Länderanalyse Spanien - Dekabank

Überblick
Immobilien Research
Länderanalyse
Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Länderanalyse Spanien
‡ Volkswirtschaftliches Umfeld: Nach einem jahrelangen Boom fiel Spanien 2009 in eine sehr tiefe Rezession, das
Bruttoinlandsprodukt schrumpfte um 3,7%. Dies hat deutliche Spuren am Arbeitsmarkt hinterlassen und zu einem
Anstieg der Arbeitslosenquote auf aktuell 20,7% geführt. Der Einzelhandel wurde besonders hart von der Rezession
getroffen und musste hohe Umsatzrückgänge hinnehmen; die Stimmung der Einzelhändler und ihre Umsätze sind
weiterhin schwach. Für die kommenden Jahre muss man sich auf unterdurchschnittliches Wirtschaftswachstum einstellen.
Für dieses Jahr rechnen wir mit einer Zunahme des BIP um 0,9% und für 2012 mit einer Beschleunigung auf
1,6 %.
‡ Büromärkte: Nachdem die die Leerstände in Madrid und Barcelona auf Rekordniveau getrieben wurden, erwarten
wir ab 2011 aufgrund der zurückgehenden Bautätigkeit einen Leerstandsabbau für Madrid und Barcelona um über
drei Prozentpunkte bis 2015. Bei der Mietentwicklung sollte die Bodenbildung 2011 erreicht sein. Aufgrund der starken
Mietrückgänge sollte sich ein deutliches Rückprallpotenzial aufgestaut haben, sodass wir ab 2012 bis 2015 ein
durchschnittliches Wachstum von 6,8% p. a. für Madrid sowie von 5,3% p. a. für Barcelona erwarten. Die vorangegangenen
Verluste sollten die absoluten Mietanstiege allerdings überschaubar halten.
‡ Hotel: Der spanische Hotelmarkt hat sich wieder erholt: So konnten Madrid und Barcelona einen neuen Rekord
bei den Übernachtungen verzeichnen. Auch wenn die durchschnittliche Zimmerrate weiterhin leicht abnahm
(-1,0%), konnte landesweit der Zimmererlös dank der um 7,9% gestiegenen Belegungsquote um 7,0% gesteigert
werden, allerdings konnte noch nicht das Niveau von 2008 erreicht werden. Nachdem Madrid und Barcelona 2009
zu den am härtesten von der Finanz- und Wirtschaftskrise getroffenen Hotelstandorte in Westeuropa gehörten, stiegen
die Zimmererlöse 2010 im Einjahresvergleich um 10,7% (Barcelona) bzw. 8,3% (Madrid) an.
‡ Einzelhandelsmärkte: Seit dem zweiten Quartal 2010 kann eine deutliche Belebung der Nachfrage festgestellt
werden, die sich auf Super-Prime sowie Prime-Shopping Center und in den 1a-Lagen der Innenstädte auf Flächen
größer 1.000 m² konzentriert hat. Während die Miete in Einkaufszentren 2009 und 2010 deutlich nachgab, konnten
sich die Spitzenmieten in den 1a-Lagen von Madrid und Barcelona stabil halten. Vor dem Hintergrund der anhaltend
schwachen Konsumtätigkeit erwarten wir einen Anstieg der Spitzenmieten in 1a-Lagen erst ab 2012/2013, allerdings
wird das Mietwachstum wesentlich moderater ausfallen als vor der Krise. Für Shopping Center rechnen wir mit einer
weiteren leichten Mietkorrektur um 1,3% im laufenden Jahr und von 2012 bis 2015 mit einem Anstieg von
1,6% p. a.
‡ Logistikmärkte: Auch wenn positive Tendenzen zu erkennen sind, kann noch nicht von einer Gesundung des
spanischen Logistikmarktes ausgegangen werden. Wir erwarten eine weitere langsame Belebung des Vermietungsmarktes,
da Mieter die Gelegenheit nutzen, um sich bessere Gebäude zu den aktuell günstigen Preisen zu sichern.
Der Mangel an spekulativen Projektentwicklungen im Zusammenspiel mit der langsamen Belebung der Nachfrage
sollte zu einem sukzessiven Abbau des hohen Leerstandes und kurzfristig zu einer Stabilisierung der Mieten führen.
‡ Investmentfazit: Am gewerblichen Investmentmarkt zeichnet sich 2010 mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens
um 33% eine erste Erholung an, der Fokus lag auf Einzelhandels und Büroimmobilien. Nachdem an den spanischen
Bürostandorten der Einbruch der Kapitalwerte besonders ausgeprägt war und die Erholung länger als in den
meisten anderen Märkten auf sich warten ließ, sind ab diesem Jahr auch für Madrid und Barcelona wieder steigende
Kapitalwerte zu erwarten. Zwischen 2011 und 2015 werden für Büroimmobilien Ertragsperspektiven von 7,3% p. a.
(Barcelona) bzw. von 8,9% p. a. (Madrid) erwartet. Für Geschäftshäuser in den 1a-Lagen sind bis einschließlich 2015
Ertragsgewinne von 3,8% p. a. in Madrid sowie von 4,4% p. a. in Barcelona möglich. Wir erwarten, dass der Investmentmarkt
für Logistikimmobilien langsam wieder in Schwung kommen wird, jedoch auf relativ niedrigem Niveau,
da die weiterhin eher unterdurchschnittlichen wirtschaftlichen Aussichten für Spanien den Appetit der Investoren
dämpfen.
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Inhaltsverzeichnis
Autoren
1. Makroökonomischer Rahmen 3
Konjunkturbild 3
Geldpolitik und Kapitalmarkt 4
Risikoeinschätzung 5
2. Regionaler Überblick 6
3. Immobilienmärkte 7
3.1. Büromärkte 7
3.1.1. Madrid 7
3.1.2. Barcelona 8
3.2. Hotelmarkt 11
3.3. Einzelhandelsmärkte 13
3.3.1. Nationaler Überblick 13
3.3.2. Märkte im Überblick 16
3.3.3. Nachfrage und Mietausblick 17
3.4. Logistikmärkte 18
3.5. Investmentmärkte 20
Anhang 22
Immobilienmärkte: Konjunktur: Geldpolitik und Kapitalmarkt:
Jael Dumm (Hrsg.) Dr. Andreas Scheuerle Dr. Ulrich Kater
jael.dumm@deka.de andreas.scheuerle@deka.de ulrich.kater@deka.de
(069) 71 47 - 35 95 (069) 71 47 - 27 36 (069) 71 47 - 23 81
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Preise.
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1. Makroökonomischer Rahmen
Konjunkturbild
Nach einem jahrelangen Boom fiel Spanien 2009 – ähnlich
wie viele Euroländer – in eine sehr tiefe Rezession
( Abb. 1). So schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt (BIP)
um 3,7%. Angesichts der strukturellen Probleme ist mit
einer schnellen Rückkehr zu Vorkrisenverhältnissen nicht
zu rechnen. Anders als in den meisten Euroländern wütete
in Spanien eine heftige Immobilienkrise, die noch
lange Jahre auf der Gesamtwirtschaft lasten wird.
Abb. 1 Konjunktur
% ggü. Vj. Punkte
7
5
Prognose
125
3
1
105
-1
-3
85
-5
65
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Economic Sentiment (r.S.)
Bruttoinlandsprodukt (l.S.)
Quellen: Ecowin, DekaBank
Das spanische Wirtschaftsmodell muss somit nach der
Immobilienmarktkrise einer Generalüberholung unterzogen
werden: Weg vom binnenorientierten Wachstum,
hin zu einer Stärkung der außenwirtschaftlichen Flanke.
Dies bedeutet unter anderem, dass für Lohnzuwächse
nur noch geringere Spielräume vorliegen, will man
wettbewerbsfähiger werden. Da zudem der Staat seine
Defizite in den Griff bekommen muss, kommen auch
von der Fiskalpolitik dämpfende Einflüsse. So wurde beispielsweise
im Juli 2010 die Mehrwertsteuer erhöht.
Probleme können auch aus der hohen Verschuldung der
privaten Haushalte, dem hohen Anteil mit variabler Verzinsung
und der Fremdkapitalabhängigkeit spanischer
Unternehmen resultieren.
Der mittelfristige Ausblick für Spanien ist daher gedämpft.
Für dieses Jahr rechnen wir mit einer Zunahme
des BIP um 0,9% und für 2012 mit einer Beschleunigung
auf 1,6 %. Bis 2015 dürfte das Durchschnittswachstum
2% kaum überschreiten; vor der Krise wuchs
das spanische Bruttoinlandsprodukt im Schnitt (1996 bis
2007) um 3,7 %. Das verhaltene Konjunkturbild spiegelt
sich auch in der Produktionsstatistik wider ( Abb. 2).
Die geschwächte Nachfrage im Inland und das zu
schwache außenwirtschaftliche Standbein verhindern
ein schnelles Zurückfedern auf das Vorkrisenniveau.
Abb. 2 Produktion
% ggü. Vj.
15
5
-5
-15
-25
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Industrieproduktion (l.S.)
Industrievertrauen (r.S.)
Quellen: Ecowin, DekaBank
Saldenpunkte
10
0
-10
-20
-30
-40
Spanien gehört zu den Ländern mit der geringsten Exportquote
Eurolands (30,6 %) ( Abb. 3). Zu lange hat
man auf den Immobiliensektor und die Binnennachfrage
vertraut. Nun gilt es den Exportsektor zu stärken. Angesichts
der schwachen Wettbewerbsfähigkeit und der
mangelnden Spezialisierungsvorteile im High-Tech-
Sektor ist das eine langwierige Herausforderung. Hilfreich
könnte die Ausrichtung der Exportstruktur auf Lateinamerika,
eine der dynamischen Weltregionen, sein.
Abb. 3 Export
Mrd EUR
50
45
40
35
30
25
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Quellen: Ecowin, DekaBank
Die Rezession hat deutliche Spuren am Arbeitsmarkt
hinterlassen ( Tab. 1) und zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote
auf derzeit 20,7% geführt. Aktuell scheint
sich anzudeuten, dass die schlimmsten Schübe der Arbeitslosigkeit
der Vergangenheit angehören. Dennoch
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ist zu erwarten, dass die Arbeitslosigkeit sich nur sehr
langsam erholen wird. Seit Mitte 2010 kann jedoch
wieder eine leichte Zunahme bei den Beschäftigten registriert
werden. Der Einzelhandel wurde besonders hart
von der Rezession getroffen und musste hohe Umsatzrückgänge
hinnehmen ( Abb. 4). Weiterhin sind die
Stimmung der Einzelhändler und ihre Umsätze schwach.
Angesichts der Konsolidierungsmaßnahmen und der
hohen strukturellen Arbeitslosigkeit sind die Perspektiven
für den Handel aber recht gedämpft.
Fazit: Spanien wurde in der Europäischen Wachstumsliga
nach unten durchgereicht. Für die kommenden Jahre
muss man sich dort auf unterdurchschnittliches Wachstum
einstellen.
Tab. 1 Makrodaten im Überblick
Abb. 4 Einzelhandel
% ggü. Vj.
15
5
-5
-15
-25
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Einzelhandelsumsatz (l.S.)
Einzelhandelsvertrauen (r.S.)
Quellen: Ecowin, DekaBank
Saldenpunkte
10
2006 2007 2008 2009 2010 2011P 2012P
Bruttoinlandsprodukt 1)
4,0 3,6 0,9 -3,7 -0,1 0,9 1,6
Arbeitslosigkeit (ILO) in % 8,5 8,3 11,4 18,0 20,1 20,6 19,4
Inflationsrate (HVPI) 1) 3,5 2,8 4,1 -0,3 1,8 3,0 2,2
Finanzierungssaldo 2)
2,0 1,9 -4,2 -11,1 -9,1 -6,4 -5,0
Quelle: Ecowin, DekaBank 1) Wachstumsraten in % ggü. Vj.; 2) in Relation zum nominalen Bruttoinlandsprodukt
Geldpolitik und Kapitalmarkt
Seit Beginn der Währungsunion lag die Inflationsrate
Spaniens mit nur kurzen Unterbrechungen oberhalb des
Durchschnitts der Eurozone. Ursächlich hierfür war ein
im Vergleich zur Arbeitsproduktivität zu starker Anstieg
der Löhne. Während dies in Zeiten einer kräftigen Inlandsnachfrage
konjunkturell verkraftbar war, zwangen
das Platzen der Immobilienbase und die globale Rezession
die spanische Volkswirtschaft zu einer Wiedererlangung
ihrer internationalen Wettbewerbsfähigkeit.
Dies zeigt sich bereits in einem langsameren Lohnwachstum
und einer Korrektur der Lohnstückkosten in
Richtung des Durchschnitts der Eurozone. Eine Reihe
von Reformen, die die spanische Regierung in jüngerer
Zeit eingeleitet hat, sollte dazu führen, dass sich diese
Entwicklung in den kommenden Jahren fortsetzt. Um
die übermäßigen Haushaltsdefizite abzubauen, hat sie
die Gehälter im öffentlichen Dienst gekürzt und Einschnitte
bei den Sozialleistungen vorgenommen. Beides
sollte sich dämpfend auch auf die Löhne in der Privatwirtschaft
auswirken. Ähnliches gilt für die Anhebung
des Renteneintrittsalters und geringere Zuwachsraten
bei den Renten.
0
-10
-20
-30
-40
Insgesamt wirken die Neuausrichtung der spanischen
Volkswirtschaft und die Haushaltskonsolidierung somit
in Richtung niedrigerer Inflationsraten. Allerdings nehmen
diese Prozesse viel Zeit in Anspruch. Kurzfristig
werden sie überlagert nicht nur von einem gestiegenen
Ölpreis, sondern vor allem auch von der Anhebung der
Mehrwertsteuer im vergangenen Jahr. Wir gehen deshalb
für dieses Jahr von einer relativ hohen Inflationsrate
von 3,1% aus. In den folgenden Jahren sollte die Inflation
Spaniens jedoch allmählich hinter den Durchschnitt
der Eurozone zurückfallen, sodass die Raten mittelfristig
knapp unter 2% liegen dürften.
In Folge der Finanzkrise hat die Kreditwürdigkeit Spaniens
herbe Rückschläge hinnehmen müssen. Dies lag
einerseits am Einbruch der Konjunktur und dem daraus
folgenden Ansprung der Arbeitslosenquote. Andererseits
am hohen Verschuldungsgrad der Banken und deren
starker Abhängigkeit vom inländischen Immobilienmarkt.
Insbesondere die Regionalinstitute, die Cajas, litten
unter hohen Kreditausfällen von Bauunternehmen
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und Immobilienbesitzern. Da der Staat über einen Rettungsfonds
letztlich für diese Verpflichtungen einstehen
wird, sind die Risikoaufschläge für spanische Staatsanleihen
aus Sorge über einen zunehmenden Verschuldungsgrad
deutlich angestiegen. Gleichzeitig ist die Bereitschaft
der Anleger, Staatsrisiken einzugehen, kräftig
zurückgegangen, nachdem in anderen Ländern der Peripherie
Eurolands Angst vor Kreditausfällen oder Restrukturierung
der Staatsschulden umging. Einhergehend
mit der steigenden Verschuldung haben Ratingagenturen
dem Land das Toprating entzogen. Zuletzt
setzte Moody’s die Krediteinschätzung Anfang März um
eine weitere Stufe auf Aa2 zurück. Dementsprechend
hat sich der Risikoaufschlag, den Anleger für ein Investment
in spanischen Anleihen verlangen, deutlich erhöht.
Während der Renditeabstand im Vergleich zu
deutschen Bundesanleihen vor der Finanzkrise nur wenige
Basispunkte betrug, stieg er im Zuge der Risikoaversion
auf 250 bis 300 Bp an. Das Ergebnis der Regionalwahlen
