08...09 - VAB Viersen

LAGEBERICHT
Der Ankauf ertragswirksamer Immobilien
wurde parallel zum Verkauf unwirtschaftlicher
Bausubstanz intensiviert. Unter diesem Gesichtspunkt
wurden 36 Wohnungseinheiten an
der Königsberger Straße und 24 Wohnungseinheiten
an der Hebbelstraße in Viersen erworben.
Im Mittelpunkt der Maßnahmen des Geschäftsjahres
stand jedoch wieder die qualitative
Verbesserung des eigenen Wohnungsbestandes.
Unter Nutzung der gewonnenen Finanzspielräume
und der aktuellen Fördermöglichkeiten
wurde mit der grundlegenden Modernisierung
des Wohnquartiers Berliner Höhe begonnen.
Die energetischen Verbesserungen im Bereich
der Gebäudehülle und der Gebäudetechnik
hatten dabei Priorität. Diese Priorität wurde
auch im übrigen Gebäudebestand durch weitere
Maßnahmepakete in der Erneuerung von
Heizungsanlagen und Fenstern verfolgt, um
die Wirtschaftlichkeit und Qualität des Wohnraumes
zielgerichtet zu verbessern.
Der Anteil der geplanten Instandhaltung konnte
gegenüber der laufenden Instandhaltung
deutlich ausgebaut werden. Auch die Gesamtinvestitionen
in die Instandhaltung stiegen.
Zudem konnten die Kostenstrukturen in der
Bauunterhaltung durch geänderte Verfahren
und verstärkten Wettbewerb bei der Beauftragung
von Pflege-, Bau- und Handwerksleistungen
wirtschaftlicher gestaltet werden.
Die Verfahrensabläufe im Kundenservice wurden
durch Bildung eines Vermietungsteams
gestrafft. In diesem Team sind Verwaltung,
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Vermietung und Bewirtschaftung des Bestandes
zu einer ganzheitlichen Gebäudebetreuung
zusammengefasst. Die bisherige Differenzierung
der Arbeitsfelder in Abteilungen
wurde aufgehoben.
Vor dem Hintergrund des intensiven Wettbewerbs
auf dem lokalen Wohnungsmarkt waren
die Mietsteigerungspotentiale begrenzt. Sie
wurden jedoch laufend überprüft und unter
Berücksichtigung der Marktsituation moderat
genutzt. Bei einzelnen Standorten wurden
jedoch auch Mietverzichte zur Erlangung der
Wiedervermietung eingeräumt.
Die wesentlichen Risiken des Geschäftsbetriebes
bestehen weiterhin in sinkendem Mietpreisniveau,
hoher Fluktuation, Forderungsverzicht
und Mietrückständen auf hohem Niveau.
Auch die notwendige Modernisierung und Renovierung
großer Teile des Bestandes in technischer,
energetischer und funktionaler Hinsicht
sowie nichtintegrierte Wohnstandorte belasten
die Gesellschaft massiv und erfordern eine
Konzentration der Aktivitäten und des Gebäudebestandes
auf zukunftsfähige Objekte.
Die Chancen der Gesellschaft liegen somit
in einer zielgerichteten Umstrukturierung des
Bestandes durch Ver- und Ankäufe sowie der
systematischen Modernisierung und Attraktivierung
ihrer zahlreichen zentralen Wohnanlagen.
Vor allem liegen sie aber in der Aktivierung der
umfangreichen eigenen Grundstückspotentiale
im Bereich der Innenstadt und innenstadtnaher
Wohnlagen für zeitgemäße Neu- und
Ergänzungsbauten.
Wohnanlage
Langmühlenweg.
Ab jetzt mit barrierefreiem Zugang
Unter Nutzung dieser Potentiale soll das Angebot
der Gesellschaft durch Neubauaktivitäten
im zeitgemäßen, barrierefreien Wohnraum
ausgebaut werden. Damit werden bestehende
Standorte stabilisiert und neue zentrale oder
zentrennahe Standorte geschaffen.
Bestandsoptimierung durch Ver- und Ankäufe,
Bestandsverbesserungen durch nachhaltige
Modernisierung sowie Angebotsergänzungen
im Bereich des barrierefreien Wohnungsbaus
stellen die wesentlichen Handlungsfelder der
Gesellschaft dar, um ihre Aufgaben als Unternehmen
der öffentlichen Wohnungsfürsorge
in der Stadt Viersen auch zukünftig effektiv zu
erfüllen.
Aufwertung des Wohnraumes
durch Bestandsverbesserung
Darstellung des Geschäftsverlaufs
Immobiliengeschäfte
Im Berichtszeitraum wurden aus dem Althausbestand
10 Häuser mit 33 Wohnungen
verkauft. Der wirtschaftliche Ertrag belief sich
auf insgesamt T€ 667. Durch Ankäufe von 6
Häusern mit insgesamt 60 Wohnungen wurde
der Bestand sinnvoll ergänzt.
Wohnungsverwaltung
Instandhaltung
Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen
im Geschäftsjahr 2007 rd. T€ 2.931 (Vorjahr:
T€ 2.693).
Für die Instandhaltung des eigenen und angepachteten
Hausbesitzes stehen im Geschäftsjahr
2008 Gesamtmittel in Höhe von ca.
T€ 2.100 (Fremdkosten) zur Verfügung.
Modernisierung
Die Modernisierung des Wohnquartiers „Berliner
Höhe“ sowie das Pilotprojekt „Bürgersolarkraftwerk“
wurden mit insgesamt T€ 598 in
2007 begonnen. In 2008 werden für Modernisierungsmaßnahmen
ca. T€ 2.000 eingesetzt
werden.
Wohnungen Gewerbe Garagen/Stellplätze
Bestand am 01.01.2007 2.654 29 966
Zugänge 2007 60 1 13
Korrekturen in 2007 -6 0 6
Abgänge 2007 33 0 1
Bestand am 31.12.2007 2.675 30 984
Im Rahmen eines Generalpachtvertrages werden für die Stadt Viersen verwaltet:
Umweltfreundlich und nachhaltig wirtschaftlich:
VAB-Solar-Kraftwerk auf der Berliner Höhe
Wohnungen Gewerbe Garagen/Stellplätze
Bestand am 01.01.2007 248 8 28
Zugänge 2007 0 0 0
Korrekturen in 2007 0 0 -6
Abgänge 2007 20 0 1
Bestand am 31.12.2007 228 8 21
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