Prospekt

Eine gemeinsame Projektentwicklung von:
BERLINER ALLEE 121

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Inhaltsverzeichnis
Starke Partner 3
Das Angebot im Überblick 4-5
Standort Berlin 6-7
Berlin Weissensee 8-9
Die neue Sternecker Brauerei / Lageplan 10-11
Das Objekt Im Wandel der Zeit. 12-13
Visualisierungen Wohnensemble 14-19
Übersichtsplan Wohnensemble 20-21
Grundrisse 22-67
Preisliste 68-69
Baubeschreibung 70-78
TÜV Zertifikat 79
Referenzen 80-87
Chancen & Risiken 88-97
Die rechtliche Konzeption 98-105
Steuerliches Konzept 106-112
Notizen 113
Haftungs- und Angabenvorbehalte 114
Vertragspartner 115

Die USD Immobilien GmbH, Lokalmatator aus
Dresden, wurde in seiner heutigen Form 1992
gegründet. Das Unternehmen hat sich auf die
Restauration klassischer und historisch wertvoller
Bauwerke in und um Dresden spezialisiert. Im
Laufe der Zeit erweiterte die USD das Angebot
um anspruchsvolle Neubauvorhaben und hat
sich somit zu einem Ansprechpartner für Wohnimmobilien
in allen Bereichen entwickelt. Zum
20-jährigen Bestehen hat die USD über 150 Gebäude
saniert bzw. neu errichtet. Die Buchstaben
USD stehen für die Worte „Unser schönes
Dresden“ und die Menschen, die sich diesem Ziel
verschrieben haben. Von Anfang an gingen der
persönliche Anspruch und Ehrgeiz weit über das
Normale hinaus. Das Unternehmen sorgt für den
notwendigen Interessenausgleich zwischen Behörden,
Architekten und Bauherren, um somit einzigartige
Gebäude zu schaffen, welche bei allen
Beteiligten hohe Zufriedenheit erzielen. Das Tätigkeitsfeld
erschließt sich mittlerweilen im gesamten
Bundesgebiet, wie nun speziell auch in Berlin.
Initiator für die Entwicklung des Gebäudeensembles
Sternecker Brauerei ist die GrundStein Bauträgergesellschaft
für Altbausanierung mbH.
„Modernes Wohnen hinter historischer Fassade“
- das ist seit 10 Jahren unser Leitsatz. Historische
Gebäude besitzen einen einzigartigen Charme.
Ihre lange, abwechslungsreiche Vergangenheit
verleiht ihnen eine Persönlichkeit, die sich auf das
Starke Partner - eine perfekte Synergie
Wohngefühl überträgt. Die GrundStein Bauträgergesellschaft
für Altbausanierung mbH belebt diesen
individuellen Charakter von Altbauten wieder
– und das auf höchstem baulichem Niveau. Die
Mauern zeugen nach wie vor von der Geschichte
eines Objektes. Dagegen sind die Wohnungen
auf die Bedürfnisse zukünftiger Generationen ausgerichtet.
Menschen, die zeitgemäßes Leben mit
hohem Komfort und Individualität schätzen, kommen
bei den GrundStein-Objekten auf ihre Kosten.
Zugleich setzt das Unternehmen moderne,
erstklassige Neubauprojekte um. Abwechslungsreiche
Grundrisse, eine hochwertige Ausstattung
und Energieeffizienz sind die Eckpunkte, nach denen
neue Wohngebäude entstehen.
Als Bauträger hat GrundStein wesentlichen Einfluss
auf den Erfolg und die Dauerhaftigkeit einer Immobilie.
Das Unternehmen kommt dieser Verantwortung
durch eine höchstmögliche Qualität nach. Das
betrifft sowohl die Entwicklung eines Projektes als
auch die bauliche Umsetzung. GrundStein arbeitet
ausschließlich mit erfahrenen Experten zusammen
und stattet die Immobilien erstklassig aus. Die Gebäude
werden behutsam und mit viel Gefühl für
das jeweilige Objekt saniert beziehungsweise
errichtet. GrundStein zeichnet sich durch eine
hohe Verlässlichkeit aus. Fristgerechte, solide Umsetzung
lautet der Grundsatz. Dass dies Erfolg hat,
zeigen die vielen zufriedenen Kunden, mit denen
wir seit 2001 partnerschaftlich zusammenarbeiten.
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Das Angebot im Überblick
Hinweis für Investoren
Gegenstand des Prospektes ist die Vorstellung des Objektes, sind Daten, Fakten, Chancen
und Risiken, weitergehende Informationen u.a. zum Standort der ausgezeichneten
Lage, sowie einer Anlage mit Vertragsentwürfen für den Erwerb oder als Anlageempfehlung
bzw. ein Angebot der Altbaugesellschaft Sternecker Brauerei mbG & Co.KG als
- Initiatorin, Prospektherausgeberin
- Bauträgerin für die Sanierungs- und Neubaumaßnahmen und
- Verkäuferin der vorhanden Bausubstanz
Beim Objekt handelt es sich um die Sternecker Brauerei, die sich um 1885/86 mit
angebautem Restaurant und Ballsaal in Berlin-Weissensee etablierte.
Im Zuge der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
entstehen in den verschiedenen Gebäudeteilen 46 Wohneinheiten
und 26 Tiefgaragenstellplätze
Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese
noch zu schaffenden Wohneinheiten zum
Zwecke der langfristigen Vermietung bzw. zum
Selbstbezug erwerben wollen. Dieses Angebot
ist daher nicht geeignet für Investoren, die
eine kurze Anlagedauer mit einer feststehenden
Verzinsung des Kapitals während des gesamten
Anlagezeitraums und der Rückzahlung zu einem
fest bestimmten Zeitpunkt wünschen und die
nicht die im Prospekt genannten Risiken tragen
wollen. Geeignet ist dieses Angebot jedoch für
Investoren, die eine Kapitalanlegereigentumswohnung
zum Zwecke der langfristigen sachwertunterlegten
Zukunfts- bzw. Altersversorgung
unter Berücksichtigung der im Prospekt
beschriebenen Chancen erwerben wollen. Sie
müssen aber in jedem Fall nachhaltig bereit und
wirtschaftlich in der Lage sein, die im Prospekt
genannten und unbedingt zu beachtenden Risiken
einzugehen und die sich bei entsprechender
Höhe der Fremdfinanzierung ggf. ergebende
Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausgaben
zu finanzieren bzw. auszugleichen. Die
Finanzierung und die damit zusammenhängenden
Voraussetzungen sowie Auswirkungen sind
ausschließlich Sache des Erwerbers und nicht
Gegenstand des Angebotes.
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor
nach Überzeugung der Prospektherausgeberin
wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über
alle Umstände, die für die Entscheidung des Investors
über die angebotene lnvestition von wesentlicher
Bedeutung sind oder sein können. Da
durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt
beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass
gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen
Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen.
Die Prospektherausgeberin steht für die wahrheitsgemäße
und vollständige Beantwortung
entsprechender Fragen interessierten Investoren
bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung.
Keine Verantwortung kann für die von Dritten
(z.B. Vertriebspartnern) ggf. vorgenommenen
zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. über den
Prospekt hinausgehende Zusicherungen oder Finanzierungsabsprachen
übernommen werden,
da diese von der Prospektherausgeberin nicht
geprüft wurden bzw. i.d.R nicht bekannt sind. Die
Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob
die Investitionsentscheidung des Investors im
Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten
wirtschaftlich sinnvoll ist.

Produktpartner Altbaugesellschaft Sternecker Brauerei mbH & Co.KG
Produkt Berliner Allee 121, 13088 Berlin Weissensee
Anzahl WE 46 Wohnungen, davon 3 Neubauwohnungen
Wohnungsgrößen ca. 43m 2 bis ca.129 m 2
Nebenkosten Notar- und Gerichtskosten: ca 2%
Mietpoolverwaltung in SE-Verwaltung enthalten Grunderwerbsteuer: 4,5 %
optional: Abnahme Sondereigentum durch TÜV SÜD EUR 445,00 inkl. USt.
Abschreibung Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG
(Fertigstellung vor dem 01.01.1925) - sonst erhöhte AfA nach § 7i EStG
Mietgarantie 1.-5. Jahr EUR 8,59 / m 2 und Monat,
Mietpool Altbau Dachgeschoss auf Anfrage
Nebenkosten WEG-Verwaltung: EUR 24,00/Monat inkl. USt.
SE-Verwaltung: EUR 12,00/Monat inkl. USt.
Instandhaltungsrücklage: EUR 0,25/m 2 und Monat
PKW-TG-Stellplatz Miete: EUR 70,00 / Monat
Es stehen 26 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung
Bauzeiten Baubeginn voraussichtlich 10/2011, Bezugsfertigkeit angestrebt zum 30.12.2012,
Vollständige Fertigstellung inkl. Außenanlagen garantiert zum 30.06.2013.
Qualitätskontrolle Die TÜV SÜD Industrie Service GmbH wird die Bauausführung durch ständige
Baubegehungen überwachen. Ebenso wird das Gemeinschaftseigentum durch
den TÜV abgenommen. Optional hat der Erwerber die Möglichkeit,
das Sondereigentum ebenfalls durch den TÜV abnehmen zu lassen.
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Eine Diva erwacht.
Die Prognosen stehen auf Wachstum.
Der richtige Zeitpunkt einzusteigen.
Berlin als Hauptstadt Deutschlands steht immer mehr im Rampenlicht. In den letzen Jahren wird
Berlin zur internationalen Bühne für Fashion, Lifestyle, Kunst, Kultur und neue Investitionen. Bei
der Berliner Fashion Week trifft sich mittlerweile die ganze Welt. Designer, Modeinteressierte, Industrielle,
Manager, Einkäufer, Schaulustige und Touristen schaffen eine unheimliche Atmosphäre
der Dynamik. Megaevents wie die Berlinale oder die Echo-Verleihung, selbst die Love Parade
bringen Berlin weltweit in aller Munde. Die Wirtschaft wächst, die Touristen kommen. 19 Millionen
Besucher fühlen sich durch die Metropole magnetisiert, nicht nur wegen dem vielfältigem
Kulturangebot. Berlin ist in und läuft bereits New York, Hamburg und Paris in der Beliebtheitsskala
der Deutschen den Rang ab.

Berlin ist zurück!
Für Investoren entstehen gerade jetzt
im Wirtschaftsaufschwung enorme Chancen.
„Nur wer die Vergangenheit kennt, hat eine Zukunft!“ (Wilhelm von Humboldt) Oft wird über das Berlin
der Vergangenheit gesprochen, über die glanzvollen Zeiten von Preussens Gloria und den golde-
nen Zwanzigern. Gemeint ist die Zukunft, Berlin ist zurück – der richtige Zeitpunkt einzusteigen.
Die stetige Nachfrage nach neuen attraktiven Wohnlagen innerhalb Berlins wächst zunehmend.
Waren vor Jahren die Mieten im innerdeutschen und internationalen Vergleich der Metropolen
eher außergewöhnlich günstig, wächst heute die Nachfrage in den Top-Lagen der Hauptstadt
über den bundesdeutschen Durchschnitt. Attraktive Wohnungen sind knapp. Gut ausgestattete,
werthaltige Immobilien mit einem hohen Eignungsgrad als Anlageobjekt um so mehr. In diesem
Prospekt finden Sie eine davon – wir geben Ihren Ideen ein Zuhause.
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Direkt am Weißen See gelegen, wie
schon der Name vermuten lässt, gehört
er bis heute zu Berlins grünen
Orten. Inmitten des Volksparks an der
ehemaligen Handelstraße, die Böhmen
und Sachsen mit der Ostsee verband,
wurde das Dorf Weißensee Anfang des
13. Jahrhunderts gegründet. Die schöne
Natur und der fischreiche See haben
die ersten Bewohner des Ostufers angezogen.
Die Pfarrkirche an der Falkenberger
Straße stammt aus diesen alten
Tagen. Urkundlich wurde das Dorf 1313
zum ersten Mal erwähnt. Der ländliche
Charakter wich mehr und mehr einer
heranwachsenden Stadt. Die großzügigen
Ländereien wurden in Parkanlagen
und Festgelände umgestaltet.
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Berlin Weissensee.
Ein romantischer grüner Ort
mit Berliner Geschichte.
Wer hat vor 300 Jahren ausgesprochen, was heute noch gilt?
Der Verleger Friedrich Nicolai, beschreibt 1786 in seinem Buch “Beschreibung der Königlichen
Residenzstädte Berlin und Potsdam, aller daselbst befindlicher Merkwürdigkeiten,
und der umliegenden Gegend” folgendes: “Weißensee, ein Dorf, 1 Meile von Berlin, dem
Hrn. von Schenkendorf gehörig. Es ist daselbst ein sehr schöner Garten, dem die angenehme
Lage an dem großen See, von dem das Dorf den Namen hat, noch mehr Reiz
gibt... Es gehet von Berlin dahin eine Allee ...”
Denkt man heute an Weissensee, hat sich eines erhalten
– der Gedanke an das allgegenwärtige Grün. Wer hier zu
Hause ist, verbringt seine freie Zeit im Naherholungsgebiet
direkt hinter der Haustüre. Durch die gute Lage zur Innenstadt
Berlins avanciert Weissensee zum beliebten Wohnort
mit allen Vorzügen einer modernen Infrastruktur.

Wohnen inmitten der Natur.
Die Sternecker Brauerei in direkter Lage zu den
Parkanlagen des Sees mit Spielplätzen und Oasen der Ruhe.
Auf einem circa 5.600 qm großen Gelände mit historischen Bauwerken der denkmalgeschützten
„Sternecker Brauerei“ aus dem Jahre 1885/86 entsteht in einer gemeinsamen Projektentwicklung
von UDS Immobilien aus Dresden und GrundStein Bauträger aus Berlin ein neues modernes
Wohnensemble in Berlin Weissensee – getreu dem Motto „modernes Wohnen hinter historischen
Fassaden“. Beim Objekt handelt es sich um die ehemalige Sternecker Bauerei, die sich um
1885 mit angebautem Restaurant und Ballsaal in Berlin-Weissensee etablierte.
Die Lage ist einmalig: direkt im Grünen am Park Weißensee mit Parkklinik, vielen Grünflächen
mit einer idyllischer Wasserlandschaft und doch mitten in einem guten gewachsenen Umfeld
in Berlin mit allen Vorzügen der Großstadt. Zudem handelt es sich um ein denkmalgeschütztes
Gebäude in einem abgeschlossenen Sanierungsgebiet, in dem Denkmalabschreibungen noch
möglich sind.
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Modernes Wohnen hinter historischen Fassaden.
Die neue Sternecker Brauerei.
In vier Bauteilen mit 2, 3 oder teils 4 Geschossen werden insgesamt 46 Wohnungen zwischen
circa 43 und 129 m2 geplant. Es werden 43 Altbauwohnungen, davon auch 3 Maisonetten, wiederhergestellt
und modernisiert. Zudem entstehen im 3. Obergeschoss drei schön geschnittene
Neubauwohnungen. Eine Tiefgarage mit 26 Stellplätzen rundet das Angebot ab und nimmt den
künftigen Bewohnern das Parkplatzproblem. Fast alle Wohnungen erhalten einen Balkon oder
im Erdgeschoss eine Terrasse. Zur modernen Ausstattung gehören eine Einbauküche, hochwertige
Fliesen, geschmackvolle Armaturen namhafter Hersteller und Echtholzparkett in den Wohnräumen.
Die verschiedenen Bauteile sind mit geschlossenen Atrien sowie schön gestalteten Innenhöfen
miteinander verbunden und laden zum Verweilen ein.
Die historische Fassade bleibt weitgehend erhalten. Mit den begrünten Außenanlagen und den
verbundenen Baukörpern erhält das Wohnensemble der neuen Sternecker Brauerei einen in sich
geschlossenen, behüteten Dorfcharakter, der zum Leben, Wohnen und Entspannen einlädt. Im
hinteren Bereich haben Sie einen direkten Zugang zum angrenzenden Park und zum Weissen
See mit Strandbad und Erholungsmöglichkeiten. Vorne grenzt das Wohnensemble an die Berliner
Allee, die viele Einkaufsmöglichkeiten und eine gute, gewachsene Infrastruktur bietet. Hier
lässt es sich gut leben – eine grüne Oase inmitten der Großstadt Berlin.

Berlin Mitte
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Erst 1804 begann man mit dem Bau der
“Provinzial-Chaussee” Berlin-Weißensee-
Bernau. Nach einem Großbrand im ehemaligen
Dorf entstand 1859 ein schlossähnliches
Gebäude mit einem Park. Südöstlich
entstand das “Französische Viertel”, ein
Wohngebiet das heute “Komponistenviertel”
heißt. Später wurde das Schloss zu einer
Vergnügungsstätte umgebaut. Einer
dieser Enthusiasten war Rudolf Sternecker.
Er entwickelte das Unternehmen zu dem
damals vielbesuchten “Welt-Etablissement
Schloss Weißensee”, mit 2 Tanzsälen, einer
Rutschbahn, Ballonfahrten, Karussells,
Würfelbuden, und verschiedene Bierlokalen.
Sein einträgliches Geschäft veranlasste
ihn zum Bau der Sternecker Brauerei.
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Vom Bier zum Wohnquartier.
1892 heißt es in einer Beschreibung, daß Weißensee ein
Ort ist, welcher kaum einem Berliner fremd ist, weil neben
Pferdemärkten und Trabrennen »hunderttausende
Sternecker‘s Welt-Etablissement« hierher lockten.
Was Sternecker daraus gemacht hat, wie viele Hallen
und malerische points de vue er unter den ehrwürdigen
Bäumen vergangener Jahrhunderte geschaffen
hat, ist allbekannt. Musik-Pavillons, ein in das Wasser
hinein gebautes »See-Theater« und eine Badeanstalt
sowie eine eigene Brauerei vorn an der Königs-Chaussee
gehörten nun dazu, ein Fotoatelier, die obligate
Schießhalle, aber auch Taucher-Bassin, Hippodrom,
Riesenkarussell, Riesenrad, elektrische Eisenbahn mit
Tunnel und ein auf dem See verkehrendes Motorboot.
Ab 1921 führte ein privater Pächter das Restaurant als
Ausschank der Kindl-Brauerei weiter, der Saalbau wird
in ein Kino umfunktioniert.

Im Wandel der Zeit.
Es rollten zum letzten Mal Bierfässer vom Hof, ehe dort bis 1925 Margarine und danach bis 1983 Wurst produziert
wurden. Im Zweiten Weltkrieg wurde auf einem Teil des Betriebsgeländes ein Kriegsgefangenenlager
eingerichtet. Mit dem Bombenangriff am 19. Mai 1944 auf Berlin wurden große Teile total zerstört. Im
Mai 1945 wurde die Brauerei, wie auch viele andere Weißenseer Betriebe, durch die Rote Armee besetzt.
Dann folgte 1949 die Übergabe in Volkseigentum als VEB Kindl Brauerei Weißensee. 1959 zum Bestandteil
des VEB Berliner Brauereien geworden, wurde der Betrieb zehn Jahre später zum neugebildeten Getränkekombinat
und 1972 zu dessen Stammbetrieb. Es folgte die Zeit als Energiekombinat, als Betriebsteil
Abnehmerumstellung Gas. Mit der Fusion des VEB Energieversorgung Berlin mit dem VEB Gasversorgung
zum „VEB Energiekombinat Berlin“ wurde ab 1. Januar 1979 die gesamte Energieversorgung Berlins (Ost)
in eine Hand gelegt. Das Kombinat unterstand bis 1990 dem Ministerium für Kohle und Energie der DDR.
Das ehemalige Restaurant und der Ballsaal erhielt auf Befehl des sowjetischen Kommandanten 1946 den
Namen „Volkshaus“, später dann „Café Moskau“. Ab 1963 wird es als Kreiskulturhaus betrieben, das 1984
nach dem Schriftsteller und DDR-Kulturfunktionär Peter Edel (1921-1983) benannt wird.
Das seit 1990 faktisch leer stehende Gebäudeensemble
erwacht aus dem Dornröschenschlaf.
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Früher Brauerei – bald ein Wohnensemble!
Jetzt wird das etwas mehr als 5.600 m 2
große Grundstück zu einem attraktiven Wohnareal.

Denkmalgeschützte Industriearchitektur neu interpretiert.
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Straßenansicht

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Hofansicht

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Lageplan - aus der VogelperspektiVe
Bauteil 1 Bauteil 2

Bauteil 3 Bauteil 4
21

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 1
2 Zimmer
inkl. Gartenanteil
und Terrasse
22
Bauteil 1
Wohnen 19,01
schlafen 14,17
Küche 10,14
Bad 6,12
diele 4,19
Terrasse 5,01
Gesamtfläche 58,64
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 1
WoHNuNg 2
2 Zimmer
inkl. Gartenanteil
und Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen 18,98
schlafen 16,10
Küche 18,57
Bad 5,88
diele 6,81
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 71,34
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
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GRuNdRIss 1.og
WoHNuNg 3
2 Zimmer
inkl. 2 Balkonen
24
Bauteil 1
Wohnen 19,01
schlafen 15,07
Küche 10,31
Bad 5,72
diele 3,93
Balkon 1 1,74
Balkon 2 1,74
Gesamtfläche 57,52
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 1
WoHNuNg 4
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 18,98
schlafen 16,30
Küche 18,75
Bad 5,88
diele 6,80
Balkon 1,74
Gesamtfläche 68,45
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
25

GRuNdRIss 2.og
WoHNuNg 5
2 Zimmer
26
Bauteil 1
Wohnen 19,53
schlafen 16,02
Küche 10,67
Bad 5,78
diele 4,48
Gesamtfläche 56,48
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 1
WoHNuNg 6
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 2. og
Wohnen 20,00
schlafen 17,40
Küche 18,24
Bad 6,15
diele 6,81
Balkon 3,43
Gesamtfläche 72,03
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
27

GRuNdRIss 3.og
WoHNuNg 7
2 Zimmer
inkl. Balkon
28
Bauteil 1
Wohnen/Kochen 27,12
schlafen 19,53
Bad 5,78
diele 5,05
Balkon 1,80
Gesamtfläche 59,28
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 1
WoHNuNg 8
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 3. og
Wohnen 20,25
schlafen 17,63
Küche 18,09
Bad 6,25
diele 6,80
Balkon 1,80
Gesamtfläche 70,82
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
29

GRuNdRIss 4.og
WoHNuNg 9
3 Zimmer
inkl. Terrasse
30
Bauteil 1
Wohnen 28,86
schlafen 1 21,53
schlafen 2 19,56
Küche 21,72
Bad 6,22
Flur 5,63
diele 6,52
WC 3,89
Terrasse 8,65
Gesamtfläche 122,58
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 2
WoHNuNg 10
3 Zimmer
inkl. Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen 36,58
schlafen 1 12,97
schlafen 2 12,87
Küche 5,38
Bad 6,31
diele 13,95
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 93,06
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
31

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 11
2 Zimmer
inkl. Terrasse
32
Bauteil 2
Wohnen 25,62
schlafen 13,92
Küche 5,72
Bad 4,84
diele 4,45
Terrasse 4,99
Gesamtfläche 59,54
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 2
WoHNuNg 12
3 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 33,59
schlafen 1 14,43
schlafen 2 12,47
Küche 6,31
Bad 6,30
diele 14,15
Balkon 4,55
Gesamtfläche 91,80
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
33

GRuNdRIss 1.og
WoHNuNg 13
2 Zimmer
inkl. Balkon
34
Bauteil 2
Wohnen 25,56
schlafen 13,98
Küche 5,72
Bad 4,84
diele 4,46
Balkon 2,32
Gesamtfläche 56,88
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 2
WoHNuNg 14
3 Zimmer
Maisonette
mit Terrasse
eg
1. og
GRuNdRIss eg+1. og
Gesamtfläche EG 62,18
Gesamtfläche 1. OG 51,25
Gesamtfläche
Maisonette 113,43
Wohnen 31,67 m 2
Küche 6,72 m 2
diele 9,77 m 2
Terrasse 14,02 m 2
Gesamtfläche EG 62,18 m 2
schlafen 1 22,08 m 2
schlafen 2 17,21 m 2
Bad 6,85 m 2
diele 5,11 m 2
Gesamtfläche 1. OG 51,25 m 2
Gesamtfläche
Maisonette 113,43 m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
35

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 15
2 Zimmer
inkl. Terrasse
36
Bauteil 3
Wohnen 31,58
schlafen 13,79
Küche 6,49
Bad 5,87
diele 5,27
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 68,00
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 16
3 Zimmer
inkl. Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen 27,81
schlafen 1 17,01
schlafen 2 12,01
Küche 5,99
Bad 6,94
diele 9,13
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 83,89
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
37

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 17
2 Zimmer
inkl. Terrasse
38
Bauteil 3
Wohnen 26,15
schlafen 15,85
Küche 7,98
Bad 6,04
diele 6,55
Terrasse 4,98
Gesamtfläche 67,55
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 23
2 Zimmer
inkl. Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen 25,48
schlafen 15,80
Küche 8,45
Bad 6,04
diele 6,47
Terrasse 4,97
Gesamtfläche 67,21
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
39

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 24
3 Zimmer
inkl. Terrasse
40
Bauteil 3
Wohnen 24,06
schlafen 1 16,97
schlafen 2 12,30
Küche 5,50
Bad 6,80
diele 8,95
Terrasse 5,12
Gesamtfläche 79,70
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 25
2 Zimmer
inkl. Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen 25,07
schlafen 14,25
Küche 6,39
Bad 5,73
diele 5,43
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 61,87
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
41

GRuNdRIss 1. og
WoHNuNg 18
2 Zimmer
inkl. Balkon
42
Bauteil 3
Wohnen 34,76
schlafen 15,02
Küche 13,05
Bad 5,95
Balkon 3,84
Gesamtfläche 72,62
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 19
3 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 27,72
schlafen 1 19,03
schlafen 2 11,57
Küche 7,83
Bad 6,40
diele 9,64
Balkon 5,29
Gesamtfläche 87,48
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
43

GRuNdRIss 1.og
WoHNuNg 20
2 Zimmer
inkl. Balkon
44
Bauteil 3
Wohnen 25,60
schlafen 15,78
Küche 8,43
Bad 6,04
diele 6,50
Balkon 1,90
Gesamtfläche 64,25
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 26
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 25,50
schlafen 15,80
Küche 8,43
Bad 6,04
diele 6,46
Balkon 1,90
Gesamtfläche 64,13
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
45

GRuNdRIss 1.og
WoHNuNg 27
3 Zimmer
inkl. 3 Balkonen
46
Bauteil 3
Wohnen 25,45
schlafen 1 16,97
schlafen 2 12,30
Küche 6,12
Bad 6,80
diele 8,94
Balkon 1 8,65
Balkon 2 0,65
Balkon 3 0,65
Gesamtfläche 86,53
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 28
2 Zimmer
inkl. 3 Balkonen
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 25,94
schlafen 14,25
Küche 7,13
Bad 5,47
diele 5,46
Balkon 1 3,74
Balkon 2 0,65
Balkon 3 0,65
Gesamtfläche 63,29
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
47

GRuNdRIss 2. og
WoHNuNg 21
2 Zimmer
inkl. Terrasse
48
Bauteil 3
Wohnen 23,61
schlafen 14,23
Küche 7,06
Bad 7,31
Terrasse 16,51
Gesamtfläche 68,72
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 22
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 2. og
Wohnen 26,15
schlafen 16,33
Küche 7,98
Bad 6,04
diele 6,54
Balkon 2,22
Gesamtfläche 65,26
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
49

GRuNdRIss 2. og
WoHNuNg 29
2 Zimmer
inkl. Balkon
50
Bauteil 3
Wohnen 25,48
schlafen 16,35
Küche 8,45
Bad 6,04
diele 6,47
Balkon 2,21
Gesamtfläche 65,00
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 3
WoHNuNg 30
3 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 2. og
Wohnen 31,41
schlafen 1 16,97
schlafen 2 14,64
Küche 7,29
Bad 6,80
diele 8,94
Balkon 1,47
Gesamtfläche 87,52
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
51

