Länderanalyse Niederlande - Dekabank

Überblick 

Immobilien Research 

Länderanalyse 

Niederlande 

Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research 

Länderanalyse Niederlande 

‡ Volkswirtschaftliches Umfeld: Das Bruttoinlandsprodukt der Niederlande schrumpfte 2009 um 3,9%. Die fünftgrößte 

Volkswirtschaft der EWU wurde vergleichbar zu Deutschland ein Opfer ihrer Offenheit. Der Exportanteil gemessen 

in Prozent des BIP beträgt ca. 80%. Für dieses Jahr rechnen wir mit einem BIP-Anstieg von 1,3% und für 

2011 von 1,5%. Die Niederlande gehören dieses und nächstes Jahr in das Wachstumsmittelfeld in der EWU und 

zeichnen sich durch eine relativ geringe Staatsverschuldung und eine vergleichbar niedrige Arbeitslosenquote aus. 

‡ Büromärkte: Am Büromarkt Amsterdam erwarten wir für dieses Jahr einen Rückgang der Spitzenmiete um 5%, 

bevor sich ab 2011 die Bodenbildung abzeichnen sollte. Der Markt hat sich bisher nicht nachhaltig von der starken 

Überbauung Anfang des Jahrtausends und dem daraus resultierenden hohen Leerstandssockel erholt. Auch in Rotterdam 

rechnen wir mit entsprechenden Mietkorrekturen 2010/11, die jedoch mit durchschnittlich 1,5% deutlich geringer 

ausfallen. 

‡ Hotelmärkte: Die Zimmerauslastung in Amsterdam, dem mit Abstand größten Hotelstandort, schrumpfte 2009 

um knapp 8% und damit weniger als der Landesdurchschnitt. Der Zimmerertrag brach rezessionsbedingt um ein 

Fünftel ein. Die stärkere Zyklik der Hauptstadt machte sich im ersten Halbjahr 2010 bemerkbar. Auslastung und Ertrag 

stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit jeweils 7,2% stärker als der niederländische Durchschnitt. 

‡ Einzelhandelsmärkte: Trotz der Umsatzeinbußen im Einzelhandel gab es unter den einheimischen Unternehmen 

kaum Insolvenzen. Leerstandsanstiege und dadurch auch Mietrückgänge verzeichneten die Seitenstraßen der 1a- 

Lagen, wenig attraktive Stadtteilzentren und periphere Fachmarktzentren. Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen konnten 

sich weitgehend stabil halten. Wir erwarten für 2010 insgesamt rückläufige Einzelhandelsmieten und eine Zunahme 

an Mietanreizen, gegen die sich die Vermieter bisher noch gesträubt hatten. 

‡ Logistikmärkte: Die Gründe für den anhaltenden Nachfragerückgang 2009 lagen im Rückgang des Welthandels, 

der sich unmittelbar auf den Frachtumschlag am Hafen Rotterdam und Flughafen Amsterdam niederschlug. Wir erwarten, 

dass die Nachfrage bis Jahresende zunehmen wird, parallel zu konjunktureller Erholung und steigendem 

Handelsvolumen. Der Leerstand bei modernen Objekten dürfte sich in diesem und dem kommenden Jahr reduzieren, 

begünstigt durch das niedrige Neubauvolumen. Somit bestehen auch wieder Chancen für leichte Mietanstiege. 

‡ Investmentfazit: Core-Objekte in sehr guten Lagen stehen in allen Marktsegmenten hoch in der Anlegergunst, 

während Objekte in sekundären Lagen mit höherem Leerstand kaum Käufer finden. Diese Polarisierung dürfte sich 

bis Jahresende noch verstärken. Im Prime-Segment haben sich erste Renditerückgänge bereits eingestellt. Die Niederlande 

bieten bis zum Ende des Prognosehorizonts 2014 im europäischen Vergleich nur ein leicht unterdurchschnittliches 

Wachstum der Gesamterträge. Daher empfehlen wir eine neutrale Gewichtung. Allerdings sprechen Stabilität 

und Liquidität des Marktes für den Standort insgesamt, der sich somit für risikoaverse Investoren eignet. 

1





Inhaltsverzeichnis 

Autoren 

1. Makroökonomischer Rahmen 3 

1.1. Konjunkturbild 3 

1.2. Geldpolitik und Kapitalmarkt 4 

1.3. Risikoeinschätzung 4 

2. Regionaler Überblick 4 

3. Immobilienmärkte 5 

3.1. Büromärkte 5 

3.1.1. Nationaler Überblick 5 

3.1.2. Amsterdam 8 

3.1.3. Rotterdam 10 

3.1.4. Den Haag 10 

3.1.5. Utrecht 11 

3.2. Hotelmarkt 11 

3.3. Einzelhandelsmärkte 13 

3.3.1. Nationaler Überblick 13 

3.3.2. Nachfrage und Mietausblick 14 

3.3.3. Märkte im Überblick 16 

3.4. Logistikmärkte 17 

4. Investmentmärkte 20 

Anhang 22 

Immobilienmärkte: Konjunktur: 

Jael Dumm Dr. Christian Melzer 

jael.dumm@deka.de christian.melzer@deka.de 

(069) 71 47 - 35 95 (069) 71 47 - 28 51 

Andreas Wellstein (Hrsg.) 

andreas.wellstein@deka.de 

(069) 71 47 – 38 50 

Disclaimer: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden von der DekaBank nur zum Zwecke der Information des jeweiligen Empfängers 

erstellt. Die Informationen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung 

zum Erwerb dar. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgendeine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, 

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Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren, 

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Jeder Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder 

Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen 

im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziellen, steuerlichen 

und bilanziellen Aspekte zu ziehen. Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese freibleibend und dienen nicht als Indikation handelbarer Kurse / 

Preise. 

2





1. Makroökonomischer Rahmen 

1.1. Konjunkturbild 

Die Niederlande mussten 2009 wie die meisten Länder 

der Europäischen Währungsunion (EWU) einen erheblichen 

Rückgang in der gesamtwirtschaftlichen Aktivität 

hinnehmen. Im vergangenen Jahr schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt 

(BIP) um 3,9%. Dies war das erste 

Schrumpfen der nationalen Wirtschaftsleistung seit 

1982. Die fünftgrößte Volkswirtschaft der EWU wurde 

vergleichbar zu Deutschland ein Opfer ihrer Offenheit. 

Der Exportanteil gemessen in Prozent des BIP beträgt ca. 

80%. Die weltwirtschaftliche Rezession konnte damit 

über den Außenhandel besonders starke Spuren in der 

niederländischen Volkswirtschaft hinterlassen. Mittlerweile 

hat sich aber die Weltwirtschaft von der Krise erholt 

und im Zuge dessen haben auch die Niederlande 

wieder in die Wachstumsspur gefunden. Für dieses Jahr 

rechnen wir mit einem BIP-Anstieg von 1,3% und für 

2011 von 1,5%. Damit liegen die Niederlande knapp 

über dem von uns prognostizierten Durchschnitt für die 

Euroländer von 1,2% dieses Jahr. Die positive Entwicklung 

in der Realwirtschaft folgte den wichtigsten Konjunkturindikatoren, 

die eine deutliche Stimmungsaufhellung 

in der Wirtschaft signalisieren (Abb.1). 

Abb. 1 Konjunktur 

% ggü. Vj. 

6 

3 

0 

-3 

-6 

Saldenpunkte 

125 

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 

Economic Sentiment (r.S.) 

Bruttoinlandsprodukt (l.S.) 

Quellen: Ecowin, DekaBank 

100 

Es war vor allem die exportorientierte Industrie, die für 

den Aufschwung in den Niederlanden gesorgt hat, mit 

Wachstumsraten gegenüber dem Vorjahr von bis zu 

12% (Abb. 2). Der Ausblick für die Industrieproduktion 

bleibt weiterhin stabil. Allerdings ist nicht damit zu 

75 

50 

rechnen, dass die bisherige Aufschwungsgeschwindigkeit 

beibehalten wird. 

Abb. 2 Produktion 

% ggü. Vj. 

20 

10 

0 

-10 

-20 

-30 

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 

Saldenpunkte 

Industrieproduktion, prod. Gewerbe (l.S.) 

Industrievertrauen (r.S.) 


20 

10 

0 

-10 

-20 

-30 

Der Einzelhandel konnte mit der positiven Dynamik in 

der Industrie nicht mithalten (Abb.3). Ein wichtiger Faktor 

dafür ist die Entwicklung am Arbeitmarkt. Die Arbeitslosenquote 

ist in der ersten Jahreshälfte 2010 weiter 

angestiegen. Der dämpfende Effekt vom Arbeitsmarkt 

ist aber bei einer Arbeitslosenquote von 4,4% im 

Juni deutlich geringer als in den meisten anderen EWU- 

Ländern. Erst ab Mitte 2011 ist mit positiven Impulsen 

vom Arbeitsmarkt für den Einzelhandel zu rechnen. 

Abb. 3 Einzelhandel 

% ggü. Vj. 

Saldenpunkte 

15 

30 

10 

15 

5 

0 

0 

-5 

-15 

-10 

-15 

-30 

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 

Einzelhandelsumsätze (l.S.) 

Konsumentenvertrauen (r.S.) 


Ein weiterer Pluspunkt für die niederländische Volkswirtschaft 

ist, dass eine Schuldenkrise nicht in Sicht ist. Vor 

dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Rahmendaten 

geben die Ratingagenturen einen stabilen Ausblick 

für das niederländische AAA Rating. 

3





Fazit: Die Niederlande gehören dieses und nächstes Jahr 

in das Wachstumsmittelfeld in der EWU und zeichnen 

sich durch eine relativ geringe Staatsverschuldung und 

Tab. 1 Makrodaten im Überblick 

eine vergleichbar niedrige Arbeitslosenquote aus (Tab. 

1). 

2007 2008 2009 2010P 2011P 

Bruttoinlandsprodukt 1) 1,8 1,9 -3,9 1,3 1,5 

Arbeitslosigkeit (ILO) in % 3,2 2,8 3,4 4,7 5,0 

Inflationsrate (HVPI) 1) 

Finanzierungssaldo 3) 

1) Wachstumsraten in % ggü. Vj.; 3) in % des nom. BIP 

Quelle: DekaBank 

1.2. Geldpolitik und Kapitalmarkt 

Die Inflationsentwicklung läuft in den Niederlanden bislang 

auf niedrigerem Niveau tendenziell parallel zu der 

von Euroland, sodass 2010 und 2011 Jahresdurchschnittswerte 

von rund 0,7 und 1,4% zu erwarten sind. 

Wie in anderen Ländern der Eurozone werden aufgrund 

der Unterauslastung der Produktionskapazitäten Preiserhöhungen 

nur sehr schwer durchzusetzen sein. In den 

Jahren nach 2012 erwarten wir in den Niederlanden Inflationsraten, 

die mit gut 2% über dem Eurolanddurchschnitt 

liegen. Hauptgrund für diese Entwicklung ist die 

Einschätzung, dass die Konsolidierungsbemühungen 

und der Druck, Wettbewerbsfähigkeit zu gewinnen, in 

den südeuropäischen Staaten höher ist als in den Niederlanden. 

Daraus ergibt sich ein überdurchschnittliches 

Potenzial für höhere Löhne, eine stärkere Dynamik der 

Kreditvergabe und der Binnennachfrage sowie letztlich 

steigende Inflationsraten in den Niederlanden. Die EZB 

wird ihre Leitzinsen aufgrund der günstigen Inflationsperspektiven 

in der Eurozone bis zum Herbst 2011 bei 

1,0% lassen und erst im vierten Quartal 2011 auf 1,5% 

anheben. Die Zinsen für Staatsanleihen dürften auch in 

den Niederlanden 2010 niedrig bleiben, 2011 etwas ansteigen. 

