Die Immobilie - Hahn Gruppe

Deutschland
gefragt
Deutschland ist bevorzugtes
Investitionsziel in Europa
Die Immobilie
DAS IMMOBILIENMAGAZIN DER HAHN GRUPPE
www.hahnag.de
Ansturm auf
Fachmärkte
Einzelhandelsexperte
Dr. Joseph Frechen im Interview
Verkehrte
Welt
Ein Einfamilienhaus auf der
Insel Usedom steht Kopf
01-12

IMPRESSUM
Herausgeber Hahn Gruppe
Anschrift Buddestraße 14
51429 Bergisch Gladbach
Telefon 02204. 94900
Telefax 02204. 9490117
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Internet www.hahnag.de
Gestaltung Friedrichs-Grafikdesign.de
Druck söhngen printmedien,
Bergisch Gladbach
Erscheinen 3 Mal pro Jahr
Titelbild:
Ein Haus steht Kopf – verkehrte Welt in
Trassenheide auf der Ostseeinsel Usedom.
Foto: © www.weltstehtkopf.de
Inhalt
Ausgabe 01-2012
03 Richtig gesetzt
Editorial
04 Konsum stützt Konjunktur
Die privaten Konsumausgaben legten 2011 so stark zu wie zuletzt vor fünf Jahren, und die
Verbraucher sehen auch 2012 optimistisch in die Zukunft
06 Wenn Immobilien, dann Deutschland
Der deutsche Immobilienmarkt geht in Umfragen als bevorzugtes Investitionsziel in
Europa hervor
08 Nah ist nachgefragt
Einzelhandelsimmobilien sind gefragt – insbesondere Fachmarktzentren entsprechen
der anhaltenden Sicherheitsorientierung vieler Investoren
10 „Der Run ist gerechtfertigt“
Einzelhandelsexperte Dr. Joseph Frechen im Gespräch über deutsche Fachmärkte, die
derzeit der Investoren Lieblinge sind.
12 +++ News +++ News +++ News +++
Aktuelle Meldungen rund um Immobilien und Einzelhandel
13 Flach muss nicht „fl ach“ sein
Die Flachdächer von Fachmärkten bieten Raum zur kreativen Nutzung, ohne gleich
Höhenangst haben zu müssen
14 Auf den Kopf gestellt
Zu besichtigen: Einfamilienhaus auf Usedom, 80 Quadratmeter, 2 Etagen, komplett
möbliert – aber verkehrt herum
16 Wir sind im Wandel
Wer im stationären Einzelhandel erfolgreich sein will, muss wissen, wo seine
Zielgruppen zu fi nden sind
18 Der etwas andere Elektronikfachmarkt
Buchtipp: Media Markt – Wie blöd ist das Konzept wirklich?
19 Die Macht der Positionierung
Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann

Richtig gesetzt
Editorial
Am 8. April 1982 wurde die Ursprungsgesellschaft
der heutigen
Hahn Gruppe gegründet. 2012
feiern wir also ein rundes Jubiläum
– 30 Jahre, in denen wir mit großfl
ächigen Einzelhandelsimmobilien
auf die richtige Immobilienart gesetzt
haben. Umfragen bestätigen:
Deutschland und insbesondere
deu tsche Einzelhandelsimmobilien
stehen nach wie vor im Fokus von
nationalen und internationalen Investoren.
Der Grund für die hohe Attraktivität
Deutschlands liegt in den im
Vergleich zu anderen Ländern guten
gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
In Sachen Wirtschaftsentwicklung,
Arbeitslosigkeit und
Konsum schlägt Deutschland sich
besser als viele andere Länder in
Europa. Speziell der Konsum erweist
sich einmal mehr als wichtige
Stütze der deutschen Konjunktur.
Und deshalb setzen viele Investoren
bei ihren Immobilieninvestitionen
nicht nur auf Deutschland, sondern
gezielt auf deutsche Einzelhandelsimmobilien.
Im Segment Einzelhandelsimmobilien
stehen Investoren vor einer
breiten Auswahl an den immer
noch gefragten Core-Immobilien –
also Objekten, die langfristig an bonitätsstarke
Unternehmen vermietet
Foto: Hahn Gruppe
30
sind. Ein besonderes res Interesse zei
gen Investoren an Fachmarktzentren.
Wir sprachen mit dem Einzelhandelsexperten
Dr. Joseph Frechen
vom Marktbeobachter BulwienGesa
über die hohe Nachfrage nicht nur
auf Investoren-, sondern auch auf
Mieterseite.
Und wir erleben es selbst: Insbesondere
im fachmarktorientierten
Handel ist die Expansionsneigung
hoch. Das Asset Management der
Hahn Gruppe hat 2011 deutlich
mehr Einzelhandelsfl ächen vermietet
als 2010. Das Plus beträgt
133 Prozent. In den vergangenen
30 Jahren haben wir uns zu einem
der führenden Asset Manager für
großfl ächige Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland entwickelt.
Wir verwalten inzwischen 1,4 Millionen
Quadratmeter Verkaufsfl äche.
Der Wert der Assets, die wir
managen, beläuft sich auf 2,2 Milliarden
Euro.
Wir feiern
Jahre
Bequem und effi effizie zient einkaufen, das
ist der Vorteil der als „big boxes“
bekannten Fachmarktzentren. Mit
einer Revitalisierung werden viele
ältere Objekte nochmals attraktiver
– für Kunden, damit für Mieter und
letztlich für Investoren. Rund 3.500
private Anleger haben sich an den
geschlossenen Einzelhandelsimmobilienfonds
beteiligt, die die Hahn
Gruppe seit 1982 aufgelegt hat. Die
167 Publikumsfonds umfassen ein
Investitionsvolumen von 1,9 Milliarden
Euro. Auch institutionelle
Anleger sind überzeugt von den Argumenten
pro großfl ächige Einzelhandelsimmobilien,
die längst kein
Nischensegment mehr sind.
Unser 30-jähriges Jubiläum nehmen
wir als Anlass, um an dieser Stelle
Danke zu sagen für Ihr Vertrauen. [ς]
Ihr Michael Hahn
Die Immobilie Ausgabe 01-2012 03
Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe

04 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Konsum stützt Konjunktur
Die privaten Konsumausgaben legten 2011 so stark zu wie zuletzt vor fünf
Jahren, und die Verbraucher sehen auch 2012 optimistisch in die Zukunft
Die deutsche Wirtschaft hat im
vergangenen Jahr wieder kräftig
zugelegt. Um drei Prozent stieg
das Bruttoinlandsprodukt nach Angaben
des Statistischen Bundesamtes.
Damit ist Deutschland weiter
im konjunkturellen Aufholprozess,
bedenkt man die krisenbedingten
fünf Prozent Minus von 2009. Doch
mit Blick auf die um 3,6 Prozent
gestiegene Wirtschaftsleistung hat
Deutschland an Schwung verloren.
Im Herbst 2011 verfehlte die industrielle
Produktion das durchschnittliche
Niveau der Sommermonate und
die Ausfuhren gingen kräftig zurück
– berichtet die Deutsche Bundesbank
in ihrem Bericht zum Jahresende.
Als recht robust erwiesen sich
Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung
hingegen Baukonjunktur und privater
Verbrauch. Nach wie vor wird
die deutsche Konjunktur also von
binnenwirtschaftlichen Auftriebskräften
getragen. „Insbesondere die
privaten Konsumausgaben erwiesen
sich als Stütze der wirtschaftlichen
Entwicklung: Sie legen preisbereinigt
mit +1,5 Prozent so stark zu wie
zuletzt vor fünf Jahren“, bemerkt das
Statistische Bundesamt.
Positive Einkommensentwicklung
Den Analysten der Deutschen Bank
zufolge bremsen die hohe Unsicherheit
über die Entwicklung der
europäischen Staatsschuldenkrise
sowie die zunehmend greifende
fiskalische Konsolidierung in der
Konsumklima im Aufwärtstrend
GfK-Indikator Konsumklima, Angabe in Indikatorpunkten
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
gesamten Eurozone den deutschen
Export und dämpfen auch die Investitionsbereitschaft.
Hingegen erwarten
sie weiterhin einen positiven
Impuls vom privaten Konsum. Zwar
werde der Wachstumsbeitrag zum
Bruttoinlandsprodukt mit knapp 0,5
Prozent nur halb so stark wie 2011
ausfallen, denn die Arbeitslosenquote
dürfte wegen des schwachen
gesamtwirtschaftlichen Wachstums
leicht ansteigen. Dennoch bleibe der
deutsche Arbeitsmarkt stabiler als
in den meisten anderen Ländern der
Euroregion. Und die Einkommensentwicklung
dürfte sich den Experten
zufolge positiv auf den Konsum
auswirken. Sie beziffern das Einkommensplus
für 2012 auf gut zwei
2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012