im Mai hat den Marktteilnehmern erneut
vor Augen geführt, dass Erfolge auf dem Konsolidierungspfad
Spaniens und damit letztlich der Erhalt der
gesamten Eurozone in hohem Maß von der Politik und
ihrem Rückhalt in der Bevölkerung abhängig sind.
Risikoeinschätzung
Risiken für die spanische Volkswirtschaften resultieren
im Wesentlichen aus drei Quellen: Vom Bausektor, von
den Finanzmärkten und von den spanischen Banken.
Die Korrektur im Bausektor ist zwar schon weit vorangeschritten,
doch noch ist unklar wann das Ende erreicht
ist. Sollte die Korrektur stärker oder länger als erwartet
ausfallen, so würde das die Erholung beeinträchtigen.
Angesichts der zumeist variabel verzinsten Hypothekendarlehen
könnte auch von dem zunehmenden
Leitzinsniveau Gefahren für den Bausektor und die Banken
ausgehen. Nach den Regionalwahlen, die den Sozialisten
eine herbe Niederlage bescherten wird das Regieren
schwieriger. Mit den Bürgerprotesten ist eine
weitere Unbekannte ins Spiel der Politik gekommen.
Anders als Griechenland, Irland oder Portugal kann sich
Spanien weiterhin ohne ernsthafte Probleme selbständig
am Kapitalmarkt refinanzieren. In Stresstests wurde der
Kapitalbedarf spanischer Finanzinstitute von der spanischen
Zentralbank festgestellt und die entsprechenden
Institute wurden aufgefordert, insgesamt knapp
15 Mrd. Eigenmittel zu beschaffen. Allerdings sind diese
Zahlen auf Basis von Daten aus dem letzten Jahr erhoben
worden und der aktuell tatsächliche Refinanzierungsbedarf
dürfte erheblich höher liegen. Sollte dies
einigen Regionalinstituten nicht gelingen, wird die Regierung
über den Rettungsfonds FROB die benötigten
Mittel am Kapitalmarkt aufnehmen und den Banken zur
Verfügung stellen. Bisher wurde der FROB mit etwa
13 Mrd. EUR in Anspruch genommen. Da der Fonds jedoch
auf bis zu 99 Mrd. EUR ausgelegt ist, sollten selbst
deutlich höher als die angenommenen Kapitalhilfen verkraftbar
sein. Ein Risiko besteht aber dennoch für den
Fall, dass die Abschreibungen spanischer Finanzinstitute
die Schätzungen der Regierung um ein Vielfaches übertreffen
sollten. Dies wäre in einem Szenario anhaltender
schwerer Rezession, nochmals deutlich fallender Immobilienpreise
und einer weiter steigenden Arbeitslosenquote
denkbar. In diesem Umfeld könnten internationale
Anleger Spanien die Kreditgewährung verweigern
und Spanien müsste den EU-Rettungsschirm in Anspruch
nehmen. Ähnlich wie im Falle Irlands müsste
Spanien dann unter der Aufsicht des IWF und der EU-
Kommission ein strenges Sparprogramm umsetzen, das
langfristig die Refinanzierung aus eigenen Kräften wiederherstellen
soll. Aus heutiger Sicht halten für eine solche
Entwicklung jedoch für sehr unwahrscheinlich und
gehen davon aus, dass sich Spanien weiterhin selbstständig
am Kapitalmarkt refinanzieren kann und den
Verschuldungsgrad künftig wieder zurückführt.
Im aktuellen DIRECS (Deka Immobilien Real Estate
Country Score) aus Anfang 2011 erreicht Spanien auf
einer Skala von 0 bis 100 einen Wert von 84 Punkten.
Damit gehört das Land zum „Core-Plus“-Segment.
Dementsprechend werden die Makrorisiken von Gewerbeimmobilieninvestitionen
auf Länderebene für
Spanien höher eingeschätzt als für die Niederlande,
Frankreich und Deutschland, die jeweils dem Core-
Segment zugeordnet werden. Leichte Abschläge gibt es
für die Teilkomponenten „Internationale Kapitalverkehrskontrollen“,
„Rechtsstatlichkeit „dem „Urbanisierungsgrad“
sowie im Bereich „Bürokratie“.
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2. Regionaler Überblick
Das Königreich Spanien liegt im Südwesten Europas auf
der Iberischen Halbinsel; außerdem gehören die Inseln
der Balearen und der Kanaren sowie die an der nordafrikanischen
Küste gelegenen autonomen Städte Ceuta
und Melilla zum Staatsgebiet, die jedoch in diesem Bericht
nicht betrachtet werden. Mit einer Fläche von rund
505.000 km² ist Spanien nach Frankreich das zweitgrößte
Land der Europäischen Union. Die rund 46 Mio. Einwohner
verteilen sich sehr ungleich über das Land. Mit
Ausnahme der Region Madrid konzentrieren sich die am
dichtesten besiedelten Gebiete überwiegend entlang
der Küsten. Mit rund 3,3 Mio. Einwohnern ist Madrid
nach London und Berlin die drittgrößte Stadt der Europäischen
Union; im Großraum leben rund 6 Mio. Einwohner,
der damit zu den größten Agglomerationen
Europas zählt. Auf der Rangliste der größten Städte des
Landes folgen Barcelona, Valencia, Zaragoza und Málaga
( Tab. 2).
Die wohlhabendsten Regionen befinden sich überwiegend
im Norden bzw. Nord-Osten Spaniens. Das Baskenland
ist die wirtschaftlich stärkste Region Spaniens:
so übertrifft das BIP/Kopf von rund 31.300 EUR den
Landesdurchschnitt (23.000 EUR) deutlich um 36,4%.
Ebenfalls deutlich überdurchschnittliche Werte weisen
Madrid, Navarra und Katalonien auf (Karte 1).
Tab. 2 Die größten Städte Spaniens
Karte 1 Regionale Wirtschaftskraft
Quellen: Experian, DekaBank
Tsd.Einw.* Provinz (NUTS3) Autonome Gemeinschaft (NUTS2)
Madrid 3.269.244 Madrid Comunidad de Madrid
Barcelona 1.612.671 Barcelona Cataluña
Valencia 803.673 Valencia / València Comunidad Valenciana
Sevilla 690.869 Sevilla Andalucía
Zaragoza 664.704 Zaragoza Aragón
Málaga 560.125 Málaga Andalucía
Murcia 438.216 Murcia Región de Murcia
Palma de Mallorca 395.516 Mallorca Illes Balears
Palmas de Gran Canaria, Las 379.916 Gran Canaria Canarias
Bilbao 352.893 Vizcaya País Vasco
Alicante/Alacant 332.463 Alicante / Alacant Comunidad Valenciana
Córdoba 325.150 Córdoba Andalucía
Valladolid 315.038 Valladolid Castilla y León
Vigo 294.884 Pontevedra Galicia
Gijón 274.244 Asturias Principado de Asturias
Quellen: MB Research, DekaBank
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3. Immobilienmärkte
3.1. Büromärkte
3.1.1. Madrid
Teilmärkte im Überblick
Der Büroflächenbestand beläuft sich in der spanischen
Hauptstadt in der landesüblichen Bruttoangabe auf
knapp 10,5 Mio. m², was einem Nettobestand von 7,9
Mio. m² entspricht. Der Central Business District (CBD)
erstreckt sich entlang der Hauptachse Paseo de la
Castellana in Nord-Süd-Richtung, daran schließen sich
die City- und Cityrandlagen an. Die zentralen Lagen sind
insbesondere bei Finanz- und unternehmensnahen
Dienstleistern sowie der Regierung beliebt. Da sich die
Bautätigkeit ab 2000 auf die Peripherie konzentriert hat,
entfallen nur noch 54% des Bestandes auf die Lagen
innerhalb des Autobahnringes M30, im Gegensatz zu
noch 68% 2001. Die peripheren Bürostandorte konzentrieren
sich entlang der Autobahnkorridore A1 im
Norden (Las Tablas, La Moralejo, Arroyo de la Vega, Alcobendas),
der A2 im Osten (Campo de las Naciones,
Corredor del Henares, Nudo Eisenhower) sowie der A6
nach Nordwesten (Pozuelo de Alarcón, Las Rozas). Karte
4 im Anhang gibt einen Überblick über die einzelnen
Teilmärkte.
Nachfrage
Nachdem der Flächenumsatz 2008 um 46,3% einbrach
und 2009 noch einmal um weitere 35,3% zurückging,
hat sich die Nachfrage 2010 im Einjahresvergleich um
45,2% auf 330.000 m erhöht ( Abb. 5). Allerdings ist es
noch zu früh, von einer nachhaltigen Erholung zu sprechen,
da der Umsatz mit 330.000 m² weiterhin deutlich
unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 407.000 m²
liegt. Zudem wird die Nachfrage nach wie vor eher von
Standortverlagerungen aufgrund von Flächen- oder Kostenreduzierungen
getragen, allerdings wurde Ende
2010 eine steigende Anzahl von Vermietungen für Unternehmensexpansionen
und –neugründungen registriert.
Der Schwerpunkt der Nachfrage entfiel mit 35,0%
auf den CBD, gefolgt vom Teilmarkt A1. Trotz der Großtransaktion
(rd.20.000 m²) an PWC im Torre Sacyr Vallehermosoim
im CBD dominierten kleine Transaktionen
mit weniger als 1.000 m² mit einem Anteil von 73%
den Markt.
Abb. 5 Büromarkt Madrid
600
400
200
0
2002 2004 2006 2008 2010 2012P2014P
Nettozugang in Tm² (l.S.)
Flächenumsatz in Tm² (l.S. - ohne Prognose)
Leerstand in % (r.S.)
Quellen: PMA, DekaBank
Angebot
Die Tiefe der Bau- und Wohnungsrezession aber auch
die rege Bautätigkeit ließen die Leerstandsquote seit
2007 konstant ansteigen. Im Laufe des Jahres 2010 hat
sich die Leerstandsquote weiter um 1,1 Prozentpunkte
erhöht, sodass ein neuer Rekordhöchststand von 10,7%
erreicht wurde. Allerdings konnte sich der Leerstand im
dritten und vierten Quartal stabil halten. Der Leerstand
hat sich in allen Teilmärkten erhöht, die höchste Leerstandsquote
entfällt jedoch nach wie vor auf die Peripherie
( Tab. 3). Der Höhepunkt der Bautätigkeit wurde
2009 erreicht, im letzten Jahr wurden nur noch
128.000 m² fertig gestellt, womit sich der Nettozugang
gegenüber dem Vorjahr halbierte ( Abb. 5). Für das laufende
Jahr ist ein weiterer deutlicher Rückgang auf einen
Anteil von nur noch 0,8% des Bestandes zu erwarten.
Ab 2012 wird das Neubauvolumen zwar wieder
sukzessive leicht zunehmen, jedoch wird das Niveau mit
einem Anteil am Bestand von durchschnittlich 0,8% pro
Jahr bis 2015 sehr gering ausfallen. Eine Übersicht über
die Projekte in Bau gibt Tab. 14 im Anhang. Madrid verfügt
zwar über eine gut gefüllte Pipeline mit Projekten
im frühen Planungsstatus, die theoretisch in den nächsten
fünf Jahren fertig gestellt werden könnten, allerdings
ist bei der Mehrzahl dieser Projekte vor dem Hintergrund
des schwierigen Finanzierungsumfeldes fraglich,
wann diese realisiert werden können.
Mieten
Die spanischen Märkte waren die einzigen von uns betrachteten
europäischen Märkte, die auch im vierten
15
10
5
0
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Quartal 2010 gegenüber dem Vorquartal einen weiteren
Rückgang der Spitzenmiete verbuchen mussten. Der
Rückgang um 1,9% fiel in Madrid leicht geringer aus als
in Barcelona. Aktuell liegt die Spitzenmiete, die im CBD
erzielt wird, bei 306 EUR/m²/Jahr und hat damit 2010
insgesamt um weitere 8,9% nachgegeben ( Abb. 6 und
Tab. 3). Mit einem Rückgang gegenüber dem Miethöchststand
im Jahr 2008 um insgesamt 36,3% zählt
Madrid nach London West End zu dem am stärksten
von der Rezession getroffenem Büromarkt in Europa.
Vom Mietrückgang betroffen waren alle Teilmärkte, allerdings
haben sich die Mieten in den dezentraleren Lagen
im Stadtgebiet im zweiten Halbjahr stabil halten
können.
Abb. 6 Büromarkt Madrid - Mietentwicklung
30
10
-10
-30
2002 2004 2006 2008 2010 2012P2014P
Miete in % ggü. Vj. (l.S.)
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr (r.S.)
Quellen: PMA, DekaBank
Ausblick
600
400
200
Für 2011 erwarten wir eine weiter anziehende Nachfrage,
allerdings wird der Flächenumsatz aufgrund der erst
langsam einsetzenden wirtschaftlichen Erholung vermutlich
weiter unterhalb des langjährigen Vermietungsdurchschnitts
liegen. Dies dürfte, im Zusammenspiel mit
der zurückgehenden Bautätigkeit und dem folglich geringen
erwarteten Nettozugang an Büroflächen, den
Leerstand bereits im laufenden Jahr leicht zurückgehen
lassen. Ab 2012 sollte die Erholung an Breite gewinnen,
sodass wir bis 2015 insgesamt eine Abnahme der Leerstandsquote
um 3,2 Prozentpunkte gegenüber 2010
prognostizieren. Dementsprechend sollte bei der Spitzenmiete
die Trendwende bereits 2011 erreicht sein.
Aufgrund der starken Mietrückgänge sollte sich ein
deutliches Rückprallpotenzial aufgestaut haben, sodass
wir ab 2012 bis 2015 ein durchschnittliches Wachstum
von 6,8% p. a. erwarten ( Tab. 4). Die vorangegangenen
Verluste sollten die absoluten Mietanstiege allerdings
überschaubar halten.
0
Tab. 3 Bürokennziffern nach Teilmärkten
Stadt Teilmarkt Bestand
Madrid
Barcelona
Quellen: CBRE, DekaBank
3.1.2. Barcelona
Teilmärkte im Überblick
Leerstand
Spitzenmiete
Tm² %
EUR/m²/
Monat
CBD 3.441 7,5 27,0
Cityrand 2.439 4,6 18,5
A1 2.310 18,7 16,0
A2 2.201 14,7 15,5
A6 1.137 14,2 14,5
Peripherie 533 37,0 9,0
CBD 810 13,1 19,5
City
Center
2.477 4,8 16,0
NBA 1.064 28,5 15,5
Peripherie 1.150 23,8 12,0
Mit einem Flächenbestand (brutto) von 5,2 Mio. m²,
was 3,9 Mio. m² netto entspricht, ist Barcelona Spaniens
zweitgrößter Büromarkt. 62% der Flächen befinden sich
in der City - welche die Topstandorte Avenida Diagonal
(westlicher Abschnitt zwischen Gran Vía Carlos III und
Passeig de Gracia) und Passeig de Gracia umfasst - sowie
in den angrenzenden Lagen. Neubauprojekte konzentrieren
sich aufgrund der mangelnden Flächenverfügbarkeit
in der City auf dezentral gelegene Standorte.
Weitere Bürokonzentrationen finden sich in den sogenannten
„New Business Areas (NBA)“ im Stadtgebiet
(u.a. 22@, Diagonal Mar, Hafen/World Trade Center,
Calle Tarragona, Plaza Cerdà, Plaza de las Glòries,
Sagrera) und in L’Hospitalet/Gran Vía Sud (Plaza Europa/La
Pedrosa) sowie in der Peripherie (im Norden Sant
Cugat del Vallès, im Westen Cornella de Llobregat, St.
Joan Despí, Mas Blau, Viladecans). Karte 5 im Anhang
gibt einen Überblick über die einzelnen Teilmärkte.
Nachfrage
Nach dem rezessionsbedingten starken Einbruch des
Flächenumsatzes 2009 um 42,8%, konnte Barcelona
2010 eine Zunahme der Nachfrage um 18,6% verbuchen
( Abb. 7). Allerdings ist dies erst als eine leichte Erholung
und nicht als Gesundung zu sehen, da der Umsatz
von 169.000 m² weiterhin deutlich unter dem
8