GRuNdRIss 2. og
WoHNuNg 31
2 Zimmer
inkl. Balkon
52
Bauteil 3
Wohnen 37,06
schlafen 16,96
Küche 8,40
Bad 5,79
diele 5,18
Balkon 1,51
Gesamtfläche 74,90
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 4
WoHNuNg 35
2 Zimmer
inkl. Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen/Küche 42,23
schlafen 12,26
Bad 4,96
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 64,45
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
53

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 36
2 Zimmer
inkl. Balkon
und Terrasse
54
Bauteil 4
Wohnen/Küche 40,38
schlafen 12,72
Bad 4,95
Terrasse 5,04
Balkon 1,80
Gesamtfläche 64,89
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 4
WoHNuNg 37
2 Zimmer
inkl. Balkon
und Terrasse
GRuNdRIss eg
Wohnen 28,70
schlafen 16,90
Küche 8,12
Bad 6,02
diele 8,71
Balkon 1,66
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 75,11
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
55

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 41
2 Zimmer
inkl. Balkon
und Terrasse
56
Bauteil 4
Wohnen 27,66
schlafen 17,51
Küche 5,16
Bad 5,79
diele 5,39
Abstellraum 2,45
Terrasse 5,00
Balkon 1,64
Gesamtfläche 70,60
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 4
WoHNuNg 42
1 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss eg
Wohnen
Küche/schlafen 36,98
Bad 4,32
Balkon 1,87
Gesamtfläche 43,17
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
57

GRuNdRIss eg
WoHNuNg 43
1 Zimmer
inkl. Terrasse
58
Bauteil 4
Wohnen
Küche/schlafen 37,05
Bad 4,32
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 46,37
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 4
WoHNuNg 38
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 26,05
schlafen 12,91
Küche 12,45
Bad 5,81
diele 4,55
Balkon 3,84
Gesamtfläche 65,61
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
59

GRuNdRIss 1.og
WoHNuNg 39
2 Zimmer
inkl. Balkon
60
Bauteil 4
Wohnen 23,24
schlafen 12,76
Küche 11,75
Bad 5,81
diele 5,50
Balkon 1,80
Gesamtfläche 60,86
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

Bauteil 4
WoHNuNg 45
2 Zimmer
inkl. Balkon
GRuNdRIss 1. og
Wohnen 24,00
schlafen 18,86
Küche 8,22
Bad 5,95
Balkon 1,80
Gesamtfläche 58,83
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
61

GRuNdRIss 1.og
WoHNuNg 46
2 Zimmer
inkl. Balkon
62
Bauteil 4
Wohnen 21,37
schlafen 16,92
Küche 8,22
Bad 5,95
Balkon 3,93
Gesamtfläche 56,39
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

1.OG:
Wohnen 25,75 m 2
Küche 16,94 m 2
Arbeiten 13,24 m 2
dusche 3,99 m 2
diele 8,18 m 2
Abstellraum 1,73 m 2
Abstellraum 1,66 m 2
Balkon 1 1,65 m 2
Balkon 2 0,99 m 2
Gesamt 1.OG 74,13 m 2
2.OG:
schlafen 1 14,57 m 2
schlafen 2 14,22 m 2
Ankleide 6,39 m 2
Bad 7,78 m 2
diele 8,99 m 2
Balkon 3,09 m 2
Gesamt 2.OG 55,04 m 2
Gesamtfläche 129,17 m 2
2. OG 1. OG
Bauteil 4
WoHNuNg 40
5 Zimmer
Maisonette
mit 3 Balkonen
GRuNdRIss 1. + 2. og
Gesamt 1.OG 74,13
Gesamt 2.OG 55,04
Gesamtfläche 129,17
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
63

GRuNdRIss 1. + 2. og
WoHNuNg 44
5 Zimmer
Maisonette
mit 3 Balkonen
64
Maisonette
Bauteil 4
Gesamt 1.OG 69,82
Gesamt 2.OG 53,16
Gesamtfläche 122,98
2. OG 1. OG
m 2
m 2
m 2
1.OG:
Wohnen 21,49 m 2
Küche 14,83 m 2
Arbeiten 16,60 m 2
dusche 3,99 m 2
diele 6,22 m 2
Abstellraum 2,32 m 2
Abstellraum 1,72 m 2
Balkon 1 1,00 m 2
Balkon 2 1,65 m 2
Gesamt 1.OG 69,82 m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
2.OG:
schlafen 1 14,57 m 2
schlafen 2 11,15 m 2
Ankleide 5,01 m 2
Bad 7,80 m 2
diele 11,56 m 2
Balkon 3,07 m 2
Gesamt 2.OG 53,16 m 2
Gesamtfläche 122,98 m 2

NeuBauetage
WoHNuNg 32
3 Zimmer
inkl. großer
Terrasse
GRuNdRIss 3. og
Wohnen 33,40
schlafen 1 16,56
schlafen 2 12,67
Küche 11,62
Bad 5,71
diele 9,89
Terrasse 17,38
Gesamtfläche 107,23
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
65

GRuNdRIss 3. og
WoHNuNg 33
2 Zimmer
inkl. Terrasse
66
NeuBauetage
Wohnen/Küche 26,64
schlafen 14,10
Bad 6,60
diele 2,68
Terrasse 5,66
Gesamtfläche 55,68
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.

NeuBauetage
WoHNuNg 34
3 Zimmer
inkl. Terrasse
GRuNdRIss 3. og
Wohnen/Küche 36,12
schlafen 1 18,22
schlafen 2 11,67
Bad 6,51
diele 10,68
Terrasse 5,00
Gesamtfläche 88,20
Alle Flächenangaben sind aus der CAd - Planung entnommen. die genauen Maße sind am Bau zu nehmen und nach erfolgter sanierung gilt das schlussaufmaß.
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
m 2
67

WE - Geschoß/ Anzahl Wohnfläche Grund- Anteil Anteil
Nr. Lage Zimmer in m 2 stücks- Altbau- Moderni-
anteil substanz sierung
ca. in € ca. in € ca. in €
BAUTEIl I
1 EG 2 58,64 18.173 38.162 125.390
2 EG 2 71,34 18.541 38.937 127.935
3 1. OG 2 57,52 17.250 36.226 119.027
4 1. OG 2 68,45 21.897 45.984 151.090
5 2. OG 2 56,48 16.938 35.571 116.875
6 2. OG 2 72,03 18.721 39.313 129.172
7 3. OG 2 59,28 18.371 38.579 126.759
8 3. OG 2 70,82 21.947 46.089 151.435
9 4. OG 3 122,58 40.071 84.150 276.493
BAUTEIl II
10 EG 3 93,06 24.186 50.791 166.885
11 EG 2 59,54 19.583 41.124 135.121
14 EG / 1. OG *4 3 113,43 38.555 223.618 123.376
12 1. OG 3 91,80 25.695 53.959 177.294
13 1. OG 2 56,88 18.708 39.286 129.084
BAUTEIl III
15 EG 2 68,00 20.393 42.826 140.713
16 EG 3 83,89 25.998 54.595 179.383
17 EG 2 67,55 20.934 43.961 144.443
23 EG 2 67,21 20.828 43.740 143.716
24 EG 3 79,70 24.699 51.868 170.423
25 EG 2 61,87 19.174 40.264 132.297
18 1. OG 2 72,62 22.505 47.260 155.284
19 1. OG 3 87,48 27.110 56.931 187.059
20 1. OG 2 64,25 19.911 41.813 137.386
26 1. OG 2 64,13 19.874 41.735 137.130
27 1. OG 3 86,53 28.373 59.584 195.775
28 1. OG 2 63,29 20.753 43.581 143.194
21 2. OG 2 68,72 24.045 50.495 165.911
22 2. OG 2 65,26 21.464 45.074 148.102
29 2. OG 2 65,00 21.379 44.895 147.512
30 2. OG 3 87,52 28.785 60.449 198.619
31 2. OG 2 74,90 24.635 51.733 169.979
BAUTEIl IV
35 EG 2 64,45 21.977 46.153 151.644
36 EG 2 64,89 22.127 46.468 152.680
37 EG 2 75,11 25.650 53.865 176.985
41 EG 2 70,60 24.110 50.631 166.358
42 EG 1 43,17 12.947 27.188 89.332
43 EG 1 46,37 14.421 30.284 99.505
38 1. OG 2 65,61 21.514 45.178 148.443
39 1. OG 2 60,86 19.956 41.908 137.696
45 1. OG 2 58,83 19.996 41.992 137.975
46 1. OG 2 56,39 19.167 40.251 132.252
40 1. OG / 2. OG *4 5 129,17 45.197 262.140 144.629
44 1. OG / 2. OG *4 5 122,98 43.031 249.578 137.698
NEUBAUGEscHOss NEuBAuANTEIL
32 3. OG 3 107,23 37.691 237.455 101.767
33 3. OG 2 55,68 19.572 123.301 52.843
34 3. OG 3 88,20 31.002 195.314 83.706
TIEfGArAGENsTEllpläTzE
Kaufpreis pro stellplatz
68

Bauträgerver- Einbau- Gutachter- Mietkaufspreis*
1 küche* 2 liche garantie
in € in € Abnahme* 5 in €* 3
in € p.a.
181.725 5.490 445 6.045
185.413 5.490 445 7.354
172.502 4.990 445 5.929
218.972 5.490 445 7.056
169.384 4.990 445 5.822
187.206 5.490 445 7.425
183.709 4.990 445 6.111
219.471 5.490 445 7.300
400.714 5.990 445 12.636
241.863 5.490 445 9.593
195.827 4.590 445 6.137
385.549 5.490 445 11.692
256.948 5.490 445 9.463
187.078 5.490 445 5.863
203.932 4.990 445 7.009
259.975 5.490 445 8.647
209.337 4.990 445 6.963
208.284 4.990 445 6.928
246.990 5.990 445 8.215
191.735 5.990 445 6.378
225.049 4.990 445 7.486
271.101 6.490 445 9.017
199.111 4.990 445 6.623
198.739 4.990 445 6.611
283.732 5.990 445 8.920
207.528 5.990 445 6.524
240.451 4.990 445 7.084
214.640 4.990 445 6.727
213.785 4.990 445 6.700
287.853 5.990 445 9.022
246.346 5.990 445 7.721
219.775 4.990 445 6.644
221.275 4.990 445 6.689
256.501 5.990 445 7.742
241.099 5.490 445 7.277
129.467 5.490 445 4.450
144.211 5.490 445 4.780
215.135 4.990 445 6.763
199.560 5.990 445 6.273
199.963 4.990 445 6.064
191.670 4.990 445 5.813
451.966 5.990 445 13.315
430.307 5.990 445 12.677
376.913 5.490 445 Mietgarantie auf Anfrage
195.715 5.490 445 Mietgarantie auf Anfrage
310.023 5.990 445 Mietgarantie auf Anfrage
28.900
Preisliste
sternecker Brauerei
Berliner Allee 121
13088 Berlin
*1 Preise: siehe spalte Kaufpreis in €.
die Preise verstehen sich inklusive
gutachterliche Abnahme des
Gemeinschaftseigentums,
jedoch ohne Erwerbsneben-
und Abwicklungskosten.
*2 die Kosten für die Küche sind
zusätzlich zum Kaufpreis zu
bezahlen (keine Wahlleistung).
*3 die Mietgarantiezahlungen für
Wohnungen betragen vom
1. bis 5. Jahr € 8,59 pro qm
Wfl. netto kalt. Einzelheiten siehe
notarielle stammurkunde.
*4 Maisonettewohnungen unterliegen
auf Grund der Nichtförderung des
Neubauanteils einem reduzierten
AfA satz.
*5 die Gebühr für die Abnahme
des sondereigentums durch einen
sachverständigen beträgt € 445,--
inkl. 19% umsatzsteuer
(siehe notarielle stammurkunde).
sollten Wohnungen beim Verkauf von
Wohnen in Gewerbe umgewandelt
werden, verstehen sich die Verkaufspreise
als Nettopreise zzgl.
umsatzsteuer (z.Zt. 19%)
die Kaufpreisaufteilung, insbesondere
hinsichtlich der Höhe des Grund und
Boden-, des Altbestand-, des Neubau-,
und des sanierungskostenanteils, erfolgt
vorbehaltlich einer anderweitigen
Auffassung der Finanzbehörden.
Irrtum, Änderungen, Ergänzungen
vorbehalten. stand: Mai 2011
69

BAuBEsCHREIBuNG
A AllGEMEINE ANGABEN
Änderungen dieser Baubeschreibung, die die Qualität
der beschriebenen Bauleistungen nicht mindern, die
Rücksicht nehmen auf Baubelange und Auflagen der
Bauaufsichts-, der denkmalschutzbehörde und anderer
Ämter sowie der bau- und planungsrechlichen Prüfingenieure
und des ÖBVI oder technisch notwendig oder
sinnvoll sind, bleiben grundsätzlich vorbehalten. Zur
Anwendung kommen die zurzeit gültigen Vorschriften
der Landesbauordnung Berlin. Verbleibende bzw. aufgearbeitete
Bauteile des Gebäudes entsprechen der zum
Zeitpunkt der Errichtung gültigen Landesbauordnung
und haben, soweit sie von heutigen Anforderungen abweichen,
Bestandsschutz.
die auf den Plänen dargestellten Ausstattungen und
Einrichtungsgegenstände sind nur exemplarisch und
werden nur geschuldet, sofern dies im Kaufvertrag bzw.
in dieser Baubeschreibung vereinbart ist. die tatsächliche
Anordnung richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten
und wird diesen Gegebenheiten nach Wahl
des Initiators angepasst.
sonderwünsche sind möglich, können aber nur berücksichtigt
werden, sofern der Bautenstand dies erlaubt
und die Bauausführung zeitlich und technisch dadurch
nicht beeinträchtigt wird. sonderwünsche können insbesondere
dann keine Berücksichtigung finden, wenn
sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern,
den Baufortschritt verzögern oder aber einen Eingriff
in das sondereigentum eines Miterwerbers bzw. in das
Gemeinschaftseigentum bedeuten würden. sollte hierfür
eine behördliche Genehmigung nötig sein, sind die
Kosten vom Käufer zu tragen.
umplanungswünsche in den Wohnungen können nur
dann berücksichtigt werden, wenn diese technisch ausführbar
sind und keine Änderungen/Eingriffe in die übrigen
Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum bewirken.
Eventuelle Planungskosten der zu beteiligenden
Planer sind vom Erwerber zu tragen. Bei den Arbeiten
im Altbaubereich ist zu berücksichtigen, dass altbautypische
unebenheiten bei Wänden, decken und Böden
bestehen können. diese unebenheiten wie zum Beispiel
ungerade Wände, Kappendecken und geneigte Böden
stellen keinen Baumangel dar.
Abweichungen sind zulässig, wenn diese aufgrund behördlicher
Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn
diese sich als technisch oder wirtschaftlich notwendig
erweisen und dem Erwerber zumutbar sind. Ferner
sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht
das sondereigentum des Käufers betreffen, zulässig,
soweit diese nicht vertragsgemäßen Gebrauch des Ge-
70
meinschaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen.
die Abweichungen dürfen die Güte, den Wert und die
Gebrauchsfähigkeit nicht mindern. Es können auch umweltverträglich
besser zu bewertende Lösungen zur
Ausführung kommen, deren Verwendung an sich eine
Höherwertigkeit darstellt. Zeichnerische darstellungen
in den Architektenplänen wie eventuelle Möblierung,
Bepflanzung, Geräte und sonstige Gestaltung sind
nicht Gegenstand der Bauausführung, sondern Gestaltungsvorschläge.
Für sämtliche Bestandsbauteile und
Konstruktionen gilt ausdrücklich Bestandsschutz, das
heißt, es gelten die Vorschriften, Gesetze, Normen und
technischen Maßgaben, die zum Errichtungszeitraum
der Gebäude baurechtlich zulässig und somit allgemein
anerkannt waren. dies betrifft insbesondere den schall-,
Brand- und Wärmeschutz, es sei denn, im Einzelfall ist in
vorstehender Beschreibung etwas anderes festgelegt.
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass es sich um
eine sanierung und umnutzung „im Bestand“ handelt.
das heißt, dass nicht alle heutigen Anforderungen, vor
allem die an den schallschutz, erfüllt werden können.
die in der Altbausubstanz vorhandenen schalltechnischen
Werte werden nicht in jedem Fall verbessert werden
können. das gilt auch für die neu einzubauenden
decken und Trennwände.
1 ANGABEN zUM GEBäUdETyp
die Gebäude der ehemaligen sternecker Brauerei stellen
ein unter denkmalschutz stehendes Gebäudeensemble
dar, welches aus mehreren Gebäudeteilen mit unterschiedlicher
Entstehungszeit besteht. das im Bezirk Pankow
/ Ortsteil Weißensee gelegene Grundstück wurde
1885 vom Brauer Rudolf sternecker erworben und im
selben Jahr das Brauereigebäude „Zum sternecker“ mit
Produktionshallen errichtet. die Brauerei wurde mehrfach
erweitert, bis 1922 die Bierproduktion eingestellt
wurde. Von 1922 -1925 wurden die Gebäude zur Margarineherstellung
genutzt. Hierfür wurde der als nördlicher
Gebäudeabschluss vorhandene Anlieferschuppen
durch einen Massivbau ersetzt. Ab 1925 übernahm der
schlachtverarbeitungsbetrieb „Rudolf Koschwitz“ die
Gebäude. Während dieser Zeit erfolgten kleinere An-
und umbauten und die Errichtung des Treppenturmes
am ehemaligen sudhaus. Ab 1983 wurde der Brauereikomplex
zuerst durch den „VEB Energiekombinat Berlin“
später dann durch die“ Berliner Erdgas AG“ zu Bürozwecken
übernommen.
derzeit ist der Gebäudekomplex aus der Nutzung gefallen
und befindet sich in einem ruinösen Zustand. die
aus unterschiedlichen, historischen Nutzungsanforderungen
resultierende heterogene Gebäudestruktur bildet
den patchworkartigen Bestand, den es zu einer neu

nutzbaren architektonischen Einheit zu formen gilt. das
vorliegende Konzept sieht eine Neuordnung des heterogenen
Gebäudekomplexes und der bestehenden Räume
vor. Moderne und historische Elemente werden zu
einer Einheit überführt und gleichzeitig wird eine klare
Ablesbarkeit zwischen beiden Zeitschichten erzeugt.
die entstehende Reibung zwischen historischem Bestand
und klarer, moderner Architektur ergibt einzigartige
und markante Räume zum Wohnen und Leben, die
in dieser Form seltenheitswert besitzen. das neue Nutzungskonzept
sieht eine umnutzung der ehem. Brauerei
in mehrere Wohngebäude mit Tiefgarage vor. Einzelne
eingeschossige Anbauten und das Treppenhaus am BT1
werden abgebrochen und so die bedeutsameren Bauten
hervorgehoben. Insgesamt gliedert sich das Areal in
vier oberirdische Bauteile, von denen die Bauteile 2 bis 4
durch ein gemeinsames Kellergeschoss verbunden sind.
BAuTEIL 1 – dAs sudHAus
Bauteil Eins besteht aus dem ehem. sudhaus der sternecker
Brauerei. Es wurde 1885 errichtet und war ursprünglich
über das Kesselhaus und einen Maschinenraum
mit den restlichen Bauteilen verbunden. 1924-26
wurden auf der Ost- und Nordseite des Gebäudes eingeschossige
Anbauten errichtet und die Baulücke zum
BT2 durch einen 2-geschossigen Anbau und einen Treppenturm
geschlossen. das Gebäude wird zu Wohnzwecken
umgenutzt und über das bauzeitliche Treppenhaus
erschlossen. die Anbauten auf der Ost- und Nordseite
aus den Jahren 1924-26 werden zurückgebaut, so dass
ein solitär entsteht. In der zweigeschossigen Halle des
ehem. sudraumes wird eine neue Geschossdecke eingebaut.
Bestehende Holzbalkendecken werden wenn
möglich erhalten. die Kappendecke über dem ehem.
sudhaus bleibt bestehen, der dachstuhl wird durch eine
neue dachkonstruktion ersetzt. die bestehenden Fensteröffnungen
werden erhalten bzw. auf ihre ursprüngliche
Größe zurückgebaut. Es werden neue Öffnungen
ergänzt und bestehende Toröffnungen geschlossen.
BAuTEIL 2 – dIE BÖTTCHEREI
Bauteil Zwei besteht aus der ehem. Böttcherei der sternecker
Brauerei. Es wurde 1885 errichtet und 1911-1912
in mehreren Bauphasen auf der Ostseite erweitert und
aufgestockt. das Gebäude wird zu Wohnzwecken umgenutzt.
Ein Gebäudeteil wird zur besseren Belichtung der
großen Gebäudetiefen abgebrochen, so dass ein Atrium
zwischen den Bauteilen 2 und 3 entsteht. die Bestandswand
zum Atrium wird als neue Außenwand ertüchtigt.
das Gebäude erhält umlaufend eine Attika auf der Höhe
der Bestandswand der Ostseite. die decken- und dachkonstruktionen
aus Holz werden rückgebaut und durch
massive Konstruktionen ersetzt.
BAuBEsCHREIBuNG
BAuTEIL 3 – dAs KüHLHAus
Bauteil drei besteht aus dem ehemaligen Kühlhaus mit
Gärkeller der Brauerei, in dem unter anderem auch ein
Fass- und späneboden und ein Aufzug zum Kellergeschoss
untergebracht waren. Es wurde 1885 errichtet
und wie BT2 von 1911-1912 in mehreren Bauphasen auf
der Ostseite erweitert und aufgestockt. 1922 wurde auf
der Westseite ein weiterer Aufzug eingebaut und die
Westfassade aufgestockt und neu gegliedert. das Gebäude
wird zu Wohnzwecken um- genutzt und über 2
neue Treppenhäuser erschlossen. die dachkonstruktion
aus Holz wird zurückgebaut und durch eine massive
Konstruktion ersetzt. die Kappendecken bleiben größtenteils
erhalten. das Gebäude erhält ein Penthaus als
Leichtbaukonstruktion in Anlehnung an die historischen
vorhandenen dachaufbauten. die Bestandswände zu
den Innenhöfen werden als neue Außenwände ertüchtigt
und mit großen Fenstern versehen. Neben der Bestandsfassade
werden die mittleren Wandbereiche mit
einer neuen hellen Fassadenoberflächen versehen.
BAuTEIL 4 – dER sPEICHER
Bauteil Vier besteht aus dem ehem. speicher der sternecker
Brauerei, der ursprünglich als eingeschossige
Holzkonstruktion den Lagerplatz überdachte. Er wurde
1888 im Zuge der Erweiterung des Kellergeschosses in
nördlicher Richtung als Erweiterung von Bauteil 3 errichtet.
1922 wurde der Lagerschuppen durch einen
2-geschossigen Massivbau ersetzt. das Gebäude wird
zu Wohnzwecken umgenutzt und über 2 neue Treppenhäuser
erschlossen. Ein Gebäudeteil wird zur besseren
Belichtung der großen Gebäudetiefen abgebrochen, so
dass ein zweites Atrium zwischen den Bauteilen 3 und 4
entsteht. die Kappendecke über dem Erdgeschoss bleibt
erhalten, die dachkonstruktion aus Holz wird zurückgebaut
und durch eine massive Konstruktion ersetzt. das
Gebäude erhält ein Penthaus als Leichtbaukonstruktion
in Anlehnung an die historischen vorhandenen dachaufbauten.
die Bestandswand zum neuen Innenhof wird
als neue Außenwand ertüchtigt. Neben der Bestandsklinkerfassade
werden die mittleren Wandbereiche mit
einer neuen hellen Fassadenoberfläche versehen.
BAuTEIL 5 – dER TIEFKELLER
die Bauteile zwei, drei und vier stehen auf dem Tiefkeller.
der Tiefkeller besteht aus 7 ca. 5,50m hohen, mit Gewölbedecken
überspannten, Räumen, welche der sternecker
Brauerei als Lagerkeller dienten. Westlich an diese
Räume schließt sich der ehemals 14,50m hohe Eiskeller
an, der durch den umbau von BT3 1922 auf eine Höhe
von ca. 5,50m verkleinert wurde. Östlich befindet sich
der 2-geschossige Vorkeller. 1885 wurde der Keller mit
6 Lagerräumen zusammen mit den Bauteilen zwei und
drei errichtet und 1888 um 3 Lagerräume zusammen mit
71

BAuBEsCHREIBuNG
Bauteil 4 erweitert. das Kellergeschoss wird im Bereich
der Gewölbekeller und des ehem. Eiskellers zu einer Tiefgarage
mit 26 stellplätzen, sowie im Bereich des 2-geschossigen
Vorkellers zu Abstellräumen für die Mieter
und zu Technikräumen umgenutzt. die Tiefgarage ist
eine Mittelgarage nach M-GarVO.
TORHÄusER/NEBENGEBÄudE
die eingeschossigen Torhäuser an der Berliner Allee
wurden 1924 errichtet. Im nördlichen Torhaus 2, dem
ehem. Kohlebunker, befindet sich derzeit eine Trafostation.
das südliche Torhaus 1 diente ursprünglich als Pförtnerhaus
und wird nun für einen Hausanschlussraum
und als Müllraum umgenutzt. das sich an der nördlichen
Grundstücksgrenze befindliche Nebengebäude wurde
1985 errichtet.
2 fläcHENBErEcHNUNGEN
Nutzflächenberechnung gem. WoFlV vom 01.01.2004 –
nach umbau. Abweichend von dieser Verordnung wurden
die Flächen der Terrassen und Balkone mit 50 % der
tatsächlichen Fläche in die Wohnflächenberechnung der
jeweiligen Lofts miteinbezogen.
3 BEsTANdsGUTAcHTEN
An den betroffenen Teilbereichen der Außenwände werden
im Rahmen der untersuchung die Wandoberflächen
hinsichtlich des Vorhandenseins von Horizontalsperren
in der Außenwand untersucht (partielle Putzentfernung,
Freikratzen der Mörtelfugen).
Im Ergebnis der untersuchungen wird ein Bericht zur Bewertung
der Ergebnisse der Ortsuntersuchung erstellt
und sich daraus ableitende sanierungsempfehlungen
ausgesprochen.
4 GUTAcHTEN dUrcH
sAcHVErsTäNdIGE UNd sTATIkEr
Für die neu zu errichtenden staffelgeschosse werden
Nachweise über die standsicherheit einschließlich Feuerwiderstand
der tragenden Bauteile sowie Nachweise
von schall-, Wärme-, und vorbeugendem Brandschutz
durch sachverständige und einen statiker durchgeführt.
diese Nachweise einschließlich der Bauvorlagen des Architekten
werden durch die Prüfingenieure Tragwerk,
Brandschutz und durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
(ÖBVI) auf die bauordnungs- und
planungsrechtliche Zulässigkeit geprüft. Änderungen,
die aus den Auflagen der Prüfingenieure und der ÖBVI
resultieren, bleiben ausdrücklich vorbehalten. Vom EG
bis zum letzten tragenden Bestandsbauteil besteht Be-
72
standsschutz. In wieweit neue Bauteile, die im Bereich
mit Bestandschutz eingebaut werden, aktuellen baurechtlichen
Anforderungen gerecht werden müssen, obliegt
der Prüffreigabe der Prüfingenieure.
5 WärMEscHUTzNAcHWEIs
die Bauausführungen erfolgen, soweit dies möglich ist,
nach den gültigen dIN-Vorschriften sowie in den neu
zu errichtenden staffelgeschossen nach der Energieeinsparverordnung
2009. Vom Erdgeschoss bis zum letzten
tragenden Bestandsbauteil besteht Bestandsschutz.
der Einbau der neuen Fenster, sowie die decke zu den
Kellerräumen werden ebenfalls nach den Vorgaben der
ENEV 2009 ausgeführt.
Ob bestehende Fenster zu erhalten sind oder ersetzt
werden dürfen, entscheidet die denkmalschutzbehörde.
Beim Baudenkmal wird von der Möglichkeit Gebrauch
gemacht, die Energieeinsparverordnung nicht
anzuwenden bzw. von den Anforderungen dieser Verordnung
abzuweichen.
6 BAUBEGlEITENdEs
QUAlITäTscONTrOllING dUrcH TÜV
der TüV wird das Bauvorhaben stichprobenartig auf
die Konformität der Bauausführung mit den genannten
Plänen bzw. unterlagen und mit den aufgeführten
technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen)
überprüfen. dazu finden während der Bauausführung
Baustellenbegehungen durch sachverständige in Abstimmung
mit dem Auftraggeber gemäß dem Begehungsplan
statt.
Nach jeder Begehung wird vom TüV ein schriftlicher
Bericht erstellt; er enthält die gutachterlichen Feststellungen.
Wichtige details werden erforderlichenfalls fotografisch
dokumentiert.
die Baustellenbegehungen werden in der Regel von
Fachingenieuren der Bautechnik durchgeführt; für die
Begutachtung haustechnischer Gewerke werden auch
Fachingenieure der Elektrotechnik oder der Versorgungstechnik
hinzugezogen.
7 BAUBEGlEITUNG / ABNAHME
die TüV süd Industrie service GmbH wird die Bautenstände
nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
feststellen und die rechtsgeschäftliche Abnahme des
Gemeinschaftseigentums vornehmen. Optional und gegen
Aufpreis kann jeder Erwerber sein sondereigentum
durch die TüV süd Industrie service GmbH abnehmen
lassen.

