Skriptum 3. Teil - IFIP

Bau Bau- Bau 

& 

Immobilienwirtschaft 

Immobilienwirtschaft 

Inhalt 

Projektentwicklung 2. Risikomanagement 3. Kostenplanung 4. Organisation 1. 

Team Design 4.2.Konfliktmanagement 5. Rechtliche Rahmenbedingungen Liegenschafts-und Grundbuchsrecht 4.1.Personalmanagement, 

Finanzierung 7. Portfoliomanagement 

6. 

Vorlesung WS 06/07 

1

1. 1. 1. Projektentwicklung 

Projektentwicklung 

Akteure der Projektentwicklung 

Projektentwicklungsprozess ist durch seine Zusammenarbeit einer Vielzahl von Akteuren gekennzeichnet. Das resultiert daraus, dass es dem Projektentwickler nicht mögliche sein dürfte, sämtliche Aufgaben selbst durchzuführen. Seine Aufgabe besteht vielmehr darin, den Projektentwicklungsprozess zu koordinieren. Der 

•Nutzer •Financiers •Investoren •Grundstückseigentümer 

•Architekten / Ingenieure •Bauunternehmen 

Hand •Immobiliendienstleister 

•Öffentliche 

2

Akteure 

Projekte Nutzer GrundstückseigentümerImmobilien- entwickeln 

Öffentliche Hand Architekten und Ingenieure dienstleisterBau- Investoren Financiers 

unternehmen 

Grundstücks 

eigentümer 

entweder aktiv unterstützend oder aber passiv ablehnend dem Projektentwicklungsprozess gegenüberstehen. Werden in 3 Gruppen eingeteilt: Können 

Grundstückseigentümer (Bund, Länder, Städte, aber auch Institutionen wie z.B. Kirche) 

�Unternehmen des primären, sekundären und tertiären Sektor Grund und Boden stellt in erster Linie einen Produktionsfaktor dar. �Öffentliche 

Eigentümer 

�Private 

und Boden als Gebrauchsgut oder als direkte/ indirekte Kapitalanlage Grund 

3

Nutzer 

bestehen einerseits aus Unternehmen sämtlicher Wirtschaftsbereiche, andererseits aus Privatpersonen. Nachfrage nach Nutzungsarten: Nutzer 

•Büro •Einzelhandel •Gastronomie •Wohnen 

•Unterhaltung 

Financiers 

Institutionen die dem Projektentwickler Fremdkapital zur Verfügung stellen. Kurzfristige Financiers: Geschäftsbanken wie Hypothekenbanken, finanzieren Jene 

dem Baufortschritt zur Fertigstellung (ggf. zzgl. einer Vermarktungsdauer). Zusage hängt von Qualifikation und Bonität des Entwicklers und seiner Partner ab. Langfristige Financiers: entsprechend 

aber auch Geschäftsbanken, deren Risiko wesentlich höher ist als der Kurzfristigen. Zusage hängt von der Konzeption des Projektes und dessen Fähigkeit zur Hypothekenbanken, 

Erwirtschaftung des Kapitaldienstes. 

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Investoren 

handelt es sich um institutionelle Investoren, z.B. offenen und geschlossene Immobilienfonds, Versicherungen, Pensionskassen und Leasing-Gesellschaften. Insbesondere 

neu am Markt sind die Immobilien-AG´s, diese nehmen einen immer wichtigeren Stellenwert in der Immobilieninvestorenlandschaftein. Relativ 

Bauunternehmen 

Auftragsarten: •Einzelvergabe kostengünstig aber sehr risikoreich 3 

weniger Risiko •Totalunternehmer •Generalunternehmer 

5

Architekten / 

Ingenieure 

der Umsetzung des Nutzungskonzepts in eine kostengerechte, funktionale, flexible und architektonisch anspruchsvolle Immobilie betraut •Beratende Funktion bei der Auswahl von Planern und •Mit 

•Dokumentation des Bauprozesses Fachingenieuren 

Öffentliche 

Hand 

Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Projektentwicklern ergibt sich daraus, dass es zur Realisierung von Bauvorhaben baurechtlicher Genehmigungen bedarf. Darüber hinaus von zunehmender Bedeutung: Erforderliche 

(Public Private Partnership) Darunter versteht man die „frei ausgehandelte und durch privatrechtliche Vereinbarungen vertraglich fixierte Zusammenarbeit zwischen Kommune und Investor zum Zwecke gemeinsamer Projektentwicklung“. PPP 

für Bildung von PPP´s: Ausschlaggebend 

Hand: leere Kassen Projektentwickler: verkürzte Genehmigungszeiten öffentliche 

6

Immobiliendienstleister 

zählen grundsätzlich: •Immobilenberater Hierzu 

•Immobilienmakler •Immobilienbewerter 

•sowie Rechtsanwälte, Steuerberater, Versicherungsmakler, •Immobilienverwalter 

Public-Relations-und Werbeagenturen usw. 

Immobilienprojektentwicklung 

Idee 

Immobilien- Projektidee für fixierten Standort 

Projektidee für fiktiven Standort Investmentkapital für fixierte 

Investmentkapital 

Idee 

Projektidee für fiktive Projektidee Investmentkapital für fiktiven Standort Standort Kapital Immobilienprojekt Projektidee für fixierten Standort 

Projektidee für fiktiven Standort Investmentkapital für fixierte 

Investmentkapital Projektidee für fiktive Projektidee Investmentkapital für fiktiven Standort 

projekt Kapital Standort 

für fixierten Standort Investmentkapital für fixierten Standort Investmentkapital 

7

Phasen des 

Projektentwicklungsprozesses: 

Projektkonzeption FeasibilityAnalysis Projektinitiierung 

Projektcontrolling Projektmanagement 

Phasen des Projektentwicklungsprozesses: 

Standort sucht Kapital und Projektidee Projektidee sucht Standort und Kapital Kapital sucht Standort und Projektidee Projektinitiierung 

Beschreibung der Grundzüge des Projektes (Nutzung, Flächen, etc.) Einfache Projektentwicklungsrechnung (Frontdoor-(Backdoor-Approach) Grundstücksicherung Grobe 

Projektkonzeption 

8

Einfache Projektentwicklungsrechnung: 

Erforderliche Mieten pro m²aus Prognose der Projektkosten incl. Eines Zuschlages für Wagnis und Gewinn ableiten. •Frontdoor–Approach: 

–Approach: Konzeption wie Residualwertverfahren (Ausgehend von erzielbaren mieten auf rentierlichen Grundankaufspreis / Projektgesamtkosten rückrechnen.). •Backdoor 


Projektkonzeption Feasibility-Analysis Projektinitiierung Projektkonzeption 

analyseNutzungsanalyseStandortanalyseWettbewerbsanalyseRisikoanalyseKostenanalyseMarkt- Renditeanalyse Wirtschaftlichkeits-und 

und Projektcontrolling Projektmanagement und Projektcontrolling Projektmanagement und Projektcontrolling Projektmanagement und Projektcontrolling 

Projektmanagement 

9


und Projektmanagement und Projektmanagement und Projektmanagement und Projektcontrolling Projektmanagement 

& Kontrolle der Kosten Planung & Kontrolle der Termine Planung & Kontrolle der Qualitäten Planung Projektvermarktung Vermietung 

(teilweiser) Verkauf 

Verlauf der Projektentwicklungsprozesse 

Kosten Nutzungskosten Kostenverlauf BaubeginnFertigstellung 

Baukosten 

Grundstücks-kosten Planungskosten 

Planungskosten 

initiierungProjektkonzeptionProjektmanagementProjektvermarktung Nutzung Zeit Kostenbeeinflussbarkeit 

Projekt- 

10

Aufbau der Feasibility Analysis 

MarktanalyseStandortanalyseNutzungsanalyseRisikoanalyse FeasibilityAnalysis 

Wettbewerbsanalyse 

Rentabilitätsanalyse 

Feasibility Analysis - Analysetypen 

•Analyse der Rahmenbedingungen (soziokulturell, politisch rechtlich, makroökonomisch technologisch) Marktanalyse 

der Flächennachfrage (Einflussfaktoren z.B. Bevölkerung, Beschäftigung, Einkommen, Finanzierung, relativer Preis,...) •Prognose des Flächenangebots (Abschätzung u.a. des Flächenleerstandes. Der projektierten und im Bau befindlichen •Prognose 

•Prognose der Flächenabsorption (Gegenüberstellung der prognostizierten Flächennachfrage mit dem prognostizierten Flächen,...) 

Flächenangebot.) 

11


� des Makrostandortes (Untersuchung von Standortfaktoren mit signifikanter Bedeutung für das Projekt, innerhalb vertretbarer Kostenrahmen; räumliche Standortanalyse 

und Einflussbereich für das Immobilienprojekt: Stadt, Bezirk, Region,...) •Analyse Bezugsebene 

des Mikrostandortes (Detaillierte Analyse der „harten“ und „weichen“Standortfaktoren; �räumliche Bezugsebene: fußläufig erreichbares Umfeld) Standortfaktoren: „harte“= durch den Projektentwickler leicht •Analyse 

Standortfaktoren „weiche“= durch den Projektentwickler schwer beeinflussbare Standortfaktoren beeinflussbare 


Ziel: Zerlegung des nicht quantifizierbaren Begriffes „Lage in Standortanalyse 

messbare, intersubjektiv vergleichbare Kriterien. Zu beachten: einzelne, 

Standort ist immer unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung zu untersuchen! 

Der 

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Standortfaktoren 1 

•Topographische/Bodenbeschaffenheit Ver-und •Nachbarschaft Qualität Versorgung Dienstleistungen, oder Lage, Nutzungsstruktur, Sichtanbindung) hoch „harte“ •Technische / Entsorgung physische Beeinflussbarkeit durch 

potentielle Absatz- (Umfeld, der Projektentwickler Standortfaktoren 

Fußgänger, mit integrierte solitäre 

•Raumordnung/Bauleitplan Airport) Parken, (ÖV,MIV, Einzugsgebiet das für •Verkehrsanbindung/Erreichbarkeit 

Standortfaktoren 2 

•Sozioökonomischer (Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftsstruktur) steuerliche, technische •„Adresse“ Datenkranz / Sozialstruktur, sozioökonomisch Beeinflussbarkeit durch 

•Rechtliche, devisenProjektentwickler 

„weiche“ Standortfaktoren 

Freizeitqualität Situation Wohn-und •Kultur-, •Investitionsklima •Verwaltungsstruktur niedrig 

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•Nutzerbezogene Bedarfsanalyse (Def. des kleinsten gem. Nenners der gegenwärtigen Bedürfnisse der avisierten Zielgruppe). Nutzungsanalyse 

potentieller zukünftiger Bedarfsänderungen (Wirtschaftliche Rahmenbedingungen, national u. internationale Trends,...) •Erstellung erster Planungsunterlagen (Basis: Nutzungskonzept) •Standardbürohaus für Fonds •Analyse 

Einkaufverhalten: EKZ •Änderung 


(� der relativen Marktposition zu Konkurrenzprojekten Attraktivitätsindex = Ergebnis eines Kriterienvergleiches [u.a. Mietkonditionen, Standort und Gebäudeattraktivität] mit Wettbewerbsanalyse 

Konkurrenzprojekten) •Analyse 

der relativen Wettbewerbssituation (�Rückschlüsse auf Stärken / Schwächen des Nutzungskonzeptes.) 