Die Staatsverschuldung ist sogar etwas geringer 

als in Deutschland, sodass das Bonitätsrisiko vergleichbar 

ist. Die geringere Liquidität von holländischen Anleihen 

führt aber derzeit dazu, dass gegenüber Bundesanleihen 

ein Renditeaufschlag von gut 10 Basispunkten existiert. 

Dieser hat sich in den letzten Monaten bereits 

deutlich reduziert. In Normalphasen erwarten wir 10J- 

Staatspapiere in der Spanne zwischen 3,5 und 4, 5%. 

1,6 2,1 1,0 0,7 1,4 

0,2 0,7 -5,3 -6,8 -5,7 

1.3. Risikoeinschätzung 

Im aktuellen DIRECS (Deka Immobilien Real Estate 

Country Score) aus dem Frühjahr 2010 erhalten die Niederlande 

einen Score von 93 Punkten. Damit gehört das 

Land zum „Core“-Segment und steht weltweit an vierter 

Stelle nach UK, USA und Kanada. Die Makrorisiken 

von Gewerbeimmobilieninvestitionen auf Länderebene 

sind daher sehr niedrig. Einen nennenswerten Abschlag 

gibt es lediglich für die Teilkomponente „Bürokratie“ 

sowie in geringerem Umfang für die Gesamtgröße des 

gewerblichen Immobilienmarktes. 

2. Regionaler Überblick 

Die Niederlande setzen sich aus zwölf Provinzen zusammen: 

Utrecht, Nord- und Südholland im Westen, 

Zeeland, Nordbrabant und Limburg im Süden, Flevoland, 

Gelderland und Overijssel im Osten sowie Drenthe, 

Groningen und Friesland im Norden. Die weitere Unterteilung 

in „Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeks 

Programma“ (COROP, entspricht NUTS 3) hat rein 

statistische Gründe. Die sogenannte Randstad Holland 

befindet sich im Westen der Niederlande und erstreckt 

sich über Teile der Provinzen Nord- und Südholland, Flevoland 

und Utrecht. Mehr als 40% der niederländischen 

Bevölkerung leben in dem urbanen Gebiet, das die 

Städte Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht 

umfasst und überdurchschnittliche Einkommen aufweist 

(Karte 1). 

4





Karte 1 Wirtschaftskraft der Regionen 

Quellen: Experian, DekaBank 

Mit 767.000 Einwohnern ist Amsterdam die größte 

Stadt und zugleich die Hauptstadt der Niederlande. Der 

Regierungssitz befindet sich jedoch im 50 km entfernten 

Den Haag (488.000 Einwohner). Den Haag ist zudem 

Sitz des Internationalen Gerichtshofs und von Europol. 

Dagegen ist Amsterdam das führende Wirtschafts- und 

Finanzzentrum der Niederlande. Der Flughafen Schiphol 

ist ein wichtiger Standortfaktor, weshalb viele internationale 

Firmen Amsterdam als Sitz ihrer europäischen 

Hauptverwaltung wählen. Dem Flughafen verdankt die 

Region auch ihre Bedeutung als weltweit wichtiger 

Handelspartner, gleichzeitig beflügelt er den Tourismus. 

Das 593.000 Einwohner umfassende Rotterdam ist der 

größte Seehafen Europas und somit ein bedeutsames 

Logistikdrehkreuz. Die Universitätsstadt Utrecht 

(307.000 Einwohner) profitiert von ihrer zentralen Lage 

innerhalb der Niederlande. 

3. Immobilienmärkte 

3.1. Büromärkte 

3.1.1. Nationaler Überblick 

Die Niederlande verfügen über einen Büroflächenbestand 

von über 45 Mio. m². Davon entfallen 21 Mio. m² 

auf die Randstad mit den Büromärkten Amsterdam, 

Rotterdam, Den Haag sowie Utrecht. Größter und wichtigster 

niederländischer Büromarkt ist Amsterdam gefolgt 

von Rotterdam, Den Haag und Utrecht. Außerhalb 

der jeweiligen Stadtgrenzen haben sich weitere Teilmärkte 

etabliert. Hierzu gehören der teuerste niederländische 

Büroteilmarkt Schiphol am Flughafen sowie 

Hoofddorp, Amstelveen und Almere bei Amsterdam, 

Rijswijk bei Den Haag, Capelle aan den Ijssel bei Rotterdam 

oder auch Amersfoort und der Medienstandort Hilversum 

nördlich von Utrecht. Die Vorortlagen haben 

zumeist deutlich höhere Leerstandsquoten. Von den 

großen Städten wies Utrecht zum Jahresende 2009 den 

niedrigsten Leerstand im Verhältnis zum 5-jährigen- 

Flächenumsatz auf, von den Regionalstandorten Den 

Bosch und Arnheim. Den mit Abstand größten Flächenumsatz 

im 5-Jahres-Mittel weist die Hauptstadtregion 

auf gefolgt von Rotterdam und Utrecht. 2009 konnte 

jedoch Den Haag den drittgrößten Flächenumsatz verbuchen 

und hatte damit Utrecht überholt (Tab. 2). Die 

Büroflächennachfrage wird in den Niederlanden zu über 

40% von den unternehmensnahen Dienstleistungen 

geprägt. Die mit Abstand bevorzugten Standorte dieser 

Branche sind Amsterdam und Rotterdam. Während die 

Nachfrage in Den Haag als Regierungssitz außerdem 

traditionell von öffentlichen Einrichtungen und der Industrie 

geprägt wird, weist Amsterdam eine überproportional 

hohe Nachfrage aus der Finanzwelt auf (Tab. 

3). Rotterdam wird außerdem von Unternehmen aus 

dem Bereich Gesundheit und Soziales sowie den sonstigen 

Branchen geschätzt. Auch Utrecht ist bei der Branche 

Gesundheit und Soziales beliebt, auffallend ist jedoch 

der hohe Anteil der Industrie- und Bauwirtschaft. 

5





Tab. 2 Büromärkte* im Überblick per Q4/2009 

Flächenbestand 

in Mio. m² 

Umsatz 2009 

in Tm² 

Umsatz 5j.- 

Mittel in Tm² 

Leerstand/Umsatz 5J. 

(Quotient) 

Neubauflächen 

in % vom 

Leerstand 

Amsterdam (Region) 7,3 280 397 3,8 10 

Den Haag (Region) 6,4 123 145 4,5 6 

Rotterdam (Region) 3,8 129 197 3,1 3 

Utrecht (Region) 3,5 84 164 3,8 8 

Eindhoven 1,5 29 65 3,4 5 

Arnheim 1,1 51 58 2,6 9 

Amersfoort 0,9 35 46 5,9 27 

Den Bosch 0,9 35 45 2,4 4 

Maastricht 0,6 25 22 3,7 0 

Almere 0,5 29 33 4,2 44 

Nijmwegen 0,5 19 23 3,6 9 

Quellen: Dynamis, DekaBank *Im Gegensatz zu PMA Flächenangaben in Bruttoflächen 

Tab. 3 Büroflächenumsatz 2008/09 nach Branchen in % 

Niederlande Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht 

Technologie und Medien 5,5 11,5 2,5 1,5 2,0 

Finanzen 7,0 10,0 5,0 4,5 13,5 

Industrie und Bau 6,0 5,5 10,5 13,0 3,0 

Groß- und Einzelhandel 4,5 9,5 1,0 2,5 1,0 

sonstiges 3,5 7,5 3,5 3,0 3,0 

Gesundheit und Soziales 7,5 5,0 7,5 8,5 15,5 

nicht kommerzielle Einrichtungen 3,5 2,0 9,0 2,5 6,0 

Erziehung 6,5 5,5 4,0 9,5 2,0 

öffentliche Hand 9,5 7,5 23,0 8,5 16,0 

unternehmensnahe Dienstleistungen 46,5 36,0 34,0 45,5 37,5 

Quellen: Dynamis, DekaBank 

6





Karte 2 Büroteilmärkte Amsterdam 

Tab. 4 Teilmärkte* Amsterdam im Überblick 

Flächenumsatz 

Leerstand 

Leerstand/ 

Ø Umsatz 5J 

Topmiete Medianmiete 

Teilmarkt 

5J.-Mittel 

in Tm² 

2009 

in Tm² 

% ggü. Vj. 

2008 

in Tm² 

Quotient 2009 in EUR/m²/Jahr 

Centrum 55,6 23,1 -64,4 137,9 2,5 295 215 

Noord 9,3 1,1 -94,4 12,3 1,3 k.A. k.A. 

Oost 21,0 12,7 144,2 47,8 2,3 185 165 

West 72,2 41,9 -28,7 356,1 4,9 175 150 

Südachse 58,7 36,5 -51,3 164,8 2,8 340 320 

IJ-Ufer 10,4 0,0 -100,0 23,0 2,2 k.A. k.A. 

Südost 65,8 49,3 -41,9 290,3 4,4 178 k.A. 

Quellen: Dynamis, DekaBank 

Quellen: Dynamis, DekaBank; *Im Gegensatz zu PMA Flächenangaben in Bruttoflächen 

7





3.1.2. Amsterdam 

Der Großraum Amsterdam weist einen Büroflächenbestand 

von rund. 7,3 Mio. m² auf, wovon sich rund 1,3 

Mio. m² außerhalb der Stadtgrenze in Bürozentren wie 

Hoofddorp, Almere, Amstelveen und Schipol befinden. 

Die Stadt Amsterdam verfügt über 6,0 Mio. m² Bürofläche. 

Unüblich für die meisten europäischen Städte befindet 

sich in Amsterdam der CBD mit überwiegend 

modernen großflächigen Gebäuden nicht im Stadtzentrum, 

sondern an der „Südachse“ entlang der Autobahn 

A10. Der CBD, auf den rund ein Fünftel des Flächenbestandes 

entfällt, ist ein beliebter Standort bei Finanz- 

und unternehmensnahen Dienstleistern. Im historischen 

Zentrum dominiert kleinteilige Bebauung in Form von 

umgewandelten Wohnhäusern mit Mischnutzung entlang 

der Grachten. Vereinzelte großflächige Gebäude 

entstanden südöstlich des Zentrums in verkehrsgünstiger 

Lage entlang der Metrostationen (u.a. Bahnhof 

Amstel). Amsterdam West mit den Teillagen Riekerpolder, 

Teleport und Sloterdijk stellt den größten Teilmarkt 

dar. In den frühen 1990ern als High-Tech-Bürostandort 

beworben, ist er heute eher durch Medienunternehmen 

sowie den öffentlichen Dienst gekennzeichnet. Weitere 

große Flächenbestände konzentrieren sich im Südosten 

im Umfeld der Amsterdam-Arena, wo viele Hauptquartiere 

und Back-Offices nationaler Unternehmen angesiedelt 

sind. Am südlichen Ufer des IJ etabliert sich ein 

weiterer Teilmarkt mit Mischnutzung (u.a. ODE). 

Abb. 4 Flächenumsatz Q1/04-Q1/10 

Tm² 

125 

100 

75 

50 

25 

0 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 

Amsterdam Rotterdam 

Quellen: PMA, DekaBank 

Auch wenn sich die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 noch 

nicht auf dem Büromarkt ausgewirkt hatte, zeigten sich 

die Folgen in 2009 deutlich. Es wurden insgesamt lediglich 

171.000 m² Bürofläche umgesetzt, ein Einbruch ge- 

genüber dem Vorjahr um 41% (Abb. 4). Damit wurde 

auch der Zehnjahresdurchschnitt von 279.000 m² weit 

unterschritten. Der Vermietungsmarkt wurde dabei zum 

einen von Vertragsverlängerungen dominiert, die nicht 

im Flächenumsatz erfasst werden, sowie von Umzügen 

in kleinere Geschäftsräume, die auch über die Stadtgrenze 

hinaus erfolgten. Die Nachfrage wurde hauptsächlich 

durch Kleinvermietungen unter 2.000 m² getragen, 

es wurden jedoch auch wenige größere Deals 

getätigt wie die Vorvermietung an die Anwaltskanzlei 

Simmons & Simmons mit 4.250 m² im CBD. 30% des 

Umsatzes entfiel auf den Teilmarkt Südost, an zweiter 

und dritter Stelle folgen West und die Südachse. Als 

einziger Teilmarkt in Amsterdam konnte Oost in 2009 

im Jahresvergleich einen Nachfrageanstieg verzeichnen. 