B TEcHNIscHE ANGABEN
1 HAUsANscHlÜssE
GAsVERsORGuNG
die Gasversorgung für die Beheizung und die Warmwasserbereitung
für das gesamte Areal erfolgt über einen
vorhandenen Gas-Hausanschluss auf dem Grundstück.
WAssERVERsORGuNG
die Trinkwasserversorgung für das Grundstück erfolgt
über einen Trinkwasseranschluss im rechten Torhaus. das
Trinkwassernetz für die Gebäude wird ab diesem Punkt
komplett neu errichtet. das zentral erzeugte Warmwasser
wird über Warmwasser- und Zirkulationsleitungen
verteilt. die Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser bestehen
aus dIN-zugelassenen Materialien. Jeder strang
erhält im Kellergeschoss/ bzw. im Erdgeschoss eine Absperreinrichtung
mit Entleerung.
Jede Wohnung erhält unterputzwasserzähler und unterputzabsperrventile
bzw. Aufputzarmaturen hinter
einer Revisionsklappe für Kalt- und Warmwasser in Bad
und/oder Küche. durch die großflächige Aufteilung der
Wohnungen sind ggf. mehrere Zähleinrichtungen je
Wohnung möglich (alle Zähler werden Namens und im
Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft durch
den zukünftigen Verwalter angemietet).
REGENWAssER
die Regenwasserleitungen für die Häuser werden komplett
neu errichtet und der öffentlichen Kanalisation zugeführt.
Eine Versickerung ist auf Grund der hohen Versiegelung
des Grundstückes nur eingeschränkt möglich.
der Regenwasser-Hausanschluss befindet sich im Bereich
der künftigen Grundstückseinfahrt.
ABWAssER
das komplette Abwassernetz in den Häusern wird neu
errichtet und über den im Bereich der Torhäuser liegenden
schmutzwasser-Hausanschluss an die öffentliche
Kanalisation angeschlossen.
sTROM/ TELEFON
die Gebäude werden an das Niederspannungsnetz
eingebunden. der Elektrohausanschluss wie auch der
Anschluss der Telekom werden neu hergestellt. der
Hausanschlussraum (HA-Raum) befindet sich im Kellergeschoss.
die Leitungsführung vom HA-Raum in die
Wohnungen erfolgt in der Regel im Kellerbereich auf
Putz, im Treppenhaus und in den Wohnungen unter Putz
(in den Bereichen von sichtmauerwerk werden die Elektroleitungen
in Leerrohren geführt).
2 HEIzUNG
BAuBEsCHREIBuNG
die Beheizung sowie die Warmwasserbereitung sämtlicher
Häuser auf dem Gesamtareal der ehemaligen sternecker
Brauerei wird über einen Gas-Heizkessel realisiert,
der im Kellergeschoss installiert wird. die Größe des Kessels
wird mittels Heizlastberechnung nach dIN EN 12831
ausgelegt. die Herstellung eines neuen Heizungsaufstellraumes
in den erforderlichen Abmessungen erfolgt
nach Berechnung der Heizlast. die Heizungsanlage
wird witterungsgeführt geregelt. Bestandteil der Heizungsanlage
ist die Warmwasserbereitung mit Wärmetauscher,
einschließlich Zirkulation. die steigleitungen
werden, wenn möglich, in Installationsschächten verlegt
und isoliert. In jeder Wohnung ist ein Wärmemengenzähler
vorgesehen. die Verteilungsleitungen werden im
Fußbodenaufbau verlegt, sonst offen oder unter Putz.
HEIZKÖRPER/ HEIZFLÄCHEN
In der Regel werden die Wohnungen mit einer Fußbodenheizung
und einer steuerung über Raumthermostate
ausgestattet. In Ausnahmefällen (z.B. bei altbaubedingte
Höhensprünge oder geringe Bodenaufbauten,
Räume mit größerem Wärmebedarf) werden Röhrenradiatoren
mit eingebauter Ventilgarnitur entsprechend
der Heizlastberechnung eingesetzt. In den Bädern werden
Handtuchheizkörper installiert. Alle Heizkörper
werden mit Thermostatventilen ausgestattet. die Treppenhäuser
erhalten Röhrenradiatoren in erforderlichem
umfang.
3 sANITär
TRINKWAssERLEITuNGEN
die Trinkwasserleitungen (kalt und warm) werden in
Edelstahl oder Kunststoff (nach dIN-zugelassene Materialien)
verlegt und gemäß EnEV gedämmt. die dimensionierung
erfolgt gemäß dIN.
REGENWAssER
die außenliegenden Regenwasserrohre für die Balkon-
und Terrassenentwässerung werden in Titanzinkblech
ausgeführt. die dachentwässerung wird an die Grund-
und sammelleitungen angeschlossen; die teilweise
innenliegenden Regenfallrohre werden aus schallgedämmtem
Kunststoffrohr oder aus gusseisernem Rohr
hergestellt und bei Notwendigkeit gegen schwitzwasser
isoliert.
ABWAssERLEITuNGEN
die Abwasserleitungen werden in schallgedämmten
Kunststoffrohr oder gusseisernem Rohr in den Fallsträngen
ausgeführt. die Anbindung der Objekte in der
Wohneinheit bis zum schacht erfolgt in schallgedämm-
73

BAuBEsCHREIBuNG
tem Kunststoffrohr. Objekt- oder auch Fußbodeneinläufe,
die unter der Rückstauebene liegen (z.B. Keller), werden
über eine Hebeanlage entwässert.
sANITÄROBJEKTE/ARMATuREN
Alle Einrichtungsgegenstände der Bäder und WC-
Räume, wie sanitärkeramik und Garnituren werden mit
nachfolgenden hochwertigen Fabrikaten ausgeführt:
· Handwaschbecken Fabrikat duravit, serie starck III,
Einhebelmischbatterie Fabrikat Hans Grohe, serie
Axor uno².
· Waschbecken aus weißem Kristallporzellan.
Fabrikat duravit serie stark III, verchromte
Einhebelmischbatterie Fabrikat Hans Grohe, serie
Axor uno² mit hohem schwenkauslauf.
· Wandhängendes WC-Flachspülbecken aus weißem
Kristallporzellan, Fabrikat duravit, serie starck III dazu
passend WC-Kunststoffsitz mit Edelstahlscharnieren
und WC-spülkastenbetätigungsplatte aus Edelstahl.
· Badewanne (nicht in allen Wohnungen): aus
emailliertem stahlblech, Fabrikat Kaldewei, serie
saniform Plus mit Poresta-Wannenkörper oder
Füssen, Wannenfüll- und Brausearmatur, unterputz
komplett inkl. Wandhalter, Brauseschlauch und
Brausekopf, Fabrikat Hans Grohe, serie Axor uno².
· Waschmaschinenanschluss Armatur verchromt.
· duschwanne Fabrikat Bette mit der Abmessung
90x90 cm, mit Brausearmatur unterputz, Fabrikat
Hans Grohe, serie Axor uno², verchromte stange,
Handbrause Axor uno² mit Brauseschlauch.
Alle duschen erhalten eine entsprechende
duschabtrennung (Fabrikat scanbad, Modell
Hanna bei Eckverglasung und Modell Minna bei
Frontverglasung).
die prospektierte Lösung der Bäder stellt lediglich
einen Vorschlag dar. Entsprechend der dIN-Normen
und unter Berücksichtigung der Örtlichkeiten sind die
Abstandsflächen der Objekte untereinander einzuhalten.
LüFTuNG dER INNENLIEGENdEN BÄdER/ WC-RÄuME
die Lüftung der innenliegenden Bäder erfolgt über mechanische
Abluftventilatoren, wobei das Einschalten
der Lüftung über den Lichtschalter des jeweiligen Bades
erfolgt. Zusätzlich sind die Ventilatoren mit einem
Feuchtesensor ausgestattet, der die Geräte bei Erreichen
der eingestellten Luftfeuchtigkeitswerte automatisch
ein- und wieder ausschaltet. die erforderliche Nachströmung
der Luft erfolgt über Öffnungen in den Türen der
Bäder sowie über Nachströmelemente innerhalb der
Fensterelemente.
74
4 ElEkTrO
In sämtlichen Gebäudeteilen wird die Elektroinstallation
neu errichtet. die Verlegung erfolgt in den Wohnungen
und im Treppenhaus, wenn möglich, unter Putz, im
Kellerbereich auf Putz bzw. im Leerrohr. die Installation
erfolgt gemäß geltenden VdE-Bestimmungen, der Ausstattungsstandard
richtet sich jedoch entgegen der dIN
18015 nach der Ausstattungsliste und nach den örtlichen
Gegebenheiten. der Hausanschluss und die zentralen
Zählerplätze für jedes Gebäude werden in separaten
Technikräumen im Kellergeschoss, bzw. im Erdgeschoss
von Bauteil 1 untergebracht. die Kabelverbindungen erfolgen
im Erdreich.
Alle innenliegenden Bäder und Küchen mit abgehangenen
decken erhalten an der decke downlights (Ausstattung
erfolgt gemäß Tabelle, siehe Anlage sowie der
Raumgeometrie). Wird in der oben genannten Ausstattungsliste
(siehe Anlage) eine bestimmte Anzahl
steckdosen genannt, so werden Mehrfachsteckdosen
mit der darin enthaltenen Anzahl von Einzelsteckdosen
gezählt (betrifft jedoch nicht die dreifachsteckdose an
Radio-/ Fernsehanschlüssen sowie die doppelsteckdose
am Telefonanschluss). Für die schalter- und steckdosen
kommt das Programm GIRA s55 zur Ausführung.
ANFORdERuNG AN dIE AussTATTuNG
KELLERBEREICH, TREPPENHAus, AussENANLAGE.
die Kellergänge, Kellerräume und Technikräume im
Erdgeschoss erhalten eine neue Beleuchtung und soweit
erforderlich steckdosen (Technikräume, etc.). die
einzelnen Kellerabteile erhalten eine Lichtquelle (Pressovalleuchte)
sowie eine steckdose, die auf den Wohnungszähler
geschaltet werden. Balkone und Terrassen
erhalten eine steckdose und eine Außenleuchte.
Treppenhäuser werden mit Beleuchtungskörpern,
passend zum Industriecharakter des Gebäudes, ausgestattet.
die Treppenhausbeleuchtung wird über ein
Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung geregelt. die
Etagen erhalten jeweils Leuchten, darüber hinaus der
Kellerzugang und der Eingangsbereich. An zugänglicher
stelle in den Treppenhäusern werden abschaltbare
steckdosen für Reinigungszwecke vorgesehen.
die Gebäude erhalten keine Blitzschutzanlage.
sCHWACHsTROM/KLINGELANLAGE
Alle Eingangsbereiche erhalten eine zentrale Klingelanlage
mit Gegensprechstelle/ Videoporter zu den einzelnen
Wohnungen. Tür-Ruf-Gegensprechanlage mit Türöffner,
Wohnsprechstelle, Videoporter in jeder Wohnung
mit Rufunterscheidung zwischen dem Eingang an der

straßenfront und der Wohnungseingangstür. Maisonetten
erhalten je Wohnebene eine sprechstelle.
INFRAsTRuKTuR FüR TELEKOMMuNIKATION
die Verkabelung für Telefon erfolgt unter Putz und falls
sinnvoll in Leerrohren. die Anlagen werden bis zur jeweiligen
Telefondose in den Wohneinheiten aufgebaut und
angeschlossen.
KABELANsCHLuss/ ANTENNE
die Verkabelung für das BK-Netz erfolgt unter Putz und
falls sinnvoll in Leerrohren. das Gebäude wird mit einer
neuen Kabelfernsehempfangsanlage ausgestattet, die
an das Kabelnetz angeschlossen ist. die signallieferung
erfolgt über einen externen serviceanbieter. die detaillierte
Leistungsabgrenzung erfolgt in Abstimmung mit
dem Kabelnetzbetreiber.
c BAUWErk
die äußere Hülle wie dach und Fassade unterliegt den
Auflagen der denkmalschutzbehörde und muss abgestimmt
und eingehalten werden.
1 dAcH
ANGABEN ZuR dACHFORM
die bauzeitliche dacheindeckung wird erhalten oder
analog ersetzt. der alte dachstuhl wird entsprechend
der bauphysikalischen Anforderungen umgebaut oder
ersetzt. der Flachdachbereich erhält eine Abdichtung
nach Norm bzw. Flachdachrichtlinie mit extensiver Begrünung.
dACHAusBAu
die dachinnenverkleidung erfolgt mit Gipskarton und
mit abgehängten Gipskartondecken.
RINNEN uNd FALLROHRE
die Regenentwässerung erfolgt teilweise innen. sofern
die Entwässerung außengeführt wird, werden neue
Rinnen und Fallrohre aus Titanzinkblech gefertigt, montiert
und die Einläufe erhalten eine Begleitheizung. die
neuen Attikaabdeckungen werden in Abstimmung mit
der denkmalpflege ausgeführt. die bestehenden Brandwandabdeckungen
aus dachziegeln oder Klinkern werden
erhalten und ergänzt. Neue Blechabdeckungen
müssen mit der denkmalpflege abgestimmt sein.
2 fAssAdE
die bestehende Gebäudehülle wird baustilgerecht instand
gesetzt. die Klinker werden gereinigt und dort, wo
mehr als ca. 50 % der Fläche eines steines beschädigt
BAuBEsCHREIBuNG
ist, wird der stein ausgetauscht. die Materialstruktur
wird bei einem steinaustausch weitestgehend erhalten.
Fugen werden, soweit erforderlich, ausgekratzt und neu
verfugt. Bauzeitliche Fassadenelemente, wie Gesimsbänder,
Läuferschichten etc. werden instand gesetzt.
Nutzungsspuren, die die Gebrauchsfähigkeit nicht einschränken,
werden bewusst in Kauf genommen. die Fassade
soll in ihrem Charakter erhalten werden.
In Bereichen, wo die Fassade weitestgehend und großflächig
zerstört ist, obliegt es der Entscheidung der denkmalschutzbehörde,
wie mit diesen sichtbaren Wunden
als Zeitzeugen umzugehen ist. der durch den Abbruch
von Gebäudeteilen entstehende optische Bruch wird
durch den Wechsel der Bestandsfassaden in Klinker mit
geputzten oder verkleideten Fassadenbereich deutlich.
die differenzierung der Oberflächentextur wird durch
den roten Farbton in der Außenwirkung ausgeglichen
und in den Atrien durch einen hellen Farbton kontrastiert.
Außenfensterbänke und Gesimsabdeckungen aus Klinker
bzw. Bieberschwanzziegeln werden soweit als möglich
materialgerecht erhalten oder durch neue ersetzt.
Aufgrund der Vorgaben durch die denkmalpflege erfolgt
keine Blechabdeckung bei bauzeitlicher Ausprägung.
Neue Außenwände werden nach den bauphysikalischen
und statischen Anforderungen ausgeführt und
erhalten eine Oberfläche mit Farbanstrich. Textur und
Farbton gemäß Auflagen der denkmalschutzbehörde.
FENsTER
die Fenster werden durch neue Holzisolierglasfenster ersetzt,
die dem Charakter des Hauses möglichst komplett
angepasst sind. die Fenster in den neuen Außenwänden
sind Holzisolierglasfenster und werden nach Farbvorgabe
der denkmalpflege ausgeführt.
Es kommt eine Isolierverglasung als Wärme- und schallschutzverglasung
nach dIN der schallschutzklasse 3 zum
Einsatz. die straßenseitig zur Berliner Allee gelegenen
Räume erhalten Fenster, der schallschutzklasse 4. die
Holzfenster erhalten eine Innenfensterbank in Holz, passend
zu den Fenstern lackiert. die Fenster - und Türgriffe
werden in HOPPE Programm Amsterdam ausgeführt.
Im Erdgeschoss erhalten neue Fensteröffnungen Rollläden.
Bei den bauzeitlichen Öffnungen sind Rollläden
nicht möglich. In den Obergeschossen erhalten neue
Fensteröffnungen Rolllädenkästen (nur bei stehenden
Fenstern). In den Penthousewohnungen wird ein Elektroanschluss
vorgerüstet. dachflächenfenster erhalten
ebenfalls die elektrische Vorrüstung für eine Verschattung
(bei stehenden Fenstern).
75

BAuBEsCHREIBuNG
TREPPENHAusEINGANGsTüREN
In den Hauseingängen werden Haustüren eingebaut,
bzw. ersetzt als Holz-Türanlage in Klimaklasse 4. die Türen
erhalten ein sicherheitsschloss, ein Trittblech und
einen elektrischen Türöffner. die Gegensprechanlagen
und Klingelanlagen können in den Türanlagen, bzw. angrenzenden
Fassadenflächen angebracht werden.
3 BAlkONE
die neuen Balkone werden als feuerverzinkte und farbbeschichtete
stahlkonstruktion ausgeführt, der Balkonbelag
aus Mineralitplatten hergestellt. die Balkon- und
Terrassenentwässerung wird als systemlösung im system
LORO ausgeführt.
TERRAssEN/dACHTERRAssEN
die dachterrassen erhalten eine fachgerechte Abdichtung
zum darunter liegenden Geschoss und einen Belag
mit dem Fabrikat Megawood. In Brandüberschlagsbereichen
wird als Belag Kies ausgeführt. die Flachdachflächen
neben dachterrassen erhalten eine extensive
dachbegrünung.
das Brüstungsgeländer wird als verzinktes und pulverbeschichtetes
(Farbe dB 703) stabstahlgeländer ausgebildet.
Weiterhin erhält jede Terrasse und dachterrasse
einen frostsicheren Außenwasserhahn. die dachterrassen
erhalten einen Holzbelag (Bankirai). der Belag der
Erdgeschossterrassen wird in Abstimmung mit der
denkmalschutzbehörde und dem Landschaftsarchitekten
festgelegt.
4 TrEppENHAUs
die Treppenhäuser werden entsprechend dem bestehenden
Fabrikcharakter hergestellt. Tritt- und setzstufen
und Handläufe werden aus nichtbrennbaren Materialien
hergestellt. Im Hauseingangsbereich kommt ein eingelassener
Fußabtreter zur Ausführung. die Treppenhäuser
erhalten, sofern baurechtlich erforderlich, Rauchabzugs-
oder Rauchdruckanlagen.
WOHNuNGsEINGANGsTüREN
die Wohnungseingangstüren erfüllen folgende Anforderungen:
Klimakategorie III, Beanspruchungsgruppe s
(Klasse 3), Tür Blatt 42mm, dreiseitig gefalzt, seitlich mit
zusätzlichem stabilisator, spezial-schalldämmeinlage,
beidseitige deckplatte als doppelte Holzfaserhartplatte
mit vollflächiger ALu-Einlage, absenkbare Bodendichtung,
2 Edelstahlbänder, 3-fach Bolzen Verriegelung,
nachgewiesener schalldämmwert gemäß dIN 4109 von
RW ≥ 37 dB im eingebauten Zustand. die Ausstattung
der Türen umfasst einen Weitwinkelspion und eine drücker-Garnitur
einschließlich schloss und Profilzylinder.
76
die Gestaltung des Türblatts und der Zarge, die Auswahl
der Beschläge sowie die Farbkonzeption unterliegen
den Vorgaben der denkmalschutzbehörde. die Anforderungen
seitens des Brandschutzes werden erfüllt.
dies bedingt in der Regel die Ausführung als dicht- und
selbstschließende Tür.
sCHLIEssANLAGE dER WOHNuNGsEINGANGsTüR
Zentralschließanlage mit sicherungskarte. Haus-, Keller-
und Wohnungseingangstür gleichschließend.
5 kEllErBErEIcH
Jeder Wohnung wird ein separater Abstellraum zugewiesen.
der Kellerbereich wird mit Abstellräumen sowie
Technik- und Versorgungsräumen versehen. Im Kellergeschoss
und den darunter liegenden Geschossen wird
das Mauerwerk durch entsprechende sondierungen eines
sachverständigen untersucht. Festgestellte schäden
werden fachgerecht entsprechend sachverständigenempfehlung
behoben.
KELLERABTRENNuNG
die vorhandenen Kellerräume werden mittels stahlmaschengitterelementen
voneinander abgetrennt und
erhalten ein gleich schließendes schloss, wie die Wohnungseingangstüren.
Jede Kellerbox erhält eine steckdose
und eine Lichtquelle, die an den stromzähler der
jeweiligen Wohnung angeschlossen ist.
KELLERFussBOdEN
der im Kellerbereich befindliche Fußboden wird komplett
überarbeitet und ggf. ein neuer Betonestrich eingebaut.
ERdBERüHRTE AussENWÄNdE, INNENWÄNdE
IM NICHT uNTERKELLERTEN BEREICH
die erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen werden
entsprechend den sanierungsempfehlungen aus dem
Bestandsgutachten ausgeführt. sollte es sich bei der
Kelleranlage um einen bauzeitlich nicht abgedichteten
Tiefkeller handeln, bestehen Abhängigkeiten von Tragfähigkeit
und Feuchtegehalt der Bestandgewölbe, in die
nur bedingt eingegriffen werden kann. das kann dazu
führen, dass eine vertikale Abdichtung der Kelleraußenwände
ausgeschlossen wird und ab OK-Erdgeschoss
horizontal abgedichtet wird. Hierzu soll das Gutachten
entsprechende Empfehlungen geben.
6 WOHNUNGEN
WÄNdE uNd dECKEN (KONsTRuKTION)
Alle tragenden Konstruktionen werden auf ihre Funktionstüchtigkeit
geprüft. Tragende Bauteile bzw. Wände

leiben in der Regel erhalten, das statische system wird
im Wesentlichen nicht verändert. Neue Träger, decken
und unterzüge werden statisch bemessen. Tragende
Wände bestehen aus Mauerwerk, nichttragende Wände
aus Mauerwerk oder Trockenbaukonstruktionen.
Neue Wohnungstrennwände werden, sofern es sich um
nichttragende Wände handelt, aus einer Gipskartondoppelständerkonstruktion
mit Mineralfasereinlage ausgeführt
(schallschutz nach dIN 4109). Neue, nicht tragende
Wohnungsinnenwände werden aus doppelt beplankten
Gipskartonständerwänden hergestellt, in Nassbereichen
in feuchtraumgeeigneter Ausführung. Alternativ
können alle nichttragenden Wände auch in fachgerechter
Weise in Mauerwerk ausgeführt werden.
Ziel ist es, bei neu einzubauenden Trennwänden heutige
Anforderungen an die Bauteile, vor allem die an den
schallschutz zu erfüllen. Es muss jedoch noch einmal
ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass es sich
um eine sanierung „im Bestand“ handelt. das heißt,
dass nicht alle heutigen Anforderungen, auch die an
den schallschutz, erfüllt werden können. das gilt unter
anderem für das Zusammenwirken von neuen und Bestandsbauteilen.
In den Küchen wird im Bereich von hängenden Einbauten
wie Küchenoberschränken bei Trockenbauwänden
eine durchgängige Verstärkung eingebaut.
Vorhandene decken werden nach Möglichkeit erhalten.
Es handelt es sich dabei um Massivdecken, die von stahlträgern
getragen sind und unterseitig verputzt wurden
oder im Bauteil 1 um Holzbalkendecken.
BOdENBELÄGE
die Fußböden der Wohnungen werden in allen Etagen
neu aufgebaut und bestehen aus schwimmendem Estrich
mit darunter liegender Trittschalldämmung oder
einem gleichwertigen Trittschallschutz mit – soweit erforderlich
– Höhenausgleich. In den Wohnräumen, der
Küche und im dielen-/ Flurbereich wird eine ca. 16mm
endbehandelte Eichendiele (16cm breit) natur, Verlegart
schiffboden, eingebaut.
Alle Böden erhalten einen neuen Aufbau mit schwimmenden
Estrichen und/oder sonstigen zusätzlichen
Maßnahmen zur Verbesserung des Luft- und Trittschallschutzes.
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass
es sich um eine sanierung „im Bestand“ handelt. Ziel ist
es, bei neu einzubauenden decken und Estrichen heutige
Anforderungen an die Bauteile, vor allem die an den
schallschutz zu erfüllen. Es muss jedoch noch einmal
ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass es sich
um eine sanierung „im Bestand“ handelt. das heißt,
BAuBEsCHREIBuNG
dass nicht alle heutigen Anforderungen, auch die an
den schallschutz, erfüllt werden können. das gilt unter
anderem für das Zusammenwirken von neuen und Bestandsbauteilen.
die Maßnahmen zur Trittschallverbesserung können zur
Folge haben, dass sich der neu hergestellte Fußboden
in einem definierten Toleranzbereich im Laufe der Zeit
setzt. Hierdurch kann es zur Fugenverbreiterung zwischen
Fußboden und Fußleiste kommen. Im Bedarfsfall
wird diese Fuge durch eine Viertelstableiste abgedeckt.
die Fliesung im Bad erfolgt auf einer Abdichtung (streichisolierung
mit dichtband in den Ixeln) im dünnbettverfahren.
WANdBELÄGE/ dECKENBELÄGE/ BEsCHICHTuNGEN
Neue Wände erhalten - sofern sie aus Mauerwerk sind
- einen einlagigen Gips- oder Kalk-Gips-Putz. die Nassräume
werden mit einem einlagigen Kalk-Zement-Putz
versehen.
BÄdER:
das Fliesenmaterial stammt aus dem Hause Villeroy &
Boch. Eingebaut werden Fliesen im Format 30x60cm
der serien „Five senses“, „sight“ und „Crossover“ sowie
das Format 10x30cm der serie „Pro Architektura“. die genaue
spezifikation der Wand- und Bodenfliesen für die
einzelnen Bäder sowie die Verlegung richtet sich nach
dem Fliesenplan des Architekten, der unter der Berücksichtigung
der unterschiedlichen baulichen situationen
für jedes Bad einzeln aufgestellt wird. Nicht geflieste
Wandbereiche werden in Wandglattputz ausgeführt
(weiß gestrichen oder hell getönt). die Eckschutzschienen
werden in farblicher Abstimmung zur jeweiligen
Fliesenserie ausgeführt.
WOHNuNGsINNENTüREN:
die glatten Zimmertüren werden als hochwertige oberflächenfertige
Weißlacktüren (z.B. Fabrikat WIRus, mit
stahlumfassungszargen, 2,25 m hoch) mit Anstrich in
Farbton dB 703 (aufgeraute Optik) ausgeführt. die Beschläge
werden aus Edelstahl, system Hoppe Amsterdam
ausgeführt. die Türen erhalten ein Bundbartschloss,
Bad/WC einen verriegelbaren Badbeschlag.
KüCHE:
Fliesenspiegel im Bereich der Arbeitsplatte, ca. 60 cm
hoch, Lage und Größe richten sich nach der vorgesehenen
Küche.
WOHNRAuM/dIELE/FLuR:
Altbauwände werden grundhaft gereinigt oder sandgestrahlt.
das freigelegte Mauerwerk wird anschließend
mit geeignetem Mörtel verfugt. sofern neue Wände
77

