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Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichWas kostet der Traum vom Eigenheim in der Stadt und am See?Was geschieht im Markt? BILANZ zeigt in der ersten Folge desImmobilien-Kompasses 2013, wie sich der Markt in der RegionZürich bewegt, wo sich Blasen bilden - und wo die Preise rutschen.ANDREAS GÜNTERT UND UELI KNEUBÜHLER TE XT I DOMINIK FRICKER FOTOS

In Zürich West sind mittlerePreisklassen gefragt,beim Luxus harzt es aber:Restaurant «Frau GeroldsGarten11, Prime Tower (r.).ie Fotodrohnenstiegen zweimalhoch. Zu einem erstenErkundungsflugkam es über ZürichUnterstrass, als dortnoch die Tennisplätzedes UBS-Sport- und -Seminarzentrumsstanden. Nachdem die Baugespannefür die Allreal-WohnüberbauungGuggach errichtet waren, startete derunbemannte Oktokopter mit Bildauge zurVisualisierung noch einmal. Das Ziel derFlugreisen: die Mikrolage eines Grossprojektsmitten in Zürich abzuklären.«Mit diesen GPS -gesteuerten Fotodrohnenkonnten wir die Sichtverhältnisseaus den Geschossen genau ermitteln.Das hilft uns, eine preislicheDifferenzierung innerhalb unsererWohnüberbauung vorzunehmen», sagtPeter Pantucek. 197 Wohneinheiten sindprojektiert, es ist das derzeit grösste innerstädtischeProjekt bezüglich Wohneigentum.Der Leiter Verkauf und Vertragswesenbeim Generalunternehmer Allrealweiss: «Wenn man das adäquate Objektam richtigen Ort baut, dann besteht weiterhineine grosse Nachfrage. Kenntnissezur Mikrolage sind dabei entscheidend.»Objektanalyse. Ob und wie eine SiedlungKäufer findet, welchen Preis man an welcherLage zu bezahlen hat, hängt massse blich v on d e r Obje ktanalyse a b . A uchwenn die grösste Stadt der Schweiz alsMagnet für Zuzüger wirkt - Zürich istlängst nicht überall gleich Zürich. Nebenaugenfälligen Unterschieden - ein vergleichbaresAnwesen am Zürichbergwird nur schon aus Imagegründenwesentlich teurer sein als eines in Seebachoder Altstetten - ergibt sich eineVielzahl weiterer Aspekte aus einem ~20/2013 BILANZ 53

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichKreis 1: FürGlückspilzeLage: Zum Kreis 1 gehören die QuartiereRathaus, Hochschulen, Lindenhof undCity. Preisentwicklung: Wegen geringerTransaktionszahl nicht seriös benennbar.Eigentumsquote: Mit 10,8 Prozent überdem Stadtschnitt, besonders hoch imViertel Hochschulen (19,9 Prozent). Trend:Wer es in 8001 Zürich zu Wohneigentumbringt, ist ein Glückspilz. Es hilft, wennman ein vermögender Glückspilz ist. Dass16 neue Eigentumswohnungen in Seenähe- wie bald schon - auf den Markt kommen,ist selten. Bereits hätten sich «einhalbes Tausend» Interessenten gemeldet,so der Makler. Die Quadratmeterpreisedürften gegen 15 000 Franken ragen. Hoffnungvieler Akteure: dass leere Büros inWohneigentum umgewandelt werden.Preis pro QuadratmeterWohneigentum in Franken... konsequenten Standort-Monitoring.Mit ihrem Mikrolagen-Modell (siehe«Methodik» auf Seite 59) hat das BeratungsunternehmenWüest & Partner dieSchweiz in insgesamt 4,9 MillionenMikrolagen unterteilt und kann damitStandortqualitäten im Raster von 25 auf25 Meter messen.Ein Land, aufgestückelt in Kleinstflächen,jede mit ihren Merkmalen, jede mitihrem Preis. Standortfaktoren, die sichauf die Zahlungsbereitschaft niederschlagen.Immobilienprofis beziehen dasminutiös in ihre Planung ein; es ist nebendem Landpreis, der Marktanalyse, demBaukomfort und der Ausstattung einesProjektes eine zentrale Grösse: «DerMarkt zeigt die Grenze auf», sagt Allreal­Verkaufschef Pantucek. «Die meistenGrundstücke, die man uns anbietet, !ehnenwir auch aus Gründen der Lagefaktorensowie des Landpreises ab.»Für den Zürcher Stadtkreis 6 ist JacquelineSchweizer, Beraterin bei Wüest &Partner, zuversichtlich: «Unterstrass zeigtsich als Quartier mit ausgeprägter Nähezu attraktivem Naherholungsraum undeinigen günstig ausgerichteten Hanglagen.Mit dem Triangel Schaffhauserplatz­Milchbuck-Bucheggplatz ist das QuartierLeben im Kreis Z: Leimbach ist für viele Städter reines Durchreisegebiet.Zürich Süd trumpft aber auch mit guteröV-Anbindung und dem Naherholungsgebiet an der Sihl auf.Wohnen im Kreis 2: «Greencity" wird das QuartierLeimbach aufwerten. 740 neue Wohnungen kommen aufden Markt - 300 davon im Eigentum.54 BILANZ 20/ 2013