•Analyse geeigneten 

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Risikoanalyse Risikoanalyse–Risikoarten Risikoarten Risikoarten1 •Entwicklungsrisiko (Prognoserisiko: prognostizierte Rahmenbedingungen treten in der Wirklichkeit nicht ein; Planungsrisiko:Risiko des finanziellen Verlustes umfangreicher Risikoanalyse 

bei Projektstop.) •Zeitrisiko (Überschreiten der geplanten Entwicklungs-und/oder Vermarktungsdauer aufgrund interner oder externer Probleme.) Vorleistungen 

(Etwaige Auflagen können die Wirtschaftlichkeit des Projektes negativ beeinflussen.) •Genehmigungsrisiko 


Risikoanalyse Risikoanalyse–Risikoarten Risikoarten Risikoarten2 •Finanzierungsrisiko (=existenzielles Risiko bei notwendiger Fremdfinanzierung �Zinsänderungsrisikound Kapitaldienst) Risikoanalyse 

Baugrundrisiko (u.a. Altlasten, Baudenkmäler, Sondergründungen,...) •Kostenrisiko (Problem einer genauen Kostenprognose aufgrund langer Entwicklungsdauern und schwieriger Abschätzung der •Boden-und 

Risikofaktoren) 

vorgenannten 

15

Entwicklung der Risikokomponenten 

Projektanstoß Projektplanung Baumanagement Projektvermarktung 

Feasibility Analysis - Rentabilitätsanalyse 

Projektkosten Zuschlag Wagnis Gewinn Kaufpreis (meist Ertragswert des Projektes) Voraussichtliche Rentabilitätsanalyse = Wirtschaftlichkeits-und Renditeanalyse 

(inkl. für u. Voraussichtlicher 

�vollständige Finanzpläne Methoden“ „dynamische zu bis „Bierdeckelrechnung“ 

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–Developer Gewinnspanne für die Entwicklung der Projektkonzeption und für das Projektmanagement •Service 

Gewinnspanne aus Veräußerung an Investor nach Fertigstellung und Vermietung in Bezug zu Chancen und Risiken •Trader–Developer 

–Developer Renditeerwartung nach Fertigstellung und Vermietung in Bezug zu Chancen und Risiken. •Investor 


an die Praxis •Berücksichtung aller relevanten Eingangsgrößen •Ansatz realistischer und plausibler Eingangsgrößen •Darstellung in übersichtlicher und transparenter Form Anforderungen 

der Vorgehensweise •Möglichkeit der Variation von Eingangsgrößen •Aussagekräftige Ergebnisse •Nachvollziehbarkeit 

einfach wie möglich, aber so kompliziert wie nötig“ 

„So 

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•Rendite •Lage 

•Ausstattung •Mieterstruktur 

•Potential •Vertragssituation 

Kriterien für einen Investor 


Von der Art des Objektes abhängig, Was eine gute Lage ist, ist einerseits abhängig von der Art des Projektes und andererseits ständig in Bewegung. z.B. bei Büroimmobilien geht der Trend hin zu Lagen außerhalb des Stadtzentrums mit optimaler •Lage 

an den Öffentlichen-und Individualverkehr •Rendite Kaufentscheidungen basieren bei Investitionsobjekten heute zum überwiegenden Teil auf der erwarteten Rendite des Anbindung 

–Brutto-od. Maklerrendite (wird von Maklern verwendet) Objektes. 

(wird von Investoren als Entscheidungsgrundlage verwendet) 

–Nettorendite 

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–Bonität der Mieter –Staffelung der Mietlaufzeiten –Anzahl der Mieter •Mieterstruktur 

–Kühlung und Lüftung –Raumtiefe –Natürliche Belichtung –Teilbarkeit der vermietbaren Flächen –Verkabelung –doppelte Böden •Ausstattung 

Decken –Parkmöglichkeiten –Abgehängte 

–Getrennte Verbrauchsmessungen –Betriebskosten 

flexible Raumaufteilung 

technische Ausstattung 

Doppelboden/Kabelkanal 

ökonomische Raumgrößen 

gute Beilichtung/gringe 

Raumtiefen 

natürliche Belüftung 

intelligente Parksysteme 

repräsentative 

Eingangssituation 

Bewachung, Sicherheit, 

Zugangskontrolle 

umweltfreundliche 

Baumaterialien 

Anspruch an die Büroimmobilie 

0,0 

22,0 

25,1 

24,4 

29,9 

33,0 

37,1 

39,5 

44,1 

42,2 

46,0 

50,0 

52,1 

55,8 

60,9 

63,5 

Erfüllungsgrad Bedeutungsgrad 

72,1 

84,9 

87,3 

90,4 

19


–Dauer des Mietvertrages –Art des Mietvertrages –„Over-renting“ –Betriebskosten •Vertragssituation 

Klauseln •Potential –Altmietverträge –Zukünftige Lageaufwertung durch Realisierung von –Ungewöhnliche 

–In Zeiten eines fallenden Marktes investieren Infrastrukturprojekten 

–„Under-renting“ 

20

Einfache Projektentwicklungsrechnungen 

Der Projektentwickler beginnt mit der Prognose der Projektkosten inklusive eines Zuschlages für Wagnis und Gewinn und leitet daraus die erforderliche Monatsmiete je m² ab. •Frontdoor-Approach 

Alternativ kann der Projektentwickler mit der Prognose der erzielbaren Monatsmiete je m² beginnen und daraus die Höhe des gerechtfertigten Kapitaleinsatzes für die Erstellung des Projektes und den Kauf des Grundstücks ableiten. •Backdoor-Approach 

Frontdoor-Approach-Methode 

mit + Baunebenkosten + Gewinnspanne Erforderlicher Verkaufspreis + Grunderwerb Nebenkosten Bau-und 

FK-Laufzeit Erwerbsnebenkosten 

Jahresreinertag + Maximale Gesamtinvestition FK-Finanzierung 

Erforderlicher Jahrerohertrag FK-Zins Erforderliche EK-Investition x Geforderte EK-Verzinsung Erforderlicher EK-Rückfluss p.a. Gewünschter FK-Grad Maximale FK-Finanzierung x Annuitätenfaktor Erforderlicher Kapitaldienst p.a. - x 

/12 Bewirtschaftungskosten Erforderlicher 

Gesamtmonatsmiete / Vermietbare Fläche Erforderliche Monatsmiete/m² Erforderliche 

21

Backdoor-Approach-Methode 

Erzielbare Monatsmiete / m² 

Vermietbare in Erzielbarer Monatsrohertrag x12 Erzielbarer Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten xFläche 

m² 

Gerechtfertigte Gesamtinvestition - Jahresreinertrag Maximaler 

Gerechtfertigter Verkaufspreis FK-Zins Kapitaldienst p.a. Verfügbarer EK-Rückfluss p.a. / Geforderte EK-Verzinsung Gerechtfertigte EK-Investition Geförderter Schuldendeckungsgrad Maximaler Kapitaldienst p.a. / Annuitätenfaktor - / 

Maximale FK-Finanzierung FK-Laufzeit - Erwerbsnebenkosten 

- Finanzierungskosten - Bau-u. Baunebenkosten Gerechtfertigter Grunderwerbspreis Gewinnspanne 

Bewertung von Spezialobjekten 

= Betreiberimmobilie (z.B. Hotels, gemanagte Bürokomplexe, Entertainment, Agrar) benötigen Spezialobjekte 

(z.B. Betriebswirtschaftler, Forstwirtschaftler) Spezial-Sachverständige 

Unternehmenswert Unternehmenswert versus versus Immobilienwert 

Immobilienwert 

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Projektkalkulation 

Projekt: Muster 

Grundkosten 

Grundkosten 1.921 m² x 670 €/m² 1.287.070,00 

Grundnebenkosten rd. 10% 128.707,00 

Grund- inkl. Grundnebenkosten 1.415.777,00 

Finanzierungskosten 5,50% 24 Monate zur Fertigstellung 155.735,47 

Grunderwerb gesamt 1.571.512,47 

Baukosten 

Abbruchkosten bereits erfolgt 

Baukosten 1.370 m² x 1.090 €/m² 1.493.300,00 

Tiefgarage 400 m² x 580 €/m² 232.000,00 

Reine Baukosten 1.725.300,00 

Baunebenkosten 23% von 1.725.300,00 € Baukosten 396.819,00 

BK zzgl. BNK 2.122.119,00 

Mehrwertsteuer von BK und BNK 20% 424.423,80 

BK zzgl. BNK (inkl. Mwst.) 2.546.542,80 

Finanzierungskosten 

Bauzins von BK und NK 45 % von 2.546.543 1.145.944,35 

5,50% 12 Monate 63.026,94 

Bau- Baunebenkosten u. Finanzierungskosten inkl. Mwst. 2.609.569,74 

ohne Kreditgebühr, Einverleibung Pfandrecht, Manip.geb. 

Gesamtaufwand (Grund- u. Baukosten) 4.181.082,21 

Ertragsschätzung/Verkauf 

Wohnungen 1.370 m² x 3.600 € 4.932.000,00 

Stellplätze/TG 12 Stk. 19.000 € 228.000,00 

Geschätzter Gesamtverkauf 5.160.000,00 

Wagnis/Gewinn 19% von 5.160.000 € 980.400,00 

Bautr Bauträgerkalkulation f gerkalkulation f gerkalkulation f gerkalkulation für ein B r ein B r ein B r ein Bürohaus rohaus Übungsbeispiel bungsbeispiel Sie erwerben ein Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 2.000 m²zu einem Preis von €400/m². Die Kaufnebenkosten betragen 10%. Das Bestandsobjekt ist abzureißen, die Kosten dafür sind Kaufpreis inkludiert. Bautr 

der ersten Abschätzung, auf Grund der Bebauungsbestimmungen kann eine Ausnutzung der Grundstücksfläche mit 65 % erfolgen. Die maximale Geschosshöhe ist 7. Auf Grund der Grundwassersituation könne maximal 2 Tiefgeschosse für Garagenplätze mit einem durchschnittlichen Flächenverbrauch von 32 m²/Stellplatz errichtet werden. Die Baukosten für den Stellplatz kalkulieren Sie mit 15.000,-€/Platz. Aus 

Hochbaukosten mit 1.300,-/m²BGF. Die 

Generalplaner verlangt 12% der Baukosten als Honorar, der Makler 2 Monatsmieten für die Vermietung. Der Mietansatz pro m²Nettonutzfläche (NNF = 0,8 x BGF) liegt bei €11,-. Die Stellplatzmiete bei 100,-/Monat. Der 

Finanzierungskosten betragen 5%. Für die Gesamtrealisierung rechnen Sie 18 Monate, für die Bau-und Verwertungszeit 12 Monate. Berechnen Sie die statische Rendite für das Bürohausprojekt! 