Dies liegt darin begründet, dass 2008 ein lediglich unterdurchschnittlicher 

Umsatz getätigt wurde. Dementsprechend 

weist der Teilmarkt im Vergleich mit dem 

Fünfjahresdurchschnitt 2009 eine Abnahme auf. Den 

stärksten Nachfragerückgang sowohl auf Jahressicht als 

auch zum fünfjährigen Durchschnitt musste der Teilmarkt 

Noord, gefolgt vom Centrum hinnehmen (Tab. 

4). Im ersten Quartal 2010 konnte im Gesamtmarkt mit 

46.000 m² zwar im Jahresvergleich ein um 30% höherer 

Flächenumsatz verbucht werden, jedoch konnten der 

hohe Umsatz des 4. Quartals 2009 nicht erreicht werden 

Der Leerstand in Amsterdam steigt seit Mitte 2008 kontinuierlich 

an. 2009 hat die Leerstandsquote um 1,6 

Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zugenommen 

und lag am Jahresende bei 18,8% (Abb. 5). Mit einem 

Anteil von 10% entfällt lediglich ein geringer Teil des 

Leerstandsvolumens auf Neubauflächen. Den flächenmäßig 

und auch gemessen am durchschnittlichen Fünfjahresumsatz 

höchsten Leerstand weist der Teilmarkt 

West, gefolgt von Südost auf. Leerstandsquoten liegen 

auf Teilmarktebene nicht vor. Im Back-Office-Standort 

Südost sind insbesondere Objekte aus den 70er und 

80er Jahren betroffen. Die Projektentwicklungsaktivitäten 

erhöhten sich seit Ende 2007 als Reaktion auf die in 

2006 sinkenden Leerstände; 2009 ist der Nettozugang 

auf 126.000 m² angestiegen – mehr als doppelt so viel 

wie 2008. Im Februar 2010 befanden sich 230.000 m² 

Büroflächen in Bau, ein regionaler Schwerpunkt ist der 

CBD, mit dem Cuserpark und Mahler 4. Weitere Entwicklungsgebiete 

befinden sich am Ufer des Ij (Osterdokseiland, 

Westerdokseiland). Nördlich des Ij in Amsterdam-Nord 

bestehen langfristig Planungen für die 

Entwicklung von gemischt genutzten Wohn- und Gewerbearealen. 

Bislang steht die unzureichende Infra- 

8





struktur im Weg und mit der Fertigstellung der umstrittenen 

Nord-Süd-Metrolinie wird nach schweren Rückschlägen 

nun nicht mehr vor 2017 gerechnet. Tabelle 

17 im Anhang gibt einen Überblick über die Projekte in 

der Pipeline. 

Abb. 5 Leerstandsquoten* Q1/04-Q1/10 

% 

25 

20 

15 

10 

5 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 


Quellen: PMA, DekaBank *nur Stadtgebiet 

Abb. 6 Mietentwicklung Q1/03-Q110 

EUR/m²/Jahr 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 



Nachdem die Spitzenmiete 2008 noch um 6% angestiegen 

war, sank sie Anfang 2009 um 4% auf 270 

EUR/m²/Jahr und verharrt seitdem konstant auf diesem 

Niveau (Abb. 6). Die im letzten Abschwung durch die 

starke Ausweitung von Incentives recht stabil gehaltene 

Topmiete, die entlang der Südachse oder entlang der 

Grachten im historischen Zentrum für sehr kleine exklusive 

Flächen registriert wurde, liegt mit aktuell 340 

EUR/m²/Jahr deutlich höher als die Spitzenmiete (Abb. 

7). Die Spitzenmiete fußt im Gegensatz zu der von den 

Maklern ausgewiesenen Topmiete auf einer breiteren 

Bemessungsbasis von ca. 5% des kumulierten Gesamtumsatzes, 

sodass die Repräsentativität größer ist. Incentives 

sind wieder stark angestiegen auf 38 bis 48 Mona- 

ten bei Abschluss eines Fünfjahresvertrages im Teilmarkt 

West und Süd-Ost. 

Abb. 7 Vergleich Top- und Spitzenmiete 

EUR/m²/Jahr 

350 

325 

300 

275 

250 

225 

1998 2000 2002 2004 2006 2008 


Abb. 8 Nettozugang 

in % des Bestandes 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Topmiete Spitzenmiete 

1998 2002 2006 2010P 2014P 



Die angezogene Bautätigkeit und der folglich hohe erwartete 

Nettozugang an Büroflächen dürfte die Leerstandsquote 

Ende 2010 auf 20,0 % ansteigen lassen. 

Dennoch wird sie damit den Höchststand von 21,9% im 

3. Quartal 2005 nicht überschreiten. Infolgedessen erwarten 

wir für dieses Jahr einen Rückgang der Spitzenmiete 

um 5%, bevor sich ab 2011 die Bodenbildung 

abzeichnen sollte. Der von uns prognostizierte Mietrückgang 

fällt somit viel geringer aus als die Korrektur 

im Anschluss an das Platzen der New Economy-Blase, 

als die Miete mehr als ein Viertel an Wert verloren hatte. 

Diesmal ist jedoch die Bautätigkeit viel gemäßigter, da 

sich der Markt nie richtig von der starken Überbauung 

Anfang des Jahrtausends (Abb. 8) und dem daraus resultierenden 

hohen Leerstandssockel erholt hat. Dies ist 

auch der Grund für das im Gegensatz zu anderen europäischen 

Metropolen geringe Mietwachstum in den Jah- 

9





ren 2007/08, sodass sich in der aktuellen Krise ein viel 

geringeres Rückschlagspotenzial aufgebaut hat. Wenn 

jedoch wider Erwarten die spekulative Entwicklertätigkeit 

auf mittlere und lange Sicht wieder deutlich anzieht, 

kann davon ausgegangen werden, dass dies den 

Aufschwung belasten wird. 

Tab. 5 Büromarktprognosen Amsterdam 

Für die Marktgesamterträge erwarten wir bereits für 

dieses Jahr eine Beruhigung nach zwei Jahren mit stärkeren 

Verlusten. Insgesamt erwarten wir von 2010 bis 

2014 Ertragszuwächse von durchschnittlich 6,3% pro 

Jahr (Tab. 5). 

Q4/07 Q4/08 Q4/09 Q1/10* 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 

Leerstand in % 16,0 17,2 18,8 17,9 20,0 19,0 18,0 17,0 15,0 

Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr 265 280 270 270 257 259 268 280 294 

Miete in % ggü. Vj. 1,9 5,7 -3,6 0,0 -5,0 1,0 3,5 4,5 5,0 

Spitzenrendite in % 4,7 5,5 5,7 5,5 5,4 5,3 5,3 5,3 5,3 

Kapitalwert in % ggü. Vj. 1,9 -8,5 -7,9 3,9 1,0 2,9 3,5 4,5 5,0 

Gesamtertrag in % pro Jahr 3,9 -6,5 -4,6 k.A. 3,2 5,5 6,0 7,0 7,5 

Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank *Veränderung ggü. Vorquartal 

3.1.3. Rotterdam 

Die Stadt Rotterdam verfügt über einen Büroflächenbestand 

von 3,6 Mio. m² (ohne Nachbargemeinden). Rotterdam 

wurde nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg 

neu aufgebaut und verfügt daher über ein modernes 

Stadtbild mit breiten Boulevards und Hochhäusern. 

45% des Flächenbestandes befinden sich im CBD, wo 

Banken und Finanzdienstleister dominieren. Von der 

Stadtverwaltung sind weitere Hochhäuser für Büro- und 

Wohnnutzung gewünscht, um den kompaktesten CBD 

der Niederlande zu gestalten. Seit den 90er-Jahren entstanden 

weitere Großbauten im verkehrlich gut erschlossenen 

„Kop van Zuid“ südlich des Zentrums. Dieser 

Teilmarkt weist einen Anteil am Bestand von 20% 

auf. Weitere 20% des Bestandes entfallen auf den dezentralen 

Teilmarkt Ost entlang der A16, der sich ab 

Ende der 80er Jahre im Umfeld der Universität entwickelt 

hat (Brainpark). Darüber hinaus haben sich unternehmensnahe 

Dienstleister in Noordrand (Alexanderpolder/Oosterhof) 

entlang der A20 angesiedelt. 

In 2009 wurden insgesamt lediglich 87.000 m² Bürofläche 

umgesetzt, was einer Abnahme gegenüber dem 

Vorjahr um 43% entspricht. Damit lag der Umsatz zudem 

weit unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 

134.000 m². Die höchste Nachfrage entfiel dabei auf 

den CBD. Getragen wurde der Umsatz durch lediglich 

kleinteilige Vermietungen von durchschnittlich 700 m²; 

nur eine Vermietung größer 5.000 m² wurde 2009 re- 

gistriert. Im ersten Quartal 2010 wurde jedoch sowohl 

im Jahres-, als auch im Quartalsvergleich eine Umsatzerhöhung 

festgestellt. Nach dem stetigen Abbau der 

Angebotsüberhänge ist der Leerstand seit Anfang 2008 

aufgrund nachlassenden Nachfrage sowie einiger Fertigstellungen 

von Bürogebäuden ansteigend und erreichte 

im ersten Quartal 2010 war eine Quote von 12,7% 

(Abb. 5). Der Anteil von Neubauten am Leerstand liegt 

bei sehr geringen 3%. Im Februar 2010 befanden sich 

rund 170.000 m² in Bau, Bauschwerpunkt sind der CBD 

und Kop van Zuid. Eine Projektübersicht bietet Tabelle 

18 im Anhang. Nachdem die Spitzenmiete 2008 moderat 

angestiegen war, ist die Miete seit Anfang 2009 abnehmend 

und verharrt seit dem 2. Quartal konstant auf 

dem Niveau von 168 EUR/m²/Jahr (Abb. 6). Wie in Amsterdam 

werden auch in Rotterdam für kleine Einheiten 

im CBD vereinzelt höhere Mietabschlüsse von bis zu 240 

EUR/m²/Jahr gemeldet, die jedoch nicht als marktrepräsentativ 

angesehen werden. 

Auch für Rotterdam erwarten wir entsprechende 

Marktkorrekturen. Der Leerstand dürfte weiter in Richtung 

der 14%-Marke tendieren, was die Miete weiter 

unter Druck setzen wird, sodass 2010/11 Mietrückgänge 

von durchschnittlich 1,5% pro Jahr möglich sind. 

3.1.4. Den Haag 

Der Büroflächenbestand in Den Haag beläuft sich auf 

5,3 Mio. m². Mit rund 50% ist der Eigennutzeranteil 

10





aufgrund der großen Bedeutung öffentlicher Einrichtungen 

sehr hoch. Im Gegensatz zu Amsterdam und 

Rotterdam ist der Büroflächenbestand in Den Haag 

recht alt; nur 30% des Bestandes wurden in den letzten 

15 Jahren gebaut und weniger als 12% sind jünger als 

12 Jahre. Insgesamt 75% des Büroflächenbestandes 

sind innerhalb des Stadtgebietes angesiedelt. Begehrte 

Lagen konzentrieren sich im Umfeld des Bahnhofs sowie 

im jungen, durch großflächige Gebäude geprägten Beatrix 

Quartier. Außerhalb der Stadtgrenze stellt Rijswijk 

dank der verkehrsgünstigen Lage entlang der A4 den 

wichtigsten Teilmarkt dar. 