Immobilien Research
Länderanalyse
Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Zehnjahresdurchschnitt von 225.000 m² liegt. Fast die
Hälfte des Vermietungsvolumens entfiel auf Transaktionen
größer als 3.000 m², allerdings erhöhte die mittlere
Größenklasse von 500 bis 1.000 m² ihren Anteil von
11% (2009) auf 28%. Die New Business Areas (NBA)
haben deutlich an Attraktivität gewinnen können, da
Unternehmen, die traditionell im CBD angesiedelt sind,
Flächeneffizienz und Energieeinsparung über das traditionelle
Kriterium Lage/ Prestigeadresse priorisiert haben.
So sind 2010 einige namhafte Unternehmen wie
Telefónica oder KPMG in Standorte wie 22@ oder Plaza
Europa umgezogen.
Abb. 7 Büromarkt Barcelona
300
200
100
0
2002 2004 2006 2008 2010 2012P2014P
Nettozugang in Tm² (l.S.)
Flächenumsatz in Tm² (l.S. - ohne Prognose)
Leerstand in % (r.S.)
Quellen: PMA, DekaBank
Angebot
Das hohe Neubauvolumen der vergangenen Jahre führte
im Zusammenspiel mit der abnehmenden Nachfrage
zu einem konstanten Anstieg des verfügbaren Angebotes
( Abb. 7). 2010 erhöhte sich der Leerstand im Vergleich
zum Vorjahr um weitere 2,6 Prozentpunkte auf
den neuen Rekordwert von 13,7%. Damit weist Barcelona
eine höhere Leerstandsquote als Madrid auf. Allerdings
scheint sich der Leerstandsanstieg im vierten
Quartal mit einer Zunahme um nur noch 0,2 Prozentpunkte
gegenüber dem Vorquartal verlangsamt zu haben.
Zwar hat sich der Leerstand auch in den zentralen
Lagen erhöht, das Gros der Angebotsüberhänge entfällt
jedoch nach wie vor auf die dezentralen Standorte ( Tab.
3). Der Nettozugang an Büroflächen ging 2010 um
15,4% zurück, sodass der Höhepunkt der Bautätigkeit
2009 erreicht wurde ( Abb. 7). Für das laufende Jahr ist
ein deutlicher Rückgang auf einen Anteil von nur noch
0,6% des Bestandes zu erwarten. Zwischen 2012 und
2015 wird zwar wieder eine Zunahme des Neubauvolumens
erwartet, jedoch wird das Niveau mit einem Anteil
am Bestand von durchschnittlich 0,9% pro Jahr sehr
15
10
5
0
gering sein. Eine Übersicht über die Projekte in Bau
kann Tab. 13 im Anhang entnommen werden. Allerdings
verfügt Barcelona über eine prall gefüllte Pipeline
von Projekten, die gestoppt bzw. noch nicht gestartet
wurden; wann diese Projekte realisiert werden ist jedoch
ungewiss.
Mieten
Gemeinsam mit Madrid war Barcelona der einzige der
von uns betrachteten europäischen Märkte, der auch im
vierten Quartal 2010 gegenüber dem Vorquartal eine
weitere Abnahme der Spitzenmiete hinnehmen musste.
Mit -2,6% fiel der Rückgang in der katalanischen Stadt
höher aus als in der Hauptstadt. Im Gesamtjahr 2010
sank die Spitzenmiete damit im Vorjahresvergleich um
7,5% auf 222 EUR/m²/Jahr ( Abb. 8). Gegenüber dem
Miethöchststand in 2008 hat die Spitzenmiete damit um
insgesamt 31,5% nachgegeben, womit Barcelona zu
den am stärksten von der Rezession getroffenen Büromärkten
in Europa zählt. Dabei waren alle Teilmärkte
vom Mietrückgang betroffen, die stärkste Abnahme
musste die Peripherie verkraften. Die Spitzenmiete wird
weiterhin im CBD erzielt ( Tab. 3).
Abb. 8 Büromarkt Barcelona - Mietentwicklung
10
0
-10
-20
2002 2004 2006 2008 2010 2012P2014P
Miete in % ggü. Vj. (l.S.)
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr (r.S.)
Quellen: PMA, DekaBank
Ausblick
300
200
100
Für das laufende Jahr erwarten wir für Barcelona ein
Umsatzvolumen auf ähnlichem Niveau wie 2010. Gleichzeitig
wird das Neubauvolumen drastisch zurückgehen,
sodass wir bereits 2011 einen ersten leichten Leerstandsabbau
sehen. Ab 2012 wird sich der Leerstand
stärker abbauen können, sodass bis 2015 insgesamt eine
Abnahme der Leerstandsquote um 3,7 Prozentpunkte
gegenüber 2010 prognostiziert wird. Dementsprechend
sehen wir bei der Mietentwicklung die Bodenbil-
0
9