verkehrstechnisch optimal erschlossen,beherbergt dementsprechend aber auchlärmbelastete Standorte.» Auch Letzteresfliesst ins Mikrolagen-Modell ein: EineEntfernung von weniger als 50 Metern zurHauptstrasse reduziert den Preis durchschnittlichum 1,41 Prozent. Fluglärmüber dem Dach? Pro Dezibel ein Abschlagvon 0,32 Prozent. Auf der anderen Seitepunkten Sonnenausrichtung, öV-Erschliessung,Hanglage und immer wiederdie Seesicht. «Lage, Lage, Lago» - das istes, was einem Standort ein erstes relevantesPreisschild verleiht.Die grösste Stadt der Schweiz tauchtbezüglich Preisentwicklung regelmässigauf den Warnlisten von Immobilienblasen-Beobachternauf. Tatsächlich hat sichZürich bezüglich Eigenheimentwicklungschubartig entwickelt. Der Anteil anStockwerkeigentum hat sich von 1993 bis2012 von 4 auf 8,3 Prozent verdoppelt. Vor20 Jahren zählte man in diesem Bereich7600 Objekte, aktuell sind es über 17 000.Die neue Anziehungskraft der Stadt, dieZuwanderung von hoch qualifiziertenFachkräften und die günstigen Zinsenlösten einen Rush aus, der sich auch imQuadratmeterpreis spiegelt. Gemäss derkantonalen Handänderungsstatistik, welchedie tatsächlich bezahlten Preise erfasst,ergab sich auf Stadtgebiet von 2008bis 2012 eine Preissteigerung im Medianvon 23,6 Prozent. Wenn die Preise derartabheben, wird ein Mikrolagen-Modellnoch interessanter. Es zeigt, wo die Zahlungsbereitschaftschon in den rotenBereich zielt - und wo man aktuell nochvon diesen Sphären entfernt ist.Kreis 2: Arrivierte und AnfängerZÜRICHSEEPreisnischen. Das Faszinierende daran:Selbst in Gegenden, die ein Hochpreisimagehaben - wie etwa der Zürichbergoder das Seefeld -, gibt es Standorte, diedurch ihr Manko an Vorzügen, die manim Quartier vermutet, relativ günstigsind. Das Mikrolagen-Modell zeigt siealle auf, im 25-Meter-Raster. Dahingestelltbleibt, ob und wie an diesen LagenV\7ohnquadratmeter verfügbar g e machtwerden können - doch es entsteht eineneue Preistopografie der Stadt.Wer beim Thema urbanes Eigenheimganz stark aufs Pekuniäre achtet, musseine Mikrolage abseits der Hotspots wählen.«Dann sprechen wir von Quartierenan peripheren Lagen der Stadt Zürich,etwas abseits vom urbanen Treiben, mitöV-Verbindungen, die unter Umstän- .,..Lage: D e r Kre is 2 besteht aus d en Quartieren Wollishofen, L eil?'l b ach und Enge. ArrivierteEigenheimbesitzer am linken Seeufer in Wollishofen und Enge, abgelegenereSiedlungsteile in Leimbach, das als «Schattenloch» gilt. Preisentwicklung: Preissteigerungenseit 2008 zwischen 39 und 50 Prozent (Median). Leimbach gehört immer nochzu den günstigsten Ecken der Stadt. Eigentumsquote: Der Kreis liegt mit acht Prozentim Stadtmittel, leicht höhere Anteile in Leimbach und Enge. Trend: In Leimbach wird,auch wegen des Grossprojekts «Greencity», mit Einwohner- und Stockwerkeigentum­Wachstum gerechnet. Ein Sprungbrett für Zürich-Anfänger, die sich vom bisher biederenImage nicht abschrecken lassen und davon profitieren, dass die City mit demöffentlichen Verkehr gut und schnell zu erreichen ist.20/2013 BILANZ 55

