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Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research Karte 3 zeigt die Einzelhandelsattraktivität 1 der niederländischen NUTS 3-Regionen (= 40 COROP-Regionen). Utrecht liegt an der Spitze, danach folgen Amsterdam sowie der Südwesten und Osten der an Deutschland grenzenden Provinz Gelderland (Tab. 9). Insbesondere der strukturschwache Norden sowie der Südteil der Provinz Limburg zwischen Aachen und Maastricht weisen die geringste Attraktivität auf. 3.3.2. Nachfrage und Mietausblick Der Umsatzrückgang des niederländischen Einzelhandels betrug im April 2010 auf Jahressicht 2,3%, im Dezember 2009 betrug das Defizit noch 4,7%. Dabei kam der Lebensmitteleinzelhandel mit einem geringfügig positiven Wachstum deutlich besser davon als der Non- Food-Bereich, in dem vor allem Möbel und Elektronik unter der Rezession zu leiden hatten. Trotz dieser Einbußen gab es unter den einheimischen Unternehmen kaum Insolvenzen. Die Nachfrage blieb insgesamt jedoch schwach, sodass das Leerstandsvolumen landesweit auf über eine Million m² anstieg. Am wenigsten davon betroffen waren die 1a-Lagen der großen Städte, deren Leerstandsquote unter 2% lag. Leerstandsanstiege und dadurch auch Mietrückgänge verzeichneten die Seitenstraßen der 1a-Lagen, wenig attraktive Stadtteilzentren und periphere Fachmarktzentren. Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen konnten sich weitgehend stabil halten (Abb. 9). Hohe Ablösesummen für Ladenlokale („key money“) sind jedoch gänzlich gestrichen worden. 1 Im europaweiten Deka Immobilien Regionen Indikator (DIRI) Einzelhandel werden Faktoren, die für die regionale Entwicklung des Einzelhandelssektors relevant sind, nach einem einheitlichen Scoring- Verfahren bewertet und ihnen Punkte auf einer Skala von 0 (Minimum) bis 100 (Maximum) zugeteilt. Die Scores der Einzelfaktoren werden dann zu einem Gesamtindikator zusammengefasst, der für jedes Jahr einzeln berechnet wird. Um strukturelle Wachstumspole, unabhängig von der aktuellen konjunkturellen Lage und zufälligen Einflüssen, zu identifizieren, wird für den Gesamtindex der Mittelwert über vier Jahre ausgewiesen. Der in der Analyse angegebene Gesamt-Index ist der Durchschnitt der Jahre 2010-2013. Der Gesamtindikator besteht aus zwei Säulen. Die erste Säule, welche die langfristige Wachstumsdynamik der NUTS3-Regionen bewertet, umfasst die Beschäftigung und Wirtschaftsleistung im Groß- und Einzelhandel, das regionale Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum und die Konsumausgaben in der korrespondierenden NUTS2-Region. Die zweite Säule, die das Wohlstandsniveau und die Reife des Einzelhandelssektors einer Region widerspiegelt, bewertet die Größe des Groß- und Einzelhandelssektors im Verhältnis zur regionalen Gesamtwirtschaft, die Wirtschaftsleistung pro Kopf sowie den Pro-Kopf-Konsum und die Arbeitslosenquote der korrespondierenden NUTS2-Region. Alle Faktoren werden für jedes Jahr separat berechnet und bilden zu gleichen Teilen gewichtet den Gesamt-Index eines Jahres. Karte 3 Einzelhandelsattraktivität* Quellen: Experian, DekaBank *Deka Immobilien Regionen Indikator Einzelhandel 2010-2013 Wir erwarten für 2010 insgesamt rückläufige Einzelhandelsmieten und eine Zunahme an Mietanreizen, gegen die sich die Vermieter bisher noch gesträubt hatten. Für die Spitzenmiete in der Amsterdamer City erwarten wir nur moderate Mietkorrekturen um bis zu 2% im laufenden Jahr und von 2012 bis 2014 Anstiege um etwa 3,5% pro Jahr. In den Shopping-Centern dominieren nationale und lokale Anbieter. Entsprechend niedrig sind die Mieten mit 650 bis 850 EUR/m²/Jahr (Tab. 7). Während im laufenden Jahr die Mieten stagnieren bzw. vereinzelt sinken dürften, rechnen wir von 2011 bis 2014 mit einem Anstieg von 1,7% pro Jahr. 14
Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research Tab. 9 DIRI Einzelhandel* Utrecht 71,1 Groot-Amsterdam 67,0 Zuidwest-Gelderland 63,2 Achterhoek 63,0 Veluwe 61,8 West-Noord-Brabant 61,7 Flevoland 61,6 Noord-Overijssel 61,2 Het Gooi en Vechtstreek 61,2 Noordoost-Noord-Brabant 61,2 Delft en Westland 60,8 Oost-Zuid-Holland 60,3 Groot-Rijnmond 60,1 Zuidoost-Zuid-Holland 59,9 Midden-Noord-Brabant 59,8 Zuidoost-Noord-Brabant 59,7 Alkmaar en omgeving 59,6 Zuidoost-Friesland 59,3 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 58,5 Twente 58,0 Kop van Noord-Holland 57,2 Zuidwest-Friesland 57,0 Arnhem/Nijmegen 56,9 Zuidwest-Overijssel 56,6 Noord-Limburg 56,5 IJmond 56,4 Zaanstreek 56,3 Zuidwest-Drenthe 56,2 Midden-Limburg 56,1 Overig Zeeland 55,8 Zeeuwsch-Vlaanderen 55,8 Noord-Drenthe 54,6 Agglomeratie Haarlem 53,9 Agglomeratie 's-Gravenhage 53,4 Zuidoost-Drenthe 51,2 Overig Groningen 50,5 Noord-Friesland 50,2 Zuid-Limburg 49,4 Oost-Groningen 47,9 Delfzijl en omgeving 46,3 Quellen: Experian, DekaBank *Deka Immobilien Regionen Indikator Einzelhandel 2010-2013 Abb. 9 Amsterdam: Miete in 1a-Lage EUR/m²/Jahr 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 Quellen: PMA, DekaBank Tab. 10 Einzelhandelskennziffern Stadt Kaufkraft Index* Umsatzkennz.* Zentralität Haarlemmermeer 105,1 110,0 104,6 Zoetermeer 104,3 91,0 87,2 Amersfoort 103,8 107,5 103,7 Utrecht 103,0 111,7 108,4 Haarlem 102,9 118,6 115,3 's-Hertogenbosch 102,8 124,2 120,8 Amsterdam 102,6 119,7 116,6 Leiden 102,5 99,3 96,9 Breda 101,8 116,9 114,8 Den Haag 101,2 105,5 104,3 Zwolle 100,5 127,9 127,3 Eindhoven 100,4 115,4 114,9 Apeldoorn 100,2 105,3 105,1 Zaanstad 99,3 101,8 102,5 Arnhem 99,0 124,6 125,8 Ede 98,6 90,5 91,9 Dordrecht 98,4 92,6 94,2 Nijmegen 98,2 102,6 104,5 Maastricht 97,9 127,6 130,4 Almere 97,5 82,8 85,0 Groningen 97,5 118,9 122,0 Tilburg 97,3 98,1 100,8 Rotterdam 96,5 106,6 110,5 Emmen 93,2 105,8 113,5 Enschede 93,1 107,0 114,8 Quellen: MB-Research, DekaBank; *Niederlande = 100 15
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