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Länderanalyse
Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
dung für das Jahr 2011. Nach den kräftigen Mietrückgängen
dürfte sich 2013/14 dann jedoch ein entsprechendes
Rückprallpotenzial aufgebaut haben. Die vorangegangenen
Verluste sollten die absoluten Mietanstiege
allerdings überschaubar halten ( Tab. 4). Ab 2012
Tab. 4 Büromarktprognosen Spanien
Barcelona
Madrid
Quellen: PMA, DekaBank
rechnen wir mit Mietanstiegen um durchschnittlich
5,3% p. a.
Q4/07 Q4/08 Q4/09 Q4/10 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P
Leerstand in % 5,3 7,3 11,1 13,7 13,5 12,5 11,5 10,5 10,0
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr 318 294 240 222 222 231 245 262 272
Miete in % ggü. Vj. 6,0 -7,5 -18,4 -7,5 0,0 4,0 6,0 7,0 4,0
Spitzenrendite in % 4,1 5,4 5,7 5,4 5,2 5,1 5,2 5,3 5,4
Kapitalwert in % ggü. Vj. 0,1 -30,7 -21,6 -3,6 4,6 6,0 4,0 5,0 2,1
Gesamtertrag in % ggü. Vj. 1,1 -29,4 -19,0 -0,8 7,2 8,4 6,2 7,3 4,5
Leerstand in % 4,5 6,1 9,6 10,7 10,5 9,5 8,5 8,0 7,5
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr 468 456 336 306 312 328 351 379 405
Miete in % ggü. Vj. 21,9 -2,6 -26,3 -8,9 2,0 5,0 7,0 8,0 7,0
Spitzenrendite in % 4,1 5,4 5,7 5,2 5,0 4,9 5,0 5,1 5,2
Kapitalwert in % ggü. Vj. 8,3 -26,9 -29,3 -1,0 6,4 7,1 4,9 5,9 4,9
Gesamtertrag in % ggü. Vj. 9,1 -25,7 -26,7 1,8 8,7 9,3 6,9 8,0 7,2
Tab. 5 Hotelangebot Barcelona nach Sterne-Segmenten
1990 2000 2007 2008 2009 Prognose
5 Sterne 9 6 16 19 20 27
4 Sterne 30 56 115 120 125 153
3 Sterne 45 70 98 105 107 116
2 Sterne 14 28 35 36 36 38
1 Stern 20 27 31 32 33 33
insgesamt 118 187 295 312 321 372
Quellen: Barcelona Turisme, DekaBank
Tab. 6 Hotelkennziffern Barcelona
1990 2000 2007 2008 2009
Besucher absolut 1.732.902 3.141.162 7.108.393 6.659.075 6.476.033
Übernachtungen absolut 3.795.522 7.777.580 13.620.347 12.485.198 12.817.170
Zimmer absolut 10.265 16.561 27.806 29.292 30.933
Belegung Zimmer in % 71,0 84,0 79,7 76,3 72,4
Belegung Betten in % 58,0 76,3 70,2 63,6 59,9
Anteil Urlaubsgäste in % 22,7 51,5 48,0 48,1 50,0
Anteil Geschäftstouristen in % 69,1 45,7 49,0 48,4 41,9
Quellen: Barcelona Turisme, DekaBank
10

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Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
3.2. Hotelmarkt
Der Hotelmarkt von Barcelona und Madrid wird durch
3- und 4-Sterne-Häuser dominiert ( Tab. 5). In Barcelona
ist das Zimmerangebot 2010 um 2,7% auf über 31.000
gestiegen ( Tab. 6), in Barcelona eröffneten sieben Hotels,
womit sich das Angebot um 3% erhöhte. Im laufenden
Jahr wird in Madrid mit 12 weiteren Hotels mit
insgesamt 1.425 Zimmern gerechnet. In Barcelona
könnten bis Ende 2012 21 neue Betriebe mit insgesamt
1.961 Zimmern eröffnen, rund die Hälfte in 4-Sterne-
Häusern.
Die Entwicklung der Nachfrage am Hotelmarkt zeigte
2010 wieder ein positives Bild. Mit insgesamt 268 Mio.
Übernachtungen konnte gegenüber dem Vorjahr eine
Zunahme um 6,7% erzielt werden. Diese Verbesserung
wurde vor allem durch die Erholung der Nachfrage von
ausländischen Gästen getragen, die im Vergleich zum
Vorjahr ein Plus um 9,5% verbuchten. Auch 2011
scheint die Erholung weiter fortzuschreiten: von Januar
bis Februar haben sich die Übernachtungen um 8,1%
gegenüber dem Vorjahreszeitrum erhöht. Die durchschnittliche
Übernachtungsdauer hat sich 2010 leicht
auf 3,2 Tage erhöht. Während Städte wie Bilbao, Sevilla
und Valencia eine Erholung der Nachfrage 2010 auf ein
ähnliches Niveau wie vor der Krise sahen, konnten Madrid
und Barcelona sogar einen neuen Rekord bei den
Übernachtungen verzeichnen ( Abb. 9 und Abb. 10). Als
wichtige Tourismus- und Kongressdestination wird der
Hotelmarkt in der am Mittelmeer gelegenen Hafenstadt
Barcelona in viel stärkerem Maße durch internationale
Gäste dominiert als der der Hauptstadt Madrid. So wurden
in der katalanischen Stadt 73,5% der Übernachtungen
von ausländischen Gästen getätigt während in
der Hauptstadt lediglich 43,7% der Übernachtungen
auf internationale Gäste entfallen. Die wichtigsten Herkunftsregionen
und -länder der Hotelgäste in Barcelona
zeigt Tab. 7. Die durchschnittliche Übernachtungsdauer
hat sich 2010 sowohl in Barcelona (+3,2%) als auch in
Madrid (+1,1%) erhöht. Mit 2,5 Tagen ist sie in der katalanischen
Stadt länger als in der Hauptstadt (1,9 Tage),
bleibt aber unter dem landesweiten Wert ( Abb. 12),
der durch die zahlreichen Tourismusregionen nach oben
gezogen wird. In der drittgrößten spanischen Stadt Valencia
speist sich das Gästeaufkommen vor allem durch
Spanier ( Abb. 11).
Tab. 7 Hotelgäste Barcelona nach Herkunftsregion
2009
absolut
2009
in %
2008
in %
2007
in %
Spanien 2.011.350 31,1 29,2 29,0
Italien 541.521 8,4 8,2 8,8
UK 523.281 8,1 10,1 11,1
Frankreich 501.284 7,7 6,8 6,4
Deutschland 334.335 5,2 5,2 5,3
restl. Europa 1.251.012 19,3 20,7 20,2
USA 478.775 7,4 7,0 7,5
restl. Amerika 318.531 4,9 4,7 4,7
Japan 138.534 2,1 2,0 2,0
Rest der Welt 377.410 5,8 6,1 5,0
insgesamt 6.476.033 100,0 100,0 100,0
Quellen: Barcelona Turisme, DekaBank
Abb. 9 Barcelona: Übernachtungen
Mio.
25
20
15
10
5
0
2001 2003 2005 2007 2009 2011*
international national
Quellen: INE, DekaBank *Januar-Februar 2011
Abb. 10 Madrid: Übernachtungen
Mio.
20
15
10
5
0
2001 2003 2005 2007 2009 2011*
international national
Quellen: INE, DekaBank * Januar-Februar 2011
11