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichKreis3: FürHipsterLage: Zum Kreis 3 gehören Alt-Wiedikon,Friesenberg und Sihlfeld. Preisentwicklung:Ausser einigen Hotspots noch immittleren Bereich. Vergleichsweise moderatePreissteigerung - seit 2008 um 20 Prozent(Median). Eigentumsquote: Mit 4, 9Prozent unter dem Durchschnitt; amhöchsten im Quartier Alt-Wiedikon (7,5Prozent). Trend: Der Kreis 3 ist ein Habitatder jungen Stadt-Szenis. Wenn diese Klientelplötzlich mit Kinderwagen unterwegsist, wird Wohneigentum zumThema. Da hilft es, sich die Ursprünge desQuartiernamens in Erinnerung zu rufen:Wiedikon leitet sich ab vom Hof eines alemannischenSiedlers namens Wiedo,übersetzt: der «Gottgeweihte». Tatsächlichbraucht es etwas Fortüne, um an die eigenenvier Wände zu kommen. WennWohneigentum auf den Markt gelangt,wird es - bis auf die allerteuersten Objektevielleicht - sofort weggekauft.Preis pro Quadratm eterWohneigentum in FrankenKreise 4+5: FürÜberfliegerLage: Die Kreise 4 (Hard, Langstrasse,Werd) und 5 (Escher Wyss, Gewerbeschule)sind das Partymekka der Stadt.Wenige Eigenheimbesitzer im Kreis 4,rasante Zunahme im Quartier EscherWyss. Preisentwicklung: Der Mediannotiert 2012 rund 87 Prozent höher alsfünf Jahre zuvor. Eigentumsquote: Mit5,2 Prozent is t die Wohne ige ntu1n squoteim Kreis 4 unterdurchschnittlich.Dagegen zählt sie mit rund 18 Prozentim Quartier Escher Wyss zu den höchstender Stadt. Trend: lm Kreis 4 werdenkaum Projekte erwartet. In Zürich Westschnellen hingegen weitere grössereProjekte im mittleren Preissegment indie Höhe. Das Hochpreissegment verkauftsich harzig.56 BILANZ 20/2013

Leben im Kreis 6: Universität, Irchelpark und TheaterRigiblick in Velodistanz - in Unterstrass und Oberstrassfühlt sich das neue Bürgertum wohl.Wohnen im Kreis 6: Auf dem Gelände der früheren UBS­Freizeitanlage entstehen 197 Eigentumswohnungen- das derzeit grösste innerstädtische Projekt Zürichs..,.. den schlechter sind als vom Agglomerationsraumaus», erklärt JacquelineSchweizer von Wüest & Partner. UrbaneLandstriche, aus denen nie ein Städtereisen-Feriengrussversandt wird, die aberfür ein Stadtboden-Schnäppchen gutsein können. «Die günstigsten Gebietesind Affoltern, Seebach, Schwamendingensowie Leimbach», umschreibtSchweizer das Low-Cost-Zürich.Im letztgenannten Stadtquartier brütendie Immobilienprofis des General-unternehmers Losinger Marazzi derzeitüber dem adäquaten Pricing für einGrossprojekt. In der Manegg im Stadtkreis2 werden die Berner das ProjektGreencity errichten, eine Überbauungmit 3000 Arbeitsplätzen und 740 Wohnungen.Rund 300 davon kommen als Eigentumswohnungenauf den Markt, einerstes Drittel soll gemäss heutigen Plänenim Frühling 2016 bezugsbereit sein.Das nachhaltige Quartier in Leimbachbaut mit Wasserkraft, Solarenergie undGrundwasserwärme auf hundertprozentigerneuerbare Energieformen underhielt schweizweit das erste Energiestadt-Zertifikat«2000-Watt-Areal». JürgenFriedrichs weiss aus dem Studiumder städtischen Mikrolagen, in welcherLiga er mit diesem Quartier spielt: «Umuns einzuordnen, analysieren wir anderestädtische Gegenden wie Altstetten oderZürich Nord», sagt der Leiter RaumentwicklungRegion 1 ordostschweiz bei LosingerMarazzi. «Mit Greencity wird ...Kreis 6:Für GebildeteLage: Der Kreis 6 besteht aus den QuartierenUnter- und Oberstrass. Preisentwicklung:Vergleichweise moderate Preissteigerungvon 15 Prozent {Median) seit2008, allerdings auf hohem Niveau.Eigentumsquote: In Unterstrass (5,4 Prozent)unter, in Oberstrass {1 3, 7 Prozent)über dem Stadtmittel. Trend: Der Kreis 6ist eine sehr begehrte, leicht erhöhteWohnlage in der Stadt Zürich. Schön fürden Akademiker und die Akademikerin,wenn man hier in seinen vier Wändenleben und zu Fuss oder per Velo an dieUni oder die ETH gehen kann. Was anWohneigentum auf den Markt kommt, istbegehrt - bei Schweizern wie auch beiausländischen Fachkräften, die dieseGegend schnell schätzen gelernt haben.20/2013 BILANZ 57