Den Haag war der einzige größere Büromarkt, in dem 

der Flächenumsatz 2009 dank einer einzelnen Großanmietung 

durch die öffentliche Hand im Jahresvergleich 

zugenommen hat (+8,9 %). Dennoch lag die Nachfrage 

mit 104.900 m² weiter unter dem fünfjährigen Durchschnittswert 

von 122.500 m². Nachfrageschwerpunkt 

war mit einem Anteil von 42% das Zentrum. Neben 

dem Staat als prägendem Nachfrager ist der geringe 

Anteil spekulativer Projekte ein wichtiger Grund für den 

in Den Haag vergleichsweise niedrigen Leerstand. 2009 

ist die Leerstandsquote nur leicht auf 9,9% gestiegen. 

Im Gegensatz zu den Citylagen mit Leerstandsquoten 

um die 5% weisen periphere Märkte wie Rijswijk, 

Binckhorst und Zoetermeer doppelt so hohe Leerstandsquoten 

auf. Insgesamt entfallen lediglich 6% des 

Leerstandes auf neuwertige Flächen. 

Im Gegensatz zu den anderen Bürostandorten der 

Randstad musste Den Hag 2009 keinen Mieteinbruch 

verbuchen: Die Spitzenmiete hält sich seit 2005 stabil 

bei 205 EUR/m²/Jahr und wird im historischen Zentrum 

erreicht. Die Spitzenmiete in Den Haag ist nach Amsterdam 

die zweithöchste des niederländischen Büromarktes. 

Angesichts der überalterten Bestandsstrukturen befinden 

sich mittel- und langfristig einige städtebauliche 

Großprojekte in der Pipeline wie Den Haag Nieuw 

Centraal/Umgestaltung Bahnhofsquartier, Wijnhavenkwartier 

oder Nieuw Binckhorst. Allerdings dürften die 

erschwerten Finanzierungsbedingungen die Realisierung 

z.T. behindern bzw. verzögern. Dennoch stellt die Angebotsseite 

eine der Hauptrisiken für den Büromarkt 

Den Haag dar. Der hohe Anteil der Beschäftigten in öffentlichen 

Einrichtungen sowie die zu erwartende positive 

Nettoabsorption gibt dem Markt jedoch Stabilität. 

3.1.5. Utrecht 

Der Büroflächenbestand in Utrecht beläuft sich auf 3,0 

Mio. m². Die größten Bestände weisen das Zentrum und 

Kanaleneiland auf. Hochwertige Flächen bietet der im 

Westen verkehrsgünstig gelegene noch junge Teilmarkt 

Papendorp (Daimler, HP Building). Angesichts des Verkehrsinfarktes 

und der limitierten Flächenverfügbarkeit 

im Zentrum rücken Teilmärkte entlang der Autobahnen 

in den Fokus. Rijnsweerd im Osten profitiert von der 

Anbindung an die A27/28. 

Der Flächenumsatz ist 2009 um -58,9% auf 71.600 m² 

eingebrochen und unterschreitet deutlich den Fünfjahres-Durchschnitt 

von 139.000 m². Damit lag der Flächenumsatz 

2009 auf dem Niveau des Jahres 2002. Mit 

Ausnahme von Maliebaan und Zeist/Driebergen ist der 

Umsatz in jedem Teilmarkt gesunken. Insgesamt 63% 

des Gesamtumsatzes wurden im Stadtgebiet getätigt, 

wovon 25%auf den Teilmarkt Zuid und 18% auf Oost 

entfielen. Der Leerstand hat sich auf 17,4% Ende 2009 

erhöht. Von Leerstand besonders betroffen sind weiterhin 

vor allem die Teilmärkte Nieuwegein und West. Der 

Anteil des Leerstands in Neubauten hat von 11% in 

2008 auf 8% in 2009 abgenommen. Seit 2008 wird die 

Spitzenmiete nicht mehr im Teilmarkt Maliebaan erzielt, 

sondern in Oost und liegt konstant bei 255 EUR/m²/Jahr. 

An zweiter Stelle steht nun Maliebaan (225 

EUR/m²/Jahr) gefolgt vom Zentrum mit 200 

EUR/m²/Jahr. Nach Jahren mit geringen Fertigstellungen 

wird für die kommenden Jahre eine starke Flächenerweiterung 

erwartet. Große Projektentwicklungsgebiete 

sind „Stationsgebied“ am Bahnhof sowie die neue Planstadt 

Leidsche Rijn in Nieuwegein. Wegen der geringen 

Nachfrage gepaart mit der steigenden Zahl von Projektentwicklungen 

ist im laufenden und nächsten Jahr von 

weiter steigenden Leerständen und leicht rückläufigen 

Mieten auszugehen. 

3.2. Hotelmarkt 

Die internationalen Ankünfte in den Niederlanden verringerten 

sich 2009 im Jahresvergleich nur um 2% auf 

9,9 Millionen. Damit war Rückgang erheblich geringer 

als in Europa insgesamt (-5,6%) und in Westeuropa 

(-4,3%). Die Zahl der Übernachtungen in Hotels verminderte 

sich 2009 um 3,5% auf 31,5 Millionen, der 

Anteil der Inländer blieb mit 54% konstant. Der Anteil 

der britischen Gäste an den Übernachtungen fiel um 

11





15%, sodass erstmals Deutschland den ersten Platz unter 

den Herkunftsländern belegte. Auf Platz drei lagen 

wie in den Vorjahren die USA. Die drei Länder vereinten 

rund 45% der ausländischen Hotelübernachtungen auf 

sich. Unter der Krise litt vor allem der Geschäftsreiseverkehr. 

Die damit verbundenen Übernachtungen brachen 

2009 um 10% ein. Im ersten Quartal 2010 zeigten sich 

erste Erholungstendenzen: Die Übernachtungen stiegen 

insgesamt im Vergleich zum ersten Quartal 2009 um 

5,5%. 

Als Reiseziel steht Amsterdam unangefochten und weit 

vor allen anderen Städten an der Spitze des Touristenaufkommens 

mit einem Viertel aller landesweiten Übernachtungen. 

Geschäftsreisende besuchen vor allem 

Kongresse und Messen im RAI Conference Centre. Die 

Zimmerauslastung schrumpfte 2009 um knapp 8% und 

damit weniger als der Landesdurchschnitt (Tab. 6). Der 

Zimmerertrag (RevPAR = Revenue per available room) 

brach rezessionsbedingt um ein Fünftel ein. Damit gehörte 

die Stadt der Grachten in Westeuropa zu den am 

härtesten getroffenen Standorten. Die stärkere Zyklik 

der Hauptstadt machte sich im ersten Halbjahr 2010 

bemerkbar. Auslastung und Ertrag stiegen im Vergleich 

zum Vorjahr mit jeweils 7,2% stärker als der niederlän- 

Tab. 6 Hotelkennziffern Europa 

ADR 

in EUR 

Belegung 

in % 

RevPAR 

in EUR 

ADR 

in EUR 

dische Durchschnitt. Ein wichtiger Indikator für den landesweiten 

Hotelmarkt ist auch das Passagieraufkommen 

am Flughafen Schiphol, über den die Mehrheit der ausländischen 

Touristen einreist. 2009 wurden 8% weniger 

Fluggäste abgefertigt als im Vorjahr, im ersten Halbjahr 

2010 immerhin 1,1% mehr als von Januar bis Juni 

2009. 

In Amsterdam konzentrieren sich 20% aller Hotelzimmer 

der Niederlande. In knapp 360 Hotels bestehen insgesamt 

21.100 Zimmer. 56 Betriebe entfallen auf das 

Vier- und Fünf-Sterne-Segment und umfassen 47% des 

Zimmerangebots. Seit 2005 hat sich das gesamte Angebot 

um knapp 16% erhöht. Allein im laufenden Jahr 

kamen bereits drei Vier-Sterne-Häuser mit 980 Zimmern 

neu auf den Markt. Von dem 2007 geschätzten Bedarf 

an 9.000 zusätzlichen Hotelzimmern bis 2015 wird nach 

aktuellem Stand etwa die Hälfte realisiert. In der Innenstadt 

sollen tendenziell noch mehr Vier- und Fünf- 

Sterne-Häuser entstehen (u.a. neue Konzepte wie „Lifestyle-Hotels“), 

während in den Außenbezirken der Fokus 

auf Objekten mit bis zu drei Sternen liegt. 

Belegung 

in % 

RevPAR 

in EUR 

ADR Belegung RevPAR 

2009 2008 Prozentuale Änderung 

Amsterdam 120,2 69,0 82,9 139,8 74,7 104,5 -14,0 -7,7 -20,6 

Berlin 80,2 67,8 54,3 86,5 69,3 59,9 -7,5 -2,1 -9,4 

Brüssel 102,7 63,8 65,5 113,8 69,3 78,8 -9,7 -7,9 -16,9 

Dublin 85,8 63,5 54,5 105,1 66,7 70,1 -18,3 -4,8 -22,2 

Frankfurt 105,2 58,3 61,3 112,3 60,9 68,4 -6,4 -4,2 -10,3 

London 130,2 80,5 104,8 152,2 79,6 121,2 -14,5 1,0 -13,6 

Madrid 91,7 57,6 52,8 110,9 64,3 71,3 -17,3 -10,4 -25,9 

Mailand 137,4 57,0 78,7 154,1 62,9 97,0 -10,5 -9,4 -18,9 

Paris 167,2 73,8 123,4 181,6 77,6 140,9 -7,9 -4,9 -12,4 

Rom 137,7 62,8 86,5 157,8 64,7 102,1 -12,8 -2,9 -15,3 

Stockholm 99,5 67,2 66,8 116,3 69,6 81,0 -14,4 -3,5 -17,5 

Wien 95,6 65,9 63,0 106,8 70,9 75,7 -10,5 -7,0 -16,7 

Niederlande 101,4 61,5 62,4 111,3 68,0 75,7 -8,9 -9,6 -17,6 

Europa 94,2 61,0 57,6 106,1 65,1 69,1 -11,2 -6,2 -16,7 

Quellen: STR Global, DekaBank ADR = Average Daily Rate = Ø Zimmerrate; RevPAR = Revenue per available room = Ø Zimmererlös 

12





Tab. 7 Shopping-Center-Bestände Europa 

Fläche Dichte 

Tm² 

m² je 

Tsd. EW 

Bestand 

2004-09 

in % 

p.a. 

5.000- 

15.000 

m² 

15.000- 

40.000 

m² 

über 

40.000 

m² 

vor 

1990 

1990er 

Jahre 

seit 

2000 

Jahresmieten 

EUR/m² 

Belgien 1.400 131 4,1 23 51 26 46 17 37 800-1.400 

Deutschland 10.317 125 4,5 20 50 30 25 40 35 1.300-1.800 

Frankreich 14.177 220 2,2 20 53 27 68 16 16 1.400-2.000 

Italien 13.177 221 9,1 28 55 17 12 35 53 600-750 

Niederlande 5.328 322 3,0 49 33 18 65 14 21 650-850 

Spanien 11.652 255 5,8 20 38 42 15 33 52 700-1.000 

UK 16.759 271 3,0 23 42 35 53 22 25 1.600-2.000 

Quellen: Cushman Wakefield, PMA, DekaBank 

3.3. Einzelhandelsmärkte 

3.3.1. Nationaler Überblick 

Der landesweite Bestand an Shopping-Center-Flächen 

(ohne Fachmärkte) beläuft sich auf 5,3 Mio. m² in 438 

Zentren. Mit 322 m²/1.000 Einwohner rangiert der Flächenbesatz 

innerhalb Europas auf dem fünften Platz. 