Die 

23

Bautr Bauträgerkalkulation f gerkalkulation f gerkalkulation f gerkalkulation für ein B r ein B r ein B r ein Bürohaus rohaus Lösung sung Grundst Grundstücksfl cksfl cksfläche 2000m che 2000m che 2000m che 2000m² Bautr 

2000 x 400 = 800.000, Ankaufkosten: 2000 x 400 = 800.000, Ankaufkosten: 2000 x 400 = 800.000, Ankaufkosten: 2000 x 400 = 800.000,- Nebenkosten: 10% Nebenkosten: 10% Nebenkosten: 10% Nebenkosten: 10% 80.000, 80.000,- 880.000, 880.000,- 65 % v. 2000 m 65 % v. 2000 m 65 % v. 2000 m 65 % v. 2000 m²��1300 m 1300 m 1300 m 1300 m²BGF BGF 7 Geschosse 9100 m 7 Geschosse 9100 m 7 Geschosse 9100 m 7 Geschosse 9100 m²BGF BGF Ankaufkosten: 

Stellpl Stellplätze 2600 / 32= 81 Stellpl tze 2600 / 32= 81 Stellpl tze 2600 / 32= 81 Stellpl tze 2600 / 32= 81 Stellplätze tze Baukosten: Stellpl 

x 1300, 9100 x 1300, 9100 x 1300, 9100 x 1300,-= 11,830.000, = 11,830.000, = 11,830.000, = 11,830.000,- 81 x 15.000, 81 x 15.000, 81 x 15.000, 81 x 15.000,-= 1,215.000, = 1,215.000, = 1,215.000, = 1,215.000,- 13,045.000, 13,045.000,- Planung 12% 1,565.400, Planung 12% 1,565.400, Planung 12% 1,565.400, Planung 12% 1,565.400,- Makler 2MoMi 176.360, Makler 2MoMi 176.360, Makler 2MoMi 176.360, Makler 2MoMi 176.360,- 9100 

14,786.760, 14,786.760,- 14,786.760, 

Bautr Bauträgerkalkulation f gerkalkulation f gerkalkulation f gerkalkulation für ein B r ein B r ein B r ein Bürohaus rohaus Lösung sung Nettofl Nettofläche 7280m che 7280m che 7280m che 7280m² Bautr 

Ertrag: Büro: 7280 x 11, ro: 7280 x 11, ro: 7280 x 11, ro: 7280 x 11,-= 80.080, = 80.080, = 80.080, = 80.080,- Stellpl Stellplätze: 81x 100 tze: 81x 100 tze: 81x 100 tze: 81x 100= 8.100, = 8.100, = 8.100, = 8.100,- 88.180, 88.180,-p.m. p.m. Finanzierungskosten: Ertrag: 

880.000, Grund: 880.000, Grund: 880.000, Grund: 880.000,-/ 5% / 18 Monate / 5% / 18 Monate / 5% / 18 Monate / 5% / 18 Monate ��66.000, 66.000, 66.000,- Bau: 14,786.760, Bau: 14,786.760, Bau: 14,786.760, Bau: 14,786.760,-/ 5% / 12 Monate / 50% / 5% / 12 Monate / 50% / 5% / 12 Monate / 50% / 5% / 12 Monate / 50% ��369.669, 369.669, 369.669,- 435.669, 435.669,- Grund: 

16,102.429, GIK=Gesamtinvestitionskosten: 16,102.429, GIK=Gesamtinvestitionskosten: 16,102.429, GIK=Gesamtinvestitionskosten: 16,102.429,- Jahresertrag 88.180, Jahresertrag 88.180, Jahresertrag 88.180, Jahresertrag 88.180,-x 12 = 1,058.160, x 12 = 1,058.160, x 12 = 1,058.160, x 12 = 1,058.160,- GIK=Gesamtinvestitionskosten: 

Rendite: 6,57% Statische Rendite: 6,57% Statische Rendite: 6,57% Statische Rendite: 6,57% 

Statische 

24

Bauträgerkalkulation: Grundkosten 

u. 0,8 1,2 oder %-Rang 0,6 Finanzierungskosten 1,0 Eigentumseinverleibung % Notar 3,5 % 

~2,0 Grunderwerbskosten Vertragerrichtungsgebühr, 

Pfandrechte - -Eintragungsgebühr -Kreditgebühr %) + (0,6 % % Laufzeit! Zinssatz 

Bauträgerkalkulation: Baunebenkosten 

(grobe Schätzung) 

Planung (lt. GOA) –ca. 

d. Baukosten Vertriebskosten 1,0 % d. Baukosten Qualitätskontrolle/Unvorh. 2 %-2,5 % d. Baukosten Anschlusskosten/Aufschließung 2 %-2,5 % d. Baukosten Haustechnik –ca. 2 %-2,5 % d. Baukosten Statik –ca. 0,2 % d. Baukosten Geometer –ca. 1,5 %-2,5 % d. Baukosten Projektmanagement –ca. 3 %-5 % d. Baukosten Bauaufsicht (lt. GOA) –ca. 4%-7 % d. Baukosten 

3,6% 

25

Büro- und Gewerbeobjekte 

(� reine Renditegrundstücke d.h. der Wert wird von der zum Bewertungsstichtag vorhandenen und der potentiellen Renditefähigkeit bestimmt Ertragswertverfahren). Sachwertgeschichtspunkte sind bei der Wertermittlung meist zweitrangig, jedoch als Kontrollinstrument Top-Gewerbeobjekte = 

Kriterien: •Lage des Objektes sinnvoll. 

Lage –hohe Fußgängerfrequenz, Fußgängerzone,... 1b Lage –mäßige Kundenfrequenz im Anschluss an eine 1a Lage,... Wertbestimmende (1a 

/ Stadtteillage –gute Verkehrsanbindung, großes Parkplatzangebot) Vorort 


Kriterien: •Qualität der Mietverträge (Mietvertragsdauer –Eintrittsrechte, Optionen,... Nachhaltigkeit der Mieten –Nachvermietungsproblem,..) Wertbestimmende 

der Mieter (Gute Mieterbonität + langfristige Mietverträge �positive, risikoarme Performance des Objektes zu erwarten) •Indexierung von Mieten •Bonität 

sind zumeist wertgesichert. Zusätzlich wird aber (Gewerbemietverträge 

auch eine Realmietsteigerung angestrebt.) 

26


wertbestimmende Kriterien: •Bei Handelsimmobilien: Lage der Geschäftsflächen innerhalb des Gebäudes Weitere 

15 II. Obergeschoss 25 II. Obergeschoss 50 I. Obergeschoss 50 Untergeschoss (Souterrain) wenn einsehbar vom EG 100 Erdgeschoss Mietpreisniveau in % Mietpreisniveau in % Mietpreisniveau in % Mietpreisniveau in % Lageebene im Gebäude Lageebene im Gebäude Lageebene im Gebäude Lageebene im Gebäude 

max. 

der nachhaltigen Vermietung an einen Haupt-/Magnetmieter, welcher den Großteil des Objektreinertrages einbringt. •„Der Betreiber ist nicht alles, aber ohne Betreiber ist alles nichts!“ •Bindung 

Rohertragsvervielfältiger 

Wertermittlungshilfe in Verkaufsverhandlungen Bruttoanfangsrendite in % Vervielfältigerder Jahresnettomiete (JNM) Objektart von 

10,6 9,9 9,4 Gewerbe/Industrie/Hallen 9,0 9,7 11,0 10,4 Büro und Gewerbe 8 9,7 12,5 10,3 SB-/Fachmarkt 7,5 8,5 12 11,7 Nahversorgungszentrum 3,5 5,0 25 20 „Wiener Zinshaus“ 5,2 8,0 19 12,4 Wohn/Geschäftshaus 6,5 8,4 15,3 11,9 Büro / Geschäftshaus bis von bis 

100 Vervielfältigerd. JNM 100 Bruttoanfangsrendite % JNM 10,1 

Kaufpreis 

27

Kennzahlen für eine Hotelanalyse 1 

(GOP) Standardkennzahl der internationalen Hotellerie und Gastronomie 

�definiert die Differenz zwischen Betriebserlösen und laufenden Betriebsausgaben •GrossOperatingProfit 

on Investment Kennzahl zur Messung der eigentlichen Ertragskraft des Betriebes 

�Betriebsgewinn oder –verlustin % des investierten Kapitals •Hotel Occupancy •Return 

des Hotels �Percentageof occupancy 

�Percentageof double occupancy Auslastungsgrad 

Kennzahl zur Angabe der Beziehung zwischen der Bettenkapazität und der Anzahl der belegten Betten •BedOccupancy 

Kennzahlen für eine Hotelanalyse 2 

Occupancy Kennzahl zur Angabe der Beziehung zwischen der Sitzplatzkapazität und der Anzahl der Gäste •AverageRoomRate (AAR) •Restaurant 

zur Darstellung des durchschnittlichen Zimmerpreises aller Preiskategorien •Sales Mix stellt die prozentuelle Zusammensetzung der Gesamterlöse dar Kennzahl 

CostPercentage Beziehung zwischen Personalkosten und den durch das Personal generierten Betriebserlösen in % 

•Labour 

28

Hotelkategorie 

First Class **** Komfort *** Standard ** Tourist * 

***** Luxus 

Kennzahlen für eine Hotelanalyse Einzelz. Nfl. m² Größe Dopelz. Nfl. m² Investitionskosten Pro Zimer incl. Grundstück (TEUR) Mitarbeiter je 10 Zimer Vielfaches vom Umsatz Pacht/Zimer/ Größe Monat Liegenschaftszins (%) Mitarbeiter je 10 Zimer BGF 1 Zimer GOP (%) (Euro) 

65 50-65 40-50 26-39 15-25 (m²) 

über 

18 15 10 

>21 

22 20 15 

>33 

120-300 80-130 50-90 35-55 

110-250 

80-120 50-80 20-40 5-10 

110-250 

2-3 1-2 

2,5-3,5 

375-500 300-400 225-300 150-250 

>500 

2. 2. 2. Risikomanagement 

Risikomanagement 

6,5-7,5 7-9 7-10 

6,5-7,5 

20-30 25-30 20-28 bis 40 

16-30 

80-110 50-80 20-25 5-10 

110-250 

29

Risikomanagement 

machen weniger Gebrauch von Risikomanagement als andere Branchen! Gründe: Projektentwickler 

Organisationsstruktur der Projektentwicklerbranche (Überwiegend kleine und mittelgroße Unternehmen; Geschäftsführung = zentrale Entscheidungsträger). •Der Erfahrung und Intuition wird zumeist ein höherer Stellenwert •Die 

als den aus Analysen abgeleitete Fakten. beigemessen 

Begriffsdefinition 

ris(i)co, „Klippe (die zu umschiffen ist)“ Begriffsprägung in der Handelsschifffahrt des 17.Jhdt. •RISIKO =Möglichkeit, dass eine Aktivität einen Schaden oder Verlust zur Folge hat. Risiko setzt die ital. 

�� 

eigentlich 

Folgen voraus. Ein sicherer Verlust ist kein Risiko! •GEFAHR = unmittelbare Bedrohung Ungewissheit der 

i.d.R mit menschlichem Handeln verbunden Risiko ist i.d.R mit menschlichem Handeln verbunden Risiko ist i.d.R mit menschlichem Handeln verbunden Risiko ist i.d.R mit menschlichem Handeln verbunden entscheidungsorientierter Risikobegriff entscheidungsorientierter Risikobegriff entscheidungsorientierter Risikobegriff entscheidungsorientierter Risikobegriff ist Risiko 

menschlichen Tätigkeiten beruhen auf Entscheidungen, die auch dann getroffen werden müssen, wenn nicht alle relevanten Informationen bekannt sind. 