BAuBEsCHREIBuNG
erstellt werden und/oder diese mittels Trockenbau erstellt
werden, werden diese gespachtelt und gestrichen.
sollte das Bestandsmauerwerk optisch als sichtmauerwerk
nicht geeignet sein - z.B. schlechte Qualität der Bestandsziegel
- wird es geputzt, geglättet und weiß oder
hell getönt gestrichen.
dECKEN
In allen Räumen mit neu abgehängten decken oder neuen
stahlbetondecken werden diese geglättet und weiß
oder hell getönt gestrichen. Kappendecken werden wie
Altbauwände behandelt. die untersichten von Holzbalkendecken
werden hell getönt gestrichen.
d sONsTIGE AUssTATTUNG
KüCHEN
die Küchen erhalten eine auf den jeweiligen Küchengrundriss
angepasste Einbauküche mit unter- und zum
Teil Oberschränken, eine Kühl-Gefrierkombination,
Geschirrspülautomat, Elektroherd mit Backofen, Cerankochfeld
und umlufthaube. die Einbauküche ist
zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten und stellt keine
Wahlleistung dar.
BRIEFKAsTENANLAGE
Jede Wohnung erhält einen Briefkasten. die Lage und
Größe wird mit der unteren denkmalschutzbehörde abgestimmt.
AussENANLAGEN
die Außenanlagen werden nach der Planung des Landschaftsarchitekten
in Abstimmung mit der denkmalschutzbehörde
ausgeführt.
TIEFGARAGE
der vorhandene Keller wird zu einer Tiefgarage mit 26
stellplätzen umgebaut. die Arbeiten werden gemäß
statik ausgeführt. die decke in den Atrien ist als Flachdach
mit entsprechendem Gefälle auszuführen, abzudichten
und mit entsprechenden Fußbodeneinläufen
zu entwässern. die Abdichtung ist die Grundlage für die
Ausführung der Außenanlagen gemäß Außenanlagenplanung.
die Abdichtung ist bei den Wandanschlüssen
entsprechend über die geplanten Fertighöhen zu führen
und verdeckt mit Kappleisten zu befestigen. die Wandanschlüsse
der Abdichtung sind setzungssicher auszuführen.
Als Fußboden der Garage ist ein Verbundpflaster
auf entsprechendem unterbau auszuführen.
die Oberfläche neuer Betonwände und stützen erhält
einen Betonspachtel. Verbleibendes Mauerwerk
wird gesäubert, die Fugen ausgebessert. Neues Mauerwerk
wird im Verband ausgeführt und erhält einen
78
Fugenglattstrich. Beleuchtung, Beschriftung und Ausstattung
gemäß Garagenverordnung § 17 und Baugenehmigung,
Lüftung und Entrauchung gemäß sachverständigengutachten.
die Zufahrt erfolgt über ein Rolltor
in Pulverbeschichtung. der schließmechanismus des Tores
wird über schlüsselschalter an Ein- und Ausfahrt ausgelöst.
der schlüssel ist gleichschließend mit der Wohnungseingangstür.
die Ausfahrt im KG und die Einfahrt
am VH erhalten Rot-Grün-Ampeln mit entsprechenden
Meldern.
die Breite der Fahrgassen sowie die Breite und Tiefe der
stellplätze wird maßgeblich durch die stützweiten des
vorhandenen Tragsystems vorgegeben. dabei kann es
zu unterschreitungen der notwendigen Fahrgassenbreiten
kommen. Im Ausgleich wird dies mit der stellplatzbreite
kompensiert, was jedoch dazu führen kann, dass
das Ein- und Ausparken in mehreren Zügen erfolgen
muss.
ELEKTROAussTATTuNG dER
EINZELNEN WOHNuNGEN
Anforderungen für Ausstattungswert
Küche 10 2
Essplatz 5 1
Hausarbeitsraum 3 1
Bad 3 2
WC 2 2
Wohnzimmer 8 2 1 1
Zimmer 6 1 1 1
Gerätestromkreise
steckdose
Leuchtenauslass
stromkreisverteiler dreireihig
Fernmeldedose
Antennensteckdose
Geschirrspülmaschine, Einbauherd,
Waschmaschine, Wäschetrockner, Mikrowelle

Baubegleitende Qualitätskontrolle durch den TÜV
TüV ZERTIFIKAT
Mit der TÜV sÜd Industrie service GmbH wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde Baubegleitung
vereinbart und in Auftrag gegeben.
lm Rahmen dieser baubegleitenden Qualitätssicherung begehen Mitarbeiter des TüV turnusgemäß die Baustelle,
um auftretende Mängel rechtzeitig zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen. Vorgesehen sind 8 bis 10 Baustellenbesuche.
Ferner begleitet die TüV süd Industrie service GmbH den Auftraggeber bei der schlussabnahme und erstellt
einen entsprechen den Abnamebericht. der Prüfumfang der TüV süd Industrie service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung
und stellt folgendes im schlussbericht fest:
1. dass das Objekt nach vorliegender, vereinbarter Baubeschreibung gebaut wurde, dass die in der
Baubeschreibung aufgeführten Vorschriften eingehalten wurden, wobei darauf hinzuweisen ist,
dass eine überprüfung nur stichpunktartig erfolgen kann,
2. dass die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden und dass die VdE-Vorschriften und sonstige
sondervorschriften, wie zum Beispiel die des Fensterinstitutes Rosenheim berücksichtigt
wurden. Bei Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen Gegebenheiten zulassen,
3. dass keine erkennbaren Mängel vorhanden sind.
4. Feststellung der Bautenstände nach MaBV.
5. Rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
6. Optional: rechtsgeschäftliche Abnahme des sondereigentums.
79

REFERENZEN
80
Niederwaldstraße 37, dresden striesen

usd IMMOBILIEN
schillerstraße 39, dresden Loschwitz
81

REFERENZEN
82
Altenberger straße 25, dresden striesen
Keppschloss, dresden Hosterwitz
Könneritzstraße 11, dresden Mitte Krenkelstraße 13, dresden striesen

usd IMMOBILIEN
Collenbuschstraße 18, dresden striesen dostojewskistraße 7, dresden Weißer Hirsch
Goetheallee 14, dresden striesen
Lipsiusstraße 12, dresden Nöthnitzer straße 30 – 34, dresden süd
83

REFERENZEN
84
Grussankhöfe, Warschauer straße 60 + 61, Berlin-Friedrichshain

Grussankhöfe, Warschauer straße 60 + 61, Berlin-Friedrichshain
GRuNdsTEIN
85

REFERENZEN
86
Prenzlauer Allee 33, Berlin-Prenzlauer Berg

Prenzlauer Allee 33, Berlin-Prenzlauer Berg
GRuNdsTEIN
87

CHANCEN uNd RIsIKEN
risiken
Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine
gute Chance zur Wertsteigerung wahrzunehmen, da
momentan – betrachtet auf einen 30-Jahres-Zeitraum –
nicht zuletzt aufgrund der Wirtschaftskrise relativ niedrige
Grundstückswerte, Baupreise und Zinsniveaus zu
verzeichnen sind. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen
ist eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig
und relativ krisensicher zu bezeichnen. das
Eigentum genießt besonderen schutz und ist grundsätzlich
nicht entziehbar. Inflationäre Tendenzen, wie
sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik befürchtet
werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit
von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten,
weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance zur
Wertsteigerung besteht. In jeder Phase der Haltedauer
besteht aber auch das Risiko von Wertverlusten. Insofern
birgt das angebotene Investment – wie jede andere
Kapitalanlage auch – nicht nur Chancen, sondern auch
Risiken. Mit diesem Kapitel will die Verkäuferin den Erwerber
möglichst umfassend auch über oftmals sehr
unwahrscheinliche, jedoch potenziell denkbare Risiken
aufklären. Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten
Faktoren zur Beurteilung der Chancen und Risiken
bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essentiell
für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind demnach
zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere
Vertragsgestaltung, ein guter standort, moderne und
qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes
Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine
weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung,
eine größtmögliche Kostentransparenz sowie
eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung
von steuerlichen Vorteilen. dabei ist zu berücksichtigen,
dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur
eine Bestandsaufnahme darstellen kann und zukünftige
Betrachtungen zwangsläufig nur Prognosecharakter haben.
Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass die
dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert, d.h.
gehäuft auftreten können. Konkret ist denkbar, dass ein
Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige
Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall
gerät, indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung,
die dazu führt, dass die Einnahmen die Ausgaben
einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken,
nicht in der Lage ist, die so entstandene unterdeckung
durch sein persönliches, ggf. sich auch verschlechterndes
Einkommen und/oder Vermögen, zu finanzieren
bzw. auszugleichen.
1. Vertragspartner
Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen
Partners von großer Bedeutung. dies gilt sowohl für die
88
Verkäufer als aber auch für die Käuferseite.
die Altbaugesellschaft sternecker Brauerei mbH & Co.
KG (nachfolgend nur „Verkäuferin“ genannt) schließt und
hält daher nur Verträge mit Erwerbern, die durch einen
Finanzierungsnachweis eines Kreditinstitutes belegen,
dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel zur
Verfügung stehen und auch etwa eingeplante Fremdmittel
zugesagt sind. umgekehrt offenbart die Verkäuferin
– welche für dieses Projekt mit Finanzmitteln ausgestattet
wurde – ihre wirtschaftlichen Verhältnisse sowie
ihre Leistungsfähigkeit u.a. durch die in der Vergangenheit
allein oder mit Kooperationspartnern realisierten
Referenzprojekte, die zum Teil auch in diesem Prospekt
abgedruckt sind. Eine persönliche oder wirtschaftliche
Verflechtung zwischen der Verkäuferin und der zu beauftragenden
Hausverwaltungsfirma ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft
für Haus- und Grundbesitz mbH
besteht nicht.
Bei Insolvenz der Verkäuferin hat der Käufer nach Bildung
des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung
einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
grundsätzlich die sicherheit auf übertragung des erworbenen
Objektes. die dingliche sicherung durch eine Auflassungsvormerkung
beinhaltet jedoch keine sicherung
des Anspruches auf Fertigstellung der Baumaßnahmen.
der Erwerber muss möglicherweise in Absprache mit den
übrigen Investoren die Modernisierung bzw. den Ausbau
teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung
durchführen lassen, wenn die Verkäuferin leistungsunfähig
ist. die Kosten hierfür kann er im Wege des schadenersatzes
oder der Minderung verlangen bzw. gegen
den Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz der Verkäuferin
kann dies jedoch dazu führen, dass die Restleistungen
oder Mängel gerichtlich festgestellt werden müssen,
um letztendlich lastenfreies Eigentum zu erhalten.
Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der Kosten durch
sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten
und insgesamt des Modernisierungs- und
Herstellungsaufwandes oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten
mit weiteren Investoren / Miteigentümern
kommen. dies kann weiter dazu führen, dass die
Baumaßnahmen erheblich verspätet und im Extremfall
überhaupt nicht durchgeführt werden, mit der Folge,
dass der Investor die Zinsen und Tilgung für die anteilig
bereits ggf. aufgenommene Kaufpreisfinanzierung
bzw. die gesamte darlehenssumme (zurück) zu zahlen
hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. dem Erwerber ist
es bei einem vertragsgerechten Verhalten durch seinen
Vertragspartner nach dem Gesetz grundsätzlich nicht
gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages
zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu erklären.
solche Möglichkeiten bestehen in der Regel nur, wenn
sich die Verkäuferin ihrerseits vertragswidrig verhält.
Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, zum

Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten oder einseitige
Motive in der Person des Erwerbers, zum Beispiel der im
nachhinein auftretende Wunsch, die Erwerbskosten für
eine andere Vermögensanlage oder die private Lebensführung
zu verwenden, gestatten nicht den Rücktritt
vom Vertrag. den Erwerber trifft deshalb das Risiko, dass
er am Grundstückskauf festhalten muss, auch wenn er
aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse
daran nicht (mehr) festhalten will.
2. Vertragsgestaltung
Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil-
und Wohnungseigentum im sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) angeboten. Gleichzeitig wird ein
Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum geschlossen,
in welchen der Erwerber eintritt (siehe hierzu
„6. Verwaltung“). Mit Kaufvertragsabschluss verpflichtet
sich der Erwerber einer zu vermietenden Eigentumseinheit
(mit Ausnahme der dG-Neubaugeschosseinheiten
WE-Nrn.: 32, 33 und 34) zeitlich befristet in eine Vermietungsgesellschaft
bürgerlichen Rechts einzutreten,
wobei zum Zwecke der durchführung dieses Vertrages
mit der Hausverwaltung ein Mietverwaltervertrag (siehe
hierzu „5. Nutzungskonzept“ und „6. Verwaltung“) geschlossen
wird. die Altbaugesellschaft sternecker Brauerei
mbH & Co. KG – nachfolgend auch Garantiegeberin
– garantiert den in der Vermietergemeinschaft zusammengeschlossenen
Erwerbern jeweils zeitlich, sachlich
und der Höhe nach befristet Mietzuschüsse, wozu die
Vermietergemeinschaft einen Mietgarantievertrag abschließt
(siehe hierzu „5. Nutzungskonzept“).
der hier angebotene Erwerb von noch zu modernisierenden
Bestands- bzw. auszubauenden dachgeschosswohnungen
erfolgt im Wege eines Kaufvertrages mit Modernisierungsverpflichtung
bzw. Ausbauverpflichtung mit
Ausnahme einer eventuellen Mehrwertsteuererhöhung
zu einem Festpreis (Bauträgervertrag). demnach erhält
der Erwerber eine schlüsselfertig modernisierte bzw.
hergestellte Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen
oder anderen Baurisiken die Verkäuferin
trägt. Zahlungen an die Verkäuferin erfolgen unter Beachtung
der Erwerbersicherung nach der Makler- und
Bauträgerverordnung (MaBV). dies bedeutet, dass der
Erwerber nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie
auch Bauleistungen durch die Verkäuferin erbracht wurden.
Kontrolliert werden diese Bauleistungen durch den
TüV (siehe hierzu „4. Qualität der Baumaßnahmen“). Bis
zur Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Erwerber
für den von ihm gezahlten Kaufpreis durch eine
selbstschuldnerische Bankbürgschaft gesichert werden.
die Verkäuferin / die Bauträgerin steht darüber hinaus
für die bezugsfertige Fertigstellung und für die vollstän-
CHANCEN uNd RIsIKEN
dige Fertigstellung bis zum 30.06.2013 ein. der Käufer
erhält eine sicherheit für die rechtzeitige Herstellung
des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in Form
eines Einbehaltes von 5% des Kaufpreises bei der ersten
Abschlagszahlung oder entsprechend gestellter sicherheit.
diese Fertigstellungssicherheit gemäß § 632 a BGB
schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten und
das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird,
obwohl der Erwerber Zahlung an die Verkäuferin leistete.
Nach Abnahme gewährleistet die Verkäuferin / die
Bauträgerin dem Erwerber fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung
auf ihre Bauleistungen am Gebäude. die
ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche
können verloren gehen, wenn die Bauträgerin während
dieser Zeit in Insolvenz gerät.
Allgemein besteht das Risiko, wenn die Verkäuferin / die
Bauträgerin leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche
nur bedingt oder gar nicht gegen sie durchgesetzt
werden können. Bei der sicherung der MaBV durch
Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt ist zu berücksichtigen,
dass nur die sicherheit besteht, dass Zahlungen
von der Fertigstellung und der Beseitigung von
Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches
gilt für die zuvor erwähnte Fertigstellungssicherheit gemäß
§ 632a BGB in Höhe von 5% des Kaufpreises, wenn
diese durch Einbehalt von den Raten oder stellung einer
sicherheit durch die Verkäuferin realisiert wird. sobald
vollständig gezahlt bzw. die sicherheit zurückgegeben
wurde oder weitergehende Ansprüche gegen die Verkäuferin
entstehen (z.B. schadenersatz wegen der mit
dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender
Verzögerungsschäden, Miet-/Nutzungsausfall,
entgangener steuervorteil oder wegen Mängeln nach
vorbehaltloser Abnahme), trägt der Käufer das Risiko
der fehlenden Leistungsfähigkeit der Verkäuferin. Bei
der überzahlungssicherung der MaBV durch Bürgschaft
ist zu berücksichtigen, dass neben dem gesicherten Anspruch
auf vertragsgemäße Herstellung und übereignung
der Eigentumswohnung im Zusammenhang mit
dem Grundstückserwerb, weitergehende Forderungen
gegenüber der Verkäuferin entstehen können, für deren
Erfüllung die sicherheit nicht ausreicht. denkbar sind z.
B. schadenersatzansprüche, die auf Erstattung der Vertragskosten
oder den Ersatz von Verzögerungsschäden
oder schäden gerichtet sind, die aus steuerlichen Nachteilen
resultieren. Gleiches gilt für etwaige schadenersatzleistungen
für Finanzierungsaufwand im Falle der
Vertragsrückabwicklung.
Auch im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit
kann sich die Baudurchführung verzögern, bedingt
durch streik oder eine von der Berufsvertretung der
Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des
Bauträgers oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden
89

CHANCEN uNd RIsIKEN
Betrieb, durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt bzw.
durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte
schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund
öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher Entscheidungen
etc. Für den Fall der überschreitung des zugesicherten
Bezugsfertigkeitstermins verpflichtet sich die Verkäuferin
dem Erwerber gegenüber unter den im Kaufvertrag
genannten Voraussetzungen zum schadenersatz in festgelegter
Höhe, ohne dass weitergehende schadenersatzansprüche
des Käufers wegen Fristüberschreitung
ausgeschlossen sind. die Baugenehmigung war zum
Prospekterstellungszeitpunkt bereits beantragt, jedoch
noch nicht erteilt. die Prospektherausgeberin geht jedoch
davon aus, dass bis auf kleinere Auflagen das Projekt
wie im Prospekt beschrieben genehmigt und gebaut
werden kann. Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung
des Angebots wird auf die umfassenden Ausführungen
in diesem Prospekt zum „Rechtlichen Konzept“ sowie die
Anlage zu diesem Prospekt verwiesen.
3. standort
der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom
standort ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen
(es ziehen mehr Leute in die Gegend) und
Passivräumen (es ziehen aus der Gegend mehr Leute
weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden zwischen
dem sogenannten Makrostandort (stadt, in welcher sich
die Investition befindet) und dem sogenannten Mikrostandort
(stadtteil/Gegend, in dem sich die Immobilie
befindet). das Projekt sieht die umfassende Modernisierung/sanierung
des ca. 1885 errichteten und in den
Jahren 1911-1912 erweiterten Gebäudes vor, welches
in der Vergangenheit als Fabrikgebäude genutzt wurde,
jedoch seit Jahren leer steht. Bemerkenswert an der vorliegenden
Immobilie ist die Eigenschaft des Gebäudes
als Kulturdenkmal. Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich
der sanierungsaufwendungen die steuerlich interessanten
Voraussetzungen für eine Anwendung des § 7
i EstG vorliegen können (siehe hierzu insbesondere „die
steuerlichen Auswirkungen“). dem gegenüber stehen
die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nach den
Bestimmungen des denkmalschutzgesetzes Berlin, an
die sich die Verkäuferin und in der Folgezeit auch der
Käufer zu halten haben. soweit von diesen Beschränkungen
das Projekt als solches betroffen ist, trägt das
diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger. unter
anderem sind die Auflagen des denkmalschutzes im
Zusammenhang mit der sanierung und Modernisierung
des Gebäudes zu beachten. Bezüglich des Grundbesitzes
ist zu beachten, dass auf der zuvor herausgemessenen
Teilfläche zukünftig Baumaßnahmen geplant sind,
so dass für diesen Zeitraum mit Beeinträchtigungen im
Hinblick auf Lärm und schmutz zu rechnen ist, welche
sich auf den Mietertrag auswirken können und von der
90
Mietgarantie nicht gedeckt sind. das umfeld des Hauses,
in der sich die erworbene Eigentumswohnung befindet,
sowie die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise
können sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen
schwankungen – zum Vorteil, aber auch nachteilig verändern,
was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit
der Eigentumswohnung haben kann. der angebotene
standort ist im übrigen im Prospekt eingehend
beschrieben.
4. Qualität der Baumaßnahmen
der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten
und modernen Wohnverhältnissen
angepassten Zuschnitt sowie den üblicherweise gewünschten
Ausstattungsmerkmalen ab. daneben ist
selbstverständlich auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit
des Investments entscheidend. Vorliegend
richtet sich die Bauqualität nach der vertragsgemäßen
umsetzung der im Vertrag enthaltenen und versprochenen
Baubeschreibung sowie Ausstattung. Gerade
bei Altbauten, insbesondere bei solchen mit großem
Instandhaltungsrückstand, sind nicht selten erhebliche
schäden an der Bausubstanz (aufgrund tierischem
oder pflanzlichem Befall bspw. mit Taubenzecken, Hausschwamm,
Feuchtigkeitsschäden und statikproblemen
etc.) zu verzeichnen. Zur fachgerechten sanierung sind
daher eingehende untersuchungen sowie grundlegend
konzeptionelle, ggf. auch gutachterlich begleitete Maßnahmen
erforderlich. Konkret ist beim vorhandenen
Altbau geplant, Bestandsuntersuchungen durchzuführen,
deren Ergebnisse direkt in die Ausführungs- und
detailplanung sowie die Bauausführung einfließen sollen,
wobei jedoch keine Neubauwerte erzielt werden
können. über die ggf. vorhandenen Vorschäden, welche
oftmals auch erst während der Bauausführung entdeckt
werden, sowie den hierzu vorgesehenen Beseitigungsmaßnahmen
kann sich der Erwerber jederzeit bei der
Prospektherausgeberin informieren. Weiterhin wird die
Bauqualität, also die vertragsgemäße umsetzung der im
Prospekt enthaltenen und versprochenen Baubeschreibung
sowie Ausstattung, durch den TüV überwacht.
Trotz des mit dem TüV abgeschlossenen Rahmenvertrages
ist nicht auszuschließen, dass beim Bau offensichtliche
oder verdeckte Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten
Altbaumodernisierung ist nicht auszuschließen,
dass konstruktionsbedingte negative Abweichungen
von bspw. dIN-soll-Normen für Neubauten zur tatsächlichen
Ausführung auftreten (bspw. schall-, Brand-,
Wärme- und Feuchteschutz etc.). sofern quantitative
Änderungen der Wohnfläche (bis zu 2% der m²) und
der Raumaufteilung eintreten, haben diese nach der
vertraglichen Gestaltung keinen Einfluss auf den Preis
und auf den sonstigen Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen
oder -erhöhungen sind demnach erst angezeigt,

wenn diese Toleranzschwelle von 2% überschritten ist.
Hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche gilt die
Wohnflächenverordnung (WoFlV), mit der Einschränkung,
dass zugeordnete sondernutzungsrechte an Terrassenflächen
sowie sondereigentum an Balkon- und
Terrassenflächen unter Anrechnung der Hälfte der
Grundfläche bei der Flächenermittlung berücksichtigt
wurden. Inwieweit diese Einschränkung, d. h. Ansatz der
Balkon- und Terrassenflächen mit ½ statt ¼ der Größe
auch bei der Vermietung und Nebenkostenabrechnung
dauerhaft wirksam vereinbart werden kann, kann nicht
garantiert werden. Zur individuellen Beschreibung des
Anlageobjektes, den konkreten Plänen und Grundrissen,
der Baubeschreibung und Ausstattung sowie der den
Bau begleitenden Qualitätskontrolle durch den TüV und
der Abnahme durch einen sachverständigen wird auf
die Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen.
5. Nutzungskonzept
die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich
allesamt sowohl zur selbstnutzung als auch zur Vermietung.
Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber
der sogenannten selbstnutzer-Eigentumswohnung
im Verkaufsfall den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht
wieder entmietet sind – für die Käufergruppe selbstnutzer
in der Regel ausfallen. deshalb kommen vermietete
Eigentumswohnungen in erster Linie für andere Kapitalanleger
in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich
mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was
bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen
Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber
der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und
Finanzierungskosten etc.) führen kann. Eine vermietete
Eigentumswohnung ist deshalb als sogenannte Generationeninvestition
ein vor allem langfristig zu betrachtendes
Engagement, weil im Gesamtkaufpreis u. a. auch
Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten sind, die
neben der dann erneut fällig werdenden Grunderwerbssteuer
sowie der Notargebühren etc. bei einem Weiterverkauf
u. u. nicht realisiert werden können bzw. wieder
anfielen und dadurch den Verkaufspreis und somit die
Gesamtrentabilität schmälern. Hinzu kommt, dass bei
einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber sonderabschreibungen
entfallen, weshalb der zu erzielende
Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräußerung
gewöhnlich niedriger ist, als der hier angebotene Erwerbspreis.
5.1 selbstnutzung
sofern der Erwerber beabsichtigt, in den eigenen Lebensmittelpunkt
zu investieren, d. h. die Wohnung
selbst zu nutzen, hat er dies unbedingt dem Veräußerer
vor Kaufvertragsabschluss mitzuteilen, da in diesem Fall
nicht selten sonderwünsche bei der Raumaufteilung
oder der Ausstattung der Wohnung bestehen. diese
müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet
und von diesem genehmigt und ggf. notariell beurkundet
werden, da anderenfalls eine Berücksichtigung aufgrund
des geplanten zügigen Baufortschritts nicht oder
nur schwer möglich ist. sonderwünsche können ggf. zu
Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung führen.
Erwerber, welche bei Abschluss des Kaufvertrages
von Anfang an eine selbstnutzung beabsichtigen, können
für die Zeit der selbstnutzung an der Vermietergemeinschaft
nicht teilnehmen. die Mitgliedschaft in der
Vermietergemeinschaft wird erst bei einer etwaigen
Aufgabe der selbstnutzung begründet.
5.2 Vermietung
CHANCEN uNd RIsIKEN
Entscheidet sich der Erwerber dagegen für die Vermietung,
kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf
die Vermietbarkeit bzw. den Mietertrag der Eigentumswohnung
an. Aufgrund des standortes, der Wohnungsgrößen
sowie der Architektur geht die Prospektherausgeberin
von einer potenziell guten Vermietbarkeit der
Eigentumswohnungen aus. die Nutzung des Gebäudes
ist grundsätzlich nur zu Wohnzwecken gestattet. Eine
abweichende Nutzung ist nur mit Zustimmung des Verwalters
gestattet. die angebotenen Einheiten können im
Wesentlichen in zwei Kategorien eingeteilt werden. Zum
einen sind dies die Einheiten, welche sich zur Vermietergemeinschaft
zusammenschließen. und zum anderen
sind dies die Wohnungseigentumseinheiten, welche
nicht an der Vermietergemeinschaft teilnehmen.
a) Vermietergemeinschaft
die Erwerber der gemäß der Teilungsurkunde zu bildenden
Eigentumseinheiten (mit Ausnahme der dG- Neubaugeschosseinheiten
WE-Nrn.: 32, 33 und 34) schließen
sich zu einer Vermietergemeinschaft zusammen,
wonach die Einnahmen aus der Vermietung (Miete zzgl.
Betriebskosten) für einen bestimmten Zeitraum an die
Vermietergemeinschaft abgetreten, einheitlich ermittelt
und unter den Wohnungseigentümern im Verhältnis der
jeweiligen vermietbaren Wohnfläche pro m² monatlich
aufgeteilt werden. Hierdurch werden Konkurrenzverhältnisse
bei der Anfangsvermietung, unterschiedliche
Mietbeginnzeiten sowie ungleiche Mietniveaus, etc.
zwischen den einzelnen Wohnungen verhindert bzw.
nivelliert. Zu beachten ist, dass zur stärkung der Vermietergemeinschaft
vereinbart wird, dass die von den an
der Vermietergemeinschaft teilnehmenden Wohnungseigentümern
an diese abgetretenen Mieten der ersten
drei Monate ab Bezugsfertigkeit der jeweiligen Eigentumswohnung
in voller Höhe der Vermietergemeinschaft
verbleiben. demnach erfolgt eine Ausschüttung
von Mieten erst ab dem vierten auf die Bezugsfertigkeit
91

