Länderanalyse Niederlande - Dekabank

Immobilien Research
Länderanalyse
Niederlande
Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research
aufgrund der großen Bedeutung öffentlicher Einrichtungen
sehr hoch. Im Gegensatz zu Amsterdam und
Rotterdam ist der Büroflächenbestand in Den Haag
recht alt; nur 30% des Bestandes wurden in den letzten
15 Jahren gebaut und weniger als 12% sind jünger als
12 Jahre. Insgesamt 75% des Büroflächenbestandes
sind innerhalb des Stadtgebietes angesiedelt. Begehrte
Lagen konzentrieren sich im Umfeld des Bahnhofs sowie
im jungen, durch großflächige Gebäude geprägten Beatrix
Quartier. Außerhalb der Stadtgrenze stellt Rijswijk
dank der verkehrsgünstigen Lage entlang der A4 den
wichtigsten Teilmarkt dar.
Den Haag war der einzige größere Büromarkt, in dem
der Flächenumsatz 2009 dank einer einzelnen Großanmietung
durch die öffentliche Hand im Jahresvergleich
zugenommen hat (+8,9 %). Dennoch lag die Nachfrage
mit 104.900 m² weiter unter dem fünfjährigen Durchschnittswert
von 122.500 m². Nachfrageschwerpunkt
war mit einem Anteil von 42% das Zentrum. Neben
dem Staat als prägendem Nachfrager ist der geringe
Anteil spekulativer Projekte ein wichtiger Grund für den
in Den Haag vergleichsweise niedrigen Leerstand. 2009
ist die Leerstandsquote nur leicht auf 9,9% gestiegen.
Im Gegensatz zu den Citylagen mit Leerstandsquoten
um die 5% weisen periphere Märkte wie Rijswijk,
Binckhorst und Zoetermeer doppelt so hohe Leerstandsquoten
auf. Insgesamt entfallen lediglich 6% des
Leerstandes auf neuwertige Flächen.
Im Gegensatz zu den anderen Bürostandorten der
Randstad musste Den Hag 2009 keinen Mieteinbruch
verbuchen: Die Spitzenmiete hält sich seit 2005 stabil
bei 205 EUR/m²/Jahr und wird im historischen Zentrum
erreicht. Die Spitzenmiete in Den Haag ist nach Amsterdam
die zweithöchste des niederländischen Büromarktes.
Angesichts der überalterten Bestandsstrukturen befinden
sich mittel- und langfristig einige städtebauliche
Großprojekte in der Pipeline wie Den Haag Nieuw
Centraal/Umgestaltung Bahnhofsquartier, Wijnhavenkwartier
oder Nieuw Binckhorst. Allerdings dürften die
erschwerten Finanzierungsbedingungen die Realisierung
z.T. behindern bzw. verzögern. Dennoch stellt die Angebotsseite
eine der Hauptrisiken für den Büromarkt
Den Haag dar. Der hohe Anteil der Beschäftigten in öffentlichen
Einrichtungen sowie die zu erwartende positive
Nettoabsorption gibt dem Markt jedoch Stabilität.
3.1.5. Utrecht
Der Büroflächenbestand in Utrecht beläuft sich auf 3,0
Mio. m². Die größten Bestände weisen das Zentrum und
Kanaleneiland auf. Hochwertige Flächen bietet der im
Westen verkehrsgünstig gelegene noch junge Teilmarkt
Papendorp (Daimler, HP Building). Angesichts des Verkehrsinfarktes
und der limitierten Flächenverfügbarkeit
im Zentrum rücken Teilmärkte entlang der Autobahnen
in den Fokus. Rijnsweerd im Osten profitiert von der
Anbindung an die A27/28.
Der Flächenumsatz ist 2009 um -58,9% auf 71.600 m²
eingebrochen und unterschreitet deutlich den Fünfjahres-Durchschnitt
von 139.000 m². Damit lag der Flächenumsatz
2009 auf dem Niveau des Jahres 2002. Mit
Ausnahme von Maliebaan und Zeist/Driebergen ist der
Umsatz in jedem Teilmarkt gesunken. Insgesamt 63%
des Gesamtumsatzes wurden im Stadtgebiet getätigt,
wovon 25%auf den Teilmarkt Zuid und 18% auf Oost
entfielen. Der Leerstand hat sich auf 17,4% Ende 2009
erhöht. Von Leerstand besonders betroffen sind weiterhin
vor allem die Teilmärkte Nieuwegein und West. Der
Anteil des Leerstands in Neubauten hat von 11% in
2008 auf 8% in 2009 abgenommen. Seit 2008 wird die
Spitzenmiete nicht mehr im Teilmarkt Maliebaan erzielt,
sondern in Oost und liegt konstant bei 255 EUR/m²/Jahr.
An zweiter Stelle steht nun Maliebaan (225
EUR/m²/Jahr) gefolgt vom Zentrum mit 200
EUR/m²/Jahr. Nach Jahren mit geringen Fertigstellungen
wird für die kommenden Jahre eine starke Flächenerweiterung
erwartet. Große Projektentwicklungsgebiete
sind „Stationsgebied“ am Bahnhof sowie die neue Planstadt
Leidsche Rijn in Nieuwegein. Wegen der geringen
Nachfrage gepaart mit der steigenden Zahl von Projektentwicklungen
ist im laufenden und nächsten Jahr von
weiter steigenden Leerständen und leicht rückläufigen
Mieten auszugehen.
3.2. Hotelmarkt
Die internationalen Ankünfte in den Niederlanden verringerten
sich 2009 im Jahresvergleich nur um 2% auf
9,9 Millionen. Damit war Rückgang erheblich geringer
als in Europa insgesamt (-5,6%) und in Westeuropa
(-4,3%). Die Zahl der Übernachtungen in Hotels verminderte
sich 2009 um 3,5% auf 31,5 Millionen, der
Anteil der Inländer blieb mit 54% konstant. Der Anteil
der britischen Gäste an den Übernachtungen fiel um
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