Konsum legt kräftig zu
Private Konsumausgaben, preisbereinigte Veränderung
gegenüber dem Vorjahr
2,0
1,5
1,0
0,5
0
-0,5
+ 0,6 % + 0,6 %
2008
- 0,1 %
Quelle: Statstisches Bundesamt, Januar 2012
Prozent. Das ist zwar weniger als
2011, als die Einkommen um gut drei
Prozent stiegen, aber auch die Inflationsrate
werde weiter sinken. Und
so bleibe bei einer angenommenen
Geldentwertung von 1,5 Prozent real
dennoch ein Einkommensplus.
Optimistisches Konsumklima
Auch die Gesellschaft für Konsumforschung
prognostiziert für 2012
aufgrund der zu erwartenden positiven
Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung,
dass die Kaufkraft
der deutschen Verbraucher um
zwei Prozent wachsen wird. 413 Euro
hätte jeder mehr für Ausgaben zur
Verfügung als 2011. Falle die Inflationsrate
stärker aus, würde der nominale
Zuwachs aufgezehrt, und die
Wachstumschancen insbesondere des
Einzelhandels hingen von Stimmung
und Vertrauen der Konsumenten ab.
Diese sehen positiv in die Zukunft:
Die GfK-Konsumklimastudie zeigte
+ 1,5 %
2009 2010
2011
zum Jahresanfang 2012 gestiegenen
Optimismus und Kauffreude bei den
Verbrauchern: Konjunkturerwartung
und Anschaffungsneigung haben zugelegt,
die Einkommenserwartungen
haben sich auf einem hohen Niveau
stabilisiert. Trotz der Verunsicherung
durch die Finanz- und Schuldenkrise
sei die Kauflust der deutschen Verbraucher
noch immer stark ausgeprägt.
Sie tendierten weiterhin dazu,
eher werthaltige Anschaffungen zu
tätigen, als ihr Geld gegen historisch
niedrige Zinsen zu sparen. Laut GfK
deutet sich mit dieser Entwicklung
an, „dass der private Konsum seine
ihm zugewiesene Aufgabe – wichtige
Stütze der wirtschaftlichen Entwicklung
in diesem Jahr zu sein – auch
wahrnehmen kann.“ Der Handelsverband
Deutschland rechnet mit einem
Umsatzwachstum von 1,5 Prozent,
womit er sich nach –3,1 Prozent im
Jahr 2009 zum dritten Mal in Folge
steigert.
Bruttoinlandsprodukt
(BIP)
Privater
Konsum
Anteil am BIP:
57,4 %
Einzelhandelsumsatz
Anteil am BIP: 16,1 %
Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Einzelhandel ist die drittgrößte
Wirtschaftsbranche
Quelle: HDE-Berechnungen, Statist. Bundesamt
In einigen europäischen Ländern
verlangt die schlechte Vermögenssituation
angesichts der verlangsamten
Weltwirtschaft nach Einschätzung
des ifo Instituts nach
einer hohen Sparquote, was den
privaten Konsum belastet. Die Experten
rechnen aber damit, dass
sich in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften
die Zuversicht von
Konsumenten und Produzenten in
der zweiten Jahreshälfte 2012 erholt,
was gegen Jahresende die
Weltkonjunktur insgesamt beleben
werde. Diese Erwartung unterstellt
jedoch, dass es gelingt, durch die
Sanierung der Staatsfinanzen in
vielen europäischen Ländern die Finanzmärkte
nachhaltig zu beruhigen
und eine weitere Eskalation der
Krise zu verhindern. Unter dieser
Annahme ist mit keinen weiteren
Schuldenschnitten zu rechnen, und
die europäische Währung dürfte
stabil bleiben. [ς]
05

06 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Wenn Immobilien, dann Deutschland
Der deutsche Immobilienmarkt geht in Umfragen als bevorzugtes
Investitionsziel in Europa hervor
So mancher Anleger – ob privater
Kleinanleger oder professioneller
Großinvestor – ist derzeit unsicher,
wie er sein Geld anlegen soll.
Das Zentrum für europäische Wirtschaftsforschung
hat Finanzmarktexperten
befragt: Sie sollten die
Attraktivität unterschiedlicher Anlageklassen
für Investoren im Jahr
2012 im Vergleich zum Jahr 2011
bewerten. Während Staatsanleihen
als Verlierer aus der Umfrage hervorgingen,
rechnen die Befragten
Aktien und Unternehmensanleihen
eine wieder steigende Bedeutung
zu. Immobilien als Investitionsobjekte
werden in diesem Jahr nach
Meinung der Finanzmarktexperten
ähnlich stark gefragt sein wie im
zurückliegenden Jahr. Aus mehreren
Befragungen geht Deutschland
als gefragtes Investitionsziel hervor.
RICS:
Deutschland weiterhin robust
Zwar belastet die weiterhin angespannte
weltwirtschaftliche Situation
die globalen gewerblichen
Immobilienmärkte. In den meisten
europäischen Ländern sinkt die
Flächennachfrage, steigt das Flächenangebot
und lassen die Investmentaktivitäten
nach. Das ergab die
Mieten und Preise im Aufwärtstrend
BulwienGesa-Immobilienindex 1975 bis 2011 für
Gesamtdeutschland*
Jährliche Veränderungsrate / 1990 = 100
* bis 1990 früheres Bundesgebiet, ab 1990 Gesamtdeutschland
Quelle: BulwienGesa AG, 2012
Marktbetrachtung des Branchenverbands
Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) zum Jahresende
2011. Doch während sich das
schwache ökonomische Umfeld in
der Mehrzahl der untersuchten europäischen
Länder negativ auf deren
Immobilienmärkte ausgewirkt hat,
entwickelt sich Deutschland neben
Polen und Russland weiterhin gut.
Die knapp 1000 von RICS befragten
Marktteilnehmer „konstatieren eine
positive Flächennachfrage und gehen
weiterhin von steigenden Mieten
und einer Zunahme der Investmentaktivität
aus, wenngleich auch
verlangsamter“. Deutschland sei in
Europa am besten aufgestellt, um
die Schuldenkrise zu überstehen.
ifo Institut:
Zinsniveau bleibt niedrig
„In den kommenden Jahren werden
deutsche Immobilien deutlich mehr
wert sein als jetzt“, zitiert die Immobilien
Zeitung Wirtschaftsprofessor
und Präsident des Münchner ifo Instituts
Hans-Werner Sinn. Er habe
auf der Jahrestagung des BIIS, des
Verbandes der auf die Bewertung
von Gewerbeimmobilien spezialisierten
unabhängigen Sachverständigen,
sogar von einem Immobilienboom
gesprochen. Auf der Suche
nach sicheren Anlagemöglichkeiten
würden sich Investoren aus den
schwächelnden südeuropäischen
Ländern in Deutschland umschauen.
Diese „Kapitalflucht“ trage dazu