Alle 

30

Warum Risikomanagement ? 

auchZeitdruck beimInvestor / Developer •GroßeZahlvon Insolvenzenin derBaubranche, •BeiDevelopmentprojektenliegtderKosten-und 

•DruckseitensderVersicherungund derBank Baunebengewerbe 

bekommenbessereKonditionen beiKreditenoderVersicherungen) (UnternehmenmitRisikoManagement 

Warum Risikomanagement ? II 

“konservativen“ Managern •keineProjektemithohemRisikoannehmen Optionenvon 

•Risikoan die Subunternehmerabgeben •VersicherungengegenRisiko 

zukompliziert •Risikomanagementistzuteuerund 

31

Ziele von Risiko Management I 

Transparenzfürden Kunden •Sicherheitund VerlässlichkeitdertechnischenSysteme •Sicherheitund 

(inkl. Arbeitsplatzsicherung) •Erhöhungdes Firmenwertes •GarantiezumÜberlebenderFirma 

•OptimierungderRessourcen 

Ziele von Risiko Management II 

(”no fast money“) •RisikoKontrollealsTeileinesFrühwarnsystemes •Qualitätssteigerung und Sicherheitszunahme beim •NachhaltigeEntwicklungderOrganisation 

•Steigerungdes VertrauenszwischenManagement und AktionärendurcheinebessereRisikoKommunikation Planungsprozess 

32

RISIKO 

WAGNIS CHANCE 

Wagnis plötzliches Wagnis unerwartet negative, langsame Entwicklung unerwartet negative, langsame Entwicklung plötzliches 

Risikomanagementkreislauf 

33

Risikomanagement Stile 

Risikomanagementstile 

„Maus“ lehnt Risken weitestgehend ab. •Der „Bürokrat“ hat alles unter Kontrolle, dadurch sind seine Chancen und das Entwicklungspotential deutlich eingeschränkt. •Die 

„Cowboy“ kann jederzeit von negativen Entwicklungen überrascht werden, mit der Folge, dass die Auswirkungen nicht mehr beherrschbar sind. •Der 

„kontrolliert handelnde Unternehmer“ hat ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Risken und Kontrollen und kann dadurch •Der 

seine Chancen optimal ausnutzen. 

34

Risikomanagementstile 

der gewählten Risikobereitschaft ergibt sich ein Risikomanagement- Mix, der die Kombination der Risikosteuerungsmaßnahmen darstellt. Abhängig von diesem Mix entstehen Risikokosten, die das Unternehmen als fixe (z.B. Versicherungsprämien) und variable Kosten (z.B. nicht Aus 

Schäden) belasten. Die Strategie der Risikopolitiksollte auf eine Optimierung der Kosten in Bezug auf die Leistung (Sicherheit) ausgerichtet sein. versicherbare 

Phasenunabhängig 

Phasenunabhängig 

Bauherr 

Bauherr 

Planer 

Planer 

Personal 

Personal 

intern 

intern 

Ausschreibung & Vertrag 

Ausschreibung & Vertrag 

Soziale & Umfeldabhängige 

Soziale & Umfeldabhängige 

Qualität 

Qualität 

Risikoarten 

im Projektbereich 

für den Bau 

Phasenabhängig 

Phasenabhängig 

Arbeitsvorbereitung 

Arbeitsvorbereitung 

Baugrube 

Baugrube 

- 

- 

Gründung 

Gründung 

Rohbau 

Rohbau 

Ausbau innen 

Ausbau innen 

Ausbau technisch 

Ausbau technisch 

Übergabe - Projektabschluss 

Übergabe - Projektabschluss 

35

Risikopolitik 

Risikograde 

Katastrophal 

Großes Risiko 

Mittleres Risiko 

Kleines Riskio 

Sehr kleines 

Risiko 

Risikoerkennung 

Risikoerkennung 

Generelle 

Generelle 

Risiken 

Risiken 

Projekt 

Projekt 

Risiken 

Risiken 

RISIKO- 

OPTIMIERUNG 

Risikobewältigung 

Risikobewältigung 

Risiko 

Risiko 

Vermeidung 

Vermeidung 

Risiko 

Risiko 

Übertragung 

Übertragung 

Risiko 

Risiko 

Tragung 

Tragung 

Risiko Risiko Kontrolle Kontrolle 

Kommunikation, 

Kommunikation, 

Überprüfung, 

Überprüfung, 

reporting 

reporting 

& evaluation 

evaluation 

Risikonachbetrachtung 

Risikonachbetrachtung 

Am 

Am 

Ende 

Ende 

des 

des 

Projektes 

Projektes 

Risikoplan 

sehr selten 

< 4% 

selten 

4-10 % 

manchmal 

10-20 % 

Wahrscheinlichkeit 

RISIKO- 

ANALYSE 

Risikoeinschätzung 

Risikoeinschätzung 



Konsequenzen 

Konsequenzen 

Risikobewertung 

Risikobewertung 

Detaillierte 

Detaillierte 

Bewertung 

Bewertung 

Analyse 

Analyse 

der 

der 

Konsequenzen 

Konsequenzen 

oft 

20-50 % 

fast immer 

>50 % 

36

3. Schritt – Risiko Optimierung 

1. VerschiedeneMethoden -Monte Carlo Simulationsmethode -CPM –Critical Path Methode 

��Evaluierung 

–Program Evaluation Revision Technique 2. Ziel: SicherheitsmaßstabfürhoheRisiken 

��Definition derRisikoToleranz -PERT 

1. RisikoVermeidung 

��RisikoBehandlung 

3. Warnung, Instruktionen, BildungfürRestrisiken 2.RisikoReduktion 

Risikogestaltungsmaßnahmen 

37

3. 3. Kostenplanung 

Kostenplanung 

Begriffsdefinitionen 

Verzehr von Gütern und Dienstleistungen bei der betrieblichen Leistungserstellung, ausgedrückt in monetären Einheiten. Preis: Kosten: 

einer Ware am Markt. Bauökonomie: Planung von Bauten mit dem Ziel ein Bauobjekt mit dem geringsten Aufwand bei gegebenen Minimalforderungen Tauschwert 

Standort, Nutzung, Ästhetik, Komfort etc. zu erstellen und zu betreiben. hinsichtlich 

in allen Planungsphasen notwendig; je früher sie einsetzt, desto größere Effekte bringt sie. 

Kostenplanung 

38

Ziele der Kostenplanung 

darf nicht zur Dominante der Bauplanung werden, sondern muss •die technischen, ästhetischen, funktionellen Maßstäbe ergänzen Kostenplanung 

kostenmäßige Auswirkung der Bauplanung bewusst machen In England eigener Berufsstand: „quantity surveyor“ •die 

Royal Institute of Chartered Surveyors) (RICS: 

Ursprung der Kostenplanung war schon in der Zeit Napoleons. 

Kostenplanung in der PE umfasst alle 

Kosten! 

(Gesamtbaukosten) •Nutzungs-und Folgekosten: Betriebskosten Bauinstandhaltungskosten Ev. Abbruchkosten •Kapitalkosten •Investitionskosten 

•Steuern und Abgaben •Grundkosten •Planungskosten •Entwicklungskosten •Verwaltungskosten 

Lebenszykluskosten! 

39

Bezugsgrößen I 

1. Fl Flächen chen • Bruttogrundrissfläche (BGF) • Nettogrundrissfläche(NGF) 1. 

Taragrundrissfläche(TGF; auch Konstruktionsfläche) • Nutzfläche (NF) • Versorgungsfläche (VSF; auch Funktionsfläche) • 

Verkehrsfläche (VF) 

• 

40

Bezugsgrößen II 

2. Rauminhalte • Rauminhalt von allseitig umschlossenen Räumen • Rauminhalt von Räumen, die nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, 2. 

überdeckt sind • Rauminhalt von Räumen, die umschlossen, jedoch nicht überdeckt sind (nur DIN) • Bruttorauminhalt . . . Nettorauminhalt (nur DIN: BRI . . . NRI) jedoch 

3. Nutzeinheiten • Schüler, Hörer • Spital-, Krankenbett 3. 

Hotelzimmer/ -bett • Büro-Arbeitsplatz • PKW-Abstellplatz • 

Heimbewohner 

• 

Bezugsgrößen III 

42

Bezugsgrößen IV 

Bezugsgr Bezugsgröß öß ößen werden zu zwei Zwecken ben en werden zu zwei Zwecken ben en werden zu zwei Zwecken ben en werden zu zwei Zwecken benötigt: tigt: •zur Kennzahlen(Richtwert)bildung, die dann in der Kostenermittlung der frühen Planungsphase verwendet werden können (z.B. Gesamtbaukosten je m³BRI) Bezugsgr 

Bildung von Verhältniswerten, die als Einflussgrößen-Parameter von Richtwerten dienen (z.B. BRI/BGF) Bezugsgrößen für detailliertere Kostenplanungen sind systemabhängig und zu definieren •zur 

Arten von Kostenermittlungen 

Kostensch Kostenschätzung tzung –Kostenberechnung Kostenberechnung –Kostenanschlag Kostenanschlag –Kostensch 

Kostenfeststellung 

–Kostenfeststellung 

43

Grundlagen der Kostenermittlung 

Kosteneinfl Kosteneinflüsse sse Kosten von zu planenden oder ausgef Kosten von zu planenden oder ausgef Kosten von zu planenden oder ausgef Kosten von zu planenden oder ausgeführten Hochbauten h hrten Hochbauten h hrten Hochbauten h hrten Hochbauten hängen von ngen von ngen von ngen von einer Reihe von Einflussfaktoren ab, die es gilt, bei der einer Reihe von Einflussfaktoren ab, die es gilt, bei der einer Reihe von Einflussfaktoren ab, die es gilt, bei der einer Reihe von Einflussfaktoren ab, die es gilt, bei der Kosteneinfl 

entsprechend zu ber Kostenermittlung entsprechend zu ber Kostenermittlung entsprechend zu ber Kostenermittlung entsprechend zu berücksichtigen cksichtigen Kostenermittlung 

Grundlagen der Kostenermittlung I 

der Kosteneinflussparameter: Unterteilung der Kosteneinflussparameter: Unterteilung der Kosteneinflussparameter: Unterteilung der Kosteneinflussparameter: 1. Objektbedingt Unterteilung 

Gebäude-Geometrie: – Horizontale und vertikale Anordnung – Gebäudehöhe und Rauminhalte – Anteile von Keller, Dach und offenen Gebäudeteilen Bezüglich 

Anteil von horizontalen und vertikalen Begrenzungs-flächen und Öffnungen – Weg-und Transportführung – 

Maßordnung, Rasterung – Sonstige gebäudegeometrische Bedingungen 

– 

44

Grundlagen der Kostenermittlung II 

2. Standortbedingt Bez Bezüglich Statik und Konstruktion, Technik, Bauphysik usw. glich Statik und Konstruktion, Technik, Bauphysik usw. glich Statik und Konstruktion, Technik, Bauphysik usw. glich Statik und Konstruktion, Technik, Bauphysik usw. • Lage und Grundstückzuschnitt 2. 

Umwelteinflüsse • Versorgung • Baugrund und Topografie • 

Grundlagen der Kostenermittlung III 

3. Herstellungsbedingt • konventionell –industriell • Termin –Bindung 3. 

Planungsqualität 

• 

45

Grundlagen der Kostenermittlung IV 

4. Umweltbedingt a) Marktsituation – Art der Finanzierung (Finanzmarkt) 4. 

Art der Vergabe (Baumarkt) b) Rechtliche Bedingungen – Bauleitplanung – 

Bauordnungsrecht – Sicherheitsbedingungen – Sonstige rechtliche Bedingungen – 

Grundlagen der Kostenermittlung V 

5. Nutzungsbedingt • Nutzungsart • Größenordnung (Quantitative Merkmale) 5. 

Nutzungsintensität und Betriebsweise • Nutzungsstandard (Qualitative Merkmale) • Nutzungsänderung • 

Besondere Anforderungen 

• 

46

Gliederung der Bauwerkskosten nach 

Elementen (planungsorientierte GL.) I 

unterscheiden zun Wir unterscheiden zun Wir unterscheiden zun Wir unterscheiden zunächst: chst: •funktionale Elemente (oder konstruktive E.) funktionale Elemente (oder konstruktive E.) funktionale Elemente (oder konstruktive E.) funktionale Elemente (oder konstruktive E.) Wir 

Elemente (fiktive Projektanteile) formale Elemente (fiktive Projektanteile) formale Elemente (fiktive Projektanteile) formale Elemente (fiktive Projektanteile) •formale 

Kostengliederung Kostenkennwerte 

Projektphase Projektinitiierung Nutzereinheiten m² BGF m³ BRI Projektphase 

Vorentwurf Entwurf Planungsorientierte Gliederung Grobelemente Elemente Planung 

AVA Ausschreibung, Vergabe Abrechnung Ausführungsorientierte Gliederung Leistungsverzeichnisse nach Gewerken, Ausführung 

Fertigstellung 

und Positionen Kostenfeststellung Leistungsgruppen 

47

Gliederung der Bauwerkskosten nach 

Elementen (planungsorientierte GL.) II 

sind Grobelemente zu definieren; folgende Anforderungen s Danach sind Grobelemente zu definieren; folgende Anforderungen s Danach sind Grobelemente zu definieren; folgende Anforderungen s Danach sind Grobelemente zu definieren; folgende Anforderungen sind an ind an ind an ind an sie zu stellen: sie zu stellen: sie zu stellen: sie zu stellen: •Sie müssen klar definierbare geometrische Bezugsmengen aufweisen. Danach 

Mengenermittlung soll möglichst einfach und ohne großen Zeitaufwand durchführbar sein. •Die Planer müssen die Grobelemente als Planungsbaustein verwenden. •Die 

Grobelemente müssen zusammengehörige Bauleistungen erfassen, sodass bei den zughörigen Kosten keine zu große Streuung entsteht. •Die 

•Die Grobelemente müssen in weitere Elemente unterteilt werden können. 