Der europäische Durchschnitt (EU-27) liegt bei 226 m². 

Fast die Hälfte aller Flächen in Einkaufszentren entfällt 

auf kleine und mittlere Einheiten zwischen 5.000 und 

15.000 m², was innerhalb Europas ungewöhnlich ist 

(Tab. 7). Dies hängt mit dem politischen Willen zusammen, 

mit Shopping-Centern vor allem die Nahversorgung 

der Bevölkerung sicherzustellen. Zwischen 2004 

und 2009 wuchs der Bestand vergleichsweise moderat 

um durchschnittlich 3% pro Jahr (Europa: 7,4%), was 

eine relative Überalterung zur Folge hat. Lediglich 21% 

aller Flächen wurden nach 2000 errichtet, 65% hingegen 

schon vor 1990. Damit weisen die Niederlande 

nach Frankreich den zweitältesten Bestand in Europa 

auf. Vier der zehn größten Einkaufszentren des Landes 

befinden sich im Großraum Den Haag, jeweils zwei in 

der seit 1975 entstandenen Retortensiedlung Almere 

und in Eindhoven (Tab. 8). 

2009 erreichte das Neubauvolumen für Shopping- 

Center mit knapp 0,4 Mio. m² einen sehr hohen Wert. 

Es übertraf damit den zehnjährigen Durchschnitt um 

Fläche nach 

Klassen (%) 

Fläche nach 

Alter (%) 

mehr als das Doppelte. Es handelte sich allerdings fast 

ausschließlich um Refurbishments bzw. Erweiterungen 

bestehender Objekte, teilweise trägt auch die nicht genau 

definierte Grenze zwischen Einkaufs- und Fachmarkzentrum 

zum hohen Volumen bei. Die Projektpipeline 

umfasst aktuell rund 160 Projekte mit 1,9 Mio. m². 

Davon befinden sich jedoch nur 17% im Bau, bei weiteren 

17% ist die Realisierung fraglich. Die Entwicklertätigkeit 

wird weiterhin durch kleine und mittlere Projekte 

mit maximal 15.000 m² dominiert und konzentriert sich 

auf die Modernisierung des Bestandes. 

Tab. 8 Top 10 Shopping-Center nach Größe 

Name Stadt 

In de Bogaard / 

Ster Passage 

Fläche* 

in m² 

Eröffnung 

Rijswijk 102.500 1963 

Stadshart Almere Almere 77.000 2006 

Stadshart Zoetermeer 65.500 1990 

Zuidplein Rotterdam 65.100 1972 

Hoog Catharijne Utrecht 60.800 1973 

Woensel Eindhoven 55.450 1951 

Centrum Almere 55.000 1985 

Leidsenhage Leidschendam 55.000 1971 

Heuvel Galerie Eindhoven 54.000 1992 

Spuimarkt Den Haag 53.000 2007 

Quellen: PMA, DekaBank; *Gross Leasing Area 

13





Karte 3 zeigt die Einzelhandelsattraktivität 1 der niederländischen 

NUTS 3-Regionen (= 40 COROP-Regionen). 

Utrecht liegt an der Spitze, danach folgen Amsterdam 

sowie der Südwesten und Osten der an Deutschland 

grenzenden Provinz Gelderland (Tab. 9). Insbesondere 

der strukturschwache Norden sowie der Südteil der Provinz 

Limburg zwischen Aachen und Maastricht weisen 

die geringste Attraktivität auf. 

3.3.2. Nachfrage und Mietausblick 

Der Umsatzrückgang des niederländischen Einzelhandels 

betrug im April 2010 auf Jahressicht 2,3%, im Dezember 

2009 betrug das Defizit noch 4,7%. Dabei kam 

der Lebensmitteleinzelhandel mit einem geringfügig positiven 

Wachstum deutlich besser davon als der Non- 

Food-Bereich, in dem vor allem Möbel und Elektronik 

unter der Rezession zu leiden hatten. Trotz dieser Einbußen 

gab es unter den einheimischen Unternehmen 

kaum Insolvenzen. Die Nachfrage blieb insgesamt jedoch 

schwach, sodass das Leerstandsvolumen landesweit 

auf über eine Million m² anstieg. Am wenigsten 

davon betroffen waren die 1a-Lagen der großen Städte, 

deren Leerstandsquote unter 2% lag. Leerstandsanstiege 

und dadurch auch Mietrückgänge verzeichneten die 

Seitenstraßen der 1a-Lagen, wenig attraktive Stadtteilzentren 

und periphere Fachmarktzentren. Die Spitzenmieten 

in den 1a-Lagen konnten sich weitgehend stabil 

halten (Abb. 9). Hohe Ablösesummen für Ladenlokale 

(„key money“) sind jedoch gänzlich gestrichen worden. 

1 Im europaweiten Deka Immobilien Regionen Indikator (DIRI) Einzelhandel 

werden Faktoren, die für die regionale Entwicklung des Einzelhandelssektors 

relevant sind, nach einem einheitlichen Scoring- 

Verfahren bewertet und ihnen Punkte auf einer Skala von 0 (Minimum) 

bis 100 (Maximum) zugeteilt. Die Scores der Einzelfaktoren werden 

dann zu einem Gesamtindikator zusammengefasst, der für jedes Jahr 

einzeln berechnet wird. Um strukturelle Wachstumspole, unabhängig 

von der aktuellen konjunkturellen Lage und zufälligen Einflüssen, zu identifizieren, 

wird für den Gesamtindex der Mittelwert über vier Jahre 

ausgewiesen. Der in der Analyse angegebene Gesamt-Index ist der 

Durchschnitt der Jahre 2010-2013. Der Gesamtindikator besteht aus 

zwei Säulen. Die erste Säule, welche die langfristige Wachstumsdynamik 

der NUTS3-Regionen bewertet, umfasst die Beschäftigung und Wirtschaftsleistung 

im Groß- und Einzelhandel, das regionale Wirtschafts- 

und Bevölkerungswachstum und die Konsumausgaben in der korrespondierenden 

NUTS2-Region. Die zweite Säule, die das Wohlstandsniveau 

und die Reife des Einzelhandelssektors einer Region widerspiegelt, 

bewertet die Größe des Groß- und Einzelhandelssektors im Verhältnis 

zur regionalen Gesamtwirtschaft, die Wirtschaftsleistung pro Kopf sowie 

den Pro-Kopf-Konsum und die Arbeitslosenquote der korrespondierenden 

NUTS2-Region. Alle Faktoren werden für jedes Jahr separat berechnet 

und bilden zu gleichen Teilen gewichtet den Gesamt-Index eines 

Jahres. 

Karte 3 Einzelhandelsattraktivität* 


*Deka Immobilien Regionen Indikator Einzelhandel 2010-2013 

Wir erwarten für 2010 insgesamt rückläufige Einzelhandelsmieten 

und eine Zunahme an Mietanreizen, gegen 

die sich die Vermieter bisher noch gesträubt hatten. Für 

die Spitzenmiete in der Amsterdamer City erwarten wir 

nur moderate Mietkorrekturen um bis zu 2% im laufenden 

Jahr und von 2012 bis 2014 Anstiege um etwa 

3,5% pro Jahr. In den Shopping-Centern dominieren 

nationale und lokale Anbieter. Entsprechend niedrig 

sind die Mieten mit 650 bis 850 EUR/m²/Jahr (Tab. 7). 

Während im laufenden Jahr die Mieten stagnieren bzw. 

vereinzelt sinken dürften, rechnen wir von 2011 bis 

2014 mit einem Anstieg von 1,7% pro Jahr. 

14





Tab. 9 DIRI Einzelhandel* 

Utrecht 71,1 

Groot-Amsterdam 67,0 

Zuidwest-Gelderland 63,2 

Achterhoek 63,0 

Veluwe 61,8 

West-Noord-Brabant 61,7 

Flevoland 61,6 

Noord-Overijssel 61,2 

Het Gooi en Vechtstreek 61,2 

Noordoost-Noord-Brabant 61,2 

Delft en Westland 60,8 

Oost-Zuid-Holland 60,3 

Groot-Rijnmond 60,1 

Zuidoost-Zuid-Holland 59,9 

Midden-Noord-Brabant 59,8 

Zuidoost-Noord-Brabant 59,7 

Alkmaar en omgeving 59,6 

Zuidoost-Friesland 59,3 

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 58,5 

Twente 58,0 

Kop van Noord-Holland 57,2 

Zuidwest-Friesland 57,0 

Arnhem/Nijmegen 56,9 

Zuidwest-Overijssel 56,6 

Noord-Limburg 56,5 

IJmond 56,4 

Zaanstreek 56,3 

Zuidwest-Drenthe 56,2 

Midden-Limburg 56,1 

Overig Zeeland 55,8 

Zeeuwsch-Vlaanderen 55,8 

Noord-Drenthe 54,6 

Agglomeratie Haarlem 53,9 

Agglomeratie 's-Gravenhage 53,4 

Zuidoost-Drenthe 51,2 

Overig Groningen 50,5 

Noord-Friesland 50,2 

Zuid-Limburg 49,4 

Oost-Groningen 47,9 

Delfzijl en omgeving 46,3 


*Deka Immobilien Regionen Indikator Einzelhandel 2010-2013 

Abb. 9 Amsterdam: Miete in 1a-Lage 

EUR/m²/Jahr 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

0 

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 


Tab. 10 Einzelhandelskennziffern 

Stadt 

Kaufkraft 

Index* 

Umsatzkennz.* 

Zentralität 

Haarlemmermeer 105,1 110,0 104,6 

Zoetermeer 104,3 91,0 87,2 

Amersfoort 103,8 107,5 103,7 

Utrecht 103,0 111,7 108,4 

Haarlem 102,9 118,6 115,3 

's-Hertogenbosch 102,8 124,2 120,8 

Amsterdam 102,6 119,7 116,6 

Leiden 102,5 99,3 96,9 

Breda 101,8 116,9 114,8 

Den Haag 101,2 105,5 104,3 

Zwolle 100,5 127,9 127,3 

Eindhoven 100,4 115,4 114,9 

Apeldoorn 100,2 105,3 105,1 

Zaanstad 99,3 101,8 102,5 

Arnhem 99,0 124,6 125,8 

Ede 98,6 90,5 91,9 

Dordrecht 98,4 92,6 94,2 

Nijmegen 98,2 102,6 104,5 

Maastricht 97,9 127,6 130,4 

Almere 97,5 82,8 85,0 

Groningen 97,5 118,9 122,0 

Tilburg 97,3 98,1 100,8 

Rotterdam 96,5 106,6 110,5 

Emmen 93,2 105,8 113,5 

Enschede 93,1 107,0 114,8 

Quellen: MB-Research, DekaBank; *Niederlande = 100 

15





3.3.3. Märkte im Überblick 

Unter den niederländischen Großstädten weisen Standorte 

im Umland von Amsterdam und Den Haag sowie 

Utrecht und das benachbarte Amersfoort die höchste 

einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf (Tab. 10). Was den 

Umsatz betrifft, liegen kleinere Städte wie Arnheim, 

Den Bosch, Maastricht und Zwolle mit einem großen 

Einzugsgebiet auf den vorderen Rängen. Ihre Zentralität 

ist entsprechend hoch. In der Randstad mit ihrer hohen 

Bevölkerungskonzentration überschneiden sich die Einzugsgebiete 

vieler Städte, was sich an schwächeren Einzelhandelsstandorten 

in Umsatzabfluss und geringer 

Zentralität äußert, z.B. in Almere, Dordrecht, Leiden und 

Zoetermeer. 