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Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Abb. 11 Valencia: Übernachtungen
Mio.
8
6
4
2
0
2001 2003 2005 2007 2009 2011*
international national
Quellen: INE, DekaBank * Januar-Februar 2011
Abb. 12 Ø Übernachtungsdauer
Tage
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
2001 2003 2005 2007 2009 2011*
Barcelona Madrid
Valencia Spanien
Quellen: INE, DekaBank * Januar-Februar 2011
Wir erwarten, dass sich der Hotelmarkt im laufenden
Jahr weiter positiv entwickeln wird. Die Nachfrage am
Hotelmarkt sollte sich v. a. dank des Zurückkehrens ausländischer
Touristen weiter verbessern. Internationalen
Hotelketten zeigen ein zunehmendes Interesse in den
spanischen Markt einzutreten, besonders in Madrid und
Barcelona. Dennoch wird erwartet, dass sich aufgrund
des weiterhin schwierigen Finanzierungsumfeldes die
Realisierung einige Hotelprojekte weiter verschiebt.
Im Vergleich der europäischen Länder und Metropolen
fallen die Zimmerpreise (ADR=Average Daily Rate) und
Zimmererlöse (RevPAR=Revenue per available room) in
Spanien insgesamt sowie insbesondere in Madrid traditionell
relativ niedrig aus ( Tab. 8). Nachdem der Hotelmarkt
in 2009 stark litt, hat er sich in Europa und auch
in Spanien in 2010 wieder erholt. Landesweit stieg die
Belegungsquote der spanischen Hotellerie um 7,9% auf
61,5% an. Auch wenn die durchschnittliche Zimmerrate
weiterhin leicht abnahm (-1,0%), konnte landesweit der
Zimmererlös dank der um 7,9% gestiegenen Belegungsquote
um 7,0% gesteigert werden ( Tab. 8). Mit einem
RevPar von 50,90 EUR konnte allerdings noch nicht das
Niveau von 2008 (58,80 EUR) erreicht werden. Madrid
und Barcelona gehörten zu den 2009 am härtesten von
der Finanz- und Wirtschaftskrise getroffenen Hotelstandorte
in Westeuropa. 2010 stiegen die Zimmererlöse
in Barcelona und Madrid im Einjahresvergleich allerdings
um 10,7% bzw. 8,3% an. In Barcelona wurde der
Anstieg auf 75,80 EUR sowohl von steigenden durchschnittlichen
Zimmerpreisen (+2,4%) als auch von einem
leichten Plus bei der Zimmerbelegung (+0,8%) getragen.
In Madrid nahm die durchschnittliche Zimmerrate
weiter ab, wenn auch mit -2,1% wesentlich moderater
als 2009 (-17,3%). Dank dieser Preisreduktionen
stieg die Belegungsrate deutlich an (10,6%), sodass sich
der RevPAR auf 57,00 EUR erhöhen konnte. Allerdings
liegt der Zimmererlös weiterhin deutlich unter dem Wert
von 2008 (71,3 EUR).
12

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Tab. 8 Hotelkennziffern Europa
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR Belegung RevPAR
2010 2009 Prozentuale Änderung
Amsterdam 127,0 75,0 95,3 119,8 68,7 82,3 6,0 9,2 15,8
Barcelona 112,8 62,7 75,8 110,2 62,2 68,5 2,4 0,8 10,7
Berlin 87,3 69,0 60,2 80,1 67,5 54,0 9,0 2,2 11,5
Brüssel 107,2 67,0 71,9 103,3 63,5 65,6 3,8 5,5 9,5
Frankfurt 113,0 65,5 74,0 105,1 58,0 61,0 7,5 12,9 21,3
London 148,9 82,1 122,3 130,5 80,4 104,9 14,1 2,1 16,5
Madrid 89,6 63,6 57,0 91,5 57,5 52,6 -2,1 10,6 8,3
Mailand 133,5 60,8 81,2 137,5 56,7 78,0 -2,9 7,2 4,1
Paris 171,3 76,3 130,8 160,5 73,6 118,1 6,7 3,7 10,7
Rom 139,1 66,4 92,4 138,7 61,7 85,6 0,3 7,6 7,9
Stockholm 118,5 69,1 81,9 99,5 67,0 66,7 19,1 3,1 22,8
Wien 91,4 73,0 66,7 94,7 65,7 62,2 -3,5 11,1 7,2
Spanien 82,7 61,5 50,9 83,5 57,0 47,6 -1,0 7,9 7,0
Europa 99,2 63,7 63,2 94,9 60,5 57,5 4,5 5,3 9,9
Quellen: STR Global, DekaBank ADR = Average Daily Rate=Ø Zimmerrate; RevPAR = Revenue per available room= Ø Zimmererlös
Tab. 9 Shopping-Center-Bestände Europa
Fläche
Besatz pro
Tsd. Einw.
T m² m²
Wachstum
2005-10
in %
p.a.
5.000-
15.000
m²
15.000-
40.000
m²
über
40.000
m²
vor
1990
1990er
Jahre
Belgien 1.446 135 3,7 22 53 25 45 16 39
Frankreich 14.421 223 2,0 20 53 27 67 16 17
Deutschland 10.493 128 4,1 19 50 30 25 39 36
Italien 13.527 226 7,4 27 55 17 12 33 55
Niederlande 5.448 329 2,5 49 33 18 63 14 23
Spanien 11.741 256 4,7 20 38 42 14 33 53
UK 16.964 272 2,8 22 42 36 53 21 25
Quellen: PMA, DekaBank
3.3. Einzelhandelsmärkte
3.3.1. Nationaler Überblick
In Spanien gibt es landesweit rund 520 Shopping-
Center mit einer Gesamtfläche von 11,7 Mio. m². Der
Besatz liegt mit 256 m²/Tsd. Einwohner leicht über dem
Fläche nach
Klassen (%)
Fläche nach
Alter (%)
seit
2000
europäischen Durchschnitt von 216 m²/Tsd. Einwohnern.
Dank der lebhaften Bautätigkeit in den letzten
Jahren ist der spanische Bestand im europaweiten Vergleich
sehr jung ( Tab. 9). Mehr als die Hälfte entstand in
den letzten zehn Jahren. Während Madrid mit 363 m²
im europaweiten Städtevergleich (323 m²) einen überdurchschnittlichen
Flächenbesatz hat, liegt der Wert in
Barcelona mit nur 232 m² wegen der in der Vergangenheit
besonders restriktiven Planungspolitik deutlich darunter.
Von den zehn größten Einkaufszentren des Landes
befindet sich die Hälfte in und um Madrid ( Tab. 10).
13

Immobilien Research
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Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Karte 2 Einzelhandelsattraktivität und Flächenbesatz*
Quelle: Experian, PMA, DekaBank *Kreisgrößen entsprechen dem Besatz mit Shopping-Center-Flächen
Abb. 13 Shopping-Center-Dichte und Konsumkraft der NUTS2-Region
600
500
400
300
200
100
0
Andalusien
Aragonien
Asturien
Balearen
Baskenland
Castilla y
León
Castilla-La
Mancha
Ceuta y
Melilla
Extremadura
Galizien
Fläche in m²/Tsd. EW, Bestand (l.S.) Fläche in m²/Tsd. EW, im Bau + konkrete Planung (l.S.) Konsumindex* (r.S.)
Quellen: Experian, PMA, DekaBank *Spanien = 100, Residence Based Consumer Spending
Kanaren
Kantabrien
Katalonien
La Rioja
Madrid
Murcia
Navarra
Valenciana
Spanien
130
110
90
70
14