4. 4. 4. Organisation Organisation der der Projektentwicklung 

Projektentwicklung 

48

4.1. 4.1. Personalmanagement, 

Personalmanagement, 

Team Team Design 

Design 

Softskills für Immobilienprojekt 

Personalmanagement 

Qualifikation der Projektmanager ist der Schlüssel zum Erfolg! Notwendige Fähigkeiten bzw. Aufgaben: Die 

von Spezialisten (Architekten, Statikern, etc.) •Entsprechendes Fachwissen •Erkennen der eigenen Fähigkeiten –Motivation •Führung 

–Kommunikation 

–Problemlösung 

49

Weiterbildung 

Schulungen –extern (Konzept) •Interne Diskussionen Mitarbeiter •Fortbildungsmöglichkeiten im persönlichen Führungsverhalten •Laufende 

Schulungsprogramm •Unterweisung in die Qualitätsmanagement- NEUE richtliniendes Unternehmens Mitarbeiter •Internes 

Team Design 

neue Methode f Die neue Methode f Die neue Methode f Die neue Methode für effiziente Pers r effiziente Pers r effiziente Pers r effiziente Persönlichkeitsentwicklung und nlichkeitsentwicklung und nlichkeitsentwicklung und nlichkeitsentwicklung und bessere Zusammenarbeit im Team bessere Zusammenarbeit im Team bessere Zusammenarbeit im Team bessere Zusammenarbeit im Team Unternehmerische Entscheidungen werden schwieriger, die zu lösenden Aufgaben komplexer und die Marktgegebenheiten Die 

„Einsame Entscheidungen Einsame Entscheidungen Einsame Entscheidungen Einsame Entscheidungen“sind nicht mehr zeitgem sind nicht mehr zeitgem sind nicht mehr zeitgem sind nicht mehr zeitgemäß äß unübersichtlicher. 

Entscheidungen“�höheres Risiko. Team �differenzierte Beurteilung von Situationen, Problemen und Aufgaben Lösungen fallen leichter durch vielfältige „Einsame 

Anregungen, Gedanken und Ideen. 

50

TEAM-DESIGN das Forschungsergebnis 

für die Praxis 

beantwortet Fragen wie z.B. •Wo liegen die Fähigkeiten und Begabungen der einzelnen Team-Mitarbeiter? Wo ihre Schwächen? Team-Design 

welchen Prioritäten und Kriterien arbeiten die Personen? •Wie ist das Verhalten anderen Menschen gegenüber? •Wie werden Informationen aufgenommen und verarbeitet? •Wie werden Entscheidungen getroffen? •Nach 

organisiert man sich selbst? Wie andere? •Wie 

Ein gutes Team ist ausgewogen 

wichtig die Vielfalt von Fähigkeiten und Begabungen der Team-Mitglieder ist, so wichtig ist es für den Teamleiter, den Koordinator (engl. Linker), diese zu erkennen und richtig einzusetzen. So 

hilft: 

•Bei der Beurteilung etablierter Team-Zusammensetzungen. 

•Bei der Auswahl neuer Team-Mitglieder. 

•Bei der Zusammenstellung ganz neuer Teams nach besten Team-Design 

Kriterien. 

51

Team-Design- Kreis 

4 Charakter – Grundstrukturen 

Dimension 1. Sachzentrierter Typus –„der kühle Denker“ Personale 

Ichbezogene, in der Fachsprache bzw. in der neurotischen Ausformung: der Schizoide) 2. Personenbezogener Typus –„der warme Menschenfreund“ (der 

Du-bezogene, in der Fremdsprache bzw. in der neurotischen Ausformung: der Depressive) 

(der 

52

4 Charakter – Grundstrukturen 

3. Ordnungsliebender Typus –„der unbestechliche Gerechte“ (in der Fachsprache bzw. in der neurotischen Ausformung: Dimension Reale 

Zwanghafte) 4. Freiheitsliebender Typus –„der bunte Vogel“ (in der Fachsprache bzw. in der neurotischen Ausformung: der 

Hysteriker) der 

4.2. 4.2. Konfliktmanagement 

Konfliktmanagement 

53

Konflikte managen 

Konfliktlösungsinstrument: MODERATION Vorgehensweise: Bewährtes 

erkennen •Eskalationsstand festlegen •Analysieren des Konfliktpotentials •Einschätzung der Persönlichkeiten der Konfliktgegner •Konflikt 

zu Lösungen ohne selbst Lösungsansätze vorzuschreiben •Hinführen 

Konflikteskalation 1 2 3 1 

Verhärtung Standpunkte verhärten zuweilen, prallen aufeinander Zeitweilige Verhärtung 

und Verkrampfung Bewusstsein der bestehenden Spannungerzeugt Krampf Ausrutscher 

Spannungen durch Gespräch lösbar Überzeugung: 

keine starren Parteien oder Lager Noch 

Debatte Polarisation im Denken, Fühlen und Wollen. Schwarz-Weiß-Denken Debatte 

quasi-rational, verbale Gewalt Reden zur Tribüne, über Dritte Taktiken: 

gewinnen Zeitliche Subgruppen um Standpunkte „scores“ 

Taten „Reden hilft nicht mehr“ Also: Taten! Strategie der vollendeten Tatsachen Taten 

verbales, non-verbales Verhalten; non-verbales dominiert Gefahr: Fehlinterpretationen Diskrepanz 

Antizipation“: Misstrauen, Akzeleration Gruppenhaut, Kohäsion, Rollenkristallation „pessimistische 

„Ober-und Unterton“ Überlegener gegenüber Unterlegenem TA-Modell Emphatieverloren 

Diskrepanz 

54


Koalitionen Images Koalitionen Images Koalitionen Images Koalitionen Stereotypen, Klischees, Imagekampagnen. Gerüchte: auf Wissen und Können! Images 

in negative Rollen manövrieren und bekämpfen Werben um Anhänger, symbiotische Koalition Einander 

durch Perzeptionsfixierung Self-fullfillingprophecy 

Strafverhalten Doppelte Bindungen durch paradoxe Aufträge Dementierbares 

Gesichtsverlust Öffentlich und direkt: Gesichtsangriffe! Inszenierte „Demaskierungsaktion“ Ritual Gesichtsverlust 

„Enttäuschung“ Aha-Erlebnis rückwirkend Engel-Teufel als Bild, Doppelgänger Demasqué: 

verbannen Isolation, Echo-Hölle, Sozialer Autismus Ausstossen, 

Ideologie, Werte, Prinzipien Rehabilitierung! Ekel 

Drohstrategien Drohung und Gegen- Drohung: Drohstrategien 

Proportionalität Selbstbindungsaktivitäten, Stolperdrähte „second move“ Glaubwürdigkeit: Forderung Sanktion Sanktionspotential Stress 

durch Ultimatat, Scherenwirkung Akzeleration 


Begrenzte Vernichtungs Schläge Denken in „Dingkategorie“ Keine menschliche Begrenzte 

mehr Begrenzte Vernichtungsschlägeals „passende Antwort“ Qualität 

der Werte ins Gegenteil: Relativ kleinerer Schaden = Gewinn Umkehren 

Zersplitterung Paralysieren und Desintegrierendes Feindlichen Systems Zersplitterung 

der Exponenten vom Hinterland Vitale System-Faktoren zerstören, dadurch Abschnüren 

unsteuerbar, zerfällt gänzlich System 

in den Gemeinsam in den Gemeinsam in den Gemeinsam in den Abgrund Kein Weg mehr Zurück! Gemeinsam 

Konfrontation Vernichtung zum Preis der Selbstvernichtung, Lust am Selbstmord, Totale 

auch der Feind zugrunde geht! 

wenn 

55

Moderation 

& Tricks für die Kommunikation von heterogenen Gruppen •IMMER die Position des Einzelnen beachten, du würdigen •Auf die Gesichtswahrung der Teilnehmer achten •KEINE Argumente übergehen Tipps 

•Störungen der Kommunikation innerhalb der Gruppe Ziel Sonst 

•Eine gesamt verbesserte Situation 

Moderation 

in Krisen Detaillierte Krisenpunkte auf Flipchart oder ähnlichem auflisten: •Überschneidungen der Krisenpunkte feststellen Reagieren 

Interventionstechniken den Prozess der Krisensituation leiten –Übertreibungen normalisieren (Wiederholen der Übertreibungen) –Reframing(POSITIV umformulieren) •Mittels 

herstellen –Gemeinsamkeiten 

–Konkrete Äußerungen fördern 

56

Moderationstools 

entstehen Konflikte –Organisationsänderungen –Starke Interessensgegensätze •Wodurch 

Einarbeitung / Integration neuer Mitarbeiter –Mangelnde Anerkennung •Moderationsstruktur –Fehlende 

des Konfliktes –Anzahl der beteiligten Personen –Art 

–Anzahl der Konfliktparteien 

Moderationstools 

–Geschäftsleitung, Führungsebenen, Abteilungen, Projektteams, Partner •Zielgruppe: 

Rahmen: 2-3 Tage •Gruppengröße: max. 12 Personen (ev. Vertreter) •Zeitlicher 

in einem der Unternehmen oder neutraler Ort 

•Ort: 

57

5. 5. 5. Rechtliche Rechtliche Rahmenbedingungen 

Rahmenbedingungen 

Liegenschafts 

Liegenschafts- Liegenschafts und und Grundbuchsrecht 

Grundbuchsrecht 

Flächenwidmungspläne I 

Frage, wo und wie gebaut werden darf, wird durch verschiedene Rechtsakte geregelt, die in Form einer „Planhierarchie" aufeinander aufbauen. Die 

Rahmen der örtlichen Raumplanung haben die Gemeinden durch Verordnungen Flächenwidmungs-und Bebauungspläne zu erlassen. 

Im 

58

Flächenwidmungspläne II 

gliedert das Gemeindegebiet in verschiedene Widmungsarten: Hauptwidmungskategorien Bauland, Vorbehaltsflächen, Grünland, Sonderflächen Dieser 

jeweiligen Widmungsarten sind näher auszuweisen: reine Wohngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete, Zweitwohnungsgebiete, Sonderflächen, usw. Die 

Planungshoheit der Gemeinde z:B. Verkehrsflächen Ohne 

Grundlage dieses Flächenwidmungsplanes ergeht sodann ein Bebauungsplan. Auf 

Bebauungsplan I 

der Straßenfluchtlinien Verlaufes der Gemeindestraßen Festlegung: 

Festlegung der Baufluchtlinien die Baugrenzlinien die baulicheAusnutzbarkeitder Grundflächen die 

genannten Begriffe werden in den einzelnen Ländern (die 

unterschiedlich definiert, weshalb Vorsicht geboten ist). 