Tab. 11 Mieten Amsterdam 1. Hj. 2010 

Name 

Miete in 

EUR/m²/Jahr 

Typ 

Kalverstraat 2300 1a-Lage 

Leidsestraat 1850 1a-Lage 

Nieuwendijk 1400 1a-Lage 

PC Hooftstraat 1150 1a-Lage 

De Kalvertoren 1400 SC City 

Magna Plaza 900 SC City 

Boven't IJ 675 SC 

Amsterdamse Poort 550 SC 

Osdorpplein 525 SC 

Villa Arena 275 FMZ 

Quellen: CBRE, PMA, DekaBank 

Amsterdam 

Der Verkaufsflächenbestand beträgt rund 1 Mio. m², 

davon entfällt ein Drittel auf die Innenstadt. Die Haupteinkaufsstraßen 

in der mit Grachten durchzogenen City 

sind die frequenzstarke mit nationalen und internationalen 

Filialisten durchsetzte Kalverstraat sowie der südliche 

Abschnitt des zwischen Dam und Hauptbahnhof verlaufenden 

Nieuwendijk. Am Dam betreibt De Bijenkorf einen 

Flagship-Store. Hochpreisige Anbieter von Designerware 

konzentrieren sich in der Peter Cornelisz (PC) 

Hooftstraat und der Van Baerlestraat im Stadtviertel 

Oud-Zuid. Die mit Gastronomie durchmischte Leidsestraat 

umfasst sowohl das mittel- als auch das 

hochpreisige Segment. Der Leerstand im innerstädtischen 

Einzelhandel ist mit unter 2% extrem niedrig. Den 

höchsten Filialisierungsgrad mit 78% hat die Toplage 

Kalverstraat, in der zugleich die Spitzenmiete von bis zu 

2.400 Euro/m²/Jahr (Tabelle 11) erzielt wird. Die wichtigsten 

innerstädtischen Einkaufszentren sind „De Kalvertoren“ 

am Südende der Kalverstraat und „Magna 

Plaza“ gegenüber dem Königlichen Palais. Neue Einzelhandelsflächen 

entstehen am Bahnhof (Stationseiland) 

sowie am südlichen Ij-Ufer (Osterdokseiland) im Umfeld 

der neuen Bibliothek. 

Der Bestand an Shopping-Centern außerhalb der City 

beläuft sich auf 0,5 Mio. m², wovon jedoch nur 40% als 

„modern“ bezeichnet werden können. Zu den größeren 

Objekten zählen „Amsterdamse Poort“ im Stadtbezirk 

Zuidoost, „Osdorpplein“ in Nieuw-West und „Boven’t 

IJ“ in Noord sowie „Stadshart“ in der Nachbarstadt 

Amstelveen. Der Leerstand lag 2009 bei nur knapp 3%. 

Die Spitzenmiete ist im „Boven’t IJ“, das derzeit durch 

das benachbarte „Centrum Amsterdam Noord“ erweitert 

wird, höher als in den übrigen Einkaufszentren. 

Die Ausstattung der Region mit Fachmarktzentren ist 

mit 329 m²/1.000 Einwohner im europäischen Vergleich 

hoch. Räumliche Konzentrationen befinden sich im 

Stadtbezirk Zuidoost („Villa Arena“, IKEA) sowie den 

Nachbarstädten Haarlemmermeer und Zaanstad. Die 

Mieten traditioneller Fachmarktflächen sind mit 100 bis 

135 EUR/m²/Jahr generell niedrig. In hochwertigen Retail-Parks 

liegt das Mietniveau mit bis zu 275 

EUR/m²/Jahr hingegen deutlich höher. 

Den Haag 

Der Verkaufsflächenbestand im politischen Zentrum der 

Niederlande beläuft sich auf 0,6 Mio. m². Zu den teuersten 

Einkaufszonen gehören die frequenzstärksten Lagen 

Spuistraat und Venestraat (Tab. 12). Mit einigem Abstand 

folgen die Groote Marktstraat mit den Warenhäusern 

Bijenkorf und V&D und die Hoogstraat mit Anbietern 

des gehobenen Preissegmentes. Großflächiger Einzelhandel 

konzentriert sich in den „Haaglanden Megastores“ 

(82.000 m²) im Stadtteil Laak, einer Mischung 

aus Wohnboulevard und klassischem Einkaufszentrum, 

die jedoch unter mangelnder Passantenfrequenz leidet. 

Weitere Einkaufsdestinationen sind die Shopping-Center 

„In de Boogaard“ in Rijswijk und „Leidsenhage“ in 

Leidschendam. 

Eindhoven 

Eindhoven verfügt – ähnlich wie Maastricht – mit 1,8 m² 

pro Einwohner über einen hohen Flächenbesatz. Die 

Haupteinkaufslagen mit überwiegend nationalen Anbie- 

16





tern sind Demer und Rechtestraat, ergänzt durch die innerstädtischen 

Einkaufszentren „Piazza“ und „Heuvelgalerie“. 

Im nördlich angrenzenden Stadtteil Woensel 

befindet sich das größte Shopping-Center der Stadt. 

Maastricht 

Maastricht gilt als attraktives Einkaufsziel mit einer großen 

Vielfalt an Läden und Gastronomie. Das Passantenaufkommen 

der Grote Straat ist überdurchschnittlich 

hoch. Innerhalb des Zentrums zählen zudem die Kleine 

Straat, Muntstraat und Wolfstraat zu den beliebtesten 

Lagen. Die Stokstraat ist die exklusivste Einkaufsmeile. 

Zu den Einkaufszentren in der City gehören das Entre 

Deux und das Mosae Forum. Angesichts der Bedeutung 

als Touristenmagnet entbehrt die Einzelhandelslandschaft 

von Maastricht größerer Flächenagglomerationen 

in der Peripherie. Die große Nachfrage internationaler 

Filialisten ist der Grund für das im nationalen Vergleich 

recht hohe Mietniveau (Tab. 12). 

Rotterdam 

Als zweitwichtigste Einkaufsstadt der Niederlande verfügt 

Rotterdam über einen Bestand von 0,8 Mio. m². 

Die teuerste Einkaufslage Lijnbaan wurde nach der Zerstörung 

im Zweiten Weltkrieg als erste Fußgängerzone 

der Niederlande konzipiert. Frequenzstarke Lagen sind 

darüber hinaus die Beurstraverse („Shopping Gutter“), 

Korte Lijnbaan und Hoogstraat. In der Hoogstraat ging 

Anfang 2009 ein spektakulärer Neubau an den Start: 

Von der als 100 m langem Triumphbogen gestalteten 

Markthalle wird eine Wiederbelebung des im Krieg zerstörten 

und im Charme der 50er und 60er Jahre wieder 

aufgebauten Laurenskwartier erwartet (Fertigstellung 

2014). Großflächiger Einzelhandel konzentriert sich im 

Nordosten entlang der A20 (Alexandrium I, II, III mit insgesamt 

137.000 m²) sowie im Süden (Zuidplein mit 

65.000 m²). Ein insgesamt nur begrenztes Angebot an 

hochwertigen Labels findet sich in den Straßen Kruiskade, 

Karel Doormanstraat und Oude Binnenweg. Langfristige 

Planungen sehen den Umbau der ehemaligen 

Post (Coolsingel) zu Einzelhandelsflächen vor. 

Utrecht 

Der Einzelhandelsbestand in Utrecht (0,45 Mio m²) konzentriert 

sich im Hoog Catharijne Shopping-Center 

(60.000 m²) zwischen Bahnhof und Altstadt sowie im 

historischen Stadtzentrum selbst (u.a. Lange Elisabethstraat, 

Oude Gracht). Für das 1973 eröffnete und in 

die Jahre gekommene Hoog Catharijne bestehen Renovierungs- 

und Erweiterungspläne. Außerhalb des Zentrums 

befinden sich die größten Flächenkonzentrationen 

in Kanaleneiland und Overvecht. Entlang der Autobahn 

A2 in Leidsche Rijn, einem bis 2025 zu realisierenden 

neuen Stadtteil, befindet sich die spektakuläre Entwicklung 

„The Wall“ – gleichermaßen Shopping-Mall und 

Lärmschutzwand in einem. In Leidsche Rijn ist zudem 

ein neues Shopping-Center vorgesehen. 

Tab. 12 Einzelhandelsmieten 1. Hj. 2010 

Stadt Straße EUR/m²/Jahr 

Amsterdam Kalverstraat 2.300 

Rotterdam Lijnbaan 1.700 

Utrecht Lange Elisabethstraat 1.600 

Maastricht Groote Straat 1.500 

Den Haag Spuistraat 1.350 

Eindhoven Demer 1.300 

Arnheim Vijzelstraat 1.200 

Breda Eindstraat 1.200 

Groningen Herestraat 1.200 

Quellen: CBRE, Cushman Wakefield, JLL, DekaBank 

3.4. Logistikmärkte 

Die Niederlande gehören zu den wichtigsten Logistikmärkten 

Europas mit einer hohen Dichte an Nutzern 

und Anbietern. Die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut 

ausgebaut, allerdings häufig überlastet. Aufgrund der 

hohen Bevölkerungsdichte ist die Grundstücksverfügbarkeit 

eingeschränkt und die Landpreise entsprechend 

hoch. Der Flächenbestand wird auf etwa 19 Mio. m² geschätzt. 

Der Flughafenstandort Schiphol bei Amsterdam 

und Rotterdam als größter Seehafen Europas gelten als 

„Hubs“ mit weltweiter Bedeutung. Neben den Hafenstandorten 

weisen die zu den großen Konsummärkten 

im europäischen Hinterland verlaufenden Transportkorridore 

die größten Flächenkonzentrationen auf. 

17





Karte 4 Logistikregionen Niederlande* 

Quelle: DekaBank; *Symbole stehen für größte Frachthäfen 

Rund 9 Mio. m² des Gesamtbestandes entfallen auf die 

wichtigsten Logistikregionen der Niederlande. Neben 

Rotterdam und dem Großraum Amsterdam gehören 

hierzu Utrecht, Nordbrabant, Venlo in der Provinz Limburg 

und die Region Arnheim/Nijmegen in der an 

Deutschland grenzenden Provinz Gelderland (Karte 4). 

Der Flughafenstandort Schiphol ist vor allem für Güter 

von Bedeutung, bei denen es auf eine hohe und flexible 

Umschlagshäufigkeit ankommt. In der Region Utrecht 

dominieren wegen der zentralen Lage nationale Verteilerzentren, 

allerdings hat der Stellenwert wegen des 

Verkehrsinfarktes abgenommen. Vor allem national tätige 

Transportunternehmen haben sich dank der Grundstücksverfügbarkeit 

im Umfeld von Almere nahe Amsterdam 

niedergelassen. Europäische Distributionszentren 

und Inland Terminals konzentrieren sich in Nord- 

Brabant, Venlo und Arnheim/Nijmegen (inkl. Wijchen 

und Tiel) entlang der wichtigen Transportkorridore. In 

Nordbrabant sind vor allem der größte inländische Logistik-Hub 

Tilburg aber auch Breda und Eindhoven zu 

nennen (Abb. 10). 

Abb. 10 Die größten Logistikbestände 

Nijmegen 

Breda 

Utrecht 

Alphen 

Moerdijk 

Eindhoven 

Amsterdam 

Venlo 

Tilburg 

Haarl.meer 

Rotterdam 

Tm² 

Quellen: CBRE, DekaBank 

0 500 1.000 1.500 

Karte 5 bildet das über die Straße abgewickelte Güteraufkommen 

nach NUTS3-Regionen ab. Angesichts 

der zahlreichen Seehäfen und Binnenwasserstraßen in 

den Niederlanden kommt der Schifffahrt jedoch eine 

ähnlich hohe Bedeutung beim Gütertransport zu. Der 

Stellenwert der Bahn ist bislang hingegen gering. Der 

Schienenverkehr profitiert aber von der Straßenüberlastung 

und durch die 2007 fertig gestellte Betuwelijn, 

dem neuen Expressweg für Güterzüge zwischen Rotterdam 

und dem Ruhrgebiet. Der Ausbau auf deutscher 

Seite fehlt bislang allerdings und wird auch nicht vor 

2013 stattfinden. 