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Tab. 10 Top 10 Shopping-Center nach Größe
Name Stadt
Fläche*
in m² Eröffnung
Parquesur
Leganés
(Madrid)
151.200 1989
Xanadú
Arroyo-molinos
134.000
(Madrid)
2003
Parque
Corredor
Torrejón de
Ardoz (Madrid)
126.100 1995
Nuevo Centro Valencia 112.000 1982
La Cañada
Marbella
(Málaga)
110.000 1997
La Maquinista Barcelona 98.300 2000
La Vaguada/
Madrid 2
Madrid 96.200 1983
El Mirador
Palma de
G. Canarias
90.000 2010
Islazul (Caraba) Madrid 90.000 2008
Las Terrazas
Palma de
G. Canarias
Quellen: PMA, DekaBank; *GLA = Gross Leasing Area
90.000 2008
Karte 2 zeigt neben der Shopping-Center-Dichte auch
die Einzelhandelsattraktivitäten 1 der spanischen NUTS3-
Regionen (Provinzen). Navarra liegt an der Spitze, danach
folgen Madrid sowie die katalonischen Provinzen
Tarragona, Lleida und Girona. Einen Überblick über die
Centerdichte der einzelnen Provinzen gibt zudem Tab.
15 im Anhang. Die NUTS3-Regionen mit überdurchschnittlicher
Einzelhandelsattraktivität (Landesdurchschnitt=46,8)
und gleichzeitig bislang unterdurchschnitt-
1 Im europaweiten Deka Immobilien Regionen Indikator (DIRI) Einzelhandel
werden Faktoren, die für die regionale Entwicklung des Einzelhandelssektors
relevant sind, nach einem einheitlichen Scoring-
Verfahren bewertet und ihnen Punkte auf einer Skala von 0 (Minimum)
bis 100 (Maximum) zugeteilt. Die Scores der Einzelfaktoren werden
dann zu einem Gesamtindikator zusammengefasst, der für jedes Jahr
einzeln berechnet wird. Um strukturelle Wachstumspole, unabhängig
von der aktuellen konjunkturellen Lage und zufälligen Einflüssen, zu
identifizieren, wird für den Gesamtindex der Mittelwert über vier Jahre
ausgewiesen. Der in der Analyse angegebene Gesamt-Index ist der
Durchschnitt der Jahre 2011-2014. Der Gesamtindikator besteht aus
zwei Säulen. Die erste Säule, welche die langfristige Wachstumsdynamik
der NUTS3-Regionen bewertet, umfasst die Beschäftigung und Wirtschaftsleistung
im Groß- und Einzelhandel, das regionale Wirtschafts-
und Bevölkerungswachstum und die Konsumausgaben in der korrespondierenden
NUTS2-Region. Die zweite Säule, die das Wohlstandsniveau
und die Reife des Einzelhandelssektors einer Region widerspiegelt,
bewertet die Größe des Groß- und Einzelhandelssektors im Verhältnis
zur regionalen Gesamtwirtschaft, die Wirtschaftsleistung pro Kopf sowie
den Pro-Kopf-Konsum und die Arbeitslosenquote der korrespondierenden
NUTS2-Region. Alle Faktoren werden für jedes Jahr separat berechnet
und bilden zu gleichen Teilen gewichtet den Gesamt-Index eines
Jahres.
lichem Flächenbesatz (

Immobilien Research
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Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
das Fertigstellungsvolumen um weitere 10% im Jahresvergleich
verringerte. Die Gesamtpipeline umfasst derzeit
2,9 Mio. m², davon befinden sich 0,7 Mio. m² im
Bau. Bei 22% der Fläche ist die Realisierung fraglich und
bei 8% der Flächen wurde das Projekt gestoppt. Der
Fokus liegt weiterhin auf großflächigen Einkaufszentren.
Von den insgesamt projektierten Flächen entfallen 26%
auf Andalusien, weitere Schwerpunkte sind Madrid und
Galicien ( Abb. 15). Der bislang deutlich unterdurchschnittliche
Shopping-Center-Besatz könnte damit vor
allem in Extremadura, perspektivisch stark zulegen.
Ähnliches gilt für Murcia und Galizien (La Coruna) ( Abb.
13). Seit Anfang 2010 sind die spanischen Gesetzgeber
dazu verpflichtetet, eine EU-Richtlinie, die den Genehmigungsprozess
für den Bau von Gewerbeflächen vereinfachen
soll, umzusetzen. Allerdings obliegt die Verantwortung
für die Vergabe weiterhin bei den autonomen
Gemeinschaften, sodass nicht damit zu rechnen ist,
dass die z. T. restriktive Planungspolitik einiger autonomen
Gemeinschaften gelockert wird. Dementsprechend
ist nicht von einer zusätzlichen starken Flächenausweitung
auszugehen.
Die Leerstandsquoten (bezogen auf die Anzahl der Ladenlokale)
in den Shopping-Centern von Barcelona,
Madrid und Valencia haben sich seit 2009 deutlich erhöht
und lagen im dritten Quartal 2010 bei 6,9%,
8,4% bzw. bei 9,1% in Valencia (dritte2 Quartal 2009).
Abb. 14 Neubauvolumina Einkaufszentren
Tm²
1.000
800
600
400
200
0
1998 2001 2004 2007 2010 2013P
Quellen: PMA, DekaBank
Abb. 15 Shopping-Center-Pipeline n. Regionen
Galicia
13%
Extremadura
5%
Valenciana
9%
Murcia
6%
Quellen: PMA, DekaBank
restliche
3%
Madrid
21%
3.3.2. Märkte im Überblick
Madrid
Andalucía
26%
Cataluña
6%
Aragón
4%
Castilla y
León
5%
Madrid verfügt über einen Flächenbestand in Shopping-
Centern von 2,2 Mio. m², der moderne Anteil ist mit
79% hoch. Die Zentren konzentrieren sich entlang der
Hauptverkehrsachsen in den dichter besiedelten Gebieten
im Osten/Nordosten sowie im Süden/Südwesten.
Gerade im Südwesten von Madrid hat die Konkurrenzsituation
wegen großer Neubauprojekte in den letzten
Jahren deutlich zugenommen. Fachmarktagglomerationen
entstanden ebenfalls entlang der wichtigen Verkehrsadern
(u.a. Parque Oeste in Alcorcón, Megapark in
San Sebastian de los Reyes, Rivas Futuras in Rivas Vaciamadrid,
La Dehesa in Alcalá del Henares). Im Gegensatz
zu den Einkaufszentren ist die Fachmarktdichte
deutlich unterdurchschnittlich.
Das Stadtzentrum von Madrid verfügt über rund
847.000 m² Verkaufsfläche (ohne Flächen in Shopping
Centern) auf. Gemessen an der Fläche pro Einwohner
weist Madrid mit 136 m²/Tsd. Einwohner eine niedrigere
Verkaufsflächendichte als Barcelona (147 m²/Tsd. Einwohner)
auf. Die innerstädtischen Haupteinkaufszonen
befinden sich im historischen Zentrum im Umfeld der
Puerta del Sol in der Fußgängerzone Calle Preciados
sowie entlang der Calle Serrano (parallel zum Paseo de
la Castellana) im Stadtteil Salamanca. Wegen der geringeren
Verfügbarkeit ausreichend großer Ladenlokale ist
die Fußgängerzone im historischen Zentrum weniger
16

Immobilien Research
Länderanalyse
Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
von internationalen Filialisten durchdrungen als die Calle
Serrano. Im westlichen Abschnitt der Calle José Ortega y
Gasset konzentrieren sich Luxusmarken. Das einzige innerstädtische
Einkaufszentrum ABC Serrano begrenzt
nach Norden hin die Einkaufslage Calle Serrano.
Barcelona
Der Bestand an Shopping-Centern im Einzugsgebiet beläuft
sich auf rund 0,9 Mio. m², der moderne Anteil ist
mit 88% hoch. Neben der Innenstadt weisen vor allem
der Südwesten sowie der Nordosten Verkaufsflächenkonzentrationen
auf. Die meisten Einkaufszentren verfügen
über einen der großen Hypermärkte wie Carrefour,
Alcampo oder Eroski. Der Besatz mit Fachmarktflächen
ist wie die Shopping-Center-Dichte gering (u.a. Polígono
Montigalà in Badalona im Nordosten, Parc Comercial
Alcampo Sant Boi und IKEA im Südwesten, Parc
Comercial in San Quirze de Vallès bei Sabadell im Norden).
Das Stadtzentrum von Barcelona weist rund 540.000 m²
Verkaufsfläche (ohne Flächen in Shopping Centern) auf.
Gemessen an der Fläche pro Einwohner weist Barcelona
mit 147 m²/Tsd. Einwohner eine höhere Verkaufsflächendichte
als Madrid (138 m²/Tsd. Einwohner) auf. Die
weitläufige Innenstadt bietet einen vielfältigen Branchenmix
und weist eine hohe Internationalität auf. Die
innerstädtischen Haupteinkaufslagen befinden sich in
der konsumorientierten Fußgängerzone Portal del Angel,
die im Norden durch das Kaufhaus El Corte Inglés
begrenzt wird, sowie dem Passeig de Grácia. Dieser hat
sich in den letzten Jahren, auch aufgrund der zwei
Haupt-Tourististenmagneten – Gaudi’s Casa Battlló und
Casa Mila (la Pedrera) - zu einer beliebten Einkaufsdestination
sowohl bei Touristen als auch Einheimischen
entwickelt. Neben den spanischen Ketten ist der Straßenzug
auch bei internationalen Anbietern sehr beliebt,
so auch im hochpreisigen Marktsegment. Weitere Einkaufszonen
sind die Avenida Diagonal (mittleres und
hochpreisiges Segment) sowie die Fußgängerzone Portaferrissa
zwischen Kathedrale und dem Tourismusmagnet
Las Ramblas. In der Innenstadt befinden sich mit
L’Illa im westlichen Abschnitt der Avenida Diagonal und
El Triangle am Plaza de Catalunya nur zwei größere
moderne innerstädtische Einkaufszentren. In L’Illa - einem
der landesweit stärksten Shopping-Center - werden
die höchsten Shopping-Center-Mieten erzielt. Innerhalb
der High-Street-Lagen verzeichnet die Portal del
Angel die höchsten Mieten.
3.3.3. Nachfrage und Mietausblick
Nachdem die Nachfrage noch Anfang 2010 gedämpft
war, da viele Einzelhändler ihre Expansionsabsichten
deutlich heruntergefahren hatten, kann seit dem zweiten
Quartal eine deutliche Belebung festgestellt werden.
Die Nachfrage, vor allem internationaler Einzelhändler,
konzentriert sich dabei auf Super-Prime sowie Prime-
Shopping Center und in den 1a-Lagen der Innenstädte
auf Flächen größer 1.000 m². Die Leerstände sind in den
1a-Lagen der Innenstädte deutlich angestiegen. In Madrid
hat sich die Leerstandsquote im Vorjahresvergleich
um 1,1 Prozentpunkte auf 7,5% im dritten Quartal
2010 erhöht. Barcelona musste sogar einen noch stärkeren
Anstieg (+1,6 Prozentpunkte) auf das Niveau von
5,4% im dritten Quartal 2010 verkraften, in der Portal
del Angel, der besten High-Street-Lage Barcelonas, sind
jedoch aktuell keine Flächen verfügbar. Insgesamt ist
derzeit einen Mangel an großen Flächen mit guter Ausstattung
in Top-Lagen festzustellen. In der Entwicklung
der Einzelhandelsmieten spiegelt sich der schwache Einzelhandelsumsatz
nur zum Teil wider: Während die Miete
in Einkaufszentren 2009 und 2010 deutlich nachgab,
konnten sich die Spitzenmieten in 1a-Lagen stabil halten.
Mit aktuell 2.580 EUR/m²/Jahr wird die höchste Einzelhandelsmiete
in Madrid realisiert ( Abb. 16). Allerdings
gibt es für die High-Street-Lagen in Madrid und
Barcelona auch eine widersprüchliche Aussage, die von
einer Schrumpfung der Spitzenmiete um bis zu 24%
ausgeht. Ein möglicher Grund für diese Diskrepanz
könnte der fast völlige Wegfall der dort zuvor sehr hohen
Ablösesummen („Key Money“) für Ladenlokale in
Top-Lagen sein, was zur Stützung des nominalen Mietniveaus
beitrug. Zum Teil deutliche Mietrückgänge
mussten allerdings die weniger frequentierten sekundären
Lagen verbuchen.
Abb. 16 Einzelhandelsmieten im Vergleich
EUR/m²/Jahr
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009
Barcelona Madrid Valencia
Quellen: PMA, DekaBank
17