CHANCEN uNd RIsIKEN
der Eigentumswohnung folgenden Monat. die Garantiegeberin
verpflichtet sich zum Zwecke einer Renditesicherung
bzw. –erhöhung gegenüber der Vermietergemeinschaft
für den Zeitraum ihres Bestehens zu einer
monatlichen Nettokaltmietausschüttung in Höhe von
8,59 € je m² Wohnfläche. die Prospektherausgeberin
geht davon aus, dass es sich bei der garantierten Höhe
um die durchschnittlich am Markt zu erzielende Miete
für entsprechend sanierte Wohnungen handelt, kann
diese jedoch nicht unbegrenzt und abstrakt garantieren,
weshalb sie mit ihren Mietgarantien hierzu sicherheitshalber
auf Zeit Geldbeträge zur Verfügung stellt und Auszahlungsbedingungen
formuliert. unter anderem wird
vereinbart, dass von Mietern der Eigentumswohnungen
berechtigt geltend gemachte Mietminderungen wegen
einer von benachbarten Grundstücken ausgehenden
Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache (z. B. umfangreiche
Bauarbeiten) von der Garantiegeberin nicht
auszugleichen sind. Außerdem entfällt die Verpflichtung
zur Mietgarantiezahlung in den in der stammurkunde
genannten Fällen, u. a. im Falle des selbstbezuges der
Wohnungseinheit durch den Erwerber. der Höhe nach
ist die Mietgarantie für die Vermietergemeinschaft auf
insgesamt € 40.000,00 beschränkt. Mit deren Verbrauch
endet jegliche Einstands- und Zahlungsverpflichtung
der Garantiegeberin. die Auszahlung der Garantie setzt
natürlich u. a. voraus, dass die konzeptionell prognostizierten
Verhältnisse eintreten bzw. gleich bleiben und
insbesondere die Erwerber alles unterlassen, was dem
Vermietungserfolg schadet.
dabei ist zu beachten, dass der Erwerber in der Vermietergemeinschaft
gebunden ist und nur aus wichtigem
Grund kündigen kann. durch die Konzeptionierung
der Vermietergemeinschaft und einer gewährten Mietgarantie
besteht zumindest für den Garantiezeitraum
eine relativ hohe Einnahmesicherheit. die tatsächlich
erzielte Miete kann im Einzelfall höher oder niedriger als
die Garantiemiete liegen. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass die Mietgarantiesumme im Laufe der Mietgarantiezeit
aufgezehrt wird, so dass die garantierten
Mieten ggf. nicht über den gesamten Zeitraum in voller
Höhe ausgekehrt werden können. Ein Ausfall mit der
Garantiemiete ist auch denkbar, wenn die Verkäuferin
als Garantiegeberin in Insolvenz gerät. des Weiteren ist
bei einem Mietpool immer zu berücksichtigen, dass der
Vermieter nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko
seiner Wohnung, sondern zumindest prozentual auch
das Vermietungs- und Kostenrisiko fremder Wohnungen
trägt. Entsprechende Abschläge sind zumindest bei einer
mittel- und längerfristigen Prognose einzukalkulieren.
das Vermietungs- und Kostenrisiko der eigenen und
fremder Wohnungen kann sich z. B. realisieren, wenn
die betreffende Wohnung leer steht, wenn in die Wohnung
durch Zwangsverwaltung oder –versteigerung
92
vollstreckt wird oder wenn Mieten an die finanzierende
Bank fließen, der die Mieten abgetreten wurden und die
aus der Mietabtretung aufgrund einer nicht vertragsgemäßen
darlehensrückführung Rechte ableitet. die Initiatoren
entschieden sich jedoch bewusst für das Konzept
der frühzeitigen, konstanten und sicheren Einnahme im
Vergleich zur potenziell hohen, jedoch zweifelhaften.
die gleichmäßige Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen
besteht im übrigen nur, solange die Vermieter in
der Gemeinschaft zusammengeschlossen sind. Im Falle
der Beendigung der Teilnahme am Mietpool muss der
Käufer damit rechnen, dass die finanzierende Bank, die
aus ihrer sicht hierdurch entstandenen Nachteile bei einer
ggf. notwendig werdenden Verlängerung der Finanzierung
zur Geltung bringt.
Während der Garantiezeit wird die Hausverwaltung von
der jeweiligen Vermietergemeinschaft mit der Mietverwaltung
der einzelnen in der Vermietergemeinschaft
zusammengeschlossenen Eigentumswohnungen sowie
ggf. zur Garantieanforderung jeweils gesondert beauftragt
und bevollmächtigt. Im Rahmen dieser Tätigkeit
übernimmt sie für den Eigentümer alle die Einheiten betreffenden
und notwendigen Maßnahmen gegenüber
den zu werbenden Mietern, z. B. Abschluss der Mietverträge,
Verwaltungsentscheidungen, Mietinkasso, Erstellung
der Nebenkostenabrechnung etc.; ggf. gegenüber
der Eigentümergemeinschaft z. B. Teilnahme an Eigentümerversammlungen
etc. und schließlich ggf. gegenüber
und innerhalb der Vermietergemeinschaft z.B. Berechnung
und Anforderung ggf. erforderlicher Mietgarantiegebühren
von der Garantiegeberin bis hin zur Auszahlung
an den einzelnen Erwerber.
daneben wird sie Mieterhöhungsverlangen gegenüber
Mietern im Rahmen des gesetzlich Zulässigen durchsetzen.
Mithin wird aus heutiger sicht davon ausgegangen,
dass sich die tatsächliche Miete dadurch nach Ablauf
der Mietgarantie in etwa auf Mietgarantieniveau bewegen
wird. die Prospektherausgeberin geht des Weiteren
davon aus, dass die garantierte Nettokaltmiete in etwa
der derzeit am Markt zu erzielenden Nettokaltmiete entspricht,
so dass die Garantie im Wesentlichen nur das
sogenannte Leerstands- und Bonitätsrisiko der Mieter
abfedert. Werden im Laufe des Mietgarantievertrages
höhere als die garantierten Mieteinnahmen erzielt, so
werden die überschussbeträge zunächst mit etwaigen
Garantiezahlungen der Garantiegeberin verrechnet.
diese Verrechnung erfolgt über die Gesamtlaufzeit des
Vertrages und nach Ablauf stehen eventuell verbleibende
überschussbeträge den Garantienehmern zu.
die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt also auch und
insbesondere von der Leistungsfähigkeit der Mietverwalterin
ab, d.h. ein Ausfall oder eine untätigkeit kann

zur Nichterbringung der oben genannten Leistungen
führen und somit erhöhte eigene Verwaltungsaufwendungen
erforderlich machen und nicht vorhergesehene
Mindereinnahmen, insbesondere bei Leerstand sowie
Belastung durch Reparatur- und Betriebskosten hervorrufen.
Für diese essentiell wichtigen Aufgaben sind der
Mietverwalterin vergleichbar einer sondereigentumsverwalterin
Vollmachten zu erteilen und eine monatliche
Vergütung zu zahlen. diese Kosten sind nicht auf
den Mieter umlegbar und unabhängig vom WEG-Verwalterhonorar
sowie der garantierten Nettokaltmiete
gesondert vom Erwerber zu leisten. Bei den Kosten ist
weiter zu beachten, dass die nicht umlagefähigen oder
umlagefähigen Nebenkosten, insbesondere Betriebskosten
im sinne des §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung
(BetrKV) nicht Gegenstand der Mietsubvention
sind. Auch diese Kosten sind somit bei etwaigen Ausfällen
von den Wohnungserwerbern selbst zu tragen.
dabei ist zu beachten, dass eingehende Zahlungen der
Mieter zunächst auf die vereinbarte Miete und sodann
auf die Betriebs- und Nebenkosten zu verrechnen sind.
Aus vermietungs- und verwaltungstechnischen Gründen
erfolgt die zeitlich, sachlich und der Höhe nach begrenzte
Auszahlung der Garantiesumme, beginnend mit
dem Monatsersten des vierten auf die Bezugsfertigkeit
folgenden Monats von der Garantiegeberin monatsweise
zum Monatsende an die Mietverwalterin und sodann
von dieser an die einzelnen Erwerber. Allerdings beginnt
die Einstandspflicht der Garantiegeberin erst, wenn die
aus den ersten drei Monaten abgetretenen Mieten der
Erwerber ab Garantiebeginn vollständig zum Ausgleich
etwaiger Fehlbeträge von der Vermietergemeinschaft
verwendet wurden.
schließlich ist zu beachten, dass die faktische übernahme
der sondereigentumsverwaltung durch die Mietverwalterin
nach Auslaufen der Vermietergemeinschaft und
des Mietgarantievertrages automatisch endet, wonach
der Investor – ohne Abschluss eines neuen sondereigentumsverwaltungsvertrages
nach marktüblichen Gebühren
– selbst alle Aufgaben übernehmen muss, die sich im
Zusammenhang mit der Vermietung ergeben, wie z. B.
• ggf. kostenpflichtige Mietersuche,
• Abschluss der Mietverträge,
• Überwachung der Mieteingänge,
• Einforderung rückständiger Mieten,
• Erstellung der jährlichen
Nebenkostenabrechnungen und
• Durchführung der Anschlussvermietungen.
dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden
Eigentümerversammlung zur Wahrung der Interessen
gegenüber den anderen Wohnungseigentümern in der
Hausgemeinschaft. Ab diesem Zeitraum trägt der Erwer-
CHANCEN uNd RIsIKEN
ber darüber hinaus das Mietausfallrisiko sowie ggf. entstehende
Kosten der Neuvermietung (Makler) und ggf.
erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung etc. gegenüber
dem Mieter.
Bei der Abwägung, ob der Investor eine in der Vermietergemeinschaft
zusammengeschlossene Wohnung
erwerben soll, ist zu berücksichtigen, dass durch den
automatischen Beitritt zur Mietpool-GbR das Investment
von Anfang an im Ertrags- und Aufwandsbereich
gut kalkulierbar ist, nach Ablauf der Garantiezeit jedoch
in jedem Fall eine Änderung der Ertragssituation nach
oben oder unten eintreten kann. daneben ist zu berücksichtigen,
dass insbesondere in der älteren journalistischen
Fachliteratur vereinzelt vertreten wurde, dass der
prospektierte Beitritt zu einer Vermietergemeinschaft
mit Garantie aufgrund einer modellhaften Gestaltung
gem. § 15b EstG als Beitritt zu einem steuerstundungsmodell
angesehen werden könnte, womit zukünftig
zugewiesene Verluste weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb
noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsquellen
ausgeglichen werden dürfen. sofern dieses sog.
Verrechnungsverbot aus § 15b EstG greifen sollte und
bei einer ggf. vorgenommenen Musterberechnung des
Investments erhöhte Absetzungen, bspw. bei denkmälern
gem. § 7i EstG etc. mit einkalkuliert wurden, kann
dies in der Anfangsphase zu einer Verschlechterung der
Liquiditätsprognose führen. da im vorliegenden Fall u.
a. der Beitritt zur Vermietergemeinschaft nebst Garantie
ohne separate zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten
führende Gebühren angeboten wird, insbesondere der
Beitritt selbst nicht zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten
führt – wie von § 15b EstG vorausgesetzt – und
die Garantie selbst keine Verluste generiert, im Gegenteil,
Einnahmen sichern soll, geht die Prospektherausgeberin
davon aus, dass dies hier nicht zutrifft. Gestützt
wird diese Ansicht auch durch ein Anwendungsschreiben
zu § 15b EstG des Bundesministeriums der Finanzen
vom 17.07.2007, in welchem u. a. explizit auch von unschädlichen
Mietpoolkonstruktionen die Rede ist. Eine
Garantie für die Anwendung in diesem sinne kann hierfür
jedoch nicht übernommen werden. Will der Investor
dieses Risiko nicht eingehen, ist ihm anzuraten, eine
ohne Vermietergemeinschaft angebotene Wohnung zu
erwerben und zur Erstvermietung sowie separaten sondereigentumsverwaltung
mit der Verkäuferin Rücksprache
zu halten.
Zur näheren Ausgestaltung der Vermietergemeinschaft,
des Mietverwaltervertrages sowie des Mietgarantievertrages
wird auf die Ausführungen zum „Rechtlichen
Konzept“ in diesem Prospekt verwiesen. Im Einzelnen
können hierzu mit der Verkäuferin ggf. auch sondervereinbarungen
getroffen werden.
93

CHANCEN uNd RIsIKEN
b) Nicht an der Vermietergemeinschaft teilnehmende
Wohnungseigentumseinheiten
die nicht an der Vermietergemeinschaft teilnehmenden
Wohnungseigentumseinheiten (dG-Neubaugeschosseinheiten
WE- Nrn.: 32, 33 und 34) treten nicht automatisch
einem sondereigentumsverwaltungsvertrag bei.
Jedoch bietet der Bauträger ggf. auch diesem Erwerberkreis
auf Anfrage eine Mietgarantie nach Absprache
an und daneben können die Erwerber mit der Hausverwaltungsfirma
auf Wunsch den nachstehend erwähnten
und im „Rechtlichen Konzept“ näher erläuterten
sondereigentumsverwaltervertrag abschließen. Ein Anspruch
auf Abschluss einer Mietgarantie bzw. eines sondereigentumsverwaltervertrages
besteht vorliegend
jedoch nicht. soweit für diese Einheiten Mietprognosen
abgegeben werden, beruhen diese auf Marktbeobachtungen
und sind daher ohne ausdrücklich individuell
schriftliche Zusage unverbindlich.
6. Verwaltung
Eine Immobilie muss verwaltet werden. die Qualität
der Verwaltung entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit
einer Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung
für eine mögliche Wertsteigerung. Zur Verwaltung
einer Immobilie gehören im Wesentlichen die
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie des
sondereigentums. Zu den Aufgaben und Pflichten des
WEG-Verwalters für das Gemeinschaftseigentum und
des Mietverwalters für die Vermietergemeinschaft sowie
optional des sondereigentumsverwalters für die nicht
an der Vermietergemeinschaft teilnehmenden Wohnungseigentumseinheiten
wird auf die Ausführungen
zum „Rechtlichen Konzept“ verwiesen. durch die Tätigkeit
des Verwalters können sich der Gesamtzustand der
Wohnanlage wie auch die Mieterstruktur positiv oder
negativ verändern. so entscheidet z. B. der eingesetzte
Mietverwalter durch die Auswahl der Mieter (Bonität/
soziales Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition.
Er entscheidet regelmäßig über die
Höhe des abzuschließenden Mietvertrages und der von
den Mietern zu entrichtenden umlagen, indem er zum
Beispiel wirtschaftlich eigenständig entscheiden muss,
ob er in einer eher schlechten Vermietungsphase die
Mieten senkt, um eine Vermietung zu realisieren. ungeachtet
dessen kann selbstverständlich kein Verwalter
garantieren, ob bspw. nach Ablauf einer bestimmten
Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist bzw. der Mieter
seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann
bzw. nachkommt.
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die
Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit
sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.
Zu einer gewissenhaften Verwaltung gehört z.B. auch
94
die sorgfältige Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG
-Verwalter schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene
Eigentümergemeinschaft „an einem strang“ ziehen
zu lassen, insbesondere bei wichtigen Entscheidungen
in Eigentümerversammlungen z.B. zu beschließender
sonderumlagen, der durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen
oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld
säumigen Miteigentümern.
die Gemeinschaftsbezogenheit des Wohnungseigentums
bietet auch insofern Risiken, als Miteigentümer
ggf. beharrlich die Hausordnung und die Grundlagen
der Wohnungseigentümergemeinschaft (Miteigentumsordnung,
Beschlüsse, etc.) missachten und dadurch
anderen Eigentümern oder dritten Nachteile zugefügt
oder diese belästigt werden. Problematisch kann es werden,
wenn ein Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht
mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung
des jeweiligen Objektes zu leisten. sollte ein Miteigentümer
in Vermögensverfall und mit Wohngeldzahlungen
ausfallen, bestehen die Verpflichtungen der anderen
Eigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung fort.
Auch haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für
gegenüber dritten begründeten Forderungen im Außenverhältnis.
Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger
der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.
Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten für
Wohnungen zu tragen sind, für die keine Wohngeldzahlungen
erlangt werden können. die gesetzlichen
Möglichkeiten, in solchen Fällen eine Einziehung der
Wohnung herbeizuführen, sind u. a. in finanzieller Hinsicht
mit Problemen behaftet. Zu den zu vermietenden
Einheiten wurde bereits im Nutzungskonzept erläutert,
dass diese sondereigentumswohnungen während des
Zusammenschlusses in der Vermietergemeinschaft faktisch
durch den abgeschlossenen Mietverwaltervertrag
von der Hausverwaltungsfirma verwaltet werden. die
derzeitige Vergütung für die Mietverwaltung beträgt
pro Wohnungseigentumseinheit € 12,00 inkl. der jeweils
geltenden Mehrwertsteuer sowie pro Tiefgaragenstellplatz
€ 2,10 inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer
pro Monat. Nach Ablauf der Mietverwaltungsfrist besteht
die Möglichkeit, mit der Hausverwaltungsfirma o.
a. einen neuen sondereigentumsverwaltungsvertrag
nach marktüblichen Gebühren abzuschließen. diese Gebühren
können dann ggf. höher liegen.
die Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten, die
nicht an der Vermietergemeinschaft teilnehmen, können
der Hausverwaltungsfirma den Abschluss eines
sondereigentumsverwaltervertrages anbieten. demnach
besteht die Möglichkeit, die Verwaltung des sondereigentums
für einen festen Zeitraum zu einer monatlichen
Grundvergütung in Höhe von € 10,08 zzgl.
der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin derzeit €

12,00 je Wohneinheit und in Höhe von € 2,10 zzgl. der
jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 2,50
je Tiefgaragenstellplatz zu übertragen, wobei der Verwalter
berechtigt ist, seine Vergütung jährlich um 2,5%
anzupassen. Allerdings ist der Verwalter nicht zum Vertragsabschluss
verpflichtet.
Neben der sondereigentumsverwaltung bzw. der Mietverwaltung
benötigen alle Erwerber als Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum.
Im vorliegenden Objekt wird
zum ersten Verwalter die ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft
für Haus- und Grundbesitz mbH bestellt. die
monatlich hierfür entstehende Grundgebühr beträgt je
Wohnungs-/Teileigentum € 20,17 zzgl. der jeweils geltenden
Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 24,00 sowie je
Tiefgaragenstellplatz € 2,50 zzgl. der jeweils geltenden
Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 2,98. diese trägt ebenfalls
von Anfang an der Erwerber und ist von diesem in
seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. die Kosten
für die laufende Bewirtschaftung wurden entsprechend
den Erfahrungswerten der aus bereits in der Vermietungsphase
befindlichen vergleichbaren Häuser kalkuliert.
Höhere Bewirtschaftungskosten – welche nicht
ausgeschlossen werden können - verschlechtern die
Rentabilität der Investition. dazu kommen noch die ggf.
anfallenden Kosten des steuerberaters des Investors.
Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf
die Mieter umgelegt werden. Zu weiteren Gebühren für
besondere Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten
wird auf die Angaben im Angebot
nebst Anlagen zum Prospekt verwiesen. das rechtliche
Konzept der Verträge ist in diesem Prospekt gesondert
erläutert.
7. pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung
Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet,
ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen
Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig
notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen.
Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung
ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer
Instandhaltungsrücklage vorgesehen. die Höhe der
Instandhaltungsrücklage wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
im Rahmen der Eigentümerversammlung
festgelegt. sie kann sich aufgrund eines
Beschlusses der Eigentümerversammlung erhöhen,
aber auch ermäßigen. die Instandhaltungsrücklage wird
gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum
(z.B. dach, Fassade, Treppenhaus,
Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft
CHANCEN uNd RIsIKEN
gezahlt werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor
allem in den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die
vorgesehene Instandhaltungsrücklage an. die Instandhaltungsrücklage
erhöht sich somit sukzessive und steht
in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen
zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft
durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage
Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer
einbehalten.
Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden
Angebot die anfänglichen monatlichen Einzahlungen
der Erwerber in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal
€ 0,25 je m² festgelegt. da dieser Betrag nicht auf
der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile
ermittelt wurde, ist die Instandhaltungsrücklage langfristig
ggf. zu gering bemessen. sofern die Instandhaltungsrücklage
nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten
der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche
Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (sonderumlagen).
Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines
Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung
des Wohngebäudes erforderlich sein kann.
Bedingt wird diese Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile
und die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.
Es ist möglich, dass bereits ab dem 15. Jahr
bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für
die Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie
zur Verfügung gestellt werden müssen. Zum heutigen
stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen
und qualitativen Aussagen möglich.
Auch bei einer umfassenden sanierung und Modernisierung
sowie einem durchdachten Ausbau können
während der Restnutzungsdauer der Einheiten sowohl
bei Altbauten als auch bei Neubauten weitere Anpassungen
an die künftigen Bedürfnisse und Wünsche der
Mieter erforderlich werden (z.B. bezüglich Ausstattung,
Wohnungsgrundrisse, Multimedia u.Ä.). die Kosten für
solche Maßnahmen sind durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage
regelmäßig nicht abgedeckt.
Aufgrund der bestellten und noch zu bestellenden
Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr-, Leitungs- und überbaurecht
am Nachbargrundstück) sollten auch für die Instandhaltungs-
und Instandsetzungskosten der gemeinschaftlich
genutzten Wege und Leitungen Rücklagen
gebildet und die Rentabilitätsberechnung eingestellt
werden.
Zu berücksichtigen ist auch, dass der Erwerber die Kosten
etwaiger Reparaturen an seinem sondereigentum
selbst zu tragen hat, soweit er vom Mieter oder dritten
keinen Ersatz verlangen kann. Insofern ist zu empfehlen,
auch hierfür von Anfang an Rücklagen zu bilden und
diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung einzustellen.
95

CHANCEN uNd RIsIKEN
8. kosten und finanzierung
die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital
und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen,
dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise
auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und
Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer) sowie
ggf. entstehende Zwischenfinanzierungskosten (für
die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn
bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen
mit einzurechnen sind. die
genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung
des Käufers für den abzuschließenden Mietgarantievertrag,
sowie sämtliche Projektierungs-, Marketing-
und Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen
Maklercourtage liegen. da die Vertriebskosten je nach
Vertriebspartner und Vertriebsstand unterschiedlich
hoch sind, können diese bei Interesse bei der Verkäuferin
abgefragt werden. die auf den Grundstücksanteil, auf
die Altbausubstanz und potenziell begünstigte Herstellungskosten
sowie den ggf. zu erwerbenden Tiefgaragenstellplatz
entfallenden Anschaffungskosten sind im
Kaufvertrag bezeichnet und wurden von der Verkäuferin
ermittelt. die abschließende Prüfung und Anerkennung
obliegt dem zuständigen Finanzamt. dies kann zu
einer Veränderung der steuerlichen Annahmen führen,
wofür die Verkäuferin jedoch keine Haftung übernehmen
kann. Gleiches gilt für sonstige Prognosen, wie z. B.
Berechnungsmodelle etc. Gesondert ausgewiesen sind
auch die Kosten für eine Einbauküche.
Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt zum
einen die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und
zum anderen die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjektes,
mithin der Immobilie eine Rolle, da diese in der
Regel als sicherheit für den Kredit dient.
Bei der Bestimmung des Verkaufspreises von Wohnimmobilien
– insbesondere im Kapitalanlagemarkt – wird
u. a. unterschieden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien
und sanierungsimmobilien mit potenzieller
steuerabschreibung. Bei Immobilien mit potenzieller
steuerabschreibung ist in der Praxis der zu erzielende
Verkaufspreis durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit
wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur
steuerabschreibung besteht jedoch unter anderem nur
dann, wenn der Kaufvertrag vor der durchführung der
steuerbegünstigten sanierungsleistungen abgeschlossen
wurde. Beim Zweiterwerb besteht diese Möglichkeit
nicht mehr, weshalb der Markt- bzw. Verkehrswert der
Immobilie nach der sanierung zwangsläufig erst einmal
niedriger ist. Jedem Erwerber einer Immobilie mit potenziell
erhöhter steuerabschreibung (aufgrund denkmaleigenschaft
oder aber Lage im sanierungsgebiet) ist
daher zu empfehlen, mit einem längerfristigen Halten
96
im Bestand zu kalkulieren. Bei einer kurzfristigen Veräußerung,
beispielsweise vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren
muss damit gerechnet werden, dass der Verkehrs- bzw.
Marktwert unter den Erwerbskosten liegt. Wertentwicklungsprognosen
können sich zwar an einer langfristigen
Beobachtung der Vergangenheit orientieren, haben für
die Zukunft jedoch immer spekulativen Charakter und
können daher insbesondere für einen längerfristigen
Zeitraum nur unverbindlich sein. die Fremdfinanzierung
des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbs- und die
laufenden Kosten. der Erwerber hat die sogenannten
Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt des darlehensvertragsabschlusses
bis zur Auskehr der gesamten darlehenssumme),
die laufenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren
der Bank, das Agio, eventuell Gebühren
für die Finanzierungsvermittlung etc. und die Tilgung
und/oder eventuell Bausparbeiträge zur späteren Tilgung
zu tragen. der Erwerber trägt das Risiko, dass die
für die Aufnahme von Fremdmitteln und deren Tilgung
aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende Einnahmen
aus Vermietung - oder durch sonstige Vorteile, die
sich der Erwerber erwartet, z. B. steuerersparnisse – abgedeckt
sind. Bei Finanzierungen durch dritte (Banken
etc.) ist zu berücksichtigen, dass die Konditionen (Zins
und Tilgung) zeitlich befristet sind und das Objekt in der
Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert werden muss.
Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der Investor
demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. nach Vereinbarung
neuer Konditionen und unter Einrechnung
erneuter Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern.
Bei der Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der
dann gültige Zinssatz höher oder niedriger sein kann
als zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige
Verschlechterung oder Verbesserung im
Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. die
Finanzierung ist ausschließlich sache des Käufers. Bei
der Entscheidung zum Investment sind neben den behandelten
objektspezifischen Chancen und Risiken auch
die persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers
(wie z.B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit
etc.) zu berücksichtigen. soweit der Investor
den Erwerb seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen
finanziert, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung
von Zinsen und die Tilgung seines darlehens,
unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.
die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs
setzt die Kreditzusage einer Bank voraus. Entscheidet
sich der Erwerber zum Kauf, bevor er eine verbindliche
Kreditzusage hat, besteht das Risiko, dass aufgrund der
Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag zustande
kommt, ohne dass der Erwerber – mangels Kreditzusage
– über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis
zu bezahlen. dann ist denkbar, dass die Verkäuferin
in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und
dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird.

