Ist das Traumhaus bezahlbar?

HYPOTHEKEN: FINANZIERUNG
Ist das Traumhaus bezahlbar?
Die erste Herausforderung: das für den Hauskauf benötigte Eigenkapital beschaffen.
Die zweite Herausforderung: sich von den tiefen Hypozinsen nicht zu übermässigen
Investitionen verleiten lassen.
Alles scheint zu stimmen:
Das zum Kauf ausge-
20 schriebene Haus ist in
einem tadellosen Zustand,
die Lage perfekt,
die benötigte Infrastruktur wie Schulen,
Läden oder der Bahnhof in nächster Nähe.
Aber: Können Sie sich die Immobilie auch
leisten? Die Antwort auf diese Frage hängt
grösstenteils von Ihren finanziellen Eigenmitteln
und von Ihrem Einkommen ab.
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Eine Immobilie wird üblicherweise mit Eigenkapital
und Fremdkapital finanziert:
w Das Eigenkapital besteht aus Geld, das
selbst aufgebracht wird. In der Regel verlangen
die Finanzinstitute, dass Sie mindestens
20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen
Mitteln einbringen können.
w Das Fremdkapital kommt in Form eines
Hypothekarkredits von einem Finanzinstitut
wie einer Bank oder einer Versicherung.
Der Kredit wird bei einigen Geldgebern
unterteilt in eine erste Hypothek
(65 bis 70 Prozent der Kauf- oder Bausumme)
und eine zweite Hypothek (10 bis
15 Prozent).
Für die zweite Hypothek verlangt das Finanzinstitut
einen höheren Zins, zudem
müssen Sie diese Summe während rund 20
Jahren amortisieren, das heisst zurückzahlen.
Immer mehr Kreditgeber verzichten
heute jedoch auf die Unterscheidung zwischen
erster und zweiter Hypothek und
bieten eine sogenannte Einheits- oder
Monohypothek mit nur einem Zinssatz
für die gesamte belehnte Summe an.
Ein zweiter Prüfstein, ob Sie sich das Haus
oder die Eigentumswohnung leisten können,
ist Ihr jährliches Bruttoeinkommen.
Eine Faustregel besagt, dass die jährliche
Belastung durch die Immobilie nicht mehr
als einen Drittel davon ausmachen darf.
Nach diesem Kriterium wird auch der
Hypothekargeber Ihr Kreditgesuch beurteilen.
Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung
können Sie selbst eruieren,
ob die ins Auge gefasste Immobilie für Sie
Tragbarkeitsrechnung: Finanzierung des Eigenheims
Ausgangslage (alle Zahlen gerundet)
Kaufpreis der Liegenschaft/Wohnung Fr. 650 000.–
eigene Mittel 1 in bar (davon Fr. 50 000.–
aus privatem Darlehen) Fr. 150 000.–
benötigtes Fremdkapital Fr. 500 000.–
erste Hypothek (65% von Fr. 650 000.–) Fr. 422 000.–
zweite Hypothek (12% von Fr. 650 000.–) Fr. 78 000.–
jährliches Bruttoeinkommen Fr. 110 000.–
jährliche Kosten
Zinskosten erste Hypothek (4,5% 2 ) Fr. 19 000.–
Zinskosten zweite Hypothek (5,5% 2 ) Fr. 4200.–
Amortisation (Fr. 78 000.– in 20 Jahren)
Zinskosten für privates Darlehen (1,5%, je nach
Fr. 3900.–
Vereinbarung mit dem Darlehensgeber) Fr. 750.–
Nebenkosten (1% des Immobilienwerts) 3 Fr. 6500.–
Jahreskosten total Fr. 34 350.–
Tragbarkeit
33% des Bruttoeinkommens Fr. 36 300.–
–Jahreskosten für Wohneigentum –Fr. 34 350.–
Überschuss Fr. 1950.–
Wenn die Rechnung ausgeglichen ist oder einen Überschuss ergibt, ist
die Liegenschaft fi nanziell tragbar.