ei, das Zinsniveau niedrig zu halten,
und bestärke sich so selbst.
Sinn sehe als Folge bereits „gewaltige
Überhitzungserscheinungen“
und verweise dabei auf die gestiegenen
Immobilienpreise in den
Großstädten, auf die Zuwächse im
Geschosswohnungsbau und auf die
steigende Bautätigkeit auch bei Gewerbeimmobilien.
BulwienGesa:
Keine Immobilienblase
Eine preisliche Übertreibung –
also eine Blasenbildung – sieht
der Immobilienmarktbeobachter
BulwienGesa nicht, obschon Mieten
und Preise auf dem deutschen
Immobilienmarkt bereits 2011
um 3,4 Prozent stiegen, was die
höchste Steigerungsrate seit 1993
ist. Wohnimmobilien trieben die
Entwicklung mit 4,7 Prozent, während
gewerbliche Immobilien eine
moderate Steigerung von 1,6 Prozent
zeigten. Im Gewerbesegment
sorgten Einzelhandelsimmobilien
mit einem Performanceplus von
bis zu 2,5 Prozent für Auftrieb. Jedoch
sei der Preisanstieg vor dem
Hintergrund des Beschäftigtenwachstums
zu sehen und nicht als
Ergebnis von Angstinvestitionen.
Betrachtet nach Markttypen verzeichneten
die A-Städte den größten
Preiszuwachs, wobei das Plus
von 4,6 Prozent abermals auf die
gestiegenen Mieten und Preise im
Wohnsegment zurückzuführen ist.
In B-Städten stiegen sie 2011 mit
3,1 Prozent am zweitstärksten, danach
folgten C-Städte mit 3,0 Prozent
und die D-Städte mit 2,1 Prozent.
BulwienGesa erwartet zwar,
dass sich das Wirtschaftswachstum
2012 in Deutschland verlangsamt
und die Euro-Krise Risiken für den
Exportmarkt birgt, jedoch günstige
Finanzierungsbedingungen die
Binnenkonjunktur stärken. „Übertragen
auf die Immobilienbranche
nehmen die Anzeichen zu, dass es
zur positiven Trendfortschreibung
mit leicht steigenden Kaufpreisen
und Mieten kommt.“
Ernst & Young:
Attraktiver als vor der Krise
Auch Investoren sehen für Deutschland
mehr Optimismus statt Krise –
Die Immobilie Ausgabe 01-2012 07
Immobilieninvestitionen ziehen wieder an
Transaktionsvolumina in Milliarden Euro in Deutschland*
35
30
25
20
15
10
5
0
13,4
2009
22,9
28,0
2010 2011
2012
* nur veröffentlichte Transaktionen, Quelle: Ernst & Young Real Estate
27,0 – 30,0
anders als im übrigen Europa. Das
ergab das Trendbarometer Immobilien-InvestmentmarktDeutschland
2012 von Ernst & Young Real
Estate. Fazit der Umfrage unter
80 Unternehmen und Investoren:
„Gegenwärtig sind deutsche Immobilien
sogar noch attraktiver
als vor der Euro-Krise.“ Auf 28
Milliarden Euro summiert sich das
Transaktionsvolumen 2011, und
für 2012 liegt die Prognose bei bis
zu 30 Milliarden Euro. 99 Prozent
der Befragungsteilnehmer halten
Deutschland als Standort für Immobilieninvestments
im Vergleich
zu anderen Ländern attraktiv oder
sehr attraktiv. Einzelhandelsimmobilien
werden von drei Vierteln der
Befragten mittel bis stark nachgefragt.
[ς]

8 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Nah ist nachgefragt
Einzelhandelsimmobilien sind gefragt – insbesondere Fachmarktzentren
entsprechen der anhaltenden Sicherheitsorientierung vieler Investoren
Um fast 40 Prozent stiegen die
Inves titionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien
2011 gegenüber
2010. „Aufgrund dieses
hervorragenden Resultats konnten
Einzelhandelsinvestments ihren ersten
Platz unter allen Nutzungsarten
eindrucksvoll verteidigen“, betont
Piotr Bienkowski, Vorsitzender der
Geschäftsführung von BNP Paribas
Real Estate Deutschland. Einen
Anteil von 46 Prozent am gesamten
gewerblichen Investmentumsatz
errechnete der Immobilienmarktbeobachter
für Einzelhandelsimmobilien,
die damit Büroimmobilien (30
Prozent) mit deutlichem Abstand
auf den zweiten Rang verweisen.
Fachmarktzentren rücken zunehmend
in den Fokus
Nur etwa zehn Prozent machen die
von Investoren so gefragten Core-
Immobilien – also langfristig an
bonitätsstarke Unternehmen vermietete
Objekte – am gesamten Büroimmobilienbestand
aus. Das bestehende
Angebot verknappt sich,
und geeignete neue Objekte kommen
kaum auf den Markt. Hingegen
streut sich die Nachfrage im
Einzelhandelssegment stärker. Das
Investoreninteresse trifft auf eine
Vielzahl von Betriebsformen an den
unterschiedlichsten Standorten. Die
Flächen sind bei Einzelhändlern
sehr umkämpft, weshalb sie sich
diese in der Regel sehr langfristig
sichern. Die Bandbreite an Core-
Thomas Kuhlmann ist
Vorstandsmitglied der
Hahn Gruppe
Objekten im Einzelhandel reicht
vom Factory-Outlet-Center auf
der grünen Wiese über innerstädtische
Shopping-Center bis hin zu
kleineren Fachmarktzentren in den
Wohngebieten – mit Lebensmittel-,
Drogerie-, Schuh- und Bekleidungs-
Foto: Hahn Gruppe
märkten und einer Gesamtfläche
von 2500 bis 6000 Quadratmetern.
Letztere rücken derzeit verstärkt in
den Fokus von Investoren.
Attraktives Risiko-Rendite-Profil
bescheinigt
Dass insbesondere sicherheitsorientierte
Investoren wie zum Beispiel
Versicherungen – sie sind bereits
seit längerem in diesem Segment
aktiv – an Fachmarktzentren Interesse
haben, hat vor allem zwei
Gründe: Zum einen sind Fachmarktzentren
von Schwankungen im Konsumverhalten
der Verbraucher weit
weniger betroffen als andere Einzelhandelsformate.
Zum anderen gelten
die oft unscheinbaren Objekte trotz
steigender Nachfrage immer noch
als Nischensegment. Daher sind sie
zu vergleichsweise geringen Preisen
zu haben und versprechen somit
hohe Renditen von etwa sechs
bis sieben Prozent pro Jahr. Die Immobilienexperten
der Gesellschaft
für Konsumforschung bescheinigten
Fachmarktzentren das attraktivste
Risiko-Rendite-Profil im Einzelhandelsbereich.
Angebotsvielfalt gleicht Nachfrageschwankungen
aus
Das vergleichsweise geringe Investitionsrisiko
von Fachmarktzentren
basiert hauptsächlich auf lang
laufenden Mietverträgen mit meist
bonitätsstarken Mietern sowie der
Tatsache, dass in Fachmarktzen-

tren immer auch Waren des täglichen
Bedarfs angeboten werden.
Selbst ein konjunkturell bedingter
Konsumrückgang wirkt sich hier
weniger stark aus, da die Verbraucher
mit den angebotenen Waren
ihren Grundbedarf decken. Großflächige
Lebensmitteleinzelhändler
oder auch Discounter übernehmen
in Fachmarktzentren als Ankermieter
eine Magnetfunktion. Ungebrochen
ist der Expansionsdrang von
Lebensmittelketten wie Edeka, Aldi,
Lidl oder Rewe. Nebenmieter aus dem
Elektro-, Drogerie-, Schuh- oder
Retail Investments nach Objektart
in Millionen Euro
Kaufhäuser
Fach- und Supermärkte,
Discounter
Geschäftshäuser
Shopping-Center
134
494
787
Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH, 31.12.2011
Textilbereich profitieren von deren
Anziehungskraft. Auch Nebenmieter
aus dem Non-Food-Bereich wie
beispielsweise die Textil-Discounter
und Drogeriemarktketten Kik, Takko,
dm und Co expandieren in Nahversorgungzentren.
Kunden empfinden Anbietermix
als Mehrwert
Wichtig für den Investitionserfolg
ist ein ausgewogener Mietermix im
Objekt. Denn für 94 Prozent der
Verbraucher hängt die Attraktivität
eines Fachmarktzentrums maß-
926
968
1.415
1.646
2.228
2.607
2.558
Die Immobilie Ausgabe 01-2012
geblich von der Vielfalt und Qualität
des Angebots ab. Verbraucher
suchen im Schnitt zwischen vier
und neun Geschäfte des täglichen
Bedarfs auf, um sich zu versorgen.
Ein Fachmarktzentrum sollte daher
einen branchenübergreifenden Mix
bieten. Auch wenn ein großer Supermarkt
prinzipiell das volle Sortiment
an Lebensmitteln, Drogerieartikeln
und anderen Waren bietet,
empfinden Kunden das Nebeneinander
von Discountern, Supermärkten
und anderen Anbietern als einen erheblichen
Mehrwert. [ς]
3.443
2009 2010 2011
4.664
9