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichKreis 7:Für NobleLage: Der Kreis 7 besteht ausden Quartieren Fluntern, Hattingen,Hirslanden und Witikon.Preisentwicklung: DiePreise für Wohneigentum,schon 2008 auf sehr hohemNiveau, sind seither noch einmalstark angestiegen. Medianwertezwischen 43 und 75Prozent pro Quartier. Eigentumsquote:Wer hat, der hat.Und in diesen Quartieren hatman: Das ganze KleeblattFluntern (21,9 Prozent), Hattingen(16), Hirslanden (9,3}und Witikon (15,4) liegt überdem städtischen Mittel. Trend:Wer mit Budgets von unter10000 Franken pro Quadratmeterrechnen muss, wird andiesen noblen Hanglagen, derurbanen Vorstufe der Goldküste,schwierige Zeiten erleben.Wer auf die stadtabgewandtenGefilde des Kreises 7setzt, kann eher etwas Preismildeerwarten.Preis pro QuadratmeterWohneigentum in FrankenLeben im Krei s 9: Ein Haus namens K.I.S.S. zieht Blickeauf sich. Altstetten ist ein beliebter Standort von lrreativenKöpfen, weil man sich den Platz (noch) leisten kann.Wohnen im Kreis 9: Am früheren Hauptsitz der InfonnatiktinnaRuf in Altstetten entstehen 41 Loftwohnungenund 20 Ateliers. Bezug ist voraussichtlich Ende 2014.58 BILANZ 20/ 2013

Methodik4,9 Millionen Standortein der Schweiz:das Mikrolagen-Modell.Kreis 8: Für GeduldigeLage: Seefeld, Mühlebach und Weinegg bilden den Kreis 8, am Anfang des rechten Seeufersgelegen. Preisentwicklung: Die Preise liegen am oberen Ende. Seit 2008 sind sieum mehr als 50 Prozent (Median) gestiegen. Eigentumsquote: 14 Prozent in Mühlebach,9 Prozent in Weinegg, relativ tiefe 6,3 Prozent im Seefeld. Trend: Versicherer undPensionskassen sind im Seefeld investiert, Familien halten Gebäude oft über Generationen.Es sind kaum Objekte am Markt. Wer Wohneigentum sucht, braucht Geduld..,... etwas Neues geschaffen; die Entwicklergestalten ein eigenes Quartier», sagtAlex Martinovits, Projektleiter bei derStadtentwicklung Zürich. «Auch wenn esgeografisch nicht so zentral ist, könntesich das über längere Zeit selber befruchten.»Der Stadtentwickler sieht auch eineweichere Komponente: «Psychologischwichtig ist, dass dieses Gebiet im Sihltalzur Stadt gehört und eine 8000er-Postleitzahlhat. Neuzuzüger orientieren sichoft danach.» Davon werden auch einstgeschmähte Gegenden wie Oerlikon undAltstetten profitieren, wo derzeit erhöhteBautätigkeit bezüglich Wohneigenrumherrscht.Bitte etwas kleiner.eben euankömmlingenwerde man bei der Vermarktungvon Greencity wohl stark auf lokale Kundschaftsetzen, sagt Friedrichs von LosingerMarazzi, «denn der Städter ist oft sehrortsgebunden. Es ist nicht einfach, jemandenvon Oerlikon nach Zürich Süd zubringen.» Was er auch weiss: «Die achfragenach grossen teuren Wohnungenhat in letzter Zeit abgenommen. Wir planendeshalb kompakte Wohnungen;diese sind im Schnitt um fünf bis zehnQuadratmeter kleiner als bis noch vorzwei, drei Jahren üblich.» Was sie möglicherweiseum jene entscheidenden50 000 bis 90 000 Franken günstigermacht, die es erlauben, eine psychologischePreisbarriere zu unterschreiten.Was Friedrichs für das LeimbacherGrossprojekt antizipiert, mussten vieleImmobilienentwickler in der Stadt aufdie harte Art lernen: High-End-Produkte,luxuriös ausstaffierter Wohnraum jenseitsder Zwei-Millionen-Franken­Grenze, werden nicht mehr tel quel .,...Das Mikrolagen-Modell zeigteine Prognose, die sich im vorliegendenFall auf Quadratmeterpreisefür Eigentumswohnungenin der Schweiz bezieht.Dazu hat die BeratungfirmaWüest & Partner drei Jahre langAngebotspreise aus der gedrucktenPresse und aus Online-Portalenregistriert und diese Preislandschaftunter Beihilfe einesgeografischen Informationssystemsmit einem 23-teiligen Mikrolagen-Programmverknüpft,das punktgenau mit relevantenStandortfaktoren arbeitet. Dazugehören etwa Hangneigung,öV-Erschliessung, Berg- undSeesicht, aber auch die Distanzenzu Hauptstrassen, Bahnlinienund Lärmimmissionen.Siedlungsraster. Unter Anwendungder im Modell berücksichtigtenStandortfaktoren wurdefür die Visualisierung der Lagequalitätenein feinmaschigesPreisnetz erstellt, das dieSchweiz in Siedlungsraster von25auf25 Meter erfasst und einteilt.Damit wurde quasi ein Immobilien-Pricingfür4, 9 MillionenMikrolagen im Landgeschaffen. Entstanden ist einModell, das mittels der Verknüpfungvon Angebotspreisenund Lagefaktoren die Preiseoder zumindest die Zahlungsbereitschaftaufgrund von Standortkriterienerklärt.Um eine Vergleichbarkeit zugewährleisten, wurde über alleLagen 1nit d e1n gleichen standardisiertenImmobilientyp kalkuliert:einer 4-Zimmer-Eigentumswohnungmit einer Fläche von110 Quadratmetern im Altervonfünf Jahren. Das Modellkann - unter Verwendung einesstandardisierten Objekts - auchfür Mietpreise oder für Einfamilienhäuserangelegt werden.20/ 2013 BILANZ 59