Karte 5 Straßengüterverkehrsdichte* 

Quellen: Eurostat, DekaBank; *Nationale Be- und Entladungen 

18





Abb. 11 Flächenumsatz und Angebot 

Tm² 

1.500 

1.250 

1.000 

750 

500 

250 

0 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

Flächenumsatz Flächenangebot 

Quellen: CBRE, DekaBank 

2008 

2009 

Der Flächenumsatz verzeichnete 2009 einen leichten 

Rückgang von 15% gegenüber 2008 und erreichte das 

Niveau aus der Zeit vor dem Boom (Abb. 11). Die Gründe 

für den anhaltenden Nachfragerückgang lagen im 

Rückgang des Welthandels, der sich unmittelbar auf 

den Frachtumschlag am Hafen Rotterdam und Flughafen 

Amsterdam niederschlug (Abb. 12). Das Luftfrachtaufkommen 

in Schiphol brach 2009 um 18% ein, in 

Rotterdam betrugen die Einbußen bei Containern 6%. 

Lediglich Mineralölprodukte konnten gegen den Trend 

einen starken Zuwachs verbuchen. Die rückläufigen 

Umsätze des Einzelhandels führten dazu, dass auch diese 

wichtige Abnehmergruppe für Logistikflächen kaum 

Bedarf anmeldete. Die Straffung der Logistikaktivitäten 

vieler Unternehmen, verbunden mit Umzügen aus mehreren 

Altflächen in eine neue Liegenschaft, dominierte 

folglich die Nachfrage. Zwei prominente Beispiele dafür 

finden sich in Oosterhout (Hi Logistics) und Tilburg 

(Rhenus Logistics). Beide Standorte liegen in der Provinz 

Nordbrabant, die landesweit den höchsten Flächenumsatz 

erzielte, vor den Häfen von Amsterdam und Rotterdam 

sowie Venlo. Im ersten Halbjahr 2010 erholte sich 

zwar der Frachtverkehr in Amsterdam und Rotterdam, 

die Einzelhandelsumsätze blieben jedoch schwach. Die 

Nachfrage war durch viele kleinere und nur wenige 

große Vermietungen geprägt. Viele Unternehmen 

kämpfen noch mit Überkapazitäten, sodass sich das gesteigerte 

Frachtaufkommen noch nicht in zusätzlichem 

Flächenbedarf widerspiegelt. 

Abb. 12 Güterumschlag / Luftfracht 

Mio. t 1.000 t 

110 

500 

100 

90 

80 

2007,4 

2008,1 

2008,2 

2008,3 

2008,4 

2009,1 

2009,2 

2009,3 

2009,4 

2010,1 

2010,2 

400 

300 

200 

Hafen Rotterdam (l.S.) Flugh. Schiphol (r.S.) 

Quellen: Port of Rotterdam, Schiphol Group, DekaBank 

Das verfügbare Angebot erhöhte sich im Jahresverlauf 

2009 um 30% auf rund 1,5 Mio. m². Die regionalen 

Unterschiede verschärften sich weiter. Vor allem Standorte 

in Nordbrabant wie Bergen op Zoom, Roosendaal, 

Breda und Tilburg sowie Venlo nahe der deutschen 

Grenze sahen aufgrund des hohen spekulativen Neubauvolumens 

trotz hoher Nachfrage einen starken Leerstandsanstieg 

nicht nur bei älteren Gebäuden (Abb. 13). 

Dagegen verharrte der Leerstand in Märkten mit geringem 

Neubauvolumen wie Eindhoven oder Utrecht auf 

niedrigem Niveau. Im Hafen Rotterdam verhinderte die 

starke Nachfrage nach Rohstofflagerflächen ein Überangebot, 

während Schiphol und Umgebung den verminderten 

Luftfrachtumschlag mit höherem Leerstand 

bezahlten. Obwohl sich die Projektpipeline sehr stark 

dezimiert hat, stieg das Angebot im ersten Halbjahr 

2010 weiter an. Die Absorption moderner Flächen führt 

jedoch dazu, dass in erster Linie ältere Flächen mit geringen 

Marktchancen leer stehen. 

Abb. 13 Regionen mit größter Neubaupipeline 

Zuidoost Noord-Brabant 

Zuid Limburg 

Noord Limburg 

Midden Noord-Brabant 

Groot Rijnmond 

West Noord-Brabant 

Groot Amsterdam 

Tm² 

0 100 200 300 

Fertigstellung 2009 Konkrete Planung 

Quellen: Jones Lang LaSalle, DekaBank 

19





Die Zweiteilung nach Standorten mit hohem und niedrigem 

Angebot blieb nicht ohne Auswirkungen auf die 

Mieten. In Nordbrabant und Limburg gerieten die Vermieter 

2009 stärker unter Druck und reagierten mit 

Mietreduzierungen bzw. höherer Incentive-Gewährung. 

Im ersten Halbjahr 2010 betraf der Mietrückgang auch 

stabile Märkte wie z.B. Utrecht. Die Mieten für ältere 

Bestandsobjekte erlitten die größten Verluste. Die Spitzenmiete 

am landesweit teuersten Flughafenstandort 

Schiphol liegt bei bis zu 90 EUR/m²/Jahr und in Amsterdam 

und Rotterdam bei maximal 60 EUR/m²/Jahr. Dank 

der günstigeren Grundstückspreise sind die Mieten in 

den Inland-Hubs erschwinglicher (Tab. 13). 

Tab. 13 Logistikmieten 1. HJ 2010 

Standort Region 

Mietspanne 

in EUR/m² pa 

Schiphol Groot Amsterdam 65 - 90 

Amsterdam Groot Amsterdam 45 - 65 

Rotterdam Groot Rijnmond 45 - 63 

Utrecht Utrecht 33 - 63 

Almere Flevoland 35 - 60 

Breda West Noord-Brabant 30 - 60 

Eindhoven Zuidoost Noord-Brabant 38 - 57 

Tilburg Midden Noord-Brabant 30 - 55 

A 15-Korridor Arnhem/Nijmegen 30 - 55 

Venlo Noord-Limburg 30 - 50 

Quellen: DTZ, CBRE, DekaBank 

Wir erwarten, dass die Nachfrage nach Logistikflächen 

bis Jahresende zunehmen wird, parallel zur konjunkturellen 

Erholung und zum steigenden Handelsvolumen. 

Ein signifikanter Anstieg gegenüber dem Vorjahr erscheint 

jedoch nicht realistisch. Der Leerstand bei modernen 

Objekten dürfte sich in diesem und dem kommenden 

Jahr reduzieren, begünstigt durch das niedrige 

Neubauvolumen. Somit bestehen auch wieder Chancen 

für leichte Mietanstiege. Die Aussichten für ältere Bestandsflächen 

in sekundären Lagen verschlechtern sich 

aufgrund des zunehmenden Leerstands. 

4. Investmentmärkte 

Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Immobilienmarkt 

der Niederlande belief sich 2009 auf 5,2 Mrd. 

EUR. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem 

Rückgang um 45%, was primär dem sehr schwachen 

ersten Quartal zuzuschreiben ist. Vor allem private Investoren 

mit genügend Eigenkapital waren am Markt 

aktiv mit einem Anteil von 52%, während sich institutionelle 

Anleger zurückhielten. Im ersten Halbjahr 2010 

erreichte das Transaktionsvolumen ca. 2,4 Mrd. EUR, 

45% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auf 

der Anlegerseite verminderte sich die Dominanz der Privatinvestoren 

zugunsten von Immobilienaktiengesellschaften, 

Versicherungen, Pensionsfonds und geschlossenen 

Fonds. Bevorzugt werden in allen Marktsegmenten 

weiterhin Core-Objekte in sehr guten Lagen, während 

Objekte in sekundären Lagen mit höherem Leerstand 

kaum Käufer finden. Diese Polarisierung dürfte 

sich bis Jahresende noch verstärken. Die Finanzierungskonditionen 

haben sich zwar verbessert, sind aber noch 

weit vom Vorkrisenniveau entfernt. Für das Gesamtjahr 

2010 ist nur mit einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens 

um ca. 10 bis 15% zu rechnen. 

Tab. 14 Bürorenditen (brutto) in % 

Region Q1 2010 Q4 2009 Q4 2008 Q4 2007 

Amsterdam 

Südachse 6,5 6,5 6,5 5,3 

Centrum 6,8 7,0 6,5 5,3 

Südost 7,5 7,5 7,0 5,5 

Rotterdam 6,8 7,0 6,8 5,8 

Den Haag 6,6 6,8 6,8 5,8 

Utrecht 7,1 7,3 6,8 5,8 

Eindhoven 7,8 7,8 7,3 6,3 

Quellen: Cushman Wakefield, DekaBank 

In niederländische Büroobjekte wurden 2009 insgesamt 

1,65 Mrd. EUR investiert, 67% weniger als im Vorjahr. 

Insgesamt dominierten kleine Transaktionen den Markt, 

große Portfoliotransaktionen waren rar, sodass die Konzentration 

auf hochqualitativen Assets mit stabilen Cash 

Flows lag. 2009 waren eigenkapitalstarke private Investoren 

mit einem Anteil von 50% die aktivsten Marktteilnehmer, 

gefolgt von institutionellen Investoren mit 

14%. Im ersten Halbjahr 2010 wurden Büroimmobilien 

im Wert von rund 750 Mio. EUR verkauft, 58% weniger 

als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Während 2009 

ausländische Investoren nur eine geringe Rolle spielten, 

nahm ihre Bedeutung im ersten Halbjahr 2010 wieder 

zu. Sie stammten überwiegend aus Deutschland. Innerhalb 

der Niederlande gibt es eine breite Spanne bezüglich 

der erzielbaren Renditen. Die Spitzenwerte (brutto) 

reichen von 6,5% in Amsterdam im Teilmarkt Südachse 

bis hin zu 7,8% in Eindhoven (Tab. 14). 2009 verzeichneten 

fast alle Standorte Renditeanstiege. Das Interesse 

20





der Investoren an Prime-Objekten in sehr guten Lagen 

hatte im ersten Quartal 2010 erste Renditerückgänge 

bzw. Renditestabilisierungen zur Folge (Abb. 14). Das 

anhaltend hohe Interesse an Core-Objekten in Top- 

Lagen wird die Spitzenrenditen bis Jahresende weiter 

unter Druck setzen. 

