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Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research 3.3.3. Märkte im Überblick Unter den niederländischen Großstädten weisen Standorte im Umland von Amsterdam und Den Haag sowie Utrecht und das benachbarte Amersfoort die höchste einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf (Tab. 10). Was den Umsatz betrifft, liegen kleinere Städte wie Arnheim, Den Bosch, Maastricht und Zwolle mit einem großen Einzugsgebiet auf den vorderen Rängen. Ihre Zentralität ist entsprechend hoch. In der Randstad mit ihrer hohen Bevölkerungskonzentration überschneiden sich die Einzugsgebiete vieler Städte, was sich an schwächeren Einzelhandelsstandorten in Umsatzabfluss und geringer Zentralität äußert, z.B. in Almere, Dordrecht, Leiden und Zoetermeer. Tab. 11 Mieten Amsterdam 1. Hj. 2010 Name Miete in EUR/m²/Jahr Typ Kalverstraat 2300 1a-Lage Leidsestraat 1850 1a-Lage Nieuwendijk 1400 1a-Lage PC Hooftstraat 1150 1a-Lage De Kalvertoren 1400 SC City Magna Plaza 900 SC City Boven't IJ 675 SC Amsterdamse Poort 550 SC Osdorpplein 525 SC Villa Arena 275 FMZ Quellen: CBRE, PMA, DekaBank Amsterdam Der Verkaufsflächenbestand beträgt rund 1 Mio. m², davon entfällt ein Drittel auf die Innenstadt. Die Haupteinkaufsstraßen in der mit Grachten durchzogenen City sind die frequenzstarke mit nationalen und internationalen Filialisten durchsetzte Kalverstraat sowie der südliche Abschnitt des zwischen Dam und Hauptbahnhof verlaufenden Nieuwendijk. Am Dam betreibt De Bijenkorf einen Flagship-Store. Hochpreisige Anbieter von Designerware konzentrieren sich in der Peter Cornelisz (PC) Hooftstraat und der Van Baerlestraat im Stadtviertel Oud-Zuid. Die mit Gastronomie durchmischte Leidsestraat umfasst sowohl das mittel- als auch das hochpreisige Segment. Der Leerstand im innerstädtischen Einzelhandel ist mit unter 2% extrem niedrig. Den höchsten Filialisierungsgrad mit 78% hat die Toplage Kalverstraat, in der zugleich die Spitzenmiete von bis zu 2.400 Euro/m²/Jahr (Tabelle 11) erzielt wird. Die wichtigsten innerstädtischen Einkaufszentren sind „De Kalvertoren“ am Südende der Kalverstraat und „Magna Plaza“ gegenüber dem Königlichen Palais. Neue Einzelhandelsflächen entstehen am Bahnhof (Stationseiland) sowie am südlichen Ij-Ufer (Osterdokseiland) im Umfeld der neuen Bibliothek. Der Bestand an Shopping-Centern außerhalb der City beläuft sich auf 0,5 Mio. m², wovon jedoch nur 40% als „modern“ bezeichnet werden können. Zu den größeren Objekten zählen „Amsterdamse Poort“ im Stadtbezirk Zuidoost, „Osdorpplein“ in Nieuw-West und „Boven’t IJ“ in Noord sowie „Stadshart“ in der Nachbarstadt Amstelveen. Der Leerstand lag 2009 bei nur knapp 3%. Die Spitzenmiete ist im „Boven’t IJ“, das derzeit durch das benachbarte „Centrum Amsterdam Noord“ erweitert wird, höher als in den übrigen Einkaufszentren. Die Ausstattung der Region mit Fachmarktzentren ist mit 329 m²/1.000 Einwohner im europäischen Vergleich hoch. Räumliche Konzentrationen befinden sich im Stadtbezirk Zuidoost („Villa Arena“, IKEA) sowie den Nachbarstädten Haarlemmermeer und Zaanstad. Die Mieten traditioneller Fachmarktflächen sind mit 100 bis 135 EUR/m²/Jahr generell niedrig. In hochwertigen Retail-Parks liegt das Mietniveau mit bis zu 275 EUR/m²/Jahr hingegen deutlich höher. Den Haag Der Verkaufsflächenbestand im politischen Zentrum der Niederlande beläuft sich auf 0,6 Mio. m². Zu den teuersten Einkaufszonen gehören die frequenzstärksten Lagen Spuistraat und Venestraat (Tab. 12). Mit einigem Abstand folgen die Groote Marktstraat mit den Warenhäusern Bijenkorf und V&D und die Hoogstraat mit Anbietern des gehobenen Preissegmentes. Großflächiger Einzelhandel konzentriert sich in den „Haaglanden Megastores“ (82.000 m²) im Stadtteil Laak, einer Mischung aus Wohnboulevard und klassischem Einkaufszentrum, die jedoch unter mangelnder Passantenfrequenz leidet. Weitere Einkaufsdestinationen sind die Shopping-Center „In de Boogaard“ in Rijswijk und „Leidsenhage“ in Leidschendam. Eindhoven Eindhoven verfügt – ähnlich wie Maastricht – mit 1,8 m² pro Einwohner über einen hohen Flächenbesatz. Die Haupteinkaufslagen mit überwiegend nationalen Anbie- 16
Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research tern sind Demer und Rechtestraat, ergänzt durch die innerstädtischen Einkaufszentren „Piazza“ und „Heuvelgalerie“. Im nördlich angrenzenden Stadtteil Woensel befindet sich das größte Shopping-Center der Stadt. Maastricht Maastricht gilt als attraktives Einkaufsziel mit einer großen Vielfalt an Läden und Gastronomie. Das Passantenaufkommen der Grote Straat ist überdurchschnittlich hoch. Innerhalb des Zentrums zählen zudem die Kleine Straat, Muntstraat und Wolfstraat zu den beliebtesten Lagen. Die Stokstraat ist die exklusivste Einkaufsmeile. Zu den Einkaufszentren in der City gehören das Entre Deux und das Mosae Forum. Angesichts der Bedeutung als Touristenmagnet entbehrt die Einzelhandelslandschaft von Maastricht größerer Flächenagglomerationen in der Peripherie. Die große Nachfrage internationaler Filialisten ist der Grund für das im nationalen Vergleich recht hohe Mietniveau (Tab. 12). Rotterdam Als zweitwichtigste Einkaufsstadt der Niederlande verfügt Rotterdam über einen Bestand von 0,8 Mio. m². Die teuerste Einkaufslage Lijnbaan wurde nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg als erste Fußgängerzone der Niederlande konzipiert. Frequenzstarke Lagen sind darüber hinaus die Beurstraverse („Shopping Gutter“), Korte Lijnbaan und Hoogstraat. In der Hoogstraat ging Anfang 2009 ein spektakulärer Neubau an den Start: Von der als 100 m langem Triumphbogen gestalteten Markthalle wird eine Wiederbelebung des im Krieg zerstörten und im Charme der 50er und 60er Jahre wieder aufgebauten Laurenskwartier erwartet (Fertigstellung 2014). Großflächiger Einzelhandel konzentriert sich im Nordosten entlang der A20 (Alexandrium I, II, III mit insgesamt 137.000 m²) sowie im Süden (Zuidplein mit 65.000 m²). Ein insgesamt nur begrenztes Angebot an hochwertigen Labels findet sich in den Straßen Kruiskade, Karel Doormanstraat und Oude Binnenweg. Langfristige Planungen sehen den Umbau der ehemaligen Post (Coolsingel) zu Einzelhandelsflächen vor. Utrecht Der Einzelhandelsbestand in Utrecht (0,45 Mio m²) konzentriert sich im Hoog Catharijne Shopping-Center (60.000 m²) zwischen Bahnhof und Altstadt sowie im historischen Stadtzentrum selbst (u.a. Lange Elisabethstraat, Oude Gracht). Für das 1973 eröffnete und in die Jahre gekommene Hoog Catharijne bestehen Renovierungs- und Erweiterungspläne. Außerhalb des Zentrums befinden sich die größten Flächenkonzentrationen in Kanaleneiland und Overvecht. Entlang der Autobahn A2 in Leidsche Rijn, einem bis 2025 zu realisierenden neuen Stadtteil, befindet sich die spektakuläre Entwicklung „The Wall“ – gleichermaßen Shopping-Mall und Lärmschutzwand in einem. In Leidsche Rijn ist zudem ein neues Shopping-Center vorgesehen. Tab. 12 Einzelhandelsmieten 1. Hj. 2010 Stadt Straße EUR/m²/Jahr Amsterdam Kalverstraat 2.300 Rotterdam Lijnbaan 1.700 Utrecht Lange Elisabethstraat 1.600 Maastricht Groote Straat 1.500 Den Haag Spuistraat 1.350 Eindhoven Demer 1.300 Arnheim Vijzelstraat 1.200 Breda Eindstraat 1.200 Groningen Herestraat 1.200 Quellen: CBRE, Cushman Wakefield, JLL, DekaBank 3.4. Logistikmärkte Die Niederlande gehören zu den wichtigsten Logistikmärkten Europas mit einer hohen Dichte an Nutzern und Anbietern. Die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut ausgebaut, allerdings häufig überlastet. Aufgrund der hohen Bevölkerungsdichte ist die Grundstücksverfügbarkeit eingeschränkt und die Landpreise entsprechend hoch. Der Flächenbestand wird auf etwa 19 Mio. m² geschätzt. Der Flughafenstandort Schiphol bei Amsterdam und Rotterdam als größter Seehafen Europas gelten als „Hubs“ mit weltweiter Bedeutung. Neben den Hafenstandorten weisen die zu den großen Konsummärkten im europäischen Hinterland verlaufenden Transportkorridore die größten Flächenkonzentrationen auf. 17
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