10 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
„Der Run ist gerechtfertigt“
Einzelhandelsexperte Dr. Joseph Frechen im Gespräch über deutsche
Fachmärkte, die derzeit der Investoren Lieblinge sind.
Sowohl in- als auch ausländische
Investoren zeigen ein ungebrochen
hohes Interesse an deutschen
Fachmarktstandorten. Dr. Joseph
Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel
beim Marktforschungs- und
Beratungsunternehmen Bulwien-
Gesa, weiß, warum das Einzelhandelssegment
bei Investoren zunehmend
gefragt ist. Er beobachtet den
Markt seit Jahren und stellt ein
gestiegenes Interesse auf Seiten des
Einzelhandels fest. Und letztlich
schätzen die Kunden nach wie vor
die Vorteile der Fachmarktlagen.
›› Wie lässt sich das Interesse der
Investoren an deutschen Fachmärkten
beziffern?
Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren
entfällt zwar noch nicht
so viel Kapital wie auf Shopping-
Center, auf die seit Jahren der
größte Anteil des Investitionsvolumens
entfällt. Aber Fachmärkte
und Fachmarktzentren holen auf
und verzeichnen inzwischen ähnlich
hohe Zuwachsraten. Mit zirka
2,5 Milliarden Euro wurden in
den ersten drei Quartalen 2011 gut
44 Prozent mehr investiert als im
vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Die Shopping-Center-Investitionen
legten um 41 Prozent zu.
›› Ist der Ansturm auf Fachmärkte
gerechtfertigt – wo liegt das Potenzial
des Fachmarktsegments?
Die starke Nachfrage ist schon ge-
Dr. Joseph Frechen ist Leiter er der Niederrlassung
Hamburg der BulwienGesa nGesa
AG. Als Real-Estate- und Investestment-Berater verantwortet er r
die Beratung der Kundengrupppen
Investoren, Finanzierer
und Projektentwickler von
Einzelhandelsobjekten mit
Schwerpunkt Shopping-Center er
und Fachmarktzentren in
Deutschland und Europa.
Die BulwienGesa AG, mit Büros ros in i in Ber- Berlin,
Frankfurt, Hamburg und München
vertreten, zählt mit mehr als 50 Mitarbe Mitarbeibeitern zu den großen Beratungs- s- und Analysegesellschaften
für den Immobilienmarkt mobilienmarkt in
Deutschland. Neben Einzelhandel ndel umfasst da ddas s
Tätigkeitsspektrum die Marktsegmente tsegmente
Büro, Wohnen, Logistik sowie e Senioren-
und Betreiberimmobilien. n.
rechtfertigt. Zum einen sind viele
dieser Center in die Jahre gekommen,
sind günstig zu erwerben,
bieten also Relaunch- und damit
auch Wert- und letztlich Mietsteigerungs-Potenzial.
Zum anderen
reglementiert das deutsche
Baurecht die Ansiedlung großflächiger
Einzelhandelsobjekte stark,
so dass sich die Investorennachfrage
auch als Run auf alte Baurechte
darstellt. Gegenüber Flächenneuerschließungen,
die hohe
Genehmigungshürden mit sich
bringen, haben bestehende Märkte
Foto: BulwienGesa AG
den Vorteil, dass bereits ein Kundenkreis
und Infrastruktur vorhanden
sind. Mit dem Zugriff auf
ein solch gefestigtes Wettbewerbsgefüge
ist das Risiko viel geringer
als bei einem völlig neu zu entwickelnden
Center.
›› Kann der Markt die steigende
Investoren-Nachfrage nach
Fachmärkten bedienen?
Das Fachmarktsegment ist in
Deutschland schon flächendeckend
verfügbar. Mit knapp 30 Millionen
Quadratmetern Fachmarktflächen

gegenüber „nur“ neun Millionen
Quadratmetern in Shopping-Centern
ist ein riesiges Flächenpotenzial
am Markt. Schaut man sich einmal
die Verteilung der Objekte auf
der Landkarte an, dann finden sich
durchaus noch kleinere und auch
größere „weiße Flecken“ mit nur
sehr geringem Fachmarktbesatz.
Diese aber markieren vielleicht demografieschwache
Regionen, die
eine höhere Abdeckung nicht tragen
könnten. Unsere Auswertung
zeigt eine Korrelation von Bevölkerungsdichte
und Fachmarktabdeckung.
›› Also gibt es kaum noch Standorte
mit Potenzial?
So gesehen ja, aber es vollzieht
sich eine Entwicklung, die den
Flächenmangel abmildert: ein Betriebstypenwandel.
Die großen SB-
Warenhäuser der 70er und 80er
Jahre, die damals noch 10.000
Quadratmeter Fläche hatten, tendieren
heute zu Flächen um 5000
Quadratmeter, so dass sich Anbieter
wie Kaufland oder Real fast schon
zu großen Supermärkten oder Verbrauchermärktenredimensionieren.
Das Randsortiment Non-Food
– also Elektronik, Haushaltswaren
oder Bekleidung –, das bislang dem
Konzept „Vieles unter einem Dach“
diente, überlassen sie leistungsfähigen
Spezialanbietern, die das frei
gewordenen Flächenpotenzial absorbieren.
›› Werden diese Flächen, die ja
angesichts des restriktiven Baurechts
ein knappes Gut sind, auf
dem Markt veräußert?
Ja, eigene Immobilien werden teils
im Rahmen von Portfoliotransaktionen
veräußert. Dem Käufer – seien
es Bestandshalter aus der Branche,
Handelsunternehmen selbst, private
oder institutionelle Anleger – obliegt
es dann, zu überlegen, wie die
Flächen optimiert werden können.
Handelt es sich um angemietete Flächen,
wird der jeweilige Vermieter
für die frei werdenden Non-Food-
Sortimente Spezialanbieter wie Depot,
Fressnapf oder Saturn, aber
auch C&A oder H&M suchen.
›› Wie kommt es, dass solche leistungsfähigen
Innenstadtformate
sich für Fachmarktlagen interessieren?
1A-Innenstadtlagen bleiben interessant,
aber zunehmend werden
alle Lagen berücksichtigt, wo der
Kunde typischerweise einkauft, um
das Umsatzpotenzial voll auszuschöpfen.
Und selbst neue Formate,
die beispielsweise aus den USA oder
Süd europa nach Deutschland kommen
und natürlich zunächst in die
Innenstädte gehen, interessieren sich
jedoch bereits sehr früh für periphere
Lagen. Natürlich auch, weil sie
dort großzügige Flächen zu attraktiven
Mieten vorfinden. Bedingung
ist jedoch, dass sie dort gemanagte
Centerstrukturen vorfinden, was
Die Immobilie Ausgabe 01-2012
neue Anforderungen an die Qualität
von Fachmarktzentren stellt.
›› Das klingt, als ob ein Professionalisierungsbedarf
besteht.
Um neue Konzepte und Mieter anzuziehen
– ja. Denn bisher sind Fachmarktlagen
– bis auf wenige Ausnahmen
– eher ungemanagte Lagen.
Hier gilt es für erfahrene Asset-Management-Gesellschaften,
ihr Knowhow
einzubringen. Auch das Äußere
der typischen „big boxes“ lässt sich
schöner gestalten – ohne gleich die
Anmutung von innerstädtischen
Shopping-Centern anzustreben. Diese
würde sich wohl selbst nach einem
Relaunch nicht rechnen, obschon die
Mieten dann steigen, aber dennoch
vergleichsweise niedrig sind.
›› Die Investoren folgen also den
Mietern, die Mieter den Kunden
– was zieht die Kunden in Fachmarktlagen
statt in Shopping-
Center?
Es ist die Bequemlichkeit, denn
letztlich ist das Auto noch immer
das Verkehrsmittel Nr. 1 beim Einkaufen.
Vorteile von Fachmarktlagen
sind ebenerdige und kostenfreie
Parkflächen und kurze Wege – also
insgesamt der effiziente Einkauf. Das
sind insbesondere im ländlicheren
Raum Vorteile, während die se bei
den vereinzelten Fachmärk ten in
Großstädten auch wegen der besseren
öffentlichen Verkehrsanbindungen
aufweichen. [ς]
11

