Länderanalyse Niederlande - Dekabank

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research Fazit: Die Niederlande gehören dieses und nächstes Jahr in das Wachstumsmittelfeld in der EWU und zeichnen sich durch eine relativ geringe Staatsverschuldung und Tab. 1 Makrodaten im Überblick eine vergleichbar niedrige Arbeitslosenquote aus (Tab. 1). 2007 2008 2009 2010P 2011P Bruttoinlandsprodukt 1) 1,8 1,9 -3,9 1,3 1,5 Arbeitslosigkeit (ILO) in % 3,2 2,8 3,4 4,7 5,0 Inflationsrate (HVPI) 1) Finanzierungssaldo 3) 1) Wachstumsraten in % ggü. Vj.; 3) in % des nom. BIP Quelle: DekaBank 1.2. Geldpolitik und Kapitalmarkt Die Inflationsentwicklung läuft in den Niederlanden bislang auf niedrigerem Niveau tendenziell parallel zu der von Euroland, sodass 2010 und 2011 Jahresdurchschnittswerte von rund 0,7 und 1,4% zu erwarten sind. Wie in anderen Ländern der Eurozone werden aufgrund der Unterauslastung der Produktionskapazitäten Preiserhöhungen nur sehr schwer durchzusetzen sein. In den Jahren nach 2012 erwarten wir in den Niederlanden Inflationsraten, die mit gut 2% über dem Eurolanddurchschnitt liegen. Hauptgrund für diese Entwicklung ist die Einschätzung, dass die Konsolidierungsbemühungen und der Druck, Wettbewerbsfähigkeit zu gewinnen, in den südeuropäischen Staaten höher ist als in den Niederlanden. Daraus ergibt sich ein überdurchschnittliches Potenzial für höhere Löhne, eine stärkere Dynamik der Kreditvergabe und der Binnennachfrage sowie letztlich steigende Inflationsraten in den Niederlanden. Die EZB wird ihre Leitzinsen aufgrund der günstigen Inflationsperspektiven in der Eurozone bis zum Herbst 2011 bei 1,0% lassen und erst im vierten Quartal 2011 auf 1,5% anheben. Die Zinsen für Staatsanleihen dürften auch in den Niederlanden 2010 niedrig bleiben, 2011 etwas ansteigen. Die Staatsverschuldung ist sogar etwas geringer als in Deutschland, sodass das Bonitätsrisiko vergleichbar ist. Die geringere Liquidität von holländischen Anleihen führt aber derzeit dazu, dass gegenüber Bundesanleihen ein Renditeaufschlag von gut 10 Basispunkten existiert. Dieser hat sich in den letzten Monaten bereits deutlich reduziert. In Normalphasen erwarten wir 10J- Staatspapiere in der Spanne zwischen 3,5 und 4, 5%. 1,6 2,1 1,0 0,7 1,4 0,2 0,7 -5,3 -6,8 -5,7 1.3. Risikoeinschätzung Im aktuellen DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) aus dem Frühjahr 2010 erhalten die Niederlande einen Score von 93 Punkten. Damit gehört das Land zum „Core“-Segment und steht weltweit an vierter Stelle nach UK, USA und Kanada. Die Makrorisiken von Gewerbeimmobilieninvestitionen auf Länderebene sind daher sehr niedrig. Einen nennenswerten Abschlag gibt es lediglich für die Teilkomponente „Bürokratie“ sowie in geringerem Umfang für die Gesamtgröße des gewerblichen Immobilienmarktes. 2. Regionaler Überblick Die Niederlande setzen sich aus zwölf Provinzen zusammen: Utrecht, Nord- und Südholland im Westen, Zeeland, Nordbrabant und Limburg im Süden, Flevoland, Gelderland und Overijssel im Osten sowie Drenthe, Groningen und Friesland im Norden. Die weitere Unterteilung in „Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeks Programma“ (COROP, entspricht NUTS 3) hat rein statistische Gründe. Die sogenannte Randstad Holland befindet sich im Westen der Niederlande und erstreckt sich über Teile der Provinzen Nord- und Südholland, Flevoland und Utrecht. Mehr als 40% der niederländischen Bevölkerung leben in dem urbanen Gebiet, das die Städte Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht umfasst und überdurchschnittliche Einkommen aufweist (Karte 1). 4
Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research Karte 1 Wirtschaftskraft der Regionen Quellen: Experian, DekaBank Mit 767.000 Einwohnern ist Amsterdam die größte Stadt und zugleich die Hauptstadt der Niederlande. Der Regierungssitz befindet sich jedoch im 50 km entfernten Den Haag (488.000 Einwohner). Den Haag ist zudem Sitz des Internationalen Gerichtshofs und von Europol. Dagegen ist Amsterdam das führende Wirtschafts- und Finanzzentrum der Niederlande. Der Flughafen Schiphol ist ein wichtiger Standortfaktor, weshalb viele internationale Firmen Amsterdam als Sitz ihrer europäischen Hauptverwaltung wählen. Dem Flughafen verdankt die Region auch ihre Bedeutung als weltweit wichtiger Handelspartner, gleichzeitig beflügelt er den Tourismus. Das 593.000 Einwohner umfassende Rotterdam ist der größte Seehafen Europas und somit ein bedeutsames Logistikdrehkreuz. Die Universitätsstadt Utrecht (307.000 Einwohner) profitiert von ihrer zentralen Lage innerhalb der Niederlande. 3. Immobilienmärkte 3.1. Büromärkte 3.1.1. Nationaler Überblick Die Niederlande verfügen über einen Büroflächenbestand von über 45 Mio. m². Davon entfallen 21 Mio. m² auf die Randstad mit den Büromärkten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag sowie Utrecht. Größter und wichtigster niederländischer Büromarkt ist Amsterdam gefolgt von Rotterdam, Den Haag und Utrecht. Außerhalb der jeweiligen Stadtgrenzen haben sich weitere Teilmärkte etabliert. Hierzu gehören der teuerste niederländische Büroteilmarkt Schiphol am Flughafen sowie Hoofddorp, Amstelveen und Almere bei Amsterdam, Rijswijk bei Den Haag, Capelle aan den Ijssel bei Rotterdam oder auch Amersfoort und der Medienstandort Hilversum nördlich von Utrecht. Die Vorortlagen haben zumeist deutlich höhere Leerstandsquoten. Von den großen Städten wies Utrecht zum Jahresende 2009 den niedrigsten Leerstand im Verhältnis zum 5-jährigen- Flächenumsatz auf, von den Regionalstandorten Den Bosch und Arnheim. Den mit Abstand größten Flächenumsatz im 5-Jahres-Mittel weist die Hauptstadtregion auf gefolgt von Rotterdam und Utrecht. 2009 konnte jedoch Den Haag den drittgrößten Flächenumsatz verbuchen und hatte damit Utrecht überholt (Tab. 2). Die Büroflächennachfrage wird in den Niederlanden zu über 40% von den unternehmensnahen Dienstleistungen geprägt. Die mit Abstand bevorzugten Standorte dieser Branche sind Amsterdam und Rotterdam. Während die Nachfrage in Den Haag als Regierungssitz außerdem traditionell von öffentlichen Einrichtungen und der Industrie geprägt wird, weist Amsterdam eine überproportional hohe Nachfrage aus der Finanzwelt auf (Tab. 3). Rotterdam wird außerdem von Unternehmen aus dem Bereich Gesundheit und Soziales sowie den sonstigen Branchen geschätzt. Auch Utrecht ist bei der Branche Gesundheit und Soziales beliebt, auffallend ist jedoch der hohe Anteil der Industrie- und Bauwirtschaft. 5
Seite 1 und 2: Überblick Immobilien Research Län
Seite 3: Immobilien Research Länderanalyse
Seite 7 und 8: Immobilien Research Länderanalyse
Seite 23: Immobilien Research Länderanalyse

Länderanalyse Niederlande - Dekabank

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?