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichKreis 9:Für KreativeLage: Zum Kreis 9 zählen die QuartiereAltstetten und Albisrieden. Mit etwasmehr als 50 000 Einwohnern ist der imWesten gelegene Stadtteil der zweitgrössteKreis der Stadt. Altstetten ist ein Wachstumsquartierund gilt als Hotspot unterKreativen. Preisentwicklung: Die Preise inAltstetten und Albisrieden sind in denvergangenen fünf Jahren mehr als 50 Prozent(Median) gestiegen. Beide Quartierezählen aber noch zu den günstigerenPlätzen der Stadt. Eigentumsquote: Albisriedenhat mit 10 Prozent eine überdurchschnittlichhohe Eigenheimquote, Altstettenmit 3,2 Prozent eine sehr tiefe.Trend: Die Eigentumsquote dürfte stagnieren,wenn nicht gar sinken. Auf demehemaligen Zollfreilager in Albisriedenentstehen in den nächsten fahren 800neue Mietwohnungen und 200 Studentenzimmer.Einige kleinere Stockwerkeigentumsprojektesind in der Pipeline: DieNachfrage übertrifft das Angebot.Preis pro QuadratmeterWohneigentum in FrankenKreis 10: FürWeitsichtigeLage: Der Kreis 10 besteht aus den QuartierenWipkingen und Höngg. Preisentwicklung:Vergleichsweise moderatePreissteigerungen seit 2008, allerdingsauf hohem Niveau: Höngg verteuerte sichum 6 Prozent (Median), Wipkingen um17 Prozent. Eigentumsquote: In Hönggmit 14,8 Prozent über, in Wipkingen mit6 , 9 Prozent unter dem städtischen Mittel.Trend: Wipkingen ist ein begehrtes Quartierwegen seiner Nähe zu Zürich West,Höngg wegen seiner Hanglage. Einfachist es nicht, do rt seine eigenen vier Wändezu finden. Punkto Neubauten sind beideQuartiere nicht sehr aktiv.Auf den gängigen Wohnportalen findensich nur vereinzelt Objekte, meist ausAltbaubeständen.~""- ~0' Nz5äi"' croQ_«I60 BILANZ 20/ 2013

Beliebtes StockwerkeigentumZwischen 1993 und 2012 verdoppelte sich inder Stadt Zürich der Anteil der Wohnungen,die sich im Stockwerkeigentum befanden.An zahl Wohnungen1800016000 „. An za hl Wohnungen im14000 .. Stoc kwerkeigentum12000 ..1000080006000 ..Anteil in Prozent 18„ 8. 64000 „ 42000 „ 2o--'--'-.L.-~-

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichKreise 11+12: Für FlexibleLage: In den Kreisen 11 und 12 leben 100 000 Einwohner - gut ein Viertelder Stadt Zürich. Affoltern, Oerlikon und Seebach (11) sowie Saatlen,Schwamendingen Mitte und Hirzenbach (12) gehören dazu. Preisentwicklung:Sehr unterschiedliche und teilweise erstaunliche Änderungenim Preisgefüge seit 2008. Am stärksten hat Oerlikon zugelegt (+125 Prozent,Median). Auch Seebach verteuerte sich um rund 50 Prozent.Schwamendingen, Hochburg der Genossenschaftswohnungen, ist wenigerklar messbar. Die Quartiere zählen trotz starken Preisschüben weiterhinzu den günstigeren Plätzen. Eigentumsquote: In Affoltern (8, 1 Prozent),Oerlikon (8,6) und Seebach (8,9) Durchschnitt; in Saatlen (2, 7),Schwamendingen Mitte (6,8) und Hirzenbach (4,1) unter dem Schnitt derStadt Zürich. Trend: Wer bis vor kurzem ein richtiger Städter war, fürden war Oerlikon «Agglo-Land» - «hinter dem Hügel» hiess es bisweilenabschätzig. Wenn man sich dorthin bemühte, dann allenfalls zum Popkonzertins Hallenstadion, um dann schleunigst aus 8050 zu entschwinden.Dabei hat sich viel getan im Kreis 11. Spätestens seit die Freitag-Brüder ihren Sitz aus de"" tre ndigen Kreis 5 nach, Oerlikon verschobenhaben, merkt auch der urbane Szeni: Hier geht etwas. Affoltern magzwar etwas abseits des urbanen Lebens liegen. Doch nun rückt es näher.Das Quartier, bisher von den Zürcher Verkehrsbetrieben stiefmütterlichbehandelt, erhält in den nächsten Jahren ein Tram ins Stadtzentrum.Flexible und junge Zuzüger finden in den Kreisen 11und12 Anschluss.Preis pro QuadratmeterWohneigentum in Franken62 BILANZ 20/ 2013