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Spanien
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Abb. 17 Mietentwicklung Einzelhandel
% ggü. Vj.
25
15
5
-5
-15
1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013P
Shopping-Center Madrid 1a-Lage
Barcelona 1a-Lage
Quellen: PMA, DekaBank
Abb. 18 Regionale Einzelhandelsumsätze
% ggü. Vj.
5
0
-5
-10
2000 2003 2006 2009 2012P 2015P
Madrid Barcelona Valencia
Quellen: Experian, DekaBank
Aufgrund der auch in 2011 anhaltend schwachen Konsumtätigkeit
und dem langsam einsetzenden Anziehen
ab 2012 ( Abb. 18) erwarten wir einen Anstieg der Spitzenmieten
in 1a-Lagen erst ab 2012/2013 (siehe Tab.
16 im Anhang). Im Vergleich zu den Mietsteigerungen
vor der Krise wird das Mietwachstum von 2,2% p. a. in
Madrid sowie von 2,9% p. a. in Barcelona bis 2015 jedoch
wesentlich moderater ausfallen. Für Shopping
Center rechnen wir mit einer weiteren leichten Mietkorrektur
um ca. 1,3% im laufenden Jahr und von 2012 bis
2015 mit einem Anstieg von 1,6% p. a. ( Abb. 17).
3.4. Logistikmärkte
Die großen Logistikstandorte Madrid, Barcelona, Bilbao,
Valencia und Málaga umfassen einen Bestand von insgesamt
rund 12 Mio. m²; Angaben zum gesamten spanischen
Logistikflächenbestand sind leider nicht verfügbar.
Die Lage Madrids im Herzen der iberischen Halbinsel
und das radial ausgerichtete Verkehrsnetz machen
die Hauptstadtregion zu einem strategisch besonders
wichtigen und dem mit Abstand größten Logistikstandort
Spaniens. 60% der internationalen sowie 33% der
nationalen Güterströme werden hierüber abgewickelt.
Hinzu kommt die wichtige Versorgungskomponente der
Bevölkerung und Industrie. Die Logistikzentren haben
sich entlang der Autobahnen angesiedelt, überwiegend
im Osten und Süden von Madrid und erstrecken sich
von den Autobahnringen bis in die angrenzenden Provinzen
Guadalajara (Torija), Cuenca (Tarancón) und Toledo
(Ontígola, Ocaňa). Die Logistikaktivitäten konzentrieren
sich insbesondere entlang der in Richtung Barcelona
führenden A2 (Schwerpunkt am Flughafen) sowie
entlang der Südachse A4. Weitere Logistikagglomerationen
finden sich entlang der nach Süd-Osten führenden
A3 und an der Nordachse A1.
Die Region Barcelona ist der zweitgrößte Logistikmarkt.
Die Topografie zwischen Bergen und Meer erschwert
jedoch die Ausweisung von Grundstücken für Logistikimmobilien,
dementsprechend hoch sind die Grundstückspreise
und Mieten. Traditionelle Schwerpunkte
sind der zentralen Gemeindeverband Barcelonès und
der Bezirk Baix de Llobregat im Umfeld von Flug- und
Seehafen. Zudem drängen die konkurrierenden Nutzungsarten
Büro, Einzelhandel und Wohnen die Transportfirmen
weiter in die Peripherie, sodass Logistikstandorte
entlang der Autobahnen A2 in Richtung Zaragoza
(Anoia) und der A7 (im Südwesten Tarragona
und Penedès, im Norden und Nordosten Vallès Oriental/Occidental
und La Selva, Girona) und Bages entstanden
sind.
Der Mittelmeerhafen und der Flughafen aber auch die
Nähe zu Barcelona und Madrid verhalfen Valencia zu
seiner Bedeutung als Logistikstandort. Zwei Drittel der
Flächen konzentrieren sich entlang der nach Madrid
führenden A3. Weitere Logistikansiedlungen finden sich
im Umfeld der Mittelmeerroute A7 bzw. AP7; der nördliche
Bereich von Valencia ist dagegen logistisch von
eher geringer Bedeutung.
18

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Länderanalyse
Spanien
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Spaniens fünftgrößte Stadt Zaragoza liegt in strategisch
günstiger Lage zwischen Madrid, Barcelona, Bilbao und
Valencia. Dank der Expo (2008) wurden lang erwartete
Infrastrukturmaßnahmen realisiert, sodass sich die Verkehrsinfrastruktur
erheblich verbessert hat. Die Logistikstandorte
sind entlang der großen Verkehrsadern angesiedelt,
neuere Logistikzentren wie die Plataforma Logistica
Zaragoza, (PlaZa) konzentrieren sich im Westen.
Der Logistikmarkt Zaragoza verfügt insgesamt über umfangreiche
Flächenreserven, die Mieten sind entsprechend
niedrig.
Dank der Lage im Zentrum der Atlantischen Achse
konnte sich im Baskenland im Großraum Bilbao ein weiterer
recht kleiner Logistikstandort etablieren. Nicht nur
die topographischen Gegebenheiten erschweren dort
die Entwicklung von Logistikparks sondern einige lokale
Verwaltungen sind auch sehr restriktiv bei der Ausweisung
von Logistikflächen, sodass diese Faktoren im Zusammenspiel
zu einem deutlich Anstieg der Bodenpreise
geführt haben. Die andalusische Stadt Malaga ist mit ihren
rund 0,6 Mio. m² Fläche ein eher jüngerer Logistikstandorte.
Darüber hinaus finden sich weitere kleinere
Logistikstandorte in Sevilla (Karte 3).
Karte 3 Logistikregionen Spanien*
Quelle: DekaBank; *Symbole stehen für große Frachthäfen
Nach einem schwachen Jahresauftakt summierte sich
der Flächenumsatz 2010, dank einer Marktbelebung im
zweiten Halbjahr, landesweit auf insgesamt knapp über
1 Mio. m². Damit konnte gegenüber dem nachfrageschwachen
Jahr 2009 eine Steigerung um 31% erzielt
werden. Hauptnachfragetreiber waren allerdings wei-
terhin Flächenrationalisierungen und -optimierungen. In
Madrid konnte mit einem Flächenumsatz von insgesamt
323.000 m² eine Steigerung um 70% gegenüber dem
Vorjahr erzielt werden. In Barcelona wurden insgesamt
170.000 m² vermietet. Dank der deutlich gesunkenen
Bautätigkeit hat sich der Leerstandsanstieg im Laufe von
2010 verlangsamt und Ende des Jahres zeichneten sich
erste Stabilisierungstendenzen ab. Spekulativen Neubauvorhaben
werden weiterhin kaum durchgeführt.
Der hohe Leerstand übte weiteren Druck auf die Mieten
aus, sodass die Spitzenmieten 2010 das zweite Jahr in
Folge zurückgingen. Auch wenn Madrid mit -27,5% einen
geringfügig höheren Mietabschlag als Barcelona
(-22,9%) gegenüber dem Höchststand hinnehmen
musste, fiel der Mietrückgang in der Hauptstadt 2010
mit -8,3% deutlich moderater als im Vorjahr aus ( Abb.
19). Ende 2010 lag die Spitzenmiete in Madrid bei
66 EUR/m²/Jahr, in Barcelona erreichte sie ein Niveau
von 84,0 EUR/m²/Jahr.
Abb. 19 Spitzenmieten
EUR/m²/Jahr
120
100
80
60
40
2000 2002 2004 2006 2008 2010
Madrid Barcelona
Quellen: JLL, DekaBank
Auch wenn positive Tendenzen zu erkennen sind, kann
noch nicht von einer Gesundung des spanischen Logistikmarktes
ausgegangen werden. Wir erwarten eine
weitere langsame Belebung des Vermietungsmarktes,
da Mieter die Gelegenheit nutzen, um sich bessere Gebäude
zu den aktuell günstigen Preisen zu sichern. Der
Mangel an spekulativen Projektentwicklungen im Zusammenspiel
mit der langsamen Belebung der Nachfrage
sollte zu einem sukzessiven Abbau des hohen Leerstandes
und kurzfristig zu einer Stabilisierung der Mieten
führen.
19

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Spanien
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3.5. Investmentmärkte
Seit dem Boomjahr 2007 hat sich der spanische Investmentmarkt
für gewerbliche Immobilien infolge der Wirtschafts-
und Finanzkrise sehr stark abgekühlt. 2010
zeichnet sich mit einem Anstieg des Investmentvolumens
um 33% allerdings eine erste Erholung an ( Abb.
20). Die Belebung der Investmentaktivität ist umso ersichtlicher,
wenn bedacht wird, dass rund ein Drittel des
Umsatzes des Jahres 2009 auf eine Transaktion, nämlich
die des BBVA-Portfolio, entfielen. Im Vergleich zu den
Vorjahren wurden aufgrund der hohen Abwertungen
der Immobilien und des schwierigen Finanzierungsumfeldes
überwiegend kleinere Investments getätigt. So
wurde keine Transaktion über 500 Mio. EUR registriert.
Der Fokus lag 2010 auf Einzelhandels- und Büroimmobilien,
die jeweils rund eine Drittel des Volumens auf sich
verbuchen konnten ( Abb. 21). Auf ausländische Investoren
entfällt weiterhin die Mehrheit (56%) des Transaktionsvolumens,
ein Trend der seit Beginn der Krise zu beobachten
ist. Dabei waren unter den ausländischen Investoren
die Briten am aktivsten.
Abb. 20 Transaktionsvolumen
Mrd. EUR
12
10
8
6
4
2
0
1999 2001 2003 2005 2007 2009
Quellen: DTZ, DekaBank
Abb. 21 Transaktionsvolumen nach Segmenten
Mischnutzung
21%
Logistik
4%
Sonstige
8%
Quellen: DTZ, DekaBank
Einzelhandel
34%
Büro
33%
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stabilisierten
sich bereits Mitte 2009, im vierten Quartal konnte eine
erste Abnahme verzeichnet werden. 2010 sahen wir eine
weitere Renditekompression auf das aktuelle Niveau
von 5,4% in Barcelona bzw. 5,2% in Madrid. Bis 2012
erwarten wir für beide Standorte weitere Renditerückgänge
um jeweils 30 Basispunkte; im Umfeld steigender
Zinsen sollten die Renditen ab 2013 allerdings wieder
moderat ansteigen ( Tab. 4). Der Einbruch der Kapitalwerte
war an den spanischen Standorten besonders
ausgeprägt und die Erholung lässt länger als in den
meisten anderen Märkten auf sich warten ( Abb. 22). Ab
diesem Jahr sind dann auch für die zwei Nachzügler
Barcelona und Madrid wieder steigende Kapitalwerte zu
erwarten. Zwischen 2011 und 2015 werden Ertragsperspektiven
von 7,3% p. a. für Barcelona sowie
8,9% p. a. für Madrid erwartet ( Tab. 4).
Abb. 22 Büroinvestmentmarkt Madrid
10
0
-10
-20
2002 2004 2006 2008 2010
Kapitalwert in % ggü. Vj. (l.S.)
Nettoanfangsrendite in % (r.S.)
Quellen: PMA, DekaBank
Rund 1,4. Mrd. EUR flossen 2010 in Einzelhandelsimmobilien,
hierbei sind vor allem die zwei Shopping Center
Ballonti de Portugalete und H2Ocio sowie die Sale &
6
4
2
0
20