12 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
+++ News +++ News +++ News +++
Aktuelle Meldungen rund um Immobilien und
Einzelhandel
+++ Zwei Großstadt-Sieger
Kassel ist vor Leipzig und Erfurt
Dynamiksieger des Großstadt-Vergleichs
der Initiative Neue Soziale
Marktwirtschaft (INSM) und der
WirtschaftsWoche (WiWo). Unter
den 50 einwohnerstärksten Städten
in Deutschland hat sich keine andere
im Zeitraum zwischen 2005 und 2010
am Arbeitsmarkt, bei wichtigen Sozialindikatoren
sowie bei Wirtschaft
und Wohlstand besser entwickelt.
München ist – mit großem Abstand
– vor Stuttgart und Münster Niveausieger
des auf mehr als 90 sozio-ökonomischen
Indikatoren basierenden
INSM-WiWo-Städterankings 2011.
+++ Hamburg überholt Bayern
Trotz Kaufkraftanstieg in Bayern
ziehen die Nordlichter in Sachen
Kaufkraft an den Bayern vorbei.
Erstmals seit 2007 führt nicht mehr
Bayern, sondern Hamburg das Bundesländerranking
nach Kaufkraft
an. 2012 werden die Einwohner der
Elbmetropole 21.985 Euro zur Verfügung
haben. Die drei Stadtstaaten
zeigen die deutlichste Veränderung
des Kaufkraftindex gegenüber dem
Vorjahr. Ansonsten haben sich in der
GfK-Studie zur Kaufkraft keine Änderungen
ergeben. Nach wie vor belegen
die ostdeutschen Bundesländer
die hinteren Plätze. Im Schlusslicht
Sachsen-Anhalt haben die Einwohner
fast 5400 Euro weniger Kaufkraft als
in Hamburg.
+++ Ausblick 2012
Die Fachzeitschrift „Lebensmittel
Zeitung“ sprach mit Vertretern des
Handels über deren Erwartungen für
das Jahr 2012. Die Entscheider der 15
befragten Handelsunternehmen sind
trotz der schwierigen Rahmenbedingungen
optimistisch für ihre Branche.
Folgend die Antworten der zwei
führenden Lebensmitteleinzelhandelsunternehmen
und der zwei Top-
2-Drogeriemarktketten auf die Frage
„Welche Auswirkungen erwarten sie
von der aktuellen Schuldenkrise auf
ihr Geschäft – zum Beispiel im Hinblick
auf Konsumnachfrage und Finanzierung?“
Im Wortlaut:
Markus Mosa, Vorstandsvorsitzender
der Edeka
Zentrale AG & Co. KG in
Hamburg
„Unser Erfolg war nie von äußeren Faktoren
abhängig. Konjunkturprognosen liefern
doch allzu oft nur willkommene Argumente,
um von eigenen Schwächen abzulenken. Wir
bauen auch weiterhin auf unsere ureigenen
Kompetenzen und auf die unternehmerische
Leidenschaft unserer Kaufl eute. Das gibt
uns eine Stabilität, die sich im Vertrauen der
Kunden und Stakeholder widerspiegelt.“
Alain Caparros, Vorstandsvorsitzender
der
Rewe Group AG in Köln
„Die Verbraucherstimmung ist schwer einzuschätzen.
Einerseits ist kein Einbruch der
Anschaffungsneigung und der Konsumstimmung
zu verzeichnen. Andererseits
sind die Menschen in Deutschland und
Europa deutlich verunsichert angesichts
der internationalen Schuldenkrise. Die
Sparneigung ist leicht gesunken. Aber das
Konsumpotenzial in Deutschland wird 2012
stagnieren. Wir glauben, dass wir insbesondere
im Lebensmitteleinzelhandel weiter
aus eigener Kraft wachsen können – mit
weiter verbesserten Leistungen, Services,
bester Frische und hoher Preisattraktivität.“
Erich Harsch, Vorsitzender
der Geschäftsführung der
dm-Drogeriemarkt GmbH
& Co. KG in Karlsruhe
„Da Drogeriewaren zu den Gütern des täglichen
Bedarfs zählen, gehe ich davon aus,
dass die Auswirkungen der Krise sehr gering
sein werden. Zudem hat sich gezeigt, dass
den Menschen, gerade in Krisenzeiten, Aspekte
wie günstiger Dauerpreis, Vertrauen,
Transparenz und soziales Engagement
immer wichtiger werden. Die Kunden sind
immer mehr darauf bedacht, wen sie mit
ihrem Einkauf unterstützen. Sie suchen in
Krisenzeiten verlässliche Partner.“
Dirk Roßmann, Geschäftsführer
der
Rossmann GmbH in
Burgwedel
„Kurzfristig keine, mittel- und langfristig sind
ungesunde Staatsfi nanzen eine Belastung für die
Wirtschaft insgesamt, dies gilt für alle Bereiche.“
Quelle: Lebensmittel Zeitung
Foto: StockXChange

Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Flach muss nicht „flach“ sein
Die Flachdächer von Fachmärkten bieten Raum zur kreativen
Nutzung, ohne gleich Höhenangst haben zu müssen
Mit wachsenden Sortimenten
und einem höheren Flächenbedarf
zur Warenpräsentation wuchsen
in der Vergangenheit die Anforderungen
des Einzelhandels. Fläche
war und ist gefragt. Die als big boxes
oder Flachmänner bekannten Fachund
Lebensmittelverbrauchermärkte
sorgten vielerorts für ein geeignetes
Raumangebot, schufen jedoch auch
reichlich ungenutzte Flächen – und
zwar auf ihren Dächern. Dass die
flachen Dächer durchaus zu etwas
nütze sind, zeigt sich mittlerweile
deutschlandweit – ob in Bayern,
Baden-Württemberg oder Berlin.
Längst kooperieren Lokalpolitik und
Betreiber, um neben Grünflächen
und Solaranlagen auch Wohnungen
und Fußballplätze auf den Dächern
der Flachbauten zu realisieren.
Wohnungen „on top“
Im bayerischen Tegernsee und in Berlin
können Wohnungssuchende auf
die Dächer von Lidl-Märkten schauen.
Die Discounterkette erweitert
ihr Sortiment um Mietwohnungen
und stellt derzeit Wohnungen auf
den Dächern zweier Märkte in Berlin-Prenzlauer
Berg fertig. Im angesagten
und entsprechend teuren
Bezirk unweit des Alexanderplatzes
und des Fernsehturms will Lidl von
seiner strikten Niedrigpreisstrategie
abrücken und Wohnraum am freien
Markt zu marktüblichen Preisen
anbieten. Die Wohnungen im Obergeschoss
werden samt Terrassen und
Atrien von Grünflächen umschlossen
und sind separat – unabhängig
vom Lidl-Markt – zugänglich. Dass
das Berliner Beispiel kein Einzelfall
ist, zeigt der Blick nach Bayern. In
Tegernsee sind 17 Wohnungen auf
einem Lidl-Dach bereits im Angebot,
die allerdings nach Vorgabe der
Gemeinde an sozial schwächer Gestellte
vermietet werden. Wohnraum
kann hier zu einem Quadratmeterpreis
von 6,50 Euro kalt bezogen
werden – an einem Ort, an dem es
ansonsten das Doppelte kostet. Für
den Discounter rechnet sich der Deal
mit der Stadt trotz verhältnismäßig
niedriger Mieten, denn der Standort,
der einst der Stadt gehörte, ist für
den Lebensmitteleinzelhandel ideal
und war heiß begehrt.
Fußball in „Höhenluft“
Wer nicht gleich auf einem Fachmarkt
wohnen möchte, kann zumindest
seine Freizeit auf dem
Flachdach verbringen. In Berlin-
Friedrichshain befindet sich der
Foto: Quelle: Kühnl + Schmidt, Diplomingenieure, Freie Architekten BDA
höchste Fußballplatz der Hauptstadt.
Mit einer Gesamtfläche von 19.000
Quadratmetern – davon 8700 Quadratmeter
Kunstrasen – bietet das
Dach eines Metro-Marktes sogar
Platz für Zuschauertribünen. 600
Menschen können dort Spiele verfolgen.
Und damit herabfallende Fußbälle
nicht die Metro-Kunden auf
dem Parkplatz treffen, wurden 8,50
Meter hohe Fangzäune installiert. In
einem Stadtteil, in dem Sport- und
Grünflächen rar sind, werden Ideen
wie diese vom Bezirksamt begrüßt.
Zwar bleibt der Platz in privaten
Händen, kann aber von Schulen und
Vereinen kostenlos genutzt werden.
Darüber hinaus können die Flachdächer
von Fachmarktzentren auch
zugunsten der Umwelt Verwendung
finden. In Sigmaringen (Pluswertfonds
155) beispielsweise, 30 Kilometer
nördlich des Bodensees, dient
das Dach eines Verbrauchermarktes
der Stromerzeugung. Über den Köpfen
der Kunden befindet sich eine
Solaranlage. [ς]
13

14 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Auf den Kopf gestellt
Zu besichtigen: Einfamilienhaus auf Usedom, 80 Quadratmeter, 2 Etagen,
komplett möbliert – aber verkehrt herum
Stellen Sie sich vor, Sie stehen
morgens auf und fallen aus
dem Bett – weil der Fußboden samt
Mobiliar plötzlich oben ist und die
Zimmerdecke unten. Eine seltsame
Idee? Vielleicht, aber eine, die
schon umgesetzt wurde: In dem
– im wahrsten Sinne des Wortes –
verrücktesten Haus Deutschlands
steht alles Kopf: Das gesamte Mobiliar,
selbst die Betten und sogar
das WC hängen an der „Decke“.
Allerdings kann man in dem Einfamilienhaus,
das im Urlaubsort
Trassenheide auf der Ostseeinsel
Usedom auf dem Dach steht, und
das auch noch leicht schief, nicht
wirklich wohnen. Es lädt Besucher
„nur“ zu lustigen Fotos ein.
Das besondere Hochzeitsfoto
Fotos: www.weltstehtkopf.de
„Fühlen Sie sich wie eine Fliege
an einer Zimmerdecke und entdecken
Sie so ein Haus voller
Überraschungen.“
Kopfüber komplett möbliert
Bereits 2008 feiert das Haus Richtfest.
Eine Immobilie auf den Kopf
zu stellen sei in einigen Ländern
der Welt schon umgesetzt worden,
geben die polnischen Bauherren
Klaudiusz Gołos und Sebastian
Mikiciuk zu, betonen aber: „Unseres
ist als Erstes komplett möbliert
zu besichtigen.“ Einige Jahre
hatten sie sich bereits mit dem
Gedanken getragen, einmal ein
Haus samt Innenleben verkehrt
herum zu bauen und alles darin
auf den Kopf zu stellen. Die Idee
brachten sie – wen wundert es –
aus den Vereinigten Staaten von
Amerika mit, als sie in Orlando
ein vergleichbares Objekt besichtigt
hatten. Weitere Anregungen
erhielten sie von Architekturbauten
in Polen, Neuseeland und
Frankreich.
Absturzsichere Wohnwelt
Die Errichtung des 300.000 Euro
teuren Hauses machte Spaß, aber
auch jede Menge Arbeit: Aufwändig
war die Hausplanung und
knifflig die Möbelsuche. „Unsere
Handwerker mussten ständig
improvisieren“, sagen die beiden
Unternehmer. Schließlich hätten
viele handelsübliche Möbel
schwerkraftsicher an der Decke
angebracht werden müssen. Die
Führungsschienen für die Schubfächer
der Küchenmöbel mussten
umgebaut, Geschirr und dekorative
Gegenstände wie Bilder oder
Blumenvasen kopfüber festgeklebt
werden. Bettzeug, Handtücher
oder Sofakissen wurden festgenäht.
Zwei Etagen mit Spitzdach
Nach getaner Arbeit ist ein bis
auf die „Lage“ typisches Wohnhaus
im nordischen Stil auf zwei
Etagen entstanden – wie es sich
gehört mit Wohn- und Schlafzimmer,
Ess- und Kinderzimmer,

Bad und Küche. Das Haus verfügt
sogar über Stromanschluss, Heizung
und Klimaanlage. Lediglich
der Wasseranschluss fehlt. Und
damit bei Regen nichts passiert,
wurde ein nicht sichtbares Entsorgungssystem
installiert. Denn
die Dachrinnen, die ebenfalls verkehrt
herum am Dach angebracht
sind, erfüllen ihren eigentlichen
Zweck so nicht. Sonstigen Wetterkapriolen
hält das Haus problemlos
stand, obwohl es mit nur
vergleichsweise kleiner Auflagefläche
auf seinem Spitzdach steht:
In den Wänden steckt ein Stahlgerüst,
das Stabilität gibt.
Verdreht und schräg zugleich
Nachdem Besucher das Haus über
den auf dem Kopf stehenden Flur
betreten haben, stellen sie fest,
Fotos: www.weltstehtkopf.de
dass es eine weitere Krux gibt: Das
Haus wurde zusätzlich schief gebaut
und hat ein Gefälle von sechs
Prozent. So verdreht es nicht nur
die Wahrnehmung, sondern spielt
zugleich mit dem Gleichgewichtssinn.
Der sich am Ende des Flurs
anschließende Treppenaufgang
wird so zu einem Abenteuer.
Das Fotografieren ist von den Bauherren
ausdrücklich erwünscht.
Ihr Tipp: „Die besten und lustigsten
Ergebnisse erzielen Sie,
wenn Sie die Fotos verkehrt herum
denken.“ Auf ihrer Website www.
weltstehtkopf.de findet sich eine
Auswahl an Fotos. Und wem Bilder
nicht genug sind, dem empfehlen
Klaudiusz Gołos und Sebastian
Mikiciuk den Link zum eigenen
Youtube-Kanal.
Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Ein besonderer Spaß für Kinder
Bereits vor der Eröffnung lockte
das – nach Aussage der beiden
Erbauer – erste auf dem Kopf stehende
Haus in Deutschland zahlreiche
fotografierlustige Besucher
an. Die Gemeinde Trassenheide hat
das Projekt von Anfang an unbürokratisch
unterstützt, und das
Bauamt verzichtete auf die übliche
Abnahme. Inzwischen fand die
verrückte Idee Nachahmung. Seit
dem Jahr 2010 gibt es auch auf
dem Indoorspielplatz „Pirateninsel
Rügen“ in Putbus auf der benachbarten
Ostseeinsel Rügen ein
„Haus-Kopf-über“, das ebenso alle
Sinne der Besucher auf den Kopf
stellt. [ς]
15