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit
mannigfaltigen Chancen und Risiken, die individuell
auf die Bedürfnisse des Investors zugeschnitten werden
können. der Investor sollte sich hierzu mehrere Angebote
einholen bzw. sich bspw. von seinem Vertriebspartner
eingehend informieren und aufklären lassen. Zu den Investitionskosten
wird auf die Angaben im Angebot verwiesen.
9. steuerliche Aspekte
der Investor erzielt Einkünfte/Verluste aus Vermietung
und Verpachtung. die steuerlichen Ergebnisse aus der
Investition führen i.d.R. zunächst zu einer senkung
des zu versteuernden Einkommens des Investors. Eine
Eintragung der steuerlichen Auswirkungen auf der
Lohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeit
erfolgen. dies kann jedoch auch, je nach
Handhabung des Verfahrens bei den Finanzbehörden
der Länder bis zur Vorlage der endgültigen Bescheinigung
der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch
den steuerpflichtigen beim Finanzamt drei bis fünf
Jahre dauern. Bei einer Investition in eine Immobilie ist
daher davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung zur
Finanzierung und der unterhaltung der Immobilie allein
auf steuerbegünstigungen abzustellen oder diese als
Voraussetzung zum Investment zu betrachten.
Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zur Zeit der Prospektherausgabe
geltenden steuergesetze und Verordnungen
sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis
in unveränderter Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel
lässt sich allgemein nicht abschätzen, ob der in den
Bauträgerverträgen angegebene Herstellungs-/sanierungsaufwand
in der dort angegebenen Höhe von den
zuständigen Behörden als begünstigt betrachtet wird.
die Höhe des wegen der sanierung (bzw. dem denkmal)
begünstigten Aufwands wird durch die zuständige
Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen
Finanzamt ein Prüfungsrecht zu. Gerade bei auszubauenden
dachgeschoss- bzw. Maisonettewohnungen wurde
daher vom Finanzamt die denkmalabschreibung oftmals
schon versagt. dies ist vom jeweiligen Erwerber in
seine Renditeberechnung einzubeziehen. die im Kaufvertrag
angegebenen Werte stellen daher nur Einschätzungen
dar, die nicht zwingend durch die Festsetzung
der Behörden bestätigt werden müssen. die Verkäuferin
kann sich allenfalls an der gegenwärtigen Praxis der Finanzbehörden
orientieren. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen,
dass erhöhte Abschreibungen in der Regel
beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des
zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der
Einzelheiten wird auf die Ausführung zu den steuerlichen
Auswirkungen in diesem Prospekt verwiesen.
die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den
steuerlichen Auswirkungen – auf welche ausdrücklich
verwiesen wird – geben die Beurteilung von Fachleuten
sowie deren Interpretation der derzeitigen Rechtslage
wieder. Abweichende Interpretationen durch die
Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen werden.
die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung der Investition
in diesem Prospekt spiegeln nur grundsätzlich
denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen in
keinem Fall die persönliche und individuell auf den Erwerber
abgestimmte steuerberatung. Für das Erreichen
vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele kann daher
weder von der Prospektherausgeberin noch einem Vermittler
eine Haftung übernommen werden.
10. kumulation von chancen und risiken
CHANCEN uNd RIsIKEN
das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen
Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen
werden müssen.
Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch
gehäuft auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige
Mieten bei steigenden Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung
und erforderlich werdende Instandhaltungs-
/Instandsetzungsaufwendungen) und je nach
Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichen
Vermögensverlusten des Investors führen. die
vorstehende darstellung der Chancen und Risiken kann
nicht abschließend sein und enthält nur die nach Auffassung
der Prospektherausgeberin wichtigsten Aspekte.
Weitergehende Auseinandersetzungen würden den
Rahmen der gebotenen übersichtlichen darstellung
übersteigen.
da der Prospekt einen komplexen sachverhalt und zum
Teil komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem
im Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann
nicht ausgeschlossen werden, dass Angaben oder umstände
unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung
des Investors bzw. dessen Risikoabwägung
von Bedeutung sind oder werden. Insofern steht die
Prospektherausgeberin einem interessierten Erwerber
jederzeit zur vollständigen und richtigen Beantwortung
ggf. ergänzend auftretender Fragen zur Verfügung.
Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten
eines Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht
ganzheitlich berücksichtigt werden können, ist in jedem
Fall die individuelle Prüfung, Information, Aufklärung,
Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person
Ihres Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt oder steuerberater)
anzuraten.
97

dIE RECHTLICHE KONZEPTION
die hier angebotene Immobilieninvestition ist mit dem
Abschluss mehrerer Verträge verbunden. Zum Prospekterstellungszeitpunkt
lagen hierzu bis auf die Grundlagenurkunde
und die Teilungserklärung nur Entwürfe
vor. Bei den Verträgen handelt es sich um ein kaufvertragsangebot
nebst einer Grundlagenurkunde mit 8
Anlagen des Notars Michael Ch. Bschorr aus Berlin. Bei
der Grundlagenurkunde ist zu berücksichtigen, dass
in dieser das Gesamtbauvorhaben (siehe „Angebot im
überblick“) geregelt wurde und einzelne Anlagen aus
der Grundlagenurkunde nicht für den Erwerb einer
dachgeschossneubauwohnung gelten. die wesentlichen
Inhalte der Verträge werden vorbehaltlich noch
möglicher Veränderungen im Folgenden kurz erläutert.
die Verträge selbst sind in der als Anlage zu diesem
prospekt beiliegenden Vertragssammlung im Muster
abgedruckt. Gültigkeit haben ausschließlich die notariell
beurkundeten Verträge.
1. Überblick
demnach wird die Altbaugesellschaft sternecker Brauerei
mbH & Co. KG (vormals Grundstein GmbH & Co.
sechste Grundbesitz KG) - nachfolgend nur Verkäuferin
genannt – Eigentümerin des gegenständlichen Grundbesitzes
und wird Wohnungs- und Teileigentum (siehe
der Teilungserklärung vom 26.05.2011, uR-Nr. Bs
136/2011, Anlage 3 der Grundlagenurkunde, uR-Nr. Bs
137/2011 vom 26.05.2011 jeweils des Notars Michael
Ch. Bschorr in Berlin) bilden und schließt nach Angebot
des Erwerbers mit diesem einen Bauträgervertrag
über WEG-Eigentum in einem von der Verkäuferin zu
modernisierenden Gebäude über eine Wohnungseigentumseinheit
mit Bauverpflichtung und Festpreis (mit
Ausnahme einer eventuellen Mehrwertsteuererhöhung)
auf der Grundlage einer detaillierten Baubeschreibung
ab (siehe Kaufvertragsangebot nebst Anlage 2
der Grundlagenurkunde). danach treten die Erwerber
der nach Teilung zu bildenden und im Kaufvertrag zu
definierenden Einheiten (mit Ausnahme der dG-Neubaugeschosseinheiten
WE-Nrn.: 32, 33 und 34), die ihre
Einheit nicht selbst nutzen, also vermieten wollen, zeitlich
befristet in eine Vermietergemeinschaft ein (siehe
Anlage 5 der Grundlagenurkunde), welche zum Zwecke
der durchführung dieses Vertrages mit der ProImmobilia
Verwaltungsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz
mbH einen Mietverwaltervertrag abschließt (siehe Anlage
7 der Grundlagenurkunde). Gleichzeitig garantiert
die Verkäuferin diesen in der Vermietergemeinschaft
zusammengeschlossenen Erwerbern zur Renditesicherung
unter gewissen Voraussetzungen zeitlich und der
Höhe nach befristet Mietzuschüsse, wozu die Vermietergemeinschaft
einen Mietgarantievertrag abschließt
(siehe Anlage 6 der Grundlagenurkunde). die Erwerber,
welche sich nicht in der Vermietergemeinschaft befin-
98
den, können der Hausverwaltung ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft
für Haus- und Grundbesitz mbH einen
sondereigentumsverwaltervertrag anbieten (siehe Anlage
8 der Grundlagenurkunde). Außerdem treten alle
Erwerber als Mitglieder der gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaft
in einen Verwaltervertrag für das
Gemeinschaftseigentum mit der ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft
für Haus- und Grundbesitz mbH ein,
welche auch entsprechend bevollmächtigt wird (siehe
Anlage 4 der Grundlagenurkunde).
2. kaufvertrag
2.1 Angebot
der Erwerber unterbreitet der Verkäuferin ein notarielles
Angebot zum Abschluss des nachbeschriebenen Kaufvertrags
über die von ihm gewünschte noch zu modernisierende
bzw. instandzusetzende Bestandswohnung
oder noch auszubauende dachgeschossneubauwohnung.
An dieses Angebot ist der Erwerber die im Kaufvertrag
festgelegte Zeit unwiderruflich gebunden und
kann von der Verkäuferin nur in dieser Zeit angenommen
werden.
2.2 Inhalt
a) Grundstück
die Verkäuferin hat mit notariellem Kaufvertrag vom
08.12.2010 den nachstehend dargestellten Grundbesitz
von der RPINVEsT Weissensee GmbH, Berlin gekauft
und die Eigentumsumschreibung beantragt. der grundbuchliche
Vollzug steht noch aus. der Grundbesitz ist im
Grundbuch des Amtsgerichts Mitte von Weissensee Blatt
1722 N im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. 1 wie
folgt eingetragen:
lfd. Nr. 2: Flur 244, Flurstück 4, Berliner Allee 121,
Gebäude- und Freifläche mit einer grund
buchlich angegebenen Größe von 5.560 m².
Zu Gunsten dieses Grundbesitzes ist ein Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht an dem Grundstück Flur 244, Flurstück
163, Berliner Allee 117, 119 eingetragen, verzeichnet
im Grundbuch von Weissensee Blatt 4919N. An diesem
Grundstück wurde außerdem eine weitere Grunddienstbarkeit
(überbaurecht) zur Eintragung bewilligt und beantragt,
deren grundbuchlicher Vollzug noch aussteht.
der Grundbesitz wird vom Verkäufer noch real geteilt,
weshalb die herauszumessende Teilfläche des Grundbesitzes
mit einer Größe von ca. 926 m² in dem der Grundlagenurkunde
als Anlage 1 beigefügten Lageplan exakt
beschrieben wird. die nach Vermessung verbleibende
Restfläche des Grundbesitzes bildet den Verkaufsgegenstand
mit einer Größe von ca. 4.634 m².

der Grundbesitz war nach Angaben der Verkäuferin zum
Zeitpunkt der Prospekterstellung wie folgt belastet:
Abt. II:
lfd. Nr. 1: gelöscht
lfd. Nr. 2: Eigentumsverschaffungsvormerkung
zu Gunsten der Grundstein GmbH & Co.
sechste Grundbesitz KG
Abt. III: keine Eintragungen
Vom Käufer werden diejenigen in Abteilung II eingetragenen
Belastungen als nicht wertmindernd übernommen,
deren übernahme er im Kaufvertrag erklärt. Außerdem
behält sich die Verkäuferin im Kaufvertrag das
Recht vor, Versorgungs- und ähnliche Verträge mit Gas,
Wasser, elektrischem strom, Telefon, Antennen- oder
Kabelfernsehen, zur Entwässerung, zum Anschluss an
öffentliche Fern- und Entsorgungsnetze, zur sicherstellung
von Zugangs- und Zufahrtsrechten, zur Benutzungsregelung
von Gemeinschaftsflächen oder zur Festlegung
baulicher Ausnutzungsregelungen zu schließen
und diesbezüglich dienstbarkeiten im Grundbuch zur
Eintragung zu bringen oder zu Lasten des Grundbesitzes
Baulasten zu bestellen. Hierfür erteilt der Käufer
unwiderruflich Vollmacht. In Abteilung III hatte die Verkäuferin
zum Zwecke der Baufinanzierung eine brieflose
Grundschuld in Höhe von 9.650.000,00 € bestellt und
deren Eintragung beantragt, wobei der grundbuchliche
Vollzug noch aussteht. Mit Vollzug des Kaufvertrages hat
sich die Verkäuferin zur lastenfreien übertragung in Abteilung
III verpflichtet.
b) WEG-Teilung und kaufgegenstand
die Verkäuferin verpflichtet sich, den Kaufgegenstand
nach Maßgabe der der Grundlagenurkunde als Anlage
2 beigefügten Baubeschreibung herzustellen und auszustatten.
Konkret hat die Verkäuferin den nach Herausmessung
einer Teilfläche verbleibenden Grundbesitz
gemäß der Teilungserklärung vom 26.05.2011 (uR-Nr.
Bs 136/2011 des Notars Michael Ch. Bschorr, Berlin, der
Grundlagenurkunde als Anlage 3 beigefügt) gemäß §
8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und
sondernutzungsrechte an Abstellräumen (so genannte
Mieterkeller), an ebenerdigen Terrassen sowie Terrassen
in den Obergeschossen vorgesehen. die Abgeschlossenheitsbescheinigung
lag zum Prospekterstellungszeitpunkt
noch nicht vor (siehe dazu Anlagen zur Teilungserklärung
in der Grundlagenurkunde). die Teilung
wurde noch nicht beim Grundbuchamt beantragt. der
Grundbesitz ist mit einem unter denkmalschutz stehenden
Fabrikgebäude (ehemalige Brauerei) bebaut. die
Verkäuferin wird das Gebäude um- und ausbauen sowie
dIE RECHTLICHE KONZEPTION
46 Wohnungen und 26 Tiefgaragenstellplätze errichten.
die Ausstattung der Einheiten ergibt sich aus der Baubeschreibung,
die als Anlage 2 der Grundlagenurkunde
beigefügt ist. die Baugenehmigung wurde bereits durch
die Verkäuferin beantragt, liegt jedoch noch nicht vor.
der Kaufvertrag hat demnach den Kauf einer noch zu
sanierenden bzw. noch auszubauenden sondereigentumseinheit
nebst Miteigentumsanteil am Grundstück,
sowie ggf. sondernutzungsrechte an Abstellräumen
(sog. Mieterkeller) und Terrassenflächen (siehe Anlage
4-10 der Teilungserklärung als Anlage 3 zur Grundlagenurkunde)
sowie ggf. einen Tiefgaragenstellplatz zum
Inhalt. der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag
exakt bezeichnet, wobei der Erwerber mitteilen soll, ob
er diesen zum Eigennutz oder zur Vermietung erwirbt.
c) kaufpreis
der Kaufpreis ist mit Ausnahme einer eventuellen
Mehrwertsteuererhöhung ein Festpreis. Er ist für die
Geschosswohnungen u.a. aufgespalten nach Anteil an
Grund und Boden, auf die Altbausubstanz und auf die
ggf. nach § 7 i EstG begünstigten Herstellungskosten.
Für die dachgeschossneubauwohnungen erfolgt ggf.
eine Aufspaltung u. a. für den Grundstücks- und Neubauanteil.
Hinzuzurechnen sind die Kosten für eine Einbauküche
sowie die Kosten für den ggf. zu erwerbenden
Tiefgaragenstellplatz. die Aufschlüsselung der Kosten
erfolgt auf der Grundlage von prognostizierten Werten.
Ob diese steuerlich anerkannt wird, kann nicht garantiert
werden. die genannten Kosten umfassen alle Kosten
für die vertragsgemäße Herstellung, insbesondere
alle bis zur Abnahme fälligen Erschließungskosten, straßenanliegerbeiträge,
sonstige Lasten und steuern, für
die der Kaufgegenstand haftet. Ferner sind die Leistungen
mit abgegolten, die aufgrund des Mietgarantievertrages
erbracht werden. Im Kaufpreis enthalten sind des
Weiteren die Kosten der Projektierung, des Marketings
und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die
Innenprovision, die der Veräußerer an den Kapitalanlagevertrieb
bezahlt. die Kosten, steuern und Gebühren
zum Abschluss und zur durchführung des Kaufvertrages,
insbesondere auch die Kosten des Vertragsangebots
bei Nichtannahme durch die Verkäuferin, außerdem die
Kosten der Annahme und die Kosten der Verkäuferin zur
Mitwirkung bei der Kaufpreisfinanzierung, insbesondere
die Notargebühren, die Kosten des Grundbuchamts,
die Grunderwerbsteuer und die Finanzierungskosten
(z. B. Bankbearbeitungs- und schätzkosten, darlehens-
und eventuelle Bereitstellungs- und/oder Zwischenfinanzierungszinsen
etc.) sowie die vom Erwerber ggf. an
einen Vermittler zu zahlende Außenprovision, trägt der
Erwerber gesondert. Gleiches gilt für vereinbarte sonderwünsche,
die den Aufwand erhöhen. die gesondert
zu bezahlende Einbauküche gehört zum zwingenden
Leistungsumfang. Ausnahmen können sich aufgrund
99

dIE RECHTLICHE KONZEPTION
potenzieller Mieterabsprachen bzw. –wünsche ergeben,
womit sich der Gesamtkaufpreis um den für die Einbauküche
veranschlagten Preis vermindert.
d) kaufpreisfälligkeit
Zur sicherung der Ansprüche des Erwerbers orientiert
sich die Fälligkeit seiner Zahlungen nach § 632 a BGB, der
HausbauVO (Art. 244 EGBGB) und der Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV). demnach hat die Verkäuferin,
wenn sie Abschlagszahlungen verlangt, eine Fertigstellungssicherheit
für die rechtzeitige Herstellung des Werkes
ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% des Kaufpreises
gemäß § 632 a BGB nach ihrer Wahl, z. B. in Form
einer Garantie o. ä. oder der Erlaubnis zum Einbehalt bei
der ersten Abschlagszahlung zu erbringen. Im Weiteren
kann die Verkäuferin nach ihrer Wahl den Käufer durch
am Baufortschritt bemessene Fälligkeit von Kaufpreisteilzahlungen
nach § 3 MaBV sowie bei Nichtvorliegen
der Grundvoraussetzung durch eine Bürgschaft nach §
7 MaBV sichern. der Kaufpreis ist also erst zu bezahlen,
wenn der Kaufvertrag rechtswirksam ist, alle für seinen
Vollzug erforderlichen Genehmigungen auflagenfrei
vorliegen, zur sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung
eine Vormerkung im vertraglich vereinbarten
Rang zugunsten des Käufers im Grundbuch des
Kaufgegenstandes eingetragen ist, die Freistellung des
Kaufgegenstandes von allen Grundpfandrechten, die
vom Käufer nicht übernommen, im Rang vor bzw. neben
der Eigentumsvormerkung ggf. zur Eintragung gelangt
sind, sichergestellt ist und dies dem Erwerber vom Notar
schriftlich bestätigt wurde. Außerdem erforderlich
ist, dass die Verkäuferin dem Käufer schriftlich bestätigt,
dass die entsprechenden Baugenehmigungen vorliegen
und seit Eingang dieser Bestätigung ein Monat vergangen
ist. der an der MaBV orientierte Ratenzahlungsplan
nach Bauabschnitten bzw. Baufortschritt ist im Einzelnen
dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen. die Verkäuferin
hat den Käufer schriftlich über den Bautenstand
zu unterrichten. Alternativ zur vorgeschriebenen
Fälligkeitsregelung kann die Verkäuferin eine dem § 7
Abs. 1 MaBV entsprechende Bürgschaft zur sicherung
eines etwaigen Rückzahlungsanspruches des Erwerbers
stellen, womit unabhängig von grundbuchrechtlichen
Verzögerungen der Kaufpreis nach Fortschritt zu begleichen
ist. Ggf. ist beabsichtigt, eine entsprechende
Bürgschaft gleich zu Beginn für die bereits vorhandene
Altbausubstanz u. a. zu legen und den Kaufpreis damit
in der hierfür vorgesehenen Höhe fällig zu stellen. die
stellung der Fertigstellungssicherheit wird hiervon nicht
berührt. Zahlt der Erwerber eine Kaufpreisrate nicht
rechtzeitig, kann die Verkäuferin ihren Verzugsschaden
gegenüber dem Erwerber geltend machen, mindestens
jedoch 8% Zinsen jährlich. Eine Aufrechnung mit etwaigen
Forderungen des Erwerbers gegen Ansprüche der
Verkäuferin, insbesondere des Kaufpreisanspruchs, ist
100
ausgeschlossen, es sei denn, dass diese unbestritten
oder rechtskräftig festgestellt sind.
e) kaufpreisfinanzierungsnachweis
und Grundstücksbelastungen
der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Verkäuferin
zur übergabe einer Finanzierungsbestätigung seines
Kreditinstituts innerhalb von vier Wochen nach Angebotsabgabe.
Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die
Eigenmittel zur Verfügung stehen und etwa eingeplante
Fremdmittel zugesagt sind. sofern der Käufer dieser Verpflichtung
nicht (rechtzeitig) nachkommt, kann die Verkäuferin
den ggf. bereits wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln
und schadenersatz verlangen. die Verkäuferin
verpflichtet sich bei der Bestellung der zur sicherung
der vom Käufer aufgenommenen darlehen erforderlichen
dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden)
mitzuwirken und erteilt dem Käufer hierfür Vollmacht.
damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur
sicherung der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht
mit Bedingungen und Auflagen verbunden, die
den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden
Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen. Im
übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich sache
des Erwerbers.
f) sanierungs- und Ausbauverpflichtung
sowie fertigstellung
die Modernisierungs- und Ausbauverpflichtung ergibt
sich aus der als Anlage 2 zur Grundlagenurkunde beigefügten
Baubeschreibung. die Baubeschreibung wird
damit zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages
gemacht. die TüV süd Industrie service GmbH hat die
gesamte Bauausführung durch baubegleitende Prüfungen
auf Kosten der Verkäuferin zu überwachen. Änderungen
in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen
Baustoffen und Einrichtungsgegenständen
(soweit überhaupt geschuldet) behält sich die Verkäuferin
vor, soweit sich diese technisch oder wirtschaftlich
als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder auf
behördlichen Auflagen beruhen und nicht wert- oder
gebrauchsmindernd sowie dem Käufer zumutbar sind.
Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (bis
zu 2% der m²) und der Raumaufteilung haben keinen
Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt.
Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen erfolgen nur
hinsichtlich der die Toleranzschwelle von 2% übersteigenden
Flächenabweichung bezogen auf die Gesamtfläche
der Einheit. die Berechnung der Wohnfläche erfolgt
nach der seit 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung
(WoFlV), wobei jedoch zugeordnete sondernutzungsrechte
an Terrassenflächen sowie sondereigentum
an Balkon- und Terrassenflächen unter Anrechnung
der Hälfte der Grundfläche bei der Flächenberechnung
berücksichtigt werden.

die Verkäuferin beabsichtigt das sondereigentum bis
zum 30.12.2012 bezugsfertig zu erstellen und garantiert
dies bis spätestens zum 30.06.2013. Zur vollständigen
Fertigstellung des Kaufgegenstandes sowie des Gemeinschaftseigentums
verpflichtet sich die Verkäuferin
ebenfalls bis spätestens zum 30.06.2013. die Fertigstellungsdaten
sind im Prospekt unverbindlich geplant und
können bei der Verkäuferin nachgefragt werden. Maßgeblich
sind die im Notarvertrag enthaltenen Fristen.
Gleichzeitig wird für die Zeit ab dem 01.07.2013 ein pauschaler
Verzugsschaden in Höhe von monatlich 8,59 € je
m² Wohnfläche für die überschreitung des zugesicherten
Bezugsfertigkeitstermins vereinbart. der Anspruch
ist auf max. 10 % des Kaufpreises begrenzt, ohne dass
weitergehende schadenersatzansprüche des Käufers
wegen Fristüberschreitung (auch wegen etwaiger steuerlicher
Nachteile) ausgeschlossen sind. Es wird jedoch
vereinbart, dass ein Mietausfallschaden für den Zeitraum
nicht gegeben ist, als der Erwerber Zahlungen aus
einem Mietgarantievertrag erhält. sonderwünsche des
Erwerbers bei der Bauausführung können nur in geringem
umfang berücksichtigt werden und die Bauzeit verlängern.
Im übrigen bedürfen diese der Genehmigung
der Verkäuferin und sind zu vergüten. sonderwunschvereinbarungen
bedürfen grundsätzlich der notariellen
Beurkundung. Eine Haftung der Verkäuferin für die sonderwünsche
wird auch bei Genehmigung nicht begründet.
Ein Anspruch auf die Vereinbarung von sonderwünschen
besteht außerdem nicht.
g) Abnahme
die Abnahme erfolgt für das sondereigentum nach
bezugsfertiger Herstellung und für das Gemeinschaftseigentum
nach dessen Fertigstellung, wobei selbständige
Gewerke des Gemeinschaftseigentums getrennt
abgenommen werden können. Abnahmetermine sind
seitens der Verkäuferin mit den im Kaufvertrag festgelegten
Fristen rechtzeitig mitzuteilen. Zur Abnahme des
Gemeinschaftseigentums beauftragt und bevollmächtigt
der Käufer hierzu den sachverständigen TüV süd Industrie
service GmbH, unbeschadet des Rechts auf persönliche
Abnahme. die Abnahme des sondereigentums
erfolgt durch den Käufer persönlich, wobei er für den
Fall seines Nichterscheinens oder Nichtvertretung aufgrund
von ihm schriftlich erteilter Vollmacht ebenfalls
den sachverständigen TüV süd Industrie service GmbH
beauftragt und bevollmächtigt. Alternativ dazu kann bei
ordentlicher Fristsetzung und wiederholtem Nichterscheinen
des Erwerbers zum Abnahmetermin unter gewissen
Voraussetzungen die Verkäuferin die Abnahme
allein durchführen bzw. trägt der Käufer bei rügeloser
Ingebrauchnahme des Kaufgegenstands die Beweislast
für das Vorhandensein von Mängeln bei Inbesitznahme.
die Kosten des sachverständigen für die Abnahme des
sondereigentums trägt der Käufer in Höhe von € 445,00
dIE RECHTLICHE KONZEPTION
inkl. Mehrwertsteuer, sofern er nicht selbst abnimmt.
darüber hinausgehende Kosten des sachverständigen
sowie dessen Honorar für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
sind von der Verkäuferin zu tragen
bzw. werden von dieser übernommen.
h) Übergang des Vertragsbesitzes sowie der rechte
und pflichten
übergang des Vertragsbesitzes, Eintritt in Rechte und
Pflichten, der Besitz, die Gefahr, die Lasten, Abgaben
und Nutzen sowie die Verkehrssicherungspflichten gehen
auf den Käufer mit Abnahme sowie der Bezahlung
der bis dahin fälligen Kaufpreisteile über. Mit übergabe
gehen auch die Rechte und Pflichten des Eigentümers
als Wohnungs- bzw. Teileigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz,
der Teilungserklärung und der
Miteigentumsordnung auf ihn über. Auch in ggf. von
der Verkäuferin abgeschlossene Versorgungsverträge
mit Wasser-, Abwasser-, Energieversorgungs-, Kabel-,
Aufzugs-, Ver- und Entsorgungsbetreibern sowie Wartungsverträge
und Versicherungen tritt der Erwerber
am übergabestichtag ein und genehmigt die jeweiligen
Vertragsschlüsse.
die Verkäuferin hat in der Teilungserklärung die ProImmobilia
Verwaltungsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz
mbH zum ersten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG) bestellt. Ab übergabe
des Vertragsbesitzes ist der Käufer zur Zahlung von
Wohngeld (im Wesentlichen bestehend aus Betriebs-
und Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage,
Verwalterhonorar sowie ggf. in der Wohnungseigentümergemeinschaft
beschlossenen sonderumlagen)
verpflichtet. der Käufer verpflichtet sich im Kaufvertrag
gegenüber der Verkäuferin zur Weitergabeverpflichtung
aller in dem Vertrag übernommenen Verpflichtungen
und Anerkenntnisse bei Weiterveräußerung. Zur weiteren
Erläuterung wird auf die nachfolgenden Ausführungen
zum Hausverwaltungsvertrag für das Gemeinschaftseigentum
verwiesen.
i) Gewährleistung
soweit nicht neu hergestellte sachen geliefert und keine
Werkleistungen erbracht werden, werden Mängelgewährleistungsansprüche
weitestgehend ausgeschlossen.
dies ist ein üblicher Gewährleistungsausschluss für
Größe, Güte und Beschaffenheit des Grund und Bodens
und für die vorhandene, nicht von der Modernisierung
bzw. Neuherstellung betroffene Bausubstanz. Allerdings
ist die Verkäuferin verpflichtet, die Altbausubstanz im
Rahmen der durchführung der Bauleistung ordnungsgemäß
auf Mangelhaftigkeit zu untersuchen und insoweit
festgestellte Mängel zu beseitigen. die Haftungsausschlüsse/
-begrenzungen gelten nicht für schäden
aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit, wenn die Verkäuferin die Pflichtverletzung
101