Abb. 14 Nettoanfangsrenditen Q1/01-Q1/10 

% 

6,5 

6,0 

5,5 

5,0 

4,5 

4,0 

2001 2003 2005 2007 2009 



Tab. 15 Einzelhandelsrenditen (brutto) in % 

1a-Lagen 

Q1/10 Q3/09 Q4/08 Q2/07 

Amsterdam 4,80 5,25 5,00 4,00 

Rotterdam 5,15 5,50 5,25 4,75 

Den Haag 5,25 5,60 5,50 4,75 

Utrecht 5,25 5,60 5,50 4,75 

Maastricht 5,25 5,60 5,50 4,75 

Eindhoven 5,25 5,60 5,50 4,75 

Shopping-Center 7,30 7,50 7,10 6,00 

Fachmarktzentren 8,10 8,10 7,50 6,25 

Quellen: Cushman Wakefield, PMA, DekaBank 

Einzelhandelsliegenschaften erzielten 2009 ein Volumen 

von rund 1 Mrd. EUR und somit um die Hälfte weniger 

als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2010 war eine Zunahme 

von Portfolio-Transaktionen zu verzeichnen, befördert 

durch das Verkaufsprogramm von Unibail- 

Rodamco. Daher übertrafen Handelsobjekte beim 

Transaktionsvolumen erstmals Bürogebäude. Den Markt 

machten wie in der Vergangenheit niederländische Anleger 

weitgehend unter sich aus. Private Investoren bevorzugten 

Geschäftsgebäude in 1a-Lagen, während institutionelle 

Anleger Einkaufs- und Fachmarktzentren 

den Vorrang gaben. Die Spitzenrenditen sind in den ersten 

drei Quartalen 2009 um bis zu 25 Basispunkte in 

1a-Lagen und um bis zu 60 Basispunkte für Shopping- 

Center und Fachmarktzentren gestiegen (Tab. 15). Im 

ersten Halbjahr 2010 waren in 1a-Lagen und bei Shopping-Centern 

Rückgänge um bis zu 20 Basispunkte zu 

beobachten. Bis Jahresende ist aufgrund des begrenzten 

Angebots im Prime-Segment von weiteren Renditerückgängen 

auszugehen. 

Rund 750 Mio. EUR wurden 2009 in Logistikimmobilien 

investiert, 10% weniger als im Vorjahr. Einige größere 

Transaktionen fanden vor allem in Nord-Brabant statt. 

Auf der Käuferseite standen einheimische Privatinvestoren 

sowie offene und geschlossene Fonds aus Deutschland. 

Im ersten Halbjahr 2010 verringerte sich das Investitionsvolumen 

auf lediglich 250 Mio. EUR. 2009 stiegen 

die Spitzenrenditen um durchschnittlich 60 Basispunkte 

an (Tab. 16). Im ersten Halbjahr 2010 waren bei Prime- 

Objekten erste Renditerückgänge festzustellen. Die 

Spanne zwischen sehr guten und sekundären Objekten 

wird sich bis Jahresende weiter vergrößern. 

Tab. 16 Logistikrenditen (brutto) in % 

Q1/10 Q4/09 Q4/08 Q2/07 

Amsterdam 8,00 8,10 7,50 6,25 

Schiphol 7,80 7,90 7,25 6,00 

Rotterdam 8,00 8,00 7,50 6,25 

Eindhoven 8,10 8,25 7,50 6,50 

Venlo 8,00 8,00 7,50 6,40 

Tilburg 8,00 8,00 7,50 6,50 

Nijmegen 8,10 8,25 7,50 6,50 

Utrecht 8,10 8,25 7,50 6,50 

Quellen: Cushman Wakefield, DekaBank 

Die Niederlande bieten bis zum Ende des Prognosehorizonts 

2014 im europäischen Vergleich nur ein leicht unterdurchschnittliches 

Wachstum der Gesamterträge. 

Daher empfehlen wir eine neutrale Gewichtung. Allerdings 

sprechen Stabilität und Liquidität des Marktes für 

den Standort insgesamt, der sich somit für risikoaverse 

Investoren eignet. Im Falle eines Investments sollten bei 

Büroimmobilien zentrale Lagen in A-Städten bevorzugt 

werden. Bei Einzelhandelsimmobilien ist das Angebot 

für institutionelle Anbieter begrenzt und Geschäftshäuser 

in 1a-Lagen kommen so gut wie nicht auf den 

Markt. Anders bei Logistikimmobilien: Hier zählen die 

Niederlande nach wie vor zu den Top-Standorten in Europa 

mit einem breit gefächerten Angebot. 

21





Anhang 

Tab. 17 Projektübersicht Amsterdam per Q1/2010 

Projekte in Bau per Q1/2010 Entwickler 

Größe 

in m² 

Fertigstellung 

Status 

PWC HQ, West Burgfonds 30.000 Q2 2010 vermietet 

RGD, Municipality of Amsterdam, Wester 

teilweise 

IJ-Burg, IJ-Dock, Westerdokseiland 

IJ-Dock CV, Williams Properties 25.725 2012 verfügbar 

UN Studio, Mahler 4 - Phase 3c, Zuidas (CBD) Fortis, ING, G&S Real Estate 25.000 Q2 2010 verfügbar 

Hema HQ, Amsterdam Waterfront, Noord Biesterbos Planontwikkeling 25.000 Q3 2010 vermietet 

Diana & Vesta (Plaza Arena) Eurocommerce 24.061 Q4 2011 verfügbar 

VU Kwartier/Acta, Zuidas (CBD) VU/Stevens van Dijck 17.250 Q4 2011 vermietet 

teilweise 

ODE Oosterdokseiland, Kavel 2, Centre MAB, Meyer Bergman 11.943 Q4 2011 verfügbar 

Science Park Amsterdam, Oost NOW / UVA / City of Amsterdam 10.000 Q1 2010 vermietet 

Foreign Office Architechts (FOA), Mahler 4 - Phase 3b, 

Zuidas (CBD) Fortis, ING, G&S Real Estate 10.000 Q2 2010 

teilweise 

verfügbar 

Endemol, Zuidoost G&S Vastgoed 8.000 Q4 2010 vermietet 

VNU Media, Noord Biesterbos Planontwikkeling 8.000 Q3 2010 vermietet 

Esprit HQ (part of Het Parc), Krijgsman, Amstelveen MAB Development 5.700 Q1 2011 verfügbar 


Cuserpark, De Cuserstraat 91, Zuidas (CBD) Maarsen Groep 4.400 Q3 2010 verfügbar 

Projekte in der Planung Entwickler 

Größe 

in m² 

Fertigstellung 

Status 

Goldstar, Centrum Maarsen 100.000 verfügbar 

Ravel, Centrum unknown 96.500 verfügbar 

Overhoeks (Shell-terrein), Noord ING 69.750 2016 verfügbar 

Centre Amsterdam-North, Noord ING, CZAN 51.956 

teilweise 

verfügbar 

Kop Zuidas, Zuidas (CBD) Multi Development 50.000 Q3 2014 verfügbar 

Centrum Eiland, East Fortress 40.000 verfügbar 

Orly Centre (III & IV), West Vavaren 38.000 verfügbar 

Trinity Building, Kabelweg, West Alpha Delta Vastgoed, Maarssen Groep 38.000 verfügbar 

Buiksloterham, Noord Municipality of Amsterdam 34.700 2015 verfügbar 

Nieuw Delflandplein, West Nieuw Delflandplein Vof 30.000 2013 verfügbar 


Vivaldi, Zuidas (CBD) ING, Blauwhoed, Bouwfonds 25.000 Q4 2014 verfügbar 

Het Parc (excluding Esprit HQ), Krijgsman, Amstelveen MAB Development 24.300 Q1 2013 verfügbar 

Beethoven, Museumgebied, Zuidas (CBD) ING Real Estate 22.500 Q3 2014 verfügbar 

Amstelstation, Julianaplen, Oost BAM, NS Vastgoed, Altera, Vesteda 20.000 Q4 2014 verfügbar 

Radarport II, West LSI Project Investment 18.000 verfügbar 

Mercuriuspark, Amsterdam West 

BAM NBM, Bots Partners 

Vastgoedontwikkeling 16.894 

teilweise 

verfügbar 


The Works (HQ), Riekerpolder, West Dura Vermeer 14.800 Q4 2013 verfügbar 

The Works (Pavilion), Riekerpolder, West Dura Vermeer 12.300 Q4 2013 verfügbar 

Kavel 17, Zuidoost G&S Vastgoed 12.000 2011 verfügbar 

Factor IJ, North Breevast 10.800 verfügbar 

SL Plaza, Zuidoost AMC /M. Caransa /Municipality 10.248 Q4 2013 verfügbar 

Stadsdeelkantoor Osdorp, West ASR Vastgoed 8.500 Q4 2014 vermietet 

Arco, H.J.E. Wenkebachweg, Oost Maarsen Groep 7.400 Q4 2013 verfügbar 

Quelle: Quellen: PMA, DekaBank 

22





Tab. 18 Projektübersicht Rotterdam per Q1/2010 

Projekte in Bau Entwickler Größe in m² Fertigstellung Status 

De Rotterdam, Wilhelmina Pier, Kop van 

Zuid OVG, Rabo Bouwfonds 33.150 2013 

teilweise 

verfügbar 

Eneco HQ, Noord OVG 25.000 Q1 2011 Eigennutzer 

Blaakhaven/Blaak 31, CBD Provast 23.000 2011 

teilweise 

verfügbar 

Port City 2/3 Havenbedrijf Rotterdam 17.000 Q4 2010 vermietet 

Blaaktoren Blauwhoed/Kroonenburg Groep 15.800 Q3 2011 verfügbar 

Airportplein, Airport Dura Vermeer Vastgoed BV 13.650 Q4 2010 

teilweise 

verfügbar 

Dakpark/Parkboulevard Dura Vermeer Vastgoed BV 10.000 Q4 2012 verfügbar 

Vancouver, Kop Van Zuid OVG Vastgoed 9.940 Q2 2010 verfügbar 

Parktoren (Vopark), CBD Ooms Group 8.500 Q2 2011 

teilweise 

verfügbar 

Port City 1 LSI 7.650 Q1 2011 vermietet 

De Calypso, Mauritsweg, CBD De Wilgen Vastgoed, Sterner Groep 5.500 2011 verfügbar 

Projekte in der Planung Entwickler Größe in m² Fertigstellung Status 

Kralingse Zoom, Brainpark Blauwhoed, City of Rotterdam 70.000 2016 verfügbar 

Stationskwartier, Rotterdam Central 

Station (CS), CBD LSI, Maeyveld 50.000 Q4 2018 verfügbar 

Baltimore, HAL Kade, Kop van Zuid ING 50.000 2015 verfügbar 

Willemsplein/Zalmhaven, CBD LSI, AM, Amvest 36.000 verfügbar 

Boompjes 60-68, CBD Multi Vastgoed 28.206 verfügbar 

Port City, CBD Havenbedrijf Rotterdam 28.050 Q4 2011 

teilweise 

verfügbar 

Brainpark III Nord, Brainpark Blauwhoed 27.710 Q4 2012 verfügbar 

Niewe Maas Vastgoed 26.175 verfügbar 

Boompjes 60-68, CBD Multi Vastgoed 23.975 verfügbar 

Pier 112, East Makelaars 22.249 Q4 2012 verfügbar 

Coolsingeltoren, CBD Bouwfonds, SFB 20.000 2013 verfügbar 

Inspiratis II, Dynamostraat, Zuid Aefides 18.802 Q1 2013 verfügbar 

Ahoy, Zuid HBG 18.224 Q4 2014 verfügbar 

House of Design, Zuid Johan Matser 18.000 Q4 2014 verfügbar 

European China Center 

Volker Wessels, Shanghai Construction 

Group, OBR 16.000 verfügbar 

T3, Brainpark III Blauwhoed 13.300 Q4 2014 verfügbar 

Blaak Office, De Blaak, Brainpark Blauwhoed 11.900 Q4 2016 verfügbar 

Port City 4, Havenbedrijf Rotterdam Havenbedrijf Rotterdam 8.500 verfügbar 

Hoog aan de Maas, CBD 

Multi Vastgoed, Johan Matsers, SNS 

Property Finance 8.000 Q4 2013 verfügbar 

Vierhavenstrip, Marconiplein Dura Vermeer Vastgoed BV 7.500 Q4 2014 verfügbar 

Rotta Nova, CBD HD Projectrealisatie, Van Herk groep 7.225 Q4 2011 verfügbar 

Blaak Haven NS Poort 4.000 verfügbar 

Quelle: Quellen: PMA, DekaBank 

23

Länderanalyse Niederlande - Dekabank

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