16 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Wir sind im Wandel
Wer im stationären Einzelhandel erfolgreich sein will, muss wissen, wo
seine Zielgruppen zu finden sind
Deutschland ist ein Land der
Gegensätze – nicht nur, was
seine geographische Lage zwischen
Alpengipfeln und Nord- und
Ostseestränden anbelangt. Auch
die deutsche Bevölkerung weist
nach aktuellen Angaben der Gesellschaft
für Konsumforschung
(GfK) reichlich Unterschiede bei
der Alters- und Einkommensverteilung
auf. Einzelhändler, die
jenseits vom WorldWideWeb ihre
Geschäfte tätigen und den persönlichen
Kontakt zum Kunden
suchen, müssen sich über die Bevölkerungsstruktur
Deutschlands
und die ständigen strukturellen
Verschiebungen im Klaren sein.
Andernfalls werden bei etwaigen
Expansionsplänen – ganz gleich,
ob es sich um neue Fachmärkte
oder den filialisierten Einzelhandel
dreht – die falschen Zielgruppen
am falschen Ort angesprochen.
Derzeit zeigen sich in Deutschland
folgende Tendenzen: Der Anteil
der Familien mit Kindern an der
Gesamtbevölkerung sinkt, der Altersdurchschnitt
der Bevölkerung
steigt und darüber hinaus wandert
die junge Bevölkerung in Deutschlands
Metropolen ab, so dass der
Anteil der Älteren in ländlichen
Regionen zunimmt.
Junge Hauptstadt
Junges Publikum beispielsweise
ist der GfK zufolge im Vergleich
der Bundesländer am leichtesten
Landkreis Landshut mit höchstem Kinderanteil
Haushalte mit Kindern 2011
Quelle: GfK GeoMarketing (2012): GfK Bevölkerungsstrukturdaten 2011
in der Hauptstadt anzutreffen. In
Berlin fallen 15,7 Prozent aller
Haushalte in die Kategorie „Unter
30-Jährige“ – das sind fast 36
Prozent mehr als im Bundesdurchschnitt.
Auch der Altersdurchschnitt
der Haushaltsvorstände
ist in Berlin am niedrigsten. Sie
sind im Schnitt 47,8 Jahre alt.
Im Saarland hingegen haben die
Haushaltsvorstände einen Altersdurchschnitt
von 50,2 Jahren.
Entsprechend liegt Deutschlands
kleinstes Flächenbundesland auch
beim Anteil der Senioren-Haushalte
mit 39 Prozent bundesweit
an der Spitze. An zweiter und
dritter Stelle folgen Sachsen und
Sachsen-Anhalt mit 37,6 beziehungsweise
37,2 Prozent.

Kinderreiches Süddeutschland
Bei der Frage, wo sich hierzulande
die meisten Haushalte mit Kindern
befinden, zeigt ein Blick auf
die Deutschlandkarte eine deutliche
Zweiteilung. Die „Grenze“
zwischen dem Teil Deutschlands
mit relativ vielen Mehrpersonenhaushalten
mit Kindern und relativ
wenigen verläuft quer von Bremen,
über Hannover, an Erfurt vorbei
bis nach Sachsen. Südlich dieser
Trennlinie steht auf Bundeslandebene
Baden-Württemberg beim
Anteil der Haushalte mit Kindern
an der Spitze (32,2 Prozent). Auf
Kreisebene führt jedoch der nordöstlich
von München gelegene bayerische
Landkreis Landshut das
Ranking an. Mit einem Kinderanteil
von 42,3 Prozent steht er im
klaren Kontrast zum Schlusslicht
Berlin, wo der Anteil der Haushalte
mit Kindern bei nur 21 Prozent
liegt. Andersherum führt im
Ländervergleich Berlin die Rangliste
nach Singlehaushalten an. Die
Spreemetropole verfügt über einen
Anteil an Ein-Personen-Haushalten
von 53,7 Prozent und liegt damit
deutlich vor den Stadtstaaten Hamburg
und Bremen mit 50,3 beziehungsweise
48,6 Prozent.
Ungleiche Einkommensverteilung
Wie sich der stationäre Einzelhandel
aufstellen muss, hängt neben
der Alters- und Haushaltsstruktur
insbesondere vom verfügbaren
Einkommen der Haushalte ab. Offensichtlich
ist ein deutliches Süd-
Nord- oder auch West-Ost-Gefälle
mit Ausnahme von Hamburg. Im
Bundesländervergleich ist der Anteil
der Geringverdiener mit einem
monatlichen Haushaltsnettoeinkommen
unter 1100 Euro in Berlin
am höchsten. Rund ein Viertel
aller Hauptstadt-Haushalte fällt in
die niedrigste Einkommensklasse
– das sind fast 75 Prozent mehr
als im Bundesdurchschnitt. Der
niedrigste Anteil an Geringverdienern
findet sich mit 9,8 Prozent in
Baden-Württemberg. Bei den Topverdienern
liegt Hessen mit einem
Haushaltsanteil von 5,3 Prozent an
erster Stelle, gefolgt von Bayern (4,7
Prozent) und Baden-Württemberg
(4,5 Prozent). Dass Deutschland von
großen regionalen Gegensätzen geprägt
ist, verdeutlicht zudem eine
Deutschland wird ein bisschen reicher
Bundesweite Einkommensverteilung
Monatliches Haushalts-
Nettoeinkommen 2010
Anteil
in %
bis unter 1.100 € 14,0
1.100 € bis unter 1.500 € 11,9
1.500 € bis unter 2.000 € 14,0
2.000 € bis unter 2.600 € 14,5
2.600 € bis unter 4.000 € 23,9
4.000 € bis unter 7.500 € 18,6
7.500 € und mehr 3,1
Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Gegenüberstellung auf Kreisebene.
Während der Hochtaunuskreis in
Hessen mit einem Anteil an Spitzenverdienern
von 17,9 Prozent
Platz 1 belegt, verfügen im Stadtkreis
Bremerhaven nur 0,36 Prozent
der Haushalte über das monatliche
Topeinkommen von 7500 Euro und
mehr.
Insgesamt gerechnet ist Deutschland
innerhalb eines Jahres ein
Stück reicher geworden. Der Anteil
der Spitzenverdiener in der Einkommensklasse
mit 7500 Euro und
mehr verfügbarem Einkommen pro
Monat und Haushalt ist zwischen
2010 und 2011 um knapp zehn Prozent
oder 0,3 Prozentpunkte gestiegen.
Gleichzeitig verzeichnete
die Kategorie der Geringverdiener
lediglich ein Plus von 0,1 Prozentpunkten.
[ς]
Monatliches Haushalts-
Nettoeinkommen 2011
Quelle: GfK GeoMarketing (2012/2011): GfK Bevölkerungsstrukturdaten 2011/2010
Anteil
in %
bis unter 1.100 € 14,1
1.100 € bis unter 1.500 € 11,8
1.500 € bis unter 2.000 € 14,4
2.000 € bis unter 2.600 € 14,5
2.600 € bis unter 4.000 € 23,2
4.000 € bis unter 7.500 € 18,7
7.500 € und mehr 3,4
17