dIE RECHTLICHE KONZEPTION
zu vertreten hat und sonstige schäden, die auf einer
vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung
der Verkäuferin beruhen. Einer Pflichtverletzung der
Verkäuferin steht die eines gesetzlichen Vertreters oder
Erfüllungsgehilfen gleich. Aufgrund der vorhandenen
strukturellen Grundsubstanz des Altbaus können die für
Neubauten geltenden Normen bzw. der heutige stand
der Technik im Hinblick auf schall-, Brand-, Wärme- und
Feuchteschutz teilweise nicht erreicht werden, was der
Käufer mit Abschluss des Kaufvertrages akzeptiert. dies
gilt auch im Hinblick auf eine ggf. bestehende Feuchtigkeit
der Kellerräume. Für alle erbrachten Bauleistungen
stehen dem Käufer die Rechte nach den gesetzlichen
Vorschriften (BGB) zu. danach verjähren Ansprüche aus
Arbeiten an einem Bauwerk in fünf Jahren ab Abnahme,
mit Ausnahme der Malerarbeiten an Außenfenstern, für
Arbeiten am Grundstück und für bewegliche Gegenstände,
soweit sie nicht zu den wesentlichen Bestandteilen
des Gebäudes gehören. diese verjähren zwei Jahre
nach Abnahme. Für Verschleißschäden übernimmt die
Verkäuferin keine Haftung. die Verkäuferin tritt sicherungshalber
mit Wirkung zum übergabetag sämtliche
Mängelansprüche gegen am Bau beteiligte unternehmer,
Architekten, Ingenieure und sonstige dritte an den
die Abtretung annehmenden Käufer ab. die Abtretung
entfaltet jedoch erst Wirkung, wenn die Ansprüche des
Käufers gegen die Verkäuferin nicht mehr bestehen oder
durchgesetzt werden können. die Verkäuferin bleibt im
Weiteren berechtigt und verpflichtet, die Ansprüche gegen
die am Bau beteiligten dritten im eigenen Namen
geltend zu machen.
j) Voraussetzungen und folgen der
Eigentumsübertragung
die Auflassung des Kaufgegenstandes erfolgt nach vollständiger
vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises
und der Grunderwerbssteuer. sollte der Käufer ein Zurückbehaltungsrecht
ausüben, den Kaufpreis mindern
oder die Aufrechnung mit Gegenansprüchen erklären,
erfolgt die Auflassung Zug-um-Zug gegen sicherstellung
der strittigen Kaufpreisrestforderung durch Vorlage
einer im Kaufvertrag näher bezeichneten Bürgschaft. die
Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt demnach
in Abteilung II und III lastenfrei, mit Ausnahme der
nach dem Kaufvertrag zu übernehmenden oder noch
einzutragenden Belastungen und von Belastungen, an
denen der Erwerber mitgewirkt hat. Zur sicherung des
Anspruchs auf Eigentumsverschaffung wird im Grundbuch
eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
k) Vollmachten
Im Vertrag sind verschiedene, zum Teil weitreichende
Vollmachten enthalten. Zunächst bevollmächtigt der
Verkäufer den Käufer zur Bestellung von Grundpfandrechten
sowie der Erteilung von untervollmachten.
102
die Vertragsparteien wiederum bevollmächtigen die
Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung nötigen
umfang. Hierzu zählt auch, namens der Parteien
Grundpfandrechte aller Art zu bestellen, ihre Eintragung
zu bewilligen und zu beantragen, die Parteien der dinglichen
Zwangsvollstreckung nach Maßgabe von § 800
ZPO zu unterwerfen sowie für den Käufer – mehrere
als Gesamtschuldner – abstrakte schuldbekenntnisse
in Höhe der Grundschuldbeträge nebst Zinsen und
Nebenleistungen zu erklären und ihn insoweit der persönlichen
Zwangsvollstreckung nach § 794 ZPO zu unterwerfen,
des Weiteren bankübliche Zweckerklärungen
abzugeben. sofern die Vollmachten nicht ausreichend
sind bzw. anerkannt werden, müssen die Erwerber einen
erneuten Notartermin auf eigene Kosten wahrnehmen.
daneben ist die Verkäuferin unter Befreiung von den
Beschränkungen des selbstkontrahierungsverbotes
vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, u. a. die Teilungserklärung
samt Gemeinschaftsordnung sowie die
Grundlagenurkunde bis zur Eigentumsumschreibung
aller Einheiten in beliebiger Weise abzuändern oder zu
ergänzen. Im Innenverhältnis darf die Verkäuferin ohne
Zustimmung des Käufers nur Änderungen vornehmen,
die bei wirtschaftlicher Betrachtung keine unzumutbare
Beeinträchtigung der Käuferinteressen mit sich bringt.
darüber hinaus ist die Verkäuferin bevollmächtigt, Verträge
mit dritten, insbesondere Versorgungsverträge zu
schließen. des Weiteren werden Vollmachten zur Bestellung
und übernahme von dienstbarkeiten und Baulasten
erteilt.
l) rücktritt
die Rückgängigmachung des Vertrages bzw. der Vertragsrücktritt
ist auf die gesetzlichen Rücktrittsmöglichkeiten,
vorwiegend bei Vertragspflichtverletzungen
einer Partei, beschränkt. Ein Rücktrittsrecht besteht
insbesondere in der Regel nicht, wenn in der Person einer
Partei Leistungserschwernisse eintreten, die die andere
Partei nicht zu vertreten hat. Hierzu zählen bspw.
schwierigkeiten bei der Finanzierung oder enttäuschte
Erwartungen bei der Wertentwicklung bzw. bei steuerlichen
Gestaltungsmöglichkeiten, da diese nicht garantiert
werden können.
3. Hausverwaltungsvertrag für das
Gemeinschaftseigentum
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt
die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einem
von der Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalter.
die Verkäuferin hat in der Teilungserklärung (Anlage
3 der Grundlagenurkunde) die ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft
für Haus- und Grundbesitz mbH zum
ersten Verwalter bestellt, beauftragt und bevollmächtigt
und dazu einen Verwaltervertrag abgeschlossen, der im

Wortlaut als Anlage 4 der Grundlagenurkunde beigefügt
ist. der Erwerber genehmigt den mit der Verwalterin abgeschlossenen
Verwaltervertrag und erteilt die Verwaltervollmacht
(Anlage des Verwaltervertrages).
3.1 Beitritt und laufzeit
der Verwaltungsvertrag beginnt mit dem Monatsersten,
der auf die Bezugsfertigkeit der ersten Wohneinheit
folgt und gilt für den Zeitraum der Verwalterbestellung
für die dauer von 3 Jahren und kann nur aus wichtigem
Grund vorzeitig beendet werden. Eine Neubestellung
bedarf eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung,
wobei zu beachten ist, dass sich der Hausverwaltungsvertrag
grundsätzlich um 5 Jahre verlängert. In
diesen Vertrag tritt der einzelne Erwerber ein, sobald er
Wohnungseigentümer wird, wirtschaftlich kraft Kaufvertrag
mit übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – ohne
dass es weiterer Vereinbarungen oder Erklärungen bedürfte.
Rechtsbeziehungen bestehen ausschließlich zwischen
den einzelnen Wohnungseigentümern einerseits
und dem WEG-Verwalter andererseits.
3.2 Aufgaben und pflichten
der WEG - Verwalter sorgt u. a. für die rechtzeitige Erstellung
des Wirtschaftsplanes und hat die erforderlichen
Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhaltung
und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
zu treffen. die einzelnen Aufgaben und Befugnisse sowie
Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Verwaltervertrag
und der Teilungserklärung nebst Miteigentumsordnung.
Insbesondere bedarf die Veräußerung
des Wohnungs- und Teileigentums der schriftlichen und
notariell zu beglaubigenden Zustimmung des Verwalters.
Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
und für die Verwaltung gelten die Beschlüsse
der Wohnungseigentümer, der Verwaltervertrag für das
Gemeinschaftseigentum, die Miteigentumsordnung sowie
die Bestimmungen des WEG.
3.3 Instandhaltungsrücklage
und Hausverwaltervergütung
die ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft für Haus-
und Grundbesitz mbH verwaltet u. a. die von der Wohnungseigentumsgemeinschaft
zu bildende Instandhaltungsrücklage
und ist in dem Rahmen berechtigt,
umbuchungen vom Instandhaltungskonto für kurzfristige
Liquiditätsausgleichungen bei nicht ausreichend
geleisteten Vorauszahlungen vorzunehmen. des Weiteren
beruft sie die WEG - Versammlungen ein. der WEG -
Verwalter erhält eine monatliche Grundgebühr von derzeit
€ 20,17 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer,
mithin derzeit € 24,00 je Wohnungs-/Teileigentum und
€ 2,50 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin
derzeit € 2,98 je Tiefgaragenstellplatz. Besondere
Leistungen sind ausweislich des Verwaltervertrages ge-
dIE RECHTLICHE KONZEPTION
sondert zu vergüten. Eine umlage dieser Kosten auf die
Mieter ist nicht möglich.
4. Vermietergemeinschaft, Mietverwaltervertrag und
Mietgarantie
4.1 Vertrag über die Vermietergemeinschaft
die Erwerber der gemäß der Teilungserklärung (Anlage
3 der Grundlagenurkunde) zu bildenden Eigentumseinheiten
(mit Ausnahme der dG-Neubaugeschosseinheiten
WE- Nrn.: 32, 33 und 34) schließen sich zu einer
Vermietergemeinschaft nach Maßgabe des als Anlage
5 zur Grundlagenurkunde beigeschlossenen Vertrages
zusammen. Erwerber, welche bei Abschluss des Kaufvertrages
von Anfang an eine selbstnutzung beabsichtigen,
können für die Zeit der selbstnutzung nicht teilnehmen,
so dass eine Mitgliedschaft erst bei einer etwaigen
Aufgabe der selbstnutzung begründet wird. demnach
werden die Einnahmen aus der Vermietung (Miete zzgl.
Betriebskosten) im Bindungszeitraum dieser Vereinbarung
an die Vermietergemeinschaft abgetreten, einheitlich
ermittelt und unter den Wohnungseigentümern im
Verhältnis der jeweiligen vermietbaren Wohnfläche pro
m² monatlich verteilt. die abgetretenen Mieten aus den
ersten drei Monaten ab Bezugsfertigkeit der jeweiligen
Eigentumswohnung vom teilnehmenden Wohnungseigentümer
verbleiben in voller Höhe bei der Vermietergemeinschaft.
die erste Ausschüttung von Mieten erfolgt
demnach erst ab dem vierten Monat, der auf die
Bezugsfertigkeit der Eigentumswohnung folgt.
Käufer und Verkäuferin beauftragen und bevollmächtigen
sich dazu gegenseitig unter Befreiung von den
Beschränkungen des selbstkontrahierens alles zur Gründung
und zum Beitritt des Käufers zu der Vermietergemeinschaft
Erforderliche und Zweckmäßige zu veranlassen
und den nachbeschriebenen Mietverwaltervertrag
– nebst zu erteilender Vollmacht – gemäß Anlage 7 der
Grundlagenurkunde sowie dem unten erläuterten Mietgarantievertrag
gemäß Anlage 6 der Grundlagenurkunde
zu schließen. Für den Fall der Weiterveräußerung
des Wohnungseigentums verpflichtet sich der Käufer,
seinen Rechtsnachfolger bezogen auf die Vermietergemeinschaft
zum Beitritt zu verpflichten, und zwar in
der Weise, dass dieser wiederum verpflichtet ist, seinen
Rechtsnachfolger in der selben Weise zu binden.
die Gemeinschaft endet durch Zeitablauf zum
30.06.2018. die Vermietergemeinschaft kann bis dahin
nur aus wichtigem Grund gekündigt werden, wozu auf
die im Vertrag über die Vermietergemeinschaft enthaltenen
Bedingungen verwiesen wird. Insbesondere stellt
ein späterer Eigenbezug durch den Wohnungseigentümer
keinen wichtigen Grund dar. In diesem Falle ruht die
Mitgliedschaft während der dauer der Eigennutzung.
103

dIE RECHTLICHE KONZEPTION
4.2 Mietverwaltervertrag
Zur Verwaltung der Vermietergemeinschaft werden die
Wohnungseigentümer gemeinsam die ProImmobilia
Verwaltungsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH
beauftragen und während der bestehenden Vermietergemeinschaft
vertraglich binden und bevollmächtigen
bzw. die Bestellung bestätigen. der entsprechende
Mietverwaltervertrag nebst Mietverwaltungsvollmacht
ist als Anlage 7 der Grundlagenurkunde beigefügt.
die Mietverwalterin nimmt ihre Tätigkeit betreffend die
jeweiligen Einheiten mit deren Bezugsfertigstellung auf.
Hierbei hat die Mietverwalterin für die jeweiligen Erwerber
(bzw. die Vermietergemeinschaft) alle Rechte und
Pflichten als Vermieter der Einheit(en) auftragsgemäß
wahrzunehmen gemäß den Vorgaben des Vertrages
über die Vermietergemeinschaft in Verbindung mit der
notariellen Grundlagenurkunde und dem Kaufvertrag.
der Mietverwalter ist dazu beauftragt und bevollmächtigt,
Mietverträge abzuschließen, zu ändern, aufzuheben,
zu kündigen, die Mieterhöhung namens und im
Auftrag des jeweiligen Wohnungseigentümers vorzunehmen
und alle sonstigen Erklärungen abzugeben und
entgegenzunehmen, das Mietinkasso vorzunehmen
und monatlich, hilfsweise quartalsmäßig nach Abzug
der Verwaltergebühren, Kosten und des Hausgeldes
an die Wohnungseigentümer auszukehren, Ansprüche
selbst bzw. – soweit es sich um Rechtsberatung handelt
– durch einen Anwalt durchzusetzen, Mietsicherheiten
entgegenzunehmen, zu verwalten, zu verrechnen und
Mitteilung über ggf. bestehenden Reparaturbedarf,
betreffend die jeweiligen Einheiten (auch bei Gewährleistungsansprüchen)
zu machen. Bei Gefahr in Verzug
ist der Verwalter berechtigt, nach eigenem Ermessen
zu handeln. Im übrigen hat er sich bei Einzelreparaturen,
die einen Betrag von € 500,00 inkl. Mehrwertsteuer
übersteigen, vor Auftragserteilung vom jeweiligen Wohnungseigentümer
(Auftraggeber) eine Genehmigung
einzuholen. der Mietverwalter erstellt die Jahresabrechnung
über die Heiz- und Betriebskosten, betreffend die
jeweiligen Einheiten, zur umlage auf die Mieter. Er ist
schließlich zur überwachung der Einhaltung von Mieterpflichten
(Renovierung etc.) sowie ggf. zur Anforderung
von Geldmitteln in (garantierter) Höhe des auftretenden
Mietfehlbetrages von der Verkäuferin unter Beachtung
der Regelungen in der Grundlagenurkunde verpflichtet.
der Mietverwalter erhält hierfür Auslagenersatz und
eine monatliche Vergütung pro Wohnungseigentumseinheit
in Höhe von € 12,00 inkl. der jeweils geltenden
Mehrwertsteuer sowie pro Tiefgaragenstellplatz in Höhe
von € 2,10 inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer.
Vergütung und Auslagen sind nicht auf den Mieter umlegbar
und sind unabhängig vom WEG - Verwalterhonorar
vom Erwerber zu leisten.
104
Zu den weiteren Inhalten wird auf die Regelungen in der
Grundlagenurkunde zu der Vermietergemeinschaft, insbesondere
auf die dortige Anlage 5 und zu dem Mietverwaltervertrag
(Anlage 7 der Grundlagenurkunde)
verwiesen.
4.3 Mietgarantievertrag
Zum Zwecke einer Renditesicherung bzw. –erhöhung
auf seiten des Erwerbers verpflichtet sich die Altbaugesellschaft
sternecker Brauerei mbH & Co. KG – im Folgenden
Garantiegeberin – zu einer gebührenlosen Mietsubvention.
die entsprechende Mietgarantievereinbarung
gemäß Anlage 6 der Grundlagenurkunde gilt ausdrücklich
nicht für selbstnutzer und nicht für Erwerber der
dG-Neubaugeschosseinheiten WE-Nrn.: 32, 33 und 34.
a) Garantie
die Verkäuferin garantiert demnach jedem Wohnungserwerber,
welcher von Anfang an der Vermietergemeinschaft
gemäß Anlage 5 der Grundlagenurkunde angehört
(aber nicht dem jeweiligen Wohnungseigentümer,
dessen Mitgliedschaft wegen selbstnutzung ruht) über
den Leistungszeitraum eine monatliche Nettokaltmietausschüttung
in Höhe von € 8,59 je m² Wohnfläche.
die Garantiegeberin steht demgemäß während der Garantiezeit
für den differenzbetrag zwischen der dem jeweiligen
Wohnungserwerber monatlich aus der Vermietergemeinschaft
ausgeschütteten Nettokaltmiete und
der garantierten Nettokaltmiete ein und hat Geldmittel
in Höhe der etwaigen Fehlbeträge (Bedarfsfall) dem seitens
der Vermietergemeinschaft zu bestellenden und
ggf. zum Inkasso bevollmächtigten Mietverwalter zur
Verfügung zu stellen. demgegenüber hat die Garantiegeberin
von den Mietern der Eigentumswohnungen
ggf. berechtigt geltend gemachte Mietminderungen
wegen einer von benachbarten Grundstücken ausgehenden
Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache
(z. B. umfangreiche Bauarbeiten) nicht auszugleichen.
umlagefähige Betriebs- und Nebenkosten im sinne
von §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und
eventuelle sonstige vertraglich auf die Mieter umgelegte
oder umlegbare Betriebs- und Nebenkosten sind
nicht Gegenstand der Mietsubvention; diese Kosten sind
somit bei etwaigen Ausfällen von den Wohnungserwerbern
selbst zu tragen. Eingehende Zahlungen der Mieter
sind zunächst auf die vereinbarte Miete und sodann auf
die Betriebs- und Nebenkosten zu verrechnen. Werden
während der Laufzeit des Mietgarantievertrages höhere
als die garantierten Mieteinnahmen erzielt, so werden
überschussbeträge zunächst mit etwaigen Garantiezahlungen
der Garantiegeberin verrechnet. die Verrechnung
von die Garantiemiete übersteigenden überschüssen
erfolgt über die Gesamtlaufzeit des Vertrages. soweit
zum Ende der Laufzeit des Mietgarantievertrages, dem

30.06.2018, nach vorstehender Verrechnung noch überschussbeträge
verbleiben, so stehen diese Beträge den
Garantienehmern zu.
b) Haftungsbegrenzung
die Verkäuferin haftet gegenüber der Vermietergemeinschaft
für Verbindlichkeiten aus der Inanspruchnahme
auf ihre Leistungspflichten aus dem subventionsversprechen
sämtlichen mietsubventionsberechtigten
Wohnungserwerbern zu deren Befriedung in einem
beschränkten umfang von bis zu € 40.000,00. Mit Verbrauch
dieser Haftungsmasse endet die Einstands- und
Zahlungsverpflichtung der Garantiegeberin somit gegenüber
allen subventionsberechtigten Erwerbern.
c) Garantievorbehalte
die Einstands- und Leistungsverpflichtung der Garantiegeberin
greift nicht bzw. entfällt insbesondere
- wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
den ersten Inhalt des Vertrages über die Vermietergemeinschaft
betreffend der Vermietungspflicht
aufheben oder inhaltlich dergestalt verändern,
dass dies zu wirtschaftlichen Auswirkungen auf
das subventionsversprechen führt; oder
- wenn die Vermietergemeinschaft nicht den Vertrag
über die vorgesehene Mietverwaltung abschließt
oder vorzeitig – ohne Vorliegen eines wichtigen
Grundes – beendet; oder
- wenn der Erwerber günstige Bedingungen zur
Vermietung seiner Einheit vereitelt oder sonst wie
erschwert bzw. er die Nichtzahlung bzw. Teilzahlung
bzw. das Nichtzustandekommen bzw. die
Aufhebung des Mietvertrages zu vertreten hat; oder
- der Erwerber seine Wohneinheit nicht in einen zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand
während der Mietzeit erhält oder wertmindernde
Veränderungen in Bezug auf Gestaltung und
Ausstattung der Wohnung zu vertreten hat; oder
- bei Vorliegen höherer Gewalt; oder
- wenn die gegenwärtigen bei Kaufvertragsabschluss
gültigen mietrechtlichen Regelungen, Verordnungen
oder satzungen für das vorliegende subventionsversprechen
wesentliche Verschlechterungen
zuungunsten der Vermieterseite erfahren; oder
- im Falle des selbstbezuges der Wohneinheit durch
den Erwerber (Erwerber, deren Mitgliedschaft in der
Vermietergemeinschaft zeitweise wegen
selbstbezugs ruht, sind in dieser Zeit nicht
anspruchsberechtigt).
d) Auszahlung
die Auszahlung der subventions- bzw. Fehlbeträge im
Bedarfsfalle an den Mietverwalter der Vermietungsgemeinschaft
erfolgt aus verwaltungstechnischen Gründen
monatsweise jeweils zum Monatsende.
dIE RECHTLICHE KONZEPTION
e) leistungszeitraum
die Einstands- und Leistungsverpflichtungen der Garantiegeberin
im Bedarfsfalle beginnen mit dem Monatsersten
des vierten auf die Bezugsfertigkeit folgenden
Monats (Vorlaufzeit). die Einstandspflicht der Garantiegeberin
setzt jedoch erst ein, wenn die von der Vermietergemeinschaft
als Garantienehmer bis zum Beginn der
Mietgarantie aus abgetretenen Mieten vereinnahmten
Beträge ab Garantiebeginn vollständig zum Ausgleich
etwaiger Fehlbeträge verwendet wurden. die Einstands-
und Leistungsverpflichtungen enden in jedem Fall im
Zeitpunkt eines eventuellen Verbrauchs der Haftungsmasse,
anderenfalls spätestens zum 30.06.2018.
der Mietgarantievertrag bzw. die Mietsubvention ist im
Einzelnen in der Grundlagenurkunde, dort insbesondere
unter Ziff. 4.5 sowie in der Anlage 6 zu dieser urkunde
detailliert geregelt, worin weitere Rechte und Pflichten
statuiert sind und ggf. Vollmachten, insbesondere zur
Vermietung und zur Prozessführung etc. an die Garantiegeberin
erteilt werden. Hierauf wird ergänzend verwiesen.
5. sondereigentumsverwaltungsvertrag (optional)
die Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten, die
nicht an der Vermietergemeinschaft teilnehmen (also
die Erwerber der dG-Neubaugeschosseinheiten WE-
Nrn.: 32, 33 und 34), können der ProImmobilia Verwaltungsgesellschaft
für Haus- und Grundbesitz mbH den
Abschluss eines Verwaltungsvertrages für ihre Wohnungseigentumseinheit
anbieten. diese Leistung ist
fakultativ und die Verwalterin ist nicht zum Vertragsabschluss
verpflichtet.
demnach können auch die Eigentümer dieser Wohnungen
der Verwalterin die Verwaltung ihrer Eigentumswohnung
und ggf. des Tiefgaragenstellplatzes für einen
festen Zeitraum zu einer monatlichen Grundvergütung
in Höhe von € 10,08 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer,
mithin derzeit € 12,00 je Wohneinheit und €
2,10 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin
derzeit € 2,50 je Tiefgaragenstellplatz übertragen. die
Grundvergütung kann jährlich um 2,5% erhöht werden.
Ein entsprechendes Muster eines Vertrages für die Verwaltung
des sondereigentums mit Vollmacht ist in der
Anlage 8 zur Grundlagenurkunde abgedruckt. Aus diesem
sowie der Anlage 1 und 2 lassen sich u. a. die Einzelheiten
zur Gebühr, der Laufzeit des Vertrages, den
Aufgaben des Verwalters, insbesondere in Bezug auf
die allgemeine Objektbetreuung, die Mieterbetreuung
sowie die buchhalterischen Leistungen und zum Abrechnungsmodus
entnehmen. da der Vertrag, nur auf
Wunsch abgeschlossen wird, ist dieser im übrigen frei
verhandelbar.
105

dAs sTEuERLICHE KONZEPT
steuerliche Auswirkungen
Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen
Auswirkungen im Zusammenhang mit Immobilienerwerben
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt.
das ca. 1885 errichtete, in den Jahren 1911-1912
erweiterte, unter denkmalschutz stehende Fabrikgebäude
soll bis zum 30.06.2013 saniert werden.
Immobilienerwerb zur fremdvermietung
1. Voraussetzungen für die steuerliche
Berücksichtigung
der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung
kann einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt
werden, wenn es sich um keine Liebhaberei
handelt, sondern die Absicht besteht, auf dauer gesehen
nachhaltig überschüsse zu erzielen.
Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung
bei einer auf dauer angelegten Vermietung ausgegangen
(schreiben des Bundesministeriums der Finanzen
vom 08.10.2004). sollte die Finanzverwaltung daran
Zweifel haben, trägt der steuerpflichtige die objektive
Beweislast. Hierfür kann eine Prognose erstellt werden,
in der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum ein
Totalüberschuss aus den voraussichtlichen Einnahmen
abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt. der
Prognosezeitraum richtet sich nach der voraussichtlichen
dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf.
seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger. sofern nicht
von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen
ist, wird für die Prognose ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt
(BMF-schreiben vom 08.10.2004 unter Verweis
auf BFH-Rechtsprechung).
darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung
die Einkünfteerzielungsabsicht in Abhängigkeit von
der Höhe der Mietzinsen beurteilt (urteil des Bundesfinanzhofs
vom 5.11.2002 und BMF-schreiben vom
08.10.2004). Beträgt demnach bei einer langfristigen
Vermietung der Mietzins mindestens 75 % der ortsüblichen
Marktmiete, ist grundsätzlich vom Vorliegen einer
Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Liegt der vereinbarte
Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen
Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand
einer überschussprognose zu überprüfen. Bei einer positiven
Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht
zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit in
einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
der unentgeltliche Teil ist steuerlich nicht relevant.
die entsprechenden anteiligen Werbungskosten
können insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches gilt,
106
wenn der Mietzins unabhängig von der überschussprognose
weniger als 56 % der ortsüblichen Mieten beträgt
(§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung
des Bundesrates das Gesetz zur Beschränkung
des Verlustabzugs im Zusammenhang mit steuerstundungsmodellen
beschlossen. damit wurde unter anderem
ein § 15 b ins Einkommensteuergesetz eingeführt.
dieser neue Paragraph gilt für Verluste aus steuerstundungsmodellen,
denen ein steuerpflichtiger nach dem
10.11.2005 beitritt oder für die nach dem 10.11.2005 mit
dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil dieser
Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der Verluste
aus sog. steuerstundungsmodellen weder mit anderen
positiven Einkünften verrechnet noch nach § 10 d EstG
abgezogen werden dürfen. diese Verluste mindern jedoch
die Einkünfte, die der steuerpflichtige in den folgenden
Jahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein
steuerstundungsmodell liegt nach dieser Vorschrift vor,
wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche
Vorteile in Form von negativen Einkünften erzielt
werden sollen. diese Regelung soll jedoch nur Anwendung
finden, wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis
der summe der prognostizierten Verluste zur
Höhe des gezeichneten und nach dem Konzept auch
aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen
des eingesetzten Eigenkapitals 10 vom Hundert übersteigt.
Betroffen von dieser neuen Regelung sind insbesondere
Medienfonds, schiffsbeteiligungen, geschlossene
Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.
Nach den BMF-schreiben vom 17.07.2007 und
29.01.2008 liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden
Wohnung vom Bauträger grundsätzlich keine modellhafte
Gestaltung und damit kein schädliches steuerstundungsmodell
vor, es sei denn es werden schädliche
Neben- und Zusatzleistungen gegen ein besonderes
Entgelt gewährt.
schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw.
in der Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft
für die Endfinanzierung gesehen. umstritten ist dabei,
ob es zusätzlich darauf ankommt, dass dafür ein gesondertes
Entgelt geleistet wird. Hierfür kommen als Anbieter
nicht nur der Bauträger selbst in der Frage, sondern
auch dem Bauträger nahe stehende Personen, Gesellschaften,
an denen der Bauträger oder ihm nahe stehende
Personen beteiligt sind oder dritte, die der Bauträger
vermittelt.
Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der
Bewirtschaftung und Verwaltung eines Objekts dienen
(z.B. Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Abschluss eines
Mietpools), sofern es sich nicht um Vorauszahlungen für