59

Bebauungsplan II 

Sonderwidmung im Rahmen eines Bebauungsplanes ist z.B. gem. §5(4) lit.c i.V.m. 7c WrBauOjene für Einkaufszentren (EKZ). Mögliche 

EKZ versteht der Gesetzgeber Bauvorhaben mit Räumen, die überwiegend für das Ausstellen und den Verkauf von Waren bzw. für das Erbringen von Dienstleistungen bestimmt sind, Unter 

die Fläche dieser Räume zusammen mehr als 2.500mz beträgt. soweit 

Bebauungsplan III Festsetzung von EKZ sind Auswirkungen auf die Stadtstruktur, Vor 

Vielfalt der städtischen Nutzung und die Verkehrsverhältnisse zu untersuchen. Insbesondere: die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Stadtentwicklung, 

vorhandene Verkehrsfrequenz, die örtlichen Verkehrsverhältnisse, die Parkmöglichkeiten in der Umgebung des EKZ, die Auswirkungen auf den bestehenden Verkehr, die 

Option der Schaffung freiwilliger Stellplätze auf dem Bauplatz/Umgebung, die Zufahrtsmöglichkeiten für die Feuerwehr und andere Einsatzkräfte die 

Kapazität der Straßen, vorhandene Stauräume, etc. 

die 

60

Bebauungsplan IV 

hinaus sind auch die Wechselwirkungen des geplanten EKZ auf andere EKZ und Geschäftsstraßen sowie auf die Nahversorgung zu prüfen und im Bebauungsplan festzulegen, wie großein Bauplatz bzw. Trennstück für ein EKZ mindestens sein muss und wie viele Stellplätze auf diesem Darüber 

bzw. Trennstück höchstens tatsächlich hergestellt werden dürfen (§7 cAbs4iVm§7 bAbs7Wr BauO). Bauplatz 

Bebauungsplan V 

Hinblick auf die baulicheAusnutzbarkeitder zu Bauplätzen erklärten Flächen sehen die Bauordnungen so genannte Bauklassen (I-V) vor (zum Beispiel §75Wr BauO). In diesen werden unter Berücksichtigung des Stadtbildes und der umliegenden Gebäude die höchstzulässigen In 

festgelegt. Bei den Bauweisen unterscheidet §76Wr BauOdie offene, gekuppelte oder die geschlossene Bauweise �ob Gebäude aneinander liegend Gebäudehöhen 

werden müssen oder auch freistehend errichtet werden können. 

gebaut 

61

Baubewilligung I 

sämtlichen Neu-, Zu-und Umbauten handelt es sich in der Regel um bewilligungspflichtige Bauten (z.B. Errichtung eines Einfamilienhauses oder einer Garage). Auch eine wesentliche Bei 

des Verwendungszweckes von Räumlichkeiten unterliegt der Bewilligungspflicht. Anzeigepflichtigen Bauvorhaben sind nach §62Wr BauOim Änderung 

innerhalb von Wohnungen oder sonstigen Bauten vorgenommene Änderungen. Diese sind vor Baubeginn schriftlich anzuzeigen. wesentlichen 

Baubewilligung II 

der Relevanzschwelle der bewilligungspflichtigen Bauvorhaben liegen die freien Bauvorhaben. 

§62aWr BauOzählt zahlreiche bewilligungsfreie Bauvorhaben auf Unterhalb 

Hütten unter 5 m2, Baustelleneinrichtungen für die Dauer der Ausführung). (z.B. 

Baubewilligung ist bei der Baubehörde schriftlich mittels Bauansuchensunter Beischluss der erforderlichen Pläne, eines Die 

und des Nachweises der Bauplatzerklärung sowie der genauen Angabe des Gegenstandes der Bewilligung zu beantragen. 

Parteienverzeichnisses 

62

Baubewilligung III 

vereinfachten Bewilligungsverfahren kommt den Planverfassern hinsichtlich der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften eine besondere Stellung zu. Bei 

§70aWr BauOfindet ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren etwa dann Anwendung, wenn den Bauplänen bestimmte Unterlagen und die Erklärung eines Ziviltechnikers, dass diese Nach 

Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen verfasst sind, angeschlossen werden. Die Überprüfungsbefugnis der Behörde ist hierbei eingeschränkt. unter 

Baubewilligung IV 

es zu keinem vereinfachten Bewilligungsverfahren hat die Behörde eine Vorprüfung durchzuführen. Die Abhaltung einer mündlichen Bauverhandlung ist etwa für das Bundesland Wien Kommt 

vorgeschrieben, wenn die Gefahr besteht, dass subjektivöffentliche Nachbarrechte berührt werden (§70 (1)Wr BauO). dann 

Parteien desBaubewilligungsverfahrenssind vor allem der Bewilligungswerber, die Grundeigentümer, der Planverfasser und die Nachbarn (deren Begriff in den einzelnen Ländern sehr Die 

unterschiedlich definiert wird). 

63

Baubewilligung V 

Parteien desBaubewilligungsverfahrenssind vor allem: der Bewilligungswerber Die 

Grundeigentümer der Planverfasser die Nachbarn (deren Begriff in den einzelnen Ländern sehr die 

definiert wird). unterschiedlich 

Baubewilligung VI 

keiner der Versagungsgründe vor, so besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung, die schriftlicheventuell unter Auflagen-mittels Bescheid erteilt werden muss. Sie Liegt 

wenn nicht binnen einer bestimmten Frist nach Rechtskraft mit der Bauführung begonnen wird, wobei eine Verlängerung in der Regel aus triftigem Grund möglich ist. erlischt, 

Baubewilligungsbescheid spricht lediglich darüber ab, dass nicht gegen baurechtliche Bestimmungen, verstoßen wird, ersetzt Der 

nicht andere notwendige Bewilligungen, etwa nach Gewerbeoder Naturschutzrecht. 

aber 

64

Nachbarrechte 

(Subjektiv-öffentliche Rechte) I 

Nachbarrechte dienen zur Wahrung öffentlicher Interessen und zum Schutz der Nachbarn. Sie ergeben sich aus den jeweiligen Bauordnungen (§§134 ffWr BauO, den dazu Die 

Verordnungen und dem ABGB). Deren Geltendmachung ist durch die Erhebung von ergangenen 

vor oder spätestens bei der Bauverhandlung bedingt, wobei folgende nachbarrechtliche Einwendungen zu unterscheiden sind: Einwendungen 

Nachbarrechte 

(Subjektiv-öffentliche Rechte) II 

Einwendungen in der Regel wird von der Baubehörde auf den Zivilrechtsweg zu verweisen sein •Privatrechtliche 

rechtliche Einwendungen es wird die Verletzung einer Bestimmung behauptet, die der Wahrung öffentlicher Interessen dient •Objektiv 

rechtliche Einwendung •Subjektiv-öffentlich 

wird die Verletzung eines Rechtes behauptet, das nicht nur der Wahrung öffentlicher Interessen, sondern auch dem subjektiven Schutz des Nachbarn dient 

es 

65

Nachbarrechte 

(Subjektiv-öffentliche Rechte) III 

wichtigsten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte beziehen sich vor allem auf: •Abstandsvorschriften (nach der Bauordnung), •Gebäudehöhe, Die 

•Bebauungsweise (offene oder gekuppelte), •Belichtung und Belüftung, •Bebauungsdichte, 

Widmungen, •Emissionsschutz, •Festgelegte 

Vorschriften, •Beschaffenheit des Bauplatzes •Feuerpolizeiliche 

Nachbarrechte 

(Subjektiv-öffentliche Rechte) IV der bestehenden Rechtsprechung besitzt ein Nachbar jedoch keinen Nach 

Anspruch auf: 

bestimmt Geschoßbeschränkung •Geltendmachung von Fremdenverkehrsinteressenten •Wahrung des Ortsbildschutzes •Änderung der Verkehrsverhältnisse auf •eine 

Verkehrsflächen •Einhaltung der Vorschriften über die Standfestigkeit bzw. das äußere Aussehen des Gebäudes •Wahrung fremder Rechte, etwa eines öffentlichen 

Nachbarn •Einen freien Ausblick anderen 

•Einen unveränderten Grundwasserhaushalt 

von Emissionen, die lediglich mit der Ausführung des Bauvorhabens zusammenhängen, •Einhaltung des Baumschutzgesetzes •Wahrung des Landschaftsbildes •Unterlassung 

bestimmte Neigung und Ausgestaltung von Garagenrampen •Einhaltung der Bestimmungen über den Brandschutz •Einhaltung einer bestimmten Geschoßzahl •Eine 

des zulässigen Gebäudeumrisses •Einhaltung der Vorschriften über die innerhalb 

•Einhaltung der Anforderungen an einen Bauplatz Raumwidmung 

66

Grundbuchseintragungen I 

Eigentum an Liegenschaften (unbewegliche Sachen) wird durch Eintragungim Grundbuch erworben. Dies gilt auch für die Übertragung, Beschränkung und Aufhebung bücherlicherRechte. Das 

Grundbuch ist ein von den Gerichten geführtes öffentliches Register, in das Grundstücke und die ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Im Hauptbuch besteht für jede flächenmäßige Einheit eine Grundbuchseinlage mit einer Einlagezahl (EZ). Die einzelnenEinlagen Das 

aus drei Blättern (A,B,C-Blatt). bestehen 

der Urkundensammlung werden alle jene Urkunden aufbewahrt, die Grundlage einer Eintragung waren. In 

Grundbuchseintragungen II 

Einverleibung (Rechtserwerb oder Rechtsverlust) wird auf Grund einer Urkunde (etwa Kaufvertrag) und der so genannten Aufsandungserklärungdurchgeführt. Die 

Vormerkung führt zu einem bedingten Rechtserwerb oder - verlust. Die Rechtsänderungtritt erst dann ein, wenn eine „Rechtfertigung“ der Vormerkung erfolgt (Erbringung noch Die 

Nachweise, wie etwa Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes etc.). 

fehlender 

67

Grundbuchseintragungen III 

Anmerkung dient zum einen zur bloßen Ersichtlichmachung rechterheblicher Umstände (persönliche Verhältnisse, etc.) im Grundbuch und andererseits zur Einräumung besonders geregelter Die 

(Rangordnung, Streitanhängigkeit, etc.) Rechte an nicht verbüchertenLiegenschaften und an Bauwerken, Rechtswirkungen 

nicht im Eigentum des Grundeigentümers stehen (Superädifikate, siehe später) werden durch gerichtliche Hinterlegung oder Einreihung von Urkunden übertragen die 

(Urkundenhinterlegung). 

GRUNDBUCHSTAND 

GRUNDBUCH 01402 Hernals EINLAGEZAHL 150 BEZIRKSGERICHT Hernals 

****************************************** Letzte TZ 13/2004 

******************************* Al ******************************** 

GST-NR BA (WI) FLÄCHE GST-ADRESSE 

.1374 Baufläche 475 Gschwandnerg. 54 

****************************** A2 ********************************* 

1 a 4021/1983 Abtretung der Hauptmietzinse 

***************************** B *********************************** 

1 ANTEIL: 1/1 

Müller Andrea Dr. 

