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Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research ren 2007/08, sodass sich in der aktuellen Krise ein viel geringeres Rückschlagspotenzial aufgebaut hat. Wenn jedoch wider Erwarten die spekulative Entwicklertätigkeit auf mittlere und lange Sicht wieder deutlich anzieht, kann davon ausgegangen werden, dass dies den Aufschwung belasten wird. Tab. 5 Büromarktprognosen Amsterdam Für die Marktgesamterträge erwarten wir bereits für dieses Jahr eine Beruhigung nach zwei Jahren mit stärkeren Verlusten. Insgesamt erwarten wir von 2010 bis 2014 Ertragszuwächse von durchschnittlich 6,3% pro Jahr (Tab. 5). Q4/07 Q4/08 Q4/09 Q1/10* 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P Leerstand in % 16,0 17,2 18,8 17,9 20,0 19,0 18,0 17,0 15,0 Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr 265 280 270 270 257 259 268 280 294 Miete in % ggü. Vj. 1,9 5,7 -3,6 0,0 -5,0 1,0 3,5 4,5 5,0 Spitzenrendite in % 4,7 5,5 5,7 5,5 5,4 5,3 5,3 5,3 5,3 Kapitalwert in % ggü. Vj. 1,9 -8,5 -7,9 3,9 1,0 2,9 3,5 4,5 5,0 Gesamtertrag in % pro Jahr 3,9 -6,5 -4,6 k.A. 3,2 5,5 6,0 7,0 7,5 Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank *Veränderung ggü. Vorquartal 3.1.3. Rotterdam Die Stadt Rotterdam verfügt über einen Büroflächenbestand von 3,6 Mio. m² (ohne Nachbargemeinden). Rotterdam wurde nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg neu aufgebaut und verfügt daher über ein modernes Stadtbild mit breiten Boulevards und Hochhäusern. 45% des Flächenbestandes befinden sich im CBD, wo Banken und Finanzdienstleister dominieren. Von der Stadtverwaltung sind weitere Hochhäuser für Büro- und Wohnnutzung gewünscht, um den kompaktesten CBD der Niederlande zu gestalten. Seit den 90er-Jahren entstanden weitere Großbauten im verkehrlich gut erschlossenen „Kop van Zuid“ südlich des Zentrums. Dieser Teilmarkt weist einen Anteil am Bestand von 20% auf. Weitere 20% des Bestandes entfallen auf den dezentralen Teilmarkt Ost entlang der A16, der sich ab Ende der 80er Jahre im Umfeld der Universität entwickelt hat (Brainpark). Darüber hinaus haben sich unternehmensnahe Dienstleister in Noordrand (Alexanderpolder/Oosterhof) entlang der A20 angesiedelt. In 2009 wurden insgesamt lediglich 87.000 m² Bürofläche umgesetzt, was einer Abnahme gegenüber dem Vorjahr um 43% entspricht. Damit lag der Umsatz zudem weit unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 134.000 m². Die höchste Nachfrage entfiel dabei auf den CBD. Getragen wurde der Umsatz durch lediglich kleinteilige Vermietungen von durchschnittlich 700 m²; nur eine Vermietung größer 5.000 m² wurde 2009 re- gistriert. Im ersten Quartal 2010 wurde jedoch sowohl im Jahres-, als auch im Quartalsvergleich eine Umsatzerhöhung festgestellt. Nach dem stetigen Abbau der Angebotsüberhänge ist der Leerstand seit Anfang 2008 aufgrund nachlassenden Nachfrage sowie einiger Fertigstellungen von Bürogebäuden ansteigend und erreichte im ersten Quartal 2010 war eine Quote von 12,7% (Abb. 5). Der Anteil von Neubauten am Leerstand liegt bei sehr geringen 3%. Im Februar 2010 befanden sich rund 170.000 m² in Bau, Bauschwerpunkt sind der CBD und Kop van Zuid. Eine Projektübersicht bietet Tabelle 18 im Anhang. Nachdem die Spitzenmiete 2008 moderat angestiegen war, ist die Miete seit Anfang 2009 abnehmend und verharrt seit dem 2. Quartal konstant auf dem Niveau von 168 EUR/m²/Jahr (Abb. 6). Wie in Amsterdam werden auch in Rotterdam für kleine Einheiten im CBD vereinzelt höhere Mietabschlüsse von bis zu 240 EUR/m²/Jahr gemeldet, die jedoch nicht als marktrepräsentativ angesehen werden. Auch für Rotterdam erwarten wir entsprechende Marktkorrekturen. Der Leerstand dürfte weiter in Richtung der 14%-Marke tendieren, was die Miete weiter unter Druck setzen wird, sodass 2010/11 Mietrückgänge von durchschnittlich 1,5% pro Jahr möglich sind. 3.1.4. Den Haag Der Büroflächenbestand in Den Haag beläuft sich auf 5,3 Mio. m². Mit rund 50% ist der Eigennutzeranteil 10
Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research aufgrund der großen Bedeutung öffentlicher Einrichtungen sehr hoch. Im Gegensatz zu Amsterdam und Rotterdam ist der Büroflächenbestand in Den Haag recht alt; nur 30% des Bestandes wurden in den letzten 15 Jahren gebaut und weniger als 12% sind jünger als 12 Jahre. Insgesamt 75% des Büroflächenbestandes sind innerhalb des Stadtgebietes angesiedelt. Begehrte Lagen konzentrieren sich im Umfeld des Bahnhofs sowie im jungen, durch großflächige Gebäude geprägten Beatrix Quartier. Außerhalb der Stadtgrenze stellt Rijswijk dank der verkehrsgünstigen Lage entlang der A4 den wichtigsten Teilmarkt dar. Den Haag war der einzige größere Büromarkt, in dem der Flächenumsatz 2009 dank einer einzelnen Großanmietung durch die öffentliche Hand im Jahresvergleich zugenommen hat (+8,9 %). Dennoch lag die Nachfrage mit 104.900 m² weiter unter dem fünfjährigen Durchschnittswert von 122.500 m². Nachfrageschwerpunkt war mit einem Anteil von 42% das Zentrum. Neben dem Staat als prägendem Nachfrager ist der geringe Anteil spekulativer Projekte ein wichtiger Grund für den in Den Haag vergleichsweise niedrigen Leerstand. 2009 ist die Leerstandsquote nur leicht auf 9,9% gestiegen. Im Gegensatz zu den Citylagen mit Leerstandsquoten um die 5% weisen periphere Märkte wie Rijswijk, Binckhorst und Zoetermeer doppelt so hohe Leerstandsquoten auf. Insgesamt entfallen lediglich 6% des Leerstandes auf neuwertige Flächen. Im Gegensatz zu den anderen Bürostandorten der Randstad musste Den Hag 2009 keinen Mieteinbruch verbuchen: Die Spitzenmiete hält sich seit 2005 stabil bei 205 EUR/m²/Jahr und wird im historischen Zentrum erreicht. Die Spitzenmiete in Den Haag ist nach Amsterdam die zweithöchste des niederländischen Büromarktes. Angesichts der überalterten Bestandsstrukturen befinden sich mittel- und langfristig einige städtebauliche Großprojekte in der Pipeline wie Den Haag Nieuw Centraal/Umgestaltung Bahnhofsquartier, Wijnhavenkwartier oder Nieuw Binckhorst. Allerdings dürften die erschwerten Finanzierungsbedingungen die Realisierung z.T. behindern bzw. verzögern. Dennoch stellt die Angebotsseite eine der Hauptrisiken für den Büromarkt Den Haag dar. Der hohe Anteil der Beschäftigten in öffentlichen Einrichtungen sowie die zu erwartende positive Nettoabsorption gibt dem Markt jedoch Stabilität. 3.1.5. Utrecht Der Büroflächenbestand in Utrecht beläuft sich auf 3,0 Mio. m². Die größten Bestände weisen das Zentrum und Kanaleneiland auf. Hochwertige Flächen bietet der im Westen verkehrsgünstig gelegene noch junge Teilmarkt Papendorp (Daimler, HP Building). Angesichts des Verkehrsinfarktes und der limitierten Flächenverfügbarkeit im Zentrum rücken Teilmärkte entlang der Autobahnen in den Fokus. Rijnsweerd im Osten profitiert von der Anbindung an die A27/28. Der Flächenumsatz ist 2009 um -58,9% auf 71.600 m² eingebrochen und unterschreitet deutlich den Fünfjahres-Durchschnitt von 139.000 m². Damit lag der Flächenumsatz 2009 auf dem Niveau des Jahres 2002. Mit Ausnahme von Maliebaan und Zeist/Driebergen ist der Umsatz in jedem Teilmarkt gesunken. Insgesamt 63% des Gesamtumsatzes wurden im Stadtgebiet getätigt, wovon 25%auf den Teilmarkt Zuid und 18% auf Oost entfielen. Der Leerstand hat sich auf 17,4% Ende 2009 erhöht. Von Leerstand besonders betroffen sind weiterhin vor allem die Teilmärkte Nieuwegein und West. Der Anteil des Leerstands in Neubauten hat von 11% in 2008 auf 8% in 2009 abgenommen. Seit 2008 wird die Spitzenmiete nicht mehr im Teilmarkt Maliebaan erzielt, sondern in Oost und liegt konstant bei 255 EUR/m²/Jahr. An zweiter Stelle steht nun Maliebaan (225 EUR/m²/Jahr) gefolgt vom Zentrum mit 200 EUR/m²/Jahr. Nach Jahren mit geringen Fertigstellungen wird für die kommenden Jahre eine starke Flächenerweiterung erwartet. Große Projektentwicklungsgebiete sind „Stationsgebied“ am Bahnhof sowie die neue Planstadt Leidsche Rijn in Nieuwegein. Wegen der geringen Nachfrage gepaart mit der steigenden Zahl von Projektentwicklungen ist im laufenden und nächsten Jahr von weiter steigenden Leerständen und leicht rückläufigen Mieten auszugehen. 3.2. Hotelmarkt Die internationalen Ankünfte in den Niederlanden verringerten sich 2009 im Jahresvergleich nur um 2% auf 9,9 Millionen. Damit war Rückgang erheblich geringer als in Europa insgesamt (-5,6%) und in Westeuropa (-4,3%). Die Zahl der Übernachtungen in Hotels verminderte sich 2009 um 3,5% auf 31,5 Millionen, der Anteil der Inländer blieb mit 54% konstant. Der Anteil der britischen Gäste an den Übernachtungen fiel um 11
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