mehr als 12 Monate handelt. die Vermarktung mittels eines
Bauträgerprospekts führt nach dem BMF-schreiben
vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme einer Modellhaftigkeit
der Anlage. Vielmehr kommt es auf den
konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf, ob
schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. die
Entscheidung, ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des
erstellten Prospekts anzunehmen ist, kann daher nur im
jeweiligen Einzelfall durch die örtlich zuständige Finanzbehörde
getroffen werden.
da zum § 15 b EstG bisher weder Rechtsprechung noch
längerfristige Anwendungspraxis der Finanzverwaltung
bekannt sind, besteht insofern noch keine abschließende
Rechtssicherheit.
2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung
und Gewerbebetrieb
Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter
A.1. steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb
(§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt.
Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn
der Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur
Nutzung vermietet und damit die Fruchtziehung aus
der Nutzung des eigenen Vermögens im Vordergrund
steht (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). die
Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird in der
Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der Fremdvermietung
neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen
dienstleistungen erbracht werden.
die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird
jedoch überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der
Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung
die Ausnutzung von Vermögenswerten
durch umschichtung (An- und Verkauf von Immobilien)
entscheidend in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisierung
dieser unterscheidung hat die Finanzverwaltung
die sogenannte drei-Objekt-Grenze eingeführt.Werden
innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in
der Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung/sanierung
und Verkauf mehr als 3 Objekte veräußert,
geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die
Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten
wird, da nicht mehr die substanznutzung selbst,
sondern die Ausnutzung der Wertsteigerung in den Vordergrund
getreten ist. dadurch wird ein gewerblicher
Grundstückshandel begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne
werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb
umqualifiziert. In sonderfällen kann sich die Frist von 5
Jahren auf 10 Jahre verlängern. durch neuere urteile des
Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung zur drei-
Objekt-Grenze relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen
Grundstückshandels zur Zeit keine eindeutige
Rechtsicherheit besteht.
sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt,
unterliegen diese neben der Einkommen- auch der
Gewerbesteuer und zwar unabhängig von der Behaltensdauer.
Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn
als sog. privates Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen
Rechtslage nur dann der Einkommensteuer, wenn
zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilien
nicht mehr als 10 Jahre liegen. Als Veräußerungsgewinn
wird grundsätzlich der überschuss des Verkaufserlöses
über den um die vorgenommenen Abschreibungen
(einschließlich erhöhter Abschreibungen wie denkmal-
AfA und sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs-
und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten
angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die
im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung
und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden
vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt
wurden.
3. Überschussermittlung
sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung
ausüben, erzielt er Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung im sinne des § 21 Einkommensteuergesetz.
die Ermittlung der Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung erfolgt durch die Gegenüberstellung
der (Miet-)Einnahmen und der im Zusammenhang
mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten
(überschussermittlung). steuerliche Vorteile
können dann eintreten, wenn sich ein überhang von
Werbungskosten ergibt und dieser mit anderen positiven
Einkünften des Investors mit steuerlicher Wirkung
verrechnet werden kann.
4. Verlustverrechnung
dAs CHANCEN sTEuERLICHE uNd KONZEPT
RIsIKEN
die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in
dem der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften
aus allen Einkunftsarten und bis zu deren Höhe
betragsmäßig unbegrenzt möglich.
übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum
ihrer Entstehung nicht mit anderen positiven Enkünften
verrechnet werden konnten, können bis zu einem Betrag
von € 511.500 in das Vorjahr zurückgetragen wer-
107

dAs sTEuERLICHE KONZEPT
den, oder sie werden in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.
Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt
werden, erhöht sich der Verlustrücktrag in das Vorjahr
auf bis zu € 1.023.000. der verbleibende Verlustvortrag
ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu € 1 Mio.
des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber hinausgehende
Anteil bis zu 60% des Gesamtbetrages der
Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz).
Nicht verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten
Ehegatten erhöht sich der Betrag
auf € 2 Mio.
5. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
5.1 Allgemeines
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten
alle Aufwendungen zum Erwerb, zur sicherung
und Erhaltung von Einnahmen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen
der überschussermittlung nur anteilig in Form
von Abschreibungen berücksichtigt werden. Andere
Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, sonstige Finanzierungskosten,
Betriebskosten, Verwaltungskosten,
Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare Werbungskosten
im Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichtigungsfähig.
Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei
Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt
werden und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen,
zählen zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe
Herstellungskosten). Ansonsten zählen sie i. d. R. zu den
sofort abzugsfähigen Werbungskosten – es sei denn es
wird dadurch eine wesentliche substanzvermehrung
vorgenommen oder es wird etwas völlig Neues, Artverschiedenes
eingebaut.
5.2 disagio und damnum
disagio ist die differenz zwischen dem Ausgabebetrag
und dem Nennbetrag eines darlehens.
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
darf ein (marktübliches) disagio – unter weiteren Voraussetzungen
– im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten
abgezogen werden. dieser Ansatz führt regelmäßig
zu anfänglichen steuerlichen Verlusten, da hier
Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert werden. dies
gilt nur, solange das vereinbarte disagio marktüblichen
Vereinbarungen entspricht. das Bundesfinanzministerium
(BMF) legt mit schreiben vom 20.10.2003 fest, dass
von einer Marktüblichkeit des disagios auszugehen ist,
wenn für ein darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum
von mindestens fünf Jahren ein disagio in
108
Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist. diese Regelung
ist erstmals für darlehensverträge anzuwenden, die
nach dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden.
die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend
auch für ein damnum.
5.3 Normale Abschreibungen
die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt
grundsätzlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten,
soweit sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das
Gebäude vor dem 01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich
der jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 %.
die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear
(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer
abgeschrieben werden.
Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken dienen, konnte
bisher ggf. eine erhöhte degressive Abschreibung
nach § 7 Abs. 5 Einkommensteuergesetz vorgenommen
werden. Im Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches
sofortprogramm wurde die Möglichkeit der degressiven
Abschreibung zum 01.01.2006 abgeschafft. die
bisherige Regelung ist nur noch für Objekte anzuwenden,
die auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor
dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder
auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem
01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen
Vertrags angeschafft worden sind.
5.4 Erhöhte Abschreibungen nach
§ 7i Einkommensteuergesetz
Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den
jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal
ist, können erhöhte Abschreibungen nach § 7 i EstG
vorgenommen werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen
betragen diese erhöhten Abschreibungen
für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Herstellungskosten
für Baumaßnahmen entfällt, die nach Art
und umfang der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal
oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind,
im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben
Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren
jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung
von 2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz,
sog. denkmal - AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die o.
g. Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.
die Abschreibung erfolgt im Jahr des Abschlusses
der Baumaßnahme und in den elf darauf folgenden
Jahren. Nicht in Anspruch genommene erhöhte
Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeit-

äumen nicht nachgeholt werden. die Baumaßnahmen
sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen
Kaufvertrages durchgeführt werden.
die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch
genommen werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung
der nach Landesrecht zuständigen stelle über
die denkmalrechtlichen Voraussetzungen und die Erforderlichkeit
der Aufwendungen vorliegt. ungeachtet
dessen ist umstritten, inwieweit die Finanzbehörden an
derartige Bescheinigungen der denkmalbehörde gebunden
sind oder nicht. strittig sind oftmals auch diejenigen
Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen
so umfassend sind, dass dadurch ein Neubau entsteht
sowie umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe – in
Wohnnutzung. In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden
in manchen Bundesländern zur Zeit restriktive
Auffassungen, die nicht von der höchstrichterlichen
Rechtsprechung gedeckt sind.
da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien
(R 7i Absatz 3) in der Regel die Aufteilung
der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz bzw. auf
die begünstigten sanierungsaufwendungen überprüft,
können sich gegebenenfalls zwischen den im Kaufvertrag
genannten sanierungsaufwendungen und den übrigen
steuerlich begünstigten Aufwendungen, die der
Normal-AfA unterliegen, Abweichungen ergeben.
Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten
Abschreibungen hinsichtlich auszubauender
dachgeschosswohnungen sowie Maisonettewohnungen
strittig war, d. h. ggf. versagt werden können. dazu
hat mittlerweile das Finanzgericht sachsen mit urteil
vom 24.02.2010 nunmehr rechtskräftig entschieden,
dass auch im dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen
in den Genuss der steuerbegünstigungen
nach den §§ 7i bzw. 7h EstG (für Vermieter) bzw.
§ 10 f EstG (für Eigennutzer) kommen, aber nur soweit
die begünstigten Modernisierungskosten anteilig auf
das Gemeinschaftseigentum entfallen. danach kam der
nicht veröffentlichte Runderlass (EsT-Nr. 198) der senatsverwaltung
für Finanzen Berlin vom 01.10.2010, wonach
die Einkommenssteuerreferatsleiter des Bundes und der
Länder den Beschluss gefasst haben sollen, dass bei der
Modernisierung von Baudenkmälern das Gebäude als
Ganzes zu betrachten ist. der Förderzweck des § 7 i EstG
spricht dafür, dass Baudenkmal als Gebäude zu erhalten
und nicht isoliert auf die einzelnen Wirtschaftsgüter
abzustellen. das bedeutet, dass erhöhte Absetzungen
nach § 7 i EstG bzw. eine steuerbegünstigung nach § 10
f EstG i. V. m. § 7 i EstG auch bei den neu entstandenen
dachgeschosswohnungen auf den Anteil, der auf die
Modernisierung des Altbauanteils (Gemeinschaftseigentum)
entfällt, möglich sind. Nicht bescheiniungsfähig
dAs CHANCEN sTEuERLICHE uNd KONZEPT
RIsIKEN
bleiben nach TZ 2.8 der Bescheinigungsrichtlinien zu § 7
i EstG Aufwendungen für neue Gebäudeteile zur Erweiterung
der Nutzfläche, insbesondere Herstellungskosten
für neu entstehende dachgeschosswohnungen, es sei
denn, dass ohne diese Aufwendungen ein denkmalgerechte
Nutzung des Gebäudes objektiv nicht möglich ist.
die Entscheidung hierüber soll die zuständige Bescheinigungsbehörde
treffen. Nach dem genannten Runderlass
soll dies entgegen der oben genannten Rechtsprechung
nicht für Fälle des § 7 h EstG (sanierungsgebiet) gelten,
dort soll die Neubaueigenschaft weiterhin wirtschaftsbezogen
geprüft werden.
sofern die Finanzverwaltung erhöhte Abschreibungen
nachträglich versagt, wären die betreffenden Aufwendungen
in jedem Fall Bemessungsgrundlage für die
Normalabschreibungen (vgl. 5.3.). dies ist vom jeweiligen
Erwerber in seiner Renditeberechnung unbedingt
zu berücksichtigen.
6. Einkommensteuervorauszahlung bzw.
Eintragung eines lohnsteuerfreibetrages
die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können
bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren
(§ 37 Einkommensteuergesetz) oder in Form eines Freibetrages
auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b
Einkommensteuergesetz) berücksichtigt werden. dies
gilt erst für Veranlagungszeiträume, die nach der Fertigstellung
oder der Anschaffung der Immobilie beginnen.
Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung
angeschafft, tritt an die stelle der Anschaffung
die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz).
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich
vorgeschriebener Vordruck zu verwenden. der Antrag
muss spätestens bis zum 30.11. des Kalenderjahres
gestellt werden, für das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a
Abs. 2 satz 3 Einkommensteuergesetz).
Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte
im Hinblick auf die lange Bearbeitungsdauer bisher
eine vorläufige Bescheinigung der zuständigen Behörde
nebst Eingangsbestätigung über den Antrag auf Ausstellung
der endgültigen Bescheinigung vorgelegt werden,
um eine Eintragung der steuerlichen Auswirkungen
auf der Lohnsteuerkarte ab dem Jahr nach der Bezugsfertigkeit
zu erhalten. Aufgrund aktueller diskussionen
in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung der
steuerbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in einigen
Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung
nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht
anerkannt wird. dies hätte zur Konsequenz, dass eine
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dAs sTEuERLICHE KONZEPT
Gewährung der steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage
der endgültigen Bescheinigung der zuständigen
Bescheinigungsbehörde durch den steuerpflichtigen
beim Finanzamt möglich ist, mithin der steuerbegünstigungseffekt
erst später, wenngleich dann rückwirkend
geltend gemacht werden kann. Zur im Prospekterstellungszeitpunkt
gängigen Praxis siehe die nachfolgenden
Ausführungen unter E.
B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung
Eigenheimzulage
sofern der Erwerber die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken
nutzt, konnten früher die Begünstigungen nach
dem Eigenheimzulagengesetz in Anspruch genommen
werden. Im Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage
wurden diese Vergünstigungen zum 01.01.2006
abgeschafft. die bisherigen Regelungen sind nur noch
anzuwenden, wenn der Anspruchsberechtigte im Fall
der Herstellung vor dem 01.01.2006 mit der Herstellung
des Objekts begonnen oder im Fall der Anschaffung die
Wohnung auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam
abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder
eines gleichstehenden Rechtsakts angeschafft hat.
sonderausgaben
Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen
Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der
Eigennutzer nach § 10f Einkommensteuergesetz die
Aufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen im Kalenderjahr
des Abschlusses der Maßnahme und in den
neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie
sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1 Einkommensteuergesetz),
wenn alle Voraussetzungen des § 7i Einkommensteuergesetz
erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer
entsprechenden Bescheinigung der zuständigen Behörde,
vgl. Ausführungen zum § 7i EstG unter A.5.4). diese
Regelung ist bei Eigentumswohnungen entsprechend
anzuwenden (§ 10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz).
der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den
begünstigten Baumaßnahmen nach dem Abschluss
des notariellen Kaufvertrages begonnen wird. Eine
Nachholung von nicht ausgenutzten Abzugsbeträgen
in späteren Perioden ist nicht möglich. der sonderausgabenabzug
wird nur insoweit gewährt, wie in
dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs. 1 satz 2 Einkommensteuergesetz).
die steuervergünstigung nach § 10 f
Einkommensteuergesetz kann nur für ein begünstigtes
Objekt gewährt werden. Bei Ehegatten können diese
Abzugsbeträge insgesamt für zwei Objekte in Anspruch
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genommen werden. sonderausgaben wirken sich nur
aus, soweit das steuerpflichtige Einkommen nach deren
Abzug oberhalb des Grundfreibetrags liegt. Ein Vor- und
Rücktrag von Verlusten aus sonderausgaben ist nicht
möglich.
Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung
eines lohnsteuerfreibetrages
Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend.
c. sonstige steuerliche Auswirkungen
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu
der in Berlin gelegenen Immobilie Grunderwerbsteuer
in Höhe von 4,5 % des Kaufpreises an. die Grunderwerbsteuer
entsteht auch bei der Veräußerung des Objekts. In
der Regel hat aufgrund der üblichen vertraglichen Vereinbarungen
der Erwerber diese Grunderwerbsteuer zu
zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt
neben dem Käufer gesamtschuldnerisch haftet. darüber
hinaus fällt laufend Grundsteuer an. Wird das Objekt vermietet,
kann diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung
auf den Mieter umgelegt werden.
d. Berücksichtigung individueller steuerlicher
rahmenbedingungen eines Investors
die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung
zum Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende
Entscheidungen, wie die Anpassung der vertraglichen
Rahmenbedingungen an veränderte Marktstrukturen
oder die Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen
der Immobilie und die sich daraus ergebenden steuerlichen
Folgen lassen sich verbindlich nur unter Berücksichtigung
der individuellen Rahmenbedingungen des
jeweiligen Investors ableiten. die Prospektherausgeberin
empfiehlt daher jedem Erwerber vor dem Abschluss
eines Kaufvertrages einen steuerberater seines Vertrauens
zu Rate zu ziehen.
E. Inanspruchnahme von steuervergünstigungen
für Herstellungs- und Anschaffungskosten bei
Baudenkmälern in der praxis
detaillierte und verbindliche Auskünfte zur steuerlichen
Behandlung der Investition sowie den in der Praxis individuell
eintretenden Auswirkungen kann nur von einem
steuerberater erteilt werden. sowohl Vermittler als auch
Initiator sowie Verkäufer des Anlageobjektes übernehmen
keinerlei Haftung hinsichtlich der vom Investor mit
dem Erwerb beabsichtigten steuerlichen Ziele. Nachfolgend
wird das Verfahren zur Erlangung der für die
steuerabschreibung erforderlichen Bescheinigungen

aus der bisherigen Erfahrung beschrieben. Weder für die
diesbezügliche Hilfestellung der Verkäuferin noch für
den Eintritt des nachfolgend geschilderten Ablaufs wird
eine Haftung übernommen. die Ausführungen sind lediglich
als unverbindlicher Erfahrungsbericht, mithin als
Ratschläge und Empfehlungen zu werten. soweit der
Verkäufer in dem nachbeschriebenen Verfahren selbst
tätig wird, geschieht dies kostenlos und ohne Anerkennung
einer Rechtspflicht, womit der Verkäufer maximal
für diejenige sorgfalt einzustehen hat, die er in eigenen
Angelegenheiten anzuwenden pflegt.
Vor diesem Hintergrund sollen die nachfolgenden Erläuterungen
einen überblick zum grundsätzlichen Ablauf
bis zum Erhalt der Bescheide für die Inanspruchnahme
erhöhter Absetzungen bei denkmalschutzobjekten geben.
Insbesondere wird aufgezeigt, dass es sich dabei
um einen mehrstufigen Prozess handelt, in dem sowohl
das denkmalamt als auch das Finanzamt umfangreich
tätig werden muss. Alle hier angegebenen Zeitangaben
stellen lediglich Mittelwerte aus der Erfahrung mit der
Abwicklung diverser denkmalschutzobjekte in Berlin
dar. Im Einzelfall weicht die Bearbeitungsdauer deutlich
von diesen Mittelwerten ab. Auch erheblich längere Bearbeitungszeiten
sind dabei durchaus üblich.
1. Vorläufige Bescheinigung des landesdenkmalamts
Im Vorfeld der sanierung eines Baudenkmals werden alle
vorgesehenen Maßnahmen mit den denkmalschutzämtern
abgestimmt. Im Rahmen dieser Abstimmung wird
festgelegt, welche Arbeiten insgesamt durchgeführt
werden und inwieweit die Kosten für die einzelnen Maßnahmen
zur Berechnung der erhöhten steuerlichen Absetzung
herangezogen werden können.
steuerlich begünstigt sind dabei alle Aufwendungen
für Maßnahmen, die zur Erhaltung des Baudenkmals
erforderlich sind sowie darüber hinaus im eingeschränkten
umfang Aufwendungen zur „sinnvollen
Nutzung des Baudenkmals“. die details dazu regelt das
gemeinsame Rundschreiben über die Erteilung von
Bescheinigungen zur Anwendung der §§ 7i, 10 f und
11 b des Einkommensteuergesetzes (EstG) vom 24. Januar
2006, welches von der Berliner senatsverwaltung
im Internet unter folgender Adresse zum download
bereitgestellt wird: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/download/denkmal/
bescheinigungsrichtlinen_7iff.pdf. Nicht begünstig sind
demnach z.B. alle Aufwendungen zur Herstellung der
Balkone, der Rollläden, der Außenbereiche und der stellplätze.
Für die Prospektierung werden die Kosten aller
Maßnahmen kalkuliert. das Verhältnis der Aufwendungen
für die steuerlich begünstigten Maßnahmen zu den
dAs CHANCEN sTEuERLICHE uNd KONZEPT
RIsIKEN
Gesamtkosten dient dann als Grundlage für die Angaben
im Prospekt und den Einzelkaufverträgen über die voraussichtliche
Höhe der abschreibungsfähigen Beträge.
2. Bescheid der denkmalschutzbehörde zur Anwendung
der §§7i, 10f und 11b Einkommenssteuergesetz
Nachdem das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt
und abgerechnet ist, werden alle Baurechnungen und
Zahlungsbelege der denkmalschutzbehörde zur Prüfung
vorgelegt. das Landesdenkmalamt ordnet in Abstimmung
mit der unteren denkmalschutzbehörde jede
Zahlung nach dem im Vorfeld festgelegten Katalog einer
Maßnahme zu. dadurch werden die summen der
begünstigten und nicht begünstigten Aufwendungen
festgestellt. Auf Grundlage dieser so ermittelten Werte
erstellt das Amt, gesondert für jede Wohnung einen
Grundlagenbescheid. der Antrag für diesen Bescheid
wird zwar vom Initiator des Projekts (Bauträger) beim
Amt gestellt. die Bescheide selbst lauten aber auf die
Erwerber der einzelnen Wohnungen und werden diesen
auch direkt zugestellt.
Wichtig zu beachten ist, dass die in diesem Bescheid ausgewiesenen
Beträge (begünstige Herstellungskosten)
deutlich niedriger sind, als die erwartete Abschreibungshöhe!
Es handelt sich bei der vom denkmalschutzamt
festgestellten summe NICHT um die Abschreibungsbemessungsgrundlage!
diese Zahl stellt lediglich ein Zwischenergebnis
dar. die unterlagen können vom Bauträger
erst nach vollständiger Abrechnung aller Gewerke
mit den einzelnen Handwerkern und sonstigen am Bau
Beteiligten eingereicht werden. Bei einer größeren sanierungsmaßnahme
vergehen nach Fertigstellung in
aller Regel noch einige Monate, bis alle Restarbeiten abgeschlossen
und abgerechnet sind. Im Mittel liegen die
unterlagen somit nach 6-9 Monaten nach Fertigstellung
beim denkmalamt zur weiteren Bearbeitung. sofern es
sich um ein Bauvorhaben handelt, dass sich über mehrere
Bauabschnitte erstreckt die grundbuchlich eine Einheit
bilden, können erst mit Fertigstellung des letzten
Abschnitts die unterlagen eingereicht werden. die Bearbeitungsdauer
beim denkmalschutzamt variiert sehr
stark. diese kann in 3 Monaten abgeschlossen sein, sich
aber auch über eineinhalb Jahre hinziehen.
3. Gesonderte und einheitliche feststellung der
Besteuerungsgrundlagen durch das finanzamt
Nachdem die Bescheide der denkmalschutzbehörde
vorliegen kann die endgültige Festsetzung der
Abschreibungsbemessungsgrundlage durch das Betriebsstättenfinanzamt
des Initiators im Rahmen einer
Betriebsprüfung erfolgen. dabei werden die von der
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dAs sTEuERLICHE KONZEPT
denkmalschutzbehörde festgestellten Beträge für die
sanierung zu den Anschaffungskosten für Grundstück
und Gebäude hinzugefügt und anhand dessen der
PROZENTuALE Anteil der nach § 7i bzw. § 10f abschreibungsfähigen
Beträge nach folgendem beispielhaften
schema festgesetzt und demnach die auf den Kaufpreis
entfallenden Werte berechnet:
Von der denkmalschutzbehörde
festgestellte Kosten:
begünstigte
Herstellkosten 100.000,00 € 68,97%
nicht begünstigte
Herstellkosten 1.500,00 € 1,03%
weitere, vom Finanzamt zur Feststellung der
Abschreibungshöhe berücksichtigte Kosten
Grund und Boden 14.500,00 € 10,00%
Altbausubstanz 29.000,00 € 20,00%
------------------ -----------summe
145.000,00 € 100,00%
Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlagen:
Kaufpreis 215.000,00 €
begünstigt nach § 7h/10f: 148.285,50 € 68,97%
Linear abzuschreiben
nach § 7 Abs. IV 45.214,50 € 21,03%
diese Werte werden allen Erwerbern und deren Wohnsitzfinanzämtern
vom Betriebsstättenfinanzamt in Form
eines Grundlagenbescheids gesondert mitgeteilt.
das Finanzamt wird von Amts wegen über die Erstellung
der Bescheide der denkmalschutzbehörde informiert. In
der Praxis setzt es daraufhin in der Regel von sich aus
die Betriebsprüfung an. da dies aber nicht zwingend
der Fall ist, ist es sinnvoll, dass parallel seitens des Initiators
ein Antrag auf Betriebsprüfung gestellt wird. Auch
hier sind die Bearbeitungszeiten höchst unterschiedlich.
Vom Vorliegen des Bescheides der denkmalschutzbehörde
bis zum Abschluss der Betriebsprüfung durch das
Finanzamt vergeht in der Regel ein Jahr, wobei sowohl
Fälle bekannt sind, die in der Hälfte der Zeit erledigt waren
als auch Verfahren, die sich über mehr als die doppelte
dauer hingezogen haben.
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4. sonderwerbungskosten
In der Regel fallen auf der Ebene des einzelnen Wohnungserwerbers
über die Kosten, die im Rahmen der Betriebsprüfung
festgestellt werden, hinaus noch Anschaffungsnebenkosten
(Notargebühren, Maklercourtage,
Kosten für Objektbesichtigungen etc.) an, die ebenfalls
bei der Bemessung der Abschreibungshöhe berücksichtigt
werden können. diese sind in der persönlichen
steuererklärung jedes einzelnen Erwerbers gesondert
zu erklären.
5. fazit
In der Praxis vergehen zwischen Fertigstellung des Objekts
bis zum Vorliegen des endgültigen Bescheids über
die Abschreibungsbemessungsgrundlage zwei bis drei
Jahre. In der Vergangenheit wurden während dieses
Zeitraums von den einzelnen Wohnsitzfinanzämtern der
Erwerber die vorläufigen Werte aus den Kaufverträgen
akzeptiert. dies wird von Wohnsitzfinanzamt zu Wohnsitzfinanzamt
unterschiedlich gehandhabt. Grundsätzlich
ist aber festzustellen, dass die vorläufige Anerkennung
dieser Werte zunehmend nicht mehr gewährt
wird. sobald der Grundlagenbescheid des Betriebsstättenfinanzamts
vorliegt, wird dieser automatisch an die
einzelnen Wohnsitzfinanzämter weitergeleitet und alle
steuerbescheide der Vorjahre, die es betrifft, werden automatisch
und von Amts wegen korrigiert.
Zur Kalkulation und Liquiditätsberechnung des Investors
mit vorgenannten steuerlichen Aspekten wird empfohlen,
das gleichlautende Kapital unter dem im Prospekt
abgedruckten Gliederungspunkt „Risiken“ zu lesen.

NOTIZEN
CHANCEN uNd RIsIKEN
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HAFTuNGs- uNd ANGABENVORBEHALTE
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte
zu der angebotenen Immobilie erteilt. seitens der Initiatorin,
Prospektherausgeberin und Verkäuferin wird keine
Rechts-, steuer-, Finanzierungs-, Kapitalanlageoder
Wirtschaftsberatung erbracht. Eine Haftung für den Eintritt
von Kosten-, Ertrags- und steuerprognosen sowie
für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- und
Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch für ggf. von
dritter seite erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann u.a.
aufgrund der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher
Parameter nicht übernommen werden. Für den Inhalt
dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt
bekannten oder erkennbaren sachverhalte
maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen
stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell
möglichen Veränderung.
die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis
sowie Rechtsprechung kann sich verändern.
Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen, Computervisualisierungen
und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge,
Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als
wesentliche Elemente im sinne der Baubeschreibung.
die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann
hiervon abweichen. die Realisierung von Planungen
steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit
seitens der entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben
ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.
die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften
erfolgt ausschließlich zur Information der
Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche Vertrauenswerbung
mit den genannten Personen wird damit nicht
bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner.
Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende
Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin
machen. dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb
und der Vermittlung befasste Personen, sind hierzu
nicht legitimiert. Kaufinteressenten wird zur Aufklärung
ein Prospekt mit den konkreten angebotenen Wohnungen,
mithin daten, Fakten, Chancen und Risiken außerdem
weitergehende Informationen u.a. zum standort
und dem Objekt sowie als Anlage eine Vertragsmappe
mit z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen)
ausgehändigt.
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der Prospekt ist nur im Zusammenhang mit der Anlage
vollständig. da auch die abzuschließenden Verträge Veränderungen
in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen
können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig
abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. die im Prospekt
enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach
unverbindlich. sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Prospektaufbau und -inhalt orientierensich
am IdW-s 4 standard der Wirtschaftsprüfer
(stand 18.05.2006), ohne dass hieraus Ansprüche
gegenüber der Prospektherausgeberin hergeleitet werden
können. Aufgrund des unten angegebenen frühen
Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus resultierenden
umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht
sämtliche im Prospekt wiedergegebenen daten, Fakten
und Zahlen des Projektes feststanden und der Erwerber
bei Interesse hierzu von den Projektbeteiligten jederzeit
über den jüngsten stand der dinge informiert werden
kann, akzeptiert er, dass Ansprüche aus diesem Prospekt
– soweit überhaupt gegeben – binnen sechs Monaten
ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab dem angegebenen
Herausgabedatum verjähren, es sei denn, die
Prospektherausgeberin hat im Prospekt vorsätzlich oder
grob fahrlässig Falschangaben gemacht oder solche
führen zu Personenschäden. die Prospektherausgeberin
versichert dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen
über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen
umstände im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt
hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster
Erarbeitung können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen
werden.
der Prospekt wurde im Juni 2011 erstellt
und herausgegeben.

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