Leben im Kreis 11: Geschäftiges Treiben in Oerlikon. JedenMittwoch- und Samstagmorgen füllt sich der Marktplatzmit Ständen von Gemüse-, Obst- und Blumenhändlern.Wohnen im Kreis 11: Grossstadtflair in Oerlikon:hnplenia baut mit den 11Metropolitans11 zwei 60 Meterhohe Wohntünne mit 212 Eigentumswohnungen.,.. vor gut», sagt Samuel Hager vonMobimo. «Objekte, die leicht unter einerMillion Franken liegen oder bis 1,5 Millionenreichen, nimmt der Markt weiterhingut ab.» Mobimo entschied im Frühjahr2013, sich fortan vermehrt auf«Neuentwicklungen im mittleren Segment»zu konzentrieren. «Eine grosseZielgruppe gibt es für Flächen zwischen90 und 95 Quadratmetern», sagt SamuelHager. Ältere Paare, die in die Stadtzurückkehrten, urban-trendiges Publikumund Singles fragten diese Flächenstark nach. Im Mobimo-Objekt Pfingstweidparkin Zürich West habe man alle144 Eigentumswohnungen verkaufenkönnen. «Wir haben hier die Marktlageantizipiert und die Wohnungsgrössenzurückgefahren.»Wenn der Bau beginnt. Peter Pantucekglaubt nicht, dass die Kunden plötzlichkleinere Eigentumswohnungen habenwollen: «140 Quadratmeter sind ihnennicht zu gross - aber vielfach zu teuer.»Der Allreal-Verkaufschef macht eine «gewollteZurückhaltung» aus, die auch vonden Banken beeinflusst sei. Mit demGuggach-Projekt ist Allreal gut unterwegs.Die Mikrolage mitten in der Stadtstimmt. Von den 197 Eigentumswohnungen,die Anfang 2016 bezugsbereit seinsollen, sind «über 80 bereits verkauft»,sagt Pantucek. Der Immobilienprofi, seit30 Jahren im Business, baut auf einenweiteren Lagefaktor, der sich auf dieKaufbereitschaft der Kunden auswirkt.Einen Faktor allerdings, der sich erst manifestiert,wenn das Paperwork vollbrachtist und das Projekt sichtbar wird: «Wennder Bau tatsächlich startet, wenn mit de.mAushub begonnen wurde und die Kränesichtbar sind, wenn die Quartierbewohnersehen, dass etwas Neues entsteht -dann bringt das noch einmal eine neueWelle an Kaufinteressenten.» •Den Immobilien-Kompass für die Seegemeindenan der Goldküste und am linken Seeufer findenSie auf den folgenden Seiten 64 bis 67: «Basar ander Goldküste>>.ANZEIG ESind die Leistungen Ihrer Bank für Sie als unabhängigerVermögensverwalter ein zuverlässigerWegweiser in der neuen Finanzlandschaft?UBS Global Financi al lntermediaries:Erfahren Si e jetzt mehr darüber, wie Sie von un seren führenden Services profitieren und mitkompetenter Beratung durch den Wandeides Finanzplat1es Schweiz begleitet w erden.Wir werden nicht ruhen* UBSwww.ubs.com/leadingthrough© UBS 2013. Alle Rechte vorbehalten.