GEB: 1957-05-15 ADR: Blumauerg. 5 1020 

a 2784/1981 Schenkungsvertrag 1980-10-19 Eigentumsrecht 

b 2784/1981 Belastungs- und Veräußerungsverbot 

c 13/2004 Rangordnung für die Veräußerung bis 2005-01-11 

******************************* C ********************************** 

1 a 2784/1981 

BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT gem Pkt 

Achtens Schenkungsvertrag 1980-10-19 

für Erich Müller geb 1956-02-03 

2 a 4021/1983 Schuldschein 1983-10-02, 

Zustimmungserklärung 1983-10-06 

PFANDRECHT 117.700,höchstens 

13 1/2% Z, höchstens 18% VuZZ, NGS 25.000,-für 

Zentralsparkasse und Kommerzialbank, Wien 

***************************** ENDE ********************************* 

68

GRUNDBUCH 01B06 Mauer EINLAGEZAHL 38 

BEZIRKSGERICHT Liesing****************** ABFRAGEDATUM 1989 - 08 - 04 Letzte TZ 

3544/1988 

******************************** Al****************************** 

GST-NR BA (WI) FLÄCHE GST-ADRESSE 

134/2 Garten 1104 

134/3 Baufläche 317 Haymog. 34 

GESAMTFLÄCHE 1421 

******************************** A2 ********'*********************** 

2 ANTEIL: 1/2 

Nowak Gabriele 

GEB: 1960-02-11 ADR: Seestraße 12 Döbriach 9873 

b 1004/1984 Einantwortungsurkunde 1983-10-05 Eigentumsrecht 

c 1004/1984 fideikommissarische Substitution zugunsten Nowak Robert, geb. 1963-02- 

18 bzw der Nachkommenschaft des Robert Nowak, geb. 1962-02-18 gem Testament 

1980-11-05 

3 ANTEIL: 1/4 

Nowak Erwin 

GEB:ADR: Wichtelgasse 5 1160 

a 81/1979 Kaufvertrag 1979-09-26 Eigentumsrecht 

4 ANTEIL: 1/4 

Nowak Friedrich 

GEB: 1959-10-10 ADR: Seestraße 12 Döbriach 9873 

a 81/1979 Kaufvertrag 1979-09-26 Eigentumsrecht 

******************************** C ****************************** 

3 auf Anteil 4 

a 3544/1988 

RANGORDNUNG für Pfandrecht 720.000,--, 5 % Z, 

10 % VZ u ZZ, NGS 72.000,-- bis 1989-12-19 

****************************** ENDE ************* 

Baurechtsgesetz (BauRG) I 

Baurecht ist das Recht des Berechtigten, auf dem Grundstück eines anderen ein Bauwerk zu errichten. Es stellt somit eine Belastung des Grundstückes dar, mit der Gebrauchs-und Das 

verbunden sind. Das Baurecht ist zeitlich auf mindestens 10, max. jedoch 100 Nutzungsrechte 

begrenzt und entsteht durch Eintragung im Lastenblatt (C- Blatt) des Grundbuches. Hiezu ist eine eigene Baurechtseinlage zu eröffnen. 

Jahre 

69

Baurechtsgesetz (BauRG) II 

Baurecht wird meist entgeltlich eingeräumt. Praktisch von Bedeutung ist, dass der Baurechtsvertrag Regelungen über das Schicksal des Bauwerkes bzw. dessen Verwertung nach Erlöschen des Baurechtes enthält. Das 

für bestehende Bauwerke ist eine Baurechtsbegründung möglich. Für den Eigentümer hat die Einräumung eines Baurechtes insoweit Sinn, als er sich seiner Eigentümerrechte nicht begibt und daher auch eine 

�Auch 

anderweitige Verwendung nicht unmöglich ist. Der zukünftige 

genießt seinerseits wiederum den Vorteil, keinen Kaufpreis für das Grundstück bezahlen zu müssen. Bauberechtigte 

Baurechtsgesetz (BauRG) III 

Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte eines Eigentümers und an dem Grundstück die Rechte eines Nutznießers zu (§6Abs2 BauRG). Dem 

Erlöschen des Baurechtes wegen Verzuges mit der Berichtigung des Bauzinses kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für wenigstens zwei aufeinander Das 

Jahre rückständig bleibt. Darüber hinausgehende Beschränkungen des Baurechtes durch auflösende Bedingungen folgende 

aber nicht möglich, um auch für den Bauberechtigten eine entsprechende Bestandskraft des eingeräumten Baurechtes zu gewährleisten. 

sind 

70

Baurechtsgesetz (BauRG) IV 

Falle des Erlöschens des Baurechtes fällt das errichtete Bauwerk an den Grundeigentümer, wobei gesetzliche Pfand-und Vorzugsrechte, die auf dem Baurecht haften, auf das Grundstück Im 

Wenn im Baurechtsvertrag hierfür nichts anderes vereinbart ist, muss der Grundeigentümer dem Bauberechtigten eine Entschädigung in der Höhe von 25% des vorhandenen übergehen. 

leisten (§9Abs2 BauRG) Endet das Baurecht vor Ablauf der vorgesehenen Zeit, bleiben die Bauwertes 

begründeten Pfandrechte unberührt, sofern die hieraus Berechtigten einer Löschung nicht zustimmen (§8 BauRG). daran 

Superädifikate I 

Superädifikaten(Überbauten) handelt es sich um selbständige Bauwerke auf oder unter fremden Grund, die in der Absicht errichtet werden, dass sie dort nicht stets verbleiben sollen. Bei 

Fehlen der Absicht, das Bauwerk stets auf fremden Grund zu belassen, muss objektiv entweder durch die Bauweise des Gebäudes (Markt-, Praterhütten, Schrebergartenhäuschen) oder dadurch, dass das Gebäude aufgrund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechtes errichtet Das 

in Erscheinung treten. wird, 

Rechte an solchen Superädifikatenwerden durch Hinterlegung (nach dem Urkundenhinterlegungsgesetz UHG) oder Einreihung von Urkunden übertragen. 

Die 

71

Superädifikate II 

Superädifikatist weiters im Gutbestandsblatt der Liegenschaft ersichtlich zu machen. Entscheidend für die Qualifikation eines Bauwerkes als Das 

die Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk vorübergehend, nämlich für die im Rechtsverhältnis mit dem Grundeigentümer bestimmte Dauer seiner Nutzung auf dem Superädifikatist 

bleibt. Wird ein Bauwerk hingegen in Belassungsabsicht errichtet, wird es Grundstück 

von der Bauweise unselbständiger Bestandteil der Liegenschaft (SZ 60/66) unabhängig 

Superädifikate III 

rechtlicher Sicht problematisch ist die nach herrschender Ansicht nicht mögliche Anwendung des liegenschaftsrechtlichen Publizitätsprinzips. Die für die Übertragung von Rechten an Superädifikatenerforderliche Urkundenhinterlegung führt zu keinem öffentlichen Gutglaubensschutz. Aus 

wird auch von einem „Grundbuch zweiter Klasse“ gesprochen. Erstmals entsteht das Eigentum am Bauwerk auf fremdem Grund überhaupt bereits durch die tatsächliche Errichtung, ohne dass dieser Insofern 

urkundlich erfasst wird. Auch darüber hinausgehend besteht keine urkundliche Gewähr oder sonstige Publizität für die Berechtigungdes Vorgang 

Vormannes. Die Sicherheit des Rechtsverkehres wird dadurch gefährdet. 

72

6. 6. Finanzierung 

Finanzierung 

Standardfinanzierungen 

•Kreditarten Nach Anforderungen des Immobilieninvestments Gestaltungsmöglichkeiten 

Ausgleich der Interessen Investor /Financier •Besicherungen: •Risiko-/Chance: 

und praktische Einsatzgebiete Arten 

•Tilgungsvarianten 

73

Kreditarten nach Anforderungen des 

Immobilieninvestments 

•Besicherte Projekt-Vorratsrahmen •DieprojektbezogeneFinanzierung 

•Fremdwährungskredite 

Projektbezogene Finanzierung 

•Total-oder Spitzenverbriefung •Klare Abstimmung Finanzierungsbedarf – Merkmale 

•Fristkonforme Finanzierung •Klare Zuordnung von Projektkosten und Finanzierung (Projekt/Subkonten) 

Liquiditätsbeschaffung 

74

Projektbezogene Finanzierung 

•Eindeutige Dispositionsbasis (Auszahlung nach Baufortschritt / Tranchen) Vorteile: 

Einhaltung der Projektplanung Liquiditätssicherung •Eindeutiger Kalkulations-/ Ist-Vergleich (z.B. abgegrenzter Zinsaufwand) •Raschere,zielgerichteteMaßnahmenergreifung bei Abweichung von der Projektplanung •Bei 

Projekt- Vorratsrahmen 

•Besicherung primär auf bestehenden Liegenschaften •RevolvierendeKreditlinie, deren Höhe von den gegebenen Merkmale 

abhängt •Meist keine Zweckbindung für die Inanspruchnahme der Finanzierung 

Sicherheiten 

75

Projekt- Vorratsrahmen 

•Rascher Erwerb von Liegenschaften •Unabhängig von der bankmäßigen Projektprüfung Vorteile 

Finanzierungsstrukturierung ohne Zeitdruck bei gleichzeitigem Freiwerden der Vorratslinie •Nachträgliche 

Fremdwährungskredite 

•„echter“Fremdwährungskredit: Kredit soll in der Währung ausgereicht werden, in der die Merkmale/Arten 

(Mieterträge) erzielt werden. •„unechter“Fremdwährungskredit: Ziel ist ein „Spekulationsgewinn“aus 

�Wechselkursschwankungen Einnahmen 

niedrigem Zinsniveau 

�und 

76


Maßnahmen: •(tw.) Absicherung des Wechselkursrisikos bzw. Zinsrisikos durch Treasuryprodukte(z.B. Optionen, Caps, u.a.) Risikobegrenzende 

erhöhter, besicherter Kreditrahmen (Addon- Faktor) zur Vorwegnahme von Währungsschwankungen •Einräumung 


•Projekt rechnet sich auf €-Basis zu fristenkonformen Zinssätzen •Gute Bonität des Kreditnehmers Voraussetzungen: 

von Fremdwährung und €in Bezug auf das gesamte Portefeuille (Risikostreuung) 

•Verhältnis 

77

Risiko / Chance 

der Interessen Investor / Financier •Abwägung von Risikoparametern Stufenweise Realisierung / Risikoverlagerungen Ausgleich 

abhängig von der Projektart und den Risikofaktoren •Eigenmittelanteil 

Risikoparameter 

von Projektrisiken: •Wirtschaftsstandort/Wettbewerb –Aussichten in den nächsten 5-8 Jahren Abfederung 

und Immobilienzyklen •Lage/Verkehrsanbindung sowie Strategie & Verwertungskonzept Vorvermietung bzw. Vorverkäufe; Testen des Marktes vor Realisierungsphase. Market-Research 

der Proponenten gleich gelagerte Referenzprojekte in dem geplanten Marktsegment. Einbindung durch „Abnahme-bzw. •Erfahrung 

Mietgarantien“ 

78


von Projektrisiken: •Widmung / Baugenehmigung & Altlasten Kaufpreishöhe in Abhängigkeit von widmungs-bzw. Abfederung 

Einbehalt von Kaufpreisteilen für die Begleichung von Entsorgungskosten bestimmter Eluatklassen •Baurisiko / Baukostenrisiko Bebauungsbestimmungen. 

auf Generalunternehmer Überbindung 


•Marktwert ist abhängig von der Projektart und Nutzung und wird von Beleihungsgrenzen 

des Kreditinstituts (z.B. RatingGmbH) ermittelt. •Beleihungswert ist jener Wert, bei dem der Financier von einer vollen Experten 

Deckung ausgeht, d.h. er erwartet, dass der Erlös im Verwertungsfalle zur Abdeckung der Finanzierung erzielt werden wird. 

materiellen 

79


in % zum Marktwert: Der Beleihungswert wird entweder separat ermittelt oder kann im Verhältnis zum Marktwert errechnet werden: Beleihungswert 

80% bei Wohnobjekten 70% bei gewerblichen Objekten (Richtwerte!) 