1mindestens 20%, in diesem Beispiel 23%
2Beim Hypothekarzins wird in der Tragbarkeitsrechnung nicht der aktuelle Satz eingetragen,
sondern ein künftig zu erwartender Durchschnittszins. Ein konservativ rechnender Hypothekargeber
schätzt derzeit für die erste Hypothek 5% und für die zweite Hypothek 6%; progressive
Hypothekargeber rechnen mit 4% und 5%.
3Die Nebenkosten enthalten zum Beispiel Versicherungen, Gebühren, Heizkosten, regelmässige
Unterhaltsarbeiten, Rückstellungen für spätere Renovationen. Der Liegenschaftswert umfasst
die Kosten für Haus und Land.
Tragbarkeitsrechner finden Sie auf vielen Websites von Finanzinstituten,
zum Beispiel unter www.vzonline.ch.
finanziell in Frage kommt oder nicht (siehe
«Tragbarkeitsrechnung»). Sinnvoll ist ausserdem,
ein Haushaltsbudget mit Ihren
derzeitigen Ausgaben zu erstellen. Denn je
nach Lebensstil stimmt die Ein-Drittel-
Faustregel nicht immer. Ein sehr sparsamer
Haushalt kann sich möglicherweise
BAUEN & WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/2007 19
Wohnausgaben von mehr als 33 Prozent
des Einkommens leisten, für andere sind
jedoch diese 33 Prozent schon zu viel. w
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20 BAUEN-WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/2007
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PK-Guthaben: Verpfändung oder Vorbezug?
Verpfändung Vorbezug
Vorteile
w keine Leistungseinbussen,
insbesondere keine Reduktion
des Versicherungsschutzes
w weitere Verzinsung des
ganzen Alterskapitals
w Steuerersparnis durch höhere
Zinskosten
Nachteile
w höhere Zinsbelastung durch
höheren Anteil an Fremdkapital
w Rückzahlung des Darlehens
in Höhe des verpfändeten PK-
Kapitals bis zur Pensionierung
(Regelfall)
Was die Tragbarkeitsrechnung zeigt: Je
mehr Eigenkapital Sie einbringen können,
umso kleiner wird die jährliche
finanzielle Belastung durch die Immobilie.
Der Begriff Eigenkapital kann aber
irreleiten: Denn damit ist nicht nur das
Geld gemeint, das auf Ihrem Bankkonto
liegt. Die fünf Hauptquellen für Eigenkapital
sind:
1. Ersparnisse und Wertpapiere: Prüfen Sie,
wie viel Bargeld vorhanden ist und wie
viel davon für den Kauf oder Bau eines
Eigenheims abgezweigt werden kann.
Bei Wertpapieren wie Obligationen, Aktien
oder Anlagefonds stellt sich die Frage,
ob der Zeitpunkt für einen Verkauf
günstig ist oder ob Sie einen Verlust in
Kauf nehmen müssten.
2. Geld aus der 2. Säule: Für den Erwerb
von selbstgenutztem Wohneigentum –
Ferienhäuser oder Zweitwohnungen gehören
nicht dazu – sind die Guthaben der
Pensionskasse (2. Säule) freigegeben.
Wie hoch der Zustupf zum Eigenkapital
sein kann, hängt von Ihrem persönlichen
Vorteile
w zusätzliches Eigenkapital, wenn
übrige Eigenmittel knapp sind
w dadurch tieferer Hypothekenanteil
und tiefere Zinskosten
Nachteile
w Leistungskürzungen bei der
Pensionskasse: tiefere Altersrente,
allenfalls schlechtere Leistungen
bei Invalidität und Tod (bei Beitragsprimatkassen)
w Besteuerung der PK-Kapital-
Auszahlung
w höhere Steuern (kleinerer
Schuldzinsabzug beim Einkommen,
höheres steuerbares Vermögen)
PK-Guthaben ab. Dieses ist auf dem Vorsorgeausweis
unter dem Punkt «Freizügigkeitsleistung»
oder «Austrittsleistung»
ersichtlich. Es gibt zwei Möglichkeiten,
wie das Kapital aus der Pensionskasse
eingesetzt werden kann:
w Vorbezug: Sie lassen sich Ihr PK-Guthaben
auszahlen und können mit diesem
Betrag das Eigenkapital erhöhen. Ein solcher
Vorbezug ist aber nur alle fünf Jahre
möglich, und der Mindestbezug liegt bei
20 000 Franken. Ausserdem ist die bezogene
Summe zu versteuern – immerhin
zu einem reduzierten Satz.
w Verpfändung: Hierbei dient Ihr Kapital
als Sicherheit für die Bank, die Ihnen
dafür ein Hypothekardarlehen gewährt.