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichGREIFENSEE••.,.._ ......'-t·~~ Halbinsel Au,...Preis pro QuadratmeterWohneigentum in Franken64 BILANZ 20/2013

··steIn den Seegemeinden kommen die Preise für teures Wohneigentum insRutschen. Das Sparpotenzial liegt im sechsstelligen Bereich.UELI KNEUBÜHLER UND ANDREAS GÜNTERT TE XT/ JORMA MÜLLER FOTOSEs ist, als hätte auf der Karteeine unsichtbare Hand dasLineal angesetzt: Die Trennliniezwischen Rüschlikonund Thalwil ist so scharf gezogenwie die Grenzen der ehemaligenKolonialstaaten ordafrikas - gemessenan den Wohneigentumskosten. DerMarchstein bildet die Grenze, an derQuadratmeterpreise von über 12200 aufsolche von zuweilen unter 10 000 Frankenprallen. Anders als die Goldküste istdas linke Seeufer heterogen. «Kilchbergund Rüschlikon spielen preislich in einereigenen Liga. Danach kommen Thalwil,Horgen und Oberrieden», sagt DanielDahinden, Präsident der ImmobilienentwicklerinBH Holding in Horgen.Zwar ist die Wohneigentumsquote imVergleich zum rechten Seeufer tief undliegt sogar unter dem Schweizer Mittel.Doch auch hier stiegen die Bodenpreiserasch. «Lag der Preis an einer Lage mitSeesicht in Horgen vor wenigen Jahrenbei 2000 Franken pro Quadratmeter, kosteter heute 3000 bis 3500 Franken», sagtDahinden. «In Kilchberg, Rüschlikonund Oberrieden liegen die Preise bei5000 Franken tind mehr.»Die Diskrepanz ist unter anderem derAnbindung geschuldet. Horgen istverkehrstechnisch weniger gut in RichtungZürich und Zug erschlossen alsThalwil. «Zudem ist Horgen eine grosseGemeinde, was auch eine grössere Vielfalt der Lagen mit sich bringt, was zutieferen Durchschnittspreisen führt»,sagt Jacqueline Schweizer, Beraterin beiWüest & Partner. Ausserdem ist derSteuerfuss höher als in Nachbargemeinden,ein Hemmschuh für gutbetuchteZuzüger. Diese lassen sich seit Jahrengerne am rechten Seeufer nieder.An der Schmerzgrenze. Anders als an der- scherzhaft so genannten - Pfnüselküsteleuchtet die Karte für Wohneigentumspreisean der Goldküste von der Stadtgrenzebis nach Meilen fast durchwegsdunkelrot. Preise über 12 200 Frankenpro Quadratmeter sind die Regel. Nichtmehr alle sind bereit, solche Preise zu bezahlen;selbst wenn sich die Sonne allabendlichim See spiegelt und Ferienfeelingaufkommen lässt. Das zeigt dasProjekt Holengass oberhalb von Meilen.Dort bietet die Immobilienentwickle- .,..Goldküste: FürI

Trends Immobilien-Kompass Teil 1: ZürichLeben in Meilen: Die Seegemeinde bietet Charmean bester Sonnenlage. Heute leben elf Prozent mehrMenschen in Meilen als noch vor zehn Jahren.Wohnen in Meilen: Oberhalb des Dorfes baute Allreal17 Eigentumswohnungen im gehobenen Segment.Knapp die Hälfte der Wohnungen sind verkauft.~ rin Allreal 17 Wohnungen der «Extraklasse»feil. Das permanente Feriengefühlkostet je nach Wohnungsgrösse 1,4 bisknapp 3 Millionen Franken. Bezugsterminwar im Herbst 2012. Reges Treibengab es in der Holengass nie. Neun Wohnungenstehen leer, acht sind verkauft.Der Quadratmeter kostet zwischen knapp12000 und etwas mehr als 14000 Franken.Das ist zu viel. Die Fantasiepreise derVorjahre werden heute kaum mehr bezahlt,beobachtet Allreal-Sprecher MatthiasMeier: «Aktuell besteht im oberenPreissegment ein Überangebot. Deshalbgestaltet sich der Verkauf von hochpreisigenObjekten sehr schwierig. Aber daszeigt, dass der Markt spielt.»Allreal griff zur branchenuntypischenBrechstange: Die Immobilienentwicklerinsenkte jüngst die Preise. Und dasnicht etwa klammheimlich, sondernhochoffiziell und gut erkenntlich auf derWebsite des Projekts. Mitbewerber dürftendie Nase rümpfen. Preissenkungenim Luxussegment sind verpönt. «BeimProjekt Holengass in Meilen haben wirdie Preise individuell um 10 bis 15 Prozentgesenkt», bestätigt Meier. Keinschlechter Deal. Die Drei-Millionen­Wohnung gibt es im besten Fall gut440 000 Franken günstiger. Und auchjene, die bereits gekauft haben, sollennicht darben. «Die bestehenden Käuferentschädigen wir mit einer freiwilligenRückvergütung im Umfang von bis zu 5,8Prozent des Kaufpreises», so Meier.Leer stehende Eigentumswohnungenin Meilen, Herrliberg oder Erlenbachsind heute keine Seltenheit mehr, beobachtetClaude Ginesta, CEO von GinestaImmobilien: «Eine Neubauwohnungkann heute nach Bezugstermin auch malleer stehen. Bis die Objekte verkauft sind,dauert es heute viel länger als noch vorzwei Jahren.» Je weiter die Gemeindenvon der Stadt entfernt sind, desto mehrLeerstände gebe es.Was für das rechte Seeufer gilt, istmittlerweile auch für das linke der Fall.Ob Rüschlikon, Kilchberg oder Horgen:«Es besteht ein Überangebot, wir habenlängst in einen Käufermarkt gedreht»,sagt Immobilienentwickler Dahinden.Das heisst: Die Preise sind nicht mehr inStein gemeisselt. «Heute versuchen dieKäufer, den Preis zu verhandeln, wasihnen teilweise auch gelingt.»Verhandeln wie im Basar. icht bloss dasÜberangebot führt dazu. Vielen Interessentenfehlt das nötige Bargeld. Die Bankentraten zuletzt auf die Bremse, finanzierennicht mehr jedes Projekt undschätzen die Immobilien oft tiefer ein alsdie vom Markt vorgegebenen Kaufpreise.Die Folge: Die ersehnte Hypothek decktANZEIGESYNONYM FÜR SPORTLICHE& LUXURIÖSE FAHRZEUGE.„\Frauenfelderstrasse 47 • CH-8370 Sirnach ·Tel. +41 71 911 29 11 • info@elite-sportwagen.ch • www.elite-sportwagen.ch