18 Die Immobilie Ausgabe 01-2012
Der etwas andere Elektronikfachmarkt
Buchtipp: Media Markt – Wie blöd ist das Konzept wirklich?
Von der Gründung des ersten
Media Marktes im Jahr
1979 bis hin
zu 589 Media-
Markt-Standorten
weltweit im Juni
2010: Jürgen Cleve
– selbst rund sieben
Jahre lang als
geschäftsführender
Gesellschafter eines
Media Marktes tätig
– führt dem Leser
die Erfolgsstory des
Marktführers unter
den Elektronikfachmärkten
detailliert vor Augen. Er
wirft einen Blick auf die Strategien,
Konzepte und Ideen, die hinter diesem
Erfolg stecken, spricht jedoch
auch die Herausforderungen an, vor
denen das Unternehmen in der Vergangenheit
immer wieder stand und
bis heute steht. Angefangen mit dem
Lebensmitteldiscounter Aldi, der in
Sonderaktionen große Mengen an
PCs verkauft und somit in das Sortiment
von Media Markt vordringt,
über missglückte Expansionsvorhaben
in Frankreich bis hin zum Kapitel
„Online – Offline – Online“. Hier geht
Cleve auf die Schwierigkeiten einer
Multichannel-Strategie ein: „Media
Markt ging online, verabschiedete
sich aus dem Online-Handel und
steigt nun neu ein.“
Der Leitsatz „Wir sind anders“ von
Walter Gunz, einem der vier Un-
Titel:
Media Markt – Wie blöd
ist das Konzept wirklich?
Autor:
Cleve, Jürgen
Verlag:
Walhalla Fachverlag,
2011
ISBN:
978-3-8029-3846-7
Umfang:
216 Seiten
Auszüge und direkte
Bestellmög lich keit:
www.walhalla.de
ternehmensgründer, brachte Media
Markt von Anfang an auf Erfolgskurs.
Freche, polarisierende Werbeslogans
wie „Media Markt. Ich bin
doch nicht blöd.“ oder „Geiz ist geil“
der Schwestergruppe beziehungsweise
des Konkurrenten Saturn gehören
zu dieser Andersartigkeit und stehen
mittlerweile als Synonym für eine
ganze Gesellschaft, die in erster Linie
auf den (niedrigen) Preis schaut
und auf die Qualität eines Discounters
vertraut. Auch die dezentralen
Strukturen, die jedem „Medianer“ ein
Maximum an Eigenverantwortung
übertragen, die 10-Prozent-Beteiligung
der Geschäftsführer an ihrem
Media Markt und die Dienstwagenregelung
werden von Cleve als Symbole
des „Anders-Seins“ unterstrichen.
Der Autor verdeutlicht anschaulich,
wie ungewöhnliche Werbefeldzüge
zum geschickten Schachzug werden.
Das Media Markt-Tiefpreis-
Gesetz aus dem Jahr 2000 führt er
exemplarisch dafür an: „Eigens angefertigte
Sticker wie der ‚Media-
Markt-Sheriff’-Stern – das klassische
Symbol des Gesetzeshüters – oder
auch eine kleine rote Gesetzes-Bibel
erreichten bisweilen Kultcharakter
und wurden noch lange Zeit nach
Beendigung der Werbeaktion in Auktionshäusern
wie eBay gehandelt.“
In seinem Buch stellt Jürgen Cleve
die Unternehmensphilosophie und
-historie sorgfältig recherchierten
Marktdaten sowie einer Vielzahl von
eigenen Erfahrungen und Einschätzungen
zum Werdegang von Media
Markt gegenüber. Immer wieder ergänzt
er die Kapitel durch Zitate des
Gründer-Quartetts. Beispielsweise
kommentierte Walter Gunz das Leitprinzip
im Umgang mit den Media-
Markt-Mitarbeitern mit den Worten:
„Vertrauen kann man nicht kaufen.
Vertrauen kann man auch nicht vereinbaren.
Vertrauen kann man nur
schenken.“
Das Buch eignet sich für alle Interessierten,
die herausfinden wollen, wie
die Einzelhandelsbranche und einer
ihrer namhaften Vertreter „ticken“.
Eine Antwort auf die im Buchtitel genannte
Fragestellung darf der Leser
allerdings nicht erwarten. [ς]

Die Macht der Positionierung
Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann
Das höchste Ziel eines ehrgeizigen
Unternehmens muss der
Aufbau einer Marke sein. Denn
durch die Markenbildung wird ein
immenser Firmenwert geschaffen.
Eine Marke aufzubauen ist gleichbedeutend
mit der richtigen Positionierung
eines Unternehmens bzw.
seiner Produkte, die in den Augen
der Verbraucher als etwas Besonderes
wahrgenommen werden sollen,
die man deshalb einem Wettbewerbsprodukt
vorzieht und für
die man gegebenenfalls auch bereit
ist, mehr zu zahlen als für ein No-
Name-Produkt.
Mit Positionierung meine ich das
Bild, das die (potenziellen) Kunden
von einem Unternehmen haben. Und
hier gilt: Einem Spezialisten trauen
die Kunden mehr zu als einem Generalisten.
Die Hahn Gruppe als
Spezialist für das Management von
großflächigen Einzelhandelsimmobilien
ist ein gutes Beispiel. Das
Unternehmen Hahn hat sich nie
verzettelt, sondern hat sich in einer
besonderen Marktnische etabliert –
und damit Ansehen bei seinen Kunden
geschaffen. Die Positionierung
von Hahn als Asset-Manager für
Einzelhandelsimmobilien ist einfach,
und Einfachheit ist eines der
wesentlichen Merkmale einer guten
Positionierung.
Ein Einzelhandelsunternehmen, das
durch seine Positionierungsstrategie
und eine entsprechende mediale
Aufmerksamkeit groß wurde, ist die
Modekette Abercrombie & Fitch. Die
bei Jugendlichen sehr beliebten Läden
sehen vollkommen anders aus
als normale Bekleidungsgeschäfte:
In ihnen ist es so dunkel wie in einer
Diskothek, die Musik ist ebenso
laut. Über die Lüftungsanlage wird
das Parfüm „Fierce“ versprüht, so
dass die Kleider danach riechen.
Das Personal ist sorgfältig und nach
strengen Kriterien ausgewählt – es
handelt sich ausschließlich um sehr
gut aussehende junge Männer und
Frauen. Vor den Geschäften posieren
zuweilen junge Männer mit
Waschbrettbauch.
Schon bevor im Dezember 2011 das
erste Geschäft der Kette in Deutschland
eröffnete, berichteten die
Medien ausführlich darüber. Das
Handelsblatt beispielsweise brachte
einen großen Artikel mit der Überschrift:
„Viele Menschen haben in
unserer Kleidung nichts zu suchen.“
Und genau das ist der Kern der Positionierung
der Textilkette. Der Konzernchef
Michael Jeffries wird in
dem Artikel mit den Worten zitiert:
„Viele Menschen haben in unserer
Kleidung nichts zu suchen. Die Unternehmen
sind in Schwierigkeiten,
die alle erreichen wollen: jung, alt,
fett, mager.“
Die Kleidung, die in dem Geschäft
angeboten wird, ist maßgeschneidert
für Menschen mit einer guten
Figur. Dies, sowie die Auswahl der
Verkäufer nach optischen Kriterien,
brachte freilich Feministinnen
und andere Gruppen auf die Palme,
und sie warfen dem Unternehmen
„Sexismus“ vor. Umweltschützer
protes tierten gegen die „Luftverschmutzung“,
weil man schon von
außen das Parfüm riecht.
Da sich das Unternehmen klar positioniert
und auch keine Angst
vor öffentlichen Kontroversen hat,
braucht es keine Werbung. Auf klassische
Anzeigenwerbung wird denn
auch verzichtet, denn die richtige
Positionierung sorgt für eine hohe
mediale Aufmerksamkeit, und das
Übrige tut die Mund-zu-Mund-Propaganda
in der jugendlichen Zielgruppe.
„Die Unternehmen sind in
Schwierigkeiten, die alle erreichen
wollen“ – mit diesem Satz hat Michael
Jeffries ausgezeichnet ausgedrückt,
worum es bei der Positionierung
geht. [ς]
Foto: Dr. Zitelmann PB
Die Immobilie Ausgabe 01-2012
19

Hahn Gruppe
Buddestraße 14 | 51429 Bergisch Gladbach
Telefon: +49 (0) 2204 94 90-0 | Telefax: +49 (0) 2204 94 90-119
info@hahnag.de | www.hahnag.de
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