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Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Leaseback-Transaktion eines Portfolios von 21 Eroski-
Märkten hervorzheben. Die Renditen für Shopping-
Center liegen im Durchschnitt aller Märkte weiterhin
konstant bei 6,75% (netto). Geschäftshäuser in den 1a-
Lagen von Barcelona und Madrid verzeichneten im Jahr
2010 einen Rückgang der Rendite um 58 Basispunkte
( Tab. 12). Im laufenden Jahr rechnen wir aufgrund des
steigenden Zinsumfeldes nur noch mit moderaten Renditerückgängen
und ab nächstem Jahr wieder mit leichten
Anstiegen. Bis einschließlich 2015 sind in Madrid Ertragsgewinne
von 3,8% p. a. sowie in Barcelona von
4,4% p. a. möglich ( Tab. 16 im Anhang).
Tab. 12 Spitzenrenditen (netto) in %
Q4/08 Q4/09 Q2/10 Q4/10
Büro Barcelona 5,44 5,67 5,44 5,44
Büro Madrid 5,44 5,67 5,44 5,21
EH 1a-Lage Barc. 5,28 5,14 5,04 4,56
EH 1a-Lage Madr. 5,28 5,14 5,04 4,56
Shopping-Center 6,00 6,75 6,75 6,75
Logistik Barcelona* 6,80 8,00 n.a. 7,80
Logistik Madrid* 6,50 8,00 n.a. 8,00
Quellen: JLL, PMA,, DekaBank * brutto
Logistikimmobilien spielten 2010 mit einem Transaktionsvolumen
von 155 Mio. EUR nur eine untergeordnete
Rolle bei den Investitionen. Aufgrund der Finanzkrise
hatte die Rendite seit dem Tiefstwert 2006 um 200 Basispunkte
auf 7,75 bis 8,0% zugelegt. Während Barcelona
2010 einen ersten Rückgang verzeichnen konnte,
verharrte die Spitzenrendite in Madrid konstant auf dem
Niveau von 8,0%. Die Kapitalwerte haben seit 2007 in
Madrid um insgesamt 45,0% und in Barcelona um
37,3% an Wert verloren ( Abb. 23 und Abb. 24). Wir
erwarten, dass der Investmentmarkt für Logistikimmobilien
langsam wieder in Schwung kommen wird, jedoch
auf relativ niedrigem Niveau, da die weiterhin eher unterdurchschnittlichen
wirtschaftlichen Aussichten für
Spanien den Appetit der Investoren dämpfen. Weiterhin
hemmend wird sich zudem die restriktive Kreditvergabe
auswirken. Dementsprechend wird sich der Investmentfokus
auf Core-Objekte konzentrieren, sodass wir einen
leichten Abwärtsdruck auf die Spitzenrenditen sehen.
Abb. 23 Logistikinvestmentmarkt Madrid
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
2000 2002 2004 2006 2008 2010
Kapitalwert in % ggü. Vj. (l.S.)
Spitzenrendite in % (r.S.)
Quellen: JLL, DekaBank
Abb. 24 Logistikinvestmentmarkt Barcelona
30
20
10
0
-10
-20
-30
2000 2002 2004 2006 2008 2010
Kapitalwert in % ggü. Vj. (l.S.)
Spitzenrendite in % (r.S.)
Quellen: JLL, DekaBank
10
8
6
4
2
0
10
8
6
4
2
0
21

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Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Anhang
Karte 4 Büroteilmärkte Madrid
Quelle: DekaBank
22

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Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Karte 5 Büroteilmärkte Barcelona
Quelle: DekaBank
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Spanien
Ausgabe 4/2011 – 30. Mai 2011 Makro Research
Tab. 13 Barcelona: Projekte in Bau per Q1/2011
Projekte
Größe
in m²
Fertigstellung
Status
Sant Cugat del Valles/(Behind Catalana Occidente) 21.000 Q2 2011 verfügbar
Tanger / Ciutat de Granada / Sancho de Avila / Badajoz- 22@ 9.150 Q1 2012 vermietet
Plaza de la Rosa del Vents, Barceloneta 8.250 Q4 2011 vermietet
Plaça Rosa dels Vents 7.875 Q4 2011 vermietet
Travessera de Gracia, 11 3.750 Q4 2011 vermietet
Can Tiana/22@ 3.750 Q4 2011 vermietet
Quelle: PMA, DekaBank
Tab. 14 Madrid: Projekte in Bau per Q1/2011
Projekte
Größe
in m²
Fertigstellung
Status
(Former Coca-Cola Bottleling Plant Factory) - A2, Avenida de America 115 37.500 Q4 2011 verfügbar
Parque Empresarial Foresta -Phase 2, N-1 26.250 Q4 2013 vermietet
Parque Empresarial Foresta - Phase 3, N-1 26.250 Q4 2013 vermietet
Parque Empresarial Foresta, N-I Phase 1 22.500 2013 vermietet
Martinez Villergas 49 19.875 2012 verfügbar
Pegaso Park 1, Distrito San Blas, Avenida de Aragon, 402 15.000 Q4 2011 vermietet
Calle Almagro, 9-11 10.650 Q3 2012 vermietet
Paseo de la Castellana/Former Edificio Windsor 10.500 Q2 2011 verfügbar
Edificio 4b, P.E. Cristalia, Campo de las Naciones 9.000 Q4 2011 verfügbar
P.E. Dehesa de Vicalvaro/A-3 8.250 k.A. vermietet
Las Tablas/Peugeot Headquarters, A-1 Norte 6.960 Q3 2011 vermietet
Former AXA HQ, Paseo de la Castellana 79, Centre 6.000 Q1 2011 verfügbar
Sepulveda, 17, Poligono Alcobendas A1 4.875 Q4 2011 vermietet
Sant Romualdo/Julian Camarillo, 53 3.750 k.A. verfügbar
Maria Tubau, 20-22/Ctra. De Fuencarral, Alcobendas - A1 3.630 Q1 2011 verfügbar
Paseo de la Castellana, 62 3.000 Q1 2011 verfügbar
Quelle: PMA, DekaBank
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Tab. 15 NUTS3-Regionen unter Einzelhandelsaspekten
NUTS3-Region DIRI EH*
Fläche in
m²/Tsd.EW
NUTS3-Region DIRI EH*
Fläche in
m²/Tsd.EW
La Coruña 39,9 194,1 Ciudad Real 40,4 84,1
Lugo 35,7 171,9 Cuenca 39,5 182,0
Orense 35,4 95,3 Guadalajara 49,5 369,5
Pontevedra 40,9 391,7 Toledo 47,0 145,2
Asturias 41,5 448,7 Badajoz 37,7 129,1
Cantabria 49,1 260,7 Cáceres 33,0 86,1
Álava 52,2 584,4 Barcelona 48,3 190,3
Guipúzcoa 49,2 321,3 Gerona 53,5 81,3
Vizcaya 49,6 271,7 Lérida 54,1 14,8
Navarra 55,7 298,3 Tarragona 54,2 81,5
La Rioja 46,0 224,4 Alicante 50,1 256,9
Huesca 45,6 115,6 Castellón de la Plana 53,0 262,6
Teruel 44,3 0,0 Valencia 51,7 295,4
Zaragoza 51,2 400,6 Mallorca 49,1 172,4
Madrid 55,2 384,6 Almería 48,6 237,3
Avila 43,5 139,2 Cadiz 43,3 333,4
Burgos 41,1 233,2 Córdoba 42,1 135,1
León 39,5 290,6 Granada 44,8 84,0
Palencia 37,0 111,8 Huelva 44,4 72,2
Salamanca 39,4 205,0 Jaén 40,0 80,9
Segovia 45,3 120,8 Málaga 46,7 394,9
Soria 40,6 271,7 Sevilla 45,4 204,9
Valladolid 44,9 172,5 Murcia 52,5 377,3
Zamora 36,3 99,2 Fuerteventura 48,6 1030,9
Albacete 38,9 264,1 Gran Canaria 46,9 657,7
Quellen: Experian, PMA, DekaBank *Deka Immobilien Regionen Indikator, Konstruktion s. S.15)
Tab. 16 Einzelhandelsmarktprognosen 1a-Lagen
Spitzenmiete in
EUR/m²/Jahr
Miete in % ggü.
Vj.
Spitzenrendite
in %
Total Return
in % ggü. Vj.
Quelle: PMA, DekaBank
Q4/08 Q4/09 Q4/10 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P
Barcelona 2.408 2.408 2.408 2.408 2.468 2.532 2.611 2.699
Madrid 2.580 2.580 2.580 2.580 2.615 2.672 2.740 2.812
Valencia 1.560 1.560 1.560 1.560 1.560 1.586 1.615 1.653
Barcelona 0,0 0,0 0,0 0,0 2,5 2,6 3,1 3,4
Madrid 0,0 0,0 0,0 0,0 1,4 2,2 2,6 2,6
Valencia 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,7 1,8 2,4
Barcelona 5,3 5,1 4,6 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9
Madrid 5,3 5,1 4,6 4,5 4,6 4,7 4,9 4,9
Valencia 5,8 5,6 5,3 5,2 5,3 5,4 5,4 5,4
Barcelona -18,7 6,7 16,0 5,6 3,7 3,1 4,0 5,6
Madrid -18,7 6,7 16,0 4,9 2,5 2,9 3,6 5,1
Valencia -20,4 7,8 9,5 5,6 2,8 4,2 4,5 6,4
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