Leben in Horgen: Die Gemeinde erlebt weniger stark ePreisanstiege, weil unter anderem die verkehrsteclmischeAnbindung an Zürich und Zug nur durchsclmittlich ist.Wohnen in Horgen: Luxusimmobilie «Am Seeufern -auch auf der linken Seeseite verkaufen sich Wohnungenweniger rasch. Erst 11 der 24 Wohnungen sind weg.nur einen kleinen Teil des Preises. «VieleBanken stehen unter Druck, da sie früherzu lasche Hypotheken verteilten. unüberschiessen sie in di e andere Richtung»,so Ginesta.Trotzdem scheint die Aussicht, denPreis verhandeln zu können, viele Interessentenauf die Immobilienportale zulocken. Bei Homegate klickten im Augustneun Prozent mehr Interessenten ein Inseratfür eine Eigentumswohnung im BezirkMeilen an (Herrliberg, Erlenbach,Küsnacht, Meilen, Zollikon) als im Vorjahr.Rund drei Prozent mehr waren es fürden Bezirk Horgen (Thalwil, Rüschlikon,Kilchberg, Horgen). Den Immobilienbasarin den Seegemeinden haben dieImmobilienentwickler selbst verschuldet.Sie überschwemmten den Markt mitzu grossen und zu teuren Eigentumswohnungen,die sie nur schwer loswerden.Zwar sind frei stehende Häuserweiterhin gesucht, aber «alle Eigentumswohnungenüber zwei Millionen harzenmehr oder weniger», sagt Dahinden. Dassbei der Mittelschicht trotz tiefer Zinsendie Mill ionen nicht locker sitzen, ignorierendie Anbieter; und das Segment derHochverdiener ist endlich. Mit dem strengerenRegime der Banken verschärft sichdie Situation. Doch die Immobilienfirmenlernen. «Wir stellen heute einenTrend zu kleineren Wohnungen fest », sagtGinesta. 3V2-Zimmer-Wohnungen von 90bis 100 Quadratmetern zu maximal zweiMillionen Franken verkauften sich rechtgut. Alles andere liegt länger brach.Schleppender Verkauf. In Horgen, einenSteinwurf vom Seeufer entfernt, bautSpecogna Immobilien 24 Luxuswohnungen.ach einem Jahr sind elf Wohnungenverkauft, zwei in Vorbereitung. Dassei «zufriedenstellend», sagt David Gräniehervon Wüst und Wüst, die den Verkauforganisiert. Kaufinteressenten nähmensich heute bis zum definitiven Entscheidlänger Zeit. Dass der Verkauf wegen derangren zenden Kläranlage schleppendverlaufe, verneint Gränicher. Dass auchder Bauherr einziehen werde, bestätigedies, so Gränicher. Die Anlage habe«weder visuell noch durch Immissioneneinen spürbaren Einfluss auf das Projekt»- wohl aber einen psychologischen.Doch der spielt in den meisten Fällenkeine Rolle. Was zählt, ist der Preis. Ob inRüschlikon, Kilchberg oder Meilen: Er istnicht mehr sakrosankt. Das BeispielAllreal könnte Schule machen. •Teil 2, BILANZ 2112013: Immobilienkompassfür die Regionen Bern und Basel.Teil 3 BILANZ 22/2013: Immobilienkompassfür die Regionen Luzern und Zug.ANZEIGE