Baurecht / Superädifikat 60% im CEE-Bereich 60% 

Eigenmittel 

ist abhängig von der Projektart und Nutzung sowie dem Beleihungswert des Objektes. Verringerung durch Abfedern von Risiken (z.B. Vorvermietung / -verkauf; Mietgarantien) Höhe 

variieren u.a. bei höherem Risiko -Wohnungen/Mietobjekte: ~ 20-30% Richtgrößen 

~ 25-35% -Büro/Mietobjekte: 

-gewerbliche Mietobjekte:~ 25-40% 

80

Besicherung 

Arten und Einsatzgebiete 

Besicherung a)Eingetragene Hypotheken für Langfristfinanzierungen oder bei längeren Geschäftsbeziehungen (insb. für revolvierende Kreditlinien); Hypothekarische 

Pfandausdehnungen sind seit 1.1.2002 nicht mehr von der Eintragungsgebühr befreit) (Exkurs: 

Besicherung 


Besicherung b) Rangordnungsanmerkung samt Pfandbestellungsurkunde für Abverkaufliegenschaften, wobei nach einem Jahr nur der Restkreditbetrag besichert wird Hypothekarische 

Kunde: geringere Eintragungskosten Vorteil Bank: gestaffelte Besicherung, geringere Risikokosten 

�bessere Zinsmargen für den Kunden 

Vorteil 

81

Besicherung 


Besicherung c)Hinterlegte Urkunden + EVVE: nur bei guter Bonität möglich (Risikosten) Hypothekarische 

Kunde: Kostenersparnis für die Eintragung. Jedoch: mit höheren, risikoabhängigen Zinskosten (=Biancofinanzierung) zu kalkulieren Vorteil 

RO für die beabsichtigte Veräußerung + Veräußerungsvollmacht d) 

Weitere Standardbesicherungen 

der Mieterlöse (Problematik MRG?) •Abtretung von Gesellschaftsanteilen (Problematik: Haftung bei Insolvenz) •Abtretung 

(persönliche Garantien der Projektanten; GU- Fertigstellungsgarantie) 

•Garantien 

82

Tilgungsvarianten 


Annuitätentilgung: Rückführung vorrangig aus Projekterlösen mit gleich bleibenden Raten, mit einem sich ändernden Zins-und Tilgungsanteil (Abstimmung Erlöse / Ratenhöhe-Laufzeit) •Klassische 

Die Zinsen werden beglichen; zuzüglich werden fixe Kapitalraten zur Rückführung einbezahlt •Kapitalraten: 



Finanzierung: laufend erfolgt die Zinsbedienung; Kapitalrückführung separat durch •Endfällige 

des Objektes -Tilgungsträger •Teilendfällige Finanzierung (Balloonfinanzierung) 

-Verkauf 

83



Klumpenrisiko: Einnahmen abhängig von Großmietern – Insolvenzrisiko •Vermietungsrisiko 

durch höhere Mietgarantie oder Kaution bzw. Risikostreuung durch Mietermix -Abschluss mit einem Key-Mieter (Frequenzbringer) -Abfedern 



Rückführung Vermietungsrisiko Nachhaltigkeit: -längere Kündigungsverzicht guter Mieter (5 bis 10 Jahre) Risikoparameter 

des Mietniveaus bei Ankauf der Immobilie; Konkurrenzbeobachtung Indexanpassung (x%) -Prüfung 

Betriebskostenregelung 

auf den Verursacher 

ÜberwälzungmieterbezogeneAufwendungen 

84



Individuell maßgeschneiderte Finanzierung höheres Restkapital (20-30%) am Laufzeitendein Höhe des Bodenwertes zuzüglich Wertsteigerungspotential •Parameter: 

Geringere Liquiditätsbelastung Risikopartizipation durch Bank •Vorteile: 

7. 7. Portfoliomanagement 

Portfoliomanagement 

Portfoliomanagement 

85

Aufbauschema (vereinfacht) 

Portfoliomanagement zum Erkennen von Erfolgspotentialen) (=Werkzeug 

Portfoliostrategien Portfoliomix Sicherheit durch: Portfolioanalyse 

•Standortdiversifikation •Risikostreuung •Produktdiversifikation 

Realisierbarkeit? Portfolioziele 

Zielbildung und -operationalisierung 

der Gesamtunter -nehmung Abgeleitete Ziele im Immobilien- Management Oberziele 

•Finanzziele •Sozialziele •Inputziele •Strukturziele •Effizienzziele •Leistungsziele 

•Outputziele 

Detailmaßstäbe für Zielplanung •Gebäudekosten/m² •Umsatz/m² Beispielhafte 

•Nutzungsgrad in % •Anteil Umsatz mit Drittnutzern •ROI Notwendigkeit zur Zielquantifizierung u.-präzisierung 

•Raumstandards 

86

Strategisches Zielsystem Leistungswirtschaftliche Finanzwirtschaftliche Ziele Finanzwirtschaftliche Ziele Soziale Ziele Soziale Ziele Leistungswirtschaftliche 

Ziele Input Ziele •Art und Gestaltung der Immobilienproblemlösung für interne Nuzter •Sicherung der dauerhaften Funktionserfüllung •Standortsicherung •Art und Gestaltung der Immobilienproblemlösung für interne Nuzter •Sicherung der dauerhaften Funktionserfüllung •Standortsicherung Ziele 

Ziele •Gebäudestruktur/ -flexibilität •Gebäudequalität •Standortstruktur •Struktur der Verfügungsrechte an Immobilien •Gebäudestruktur/ -flexibilität •Gebäudequalität •Standortstruktur •Struktur der Verfügungsrechte an Immobilien •Flächenproduktivität Struktur •Flächenausnutzung •Flächenproduktivität •Managementproduktivität Output Ziele •Art und Gestaltung der •Art und Gestaltung der •Managementproduktivität 

Ziele Input 

Ziele Effizienz Ziele Effizienz Ziele •Flächenausnutzung Struktur 

Ziele Output 

für externe Nutzer •Auswahl der Nutzergruppe •Markwahl Immobilienproblemlösung für externe Nutzer •Auswahl der Nutzergruppe •Markwahl Immobilienproblemlösung 

steuerlicherGestaltungsmöglichkeiten •Bilanzpolitische Ziele •Sicherung der Kapitalbereitstellung •Ausnutzung steuerlicherGestaltungsmöglichkeiten •Bilanzpolitische Ziele •Sicherung der Kapitalbereitstellung •Ausnutzung 

Kapitalstruktur •Finanzielle Flexibilität •Mischung und Streuung des Immobilienbestandes •Kosten-/ Kapitalstruktur •Finanzielle Flexibilität •Mischung und Streuung des Immobilienbestandes •Kostenwirtschaftlichkeit •Kapitalrentabilität •Gesamtperformance •Kostenwirtschaftlichkeit •Kapitalrentabilität •Gesamtperformance •Kosten-/ 

•Veräußerungsumsatz •Werterhaltung / -wachstum •Vermietungsumsatz •Veräußerungsumsatz •Werterhaltung / -wachstum •Vermietungsumsatz 

Ziel und Aufgaben I 

Ziele attraktiver •Vermittlung Corproate •Steigerung Mitarbeiterzufriedenheit – Interne Ziele •Sicherung einer Arbeitsplatzbedingungen Identity 

und - der und 

des bindung 

von Umweltmedien Externe •Sicherung attraktiver Ziele •Vermittlung Arbeitsplatzbedingungen 

Identity •Vermittlung einer Corproate 

•Steigerung Identityeiner 

Kundenzufriedenheit •Steigerung Corporate der der Mitarbeiterzufriedenheit und – bindung Externe Ziele •Vermittlung einer Corporate Identity •Steigerung der Kundenzufriedenheit und - bindung •Verminderung des Verbrauches von Umweltmedien •Verwendung von umweltgerechten Baumaterialien •Erfüllung architektonischer und städtebaulicher Ansprüche 

städtebaulicher architektonischer von Verbrauches •Verminderung bindung und •Erfüllung Baumaterialien umweltgerechten •Verwendung 

der Wertentwicklung von Immobilien (über die gesamte Haltedauer) Optimierung 

Portfoliomanagement Kaufmännische Systematisches Technische Bewirtschaftung Systematische Entscheidungen über Verwaltung 

Investition Deinvestitionen 

87

Ziel und Aufgaben II 

verhilft dem Immobilieneigentümer zu detaillierten Informationen und Transparenz über: •die Kosten Portfoliomanagement 

Ertrag •die Rendite •den 

Risikosituation der Immobilien •die 

dient zur Ableitung von Strategie-und Handlungsempfehlungen! Portfoliomanagement 

Immobilienzyklus 

auf hohem Niveau Angebotsengpässe PreisauftriebMarktgleichgewicht 

Verknappung; steigendes Mietniveau Angebots- 

Konsolidierungsphase Marktumkehr 

Markt auf niedrigem Niveau 

über Nachfrage Marktumkehr Angebot 

Preisverfall Überangebot 

88

aus Wertänderung Rendite 

aus Cash Flow Rendite 

aus Verkäufen Rendite 

Bewertung und Portfolio-Analyse 

immobilienNutzungsgruppenGesamtportfolioEinzel- Systematisierung von Benchmarks 

im Portfoliomanagement 

Qualitativ wirksameLeistungs- Benchmarks der mit /-qualität/ •Zufriedenheit Kunden Gebäudelage/ -service Qualitativ •Zufriedenheit Mitarbeiter Gebäudelage -service der mit -qualität/ Quantitativ 

der Leistungs- Benchmarks •Raumstandard (m²je Mitarbeiter) Mitarbeiter •Nutzungsgrad Gebäudelage •Anteil -service vermietbare der Flächen mit an -qualität/ der der Quantitativ mit /-qualität/ Immobilie •Zufriedenheit Kunden Gebäudelage/ -service •Drittverwendungsfähigkeit Immobilie •Drittverwendungsfähigkeit der wirksame •Zufriedenheit 

der Gesamtkosten •Gebäudeinvestition je m² •Gebäudeinvestition je m² Gesamtfläche •Raumstandard (m²je Mitarbeiter) •Nutzungsgrad •Anteil vermietbare Flächen an der Gesamtfläche 

der •Gebäudeinvestitionen je Arbeitsplatz •Gebäudekosten je m² •Gebäudekosten je Mitarbeiter •Gebäudekosten in % des Umsatze •Gebäudekosten in % der Gesamtkosten •Immobilienvermögen in % der •Umsatz je m² •Vermietungserträge je m² •Gesamtperformance je m² •Return on Asset (ROA), Return on Investment (ROI) •Umsatz je m² •Vermietungserträge je m² •Gesamtperformance je m² •Return on Asset (ROA), Return on Inputorientiert Outputorientiert 

Investment (ROI) % in •Gebäudekosten Umsatze des % in •Gebäudekosten Mitarbeiter je m² je Arbeitsplatz •Gebäudekosten je •Gebäudeinvestitionen % in •Immobilienvermögen Benchmarks Wirtschaftliche Finanz- Wirtschaftliche Finanz- Benchmarks 

•Eigennutz -Fremdnutzungsverhältnis Bilanzsumme •Eigennutz -Fremdnutzungsverhältnis Bilanzsumme 

89

Skriptum 3. Teil - IFIP

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