Faktisch ist das also keine Aufstockung
des Eigenkapitals. Weil damit aber eine
hohe Sicherheit verbunden ist, akzeptieren
die Kreditgeber eine Finanzierung
der Immobilie mit Fremdkapital bis zu
90 Prozent.
Eine Verpfändung ist oftmals der bessere
Weg als der Vorbezug (siehe «PK-Gut-

haben»). Informieren Sie sich ausserdem
bei Ihrer Pensionskasse über alle Modalitäten.
3. Geld aus der Säule 3a: Wie bei der Pensionskasse
dürfen auch die Gelder, die in
der gebundenen Vorsorge 3a angespart
wurden, zum Kauf eines Eigenheims eingesetzt
werden. Auch dieses Kapital kann
vorbezogen oder verpfändet werden. Und
auch dieser Bezug ist steuerpflichtig, ebenfalls
zu einem reduzierten Satz.
4. Erbvorbezug und Schenkung: Ein Erbvorbezug
ist ein geeignetes Mittel zur
Eigenkapitalbeschaffung – sofern es die
finan zielle Situation der Eltern zulässt. Es
ist aber darauf zu achten, dass damit die
Pflichtteile der anderen Erben nicht verletzt
werden. Ausserdem unterliegen Erbvorbezüge
und Schenkungen der Ausgleichungspflicht
(bei der späteren Erbteilung
wird der Betrag angerechnet), und
sie sind in einigen Kantonen steuerpflichtig
(Appenzell Innerrhoden, Graubünden,
Neuenburg, Waadt, zum Teil Luzern).
5. Darlehen: Jemand aus dem Familien-
oder Bekanntenkreis leiht Ihnen für eine
bestimmte Zeit das benötigte Geld. Solche
privaten Darlehen sind ein oft angewandtes
und auch empfehlenswertes Mittel zur
Eigenkapitalbeschaffung. Meist werden
für das geliehene Kapital Zinsen gezahlt.
Diese werden mit dem Darlehensgeber festgelegt
und liegen üblicherweise im Bereich
der Zinsen einer ersten Hypothek oder
darunter. Um Problemen vorzubeugen,
ist es unerlässlich, einen korrekten Darlehensvertrag
aufzusetzen.
Eigenverantwortung: Das Hypothekargeschäft
ist für die Finanzinstitute lukrativ
und darum hart umkämpft. Das hat Auswirkungen:
Heute werden Hypotheken
vergeben, die vor einigen Jahren wahrscheinlich
nicht bewilligt worden wären.
Zudem sind einige Anbieter im Kampf um
Marktanteile bereit, Zugeständnisse zu
machen: zum Beispiel einen Fremdkapitalanteil
von 90 Prozent zuzulassen oder auf
Amortisationszahlungen zu verzichten.
Wichtig zu wissen: Sollten die Immobilienpreise
dereinst sinken oder die Zinsen
stark steigen, werden solche Sonderhypotheken
von den Finanz instituten
genau geprüft. Dann kann es passieren,
dass eine Hypothek gekündigt wird
oder der Kreditgeber eine Teilrückzahlung
der Hypothek verlangt. Für Sie als
künftigen Eigenheimbesitzer ist daher
eine ehrliche Selbstkontrolle empfehlenswert:
w Lassen Sie sich nicht von den momentan
tiefen Zinsen oder von Sonderkonditionen
blenden.
w Prüfen Sie eingehend, ob Sie sich die
Immobilie auch bei veränderten Marktbedingungen
(etwa höhere Hypozinsen,
andere Kreditbedingungen) oder unter
anderen Lebensumständen (zum Beispiel
Arbeitslosigkeit, Kinder) leis ten
könnten. n
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