Länderanalyse Niederlande - Dekabank

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Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research Die Zweiteilung nach Standorten mit hohem und niedrigem Angebot blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Mieten. In Nordbrabant und Limburg gerieten die Vermieter 2009 stärker unter Druck und reagierten mit Mietreduzierungen bzw. höherer Incentive-Gewährung. Im ersten Halbjahr 2010 betraf der Mietrückgang auch stabile Märkte wie z.B. Utrecht. Die Mieten für ältere Bestandsobjekte erlitten die größten Verluste. Die Spitzenmiete am landesweit teuersten Flughafenstandort Schiphol liegt bei bis zu 90 EUR/m²/Jahr und in Amsterdam und Rotterdam bei maximal 60 EUR/m²/Jahr. Dank der günstigeren Grundstückspreise sind die Mieten in den Inland-Hubs erschwinglicher (Tab. 13). Tab. 13 Logistikmieten 1. HJ 2010 Standort Region Mietspanne in EUR/m² pa Schiphol Groot Amsterdam 65 - 90 Amsterdam Groot Amsterdam 45 - 65 Rotterdam Groot Rijnmond 45 - 63 Utrecht Utrecht 33 - 63 Almere Flevoland 35 - 60 Breda West Noord-Brabant 30 - 60 Eindhoven Zuidoost Noord-Brabant 38 - 57 Tilburg Midden Noord-Brabant 30 - 55 A 15-Korridor Arnhem/Nijmegen 30 - 55 Venlo Noord-Limburg 30 - 50 Quellen: DTZ, CBRE, DekaBank Wir erwarten, dass die Nachfrage nach Logistikflächen bis Jahresende zunehmen wird, parallel zur konjunkturellen Erholung und zum steigenden Handelsvolumen. Ein signifikanter Anstieg gegenüber dem Vorjahr erscheint jedoch nicht realistisch. Der Leerstand bei modernen Objekten dürfte sich in diesem und dem kommenden Jahr reduzieren, begünstigt durch das niedrige Neubauvolumen. Somit bestehen auch wieder Chancen für leichte Mietanstiege. Die Aussichten für ältere Bestandsflächen in sekundären Lagen verschlechtern sich aufgrund des zunehmenden Leerstands. 4. Investmentmärkte Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Immobilienmarkt der Niederlande belief sich 2009 auf 5,2 Mrd. EUR. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 45%, was primär dem sehr schwachen ersten Quartal zuzuschreiben ist. Vor allem private Investoren mit genügend Eigenkapital waren am Markt aktiv mit einem Anteil von 52%, während sich institutionelle Anleger zurückhielten. Im ersten Halbjahr 2010 erreichte das Transaktionsvolumen ca. 2,4 Mrd. EUR, 45% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auf der Anlegerseite verminderte sich die Dominanz der Privatinvestoren zugunsten von Immobilienaktiengesellschaften, Versicherungen, Pensionsfonds und geschlossenen Fonds. Bevorzugt werden in allen Marktsegmenten weiterhin Core-Objekte in sehr guten Lagen, während Objekte in sekundären Lagen mit höherem Leerstand kaum Käufer finden. Diese Polarisierung dürfte sich bis Jahresende noch verstärken. Die Finanzierungskonditionen haben sich zwar verbessert, sind aber noch weit vom Vorkrisenniveau entfernt. Für das Gesamtjahr 2010 ist nur mit einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens um ca. 10 bis 15% zu rechnen. Tab. 14 Bürorenditen (brutto) in % Region Q1 2010 Q4 2009 Q4 2008 Q4 2007 Amsterdam Südachse 6,5 6,5 6,5 5,3 Centrum 6,8 7,0 6,5 5,3 Südost 7,5 7,5 7,0 5,5 Rotterdam 6,8 7,0 6,8 5,8 Den Haag 6,6 6,8 6,8 5,8 Utrecht 7,1 7,3 6,8 5,8 Eindhoven 7,8 7,8 7,3 6,3 Quellen: Cushman Wakefield, DekaBank In niederländische Büroobjekte wurden 2009 insgesamt 1,65 Mrd. EUR investiert, 67% weniger als im Vorjahr. Insgesamt dominierten kleine Transaktionen den Markt, große Portfoliotransaktionen waren rar, sodass die Konzentration auf hochqualitativen Assets mit stabilen Cash Flows lag. 2009 waren eigenkapitalstarke private Investoren mit einem Anteil von 50% die aktivsten Marktteilnehmer, gefolgt von institutionellen Investoren mit 14%. Im ersten Halbjahr 2010 wurden Büroimmobilien im Wert von rund 750 Mio. EUR verkauft, 58% weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Während 2009 ausländische Investoren nur eine geringe Rolle spielten, nahm ihre Bedeutung im ersten Halbjahr 2010 wieder zu. Sie stammten überwiegend aus Deutschland. Innerhalb der Niederlande gibt es eine breite Spanne bezüglich der erzielbaren Renditen. Die Spitzenwerte (brutto) reichen von 6,5% in Amsterdam im Teilmarkt Südachse bis hin zu 7,8% in Eindhoven (Tab. 14). 2009 verzeichneten fast alle Standorte Renditeanstiege. Das Interesse 20
Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research der Investoren an Prime-Objekten in sehr guten Lagen hatte im ersten Quartal 2010 erste Renditerückgänge bzw. Renditestabilisierungen zur Folge (Abb. 14). Das anhaltend hohe Interesse an Core-Objekten in Top- Lagen wird die Spitzenrenditen bis Jahresende weiter unter Druck setzen. Abb. 14 Nettoanfangsrenditen Q1/01-Q1/10 % 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 2001 2003 2005 2007 2009 Amsterdam Rotterdam Quellen: PMA, DekaBank Tab. 15 Einzelhandelsrenditen (brutto) in % 1a-Lagen Q1/10 Q3/09 Q4/08 Q2/07 Amsterdam 4,80 5,25 5,00 4,00 Rotterdam 5,15 5,50 5,25 4,75 Den Haag 5,25 5,60 5,50 4,75 Utrecht 5,25 5,60 5,50 4,75 Maastricht 5,25 5,60 5,50 4,75 Eindhoven 5,25 5,60 5,50 4,75 Shopping-Center 7,30 7,50 7,10 6,00 Fachmarktzentren 8,10 8,10 7,50 6,25 Quellen: Cushman Wakefield, PMA, DekaBank Einzelhandelsliegenschaften erzielten 2009 ein Volumen von rund 1 Mrd. EUR und somit um die Hälfte weniger als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2010 war eine Zunahme von Portfolio-Transaktionen zu verzeichnen, befördert durch das Verkaufsprogramm von Unibail- Rodamco. Daher übertrafen Handelsobjekte beim Transaktionsvolumen erstmals Bürogebäude. Den Markt machten wie in der Vergangenheit niederländische Anleger weitgehend unter sich aus. Private Investoren bevorzugten Geschäftsgebäude in 1a-Lagen, während institutionelle Anleger Einkaufs- und Fachmarktzentren den Vorrang gaben. Die Spitzenrenditen sind in den ersten drei Quartalen 2009 um bis zu 25 Basispunkte in 1a-Lagen und um bis zu 60 Basispunkte für Shopping- Center und Fachmarktzentren gestiegen (Tab. 15). Im ersten Halbjahr 2010 waren in 1a-Lagen und bei Shopping-Centern Rückgänge um bis zu 20 Basispunkte zu beobachten. Bis Jahresende ist aufgrund des begrenzten Angebots im Prime-Segment von weiteren Renditerückgängen auszugehen. Rund 750 Mio. EUR wurden 2009 in Logistikimmobilien investiert, 10% weniger als im Vorjahr. Einige größere Transaktionen fanden vor allem in Nord-Brabant statt. Auf der Käuferseite standen einheimische Privatinvestoren sowie offene und geschlossene Fonds aus Deutschland. Im ersten Halbjahr 2010 verringerte sich das Investitionsvolumen auf lediglich 250 Mio. EUR. 2009 stiegen die Spitzenrenditen um durchschnittlich 60 Basispunkte an (Tab. 16). Im ersten Halbjahr 2010 waren bei Prime- Objekten erste Renditerückgänge festzustellen. Die Spanne zwischen sehr guten und sekundären Objekten wird sich bis Jahresende weiter vergrößern. Tab. 16 Logistikrenditen (brutto) in % Q1/10 Q4/09 Q4/08 Q2/07 Amsterdam 8,00 8,10 7,50 6,25 Schiphol 7,80 7,90 7,25 6,00 Rotterdam 8,00 8,00 7,50 6,25 Eindhoven 8,10 8,25 7,50 6,50 Venlo 8,00 8,00 7,50 6,40 Tilburg 8,00 8,00 7,50 6,50 Nijmegen 8,10 8,25 7,50 6,50 Utrecht 8,10 8,25 7,50 6,50 Quellen: Cushman Wakefield, DekaBank Die Niederlande bieten bis zum Ende des Prognosehorizonts 2014 im europäischen Vergleich nur ein leicht unterdurchschnittliches Wachstum der Gesamterträge. Daher empfehlen wir eine neutrale Gewichtung. Allerdings sprechen Stabilität und Liquidität des Marktes für den Standort insgesamt, der sich somit für risikoaverse Investoren eignet. Im Falle eines Investments sollten bei Büroimmobilien zentrale Lagen in A-Städten bevorzugt werden. Bei Einzelhandelsimmobilien ist das Angebot für institutionelle Anbieter begrenzt und Geschäftshäuser in 1a-Lagen kommen so gut wie nicht auf den Markt. Anders bei Logistikimmobilien: Hier zählen die Niederlande nach wie vor zu den Top-Standorten in Europa mit einem breit gefächerten Angebot. 21
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