. Verwaltung,
Drogerie, Kiosk,
Lebensmittelgeschäft etc.
publikumsorientierte 1 PP/80 m 2 GNF, 1 PP/100 m 2 GNF (2)
Betriebe wie Praxen, jedoch 0,5 PP/A
Coiffeur, Reisebüro,
Kleingewerbe, Juweliergeschäfte
etc.
nicht puplikumsorien- 1 PP/300 m 2 GNF (2)
tiert wie reine Bürobetriebe
etc.
Werkstätten, Gewerbe- 1 PP/150 m 2 GNF, 1 PP/300 m 2 GNF
und Industriebetriebe jedoch 0,5 PP/A
Lagergebäude und 1 PP/200 m 2 GNF –
Lagerräume

– 45 –
A = Arbeitsplatz
GNF = Die Gesamtnutzfläche umfasst alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren
Flächen in Voll-, Dach- und Untergeschossen ohne Aussenund
Brandmauern.
PP = Personenwagen-Abstellplatz (Parkplatz)
(1) = viel Personal, viele Kunden mit kurzer Verweildauer
(2) = Güterumschlag separat
b) Reduktion
2
Die gemäss Artikel 41 Absatz 1 ermittelten Bedarfswerte dürfen entsprechend
der Erschliessungsqualität des öffentlichen Verkehrs im Reduktionsgebiet
auf 80% für Bewohner und auf 60% für Beschäftigte und Besucher
reduziert werden.
3
Die Reduktionsgebiete werden in einem besonderen Plan der Gebietsabgrenzung
festgelegt. Der Gemeinderat kann die Gebietsbegrenzung anpassen,
wenn eine Veränderung des öffentlichen Verkehrsangebots dies
als zweckmässig erscheinen lässt.
4
Doppelnutzungen sind bei Parkplätzen für Besucher, Kunden und Beschäftigte
anzustreben.
c) Besucher und Kunden
5
Die Parkplätze für Besucher und Kunden sind für diese zu reservieren
und besonders zu bezeichnen.
d) Besondere Nutzweise
6
Für besondere Fälle und für öffentliche Bauten und Anlagen wird die
Anzahl Pflichtparkplätze und der Anteil von Besucherparkplätzen gemäss
VSS-Normalien und unter angemessener Berücksichtigung von Doppelnutzungsmöglichkeiten
festgelegt.
e) Garagenvorplätze
7
Garagenvorplätze dürfen angerechnet werden, wenn sie nicht als Zufahrt
für Dritt- und Sammelgaragen dienen.
f) Abmessungen und Ausbildung
8
Für die Anordnung und die Abmessung der Abstellplätze gelten die
einschlägigen VSS-Normalien als Richtlinie. Zur weitestgehenden Erhaltung
des natürlichen Wasserkreislaufes bei Parkplätzen im Freien kann eine
durchlässige Oberfläche vorgeschrieben werden.
g) Gemeinschaftsanlagen
9
Wird die vorgeschriebene Zahl an Pflichtparkplätzen nicht erstellt, kann
eine Ersatzabgabe zugunsten des öffentlichen Verkehrs im betreffenden

– 46 –
Gebiet erhoben oder eine Beteiligungspflicht an Gemeinschaftsanlagen
vorgeschrieben werden.
h) Gemeinschaftsanlagen
10
…
i) Versickerungsfähige Beläge
11
Die Fahrzeugabstellplätze sind in der Regel mit versickerungsfähigen
Belägen zu versehen.
5. Schlussbestimmungen
Artikel 42 Aufhebung bisherigen Rechts
1
Die Bauordnung vom 4. Juli 1985 mit seitherigen Änderungen wird aufgehoben.
Artikel 43 Inkrafttreten
1
Diese Bau- und Zonenordnung tritt mit der Publikation der Genehmigung
durch den Regierungsrat in Kraft.
Artikel 44 Übergangsbestimmungen
1
Alle zum Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Baugesuche werden
nach neuem Recht beurteilt, ausser der Bauherr verlangt eine Beurteilung
nach altem Recht.
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am xxxx
Genehmigt durch den Regierungsrat des Kantons Zürich mit Beschluss
Nr. xxxx vom xxxx
Öffentliche Bekanntmachung: xxxx
In Kraft seit: xxxx

– 47 –
Antrag
1. Die Gemeinde Stäfa ändert, gestützt auf das Kantonale Planungsund
Baugesetz (PBG), ihre Nutzungsplanung. Im Rahmen einer Teilrevision
(Ortsplanungsrevision 2008/09) werden folgende Änderungen
und Ergänzungen der kommunalen Nutzungsplanung festgesetzt:
a. Die Änderungen der vom 7. Januar 2009 datierten und mit Fassung
für die Gemeindeversammlung bezeichneten Dokumente
und Pläne:
– die Bauordnung vom 14. März 1994 mit letzten Änderungen
vom 5. Dezember 2005
– Zonenplan 1:5000 vom 7. Dezember 2004 und 5. Dezember
2005
– Kernzonenplan Kehlhof 1:1000, basierend auf der amtlichen
Vermessung (AV 93) vom 5. Dezember 2005
b. Die folgenden Änderungen im Zonen- und Kernzonenplan:
– Umzonung in den Gebieten Laubstenstrasse, Im Grafen, Rain,
Gsteig, Moritzberg und Stationsstrasse von der Zone W2/1,9 in
die neue Zone W2/1,6
– Umzonung im Gebiet Laubisrütistrasse von der Zone WG3/2,4
in die Zone W2/1,9
– Umzonung der westlichen Teilfläche von Kat.-Nr. 12736 von
der Kernzone in die Freihaltezone
– Punktuelle Vergrösserung des Baubereichs für das Gebäude
Vers.-Nr. 316 in der Kernzone Kehlhof
– Festlegung Perimeter mit Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet
Zehntentrotten–Unterächer–Trubenberg
c. Als neue Bestandteile der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung:
– Quartiererhaltungszonenplan Kreuzstrasse 1:500, vom Januar
2009, basierend auf der amtlichen Vermessung (AV 93)
– Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 7. Januar 2009
– Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen gemäss
§ 7 PBG vom 7. Januar 2009
2. Dispositiv 1. dieses Beschlusses tritt mit der öffentlichen Publikation
der kantonalen Genehmigung in Kraft.
3. Die Genehmigung durch das zuständige Organ des Kantons Zürich
bleibt vorbehalten.

– 48 –
4. Sofern das zuständige Organ des Kantons Zürich im Genehmigungsverfahren
Teiländerungen verlangen sollte, kann der Gemeinderat in
eigener Kompetenz über untergeordnete Änderungen beschliessen.
Die gleiche Regelung gilt für den Fall von Rechtsmittelentscheiden.